如何应聘物业项目经理

如何应聘物业项目经理（9篇）

1.如何应聘物业项目经理 篇一

如何当好物业管理处主任

一、理念的提升——以不断提升服务水平为指导思想

当好物业管理处主任，如何做好服务呢？首先，需要提升自己的管理理念，以不断提升管理处的服务水平为指导思想。理念是企业的灵魂所在，是员工自我实现理想的动力源泉。必须有“开拓创新、永创一流”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励管理处员工的创造性思维和创造力。在这种理念的支持下，才能意识到细微之处见精神、简单积累便专业，提醒每位管理处主任做事要从小事做起，从自我做起。同时，要去影响周围的一群人，不断提升自己的专业水平，来实现和打造一个敢于追求理想和有灵感、激情不断喷发的管理团队。具体来说，就是要以“没有最好，只有更好”为基础，引伸出六个方面的理念，即最优理念；探索、学习、创新、提升、领先理念；换位思考理念以及零磨合、零干扰、零缺陷等理念。

1、最优理念。即每位主任都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从业主的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。最优理念服务达到的效果是：当您在岗位工作的时候，优美的工作环境、适宜的温度、优良的空气质量使您尽享工作的乐趣；在您需要服务的时候，管理服务人员就会出现在您的身边，每个员工的工作都是一丝不苟、彬彬有礼且规范化、标准化。

2、探索、学习、创新、提升、领先理念。即在管理政府办公楼、住宅区、工业区、“农村城市化”自然村等领域进行不懈地探索，寻求适合这些领域的管理方法。通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。将这种新的方法再运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业的理念。

3、换位思考理念。即主任凡事首先都要先设身处地站在业主需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足业主的需求，把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。“业主想到的我们已经做到，业主未想到的我们超前思维”，从而提供更适合业主需要的服务，满足业主的需求。

4、零磨合理念。即管理处主任在物业管理日常管理介入中，深入物业现场，了解和参与新型设备和智能化设备的调试，熟悉各项功能，站在业主的角度，发现影响使用功能的因素，及时提出合理化建议，将不利的因素消灭在萌芽状态。同时，还需充分了解业主的动态信息，新调任领导或新搬迁的业主要及时以走访的形式理顺各方面的关系，每天都需要走访不同的业主，使管理磨合期接近“零”。

5、零干扰理念。即主任应考虑所管辖的项目，特别是政府物业管理，充分了解和掌握有哪些工作，是在业主正常上班时间以外才能完成的。比如：大楼的油漆粉刷工作，通道的消杀等等工作会给业主带来工作上的干扰和给环境带来业主不适应的工作，需合理安排工作时间，如节假日或下班后，不能因不合理的安排工作而影响和干扰业主的正常工作。在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外）。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给业主带来不便。

6、零缺陷理念。即主任要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理方法。零缺陷并不是说绝对没有缺陷或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工都要在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量和项目的管理水平。

二、沟通能力的升级——以做好项目管理水平为前提

主任沟通能力的升级是必须的，也是一个持续的过程。沟通不是靠一个人的油腔滑调就可以的，而是要实实在在的工作，所以必须是做好项目管理水平为前提。有些项目主任是从基层员工晋升上来的，由原来的整天面对设备管理一下子需全面掌握人际关系的技巧；有些项目主任是转职过来的，对周围的环境不熟；特别是目前有一些工龄的管理处主任，缺乏一种前车之鉴，不肯思索，以管理处一天没有出现投诉在沾沾自喜，出现了应急突发的事情而不知所措，有之对员工大发脾气等等。从以上几点可以看出，沟通的能力升级很重要，我认为一个管理处主任的工作应该做到三个方面的沟通，即员工沟通、业主沟通、公司沟通。

1、员工沟通

为了畅通员工与领导层之间的关系，及时和更有效解决员工关心的问题。沟通方法通过基层例会、管理处例会，了解、掌握、及时地处理员工反馈的各类问题。建议每个项目管理处主任要召开月度员工大会和员工座谈会，每季度至少召开一次基层员工代表座谈会，收集基层员工的各类问题，如意见、投诉及合理化建议等，真实地反应出基层员工的呼声。

2、业主沟通

为了让业主与管理处之间架起一座心灵的桥梁，目的是让每个业主，特别是与物业有关的领导更了解和清楚管理处的个性化服务和特色。从某种意义上来说，就是和业主建立一种友谊上的关系。这样业主的需求能更充分的展现出来，同时，可避免一些工作上的误会。业主沟通最好每天坚持与一名或多名业主交流，以走访的型式为主，也可以电话的方式问候，带给我们业主一种温暖的感觉，更让我们的业主知道管理处在是做事情的，是负责任的管理处。

3、公司沟通

公司沟通是不可缺少的工作，也是管理处主任对自我工作肯定的必要手段。让公司的领导了解管理处最新物业动态和管理处所做出成绩。当然也是管理处的层面碰到某种问题不能左右时，更要让公司领导层给予研究和抉择，给予某种信息的指示，使管理处更有效率运作并提供保障。公司沟通的方法可以是随时的，比较有机动性，可以在召开公司例会的时候，可以是公司领导视察工作的时候，可以是因某种事情在公司的时候。方式也是多种多样的，比如向公司每周提交一份合理化建议（更有效的节能减排、提高员工的工作积极性等等方面均可），每月向公司提交一份管理处的最新工作总结。可以看出，与公司的沟通也是项目主任实现自我价值体现的一种表现。

三、有效处理投诉的能力——促使管理工作的良性闭环

业主的投诉的焦点主要表现在对管理处服务工作的不满意，业主的需求得不到满足，或某个问题的处理跟进程度不及时性都会引业主对管理处的投诉。很多管理处主任看到的投诉问题的直接性，没有看出问题的间接因素，问题的间接因素就是指管理处的能力，内部团队的建设和行之有效的处理问题方法（培训），本位理念的提升和沟通的能力升级存在差距等等。也就是说，有效投诉的出现可以理解成我们工作上的不足，没有达到业主的预期所产生的。那么，我们应该从哪方面做起呢？特别是管理处主任，关键是要做到未雨绸缪。

1、在本位理念提升和沟通能力升级的基础上更有效地处理业主投诉。其实最好的方法是把我们业主的投诉控制在萌芽状态，是最为有效的处理方法。从管理处的自身的管理服务品质提高、人员的素质提高上下功夫，提倡落实管理处的三会制度和三检制度。

三会是指早会、晚会和周例会。早会是由主任亲自组织，在每天管理人员上班前后管理处班组长以上在岗人员（含管理员）集中进行，由主任主持，内容主要为宣讲公司文化、理念与价值观、一天的简要工作安排等，能激励员工士气。晚会也由主任主持，内容主要是当天项目各项工作点评与总结，在每天管理人员下班前管理处班组长以上在岗人员（含管理员）参加。周例会也是由主任主持，管理处班组长以上在岗人员（含管理员）参加，会议主要内容为上周工作总结与回顾、公司最新动态与相关要求传达、下周工作安排布置等。

所谓三检是指早检、晚检、周检。早检是指每天管理处主任巡视现场一次。并填写《监督检查记录表》，对每天巡视的具体区域、巡视处理的问题、巡视时间段作详细记录。主任应将早检巡视区域合理分解至每个管理人员，并监督员工的执行情况。晚检是指每周主任到项目查夜岗一次。对夜间查岗，主任应在监督检查记录表上对查岗具体起止时间、岗位人员值勤情况、查岗路线作详细记录。还应将夜间查岗情况分解至班组长，并监督班组长夜间查岗的落实情况。周检是指每周管理处主任组织管理处内部各班组综合检查一次。对每周组织的综合检查，还应组织各班组针对检查出来的问题进行原因总结分析，提出纠正预防与改进措施，形成会议纪要存档并跟踪落实。检查内容包括清洁、绿化、电梯、空调等。

