房地产公司土地资产评估报告

房地产公司土地资产评估报告（精选12篇）

1.房地产公司土地资产评估报告 篇一

20xx年xx月10日

四、房地产估价结果报告

(一)委托方

名称：××市××花园

法定代表人：×××

地址： 广东××市××路××花园A区7幢302

面积：xx5平方米

联系电话：×××××××

(二)估价方

名称：×××

地址：××房地产估价公司

联系电话：×××××××

资格等级：××级

估价机构证书编号：××房地自估(20xx)第××××号

(三)估价对象

1. 本次估价对象为位于广东××市××路××花园A区7幢302，位于××路中段。周围有××市实验学校，枫溪中学。大润发，国土局，中银大厦，市政府。。。目前有7路，xx路直线到达。该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

2.占地面积为xx5平方米。四层错落式布局，共七层，建于20xx月。委估对象位于第3层，建筑面积为xx5平方米;装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好

评估该房地产20xx年10月的市场价值

(四)评估目的

为该住房出售提供参考。

(五)评估基准日

二零xx年十一月一十日

(六)评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

(七)评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》

(八)评估方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。

收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的`方法。成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.

(九)估价结果：

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20xx年xx月10日公开的市场评估总价为7388xx.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

(十)估价作业日期

20xx年xx月10日至20xx年xx月20日。

(十一)估价报告应用的有效期

1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点20xx年xx月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年(即有效期为20xx年xx月10日至2014年xx月10日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

(十二)其他需要说明的问题

1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

(十三)估价人员

评估机构负责人：×××(中国注册房地产估价师)

估价人员：×××(中国注册房地产估价师)

估价报告审核人：×××(中国注册房地产估价师)

评估机构：××房地产资产评估事务所

报告出具时间：20xx年xx月10日

五、房地产估价技术报告

1、市场比较法

市场比较法：在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值

1.1比较因素选择

根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：

A、交易时间：确定房地产价格指数

B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C、区域因素：主要由交通条件(距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度)、基础设施状况、车流量、环境优劣度等

D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.

建筑名称 图书馆 结构 类型 框架

建造年份 2007年

层数 7层

建筑面积 32000平方米

分部

序号 项目 评分 结构部分

⑴ 地基基础 24 完好,无任何下沉,有足够承载力

⑵ 承重构件 24 墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝

⑶ 非承重墙 14 平直完好，无裂缝

⑷ 屋面 19 完好平整，无渗漏

⑸ 楼地面 14 整体面层平整牢固，无裂缝

⑹ (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25

装修部分

⑺ 门窗 24 开关灵活、完整无损

⑻ 外装饰 19 完整、牢固、无裂缝、空鼓

⑼ 内装饰 19 完整、无破损

⑽ 顶棚 18 完整、无破损

⑾ 细木装修 xx 完整牢固、油漆完好

⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾) ×S xx.16

设备部分

⒀ 水卫 38 上下水通畅、器具齐全、无锈蚀

⒁ 电气照明 23 线路装置完好、牢固、绝缘

⒂ 暖气 33 设备管道完好、使用正常

⒃ (⒀+⒁+⒂) ×B xx.22

总计 ( ⑹+⑿+⒃ ) 94.63 成新率 94.63%

1·2、比较因素条件说明

1.3.2对交易日期进行修正

经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从20xx年xx月至20xx年xx月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。则交易日期修正系数表如下：

可比实例A 100/100

可比实例B 100/100

可比实例3 100/100

1.3.3对区域因素进行修正

以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表

区域比较因素修正表

1.3.4对个别因素进行修正

以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表

个别比因素较修正表 个别因素修正系数表

可比实例A 100/97

可比实例B 100/99

可比实例C 100/99

1.4计算比准价格

比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

计算结果见下表：

2、收益法

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2.1净收益的确定：

根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10%，运营费用率为10%，估价对象每年的净收益比上年递增2%，估价对象可租售面积为xx5平方米，则;年净收益为=1500×xx×(1-10%)×(1-10%)=14580元

2.2还原利率的确定：

还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率5.25%，风险报酬率为1%，则还原利率为6%。

2.3评估值计算：

此次估价中，土地最高使用年限为70年1999年底获得土地使用权，估价时点为20xx年xx月10日)，剩余使用年限为58.5年。则：评估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元

则单价为=326092.6394/xx5=2415.50元/平方米，取整为2416元/平方米。

六、估价结果

市场比较法估价结果为：5775元/平方米，占权重为91%

收益法估价结果为：2416元/平方米，占权重为9%

委估房地产均价确定为=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。委估房地产价值为5472元/m2×xx5 m2=7388xx.15元

七、评估结论

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20xx年xx月10日公开的市场评估总价为人民币

7388xx.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

八、附件

★ 土地使用权价格评估报告-资产评估报告

★ 资产评估报告及格式

★ 资产评估报告范文

★ 资产评估报告承诺书

★ 房屋资产评估报告

★ 资产评估报告书-资产评估报告

2.房地产公司土地资产评估报告 篇二

一、反映资产负债状况的常用指标

反映资产负债状况的常用指标有衡量总负债水平的“资产负债率”、体现真正债务融资水平的“有息资产负债率”以及反映短期偿债能力的“流动比率”。鉴于上述指标各有侧重, 本文将它们均作为资产负债状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司资产负债状况统计

结合上市公司的年报数据, 根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的资产负债状况, 其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知: (1) 2000-2011年衡量我国房地产上市公司资产负债状况的资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值分别为0.614、0.266和2.232, 均大于全行业上市公司的指标均值 (0.536/0.228/2.102) (2000-2011年全行业上市公司的资产负债率均值、有息资产负债率均值和流动比率均值是根据我国上市公司的财务数据计算而得) , 这意味着房地产上市公司总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力高于全行业平均水平; (2) 有息资产负债率均值 (0.266) 不足资产负债率均值 (0.614) 的1/2, 这表明在房地产上市公司总负债中有息债务所占的份额较少; (3) 流动比率均值 (2.232) 大于1, 说明房地产上市公司流动资产对偿付短期债务的保证能力较强; (4) 2000-2011年有息资产负债率最小值均为0, 这意味着每年都有公司完全不进行债务融资; (5) 资产负债率、有息资产负债率和流动比率的最大值/最小值分别为0.988/0.008、0.966/0.000和55.921/0.001, 极差较大, 说明我国房地产上市公司资产负债状况差异较大; (6) 对比中位数与均值的情况可知, 各指标的中位数 (0.593/0.243/1.548) 均小于均值 (0.614/0.266/2.232) , 表明大部分公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力低于样本公司的平均水平。

三、房地产上市公司资产负债状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司资产负债状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的资产负债状况指标均值如表3所示。

表3显示, 当以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量房地产上市公司资产负债状况时: (1) 国有和民营上市公司的数值分别为0.610/0.618, 0.265/0.269, 2.046/2.349, 前两个指标差异不大, 流动比率差异较大, 表明这两类公司的总负债水平和债务融资水平基本相同, 而国有公司的短期偿债能力低于民营公司; (2) 东中西部公司的数值分别为0.612/0.661/0.625, 0.268/0.284/0.245, 2.193/1.443/3.719, 说明总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力最高/最低的公司分别为中部公司/东部公司、中部公司/西部公司及西部公司/中部公司; (3) 主营土地开发、房地产开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.628/0.523/0.636、0.259/0.236/0.336, 2.087/2.338/2.913, 这表明总负债水平、债务融资水平最高/最低的公司为其他公司/房地产开发公司, 短期偿债能力最大/最小的公司为其他公司/土地开发公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司资产负债状况比较

