房地产市场调查总结

房地产市场调查总结（精选11篇）

1.房地产市场调查总结 篇一

2017年中国房地产市场总结2018市场展望

一、2017年中国房地产市场形势总结

1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著

2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大

图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全年成交规模明显缩减。据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

(2)重点城市成交结构表现分化

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

表：2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2017年数据均为1-11月统计数据，下同。

展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将陆续释放，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

3.图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地推出面积 土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险

注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米，同比增长9.7%，增幅较2016年上升了20.2个百分点，推地总量与2015年基本持平。成交方面，各类土地成交量开始回升，2017年共成交17.1亿平方米，同比增长10.2%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长19.5%。

图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

住宅用地成交楼面均价继续上涨，溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2374元/平方米，较2016年同期上涨26.1%。其中住宅用地楼面均价为4069元/平方米，同比上涨22.5%；商办用地为2401元/平方米，同比上涨19.3%。溢价率方面，2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%，较2016年下降14.0个百分点。其中，住宅用地平均溢价率33.7%，较2016年下降21.2个百分点；商办用地平均溢价率为12.9%，较2016年下降1.3个百分点。

4.2017年，品牌房企销售业绩再创新高，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。

(1)销售业绩：144家百亿房企，市场集中度超60%

图：2017年百亿房企各阵营数量 企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2017年，百亿房企达到144家，市场集中度快速提升。根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身销售额百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。

百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。其中，千亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。

(2)拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资规模增长

图：2012年-2017年20家代表企业拿地面积和金额情况

注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

图：2011-2017年20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地26705万平方米，同比增长59.1%；累计拿地金额15994亿元，同比增长70.3%。其中，碧桂园拿地金额2802亿元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。2017年企业在三四线城市拿地占比为25.1%，较去年提高了8.9个百分点。

2017年，房地产行业集中度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。同时，可积极发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业持续稳健发展。

二、2018年中国房地产市场趋势展望

经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

1.市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长

在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，中国指数研究从中国房地产发展实际出发，设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对2018年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；

假设2：货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；

假设3：2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；

假设4：因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

表：2018年全国房地产市场各项指标预测结果

数据来源：中国指数研究院测算

总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。

2.关注点：因势而变，把握增量、突破存量

(1)发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位

我国房地产市场化运行时间较短，依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律，市场参与各方均在摸索中前行，借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程，我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度，选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标，将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本，通过聚类分析各国发展阶段并判断我国未来的发展趋势。

结果显示，美国经济水平达到顶层，日本在发展过程中经济开始倒退，目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段，与70年代的美国、80年代前后的日本处于同一水平。不过与发达国家相比，我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面，与相应时期的发达经济体相比，我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间，与之相比，我国目前的经济增速仍处高位。另一方面，我国人口数量红利仍有一定释放空间，质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比，我国的抚养比明显较低，具备一定的人口红利优势。

我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看，我国仍处于新房扩张末期，租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化，长期来看市场规模变化是相对平稳的，需求存在惯性，除非有高强度利空刺激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。

(2)租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大

2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。我们对我国当前住房租赁市场的市场规模及未来市场空间进行了详细测算，结果显示，2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿元，至2020年可达近2万亿元。

从流动人口数量看，根据国家卫计委数据，2016年，我国流动人口总数为2.45亿人，约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市，是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据，我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

从流动人口收入来看，我国流动人口收入增长较快。根据《中国流动人口发展报告》，2015年我国流动人口平均月收入4598元，较2014年同比增长19.0%，较2013年增长34.5%，涨幅显著高于全国城镇居民人均可支配收入。

从流动人口家庭房租支出占收入比值看，我国主要城市房租收入比较低，多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面，我国目前尚处于发展中国家之列，人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低，且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出，因此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面，由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠，中国家庭普遍储蓄及购房意识较强，因此也不愿在租房上付出更高资金。

综合上文分析，我们认为，在判断我国城市未来租赁市场发展空间上，应主要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。此外，各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

2.房地产市场调查总结 篇二

第一, 房地产增量市场是个寡头垄断市场。房地产开发市场中, 土地是其中最重要的投入要素, 对房地产开发具有基础性的主导作用。土地的供给受国家土地制度和统一规划的影响。国家作为城市土地的所有者和管理者, 不但在土地出让方面拥有垄断权, 而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段从而影响这些要素的供给。同时, 房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性, 决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位:购买者虽然可以选择购买其他房地产商的住房, 但是受地理位置、户型条件等限制, 使得购买者往往缺乏普通商品市场上存在的大量替代品。房地产商和购买者在市场中的这种不平等地位, 使得购买者处于劣势地位, 缺乏价格的谈判能力, 价格机制出现失灵。

第二, 房地产存量市场是一个垄断竞争市场。与增量市场有所不同, 存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的, 因而存量市场中竞争性更强一些, 属于经济学理论中的垄断竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者, 生产和销售有差别的同种住房商品。垄断竞争市场的竞争程度较大, 垄断程度较小, 因而市场价格机制基本上还是有效的。

第三, 房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中, 购房者的需求在购买新房和购买旧房之间, 存在着一种替代关系:当新房价格较高时, 购房者将转向购买旧房;当新房价格较低时, 则有相应的购房者从存量市场, 转向增量市场即购买新房。因此, 尽管房地产增量市场是一个垄断性市场, 开发商在价格决定中并不能任意定价, 要受到房地产存量市场中竞争力量和市场价格机制的制约。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制, 使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态, 避免价格长久偏离市场有效价格。

第四, 市场的房价不是房地产增量市场决定, 而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长, 因而在一般情况下, 房地产市场的构成中, 增量市场相对于存量市场来说, 往往所占比例较小, 存量市场是市场交易的主导。以美国为例, 房地产的市场交易中, 二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上, 房地产市场越是成熟的国家或地区, 存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而, 在一个存量市场主导的房地产市场中, 新建住房的增量市场价格, 并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。

我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大, 但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。目前, 我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%, 而在成熟市场国家, 该比例一般在10%～15%左右。存量住房供应不足, 市场的发育就会处于弱势地位, 由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位, 成为房地产市场的主要部门, 也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。

