房地产营改增存在问题

房地产营改增存在问题（11篇）

1.房地产营改增存在问题 篇一

【摘 要】近些年来，随着我国经济的发展与变化，我国的税务制度也进行了一定规模的改革。减税一直是我国税务制度改革的宗旨。营改增作为我国结构性减税当中的一项关键内容，一直受到社会各界人士的广泛重视和关注。近年来，我国陆续在许多城市开展了营改增的试点活动，旨在使我国的税务制度得到优化。本文将以探究营改增存在的问题及对策为研究内容，对我国营改增的意义与其对企业造成的影响进行分析，阐述其在账务处理以及税赋方面存在的问题，并提出相应的解决措施。

【关键词】营改增；税务；财务；税赋；问题；对策

我国作为经济大国，国家的税务制度一直与经济发展、社会进步有着直接的关系。目前，我国陆续在全国多省市内进行了营改增试点工作，并取得了一定的成效。通过营改增的试点工作，我国的税务制度得到了进一步的科学化处理，企业与经济个体的税负也得到了很大程度上的`减轻，对于我国服务业的发展起到了重要的推动性作用。但同时，在营改增的试点过程当中，也暴露出我国当前税务制度存在的一些弊端。因此，本文以营改增存在的问题与对策为主要研究对象，具有一定的社会现实意义。

一、营改增的意义分析

在正进行营改增试点之时，已经取得明显的成效，可以看出，营改增主要具有以下几方面的现实意义：

1、加快我国税务体系的优化

2.房地产营改增存在问题 篇二

营业税和增值税是地方收入(营业税)和中央收入(增值税)的主体税种,分别针对服务业企业和制造业征收。因此,“营改增”改革既具有调整地方、中央政府间财政体制和优化税制等宏观意义,也对具体产业和企业的组织经营产生直接的一系列微观影响。

营业税是对我国境内相关企业的营业额征收的一种流转税,它的征税范围是在我国境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位和个人,具体包括交通运输业、邮电通讯业、建筑业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业等。营业税尽管采用低税率的设计,但存在着明显的重复征税的弊端。随着现代服务产业的发展,服务业的分工也愈来愈细化,重复征税的压力严重阻碍了交通、金融、研发、创意等现代服务产业的发展。为化解矛盾,国家采取了一系列的改良措施,如差额征收营业税等举措,但难以打通服务业和制造业之间的税收“屏障”。特别在增值税由生产型转向消费型后,单纯依靠差额征收营业税的措施不仅难以打破产业间的税负叠加问题,而且导致同一产业的不同分工环节之间的税负分布扭曲,产生了新的不良影响。

增值税自1954 年在法国开征以来,由于其能有效地解决传统税种重复征税的问题,迅速被其他国家广泛采用。如今,已有近200 个国家和地区政府开征了增值税,并且征税范围大多覆盖了所有的货物销售和提供应税劳务。

2012 年7 月,财政部和国家税务总局印发了财税[2012]71号文件,明确将原先征收营业税的交通运输业和部分现代服务业改征增值税,并且试点范围由上海分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东等8 个省(直辖市),税改步伐进一步加快。2013 年将继续扩大试点地区,并选择部分行业在全国范围试点。其原因是,上海作为国际金融中心和国际航运中心,是我国现代服务业发展推进最为成熟的地区,在此试点成功的基础上,引领第二批沿海地区、现代服务业发展最合适推进的8 个省、市进行“营改增”,以不断加快我国提升现代服务业的发展比重,弱化营业税的重复征税和税负扭曲效应,尽快推动我国的经济结构调整和产业升级。

二、实施“营改增”的效应

1、宏观层面,实施 “营改增”的重要意义

(1)有利于推动我国税制改革的步伐,加快与国际接轨。随着国内外经济形势的变化,我国自2000 年起逐步推行“费改税”、减少税种、增值税转型和扩围等主要的税制改革措施。我国税制改革一直在理论和实践的相互作用中探索前进,改革遵循着先易后难、逐步完善的渐进路径。2008 年,我国把之前的生产型增值税成功转型为消费型增值税。在国外,大多数施行增值税的国家,都对销售商品和提供服务共同征收增值税。这种逐步将增值税征税范围扩大至更多的商品和服务,将营业税改征增值税在全国逐步推进的做法,符合国际惯例,加快了我国税制改革的步伐,推动了税制体系的进一步完善,是深化我国税制改革的必然选择。

(2)逐步构建长效机制的结构性减税。上海在2012 年实施“营改增”后,减税规模达到260 亿元。众多企业在减税中受益,大大促进了我国经济的转型和发展。“营改增”的减税效益在当前阶段和中长期都具有显著的现实意义。然而,“营改增”的真正意义不仅仅在于减税,还在于逐步构建长效机制的结构性减税。我国有必要实施结构性减税,并逐步形成长效机制,以应对全球“后金融危机”带来的消极影响,同时在国际竞争中逐步以制度建设助推我国企业的转型升级。

(3)有利于强化税收中性。税收中性是市场经济条件下税制设计的重要基本原则之一。“营改增”后使我国增值税扩围,有助于强化税收中性。由于增值税是对增值额进行征税,且环环抵扣,税率档次很少,所以一般不会成为影响纳税人经营决策和资源配置的主要因素,从而具有税收中性的特征。增值税的征税范围越宽,税收中性作用发挥就越明显。因此,从税收中性角度看,拓宽增值税的征税范围,可以使国民经济各行业之间经济交易过程中每一个环节税款抵扣链条衔接顺畅,从而减轻纳税人的额外负担,避免对资源配置产生扭曲效应。另外,近年来我国通过一系列增值税转型措施使得增值税税负水平相对下降后,原本与其保持大致均衡状态的营业税税负水平就相对偏重了,导致的间接后果是阻碍了产业结构的调整,抑制了第三产业的发展和经济发展方式的转变。而“营改增”可以调整产业结构,促进经济转型升级,有强化税收中性的作用。

2、中观层面,“营改增”推动产业发展的效应

(1)现代服务业细化分工,低成本快速扩张。“营改增”改革将促进现代服务产业的分工细化,并形成新的业态。纳入改革的产业在摆脱营业税带来的重复征税等影响后,可以根据自身的技术优势和经营模式创新的需要,将其中的部分服务环节发展成服务企业,这既缩短了决策链条、提高了管理效率,又对原来的服务业企业形成多元化的扩张和战略性的支撑。另外,由于多层次分工不再受到税负累加的困扰,不断细化的分工背后也形成了新的整合或创新需求,如交通运输和物流产业,一方面化解了第三方物流企业的税负链条“中断”的矛盾和第四方物流企业重复征税的问题;另一方面,为推进金融与物流一体化的第五方物流等创新业态的发展提供了关键性的空间。这为我国最迫发展的现代服务业扫除了一系列政策“瓶颈”,搭建了产业快速发展和扩张的平台。

(2)加速制造业与服务业的融合和快速发展。制造业也成为“营改增”改革的重要受益者。随着交通运输业和部分现代服务业由营业税改征增值税,给制造业产出规模的扩张和结构的优化提供了重要空间。一是由于设备采购可以在现代服务企业内部形成增值税的抵扣,从而鼓励现代服务企业实施设备改造和提高资本使用规模与效率,为装备制造等产业提供了新的市场空间;二是制造企业接受专业化的生产性服务后,获得的增值税发票,可以纳入自身的增值税进项抵扣范围,降低了税费负担;三是制造企业的内部优势环节,在避免重复征税后,发展成独立的现代服务企业的意愿明显增强,推进了主辅分离,为现代服务业的发展提供了新的因素;四是推动制造企业将研发、设计、生产、管理、营销和品牌建设在专业化分工基础上的一体化进程,加速了制造业与服务业之间的融合。

3、微观层面,“营改增”给企业带来的机遇和挑战

(1)有利于降低企业税负,减少重复纳税。从征收环节上解决了之前营业税税制下“道道征收、全额征税”的重复性征税问题,实现了当前在增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”的有力改革,“营改增”后其税制更合理、更科学、更符合国际惯例。

如果我国增值税的征税范围不包括占有比例较大的第三产业,这样对服务业的发展也会造成不利影响。我国对第三产业中大部分企业的营业额全额征收营业税,并且无法抵扣,这样就使企业为了避免重复纳税而倾向于向小而全、大而全的模式发展,扭曲了企业的专业化发展,不利于企业实现长远目标,而“营改增”措施正好可以对应解决这个问题。