2、采用闭环控制模式

闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人、班组、管理处三级执行，通过自检、监督，任何一项工作内容均实施闭环控制。对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施。管理处主任应对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。

3、定期做好投诉信息统计与分析

业主投诉是每个物业管理项目会碰到的问题，管理处客户服务中心通过各种渠道获得为主投诉的信息，需进行分类、整理，调度、协调责任部门处理，跟踪回访处理结果，重大事项向上级经理汇报，暂时无法处理的事项及时向业主做出解释或另行约定时间处理，管理处没有能力处理的问题及时向公司层面汇报。

客户服务中心每月、每季、每年对业主投诉的信息进行统计、归纳、分析，并形成报告报经理，季报和年报同时报公司。对于业主的有效投诉需实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，在第一时间接受后，立即报告客户服务中心并跟踪落实结果，确保问题得到妥善解决，使业主满意。否则，管理处应对此视为服务质量不合格，按相应规定处理。

可以说，关于如何当好物业管理处主任的话题，解决方法其实是很多的。做好物业管理处主任必须结合自身的管理项目的特点，顺应当今科技型物业管理的发展，不断探索物业管理的精髓，跟随时代发展潮流，引领物业行业发展方向和树立本公司的品牌策略。在市场上能够稳扎稳打、处惊不变，将公司的利益和业主的利益立于不败之地，才是一个出色的管理处主任。

2.如何应聘物业项目经理 篇二

1 思想品德

一个项目的投资经常是几千万、几个亿甚至几十个亿,项目经理对施工招标、设备采购招标等都有着很大的决策权。尽管有法律、法规及本单位的规章制度约束,但毕竟还是有管理的空白之处,如果项目经理道德品质不良,很容易出现以权谋私的现象,给国家、社会、集体造成巨大损失。项目经理应具有强烈的事业心,不计较个人得失,处处以身作则,才能使整个项目组呈现良好的工作氛围,顺利完成项目建设任务。

2 专业技能

项目经理最好是有过设计师的经历,熟悉设计工作流程及各个专业的相互关系,以便于管理决策。项目经理应经过某项国家级专业资格考试并取得执业证书。项目管理虽然字面上是管理,实际上项目管理与专业技术息息相关。即使优秀的管理人才也不一定能够当好项目经理。设计、设备、施工各个方面都有很强的专业性。项目经理作为项目实施的决策人,如果不懂专业知识,就难以辨别设计、施工等技术方案的优劣,导致对重大技术决策没有发言权。在工作中,项目的参与人经常使用一些专业知识和术语,如果项目经理听不太明白,会给交流沟通造成困难,影响其本人作出正确的决策。

3 项目管理知识

项目经理首先是一个管理者。对于项目经理,光有专业技术还不行,还应该熟悉各种建设法律和法规、投资管理、合同管理、质量管理等,这样才能得心应手,成为项目管理的行家里手。项目经理除了具有某个国家级专业注册证书外,最应具有项目管理职业(PMP)、注册监理工程师、注册建造师等从业资格。如果要通过上述执业资格考试,就必须系统学习各种法律法规,如建筑法、合同法等,要学习投资管理及控制、招投标方法及控制、质量管理及控制等。学习上述知识对于项目经理来说非常重要,没有参加过上述学习考试的项目经理是无法体会它的好处的。

4 决策能力

工程项目建设中,很多问题有多个设计方案或施工方案,每个方案都有它的优缺点,很难讲哪个最好,这就要求项目经理果断作出决策,避免浪费时间。当然能够迅速做出决策,是建立在对方案有深刻认识和丰富经验基础上的。项目经理平时要注意总结每一个项目的经验教训,作为自己的宝贵财富,还要虚心向管理专家学习,做到果断决策而不是盲目决策。

5 组织能力

项目经理首先要根据具体项目规划好项目组织的结构形式,向人力部分提出各种层次的人力配备要求,明确团队成员的职责和任务。项目经理的岗位决定了项目经理要依靠项目团队的智慧和力量,使各个部门以及各个部门的人员各负其责,分工协作,共同完成项目管理的任务。这就要求项目经理要有全局意识,把主要精力放在团队的组织管理上,而不是事事自己亲自动手。

6 沟通协调

项目经理既要能够协调处理各个项目参与方的内部关系,还要能够协调项目与政府、社区等各方面的外部关系,为项目的顺利进行创造有利的外部环境。为了做好各项目各参与方的沟通协调,要制定详细的协调沟通机制,严格按照制度办事。许多问题表面上是由于条件不具备无法完成,实际上是由于沟通不畅引起的,有时甚至会使各方的矛盾不断激化。项目经理要以身作则,并且要求项目组的其他成员不要只是整天埋头忙自己的工作,还要为其他环节的工作提供条件。

7 考核激励

考核是对项目组成员进行激励的依据,是项目经理的职责之一。考核主要包括纪律考核、业绩考核等。纪律考核主要考核项目成员是否遵守工程项目管理制度,以及各项工作流程等。业绩考核主要是考核成员工作完成的进度、质量、工作量大小等,是最重要的考核。

建立公平的激励机制是项目经理搞好项目管理工作的重要手段。对于表现好的部门或个人要及时进行表彰奖励。奖励包括精神的和物质的,精神奖励当然很重要,精神激励包括口头表扬、书面表扬等。当然,物质奖励也必须跟得上。项目经理要向上

摘要：对项目经理应具备的思想品德、专业技术、管理知识及技能等多方面的素质进行了阐述,指出项目经理只有不断学习,提高业务水平,才能做好本职工作,真正起到项目经理的作用。

3.技术专家如何成为称职项目经理？ 篇三

现实当中的很多项目经理以前都是从事技术工作的，他们曾经是技术专家。对于所管项目的技术方面他们是非常熟悉的，拥有技术方面的威信。但当他们承担管理的新角色时，很多人感到不能适应，有一位刚刚被提升为项目经理的技术专家说：“我有时很困惑，不知道我现在所做的是不是应该做的?”

技术专家的管理“困境”

技术专家型项目经理非常愿意成为管理者，但他们不明白技术工作与管理项目间存在很多本质的区别，还是常常以技术人员的心态去处理项目管理问题。他所拥有的技术优势并不一定能成为项目经理这个角色的最大帮助，相反有可能是他们的最大弱点：当项目团队中某人的技术难题，是自己所擅长的闭着眼睛就能解决的问题时，或者遇到某种技术挑战时，他们就会爱不释手，将大量的时间花在这些技术工作上，而忽视了作为项目经理的本职——管理，将自己掉进“做事”的陷阱中去。

技术专家型项目经理一般都是实干家，他们不信赖下属提交上来的那些报告，不相信团队成员能像自己一样做得那么好，因此就经常逐个仔细地、甚至手把手地指导监督他们的工作，而忘记了项目经理的工作目标和工作重点，不懂得“管理就是通过其他人来完成某一项工作”。这样，久而久之，不仅不能成为称职的项目经理，还可能成为项目的职业“杀手”。

