销售内部培训绝密资料

2024-10-23

销售内部培训绝密资料（精选6篇）

1.销售内部培训绝密资料篇一

一、引言

自1956年IBM推出第一台硬盘驱动器IBM RAMAC 350至今已有四十多年了，其间虽没有CPU那种令人眼花缭乱的高速发展与技术飞跃，但我们也确实看到，在这几十年里，硬盘驱动器从控制技术、接口标准、机械结构等方面都进行了一系列改进，正是这一系列技术上的研究与突破，使我们今天终于用上了容量更大、体积更小、速度更快、性能更可靠、价格更便宜的硬盘。

如今，虽然号称新一代驱动器的JAZ、DVD-ROM、DVD-RAM、CD-RW、MO、PD等纷纷登陆大容量驱动器市场，但硬盘以其容量大、体积小、速度快、价格便宜等优点，依然当之无愧地成为桌面电脑最主要的外部存储器，也是我们每一台PC必不可少的配置之一。

二、硬盘磁头技术

1、磁头

磁头是硬盘中最昂贵的部件，也是硬盘技术中最重要和最关键的一环。传统的磁头是读写合一的电磁感应式磁头，但是，硬盘的读、写却是两种截然不同的操作，为此，这种二合一磁头在设计时必须要同时兼顾到读/写两种特性，从而造成了硬盘设计上的局限。而MR磁头(Magnetoresistive heads)，即磁阻磁头，采用的是分离式的磁头结构：写入磁头仍采用传统的磁感应磁头(MR磁头不能进行写操作)，读取磁头则采用新型的MR磁头，即所谓的感应写、磁阻读。这样，在设计时就可以针对两者的不同特性分别进行优化，以得到最好的读/写性能。另外，MR磁头是通过阻值变化而不是电流变化去感应信号幅度，因而对信号变化相当敏感，读取数据的准确性也相应提高。而且由于读取的信号幅度与磁道宽度无关，故磁道可以做得很窄，从而提高了盘片密度，达到200MB/英寸2，而使用传统的磁头只能达到20MB/英寸2，这也是MR磁头被广泛应用的最主要原因。目前，MR磁头已得到广泛应用，而采用多层结构和磁阻效应更好的材料制作的GMR磁头(Giant Magnetoresistive heads)也逐渐普及。

2、磁道

当磁盘旋转时，磁头若保持在一个位置上，则每个磁头都会在磁盘表面划出一个圆形轨迹，这些圆形轨迹就叫做磁道。这些磁道用肉眼是根本看不到的，因为它们仅是盘面上以特殊方式磁化了的一些磁化区，磁盘上的信息便是沿着这样的轨道存放的。相邻磁道之间并不是紧挨着的，这是因为磁化单元相隔太近时磁性会相互产生影响，同时也为磁头的读写带来困难。一张1.44MB的3.5英寸软盘，一面有80个磁道，而硬盘上的磁道密度则远远大于此值，通常一面有成千上万个磁道。

3、扇区

磁盘上的每个磁道被等分为若干个弧段，这些弧段便是磁盘的扇区，每个扇区可以存放512个字节的信息，磁盘驱动器在向磁盘读取和写入数据时，要以扇区为单位。1.44MB3.5英寸的软盘，每个磁道分为18个扇区。

4、柱面

硬盘通常由重叠的一组盘片构成，每个盘面都被划分为数目相等的磁道，并从外缘的“0”开始编号，具有相同编号的磁道形成一个圆柱，称之为磁盘的柱面。磁盘的柱面数与一个盘面上的磁道数是相等的。由于每个盘面都有自己的磁头，因此，盘面数等于总的磁头数。所谓硬盘的CHS,即Cylinder(柱面)、Head(磁头)、Sector(扇区)，只要知道了硬盘的CHS的数目，即可确定硬盘的容量，硬盘的容量=柱面数×磁头数×扇区数×512B。

三、硬盘接口技术

硬盘接口是连接硬盘驱动器和计算机的专用部件，它对计算机的性能以及在扩充系统时计算机连接其他设备的能力都有很大影响。硬盘驱动器接口的类型主要有：

1、ST506/412接口与ESDI接口

ST506/412是PC/XT、AT时代的标准接口标准。ST506/412最多可安装4个硬盘驱动器，允许最大硬盘空间为150MB。而ESDI(Enhanced Small Device Interface，增强型小型设备接口)是ST506/412接口的改进版，但与ST506/412接口互不兼容。ESDI支持的硬盘容量上增加到300MB，最大数据传输率为2MB/sec。目前这两种接口均已遭淘汰。

2、SCSI接口

SCSI(Small Computer System Interface)即“小型计算机系统接口”是一种系统级的接口，支持硬盘的容量突破了528MB的限制，可以同时挂接7个不同的设备。目前SCSI接口有二个标准：SCSI-2和SCSI-3。SCSI-2又称为Fast SCSI，在8bit总线下能达到10M/s的数据传输率。而SCSI-3包括Ultra SCSI(8bit)、Ultra wide SCSI(含16bit和32bit)和Ultra2 SCSI。其中Ultra2 SCSI在8bit数据宽度下提供40M/s的数据传输率，在16位总线下最高能达到80M/s。SCSI接口的硬盘被广泛应用于网络服务器、工作站和小型计算机系统上，但由于SCSI接口硬盘的价格要比IDE接口硬盘高，而且使用时还必须另外购买SCSI接口卡，因而在家用电脑上仍以IDE接口的硬盘为主流，

3、IDE接口

IDE(Integrated Drive Electronics)接口是Compaq公司为解决老式的ST506/412接口速度慢、成本高而开发出硬盘接口标准，亦即ATA(AT Attachment)接口标准。由于IDE接口的硬盘具有价格低廉、稳定性好、标准化程度高等优点，因此得到广泛的应用。ATA接口标准亦已由ATA、ATA-2、ATA-3发展到今天的Ultra ATA。

Ultra ATA(也称为Ultra DMA/33)是由Intel和Quantum公司共同提出的硬盘接口标准，与Fast ATA相比，Ultra ATA有以下几个优点：

外部数据传率由Fast ATA的16.6MB/s提高到33.3MB/s;

采用CRC循环冗余检验，通过两个寄存器的重复测试来提高数据传输的可靠性;由硬盘直接产生选通信号，并且同时将数据传送到总线上，从而减少数据传输的延迟时间。

要发挥Ultra ATA的威力，除了要有一块Ultra ATA接口的硬盘外，还需要有操作系统和芯片组的支持。目前支持Ultra ATA的芯片组包括Intel的430TX、440LX，SiS 5597/5581，VIA的VP2、VP3，ALi的Aladdin IV+，AMD-640以及所有100Mhz的芯片组。虽然，Ultra ATA向下兼容于Fast ATA，两者都是使用40pin的接口，但如果芯片组或操作系统不支持，即使是Ultra ATA硬盘也只能达到16.6MB/s的外部传输率。

4、IEEE 1394接口

IEEE 1394并不是硬盘专用接口，但它却可以方便地连接包括硬盘在内的63个不同设备，并支持即插即用和热插拨。在数据传输率方面，IEEE 1394可以提供100MB/s、400MB/s、1.2GB/s三档高速传输率，是现时所有硬盘望尘莫及的。虽然目前市面上仍未能见到IEEE 1394接口的硬盘，但由于IEEE 1394接口的先进性，它必然会取代SCSI和IDE而成为明日的硬盘接口。目前Windows 98已支持IEEE 1394。

四、硬盘数据保护技术

硬盘容量越做越大，我们在硬盘里存放的数据也越来越多。那么，这么大量的数据存放在这样一个铁盒子里究竟有多安全呢?虽然，目前的大多数硬盘的无故障运行时间(MTBF)已达300，000小时以上，但这仍不够，一次故障便足以造成灾难性的后果。因为对于不少用户，特别是商业用户而言，数据才是PC系统中最昂贵的部分，他们需要的是能提前对故障进行预测。正是这种需求与信任危机，推动着各厂商努力寻求一种硬盘安全监测机制，于是，一系列的硬盘数据保护技术应运而生。

1、S.M.A.R.T.技术

S.M.A.R.T.技术的全称是Self-Monitoring, Analysis and Reporting Technology，即“自监测、分析及报告技术”。在ATA-3标准中，S.M.A.R.T.技术被正式确立。S.M.A.R.T.监测的对象包括磁头、磁盘、马达、电路等，由硬盘的监测电路和主机上的监测软件对被监测对象的运行情况与历史记录及预设的安全值进行分析、比较，当出现安全值范围以外的情况时，会自动向用户发出警告，而更先进的技术还可以提醒网络管理员的注意，自动降低硬盘的运行速度，把重要数据文件转存到其它安全扇区，甚至把文件备份到其它硬盘或存储设备。通过S.M.A.R.T.技术，确实可以对硬盘潜在故障进行有效预测，提高数据的安全性。但我们也应该看到，S.M.A.R.T.技术并不是万能的，它只能对渐发性的故障进行监测，而对于一些突发性的故障，如盘片突然断裂等，硬盘再怎么smart也无能为力了。因此不管怎样，备份仍然是必须的。

2、DFT技术

DFT(Drive Fitness Test，驱动器健康检测)技术是IBM公司为其PC硬盘开发的数据保护技术，它通过使用DFT程序访问IBM硬盘里的DFT微代码对硬盘进行检测，可以让用户方便快捷地检测硬盘的运转状况。

据研究表明，在用户送回返修的硬盘中，大部分的硬盘本身是好的。DFT能够减少这种情形的发生，为用户节省时间和精力，避免因误判造成数据丢失。它在硬盘上分割出一个单独的空间给DFT程序，即使在系统软件不能正常工作的情况下也能调用。

DFT微代码可以自动对错误事件进行登记，并将登记数据保存到硬盘上的保留区域中。DFT微代码还可以实时对硬盘进行物理分析，如通过读取伺服位置错误信号来计算出盘片交换、伺服稳定性、重复移动等参数，并给出图形供用户或技术人员参考。这是一个全新的观念，硬盘子系统的控制信号可以被用来分析硬盘本身的机械状况。

而DFT软件是一个独立的不依赖操作系统的软件，它可以在用户其他任何软件失效的情况下运行。

2.销售人员心态培训资料篇二

心态决定销售业绩

一:心态:销售人员的第一要素

要想创造骄人的业绩,最重要是树立积极向上的销售心态, 好的心态就是热情,就是战斗精神,就是勤奋工作,积极的思考,销售成功的80%来自于心态.销售成功的秘决;对成功真正起作用的是一个人的内在因素,即他的思维方式,信念,态度,自我期望等.改变外在之前应先改变内在,只有调整好心态,才能取得销售上的突破

二．业绩不好，有7大不良心态

1.害怕拒绝,为自已寻找退缩的理由: 被客户拒绝是不可避免的,关键是怎样去看待它,不管做什么事,要想有所收获,就必须勇敢面对,敢于承担风险,敢于面对失败,去除畏惧心理的最好办法就是立即行动.能否坦然的面对拒绝并鼓起勇气再去尝试,使销售成功,是检验销售推销员能力的试金石.2.在客户面前低三下四,过于谦卑。销售不是要把产品或服务硬塞给别人,而是帮助客户解决问题的.你看得起自已,客户才会信赖你,肯定自已怕价值.自卑是影响销售业绩的不良心态,只有改变它,将自卑变为奋发向上的动力,才能走向成功和卓越.3.满足于已有的销售业绩不思进取.自满心理是阻碍销售业绩继续攀升的最大绊脚石.一个成功的销售员不满足自已已有的业绩,积极向高峰攀登,就能使自己的潜能得到充分的发挥.真正的成功是永远向前看,永葆进取之心.4.看轻别人的工作.一个销售人员,要提高自己的业绩,就要改变自已的不良心态,永远不要看轻他人的工作.只有把自已融入到团队中,依靠团队的力量才能提升自已,最后取得成功.5.经常抱怨不景气,从不反思自己.不从自身找原因,总把失败归于外部环境,更谈不上下苦功努力改进,结果业绩越来越差,离成功也越来越远.对一个销售员来说,业绩的好坏,不在于外部环境,全在于有没有积极的心态.积极的想法会产生行动的勇气,而消极的想法只会成为你面对挑战的障碍,以积极的心态,带着热情和信心去做,全力以赴,就一定能提升销售业绩.6.害怕同行竞争.对于销售员来说,竞争是不可避免的,关键是抱着什么样的心态去对待,坦然地并且积极主动地面对同行的竞争,是任何一个想创造卓越业绩的推销员必备的素质和能力.办法:了解竞争对手,发现问题,立即上报.在竞争中不断提高服务质量.这也是在竞争中取胜的最可靠策略.7.把工作无限期地托延下去.说一尺不如行一寸,如果什么事都拖着不去做,就没有取得成功的那一天.行动是最有说服力的,千百句雄辩胜不过真实的行动, 只有遇事不托延,立即行动经,马上就去做的人,才能赢得卓越的销售业绩,才能最终走向成功.三．积极心态打造超凡业绩: 真正能够使你的业绩一路飘红的,不是销售技巧,而是最好的心态.只有调整好了自已的心态,始终用积极的心态去面对销售,才能成为王牌销售员.1.告诉自已,成功就在下一次,即使客户拒绝多次,也要面带微笑地再试一次.那些成功的销售人员并不是比别人更有运气,只是比别人更具有坚持下去的韧性和勇气.请记住,那些成功的人都是失败后立刻爬起来再尝试,直到自己获得成功为止的.拥有积极心态的销售员是不怕拒绝,不怕失败的.2.把注意力集中到你想要的业绩上.把注意力集中到你想要的销售业绩上,不让其他不利因素阻碍你,你就能获得自已想要获得的收获.3.拥有强烈的企图心.拥有强烈的企图心的销售员,不会畏惧客户的拒绝,做事一定会全力以赴.一个不想赚大钱的销售员一般都创造不出良好的业绩.业绩的好坏,取决于一个销售员是否拥有强烈的企图心.4.积极主动的为客户着想.当一个销售员站在客户的立场上,就比较容易抓住销售的重点.能够把冰箱卖给爱斯基摩人的销售员不是一个好的推销员.不让顾客花没必要的钱.处处为客户着想,不是只想着订单,而是想着顾客的需要,这样才能与客户保持长久的关系,才能提高你的销售业绩.5.认定对方就是你的客户.不同的心态影响和决定着你的人生