存量市场的不发达, 会迫使大量需求投向增量市场, 加大增量市场的压力。在成熟市场经济中, 房地产的主要交易是在存量市场中完成, 即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房, 而大部分人则是在存量市场中实现购买需求, 实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是, 由于我国存量房屋市场容量很小, 使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导, 存量的房产在增量房产价格攀升的同时, 也被带动着自然升值。

可以看出, 由于存量市场规模小而增量市场规模大, 使得我国的房地产由增量市场所主导, 而存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。一方面房地产商在增量市场中具有垄断力量, 使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润;另一方面由于缺少存量市场的“蓄水池”作用机制, 增量市场也更容易出现波动, 价格容易被利益集团合谋来控制和影响, 出现持续地快速上升而宏观调控失灵。与此同时, 大量存量住房的作用没有得到有效发挥, 降低了既有资源的配置效率。因此, 我国房地产市场中, 存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。

3.房地产卖方市场依旧占先 篇三

从10月份的销售情况来看，似乎节假日对市场的冲击有限。市场的消化能力超出了我们之前的预计。9月份各地推盘数量增加的效果，在10月份得到了明显体现。市场再次呈现出供销两旺的良好局面。这一点不仅反映在一线城市，二、三线城市也均有所体现。

房价和投资方面。国家发改委、国家统计局最新调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8％，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.7％，涨幅比上月缩小0.2个百分点。

今年以来，9月份是全国房价数据首度环比上升速度呈现下降的一个月。前期市场销售量、价格成效连续井喷。在市场有效购买力得到消化之后，房价的后续上涨能力有所减弱。不过，在经历2008年大萧条之后，地产商战略都相对谨慎。因此，短期房价继续下跌的空间也不大。同比数据方面，2008年后半年房价一直呈现低迷趋势，因此，今年9月份后，房价同比数据应该继续呈现上升态势。

在城镇固定资产投资中，1月份至9月份房地产开发投资达到25250亿元，同比增长17.7％。在前期去库存战略收到明显效果后，开发商的项目投资热情回升。

成交方面。从销售形式来看，9月份累计实现销售27531亿元，同比增长幅度达到73.4％。当月实现销售金额4067.26亿元，较8月份仍然有所增长。虽然，国家统计局暂时没有公布10月相关数据，但从我们统计的情况来看，10月份销售量并没有受到节假日等因素的影响，呈现继续扩大的趋势。

2009年前3个季度实现累计销售面积达到58371.02万平方米，相比去年同期的40320.76万平方米，上升了44.76％。从销售金额来看，2009年前3季度累计销售金额达到27531亿元，相比去年同期的15，878.53亿元，增长了73.4％。

另外一个比较关键的数据——销竣比为1.74，基本达到了我们前期所测算的房价稳定临界值1.78。从数据上看，目前房价将到达一个平稳区间。此外，由于前期市场销售火爆，开发商库存被明显消化。目前开发商处于资金充足，土地慢慢补充，而存货继续释放的有利局面。因此，短期内市场消化量的波动，对开发商新开盘价格影响有限。

由于销售连续扩大，且销售形势保持良好，目前A股地产板块上市公司每股预收帐款达到历史新高。2009年、2010年行业业绩的成长性和稳定性，将会有充分保障。

4.房地产市场调查总结 篇四

2009年成都别墅市场总结及2010年预判

2009年，成都楼市受经济形势好转的刺激，呈现出一片繁荣的局面，成都别墅市场也因此同样表现十分良好。2009年1-11月，成都别墅市场供应118.49万平方米，3815套房源，成交面积91.33万平方米，合计2787套房源，销售价格为9951元/平方米。整体销售面积较08年同比上升216%，较07年上升37.8%；销售套数较08年同比上升205%，较07年上升38.5%。

09年1-11月成都全市别墅供销走势图******00136441月2081457502月3月4月5月销售(套)6月供应(套)7月8月供销比9月10月11月2***2704***2502652998584.54.06726593.53.02.52.01.51.00.50.0474

09年1-11月成都全市别墅成交均价走势图(元/㎡)******001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12505100*********13

今年上半年以来，成都别墅市场放量明显，市场供需两旺。伴随“小阳春”的持续，以 1

2009年成都别墅市场总结及2010年预判

及大量信贷投放带来的流动性宽裕、通货膨胀预期等因素，市场表现出了极大的活跃。无论是受地震影响的青城山板块，还是传统的高端别墅区牧马山板块，在市场上都具有十分良好的表现。6月恒大金碧天下推出1500多套别墅，供应体量达到了近60余万平方米，成为了上半年的别墅供应主力，同时，华侨城纯水岸、麓山国际社区、中粮御岭湾等高端别墅区也纷纷推出了大量房源。销售在1、2、5月表现十分活跃，均高于市场供应量。销售价格方面，整体保持在10000元/平方米左右的水平，上半年成都别墅价格总体较为平稳。

今年下半年，成都别墅项目都看好金九银十的销售旺季，在9月左右新推项目中，别墅项目多达二十多个，如：保利〃蝴蝶谷、国色天乡〃鹭湖宫、锦绣尚郡、蓝山溪谷、芙蓉古城〃紫微园、龙湖〃长桥郡、金河谷等，同时包括龙泉、郫县等近郊多个别墅也相继亮相。同时销售量也较上半年有进一步提升，并持续维持在较高的水平。其中，11月销售量达到最高点，共计15.2万平方米，474套房源，占整体别墅成交的17%。销售价格则呈现明显上升，11月销售均价为10613元/平方米，较8月上升20%.从全年的别墅销售情况来看，市场的需求更多的集中在中小户型别墅产品上，200-300平方米左右的户型走势十分良好。6月该类别墅供应量加大，总价300万元左右的别墅占总成交比率由5月的43.21%上升到48.20%，可见此类产品市场需求旺盛。国色天乡〃鹭湖宫别墅总价最低有100多万元一套、芙蓉古城〃紫微园最低售价300万元左右、恒大不乏一百万元以下的别墅，龙湖〃长桥郡推出的独院小独栋产品价格也保持在300万元到500万元之间……可见总价控制型别墅产品的受到了市场的普遍认同。

