物业公司运作方案

2024-06-10

物业公司运作方案（共9篇）

1.物业公司运作方案篇一

管理处客户服务中心运作模式探析

作者：未知文章来源：本站整理点击数：

76更新时间：2009-11-26

我国物业管理经过20多年的发展，已进人了一个新的发展时期。物业管理的市场化进程在加速演进，物业管理的市场竞争越来越激烈。现在的物业管理竞争已表现为，而且最终也会表现为物业管理企业之间在企业品牌、服务质量和客户资源方面的竞争。谁赢得了客户，谁就是最终的胜利者，谁失去了客户，谁就失去了一切。因此，近一年来，一些有先知先觉的物业管理公司，为了在管理上更贴近客户，为客户提供更便捷、更贴心的服务，纷纷在管理处成立了客户服务中心。实践已经表明，客户服务中心作为管理处运作的一种新的管理模式，大大提高了管理处的工作效率，提高了管理处的服务质量，赢得了业主的信任和支持，取得了良好的经济效益和社会效益。通过对深圳物业管理公司管理处客户服务中心运作情况的调查研究和实操分析，笔者认为，在管理处引进客户服务中心的管理模式，对管理处自身的运作和物业管理企业的发展是非常必要的。这种管理模式将被更多的物业管理公司所采纳，是未来管理处运作的主要模式。鉴于目前管理处客户服务中心的管理模式正处于探索和试点阶段，因此，笔者对此进行探析，希望对这套管理模式的运作和推广有所裨益。

在探析管理处客户服务中心运作模式时，我们引入了一个新的概念，即管理处应建立以客户服务中心为“CPU”的快速反应系统。“CPU”是计算机术语，意为中央处理器，是计算机快速运算和运行的核心。引入“CPU”的概念，意在借鉴计算机的运作模式，创建一套管理处快速运作的全新管理模式。该管理模式的主要特征是：一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。下面我们从管理处的组织架构，客户服务中心的工作职责、工作流程、对外关系等方面，就管理处以客户服务中心为“CPU”的管理模式作一个系统的阐述。

1．在组织架构中，提升客户服务中心的地位

为了确保客户服务中心具有一定的资源调配权，在机构设置上，客户服务中心必须高于其他部门。管理处设客户主任（相当于管理处副主任或主任助理的级别和待遇）1名。分管客户服务中心，这样客户服务中心就形成一个独立的接受投诉、具体调度、分工作业、跟踪检查、统计分析等多功能于一体的快速反应系统。这个系统既是信息的汇集中心，也是信息的处理中心和信息的发射中心，实质上就具有了类似计算机中“CPU”的功能。

管理处的组织架构如图所示：(图见下页)

备注：1．出纳负责各项管理费用的收取，属客户服务中心工作人员．

出纳不当班时，由其他工作人员代为收费。

2．财务部的日常管理权由管理处主任负责。

3．客户服务中心的指令可直接下达到各部门主管，再由部门主管分配工作，也可直接下达到各部门的工作人员。

4．客户主任是一个新设的岗位，该岗位要求人员素质高，因此，必须做好人员的选拔和培训工作。

2．客户服务中心的工作职责

客户服务中心是管理处的核心部门，管理处的绝大部分管理工作都由客户服务中心来处理和完成。其主要职责有：

(1)接受业主投诉，通知相关部门处理；

(2)对投诉进行跟踪、回访和记录；

(3)对投诉进行统计、分析，并向管理处主任提供分析报告：

(4)作为管理处对外开设的惟一窗口，对外协调与物业公司、地产公司、施工单位以及其他部门的关系；

(5)各种管理工作的检查、督促：

(6)各种资料的档案管理：

(7)业主人住等合约签订和证件办理：

(8)组织管理处的内部培训；

(9)管理处各种费用的收取。

3．客户服务中心工作流程

客户服务中心工作流程如图所示：

4、管理处与外部总体关系

管理处把客户服务中心作为对外联系、沟通的惟一窗口，所有事件都通过客户服务中心后台内部程序进行处理，这样既提高了工作效率，也可避免对外工作的多头管理。

管理外与外部各单位关系如图所示：

5．客户服务中心为业主（住户）提供服务

业主（住户）可以通过任何方式进行投诉（包括直接到客户服务中心投诉、电话投诉和信函投诉等），也可向管理处任何工作人员（管理人员、维修工作人员和安全管理人员等）进行投诉。接到投诉的人员应将投诉人的所有信息（包括业主姓名、房号、联系电话和需求项目等）详尽报到客户服务中心，由客户服务中心进行及时处理、跟踪、统计和回访。

工作流程如下图所示：

6．管理处客户服务中心与物业公司的接口管理

正常情况下，物业公司开设品质管理部门作为惟一窗口与管理处客户服务中心进行一对一接口管理，物业公司品质管理部门对管理处客户服务中心进行监管，并提供相关服务。管理处客户服务中心将难以解决的问题及时向物业公司品质管理部门提出申请，请求品质管理部门给予协助解决。对于品质管理部门不能单独解决的问题，也可以向公司对口部门提出申请，请求公司相关对口部门给予协助解决。管理处客户服务中心定期向公司领导提供分析报告，为公司领导决策提供第一手材料。

管理处客户服务中心与公司各部门的关系如图所示：

以客户服务中心为“CPU”的管理模式，是管理处的一种新的管理模式，适用于不同类型的各种物业。对于大型物业管理处，可以单独设置客户服务中心。客户服务中心与管理处最好在一起办公，客户服务中心位于前台位置，管理处位于后台位置。对于小型物业管理处，可以不设置客户服务中心，但可以按客户服务中心的模式去运作。如管理处主任兼任客户主任，事务管理员担当客户服务中心管理员角色，等等。

管理处建立以客户服务中心为“CPU”的管理模式，可有效提升物业管理的客户服务水平，促进物业管理行业的健康发展。

2.物业公司运作方案篇二

（个人理解）

前言。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2 第一章、公司运作流程。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2 第二章、业务工作。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2 部门职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2 经理职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2 经理助理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

一、业务员工作制度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

二、档案制。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4 第三章、市场分类及营销。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

一、装修市场分类。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

二、如何获得客户资料进行营销并获得业务。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4 第四章、建筑装饰公司项目部制度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6 部门职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6 经理职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6 经理助理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6

一、项目负责人工作制度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6

二、档案制。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8 第五章项目负责人跟单必备数据。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8 第六章材料部制度（设计辅助部）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9 部门职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9 经理职责。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9 经理助理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

一、材料部工作制度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

二、档案制。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10 第七章材料工作流程（包括施工）。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

一、材料供应体系。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

二、材料订货与付款流程。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11

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建筑设计公司运作方案

前言

领导好，按照领导的要求根据本人以往的工作经验现将理解和计划进行书面汇总，主要是根据自身的一些想法和之前的实践得出的方案，望领导细阅。（注：全篇以业务、项目、材料三大特别部门进行规划且包含从设计施工到材料项目一体化方案；设计、财务、人事、行政等工作未作分析）