明确项目经理的职责

项目经理是项目的负责人，他要对项目进行计划、组织、协调等工作，以确保项目的成功完成，因此项目经理的工作目标就是如何保证项目目标的实现。项目目标需要完成很多工作任务才能实现，作为项目经理不能事必躬亲，将自己陷入具体工作的陷阱，而忘记了管理的职责。根据要达到的项目目标，项目经理要从一个确定的计划开始，然后检查项目所处的状态，确保其正常，然后运用管理的原理，发挥管理职能，通过项目团队的工作，将项目带到终点。在这个过程中，他要经常对比项目所处的状态和位置与项目应该在的状态和位置，如果遇上变化的冲击使项目出现偏差，要使它尽可能回到正确的轨道上来。

项目经理的工作重点应放在如何通过沟通、协调各方面关系，为团队成员完成项目工作创造一个良好的工作环境，充分调动团队成员的工作激情，形成团队的共同愿景，激发团队成员为实现项目目标而努力工作的潜能，从整体上对项目进行综合的把握控制。

技术专家型项目经理要由做自己感兴趣的事转向做自己该做的事。“告诉你怎么干，还不如我自己干更容易”是不称职项目经理的表现。技术专家型项目经理必须要学会授权，特别是要将自己所熟悉、所热爱的“技术性工作”让团队成员来负责，而自己将时间和精力转移到概念思考、获取资源、人际协调、激励团队和项目的整体管理上。衡量项目经理是否称职乃至优秀的标准不是看他个人做了多少工作，做了哪些工作，而是看项目团队和项目的整体绩效，项目经理要侧重于“做对的事情”，而不是像技术专家那样侧重于“把事情做对”。

注重项目成果的商业价值

任何一个项目的启动都是为了达到一定的商业目的，获得一定的商业价值。因此，职业项目经理必须权衡为达到项目目标所需要的成本、时间和交付的项目成果能否给企业、客户以及其他利益相关者带来的任何价值。然而现实中，技术专家型项目经理的兴趣往往不在项目成果的商业价值上，而是追求项目过程的刺激和可交付成果的完美性。对于一个软件工程师来说，永远没有完美的项目，只要允许，他们总能够发现可以继续修改的地方。因此，技术专家型项目经理往往将所管理的项目当成一件“艺术品”，把追求项目可交付成果的完美性作为关注的重点，而不是以项目商业价值的实现作为关注的重点。这样在项目结束后容易得到没有必要的特色产品或过于追求功能、质量而缺乏成本、时间控制的项目产品，以至于使得项目变的毫无商业价值。

管理是一种有残缺的美，是一种持续改善的过程。对管理而言只有是否合理、有效之分，而没有对错之别，追求十全十美的、完全准确的项目成果，不仅不经济，而且有时还是不可能的。

项目是以目标、成果为导向的，而不是以过程、技术为导向的，技术是实现项目商业价值的途径和手段。项目经理要习惯于从客户、利益相关者的角度思考项目最终可交付成果，只要项目可交付成果满足了利益相关者的需要，实现了既定的商业价值，那就是成功的项目管理，而不是追求完美的可交付成果。

避免“无权”的陷阱

在现实工作中，项目经理经常是责大于权，没有被赋予什么权力，很多事情在采取行动之前，不得不首先获得批准，然而对项目的各方面却要负全责。事实上，在很多单位中都有这样的程序：采取任何行动之前都要获得批准，甚至要经过在项目经理之上的三层管理者的批准。但是这并不能使项目经理就此变得消极被动，只是习惯于说：“我知道，我知道”，而听任别人的指挥。当然，项目经理不能做任何超越红线的事情，但作为项目经理应当自问：“我的工作中，哪些是我可以自行决断的？”

如果你没有被赋予权威时，最好的方法就是去主动承担权威的角色。 一个曾为一位“散漫”的老板工作的项目经理说，他的老板总是在旅行，所以，当他需要对某些事情做决定时，老板总是不在场，于是他就在找不到老板时，自行做出决策，然后告诉老板他做了什么。然而他所担心的老板的批评甚至炒鱿鱼一直没有到来，反而他的职位不断得到升迁。

如果说上面那位项目经理是因为幸运，而你的老板恰恰很刻板，那么你要做的更多的则是向老板争取更多的企业内部与外部的支援，利用一切可以利用的资源实现你的项目目标，不要羞于或不屑于向老板请示汇报，你是为了事业，为了团队，而不是为了你自己。

不能忽视直觉和感性思维

根据调查，在日本有45.8%的管理者、美国有43%的管理者经常依靠直觉进行管理决策。一般技术专家型项目经理受其教育背景和经验的影响，比较喜欢缜密的系统分析和逻辑推理，信任基于量化管理的理性决策，他们不相信直觉和感性思维。对持有强烈技术心态的项目经理来说，总认为不能量化的东西就无法管理。然而管理本身没有度量单位，它产生的结果往往必须通过其他指标才能反映出来，这样就容易给技术专家造成管理是“虚”的看法。其实管理产生的效果没有直接的度量指标，并不代表管理的效果不存在。

在项目管理实践中，有很多东西是不能量化的。同时，能够量化的东西不见得都值得管理。由于项目的一次性，项目组大多都从事的是创造性劳动，有时就连将期望的东西界定清楚都很难，更不用说对其进行量化了。同时基于逻辑的理性决策是建立在目标明确、信息完备充足的基础上，然而项目是处于一个不确定性环境中，变化非常快，因此项目经理的很多管理决策都是在不完全信息的情况下做出的。这就需要项目经理拥有能够根据形势做出迅速反应的能力，而这一技能需要直觉的培养和感性思维。技术专家型项目经理必须将自己的行为方式从完全理性转换成逻辑、经验和直觉相结合，才能在项目管理中做出正确的决策。

当技术专家成为项目经理后，必须从思想、思维、心态和行为上转变到管理角色上来，变成真正的职业项目经理人，而不是仍旧怀着技术心态，以技术思维来进行项目管理。只有这样才能保证项目的成功，从而也使自己的职业生涯得到发展和提升。

4.物业管理经理应聘求职简历 篇四

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目前所在： 海珠区 年 龄： 27

户口所在： 梅州 国 籍： 中国

婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族

身 高： 180 cm

体 重： 62 kg

求职意向

人才类型： 普通求职

应聘职位： 售前/售后技术支持-经理/主管/工程师，物业管理经理，水电管理/工程师

工作年限： 6 职 称： 初级

求职类型： 全职 可到职日期： 一个月

月薪要求： 3000～4499元 希望工作地区： 广州，深圳，佛山

工作经历

**公司 起止年月：-07 ～ 至今

公司性质： 股份制企业 所属行业：物业管理/商业中心

担任职位： 物业主管

工作描述： 1.贯彻执行公司的方针、决策，完成行政总监下达的各项工作指令。

2.协助行政总监制定和完善项目的各项规章制度，负责物业管理方案的具体落实。

3.分配保安、清洁各班组的工作任务并负责检查完成情况，协调各班组之间的关系。

4.负责园区管理处对内对外联络事宜的具体落实。

5.负责管理公司清洁、绿化、治安、接待项服务工作。

6.定期巡视管辖内的公共设施设备，组织处理各类故障及突发事件。

7.负责公司清洁部考勤的统计和编制工作。

8.负责公司各类档案归档及保管工作。

9、完成办公室临时交办的工作。

离职原因：

**公司 起止年月：-03 ～ 2012-12

公司性质： 外商独资 所属行业：贸易/消费/制造/营运

担任职位： 技术支持(客服)工程师

工作描述： 从事过对喷码机的组装，测试。

从事过对喷码机的售前，安装调试维修，维修等工作，解决客户所反映的问题。

从事过对激光机，TTO，高解析的测试。

跟公司伙伴(合作商)协调协商解决问题。

参加过几次展会，对展会的情况有一定了解(布展，展会中，展会回访)