19%16%30%35%100万元以下200万元-300万元100万元-200万元300万元以上 2009年的别墅市场无论量价都取得了比较好的成绩，结合09年的情况，我们对2010年成都别墅市场的走势充满信心。2010年都江堰、龙泉驿、温江、新津、金堂、青白江等郊区县市都将有众多别墅项目面市，如：滕王阁地产青城山别墅项目、国色天乡别墅新批次、华西希望集团〃美好老君山别墅项目、同森集团新津别墅项目、深圳泰然集团青白江别墅项 2

2009年成都别墅市场总结及2010年预判

目、龙湖〃长桥郡新组团、小院青城、三盛〃翡俪山等项目、恒大〃金碧天下项目、中粮〃御岭湾新组团、舜元〃桃源铭等等，2010年全年别墅新增供应将较2009年有较大幅度的上升，预计将达到250万平方米左右。同时，消费市场也将有望保持持续的旺盛，价格呈现一定幅度的上扬，首先在通货膨胀压力下的投资需求得到释放，很多投资者会选择抗通货的房产来确保自己的资产，而别墅在这种市场环境下是房产中的最好投资产品；另一方面是别墅资源的稀缺性，国家限制别墅用地的政策日益强化，别墅的稀缺性越发明显，尤其是位于市区的城市别墅，如：2010年即将推出的位于城南的保利别墅项目等等，其不可复制的城市资源将对2010年的别墅市场带来有力的刺激。

5.西安房地产市场调查问卷 篇五

尊敬的先生、女士：

您好！耽误您几分钟！现在的房地产市场事业蒸蒸日上，买房的人也越来越多。为了更好的了解潜在顾客对房地产市场的态度和顾虑。掌握潜在顾客在购房过程中关注的要点，更好地服务于我们文明古都---西安人及更多数人们的需求，我们作此调查表！（希望您可以根据您的实际情况回答，谢谢您的参与！调查资料所涉及您个人的信息，我们将严格保密！）

1.您的年龄是？

A.20---30B.30---40C.40---50D.50---60E.61及以上

2.您的最高学历是？

A.大专以下B．大专C.大学本科D.硕士E.博士

3.您家庭人口数是？

A.1B.2C.3D.4E.5及以上

4.您的家庭月收入是？

A.1000以下B.1000---2000C.2001---4000D.4001---8000E.8000以上

5.您的工作单位是？

A.国家单位B.科研、事业单位C.金融机构D.国有集体企业E.三资、私营企业F.自由职业者

6.您对西安的房地产了解吗？

A.了解B.较了解C.一般D.较不了解E.不了解

7．您目前的居住条件是？

A.出租房B.自购商品房C.经济适用房D.单位福利房

8.您打算在几年内买房？

A.半年B.一年C.两年D.两年以上

9.您打算在什么区域购房？

A.城中B.城东C.城西D.城南E.城北F.开发区G.城区H.其他

10.您购房的总预算？

A.10—20万B.20—30万C.30—40万D.40—50万E.50—60万F.60万以上

11.您能够承受的月供金额是多少？

A.500—1000元B.1000---1500元C.1500---2000元D.2000—2500元E.2500元以上

12.你期望的楼层？

A.高层B.小高层C.多层D.别墅

13.您期望的居住面积？

A.60—80㎡B.80--100㎡C.100--120㎡D.120---140㎡E.140㎡以上

14.您购房优先考虑的因素？请排序

A.区位B.价格C.户型D交通E.楼型F.建筑质量

G.品牌H.区内配套I.区外配套J.区外景观K.区外人文及自然环境L.物业管理M.其他

15.你希望有的区内公共设施？（限选三项）

A.中心花园B.会所C.体育健康设施(游泳池、网球场等)D.文化娱乐设施E.医疗保健设施F.商业购物场所G.金融邮政设施H.餐饮I.农贸市场J.农贸市场K.幼儿园L.车库M.公交站点N.其他

6.关于房地产调查的调查问卷 篇六

年龄：20~29（）30~39（）40~49（）50~59()60以上（）

1.请问您现在买房了吗？

买了【 】

① 请问您购房的目的是（）

A 自住需求B 炒房C 为子女买房D 其他

② 您有几套房子（）

A 一套B 两套C 更多

没有【 】

① 您打算买房吗（）

A 决定买了B 持观望态度C 不打算买

② 如果您不买房，有什么打算（）

A 租房B 与父母合住C 其他

③ 您现在不买房的原因是（）

A 房价太高B 租房就很好，不必买房C 其他

2.您买房的资金来源是（）

A 贷款B 父母C 自己D 其他

3.您的房子面积（希望的购房面积）是（）

A 100㎡以下B 100-150㎡C 150-200㎡D 200㎡以上

3.您买房考虑的首要因素是什么（）

A 交通B 房价C 周边的配套设施D 其他

4.您对现在的房价有何看法（）

A 太高B 偏高C 一般D偏低

5.您认为房价居高不下的主要原因是（）

7.房地产市场营销策略研究 篇七

1、由以企业和产品自身为中心到以消费者为导向。

传统的以产品为中心的房地产营销策略以经典的“4P”策略为代表。“4P”策略通常是指：产品策略 (product) ，价格策略 (price) ，渠道策略 (place) 和促销策略 (promotion) 。该理论强调，开发商应该把注意力放在产品本身，通过更加完善的产品，采取科学的定价策略，建立运转流畅的销售渠道，辅之以灵活的促销手段来完成自己的销售目标。然而随着市场竞争的日益激烈，消费者消费需求的不断多元化，该理论的弊端就日益显现。“4C”策略应运而生。“4C”一般指：消费者欲望和需求(consumer wants and needs)，愿意付出的代价 (cost) ，给消费者方便 (co nvenience) ，与消费者沟通 (communicati on) 。该理论把产品先搁在一边，首先研究消费者的需求和欲望，切实地了解消费者在购房过程中所愿意而且能够承受的代价，认真地思考如何给消费者带来便利，加强与消费者的互动沟通。整个营销过程充分考虑消费者的需求意愿，并以之为导向指导企业的产品研发及营销策略的确定，通过良好的口碑提高企业品牌的认知度，进而实现营销目标。