(2)给企业发展带来新的机遇和挑战。我国逐步施行“营改增”措施后,增值税中由销项税额抵扣进项税额,确定最终应纳税额的计算制度有利于加强企业直接的相互合作、互利共赢,使企业与其原材料供应商以及相关行业之间的合作大大提高,进而促进社会经济发展。另外,也可以促进企业全方位发展,为企业发展提供税收激励机制。税改后,企业只有促进产品增值,多缴纳增值税,才能获得更多的利润。这样能够促进部分企业向上下游产业领域扩展,减少中间环节利润的流失,增加营业范围,加快企业多元化经营。反之,如果某些企业在此次税改中,找不准方向或者盲目发展,将失去难得的机遇,甚至会被淘汰出局。但随着“营改增”措施的逐步深化,企业各行业内部的竞争会更加激烈,当前甚至在一些行业中出现恶意压低成本以排挤竞争对手等不正当竞争的行为。各企业如何充分挖掘自身优势和资源,利用政府政策和市场的有效运作,搞好公司治理,在竞争中寻找共赢机会,是“营改增”后企业面临的新的挑战。

三、“营改增”实施过程中存在的问题

1、改革方案和政策不够细化,税改运行存在较多瓶颈

由于参与改革试点的多个行业内不同企业在服务链分工中所处位置不同,服务外购与服务增值的形态千差万别,致使部分涉税改革行业的名义税负不减反增。“营改增”以后,看似很多成本可以抵扣增值税进项税,但在实际操作过程中由于种种限制却无法取得增值税专用发票。上海改革试点的统计数据显示,交通运输行业及其辅助服务行业税负出现上升,主要原因就是税负较高且抵扣不充分。改革前交通运输及其辅助行业均适用3%的营业税税率,“营改增”后分别提高到11%和6%,名义税率提高;同时,由于油费、公路运输管理费、过路过桥费等大多不能有效抵扣,且行业设备又多为耐用品,也不能像原材料一样获得进项税抵扣,多种因素综合下来导致税负上升超过了10%以上。另外,某些试点行业具体范围尚需进一步明确,比如信息技术服务和鉴证咨询服务范围较为宽泛。企业难以判断其提供的服务是否在缴纳增值税的范围之内;商标使用权是否属于增值税应税行为。同时,在试点方案中,对于商标权转让,也没有明确说明是商标使用权还是商标所有权的转让等等。

2、“洼地效应”影响地方政府积极性,导致区域间政府产业发展的不公平竞争

“营改增”改革试点,易产生“两头紧,中间松”的现象,即国家层面迫切扩容,企业层面急切减轻税费负担,而改革试点地区因为可能会影响地方政府的税收而积极性不高。但是,区域性优惠政策极易引发“洼地效应”,造成地方政府态度的突变。“营改增”涉及生产、经营的各个链条,试点地区一旦出现明显地减负效应,会引发试点和非试点地区的同一行业中的企业无法公平竞争等新的税负不公问题,势必产生试点地区相对周边地区的“洼地效应”,使得市场资源配置向试点地区流动,造成对周边产业的“冲击”。随着试点地区的增多,将会形成更多的“税收洼地”。高顿研究院的一份调查报告显示,上海“营改增”试点以后,对上海周边的省份和城市影响非常明显,很多企业考虑将总部转移到上海,部分现代服务业需求也开始涌入上海。该报告通过测算一家生产型企业在上海和其他地区采购广告服务的成本对比显示,在上海采购的成本要比其他地区低5.66%,使得上海的服务业更加具有优势。

3、部分行业税负上升,地方财政负担增加

从某省某地级市服务业的构成来看,进入试点的行业仍以交通物流及其辅助行业为主,其他服务业占比实际偏小。若按该市2011 年纳税实际测算,交通运输行业占比超过85%,且以一般纳税人为主。对比上海2011 年“营改增”实施情况,交通运输业实际税负水平提高,企业税收负担加重。为平衡税负,该省要进行配套改革,同步出台补贴政策,若全由地方财政负担,将增加地方财政支出。同时,按照现行财政体制,新增增值税省集中50%,若“营改增”后该省不同步调整政策,地方则将增加上缴税收负担。

4、财税政策配套实施存在难度

尽管在“营改增”过渡期,相关增值税继续由国税机关统一征收,收入则归地方,这一设计是对现有分税体制的一种完善。但是,在现行的财政体制中,增值税由国税征收,实行中央和地方共享;营业税则为地税征收,全部归属地方。倘若“营改增”全国推广,此中的利益博弈将是面临的一大问题。从各省来看,财政、国税、地税条口分割,国税属中央直管、地税由省级统管、财政隶属当地政府,又涉及财政“省管县”体制,市县财政两级无法直接对接。因此,“营改增”将成为一项跨多级政府和部门间的改革工程。各省、市将在政策协调、税源划分、体制分配、优惠政策实施等多方面面临各种困难。此外,企业还需同时接受国税与地税的双重管理与稽查,提高了征税成本。

5、改革试点企业吃不透“营改增”政策精神,自身准备不充分

通过从“营改增”改革试点地区对有关企业负责人、纳税申报人和财务等人员的调查、了解,他们对“营改增”方案和政策精神吃得不透,大多遭遇“蒙查查”,不能合理利用“营改增”政策给企业带来的优势,这是“营改增”顺利推进的最大障碍。

四、“营改增”快速推进的建议

1、地方政府要正视 “营改增”带来的短期阵痛,具有大局意识和长远眼光

以牺牲地方财政收入之眼前利益为特质的“营改增”,将提升企业发展活力和盈利能力,充分利用外来资金共同开掘现代服务业的积极性和创造性,由此形成的宽税基将对地方财政的短期损失逐渐进行有效弥补。同时,对税负增加的企业实行财政补贴或者退税,由地方政府埋单,亦可视作改革的成本。从长远来看,“营改增”不会对地方财政收入产生较大影响,在宽松的生存环境下,企业必然会释放其固有的创造性与成长能力,促进地方经济结构调整和产业优化升级,财政增收能力也将随之增强。

2、 政府加强服务, 鼓励和引导企业积极应对, 做好财税政策的配套改革

政府有关职能部门要做好企业“营改增”的窗口指导,引导地方企业逐步开展“营改增”的准备工作。鼓励服务行业的企业提前在管理、税务、财务、运营等人员中展开增值税相关政策知识培训,审视自身经营运营现状,深入分析增值税改革可能带来的对于企业成本、现金流等方面的影响,提前做好与“营改增”有关的业务流程、财务管理等方面的准备工作。同时,设立“营改增”试点财政专项资金,制定相应的过渡性财政扶持政策。对因新老税制转换而税负有所增加的试点企业,实施过渡性财政扶持政策或地方性优惠措施,如财政补贴、营业税减免等。此外,对纳入试点行业的划分尽量做细做透,以强化“营改增”工作的可操作性。

3、 不断完善改革方案, 扩大服务行业的抵扣范围, 区别对待、分类扶持

可以适当降低交通运输企业“营改增”的税负,将交通运输企业的路桥费、房屋租金、保险费等生产经营成本也纳入进项抵扣范围。针对一些相对固定而又难以取得增值税专用发票的支出,尽快出台切实可行的操作办法,将其纳入进项税额抵扣范围。对存量固定资产按每年计提的折旧额来核定可抵扣进项税额,或者给企业一定的财政补贴。增加现代服务业进项税的抵扣范围。现代服务业可抵扣进项税额较少,可将办公租金、人工费用等支出列入抵扣范围,针对不同行业实行差别税率或免税。适当降低劳动密集服务企业的税负。完善“营改增”试点配套政策,简化手续,力争缩短财政补贴到账的时间。

4、企业要积极应对,主动趋利避害,形成市场竞争优势

“营改增”涉及企业应准确把握税改政策,实现企业经营活动与税改方案的主动对接。一方面要积极与政府部门沟通获得临时性的政策补贴和补偿;另一方面要主动细化业务和市场,积极进行生产设备的改造和经营管理的创新,利用增值税链条效应把企业税负降下来,提高专业服务的集聚水平和创新能力,与制造业企业的发展创新互动,以快速成为转变经济发展方式的重要动力源泉。