本文选取沪深A股14家建筑业上市公司、398家制造业上市公司与房地产上市公司资产负债状况进行对比。2000-2011年不同产业上市公司资产负债状况均值如表4所示。

3.房地产公司土地资产评估报告 篇三

一、反映资产负债状况的常用指标

反映资产负债状况的常用指标有衡量总负债水平的“资产负债率”、体现真正债务融资水平的“有息资产负债率”以及反映短期偿债能力的“流动比率”。鉴于上述指标各有侧重，本文将它们均作为资产负债状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司资产负债状况统计

结合上市公司的年报数据，根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的资产负债状况，其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知：（1）2000-2011年衡量我国房地产上市公司资产负债状况的资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值分别为0.614、0.266和2.232，均大于全行业上市公司的指标均值（0.536/0.228/2.102）（2000-2011年全行业上市公司的资产负债率均值、有息资产负债率均值和流动比率均值是根据我国上市公司的财务数据计算而得），这意味着房地产上市公司总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力高于全行业平均水平；（2）有息资产负债率均值（0.266）不足资产负债率均值（0.614）的1/2，这表明在房地产上市公司总负债中有息债务所占的份额较少；（3）流动比率均值（2.232）大于1，说明房地产上市公司流动资产对偿付短期债务的保证能力较强；（4）2000-2011年有息资产负债率最小值均为0，这意味着每年都有公司完全不进行债务融资；（5）资产负债率、有息资产负债率和流动比率的最大值/最小值分别为0.988/0.008、0.966/0.000和55.921/0.001，极差较大，说明我国房地产上市公司资产负债状况差异较大；（6）对比中位数与均值的情况可知，各指标的中位数（0.593/0.243/ 1.548）均小于均值（0.614/0.266/2.232），表明大部分公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力低于样本公司的平均水平。

三、房地产上市公司资产负债状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司资产负债状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的资产负债状况指标均值如表3所示。

表3显示，当以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量房地产上市公司资产负债状况时：（1）国有和民营上市公司的数值分别为0.610/0.618，0.265/0.269，2.046/2.349，前两个指标差异不大，流动比率差异较大，表明这两类公司的总负债水平和债务融资水平基本相同，而国有公司的短期偿债能力低于民营公司；（2）东中西部公司的数值分别为0.612/0.661/0.625，0.268/0.284/ 0.245，2.193/1.443/3.719，说明总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力最高/最低的公司分别为中部公司/东部公司、中部公司/西部公司及西部公司/中部公司；（3）主营土地开发、房地产开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.628/0.523/0.636、0.259/0.236/0.336，2.087/2.338/ 2.913，这表明总负债水平、债务融资水平最高/最低的公司为其他公司/房地产开发公司，短期偿债能力最大/最小的公司为其他公司/土地开发公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司资产负债状况比较

本文选取沪深A股14家建筑业上市公司、398家制造业上市公司与房地产上市公司资产负债状况进行对比。2000-2011年不同产业上市公司资产负债状况均值如表4所示。

由表4可知：以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量的房地产业、建筑业和制造业上市公司的资产负债状况分别为0.614/ 0.588/0.505、0.269/0.194/0.231和2.232/1.223/ 1.573，房地产上市公司的数值高于建筑业和制造业上市公司，这表明房地产上市公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力均高于建筑业和制造业上市公司。

4.土地资产评估报告 篇四

(K1+420-K2+050)段土路床质量评估报告

编制人:

审批人:

单 位: 鄂州市工程建设监理公司

一、工程概况：

1、工程名称：湖北省葛店经济技术开发区职教园区学府路 2、工程地点：湖北省葛店经济技术开发区

3、建设单位：湖北省葛店开发区建设投资有限公司 4、设计单位：中南市政设计院 5、监理单位：鄂州市工程建设监理公司 6、施工单位：鄂州市广安建筑公司 7、工程质量标准：合格

学府路为东西向道路，道路西起澳门路，沿线与横十四路、横十三路、奥林路、航海路相连，至纵二路止，路幅宽度40m，设计道路长2154.925m(K0+000-K2+154.925)。本次验收范围为(K1+420-K2+050)段土路床。 二、工程施工监理依据：

1、《建设工程监理规范》(GB50319—); 2、《道路工程施工及验收规范》(CJJ1-);

3、《给排水管道工程施工及验收规范》(GB50268—2008) 4、《砌体工程施工及验收规范》(GB50203—); 5、《混凝土工程施工及验收规范》(GB50204—2002); 6、《城市道路工程质量检验标准》(DB 29-50-) 7、本工程勘察报告、设计图纸及变更设计文件;

8、其他与本工程相关的国家及地方的法律、法规、标准、规定等; 三、工程监理工作情况

1、施工简况：本工程路基施工于3月开始至1月2日完工。

2、进场材料构配件的质量控制：凡运到施工现场的原材料，进场向项目监理机构提交《工程材料/构配件/设备报审表》，经监理见证送检合格后，方可投入使用。

3、工序施工过程中的跟踪监督、检查、控制：通过现场见证取样送检方式，控制回填土厚度及压实度。土填筑时严格按照规范和监理细则实施，并在施工过程中控制平整度以及横坡。完成之后都经监理确认验收合格后，才进入下一道工序。

4、现场旁站：施工时监理对填土厚度土质、高程控制进行旁站。 5、保证资料的控制：每层回填土施工完成后都在监理见证下取样检测，检测合格方可进行下道工序。 四、质量评定情况：

1、质量保证资料符合设计及规范要求，完整齐全。

图纸会审、施工组织设计、开工报告、施工资质、原材、设备报审、见证记录、材料复试、施工检验批、技术交底等资料齐全。 2、有关安全及功能、检验和抽样检验结果符合有关规定。 3、外观

路基面顺直、平整无高低起伏。质量评价：一般。 4、工程质量检测情况

5.土地价值评估报告 篇五

一、估价项目名称

位于XXX的XX亩土地使用权价格评估。

二、委托估价方

ⅩⅩ公司

三、估价目的

为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。

四、估价基准日

XX年X月X日。

五、宗地的描述

综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

六、估价结果

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175(万元/ 亩)

七、估价师签名

第二部分 评估的过程

待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其X年X月X日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

1、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正 根据调查，X年X月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

于是可以得到： 交易实例A区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例B区域因素修正系数=100/206=0.485 交易实例C区域因素修正系数=100/144=0.694 4、进行个别因素修正

(1)关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为： 交易实例A的面积修正系数=0.94 交易实例B的面积修正系数=0.94 交易实例C的面积修正系数=1.03 (2)关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例A的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例B的容积率修正系数=100/275.2=0.363 交易实例C的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671 交易实例B的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991 5.计算比准价格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/ 亩) 6.采用算术平均法求得评估结果 由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为： 待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2 =505.175(万元/ 亩) 待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元

第三部分 土地估价结果

一、估价依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)等法律法规，并且委托估价方提供的`相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。

