县推进不动产登记工作简报

县推进不动产登记工作简报（精选9篇）

1.县推进不动产登记工作简报 篇一

今年我市不动产登记将加快“提速”，目前我市商品房首次转移登记已经从原10个工作日缩短到5个工作日，4月上旬起二手房买卖抵押登记也将从原10个工作日缩短到5个工作日。

自去年6月底我市实施不动产登记以来，南京市不动产登记中心已累计发放不动产登记证书13万余本、不动产登记证明7万余份、开具购房证明5万余份、出具一二套房查询结果6万余份。今年来，该中心力推不动产登记服务“提速”，开展房产、土地数据清理融合、不动产登记信息共享平台建设等，现已全面完成我市300万户房产与土地数据关联对应、164万户商品房数据、8万户房产抵押数据整理工作。

自今年3月13日起，南京市商品房首次转移登记正式从原10个工作日提速到5个工作日办结，3月13日受理的首批60个商品房首次转移登记案件，已于3月20日全部办结、出件。待相关准备工作就绪后，二手房买卖抵押登记也将于4月上旬同步实现从原10个工作日提速到5个工作日办结。今年下半年更是有望实现商品房首次转移登记立等可取，二手房买卖登记、抵押登记将缩短到3个工作日左右。

今年，我市在不动产登记方面还将陆续推出其他便民举措，如在服务大厅专设预约服务窗口，提供预约取号、在线排队、人流量提醒服务;提供不动产登记自助查询、自助领证、自助缴费服务等。

2.县推进不动产登记工作简报 篇二

目前,国土部不动产登记局组建工作正在加快推进,但是短期内对房价产生的影响可能性不大。为实施以土地为核心的不动产统一登记制度,国土部将按中央部署,协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础,整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设,推进信息共享。重点是做好不动产统一登记的顶层设计和制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据,尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,机构人员要到位,以加强工作支撑。对此,业内专家表示,不动产登记局只是承担基础信息采集工作,有利于房产税开征等工作的继续推进。

同时,我国《物权法》也明确提出,不动产要实行统一登记这一重要制度,国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则,并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记,主要是为不动产交易提供法律依据,这也是基于市场经济的需求,为达到防范交易风险,保证交易安全的目的。

据专业人士介绍,不动产登记涉及范围并非房屋这么单一。目前,我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记,房屋在房产管理部门的登记;草原、滩涂在农业部的登记;林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记,最大的问题就是存在交易风险。

对普通百姓来说,不动产登记有些类似于购买二手房后去住建部门过户并领取房产证的环节。而购买的房屋的所有权在某个层面来说是个抽象的概念,只有通过不动产登记环节,才能更彻底地受《物权法》等法律的保护,彻底实现物权的转移。这对于不动产所有人来说,是非常关键的环节。

3.县推进不动产登记工作简报 篇三

南宁市以《广西优化营商环境不动产登记指标百日攻坚实施方案》（以下简称《实施方案》）为契机，持续深化“互联网+不动产登记”改革，推动各项业务“再提速”，让南宁市民、企业享受到更加便捷、高效的不动产登记服务。

《实施方案》提出，对新建商品房转移登记、已有《不动产权证书》商品房买卖的转移登记、实体经济企业不动产登记、抵押权首次登记，除历史遗留问题、继承（受遗赠）、居民独栋建筑、商铺、车位等类型的转移登记和在建建筑物抵押登记外，在受理资料齐全、符合要求的前提下，2019年6月底，全区所有市、县实现1个工作日内办结，申请材料简化至4项，办理环节减少至3个。

具体来看，广西将从减少办理环节、简化申请材料、实施“一窗受理，并联办理”、实现信息互通共享、推行“互联网+不动产登记”、完成数据整合落宗、解决历史遗留问题等多项措施入手，有力推动广西优化营商环境不动产登记指标百日攻坚目标的实现。

作为广西首府城市，南宁市深入推进“互联网+不动产登记”改革，在全国率先推出“24小时不打烊”办证登记服务，并推出“最多跑一次”、手机app自助查档、不动产登记和税费缴纳“一窗办理”以及市、县（区）不动产登记“同城通办”等便民服务举措，目前超过九成的不动产登记业务可通过“邕e登”平台实现全自助办理、即时办结，并在不动产登记受理点设立“实体经济企业专窗”，为市民和企业提供“自助办、网上办、掌上办、一窗办、专窗办”的办证服务体验。

2018年，南宁市深入推进“互联网+不动产登记”改革并取得成效，获原国土资源部肯定，将作为“南宁样本”在全国推广，被广西自治区国土资源厅定义为“南宁模式”，将在全区全面推广。

会上，马晓东就南宁市深化不动产改革情况作了介绍：首先是以职能整合为前提，奠定不动产登记改革体制基础。2017年9月南宁市全面完成房、地登记职责的整合，南宁市国土资源局自主研发不动产登记“中间库”，打破部门间信息孤岛，实现房、地数据的交换和实时共享，实现不动产登记机构交易、审核一体化，办证流程从12个环节减少至5个，收件材料减少了68%，做到了真正意义上的“一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证”。

其次，以数据共享为支撑，推出“互联网+不动产登记”新模式。南宁市国土资源局树立为人民服务的理念，大胆改革创新，引入“互联网＋”思维，以多部门数据互联共享为基础，依托南宁市国土资源局信息中心自治研发能力，一是首创了“24小时不打烊”全自助办证模式；

二是网上申办实现“最多跑一次”；

三是推出手机app自助查档服务。

再次，以便民利民为目的，构建不动产登记便民服务新格局。南宁市国土资源局加大与金融机构合作力度，优化了不动产登记网点和窗口设置，构建了“一点为中心，多点辐射”的不动产登记布设格局。一是缩短服务半径，扩大服务范围；

二是设立企业专窗，服务实体经济发展；

三是推进不动产登记与税务部门“一窗受理，并联办理”。

另外，以改进作风为手段，持续优化不动产登记营商环境。一是坚持以解决群众“办证难”问题为导向；

二是坚持严抓严管；

三是坚持疏堵结合。

4.北京市不动产登记工作规范 篇四

我市于月9日实现全市不动产统一登记，是全国首个在省域范围内实现不动产统一登记全覆盖的省级单位。国土资源部先后出台《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规范，我市不动产统一登记原有政策规定已与现有登记现状不相匹配。《不动产登记工作规范》虽为规范我市不动产登记原则、程序、要件等方面的规定，但与群众利益密切相关。为了使登记工作规范更贴近我市实际情况，今年3月份我委正式启动了我市不动产登记工作规范起草工作。起草小组在国土资源部已下发规范文件的基础上，结合我市不动产登记工作实际情况，参照土地房屋原有登记规范，按照依法依规、结合实际、房地一体登记、便民利民原则，结合国土部操作规范并充分总结本市各类不动产权利登记实践工作经验，在广泛征求意见、反复讨论修改后，制定我市的登记工作规范。

自起草工作启动以来，我们共举办研讨会二十余次，在结合部操作规范及充分总结本市各类不动产权利登记实践经验后，反复讨论修改形成了规范的征求意见稿，从中央单位、市属单位、区县单位3个层面多轮、多层次广泛征求了三十余家单位意见，汇总反馈意见和建议，对《规范》进行了多轮认真修改，最终形成了《北京市不动产登记工作规范(试行)》。

二、《规范》起草的原则

一是依法依规原则。我们的《不动产登记工作规范》严格按照《物权法》、《不动产登记条例》、《不动产登记条例实施细则》的规定，确保各类登记程序充分融合，新旧制度之间有效衔接。

二是结合实际原则。《不动产登记工作规范》紧密结合了我市实际情况，对登记程序、申请主体、提交材料、审查要点等内容按照我市相关政策进行规范、增加和细化。同时注重吸纳多年来土地、房屋登记实践中总结的好经验、好做法，便于基层登记工作人员熟练掌握业务，提高工作效率。

三是房地一体登记原则。《不动产登记工作规范》融合了原土地登记、房屋登记等相关政策规定和操作规范，对房地统一登记业务流程再造，确定房地一体登记为原则，单独登记为例外。明确了一体登记的程序，规范了登记的要件和文书格式。

四是便民利民原则。为更好服务群众，《不动产登记工作规范》在国家规定基础上，梳理了我市以往登记相关规定，一是简化手续，对相关程序和要件在依法依规的前提下尽量简化手续。二是压缩时限，将登记业务办理时限一并压缩为10个工作日，同时保留了原住建委的便民做法，境内自然人房屋交易服务当天办结，总体时限比《不动产登记暂行条例》规定的30个工作日内办结减少了20个工作日。

三、《规范》颁布后普通市民办理不动产权证的变化

新《不动产登记工作规范》颁布后，实现了不动产登记实质上的统一，有利于维护交易安全、保障物权稳定、明确登记程序，对普通市民来说，保障了交易安全，实现一个窗口对外、简化程序，减少了群众负担。首先，《规范》明确了一体登记的程序，对相关程序和要件都做了具体规定，有利于权利人了解登记业务办理的标准和程序。其次，顺应国家简政放权的大政方针，对办理程序和办事手续做到尽量简化，并压缩业务办理时限。

四、新《规范》颁布后新提出的便民措施

5.县推进不动产登记工作简报 篇五

3月3日，受怀化市房产管理局党组书记、局长银志远委托，党组副书记、副局长陈漫见，副局长刘尚海带领局办公室等人赴不动产统一登记工作全国试点县芷江县，专题调研不动产统一登记工作，为进一步推动怀化市不动产登记工作提供参考意见。现将考察情况报告如下：

3月3日，受怀化市房产管理局党组书记、局长银志远委托，党组副书记、副局长陈漫见，副局长刘尚海带领局办公室等人赴不动产统一登记工作全国试点县芷江县，专题调研不动产统一登记工作，为进一步推动怀化市不动产登记工作提供参考意见。现将考察情况报告如下：