离职原因：

**公司 起止年月：-03 ～ 2010-08

公司性质： 民营企业 所属行业：物业管理/商业中心

担任职位： 商场管理

工作描述： 负责商场内部工程施工管理，安全监督。

负责所属区域公共基础设施(道路、供水、供电等)的管理与维护。

负责所属物业商场环境卫生的监督与管理，物业维修，小额资金的收缴，消防检查等。

离职原因：

**公司 起止年月：2008-02 ～ 2010-02

公司性质： 私营企业 所属行业：贸易/消费/制造/营运

担任职位： 电气技术员

工作描述： 对不锈钢加工的机台(分条机，小平板机，轧机)的安装及施工监管理，对重卷机，轧机，退火线，拉轿机，平板机，分条机，机加工等电气设备进行维护维修。对各机台用电量和故障进行统计，分析。对电控科科员进行调度考勤。

离职原因：

教育背景

毕业院校： 广东松山职业技术学院

最高学历： 大专 获得学位: 毕业日期： 2008-07

专 业 一： 机电设备维修与管理 专 业 二：

起始年月 终止年月 学校(机构) 所学专业 获得证书 证书编号

-09 2008-07 广东松山职业技术学院 机电设备维修与管理 电工`钳工`CAD`VB

语言能力

外语： 英语 一般 粤语水平： 良好

其它外语能力：

国语水平： 优秀

工作能力及其他专长

从毕业后工作了六年。在这六年期间自己接触了社会，使自己容纳到社会，使得自己积累了小小的经验。

了解并熟悉继电器控制原理，对消防设备有较熟悉的了解(而且负责街道的消防检查)，接触变频器并有过对变频器参数进行设置，对可编程控制器(主要是MITSUBISHI FX2N PLC)，液压传动系统有一定的了解。

熟悉喷码机工作原理，内部构造，以及懂得对喷码机的安装调试维修(出差到现场客户那边)，有从事对TTO，激光机，高解析的.试验工作，负责对客户电话的咨询及问题的解决。

参加几次展会(3月琶洲包装设备展，5月沈阳药剂展)，负责展会的设施的安装摆布及展会期间的接待。收集有意向的客户资料，对资料进行整理后进行(电话)回访。

对部门(物业)管理有一定的经验!

勤奋好学，刻苦耐劳，对工作认真负责。有较强的团队合作精神，有包容心。集体荣誉感较强。

自我评价

07月至今在广州启盛科技企业孵化器管理有限公司担任物业主任一职位。

03月至12月在广州易达包装设备有限公司担任技术(客服)支持工程师一职位。

03月至2008月在广州中天百货公司担任工程管理。

2月至2010年02月在顺德千金实业有限公司担任电气技术员一职位。

10月29日至2011月24日在广东韶关钢铁集团机械维修中心实习。

2007年9月至2007年10月在广东松山职业技术学院钳工实训中心实习。

2007年6月至2007年7月在广东松山职业技术学院电工实训中心实习。

11月在广东松山职业技术学院可编程控制实训中心实习。

207月至年8月在深圳观澜章阁永明制品厂打暑期工。

5.如何应聘物业项目经理 篇五

Intimate sense in business

Education

Sept 1993--- Mar., Dong Hua University（Formerly known as China Textile University, Master’s degree in Engineering obtained, research subject was using single chip computer to collect and monitor the signals from the process machine.

6.物业项目经理考题 篇六

1、物业管理的定义：

指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理的起源：

19世纪60年代英国；1981年深圳；《物业管理条例》2003年6月8号颁布

3、物业管理分类：

普通住宅小区、高层楼宇、写字楼、饭店、商场、公寓别墅、工业厂房及仓库、会所、停车场、医院

4、物业管理的本质：

以准公共服务为核心产品的商业活动。

特征：1公共性和综合性；2广泛性和差异性；3及时性和无形性；4持续性和长期性

5、物业项目管理概念：

在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。

6、物业项目经理的概念：

物业项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人。物业管理项目经理是由物业服务企业委派，对具体物业管理项目实施管理的责任人，作为项目经理是物业服务企业法人派出的代表，在项目的代理人。物业服务企业不直接对物业管理项目负责，而由项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的物业管理目标，又要承担经济和安全目标。

7、直线制特点、优点、缺点：

特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。

缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要直线向领导机构和人员请示汇报后，才能处理，影响工作效率。

8、直线职能制优点、缺点：

优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。

缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。

9、按需要设置机构：

管理对象、管理要求、管理原则

组建步骤：1，根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；

2，确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位； 3，确定人员、职责、权限；

4，由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解； 5，组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。

内外部制度的定义

1、制度建立的意义：

1，物业管理区域内法治化、规范化建设的需要； 2，规范服务人员的需要；

3，规范企业内部各部门的需要；

4，规范区域内业主和物业使用人的需要； 5，协调物业服务企业和社会各组织的需要。

2、建立遵循的原则：

依法守约、以人为本、严肃稳定、创新改进

3、内部管理制度的内容：

1，人力资源；2，财务管理；3，物资采购供应；4，档案管理

4、应急预案的内容：

1，消防灭火；2，防汛抢险；3，紧急停电事故；4，紧急跑水、漏水事故；5，电梯故障（困人）；6，气体燃料泄漏；7，公共卫生突发事件；8，地震紧急

5、项目经理在项目管理中应建立管理制度有哪些？（自我发挥，口试）

如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用

公共法和风险规避

1、民法通则对债的分类：

合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债

2、侵权行为的构成要件：

侵权行为（事实发生）；损害事实；侵权行为和损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失）

3、合同法条款的内容：

当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。

4、合同法案例：

王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理服务费，从2001年2月至今以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理服务费，物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？物业公司实际可以得到多少物业管理服务费？业主拒交物业管理服务费，物业公司能否把电梯停运？

不能停运电梯，公共性服务，易激化矛盾

案件结果：起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。起诉时效：2年

5、保管合同法律特征：

实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的物的占有，而非保管人取得所有权和使用权。

6、保管人的义务：

给付保管凭证；妥善保管；亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物；危险通知；返还保管物。

7、寄存人的义务：

支付保管费和偿还必要费用；告知义务；声明义务（寄存贵重物品未声明的，保管人只付赔偿一般物品义务）

8、物权法：

业主的共有权（所有权）

9、共用部位三部分构成：

1，区分所有建筑物专有部分以外的其余部分； 2，不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；

3，经区分所有人约定供共同使用的专业部分与其附属物。

10、停车场所有权属问题：

规划内和规划外

11、车位费的归属：

1，地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列入“车位管理成本”？ 2，地下：属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费。

3，楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。

12、消防法第五条：

任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。

13、消防法第十八条：

同一建筑物由两个以上单位管理和使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对公共的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

14、治安管理处罚种类：

1，警告；2，罚款；3，行政拘留；4，吊销公安机关发放的许可证；5，对违反治安管理的外国人，可以附加限期出境或驱逐出境；6，因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；7，违反规定进入体育场馆的，强行带离现场；办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理；8，违反治安管理所得的财务，追缴退还被侵害人；没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。