第一章、公司运作流程

业务－初步设计－深入设计－预算－签单－材料采购－施工－验收－质保

1、获得客户资料信息（广告、营销等各种方式）

2、客户登记：详细询问，完整准确地采集客户以及装修房屋的相关数据；

3、初步概念设计；设计师出平面设计，客户初步满意后签委托设计协议

4、委托设计：签设计协议，收取设计订金，出设计图纸、效果图、预算等

5、签施工合同、客户签字认可每一套设计图纸，设计师从签单开始，全程跟踪，与项目经理沟通，能到现场解决问题；

6、项目负责人与客户一道实施逐步认定制度，工程进展中的每一步或变更，项目负责人与客户都要做质量认定；

7、公司工程巡检：对在施工程进行抽检

8、工程验收、由甲乙双方对工程进行逐项验收、总验收，客户签字认可每一道工序质量（水电、木工、瓦工、油漆工等）

9、进入保质期、客服阶段（按照国家规定，工程整体保质期为两年，水电项目保质期为5年）

第二章、业务工作

商务部总监职责：负责市场部业务员、设计师管理，市场推广，业务管理，客户谈判，签单，施工中配合项目经理做好合同管理、质量管理、进度管理、成本控制、信息管理。

部门职责

1、协助公司业务拓展，项目前期考察以及合同签署、执行管理；

2、项目基础信息收集、编写市场调研报告、市场定位报告和产品建议；

3、与设计部门沟通交流；

4、客户日常工作的交流、跟踪反馈和专题工作会议组织；

5、多维社会信息汇集。

经理职责

1.协助公司业务拓展和延伸工作； 2.项目合同的执行管理

3.全程概念设计工作计划制定和执行； 4.审核市场调研和定位报告； 5.撰写核心策划和产品建议报告； 6.撰写可行性研究分析报告；

7.编写设计任务书并向设计人员交流策划意图；

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建筑设计公司运作方案 8.全程参与设计工作讨论；

9.负责客户日常工作交流、跟踪反馈和专题工作会议； 10.部门员工综合业务执行督导、业务素质培养和管理； 11.审定部门工作成果；

12.完成领导交予的其它工作。

经理助理

1.配合经理做好部门日常工作； 2.撰写市场调研报告和定位报告； 3.参与核心策划和产品建议讨论； 4.配合撰写可行性研究分析；

5.提供市场竞争分析，整理相关资料，提出策划决策建议； 6.协助相关部门有效完成设计成果和业务管理； 7.内外部往来文件整理和管理；

8.策划设计工作的全程执行和跨部门协作，专题工作会议（跨部门会议和客户工作会议）组织和成果汇编；

一、业务员工作制度：

1、每日晨会（工作报告）制度，所有业务员在下班前必须将自己每天的工作写成总结（每天的工作内容和业绩）备查

2、每周五业务部门进行一周工作总结

3、量房，有设计师的时候和设计师一起前往，在没有设计师的情况下，要学会自己量房以及和业主进行沟通，并将业主要求/想法详细记录，回公司一同将资料交业务主管，转设计部门设计

4、每个业务员都必须要将自己联系的客户资料，整理成档案。及时进行跟踪，并随时供公司检查和调阅，认真做好跟单工作、5、业务员联系的每个客户，每次的联系都必须有记录，并和设计师/工程部做好内部沟通/衔接工作，绝对不允许自己清楚客户要求，而别的部门不知道

6、联系客户，接听/拨打电话时必须态度和蔼、语言亲切，一般先主动问候，“您好、**设计公司“而后开始交谈，通常客户在电话中问到设计报价、材料、施工等方面的问题，自己应当杨长补短，在回答中将公司的优势以及自己比较懂的地方朴实巧妙的溶入，给客户一种遇到专家的感觉，当然最主要的是提升自身的专业度

7、在和客户交流的时候尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问；设法取得想要的对方的资讯；客户的姓名、地址、联系电话；设计工程的地址、面积等情况并记录在客户资料表；其中，与客户联系方式的确定最为重要，最好和客户预约好上门或请客户来公司洽谈

8、约请客户必须明确具体地点和时间，绝对不可以迟到

9、初次见面时大概了解客户个人、家庭状况、家庭成员以及对项目的总体要求，不要太多的谈论设计细节，可以谈一些客户感兴趣的东西；测量时，详细询问并且记录客户的各种要求，针对自己比较有把握的地方提出一些建议，切勿过多的表达自己的想法，多听客户的意见

10、一定要牢记客户最关心的设计项目（每个客户都会有自己最关心的东西），给客户留下你对他极为重视的印象

11、不要盲目估计总造价，要了解客户的心理的底价，可以告诉客户，我们的报价根据材料、工艺、工人工费等差价较大，我们必须了解您的心底价位，以便最节省时间和精力地设

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建筑设计公司运作方案计出更接近客户的想法和承受能力的方案

12、每次谈方案必须确定一些项目，不要让自己空手而回，如平面方案，材料：面版、地面、家具等，切勿一次次不确定地浪费时间，有时候甚至需要略带强硬的要求客户定下一些方案，因为有的客户对方案会犹豫不决，可以告诉客户如以后再变动，在放进变更单中

13、当要做预算时，必须转交预算部门以下资料：（1）设计方案，（2）客户心理价位或设计师估价，（3）客户要求用材以及设计方案中所用材料名称及部位，（4）现场照片，（5）各部位（如门、窗、顶等）标高，资料不全，预算部可拒绝受理

14、方案初次谈过后，客户要求细致的方案，这就进入委托设计阶段，此阶段必须收取部分设计订金，尤其要做效果图

15、细谈方案一般要3-4次的修改，要协助设计师尽量说服客户，但客户坚持不变的话不要反驳客户，因为客户才是甲方

16、签订合同时，要设计师尽量详细的出工艺说明，因为工艺质量说明不只是给客户看的，也是给自己一份详细的资料，施工工艺不明之处请教工程部，切勿模糊带过。

17、业务员应从各种渠道打听了解可能的潜在客户，从而主动接触。

二、档案制

1、无论成功与否，每接待一个客户，业务员和设计师都必须有详细的档案：客户资料表、原始平面图以及详细尺寸和现场图片等、客户跟踪档案（每一次和客户接触都必须有详细的记录、记下客户的意见、要求等等），施工结束后，业务、设计、工程部的所有该客户的档案交公司归档

2、成交或未成交的原因分析（分析成败的原因）

3、根据客户成交的可能性，分类为四个等级，以便日后跟进：A、很有希望 B、有希望 C、一般 D、希望渺茫

4、将登记材料自存一份，交公司主管备案一份，便于开会研究

5、追踪客户应注意时间的间隔性，一般以两、三天最好、将每次追踪记录在案

6、注意追踪方式的变化：电话、邮件、短信息、贺卡、上门拜访、邀请来公司等

7、两人或以上在于客户交流时，应当互相协调，分清主次，统一立场，协调行动，注意沟通渠道的畅通和准确，不要让客户不知道找谁（业务、设计、施工）

第三章、市场分类及营销

一、市场分类 1．家庭装修-套房

2．家庭装修—公寓/别墅 3．工装—浴室/酒店/KTV 4．工装—店面/展厅

5.工装—办公楼/写字楼/公司 6.工装—厂房

7.装—政府机构/银行/医院等

二、如何获得客户资料进行营销并获得业务 1.家庭装修-套房

(1)房产商/售楼处/物业处获得新别墅业主信息进行电话营销(2)中介公司获取二手房买主信息,进行跟踪(3)政府房产管理部门获取信息

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建筑设计公司运作方案(4)游击战略,小区宣传,获取业主联系方式并跟踪(5)利用网络推广,电子邮件方式营销

(6)材料商处合作得知业主信息—例(和各装饰建材市场合作,派出设计咨询专家现场咨询(7)广泛合作法:--例(和各商场/超市/零售店进行合作)(8)各种广告方式:例(员工着制服晨跑—汽车车身广告—媒体广告—公益广告等)(9)直销策略

2.家庭装修—公寓/别墅

(1)房产商/售楼处/物业处获得新别墅业主信息进行电话营销(2)中介公司获取二手房买主信息,进行跟踪(3)政府房产管理部门获取信息

(4)游击战略,小区宣传,获取业主联系方式并跟踪(5)利用网络推广,电子邮件方式营销

(6)材料商处合作得知业主信息—例(和各装饰建材市场合作,派出设计咨询专家现场咨询(7)广泛合作法:--例(和各商场/超市/零售店进行合作)(8)各种广告方式:例(员工着制服晨跑—汽车车身广告—媒体广告—公益广告等)(9)别墅专用材料商合作:如(中央空调—地暖商等)(10)直销策略

3.工装—浴室/酒店/KTV(1)通过报纸了解浴室类转让信息,现场了解并和附近人员合作(提供信息)(2)浴室专用材料商合作,如(广告公司--锅炉商—电器商—空调商—按摩床—消防单位—管道—桑拿房材料)(3)网络营销(推广—邮件—电话)(4)工商税务部门合作(5)政府房产管理部门合作(6)直销策略

(7)酒店/KTV专用材料商合作，如：（广告公司--厨房设备商—酒店家具—音响设备等）

4.工装—店面/展厅

(1)报纸了解店面转让信息,并和现场附近人员合作(提供信息)(2)平时可多注意路边空置店面房信息,和旁边人员合作(提供信息)(3)通过分类网站进行网络营销/电子邮件

(4)店面专用材料商合作-例:(广告公司--柜台制作—展示架—货架等)(5)工商税务部门合作(6)政府房产管理部门合作(7)直销策略

5.工装—办公楼/写字楼/公司(1)网络营销:(推广—邮件)(2)工商税务部门合作

(3)各写字楼-办公大厦处合作(提供各新公司租房信息)(4)政府房产管理部门合作

(5)公司专用材料商处合作,例:(广告公司--办公家具商—办公电脑设备商等)

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建筑设计公司运作方案(6)直销策略

6.工装—厂房

(1)网络营销(推广—邮件)(2)工商税务部门合作(3)政府房产管理部门合作(4)建筑公司合作(5)直销策略

(6)公司专用材料商/设备商合作,例:(地坪商—广告公司--办公家具—办公设备—厂房设备等)