一、不动产统一登记开展情况

1、组建了不动产登记机构。月，怀化市编办下达批复，同意芷江侗族自治县设立不动产登记中心，定为全额拨款副科级事业单位，核实编制10名。从国土、房产、林业、经管等部门抽调38名精干人员组成。按照“事随人走”原则，大部分人员其身份仍为自收自支编制。不动产登记中心负责承担不动产登记事务性和技术性工作，成为全省第一家副科级不动产登记中心。

2、下发了不动产登记文件。2015年11月13日，芷江侗族自治县人民政府下发《关于实施不动产统一登记的公告》(芷政函【2015】180号)，明确了不动产登记机构和职责;不动产登记区域;不动产登记的业务类型;不动产统一登记过渡期;不动产统一登记的办理地点。

3、制定了不动产登记办事指南。不动产登记中心进一步完善了办事指南、权属纠纷调处办法等规范，并明确了不动产各类登记所提交资料及要求;办理程序、收费标准、办理时限。不动产登记办事指南统一制成宣传册，并在上墙公示，让办事群众看得见看得懂。

4、颁发了全省第一本不动产登记证。通过一年半的试点工作，芷江县完成了职责整合、机构设置、窗口建设、人员划转、资料移交、业务流程梳理、系统测试、人员培训等不动产统一登记工作。1月5日，省委常委、常务副省长陈向群为芷江县李会、龙佳莹夫妇颁发了全省第一本不动产权证。目前，该县已办理不动产登记证61本(其中房产登记为42本)，办理各类登记证明260余份(其中房产登记证明230余份)。

二、存在的主要问题

1、不动产统一登记信息难以统一整合。不动产登记涉及多头部门管理，信息相对封闭，房屋权属登记是整个房地产行业行政管理的核心和龙头，商品房预售管理、商品房合同备案管理、房地产中介服务机构管理、存量房合同备案管理、房屋租赁管理、物业管理、白蚁防治、房屋测量等房地产行业管理都是围绕权属登记开展，如果单独剥离房屋权属登记职能，那么房地产行业管理将成为无源之水、无本之木。房地产行业管理也将成为一句空话，造成行业管理的.断层和真空。在办理不动产登记过程中，办事群众需要先到多个部门查询资料，向不动产统一登记部门提供查询信息情况，增加了办事群众负担和工作难度。

2、登记业务部门受地方政策和行业管理的双重制约，在办理房屋抵押登记时，按照《物权法》有关规定，在办理房屋抵押登记时，依照“地随房走”原则，房屋建筑物及附属物实物折现抵押给银行，抵押人只需提供房产证就可以抵押，不需要提供国土证。而目前金融部门必须要求债权人必须提供“两证”(房产证、国土证)方可办理，无形中增加办事要件，增加了债权人经济负担，在一定程度上增加了办事难度。

3、以住房和城乡建设部《房地产市场信息系统建设工作纲要》为指南，按照《物权法》和《房屋登记办法》，建立了一套市、县一体化的房产综合业务管理集成系统体系，打造了覆盖城区70多平方公里的三维仿真地理信息平台，实现以图管房，信息共享。先后投入近5000万元资金用于业务系统和平台的建立与完善。同时实现了市房产局、市地税局、300多家开发商、100多家商业银行网点、13个县市区公积金管理中心、100多家房产中介机构以及铁路公积金等多部门联合办公、信息互联互通，如弃用现有的房产综合业务管理平台，所有的关联业务将会断层，平均每天近1000笔的业务将受到影响，反而加大老百姓办理业务的难度，如重复建设系统平台，将更加加重财务负担。

4、不动产登记档案资料管理问题。不动产登记发证档案管理工作涵盖房产、国土、林业等原始资料。目前市局现有40多万份产权档案，全部实现了电子介质与纸质介质并行的档案管理模式，并形成了比较完善的管理机制，如转换到统一的平台上，将会出现数据格式不一，数据关联不一致，数据导入难以统一，数据准确性难以保证，易造成数据遗漏，存在着较大的安全隐患。

按照芷江县现有不动产统一登记模式，办事群众必须到房产、林业、经管部门查询档案，提供档案信息资料，才能完成办理相关事项，操作程序麻烦，增加了办事难度。

5、不动产统一登记与房屋交易管理统一整合，不利于开发商商品房的预售许可、合同备案以及房屋交易等业务的开展。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》等文件精神，按照职能职责分工，房产管理部门职责是房地产交易管理。而芷江县把不动产统一登记与房屋交易管理统一整合，与“两部委”文件相冲突。部门之间信息不对称，资源无法互通共享，不动产统一登记工作难以推进。房屋交易管理一旦出差错，不利于企业发展，不方便办事群众，同时存在较大隐患和风险。

6、不动产登记业务办理时间长，程序复杂，增加办事难度，增加办事群众成本。例如房地产转移登记工作时限为五个工作日，自房地产转移登记改为不动产转移登记后，不动产转移登记需要提交房产部门档案资料，办理时限自受理登记申请之日起30个工作日内办结，如需要补充资料的，资料补齐之日为受理日。工作时限延长，操作程序繁琐，中间环节容易出错。不方便办事群众，无形中增加了服务对象成本，不利于企业发展。

7、按照湖南省住房和城乡建设厅关于印发《全省城镇个人住房信息系统建设工作方案》以及住建部《关于建立全国房地产交易信息日报制度》的通知要求，在全省统一建设思路，统一数据交换标准的前提下，市局已完成房屋权属登记等核心数据信息的对接，实时向省厅上传数据，实现了互联互通。统筹指导和改造各县市区和市本级的系统连接，如统一更换平台，所有的前期投入和工作部署都将停滞，现有工作都将无法开展。

8、从事房地产交易管理工作人员正常福利难以保障。从房产部门抽调人员从事登记业务工作，市、县两级解决了财政全额拨款，留在房产部门人员仍为事业编制，性质为自收自支。而房产部门大部分业务将划转到不动产登记机构，县一级房地产交易业务较少，且房地产交易收费政策下调，无法保证单位正常运转和人员福利待遇。

三、建议意见

根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》和国土资源部、住房城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》等文件精神，中央要求各地建立不动产统一登记制度，将土地、房屋、林地等不动产登记职责整合至一个机构进行统一登记。按照职能职责分工，房产管理部门将继续做好本职工作。根据市局业务的实际情况，更好的配合不动产登记工作的开展，为此，我们建议：

1、按部就班的方案。根据两部委文件，严格按照职责分工，将我局房屋登记职责整合到国土部门的不动产登记机构，我局将认真贯彻落实《条例》和《通知》，将房屋登记的申请、受理、审核、登记薄、发证等房屋登记各项职责全部划转至国土部门不动产登记机构。这涉及到机构、编制、人员、办公场所、业务衔接、数据信息对接、资料移交等等。

2、效率与效益最高的方案。机构和人员基本不动。以方便群众办事、保证交易安全为原则，确保房地产交易与不动产登记有序衔接。建立房地产交易与不动产登记相衔接的信息共享平台，实时传输数据，实现房地产交易与不动产登记信息共享。实行信息和档案资料完全共享互通的模式。具体来讲就是不动产统一登记由国土资源部门监管这个大前提不动。国土部门机关设置不动产监管机构，设立不动产统一登记局，在市房屋产权产籍中心加挂不动产登记中心牌子，实行两块牌子一套人马。或者还可将市房屋产权产籍中心更名为房地产交易市场管理中心，与不动产登记中心实行两块牌子一套人马。由监管部门(国土)主要领导兼任中心主任，国土、房产、部门各安排一名副主任负责各自业务，总体业务上接受监管机构指导，编制、人事关系归属不变。不动产登记证书由监管机构统一颁发或由监管机构委托不动产登记中心代发。其他类型不动产(林木、海域等)由于业务量少，变更周期长的特点，更容易整合到不动产中心管理。不动产登记机构在房产部门设立受理窗口，房产部门统一受理，把数据信息传输给不动产部门汇总，不动产登记机构负责发放不动产登记证明，真正实现便民、优质、高效的原则，最大限度的节约成本。

3、建议将房地产交易管理登记人员全部纳入财政拨款。考虑到房产部门登记人员较多，管理收费项目减少，收费标准降低，管理人员工资福利待遇难以保障的实际情况，建议将房产部门人员全部纳入财政拨款，以解决了房产管理人员后顾之忧，也维护了社会和谐稳定。

怀化市房产管理局调研组

6.县推进不动产登记工作简报 篇六

一、不动产登记是强制登记还是自愿登记

一般而言,不动产登记具有被动性,应依当事人申请而为之,如果国家要求不动产必须登记,将会产生公权对私生活的干预,但事实上,普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的,经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达,资源能够自由流通的社会,基于交易安全的需要,当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下,房地产市场并不发达,房屋交易非常稀少,政府曾经实行过一段时间的总登记,这种总登记具有强制性,它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在,集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制,当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈,不动产登记比例较低。因此,最近,国家自上而下,大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记,这种登记也具有一定的强制性。但是,随着城乡一体化的推进,城乡资源互动的深入,农村房地产市场的建立,特别是在自由流通的城市房地产市场,毋需再行强调不动产登记的强制性,应当回归不动产登记应有的法律属性,即依据当事人的申请而启动。

《征求意见稿》第2条规定:“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,法律、法规另有规定的除外”。

二、不动产登记机构的设立

不动产登记机构如何设立,是实务部门最为关心的问题,《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”,至于该部门究竟何为,并未明了,是其他不动产登记机构并入国土部门,还是单设不动产登记局,都未明确。由于涉及各自的部门利益,无论如何设置,都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”,举例示明,比如一个地级市,下辖三个中心城区(不包括下辖设区的县),那么根据该条规定,该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见,地级市应设一个统一的市级不动产登记机构,下辖的中心城区可分设派出机构,统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置,可以保证在一个城市里,不动产登记运行体制的顺畅,减少分设不动产登记机构的制度运行成本,因为在中国现行体制下,分设部门就会产生部门利益,产生部门摩擦,带来部门协调问题,影响效率。