15、履行保安服务职责，采取措施：

1，检查出入服务区域的人员证件，登记出入的车辆和物品； 2，在服务区域内巡逻、守护、安全检查、报警监控；

3，在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；

4，执行武装守护押运任务，可以根据任务的需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的防碍。

物业专业法规

1、物业专业法规指导性文件（口试）

2、物业管理七个示范文本：

《临时管理规约》《管理规约》《天津市住宅前期物业服务合同》《天津市住宅物业服务合同》《天津市非住宅前期物业服务合同》《天津市非住宅物业服务合同》《天津市业主大会议事规则》

3、《物管》新变化：

1，街道办新增为成立业主大会指导和备案部门 2，将第十一条修改为：下列事项由业主共同决定 3，改建、重建建筑物程序更严格 4，业主可向法院申请撤销侵权决定 5，业委会决定违法街道办事处有权撤销 6，物业由管理者变成“服务员”

4、新《天津条例》六项基本制度：

1，业主大会制度；2，招投标制度；3，前期备案制度；4，双确认制度；5，专项维修资金制度；6，物业承接验收制度

5、物业管理联席会议制度召集和组成，物业服务合同约定物业服务内容有哪些（口试）

物业管理招投标

1、协议方式：住：3万平米，非：1万以下

2、招投标基本原则：

1，公开2，公平3，公正4，诚实信用

3、招标程序：

1，编织招标文件2，发布招标公告或投标邀请书3，投标报名及发放招标文件4，组织现场勘查和质疑5，投标确认6，投标申请人资格预审7，接受投标文件8，组成评标委员会9，开标、评标和中标10，签订合同

4、投标程序：

一、获取招标信息1，公共媒介上采集招标信息2，来自招标方的邀请

二、项目评估与风险防范1，项目评估2，投标风险的防范与控制

三、投标报名并取得招标文件

四、现场勘查

五、投标确认

六、准备投标文件

七、递送投标文件

八、参加开标、评标、答辩

九、发放中标通知书

十、签约并执行合同

5、投标文件编制：

资信标书包括内容：1，物业服务企业营业执照复印件；2，企业资质等级复印件；3，法人代表授权委托书；4，公司介绍、注册资金；5，公司管理业绩；6，项目经理简介；7，专业技术人员情况。

6、表述编制要点：

1，针对性（1）现场调查——物业、当地法规（2）分析研究——找出目标物业开展物业管理的优势和劣势（3）拟定管理方案——结合本企业物业管理经验和能力，拟定方案

费用测算

1、计费方式：

包干制和酬金制。

2、包干制构成内容：

包干制计费方式下物业服务费的构成内容，物业管理服务成本、法定税费、利润。

3、酬金制构成内容：

酬金制计费方式下物业服务费的构成内容，物业管理服务支出、酬金。

4、基本服务费组成：

1，综合管理2，清洁卫生3，公共秩序维护4，绿化养护5，公共部位养护

5、物业管理服务成本构成内容：

1，管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等2，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

3、物业管理区域清洁卫生费用4，物业管理区域绿化养护费用5，物业管理区域秩序维护费用6，办公费用7，物业服务企业固定资产折旧8，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9，经业主同意的其他费用

前期介入接管验收

1、前期介入定义：

所谓物业管理的前期介入，是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需求。

2、前期介入的必要性：

物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。

3、作用：

1，完善使用功能设计的合理性；2，有助于对隐蔽工程等施工情况的了解；3，有利于了解物业情况；4，有利于了解客户需求；5，为前期物业管理作充分准备。

4、阶段划分：

1，功能设计阶段；2，建设施工阶段；3，物业销售阶段；4，竣工验收阶段。

5、建设施工阶段主要内容：

1，与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；2，配合设备安装，了解设备性能及维修养护要求；3，针对材料选用及施工工艺，从使用功能和维护管理角度提出意见；4，熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

6、接管验收的目的：

1，履行相关法律法规规定义务；2，代表全体业主验收共有财产；3，确保物业交付工作顺利进行；4，为日后的物业服务做好准备；

5、确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。

7、验收程序：

1，书面通知验收；2，确定接管验收方案；

3、移交基础资料；

4、查验公用部位、共用设备设施；

5、解决查验发现的问题；

6、确认现场发现的结果；

7、签订接物业接管验收协议；

8、办理物业交接手续。

8、遗留问题的解决：

1，对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行。2，对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行。

3、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录。

9、如何办理物业交接手续：（结合实际口试）

1，在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。2，交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。3，分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

入住装修管理

1、入住操作模式：

无论何种模式，都是建设单位向业主移交物业，而不是物业公司移交。模式一：建设单位为主，物业企业配合。业主先与建设单位办理手续领钥匙，然后到物业公司办理物业相关手续，缴纳相关费用。模式二：建设单位委托物业企业，物业公司代为办理入住手续。模式三：建设单位与物业企业联合办公。

2、入住服务遵循原则：

1，研读政策提高法律意思，完善管理文件，规避风险防范在先；2，熟悉项目情况，便于工作开展；

3、熟悉流程，关注细节，展示形象；

4、事前有预案、事发时积极引导、充分沟通，化解矛盾，现场服务优质高效。

3、入住物资准备、资料准备：

物资准备：1，各岗位员工服装。2，办公家具、办公设备、办公用品。3，工程维修、秩序维护、环境保洁和绿化养护需工具及耗材。4，员工宿舍及食堂物品。5，各类标识（物业管理用房、入住现场、空房标识、公共区域）。6，入住办理服务所需各类物品。

资料准备：1，客户资料准备齐全，每户一袋。

2、资料回收齐全，便于归档。建设单位提供资料主要包括：（1）住宅质量保证书及住宅使用说明书（2）入住通知（建设单位向业主发放，约定入住时间、地点等）（3）验收须知（建设单位告知业主验收的基础知识和注意事项）（4）房屋验收单（建设单位提供，记录业主对房屋验收情况）（5）钥匙交接单 物业企业提供资料主要包括：（1）业主登记表（2）业主手册（3）物业装饰装修管理服务协议（4）消防安全责任书

4、装修装饰的流程：

备齐资料——填写申报登记表——登记——签订管理服务协议——办理开工手续——施工过程巡查——隐蔽工程验收——验收

5、不予登记（装修）：

（1）擅自变动建筑主体和承重结构的；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的。

业主大会和业主委员会

1、管理规约的内容：

《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。

2、联系会议制度：

联席会议制度是街道办事处、乡镇人民政府协调物业管理与社区管理、社区服务的关系的有效机制；是及时有效调处化解物业管理纠纷的有效形式。

3、联系会议解决问题：

出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：1，业主委员会不依法履行职责的问题；2，业主委员会换届过程中出现的问题；3，履行物业服务合同中出现的重大问题；4，提前终止物业服务合同的问题；5，物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；6，需要协调解决的其他物业管理问题。

4、筹备组的组成：

筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

5、召开业主大会的有效条件：

应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

6、首次业主大会讨论的事项：

（1）业主大会议事规则；（2）管理归约；（3）选举业主委员会；（4）物业管理服务内容和服务标准；（与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准）（5）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

7、对业主代表参加会议的要求：

业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。8、2/3的两件事：

业主大会决定筹集和使用专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。

9、业主委员会的工作职责：

（一）履行职责1，招集业主大会会议；2，定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；3，在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；4，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；6，组织业主对物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；7，监督管理规约的实施；8，组织筹集专项维修资金；9，组织业主委员会换届和补选工作；10，完成业主大会交办的其他事项。

合同和有关协议的签订

1、合同的特征：

1，合同的主体具有平等的法律地位；

2、合同的主体是公民、法人、其他组织；3，合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为；4，合同是当事人意思表示达成一致的一种协议。