7.工装—政府机构/银行/医院等(需有资质)(1)网络营销(推广-邮件)(2)工商税务部门合作

(3)政府部门/房产管理部门合作(4)建筑公司合作(5)直销策略

(6)专用材料商合作,例:(广告公司--地坪商—办公家具—办公设备商等)

8、便民服务中心--电信查号台--大型装饰公司前台总机合作等

第四章、建筑设计公司项目部制度

部门职责

1、协助设计师，接手公司已成的项目，进行单一项目全权管理；

2、项目基础信息汇总、编写项目报告；

3、同客户、外联团队、以及公司各部门沟通交流；

4、客户日常工作交流、跟踪反馈等；

经理职责

1、统筹公司项目进展和延伸工作；

2、项目内容的沟通执行；

3、项目全程的时间规划管理；

4、确定项目过程中的各方权利联系人，并直接沟通；

5、编写项目管理计划书，包括参与各方以及人员、项目进展时间节点的编排等；

经理助理

1、配合经理做好日常工作；

2、参与项目会议，进行讨论和记录；

3、内部往来文件的整理和管理；

4、协助相关部门有效完成项目接受到完工；

一、项目负责人工作制度：

每日工作报告制度，所有员工在下班前必须将自己每天的工作写成总结（每天的工作内容、6 / 11

建筑设计公司运作方案业绩、反思等）备查 A、初步洽谈

1、和客户电话沟通时必须态度和蔼、语言亲切，一般先主动问候，“您好、**设计公司”而后开始交谈

2、通常客户在电话中问到设计报价、材料、施工等方面的问题，自己应当杨长补短，在回答中将公司的优势朴实巧妙的溶入，把你作为设计师的个人魅力尽快的展示出来，给他一种遇到专家的感觉

3、在和客户交流的时候设法取得想要的对方的资讯；客户的姓名、地址、联系电话；工程的地址、面积等情况；其中，与客户联系方式的确定最为重要,和客户预约好上门或请客户来公司洽谈

4、约客户时必须明确具体地点和时间，绝对不可以迟到，和客户谈判时，尽量由被动转为主动

B、设计及签单

1、初次见面时大概了解客户个人、家庭状况、家庭成员以及对项目的总体要求，不要太多的谈论设计细节，可以谈一些客户感兴趣的东西，然后再测量房子，量房后在1天之内出初步方案

2、如果业务部门单独去现场量的房子，必须要有所量房屋平面图以及各部位的尺寸数据，同时必须有跟单业务填写的客户要求和想法，在开始设计的时候，要和客户做沟通确认

3、测量时，详细询问并且记录客户的各种要求，针对自己比较有把握的地方提出一些建议，切勿过多的表达自己的想法，因为您的想法和设计思路此时尚未成熟，切勿直接反驳客户意见，反对意见可以留在第二次细谈方案时，以引导方式谈出，因为此时你已对方案考虑较为成熟，提出的建议客户会认为有根有据，很有分量

4、一定要牢记客户最关心的设计项目（每个客户都会有自己最关心的东西），给客户留下你对他极为重视的印象

5、不要盲目估价，要了解客户心理底价，可以告诉客户，我们的报价根据材料、工艺等差价较大，我们必须了解您的心底价，以便最节省时间地设计出更接近客户的想法和承受能力的方案

6、可免费设计做到：免费测量、免费绘制平面草图，可以辅助以具体各种材料（如面版、瓷砖、玻璃样板等）以及书面资料来达到解释方案的需要

7、设计方案时，要根据项目要求进行大概定位然后再设计，设计方案要依据甲方的总造价进行控制，如总造价太低的设计工程，设计时就没有必要放非常高档的材料

8、每次谈方案必须确定一些项目，不要让自己空手而回，如平面方案，材料：面版、地面、家具等，切勿一次一次不确定地浪费时间，有时候甚至需要略带强硬的要求客户定下一些方案，因为有的客户对方案会一直犹豫不决，可以告诉客户如以后再有变动，在放进变更单中

9、当要做预算时，必须转交预算部门以下资料：（1）设计方案，（2）客户心理价位或设计师估价，（3）客户要求用材以及设计方案中所用材料名称及部位，（4）现场照片，（5）各部位（如门、窗、顶等）标高，资料不全，预算部可拒绝受理

10、方案初次谈过后，客户要求细致的方案，这就进入委托设计阶段，此阶段必须收取部分设计订金，尤其要做效果图（有些工程为吸引客户可以商定在签施工合同后返还设计费）

11、细谈方案，要避免效果图未能表达出设计的效果，细谈方案一般要3-4次的修改，要坚持自己的意见尽量说服客户，但客户坚持不变的话不要反驳客户

12、签订合同时，要尽量详细的出施工工艺说明，因为施工图不只是给客户看的，也是给自己一份详细的资料，施工工艺不明之处可以请教工程部，切勿模糊带过，如设计再有更

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建筑设计公司运作方案改，必须做好记录并及时和工程部做好沟通衔接

13、在签订施工合同后，客户和设计师共同签字认可每一套设计图纸，复印后将复印件转交工程部项目负责人，由项目负责人审核施工工艺，确认无误后签收，施工中的每一次变更，以及客户的要求等必须经过设计师传达给工程部门，转交的变更单必须有设计师和客户以及项目负责人的签字方可施工每次和客户联系或更改方案也同样必须有记录，并和项目负责人做好沟通、衔接工作，绝对不允许自己知道客户要求，而工程负责人不知道，导致错误施工

二、档案制

1、无论成功与否，每接待一个客户，项目负责人和设计师都必须有各自详细的档案：客户信息表、工程现场量房数据表、客户跟踪档案（每一次和客户接触都必须有详细的记录、记下客户的意见、要求等等），施工结束后，业务、设计、工程部的所有该客户的档案交公司归档