三、不动产基本单元理解

不动产基本单元是不动产登记中的核心问题,一个不动产能否纳入登记,能否登记发证,就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元,我国《物权法》并未涉及,按照物权客体特定性原则,纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性,一个是物理标准,另一个是使用价值标准,即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性,争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性,一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开,能与其他物完全相区别,利用上之独立性指可以排他使用,且能发挥该物之效用。然而,随着经济与社会的发展,土地资源的日益稀缺,为了资源效用的最大化,在构造上独立性的判断标准上,各国大多以范围明确论代替物理上之独立性,同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址,即便没有固定墙壁相区分,也可以成为专有部分。至于利用上的独立性,只要利用时不对其他共有人产生不利影响,一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定,“专用部分是指具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体”。

《征求意见稿》第7条规定:“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为:“不动产应当按照基本单元进行登记,不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性,不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。

四、关于空间的登记

当前,土地的空间利用日益重要,在城市中,机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现,但是,在当前实务中,这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”,但对空间究竟如何描述,却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定,但在操作层面,空间及空间权的登记仍是一个难题,我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件,但比较零星,不够全面和系统,效力也较低,难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面,一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分,二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性,现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用,不能清晰有效管理土地的空间布局,必须选择参照物,对土地的立体利用进行三维信息记载,实现对土地空间的三维管理。作为效力较高的《不动产登记条例》必须在这方面有所作为,特别在土地空间利用中不动产权利的取得与公示以及土地空间利用中的不动产权利冲突及其规制等方面加强规范,制定效力高、统一规范的土地空间利用不动产登记制度,指导当前不动产登记机构面临的空间实务登记难题,保障土地空间利用中投资人和购买人的合法权益,促进土地空间的有效利用。

五、登记簿的编制标准及记载内容

登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准,以该特定的不动产为基础,一个特定的不动产占据一张簿页,然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括:第一,不动产自然状况;第二,不动产权属状况;第三,不动产物权变动记录,记载不动产前后物权变动记录;第四,其他部分,记载异议、查封、解封等信息。

根据物权法定原则,物权的种类和内容由法律明确规定,当事人不能任意创设,故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载,从而使之产生物权的效力,登记簿上应记载的内容,由法律明确规定。比如,甲把房子出卖给乙,但约定一个条件,此房只能由乙居住,乙不得转卖,那么这种约定应该是无效的,违背了物权法定,所有权即包括占有、使用、收益、处分权能,乙取得所有权后当然可以转卖,甲无权干预,这种约定不得在登记簿附记栏中体现。

《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”,缺少了不动产物权变动记录的记载,应当增加。同时,不动产权利的限制应当有明确的依据,如法院的查封文书等,至于“提示的事项”,规定较为随意,在实务中徒增歧义,引起混乱,建议去掉。

六、不动产登记种类及其理解

不动产统一登记后,不动产登记种类包括哪些必须明确,对不同种类的登记类型的理解也应当一致,以避免争议。按照物权法定原则,不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来,不得自行创设。按照《物权法》的规定,不动产的登记类型主要包括:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。

《房屋登记办法》第81条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”按此规定,在具备上述情形下,登记机构可以撤销原房屋登记,但有问题的是,撤销登记是一种独立的登记类型吗?显然不是,因此,该条规定造成了实务部门的困惑,容易引起混乱。另外,在目前的登记实务中,如何进行异议登记是一个难点。按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定,利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。可以说,这种规定在实务中根本不具操作性,因为利害关系人之所以要提出异议登记,必定是与登记簿记载的权利人有所争执,而且一旦异议登记生效,登记簿上记载的权利人再行处分已无可能。因此,异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。在实务操作中,登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正,至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查,再者何为利害关系人,也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记,都会处在一个两难的场面。一方面,由于对利害关系人的判断无统一的标准,登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记,会引起申请人的不满,另一方面,登记机构若进行了异议登记,由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提,这又会造成登记权利人的抱怨。

《不动产登记条例》在制定过程中,应当充分吸引实务部门在登记过程中遇到的诸如此类的问题,必须在条例中清晰界定不动产登记种类,廓清每种登记的涵义。

七、关于登记程序

《征求意见稿》第三章是登记程序的规定,此章问题较多。

第一,应当增加登记程序的一般规定,增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证”。

第二,关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨,哪些情形需要双方申请,哪些情形可以单方申请,这是不动产登记机构每天都会遇到的问题,很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白,关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点,根据不动产物权变动原因的不同,不动产物权变动分为两种类型:一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动;另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言,必须由双方当事人对合同、协议履行完毕,完成登记才能发生物权变动,因此,需要双方申请。就第二类而言,在判决、调解、裁定等生效时,或被继承人死亡时物权即发生变动,这时,登记不是物权变动的要件,不需要前来登记机关完成登记,物权已经发生变动,但是权利人要处分该不动产时,必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权,因此,由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是,并非所有的法院判决,申请人都可单方前来申请登记,判决文书有三种类型:第一种是确权判决,当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理;第二种是给付判决,这种判决仍须双方前来共同申请办理,一方不愿意配合的,须要法院的协助执行;第三种是变更判决,此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定,修改为:“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的,可以由当事人单方申请”,建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的,可以由当事人单方申请”。

第三,关于电子申请。在电子信息日益发达的当今,对于一些登记,可否采行电子申请方式,即当事人或者其代理人不用到登记机构现场申请,而是通过信息化的手段,实现远程申请,通过技术手段,核实申请人身份信息,申请资料通过电子扫描等方式予以送达。因此,《征求意见稿》第13条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记”还有探讨的必要。

第四,关于登记过程中的时限,由于不动产种类众多,各种不动产登记的简繁程度不一,因此不宜针对所有的不动产登记,统一规定受理审核时限。建议删除《征求意见稿》第15条以及第18条有关5个工作日的初审以及30日内办结的规定。另外,《征求意见稿》第18条第2款的规定:“同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记,法律、行政法规另有规定的除外。”该条规定于此,甚感突兀,不知用意何为,建议去掉。

第五,关于不动产登记机构的审核职责与赔偿责任。《征求意见稿》第16条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验”,从该条规定来看,并未明示不动产登记机构承担的审查职责,该条规定参考了《物权法》第12条的规定。关于不动产登记机构的审查职责一直有形式审查与实质审查之争,多数观点认为根据《物权法》第12条的规定,实际是赋予登记机构以实质审查之责,笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。目前,学术界有这样一种代表性观点,认为实行实质审查是登记具有公信力的必要前提,这个观点值得商榷,公信力纯粹是一种立法的政策选择,与物权变动模式或审查模式并无关系,无论在哪个国家,如果经登记的不动产物权没有公信力,则交易秩序定会受到破坏。采取比较法的视角,欧美大多数发达资本主义国家采用的是替代审查,比如公证的介入,《征求意见稿》可以增加前期替代审查规定,比如引入公证,以减轻不动产登记机构的审查职责。不动产登记机构审查职责的定位直接与其赔偿责任相关,按照《物权法》第21条的规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”,如果《物权法》第12条界定登记机构为实质审查,显然,可对《物权法》第21条作如下理解,造成登记错误的原因既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构,也包括登记机构工作人员自身故意及疏忽大意等过错,无论哪种情形,登记机构都应承担责任,登记机构承担责任后,可向造成登记错误的人追偿。即登记机构应当承担无过错责任或者结果责任,只要登记结果错误,房屋登记机构就应全部赔偿,然后再追偿。但如此理解,显然对不动产登记机构有失公允。随着《物权法》的实施,过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。如果第三人提供虚假材料申请登记,登记机构已尽审核职责仍无法发现的,则应由第三人承担民事赔偿责任,而不能要求不动产登记机构承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则,将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。建议《征求意见稿》参照该司法解释的规定,明确不动产登记机构合理审慎的审查职责及相应的赔偿责任。

八、登记信息利用与隐私保护

物权法的基本原则之一是公示公信原则,公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示,使第三人能够及时了解物权的变动情况,这样才有物权变动的效力,公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信,而从事相关交易行为,即使公示错误,其交易行为仍受法律保护,也为有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护,特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示,但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢?这涉及到公示的目的究竟是什么,依笔者之见,公示的目的是为了交易,如果不存在交易,公示也无多大意义。当然,国家公职人员的财产公示另当别论。

《征求意见稿》第23条规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。”该规定照搬了《物权法》第18条的规定,《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定:“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询。”这两条规定似乎有冲突,因为《物权法》规定的查询、复制主体限定为权利人和利害关系人,而建设部《暂行办法》对查询主体无限制性要求。在笔者看来,这种冲突并不存在,关键在于对《物权法》第18条如何理解。首先,对利害关系人如何理解,一是指交易当事人,二是指潜在交易当事人,指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人,如果把利害关系人扩大到潜在的交易当事人,那么《物权法》与《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定就是一致的了。因为任何人都可理解为潜在交易当事人。其次,对登记资料如何理解,一是仅指登记簿,二是不仅包括登记簿,还包括登记申请表、提交的相关文件等。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看,应包括申请表、相关文件等,因为登记簿不存在复制的说法,登记簿可以查询,只有登记申请表,当事人提交的相关文件等才存在复制的提法。