2、由单纯的广告宣传到与客户的沟通互动。

在中国房地产市场处于供不应求的阶段，房地产企业基本上没有真正意义上的营销，随着市场的发展完善，竞争日趋激烈，形势的转变促使开发商不得不开始重视营销策略。于是，大量的广告轰炸开始铺天盖地而来，一定程度上起到了宣传的作用。然而，很多按照企业自身主观臆断甚至是一厢情愿的广告，在日趋理性的消费者面前，对购买行为的影响越来越小。在严酷的市场面前，开发商开始反思。

随之诞生了强调与顾客沟通互动的“CS”战略和“4R”策略。“CS”战略把顾客满意不满意看作最重要的评价标准，深入研究消费者购房的动机，支付能力，以及他们的消费传统，兴趣爱好，在情感层次上，尽可能的达到顾客的满意。“4R”策略即：关联 (relevance) ，反应 (react) ，关系 (relation) 和回报 (return) 。该理论强调与客户建立长期稳定的关联，尽可能减少顾客的流失，提高市场反应速度，及时了解顾客及竞争对手的最新信息，注重关系营销。把过去单纯的广告宣传改为双向的沟通互动，把略带强制性的物业管理改为全方位服务。

3、由单一的片面的点子营销到全方

位的贯穿整个市场过程的全程营销，由单个策略到多个策略的组合在房地产市场刚刚起步，营销市场实践的初级阶段，大多数开发商的销售策划都是所谓的点子营销，即选择所开发的楼盘的一个或几个显著的特点，作为自己的卖点，加以强调和宣传。当一个卖点不足以影响到消费者的购买趋向后，自然而然的形成了围绕一个主题的卖点群营销。随着房地产市场营销理论的不断发展和营销实践的不断深入，逐渐形成了全程营销的理念。房地产营销的研究开始贯穿于开发的整个过程，包括前期的市场调研、市场定位、目标客户群的选择，到具体开发时的规划设计、建筑风格及布局，以及后期的营销管理、售后服务等。通过开发商和营销代理商的全程协作来完成。

二、房地产市场营销策略创新

1、创新的基础和创新源。

市场营销的对象是产品，一切的营销创新都要以产品自身的特点为基础，同时，营销的目的是把产品卖出去，所以，消费者的需求就是营销创新的出发点和落脚点。基于此，我们可以从满足消费者的差异化需求，探索新的营销理论和方式。

2、常见的创新策略。

体验营销。企业通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜好并购买的一种营销方式。这种方式以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为平台，以有形产品为载体，生产、经营高质量产品，拉近企业和消费者之间的距离。体验营销改变了过去只强调产品或客户服务的营销理念，崇尚实践体验，让客户直接参与并成为体验的主体，给其留下深刻的美好感受，从而赢得客户的认可和忠诚。

关系营销。以系统理论为基本的指导思想，将企业置身于社会经济大环境中来考察企业市场营销活动。房地产作为一种特殊的商品，在营销过程中，涉及开发商与消费者、竞争者、内部人员、社会公共组织以及媒体的相互作用，这些复杂的利益关系制约着企业的营销行为，这就要求房地产企业必须注意协调和优化各种关系。所有关系中处于中心地位的是企业与客户之间的关系。

服务营销。传统的营销方式只是一种销售手段，企业营销的是具体的产品。而服务营销观念认为，消费者购买了产品仅仅意味着销售工作的开始而不是结束，企业关心的不仅是产品的成功售出，更注重的是消费者在享受企业通过产品所提供的服务的全过程的感受。

3、未来房地产市场营销策略的发展方向。

未来的楼市竞争中，赢得客户的企业才能取得长久的发展。营销策略必将是充分发掘客户资源，以其客观需求和主观意愿为导向，客户直接参与其中，整合了各种营销策略的全程营销。同时，企业通过提供全程的优质服务，建立与客户的长久互惠关系，并最终取得销售的成功。

参考文献

[1]、彭加亮.房地产市场营销.北京:高等教育出版社, 2007

[2]、李成玉.房地产营销策划现存问题与发展方向.房地产中介, 2006, (11)

8.单伟豹:房地产制度需要回归市场 篇八

我不认为房地产制度需要创新，创新是别人没有的你有，我们需要做的就是回归市场。市场经济的定价是由供求关系决定的，不是任何制度决定的，我们只要将土地的供应搞好了，将市场彻底开放了，价格是合理的，就没有问题；如果土地供应从来未解决过，供应一直比需求小的话，永远解决不了目前的问题。

政府不是限制市场和压制房价，这样做是没有好处的。中国85％的人有房屋，北京76％的人有房'屋，如果大幅度地压下去的话，就会出现香港1998年的情况，大家都是负资产，都不消费，影响经济的发展是不可思议。

买得起房屋的让市场解决，买不起房屋的由政府来保障，我建议人人有房住，不建议人人拥有房屋的产权，中国拥有房屋产权的比例在世界各国来看已经是最高的。本次的调控对需求压抑比较大，但是没有其他的手段增加供应，地方政府要压房价等于是压地价，又要建保障性住房，政府拿什么钱来做，要马儿不吃草，又要马儿跑得快，这是不可能的。

目前这个调控周期坚持不了一年，现在房地产占国家财政收入35％，它上下游的就业是很厉害的，房价不跌，成交量跌，肯定很多上下游的建筑公司、装修公司马上就停下来了，这个失业的人数是不可估计的多，房地产业经受不起，所以明年这个政策基本上也就越过去了，又出台一个新的东西。市场的房价根据它的供应来决定，明年政策如果一取消，房价肯定涨起来，因为现在大家都把开工降低了，明年会出现一个断层，跟2008年、2009年一样，一有断层，房价供求失衡了，控制不住了。

为什么十年九控还不成功，这次的调控也不会成功。如果以压房价来说，我可以肯定地说，是不会成功的。一年以后房价就会上升的，现在也不会下跌多少，我们要回归正常的需求。

关于通胀预期，其实现在高房价就是通胀的一个组成部分。通胀出现之后会有一个平衡，平衡消化了，下一个可能又是房地产领头涨。我觉得到年底应该是买房子的好时机，二手房便宜。香港人没有说一毕业就打算买房子，哪买得起啊，一毕业住父母家里，结婚了两个人租人家的房子，大家有钱才买一个小房子，有的买得很远，有的买得很小，然后慢慢地，搬得越来越近，年轻人要奋斗，为什么80后一毕业就说没房子?