二、土地估价

1、估价原则

地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

2、估价方法

根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。

6.房地产资产评估报告 篇六

楼资产评估报告书摘要

长春光华资产评估有限责任公司接受李先生的委托，根据国家有关资产评估的规则，本着客观、独立、公正、科学的原则，对以6月19日为评估基准日，以拟出售吉林省长春市新开河小区2栋401室提供参考价值为目的所及的资产进行了核实。采用成本法进行评估，其评估结果如下：

资产评估价值为人民币：60元。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解评估目的的全面情况，应认真阅读评估报告书全面。

法定代表人：张宏伟

项目负责人：吴秀华 项目参加人：张舒新

邓菲

项目审核人：张舒新

7.房地产资产评估报告案例 篇七

***有限公司：

受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在8月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。

根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

***房地产评估咨询有限公司

***

估价师声明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4. 我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5. 我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。

6. 本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。

7. 本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。

未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。

8. 若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。

如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。

9. 本报告由本公司负责解释。

注册房地产估价师：

估价的假设和限制条件

1.本报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。

2.本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响;也未考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。

3.本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。

4.估价对象房屋的权属、范围、面积等情况，以委托方提供的产权情况为依据，未经丈量核对。

5.在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿权利，委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。

6.本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能会发生其它相关税费，故还应扣除变现能力分析中提到的相关税费。

7.本估价结果不包含土地的价格。

8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。

估价结果报告

(2008)第***号

一、委估项目

***公司所属房产抵押贷款估价项目

二、委托方

名称：***公司

地址：***

三、估价方

名称：***房地产评估咨询有限公司

地址：***

证书号：*** 资质等级：***

法定代表人：***

四、估价对象概况

估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

8.如何申请成立房地产评估公司 篇八

如何在资质系统申请成立新的房地产估价机构？

答：第一步：填写机构的基本情况

登录“资质系统”中的“机构初始设立申请”，填写机构的基本信息，包括单位名称、所在省、所在地级市、成立时间、通信地址、邮政编码、联系电话等；选择本单位的法人（要求是注册3年以上的房地产估价师），选择（如果该股东是估价师的话）或输入（如果该股东不具有估价师身份）本单位的股东并选择拟注册在本单位的估价师（至少3人）。

第二步：进行估价师的注册申请

资料填写完毕并提交申请后，系统会根据拟注册在该机构的估价师情况，判断这些估价师分别应该进行初始、变更和延续注册中的哪一种，分别填写相关信息后保存即可。

第三步：打印估价师注册申请表

根据系统提示，对估价师的初始、变更或延续注册申请操作完成后，为每个估价师打印相应的注册申请表。

第四步：打印估价机构的申请表

所有拟注册的估价师注册申请表打印完毕后，可以打印估计机构资质申请表，机构申请表打印完成后，申请工作完成。

第五步：提交申报材料

9.房地产评估报告 篇九

姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：

怡若梦 ******** ********** 1

房地产评估报告

项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司

估 价 人 员：刘海教 吴宁

委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司

估 价 日 期：2009年12月26日

房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号

目

录

一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》

（评估机构留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：

我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。

采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。

人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：刘

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相

应调整。

6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：福建闽东电力股份有限公司

单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层

二、估价方：

估价机构：福建中兴资产评估有限公司

单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠

三、估价对象概况：

1、权属状况：

委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权

证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型

为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。

2、房产现状与环境 ：

委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。

3、估价对象区位状况：

估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。

四、估价目的：

作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。

五、估价时点：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、价值定义：

本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开

市场 价值。

七、估价依据：

1、《房地产估价规范》。

2、国家和地方的有关法律、法规和政策。

3、委托方提供的有关资料。

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。

（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

九、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10

价。

十、估价结果：

我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合

确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:

十二、估价作业日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估价报告应用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估价对象的相关资料。

2、估价机构营业执照（复印件）。

3、估价机构资质证书（复印件）。

4、注册估价师资格证书（复印件）。

5、各房产评估价格明细表：

估价测算过程：

一、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用

市场法进行调整。

二、估价测算：如表1 和表2：

三、估价结果确定：

根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为

人民币：1026.33 万元。

10.房地产公司土地资产评估报告 篇十

过去一年，困难比预料的多，结果比预想的好。在领导和同事们的悉心关怀和指导下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。回顾过去的一年，现将工作总结如下：

一、2017工作完成情况

今年以来，按照王总工作部署和任务指示，依据《城镇土地估价规程》(gb/t 18508-2017)、《城镇土地分等定级规程》(gb/t 18507-2017)、《城镇地籍调查规程》(tdt1001-2017)、《土地利用现状分类》(gb/t 21010-2017)开展相关评估工作，内容涉及招拍挂土地备案，企业、个人房地产抵押，丹投土地收储，化治办土地整治、粮食局资产处置等方面。

(一)招拍挂土地备案

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，本共完成招拍挂土地评估报告25份，其中备案报告10份(包括商业用地4份，商业、住宅用地3份，工业用地3份)。

(二)企业、个人房地产抵押

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规，本共完成企业、个人房地产抵押评估报告73份，其中企业抵押类报告52份(包括土地30份，房产22份)，个人抵押类报告21份(包括土地9份，房产12份)。

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(三)丹投土地收储

根据《关于印发<丹阳市城区工业企业退城进园(区)暂行办法>的通知》，本共完成土地收储类报告31份，其中工业6份，商业25份。

(四)化治办土地整治

根据《关于印发<关于第三轮化工行业专项整治期间对关闭、转产、搬迁化工生产企业实行奖励补偿的意见>的通知》，本共完成化工整治类土地报告32份，其中工业17份，商业15份。

(五)粮食局资产处置

本共完成资产处置类报告1份，用途为工业，使用权类型为国有出让，委托方为丹阳市粮食购销总公司。

二、2017工作方式方法

(一)重点问题密切关注，难点问题及时讨论

2017年下半年，招拍挂土地评估报告需要备案，因之前对这一板块未有涉及，在做土地技术报告出现不知如何选择合适案例、如何修改总公司批注等难点。坚持“不达目的，绝不罢休”的思想，充分利用业余工作时间与公司同事协商案例选择可比性并反复斟酌报告批注，做到最快、最优、最先完成国土局下达的招拍挂土地报告备案任务。

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(二)实行“三检制”，直线降低报告错误率

一份评估报告出错，直接对委托方或使用方造成时间、利益损失，间接影响公司资质信誉。为了解决这一问题，实行“看第一遍，杜绝技术错误;看第二遍，解决表述不当;看第三边，深挖符号格式”的“三检制”，有效提高报告正确率。

三、2017工作中存在的问题及解决方法

(一)锱铢必较，因小失大

房地产评估报告旨在为委托方做出决策提供实质性的价格参考，但在写技术报告时却不知及时变通，造成报告完成时间比降低，如：《(苏)苏地行dy(2017)土估字第025号》中关于在使用评估方法的问题，总公司技术人员明确提出不可采用基准地价系数修正法，但我为了减少麻烦，却极力证明可以使用该方法，而因此拖延了报告完成时间，增加了后期工作压力。

以后工作中，将继续学习并灵活运用评估方法，提高写报告效率，减少写报告时间。

(二)林林总总,不一而足

2017年10月底，总公司业务培训撞上了土地估价师学习。公司人手极度紧缺，但业务量却只增不减，此时需要处理好招拍挂报告、化工整治报告、银行抵押报告之间的先后关系。因没很好区分主次，工作不一而足。