7.县推进不动产登记工作简报 篇七

旅顺口区工商局三项措施强化企业动产抵押登记工作

旅顺口区工商局找准动产抵押登记与服务发展的结合点，改进服务方式、优化监管职能。本着“急企业所急，想企业所想，解企业所难”的服务宗旨，把动产抵押登记工作作为服务地方经济发展的切入点，积极开展动产抵押登记工作。一是为企业融资创造条件。加大《物权法》、《担保法》、《动产抵押登记办法》等法律法规的宣传力度，畅通动产抵押融资渠道，帮助企业、特别是中小企业融资扩产，实现良性发展和规模化经营。通过开展动产抵押登记，使银行、企业双方认识到开展动产抵押登记意义和必要性，为企业快捷办理融资打下良好基础。二是把好动产抵押登记关。严格按照有关法律法规的要求，对抵押人提交的《动产抵押登记书》等有关登记材料进行严格审查把关，对《物权法》明令禁止抵押的动产坚决不予办理，对重复抵押的动产企业必须先行注销。规范和完善动产抵押登记程序，提升服务质量，提高抵押登记效率。

三是设立动产抵押登记“绿色通道”。为申请人提供咨询和指导服务，一次性向企业讲清相关登记需提供的法定材料及注意事项，做到登记咨询“一口清”，一次告知；不让企业经办人员为一件登记事项跑“第二趟”。与此同时，协助银行规避抵押权风险，确保金融信贷安全，使企业通过动产抵押登记尽快融通资金，共谋长远发展。

8.县推进不动产登记工作简报 篇八

程啸

（清华大学法学院，北京 100084）

[摘 要] 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误。权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误。二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同。我国《物权法》第19条区分了这两类错误，并确立了不同的更正程序与要件。当不动产登记簿上存在权利事项错误时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更正。如果权利人拒绝的，更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议。原则上，只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。但是，对于非权利事项错误，权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。

[关键词] 不动产登记簿错误；更正登记；权利事项错误；非权利事项错误

Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言

不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，它是由登记机构依法制作并管理的，用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法必须记载的事项的簿册。在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记生效要件主义的国家（如德国、瑞士、奥地利），不动产登记簿不仅具有推定力，还具有公信力。我国《物权法》原则上采取的也是登记生效要件主义，即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产登记簿后才发生效力，不经登记不发生物权效力（第9条第1款、第14条）。同时，登记簿还有推定力（《物权法》第16条第1款）与公信力（《物权法》第106条）。既然不动产登记簿具有如此重要的法律效力，对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响。因此，一方面，如果登记簿的记载事项存在错误，就很可能给真实权利人造成妨害或损害（如导致第三人善意取得不动产所有权或他物权）；另一方面，即便登记簿存在错误，无论是登记机构还是当事人都不可能随意进行修改。

为了既能确保登记簿的真实性、准确性，维护真实权利人的合法权益，又避免因随意更改登记簿而给登记权利人、第三人的利益造成损害不利影响，法律上有必要确定更正登记簿错误的程序，这就是所谓的更正登记（Berechtigungsverfahren）。更正登记是指，当不动产登记簿存在错误时，登记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的登记。《物权法》第19条第1款对更正登记作出了明确的规定：‚权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。‛

由于更正登记是《物权法》吸收借鉴比较法（尤其是德国法）的经验而新设立的登记类型，无论是理论研究成果还是实践经验都不丰富。加之，我国尚无不动产登记法或不动产登记条例对更正登记作出更为具体详细的规定，因此对更正登记的程序、要件等问题，理论界与实务界有不同的认识与理解。现行的不动产登记的部门规章、地方性法规的相关规定亦不相同。例如，就是否所有的登记簿错误都可以依职权更正登记，《土地登记办法》与《房屋登记办法》就不一致。前者规定，国土资源行政主管部门发现土地登记簿存在错误均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记（《土地登记办法》第58条）。而后者则规定，只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误，登记机构才可以在当事人不申请更正登记的情况下依职权进行更正登记（《房屋登记办法》第75条）。

笔者认为，要正确理解更正登记的程序与要件，贯彻落实《物权法》第19条第1款的规范目的，必须区分不动产登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误，并以此为基础确立不同的更正登记的程序与要件。本文第一部分主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项错误的涵义以及区分二者的重要意义。第二部分主要是通过分析《物权法》第19条第1款与第2款，证明我国《物权法》实际上是区分了这两类错误的区分，并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登记程序与要件。第三、四部分则具体研究的了权利事项错误与非权利事项的更正登记程序。

一、登记簿权利事项与非权利事项错误之区分及意义

（一）不动产登记簿错误的涵义与类型

不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分：第一部分，不动产的标示，即不动产的坐落、位臵、界址、面积、结构、用途等自然状况；第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项；第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登记、异议登记、查封登记等。例如，《房屋登记办法》第24条第1款规定：‚房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。‛《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定：‚房屋登记簿（以下简称‘登记簿’）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构（以下简称‘登记机构’）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。‛《土地登记办法》第15条第1款规定：‚土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。‛

既然登记簿上记载了这些事项，从理论上说，只要登记簿上记载的事项与真实的情况不符合或不一致，就可以认为登记簿存在错误。依据不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类，如依据登记簿错误产生的时间不同，可将其分为初始错误与嗣后错误。前者是指登记簿记载之时就已经存在的错误，如登记簿的记载与登记的原因证明文件不一致；后者是指登记簿记载时并不错误，但是在登记完成后因新的法律事实（如继承、强制执行、物权变动合同无效等）而使得登记簿出现了错误。再如，依据造成登记簿错误的原因不同，可以将其分为因当事人过错引发的登记簿错误、因登记机构的过错导致的登记簿错误以及因其他原因造成的登记簿错误等。但是，在登记簿错误分类中最重要的一种是，依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、内容相关将之分为登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误。前者是指，不动产登记簿上关于不动产物权归属、内容的记载与真实的不动产物权归属、内容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不动产在登记簿上记载为甲的单独所有。后者是指，不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如，实际面积为1100平米的土地在登记簿上记载为1000平米。

在德国、瑞士等就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的国家，民法典中规定的登记簿错误仅指权利事项的错误，而不包括登记簿上的非权利事项错误。例如，《德国民法典》第894条规定：‚土地登记簿中关于土地上之权利、关于此项权利所负担之权利或关于第892条第1款所列处分权的限制与真实的权利状况不一致的，其权利未经登记、未被正确地登记或因原不存在的负担或限制之登记而遭受损害之人，有权向因土地登记簿的更正而使其权利被涉及之人请求同意更正登记簿。‛这些登记簿错误显然都是与不动产物权的归属和内容相关的错误，即权利事项错误。具体来说，德国法上登记簿的权利事项错误分为四种类型：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载；（2）对已存在的物权进行了错误的记载；（3）将并不存在的不动产上的权利负担在登记簿上加以记载；（4）没有将已经存在的物权加以登记或将已经登记的物权加以注销。[①]至于登记簿上非权利事项的错误主要包括三类：（1）登记簿上纯粹事实描述部分的错误，如对土地的位臵、用途、面积等自然状况记载的错误；（2）对登记权利人的名称或姓名的记载错误；（3）纯粹的笔误。[1]S.132瑞士民法中登记簿的错误有两种类型：（1）初始的权利事项错误（urspruengliche unrichtigkeit），即登记簿记载之时就是不正当的。依据《瑞士民法典》第974条，该错误是指，物权、预告登记被以不正当的方式记载入登记簿或加以注销。所谓‚不正当的方式（in ungerechtfertigter Weise）‛是指缺少实体法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的权利事项错误（nachtraegliche unrichtigkeit），即登记簿登记之时是正确的，但此后因登记簿之外法律原因而使得登记簿上权利事项的记载与真实的权利状态不一致。例如，依据《瑞士民法典》第963条第2款，因法律的规定或者生效的判决书而取得物权时导致的登记簿记载与真实的权利状态不一致。[2]S.814.我国《物权法》第19条第1款未如德国与瑞士的民法典那样将登记簿错误明确规定为权利事项错误，该款将登记簿错误表述为‚不动产登记簿记载的事项错误‛。就该款中登记簿错误的涵义，学界有不同的理解。一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的登记簿错误仅指权利事项错误，即不动产登记簿所记载的权利关系与真实的权利关系不一致。[3]63因为，规定更正登记的目的就是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人和利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。只有通过彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，更正登记才能避免第三人依不动产登记簿取得登记簿上记载的物权。[4]43-44另一种观点认为，《物权法》该款中的登记簿错误既包括登记簿上的权利记载与实际的权利状态不相符合（即登记物权与事实物权、登记权利人与真实权利人不一致的情形），也包括错误的标示登记（即登记簿上的记载与标的物的实际情况不相符的情形）。[5]21

笔者认为，由于《物权法》第19条第1款并未如《德国民法典》第894条那样将错误明确地限定在权利归属和内容方面的错误，因此在我国法上，不动产登记簿错误应当理解为既包括权利事项错误，也包括非权利事项错误。不动产登记簿上的权利事项错误主要包括以下情形：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载，例如，登记簿上记载甲为A房屋的抵押权人，实际上甲并不享有该抵押权；（2）对已存在的物权进行了错误的记载，例如，甲乙共同共有的房屋被记载为甲单独所有、抵押权人第一顺位的抵押权被记载为第二顺位；（3）将已经登记的物权错误地加以注销。例如，登记簿上本来记载了债权人对债务人的房屋享有第一顺位抵押权，因债务人的欺诈导致登记机构将该抵押权从登记簿中注销。（4）错误的注销已经存在的处分权的限制或记载了本不存在的处分权限制。例如，甲针对A房屋的预告登记被错误地注销了；A房屋上本无查封登记却记载了查封登记。

不动产登记簿上的非权利错误主要包括以下情形：（1）不动产登记簿上记载的不动产自然状况，如登记簿上记载的不动产的坐落（位臵）、四至、层数、用途等与实际的情况不一致。（2）其他与物权归属和内容纠纷无关的记载事项的错误，如登记权利人名称、姓名或住址的记载错误。