目前是买地的好机。房企最理性的决策就是当房价疯狂上涨时不惜货、尽量卖、不拿地；而当房子销售量萎缩时就买地，这是不会错的。目前，路劲地产正在积极准备拿地，下半年—定会拿或者并购一些有地的公司，但是像顺驰这样的收购不会了，太累了!

9.房地产调查报告 篇九

一、我们需要什么样的主题形象？楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。都市呼唤爱都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？……这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，我们所要阐述的思想与理念。呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“LOVE时代”。这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。

二、我们会“被爱”吗？我们的“LOVE时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。

三、“歌”唱给谁听？我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。

（一）都市白领一族文化：程度较高年龄层次：26-40岁经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力购房动机：自用，多为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中重点分布区域：罗湖、福田家庭结构：2-5人2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。

（二）周边屋村居民文化程度：一般年龄层次：23-45岁经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地带家庭结构：3-5人3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构，但不是主力。针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。

（三）香港客户文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。年龄层次：25-45岁经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。

四、自我如何评价？皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。自身优势：

1、中心区一级辐射地块，地理位置优越；

2、毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；

3、较大社区，自身配套齐全；

4、周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。劣势：

1、临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；

2、与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。

五、广告策略如何制定？广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。

2、主广告语：让世界充满爱把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给予人们的是全新的，心灵相应的爱。辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒 ②写不完的爱 ③我想拥有的爱 ④呼吸着爱

3、广告主题的分部演绎（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作（7）称心适意…………………………………完善的物业管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、广告表现体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居家的生活氛围。

5、广告手段运用采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。

6、广告阶段的划分（1）引导期（内部认购阶段）此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。（2）推广期（正式预售到封顶前）这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。（3）强销期（封顶至入伙前）此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。（4）尾盘期（入伙后）此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。

六、现场如何包装？现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示：深入分析市场，确定主题形象，区别竞争对手，突出个性包装，是走向成功有力保证。皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础，确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上，我们作如下考虑：1． 售楼处售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递温馨轻松的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间爱意环绕，惬意、舒适。2． 形象广告牌位置：放置在项目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。这样的放置，可以获得最佳视觉效果，让尽可能多的受众看到。数量：一块规格：8m×6m设计风格：突出“爱”的主题，渲染都市温馨居家的气氛（详见设计稿）。3． 围墙用色亮丽、鲜活，画面体现都市温馨浪漫气氛，展示现代的“爱”。4． 现场条幅在建筑主体建至六层以上时悬挂，数量六条，整体风格与“爱”的主题相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “爱心通道”的布置将看楼通道命名为“爱心通道”，放置安全帽、雨伞、小玩具、小饰品等，这些物品都专门设计制作，让客户行走其间，真切感受到爱的气氛。6． 商场的包装突出人气凝聚气氛，给予商家信心。同时介绍进场的是知名品牌商家（如万佳），品牌互动，让业主感受到生活更加便利。

七、导示系统如何布置？皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在项目南北两侧，距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站，距项目60米；西侧有福田新区委站，距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地，所以福民路成为布置导示系统的当然之选。1． 灯杆旗 考虑规划300面，从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站台广告 争取到福田新区委站台两侧广告发布权，有效传递项目信息。3． 形象指示牌 我们规划形象指示牌4块，分别放置于天虹商场右侧路口，福民路与益田路交叉路口（靠天健阳光华苑一侧），益田路与福强路交叉路口，皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体，扩大传播影响力。规格：2.5m×1.5m

八、售楼资料如何规划？1． 售楼书楼书是售楼资料的重中之重，本项目共有住宅656套，按1：10比例，规划为6000份。设计风格亮丽、明快，富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。2． 宣传折页规划为9000份（6个p，3折页），突出项目主题形象和主要卖点。3． 宣传单张规划30000份，作大量派发，扩大宣传影响面，浓缩楼书精华于其中。4． 户型插页5． 付款方式、购楼须知这是必不可少的资料，规划为9000份。6． 手提袋手提袋方便客户带走售楼资料，同时又是流动的宣传媒体，规划3500个。

九、怎样安排促销？在皇达鸿锦华苑附近，最旺的地方是天虹商场，许多产品的促销活动在这里举行，收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动，有效吸引人流到现场看楼。平日可在天虹商场设咨询点，派发宣传资料，加深人们对项目的印象。周未及节假日，举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动，还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者，给予适当购房优惠，或是赠送半年管理费等，促进现场销售。在开盘等重大节日，增加歌舞表演内容，提高档次，聚集人气。促销活动进行时，天虹商场处设看楼专车，接送看房人群。不管买与不买，都送回家，进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近，容易送回，不会增加太多成本。

