房屋承租人

房屋承租人（精选12篇）

1.房屋承租人 篇一

甲方：(出租人) 电话：

乙方：(承租人) 电话：

经甲、乙双方友好协商一致后，甲方同意将坐落在 市 号 、间数： 、楼层： ，共 层的房屋，出租给乙方，用于 ，乙方支付租金。具体协议如下：

1、租期条款： 年，自 日起至 日止。 年 月 日至 年 月 日期间为第壹年的租期; 年3月15日至20xx年3月14日期间为第贰年租期。

2、租金条款：第壹年租金为人民币 元整(大写)，第壹年租金支付时间为： 年2月份交纳拾万元整， 年3月份交纳伍万伍仟元整;第贰年租金为人民币拾陆万元整(大写)，第贰年租金支付时间为： 年2月份交纳拾万元整，20xx年3月份交纳陆万元整。

3、乙方要求续租时，应在租赁期满前一个月内通知甲方，甲方一个月内不予答复的，合同视为自动继续生效一年;在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。租赁期满后，乙方不续租的，甲方有权收回出租房屋，但要留有合理期限便于乙方搬移房屋内的乙方的物品。

4、甲方允许乙方转租第贰层、第叁层、第肆层的租赁房屋(第壹层街面屋未经甲方同意乙方不得转租)。乙方应爱护室内外甲方所有的水电设施等。各类水电设施乙方未经甲方同意，擅自拆除或损坏的，乙方应照价赔偿。室内乙方的设施如因甲方原因损害，甲方应照价赔偿。租赁期间乙方如需进行整体装修的，需经甲方同意。

5、乙方在租用期间水费、电费自负。

6、乙方在租用期间，必须做好消防安全工作，因乙方原因导致消防事故的，给甲方或他人造成损失，其损失由乙方承担。因甲方原因导致消防事故的，造成损失，其损失由甲方承担。

7、乙方应遵纪守法、合法使用出租屋，在该出租屋内禁止任何违法、犯罪活动。

8、乙方在租赁期间，应注意保持房屋清洁，不得在楼道乱堆杂物。

9、违约责任：乙方违约逾期支付租金的，甲方有权要求乙方支付滞纳金;甲方违反本协议，终止履行本协议的，乙方有权要求甲方支付违约金;甲方未按时出租房屋造成乙方遭受经济损失的，负责赔偿损失;乙方违反本协议，终止履行本协议的，甲方有权要求乙方支付违约金。逾期支付租金的滞纳金的计算方式：按同期银行存款的利息为标准，以从该年度违约逾期支付租金之日起至该年度的租期到期之日止期间内租金的同期银行存款利息金额为滞纳金金额。违约金计算方式：从违约之日起至本协议租期到期之日止期间内的租金金额为违约金金额。

10、协议争议的解决方式：本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向合同签订地人民法院起诉。

11、本协议一式二份，经双方签字后正式生效。

甲方： 乙方：

(签章) (签章)

签订时间： 年 月 日

签订地点：

收 条

今收到 的第壹年房屋租金人民币拾万元整，租赁的房屋为 市 路 号 的贰间半屋壹至肆层房屋(含第壹层街面屋)。特此证明。

收款人：

收款日期： 年 月 日

2.房屋承租人 篇二

(一) 房屋优先购买权的概念及特征

房屋承租人优先购买权, 指承租人依照法律规定或者合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时, 得以同等条件优先于他人购买的权利 (1) 。从上述概念可以看出, 房屋承租人的优先购买权具有法定性、伴随性、对抗性、主体特定性和限制性。其中, 限制性仅指房屋所有人在处分其房屋时对买受对象所做的一种限制。

(二) 房屋承租人优先购买权制度的价值

1、房屋承租人优先购买权制度的经济价值

(1) 房屋承租人优先购买权制度具有发挥物质财富经济效用最大化的功能。房屋的优先购买权, 其在本质上属于财产权, 其制度价值便在于促使出租人对房屋做出最优化安排以最大限度发挥其经济利益。