2、合同的分类：

1，有名合同和无名合同；2，要式合同与不要式合同；3，双务合同与单务合同；4，有偿合同与无偿合同；5，按内容分类：买卖合同；供用电水气热合同；赠与合同；借款合同；租赁合同；融资租赁合同；承揽合同；建设工程合同；运输合同；技术合同；保管合同；仓储合同；委托合同；行纪合同；居间合同。

3、合同一般具备的内容：

1，当事人的名称住所；2，标的；3，数量；4，质量；5，价款或报酬；6，履行期限、地点、方式；7，违约责任；8，解决争议方式。

4、前期物业服务合同的内容和注意事项：

内容：1，合同当事人；2，物业基本情况；3，服务内容与质量；4，服务费用；5，物业的经营与管理；6，承接查验与使用维护；

7、专项维修基金；8，违约责任；9，其他责任。

注意事项：1，物业的承接验收的内容、标准和责任的问题；2，物业服务费用的问题；3，空置房服务费取费约定问题；4，前期物业服务合同的解除或终止的问题；5，争议解决方式的问题；6，签字与盖章的问题。

5、物业服务合同与前期的区别：

1，订立合同的当事人不同；2，合同期限不同。

6、签订物业服务合同注意事项：

1，明确业主大会的权利与义务；2，明确物业服务企业的权利与义务；3，需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性；4，免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等等；

5、明确争议解决方式的问题。

维修资金的使用程序

1、专项维修资金的性质：

共用；专项；自筹；公共。

2、使用原则和用途：

1，原则：业主决策2/3；设立专户；专款专用；核算到套；安全透明。2，用途：专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

3、使用范围：

1，共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2，共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

4、维修更新改造方案：

应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

5、管理系统操作流程：

1，制定维修方案；2，录入征询意见、办理使用备案；3，录入监理合同、招投标信息、施工合同、申请首期款；4，录入验收报告、工程决算、申请尾款。

6、应急解危的主要思路：

1，全市专项维修资金的增值资金除由市财政管理部门核定专项维修资金管理费用外，全部转入房屋应急解危专项资金专户，按照不动用业主个人账户本金和利息、跨年平衡使用的原则，用于建立物业项目的房屋应急解危专项资金；2，专项用于物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全或者无法界定受益人等紧急情况时的维修；3，采取由业主委员会或者委托的物业企业申请，区县房管局现场查勘，施工企业垫资抢修的方式，简化了申请使用程序，解决了：“双三分之二”业主确认难的问题，有效发挥了维修资金的应急保障作用。

建筑识图

1、建筑材料分类：

按功能与用途分类：结构材料、防水材料、保温材料、吸声材料、装饰材料、地面材料、屋面材料等。按化学成分分类：无机材料、有机材料、符合材料。

2、常用建筑装饰材料：

人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、装饰混凝土、装饰砂浆、金属装饰材料和装饰涂料。另外还有塑料装饰材料。

3、防水材料：

1，防水材料是保证房屋建筑免受雨水、地下水与其他水分侵蚀、渗透的重要材料，是建筑工程中不可缺少的建筑材料。2，近几年我国防水材料由传统的沥青基防水材料逐渐向高聚物改性防水材料和合成高分子防水材料方向发展。3，根据外观形态，防水材料可分为防水卷材、防水涂料和密封材料等。

房屋本体

1、物业类型划分：

1,砖木结构；2，砖混结构；3，钢筋砼结构；4，钢结构。

2、按层次和高度：

低层建筑（1～3层）；多层建筑（4～6层）；中高层建筑（7～9层）；高层建筑（10层以上）。

3、保修期约定：

1，房屋建筑地基基础工程和主体结构工程：50年（为设计文件规定的该工程的合理使用年限）；2，屋面防水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程为5年；3，供热与供冷系统，为2个采暖期和供冷期；4，电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5，装修工程为2年；6，灯具、电器开关损坏为6个月；7，管道堵塞为2个月。

4、完损等级分类：

完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。

5、物业查勘的分类：

1，一般查勘：日常检查2，定期查勘：每年进行一次3，季节性查勘：雨季、汛期、冬季前后4，定期查勘：对某些指定项目5，突发性查勘：发生自然灾害或认为损坏后6，专项查勘：为了某种特殊需要。

6、查勘的内容和方法：

内容：房屋的地点和环境，结构、层数、面积、使用性质、产别和现实情况，房屋的结构、装修、设备部分等各个项目的完损情况，房屋用途的变化、历次查勘记录及修缮情况等。方法：一般可分为直观检查法、仪器检查法、计算分析法、载荷试验法、重复观测检查法等。

7、检查内容：

1，房屋共用部位主要包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等；2，房屋共用设施设备主要包括：电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。

8、维修计划编制原则：

1，编制维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则；2，应根据物业的完损状况，在确保物业正常使用功能和合理延长物业使用寿命的基础上，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性。

9、编制方法：

物业的完损状况是编制维修计划的主要依据，着重在确保物业安全，保持物业的正常使用功能的前提下编制。（1）对企业自身条件应有全面正确的了解，有可操作性，在自身具备的条件基础上编制计划；（2）对物业完损状况统计资料和维修施工中，工料消耗资料要有积累和分析；（3）在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

10、预算造价的费用构成：

1，直接工程费；2，间接费；3，其他费用；4，计划利润；5，税金。

设施设备

1、物业设备管理的内容：

物业设备包括：室内设备、物业红线内的室内外设备与设施。

物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理；设备运行管理；设备维修管理；设备更新改造管理；备品配件管理；固定资产管理；工程资料管理。

2、物业维修计划管理的目的：

3、物业维修日常养护的基本原则和目的：

4、生活给水的要求：

水量、水压应满足用户需要；水质应符合国家规定的《生活饮用水水质标准》。

5、消防用水的要求：

要保证充足的水量、水压，对水质要求不高。

6、生产用水的要求：

因生产工艺不同，生产用水对水压、水量、水质以及其他的要求各不相同。

7、管道连接方法几种：

螺纹连接、法兰连接、焊接、承插连接、乘插粘接、热熔连接、积压夹紧式连接、卡套式连接、卡箍式连接。

8、排水系统的要求：

1，系统能迅速通畅地将污废水排到室外；2，排水管道系统气压稳定，有毒有害气体不进入室内，保持室内环境卫生；3，管线布置合理，简短顺直，工程造价低。

9、室内给水系统的方式：

直接给水方式；设水箱给水方式；设水池水泵水箱给水方式；分区给水方式；气压给水方式；建筑中水给水方式；直饮水给水方式。

10、热水采暖系统存在空气的原因和危害、采取的措施：

因系统中若积存空气，就会形成气塞，影响水的正常循环。系统的供水干管必须有向膨胀水箱方向上升的流向。其反方向的坡度为0.5%～1.0%；散热器支管的坡度一般取1%，这是为了使系统内的空气能顺利地排除，在上供下回重力循环热水供暖系统充水和运行时，空气能逆着水流方向，经过供水干管聚集到系统的最高处，通过膨胀水箱排除。

11、供暖系统中常见的故障有哪些、产生的原因、排除的方法：

1，常见的故障：供暖系统末端散热器不热。

产生原因：各环节压力损失不平衡或水平方向水力失调。

排除方法：从系统始端开始，顺序调小各环路立管或支管上的阀门。2，常见故障：局部散热器不热。

产生原因：可能该处管道有堵塞。

批出方法：用手检查有明显温差，可对其敲打或拆开处理，无明显温差可能是散热器内存有空气，用排气阀排气即可。

12、电梯系统管理工作的主要内容：

1，应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评论；

2，按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书；

3，建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管；

4，根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序、事故应急措施和救援预案，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等；

