大盘项目营销策略

大盘项目营销策略（精选2篇）

1.大盘项目营销策略 篇一

项目大盘竞争分析

一、国内宗教圣地分析（开发模式、营销模式、游客数量、游客结构。每个案例1P）

1.南山

（1）.基本信息

简介：全称南山文化旅游区，占地400亩，是建国以来中央政府批准兴建的最大的佛教文化主题旅游区。区位：三亚市南山，距市区40公里

荣誉：国家首批AAAAA景区、“全国文明风景旅游区示范点”、“中国人居环境范例奖”、“全国用户满意企业”、“海南省质量奖”、“海南省十佳旅游景区”、“海南省生态环境恢复与保护示范工程”、“海南省生态旅游区”、通过了ISO14001环境管理和 ISO9001质量管理相融体系的认证 景点：共分三大主题公园：南山佛教文化园、中国福寿文化园、南海风情文化园。其主要建筑有三亚南山寺、三亚南山海上观音、观音文化苑、天竹圣迹、佛名胜景官苑、十方塔林和归根园、佛教文化交流中心、素斋购物一条街等。（2）.开发建设：

投资：南山项目计划总投资６０亿元人民币。

建设期：十年，分三期开发实施，一期建设于１９９５年的１１月开工，１９９８年的４月建成并对外开放；二期于２００５年４月建成并投入使用，剩余部分为第三期。

开发借鉴的经验及作法 ：

a)立足高起点、高要求, 对旅游区进行科学合理的开发规划设计。

邀请美国纽约设计公司和美国华盛顿经济研究咨询联合公司分别对南山进行项目总体规划, 并提供项目开发可行性研究报告。项目各专业内容的策划则分别由中国佛教文化研究所、中国民俗学会、中国科学院生态研究中心等权威机构完成由于有素质过硬的专家学者参与开发规划设计。

b)拓宽资金来源渠道, 保证开发建设的顺利进行。

采取先进的国际金融资本运作方式进行融资。c)挖掘企业的文化内涵, 营造南山理念

提出了“ 大生态, 大文化, 大教育, 大旅游”四大理念。d)大力引进专业人才, 努力提高员工素质。

南山旅游区十分重视人才的引进和员工培训, 优化劳动组合, 建立的激励机制, 对员工施行优胜劣汰,表现不好的员工给予处分。e)进行各种宣传活动, 加大市场拓展力度,迅速提升南山旅游区的知名度和影响力。

专门建立了“ 南山网” , 在网上发布了各种各样的最新信息包括资源概况、特色、门票价格、住宿条件、交通情况等。同时举办“ 长寿节”、“ 佛教开光典礼”等, 邀请社会各界名流前来参加, 以此来吸引媒体对关注, 进一步提高其知名度和影响力。

（3）.营销活动：

a)释迦牟尼佛圣诞 浴佛浴心祈福法会（时间：4月28日）：南山寺

浴佛法会、b)海上观音浴佛法会、南山踏青祈福 c)清明思亲祈福法会

d)三八妇女节 南山欢乐行”主题优惠游园活动 e)除夕撞钟辞旧岁 f)南山祈福过大年

g)南山新春祈福法会 ：弥勒菩萨圣诞暨南山寺新春普佛供天大法会、三十三观音堂万灯祈福法会、金玉观音阁、海上观音广场新春头香祈福法会

h)登高祈福拜观音抱佛脚 i)金龙贺岁美食美客（4）.游客数据：

2008年，南山景区购票入园游客量已经达到232万人次，全年营业收入3亿元。近几年年接待量在300万左右，据统计在2014年仅春节期间南山日均游客最高量突破万人，大年初一当天游客入园量2.49万人次，与去年同比增长15％，其中散客1.62万人次，团队0.87万次。