(2) 房屋承租人优先购买权制度的经济价值还体现在降低交易成本上。租赁双方由承租关系变为买卖关系, 在无形中就能够为双方减少各种履约成本, 包括寻找交易对象、谈判等等。并且由于先前租赁关系形成的信任, 还能够为当事人节约为签订买卖合同而耗费的时间成本。

2、房屋承租人优先购买权制度的社会价值

房屋承租人优先购买权制度有利于维护社会和谐、稳定。房屋出租人出卖所出租之房屋, 可以说是对原有的稳定的租赁关系的一种破坏, 新的物权关系的产生势必会对原租赁关系产生影响。因此, 在租赁关系中赋予房屋承租人优先购买权, 能够使原有的租赁得以维系, 减少纠纷, 从整体保证社会经济秩序稳定、有序地发展。此外, 房屋所有人对出租房屋的任意处分很容易侵害承租人的合法权益, 而优先购买权制度的设立恰好是符合法律调节公正、公平这种内在要求的, 其通过对出租人权利的限制, 达到保护弱者———承租人的合法权益的目的, 对弱势群体的保护也是对社会稳定、和谐的一种有效保障。

二、建立房屋承租人优先购买权制度的必要性

(一) 我国关于房屋承租人优先购买权制度的现状

房屋承租人有限购买权制度具有非常大的功能价值, 但不可否认, 我国对该制度的设定的确存在较大缺陷。虽然早在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》中就对房屋承租人优先购买权进行了规定, 但直到1999年《合同法》第230条对该制度进行立法明确开始, 该制度才正式进入基本法立法范畴。但近二十几年来, 随着房屋租赁市场的日益壮大, 租赁纠纷日较增多。而从我国的相关法律规定可以看出, 我国对此问题的规定是相当原则化的, 缺乏具体的可操作性。

(二) 构建房屋承租人优先购买权制度的必要性

鉴于民事法律中“买卖不破租赁”原则的存在, 部分学者认为承租人优先购买权是对民法意思自治基本原则的违背, 并无存在之必要性 (2) 。作者对上述观点持否定态度, 理由如下:

1、房屋承租人优先购买权制度并未对意思自治原则构成根本性的破坏。在民事法律关系上, 出租人和承租人双方都是民法上的平等主体, 其在订立租赁合同时当然享有自由选择对方的权利。而承租人优先购买权的发生是其在订立租赁合同时可以预见的内容。承租人或者出租人中的任何一方只要不愿意接受这一内容, 其便可选择不建立租赁关系这一基础关系。另一方面, 意思自治并不意味着当事人可以随心所欲, 为所欲为 (3) 。并且对于房屋出租人而言, 优先购买权制度并未剥夺其所有权, 只不过是法律对于其选择买方的权利作出了一定的限制, 其经济利益并未受到损害。

2、作者认为房屋优先购买权制度也并未对第三人构成不公平。出租人在出卖房屋时应告知买受人房屋是否存在其他权利。如果出租人未告诉买受人承租人的存在, 那么在承租人行使优先购买权后, 买受人便可以向出租人行使索赔的权利。相反, 如果出租人在出卖时即告知第三人承租人的存在, 第三人仍参与缔约的, 则可视为第三人是在明知承租人有优先购买权的情况下行使的购买行为, 如果最后因为承租人行使优先购买权而导致其购买行为失败, 也不能视为承租人的优先购买权不合理。

3、房屋承租人优先购买权制度与“买卖不破租赁”原则相比, 其不仅能够保护出于弱势地位的承租人的权利, 体现保障居住安全的公平价值理念, 其更加侧重于实现资源的优化配置, 最大限度的提高资源的利用效率。房屋优先购买权制度是对业已存在的法律关系的维系, 是有利于社会稳定的。因此, 构建房屋承租人优先购买权制度具有其独立的法律价值。