以后工作中，将区别工作轻重，做到工作任务条理清晰，事半工倍。

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四、2017工作思路

在学习上，将继续学习评估业务知识，力争通过土地估价师实务考试和房地产估价师考试。

在工作上，2017年工作不足之处将立刻改正，一丝不苟完成评估报告，敏而好学解决工作难题。

在生活上，与同事打成一片，在不降低工作质量的同时也能尽情享受生活乐趣，体验五味人生。

五、公司寄语

字里行间透露的是小朱对公司未来的希望和对工作的热情，希望王总秉承绿色生活的原则，少抽烟、少喝酒的同时对小朱2017工作不足之处提出指导，并给予实质性肯定和鼓励。小朱会不遗余力的为公司的未来发展使出实实在在的一份薄力。

朱昌晴

二〇一六年一月三十日

这是一篇非常优秀的关于房产评估工作总结的文章，希望能给大家带来帮助。

相关文章：

房地产评估工作总结 房地产评估专业的实习总结

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11.房地产公司土地资产评估报告 篇十一

（2007年12月21日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2007）民一终字第62号）

裁判摘要：

一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。

上诉人（原审被告）：山西嘉和泰房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。

法定代表人：范维明，该公司董事长。

委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：太原重型机械（集团）有限公司。住所地：山西省太原市玉河街53号。

法定代表人：高志俊，该公司董事长。

委托代理人：段伟岳，山西德为律师事务所律师。

上诉人山西嘉和泰房地产开发有限公司（以下简称嘉和泰公司）与上诉人太原重型机械（集团）有限公司（以下简称太重公司）土地使用权转让合同纠纷一案，山西省高级人民法院于2007年1月22日作出（2006）晋民初字第20号民事判决。双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年12月18日开庭审理了本案。嘉和泰公司的委托代理人张刚，太重公司的委托代理人段伟岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2002年3月26日，太重公司（甲方）与嘉和泰公司（乙方）签订《协议书》。其主要内容如下：„„

（二）开发地段：位于太原市并州南路西一巷48号，并规选字（2001）第0068号规选中，南北约232米，东西约221米，除去其中西南角锅炉房、西北角已有建筑物，并留出变电室位置0.5亩左右，占地约64.5亩。

（三）双方权利义务：（1）太重公司负责上述地段的旧屋拆除及安置；（2）太重公司负责三通一平，具体时间为2002年6月10日前为主干道以西地段，2002年11月30日前为剩余地段；（3）在土地转让手续办理完毕之前，太重公司协助嘉和泰公司办理项目的建设手续；（4）太重公司负责嘉和泰公司施工中的水、电供应，费用由嘉和泰公司按月支付，房屋建成后的水电增容及设施费用由嘉和泰公司承担；（5）太重公司现有锅炉房、变电室可与嘉和泰公司共同使用，由此产生的增容费由嘉和泰公司承担（产权归太重公司）；（6）嘉和泰公司负责开发项目所需规划、设计、报建等工作及费用；（7）嘉和泰公司负责工程费用筹措、支付、施工及房屋建成后的销售；（8）太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《国有土地出让合同》约定的付款方式及付款时间支付给太重公司，再由太重公司向政府相关部门缴纳；（9）太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司向太重公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担；（10）嘉和泰公司为取得土地使用权，向太重公司支付土地补偿金每亩94万元（不含土地出让金及相关税费）；（11）建成后的商铺和住宅，太重公司可按嘉和泰公司确定的价格优先购买；（12）如太重公司需在本小区内建设职工住宅，其占地面积从总面积中扣除；（13）嘉和泰公司在售房过程中发生的各类税、费均由嘉和泰公司承担。

（四）付款方式：（1）协议签订后两日内，嘉和泰公司向太重公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；（2）太重公司与土地部门签订土地出让合同后十日内，嘉和泰公司按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项；（3）太重公司土地出让完毕，且已取得国有土地使用权后，太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同，此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。

（五）违约责任：（1）在土地转让手续办理完毕前，太重公司如未按本协议第三条第二项约定时间实现三通一平，应按嘉和泰公司已付款额，以每日万分之四计息赔偿待工损失，超过三个月仍无法实现约定条款，嘉和泰公司有权解除协议，太重公司须退还所收款项。（2）嘉和泰公司未按本协议第四条约定时间向太重公司支付该条约定款项，按该条应支付款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司，如超过约定时间三个月后仍不能支付，太重公司有权终止协议，除留下已付款的10％作为对太重公司补偿外，其余款项退回嘉和泰公司。（3）施工期间，如因太重公司原因不能保证用水、用电，太重公司应赔偿嘉和泰公司因此所遭受的直接损失；嘉和泰公司未按本协议约定支付水、电及增容费用，太重公司免除责任。（4）在土地转让手续办理完毕之前，因太重公司原因，嘉和泰公司未能及时办理工程项目审批手续，影响施工，太重公司须赔偿因此给嘉和泰公司造成的直接损失，但由于嘉和泰公司未按通知如期支付相关费用，太重公司免除责任。

2002年4月2日，太重公司（甲方）与嘉和泰公司（乙方）签订《补充协议》。其主要内容如下：

（一）按原订协议的期限，嘉和泰公司按每亩94万元向太重公司支付土地补偿金，94万元／亩中的流转税按太重公司76％，嘉和泰公司24％的比例承担。嘉和泰公司承担的24％流转税款按原《协议书》约定在嘉和泰公司支付每期土地补偿金的同时一并支付，最终以实际交付的税款按双方约定的比例多退少补。

（二）除以上1条以外，原协议履行过程中的所有各项税费（包括土地增值税、交易税等，但不限于此）均由嘉和泰公司承担。

（三）以上各项税费凡以太重公司名义缴纳的，须由嘉和泰公司如数支付给太重公司。

2002年9月24日，太重公司与太原市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），太重公司取得了该宗土地的使用权。确认出让土地面积为42968.75平方米（约64.45亩）。

2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《太原市出让土地使用权转让合同书》（以下简称《转让合同》）。该合同主要内容如下：第7条土地使用权转让价格为每平方米1223元，总额为5255.08万元。第8条太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳转让时的土地增值税。第10条双方在本合同签订十五日内，由嘉和泰公司按太原市地产交易管理所审批意见，办理有关手续，交纳有关税费。第11条双方在本合同签订后三十日内到太原市国土资源局申请土地使用权变更登记。

根据《协议书》第四条1约定：本协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付土地补偿金1500万元。2002年4月2日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元（该承兑汇票2002年9月到期）。

2002年10月30日，嘉和泰公司以支票方式向太重公司支付土地补偿金250万元。

根据《协议书》第四条3约定：太重公司取得国有出让土地使用权后，由太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同（按土地局规定文本），此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司即支付剩余的土地补偿金。2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，2003年1月20日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元。

2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日，嘉和泰公司以支票、现金方式，四次向太重公司支付土地补偿金330万元。

综上，嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金方式共支付土地补偿金4580万元，余款未付。

根据《协议书》第三条8约定：太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《出让合同》约定的付款方式和付款时间支付给太重公司。《协议书》第四条2约定：太重公司与土地管理部门签订土地出让合同十日内，嘉和泰公司应按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项。