6.用热情提升你的业绩.热情在成功的销售中所起的作用是95% 而产品知识只占5%.热情是一种积极的心态,能够鼓舞和激励一个人朝着美好的目标前进.只有对工作无热情的的人才会到处碰壁.热情的心态是做任何事的必要条件.热情不但是一种心态,也是一种销售的方法.四:自信是销售成功的第一秘决.自信是销售员赢得成功的保证

1.信心是”不可能”这一因素的解药.自信是销售成功的第一秘决.不是因为有些事情难以做到,而是你没有信心,只要你有信心,没有什么事是不能做到的.如果我们自信能做到,尝试并坚持做下去,就一定能做到,而且一定会做好.2.当你非常肯定自已的产品时,就不必担心他人的拒绝.销售员在销售过程中,无论是对公司,对产品,还是对自已,一定要深具信心.你永远不可能销售好连你自己都不相信的产品和服务.只有对自己服务的企业充满自信,对产品充满自信,才能说服别人相信自己的产品.3.成功者总认为他能获胜.你相信能够成功,成功的可能性就会大为增加.坚信自已能够成功,是取得成功的绝对条件,坚信自己是胜利者,最后才能成为一个胜利者.如果认定自已能成功,最后就会取得成功.4.让自已的外表和言语充满自信.销售人员必须在外表形象上给人以好的印象.使自己的外在形象和言行变得自信和果敢是十分重要的.让自已的外表和言语充满自信,让人一看,就感觉到你是一个非常成功的销售员.客户受到你的感染,也会跟着自售起来.五:转变心态,激活自我.销售业绩的转变来源于心态的转变,只有改变旧的思考模式,转变阻碍业绩提升的心态,才能激活自我,才能成就卓越.1.把客户当作朋友而是不是对手,当你把客户当成对手时,自然无法提供细致入微的服务,自然不会有好的结果.你是在做生意,而不是在打仗。

2.让顾客有利益你才有利益.销售是向客户提供利益的工作,是以双赢为目的的,只有让顾客有利益,你才会有利益.销售员在销售产品和处理与客户之间的问题时,一定要抱着双赢的心态,本着互惠互利的在原则行事,无形中你的销售业绩就突飞猛进了.3.最完善的服务,才有最完美的结果.松下说:售前的恭维不如售后的服务,这是创造永久顾客的不二法门.服务的好坏直接影响销售员的销售业绩.顾客以商品或服务如不满意,96%都不会直接向卖方抱怨,但他们会告诉10个以上亲友这家公司或销售员有多么的差劲.4.不要过分夸张,让客户有真实感.销售重在诚实,尤其在如今服务业盛行的年代,销售员的良莠,与产品的生命力息息相关.只有诚实才能取信与人,这是颠扑不破的真理.5.不要把别人对你的帮助视为理所当然,要知道感恩.感恩能帮助你建立良好的人际关系,加强沟通,增进感情有,不知道感恩的人往往难以嬴得别人的尊重、好感和支持.一句谢谢看似微不足道,实际上在很大程度上决定着销售员的销售业绩.你的感恩是表示对客户（同事）的尊重,肯定和认可,是体现客户人生价值的一种方式.一个成功的人,必定是一个会大感恩的人,一个感恩的人,必定是一个成功的人.六:培养属于自已的信念:如果我们不是仅仅把销售工作当成一份养家糊口听职业,而是把它做为一项事业,当成展示自我价值的的舞台,自动自发,全力以赴,你一定可以获得自己所期望的成功.1.只把自已作打工者,就永远不会全力以赴.只有把自已当成老板,而不是打工者,你才不会产生偷赖的想法和懈怠的心理,工作起来才会热情高涨,才会不满足已取得的成绩,永远全力以赴.培养自已对工作的热爱之情,首先就要把自已当成老板,而不是打工者.2.具有老板的心态.只有知道什么是自已应该去做的,什么是自已不该做的,站在老板的立场去思考,去行动,才有可能走上成功之路.心态决定销售业绩,惟有心态解决了,你才会感觉到生活和工作快乐,才能激励自已追求更大的成功.3.乐于接受挑战.只有不断地挑战自己,才能取得可观的业绩.拿破伦说:向自已挑战,每一次你做一件事,尽你所能做得比自已上一次的表现更好,更快,你就会傲视同侪,取得成功.要学会以积极的心态去面对,不断向不可能的工作挑战,向自我挑战,在别人失败的地方做出成绩来

4.重要的只有结果.评价一个推销员的业绩的时侯,不是通过过程来评价的,而是把结果作为评价的依据.成功率并非指在与多少人面谈后获得一个客户,而是在遭到几次拒绝后,顾客终于同意和你签单.结果是重要的,但并不表明过程就可忽视.对于一个推销员来说,追求结果只是一种心态,一个行动指南,它并不能代替过程.5.拥有梦想.要想成功,就必须设立自已的目标,用梦想去激励自已.成功永远是属于那些拥有梦想并敢于梦想的人.6.学会赞美自已.推销员就要学会自我激励,自已给自己鼓掌,自已赞美自己,这样才能保持良好的心态,自信,坚强地面对一切挑战.自我赞美往往能给你带来欢乐和信心,信心增强了,又会激励你获得更大的成功.能赞美自已,能为自已喝彩的人一定是强者,因为他敢于接受任何挑战,自强不息.七:勇于行动,销售业绩倍增的技巧.勇于行动的积极心态,会比你无休无止做准备的效率高得多,它容易使你的销售业绩提升,当你下定决心,不再把时间浪费在估准备工作之上时,你就已经朝着自已的成功目标迈出了重要的一步.1.停止无限期的准备工作.做销售工作,最忌讳的就是无休无止的做准备工作,而不去采取实际行动.没有一件事是绝对完美或接近完美的,等到所有的条件都完美才去做,只能永远等下去,永远不可能有开始.2.设立明确的业绩完成期限.作为一名销售员,要想提高自已的销售业绩,完成预定目标,就要订立完成目标的计划,设立明确的完成期限.要在规定的期限内完成目标,就要事先做好计划,并按计划督促自已的行动.别以为那些令人瞠目结舌的业绩与你无缘,只要你敢于说出自已的目标,敢于给自己设定一个期限,敢于立即行动去执行计划.你就会做到

3.国内顶级销售技巧培训资料篇三

第一节、在竞争中脱颖而

出

如何在如此竞争激烈的环境中取得销售成功? 了解你的顾客精通销售方法调整你的心态创造优质服务

了解你的顾客

人们为什么会购买？

如果我们明白人们为什么购买，就更能满足他们的期望，并为他们创造愉快和值得欣赏的人生体验。如果我们不明白人们购物的理由，则我们有可能给他们带来一系列的麻烦。

我们销售人员的责任是激发别人购买的欲望，为此，我们需要了解购买者的动机，并在我们理解的基础上有所行动。

每个人都想成为购买者，但却不希望别人向自己推销。人们会因为两个原因而购物:

1.让自己感觉更好些-感性方面 2.解决一个问题 – 理性方面

顾客的选择取决于理性的分析及感性方面被你及你的产品所影响的程度

成功的销售模式

相信自己

相信公司的产品

找到你的客户

站在客户的立场上用你的专业能力提供解决方案

还取决于你能吸引多少这样的客户

什么是积极的态度 ?

表面看来,态度就是你把自己的情绪或意向传递给你的顾客或合作者的方式。当你乐观并且希望与他人的交流取得成功时，你就传递了一种积极的态度，而对方通常也会作出对你有利的回应。当你很消极，又想着最坏的结局时，你的态度就是消极的，顾客也很可能会躲开你。所有一切都从你的意识中流出，态度就是你意识的一种调整装置。它就是你看待事物的方式。

创造优质服务

顾客是… …

我们业务中最重要的人并不依靠我们，但我们却依靠他

当他找我们时是帮我们的忙，当我们为他服务时却不是在帮他忙并不打扰我们的工作，他正是我们工作的中心我们业务的一部分而非局外人象我们自身一样的人，有感觉和情感不能与之争辩或争出胜负的人需要我们给予最大的礼貌和细心对待的人无论我们从事何种工作，这个人使我们得以获得薪水支持我们的生存及业务发展的人

值得信赖

顾客要求......及时回应

良好沟通

当一名销售方法上的艺术大师

第二节、销售前的准备

销售前的准备工作

-公司的市场定位

-市场趋势

市场情况：准备是否充分

态度怎样

-公司品牌的内含及历史-仪表及相应资料

-服务系统

准备一: 市场情况

正确的做法不正确的做法

个人作业：你是否做到了下述情况? 个人作业：你是否避免了下述情况?

• 对公司产品的市场定位相当清楚

• 不清楚具体状况

• 对市场的涨落了然于胸

• 不了解和分析,按感觉行动

• 竞品的优劣点及销售状况研究清楚

• 不对顾客进行分析,未能了解不断变化的顾客需求• 了解顾客的来源及需求

准备二: 产品与服务情况

正确的做法

不正确的做法

个人作业：你是否做到了下述情况? 个人作业：你是否避免了下述情况?

1.了解MOTO的品牌内含及历史,且能对顾客充分表达

1.对公司及产品的历史文化及品牌的代表意义不清楚，无法增强顾客的信心

2.对MOTO的产品系统及特性有全面的了解

2.不了解公司产品系统的全面特性

3.了解每款产品的特征与利益点

3.对产品特征与利益点一知半解，不能清楚演示出给予顾客的利益

4.对各款产品的价格及配置非常熟悉,若顾客询问有关技术细节,可迅速查找出来

4.对价格与配置不完全熟悉

5.对重点手机的竞品有适度了解

5当顾客问到更深入的细节时，不会解释，且不能很快找到相关资料

6.对售后服务能详尽介绍,增加顾客的购买信心

6.顾客询问有关产品及售后服务时含糊其词

7.对产品的生产过程有基本的了解

准备三: 个人情况

正确的做法

不正确的做法

个人作业：你是否做到了下述情况? 个人作业：你是否避免了下述情况?

• 心情放松、态度热忱、语调亲切

• 仪容不整或忽略细节

• 注意仪容、着装的整洁

• 忽略个人卫生：头发、指甲、胡须等

• 调整心态

• 态度随便或过于严肃

• 准备好相应资料及工具

• 过于受个人情绪起伏的影响 • 未准备好相应备用的资料

第三节、迎接顾客

迎接顾客的要点：

-迎接时的专业精神和服务态度-如何接近顾客，为下一步做准备

迎接顾客时的专业精神和服务态度

为了使顾客从一迈进店里或接近柜台的一瞬间就开始有良好的感受，我们需要从以下方面来展开我们的专业精神和服务态度： ¡ 及时关注

¡ 措辞 ¡ 语气 ¡ 姿势 ¡ 目光接触 ¡ 微笑 ¡ 仪表

你的状态？你的身体语言？你的声音？迎接顾客时的问候

亲切自然的问候会帮助顾客建立良好的第一印象，并营造一个轻松愉快的购物氛围，使顾客愿意停留在柜台前浏览和了解商品。

你的问候语会有哪些：

对损失掉的柜台销售进行的研究表明，75%损失掉的销售都是因为接近方式不对头，而不在是否已经形成了购买决定。

在问候时要避免：

· 冷淡顾客

· 过分热情与造作，给顾客造成压力。

· 问候后立即询问顾客“请问您想买什么？”有些顾客到柜台里带着明确的购买意向来的，有些则是希望自己先看一下，了解更多的信息，为做出购买决定做准备。当他们有需要时，会要求导购人员提供更多的信息。此外还有一些顾客是潜在顾客,他们不确切需要什么，他们希望通过在店内的浏览来找到灵感。

通过观察识别顾客可能的需求，把握接近顾客询问其需求的最佳时机

无论顾客来到店里是否带着明确的需求来寻找特定的手机款式，大多数顾客都是要先浏览一番。你要把握询问顾客需求的时机，以建立起与顾客的沟通关系，对顾客的需求进行全面的了解。通过观察识别顾客可能的需求认识顾客，从最初相见的一刻开始。

顾客的着装、表情、携带的物品等可以帮助判断其身份、职业等。

顾客对你的招呼作出什么样的反应，或是否看出他是在赶时间，是否有特别需要等。

你只要观察一会儿，就可以知道顾客很多情况了：如果他马上找到一款特定的手机，则他大概已清楚他想要什么，他需要是快速、有效率的服务。但如果顾客看来在很愉快地浏览，你的最佳做法是向他打招呼，表示当他需要时你会马上帮忙，然后给他自由浏览的空间。

观察顾客要求你的感情投入，感情投入就能理解一切。这就是说，你要设身处地为顾客着想。你必须通过顾客的“眼晴”去观察和体会。你必须问：“如果我是这个顾客，我会需要什么？” 把握接近顾客询问其需求的最佳时机以下为一些明显或隐形的接近顾客的时机：

明显的迹象：隐性的迹象：

顾客先前曾来过你的柜台

顾客在某个手机前停留

顾客主动找促销员帮忙

一直注视某款手机时顾客好像在找某种商品时

顾客抬头寻找促销员时

迎

接

顾

客

正确的做法不正确的做法

个人作业: 你是否做到了下述情况? 个人作业：你是否避免了下述情况?