三、房屋优先购买权制度的行使

(一) 房屋承租人优先购买权成立条件

承租人的优先购买权作为一种法定的权利, 其依存于房屋租赁关系中, 其是伴随着租赁关系的产生而产生的。因此, 房屋优先购买权就应当随着房屋租赁关系的有效成立而成立 (1) 。简而言之, 当事人双方有权自主决定是否订立房屋租赁合同, 但只要该房屋租赁合同一经有效成立, 承租人即享有对其承租房屋优先购买的权利, 这也体现了房屋承租人优先购买权具有法定性这一基本特征。

(二) 房屋承租人优先购买权行使条件

按我国《合同法》第230条规定, 对承租人优先购买权的行使可以理解为具备如下四个条件方能为之:

第一, 必须是出租人准备出卖其租赁房屋。这里的出租人准备出卖房屋应理解为是出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出购买房屋的要约做出承诺之时 (2) 。

第二, 出卖行为必须发生在租赁期间。即承租人的优先购买权行使必须是在承租关系存续期间。

第三, 承租人只有在“同等条件”才能主张其优先购买权。承租人行使优先购买权的实质要件就是要求其所提出的条件与第三人是等同的。实践中, 通常理解的“同等条件”应当是承租人向出租人提出的购买条件必须绝对的等同于第三人向出租人承诺的条件 (3) , 也就是绝对等同;然而, 如果在出租人与第三人之间存在着特别约定情况下, 则不应该再采用绝对等同的原则, 而应该变换成相对等同来理解, 即在这种情况下, 应该把第三人向出租人所作承诺与承租人所提条件做具体的分析比较, 如果两者给出卖人带来的利益大致相等, 则可以看作是同等条件。

第四, 承租人只能在规定的期限内行使权利, 如果超过了规定的期限, 那么承租人则丧失了主张优先购买权的权利。这个期限主要包括出租人通知的期限和承租人做出答复的期限。我国《合同法》第230条对于范围出租人的通知期限作了明确的规定, 即出租人在出卖租赁房屋时, 应该在出卖之前的合理期限内通知承租人。按照《民法通则若干意见》第118条规定, 这个合理期限应当是房屋出租人出卖房屋之前3个月。实践中可能会存在出租人未通知承租人的情况, 那么此时合理期限的起算点应该从优先购买权人知道或者是应当知道其优先购买权被侵犯时起算。那么对于承租人的答复期限, 也即优先购买权的存续期限, 法律并未做出明确规定, 这也是实践中纠纷的焦点。笔者建议立法者赋予其与出租人通知期限类似的期限, 这样也将使实务运用更具可操作性。

四、房屋承租人优先购买权制度的冲突处理机制

在现实生活中, 当房屋承租人主张其优先购买权时, 往往会出现其他类型的优先购买权人, 如共有人的优先购买权、抵押权人的先行权利等。那么此时应该如何调和这些冲突?应采用什么样的解决机制来处理这些问题?这将是本章着重讨论的问题。

(一) 房屋承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突与处理

《民法通则》第78条第3款和《民法通则若干意见》第92条分别规定了房屋的按份共有人和共同共有人的优先购买权。那么, 如果这个待售房屋同时还有承租人的话, 势必会造成承租人优先购买权与共有人优先购买权之间的冲突。这种情形下应适用哪一个优先购买权?我国目前的法律中还没有明文规定。不过根据06年出台的《物权法》中规定的“物权先于债权原则”, 本文认为既然基于共有关系而产生的共有人的优先购买权应该属于物权, 而基于房屋租赁关系产生的承租人的优先购买权属于债权, 那么很明显, 共有人的优先购买权应该高于承租人的优先购买权, 这是符合法理的。

(二) 房屋承租人的优先购买权与抵押权冲突和处理

在判断房屋承租人的优先购买权与抵押权是否冲突之前, 首先要明确的是租赁权与抵押权之间是否冲突。根据最高人民法院在《关于适用 (中华人民共和国担保法) 若干问题的解释》第65条、第66条对于抵押权与租赁权并存时如何处理的规定, 先出租后抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内继续有效:先抵押后出租的, 抵押权实现后, 租赁合同对受让人不具有约束力。对于这一点, 理论界和实务中都没有争议。