2002年9月24日太重公司和太原市国土资源局签订《出让合同》。2002年8月12日嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地出让金1000万元（该承兑汇票2003年2月到期）。2002年9月23日嘉和泰公司以电汇方式向太重公司支付土地出让金50万元。嘉和泰公司合计向太重公司支付土地出让金1050万元。

2003年1月15日，太重公司与嘉和泰公司取得国有土地使用权转让鉴证单。双方通过办理权属变更登记手续，嘉和泰公司于2003年1月取得该宗土地的国有土地使用证。

按照《协议书》和《补充协议》有关税费承担的约定，嘉和泰公司尚欠太重公司各种税金。

一审法院还查明，2002年12月31日，嘉和泰公司向太原市国土资源局支付土地出让金386.72万元。

一审法院另查明，太重公司已缴纳契税41.25万元；已申报营业税281.25万元，实际缴纳营业税242.526万元。

一审法院再查明，嘉和泰公司住所地由原太原市并州南路西一巷48号变更为太原市并州南路西一巷10号。

2006年1月16日，太重公司向一审法院起诉称，2002年3月16日太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》，就太重公司向嘉和泰公司转让太原市并州南路西一巷48号土地拆迁补偿事宜进行了明确约定。2002年4月2日又签订《补充协议》，就《协议书》中有关税费承担问题进一步明确。合同签订后，太重公司按约履行了合同，而嘉和泰公司只支付了土地补偿金4559.7万元，尚欠太重公司土地补偿金、相关税费等合计3548.627l万元。嘉和泰公司应支付欠款并对其违约行为按照合同约定承担违约责任。请求依法判令：嘉和泰公司立即支付土地补偿金、相关税费合计3548.6271万元及违约金755.86256万元（截止2006年1月12日）及至全部清偿之日止的违约金；嘉和泰公司承担全部诉讼费用及律师费用。

2006年8月7日，太重公司向一审法院递交补充诉状，称根据太重公司与嘉和泰公司签订的《转让合同》，嘉和泰公司还另外拖欠太重公司土地转让金5255.08万元没有支付。因此增加诉讼请求，请求依法判令嘉和泰公司立即支付土地出让金5255.08万元并承担全部诉讼费用。

嘉和泰公司辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的诉讼请求应被驳回。（1）太重公司主张的“土地补偿金”与“土地转让金”是转让同一地块的不同阶段的称谓，其实质是土地转让价。2002年3月26日，双方签订《协议书》时土地性质为划拨土地，且协议的名义是合作开发，故使用“补偿金”这一名词，实质是土地使用权转让合同。2002年12月，双方就该地块重新签订了《转让合同》，并经政府批准。该合同是最终确定土地使用权转让法律关系的合法文件，转让价格为5255.08万元。嘉和泰公司已超额支付土地转让款，不存在欠款一说。（2）嘉和泰公司不欠太重公司任何税费。《转让合同》中没有约定由嘉和泰公司负担相关税费，且在该合同第八条明确约定增值税由太重公司负担。（3）嘉和泰公司不欠太重公司任何款，太重公司无权主张所谓的违约金。

一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点是：

（一）《协议书》的效力问题；

（二）《补充协议》的效力问题；

（三）《转让合同》的效力问题；

（四）嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

（一）关于《协议书》的效力问题。一审法院从三个方面分析《协议书》的效力：1．《协议书》的性质。太重公司认为《协议书》约定的土地补偿金，系用于地上房屋拆迁、职工安置、工厂搬迁及地上建筑物补偿等，与《转让合同》约定的土地转让金，是两个概念，无法替代。嘉和泰公司认为《协议书》名为合作开发，实际是不同时期转让土地使用权的同一称谓，《协议书》的实质为土地使用权转让合同。一审法院认为，《协议书》的性质是土地使用权转让合同。就《协议书》内容看，主要是约定嘉和泰公司为取得该宗土地使用权，向太重公司支付94万元／亩的补偿金。并非以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共同经营，共享利润、共担风险合作开发为基本内容。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，应当认定为土地使用权转让合同。2．《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的关系。太重公司认为《协议书》涉及土地的拆迁、安置、办理出让手续等内容；《补充协议》涉及税费承担问题；《转让合同》仅是土地使用权的转让。三者之间不存在矛盾，《转让合同》不能取代《协议书》和《补充协议》。嘉和泰公司认为《协议书》和《补充协议》实质是不具合同效力的土地使用权转让合同，最终被《转让合同》取代。一审法院认为，从形式上讲，《协议书》和《补充协议》是未经备案登记、仅由双方持有的合同。《转让合同》是经过备案登记的合同。从内容上讲，《协议书》和《补充协议》约定转让土地补偿金94万元／亩，共6058.3万元，土地增值税及相关税费由嘉和泰公司承担。《转让合同》约定土地转让金为每平方米1223元，共5255.08万元，土地增值税由太重公司承担。《协议书》约定的权利、义务，付款方式、违约责任、争议解决方式等条款，在《转让合同》中没有条款约定或者说明。二者是针对同一标的所签订的形式不同、内容也不尽相同的两份合同。虽然都有转让的真实意思表示，但《协议书》是真实履行的合同，而《转让合同》只是用于办理过户之用。3．《协议书》的效力问题。太重公司认为《协议书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》是转让划拨土地，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，是效力瑕疵合同，被《转让合同》取代。一审法院认为，《协议书》是双方当事人真实的意思表示，也是实际真正履行的合同。《协议书》和《转让合同》是对同一标的所签的先后两份合同，但后签订的《转让合同》并不当然取代《协议书》。因为：一是《转让合同》未废止《协议书》及《协议书》中约定的补偿金条款，也未约定《协议书》与《转让合同》相抵触的部分无效；二是《协议书》和《补充协议》约定了包括拆迁、安置、履行期限、履行方式、违约责任承担、纠纷解决方式等内容，《转让合同》不具备该类交易行为所签合同的必要条款。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，应推定为未变更。三是《协议书》不违反国家法律、法规。太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》时，该土地为划拨用地，但双方在履行合同过程中，在经政府管理部门批准后，该划拨用地使用权已转化为出让土地使用权，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《协议书》应认定为合法有效。

（二）关于《补充协议》的效力问题。太重公司认为《补充协议》合法有效。嘉和泰公司认为《补充协议》同样是效力瑕疵合同，已被《转让合同》取代。一审法院认为，双方在《协议书》的基础上，签订《补充协议》，对土地增值税、流转税的金额及履行方式等进行了明确约定，其内容与《协议书》内容并不冲突，与《协议书》的内容共同构成完整的合同内容，二者是同一的关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该《补充协议》的内容是对《协议书》内容的补充。可以确认《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力。