2.灵山

（1）.基本信息

简介：景区有浓郁的佛教气息，内有一尊高达88米、国内最大的青铜佛像，灵山大佛于1997年11月15日落成开光。区位：江苏省中国优秀旅游城市无锡马山的太湖之滨

荣誉：国家AAAAA级旅游景区、世界佛教论坛永久会址

主要景点：灵山大佛、灵山梵宫、九龙灌浴、五印坛城、祥符禅寺、天下第一掌、百子戏弥勒等。传播语：如来如愿（2）.营销

网络营销发达

a)2005灵山大佛建立中文网站（http://），网站还推出了英文、日文和韩文三种语种。b)2011年5月开设了腾讯微博。

c)2011年6月，景区下属无锡灵山胜境文化旅游公司入驻淘宝天猫网店，销售的主要是灵山景区各类门票；

d)2013年3月，景区下属无锡灵山景区经营公司开设淘宝天猫店铺，主营项目为灵山自营工艺品、布艺类家居产品、琉璃首饰和车挂、宝石类首饰（翡翠、琥珀、水晶等等）、文具、禅意服饰。e)在中国知名旅游网站中，如同程网、携程网、驴妈妈旅游网和悠哉网等，都能找到灵山大佛旅游的相关信息，包括景点介绍、门票价格、出行线路、旅游特色、美食和购物等等。

（5）.游客数据

2011年游客量为326万人次，旅游收入达6.2亿元，18年来，灵山景区累计接待海内外游客4000多万人次，近三年来年游客量约有226.6万人，年综合旅游收入6亿元。

3.少林寺

（1）.基本信息

简介：少林寺是少林武术的发源地，中国佛教禅宗祖庭，因少林功夫而名扬天下，拥有传承千年的少林“禅、武、医”文化。区位：中国河南省郑州市登封嵩山五乳峰下

荣誉：“天下第一名刹”、少林寺常住院、塔林和初祖庵在内的8处11项古建筑为世界文化遗产。

主要景点：山门、立雪亭、千佛殿、初祖庵、塔林、碑刻、天王殿、大雄宝殿等。（2）.游客数据：

至2006年嵩山少林寺游客量累积已经达到4千万人次，2010年总接待人数270万人次，同比增长 25%；实现总收入18000万元，同比增长40%。2012年春节黄金周期间，少林景区总计接待游客6.26万人次，较去年同期同比下降30%；营业收入519万元，与11年同期同比增加31%。

4.峨眉山（1）.基本信息

简介：景区面积154平方公里，最高峰万佛顶海拔3099米，佛教圣地华藏寺所在地金顶（3079.3米）为峨眉山旅游的最高点。著名的佛教名山和旅游胜地，有“峨眉天下秀”之称。区位：四川省乐山市境内，荣誉：中国四大佛教名山之

一、峨眉山—乐山大佛文化与自然双重遗产 主要景点：寺庙约26座，重要的有八大寺庙（报国寺、伏虎寺、清音阁、万年寺、洪椿坪、仙峰寺、洗象池、华藏寺）、金顶金佛、万佛朝宗、小平情缘、清音平湖、幽谷灵猴、第一山亭、摩崖石刻、秀甲瀑布、迎宾滩、名山起点等。（2）.旅游营销：

采取点、线、面结合的营销模式。点：以上海春秋国旅为市场营销点。

线：与著名风景区串线，如九寨沟——峨眉山等。面：目标市场占有率。（3）.游客数据

峨眉山内部统计，2011年年游客量达到259.69万人次，年旅游综合收入9.07亿元；2012年年游客量达到276.9万人次，年旅游综合收入9.5亿元；2013年年游客量达到223.1万人次，年旅游综合收,8.2596亿元。