那么, 作为附着在租赁权之上的承租人的优先购买权呢?二者之间是否有冲突?房屋承租人在抵押权人实现抵押权的过程中是否具有优先购买权?笔者认为, 从二者针对的房屋的价值上来看, 购买权针对的是房屋的使用价值, 抵押权强调的是房屋的交换价值, 而抵押权人在实现抵押权的过程中, 只要承租人能够保证其使抵押权人获得的交换价值与第三人能够给付的价值属于同等价值, 那么承租人主张优先购买权并无损害抵押人利益的危险。如此一来, 既能保证承租人优先购买权的实现, 也不损害抵押权人的利益, 因此, 二者之间并无冲突可言。

五、结论

无论是在学术理论界, 还是在社会公众中, 因为房屋对于人们日常生活的重要性致使承租人优先购买权制度备受关注。并且, 随着房屋承租人优先购买权制度的日益完善, 人们已经把承租人的优先购买权视为理所应当了。另外, 我国目前的国情也决定了房屋承租人的优先购买权制度在我国具有无可替代的价值和功能, 是社会发展中不可或缺的制度之一。通过对房屋优先购买权制度的整体论述, 作者认为, 首先, 我国目前人口众多、土地资源紧缺, 住房条件离满足人们的需要还差距甚远, 在这种情形下肯定房屋承租人优先购买权的价值是十分必要的, 它有利于减少纠纷、促进社会和谐;其次, 我们应该本着公平公正的原则, 在肯定承租人优先购买权的同时, 也不能在任何条件下都对其加以保护, 完全不顾其他人的利益。在存在善意第三人的情况下, 经过登记的房屋承租人优先购买权具有对抗第三人的效力, 但却不能对抗善意第三人, 这样做更能维护交易秩序, 促进社会和平;最后, 由于本文作者知识所限, 而房屋承租人优先购买权是一个较为复杂的问题, 因此本文对房屋承租人优先购买权的看法还很粗浅。要想使房屋承租人优先购买权在实际生活中发挥更大的效用, 还有很多工作要做。但相信通过大家努力, 房屋承租人优先购买权一定会在我们国家构建和谐社会的大环境中发挥自己的长处。

注释

1参见史浩明、张鹏:《优先购买权制度的法律技术分析》, 载《法学》2008年第9期。

2张晓梅:《是否继续保护房屋承租人有限购买权》, 载《法律适用》, 2003年第6期, 第144页。

3张文显:《法学基本范畴研究》, 中国政法大学出版社, 1993年版, 第82页。

4参见曹艳芝:《优先购买权若干问题研讨》, 载《湘潭大学学报》 (哲学社会科学版) , 2004年第3期, 第33页。

5参见茆艺宗:《从“同等条件”看优先购买权制度的价值取向》[J].载《安徽农业大学学报》 (社会科学版) , 2004年第5期。

3.试论房屋承租人的优先购买权 篇三

［关键词］承租人 优先购买权 法律性质

房屋承租人的优先购买权是指房屋承租人依照法律规定，在出租人将租赁房屋出卖时，在同等条件下享有优先于其他人购买的权利。确认承租人的优先购买权，可以使承租人因租赁合同占有使用租赁房屋的社会关系稳定下来，避免因租赁房屋的多次买卖而使承租人的生活发生过大变动，同时房屋的所有人与使用人归于同一人也可以促进房屋的利用效率，减少承租人对租赁房屋投入的浪费，有利于最大限度地充分发挥房屋的利用效率。因此，承租人的优先购买权制度的确立，具有稳定社会秩序和提高房屋利用效率的功能。我国的民事立法中确认承租人的优先购买权，但法律只是进行了原则性规定，而对承租人优先购买权的法律性质和效力却未做明确规定，理论界对此也有不同的观点，没有形成统一的认识。立法的不完善以及理论上的模糊，造成了实务界在司法实践中操作的不统一，随着我国社会经济的发展，有关承租人的优先购买权纠纷时有发生，如何完善这方面的立法，以切实维护当事人的合法权益，就显得十分重要。