企业要加强税改后的政策指导与业务培训,尤其是企业中的管理人员和财务人员,更应熟悉“营改增”给企业各项业务带来的影响,积极采取应对举措,充分把握机会,提高企业盈利能力,降低纳税风险。企业要规范内部会计核算,加强税务管理。“营改增”对企业内部的会计核算、发票管理、纳税申报等活动提出了更高要求。企业应当做好税务管理的基础工作,以有效降低税收成本,防范税务风险。企业要客观分析“营改增”带来的影响,并作出合理判断。税收政策的变动如何影响企业效益,不仅取决于企业实际的纳税情况,还取决于企业对产品的定价权和税负转嫁的能力。实际上,营业税和增值税都是间接税,企业可以采取合理措施,通过对产品的定价将税负向上游企业或下游企业转移。

摘要：本文通过阐述近年来我国营业税改征增值税的实施现状,分析了现阶段我国“营改增”税制改革的效应,并结合实际阐明了“营改增”工作中存在的问题,提出了当前环境下快速推进“营改增”的建议和应对措施。

3.房地产营改增存在问题 篇三

关键词：现代服务业；“营改增”；税负

一、现代服务业“营改增”概述

现代服务业不仅仅指餐饮、住宿、房地产、教育等传统服务业，还包括技术服务、知识服务、研发服务、通信技术服务、咨询服务以及物流辅助服务。2012年1月，现代服务业“营改增”政策首先在上海试点，之后扩展到北京市、天津市和宁波、厦门、深圳等地。据国务院总理李克强在全国“两会”的工作报告显示，自2016年5月1日起，我国“营改增”试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。“营改增”政策，减少了重复纳税的环节，有助于促进现代服务业的蓬勃发展，带动产业升级和实现产业结构改革，但在具体实施过程中存在各种各样的问题。

二、现代服务业“营改增”中存在的问题

（一）进项税无法抵扣或难以落实导致税负较大。“营改增”实施后，现代服务业缴纳增值税销项税时可以用已经缴纳过的进项税进行抵扣，就能避免重复征税的问题，理论上就起到了降低税负的作用。但实际落实“营改增”措施的过程中，并没有有效的降低税负，一方面是因为个别企业作为一般纳税人的税率由3%、5%提高到6%、11%，销项税提高。另一方面，上游的企业如供应商等无法提供增值税专用发票导致进项税抵扣落实不到位，使企业税负增加。

（二）加大了财会工作的难度。企业为有效减少税收负担，享有“营改增”政策带来的优惠，需要企业的财务人员对“营改增”政策进行培训学习，需要企业财务人员细致分析企业涉及税目及分类，并按相应税目、税率划分核算应税收入；在进行税务核算过程中和原来的工作相比，数据量增加，增值税申报表项目繁多，增值税申报工作也显得比较复杂，给财务人员的工作增添了难度和压力，甚至会出现对工作熟练度不够，操作能力不强等问题，从而导致税务核算和缴纳过程中的失误和错误。

（三）增值税申报缴纳过程中存在漏洞。“营改增”之前营业税不区分纳税人，按统一税率进行征税，增值税有17%和13%两档税率。“营改增”之后区分为一般纳税人和小规模纳税人，税率增加了两档，分别是11%和6%，由于税率存在多档的情况，一般纳税人在进行申报纳税的时候，都会趋向于选择企业经营的多种劳务中税率最低的项目进行申报，由此导致税务部门稽核工作压力的增大和申报环节的不规范。

三、应对现代服务业“营改增”中存在问题的措施

（一）落实进项税抵扣政策，充分掌握企业的实际经营情

况。首先，选择上游企业时尽可能的选择能够取得增值税抵扣发票的供应商。二是通过购进先进的生产用固定资产来取得进项税的抵扣。三是关注国家对相关行业给予的“营改增”税收优惠的规定，通过充分掌握企业的实际经营情况来降低企业税负。

（二）提高企业财务工作者综合素质。“营改增”实施后，现代服务业的会计科目有了一定的调整，需要增加未交和应交增值税二级明细科目以及销项税和进项税三级明细科目。同时也增加了工作的难度和复杂程度。在计算成本时应考虑价税的分离，以及免税应税等方面的问题。因此，企业应当根据新准则、新政策积极对财务人员进行专业能力培训。财务人员应掌握企业的实际情况，关注“营改增”相关政策，及时了解新变化，以便充分抓住优惠扶持，合理合法避税。另外，财务人员需要及时补充相关知识，还要提高计算机信息系统的应用，快速适应新变化，提高自身素养和专业能力。

（三）严格增值税实施过程。在落实“营改增”的过程中，增值税的申报和缴纳的执行是至关重要的过程。严格执行增值申报缴纳的基本要求，是尽量规避企业纳税风向的有效方法。首先。税务部门要严格执行征管法规，加强管理纳税人纳税义务交易环节，做好稽查和纳税申报工作，以避免偷税漏税行为的发生。其次，企业财务人员要严格控制增值税进项税的抵扣项目；第三，加强增值税专用发票的管理，严格执行管理要求，规避税务风险。第四，加强内部和外部的监督管理，有效规避增值税实施过程中的风险。

结束语：现代服务业作为带动我国经济增长的新引擎，对

其实施“营改增”是现代社会发展的必然结果。尽管“营改增”的实施短期内存在税负较重、压力较大等问题，但长远来看，能够降低现代服务业税负压力，促进经济的发展。本文通过研究发现“营改增”政策在现代服务业中发挥着重要作用，对“营改增”的实施过程中存在的问题进行分析，提出了有效的解决措施，以促进现代服务业更快更好的发展。

参考文献：

4.营改增政策对房地产行业的影响 篇四

5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。

毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为，增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。

虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说，由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。

他举例说，营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/(1+5%)=476.19万元。

“房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商)，越有利于房产企业税负控制。”董智说。

在沈瑛华看来，营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。举例而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

据悉，有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。

营改增相关政策规定，205月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年 抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。

既然营改增有利于商业地产去库存，商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

5.房地产营改增存在问题 篇五

摘 要 房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。鉴于此，本文主要分析房地产企业营改增后税务风险控制策略。

关键词 房地产企业；营改增；税务风险

中图分类号：TU723 文献标识码：A

一、“营改增”对于企业的现实意义

国家制定的将营业税更改为增值税的政策就是所谓的“营改增”。增值税只是将企业的增值额作为依据计算征收税额的税种，不同于营业税是将营业收入作为计算依据。“营改增”的目的是国家进行结构性减税，为了避免企业的重复征税，同时解决企业不能退税和抵扣的税务弊端，以有效降低企业的税收负担。不仅如此，营业税转变为增值税的政策通过进项和销项之间的抵扣，能更深层的优化企业和行业的产业结构。“营改增”政策不仅仅于此，同时能够为各企业的纳税环境更加宽松，税制结构更加优化合理，最重要的将企业的纳税负担进行减轻。政策的实施，是市场经济发展的必然结果，给企业提供了更多的机会发展，纳税体制也将更加公平合理。

二、全面实施“营改增”对房地产企业税负的影响

1.有利影响

（1）在计算销售额时允许扣除土地价款，有望降低税负。房地产企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据新政规定，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用―当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。而上述提到的“允许扣除的土地价款”，必须要按照规定取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，目前符合条件能在销售额中扣除的土地价款只有土地出让金。

（2）预缴税款的变化，有利于加快房地产企业的现金流通。在营业税的政策下，销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，并按照预收款×5%税率来预缴营业税，而“营改增”之后，依照相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应根据预收款×3%预征率来预缴增值税。

（3）购进不动产进项税额允许抵扣，激发商业地产和工业地产的购买需求。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。尽管新政规定购进不动产进项税额需要分两年来抵扣，但对于企业减税来说无疑是一大利好，这将有可能激发一些企业对于商业地产和工业地产的购买需求，由原先的租赁商铺、厂房，转向于购买商铺、厂房，从而将购进商铺、厂房发生的进项税额来分期抵扣当期的销项税额，以减轻税收负担。