5.九华山（1）.基本信息

简介：九华山风景区面积120平方公里，保护范围174平方公里。是首批国家重点风景名胜区，著名的游览避暑胜地，区位：，安徽省池州市青阳县境内

荣誉：国家5A级旅游区、全国文明风景旅游区示范点、中国佛教四大名山、国际性佛教道场、东南第一山。

主要景点：圆通寺、九华河漂流旅游景区、莲花峰、天台峰、九华山陵园、木乃伊等。

主要节日：佛诞节（农历四月初八）、佛成道节（农历腊月初八）、观音会【观音诞日（农历二月十九）、成道日（农历六月十九）、涅磐日（农历九月十九）】、地藏法会（农历七月三十（月小为廿九））、九华山庙会（每年农历七月三十）和自恣日（农历七月十五）六种。（2）.游客数据

2008年全年共接待境内外游客272.35万人次，同比增长28.03％，其中入境游客8万余人次，同比增长56.88％，完成旅游收入26.56亿元，同比增长37.48％。２０１０年，九华山接待境内外游客４００多万人次，成为游客接待量第一的安徽景区。2013年上半年接待游客量突破400万人次，旅游经济收入43.5亿元，同比分别增长24.92%、27.08%。2014年春节七天假，九华山累计接待游客量41.16万人次，同比增长38.63%；旅游收入超4.4亿元，同比增长39.02 %。游客分布：

二、区域相关项目分析（周边300公里范围内的寺庙宗教项目）

1.灵山大佛

AAAAA级景区

a)景点地址：江苏无锡市滨湖区马山灵山路 b)距离：138.1公里。2.九华山

AAAAA级景区

a)景点地址：安徽省池州市华山镇二一九省道九华山风景区 b)距离：182.3公里 3.雪窦山大佛景区（雪窦寺）

a)景点地址：浙江省宁波市奉化市溪口镇雪窦山

b)简介：雪窦寺，全称雪窦资圣禅寺，晋时建于千丈岩瀑布口，称瀑布院。唐会昌元年移建今址。景福元年扩建，建筑规模宏大，佛殿斋堂，经阁钟楼，禅房藏室，丹数百楹，计6000多平方米，藏经阁藏经万卷。南宋时与杭州灵隐、天台国清、宁波天童诸寺齐名。明时被列为“天下禅宗十刹”之一。民国后香火日衰。1968年因蚁害而拆除。现建筑为20世纪80年代新建。寺前有古银杏2棵，寺后有张学良将军在被囚中植楠木2株，至今尤茂。c)特点：

1景区充分利用原有两条山涧溪水营造水景，并运用现代声光技术点缀其间，使整个景区充满灵气。

2大佛基座设“佛在心中”抄经室，“知足常乐”流通处，“禅茶一味”

茗香馆，功德林碑墙。

3寺由禅宗执帜，历千年不改宗风，常通遂被成为本山“第一祖师”，世称“崇于景福”。

4雪窦山资圣禅寺经历代高僧传灯弘法，成为禅宗十刹之五，佛教五大名山之一。d)距离：341.8公里 4.鸡鸣寺

a)地址：南京市玄武区鸡笼山东麓山阜

b)简介：鸡鸣寺，又称古鸡鸣寺，始建于西晋，是南京最古老的梵刹之一，自古有“南朝第一寺”，“南朝四百八十寺”之首寺的美誉，是南朝时期中国南方的佛教中心。占地面积约5万平方米。山门牌坊“鸡鸣寺”由著名书法家、前中国佛协会长赵朴初所题，并有释定持、朱帆、余藻华等名家题撰的楹联墨宝。

c)主要建筑：山门、三大士阁、钟鼓楼、禅房、素菜馆、大雄宝殿、观音楼、韦驮殿、志公墓、藏经楼、念佛堂和药师佛塔等。d)距离：17.6公里 5.栖霞寺

a)地址：苏省南京市东北22公里处的栖霞山上

b)简介：栖霞寺始建于南齐永明七年（489年），占地面积40多亩，共有大雄宝殿、毗卢殿、藏经楼三进院勤务，依山势层层上升，格局严整美观。最初称栖霞精舍，唐时改名功德寺，五代十国时改为妙因寺，宋代又改名为普云寺、栖霞寺、崇报寺、虎穴寺。明洪武五年(1372年)复称