十、媒体计划如何？

（一）媒体分析 各种媒体都有自己固有的特点，分析不同媒体的优缺点，对他们有一个十分清晰的概念，把握住各种媒体的特性，对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下： 报纸媒体 优点：报纸的版面大，篇幅多，具有相当大的信息载量和较强解释能力，可详细刊登广告内容，报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度，无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度，同时，报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感，这都大大提高了受众人群的信任度；报纸具有保存价值，其内容无阅读时间的限制；报纸发行面广，投递迅速准确，发行地区和发行对象明确，且随着印刷质量的提高，广告效果更加明显。缺点：报纸出报频繁，前一天的报纸在第二天已成历史，与受众相对接触时间不长；有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。电视媒体 优点：电视媒体传速迅速，覆盖面广，收视率高，内容非常广泛，包罗万象；它诉诸于人的视觉和听觉，具有形声兼备的功能，表现力丰富，娱乐性强；对广告可进行高频度重复，加深印象。缺点：宣传印象消逝的速度快，对观众的选择性和针对性较低，电视广告制作复杂且费用较高。杂志媒体优点：读者对象确定，选择性强；印刷精美，刊登内容相对固定；有限时间长，使于阅读和保存。缺点：周期长，传播速度慢，时效性差；读者面固定，影响面有限。其它媒体特点电台：快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、无法存查。邮寄广告：能够有针对性的选择受众，机动灵活，所传达信息内容全面集中，制作简便，费用低廉。车体广告：流动性强，接触面广泛，受众层面多样化，具有预告性，重复性。制作简单，费用低廉。但信息载量少，接触时间短，印象不深刻。路牌广告：广告形象突出、鲜明，易记忆，不受时间和空间限制，有益于美化城市，但受场地条件限制和政策性限制。

（二）媒体选择1． 选择原则a.目标原则：媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。b.适应原则：媒体选择与客观环境相适应，适合目前所针对的广告市场。c.优化原则：坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案，坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。d.同一原则：坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。e.效益原则：选择广告媒体时把广告效益放在首位。2． 项目分析每个项目都有自己的特性，根据项目特性针对性地确定媒体策略，选择组合媒体，以求制定出最适合本项目的方案，保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下：（1）10万平方米的大型项目，拥有654套住宅，需要较大市场消化量。（2）以中等面积户型为主，深圳同类楼盘众多，竞争激烈，广告漫天飞舞。（3）目标客户分散，购买动机多样，易感媒体不一。（如表一）（4）本项目的发售时间内有几个事件值得关注a.中国国家足球队再次冲击世界杯b.深圳被评为世界花园城市，2001年各种活动会相对增加c.中国加入WTO如果顺利，深圳受冲击巨大，媒介市场与本项目目标市场都会反应强烈。表一：类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型年

龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地 30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地 40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、本地 50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地职

业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地 小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地 投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地 自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地 特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地

3． 确定媒体（1）主力媒体的确定皇达鸿锦华苑的广告推广，主力媒体应选择覆盖面（包括职业、年龄、地域）广，具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下：媒 体 类 别 发行量 千人成本(元/cm2)主体受众 房地产广告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活香港商报（置业大观）41万 1.76 深圳 3 夹特报发行，仅有广告版，属夹报广告南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一确定主力媒体：深圳特区报 主力版位：第九版（体育新闻，二叠封面）主力发布时间：星期五

（2）辅助媒体的确定以深圳特区报为主力媒体，以较为固定的版位、时间，发布广告进行诉求，同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充，形成一个合理有效的媒体组合，增强整个发布计划的含盖性，稳定性和易调整性。确定辅助媒体：

a.深圳商报 主要版位：普通版深圳商报与特区报有较为相以的读者群体，并且发行量巨大，版面灵活多变，可调制性强，选择深圳商报以灵活多变的版位安排，创意设计、特殊规格等作有力的辅助。

b.南方都市报主要版位：普通版南方都市报在深圳零售量第一，高达18万份，读者群体以年轻白领为主，包括青年妇女等多种类型的读者

c.SZTV-1时段：A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性，电视广告为大家所喜闻乐见，同时属强迫接受型广告，适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。d.公交车体广告线路：3路、28路、218路数量：4台（3路），4台（27路），3台（218路）。共11台公交车体广告费用低廉，受众广泛，用此媒体进行形象宣传，对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区，同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下：

广告级别 线 路 起止站 途经主要路段特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路

（三）组合运用深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1，依次覆盖目标市场，以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息，使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上，以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求，创意或直诉本项目的各个卖点，突现楼盘质素，求得市场认同，以SZTV-1和公交广告作形象诉求，引起客户情感上的共鸣与认同，促进购买行为，并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上，保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面，形成稳固形象，达成市场共识，其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻，使整体推广达到稳中有变，变而不乱。既保持整体形象统一，又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上，采用同步发布策略，项目的开盘销售与广告同期开始，前期仅在项目形象导入时期作少量广告，进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上，采用固定频率策略与变动频率策略相结合，特区报以固定频率策略为主，仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略，根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。（注：公交广告媒体。对于房地产广告来讲，不存在投放频率的问题）

1． 引导期计划时间一个月，在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告，全面诠释LOVE时代概念，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。2． 开盘强销期计划时间两个月，以特区报卖点诉求为主，在第九版发布1/3版彩色广告，每周一次，深圳商报、南方都市报以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销售目的。3． 持续热销期计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大广告量产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。4． 尾盘期在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现象，促使产生羊群效应。以特区报和商报配合，少量投放广告，把握游离客户的心理，采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。

（四）发布计划（根据招标要求，发布计划做至开盘后一个月）阶段类别 媒体 投放量 版位 规格 诉求表现引导期 特区报 1 9版 1/3版 软性文章为主，以皇达鸿锦华苑演绎全新LOVE时代为主题做好开盘前的宣传造势，形象引导工作 2 地产版 半版深圳商报 1 普通版 半版 开盘强销期 特区报 1 地产版 全版 硬性广告，开盘庆贺各卖点诉求，创意与写实相结合 4 9版 1/3版深圳商报 2 普通版 1/3版 硬性创意广告主题诉求 南方都市报 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1时段A2时段 30秒 品牌形象与卖点相结合（五）媒体费用预算媒体发布费用计划取所推广项目市值的1.6%皇达鸿锦华苑住宅建筑面积：56490m2，以均价6500元/m2计，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒体发布费用：367185000×1.6%=5874960元各阶段、各媒体所占费用分配如下 金额（万元）比率（%）阶