（二）区分权利事项错误与非权利事项错误的意义

既然不动产登记簿上记载的任何事项与真实的情况不一致都属于登记簿错误，为何在德国、瑞士等国家的民法中，要将登记簿错误限定在权利事项错误，难道登记簿上非权利事项与真实的情况不一致，就不属于登记簿错误，无须加以更正？这里的关键原因就在于，立法者建立不动产登记制度不是为了简单地记录不动产的位臵、面积、数量等自然状况，而主要是通过在登记不上记载不动产的物权状况并向外界加以公示，以达到明晰不动产上的权利状况、维护交易的安全、提高交易的效率的目标。虽然登记簿上非权利事项存在错误时，也构成登记簿的错误，同样需要更正。但是，登记不上权利事项的错误与非权利事项的错误无论是在法律后果，还是更正程序上都有很大的差别。

1、是否对真实权利人的物权构成妨害上不同

在登记簿上的非权利事项发生错误时，由于登记簿对不动产物权归属与内容的记载是正确的，因此仅仅是非权利事项的错误不会对实体权利产生影响，即不会妨害或损害物权人的权利。但是，当登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载有错误的话，真实权利人的物权就会该错误而遭受妨害或损害。这是因为依据不动产登记法的一个基本原则——在先原则（Prioritätsprinzip），那些其权利因登记而被涉及的人必须是其权利已在不动产登记簿上加以记载的人。[1]Rn.112如果其权利没有被记载入或未被正确记载入不动产登记簿，登记机构就不得为其办理相应的处分登记。这样一来，那些物权未被记载或未被正确地记载入登记簿的真实权利人就无法处分其物权。此种处分权因登记簿错误而受到的限制就是给真实权利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登记簿错误地将丙记载为A房的所有权人。如果甲要将A房转让给乙而申请所有权转移登记，因登记权利人为丙而不是甲，故此依据在先原则，登记机构不得为甲办理所有权转移登记，甲无法处分其针对A房的所有权，即便其事实上支配着该房屋。为了排除登记簿上权利事项错误而给自己物权造成的妨害或侵害，真实权利人甲有权行使排除妨害的请求权，以恢复物权的圆满状态。此种基于物权产生的排除妨害物权请求权在不动产登记程序中即‚更正请求权（Berichtigungsanspruch）‛。《德国民法典》第894条之所以将登记簿错误限定在权利事项错误，就是要赋予因该类错误而使物权受到妨害者以更正请求权。而《瑞士民法典》第975条也规定，在物权的登记不正当、或正当的登记被不正当地涂销或更改时，其物权因此而遭受损害的人，有权提出‚登记簿更正之诉（Grundbuchberichtigungsklage）‛。该诉讼在性质上属于确认之诉（Festellungsklage）而非形成之诉，其目的在于确定与特定土地相关的、既存的权利之真实状况，如所有权、限制物权、对土地处分权的限制（如预告登记）等。[2] S.826-827

2、是否会导致第三人善意取得上的不同

在承认不动产善意取得制度的国家，如德国、瑞士、我国，不动产登记簿上权利事项的错误会使真实权利人遭受因他人之善意取得而丧失权利或权利上被设定负担的法律风险。例如，甲为A房屋的所有人，但登记簿上却错误的将乙记载为A房的所有权人。当乙将A房屋出卖给善意第三人丙且办理了所有权转移登记时，尽管乙为无权处分，但是作为善意第三人的丙可以依据善意取得制度合法取得A房的所有权。真正权利人甲的所有权因此而归于消灭。我国《物权法》第106条明确承认了不动产的善意取得。所谓‚善意‛指的就是不动产物权的受让人对登记簿权利事项的错误产生了信赖。因为不动产的善意取得是为了维护不动产物权交易之安全而在‚权利外观思想（Rechtsscheingedanken）‛的基础上产生的制度。[③]只有登记簿上权利事项记载错误，才会出现权利外观（登记簿的记载）与真实权利不一致，从而需要保护交易中的善意信赖登记簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登记簿上的错误与物权归属和内容无关时，由于权利外观与真实权利是一致，所以不发生善意的问题。即便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种‚信赖‛，也不会受到不动产善意取得制度的保护。[6]300由此可见，登记簿上的权利事项错误与非权利事项给真实权利人制造的法律风险是不相同的。

3、更正的程序不同

对于登记簿上权利事项的错误，应当适用非常严格的更正登记程序。一方面，对于权利事项错误的更正登记只能依当事人的申请进行，登记机构不能自行依职权加以更正；另一方面，在当事人提出更正登记的申请符合法律严格设定的要件时，登记机构才能办理更正登记。这是因为：不动产登记簿权利事项错误往往意味着当事人就不动产物权归属和内容发生了争议，这种民事实体权利的争议只能通过民事诉讼程序最终加以解决。无论登记机构是法院还是行政机关，都无权在作为非讼事件程序或行政程序的不动产登记程序中解决这种民事争议。[④]不动产登记程序不同于民事诉讼程序，在该程序中，并非不存在对立的原被告当事人以及（有独立请求权或无独立请求权的）第三人。就更正登记程序而言，如果是当事人申请更正登记，只是存在更正登记申请人与登记机构两方主体；如果是登记机构依职权更正登记，就只有登记机构一方参与其中。至于其他与登记簿上权利事项错误利益相关的当事人（如登记权利人、第三人）并不进入更正登记程序。因此，登记机构不可能像民事诉讼程序中的法官那样，通过原被告的举证、反驳、质证等查明真相并作出判断。如果登记机构可以依职权或仅依据当事人的提供的一般性的证据就决定是否进行更正登记，势必出现要么损害真实权利人的合法权益，要么损害登记权利人、利益相关的第三人合法权益的情形。因此，法律上必须为权利事项错误的更正登记设臵严格的程序与要件的要求。但是，对登记簿上的非权利事项错误，因其不涉及实体权利，所以登记机构可以依职权进行更正登记，而在依当事人之申请进行更正登记时也没有必要采取过于严格的要求。

例如，在德国，登记簿上的权利事项错误的更正登记只能依申请进行，登记机构不得依职权加以更正。在当事人申请更正登记时，必须符合以下情形之一，登记机构方能办理更正登记：其一，因更正登记而致其权利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德国《土地登记条例》第19条规定：‚登记涉及其权利之人同意登记的，登记方能办理‛。此外，依据《土地登记条例》第29条，更正同意必须采取法定的格式，即通过官方文书或官方认证的文书加以证明。当更正登记的申请人获得了因更正登记而使其权利人被涉及的人的更正同意，登记机构可以办理更正登记。其二，申请提供了证明登记簿存在错误的证据（Unrichtigkeitsnachweises）。《土地登记条例》第22条第1款规定：‚如果错误得到证明，更正土地登记簿无需本法第19条规定的同意，这尤其适用于处分限制的登记或涂销。‛也就是说，即便没有获得更正同意，但是如果更正申请人提供证据证明了登记簿权利事项的错误时，登记机构也可以进行更正登记。[1] S.142-143.不过，德国法对于此种证据的证明度有很严格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申请人仅仅一般性地证明登记簿存在错误时不可以的，而必须是完全充分地加以证明（voller Nachweis）。尽管申请人不需要从所有的方面来证明登记簿是错误的，其还需要排除各种会使其希望进行的（新的）登记也是不正确性的可能性，例如善意取得。当然，对于那些过于遥远的可能性，申请人无须加以反驳。[7]§22 Rn 37司法实践中认可的证明登记簿错误的证据主要有以下一些：其一，关于登记权利人无民事行为能力人的证据。这主要是指以《土地登记条例》第29条规定的形式作出证明被登记的权利人是无民事行为能力人的证据。如果仅仅只是法院的确定的民事判决中明确了无民事行为能力，就登记机构而言，该判决只是对发生了争议的当事人具有拘束力。其二，法院的判决与仲裁机构的裁决。例如，民事法官作出的确认登记权利无效的确定判决；具有强制执行力的仲裁裁决；判令土地所有权人负有作出更正同意之义务的确定判决等。[7]§22 Rn 37至于登记簿上非权利事项的错误，则无须适用《德国民法典》第894条以下规定的更正请求权以及《土地登记条例》第22条规定的更正登记程序。该类错误既可以由登记机构依职权在相应的登记事项栏内加以订正（Richtigstellung），也可以由当事人提出更正的要求。申请人只需要在更正申请中阐明其要求的意义并一般性地证明该错误是存在的即可，该证据无须采取《土地登记条例》第29条要求的形式。[7]§22 Rn 22

同样，在瑞士，对登记簿上的权利事项错误更正也有非常严格的要求。凡是登记簿上权利事项的错误，登记簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依职权自行更正。[2]S.815依据《瑞士民法典》的规定，更正权利事项的错误有以下三种途径：其一，对于登记之时就存在的权利事项错误（即初始的权利事项错误），如果登记权利人不同意更正的，那么申请人必须提起‚登记簿更正之诉‛，由法官先确认其权利，然后由登记簿管理人进行相应的更正登记。其二，对于登记完成之后因登记簿之外的法律原因，如强制执行、继承、征收、法院的判决而导致的登记簿错误，在没有登记权利人同意的情况下，登记簿管理人只能依据法律规定、生效的判决书或与判决书具有相同效力的证书进行更正（《瑞士民法典》第963条）；其三，如果是登记完成之后，因登记的法律基础丧失（如权利失效、履行不能、设定地役权等）而使登记簿出现错误的，则申请人必须行使登记簿更正之诉来消除这种错误（《瑞士民法典》第976条）。[2]S.815ff.但是，对于符合实体法要件的登记，只是由于登记簿管理者的疏忽进行了错误登记，只要该错误与已登记的权利内容无关（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如纯粹的笔误等，登记簿管理人可随时依职权加以更正（《瑞士民法典》第977条第3款、《登记簿实施条例》第99条）。

二、我国法上登记簿权利事项与非权利事项错误的区分及更正程序

尽管《物权法》并未将登记簿的错误限定于权利事项错误，但是，从《物权法》等法律的规定来看，仍然是明确区分了权利事项错误与非权利事项错误，并在此基础上确立了不同的更正程序，规定了不同的更正登记的要件。具体理由如下。