栖霞寺。清朝末年，太平天国与清兵作战时，栖霞寺毁于战火，1919年重建。1983年，被国务院确定为汉族地区佛教全国重点寺院。c)主要建筑：有山门、弥勒佛殿、毗卢宝殿、法堂、念佛堂、藏经楼、过海大师纪念堂、舍利石塔。寺前有明徽君碑，寺后有千佛岩等众多名胜。d)距离：33.3公里 6.灵谷寺

a)地址：南京市东郊紫金山东南坡下

b)简介：灵谷寺位于中山陵以东约1.5千米处。是古代钟山70多座南朝佛寺中唯一留存至今的寺院，最初在今明孝陵所在地，后因兴建明孝陵而迁至今址。这里松木参天，景色宜人，有“灵谷深松”之称。1983年被定为汉族地区佛教全国重点寺院。

c)主要景点：万工池、红山门、纪念牌坊、无梁殿、松风阁、灵谷塔、宝公塔等。d)距离：20公里 7.寒山寺

a)地址：苏州城西古运河畔枫桥古镇

b)简介：寒山寺始建于南朝萧梁代天监年间（公元502～519年），初名“妙利普明塔院”。相传唐代高僧寒山自天台山国清寺来此住持，唐代贞观年间改名为寒山寺，成为吴中名刹。唐代诗人张继举棹归里，夜泊枫桥，一首《枫桥夜泊》脍炙人口，寒山钟声传播中外。佛像雕塑别具一格，碑刻艺术天下闻名，碑廊陈列着历代名人岳飞、唐伯虎、董其昌、康有为等人的诗碑，其中当推晚清俞樾书张继诗碑最为著名。寒山寺的“天下第一佛钟”为仿唐式的古铜钟，2008年11月，经中国上海大世界吉尼斯总部审定，寒山寺大钟、大碑入选“吉尼斯”名录。c)主要建筑：大雄宝殿、藏经楼、钟楼、碑廊、枫江楼、霜钟阁等。d)距离：184.6公里 8.灵隐寺

a)地址：浙江省杭州市西湖西北面

b)简介：灵隐寺又名云林寺，始建于东晋咸和元年（公元326年），至今已有约一千七百年的历史。相传1600多年前印度僧人慧理来杭州，看到这里山峰奇秀，以为是“仙灵所隐”，就在这里建寺，取名灵隐。灵隐寺是著名的杭州旅游景点之一，杭州最早的名刹，也是中国佛教著名的“十刹”之一。

c)主要景点：飞来峰、三大殿、玉乳洞、理公塔、冷泉、墓塔林等。d)文化遗产：《摩诃般若波罗蜜多经》、《金刚经》册页、明代水陆画、《庄严三宝图》、《佛顶心大陀罗尼经》、《花鸟图》、《十六罗汉图》等。e)距离：225.8公里 9.玉佛寺

a)地址：上海市区北侧的安远、江宁路口

b)简介：玉佛禅寺建于1918年，是一座仿宋殿宇建筑，布局严谨，结构和谐，气势宏伟。寺内中轴线上，依次为天王殿、大雄宝殿、玉佛楼（方丈室），左右两侧有卧佛堂、观音殿、铜佛殿和斋堂，错落有致。玉佛禅寺创始至今已有120年的历史，前后有十一任住持。玉佛寺是因为寺内的两尊玉佛而得名并闻名遐迩的。一尊是被称作“镇寺之宝”的释迦