2.不利影响

（1）无法取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额不足，导致税负增加。“营改增”后，房地产企业一般纳税人当期应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额，由此可见，进项税额的多少，将会影响当期应纳税额的高低。（2）房地产企业的开发成本可能会增加。根据“营改增”的相关规定，房地产企业在计算销售额时可以从中扣除土地价款，而地方政府可能会借这一改革利好，从而提高地价，这样无疑会增加企业的开发成本。

三、房地产企业营改增后税务风险控制策略

1.强化企业财务工作人员的培训及财务核算能力

“营改增”政策实施后，会进一步加大房地产企业相关财务人员的工作难度，对此财务人员需要加强有关税收政策的学习，深入了解“营改增”税收政策的基本原理，时刻关注税收政策的变化，与国家税务部门保持积极联系。进一步通过开展各类税务相关的知识技能培训提升财务人员的综合素质和业务核算能力，从而转变传统的工作思路。

2.提高房地产企业的税务筹划水平

首先由于企业进项税抵扣发票一般是从供应商处取得，对此需仔细确认供应商的身份，明确其是否是增值税的一般?{税人，只有在选择供应商为一般纳税人时，才能确保企业的税额进行了最大额度的抵扣；其次，供应商在通常情况下不给企业提供增值税专用发票，往往这时会以降低价格为条件来达到目的，在此情形下，房地产企业为避免受到损失，应当权衡利弊为长远利益考虑；最后，“营改增”实施后，要进一步加大对企业人员的税务知识的培训力度，对于何种项目可以抵扣，何种项目不可以抵扣，都必须能够区分开，如此才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。

3.提高财务人员业务素质

改征增值税以后，由于增值税的财务核算相对复杂，并且涉及的业务面较广，房地产企业的财务人员由于之前很少接触增值税业务，对其较为陌生，难免在实际业务处理过程中，会出现一定的工作失误，这是客观存在的，也是难以避免的，这就很容易使得企业遭受不应有的税务风险。因而，这就要求财务人员从自身做起，着力提升增值税相关业务水平，针对营改增后的应税服务范围界定、房地产企业需要对业务流程收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求，纳税申报和税款缴纳的变化、发票取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。

总之，全面推行“营改增”制度，可谓是我国在2016年税制改革的“重头戏”。营改增的全面实施，使得在我国征收了67年的营业税彻底退出了历史的舞台。此次税制改革是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革，其重要程度不亚于1994年实行的“分税制”改革。营改增对于这种房地产行业作为原先以征收营业税为主的行业，税收征管方面的影响还是较大的。因此，本文的研究也就显得十分的有意义。

参考文献：

6.关于“营改增”问题 篇六

专项纳税评估的工作方案

各区地税局、市局稽查局、直属局、相关处室：

根据市局领导意见和当前工作需要，决定从七月十五日至九月三十日在全市“营改增”试点范围开展税收自查和纳税评估工作。现将有关工作明确如下：

一、营改增试点范围。

㈠交通运输业。陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。

㈡部分现代服务业。

1、研发和技术服务。包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。

2、信息技术服务。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。

3、文化创意服务。包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

4、物流辅助服务。包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。

5、有形动产租赁服务。包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

6、鉴证咨询服务。包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

二、纳入本次税收自查和纳税评估的具体对象。

㈠交通运输业。货运自开票纳税人、航空客货运纳税人、管道运输纳税人。㈡服务业的勘察设计纳税人。

㈢广告业的广告发布单位纳税人（如广播、电视台、公汽、地铁、网络等

单位）。

㈣2011纳税50万元以上的、纳入上述现代服务业试点范围的其他纳税人。

三、税收自查和纳税评估的主要内容。

（一）、税款缴纳情况；

（二）、税收政策执行情况；

（三）、发票使用情况。

四、营改增试点范围评查的所属时期。

这次税收自查和纳税评估的所属时期为纳税人2011和2012年1-6月税源期。有欠税和纳入各区局备案管理的纳税人，自查和评估所属时期追索至欠税和备案。

五、营改增试点范围评查的方法。

㈠各区局对上述营改增试点范围管理的纳税人进行摸底，确定具体自查和评估名单。

㈡组织确定评查对象的纳税人，填定《分行业调查表》（见附件1-4）进行自行检查。

㈢开展纳税评估。自查的基础上，对有疑点的户进行纳税评估，各区局纳入评估的户数不得低于评查对象的20%。发现有政策执行不到位、违规抵扣应税收入、违规使用发票、长期欠税不缴、备案管理存在风险等情况，要积极宣传税收政策，督促限期改正，依法清缴税款。

㈣进行专项稽查。对拒绝自查或不认真自查的纳税人，以及在纳税评估中发现有重大偷漏税情形、欠税数额较大的（50万元以上）的纳税人，移送稽查部门组织专项稽查和清缴欠税。

六、时间安排。

此项评查工作分三个阶段进行，第一阶段（7月15-31日）：纳税人自查期。

第二阶段（8月1-31日）：纳税评估和税款入库期；第三阶段（9月1-30日）：移送和专项稽查及总结期。

七、几点要求。

1、加强领导。营改增试点是“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革重要内容之一，是今明两年税收改革工作的重要内容，各区局必须加强对些项工作的领导。

2、专人负责。各区局税政部门是本次评查工作的责任单位，要指定专人负责此项工作，组织精干力量，切实做好营改增试点行业的税收自查和纳税评估工作。

3、追缴欠税。对清理出来的欠税要严格的执行税收政策，加强追缴欠税力度，做到及时入库、应收尽收。

附件：1-4（交通运输、勘察设计、广告发布、其他行业）表一、二。

武汉市地方税务局税政管理一处

武汉市地方税务局纳税评估管理办公室

7.房地产营改增存在问题 篇七

1纳税人方面

1. 1抵扣较少导致税负增加

( 1) 房地产企业 “甲供材料”现象增多导致建筑企业抵扣较少税负增加。“营改增”以后,建筑业和房地产业适用的增值税率为11% ,钢材适用的增值税率为17% 。受利益驱使,房地产企业 “甲供材料” ( 即甲方提供建设工程所需的材料与设备) 的现象将会增加,建筑企业将因为无法获取 “甲供材料”发票而造成抵扣不足。

( 2) 对商品混凝土增值税简易征收将增加建筑企业税负。混凝土行业减少的税收负担实际上转嫁给了建筑企业。 因此,建筑企业可抵扣的进项税额较少。

( 3) 动产租赁企业倾向选择小规模导致建筑企业税负增加。建筑业机械设备租赁现象普遍。而动产租赁业由于没有多少可抵扣的增值税进项税额往往放弃一般纳税人而转为小规模纳税人,只缴纳3% 的增值税,导致建筑业可抵扣进项税额随之减少,税负增加。

( 4) 劳务分包支出抵扣问题需要政策明确。 “营改增” 改革实施后,如果劳务分包支出不能抵扣,则会增加纳税人增值税税负,挫伤施工单位分包积极性,不利于建筑安装产业进一步分工细化。

1. 2纳税地点转移增加企业负担

营业税与增值税之间的税制差异,将使企业面临纳税方式和核算方式的重大调整,也会增加企业负担。

( 1) 纳税地点变化将增加异地承接工程难度。不动产经营者从事异地开发经营的情况较多。现行税法及政策规定对异地生产经营都有较明确的规定。外出经营在同一地点累计超过180天的,应当在营业地办理税务登记( 或临时税务登记) ,并在营业地领用发票、申报纳税。按照现行营业税管理,纳税人凭 《外出经营活动税收管理证明》向营业地税务机关报验登记后,在项目经营所在地缴纳营业税,所缴纳的营业税可以从注册地( 核算地) 核算的营业总额应纳营业税额中扣减。

( 2) 财务核算方式变化将增加企业管理成本。建筑企业一般都是异地施工。改征增值税后,财务人员收集、审核、传输抵扣票据的业务量将激增,增加了企业的管理成本。

2税收管理方面

2. 1纳税人确定困难

建筑安装业务受地域性保护的情况较为严重。政府对施工单位的资质实行地域化管理。没有施工资质的试点纳税人以缴纳管理费等方式挂靠或借用其他试点纳税人资质承揽工程项目。如何明确纳税人,需要相关政策进一步明晰,从而降低税收管理风险。