（三）关于《转让合同》的效力问题。太重公司认为《转让合同》也是合法有效的。嘉和泰公司认为《转让合同》是唯一有效合同。一审法院认为，（1）《转让合同》第7条约定的土地转让价格5255.08万元，是国土局的评估价格，是国家土地管理部门对土地交易双方成交价格进行间接调控和引导的最低限价，并非双方达成合意的表示。（2）《转让合同》约定的价格不符合客观事实，按照《转让合同》约定，该宗土地价格为5255.08万元，土地增值税由太重公司承担，相关税费没有约定，按规定由太重公司承担。则太重公司在取得5255.08万元收入时，需向国家交纳土地出让金1417.97万元，需向国家交纳土地增值税及其他相关税费，还要负责拆迁、安置，且该宗土地上建筑物评估价为1041.2171万元。显然，太重公司以5255.08万元转让该宗土地与客观事实和真实合意不符。（3）按照《转让合同》约定的价款5255.08万元，嘉和泰公司的支付有悖常理。嘉和泰公司在已支付3300万元前提下，只应向太重公司支付1955.08万元。但嘉和泰公司于2003年1月20日支付了2000万元，在取得土地使用证，认为已超额支付的情况下，又于2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日四次向太重公司共付款330万元，显然与常理不符。（4）《转让合同》约定的重要条款形同虚设。《转让合同》第8条约定：太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳土地增值税。但原出让合同中并无交纳土地增值税的约定。（5）《转让合同》没有约定土地交付、价款支付、违约责任、纠纷解决方式等内容，不具备土地使用权转让合同的必要条款，不符合一般的交易习惯。（6）按照《协议书》第四条3约定：太重公司土地出让完毕，且已取得国有出让土地使用权后，与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同（按土地局规定文本），此合同一经土地局批准十日内，即由嘉和泰公司向太重公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。《协议书》第三条8约定：出让费标准为太重公司在政策中能享受到的最优惠的价格标准。显然双方存在合理减少土地转让费的合意。由此可以推断，《转让合同》是按照土地局规定文本，为履行土地局的批准手续而作出的。双方将转让价格约定为5255.08万元，是为了少报纳税金额，而非变更原约定的转让价格。因此，《转让合同》中关于转让价格及土地增值税的约定并非双方当事人真实意思表示，该类条款只会使国家税款减少，因此该类条款应认定无效。其余条款与以前协议内容基本竞合，是双方当事人的真实意思表示，且经土地管理部门审查，并作了土地权属变更登记，双方已实际履行，为有效条款。

（四）关于嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

（1）嘉和泰公司已付土地补偿金数额的问题。太重公司和嘉和泰公司对已付款有两个问题意见不同：一是承兑汇票。太重公司认为2002年4月2日2000万元和8月12日1000万元承兑汇票应当扣除贴现利息；嘉和泰公司认为应以收款金额和收据金额为准。一审法院认为，在双方未就付款方式作出明确约定情况下，嘉和泰公司以承兑汇票方式付款并无不妥，太重公司收取承兑汇票后也没有提出异议。对太重公司扣除贴现利息的主张不予支持。二是国土资源局收取的386.72万元土地出让金。嘉和泰公司认为其向国土资源局交纳的386.72万元出让金应计入太重公司收取的土地补偿金数额。一审法院认为，太重公司出售该地，实际就是要取得94万元／亩，合计6058.3万元的土地补偿金收益，其他一切费用均由嘉和泰公司支付。《协议书》第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司已支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费由嘉和泰公司承担。因此，该笔出让金不应算在太重公司收取的补偿金中。

故按照《协议书》约定，嘉和泰公司应支付太重公司土地补偿金6058.3万元，已支付4580万元，欠付太重公司土地补偿金1478.3万元。

（2）税金问题。双方在《补充协议》中约定：除流转税按76％和24％的比例由太重公司和嘉和泰公司承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。嘉和泰公司认为，各项税金的纳税主体是明确的，双方的约定是规避法律的行为，应属无效。一审法院认为双方当事人对税金的约定并不违反法律、法规强制性规定。嘉和泰公司向太重公司支付的补偿金是双方约定的不含税价格，双方约定各种税金由嘉和泰公司承担合法有效。但是土地增值税和印花税太重公司并未交纳，营业税部分交纳部分未发生，对于未交纳的税费太重公司没有权利向嘉和泰公司主张，在各税费实际发生后，太重公司可依据《协议书》及《补充协议》向嘉和泰公司主张或另行起诉。对太重公司已缴付的41.25万元契税，予以支持。

（3）违约金问题。一审法院认为嘉和泰公司没有完全履行其付款义务，是基于双方签订了两份合同，双方都有过错，因此对太重公司主张按照日万分之四计算违约金的请求，不予支持。但由于嘉和泰公司迟延付款的责任显然大过太重公司，其迟延付款的行为客观上给太重公司造成了利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，利息损失也属违约责任的一种，太重公司虽然未提出利息损失的请求，但提出了违约金请求。因此嘉和泰公司应负担迟延付款的利息。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：

（一）嘉和泰公司于判决生效后三十日内向太重公司支付土地补偿金1478.3万元及利息（自2005年9月23日起至判决确定的支付之日，以1478.3万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

（二）嘉和泰公司于判决生效后三十日内，向太重公司支付契税41.25万元。

（三）驳回太重公司的其他诉讼请求。案件受理费51.7998万元，保全费26.5万元，其他诉讼费4.5万元，由太重公司负担50万元，由嘉和泰公司负担32.7998万元。嘉和泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回太重公司的诉讼请求；2．

一、二审诉讼费用由太重公司承担。事实和理由如下：（1）关于《转让合同》的效力。《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让法律关系的合法文件，土地价格应以《转让合同》的约定为准。嘉和泰公司已按约定履行完毕自己的义务，不存在拖欠款项的行为，一审判决嘉和泰公司承担责任是错误的。（2）关于《协议书》和《补充协议》的效力。《协议书》和《补充协议》签订时，该宗土地为行政划拨地。根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。在办理出让手续后，《协议书》的效力才得到补正，才发生法律效力。虽然该协议有效了，但它先天不足是事实，需要在履行过程中逐步合法化。《协议书》是《转让合同》的准备，并最终被《转让合同》取代。（3）一审判决认定“《协议书》和《转让合同》是针对同一标的所签订的新旧两份合同”。既然如此，根据合同法的一般原理，后合同（《转让合同》）的效力应当优于前合同（《协议书》），政府批准的合同效力当然优于未经批准的合同。（4）《转让合同》和《协议书》相冲突的约定，应以《转让合同》为准。与《协议书》相比，《转让合同》在转让范围、面积、价格、增值税负担等方面都发生了变化，当然应以《转让合同》为准。（5）《补充协议》就税费负担所作的约定，违反了税法的强制性规定。即使有效，增值税的负担约定也显失公平。增值税的纳税主体是转让人而非受让人，所以《转让合同》变更增值税由太重公司承担。（6）一审判决认定嘉和泰公司已付价款数额有误，嘉和泰公司代太重公司支付的386.72万元出让金，应计入已付款数额。（7）2005年以后所付330万元是为了促使太重公司履行全面交付土地义务，被迫多付的。（8）假如一审判决结果是正确的，其对诉讼费的分担违背了人民法院诉讼收费办法，超过嘉和泰公司应负担的比例。