一、 房屋承租人优先购买权的法律性质

承租人优先购买权的法律性质是承租人优先购买权制度中最基本的问题，法律性质的确定，涉及到承租人优先购买权的法律效力以及司法实践中的适用问题。目前，我国民法理论界对于这个问题的研究很少，世界各国民商法对此也有不同的看法。有的国家把承租人的优先购买权作为一种债权请求权加以规定，认为承租人的优先购买权仅具债权效力，该优先购买权本身不能直接对抗第三人，承租人依同样条件声明购买的，出租人有承诺出卖的义务，如果出租人出卖房屋不通知承租人而将房屋卖给第三人，承租人不能主张优先购买该房屋，只能主张对于出租人请求损害赔偿；也有的国家认为承租人的优先购买权应列入物权范畴，能够直接对抗第三人，如果出租人在未通知承租人的情况下将房屋卖给第三人时，承租人可以主张优先购买该房；还有的国家和地区认为承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，如德国和我国台湾地区的民法学者就认为优先购买权为附条件的形成权，他们认为只要依承租人单方意思表示，即可形成与出租人之间的房屋买卖关系，而不需出租人的承诺。对此我国民法学者的观点也不一致。有人主张承租人的优先购买权是准物权，有人主张是形成权，还有人主张是债权，可以说理论界对于承租人的优先购买权究竟是何种性质认识上很模糊。

笔者认为，承租人的优先购买权不应是一种债权请求权或者说是订立契约请求权，也不宜将承租人的优先购买权作为一种形成权，将其认定为物权较为适宜。理由是：(1)虽然现行的有关承租人优先购买权的法律规定没有明确优先购买权的性质为物权，但法律关于承租人优先购买权的立法本意，决定了法律应赋予承租人优先购买权以优先效力、排他效力,以及可以对抗第三人的效力，才能够保证优先购买权最终能够切实地得到实现，而这些效力显然具有鲜明的物权效力。(2)从目前国际上的有关立法来看，强化租赁权的物权性已成为一种立法趋势。如德国、法国、日本等，均规定了租赁权的物权效力。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权自然也应具有物权性质。因此从广义上来讲，法律应把承租人的优先购买权作为一种物权加以规定。

二、 房屋承租人优先购买权的法律效力

在房屋承租人主张优先购买权的案件中，一般涉及三个主体和三个法律关系。三个主体分别是房屋出租人、房屋承租人和房屋买受人；三个法律关系分别是房屋出租人与承租人之间的房屋租赁关系，房屋出租人和房屋买受人之间的房屋买卖关系,以及房屋承租人与出租人之间的优先购买权关系。如前所述，我们把承租人的优先购买权认定为一种物权，其法律效力主要体现为优先效力、排他效力和对抗第三人的效力。

1.房屋承租人行使优先购买权对于出租人与买受人之间的房屋买卖关系的效力

如果出租人在未通知承租人的情况下将房屋卖给第三人，出租人的行为就侵犯了承租人的优先购买权，此时承租人可以主张同等条件下对该房的优先购买权。那么出租人与买受人之间的房屋买卖合同的效力如何认定？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中规定，“……出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”而《中华人民共和国合同法》中却只规定了承租人在同等条件下享有优先购买权，但对于出租人未通知承租人而出卖房屋的法律后果却没有规定，对于同一问题，不同的法律作了不同的规定，应以何者为准？笔者认为首先从效力等级上看，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》仅仅是一个司法解释，而合同法是一部法律，合同法的效力等级要高于该司法解释，其次从颁布的时间来看，该司法解释在前，合同法在后，按照新法优于旧法的原则，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》对于承租人优先购买权的规定由于合同法作了不同的规定应不再适用。因此，关于承租人优先购买权的问题应适用合同法的有关规定。