2、客户的联系方式和个人资讯，客户房子的基本情况和要求

3、根据甲方对项目的要求，进行分类

4、将客户登记材料自存一份，交部门主管备案一份，便于开会研究、5、追踪客户应注意时间的间隔性，一般以两、三天最好、将每次追踪记录在案

6、注意追踪方式的变化：电话、邮件、短信息、上门洽谈、邀请来公司洽谈等等

7、两人或以上在于客户交流时，应当互相协调，分清主次，统一立场，协调行动

8、注意沟通渠道的畅通和准确，各阶段（业务、设计、施工）不要让客户不知道找谁，各自负责自己的一段流程

第五章项目负责人跟单必备数据

项目负责人跟单需要察看并详细记录以下数据： A、客户基本信息

1、客户姓名

2、客户联系方式（电话、手机、邮件）

3、跟单业务员及联系方式，签合同后工程部负责人及联系方式

4、面积

5、客户预计的费用

6、风格、性质、用途（如酒店、办公）

7、项目的基本状况

B、去现场了解的详细信息

1、墙体的长、宽、高，以及层高、梁的高度和位置

2、窗户的长、宽、高以及距地和距顶高度

3、门洞的宽和高度

4、空调的位置

5、马桶下水和洗手池排水、排污口的位置

6、户内电源开关电路走向及管道煤气的位置

7、如房屋应了解位于小区的幢、门牌号，属于几楼的

8、项目周边的环境、房屋的价格等

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建筑设计公司运作方案

9、各个部位墙体的厚度

10、消防通道、消防栓、消防喷淋、电梯、楼梯、幕墙的位置 C、客户跟进信息

1、记录每一次接触客户的资料信息、客户的想法以及客户的要求

2、施工中记录每一次工程变更、设计变更等

第六章材料部制度（设计辅助部）

部门职责

1、向项目负责人了解客户的工作要求，理解工作深度和内容；

2、配合设计部制作项目的模型和效果图；

3、进行行业内信息的收集工作，并对信息进行整理，建立信息资料库；

4、相关设备、材料的市场信息采集；

5、外包业务的联系和沟通。

部门经理

1、与项目负责人了解客户的需求，制订工作计划；

2、安排部门人员的工作计划；

3、负责部门具体工作的进度安排、任务下达与设计任务的输出；

4、负责建立部门的工作模块；

5、负责项目实施操作过程监控。

部门经理助理

1、负责填写工作任务书，与相关人员协调工作；

2、负责项目设计、方案执行实施过程的跟踪与效果把握；

3、负责工程中的材料成本审核和材料样板的提供；

4、负责外包业务的联系；

5、业内信息收集整理并定期完成动态报告。

6、部门经理交予的其它任务。

一、材料部工作制度：

每日工作报告制度，所有员工下班前将每日工作写成总结（工作内容）

1、和材料商沟通时必须有底气做到不卑不亢，要其明白是我们给予的平台让其能存在项目中，我们为甲方；

2、主动寻找高级新颖有特点的材料，进行分类存档；

3、按照材料商的商务品质>材料的综合特点>材料的价格洽谈合作

4、每位员工必须将自己联系到的材料商的资料整理成档案，及时进行跟踪，并随时能够查阅和共享

5、通过材料商的材料价格汇总后进行全部材料报价

6、严格按照公司规定，洽谈中需寻找双赢的合作方式，7、严令禁止员工个人从材料商处获得利益而损害公司利益

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建筑设计公司运作方案

二、档案制：

1、无论能否合作，每了解一个材料，都必须有各自详细的档案：材料信息表、材料商跟踪档案（每一次和材料商接触都必须有详细的记录、记下材料商的意见和材料的特点等等）

2、材料商的联系方式和个人资讯，材料基本情况和要求

3、能否合作的原因分析

4、根据材料的综合评分为方便合作，分类为四个等级，以便日后跟进：A、很有希望 B、有希望 C、一般 D、希望渺茫

5、追踪材料商应注意时间的间隔性，一般以两、三天最好、将每次追踪记录在案

6、注意追踪方式的变化：电话、邮件、短信息、上门洽谈、邀请来公司洽谈等等

7、一旦达成合作协议，便保持联系

8、将各个材料进行分类归档，随时有可用材料能第一时间挑出

9、将材料商提供的小样和宣传册进行归档，并记录，以便设计中也能提供给甲方选择

10、将收集的材料按照档次、种类等进行分类归档

第七章材料工作流程（包括施工）

一、材料供应体系

1、材料供应：指公司所有制定的设计装修材料，从采购到供应至施工现场的过程，包括材料订货、配送、验收等。

2、材料体系：按照公司对市场的定位、确定对应档次的品牌材料，并建立与其供应商合作的整个系统。

3、材料体系监理的目的：材料供应系统不仅要确保公司工程质量，还需确保有利于营销及企业知名度的提升，同时为公司做出合理的利润贡献。

4、材料体系建立流程：

1）明确企业定位：面对高端客户，为中产以上阶层打造供高品质家居环境。

2）调查高端材料品牌：从网站、材料市场以及竞争对手处，了解相关材料品牌，材料品牌选择原则：①尽量选择世界一流的国外品牌；②不能选择国外品牌的，可选择国内一线品牌；③次要的材料，选择外地生产费用成本较大、本地有厂家可提供同品质产品的（例如腻子、墙固、地固），可选择本地厂家提供，尽量浅谈为长期合作，产品包装上贴“峰上大宅专供„„”字样的标贴。

3）联系洽谈：取得初步筛选后的材料品牌，联系材料商，洽谈合作事宜，浅谈中注意事项有：①供货形式符合公司目前的供货及配送要求（直接配送至工地或者配送至库房）；②结算形式符合公司现行的材料结算制度；③材料价格不得高于批发商供应价格，更不能高于市场零售价格；④材料商必须提供产品宣传册、企业基本资料、产品检验证书等相关资料，尽量提供产品样品。

4）市场调查：对材料商提供的产品及其价格，须由材料专员做市场的调查，合适产品的品类与价格确实相符，确定为可合作的对象。

5）合同签订：对符合以上四点要求的材料商可签订供货合同，一般供货协议签订至本年公历年底，附件要提供资料有：企业介绍、企业执照、产品明细及价格、产品检验报告，产品明细及供货价格必须盖有供应商企业公章。

5、材料体系建立的原则：

1）品牌相当性原则：所选材料的品牌档次必须与公司的定位相当，材料品牌要有益于公司形象与品牌的树立，无需市场知名度太大；

/ 11

建筑设计公司运作方案 2）信息可靠性原则：通过业内熟人、网站及其他渠道，在签合同之前，落实材料商提供的信息的可靠性，以防止提供虚假信息，伤害公司利益；

3）优中择优原则：首先选择品质最优，在品质相当的前提下，选择合作态度最优，在前两者相当的前提下，选择价格最优；

4）价格合理性原则：所选的材料价格必须与公司定额报价相适应，不能太高，也不能太低，要根据实际材料的价格，联系公司的定额价格，与市场价格进行综合的平衡；材料商的价格需要进行详尽的市场调研，了解其厂家、总代理商、分代理商以及零售商的零售价、批发价等信息，最终确定供货价格；

5）公平公正原则：公司原则上不允许对材料商以甲方的姿态处事，采取互惠互利、公平合作的原则，出现一切问题均以合同约定、友好协商进行解决。

二、材料订货与付款流程（前期可不订货而要求材料商发货）

一）订货与付款流程：指公司根据内部需求（项目经理订货或者库房订货），按照供货协议的约定，根据供应商提供的产品明细及价格，向供应商发出材料订单，供应商按照订单送货至施工现场或库房，让相关验收人签字确认后，拿回执单与我公司财务核对账务，按约定给予结算的过程。

二）订货与付款流程：

1、需求的确定：公司材料需求根据现在的实际情况分为两种来源：①项目经理根据施工需求，向公司材料部递交材料订单（项目经理材料申请单）；②库房根据库存材料的库存底限，向公司递交的材料采购申请明细（库房材料申请单）。

2、下订单：根据这两种需求确定的材料申请明细单，材料部向对应的供应商下材料订单，一般项目经理的材料需求，在下订单后24小时之内送货到位；库房材料需求在72小时之内送货到位，节假日送货顺延；该订单材料商传真一份、材料部留底一份、财务留底一份。

3、配送：材料商在收到订单后，确定材料备货齐全，电话联系收货人（项目经理或材料专员约定时间送货；材料备货不全的，材料商需以传真形式通知我公司材料专员或项目经理可提供的材料明细及数量，经协商同意后我公司重新下订单，并注明废除上以订单（表明单号）送货，因缺少材料产生的二次送货费用由材料商承担。

4、验收：材料送至施工现场或者库房后，由专人进行验收，验收根据公司的订货单、材料商的送货单，验收内容包括：材料品牌、名称、规格、数量及质量，验收合格后，验收人员需在材料送货单上签字确认，材料商需在我方的订货单上签字确认；对于货品与订货单上所列产品不符的，有材料商自己送回，由此产生的二次搬运费，我方不负责任；送货单我方需回执一联，最为留底；

5、对账：按照公司与材料商合同约定的对账日期，材料商须执有我公司盖章的订货单、有项目经理或库管签字的送货单，到公司材料部核对账务，材料专员将这些票据与财务核实。

6、付款：财务对这些送货单、订货单进行核对，核对无误后，按日付款；核对有误的票据，能及时更改的做本次付款，不能及时更改的，做下次付款

3.物业公司成立方案篇三

筹备方案

一、前言

目前，房地产企业的竞争观念已经从产品导向转向客户导向，物业管理作为房地产开发的重要环节，正被越来越多的开发商所重视，万科、中海、金地、龙湖等房地产公司均拥有物业服务的良好口碑，从而支撑其业务快速发展并获取超额利润。

目前，我公司所开发项目均采用委托外包的形式进行物业管理，在这种管理模式下，各项目的服务理念、专业技能、服务质量等各方面良莠不齐，很难形成统一的服务标准和管理流程；各外包物业公司为了盈利，对项目的投入有限，因此，外包模式只能保证物业能够得到基本管理，为业主提供常规服务，却很难为项目提供个性化服务和高附加值。

我公司2010年客户满意度调查结果显示，物业管理是项目运作中所暴露出的主要问题之一。在已入住的两个项目中，分别仅有XXX%和XXX%的业主对物业管理表示满意，大部分业主认为物业公司在工作人员素质、维修服务、客户服务、设备维护、卫生环境和安全管理等方面存在不足，存在的问题引发了业主的不满。

二、筹备思路

我公司3月“物业工作务虚会”认为，加强物业管理工作是公司的一项长期战略，初步确定成立自有物业公司，首选通过收购外部物

业公司实现这一目标，收购事宜争取2011年上半年进入决策程序，物业负责人招聘尽快启动，在此基础上提出如下思路：

1、组建模式

考虑到缩短公司组建周期，建议与协商，收购其全资子公司。XXXXXX有限公司创立于XXXX年XX月，注册资本金XXX万元，XXXX年公司取得了物业服务企业国家一级资质并通过了ISO9001：XXXX质量管理体系认证，XXXX年被选举为中国物业管理协会第三届理事会常务理事单位，公司注册地为XXXXX市。