牟尼坐像，高1.95米，由整块玉石雕琢而成。另一尊是卧佛堂里珍藏着的卧佛像。这尊像由一整块汉白玉精雕而成，长96厘米，身披袈裟，偏袒右肩，右手支头号侧卧在红木榻上，与北京香山卧佛寺的卧佛造型相同。

c)距离：266公里 10.龙华寺

a)地址：中国上海徐汇区龙华镇

b)简介：龙华寺是上海地区历史最久，规模最大的古刹，距今已有1700多年历史，寺名来源于佛经上弥勒菩萨在龙华树下成佛的典故。传说为三国时期吴王孙权为其母所建，但据文献记载，寺建于北宋初年。北宋治平三年（公元1064年）赐“空相寺”额、今寺碑残石尚存。明万历二年（1574）赐名“大兴国万寿慈华禅寺”，但仍沿用龙华寺原名。后历经兴废，今寺系清光绪年间陆续重建。寺内珍藏有唐、五代、明、清年间的经书、金印、佛像等。

龙华寺的天王殿东西两侧建有钟鼓楼，“龙华晚钟”为明清时期“沪城八景”之一，从1991年起，每年十二月三十一日，在龙华寺举行的迎新年撞龙华晚钟活动，吸引了许多的中外游客，这一活动已经被国家旅游局定为国家级旅游项目之一。

c)主要建筑：弥勒殿、天王殿、大雄宝殿、三圣殿、方丈室和藏经楼。d)距离：268.8公里 11.静安寺

a)地址：上海市静安区南京西路1686号

b)简介：静安寺是上海市的著名古刹之一，相传始建于三国孙吴赤乌年间，初名沪渎重玄寺。宋大中祥符元年（1008年），更名静安寺。南宋嘉定九年（1216年），寺从吴淞江畔迁入境内芦浦沸井浜边（今南京西路1686号），至今已近780年。清末，寺成现今规模。寺内建筑有赤乌山门，天王殿，功德堂，三圣殿和方丈室等。1945年，书法家邓散木题额“静安古寺”，沿用迄今。

c)主要景点：天王殿、大雄宝殿、三圣殿等。d)距离：266.6公里 12.灵岩寺

a)地址：江苏省苏州市西南郊15公里的木渎镇灵岩山

b)简介：灵岩寺原名“秀峰寺”，是国务院确定的汉族地区佛教全国重点寺院。东晋末陆沅舍宅为寺，梁天监年间(502—519年)重建，并增建佛塔一座。唐代称“灵岩寺”，宋改“显亲崇报禅院”，以后成了净土宗著名道场之一。灵岩寺的原有建筑除塔外已不存在，现有建筑都为清末和民国时重建或增建。

c)主要景点：灵岩塔、灵岩奇石、采香泾。d)距离：45.4公里 13.扬州大明寺

a)地址：古城扬州北郊蜀冈中峰之上

b)简介：大明寺初建于南朝刘宋孝武帝大明年间（457—464年）。1500余年来，寺名多有变化，如隋代称“栖灵寺”、“西寺”，唐末称“秤平”等。清代，因讳“大明”二字，一度沿称“栖灵寺”，乾隆三十年皇帝

亲笔题书“敕题法净寺”。1980年，大明寺恢复原名。唐朝鉴真法师任大明寺住持，使大明寺成为中日佛教文物关系史上的重要古刹。大明寺及其附属建筑，因其集佛教庙宇、文物古迹和园林风光于一体而历代享有盛名，是一处历史文化内涵十分丰富的民族文化宝藏。