针对嘉和泰公司的上诉，太重公司答辩称，（一）嘉和泰公司主张《转让合同》取代《协议书》和《补充协议》毫无根据且严重歪曲事实。

（二）嘉和泰公司对协议约定的出让金和税金提出异议目的是歪曲协议、赖账。

（三）嘉和泰公司认为386.72万元出让金应由太重公司承担，没有根据。

太重公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判支持太重公司一审的全部诉讼请求；2．

一、二审诉讼费用均由嘉和泰公司承担。事实和理由是：（1）一审判决对嘉和泰公司欠付土地转让金的事实没有认定是错误的。《协议书》约定嘉和泰公司支付土地补偿金每亩94万元，是对太重公司进行土地拆迁、安置、三通一平等工作的补偿，而非土地转让价格。《转让合同》约定的是土地转让金，是土地本身的转让价格。两份合同的约定并不矛盾，更不重复，嘉和泰公司应当分别履行相应的合同付款义务。《协议书》与《转让合同》的内容相互独立，没有重复，均有双方当事人的盖章签字。根据《合同法》规定，两份合同均成立并生效。在两份合同中，并没有任何相互否定或者变更的条款，分别构成双方不同的权利义务。（2）一审判决为嘉和泰公司减免大部分违约责任，没有依据，也不公平。一审判决已认定嘉和泰公司拖欠土地补偿金的事实存在，应当履行付款义务，但是将太重公司根据合同约定诉请的违约金改为支付同期贷款利息，并且违约金的起算时间也被推迟了两年零八个月之多，显然不符合约定，对太重公司是不公平的。根据《协议书》第四条约定，协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；太重公司取得国有土地使用权后，双方签订土地使用权转让合同，此合同经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金。第五条约定，嘉和泰公司未按本协议第四条约定的时间支付该条约定款项，则按该条应支付的款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司。以上约定清楚明确，对双方均有法律约束力，人民法院应当尊重当事人的意思自治。按《协议书》约定，嘉和泰公司应在《转让合同》经批准十日内付清土地补偿金。而《转让合同》经批准的时间双方均认可为2003年1月15日，则嘉和泰公司付清土地补偿金的时间应为2003年1月25日。太重公司正是据此计算违约金，并且对嘉和泰公司中间几次还款均相应予以核减，分段计算。截止2006年1月12日，嘉和泰公司应当支付违约金755.86256万元。这一计算结果既符合合同约定，也符合客观事实，应当得到法院的支持。（3）一审判决驳回太重公司对税金的诉讼请求是错误的。依法纳税是企业应承担的义务，税金对于太重公司是必然发生的费用，太重公司当然有权主张，是否已经发生并不影响嘉和泰公司承担合同义务。而且应纳税款的计算均有国家相关法律法规的规定，太重公司起诉税费金额是依法计算的结果，有充分的法律依据，应当得到支持。（4）一审判决对嘉和泰公司已付款数额认定也存在错误。嘉和泰公司支付的款项中有2002年4月2日2000万元承兑汇票应扣除贴现利息30.3万元；8月12日1000万元的承兑汇票应扣除贴现利息15.6万元。

针对太重公司的上诉，嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的上诉请求应被驳回。

（一）《协议书》和《补充协议》已被《转让合同》取代。嘉和泰公司已按《转让合同》确定的价格履行完毕付款义务，并无任何拖欠。

（二）嘉和泰公司按约履行了全部付款义务，不拖欠太重公司的任何款项，太重公司无权主张所谓的违约金。

（三）太重公司主张的各种税费包括营业税、契税、印花税、土地增值税由嘉和泰公司承担不能成立。因为《转让合同》取代《协议书》及《补充协议》后，《转让合同》并没有约定上述税费由嘉和泰公司承担，《转让合同》第8条还明确约定增值税由太重公司承担。

（四）太重公司认为已付款中应扣除贴现利息，没有依据。嘉和泰公司支付承兑汇票时，太重公司按票面金额开具了收据，已认可不扣除贴现利息，现在无权主张扣除。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，嘉和泰公司和太重公司对于《协议书》、《补充协议》及《转让合同》的真实性均无异议。综合双方当事人的上诉请求及事实和理由，本案二审争议的焦点问题是：

（一）《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题；

（二）嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题；

（三）太重公司关于税金的请求是否成立问题；

（四）太重公司关于违约金的请求是否成立问题。

（一）关于《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题。

首先，关于《协议书》、《补充协议》的效力，太重公司认为《协议书》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》签订时，该宗土地为行政划拨地，根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。而《补充协议》就税费负担的约定，违反了税法的强制性规定。本院认为，《协议书》、《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示。《协议书》不仅详细的约定了所转让土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。《协议书》签订时，嘉和泰公司及太重公司均知道该宗土地属于划拨用地，所以在《协议书》第三条8约定：由太重公司负责办理土地出让手续；第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕，即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续。这一缔约行为并没有规避法律损害国家利益，事实上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述约定完成该宗土地转让的。2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，取得该宗土地的使用权，嘉和泰公司支付土地出让金；同年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，嘉和泰公司依据《协议书》向太原市国土资源局支付土地转让款，随后完成土地使用权变更登记；均是双方履行《协议书》的真实行为。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》合法有效。《补充协议》是对《协议书》约定转让土地使用权的税费承担所作的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。嘉和泰公司关于《协议书》签订时，所转让的土地属划拨地，太重公司无权转让及《补充协议》就税费负担的约定违反税法的强制性规定，均属无效协议的主张，没有法律依据，不予支持。一审法院关于《协议书》合法有效及《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力的认定是正确的，应予维持。

其次，关于《转让合同》的效力问题，嘉和泰公司认为，《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让关系的合法文件，土地使用权转让价格应以《转让合同》约定为准。太重公司认为，《转让合同》有效，嘉和泰公司应承担《转让合同》约定的支付土地转让金义务。本院认为，太重公司与嘉和泰公司之所以在《协议书》之外又签订《转让合同》，是因为签订《协议书》时，双方当事人均知道所转让的土地属划拨用地，不能直接转让。只有在太重公司办完土地出让手续，取得国有出让土地使用权后，再与嘉和泰公司签订国有出让土地使用权转让合同，并由双方共同到土地管理部门办理登记备案，才能完成该土地使用权转让。因此，《转让合同》对于太重公司及嘉和泰公司来讲就是到土地管理部门办理登记备案手续，以完成《协议书》约定的转让土地使用权行为，而并非为了变更《协议书》的约定条款或者构成双方新的权利义务关系；对于土地管理部门来讲，以《转让合同》登记备案，则表明土地管理部门认可《转让合同》中的价格并据此征收转让税费，办理相关手续。虽然《转让合同》中的价格比双方当事人实际约定的价格低，但土地管理部门给予登记备案的事实表明，土地管理部门认可双方当事人可以此最低价格办理土地使用权转让手续，也表明双方当事人这一做法并不违反土地管理部门的相关规定。事实上，土地管理部门也正是依据该《转让合同》办理了土地权属变更手续。由此可以认定，在本案中《转让合同》仅是双方办理登记备案之用，别无它用，其效力仅及于登记备案。《转让合同》对于合同双方既没有变更《协议书》约定条款，也不构成新的权利义务关系。从嘉和泰公司支付土地补偿金的过程和数额看，也可证明嘉和泰公司在签订《转让合同》后，仍是按《协议书》约定的土地补偿金数额支付的。故嘉和泰公司关于应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格及太重公司关于以《转让合同》请求另外支付土地转让金的主张，均不符合本案实际情况，没有事实依据，不能成立。