2、企业信息变更

为便于我公司对自有物业公司的管理和企业品牌的推广，需变更收购目标公司的名称、企业法人、组织机构代码、资质证书和公司章程，并将其注册办公地和税务登记地由成都市变更到北京市。

3、运作模式

由我公司收购XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物业管理公司，我公司为控股公司。对物业公司的业务管理，可由地产公司职能部门XXXXXXX部对接。物业公司内部设置总经理室、办公室、财务部、物业管理部、客户服务部、工程部、保安部、产业部、市场部。

根据《物业管理企业资质管理办法》，由于XXXXXXXXX公司企业资质为国家一级，建议成立物业公司后，新的物业公司可延用一级资质，在各项目所在城市设立物业子公司，对我公司开发的各个项目进行全程物业管理。

三、变更中介服务

聘请一家专业代理公司办理收购XXXX物业相关手续的变更。变更收购目标公司的名称、企业法人、组织机构代码、资质证书和公司章程，并将其注册办公地和税务登记地由XXX市变更到北京市。费用约XXX元。

四、顾问服务

引入一家具有国际视野和高端管理经验的物业顾问公司。类似戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名机构，通过2年左右的顾问咨询，帮助我公司自有物业公司掌握规范的管理和服务技能，快速培养队伍，从而实现短期内成为具有相当水平的物业管理企业的目标，顾问费用预计每月5-10万元左右。

五、管理人员配备

招聘物业管理资深人士一名，作为物业公司或部门主要负责人的储备人选，可考虑以XXXXXX部副总经理身份入职。要求其在知名物业管理公司具有同类同级别任职经验，入职后专职跟进物业公司相关筹备、运作事宜，为尽快招聘到资深物业高管，建议使用猎头进行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的体系内有所突破。

六、宣传发动

1、在公司内部开展集中培训，召集各子分公司经营班子参加，剖析我公司目前在物业服务上存在的不足，学习同行先进企业的成功经验，倡导“客户至上”的服务理念。

2、设计物业公司的VI系统。在与XXXXXXVI系统基本原则保持一致的前提下，设计物业公司的VI系统，以便形成“地产公司-物业

公司”始终互相协作的运作模式，加深社会公众和业主的印象。

七、筹备时间

2011年6月至12月，其中：

2011年6月下旬确定物业公司成立方案；

2011年7月上旬，物业筹备负责人招聘到岗；

6中旬至7月下旬，考察五兴物业，考察、招标物业顾问公司； 8月，举行各子分公司经营班子服务意识培训；

7至10月，签订物业公司收购协议，更名，变更相关企业资质，建章建制；

11月签订物业委托合同

12月，新组建的物业公司进驻我公司新开发项目。

八、近期工作重点

1、和XXXXXX物业公司谈收购方案;

2、在北京寻找500-1000㎡左右的办公空间；

3、寻找变更物业公司注册地的代办服务机构。

XXXXX部

4.物业公司年会方案篇四

二、晚会主题：20xx年“xx”迎春晚会

三、晚会时间：20xx年x月*日(星期*)18：15—20：15

四、晚会地点：xx

五、参加人员：全体员工(除当值人员外)

六、节目筹备：

(一)A、B/D、C各准备2个以上节目(节目类型可采用：相声、小品、舞蹈、朗诵、乐器、演讲等多种艺术方式，或可以选用展现才华的有创意的节目)。

(二)晚会节目将评出一等奖1名，奖金500元;二等奖2名，奖金各300元，三等奖3名，奖金各200元。没有获奖的演出人员和工作人员都可获得小礼物一份。

(三)节目筹备单位在20xx年1月*日前将节目名单及配乐CD交行政部文案策划，确定晚会节目单和参演人员;

(四)20xx年x月*日前由行政部组织晚会彩排;

(五)各个环节安排：

(1)物资、礼品的采购准备：xx负责，xx协助。

(2)舞台场景的布置：xx负责，xx协助。

(3)场地布置、桌椅摆放位置安排：xx负责，xx协助。

(4)入场引导、所有礼品发放：xx负责，xx协助。

(5)音响灯光设备调试等：xx负责，xx协助。

(6)晚会现场抽奖及抽奖前准备：xx负责，xx协助。

(7)晚会瓜果茶水准备、会后物资回收：xx负责，xx协助。

(8)拍摄、照相、制作VCR：xx负责，xx协助。

(9)中场颁奖礼仪、节目评分表准备：xx负责，xx协助。

(10)物资运输：xx负责，xx协助。

(11)场地清洁：xx负责，xx协助。

(12)现场秩序维护和突发事件处置(灭火器的准备)：xx

(13)中场礼仪：xx负责，xx协助。

(14)晚会主持人：4名，2男2女，面向全公司征集(请有意向的员工于20xx年1月*日中午12：00前在行政部xx处报名)。

七、晚会流程：

(一)晚会开场秀;(5分钟)

(二)总经理致新年贺词;(5分钟)

(三)20xx年年度优秀团队及员工颁奖大会;(25分钟)

(四)优秀员工代表发言;(5分钟)

(五)20xx年迎春文艺晚会节目表演，中间穿插小游戏2—3个;(60分钟)

(六)中间穿插晚会抽奖;(20分钟)

(七)抽奖：

1.参加人员：现场人员及所有员工

2.抽奖方式：

①全公司奖：将公司所有员工名字写在一张小纸条上，放入抽奖箱内抽出产生;一等奖的开奖人为总经理，二等奖和三等奖由现场参加晚会的员工进行抽取。抽奖环节穿插在节目中。

②现场奖：参加晚会且到现场的人，每人会领到一个号码，抽到相应的号码且在场领取即为相应的得奖人。

3.奖品设置：

一等奖：1名(奖金500元，共计500元)

二等奖：3名(奖金各300元，共计900元)三等奖：5名(奖金各200元，共计1000元)

现场奖：30名(各50元以内奖品，共计1500元)

(八)晚会结束，公司在场所有员工集体合影留恋。

八、晚会所需物资：

茶水、瓜子、花生、糖果、水果、奖品、抽奖盒、抽奖纸条等。晚会场地布置所需物品：横幅(标明晚会主题)、气球、音响、话筒(4个)、彩带等。

九、筹备进程：

1月10日前——发出晚会通知1月15日前———礼品准备2月10日前————晚会彩排，对节目进行复核，场地布置2月13日————晚会正式演出

十、费用总计：

1.晚会节目奖：1700元

2.员工抽奖：3900元

3.演出小礼品1500元

4.场地布置、道具、服装租用：1500元

5.现场食品：1500元

5.物业公司内部竞聘方案篇五

1、开拓内部晋升渠道，能者上庸者下，促进现在岗人员对所在岗位职责有更清晰的认识，有进一步的规划;对其他人员，可以通过竞聘，让有能力有意愿的人员有机会走上管理岗位，利于团队梯队的建设。

2、对公司整体风气是一次大的整顿，人人有上进意识，建立学习型组织，强化企业文化。

二、内部竞聘原则

(一)公开原则：有关竞聘岗位的任职资格，岗位数量及竞聘的内容、流程均向全体员工公开。

(二)竞争原则：即通过个人自荐、资格审定、竞聘答辩等竞争手段确定岗位人选。

(三)择优原则：深入了解、全面考评、谨慎筛选、择优录用。

(四)人岗匹配的原则：个人能力与竞聘岗位相匹配。

三、竞聘范围

1、参聘人员为在公司转正工作满半年的非技术岗位人员，性别不限，年龄要求为男不超过55周岁女不超过50周岁，个别人员经总经理办公会议可破格参加。

2、熟悉竞聘岗位工作职责，有胜任力和执行力。

3、有较强的事业心、责任心、爱岗敬业;

4、连续工作期间内，无重大责任安全事故及重大违纪问题。

本次竞聘涉及岗位如下：

1、竞聘演讲5分钟;

2、答辩15分钟;

参与竞聘人员应熟悉所竞聘岗位的岗位职责，并能结合公司具体情况，提出创造性思路，合理化、可操作性方案;

四、竞聘流程

1、将竞聘方案5月8日早公布，竞聘人员将报名表于5月8日下午下班前上报至企划部;(报名表于处领取)

2、参与竞聘人员经初审后合格后，于205月9日下午2点开始应聘(按姓氏笔划顺序)。

4、竞聘结果由竞聘评委小组考核，于年5月10日进行公示。

5、岗位变动人员在公示后2日内上岗并交接完毕(管理部经理及主管交接由经理主持;