（一）《物权法》第19条第1款与第2款对权利事项错误与非权利事项错误的区分

尽管《物权法》第19条第1款中的登记簿错误既包括权利事项错误，也包括了非权利事项错误，但是，从该条第1款将更正登记的申请人规定为‚权利人、利害关系人‛，而第2款只规定‚利害关系人‛可以申请异议登记可以看出，我国《物权法》中权利事项错误与非权利事项错误的更正程序与更正登记的要件是不同的。

首先，《物权法》第19条第1款中的‚权利人‛是指，其不动产物权已被正确记载于不动产登记簿的人，即‚不动产登记簿记载的权利人‛。之所以将权利人规定为更正登记的申请人是因为，尽管权利人的不动产物权已被正确记载于登记簿，但是登记簿上仍然存在非权利事项的错误，即登记簿对不动产的自然状况等与物权归属、内容无关的事项的记载出现了错误。例如，权利人的姓名、名称或住址错误；不动产的坐落、面积错误等。而《物权法》第19条第1款以及第2款中的‚利害关系人‛是指，登记簿上未将其不动产物权记载入登记簿、或未将其物权正确地记载入登记簿或曾经被记载的权利被不正确地注销了的人。这些人中有的是登记簿记载的权利人，有的甚至都不是登记簿记载的权利人。但是，由于不动产登记簿上关于不动产物权的归属和内容的记载有错误，而该错误对其权利造成了妨害或损害，产生了法律上的利害关系，所以他们就是《物权法》第19条中的‚利害关系人‛，有权就该登记簿上的权利事项错误申请更正登记。具体来说，利害关系人的‚利害关系‛体现在两个方面：其一，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，真实权利人可能因第三人之善意取得致物权消灭或被设定负担。其二，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，利害关系人对不动产物权的处分就会受到限制。

有一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的‚权利人‛包括登记权利人与事实权利人。[⑤]利害关系人则是指，登记权利人和真实权利人之外的，因登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人，如已与权利人订立物权变动合同的第三人。[⑥]笔者认为这种观点是妥当的。如果认为权利人既包括了登记权利人也包括了事实权利人，那么利害关系人的概念就没有必要了。如果将利害关系人理解为与权利人存在债权关系的人的话，由于登记簿上不存在错误，即便权利人没有履行该物权变动合同，也只是违约的问题，债权人有权请求债务人履行办理所有权转移登记或其他处分登记的义务。利害关系人显然没有必要申请异议登记，更无须申请更正登记。事实上，从《物权法》第33条的规定来看，也可以非常清楚的知道，利害关系人是指那些因物权的归属、内容发生争议的人，而非单纯的债权人。

其次，之所以《物权法》第19条第2款仅规定利害关系人可以申请异议登记，而没有将权利人也作为异议登记的申请人，关键就在于：只有利害关系人才是与登记簿上权利事项错误密切相关的主体。他通过更正登记要消除的是权利事项的错误，而不是非权利事项的错误。他申请异议登记也是为了避免登记簿上的权利事项错误而引发第三人的善意取得。因为异议登记的目的就要暂时切断登记簿的公信力，阻止第三人的善意取得，从而为利害关系人在完成更正登记之前提供一种暂时性的保护。至于权利人，由于登记簿上仅是非权利事项出现错误，他只需要通过提供证明登记确有所错的证据进行更正登记即可。由于该错误不会导致第三人善意取得其物权或给权利制造负担，所以权利人没有申请异议登记的必要性，自然《物权法第19条第2款》也不必规定其有权申请异议登记。

第三，《物权法》第19条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，而且自异议登记之日起十五日内利害关系人不起诉的，异议登记失效。有学者认为，《物权法》第19条第2款实际上确立了异议登记的一个前提条件，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。[⑦]笔者认为这种理解是不妥当的。事实上，《物权法》该款不是要为异议登记设立一个前提要件，它要表明的是：如果登记簿存在权利事项的错误的话，利害关系人可以要针对登记簿记载的权利人行使更正请求权，要求其书面同意更正。如果登记权利人加以拒绝，就意味着利害关系人与登记权利人产生了关于不动产物权归属和内容的法律争议。由于这是一种实体法上民事权利义务的纠纷，只能由当事人通过民事诉讼（不包括行政诉讼）的途径解决。故此，《物权法》第19条第2款第2句要求申请人在异议登记之日起十五日内‚起诉‛，否则异议登记失效。在利害关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后，因利害关系人已经可以向登记机构提供‚证明登记确有错误的‛证据，所以他可以直接请求登记机构进行更正登记（《物权法》第19条第1款）。

（二）我国不动产登记方面的规章对登记簿的权利事项错误与非权利事项错误规定了不同的更正登记程序

1、住房和城乡建设部颁布的《房屋登记办法》明确将房屋登记簿的错误分为两类：其一，‚不涉及房屋权利归属和内容‛的登记簿的记载错误；其二，‚涉及房屋权利归属和内容‛的登记簿的记载错误。在区分这两类错误的基础上，《房屋登记办法》规定了不同的更正程序和要件。

（1）是否能够依职权更正上不同。如果房屋登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。倘若当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人（《房屋登记办法》第75条第1款）。但是，对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿错误，房屋登记机构只能书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记（《房屋登记办法》第75条第2款第1句），不能依职权进行更正登记。

（2）更正登记的要件不同。对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误，登记机构只能在两种情形下办理更正登记：其一，利害关系人提供了权利人同意更正的证明材料（《房屋登记办法》第74条第1、2款）。其二，利害关系人提供了‚证明房屋登记簿记载错误的材料‛，依据《房屋登记办法》第80条，该材料是指‚确定了房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的‛人民法院或仲裁委员会的生效法律文书。但是，对于不涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误，权利人只要提供‚证明房屋登记簿记载错误的材料‛即可申请更正登记，该材料是指‚申请登记材料或者有效的法律文件‛，其范围显然大于利害关系人提供的证明登记簿记载错误的材料。如果权利人无正当理由逾期不申请更正登记的，房屋登记机构还可依职权进行更正登记。

2、国土资源部颁布的《土地登记办法》虽未如《房屋登记办法》那样区分土地登记簿上涉及与不涉及土地权利归属和内容的错误，但是从《土地登记办法》第59条、第60条的规定可以看出，其实质上仍然是区分了二者的。

（1）依据《土地登记办法》第59条，只有在土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，才可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。如果是利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，则其必须持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。这一区分就意味着土地权利人需要更正的错误实际上与土地权利的归属和内容无关，而利害关系人要申请更正的错误因与土地权利的归属和内容相关，势必要得到土地权利人的书面更正同意。

（2）《土地登记办法》第60条第1款规定，如果土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。然后，利害关系人通过提起针对土地权利人的民事诉讼来解决土地权利归属和内容的争议。

三、权利事项错误更正登记的要件

我国《物权法》第19条第1款仿效德国的立法模式，为利害关系人更正登记簿上的权利事项错误提供了两种途径：其一，利害关系人针对登记簿记载的权利人行使更正请求权并获得其书面的更正同意；其二，在登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，向登记机构提供证明登记确有错误的证据。

（一）登记簿记载的权利人书面同意更正

1、更正请求权

当登记簿记载的关于不动产物权归属和内容事项出现错误，即该错误属于登记簿权利事项错误时，该错误实际上已经构成了对真实物权人的物权圆满状态的侵害或妨害。由于登记簿本身存在错误，故此真实权利人无法获得登记簿推定力的保护（《物权法》第16条第1款）。它只能通过行使更正请求权来排除对其物权的妨害或侵害。更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时请求相对人表示同意更正登记的请求权。我国《物权法》虽然没有明确规定更正请求权，但是从其第19条第1款关于‚不动产登记簿记载的权利人书面同意更正‛的规定来看，实际上是承认更正请求权的。因为登记簿记载的权利人书面同意就是利害关系人行使更正请求权的结果。此外，由于《物权法》第35条明确赋予了因物权被妨害的权利人有权请求排除妨害。当不动产登记簿上的权利事项错误而给物权人构成妨害时，也应认为因登记簿上权利事项记载错误而致物权被妨害的权利人可以行使性质与排除妨害请求权相同的更正请求权。

更正请求权在性质上属于物权请求权，它是基于物权而产生的请求权，具有从属性。只要物权以及登记簿错误对该物权妨害仍然存在，更正请求权就不会因时间的经过而消灭。故此，《德国民法典》第898条规定，更正请求权不适用于诉讼时效。我国《物权法》未就更正请求权是否适用诉讼时效作出规定。但是，从《物权法》的立法本意来看，排除妨害的请求权、消除危险的请求权是不适用诉讼时效的。[4]43因为《物权法》仅规定了占有人返还原物的请求权必须自‚侵占发生之日起一年内‛行使，否则归于消灭（第245条第2款）。而对于物权人或占有人的排除妨害请求权与消除危险的请求权都没有规定诉讼时效期间或者除斥期间。既然如此，则与排除妨害请求权属于同一性质的更正请求权也不适用诉讼时效。

在德国民法上，更正请求权人是指‚其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人‛（《德国民法典》第894条）。[⑧]而在我国《物权法》中，更正请求权人就是利害关系人。尽管《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人都可以申请更正登记。但是，如前所述，权利人申请更正的只是登记簿上的非权利事项错误，其物权并未受到妨害或侵害，故而不属于更正请求权人。[⑨]只有利害关系人，因其物权没有记载或没有被正确地记载入登记簿或从登记簿上错误地加以注销了，故而遭受了妨害，享有要求登记簿记载的权利人排除妨害的更正请求权。