2. 2纳税义务发生时间确认困难

从会计核算的角度来看,不动产项目需要进行工程结算和财务决算后方能确认。成本类项目进项税额可以根据增值税扣税凭证取得及认证的时间确认抵扣,不必等到工程结算结束。而不动产销售经营者取得预售证明后即可向购买方收取预售款,在财务决算该项目之前,不确认会计收入。现有政策对应税服务预售款确认纳税义务发生时间没有详细的规定。从不动产销售属于第二产业性质来看,若适用增值税条例及其实施细则关于预收款方式确认销售收入的政策规定, 则长期不决算的不动产销售项目无法确定其销售收入及销项税额,为改征增值税的征收管理带来较大的风险。

2. 3土地成本抵扣管理困难

不动产经营者发生的购入土地、拆迁安置的成本,以及向政府缴纳的配套设施费用等,在支付时取得的是政府收费或银行转账凭据,不符合当前增值税扣税凭证的管理规定。 “营改增”实施后,上述项目能否抵扣,如何抵扣具有较大的管理难度。

2. 4纳税地点转移增加管理难度

( 1) 政策制定需要多方面考虑。营业税是由纳税人在工程所在地缴纳,增值税则是由纳税人回机构所在地缴纳。 “营改增”后若考虑按照原营业税纳税地点进行管理,一般计税方法的计税原理、汇总纳税审批管理以及纳税人财务核算集中程度对如何在项目经营地纳税存在一定的限制。不解决征管方案中的细节问题,注册地和营业地税务机关都将失去对纳税人管控能力,出现改征增值税纳税人在注册地与营业地之间相互转移的情况,增加税收管理成本,增大税收管理风险。

( 2) 外向型施工业务监管困难。建筑和安装业务中, 外向型的施工纳税人数量较多,跨区域施工行为频繁发生, 且施工周期长短不一,为改征增值税税收监管带来较大困难。在原营业税征收管理模式下,纳税人凭 《外出经营活动税收管理证明》向营业地地税部门缴纳当地施工项目营业税后,回核算地扣减应纳营业税额。营改增试点后,与不动产经营行为相似,建筑、安装、装饰业务发生纳税地点转移的可能性更高。在缺少具体的征管方案情况下,注册地和营业地税务机关都可能增加税收管理成本,加大税收管理风险。

3其他方面

3. 1财政收入任务划接困难

“营改增”试点后,在国地税部门试点纳税人移交的同时,财政收入随之转入国税部门核算。无论是不动产销售还是不动产租赁经营行为,政策究竟能够带来增收还是减收效应具有一定的不确定性。到目前为止,该部分税收收入究竟能够完成到什么程度存在较大的未知困难,极可能出现不可预测的情况。因此,财政收入任务划接比较困难。

3. 2土地增值税重复征税问题

目前,国家政策对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为征收土地增值税。土地增值税实施不动产项目财务决算前预征,财务决算后按照扣减土地成本、建筑成本以及相关费用及税金后的差额累进征收的管理办法。土地增值税具有增值税的特性,针对不动产的增值额征税。因此,“营改增”实施后,土地增值税若不取消,则可能存在重复征税的问题,加重纳税人负担。

3. 3存量不动产经营项目过渡问题

无论在哪个时点上实施 “营改增”,建筑企业都会存在一批老项目,这些老项目可分为已竣工已结算、已竣工未结算、未竣工未结算三种情形。“营改增”后,新项目可通过增加工程预算的方式化解矛盾,但老项目会存在抵扣问题。

( 1) “营改增” 实施前已发生的进项税额无法抵扣。 建筑企业收取工程款时需向甲方开具发票,按11% 的税率承担税款,但 “营改增”前已完工的部分没有进项税可抵扣。不动产项目经营周期过长, “营改增” 实施时间节点前,未销售或未销售完毕的存量不动产项目、已完工正在租赁或未租赁的存量不动产项目等其前期发生的成本、费用及相关资产可能发生无法抵扣的问题。若 “营改增”实施后,从事上述不动产项目的试点纳税人可能会税负大幅上升。

( 2) 存量资产所对应的进项税额无法抵扣。建筑企业生产用存量资产,如固定资产、周转材料和临时设施等,其净值或摊余价值在 “营改增”后转化为施工产值,产生了销项税,但此时对应的进项税却无法抵扣,造成销项税和进项税不匹配。

( 3) 未完工结算项目过渡问题。 “营改增”试点实施后,直接按照一般计税方法计算缴纳改征增值税,则未完工结算项目在试点实施前发生的成本、费用或资产性支出无法抵扣,导致税负大幅上升。对于此部分建筑安装项目,其涉及的进项税额需要相关的过渡政策支持,确保税收政策公平。

( 4) BT ( 建设—转让) 工程利息收入的计征问题。原来BT工程项目业务中的利息收入是并入工程结算款按3% 的税率计征营业税的,改征增值税以后将按11% 的税率计征,增加了企业的税收负担。

摘要：目前,我国房地产业普遍适用5%的营业税税率,建筑业适用3%的营业税税率。基于经济发展与行业现状,此次“营改增”对房地产业、建筑业的增值税税率拟定为11%。房地产业、建筑业性质较为特殊。房地产业作为国家经济支柱产业,“营改增”可能会出现一些风险和问题;因此,其重要性不言而喻。

关键词：营改增,纳税,房地产企业,建筑业

参考文献

[1]王立晶.营业税改征增值税对企业的影响[J].中国市场,2012(40).

8.房地产营改增存在问题 篇八

【关键词】“营改增”；房地产企业；税收筹划策略

一、前言

“营改增”属于税收改革措施，自试点方案下发以来，试点范围一直在不断扩大。在这样的改革背景下，房地产企业也不可避免的受到了波及。为了自身的发展考虑，房地产企业有必要结合“营改增”后的形势变化，科学进行税收筹划，以减轻此项政策带来的不利影响。

二、“营改增”给房地产企业带来的影响

结合房地产行业的特点来讲，“营改增”给房地产企业带来的影响可分为两个方面：其一，正面影响。在“营改增”后，房地产企业原本普遍面临的重复征收营业税等问题显著减轻，在增值税方面也在逐渐实现“道道征税”，税收的规范程度有所提升。另外，“营改增”带来的正面影响还体现在：价格体系发生变化后，“价外税”正逐步取代“价内税”，增值税的进、销项抵扣关系得以形成，促进了企业内部架构的优化；市场调控作用更加显著，优胜略汰加剧，不能及时调整管理模式推行精细化管理的企业将被淘汰，如此一来，房地产行业也将进入新的发展时期。

其二，消极影响。“营改增”给房地产企业带来的消极影响主要体现在4个方面：（1）过渡时期，房地产业蒙受损失的可能性较高，尤其是项目完工但销售未结束的情况下，原因在于已签合同无法与税率的突然变化相适应。（2）建筑企业出现的税负增加问题会波及到房地产企业，这一点主要是两个行业关联密切导致的，很难完全避免。（3）企业负担增大。这是因为在“营改增”之后，对房地产企业负担影响较大的材料费以及劳务费抵扣将十分有限（甚至无法再开发票）。（4）联营风险进一步加大。这主要是因为“营改增”的推行使得联营项目难以获得专用发票，受此影响，缴纳税款将大幅增多，企业需承担的税负很有可能大于其利润率。

三、“营改增”后房地产的税收筹划策略

1.结合“营改增”带来的变化调整营销思路

在定价不发生改变的基础上，“营改增”可以在一定程度上起到减少成本的作用，对房地产企业利润空间的扩展具有积极意义。但同时，此项政策也会带动其他企业成本的增加。考虑到上述情况，房地产企业就要对企业种类进行合理划分，并结合竞争对手在“营改增”后出现的变化，有目的的对自身的营销思路作出调整，借此机会增强竞争优势、拓展业务范围、实现业务升级，建立不同以往的业务增长点，比如投资保障住房等。

2.加强与税务机关的沟通，并在企业内部开展业务培训

为了尽快适应“营改增”后的税收模式，房地产企业就要一方面加强与税务机关的沟通；另一方面加强业务培训，帮助涉税人员尽快了解新规。在与税务机关沟通方面，房地产企业需保持虚心学习和请教的态度，为自身更快适应新形势打下基础。比如，房地产企业可通过全面了解“营改增”政策及增值税的计税原理、政策信息，来明确自身在过渡时期及改革之后需注意哪些问题，如此一来，企业调整纳税行为时就会更有针对性。而在业务培训方面，企业则需注意将了解新规及增强涉税人员的责任意识及创新意识作为重点，以提升他们业务的熟练程度，为自身的正常经营与成本费用的节约提供保障。