2.房屋承租人行使优先购买权对出租人的效力

当出租人出售租赁房屋时，只要承租人主张同等条件下的优先购买权，那么出租人与承租人之间就成立房屋买卖合同，出租人只能将房屋卖给承租人；出租人已将房屋卖给第三人的，则出租人与第三人之间的买卖合同因承租人行使优先购买权而导致无效，已办理房屋产权变更登记手续的，该产权变动行为无效。出租人因此给承租人和善意第三人造成损失的，还应负责赔偿。

3.承租人的优先购买权与不动产物权登记效力

在出租人与第三人已进行了租赁房屋产权变更登记的情况下，承租人主张优先购买权导致该登记行为无效，有人认为这种做法否定了不动产登记的公示效力，与物权的公示原则相违背，笔者认为不然。不动产物权的变动大致有两种情形：一种是基于法律行为的不动产物权变动，另一种是非基于法律行为的不动产物权变动。基于法律行为的不动产物权变动，如买卖、赠与，我国一般采用登记作为物权变动的生效要件，而对于基于法律规定取得不动产物权的，如继承、强制执行、公用征收、法院判决及国家因公权力接受不动产物权等情形，则不以登记为物权变动的生效要件。如对于强制拍卖的不动产，买受人自领得执行法院所发给的权利转移证书之日起，取得该不动产所有权，并不待登记即发生物权变动效力。如前所述，承租人的优先购买权是基于法律规定而直接产生的物权，法律赋予的优先效力决定了这种依照法律规定而取得的物权优先于第三人因与出租人之间因买卖合同而取得的物权，而且根据物权本身的优先效力，于同一标的物上存在两个或两个以上不同内容或性质的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，而承租人的优先购买权显然要比第三人取得该房物权的时间成立在先，因此，在出租人与第三人之间已就租赁房屋办理了产权变动手续的，承租人主张其优先购买权而取得租赁房屋的所有权，与我国不动产物权的登记公示原则并不冲突。

三、 房屋承租人优先购买权的行使条件和行使期限

从合同法关于房屋承租人优先购买权的规定来看，承租人优先购买权的行使，应当具备下列条件：

1.须承租人与出租人之间的租赁合同合法有效

这是承租人行使优先购买权的前提条件。

2.须出租人出售租赁房屋给第三人

这一点要求承租人优先购买权的行使在时间上要自出卖人与第三人订立房屋买卖合同之时起，同时还必须是在出租人将租赁房屋出卖的情况，即赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移租赁房屋的产权，承租人均不享有优先购买权。

3.承租人须在与第三人同等条件下享有优先购买权

同等条件具体以何标准认定？理论界也有不同的观点。有人认为同等条件就应该是价格相同，其他因素不予考虑；有人认为，同等条件主在是指价格的同一；还有人认为同等条件包括价格条件相同、需要相同、价款给付相同。

笔者认为，同等条件应包括以下几点内容：(1)价格同一。这应该是认定同等价格最基本的条件。(2)价款给付期限、方式相同。同等条件还应包括支付价款的期限和方式相同，当然如果承租人提出的支付方式和期限优于出租人与第三人协商的支付方式和期限，则亦应允许。

总之，“同等条件”并不是绝对的等同，只有当承租人提供的条件足以减少出租人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使，如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件，出租人自然不能拒绝承租人行使优先购买权。