作为物权请求权的更正请求权，其指向的不是登记机构而是对真实物权人的物权构成妨害之人，德国法上称之为‚其权利将因更正而被涉及的人‛。[⑩]在我国法中，依据《物权法》第19条第1款，更正请求权所指向的是‚不动产登记簿记载的权利人‛，即登记名义人或登记权利人。由于更正请求权是一种物权请求权，只要登记簿的错误已经构成了对利害关系人物权的妨害，无论妨害者是否具有过错，都不影响更正请求权的行使。故此，因此，只要消除登记簿上的权利事项错误会涉及到其登记权利的人都属于更正请求权指向的义务人。至于登记权利人对于登记簿错误的发生有无过错、是否知悉登记簿的错误等，在所不问。例如，甲针对乙的A房屋享有第一顺位的抵押权，而丙享有A房屋上的第二顺位抵押权。由于乙的欺诈行为，甲的第一顺位抵押权被错误地注销了，此时基于抵押权顺位升进注意，丙成为了第一顺位抵押权人。此时，甲有权针对A房屋的所有权人乙、抵押权人丙行使更正请求权。尽管乙的抵押权被错误完全是因乙的欺诈所致，与丙无关，丙也属于更正请求权指向的义务人。

2、登记簿记载的权利人书面同意更正

《物权法》第19条第1款规定，当利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以通过行使更正请求权，要求登记簿记载的权利人书面同意更正。从该款的字面含义来看，似乎只要是登记簿记载的权利人书面同意更正，登记机构就必须办理更正登记。但是，如果仔细研究更正登记的规范目的，可知实际并非如此。更正登记是为了解决登记簿错误，维护物权人合法权益而设立的制度。如果登记簿并不存在错误，即便登记权利人书面同意进行所谓的‚更正‛，登记机构也不应当办理更正登记，否则就容易出现当事人恶意串通利用更正登记制度逃避国家税收等违法情形。正因如此，在德国法上，一方面，更正同意必须得到官方文书或官方认证的文书的证明（《土地登记条例》第29条）；另一方面，如果登记机构发现登记簿并非不正确，或者虽然登记簿是错误的但通过对更正申请人进行新的登记也不会使该登记簿变得正确时，即便存在更正同意，登记机构仍有权拒绝办理更正登记。[7]§22,Rn 31

我国《物权法》第19条第1款只是要求更正同意采取书面形式，而未如德国那样要求该更正同意必须由官方文书或官方认证的文书加以证明。因此，实践中极有可能出现当事人利用更正登记实现违法目的的问题。为避免这种现象，我国现行的不动产登记的法律、法规和规章不仅要求利害关系人在申请更正登记时提交登记权利人同意更正的书面材料，还要求申请人提交证明登记簿记载错误的材料。登记机构在审查后认为登记簿记载确实存在错误的，方办理更正登记。如果登记簿并不存在错误，即便更正登记申请人提交了登记权利人书面的更正同意，也不办理更正登记。例如，《房屋登记办法》第74条规定：‚权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。‛不过需要注意的是，在登记簿记载的权利人已经书面同意更正的情况下，不应对利害关系人提交的证明登记簿记载错误的材料有过高的要求，否则就违反了《物权法》第19条第1款的规定。因为如果当事人提供的证据已经能够充分证明登记确有错误，此时提供登记权利人的书面更正同意就毫无必要了。

（二）有证据证明登记确有错误

依据《物权法》第19条第1款，无论登记簿记载的权利人是否同意更正，只要利害关系人有证据证明登记确有错误的，登记机构也应当进行更正登记。如前所述，在对登记簿上权利事项错误加以更正的情况下，应当严格限制所谓‚证明登记确有错误的‛证据，否则就会出现损害登记权利人和第三人合法权益的问题。这一点在我国尤为必要。因为，与德国由法院作为登记机构，司法辅助人具体负责登记、登记簿法官加以监督的模式[11]所不同的是，我国的不动产登记机构是行政机关，具体登记事务又多为该行政机关下属的事业单位（如房地产交易中心、土地交易中心等）。在这些登记机构从事登记事务的人往往没有学习过法律，许多人连大学学历都没有。有些登记人员甚至连物权、债权是什么、如何区分都不清楚。任由他们随意判断申请人提交的证据是否能够证明登记确有错误，显然是极不妥当的，更正申请人、登记权利人以及第三人的合法权益都难以得到保障。

笔者认为，在我国，原则上只有利害关系人提供了人民法院、仲裁委员会以及有权确定物权归属和内容的行政机关作出的生效法律文书，且该法律文书上确定的不动产物权归属和内容表明了登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载是错误的时候，才符合《物权法》第19条第1款规定的‚有证据证明登记确有错误‛的要求。这是因为：在利害关系人认为不动产登记簿上权利事项存在错误，而登记簿记载的权利人又不同意更正，就意味着利害关系人与登记簿记载的权利人就物权的归属、内容发生了争议。依据《物权法》第33条，‚因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。‛该法第32条又规定：‚物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。‛在我国，有权确认物权归属和内容、解决物权争议的主要就是法院与仲裁委员会，以及法律授权的特定行政机关，如《土地管理法》允许人民政府对土地权属争议进行处理。

此外，从我国现行的不动产登记的规章和地方性法规来看，也都明确地将证明登记簿上权利事项错误的证据限定为法院、仲裁委员会和行政机关的生效法律文书。例如，《房屋登记办法》第80条规定：‚人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。‛《上海市房地产登记条例》第61条第2款第2项规定，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，房地产登记机构应当予以更正。《无锡市房屋登记条例》第62条第1款规定：‚人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行要求办理相应的登记。‛《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第4条规定：‚房地产权利人或者利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，向登记机关申请更正登记的，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）证明房地产登记簿记载事项错误的材料；

（四）利害关系人申请的，应当提交与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料及房地产登记簿记载的权利人同意更正的书面材料，但人民法院、仲裁机构的生效法律文书对申请更正登记事项已有明确确认的除外；

（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。‛

关于利害关系人提供的人民法院、仲裁委员会以及行政机关作出的生效法律文书，应注意以下几个问题。

首先，法院、仲裁委员会的生效法律文书仅指判决书、调解书和裁决书，而不包括裁定书。因为裁定书主要是用来解决程序问题，而非实体问题的法律文书。裁定书中不可能会确定不动产物权的归属和内容。

其次，法院、仲裁委员会的生效法律文书必须确认了不动产物权的归属和内容，且其与登记簿记载的不动产物权的归属和内容不一致。惟其如此，该生效的法律文书才属于证明登记确有错误的证据。这就意味着，无论是法院的民事判决书和民事调解书，还是仲裁委员会的裁决书，都应当是具有确认效力或形成效力的法律文书，而非仅具给付效力的法律文书。例如，A房屋为甲、乙夫妻共有，登记簿上仅记载了甲为所有权。乙要求甲同意更正登记，被甲拒绝，因为甲认为这是其个人财产，而非夫妻共有财产。此时乙可以向法院起诉，通过司法途径实现其更正请求权，即请求法院确认该房屋为夫妻共有财产。当法院生效的民事判决书或调解书确认了A房屋为甲、乙夫妻共有后，就表明了登记确有错误，此时乙可以要求登记机构进行更正登记。再如，A公司与B公司签订了建设用地使用权转让合同，双方办理了土地使用权转移登记。后A公司认为受到B公司的欺诈请求法院判决撤销该合同。法院判决撤销该合同，B公司向A公司返还建设用地使用权。由于合同被撤销后建设用地使用权就自动回复给了A公司，A公司才是真正的建设用地使用权人，登记簿上将B公司记载为权利人是错误的。因此，A公司有权申请更正登记，将自己作为建设用地使用权重新记载入登记簿。但是，如果法院或仲裁委员会的生效法律文书仅仅是给付性的法律文书，即要求一方履行不动产物权变动合同义务的判决书、调解书或裁决书。由于在履行该该合同义务之前，登记簿并不存在错误，所以当事人应当向登记机构申请办理的处分登记而非更正登记。例如，出卖人甲与买受人乙的房屋买卖合同生效后，甲不履行办理所有权转移登记的义务、乙向法院提起给付之诉。法院判令乙协助办理所有权转移登记。此时，乙应依据该生效判决向登记机构申请的是所有权转移登记，而非更正登记。

第三，法院作出的行政判决书不属于证明登记确有错误的证据。这是因为，在行政诉讼中，法院只是审查被诉的具体行政行为合法与否，不能也无权解决民事实体权利的争议，无法确认不动产物权的归属和内容。正因如此，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第51条第6项才明确规定，在行政诉讼的过程中，案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，应当中止诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条更是规定：‚当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。‛既然行政判决不能确定不动产物权的归属和内容，无法表明胜诉的原告就是争议不动产的真实权利人，因此原则上当事人以确认登记行为违法或撤销登记行为的行政判决书是无法证明登记簿上记载的权利事项存在错误的。不过需要注意的是，法院作出的撤销登记行为的行政判决在一定程度上可以起到更正登记的效果。当登记簿上的权利事项错误表现为：不应有的处分限制（如抵押权登记、预告登记）被登记机构错误地记载入登记簿，或者曾被正确记载的物权被登记机构错误地加以注销。如果原告针对登记机构该登记行为提起行政诉讼，而法院又判决撤销此登记行为的话，由于登记机构必须履行法院的判决注销对违法的处分限制登记或注销违法的注销登记，因此就可以重新恢复原有的正确记载，起到更正登记希望实现的目标。故此，当事人没有必要申请更正登记。但是，就那些应当登记的物权没有被记载入登记簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登记为甲单独所有权。此时即便法院撤销被诉的登记行为，登记机构依法院之判决而将登记簿上对甲的单独所有权的记载加以注销，也并不当然意味着胜诉的原告就可以被作为A房屋的共有人被记载入不动产登记簿。因为就A房屋是否为甲乙的共有财产乃是一个民事争议，需要通过民事诉讼加以解决。