5、备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司；

6、根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间；

7、进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本；

8、电梯维护保养停梯均应及时通告业主、物业使用人；

9、电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，使用单位应在安全检验合格有效期届满1个月向检测机构提出检验要求，获得年检合格证，才能继续使用。

13、安全用电常用的防护方法有哪些：

1，采用护栏或阻挡物进行保护；2，使设备置于伸直手臂范围以外的保护；3，在裸露的高压带电体旁应设置护栏或标志；4，施工操作应保持安全距离；5，架空线路应保持最小的安全距离；6，间接接触保护法；7，直接接触与间接接触兼顾的保护。

14、智能建设的定义：

智能建筑以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化，集系统结构，服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。

15、电梯系统按功能划分的组成：

主要由曳引系统、导向系统、轿厢系统、门机系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统和机械安全保护系统等组成。

绿化管理

1、常用花卉：

1，草本：金盏菊、雏菊、七彩叶、鸡冠花、一串红。2，宿根：芍药、萱草、玉簪、菊花、费菜。3，球根：美人蕉

2、浇水注意事项：

1，施肥后及时浇水；2，干旱严重时应连续浇水2-3次；3，浇水要均匀，避免只浇土表，至少应达到湿透土层5厘米以上；4，晴天中午暴晒下不宜浇水；5，应保证“开春水”及“封冻水”。

3、病害常识，检查与识别的方法：

先看症状，再看发生规律。叶上出现斑点；叶片正面生出白色或其他色粉状物；叶片黄绿相间或皱缩变小、节间变短、丛枝、株枝矮小等，多为病毒所致；阔叶树的枝叶黄或萎蔫；针叶树针叶枯黄；树木花卉干、茎皮层起泡、流水、腐烂、局部细胞坏死；树木根部皮层腐烂、易脱落；树干树枝流脂流胶；树木小枝枯梢；叶片、枝果、花瓣上出现斑点。

4、用药的原则：

1，合理用药，环境保护，首选生物性、植物性农药，禁用剧毒、高毒农药，少用中毒、低毒农药，保护天敌，维护生态平衡。

2，轮换用药和交叉用药相结合，以减少抗性生成。

3，抓住最佳时机，适时适浓度用药，既保证药效，又避免浪费。4，合理混配，减少用药次数，提高防治效率。5，了解农药性能及植物特性，避免要害发生。

5、绿化外包总结的问题：

1，承包单位的资质状况；2，合同签订的要严谨、细致；3，绿地的基本情况要清楚；4，做好日常巡视、检查；5，注意绿化设施是否完好；6，监督承包单位农药的使用情况；7，绿地的卫生状况；8，合同到期前要加强监督；9，承包单位是否拖欠水费、工资等。

公共秩序服务与管理

1、“秩序维护员”与“保安员”称谓的区别：

一、从法律依据上看：1，《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”2，第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定”。

二、从成本构成的角度看：从国家发改委制定的《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。

1、《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第五条规定：“物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。”

2、《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公共责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产这节以及经业主同意的其他费用组成。”

3、《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十二条规定：“秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。”

三、从中物协文件看：中物协“关于使用秩序维护员称谓的指导意见”：为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业服务企业在签定物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“公共秩序维护”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社会治安”等用语，以减少物业服务纠纷，降低企业风险。

2、公共秩序维护的内容：

1，秩序维护管理；2，机动车管理；3，消防管理；4，应急事件处理；5，不同服务等级物业企业公共秩序维护服务标准描述。

3、机动车辆管理内容：

1，确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意；2，收取场地占用费，场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等；3，场地占用费的收费标准和使用办法由业主大会与物业服务企业在合同中约定；4，业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业企业另行签订保管合同；5，车辆行驶和停放的具体办法由业主大会决定并公示；6，未成立业主大会的按照前期物业服务合同的约定执行。

4、车辆管理注意事项：

1，小区交通及车场指引标识及免责告示应充足明确，避免发生法律纠纷；2，与车主签订有关车辆停放的相关协议，并留存其本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，建立双方车辆停放服务关系并建立档案；3，车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

5、不同等级的公共秩序维护服务收费标准：

一级：0.34元/月/建筑平方米；二级：0.27元/月/建筑平方米； 三级：0.21元/月/建筑平方米；四级：0.08元/月/建筑平方米。

保洁服务

1、开荒清洁前的准备工作：

现场查看；物料准备；人员动员

2、清洁管理方法：

1，建立完善管理机制；2，建立完善的质量管理系统；3，制定科学合理的操作规程；

3、物业清洁日常管理工作：

可分为日常保养工作、周期保养工作机专项工作三类。

4、室外清洁员的职责：

1，负责大厦红线范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁；2，负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；3，定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通；4，负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作；5，负责室外果皮箱和垃圾的清洁、清运和消杀工作；6，对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正；7，积极完成上级交给的各项临时任务。

5、大理石地面晶面的检查方法：

1，仔细观察晶面处理后的地板上有无污渍、污垢留存；2，侧观晶面处理后的地面上，有无局部地面的亮度、光洁度和整体的亮度，光洁度不一致的地方，即漏处理的地方；3，检查施工单位和云石坚固剂容器，核实使用量是否合理；4，检查操作者的工作时间和处理地面的面积，核实擦地机的移动速度；5，直观地面经晶面处理后，晶面效果是否明显，反光点的亮度是否强烈。

6、常用清洁机器：

地毯机、抛光机、吸尘机、吸水机、洗地机、吹风机、高压清洗机。

7、物业常见虫害：

1，昆虫和蜘蛛类：有蛾幼虫、臭虫、虱子、跳蚤、苍蝇、蟑螂、甲虫、虫鱼、螨虫、蜘蛛、蚂蚁、蚊子等； 2，啮齿类：主要是老鼠；

3、菌类：有湿腐菌、干腐菌、霉菌等。

档案的建立与管理

1、一级类归档范围：

1，党群管理工作形式的文件材料；2，行政管理工作形成的文件材料；3，经营管理工作形成的文件材料；4，物业管理工作形成的文件材料；5，基本建设工作形成的文件材料；6，设备仪器管理形成的文件材料；7，会计档案；8，职工个人档案；9，特殊载体档案；10，物业项目形成的文件材料；11，其它应归档的文件材料。

2、行政管理工作形成的文件材料：

1，企业筹备期可行性研究、申请、批准文件材料，企业章程、证照（永久）；2，企业物业管理资质等级认证文件（永久）；3，企业领导（包括董事会、股东会和经理层等）和内部机构构成、变更文件材料（永久）；

4、董事会、股东会、监事会产生的文件材料（永久）；5，企业发生分立、合并、破产、歇业等变更事宜的文件（永久）；6，各项企业内部管理制度、规定（长期）；7，综合性行政事务，文秘、机要、保密工作文件材料（短期）；8，会务工作文件材料 重要的（长期）一般的（短期）9，法律事务、公证工作文件材料（长期）；10，审计工作文件材料（长期）；

7.物业项目经理工作心得 篇七

？？？？年我刚来到？？？这个大家庭，还记得经理说过的那句话“认认真真工作，踏踏实实做人”。几年间，在公司领导正确指导下，中心经理的帮助教育、支持信任下，？？？？年我被任命为？？？？？项目部项目经理。