6、竞聘上岗人员薪酬按新的工资标准执行;

7、有关人员的责任状重新签订，原责任状按执行时间与执行标准酌情兑现;

五、竞聘评委小组

组长：XXX

副组长：XXX

组员：XXX

企划部

6.物业公司拓展训练方案篇六

方案一：场地项目拓展训练

（一）、课程设计

★ 培训主题：《超越自我熔炼团队》拓展训练 ★ 培训学员：

物业公司员工

★ 培训时间：

为期时间2天（2017年春节后，具体时间待定）★ 培训地点：

红旗台/丽景冬季室内花园拓展基地 ★ 参训人数：

25人

★ 培训方式：

第一天

互动体验式、传统团队凝聚力拓展训练、（场地项目）

第二天

业务助力，相关课程学习

二、培训目标及学员收益

（一）本次拓展训练的培训目标

1.增强组织凝聚力，树立相互支持和配合的团队精神与整体意识。2.改进组织内部的沟通与信息交流，学习有效的沟通技巧。3.启发学员想象力与创造性，提高员工解决问题的能力。4.改善人际关系，打破团队隔阂，形成积极向上的组织气氛。5.发现团队问题，培养学员综合能力。

6.突破自我，熔炼团队，强化团队荣誉感，激发个人责任心。

（二）拓展培训后的学员收益

1.能够更加融洽的与他人合作，开放自我。2.明确和认同组织的目标与文化，理解协作的作用。3.学会换位思考，懂得如何进行积极有效的沟通。4.面对变化能够正确的运用解决方法。5.学会建立积极的双赢思维与补位意识。

6.充分发挥主观能动性，建立起对组织、对他人、对自己的高度责任感。7.增强自我学习能力和创新能力。

8.懂得如何欣赏他人，鼓励他人，赞美他人。

9.点燃内心激情，增强自信，激发潜能，学会以最佳状态面对工作与生活。

三、时间安排第一天：拓展

08:30-09:20

整肃入营:

挑战激情与团队士气

09:20-10:20

拓展训前课：没有不可能(一场思维转变的风暴打造创造奇迹的

基础。

个人目标与团队目标一致，团队成员的个性色彩纷呈，形成团队的整体个性和力量)

团队组建-团队真正的蜕变开始,激情似火,豪情万丈

团队展示-展现团队风采

10:20-11:00

冰山沉船: 在有限的条件下，应学会利用有效的资源，协同伙伴，不抛弃

不放弃，共同到达彼岸。

11:00-11:40

偷天陷阱: 沟通是一种艺术，教育的耐心，有效的沟通 11:40-12:00

餐前训导 12:00-13:00

午餐加油站

13:00-13:50

支援前线: “前方在战斗，后方来支援。” 每个人在企业里、团队中的角色不一样、但重要性等同。没人是完美的，没有人是不需要帮助的，当同伴前方冲锋陷阵，后方一定倾其所有去支援。

13:50-14:30

穿越电网

企业里的规章制度是为所有企业员工制定的，就像电网不可

轻易触碰。作为员工、企业的一份子应努力在制度里达成自己的工作、争取

更好的工作成绩和业绩。

提倡共同遵守、互相提示、互帮互助共同进步等理念。

14:30-15:10

激情的节拍:

我们是最棒的团队

15:10-16:00

挑战九十九：强调主动工作的重要性，培养员工的全局观念。学会如何运用不

同的沟通方式来达到最佳沟通效果，掌握跨层级间的合作理念与想法

16:10 毕业典礼

第二天：实训 1、8：30-9：00 营养早餐

2、充电课程:

1)、9:20-10:20物业早期介入

对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。是每一个物业管理人员必须了解的课程。

2)、10:20-11:00小憩游戏1

记忆考验

员工之间彼此了解，锻炼记忆思考能力

游戏方法：

1.参与人围成一圈，从第一个人开始说

2.接着第二个接着说，吃了一个AA，二个BB„(BB不同的食物名!)

3.像这样一直传下去，每传一个人就必须重覆前面的食物名，另加一个新的食物名。

4.一直到有人中途讲错出局!

5．最后留在场上的为胜利者

3)、11:00-12:00物业接管验收

接管物业前不可缺少的重要环节

4)、12:00-12:30小憩游戏2 听歌识曲

考验团队协作、思考能力。

通过主持人播放歌曲一部分，各个小组抢答曲目名字，进行积分，最终积分最多小组获胜 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30物业入住、装修管理7、14:30-15:30 “杀人”游戏

这是一场对心理素质，判断能力和表达能力的艰巨考验。

8、15:30-16:30培训师讲话、合影留念、结束行程

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

培训师有权根据学员受训情况对培训项目及时间做适当调整

四、行政准备说明 1.行政准备：

提交参训人员名单（所有人员名单请按照以下项目列出）：序号姓名性别职务

身份证号码

联系电话

有无病史

民族

领队人姓名：

联系电话：

水上项目拓展训练

训练地点：花溪地温泉基地或丽景酒店温泉游泳馆基地培训时间：

为期时间2天（2017年春节后，具体时间待定）参训人数：

25人

培训方式：

第一天互动体验式、趣味性拓展训练、（水上项目）

第二天业务助力，相关课程学习具体时间安排：

第一天：

1、团队组建环节

09:00 进入温泉区，整肃入营，团队组建；团队文化展示遴选各队队长、队秘、旗手、安全官

各队绘制队徽、创立队名及队呼，向对手展示本队团队文化;

没有不可能(一场思维转变的风暴打造创造奇迹的基础。

2.单人项目、组合项目

10:00 温泉水上趣味拓展（单人项；组合项）

水上相扑手（女子组、男子轻量组、男子重量组、男双组、女双组）

3.小团队项目

11：00 水上拔河。信任是一个团队的基石，要建立合作无间的团队关系；团队决策，团队合作意识的训练。只有彼此信任，完全相信的情况下，才能让我们这辆列车高速行驶。12:00 午餐加油站

4.大集体项目

13:30团队水上趣味协力跳绳或团队水上动感颠球

有用限资源创造生存的奇迹，让所有人记住，没有不可能；公司就象一台发动机，员工就象每个零件，只有依靠统一的节奏和一致的步调才能制造出源源不断的能量；发现更好的工作方法才能使团队朝着完美的目标前进；

5.大集体组合接力项目

14:30 大集体接力项目，智勇大冲关（温泉游泳馆）

理解团队领导人及其领导风格对完成任务的影响和重要作用； 6.结业

15:30 各队总结，合影留念

所有的感动欢笑与泪水，在一刻像交响乐一样，交织在一起，营造一个让我们一生难忘的场景，震撼心灵感悟人生；分享总结，提升感悟，感恩企业，领导致辞

7.温泉体验

15:40 温泉自由活动（室内温泉区、户外温泉区、温泉游泳馆）

第二天：实训 1、8：30-9：00 营养早餐

2、充电课程:

1)、9:20-10:20物业早期介入

对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。是每一个物业管理人员必须了解的课程。

2)、10:20-11:00小憩游戏1

记忆考验

员工之间彼此了解，锻炼记忆思考能力

游戏方法：

1.参与人围成一圈，从第一个人开始说

2.接着第二个接着说，吃了一个AA，二个BB„(BB不同的食物名!)

3.像这样一直传下去，每传一个人就必须重覆前面的食物名，另加一个新的食物名。

4.一直到有人中途讲错出局!