最后，所谓行政机关的生效法律文书是指，有权的行政机关作出的确定不动产物权归属和内容的生效法律文书。在我国这种行政机关的法律文书只有一种，即人民政府对土地权属争议的已经生效的处理决定。《土地管理法》第16条规定，当土地上的所有权和使用权存在争议时，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中，单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。如果当事人没有在接到处理决定通知之日起三十日内起诉的，该处理决定就发生了法律效力。在该处理决定确定的土地权利归属与登记簿记载的权利归属不一致的情况下，利害关系人就可以向登记机构申请更正登记。

四、非权利事项错误更正登记的要件

（一）权利人有证据证明登记确有错误而申请更正登记

在不动产登记簿上只是非权利事项发生错误时，如不动产的坐落、界址、面积、用途以及登记权利人的名称或姓名等存在错误，由于不涉及不动产物权的归属和内容，所以不存在获得登记簿记载的权利人的同意后申请更正登记的问题。此时，更正登记的申请人就是登记簿记载的权利人即权利人。他只需要提供证据证明该错误确实存在，登记机构就应当办理更正登记。由于非权利事项的错误多是因登记机构的疏忽所致，权利人一般可以通过指出登记原因证明文件（如登记申请材料、合同书、有关公文书等）与登记簿记载不一致，而非常容易地证明该错误之存在。例如，房屋面积的测绘文件上清楚地记载了面积是1110平米，但是由于登记机构工作人员的疏忽在登记簿上记载为1100平米；登记权利人的真实姓名为‚张三‛，但是登记机构却误写成了‚张二‛，申请人只要提供身份证或户口本即可证明该错误的存在。

（二）登记机构依职权进行更正登记

由于登记簿上非权利事项的错误不涉及实体权利，而且这种错误往往是非常明显的，如果对于这种错误的更正登记也都必须依当事人的申请进行，既会给登记权利人造成不必要的负担，也不利于及时维持登记簿的真实性与准确性。故而，比较法上一般都允许登记机构依职权自行更正登记。对此前已述及。在我国，《物权法》并未对登记机构依职权更正登记作出明确规定。但通说认为，登记机构在一定的情况下可以依职权也应当依职权来更正登记。因为如果任何登记错误都要由法院来认定，无疑大大增加了登记错误的更正成本，不利于对真正权利人利益的保护。[8]309目前，一些不动产登记的地方性法规和部门规章也都允许，登记机构对不涉及权利归属的错误依职权加以更正。例如，《房屋登记办法》第75条第1款规定：‚房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人‛《上海市房地产登记条例》第62条规定：‚房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。‛

值得注意的是，《土地登记办法》第58条允许土地登记机构一旦发现登记簿存在错误，无论该错误是否涉及土地权利的归属，均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记。笔者认为这种规定显然是错误的。尽管依据《土地管理法》第16条，人民政府有权处理当事人之间就土地所有权和使用权发生的争议，且该处理程序是当事人向法院起诉的前臵程序。但是，这并不意味着登记机构只要报经人民政府批准，就可以依职权更正登记簿上的权利事项错误。这种做法显然是会对登记权利人、利害关系人造成不正当的损害。在土地权利为第三人善意取得的时候，这种依职权更正登记的行为还会损害第三人的合法权益。

参考文献

9.不动产预告登记制度研究 篇九

一、不动产预告登记的内涵及理论基础

关于预告登记的内涵,国内学者有多种不同的表述方式。学者孙宪忠认为:“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。”梁慧星教授认为:“所谓预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。”王利明教授认为:“所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。”我国新颁布的《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。鉴于此,笔者认为,预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权的设定、移转、变更或者消灭为目的的请求权而进行的提前登记。

各国之所以设立预告登记制度或与之类似的制度,原因在于,在不动产物权的设定和转让中,由于当事人可约定为将来不动产物权的转移附条件或附期限,或者可能由于当事人之外的其他原因使债权行为先于不动产的转移登记,并且两者之间往往会有“时间差”。《物权法》第9条与15条说明我国主要采用的是以债权形式主义为主、意思主义为辅(对极少数特殊的情形)的物权变动模式,首次在立法上严格区分物权行为和债权行为,这也是产生“时间差”的原因。在这段时间差中,债权人的利益有随时被侵犯的可能,因为,债权行为成立后,虽然不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务,但是,非经登记并不发生物权移转的效力,债务人仍具有所有权,如果此时原不动产物权所有人违约将物权再转移于第三人并办理登记手续,根据物权优于债权的原理,第三人将依法取得该项不动产,债权人的物权目的将会落空。预告登记赋予债权人的请求权具有物权的排他效力,能够对抗任意第三人,也就有利于防止出现“一物二卖”,有利于保护债权人利益和维护正常的交易秩序。

二、不动产预告登记的性质

在探讨性质这个问题之前,首先应明确预告登记的性质与预告登记请求权的性质是两个不同的概念。前者是对登记行为的一种定性,而后者是对所登记的请求权的一种定性。笔者认为,预告登记的性质实质上是指经过预告登记的变更物权请求权的性质。由于预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力,从而对预告登记性质的界定产生了诸多争议。总结国内学者的观点主要有三种:“请求权保全制度说”“准物权说”“债权物权化说”。

以上观点都具有一定的合理性,但笔者并不完全赞同。认为预告登记是一种担保手段或债权的物权化,都只是从功能上来分析,并未从预告登记后的权利的性质进行界定。那么,预告登记是否为“准物权”?对于准物权的概念,尽管通常认为其是指权利人于将来某种条件下可以取得所有权或其他物权的权利,但是并非一致意见,并且对物权取得权的性质学界也存在不同观点,因此,将经预告登记的请求权物权变动的请求权定性为准物权,并无实益。笔者认为,预告登记后的物权变动请求权仍然属于债权,但为一种特殊的债权。原因在于,首先,预告登记后的物权变动请求权具有了特殊的对抗第三人的排他效力,它具有普通债权所不具有的物权效力,有其特殊性;其次,除此之外,该请求权的其他特征均与债权相符,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时,权利人有权请求义务人进行物权变动登记,而不能直接支配该标的物;在债务人不履行或不完全履行义务时,权利人也仅可以要求义务人承担违约责任,而不得以物权人身份提出基于物权的请求;在预告登记后,义务人所为的有害于其债权的行为,权利人也只是能够主张该行为无效,而不得直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。

综上所述,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是具有物权排他效力的特殊债权。

三、不动产预告登记的效力

我国关于预告登记效力的规定见于《物权法》第20条第1款后半段:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”根据这一规定,经过预告登记的债权请求权,获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力,理论上一般称为预告登记的权利保全效力,是预告登记制度的核心效力。但是,保全效力绝不是预告登记的唯一效力。从各国立法上看,预告登记至少还应具有以下两种效力,即顺位保证效力和破产保护效力。

1.保全权利的效力。预告登记的保全权利效力是预告登记的首要效力,是指保障请求权得以实现并发生所期望的特定效果的效力,它能够保障请求权人顺利实现其权利。预告登记制度实际上是赋予了债权请求权对抗第三人的排他效力,从而保障债权的实现。如果预告登记以后发生的损害债权的物权变动与预告登记的请求权内容绝对排斥,如均为移转所有权,那么在后的物权变动不能纳入登记,自然也不能生效。如果两者并非绝对排斥,如预告登记的请求权是移转所有权,而在后的物权变动是设定抵押权,则后者仍能进行登记并生效,只是其效力不能对抗预告登记的权利人。我国《物权法》规定了此项效力。关于权利保全效力,从《德国民法典》第883条第2款和我国台湾地区“土地法”第79条可以看出,义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。我国物权法规定“未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,分析该条规定可以看出,我国目前采取的是绝对无效的原则。笔者认为,我国采取相对无效原则为宜。采取相对无效的原则虽然使不动产物权人能将不动产再次转让或为第三人设定其他物权,但不会损害预告登记防止“一房二卖”的目的,因为第三人不得对抗经过预告登记的请求权人,请求权人可以在条件成就时要求不动产物权人移转所有权。然而,在出现预告登记失效的条件时,我国规定的是“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。此时,第三人就可取代请求权人要求所有权人移转所有权,这样能够促进物权交易和市场流通。

2.保全顺位的效力。预告登记除了具有权利保全效力外,还应具有保全顺位的效力,即当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是以本登记的日期确定,而是依照预告登记的日期来确定。这是由于预告登记的保全效力已经表明,不动产债权请求权在履行后将最终产生不动产物权,因此将来该物权一旦产生后,也就应当取得预告登记所具有的顺位,唯此才能更有效地保障债权人的合法权利。例如甲就其不动产为乙设定抵押权,乙在接受抵押权设定的预告登记后,甲又将同一不动产为丙设定抵押权,且丙完成了抵押权设定的本登记。当乙根据预告登记做成本登记时,其本登记的顺位优先于丙。《德国民法典》第883条第3款规定:“以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条第2项规定:“已进行假登记时,本登记的顺位依假登记的顺位。”综上所述,当同一物上设立多个并存的物权行为时,预告登记制度将各项权利按照时间的先后顺序预先排列,并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时,后一物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样,预告登记便防止了第三人的介入,保全了本登记的顺位,使所有权转移请求权得以顺利实现。由于《物权法》没有关于顺位保全的规定,就造成了预告登记制度的先天不足,这样不利于对权利人的保护,也会对不动产的交易造成妨碍。所以,笔者以为,应当在《物权法》中明确规定预告登记的顺位保全效力。

3.破产保护的效力。预告登记请求权不仅可以对抗不动产的所有权人及其他物权人以保证请求权人取得物权,而且还可以在不动产物权人破产时排斥其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现。所以,破产保护效力是指在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。德国法和日本法上都有类似的规定。在所有权移转的假登记与本登记之间,作为标的的不动产被编入破产财产,这样不仅可以保证预告登记债权人的请求权不因债务人陷于破产而受影响,而且还可以摆脱履行期限未到,履行条件未成就的制约,将其债权请求权顺利变更为物权。我国《物权法》如果能够明确预告登记的破产保护效力,无疑将使这一制度更趋完善。