时间如白驹过隙，翩转飞逝，我在项目经理岗位上已经两年了，学到了太多太多的东西。从七中心？？经理、？？？书记、？？？经理身上学到了很多的业务知识、宝贵的工作经验、珍贵的人生道理。更看到了老党员们对待工作一丝不苟、精益求精的工作精神，想工作所想、任劳任怨的工作作风。通过他们的感染，我积极申请加入中国共产党，认真系统地了解了党的历史、性质、奋斗目标、组织制度和组织原则等基本知识，并定期向党组织汇报思想。通过一段时间的自我学习和七中心党支部的帮助，思想上积极要求上进，在工作中向老党员同志看齐。我深知按党要求，自己的差距还很大，还有许多的不足，我会更努力的在生活工作中向老党员同志们学习，争取早日成为一名合格的共产党员。

两年间，在工作中，我从一名办公室的文员向一名项目管理者的转变，从学习中总结了一点点心得，在这里得跟大家一起探讨，说的不对希望大家给予指正：

一、角色的转变

首先意识到，从文员到项目经理对我来说是一次难得的机会。从执行者到管理者的角色转变,涉及的不仅仅是文字表面上的区分,而是需要通过从执行者到规划者、从监督者到引导者、从检查者到沟通者三个实质内核的转变来完成,它并不是单一的思维,而是从关系思维的视角来看待。如何转变思维方式才是适应这个角色的关键，也给作为管理者的我提出了更高的要求。如何制定工作计划、处理矛盾，把握发展机遇,应对各种复杂局面，提出了挑战。首先,原来作为普通文员在工作上是强调自上而下的监管模式，多侧重于硬性管理，通过书面的规章和程序,确定标准和指导行为。但对于项目经理来说，主要的工作职能不是执行而是管理，对项目的规划、定义项目流程、与业主和自己员工沟通、与公司、中心领导的沟通，这些对象绝大多数是人而不是物，可以看出,管理注重的是对人的相互沟通,建立互相尊重、互相信任的关系，强调合作和团队精神。所以，作为一个好的项目经理应具备的是委婉应对事情的手段和灵活变通的工作态度。

二、技能的要求

普通文员可以说只要吃透相关的工作技能就可以很好的完成工作的需求，而对于一个优秀的项目经理，还必须在业务技能、管理技能等有所提升，才能够胜任项目经理职位。

业务技能是对项目经理最为基础的要求，我认为作为项目经理不可能对每个项目业务问题都很精通，但要了解、听得懂，否则项目经理就会丧失对项目的应有的嗅觉。公司为我们提供学习的平台，中心经理也给我学习的机会，我们也积极学习了相关的业务知识，并取得了一些相关证书：项目经理证书、中控证书，电梯安全管理员证书、锅炉安全管理员证书等来提高自身的业务水平。

对于管理技能方面来说它包括管理能力、组织能力、计划分析、解决评估问题及项目实施的能力。管理能力包含两个层面，“管”就要积极主动任事，勇于承担责任，不拖延、不推诿，职责所在。“理”就事把事情理顺，千头万绪要理清楚事情轻重缓急、按先后顺序落实计划，认真执行。组织能力是指项目经理必须有良好的组织资源的才能，通过规定职务或职位，明确责权关系，使组织中的成员互相协作配合、共同劳动，灵活的运用各种方法，把各种力量合理的组织和有效地协调起来的能力。计划能力是指项目经理必须有制定、执行、推广计划的能力；实施过程中，还要具备分析问题、解决评估实施项目的能力。

三、沟通能力要求

沟通是市场，沟通是财富，沟通是人与人之间、人与群体之间思想与感情的传递和反馈的过程。

所有人都知道项目的实施需要沟通——与业主沟通，与员工沟通。但是在具体项目实施时，还是存在沟通不畅的现象，经常会有这样的现象：工作协调时，需要业主的配合，但沟通方式不对，导致业主有抵触的想法，认为物业项目是交给你们公司来做，你们公司来赚钱，怎么反而要我来做实施，当然事倍功半。

良好的项目沟通需要技巧，中国国情决定，与人沟通除了秉公办事还需要人情，项目经理应该在项目实施时揣摸客户的脾气秉性习惯，用最恰当的方式与客户沟通。好的项目经理在项目实施时，能够与客户打成一片，工作外还能够建立亲密的友谊。

项目经理不但对业主负责，也必须对内部公司的管理层及员工负责，因为项目经理要管理三方面的期望：业主期望、公司高层管理期望、员工期望，要在三方约束关系中合理的满足各个成员的期望就必须要和他们沟通，没有一个很好的沟通能力是没有办法处理好三角关系的。沟通需要技巧，技巧需要锻炼。所以，如何学习与人打交道是一个文员转变为项目经理的第一个重要指标要求。适应在各种场合，面对各种人物和氛围勇于发言，阐述自己的看法和主张，逐步训练以使自己慢慢成为人际交往的焦点。

四、领导能力的要求

一个好的项目经理必须具备良好的领导能力，而领导能力也正是一个文员最缺乏的能力，领导能力是体现一个项目经理综合素质的重要指标。领导能力主要体现在如何管理一个团队，如何带领一个团队，如何激励一个团队，如何来提升自己的领导能力。

首先要有宽大的胸怀和集体意识，这是前提，有宽大的胸怀才会有包容一切的大气，才能容忍不公平、容忍成员的错误、容忍客户的刁难。领导一个团队，不是靠手腕，也不是靠权威，而是靠亲和力。一个项目经理，必须要具备好的人际关系，与成员打成一片，没有隔阂。在工作进行中，当成员碰到问题时，能够采用合理的激励和精神鼓动，解决他们的烦恼；与员工沟通时，不采用僵硬的上下级交流方式，而采取参与和顾问的方式；在工作中，充分信任员工，对工作有效授权，放手给员工担当工作和责任；项目经理在员工表现不错时，要积极的认同和鼓励，使他们看到希望。

8.物业项目经理求职简历 篇八

姓各:

性别:男

出生年月:1976年9月

名族:汉

籍贯:湖南

学历:大专

工作经验:

职称:物业管理师(中级)

联系电话:130

教育培训经历:

7月毕业于xx大学成人高等教育行政管理专业,获取《大专毕业证书》

4月参加全国物业管理企业经理岗位培训,获得《全国物业管理企业经理上岗证》

5月通过物业管理师资格考核,获得《物业管理师职业资格证书》

工作经验:

2月-01年5月:xx市xx集团威城管理处管理员,从事工业园的物业管理工作

01年6月-3月:xx市实业集团物业公司工作,先后担任行政人事专员、品质专员、苑物业主任、湾物业经理、华苑项目经理

07年4月-11月:xx市西区物业公司经理,负责物业公司的全面工作

4月至今:xx市xx镇xx地产公司(新建高档电梯洋房商住小区)物业经理,主管物业公司全面工作

自我评价:

本人性格开朗,为人热情大方,服务识强和团队意识强,工作细心务实,富有创新思维。

在从事多年的物业管理服务工作中,不断学习物业管理专业知识和法律法规,通过理论联系实践,积累了丰富的物业管理服务工作经验,熟悉物业管理服务的全部流程。熟练的掌握了团队内部管理、物业管理处组建、处理客户投诉、房屋装修管理、环境卫生管理、安全管理和客户服务等多项服务工作。

9.物业项目经理述职报告 篇九

一、简述指标完成情况年初，按**总下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。**总在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润作为公司的副总脸往何处放，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思 落实整改提高从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结XX年：只求无愧、但求无过。自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。