5．最后留在场上的为胜利者

3)、11:00-12:00物业接管验收

接管物业前不可缺少的重要环节

4)、12:00-12:30小憩游戏2 听歌识曲

考验团队协作、思考能力。

通过主持人播放歌曲一部分，各个小组抢答曲目名字，进行积分，最终积分最多小组获胜 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30 物业入住、装修管理7、14:30-15:30 “杀人”游戏

这是一场对心理素质，判断能力和表达能力的艰巨考验。

8、15:30-16:30 培训师讲话、合影留念、结束行程

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 培训师有权根据学员受训情况对培训项目及时间做适当调整。

二.行政准备及活动版本说明

提交参训人员名单（所有人员名单请按照以下项目列出）：序号姓名性别职务身份证号码

联系电话有无病史民族

领队人姓名：

7.物业分公司管理方案篇七

（见附表一）

二、物业公司的工作职能

1、制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。

2、财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。

3、决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。

4、协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。

5、业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。

6、监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。

7、业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。

8、营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。

9、培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等。

10、培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

三、本司的发展方向确定

物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。

简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。

物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。

综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。

四、物业的公司收支分析

物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

2、公众代办性服务费的收入；

3、特约服务费的收入；

4、物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

再看物业公司的支出情况：

一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；

二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；

三是核算财务费用；

四是核算所得税。

在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：

物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：

人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。

按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。

1、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度

就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

2、经营物业的资源及管理运作

经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。

物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的.目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

（1）策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

（2）组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

（3）领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

8.物业公司培训方案(修订版本)2 篇八

一、培训目的

通过培训，提高全体员工的服务意识、文化素质和管理服务水平，掌握物业服务操作技能，打造物业服务企业品牌、全面塑造物业服务职业团队。

二、培训范围、地点与时间

全体员工培训期间不得迟到、早退和旷课（培训记录及相关资料办公室存档）。培训时间：2012年12月培训地点：工程部办公室

三、培训安排

培训方式分为公司培训、外聘讲师培训、实地考察学习等形式。办公室负责制订《培训计划》由经理不定期进行抽查。

四、培训内容(一)、岗前培训

各部门新入职员工统一组织培训，入职培训完成后由各部门进行业务培训。A、企业文化、经营理念 B、公司管理规章制度 C、职业道德规范、员工手册 D、物业管理基础知识 E、服务理念、服务礼仪

（二）、在职培训

1、定期组织全体员工学习公司的各项规章制度、岗位职责及服务理念，并进行书面考核，通过学习和考核强化员工的岗位责任意识和日常服务规范，对于公司各项规章制度的落实和执行起到了良好促进作用，有效杜绝了违规、违纪现象的发生。

2、定期对办公室工作人员进行专业知识培训，提高业务技能完善物业管理服务多种经营的思路，强化各项目的综合服务能力，更快、更好、更有效地完成领导交办的工作，全面提高物业管理企业效益。对客服人员进行服务礼仪、工作流程与标准，行业规范、业务工作流程方面的培训（包括接待处理业主投诉的技巧、办理入住及装修手续的注意事项），对工程人员进行专业知识培训，使其熟练掌握用水用电及设施设备维护安全操作规范，确保各类设

施设备正常运转及为业主提供一支高质量、高效率的维修服务队伍；对秩序维护部工作人员培训基本的服务知识、岗位技能、熟悉小区业主和车辆疏导；消防与安全、电梯困人等突发事件的应急处理。对保洁员进行岗位职责、工作流程培训、服务意识与技巧、岗位技能、各类清洁剂与消杀试剂的使用方法及安全规范等。

通过培训加强全体员工的理论知识，有效提升员工的整体素质和服务水平，使物业公司的服务更加专业化、规范化。

六、培训效果

针对在工作过程中业主反映较多且专业性较强的问题，及时制定合理的解释说辞，对客服和工程人员展开培训，使员工统一思想认识和解释口径，与业主及时做好沟通工作。有效减少业主投诉。在以后的培训工作中，让员工有好的执行力、凝聚力、向心力，最大程度上激发他们的工作积极性和主动性。

七、培训考核

9.物业公司小区电梯临时使用方案篇九

根据xxxx所了解目前项目施工的情况，南京【君悦城市花园】会因配合工程施工的需要，一般会把将来的客梯作临时施工使用，以配合工程施工时的运输需要。对此xxxx根据以往对住宅施工电梯使用管理的经验，从日后管理者与使用者的角度出发，建议发展商宜对电梯临时配合施工使用时，应给予一定的相关措施与制订一些相关使用规定为妥，以合理并尽可能使电梯完好地投入今后的使用。

一.电梯临时配合施工使用前的各方协调建议

在电梯临时配合施工使用前，因【君悦城市花园】的项目有关各分部工程的施工可能尚未完全完成，故可能都采取一些临时性措施，以使电梯能作为临时配合施工。xxxx建议，发展商宜针对目前施工情况，甚至有些措施可能会涉及一些商务协作（原合同所制定交付的时间、条件等）问题，酌情考虑。

1.xxxx建议发展商在领取电梯的准用证和许可证后方能配合使用，以免在使用过程中发生的可能不测事件，而给发展商带来不必要的法律责任；

2.因电梯电缆铺设可能也为临时性连接，在这种情况下，职能部门一般不会对电梯进行正式验收，手续也不宜全部出齐，xxxx建议发展商，需要电梯承包商提供有关相应使用证明文件；

3.电梯在临时配合施工使用前，电梯的内装潢可与承包商协商先不予以装饰，采取临时保护措施，待临时配合施工结束后，再予进行装饰；

4.电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商宜由总包单位，指定专人负责电梯的临时使用，由其委托电梯供应商、安装单位或其它单位，由持电梯特种操作证的专人负责操作运行，操作人员的费用，也可宜由发展商或施工总包单位负责（此项需视与总包建筑合同关系而定）；

5.电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商，督促总包单位认真检查各停层候梯厅的光线照度，必要是请事先加装临时照明采光，以防因光线不足导致在使用过程中碰擦电梯骄厢的现象；

6.各层候梯厅必须保持畅通，不允许堆放任何物品，更不应在此进行如人工拌料等各类施工的工序操作；

7.各层地坪与电梯地面必须处在同一地平线上；

8.电梯临时使用前，对电梯骄厢采取临时全方位保护措施，建议用木板固定骄厢地面铺垫，骄厢四周防护宜采用硬性材料防护；

9.电梯在临时配合施工使用前，应仔细察看每层水阀等开关设置位置及完好情况，以防水浸事件的发生，并落实相关单位的责任制度；

10.与电梯承包商需约定电梯临时使用时间，以及故障发生的解决最短时间；

11.电梯使用过程中，电梯承包商的检修与保养事项；

12.在电梯临时使用中，其电梯免保期开始的日期需要电梯的承包商进行确定，以尽最大可能相应保证免保期的时效；

二.电梯临时配合施工使用过程的一些建议事项

电梯在使用过程中，应相应对下列一些设施与设备做好具体落实措施，及制订相应有关各施工单位与个人的使用制度与准备工作。以下是xxxx建议发展商制订的一些制度，以及在使用过程中的一些实施办法与要求，谨供发展商参考，帮助电梯管理人员、操作人员了解相关日常保养和操作规范，以完善电梯使用与管理要求。

(一)电梯使用前的具体设施设备检查项目的落实措施

1.绝对不允许井道进水，并采取相应预防措施；

2.电梯供电电缆及供电方式必须单独列开，包括临时电缆供电，严禁与其它设施设备混用；

3.电梯处于运行状态时，不得随意拉闸断电；

4.机房门窗必须安全可靠，保证机房内通风达到标准，非电梯维修人员，严禁擅自入内；

5.机房现有孔洞必须封闭，四周不得渗水或漏水；

6.机房内必须有永久性的照明；

7.机房内必须配备消防设施；

8.不得拆除轿厢的轿壁衬板护围；

9.轿厢地板和厅门外地面须铺设厚橡皮、泡沫塑料等类似材料，以防止建筑材料落入电梯井道或损伤轿厢门坎；

10.每天运行完毕应停在顶楼，尽量避免因施工用水对电梯造成之破坏；

11.各楼层停层面需有完好醒目的楼层标识；

(二)电梯管理的总则

1.电梯每周至少要进行两次安全检查；

2.电梯有故障要马上报告；

3.对电梯动作情况要建档立卡；

4.每日使用电梯前，要先行空载数次；

5.电梯运行时要按额定负责；

6.进行电梯按钮操作时，要轻按轻放，不要敲打按钮面板；

7.装载物品要轻拿轻放；

8.装载物品需要包装完好，车载物品应堆放合理，以防倾到；

9.装易燃物品要专人监护，不能与助燃物品混装；

10.轿厢和厅门外部要保持整洁，不能有垃圾嵌入地坎、门柱缝隙；

11.发生故障要及时报警，不准敲打、强行扒开梯门；

12.驾驶员要持证上岗，谨慎操作；

(三)电梯管理的实施细则

 电梯工岗位职责

1.严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。

2.负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写«电梯日巡视记录»和«电梯故障维修登记表»。

3.监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写«电梯定期保养检验报告及记录»，收集电梯分包方的«电梯定期保养记录»和«电梯维修记录»。

4.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。

5.参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。

6.积极完成上级交办的各项临时任务。

 电梯机房管理规定

1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40摄氏度。

3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5.机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6.«电梯困人救援规程»和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

8.每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

 电梯安全管理规定

1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2.机电部之电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。

3.机电部经理在周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。

4.机电部经理组织人员，按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5.机电部电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