• 表现专业精神和服务态度 • 过分热情与造作，给顾客造成压力

• 亲切自然的问候 • 忽视顾客的存在

• 观察顾客以作出合适的对应 • 在忙着接待其他顾客时顾不及与新来的顾客打招呼

• 观察识别顾客可能的需求 • 未表现出关注与热情

• 把握接近顾客询问其需求的最佳时机 • 顾客招呼才过去

• 见到顾客时未观察和识别就直接进入购机主题

第四节、探索顾客的需求及推荐商品

探索顾客的需求

1.对于一些对手机了解非常透彻、并清楚知道自己所需、并不需要你的介绍的那些顾客来说，我们只需了解他们的明确需求，并为他们提供服务,以使其迅速愉快地完成购买过程即可。

2.对于多数并非完全“内行”的客户，需要我们实现真正的顾问式销售，了解他们所想要的，帮助他们识别问题、确定需要、解除顾虑，并帮助他们作出更好的选择。

我们将探索哪些方面的需求？

探

索

需

求的方法

询问

聆听

观察

通过在沟通中的询问、聆听和观察，使我们在头脑中能清晰地划分出顾客的主要需求和次要需求

探

索

顾

客的需

求

正确的做法不正确的做法

个人作业:你是否做到了下述情况? 个人作业:你是否避免了下述情况? • 以开放型的问题了解顾客的需求 • 未能依照不同类型的顾客进行适当的对应行为，以致失去顾客的信任

• 以关闭型问题确认顾客的需求 • 未做了解，凭自己主观判断顾客的需要

• 发掘顾客潜在的感性购买动机 • 在获取信息时，过多用关闭式的问题，给顾客造成压力

• 了解顾客购买和更换手机的原因和看法 • 打断顾客的谈话

• 认真聆听顾客的回答，不要打断 • 只顾提问，未回应顾客的回答

• 在沟通中注意观察以做正确的判断

推

荐

商

品

及

说

服

如果你的推荐使顾客对产品、服务和公司有充分的了解，而且你们之间也建立了互相信任的关系，这种互利互惠的销售成功率是很大的。

有效的推荐及说服包括：  认可需求  运用特征与利益  演示产品及功能  提供适当的证明  帮助顾客消除顾虑

特

征

与

利

益

• 特征(Features)是指产品所包含的任何事实。• 利益(Benefits)是指当顾客使用产品时所得到的好处，这些好处是源自产品的特征，引发到所带来的优点，从而使顾客感受使用时的好处。

推

荐

时的要

点

• 先针对及客户的主要需求进行介绍 • 介绍时要抓住卖点

--卖点是能最大限度满足客户需求的特点• 介绍时遵循：

--正确、完整、及时、简要

推

荐

产

品

及

说

服正确的做法确的做法

个人作业:你是否做到了下述情况? 作业:你是否避免了下述情况?

• 针对顾客的需求进行针对性介绍据顾客的需求，凭主观意识给顾客堆砌卖点 • 介绍时运用特征与利益悉产品的特征与利益

• 主动引导顾客接近样机，加以示范客是否感兴趣，一直强硬介绍

• 介绍时注意观察顾客是否感兴趣而进行调整无逻辑性，未能突出产品的卖点

• 让顾客参与到过程中来编造信息

不正个人• 未根 • 不熟• 不顾顾• 介绍• 随意 • 强调摩托罗拉手机给顾客带来的利益 • 向顾客传达未经证实的信息

• 强调物有所值 • 对非专业的顾客使用过多的专业术语

• 贬低另一型号的产品

帮

助

顾

客

消

除

顾

虑

顾客在听到销售人员介绍后，往往会提出一些疑问、质询或异议。你不必为顾客提出顾虑而感到不安，顾客表达顾虑，往往是有购买倾向的，鼓励顾客自由地表达顾虑，营造开放交流的气氛，可显示你的诚意和信心，愿意帮助顾客建立明智而互利的决定。

处理异议的方法 1.回应式聆听提问一些开放型的问题：“发生了什么事？”，“能告诉我多一些…

” 倒清对方的问题/需求 4 锁住对方根据不同情况克服异议

帮助顾客消除顾虑（续）

怀疑

* 表示了解该异议 * 给予相关的证据 * 询问是否接受缺点

* 表示了解该异议 * 用利益淡化缺点

-总体利益

-顾客已接受的利益-竞品不能提供的利益 * 询问是否接受

误解

* 表示了解该需要 * 介绍相关的特征

和利益

* 询问是否接受

帮

助

顾

客

消

除

顾

虑

正确的做法不正确的做法

个人作业:你是否做到了下述情况? 个人作业:你是否避免了下述情况?

• 认真聆听顾客的顾虑，并表示理解 • 与顾客争辩，急于反驳顾客，不够冷静

• 持有积极的态度 • 表示不屑

• 热情自信，态度认真而关注 • 不置可否，避而不答

• 保持礼貌，面带微笑 • 显示悲观或哀求顾客

• 表情平静，有技巧性地应对 • 贬低竞争品牌

• 若顾客有情绪问题，则应先处理情感问题 • 缺乏应对技巧，过于直截了当

第五节、缔结销售

我们为什么不能缔结更多的销售？ 1.太早尝试

2.太迟尝试

3.未曾尝试

„ 怕拒绝 „ 不肯定 „ 怀疑

何时建议购买? 顾客给予讯号可以进行下一步时(购买讯号)或顾客已接受你所介绍的几项利益时

口头购买信号:

•询问是否有促销赠品 •询问售后服务的详情 •„„ 行为购买信号：

•对产品仔细研究

•不停地摆弄手机，一副爱不释手的样子 •„„

如何建议购买 ?

• 先核查顾客还有无其他要求 • 主动介绍有关的优惠或促销政策

• 当感到顾客基本满意时，应积极主动地建议购买 • 要主动，但不要催促，若顾客无反应，了解原因 • 若确认顾客无意购买，应感谢其光临 • 若顾客决定购买则要积极协助办理相关手续

办完相关手续后… …

 真诚感谢顾客

(若有机会，并建议向他人推荐) 亲自或目送顾客离店

正确的做法不正确的做法

个人作业:你是否做到了下述情况? 个人作业:你是否避免了下述情况? • 识别成交的时机

• 没有信心，不敢建议顾客购买

• 时机成熟时，以肯定的态度显示信心，积极主动建议购买

•凭自己的主观臆断催促顾客成交

• 无论顾客是否决定购买，保持平和的心态，不

• 给顾客造成压力

给顾客造成过大压力，留下良好的最后印象

• 在顾客犹豫的过程中表示出不耐烦

• 当顾客决定延迟或不买时，始终表示理解和热

• 当顾客决定“再转一转”或不买时，情，表示出欢迎和期待他再次光临

笑容消失，不再保持服务热情或埋怨顾客

• 耐心仔细帮助顾客办理手续

• 顾客已决定购买后不再维持高度热情

• 将优质的服务一直持续至顾客离开

4.内衣销售营业员培训资料篇四

营业员基本要素

一、销售前准备阶段

对于一个优秀的营业员而言，在产品销售前，需要认真准备的事很多，如心理准备、牢记产品知识、认真整理清洁终端柜台、摆放产品、张贴悬挂摆放POP等宣传品、整理摆放促销品等。

心理准备

1、作为****服饰有限公司在终端的销售人员首先要记住的是：“我在销售全中国最好的保暖内衣，我是最好的营业员，我会成为全商场的销售冠军！”

2、作为****服饰有限公司在终端的销售人员要记住的第二点是：“我是****服饰有限公司在商场的代表，公司需要我来向消费者介绍产品、宣传产品、销售产品，传达讯息；我是‘帕伦尼’品牌的形象代表，‘帕伦尼’需要我来提高品牌声誉。”

3、作为帕伦尼在终端的销售人员要记住的第三点是：“我是保暖内衣方面的专家，我有责任向顾客推荐最好的产品，我能帮助顾客选择最好的产品。” 仪容仪表准备

作为一个优秀的营业员，需要始终保持仪容整洁、行为端正、个人形象美观大方，并保持良好的心态和高昂的斗志。一项研究表明，客户更青昧那些穿着得体的营业员，身着商务制服和系领带的营业员所创造的业绩要比身着便装、不拘小节的营业员高60%。

仪容整洁，仪态大方，将为你带来丰厚的利润回报。

产品陈列

醒目明亮的产品陈列、宣传品张贴能让顾客眼睛为之一亮，简洁清爽、合理有序的销售区域的布置能让顾客感到心舒意扬。一句话，良好的购物环境是吸引顾客的基本要求。****服饰有限公司的商场工作人员应从以下6个方面来布置柜台，吸引顾客的主意。

1、注意顾客流动的区域

每一位商店营业员都应该研究顾客进入销售区域以后的活动情形。根据调查，一１

般情况下，顾客进入销售区域后通常先从柜台看起，然后前往柜位看商品陈列，最后再仔细挑选商品。因此营业员对于商品的陈列位置，应首先重视顾客流量最多的区域，以及尽量排好完整的陈列商品，使顾客从头到尾都看到，才不会造成死角，失去售货机会。

2、进行最有利的分配

营业员在设计货架时要将通常最畅销品排在最前面，次畅销者次之，依次列推，到后面必须摆设较有吸引力的商品，使顾客能继续走到最后。此外，营业员还需要注意凡属于顾客会冲动性购买的商品一定要陈列在其他必需品附近，以形成乘数作用。

3、采用前进立体式垂直陈列

市面上很多商品都采用后退平面式的陈列，由于这种陈列方式的错误，使商品的陈列失去了多量感魅力，更易使顾客对货架上商品产生陈列不足或缺货的感觉。

垂直陈列法：将产品沿货架由上向下垂直陈列；可以将同一系列或同一规格产品摆放一层；主推产品放在客流量大的地方，摆放在顾客视线水平15度角的范围内；必须将产品正面面对顾客。

4、适当添加提示标语、张贴画，使终端形象醒目丰满

在众多商品的陈列当中，如果某些商品的旁边适当位置陈列各种标语如：新产品、新项目、特惠价、新包装、新上市、特别物品等，或注明品质、特色等，能吸引消费者的注意，增加销量，营业员应多加利用。

5、保持清新整洁

商品陈列于货架上以后，营业员应定期检查货品标签有无脱落、有无灰尘、有无污染等等。要常清理、常打扫、常检查，力求货架上商品的清新整洁。

6、配合现场环境、产品包装的照明灯光

必须注意销售终端的灯光，灯光太耀眼会让人感觉不舒服、太暗也会影响顾客的消费兴趣，如果条件许可要尽量配合现场环境、产品包装选择效果最佳的照明的灯光。公关准备

经常与商场的管理人员沟通，取得他们的支持和信任；遵守所在商场有关规定；与卖场周围的其他品牌导购员保持良好的关系。

二、销售技巧

有关5W1H的原则相信是大家所熟知的，既了解消费者购物是：谁在使用（Who）、在何处使用(Where)、在何时使用(When)、为何要使用(Why)、要使用什么(What)、如何使用(How)，以便对顾客推销其所需的商品。

终端是商品销售工作中最重要的核心，而营业员又是终端的重中之重，越来越多的企业、品牌开始强调终端拦截，一个优秀的营业员对于销售产品的作用甚至要超过中央电视台黄金时段的广告，可以建起终端截流的牢固大坝。

保暖内衣的营业员要掌握以下技巧：

1、要请顾客参观专柜，引起顾客的购买兴趣

遇到路过专柜的顾客，请留意对方的眼神，如果发现对方对销售的商品感兴趣，应立即有礼貌的说：“您好，这里是帕伦尼保暖内衣柜台，请进来看一看。” 切忌：顾客在店内浏览是要给顾客让路，站立位置不得妨碍顾客选择商品；不得尾随顾客。

2、暗示购买，引导消费者，了解顾客购买目的和为谁购买，观察到顾客有购买兴趣之后，在向顾客推销产品首先应该说什么？应该说：“您好！欢迎光临‘帕伦尼’专柜，请问您打算给谁买一套保暖内衣？您自己还是您的家人？”

待顾客说出购买目的和未来穿着者的时候，应立即清楚穿着者的性别、年龄、尺码等问题。

3、简单介绍产品的卖点和优点

在看到顾客有购买兴趣的时候，要对顾客简明扼要的介绍商品的卖点和优势，要简短易懂，讲解一定要具体，避免空洞抽象，最好能以事实说明，以加强促销的效果。

4、根据顾客的需要向顾客推荐不同款式和颜色的保暖内衣

了解清楚顾客是为谁购买保暖内衣之后，要根据消费者的性别、大概的年龄来推荐保暖内衣的颜色和款式。

5、赞美顾客的穿着效果，暗示成交

作为一个营业员一定要善于赞美产品、赞美顾客，在顾客是否决定购买产品时，一定要赞美顾客或者帮助顾客想象实际穿着后的穿着效果，告诉顾客帕伦尼保暖内衣正是他需要的东西，暗示顾客已经拥有了帕伦尼保暖内衣，而且穿着之后会非常保暖、非常好看。