3.结合各个经营环节的特点，提高税收筹划的合理性

在“营改增”之后，经营环节对企业税负的影响更加显著，所以，要想尽可能的减轻自身负担，企业就必须重视结合不同经营环节的特点，来提高税收筹划的合理性。在具体做法上，房地产企业可参考下述措施：首先，以开出的价格及具备的资格为依据，借助比较的方式选出最佳供货方。出于减轻税负的考虑，企业在材料采购环节应要求供货方开具增值税发票，这样可以通过抵扣来减少实际需要交纳的税款。如果受到现实条件制约无法抵扣，企业则可以视情况要求供货方给予一定的价格优待。其次，对税率差异进行合理利用。税率差异是法律决定的，也是企业通过能动性发挥来减轻税负这一目的能够实现的前提条件。企业在经营过程中，可以依据税率差异，在不违反相关政策及法律规定的情况下对自身行为进行有意识的调整，将此种差异合理的利用起来，以达到减税目的。最后，适当延后纳税时间。此举同样是减轻税负的有效举措，实践要求是获取进项税发票的时间应尽早、销售发票的开具时间应在不违反规定的情况下尽可能的延后。只有企业实现对经营环节的合理筹划，才有可能真正达到减轻税负的目的。

四、结语

总体来看，“营改增”给房地产企业带来的影响既有有利的一面，也有不利的一面。在此项改革措施的覆盖范围进一步扩大的背景下，房地产企业不仅要通过科学的税收筹划来规避其不利影响，还要尝试利用其积极影响壮大自己。

参考文献：

[1]孙朕子.企业财务管理中的税收筹划应用问题研究[J].商场现代化，2016，（14）：190-191.

[2]敬小丽.“营改增”背景下企业所得税的税收筹划研究[J].商场现代化，2016，（13）：152-153.

9.营改增后,建安挂靠经营问题 篇九

营改增后，一般纳税人不能再核算不清了。核算不清的一般纳税人不能抵扣进项、不能使用专用发票，这会弄死人的

我去年讲建筑业营改增的课时，学员最关注的部分，就是挂靠经营的处理，挂靠经营在营改增后要怎么办呢?

1、挂靠下的繁荣

建筑业的“挂”字当头由来已久，考一个“一建”的本本，一年光“挂”在建筑公司，就能挂十来万元。所谓行业门槛，通过挂靠已经被磨平了，不仅职业资格可以挂，建筑资质更可挂靠。

本文通过例子来分析：一个施工队想承接一项工程，自己的资质不够、或者品牌不被认可、或者其它原因，于是“挂靠”到一家建筑公司，以建筑公司的名义去谈业务、投标，中标后以那家建筑公司的名义签建筑合同，施工。业务从头到尾都是施工队做的，但从法律上看，却是建筑公司做的，虽然建筑公司从头到尾一分钱的实际建安劳务都没有提供。

为了未来分析方便，我假定：工程总造价1,000万元，材料设备等开支400万元，人工开支300万元，分包100万元，建筑公司收取挂靠管理费80万元。施工队老板一算账：1,000万-400万-300万-100万-80万=120万，还是有赚头的。

首先说明一下，这个挂靠是“违法”的，违返了《建筑法》。但这个挂靠却是广泛存在的，如果根除掉挂靠这一方式，无异于对整个建筑市场来一场翻天覆地的折腾。

我认为，如果建筑主管部门或更高层不想搞这样的折腾，税务肯定不会去当排头兵的，营改增政策不可能让挂靠的施工队和被挂靠的建筑公司生存不下去。实际上，税务一直以来都非常务实，以前，营业税条例实施细则和营改增试点实施办法，都对“挂靠”这种涉嫌违法的经营方式如何纳税，进行了规范。以前如此，以后也当如此。

所以，广大建筑业的会计朋友不必太过害怕营改增。只要税务还想收税，就不敢把大家都收死。营改增不一定就会让天垮下来。就算垮下来也有高个子顶着。

2、营改增前的挂靠处理

先分析一下营改增之前，前述案例应该如何对挂靠进行会计和税务处理。营改增前，至少的一半的挂靠业务，在税务与会计上的处理是错误的。

处理的核心是对收入的确认。这必须要分解为：会计收入的确认、企业所得税收入的确认、营业税收入的确认。从三个方面来进行判断。

①会计上对业务的判定，必须基于实质重于形式原则，《会计准则-基本准则》第16条规定：“企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。”

所以，会计收入的判定，不能依据合同、标书、发票等法律形式，而必须依据于业务实质。劳务是谁提供的?施工队提供了建筑业劳务，所以，施工队的建筑业收入为1,000万元;建筑公司没有提供建筑劳务，所以一分钱建筑业收入都不能确认。同时，建筑公司提供了挂靠服务，所以应确认80万元的挂靠服务收入。

②企业所得税的判定，《企业所得税法实施条例》第15条规定：“提供劳务收入，是指企业从事建筑安装„„活动取得的收入”。所以，谁从事了建筑安装活动，谁确认为收入。这样看来，企业所得税的规定与会计的规定基本一致，所以，税会无差异。挂靠双方的所得税都跟着会计走，无须调整。

③营业税收入的判定，《营业税暂行条例实施细则》第11条规定：“单位以挂靠方式经营的，挂靠人发生应税行为，挂靠人以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人为纳税人;否则以挂靠人为纳税人。”注意，《营改增试点实施办法》几乎照抄了这一规定。

可见，营业税不看“业务实质”，只看“法律形式”，挂靠模式下，经营名义、法律责任承担，都是被挂靠的建筑公司，所以，建筑业营业税的纳税人为建筑公司，开票人也为建筑公司。这形成了营业税与会计处理的差异。

另外注意，建筑公司收到的80万元挂靠费，是提供了挂靠劳务而收的款项，这个费用属于营业税的服务业税目，要按服务业缴纳营业税。由于建筑公司在会计上也应该确认这80万元的收入，所以，挂靠费上营业税与会计处理没有差异。

综上所述，营改增前，挂靠业务这样处理：

①建筑公司，收到甲方工程款1,000万元放“其它应付款”，向甲方开建筑业发票，并计提3%计30万元的建安税。扣下的80万元挂靠费，向施工队开服务业发票，确认为挂靠收入，并计提5%计4万元的服务业营业税。——为简便起见，不计算附加，不影响本文分析。

哇!建筑公司缴了两次营业税?施工队什么营业税也不缴?

不需要大惊小怪，这就是规则，税法是怎么规定的，就怎么纳税。

②施工队，收到建筑公司转来的920万工程款和80万发票，按工程实际总金额1,000万元确认收入，同时确认80万元费用支出。说过了，什么营业税也不用计提。

③施工成本，施工完全是施工队的事，所以其成本全部在施工队核算。建筑公司没有此类开支，所以无施工成本。

那么，施工队在采购材料、租赁设备等方面的成本开支，取得的发票台头开给谁呢?这个问题现实中五花八门，非法买发票冲账的情况也不少，所以，没太大所谓。留待后文再说。

以上核算，不论是审计来审会计处理，还是税务来查所得税、查营业税，都是非常规范的，谁敢说你半个“错”字呢?——当然，建筑主管单位会认为你挂靠违法，但建筑主管单位不会仅以会计处理来判定你违法与否，这样的处理实际上并不影响你在建筑领域的风险。

反过来说，如果不按这种核算方式，就会出问题了。比如，建筑公司按开票金额直接确认建筑业收入，就涉嫌虚增收入、虚列成本了;施工队因为收入不在自己这里，从而不交企业所得税，也就涉嫌偷税了。等等。

3、营改增后的麻烦事

建安的账在所有行业中是最乱的，核定征收往往是没有办法的办法。

营改增后，出现了两个麻烦：

其一，一般纳税人不能再核算不清了。营业税下你核算不清，税务拿你没有办法，你一本乱账，神仙也查不出个所以然，只能一核定了事。但增值税下，核算不清的一般纳税人不能抵扣进项、不能使用专用发票，这会弄死人的。

其二，如果要查账征收，如前所述的规范核算方式下，有问题了。因为增值税纳税人是建筑公司，所以，进项票必须由建筑公司抵扣。但成本属于施工队，成本票又必须在施工队核算。这让发票面临一女二嫁的尴尬。

所以，最大的障碍并非建安挂靠，最大的障碍竟然是发票。看来，这发票设计得不好，因为其成本与进项不能分别开给不同的单位。现在这个时代，猪的内脏都可以切给人用了，建筑公司的发票却不能切给施工队用，真不知道这两件事哪件更难。发票是否应该考虑与时俱进呢?