4.房屋承租人优先购买权的行使期限对于承租人优先购买权的行使期限

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。”但合同法第230条，却只规定出租人在“合理期限内”通知承租人。关于二者的效力，我们在前面已作了阐述，因此关于出租人通知承租人出卖租赁房屋的期限应适用合同法的规定，即出租人应在“合理期限”内通知承租人。同样承租人就应在这个“合理期限”内做出是否行使优先购买权的决定。但多长期限为“合理期限”？对此法律应做出明确规定，以利于实践中具体操作，维护法律适用的统一。笔者认为该期限的规定不宜过长，过长则不利于交易的迅速进行，而且对于出租人过于苛刻，出租人很可能因此而失去最佳的交易机会，损害出租人的利益，过短则承租人无法做出慎重的决定。因此我们可以考虑借鉴我国台湾地区的有关立法以十五天为参考，承租人自接到通知之日起十五天内不表示购买房屋的，则丧失优先购买权。当然出租人与承租人协商确定优先购买权行使期限的情况除外。出租人没有履行通知义务，承租人行使优先购买权的期限如何确定？笔者认为，优先购买权作为一种物权，在受到侵害时请求保护的期限应适用诉讼时效的规定即两年，但诉讼时效应自何时起算？笔者认为，应自出卖人与第三人订立有效买卖合同之日起算较为恰当。考虑到承租人行使优先购买权对于交易稳定影响较大，如果出租人已将房屋出售给第三人多年以后承租人才得知自己的优先购买权被侵犯了此时才提起诉讼会造成交易的极其不稳定，因为很可能此时第三人已将房屋卖与他人，而且该房很可能已经几易其手，如果此时再允许承租人行使优先购买权，显然对于第三人来说是不公平的，而且多年以后，再让承租人行使优先购买权，已失去设立优先购买权制度的意义。因此，笔者认为，出租人在没有通知承租人出售租赁房屋的情况下，承租人行使优先购买权的期限确定为自出租人与第三人订立有效的房屋买卖合同之日起两年较为妥当。

四、 房屋承租人的优先购买权与对善意第三人利益的保护

法律确立承租人的优先购买权制度，是为了稳定居住秩序，更有利于对物的管理、使用和维修，旨在不损害他人合法权益的前提下，尽可能地维护承租人的利益和稳定已建立起来的法律关系。但我们也可以看到，承租人的优先购买权是对出租人自由处分租赁房屋的极大限制，往往会影响到善意第三人的利益，因此，法律在保护承租人的同时，也要注意对善意第三人利益的保护。从法律的操作和审判实践中的经验来看，笔者认为，可以从以下几个方面来完善对善意第三人利益的保护。

1.实行房屋租赁登记对抗制度

房屋租赁登记尽管不是租赁合同的生效要件，但应该赋予其对抗效力，即如果经过租赁登记，则承租人即可以对抗善意第三人，无论第三人是否办理了房屋产权证书；如果没有登记，则不能对抗善意第三人，在第三人已办理了房屋产权登记手续时，承租人则不能行使优先购买权。

2.拍卖场合房屋承租人的优先购买权与善意第三人利益的保护

如果租赁房屋被依法拍卖，那么承租人是否享有优先购买权？笔者认为，承租人此时不应享有优先购买权。一方面拍卖作为一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，实行“一槌定音”的公开竞价程序，如果此时允许承租人行使优先购买权，则势必造成冲突：即拍卖师的槌落后，还必须征求承租人的意见，承租人如果同意以该价格购买，则出价者还要再出价，这样反反复复，无疑会影响拍卖程序的公正性，打击竞买人的竞买热情，从而影响到拍卖房屋的拍卖价格，损害出租人和善意第三人的利益。另一方面参考其他国家的立法经验，如德国等国家民法一般都规定拍卖场合不得行使优先购买权。因此，笔者认为拍卖作为一种特殊的买卖方式，不应适用优先购买权的规定，但应在拍卖前通知承租人参加竞买，是否参加由承租人自己决定。

3.承租人主张优先购买权导致出租人与善意第三人之间买卖协议无效后，对善意第三人利益的保护

如果出租人与第三人就租赁房屋已达成买卖协议，并且第三人已向出租人支付了房屋价款，承租人主张优先购买权，则必然导致该房屋买卖协议无效，从而出租人要向第三人返还房款，第三人的物权变为债权，此时出租人如果不向第三人履行或怠于履行返还购房款义务时，这对善意第三人的利益无疑是一种损害，而且如果此时出租人已进入破产程序，则该笔债权必然列为破产债权，与其他破产债权一起清偿，最终很可能导致第三人的该笔债权无法实现，这对于没有过错的善意第三人来说无疑是不公平的。因此，为保护善意第三人的利益，我们可以规定承租人行使优先购买权，向出租人支付的购房款，由承租人直接将房款支付给第三人。