段 引导期 34.9 5.9 开盘强销期 329 56 持续热销期 200 34 尾盘期 24.1 4.1媒

体 特区报 300 51 深圳商报 94 16 南方都市报 47 8 公交车体 29

5（六）媒体计划的控制和调整媒体计划是实现广告目标和广告策略的具体操作手段，在整个项目推广过程中，积极与发展商，代理商密切配合，在维护总体纲略的情况下，根据具体的销售状况，积极配合举办的各种促销活动，以及可利用的社会事件，适时适度地调节具体的发布日期、规格和版位，直至诉求主题。不光市场是多变的，其它各种不可预见情况比比皆是，影响媒体发布的因素众多，比如新闻事件、天气变化、大型活动、交通问题等都需具体问题具体处理。1． 调整原则a.最利于销售b.最大限度利用社会新闻价值，节日庆典效益c.保证主题推广形象不变2． 调节方法a.根据销售情况阶段性调整a.根据市场变化现时调整

10.房地产调查报告 篇十

目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题，整体素质不高，竞争少不强等，需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象，由于会计专业在实际操作方面要求较高，加上传统观念的影响，很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求，这成为应届毕业生就业难的直接原因。

二、市场对专业人才需求的基本要求

根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求，教学计划中明确人才的培养规格，其基本要求为：

①坚持德、智、体全面发展，具有财务管理意识，按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神，树立良好的职业道德。

②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质

③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务，会计电算化基本理论和知识，财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。

④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。

毕业生除能够获得本专业毕业证书外，还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面：通过在校引导，使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。

与此同时在知识结构方面的要求如下：

A、熟悉党和国家的各项经济政策与法规;

B、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能

C、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法。

D、掌握本专业所需计算机应用的基本知识。

E、掌握市场营销的基本理论。

F、掌握一定的外语听说读写知识。

G、掌握一定的语言文字知识。在能力结构方面的要求如下：

A、具有较强的会计核算的能力。

B、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。

C、具有从事中小企业日常业务管理(企业策划、行政管理、经济活动分析)的能力

D、具有统计分析的能力。

E、具有从事市场营销的能力。

F、具有较好的语言和文字表达能力。

G、有阅读专业外文书刊的能力，至少取得高职高专英语应用能力B级证书。

H、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。

I、具有较强的社交公关能力。

房地产调查报告范文篇3：

从7月21到8月8日，我在嘉兴南湖皮件厂会计部进行了为期三周的实习调查。先前对会计电算化知识的不了解，经过这几周的努力，渐渐的从不知到知之，再从知之到甚之。此次我所调查的范围是财务部的会计电算化内容，从而我在此找到了我的调查目标。会计电算化技术的应用，将广大财会人员从繁重的手工操作中解放出来，有时间和精力参与企业的管理与决策，为企业管理当局、投资者与债权人提供较为准确、及时的财务信息。我本着客观、求实的原则，采取了与人面谈等一系列必要的方法，对公司会计部的电算化进行了调查。虽然这次调查只有三个星期但将为我大学的学习计划和未来的发展目标奠定了坚实的基础。

一、对南湖皮件厂会计部进行调查的目的

此次调查主要是了解会计内部的运行及操作。在南湖皮件厂的实习中我是跟随师傅了解会计电算化内容以及自己学着操作电算化的内容。

(一)了解会计部运用电算化的重要性

1、运用电算化能够提高会计现代化管理思想，从而使得会计会计工作标准化，规范化，科学化，提高会计工作的效率和质量。

2、电算化可以加快信息传递，提高会计的反馈与控制能力。与此同时就可以提高企业现代化经营管理水平，改善经营管理，提高经济效益，使企业获得更多的利润。

(二)学习如何运用电算化

在整个调查过程中，会计师傅有很多是在电脑上完成的，我也有在一旁学习，有时也会试试自己填制凭证。填制凭证最主要的是要细心，电算化和手写一样都会出错，因此做凭证时一定要仔细，这样才不会出错，不然写错了就要删去还要重新填写。

二、嘉兴市南湖皮件厂的基本情况

嘉兴市南湖皮件厂坐落于嘉兴市南湖经济园区，成立于，月产值约70万，成本约43万元。它是一家私营企业，属于加工制造业，占地面积1200平方米。它虽然不大，但是里面的规划却是井然有序的。它生产的是皮件，而这里的皮件与海宁的皮衣，皮手套不同，这里生产的主要是皮夹、皮带等一些小商品。工厂中分了几个部门，分别是人事部、财务部、采购部、销售部、设计部，还有两个车间(制造车间、包装车间)，一个仓库，总经办两名。企业规模不是很大，员工人数共有82人，注册资金有50万元人民币。企业流程如下，首先采购部采购原材料及其包装材料，材料包括辅助材料：帽钉、皮带头、钮钉、徽标、卡、盒、标签、条码等;主材料：水牛皮。之后进入制造车间，第一，切割牛皮;第二，压铸皮件;第三，安装辅助材料。最后包装。简单流程为材料入库-----各部领用材料------入库产品------出库------送货。这里所生产的皮件的销售地点是海宁皮件城。年收入约为。财务部实行电算化方式记录完成日常的经济活动。

三、会计电算化调查的范围

为期三星期在南湖皮件厂的会计部实训，主要的是了解关于电算化的内容，在此主要研究的范围是：在旁观看师傅如何操作电算化;学习如何填制会计凭证。整个调查范围就在本企业的会计部，调查的主要内容是会计电算化。

四、对嘉兴市南湖皮件厂会计电算化调查的方法

在整个实训调查过程中，我与会计师傅及出纳进行面对面的学习。通过近距离地接触会计电算化操作，让我了解到了要正确的操作电算化首先要好好掌握基础会计及中级财务会计。只有先学好这些才能正确填写会计凭证以及做好其他的会计工作。在这里可以直接问会计师傅不懂的问题，师傅也会很认真为你讲解会计实践操作的知识。

五、嘉兴市南湖皮件厂会计电算化中存在的问题

(一)操作电算化人员的业务素质偏低

南湖皮件厂中只有一名会计师傅及一员出纳，大多的事情都由会计师傅所完成。据了解会计师傅是大专毕业，出纳是中专毕业的，相对来说他们的专业知识是不完全的。并且会计师傅只经过短期的培训，对软件的认识存有局限性，他们一般只能按照固定的模式机械的操作财务软件，却不能灵活运用软件所提供的各项功能。