注意：在接待顾客的过程中对顾客适当的赞美是有必要的，无论谁听到赞美的语言都会感到愉快，但过分的奉承反而会令人不快，因此赞美也要掌握分寸和技巧。

6、将产品交到顾客手上之后应该做些什么？

在顾客购买帕伦尼保暖内衣并付款之后，将产品递交到顾客手中时，应当微笑和温柔的说声“谢谢”（需要记住的一条是，每一个消费者在购买产品之后都希望得到赠品，即使赠品只是一张纸，顾客也会高兴的。无论出现什么情况，都要送顾客“微笑”和“谢谢”）。

7、要及时整理相关销售资料

作为一个优秀的销售人员，每天下班之前要整理柜台，清洁店内卫生，补充以销售商品；

确认当天的销售业绩，确认那些款式、颜色的保暖内衣是畅销品，并及时汇报，预定明天的进货；同时和同事总结交流一天的销售经验，成功的销售案例要及时推广，失败的案例要吸取教训，这也是成功销售的重要技巧之一。

三、营业员服务准则

1、为消费者服务，对消费者负责。要文明经商、礼貌待客。接待顾客要主动热情，耐心周到，又问必答。不冷落、顶撞顾客。

2、严格执行商品供应政策、价格政策。不搭配商品，不随意涨价和变相提价。

3、维护商业信誉。要买卖公平，明确标价，保质保量。

4、坚守岗位，遵守纪律。不旷工，不迟到，不早退，不擅离职守。在营业岗位上不聊天，不做私活。

5、保持良好店容店貌。店堂要整洁，商品陈列要充盈，营业员衣着要干净大方。

6、要爱护公共财产，遵守财经纪律。

7、接受消费者监督，虚心接受消费者的批评。

四、文明售货的十条要求

1、顾客进店，主动招呼，不冷落人；

2、顾客询问，详细答复，不讨厌人；

3、顾客挑选，诚实介绍，不欺骗人；

4、顾客少买，同样热情，不讽刺人；

5、顾客退货，实事求是，不埋怨人；

6、顾客不买，自找原因，不挖苦人；

7、顾客意见，虚心接受，不报复人；

8、顾客有错，说理解释，不指责人；

9、顾客伤残，关心帮助，不取笑人；

10、顾客离店，热情道别，不催促人。

五、注意事项

1、如果顾客只说“随便看看”，应怎样处理？

如果顾客说“顺便看看”时应与顾客保持一段距离，给顾客一个宽松环境，同时要有礼貌的面带微笑的说：“请！”

此时不得在后面滔滔不绝，但随时注意顾客的行为，当顾客表现出购买兴趣的时候，要不失时机地为顾客介绍产品，以便随时快速的满足顾客的需要，顾客没有购物走出卖场是要说：“欢迎下次光临”或“您慢走”并同时赠送宣传册。

2、推销了半天顾客仍没有产生购买的欲望，应该尊重顾客的选择，不要继续“穷追不舍”。

3、当顾客问及“你的产品和某某产品相比，好在哪里？”时，应当怎样回答？

不要说：“某某产品如何不好我家的好”、“某某产品这个不好，我的这样的好”等降低别人而抬高自己，否则会反而使顾客越来越觉得你的话不可信，同时使我公司的形象大打折扣。效果适得其反。只要说“各有优势”，同时趁热打铁再详细介绍产品。

4、如果没有顾客希望购买的保暖内衣颜色和款式该如何处理？

应当立即说“真对不起！我们暂时没有您要的颜色（或款式），根据您皮肤的颜色，这一款颜色（酒红、玫红„„）挺适合您的，您不妨试一试，您穿上一定会非常好看、非常舒服。”并迅速的取出相关的保暖内衣来展示，向顾客介绍其优势，引导消费者，并最终完成销售。

5、当顾客问及一些问题，作为一个营业员答不上来时应该怎么说？

你应当说：“真对不起！先生/小姐，您的问题太专业了！（此时会无形抬高顾客的身价）我的水平有限，暂时答不上来，不过，您如果现在很想知道的话，请您稍等片刻，我马上打电话到公司帮您问问，再给您一个满意的答复。”

此时顾客不会让你真的离岗，让你去打电话，相反会被你诚实、谦虚、热情、细致的服务所感动！兴许这就是购买的先兆。

切忌：不要乱说，不要不懂装懂，遇到问题以后要及时请教公司，以作为商业知识不断丰富自己，要记住：80%的商业经验和知识都是从顾客身上学到的；不要说“不知道”，一问三不知，使人觉得你们公司的人员没有经过培训，要学习一切和产品销售有关的知识和技巧；不要对产品夸大其词，甚至许愿无谓的承诺，有时一句“各有各的优势。”反而会让顾客对你产生极大的信任，从而放心的购买你的产品。

6、遇到挑剔、神经质的顾客怎么办？

设法使对方声音降下来（虽然此时不是你的过错，但是很易让卖场外的顾客产生误解），息事宁人，耐心感化对方。

7、遇到投诉应该怎样办？

5.企业内部培训资料篇五

一、管理的概述

1、什么叫管理

管理就是协调我们团队工作高效率的达到我们预定目标

2、为什么要管理

从广义上来说：因为资源有限、需求无限，我们需要将有限的资源发挥最大的效用从狭义上来说：提高效率、降低成本、提升品质所以管理的概念包括这几个方面：

1）前提是因为我们是团队，所以我们就是有组织、有集体活动的的工作，只有有集体活动了，我们才可以进行管理。

2）管理的目的就是为了实现我们的预期目标我们的预期目标是什么？

例如：我们需要按时、保质、保量的按照订单的要求交付产品。这也算我们的预期目标之一；再如：提升效率、降低成本、减少损耗等等，这也都是我们的预期目标的一部分。所以管理一方面要引导我们的工作朝我们的目标进行，让整个管理系统从无序管理朝有序管理转变，另一方面我们有序的管理又促进我们系统内各个组织出现协调配合，相互促进，促进预期目标的实现。

这就和“管理”两个字的含义相吻合：一个“管”、一个“理”，管什么？理什么？管的就是管5个要素：“人”“机”“料”“法”“环”（5要素的内容再以后具体的细化内容）等各种资源，但最基本的管理对象是“人”。

理就是要理数据、理流程、理制度等等，这些都是不断完善的过程。所以“理”是管的基础，“管”是“理”的提升。从这个方向说，我的管理思想很简单：

数据支撑管理流程规范管理制度约束管理绩效提升管理

3）管理的本质：效率。任何预期目标的实现，都可以有很多方法和途径，有这么一句话：“条条道路通罗马”我想从这句话里分析一下管理的效率问题。我们需要寻找到效率最好的一条路，有的路直，但是路不好走，可能时间短，但是相应的成本会高，有的路好走，但是不直，很浪费时间。我们需要找一条在时间效率和成本上都合算的路去走。这个道理放在我们生产管理中大家都能看的到，举个例说：在我们的排产安排中就有常规计划交货的订单、也有紧急订单需要插单安排，常规订单相对急单来说的周期就比较长，急单周期短一点，但涉及到插单、从我们的材料采购、模具开发、人员加工安排等属于非常态的工作，成本相对常规订单就的高一点。这就说我们实现我们的订单目标时，都有好几种不同的工作安排的方案，但每个方案都会有不同的投入与产出，管理的本质就是要用最少的投入获得最大的产出，这就是效率。

4）管理的任务是：协调。协调就是让我们每名管理人员和每个员工都能与我们的团队的预期目标一致，每一项管理职能都要进行协调。我们管理人员最主要的是做什么工作呢？说的最简单点就是为员工服务的，在整个过程中进行服务，为他们制订工作计划、协调相应的各方面的资源。服务意识一定要到位。

那什么又叫管理职能呢？管理职能有哪些？

管理是我们进行的一项实践活动，是我们的一项实际工作，一种行动。我们发现在不同的管理者的管理工作中，管理者往往采用程序具有某些类似、内容具有某些共性的管理行为，比如计划、组织、控制等，人们对这些管理行为加以系统性归纳，逐渐形成了“管理职能”这一被普遍认同的概念。

管理的基本职能有很多种：很多管理学家提出过很多不同的管理职能，最后总结出来的管理职能体系中5大最基本的管理职能是：计划、组织、控制、决策、领导 A、计划职能为什么要计划？

就是因为我们现在的管理过于盲目，从我们公司的具体情况来看，就是在无序生产，工作没有计划性、全靠口头说，我们目前接到订单不是在按照订单时间进行安排生产，而是根据生产状况去追订单，往往不能准时发货，要么这里出问题要么那里出问题，管理人员不是在管理，而是救火队员。总是在进行救火、补漏，很盲目的进行工作，甚至可以说是在碰运气。为什么会这样，就源于我们没有进行计划安排。为了完成我们的目标，例

如按时、保质、保量的交付订单，这就要我们给员工传达一个信息，让他们知道他们所面临的工作任务和应该完成的工作任务。

计划包括哪些：生产计划、材料计划、质量控制计划、公司整体发展计划等等，都属于我们的计划范畴。单从生产作业计划来说，按照我们的生产方式可分为计划生产模式的计划安排和订单式生产模式的计划。我们公司的计划编制适用于订单式的计划安排。

这两种模式有个很明显的区别就是一个是预测性的、另一个是按实际订单的进行组织生产的。从我们基本的管理上来说，计划生产模式的我们往往强调的是合理的库存，因为这是一种可以有库存的生产模式，生产周期比较短、产品比较单

一、固定。订单式的生产模式就是我们公司这种，生产周期比较长，比如我们公司给客户是定在45天交货，追求的是零库存、精益生产（JIT）。简单的解释一下什么叫JIT，Just in time。准时生产，是通过系统结构、人员组织、运行方式和市场供求等方面的变革，使生产系统能很快适应用户需求不断变化，并能使生产过程中一切无用、多余的东西被精简，最终达到包括市场供销在内的生产的各方面最好的结果。简单的说准时生产就是：按需要的时间、需要的数量，去生产需要的品种。核心在于消除一切无效的劳动和浪费，追求的是零库存、零距离、零等待。无效的劳动和浪费包括以下几种，我们可以针对我们自己的岗位去进行检查，看看是否存在这样的问题：生产过剩的产品或零件，也就是生产余量问题、空闲待工的浪费，例如材料不到位、工作安排或组织不到位、无效的搬运劳动、加工过程本身无效的劳动、不合理操作方面的无效劳动，生产不合格品的无效劳动等等。当然我并不是说我们公司现在就能搞JIT，这是我们管理的一个方向。

计划的目的：a、使管理的目标更为具体和明确。否则我们就像无头的苍蝇到处乱撞，想起什么做什么，浪费了资源，却得不到应该有的效果，甚至于造成严重的损失。举个假设性的例子，我们公司确定了目标，比如今年产值2000万，利润200万，明年产值达到3000万，利润350万，但是有了这个目标，我们还必须要有实现这个目标的方法。销售、生产等等，这个就需要有计划的去安排。还例如，今年2000万的产值，实现200万的利润，明年3000万的产值，为什么就要实现350万的利润呢？这就是需要我们在整个过程中去降低我们的成本、减少损耗、提高效率，多节约或者说挖掘出50万的利润来。这也就需要我们制定计划，例如我们材料采购计划、质量计划等等、工艺改善计划等等内容，我们需要有计划的改善来达成我们的目标。b、计划使我们的团队行为更为统一协调。大家都知道我们整个公司是一个管理系统，最上面是老板、下面是我们两个厂长、再下面是我们各个部门的主管，我们各个主管下面又有师傅、员工、辅助人员等等，我们各个部门又是一个小的管理系统。我们工作的中心就是围绕我们的计划展开的，所以说，生产围绕销售转、全厂围绕生产转，我们整个生产系统就是为销售服务的，采购、质量、技术等等都是为我们生产系统提供服务。但我们生产系统的工作目标就是实现我们的生产计划。所以各相关部门的工作重点主要就是围绕生产计划组织展开工作。如果没有计划，各自为政，就必然的有冲突和矛盾，反而使整个系统的效率降低了，这一点在我们公司表现的就最为明显。大家知道我们老板让我来上班说的重点是什么？就是说我们现在各个部门都齐备的，但就是缺一根线把这个系统串联起来，就要我做这根线，那么我怎么做这根线呢？那就是要先从生产计划着手。C、有了计划我们就有了具体目标，在达到了这个具体目标后，我就能通过你们对各项计划的达成率进行一个考核，大家这个主管做的怎么样，主体就是你的工作完成的怎么样，达成计划就是考核的重点了。