6.统一设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。

7.在电梯机房和值班室悬挂«电梯困人救援规程»，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。

8.经劳动局检测不合格，未取得«准用证»的电梯严禁投入使用。

 电梯安全操作规程

电梯每天运行前的检查与准备工作

1、开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。

2、开启轿内照明。

3、每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

4、层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。

5、平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。

6、经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

 电梯行驶中应注意事项

1、轿厢的载重量应不超过额定载重量。

2、乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。

3、不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。

4、严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。

5、不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。

6、电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。

7、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。

 当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修

1、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；

2、运行速度显著变化时；

3、层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；

4、行驶方向与选定方向相反时；

5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时；

6、发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；

7、当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；

8、安全钳误动作时；

9、接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；

10、发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时；

11、电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭；

12、电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉；

 乘梯须知

1.用手按钮，严禁撞击。

2.不许吸烟，勿靠厢门。

3.运行之时，挤门危险。

4.危险物品，禁止进梯。

5.保持清洁，勿吐勿丢。

6.运载货物，须先报批。

7.若遇意外，请按警铃。

8.超载铃响，后进退出。

9.发生火警，切勿乘梯。

管理单位：

投诉电话：

 电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：

一.轿厢停于接近电梯口的位置：

1、确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；

2、关闭机房电源开关；

3、用专用外门锁匙开启外门；

4、用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；

5、协助乘客离开轿厢；

6、重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

二.轿厢停于远离电梯口的位置时：

1、利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；

2、进入机房，关闭该故障电梯的电梯开关；

3、拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；

4、救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。

5、确认刹车制动无误，放开盘车手轮；

6、然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。

7、遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。

8、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。

(四)电梯维修与保养

xxxx提供电梯一些主要维修与保养的一般规范操作，xxxx建议发展商，对于免保期内的电梯维修，应告知员工，不应自行加以处理。对于电梯的维修与保养，建议应委托专业公司（需有资质的维保资质单位）进行操作，在此提供保养的有关标准与检验，主要是让有关人员了解电梯的一般保养内容和要求，值得注意的是，每个电梯生产厂家都有自行完整的维修保养手册，应按此进行操作为准。

 电梯维修保养主要标准

一.机房：

1、机房通风良好，温度不得超过5—40摄氏度，相对湿度不大于85%（在25摄氏度时）保证没有雨侵入的可能。

2、机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。

3、机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。

4、轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，便其清晰可见（以利于紧急救援时用）。

5、机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。

6、机房照明、电源插座要保持良好。

7、机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。

8、曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。

9、限速器调节部位应有铅封（或漆封），非劳动局专业人员禁止调整。

10、限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内，运行时应无异常声音。

11、限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠的停止运行。

12、限速器-安全钳-安全开关联动的可靠性：

A、轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。

B、短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠的停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。（如对重有安全钳时要求一样）。

13、曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。

14、各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80摄氏度（注油轴承应保持油量饱满），工作2500－3000小时后更换新油。

15、各导体之间及导体与地面之间绝缘电阻大于1000Ω／ｖ，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≧0.5MΩ，其他电路应≧0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。

16、供电系统电压波动必须在±7%范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常、如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。

17、掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1/

4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。

18、轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止（掣停距离不大于：V<1.0m/s，62cm；V<1.6m/s，160cm；V<1.80m/s，203cm；V<2.5m/s，250cm）在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于次尺寸，否则有滑车的危险。

19、电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。

20、曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。

二.井道与轿厢

1、上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。

2、弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。

3、绳头组合固定。

4、各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5％。钢丝绳磨损报废标准。

5、轿厢导轨顶面距离偏差为0±3mm，轿顶轮不平行面≤1mm。

6、对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。

7、安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。

8、轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。

9、平层精确度：交流双速梯V≤0.63m/s，应在±15mm内；V≤1.00m/s，应在±30mm内；交直流调速，V≤2.5m/s，应在±15mm内。

10、层门门扇下端与地坎的间隙：客梯1-6mm，货梯1-8mm；开门刀与各层地坎间隙应为5-10mm；层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5-10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。

11、轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。

12、每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。（包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关）断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关、电梯要可靠的停止运作。

13、轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。

14、轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。

15、指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。

三.地坑：

1、补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。

2、选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。

3、地坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。

4、随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。

5、轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200－350mm内；液压缓冲器应在150－400mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200－350mm内；液压缓冲器应在150－400mm内。

6、液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。

7、限速器张紧轮安全开关应动作可靠。

8、井道地坑无积水、杂物等。

9、各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。

10、超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。

注：具体维修保养，请参照有关电梯产品说明书

电梯维修保养工作的检验

一.范围：

公司所管电梯的维修保养工作（目前为分包）；

二.职责：

1.机电工程师和电梯工负责一般维修和保养的检验；

2.机电部经理负责组织进行周检、月考评和重要检验工作；

三.内容：

1.定期保养的检验：

A、一般保养的检验：

电梯一般定期保养结束后，由电梯工和机电工程师进行检验，并填写«半月/月/季度/半年保养检验报告及记录»，报经理审核；

B、重要保养的检验：

重要保养工作由机电部经理组织人员进行检验，并填写检验记录；

C、年检：

电梯年龄由电梯保养单位之注册检测员负责，并填写«电梯年检报告»报劳动局审核；

2.维修的检验：

A、一般维修的检验：

一般维修的检验定于故障维修后，由机电部电梯工进行检验，维修人员填写«设备维修记录»交机电部保管；

B、重大维修的检验：

重大维修的检验定于故障维修后，由机电部经理组织机电工程师和电梯工共同进行检验，组织填写«设备维修记录»，并报物业部、主管总经理各一份；

四.以上检验可依据«电梯维修保养的主要标准»及有关电梯国家标准进行检验

五.相关文件

电梯维修保养工作标准

自动扶梯维修保养工作标准

电梯半年保养检验报告及记录

电梯月保养检验报告及记录

电梯季度保养检验报告及记录

电梯半年保养检验报告及记录

电梯维修记录

 电梯维修保养安全规定

一.职责：

1.电梯保养单位进行维修保养参照本安全规定；

2.机电部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行；

二.内容：

1.电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

2.在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

3.在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

4.在坑底应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

5.操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

6.操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

7.严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

8.使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

9.电梯维修保养注意事项：

A、非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

B、工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。

C、离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

三.电梯定期保养规程

(一)职责：

1.电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写«电梯定期保养记录»，交机电部保管。

2.机电部之机电工程师和电梯工负责跟踪检查，并填写«电梯定期保养检验报告及记录»。

(二)内容：

1.机房：

A、先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

B、电动机、测速发电机、卷扬机、曳引机的检查及油质油量的检查。

C、卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

D、限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。

E、制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

F、选层器详细检查及清扫注油。

G、电动机冷却风扇注油。

H、各回路绝缘电阻测量（半年一次）。

2.机身及井道：

A、保养时从最高层向下保养（用检修速度）。

B、轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）

C、内外门开闭动作及门脚胶检查。

D、内外门耦合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。

E、内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

F、接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。

G、各种撞动开关、刀、接点检查。

H、钢带清扫、抹油，钢带开关检查。

I、超重开关清扫、注油。

J、行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车止平稳性、振动、噪音程度、平层差等。）

K、各讯号灯检查及灯泡更换。

L、各油盅油量检查补充，张紧轮加油。

M、井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

四.电梯故障维修规程

(一)职责：

1.电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写«电梯维修记录»。

2.机电部值班员和电梯工负责填写«电梯故障维修登记表»，并通知电梯分包单位处理。

(二)内容：

1.电梯发生故障应快速到达现场（值班员和电梯工五分钟；分包单位二十分钟内）。

2.在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

3.先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

4.电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

五.一般常见机械故障：

1.机房：

A 电机轴承故障。电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

B 选层器故障一般有以下几种：

(1)滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。

(2)选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污剂清除（PHILIPS390CC3）此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用。

(3)上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致；更换导向轴承，导轨加润滑油，除去主导轴锈污，加润滑油。

C 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互摩擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

D 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

2.井道与轿厢：

A 和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

B 厅门故障同上。

C 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。

D 导轨故障：运行不平稳、发抖；振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。

E 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。

F 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

3.底坑：

A.链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。

B.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

C.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。

六.电梯一般常见的电气故障：

1.机房：

A.保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。

B.接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

2.井道与轿厢：

A.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

B.轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

C.安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

3.底坑：

A.缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

B.张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

C.以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照«电梯定期保养及维修主要标准»。

 电梯负荷试验规程

一.职责：

A.电梯维修保养单位参照本规程执行；