(二)运用电算化处理账务程序不够规范。

在皮件厂中会计师傅年纪跟我相差很大，他做的账务处理跟我们现在的有一些出路，但是电算化中的数据输入、业务处理及有关制度制订方面都必须规范化、标准化，才能使会计信息系统顺利进行。但由于受观念、技术等多方面因素影响，现有工作流程大都仍在旧的体制、机制和管理模式基础上进行，因而出现了工作流程与实际业务需要相冲突的矛盾，使会计电算化系统不能很好地发挥作用。另外，在会计电算化的实际实施过程中也还存在着一些不规范的行为，导致管理上的漏洞，严重制约着会计电算化水平的提高以及造成会计信息失真。

(三)单位领导的不重视

会计电算化随着现代化进一步发展在工作中有着越来越重要的地位，然而在小企业中企业领导只注重最后的结果，对会计的过程不注重。在我国社会主义市场经济体制下，企业的生产经营活动基本上是由市场调节，领导具有很大的经营自主权;大量的企业属于私营企业，在企业生产经营活动的方方面面，基本上是领导说一是一。在这种情况下，领导对会计电算化工作的认可与否，直接影响企业能否实施会计电算化。

六、对嘉兴市南湖皮件厂所存在的问题而提出的建议

(一)加强会计人员的业务素质

1、引入高素质电算化人才

目前我国高等教育正在向大众化教育过渡，每年有大量的高校毕业生走向人才市场，人才供应较前几年有了很大改善，企业完全可以从市场招聘大学毕业生从事会计电算化工。

2、加强会计人员的电算化培训

企业应单独制订培训内容和培训时间。培训内容应满足开展会计电算化工作的需要，既要进行基本的账务、报表操作的培训，又应适当扩大培训范围，涉及工资、固定资产、采购、销售、成本等系统，同时还应涉及相关岗位设置、人员安排等内容。

(二)规范电算化处理账务

建立健全一套完整的电算化模式下的规章制度。电算化内部制度建立后，抓落实是非常重要的环节。在实施过程中，企业要定期对各项制度的执行情况进行检查，并有相应奖惩措施，以确保各项制度的落实。

(三)加强领导对电算化的重视

11.政府救房地产切勿突破市场边界 篇十一

即使要救市，也不能突破市场边界，不能突破底线思维。救市的时机必须是房价的下跌严重创伤中国经济，很有可能引发系统金融风险的情况下。这是必须遵守的边界。

5月12日，央行召开的“住房金融服务专题座谈会”，被外界普遍解读为中央层面对房地产开始救市的最明确信号。在这个座谈会上，央行要求商业银行要“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。在此之前，包括南宁等城市，已经尝试松绑限购等救市的“自选动作”。

官方的统计数字也好，还是一些开发商资金链断裂跑路的消息也好，都明白无误地证明房地产市场的确不妙的事实。和以往不同，这次房价的下跌是在没有任何政策打压的情况下，由市场做出的自发反应。

事实上，对于房地产的走势，笔者在去年年底就提醒要关注房地产未来下跌对中国宏观经济可能造成的风险。从中国房价的基本逻辑看，过去推动房价上涨的几大引擎，无论是货币超发、还是基本的供求规律、经济高速增长、土地财政以及人民币升值因素，都在悄然发生逆转。笔者去年关于美联储QE退出后全球流动性将面临历史性转折的判断已经得到了现实的应验，这还只是开始，一旦美联储进入加息周期，国际资本将加速流出中国；从经济增速看，未来5年，中国经济能够维持7%左右的增长已经不易；加上过去10年房地产的大跃进，中国住房供需已经基本平衡，一二线以下住房过剩也已经成为事实。根据经济学家钟伟的数据，如果未来五年中国房地产投资的年复合增长率保持在7%左右，到2017年中国将至少建成1亿套以上的房子，这还不包括3600万套的保障房，这也意味着至少可以解决4亿人的住房问题，而到2017年，中国城镇化的人口最多不会超过1个亿，住房总体过剩会极为严重。

以上的基本事实意味着，中国房地产当下的调整是房价基本逻辑的自然反应，中国房地产的转折点确实已经到来。对于痛恨高房价的民众而言，这种局面自然值得欢欣。如果在2008年，房地产的调整不会影响中国经济，但在经历一系列刺激房地产的政策之后，我们发现，房地产已经完全绑架了中国经济。2013年中国经济能够增长7.7%，和房地产的表现有极大的关系。房地产投资占GDP15%以上的比重，对中国经济增长20%以上的贡献，土地收入占地方财政70%的份额，以及房地产行业去年12.2万亿的融资占中国全社会融资额70%以上的比重，这些令人瞠目结舌的数字意味着，中国经济已经完全沦为了房地产经济，房地产一旦出问题，中国经济必然崩溃，每个人都会成为中国高房价泡沫破灭的殉葬品。

基于此逻辑，中国民众恐怕要接受一个心理上难以接受的事实：如果房价一旦下跌，有关部门一定会出手救市，以维护房地产的稳定。但是，笔者认为，即使要救市，也不能突破市场边界，不能突破底线思维。就救市的时机而论，不能房价一出现调整就救市，这样只会让房地产的风险继续积聚。救市的时机必须是房价的下跌严重创伤中国经济，很有可能引发系统金融风险。这是必须遵守的边界。不遵守此边界，在房地产的供应日益过剩的情况下，人为维持房地产的泡沫，只会让中国经济对房地产的依赖更大，只会让房地产对中国经济的绑架更大，这不是救市，而是用一个更大的，更有杀伤力的炸弹换下一个小炸弹，是给中国经济的未来留下更大的“自杀式袭击”。管理层应该明白，在房地产的基本面已经今非昔比的情况下，妄图通过救市让中国房地产回到过去的单边上涨的繁华中去，是不现实的，也是很危险的。