所以很多公司有这样的职位：生产调度、生产计划、物控、PMC等等，名称不一样，但是工作内容大致是差不多的，大多的表达的是生产计划、物料计划的编制、进度控制等。专业语言PMC，意思就是生产与物料控制。PC员就是生产计划制定与进度控制，MC就是物料计划与进度控制，合起来就是PMC，他的意思就是生产计划与物料计划的编制及进度控制。我们的生产主计划至少应该包括这几个内容：产品或零件的名称、生产的数量、我们的材料到位时间要求、工艺准备时间要求、车间完工转序时间要求、外加工时间要求以及装配、包装及发货的时间要求。这个计划应该由厂部来做，下到车间执行，但并不是说车间就不需要编制自己的作业计划，主计划下发到各个车间，车间应该根据车间的实际情况调整设备、工装、人员，按照产能编制工序计划。厂部接到生产订单后应及时转化为生产主计划，制作生产计划的时候首先要调查该订单上产品的成品、半成品、在制品及原材料的库存状态，看看是否有已经存在的订单正在生产，在生产的产品余量情况，还有各类物料的采购周期，来编制出物料需求计划。鉴于本工厂目前各类物资库存较多，应适当的咨询相关人员，有些库存老产品是否可以进行二次加工，以达到消耗库存的目的。编制好物料需求计划后要相应的编制出我们的生产计划安排。生产计划安排要考虑到我们的产能均衡、我们设备、人员的工作负荷、新产品工艺的验证、模具开发时间等很多不确定的因素。B、组织职能

我们各类计划的实施需要靠我们团队的合作，因为我们的合作会产生比我们单个个体产生的力量更大、效率更高。所以这就需要我们进行组织，例如：流水生产、集体计件等等方式，这就需要我们将合适的人放在合适的岗位上去。并用制度、流程规定各个成员或岗位的职责及协作关系，从而形成一个组织结构。

我们在实施我们的计划过程中，需要进行大量的组织工作，例如我们包装车间，在给员工的工作安排前就需要检查我们的准备工作是否到位，例如：需要包装的产品是否完备、各类包装资料是否到位、需要实施该产品装配或包装的设备状态是否良好等等。所以说组织工作的优劣就决定了我们的计划的实施是否会成功或失败的关键。

什么叫组织呢？我在计划职能中就提到了，我们整个工厂就是一个系统，各个部门又是一个小系统，我们这都算是组织。所以给组织有个定义：我们按一定的原则和程序进行分工协作活动和形成的分工协作群体及相应的机构，这就叫组织。a、组织职能有什么用？

1、进行有效的资源配置。

怎么有效的去配置资源呢？我在一开始就讲了，就是因为资源有限，需求无限，这才产生管理。我们为了达成我们的目标，不同的目标所消耗的资源是不一样的，例如我们的材料、我们的人力、甚至于工作安排的不合理而造成的资源浪费，所表现的就是没有组织好。我们的组织目标就是让我们用最少的资源来实现我们的生产计划。在实现过程中例如：质量水平的提高，达到减少次品和报废，这样我们投产与产出的比例越接近，我们的损耗就越少，这就算有效的进行了资源的配置，再例如我们装灯，从7月1日就在开始准备装我们的504套磁性灯，但是我们装到了7月14号才完成，究竟是我们的工人效率不高呢？还是我们没有把资源合理的配置好？我想这应该属于我们没有把资源组织好，导致生产周期的延长、工人无谓的等待，我们领导都无所谓了，那么工人也在想你们都无所谓耗下去，我做这么快也没什么意思，最后就导致矛盾的出现了。

2、相互协作发挥整体功能。现在我们工厂管理分工都还是比较专业的，管理人员各管各的，工人是哪个岗位基本上就在那个岗位工作，但是分工并不是不协作，应该将我们的跟工与协作结合起来从而才能使我们的整体功能发挥出来，产生更大的效率。

3、合理使用各类人员。我们现代的管理方法是要促进人的积极性、主动

性和创造性得到发挥，从组织职能上来看就是要把合适的人放在合适的位置上去，合理的分派任务，合理的分配权力，权责一致和合理的给予报酬，只有这样，我们的积极性、主动性、创造性才得以充分的发挥。b、组织结构的设计

组织结构设计的原则：工作划分、工作归类、管理跨度、职责关系、人员配备工作划分的原则：

1、目标一致，也就是我们要因事设人，避免有事无人干，有人无事干。

2、分工协作，一般的大企业分工都比较细、专业化水平比较高，这样工作效率就比较高，但是这样的划分方式不一定就适合我们小企业，因为这样划分，组织机构就比较大，协调起来比较困难，所以分工与协作要配合好，分工要合理、协调要明确，只有这样效率才会更高。还有我们的规模根本暂时就达不到一个萝卜一个坑的水平，一方面要防止踢皮球，另一方面又要防止扯皮。这就是第3点，效率原则。

3、效率原则。效率是我们管理的核心，俗话说“人多好办事”，但是在我们的管理中不一定就是人多好办事，人多只有拖后腿，能两天做完的工作非要4天，能80个人做完的工作能达到160个人，庙小菩萨多，反而降低了我们的工作效率，但真正做出的事情有多少呢？从我们企业的产值来说，我们人均产值1万元，这绝对是个不正常的现象，这说明我们的效率不高，人工费用已经将工厂的利润挤占完了。

工作分类：也就是部门化，我们公司的方式是扁平化管理，大家可以从我的组织结构中看的出来，我们是按照职能来组建的部门。

确定管理跨度：管理跨度，也就是我们通常说的管理幅度，就是说管理者的有效管理人数。因为我们每个人的精力、体力、能力和时间都是有限的，当然能直接领导多少下属也就有限制，你看我们工厂原来就三四十个人，老板老板娘加上毛厂长就可以全部管好了，但到了一百三四十人呢？这就是跨度太大了。那我们每个管理者领导的人数应该多少合适呢？一般来说是8-12人。大家看看我们现在的部门，管理跨度怎么样？跨度都还是比较小的。影响管理跨度的因素有哪些呢：管理者的能力、下属的能力、管理者的工作内容（管理性的内容和非管理性的内容）、管理活动的相同性和不同性。地理位置的集中与分散。比如包装车间，一个装配一个包装，就算配了两个管理人员，都还疲于奔命，为什么呢？一会跑这里一会跑那里，效率还怎么提升。

建立职权关系。职权关系的建立分一个纵向的和一个横向的。纵向的就比如上下级关系，横向的比如我们各个部门主管相互之间的关系。

纵向的职权关系的关键就是合理的授权。什么叫授权？授权就是上级管理者为了有效的进行管理控制，将下属完成任务所需要的（注意是所需要的）的权力授予给他们。例如李付春负责质量管理的主管，假设外协产品回来的质量裁决就的他说了算，如果质量不好怎么去处理方式，是不是全部退回供应商、还是让步接收等等，那其他人要有意见那只能是反映问题，而不是指手画脚瞎嚷嚷，越俎代庖，代为决策。所以授权是要授所需要的权力，这有个度的考量。

授权的原则：第一是我们的目标；第二是我们职能界限、分类；第三是管理层次；第四是我们的职责绝对化原则（这一点很重要，职责，管理者的义务责任，你不能授权力来逃脱该承担的责任；第五，职责与职权相称。职责是义务，职权是决定权，两者要相匹配，否则就造成瞎指挥、乱指挥。

横向的职权关系就是要相互协调、相互合作、彼此谅解、相互支持。

人员配备。人员配备的过程包括人员预测、人员考评、人员培训和人员任用四个基本步骤。关于人员配备，大家都知道前段时间本公司人员情况，就是没有进行合理的人员配备，造成人浮于事，工作没有效率，劳动成本增加。

C 控制职能

什么叫控制？简单一点就是将我们一项工作在具体的执行过程中实际的执行情况或者可以预测的将要发生的情况与我们的计划目标或者标准进行比较，在比较的过程中发现两者出现偏差，然后进行纠正、预防的监控活动。

例如：我们的生产计划下达后，在执行过程中因为如材料到位不及时、设备故障等等影响计划或者预测到会发生这些情况而导致不能按计划完成生产任务，这就需要我们一方面从生产计划进行调整、另一方面及时解决生产中出现的各种问题，保证我们能及时按照要求完成生产任务，这个过程就属于控制。

再例如：我们生产的产品，在检验过程中发现加工的尺寸或者外加工未能达到我们公司规定的质量目标，那我们就需要及时调整、修正、采取措施，这个过程也属于控制。

因此，控制职能的目的是为了保证我们的实际生产过程与我们的预定目标保持一致，如果发生问题，能够及时采取必要的措施进行调整和修正。

所以控制职能一方面是检验：检验各项工作是否按计划、按规定进行，同时也就能检验我们的计划或者标准是否合理。另一方面是调整作用：在检验后发现有偏差要立即采取措施，消除各种干扰因素带来的影响，使工作纳入正轨。

前面我讲过PMC，PMC就是生产计划、物料计划的制订与进度控制，这个C进度控制就属于我们的控制职能，PM属于计划职能。控制按组织结构分可分为：

1、集中控制。如我们公司的现状就属于集中控制。造成我们所有的信息都必须要传递到老板、老板娘、两个厂长的位置，再进行决策。在目前我们这个规模的基础上这样做的却是最优的控制方式，但是它只适用于我们这样小规模的工厂或者说叫作坊。

2、分散控制。这在稍大一点的企业里表现特明显，公司里面各个职能部门健全，各个部门各司其职，互不干涉，各自完成自己的目标，但是存在一个往往协调不到位的情况，老板的工厂发展到这个地步就会很郁闷，郁闷什么呢？为啥我的工厂在几十个人的时候我能赚钱，规模大了，反而亏损了，找不到原因。这就是因为太分散了，缺失了控制，整体协调困难，遇到问题相互推诿扯皮，成本急剧增加、质量反而下降，这就需要进行管理的改善，所以往往就会增加设有调度人员或者PMC中心进行一个信息的汇总来解决问题，机构也就慢慢变的庞大臃肿。

3、分级控制，属于等级控制。这在一些大的集团公司表现的最为明显，有相应的事业部或者说分公司、分厂，这样的工厂规模比较大，制度完善，授权到位，集合了集中控制和分散控制的优点，职责分明、分工明确。控制从时间结构上来分：

1、事后控制。事后控制就是我们在完成我们的阶段性工作时候进行检

查、评价，进行总结，为下阶段的工作制订正确的方针政策。但需要注意的是，事后控制并不等同于“事后诸葛亮”老进行亡羊补牢的工作。

2、现时控制。现场控制，在计划实施过程中及时发现存在的偏差或者潜在的偏差，及时提供改进措施以纠正偏差。

3、前馈控制。称为预先控制，在计划作业前就要进行控制，例如我们的生产计划，也属于预先控制的方面，这需要工厂整体具备较高的管理水平，有了作业计划，还配套有相应的应急措施和备用方案。控制的基本程序、1、确定控制的标准（目标）

2、衡量实际的成效

3、查明偏差的原因

4、采取纠正偏差的措施

1、确定控制的标准：标准要简单明了，具备可操作性。例如，我们的

销售计划、我们的生产计划、我们的工艺要求、质量标准、成本标准、都属于控制的标准或者说是目标。

2、衡量实际的成效：衡量实际的成效首先要知道工作的结果，再用结

果与工作的目标或标准去进行比较，才知道偏差有多大。从我个人认为，这实际上就是过程控制。从我们的生产计划举例，我们是否按照计划完成了工作，我们的基层管理人员例如班组长应该首先要知道，进度的控制首先就要由他们最先进行，所以我要求班组长一定得清楚明了我们自己班组各项工作的完成状况，这又首先要从数据管理着手，这也就是我一直强调的数据支撑管理。

3、查明偏差发生的原因：查明偏差的原因首先要从计划执行的环节开

始，1）按照目标要求进行的状况，例如是否认真合理的进行了组织员工去完成、是否合理的组织了资源，如技术准备、设备、模具、材料是否按照计划要求到位等等。2）是否按照计划进行执行，因产生了生产瓶颈是否进行了解决、有没有应急措施等。3）是否合理的使用了资源。如人力、物力、财力、技术资源等。计划执行查后再查查计划的制订是否是产生偏差的原因，例如在计划期是否发生了外部环境的改变，例如材料市场价格变动造成无法接受的成本导致计划完不成；计划的目标是否过于乐观、不切合实际等等。

4、采取纠正偏差的措施。修正计划、改善计划执行的条件等措施。控制的方法：控制的方法很多，例如

1、统计控制，建立台帐，用动态的数据显示工作的结果，进行分析，得到偏差，再进行纠正。例如我们采取的生产日报制度、仓库台帐、生产台帐等等。

2、质量控制，PDCA循环法。

PDCA是英语单词Plan(计划)、Do(执行)、Check(检查)和Action(行动)的第一个字母，PDCA循环就是按照这样的顺序进行质量管理，并且循环不止地进行下去的科学程序。全面质量管理活动的运转，离不开管理循环的转动，这就是说，改进与解决质量问题，赶超先进水平的各项工作，都要运用PDCA循环的科学程序。不论提高产品质量，还是减少不合格品，都要先提出目标，即质量提高到什么程度，不合格品率降低多少?就要有个计划；这个计划不仅包括目标，而且也包括实现这个目标需要采取的措施；计划制定之后，就要按照计划进行检查，看是否达实现了预期效果，有没有达到预期的目标；通过检查找出问题和原因；最后就要进行处理，将经验和教训制订成标准、形成制度。PDCA循环作为全面质量管理体系运转的基本方法，其实施需要搜集大量数据资料，并综合运用各种管理技术和方法。D、决策职能

何谓决策？决策就是为了达到一定的目的，从两个或两个以上的备选方案中选择一个最优方案并付诸实施的过程。

决策在现代管理中的重要职能，有人、有事就得有决策，决策是整个管理工作的核心，而且是计划、组织、控制、领导等各项管理职能的前提。其重要性表现在：第一、现代管理的过程就是“决策—执行—再决策—再执行”的过程，贯穿于管理过程的始终。