c)主要景点：牌楼、建筑景观、平山堂、天下第五泉、鉴真纪念堂等。d)距离：84.7公里

2.城市综合体项目市场营销策略探讨 篇二

【关键词】综合体项目；建筑特点；市场营销；策略

一、综合体项目的建筑特点分析

城市中的综合体项目，是商务写字楼、时尚休闲购物中心、城市小花园、主题酒店、高档住宅区、图书馆、娱乐会所等各项功能的统一体建筑群，同时具备其中三种功能的建筑便可称为综合体。这种综合体项目作为建筑统一体，其各项功能之间相互独立，又协调配合，各功能区之间可以相互补充、相互联动、依托发展，以写字楼为例，高档写字楼的客户会为图书馆、娱乐会所、时尚休闲娱乐等功能区，带来众多的消费者，从而使整个综合体的生命力被激活。就建筑群的选址而言，综合体项目多位于城市的CBD分区，或者是高新区、副中心区，又或者是交通枢纽地区，这些地区一般都具备适合商业圈繁荣发展的条件。以苏州的圆融时代广场这一综合体项目为例，它处于苏州工业园区的金鸡湖东岸，具备6个地铁出口以及4000多个停车位，是兼具休闲娱乐、时尚购物、餐饮住宿、旅游文化、商务办公等功能为一体的现代化、大规模、高品质的综合商业体，目前已经成为苏州市的一道亮丽景观。城市综合体项目作为兼各种功能为一身的大型建筑群，具有复合性、高密度、高效能、地标性等特征，且多具立体化的交通，对周围的功能项目楼群以及交通组织工作具有极其明显的影响，可以充分汇集商业及消费人群，带动周围经济的高速发展。同时，商业综合体作为一处大型的建筑楼群，它需要耗费大量的自然资源以及能源建成，且在使用过程中，还容易由于高流量的消费群，使周围环境受到不良影响，因此，该项目在开发、设计、布局、建设、销售以及应用等各个环节，都必须要综合考虑对于环境的影响，努力践行绿色生态环保的理念。

二、综合体项目的市场营销策略

对于综合体项目的市场营销策略，有如下几点，如图1所示：

（1）努力做好市场定位。第一，综合体项目的市场营销人员在进行营销之前，必须努力做好对于本项目的建筑优势、发展机遇、劣势等方面的分析，然后立足于这些特点，编订出关于本项目的完善的产品策划案，以在营销过程中将其作为客户具体了解本项目的主要途径。第二，营销人员就要依据本产品的具体状况，认真做好对于项目的整体定位、形象定位、商业定位以及其他的住宅区、酒店区等不同分区的功能定位，在各项定位中突出本项目的优势。第三，营销人员要从本项目的消费群体、现有商业功能区、政策、市场现行租售价格等外部环境因素，以及本项目从立项开发到开放销售这一时段的各项内部因素，做好对于产品销售的整体规划，保证本产品始终处于社会公众的关注视野中。第四，根据以上各项分析，切实做好对于目标客户的定位，一般来讲，综合体项目的目标销售客户主要包括现有经营业主、周围高收入群体、周边经营客户、外地投资商以及自主经营业主等几个方面，营销人员要根据各目标客户的经济实力、投资心理等，针对性的列出该项目的亮点，以打动这些客户。（2）完善项目定价工作。第一，以规范的定价程序，完成定价工作，即财务与合约部制定成本概算，销售部、财务部以总体运营指标及当前各分区的市场均价为依据，计算商业压力值，并结合市场各项变化因素，制定全过程均价，由领导进行审核批复。第二，在确定全程均价之后，为具体分区中的各个商铺制定独立的销售价格，并对价格进行汇总，以查看其与全程均价是否相符。第三，销售人员还必须依据低开高走的原则，对全程均价进行控制，并分阶段实施适当的涨价，以保证目标客户的接受能力，尽快将劣势商铺以较低价格出售。（3）妥善组织营销工作。市场销售人员在做好以上工作之后，就要立足于与本项目相关的所有外部与内部因素，采取品牌营销、服务营销以及活动营销等方式，组织开展具体的营销活动。同时，在采用具体的营销方式进行有针对性的营销时，还必须有针对性地突出项目的亮点，以吸引客户的视线。

我国的建筑综合体项目，在当前城市商业经济快速发展的环境中，逐渐发展起来，全面地占据了广大消费群体的视野。然而，此项目不仅开发建设难度大，其在面向公众进行销售时，更是面临着市场调研、包装销售、招商等各种复杂的工作。因此，综合体项目的相关开发群体必须以综合体项目的建筑特点为切入点，努力探索科学合理的营销策略，以推动其市场营销工作的顺利开展。

参 考 文 献

[1]张雅琴.总部经济发展背景下商业综合体项目开发研究[D].西南财经大学.2009