再次，关于《协议书》、《补充协议》与《转让合同》的关系，对于《补充协议》是《协议书》的补充约定双方均无异议，但对于《协议书》与《转让合同》双方争议较大。嘉和泰公司认为，《协议书》已被《转让合同》所取代，《转让合同》是本案唯一有效的合同。太重公司则认为，《协议书》约定的土地补偿金是对拆迁、安置的补偿。《转让合同》约定的土地转让金是土地本身的转让价格，两份合同的约定并不矛盾，也不重复，相互独立，均成立并有效。本院认为，双方当事人签订《转让合同》的目的是为了办理土地使用权转让登记备案手续。《转让合同》没有约定变更或取代《协议书》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系。从双方当事人实际履行合同的情况看，太重公司转让土地使用权收取土地补偿金、出让金、转让金、太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》及其与嘉和泰公司签订《转让合同》到土地管理部门登记等行为都是在履行《协议书》约定的权利义务。而嘉和泰公司支付土地补偿金、出让金、转让金，取得土地使用权等也是履行《协议书》约定的权利义务。因此，本案中的《转让合同》是双方在土地管理部门办理土地使用权转让手续的备案合同；《协议书》才是双方实际履行的合同。嘉和泰公司关于《转让合同》取代《协议书》，《转让合同》是本案唯一有效合同的主张不能成立。太重公司关于《协议书》和《转让合同》相互独立，均成立有效，并据此要求嘉和泰公司分别支付土地补偿金及土地转让金的主张也不能成立。

综上，本院认为，《协议书》及《补充协议》是合法有效的协议，是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。

（二）嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题。

太重公司对于已收到嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金形式支付的土地补偿金总额4580万元人民币并无异议。但认为其中2002年4月2日2000万元承兑汇票应扣除贴现利息30.3万元及2002年8月12日1000万元承兑汇票应扣除贴现利息15.6万元。本院认为，根据2002年3月26日太重公司与嘉和泰公司签订的《协议书》第四条1约定，嘉和泰公司在《协议书》签订十日内，应支付土地补偿金2000万元。嘉和泰公司应按约定时间履行付款义务。但嘉和泰公司以2002年9月到期的2000万元承兑汇票支付该笔土地补偿金，导致太重公司不能在约定时间实际收到该款项。太重公司只有支付贴现利息，才能在约定时间取得上述款项。嘉和泰公司这种以远期承兑汇票履行到期付款义务的行为，实际是迟延付款，属于不当履行合同义务的行为。由于嘉和泰公司不当履行合同义务，造成太重公司为此支付30.3万元的贴现利息损失，应由嘉和泰公司承担。太重公司关于扣除该贴现利息的上诉请求成立，应予支持。一审判决对此处理不当，应予纠正。关于2002年8月12日1000万元承兑汇票，是嘉和泰公司依据《协议书》第三条8的约定支付的土地出让金。而太重公司在一审中并未对土地出让金提出诉讼请求，因此太重公司关于该1000万元承兑汇票的贴现利息的上诉请求不属于本院二审的审理范围。

嘉和泰公司认为其2002年12月31日向太原市国土资源局支付的386.72万元土地出让金应计入已付土地补偿金数额。本院认为，该笔款项是2002年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》后，由嘉和泰公司直接支付给太原市国土资源局的。依据《协议书》第三条9约定，太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担。故该笔款项属于嘉和泰公司应承担的土地转让款，不应计入其已付的土地补偿金数额。一审判决处理适当，应予维持。

综上，一审判决认定嘉和泰公司已付土地补偿金4580万元，尚欠太重公司土地补偿金1478.3万元有误，应予纠正。嘉和泰公司实欠太重公司土地补偿金1508.6万元。

（三）太重公司的税金请求是否成立问题。

根据《补充协议》的约定、除流转税按76％和24％的比例由太重公司和嘉和泰公司分别承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。如前所述，《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理法律法规的规定，是合法有效协议，双方当事人应按约定履行自己的义务。关于太重公司在没有缴纳税金的情况下是否有权请求嘉和泰公司支付其所承担的税金的问题。本院认为，《补充协议》约定转让土地使用权税费的承担，只是明确了转让土地使用权过程中所发生的相关税费由谁负担的问题。而对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，《补充协议》没有约定，也无法约定。只有在相关主管部门确定税费种类及额度，太重公司缴纳后，嘉和泰公司才能支付。太重公司在未缴纳税金，也没有相关部门确定纳税数额的情况下，请求嘉和泰公司支付转让土地税金，没有事实依据。一审判决对于太重公司要求嘉和泰公司支付其尚未缴纳的税费的请求不予支持，但提示其在实际缴纳税费后可以向嘉和泰公司另行主张权利的处理，并无不当，应予维持。对太重公司已缴纳的营业税和契税，一审判决只支持太重公司的契税请求而没有支持其关于营业税的请求不当，应予纠正。对于太重公司已缴纳的242.526万元营业税。嘉和泰公司应按24％比例负担58.20624万元。

（四）关于太重公司的违约金请求是否成立问题。

本院认为，《协议书》对于双方当事人具体的权利义务中包括嘉和泰公司付款时间、数额及违约责任均作出了明确约定。太重公司及嘉和泰公司都应按照诚实、信用原则，实际履行合同义务。太重公司按约定办理了土地出让、转让手续并将涉案地块实际交付给嘉和泰公司。嘉和泰公司应按约定履行付款义务，但嘉和泰公司在取得土地使用权后，未按约定时间及数额支付土地补偿金。嘉和泰公司迟延向太重公司支付土地补偿金是引起本案诉讼的主要原因。因此，嘉和泰公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审判决认定嘉和泰公司迟延付款构成违约，但对太重公司按照合同约定的日万分之四的比例计算违约金的请求却未予支持，并将双方当事人按照日万分之四的比例计算违约金的约定调整为按银行利率计算利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四之规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。一审判决对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也缺少法律依据，应予纠正。太重公司关于嘉和泰公司应按合同约定承担违约责任，支付违约金的上诉请求理据充分，应予支持。因为嘉和泰公司最后支付土地补偿金的时间是2005年9月23日，太重公司此前并未要求嘉和泰公司支付违约金。故嘉和泰公司应从2005年9月23日起承担违约责任。

综上所述，嘉和泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。太重公司的上诉请求，部分有事实和法律依据，应予支持；部分没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第三项；

二、变更山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第一项为：山西嘉和泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向太原重型机械（集团）有限公司支付土地补偿金1508.6万元人民币，并从2005年9月23日起按实际迟延付款天数以日万分之四的比例计算违约金支付给太原重型机械（集团）有限公司直至还清之日止；

三、变更山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第二项为：山西嘉和泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，向太原重型机械（集团）有限公司支付营业税58.20624万元人民币，支付契税41.25万元人民币。

如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费51.7998万元，保全费26.5万元，其他诉讼费4.5万元，合计82.7998万元，由太原重型机械（集团）有限公司负担50万元，山西嘉和泰房地产开发有限公司负担32.7998万元；二审案件受理费48.799848万元，由山西嘉和泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 韩 玫

审 判 员 吴晓芳

审 判 员 王友祥

二○○七年十二月二十一日

12.房地产资产评估报告： 篇十二

土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)

A、B、C3个参照物的成本情况

经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对

象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为：1750×100/98=(元/平方米)

评估对象的单位工程造价为：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)

评估对象建筑安装成本为：1785.71×3=57142857(元)=5714.2857(万元) ②估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(万元)

③计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 ④计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元)

⑤计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末：300/2*6%=9万元

第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54万元

第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元 建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元

⑥计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) ⑦计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(万元)

⑧计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) ⑨估测建筑物成新率。

评定人：周升 评定日期：2012年11月4 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=180+8187.42

=8367.42(万元)

房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

附件