第二、决策的正确与否和质量优劣，是决定管理绩效的关键。

第三、我们的公司就是由决策者个人所组织起来的系统，我们作为这个系统的一员，都需要、而且有机会进行决策，所以决策不仅仅是老板的问题，而是我们大家共同参与的。

决策的基本准则是：技术上可行、经济上合理、符合社会需要。

我们举两个决策的例子：老板的决策，例如拉网产品，大家觉得老板的决策正确与否？恐怕很多都会附和，但就我个人观点来看，在上马这个产品时，老板的决策是错误的，直接带来的后果大家都是有目共睹的，有人会说，最起码这不还赚回来一批设备嘛，但是如果没有后续订单，这些设备就会成为一堆废铁。因为老板在做这个决策时，期望值过高、风险预估不足，也就是说不是建立在科学决策的基础之上。

再例如：李付春主管也天天在做决策，外加工回来的产品，质量的判断，有质量问题如何处理，这也是在做决策。应启祥也在做决策，购买的物品价格如何，性价比怎么样，都是在决策。所以大家不要一听决策就认为，决策是老板的事情，与我们没什么关系，这个观点绝对是错误的。决策的基本程序：

作为一名有效的管理者，要做出正确的决策，除了要讲究科学的决策方法外，还要遵循一定的决策程序。

1、发现问题和提出问题

6.销售内部培训绝密资料篇六

1、房地产行销理念

1.1行销概论

1.2业务操作纲要

1.3销售员的素质要求

1.4销售员礼仪及行为

2、房地产市场

2.1房地产的市场调查

2.2房地产的基本知识

2.3房地产前期开发

2.4建筑常识

2.5房地产法律

2.6房型设计及人体功能学

2.7 购房合同讲解

2.8 房屋贷款

2.9客户分析及应对技巧

2.10物业管理

3、房地产销售

3.1案场标准作业流程

3.2销售战略及技巧应用

3.2.1电话接听、邀约、追踪及上门拜访

3.2.2了解客户要素

3.2.3销售引导及道具运用

3.2.4如何带客户看房

3.2.5如何守价

3.2.6逼订技巧

3.2.7销控及柜台

3.2.8现场造势

3.2.9客户异议说服

3.2.10如何成交

3.2.11如何填写订单

3.2.12如何快速签订合同

3.3常用语

3.4案场注意事项

3.5销售讨论题

3.6案例讨论

4、表单

4.1市场调查表单说明

4.2销售表单说明

5、纪律

5.1案场纪律

6、附录

6.1市场调查表单

6.2案场销售表单

6.3考核题

1、房地产行销理念

1.1行销概论

行销：通过研究、策划、推广、交易及实体配销技术等一系列整体策略，确实掌握消费者需要，把握环境变动所带来机会的动态型企业经营活动。它包括了：

事前：了解四周环境，调查市场需求，分析、预测，规划产品，订出合理价格，选择适当的销售网，编出广告预算、促销政策等。

事中：人力推销，研究推销技巧（接近、交谈、表演、拿订单、顾客管理等）。

事后：服务、信用、评估与控制等。

行销是以顾客为中心，以获取最大的利润为目的。行销包容了企业管理学、社会学、心理学、行为科学、请函学问，同时生成体系，从实务开始，在理论上生根，最后演变成科学，进入艺术的境界。

运用双手的人是劳工；运用双手和头脑的人是舵工；运用双手和头脑与心灵的人是艺术家；运用双手和头脑与心灵及两条腿的是行销员。行销员运用技巧和智慧，让顾客了解而购买，得到好处与方便，提高生活水准，最后反馈到企业内部，增加生产效率，如此生生不息、蓬勃发展。

行销员生活的一部分。求婚、谋职、处事、夫妻之间、作家、画家、政客等。会做行销，别人才会承认你做“好”了人，在芸芸众生中，占有一席之位。行销是一多采多姿的职业，让你与广大民众接触中获得各方面的经验。行销已不是你要不要做的问题，而是你要如何做好的问题。

伟大的抱负，开阔的胸襟，彬彬有礼的风度，一泻千里的辩才，认真负责的态度和热忱、关怀，给民众以建议性的咨询顾问。提高整个新生活品质。

行销是高贵的，高收入的，最自由的。谁最想职业是找到如此安全而真实的收获？哪一职业能象行销那样具有发展潜力。只要你投入，就会有相当的报酬。

抓住机会作最大的利用！

行销业观：

19世纪初的三十年里，是生产产品的导向时期，生产供不应求。

1930年起到十九世纪中叶，随着产品的日益丰富，生产供过于

求，产品进入以推销、促销为主要手段达成销售量的销售导向时期。

1950年起，生产与消费冲突加强，市场竞争加剧，企业竞争从单

一产品生产转向为以满足顾客需要来获得利润进入行销导向时期。

近年来，随着全球环境日益恶化，能源短缺加重，地区冲突升级，以对全世界以自我为中心无休止地追求市场机会和利润所造成的纠纷时，带动产品愈来愈剧烈，出现了“人类观念”。实现真正人类需要力量。

市场（Market）：顾客与竞争者聚集之处。

销售（Sales）：供需双方接触处。

推销（Selling）：将产品出处告诉消费者，让他们买后得到好处与方便，提高生活品质，增加生产效率。

行销包括上面所有名词，以上任一名词不能全然包括“行销”。

行销理念

1.推销魂

不是寻找客户，而是创造客户

打入客户的心，而非打破客户的头

客户永远是对的

交易的完成是一个新交易的开始

2.八二法则<冰山> 3.独一无二的自己

自信、自爱

成就的大小绝对不会超越有信心的大小。

哀莫大于心死，耻莫过于丧失自信。自信心是比金钱、智慧、家世、朋友更有助于发展自己事业的利器。它是人生最可靠、最可贵的资本。对自己也不必过分求全责备。世界上没有十全十美的人，能够被大多数人亲近的人，就是成功的人。不要怕挑毛病，挑剔是顾客的权利，有挑剔才有购买的意愿人，是最聪明的动物，却往往做出一些连自己都难以置信的愚蠢的事情。谁都不愿见到自己慢性自杀，谁都不希望自己摧毁自己。不爱自己与不爱别人，同样是一种罪恶。自爱不仅是要爱护自己的精力、身体，更要爱护自己的品德、修养，这些都必须以精神来完成。内外生命的历程，都必须由内心的塑造表现出来。一个浪费自己生命力的人，比那些浪费自己家财做败家子，更令人不可饶恕。唯有拥有充沛生命力的人，才是世界上最富有的人。人，最大的优点在于能够原谅自己！人，最大的缺点在于能够原谅自己！

志气、坚忍

志气绝不可取在未经熬练成熟前散发出预期的力量。

成功不带丝毫的勉强。黎明前的黑暗，有极大的耐力与勇气，才足以突破。志气是以光明磊落的胸襟，若干实干的精神为凭借，不畏艰巨，不畏困苦，始终以高尚的情怀，朝气蓬勃迈步向前。有志气、有毅力、有勇气、敢担当，即使一无所有，也能够无中生有，化腐朽为神奇，使自己的生命变得更充实，使自己的人生变得更多采。志气一经唤起，仍要不断注意教育，保持其锐利、新鲜的状态。野心比志气更使人蠢蠢欲动，它原是人性中未经教化的原始欲望。世间评为卑劣的作为，无不是以野心为出发点，投机取巧为手段。只重表面的风气，不重内心情操，不寻求平衡，是个人的不幸，更是社会的损失。

坚忍，谁能够保有它，谁就可以出人头地；谁能够取得它，谁就可以登峰造极。坚忍必须百分之百出自内心，必须以自己的意志与毅力来灌溉、培养，一点一滴地琢磨，一点一滴累积，才可以渐渐地汇聚成自己内在最雄厚的财富，任何人抱不走，夺不去。一切挫折都是要达到美好过程中必然的遭遇。失意泰然，得意冷然，有事崭然，无事澄然。每经历一次挫折，便产生更大的决心和勇气；即使到达成功之路的终站，也始终保持住那股不屈不挠的奋斗精神，随时迎接再一次挑战的精神。坚忍是突破任何困难最有效的武器，是解除一切困难最有用的金钥匙。它，可以使人平步青云，可以使人化险为夷，取得它也须付出相当的代价，这份不是金钱的力量可以替代，不是外在的力量可以借助，它需要“勇气”和“毅力”。坚忍并非不能做到，而是大多数人不愿做到！

乐观、诚信

心智与感情成熟的程度，可以主宰一个人的成功与失败。

成长的过程原本就包含着无限的痛苦。只有不向环境低头的人，才有征服环境的一天。乐观，才会对一切困境产生百折不挠的突破勇气，对一切事物产生浓厚的兴趣。社会是一本很好的书；社会是一个最好的大学。能够为别人着想，才有相当的观察空间，相当的生活经验。凡事能设身处地想一想，就不会有太多的怨尤，太多的责难。常能为他人着想，就越明白：社会是一个不容易领会的东西。偶然遇到一些不满的事，发现一些不满的现象，就不会失望或产生消极。诚实的面貌是最佳的介绍信；良好的心胸是无上的信用。任何一个人，由于主观上一些大家知道的原因，本身成多或少，都会有一些“虚”的成份存在。事后应作适度的检讨。否则，在时间的长期考验下，虚伪的因子终将成为致命的伤害。绝对不要怕诚信吃亏！暂时的失去也是为了更多的得到。“吃一堑，长一智”，你永远站在河对岸，总不会生出翅膀来让你飞到彼岸去。聪明的吃亏决非一时的冲动。一个成熟人总是在弹性限度运作。许多事正因为你我不善于吃亏而失去了很多。患得患失，刁钻圆滑对个人品格淘汰，将是致命打击。对自己诚实，对别人也诚实，才会赢得人心。生命充满活力，事业一帆风顺。

健康、活力

尽管你能做出最惊人的伟业，却无法创造出第二个自己。

努力拓展事业的同时，更要随时维护自己最伟大的本钱──身体。任何财富都发源于自己的身体，保护财富就须先保护身体，保护身体就必须注意自己的健康，从和谐的生活面，开创更辉煌的业绩。使自己不但拥有更多的财富，而且有足够时间去享受财富。留

得青山在，不怕没柴烧，永远保持健康的高峰状态，即使有所挫折，也会东山再起。若是疏于对健康的重视，一旦壮志未酬，身先瘁，这份含恨不曾明目的悲伤，有谁能给以慰籍？没有娱乐、没有消遣、没有朋友、没有„„孤独、寂寞、缺乏人情味，生命异常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。当无所不有时，也就一无所有！事业令人着迷、沉醉，当一个人无法看到事业成长时，事业又何以可爱呢？

潜能、定位

一味沿袭稳重生活方式，从不须担负任何必要的风险，还能指望他成就什么呢？

自己不是一介平凡小人物，不会没有出息，无所作为。重视自己。掌握自己的命运成为自己的主宰。一成不变的生活不是我们想要的生活。了解能力展示水平发挥的运用，增进自我认识就会适应。一个人，连自己都不曾感觉到重要，还能要求别人为你作些什么呢？忙忙碌碌的生活，是不是有意无意间失落了自己。面对生命谢幕，你不曾真实的活过！实现自我。正视自己的“弱点”，更重视自己的“长处”，这是你所以是你的质的所求，更是立世的实力基础。个人的特质将澄清自我价值，重估整个生命奋斗的意义。你值得为自己的存在而自豪。你我如此平凡，又如此幸运。在生命的每一天，我们都倾注自己的心力，我们拥有最充实、最丰富、有意义的人生。真实的生命不是刻意迎合，而是恰到好处的自由挥洒，活出自己的滋味。

人是社会性的，必须确立自己的地位，在完整的生活架构里，找到归属感。生活架构里，找到归属感。人由一种情境到另一种情境往往不会有原有的能力标准，学校也无法教人有什么超常发挥。我们需要探索、经历、沟通。树立对自己的信心。发挥自己长处是每个人面临的最大挑战。

摆脱角色的束缚：束缚使人僵化，限制人正常能力发挥，表现真正的自己，清晰地表达自己，表现自己冲动与强力。

表达爱与温情：心中充满爱，才会被关怀，才会顺利成才。

平稳内心：平静心，才可能最大限度发挥自己才智，消除内心冲突。

权力感与影响力：影响周遭的人群满足自己的需要，使自己成为别人眼中重要人物，而彼此信赖。

开放心胸：互相依靠，人在相互依靠中，共同追求完美；心要的自主行为只是手段而非目的。毕竟人的本质是与人共处成长，彼此依存。信任自己和别人，才能表现真正的自己。

把握现实，分享别人快乐。把握现实，才会在崛起的的人群中突出自己。走过来了，才会有现身说法，生命的定位圆满。

生命苦短，不认真做说什么，怕也难以向这副空“皮囊”交待！活着该不是为了吃吧！快乐自己，分享快乐。快乐最具有感染。发自心性的怡悦，才会对世界接纳和宽容。永远不觉得自己渺小。

4.本事虽小，借“鸡（机）”下“蛋”