4、营改增后新玩法

我按税法的脉络来分析。

进入增值税时代以后，主要的问题就是“核算”与“发票”。

首先，一般纳税人应该进行完备而规范的会计核算，小规模纳税人就无所谓了，核定征收的路一直在那儿。

其次，营改增后，工程款必须要价税分流，这就涉及到双方对挂靠费的约定，从工程造价到报价系统，都要进行调整。(这实际上才是建筑业、房地产营改增的最大难点。)简单起见，前述案例我假定，1,000万元的工程总造价和80万元的挂靠费以及成本开支，都是含税价。一旦价税分离，相当于工程被降了价，建筑公司和施工队的利润都会下降。

其三，材料、运输、租赁等的增值税专用发票，必须开给建筑公司。由于增值税进项抵扣的苛刻规定，支付上述材料、运输、租赁等款项必须由建筑公司对公账户支付。不然，进项抵扣可能会有麻烦。这就要求挂靠经营双方必须对成本构成达成一致，否则挂靠费无法准确确定。

也就是说，资金流上，建筑公司不能再扣下挂靠费后将工程款全部打给施工队，其中有进项的支出，要直接付款给开票方。

我们对前述案例在营改增模式下的计算，进行一个分析：

①收到1,000万元工程款，按11%的税率分离价税。

不含税金额=1,000万÷(1+11%)=900.9万

增值税销项=900.9×11%=99.1万

所以，建筑公司按990.9万挂施工队的往来，99.1万挂增值税销项。

分录为：

借 银行存款 1,000万

贷 其它应付款 900.9万

贷 应缴税费-增(销)99.1万

②材料与租赁费支出400万元，假设都能取得17%的专票，由建筑公司向供应商支付。

不含税金额=400万÷(1+17%)=341.9万

增值税进项=341.9万×17%=58.1万

累计分录为：

借 其它应付款 341.9万

借 应缴税费-增(进)58.1万

贷银行存款 400万元

③同理，100万元分包款也由建筑公司直接支付给分包商，分包商开来增值税专用发票。

借 其它应付款 90.1万

借 应缴税费-增(进)9.9万

贷 银行存款 100万元

④挂靠费用80万，按6%价税分离，费用75.5万，增值税4.5万，向施工队开发票，扣下挂靠费后，冲平其它应付款科目，余款388.9万支付给施工队。

借 其它应付款 468.9万

贷 银行存款 388.9万

贷 其它业务收入 75.5万

贷 应缴税费-增(销)4.5万

从以上处理结果可以看出，建筑公司的实际收入只有75.5万元，而施工队支付掉人工费后的利润只剩下88.9万元了。他们的利润都下降了。

营改增后，由于建筑公司的税负直接受进项票的影响，所以，建筑公司必须要把握住挂靠中的主动权，或者约定在实际缴纳的增值税之外，再收取挂靠费用。不然建筑公司容易在竞争中吃亏。

5、再来看看施工队

再来看看施工队，他们的最大问题其实就是“无法取得成本发票”，因为这些发票留在了建筑公司。

施工队如果搞成小规模，当然可以核定征收，但这要求提高建筑业小规模纳税人的标准。

施工队如果也弄成一般纳税人，就必须核算清楚了吗?如果你纯粹只挂靠经营，没有其它自已的业务，也无所谓。因为不缴增值税，怕什么，税率再高、进项再不能抵扣，也拿你没有办法，因为你连税都不缴。纯挂靠经营的一般纳税人，照样可以账务混乱、核定征收。

所以，专整挂靠业务的施工队，并不怕被强制认定为一般纳税人。

施工队如果真想查账征收，此时应该让建筑公司提供材料发票的复印件入账。

问题是，以“复印件入账”，所得税能够扣除呢?会不会被罚款呢?

就算企业所得税政策、个人所得税政策(个体户)、发票管理办法不进行配套修订，也不会有扣除的问题，也不会有罚款的风险。

所得税法并没有“凭票扣除”的规定，所以，发票不构成税前扣除的法律障碍;

采购款是建筑公司支付的，所以建筑公司收取发票是正确的，而施工队本身就不该收取发票。不属于“应该取得发票”，也就不构成“应该取得但未取得”的行为。建筑业营改增推动过程中，以票控税的脑筋要调整调整了。

所以，建安挂靠在营改增后的困难不在于交税，而在于双方如何重新计价，如何把成本构成纳入双方协商的内容，如何确保能够取得足够的进项。

采购时，供应商可能是一般纳税人17%、简易征收或小规模纳税人3%、偷税的纳税人0%，采购时要培训老板和采购员，学会用“不含税价”进行价格判定和比较，以采购河沙为例，三者的含税报价如果为：100万(17%专票)，88万(3%专票)，85.5万(无专票)，则增值税上视为价格基本相等，因为它们的不含税价都是85.5万元。

所得税不用太关心发票的事，因为建筑公司不交建筑的所得税，至于施工队，许多施工队的账都是一塌糊涂、核定征收。

6、真正的困难在价格

营改增后，由于部分价格变成了税金，直接的结果就是价格下降，虽然同样道理成本也会下降，但人工费成本却不会下降，所以，建筑与房地产的利润会下降。

那么，说明营改增后，建筑业和房地产应该涨价吧?

10.北京国税营改增热点问题 篇十

6.企业既有租赁收入，又有销售货物收入和其他服务收入，应如何计算增值税应纳税额？

答：如企业为一般纳税人，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十九条的规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

如企业为小规模纳税人，发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额。小规模纳税人适用增值税征收率为3%。

7.全面营改增后，增值税扣税凭证有哪些？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的规定，增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

8.根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定？

答：4月30日之前自建是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

四、税收优惠

1.残疾人提供服务的营业税优惠，营改增后是否可以继续适用？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3的规定，残疾人员本人为社会提供的服务免征增值税。

五、征收管理

1.分支机构是否需要办理营改增手续？ 答：不适用跨地区汇总纳税人的企业，分支机构应按规定办理营改增手续。

2.兼有国地税业务的企业已经是一般纳税人，也有国税的发票，是否还要办理营改增手续？ 答：目前，不需要办理营改增的手续。

3.纳税人提供业务管理服务，与客户签订的合同是按季收费，6月末收取二季度管理费时应如何开票？全额开具国税发票还是按比例划分后分别开具地税和国税票？

答：应全额开具国税发票。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

4.5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用？如不能使用应如何办理？

答：原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》（财税〔2012〕15号）文件规定：增值税纳税人2011年12月1日（含）以后初次购买增值税税控系统专用设备（包括分开票机）支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。

5.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？

答：以开工日期为准。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

6.连锁经营餐饮企业在北京不同区有分支机构，营改增后，是否可申请由总机构汇总缴纳？

答：可以，纳税人可通过主管税务机关提交汇总缴纳申请。

7.营改增三证合一的存量户在签三方协议时，银行一般以三证合一的信用代码为准，但存量户未在国税变更税务登记号，此时协议无法发送成功。企业该如何处理？

答：纳税人先到国税机关办理三证合一手续，办完后再签订三方协议。

六、发票管理

1.网上办理发票审批中要求录入法人身份证号码而法人是外国人的,怎样录入身份证号？

答：录入法人的护照号码。

2.物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗？

答：租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

3.物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票？公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票？

答：物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

4.已办理增值税票种登记的一般纳税人手中结存的地税营业税发票，是否本月可以继续开具？

答：在2016年5月1日之前，仍可以使用地税发票。

5.营改增后，个人出租房屋还可以去地税代开发票吗？ 答：可以。根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

6.跨区县提供建筑服务的小规模纳税人，能否在劳务地代开增值税专用发票？

答：可以。根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告>（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

7.营该增之后，旅游业开具发票有什么特殊规定？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2的规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