专精立业，博览取胜<学有所长>

审时度势，因机立胜识别与把握<果断、迅速> 机智

机智早不代表渊博的学问与丰富的知识。一个善用机智的人，不但能在任何场合，任何地点，尽量运用他所知道的事物来作为他谈话的资料，并且还能够适当地利用他所不知道的事物来掩饰他的无知。就像一个卓越的厨师，这依赖经验判断，更需要自我教育。机智，在于不恃才自傲，自我封闭，而能随机应变，见机行事。时时怀着同情别人不幸遭遇的心情，随时关怀别人所喜爱的事物。能了解人性的弱点，却不击破人性的缺点；明知别人占了便宜，还让他三分。人人都有发表欲，人人都有自己主张，不要抢在别人前面发表自己意见，对任何足以伤感情的话，敢随时克制；多为别人想想，假如我是会怎样。以爱心与关怀保持自己良好的品行，让自己生活充满温馨与美满。

5.本钱全无，人和坐财

凡社会上出人头地的人，都善于运用群众的力量。世事洞明皆学问，人情练达遍地金。有处世的热心，待人的热忱。在今天这样一个飞速发展的社会，人际关系相对错综复杂。事业成功80%取决于不断进取，人才丛林中，运筹帷幄，左右逢源。不了解人性，不能把握人性，不能知变而应变，势必举步艰难，动辄得咎。

打开人性的灰箱，你我是朋友

以良好的风度、优美的仪态，亮出你的青春护照；以个人的内蕴的美质学识德性，走进人的心里。发自内心地真诚关心他人。人都喜欢接受别人的关切与注意。诚干中，形干外，以自己独有的坦率、真诚走出一片蔚蓝。最沉默的人，都有浓郁的发表欲。人都具备一个与生俱来的话匣子。绝大多数人，话里头没有多少新鲜东西。只要你有耐心善于倾听，学会关注，你会发现人们大都在毫无选择渲泄感情，并无确切指明。有的不过是在证明一下自己的存在。当他实在没有东西可讲的时候，也是他最虚最没有防备的时候。

也是最需要别人，最容易接纳他人的时机。适当把握良机、以逸待劳、对症下药、适度点拨，意想不到的结果便会出现。当对方不设防的时候，他已把你从陌生看成自己的知音。当芸芸众生，只有你最了解他，心灵的隔情已去，他诚心完整接受了你，还会有许多鲜为人知的趣闻。

微笑──挡不住的最爱

微笑，无法拒绝，更无法逃避；微笑，无需金钱，更勿需劳作；微笑，出自真诚的爱心，来自内心的关怀！微笑，使你我他瞬间成为永恒。它是极为常见的，愈为人所忽略，而愈是这些遗忘的常常散发出人性的光辉。人与人曾经熟悉的变得陌生而遥远，而陌生的又将成为恒久的缺憾。

人的相见的第一眼，善意、温和的微笑无疑是第一声无言的问候，让人舒适、快意。自然也就喜欢上了你。人何曾吝啬起来了呢？也许是别人不曾露出过笑脸，那你的笑容可掬更显得难能可贵。你确是因为别人而存在，更是因为得到爱而要付出爱，而这绝无任何的勉强与做作，而全然是一种心性的自然流露。当你每天最愉快、微笑地向人们道一声“早安”无疑是超越生命的问候！尽享生命的喜悦回荡。

言语──人性的诱惑

人，最大的特性是最善于保护自己。现代工商社会，主客观限制人真实的表现自我，而表现出虚伪。人们的谈吐变得异常沉重，谨慎。谁都不喜欢轻易让人支配。个性在挑战之间树起一道心墙。朋友之间，变得格外小心，稍有不慎，就会引起警觉，加以防备，来避免自身伤害。走进对方，最不可思议的是深切击破人的内心，让人处处感到是利已而非利人。高贵感的要求，使心灵的沟通成为必须。基于诚恳的交谈，使对方得到真实的实惠，正是语言的妙处。人是情绪化的产物，感情用事超过理智的抉择。人的感情又永远只能发泄而不能负载。正因如此人与人的交流人情成败往往过于言语本身。人最容易涌陷入习惯性的网中不知自拔，因而它舒适又安全。

敬业、乐群

任何职业都有其不可磨灭的神圣性；任何工作都有其独有的可敬处。既然你无法离开工作，那就去热爱他，热爱是最好的老师。热爱中全身心投入，你会散发出奇迹般活力。用自己的能力掌握自己的待遇，是最公平的。人在生命的参与中尽享人生的风流。以诚恳的态度待人，设身处地替别人打算；懂得宽容；乐于成人之美，乐闻人之誉。在人的群山中，走出自己的伟岸与深远。

欺骗──走向自我毁灭

欺骗了人一次，为了硬头皮撑下去，不得不欺骗第二次。这种违心的欺骗随着时间推移暴露无遗。存心不良欺骗是出卖了自己的人格，世间还有比人格更为至高无上的了吗？只求目的，不择手段是绝对的错误！

6.本行领先，联手开拓

地利

协作

谁能够创新，谁就能领先

谁能够超越，谁就能出人头地保持尖端的突破力，才会打开新天地

创意因素：

好奇心──接受问题能力

流畅性──思路灵活

灵活性──思考弹性，角度

跳跃──独创性

重组性

恒心与毅力

1.2业务操作纲要

基本要求：行销的游戏规则

业务的概念

最基本的早期时，就是花劳力把东西卖掉，因素之一。现在，有基本的观感。

1.客户的观点来说明他们想要的、需要的、了解的，应替客户想一想，了解之后知道他的需要，了解他的能力

2.收集个人情报资料，有助于了解，应旁敲侧击展开了解。

3.建立情谊，人们通常会请朋友帮忙，基本上都想和朋友做生意，客户通常对陌生人产生不信任感。要让他相信你，因此，得¬与他交朋友。“交朋友“非常重要，如不做好，后来可能会很辛苦。累计无形资产，即使卖完房子也要保持朋友的关系。

4.建立竞争的对手无法攻破的交情护盾，老客户非常重要，客户介绍客户，房子是不动产，俗话说“有土始有财“，说实话是重要的。要有竞争意识敢去拼，注重低价位盘子，这些客户会带来更多的客户。

5.建立共同的话题

发掘、试探客户，寻找共同点，了解其兴趣与爱好，共同话题

男性：兴趣：运动、得意的事和成就感

女性：兴趣：买衣服、逛街等

请教不懂的问题，拉近两者之间的距离

6.取信于人，信守、准时，能力范围所能达到的事情帮助客户，增加自己讲话的可信度。

7.做个风趣幽默的人

8.千万不要被客户感到你在做行销。不要让客户感觉到你在卖东西，“生意不在人意在”，让他感到买你的东西能得到好处。

三要素（行销成功）：态度、幽默、行动

个人亲和力，让客户很快接受你，有礼貌

行动：决不放弃，要求客户买下房子。

平常练习思考，想出对策，针对客户的问题，随时记笔记。

收集客户的问题点，不能死记某一样东西，应该视具体情况与人来决定。

客户的期待

基本期望得到的大概有以下几项：

1.希望你只要告诉我事情的重点，比如针对价格等等，也许不需要把产品讲得太透明，太烦琐。避免讲一些让客户感到紧张的字眼，做一个道德的业务员，给一个理由告诉客户为什么这房子适合客户，理由是什么。例如，为什么要求客户买2R的房子，应告诉客户理由，比如一家三口2R的就够了，要替客人着想。这样做会让客户更快决定买下你的房子。

2.要老实。

3.给理由

4.说明理由

5.证明给客户看，例：付款方式如何的轻松，按时交房、证明交通的便捷等。

6.客户的心态：让我知道我并不孤单，告诉我一个与处境类似的案例。找一个与客户相似的例子，举给客户听。

7.自我证明价格，让客户感觉价格合理，用同地段同类产品比较给客户看。拿实际的东

西给客户作比较，举出产品的优点来说明价格的合理。

8.告诉我最好的购买方式

因为客户希望购买的轻松，没有压力，让他知道什么是对他最好，告诉他最好的方式，就算客户有能力一次性付款，也要试着说一说分期付款。

9.强化我的决定

客户已经有点动摇，业务员要把优点说给客户听，帮助他做决定。举事实的例子给客户听，告诉他房子可以增值的实际问题，还可举交通等方面。

10.不要和我争辨

客户不喜欢业务员与他争，即使业务员赢了，结果客户也会失去。先肯定客户，然后再去否定，先支持他赞成他的观念，然后用一些“只是„„，可是„„，但是„„”等字眼婉转的否定他，暗示客户，稍稍带一点攻击性，但不能很明显。

11.不要用瞧不起我的语气和我说话

有的客户对买房不懂，不要很无礼地找出他的错误，应慢慢地讲解给这些客户听。

12.别说我购买的东西或我做的事是错的不能用无礼的语气中伤客户，对于有些已经在别的地方小订的客户，不要急着说竞争对手的不好，应好好对待，慢慢地磨，让客户对你和你的房子感兴趣，对于小订退户客户应该是非抢不可的，如真谈不下来，进行人海战术。有时可以采取演戏的方式，逼客户“投降”，采取一些技巧。

13.我在说话时请你注意听，闭嘴聆听

重点：除了了解、观察注意其讲话，最重要要让客户看到你是在全神贯注，认真地听他讲。客户便会觉得你对他说的话很感兴趣，他便会滔滔不绝地讲下去，让你更深层了解他的底细，偶尔提些问题，时机成熟时，便点到为止。

14.说话要真诚

五步推销法

1.激情——主要是在于激发个人潜力，不断地开发客户，有决不放弃的决心。

例如：给自己订一个目标，如一个亿销售的案子，给自己定一个四、五千万业绩的目标，鞭策自己去达到这个目标。

2.感情——要与客户“谈恋爱”，拉近与客户的距离，谈感情，但要拿捏得当，建立友谊。

3.展示你的商品——在最短时间内让客户有第一印象，介绍模型非常重要，有一定流程。

4.价格——你最后守的价格，守住价线。让客户很难杀这价钱，价格绝不能退得太快，尽量一折一折的退。应该沉住气，慢慢来，引诱顾客来砍价，但又要让他觉得很困难不好砍。

5.数量——未必客户买一套就是一套，引导他多买几套。

情感是推销的润滑剂

成交前情感的交流

成交前情感的注入

成交前情感的联络

这过程最重要在于那些小订的客户，安定安抚客户，强化其决定。

行销成功二十六招

1.建立并维持积极的态度。要有激情，变不积极为积极，以行动切实做到这一步。不能报有无所谓的态度。

2.相信自我，如果连自己都不相信怎么能做到最好。告诉自己“我能做到，我是一个顶尖的业务员”，但不能自我膨胀，鼓励自己向另一个高峰迈进，维持这种感觉。

3.订一个计划，设定并完成目标。做到在案前订计划与目标的习惯。向高的目标挑战，给自己压力，让自己想尽办法去达成目标。

4.学习并实行基本行销原则。通过听录音带、看书，互相讨论学习得到良好的解决方法。一定要不断地看书，有空就看各类书籍，增加自己的知识面，不要什么都不懂。

5.了解客户并满足他们的需求

6.为帮助而销售。不是让客户感觉，而是要出自真心地帮助客户，客户会很感谢你，最终他还是会和你买房子。

7.建立长期关系，无形中客户把你当作一个顾问，介绍更多客户给你。

8.相信你的公司与商品。相信公司的眼光，公司接下楼盘，证明它有可卖性，此外只有相信自己的产品，才能让客户相信你。

9.真诚

10.准时赴约，客户绝对不喜欢不守时的业务员

11.表现出专业的形象。内在：在对产品有很深、很透彻的了解，对一些专业法规及基本的东西要知道，要比客户懂得多。对市场了解，各个楼盘地段的情况。外在：服装仪表。

12.与客户建立良好关系与信任感

13.善用幽默

14.对商品了若指掌

15.强调好处而非特点

16.不要恶意贬低竞争对手

17.倾听购买讯息。从倾听中可听到一些客户的购买讯号，应及时抓住讯号，趁热打铁。

18.预期客户的拒绝。先预防他可能提拒绝的问题。

19.要求客户购买。记住最终目的是要客户买房子。

20.提出要求客户立即下定单之后记得立即闭嘴。不让客户有犹豫的机会，记得“言多必失”，应赶快写完定单，速战速决。

21.如果销售未成功立即约好下一个见面时间。应采取压迫性的约法，一定要用时间去压客户，约完后追踪再追踪。

22.努力会带来好运。比别人更努力就一定会带来好运，不要看轻你的客户。

23.坚持到底

24.热情面对工作

25.留给客户深刻的印象 26.追踪开启客户的心动钮

如何发现客户的瞬间欲望

1.提出与现成处境有关的问题。让客户自己感觉这产品适合他的，提出一些他现在的状况，钩起客户的欲望，在此情况下趁热打铁。

2.询问他得意的事。每个人都喜欢说自己得意的事，可以直接地询问方法来询问客户，有了开头，后面就会比较容易，你要与客户一起分享客户开心的事，这样客户就会信赖你，会越说越多。

3.提出与个人兴趣有关的问题。如果谈到与客户兴趣有关的问题，客户会非常高兴，才会说真话。卖房子应速战速决，速度快会比较安全。

4.问他假如他不必工作，他会做什么。通过对客户的理想愿望中了解他，获得一些他购买的讯息

5.捉出与目标有关的问题。可以问客户的目标，比如这一生想买多少房子等等，当客户提出一个问题，要抓住这个问题询问下去，引导客户掉入你的“陷阱”。

6.看看办公室里每样东西。通过观察里面的每一样东西，可以某些特殊的物品上反映出客户的爱好、性格等，比如照片，可反映他的家庭状况，然后针对着方面展开话题，充分了解你的客户。

让你的客户掏腰包

基本要素

热心、准时、友善、专业

热心与友善比较重要，只要做得透彻，有亲和力。要有诚心不要骗客户，以诚交友。

1.充分的准备——谈话的话速，谈话要流畅，表现出专业水平，应与客户对答如流，了解周边个案情况。

2.商品说明——考虑整件说明流程，让客户有深刻印象，因此业务员应多多互相练习。

3.准备书面的东西，例：文件夹（价格表、房型、交通、消息等），让客户明白看到，促使他了解相信你的产品。

4.讲一个你帮助其他客户的故事。曾经怎样帮助解决买房的问题，如付款方式方面等，客户会感到很放心。

5.不经意地说出大客户或准客户竞争对手的名字。不经意地说出客户的竞争对手会刺激客户，会有很大好处。

6.一张满意客户的名单。给客户看一看小订、大订的单子，让客户感到紧张、害怕，客户会很快做决定。业务员之间要有默契。

7.不要令准客户感到困扰。如果客户很有钱，你千万不能贪心让客户多购几套，这样只有让客户感到困扰，应让客户买得轻松，缩短时间。

8.强调售后服务。物业管理、水电保修。

9.为帮助而行销，不要为佣金而行销。要有胸襟，让他感到他不买也没关系，没有压力，就会与你拉近距离。

客户为何要拒绝购买？

1.不想买

2.钱太少

3.自己拿不定主意

4.认为别处有更划算的买卖

5.另有打算，不想告诉你

6.另有门路（找到老总）

7.现在忙着处理其它更重要的事

8.价格太高，太贵了

9.不喜欢你，对你的商品没有信心

10.不喜欢，不信任你（你可以反同客户）

预算

单位买房或公司买房（如钱有差距的话就想办法两边都有拉进）

想买可是价太贵了，想压低你的价格：想办法帮他解决付款方式（1、有没有带钱？

2、要引导他买房子。

3、千万不要担心客户跑了。）

商品有没有问题？

公司有没有问题？

服务有没有问题？

价格有没有问题？

总结：做业务一定要有心，“世人无难事，只怕有心人”

客户的讯息

不必说太多的话，尽量让客户自己表达，从中获得讯息。

1.经常听到的客户询问的问题，例如，“什么时候交房”，从中可知客户关心什么、在意什么，并了解客户现在的问题所在。

2.有关价格问题，客户如果很关心问地很细，或客户之间对于价格互相讨论，这表现出了客户强烈的购买欲望，此时业务员就应该考虑如何来回答与解决客户的要求，并要善于观察思考对策。

3.交货问题例“交房后的物业管理怎么样”等等，此时说明客户可能会购买，客户已经透露了讯息。

4.问到公司的问题例“你们这个项目是否第一个项目？”等详细问题，客户想从中得到自己是否会上当，怕被骗，因此想要进一步去了解。

5.需要重复说明，例在付款方式上一而再，再而三地问，表现出客户很注重某一因素，说明了客户其本身的问题，业务员应注意从客户言行举止中散露出的问题。

6.品质结构的问题，例房屋水管的问题等等，客户想从中得到保障，现在房子的基本结构业务员应充分掌握，高层一钢骨，多层一砖头，剪力墙：简于砖头与钢筋之间。

7.保证维修的年限。

8.客户如果重复看某一样东西，比如样板房。

9.会询问购买过的客户。应用感觉，发挥想象力。

业务员常犯的错误

1.对客户有成见。

2.没有聆听，业务员一定要仔细地听，因从客户说中了解放弃最想要的东西。

3.优越感。不能感到高高在上，客户会感到受不了。

4.今天就买压迫感。确实有少部分的客户，逼不得的，只有暂时放一下“小狗行销法”，试用产品。

5.没有讨论到需求。不了解客户的需求。

6.流露出要成交的模样。不要过于流露出这种感情。

7.态度的问题。不能不理客户。

8.差劲的态度。要真诚。

成功的拌脚石

1.不相信自己——要有信心。觉得自己无能才卖高价位产品。

2.不相信自己的产品。克服自己，相信自己的产品。

3.没有设定及达成目标，没有规划能力。

应设定目标生涯规划，该怎么做需要怎么做。

4.你很懒或者你没有为完成行销做准备。充分准备基本资料。

5.不知道如何面对拒绝。

6.对商品知识没有通盘的了解。

7.没有学习并执行行销的基本理论。最好每星期花一二天看看书，增加知识，并加以实践。

8.没能了解客户或满足客户的需求。

9.跟不上改变的脚步。例：市场的改变等。

10.无法与他人相处。包括同事与客户，应协调与沟通，学习如何与人相处。

11.不要太过贪心。

12.不能够信守承诺。

13.不能坚持到底，理念，工作态度，目标与欲望。

1.3销售员的素质要求

素质要求——成为一名优秀的Sales

1.积极旺盛的斗志

2.锲而不舍的耐力

3.不断充实相关的知识

4.严密注意市场情况

5.忍辱负重、吃苦耐劳

6.优雅翩翩的风度

7.口才的不断琢磨，善用语言的威力

8.诚挚务实的态度

9.稳重不浮夸

10.以专业知识说服业主，而非以赌取悦业主

11.让人尊重而非让人消遣

12.有原则、有风格，宁为玉碎，不为瓦全，不冒不必要的不平等风险

13.一勤天下无难事

14.不断与业主保持联系，问寒问暖，非你需时才联络

15.不分昼夜，一切配合工作时间

业务员的标准：

1.有尊严，而又有高收入的生活。

2.有意义，又可以作为终生的事业。

3.具备专业知识，且专业经营，胜任工作。

4.明确自己的计划，努力去达成。

5.遇难不退缩，坚持到底。

l对行业的认识，最动荡的最稳定

6.用你的热忱，亲和力认识更多的人。

l越自信的人越有吸引力，从自己的形象体现产品的价值

l不要把别人的差形象强加于你的身上，体现同类行业的差距

l我一定会比别人做得更好，自信心的体现

l行业、商机、品味与人性

l购房时，人性的撕裂，欲望瞬间的放大

7.不断学习，保持进步，以应付更多的挑战！

l主动地迎合市场

l由买方提供的商情

l不断学习，保持进步，以应付更多的挑战！

8.积极主动，乐观进取。

l乐观、达观的态度

9.养成良好的工作习惯，尽心尽责。

l尽心，要提醒

l尽责，要反馈

10.永远抱有服务的热忱。

11.财富的累积──理财观念。

l花钱是为了赚钱

理念：

1.拳击场上，不会因为你是一个新手而对你手下留情。

2.我们理智的头脑告诉我们，这个世界是不理智的。

3.选择你所爱的，爱你所选择的。

4.永不言败，不服输，不能输，不怕输。不断地卷土重来，冲出一番新局面。

5.我们不以公司的标准来衡量自我。而是以行业标准来考量自己。

6.没有离开的客户，只有离开的业务员。

7.20%的人有80%的财富。

8.入对行，跟对人，用你的实力掌握你的收入。

9.我们一无所有，但我们必须创造一切。

（不要与别人相比，关键在于突破自己）

1.4销售员礼仪及行为

一、仪容仪表

1.业务员进现场需穿着统一制服，着装整齐，清洁得体；

2.男同事一律着黑色或棕色皮鞋，鞋面随时保证干净无尘，女同事着皮鞋，颜色不宜过于艳丽；

3.男女同事均需随时保持指甲清洁，尽量不留长指甲；

4.男同事打领带；

5.接待客户态度热情而诚恳，服务周到细致。

二、接听电话

1.以排定的顺序接听电话，柜台设专门接听电话区域；

2.来人来电统计负责人每天晚5:00（或个案自定）收来电表，然后放空白表格于接听区域，空白表格需注明日期；

3.来电表一张填满，由最后一位填上者主动放于专门档案夹内前补充新表，注明日期；

4.来电表填写要注意规范，表中各项均需切实填写以反映真实来电情况，评估媒体效果；

5.接听者若离开，可由同组人员代替但不能同组同时安排两个人接听电话；

6.电话中一些敏感话题宜采用婉转态度拒绝电话中解答或约时间邀来电者来现场；

7.对电话中询问销控，柜台一律不予回答；

8.对于疑是“市调或其他身份者”的来电，宜请来电者先留电话交由其他同事进行确认身份后再作回答的决定；身份不清者，回答需谨慎，尽量请来电者来现场；

9.来电尽量留电话以便追踪；

10.对广告商来电请其留电话及联系并告知业主相关人员，对来人请先留资料后送客。

三、接待来人

1.现场划定销售桌，由各组轮流坐；

2.坐销售桌需随时保证销售桌物品摆放整齐，除个人用文件夹，销平，销海外不能有其他杂物；

3.坐销售桌人员宜坐姿端正，不宜高声喧哗或与其他同事聊天或打闹，也不宜频繁走动，销售桌不能抽烟；

4.客户到，销售桌值班人员需大声告知其他同事“客户到”并带领致“欢迎参观”，同时迎上前去，引导来者入座；

5.对来者（首次），需先问是否与工地哪位同事有联络或约定？对来过之客户，引导入座后找以前联络之同事，自己重返销售桌；

6.非同组人员不得同时坐销售桌；

7.对非客户进场进行礼貌性疏导，或告知柜台安排人员接待；

8.送走来人后需整理桌面，桌椅归位，并填写来人登记表，表格填写需切实准确，来人资料留档详细填后放入指定地点档案夹中；

9.个案晚5:00（或个案自定）收集当天来人表；

10.来客须送至接待中心大门外；

11.客人落坐后，同组或其他同事配合倒水，拿印刷品及烟灰缸；

12.文件夹随身携带，不得给客户造随意翻动之机会。

四、柜台作业

1.柜台是严肃区域，每位同事在柜台需随时注意自身形象；

2.柜台内禁止抽烟，吃东西及看与销售无关的杂志书报或嘻笑打闹；

3.文具使用后需归位于笔筒内或交专人负责保管；

4.柜台上随时保持清洁，整齐，非销售用品不得放于桌面。人员不坐柜台时，自用资料（文件夹，笔记本，A、B级卡等）不得留于桌面上，否则若被没收需“拿钱来取”，缴钱全部充入个案工地基金；

5.销控表仅专案，专案助理，副专案三个人可察看，其他人不得翻看；

6.作废预约单必须缴回，不得撕毁或私自留存，特别情况经专案授权的人员可察看；

7.非经专案，副专案，专案助理同意，不得翻阅任何销售资料（售足签文件夹，已购，未购，日报表等）；

8.售，足，签，退公证需填写及提供柜台留存之资料需及时办理，以免给柜台作业造成困难；

9.小订金一律随预约单交至柜台；客户抵押物一律当客户面封存于信封内，于预约单中注明后交给柜台；退户一律凭白单办理，并由退者本人亲笔签收，本人不能到现场，则代理人需持白单及本人，代理人身份证办理，必要时请代理人出示买方来人的委托书；

五、介绍客户作业

1.若发生介绍客户情况，业务员需向专案，副专或专案助理打招呼并告知介绍人与被介绍人相互关系；

2.待被介绍户签约，首期款全部到位后，由业务员填写介绍费明细表交专案助理审核；业务员（经手人）及专案助理需签名；

3.专案助理审后无误，填写请款单，附介绍费明细表及介绍人身份证复印件，电话及被介绍成交户合同复印本签字后交专案审核；

4.请款单主委签名后，若本公司发放，送管理部审核；若属业主发放，则需由业主财务或其他人员发放给介绍人，业务员不得代领；

5.个案介绍费所有资料，个案由专案助理建档备查。

六、其它

1.上班不迟到，不早退，外出做好去向登记。

2.衣冠整洁，上班必须身穿制服，男士必须佩戴领带，女士必须化淡妆。

3.上班时间桌面上文件务求做到整齐划一。

4.客户前来参观时，售楼处任何先见到者都必须前往接待，业务员对待客户须谦恭有礼、精神饱满、态度积极。

5.同事之间和睦相处，良性竞争。

6.业务员须于每日下班前做好自己的当日客户资料，并将工作日记呈组长批阅。

7.严禁在售楼处玩扑克，进行任何赌博活动。

8.人员下班离去时，应保持桌面整齐，椅子必须紧靠桌面放好。最后离开人员须将所有门窗、灯光、电器设备关闭。

9.非工作安排需要禁止擅自在售楼处留宿。

10.售楼处柜台内、接待区内严禁吸烟，若客户吸烟，业务员可礼貌陪同。

11.工地大门钥匙原则配三把，一把由专案助理保管，一把分由专案和副专交接保管，一把流动在业务员处。若工地钥匙遗失，责任者须将工地大门锁更换，并重新配制三把钥匙。

12.工地员工原则上自配水杯，贴上姓名标签，自我保管。工地员工不得使用客用一次性水杯。

2、房地产市场

2.1房地产的市场调查

一、市场调查定义

1.狭义的市场调查

就是指以本身商品的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

2.广义的市场调查

广义的市场调查，其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。

二、市场调查的种类

依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型。

1.询问调查法

指将所要调查的事项，采取面对面、电话或书面的形式向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。此种方法可以分以下三种。

事实的询问

意见的询问

动机的询问

2.观察调查法

所谓观察调查法是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚积作为调查结果。

3.实验调查法

实验调查法是通过调查某种小规模的推销方法事件是否能够收到预期销售效果的调查手段。

4.统计分析

所谓统计分析法，就是指依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，供决策当局参考的调查方法。

趋势分析

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