8.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

9.全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

热点问题（4月21日）发布日期： 2016-04-21

一、征税范围

营该增后为企业提供保安服务

11.房地产营改增存在问题 篇十一

关键词：“营改增”；房地产业；问题分析

2015年是“营改增”的收官之年，国务院明确提出，要力争在“十二五”期间（2011-2015年）全面完成营业税改征增值税（下称“营改增”）的改革任务。

截至目前，还有建筑业、房地产业（即原营业税九个税目中的销售不动产项目）、金融业和生活服务业（如娱乐业）四大行业尚未纳入“营改增”的试点范围。2015年3月份，财政部长楼继伟在谈及这四个行业的“营改增”时说，其中最难的就是不动产行业转成征收增值税。因为涉及上下游关联行业多，上游涉及建筑业、金融业，本身涉及土地增值税问题，并且涉及不动产的形态也不一样，有购买的，租赁的，还有水坝和公路等，进一步加大了房地产业营改增的难度。

1 房地产业营改增的主要难点

1.1 涉及行业广、从业人数多

房地产业是个涉及相关产业、从业人数非常多的行业，据不完全统计，房地产业涉及的主业或者兼业经营人群大约将近1亿。

房地产业涉及的上下游行业广泛，几乎波及营业税的所有项目，这些项目中，截至目前还未实施营改增又与房地产业密切相关、依存度高的主要是建筑业和金融业。建筑业作为房地产业上游的最主要产业，对房地产业的营改增影响巨大。建筑业是以建筑产品生产为对象、从事建筑生产经营活动的物质生产部门，为房地产业提供产品的建设，且房地产业投资的70%左右是住宅投资，因此两者的依存度非常高，是房地产业营改增抵扣产业链中的重要一环。

房地产业开发、建设过程所需资金庞大，是典型的资金密集型行业，作为银行的主要客户目标，房地产金融资产一直是金融业的一项重要的、稳定的资产，反过来，金融业的信贷支持也是房地产业稳定、迅速发展的最重要保障。据统计，在房地产业开发资金的多种来源渠道中，源于金融业的信贷资金高达60%。房地产业庞大的借贷资金产生的财务费用能否在营改增的进项中得到抵扣，对房地产业营改增税负的轻重起着至关重要的作用。

1.2 税制设计难点多

房地产业目前实行的是营业税，计算和征收都较简单，直接以销售收入扣除相关成本后的余额按5%税率计税。房地产业的营改增，就是要对以前按销售收入全额缴纳营业税的项目采取按增值部分缴纳增值税的方式计税，并通过进项税额来抵扣销项税额实现税收的征缴。

房地产业普遍建设周期较长且成本与收入周期相背离，交易环节和成本结构复杂，经营模式不适合增值税制。因此在设计税制时难度较大，考虑因素较多。另外对于房地产业普遍存在的已储备土地，已开工但未建成，已开盘但未销售等存量资产项目的处理，受营改增影响巨大。假如一个房地产开发项目已建成完工，但楼房销售过程还远未结束，在这个时点上如果实行营改增，税率将从原来5%的营业税变为11%或17%的增值税，而且建设项目成本基本上已发生，无法再取得原材料等进项税票抵扣。房产项目的预售、销售合同可能也已在建设期间签订，房地产企业很难再以修改销售价格来增加净收入，税负就只能由开发商负担，项目的利润必然大幅下降，对房地产业的冲击不可谓不大。

另外，房地产业目前交的税种中还有一个单行税种——土地增值税。土地增值税是以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目（如取得土地使用权成本、开发土地成本费用等）后的增值额征收的一种资源税。从核算内容和原理来看，与增值税的直接计算法类似。营改增后，这个税种将何去何从，会不会和房地产增值税重合，这都是在设计税制时应该考虑的问题。

1.3 房地产业营改增后，地方财政收入压力增大

房地产营业税是地方财政收入的主要来源之一，据统计，2014年地方财政收入四个百分点的增长是与房地产交易直接相关的税种，由此可见，房地产业对地方税收收入的贡献举足轻重。对地方政府而言，营改增后，主体税种萎缩，若没有新的税源或替代的收入来源，在土地财政日渐减少的情况下，必会对地方财政收入造成较大压力，甚至可能成为营改增发展的阻力。

由于自身及所处环境的复杂性，房地产领域的营改增面临着较大的压力和阻力，但根据财税体制改革的进一步深化又势在必行。因此在改制的过程中必须综合考虑各种因素，力争在税负较均衡的情况下平衡过渡。

2 房地产业营改增对策分析

2.1 建筑、金融业和房地产业同时进行营改增，降低转嫁风险

增值税实行的是道道征收、道道抵扣。房地产业与目前尚未施行营改增的建筑业和金融业依存度最高，如果仅仅是房地产业营改增，而其他两个行业不动，就会影响增值税上下游抵扣鏈条的完整性，造成抵扣环节断裂，导致房地产业无进项税额可以抵扣，单环节税负就会增加。因此，为了防止重复征税，降低房地产产品的开发成本，建筑业、金融业和房地产业营改增应同步推进、同时实施。又由于这三个行业本身特点各异，建筑安装业的毛利远低于房地产业，金融保险业可抵扣项目相对较少，原适用的营业税税率也不尽相同，所以这三个行业的增值税税率不应相同，而应根据行业特点仔细测算，分别确定。

2.2 房地产业营改增应逐步推进，实行过渡政策

对房地产业来说，营改增后税负会不会增加，在税率既定的情况下，首先要考虑的是进项税额能不能抵扣，销项税额如何确定。房地产业在先期建设过程中有大量资产、资金投入，如机器设备、土地、拆迁补偿、绿化配套等，形成大量的进项税额。这些项目中，土地一般是通过招、挂、拍的方式从当地政府取得的，政府卖地是不交税的，市政配套和拆迁补偿也无法取得专票，这就意味着这三项占到房地产业三分之一的成本无进项抵扣，税负加重。因此，在税制设计进项抵扣环节时，虽然从政府处不能取得税票，但可采用其他方式或虚拟抵扣降低税负。

由于房地产业上下游转嫁的复杂性和在国家经济建设中的重要性，营改增不能粗暴施行，急于求成，易造成短期内行业税负急剧增加，降低营改增的改革福利。目前，业界普遍认为，应采用温和的过渡性政策，即各地在前期梳理业务模式、现有采购销售合同的情况下，根据项目开工情况进行营改增试点，逐步推进改革。

2.3 培育新的经济增长点，降低地方税收压力

房地產业营改增后，原全部归属地方财政的营业税收入将改成由中央、地方共享，在总量不变的情况下，地方将直接减少四分之三的收入。这对目前各地只顾眼前利益“涸泽而渔”的土地财政产生很大压力。针对这种情况，地方政府应结合区域发展特点，发展非房地产行业，研究经济项目对地方税收收入的贡献，从而科学选择地方税的主体税种，培育新的税收亮点、建立新的地方税收体系，如以所得税、消费税、资源税、目前即将立法的房地产税等财产行为税类作为主要地方税收主体税种。另外，要结合税制改革，厘清各税种属性，进一步理顺中央和地方的事权、财权、税收收入情况，重新划分共享税比例。

房地产业的营改增对整个营改增进程起着至关重要的作用，之所以这个行业留到最后施行，也在于其本身涉及面广，成本构成复杂，营改增过程中的每个环节都要用增值税发票来进行抵扣，操作难度较大，而且其他相关税种如企业所得税等也会受其营改增的影响。总之，营改增对房地产业的初期阵痛是免不了的，为了能在营改增中平稳过渡，不致出现大的税负波动，除了国家需要在制定具体政策上有一定的扶持外，行业本身在业务结构、经营模式、财务体系等方面也需要成功转型，以更适应营改增对房地产业的要求。在享受营改增改革红利的情况下，规范和约束行业行为，充实企业现金流，提升管理效益，形成双盈局面。

参考文献：

[1]房地产业营改增后影响到房地产企业税负压力，中国报告大厅，2015年1月.

[2]营改增对房地产行业带来的挑战及应对措施，中国会计网，2015年1月.

[3]营改增对房地产业、建筑业的影响，企业财务管理，2015年4月.

基金项目：项目名称：“营改增”对房地产业的影响研究（项目编号：YK15-03-05），项目负责人：朱茹颖。