五、房屋承租人优先购买权的诉讼程序处理

当出租人未通知承租人出售租赁房屋的，承租人向法院请求行使优先购买权的，在诉讼程序上要注意以下两个问题：

1.诉讼主体的确定

对于出租人在未通知承租人的情况下，与第三人就租赁房屋达成房屋买卖协议，承租人起诉要求行使优先购买权的案件，当事人应如何列法？审判实践中对此有不同的做法。有的将出租人列为被告，将买受人列为第三人；有的将买受人列为被告，将出租人列为第三人，还有的将出租人与买受人都列为被告，笔者认为，应将出租人与买受人列为共同被告参加诉讼。理由是:(1)对于承租人来说，应该是出租人与买受人就租赁房屋达成买卖协议的行为，侵犯了承租人的优先购买权，因此，就承租人而言，是出租人与买受人共同侵犯了其合法权益;(2)就承租人的诉讼请求而言，其直接针对的就是出租人与买受人之间的房屋买卖协议的效力，与买受人和出租人都有直接的利害关系;(3)从保护善意第三人合法权益的角度考虑，也不宜将买受人列为无独立请求权的第三人。因为如果买受人作为无独立请求权的第三人参加诉讼，由于无独立请求权的第三人在诉讼中只能依附于一方当事人，他只能通过支持一方当事人的主张而维护自己的利益，而不能否定双方当事人的主张。而在优先购买权纠纷案件中买受人显然只能依附于被告即出租人，但如果出租人与承租人串通损害买受人利益，由于买受人只能依附于被告，又无法提出自己独立的抗辩意见，这对买受人显然是不利的。而且作为无独立请求第三人，也无权对案件的管辖提出异议，如果案件的管辖确实存在问题，此时出租人不提管辖异议，实际上就剥夺了买受人正当的诉讼权利。

2.判决结果的确定

审判实践中对于该类案件，法院一般都判决如下:(1)出租人与买受人之间的房屋买卖合同无效;(2)承租人对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。这种判决结果看似支持了承租人的诉讼请求，但由于法院没有确认承租人与出租人之间的买卖关系成立，实际上承租人的优先购买权仍处于期待之中，如果出租人不愿意将房屋卖给承租人，则其优先购买权仍然无法得到实现，那么法律关于承租人优先购买权的规定以及法院的判决书，实际上也就成了一纸空文。因此，笔者认为如果要让承租人的优先购买权落实到实处，就必须确立优先购买权的“直接购买原则”，即法院在确认出租人与买受人之间的房屋买卖协议无效，承租人在同等条件下享有优先购买权的同时，确认承租人与出租人之间成立与买受人同等购买条件为内容的房屋买卖协议，承租人直接购买该租赁房屋。同时，如前所述为了保护善意买受人的利益，法院可以判决由承租人将购房款直接支付给买受人，以免因承租人优先购买权实现而使买受人与出租人之间就返还房款再生纠纷，造成讼累。

参考文献:

[1]蔡福华:《民事优先权》,第63页

[2]梁慧星陈华彬:《物权法》,第59、90、97、98页

[3]王利明:《民商法研究》第二辑,第389页

[4]王泽鉴:《优先购买权之法律性质》.民法学说与判例研究,第一卷.505页

[5]江伟:《民事诉讼法》,第104页

4.房屋承租人 篇四

法网柔情 发表于 2010-9-19 17:43:00

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

根据以上规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。

《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

已经被废止的《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见118规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的依据是什么呢？

第一、物权优先于债权的原理。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出租人作为租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。

承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权，虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是这不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。

第二、物权登记的公信力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出租人对租赁房屋享有所有权，其将房屋出售给第三人属于有权处分。第三人对物权登记有充分的信赖，也没有义务去查清房屋是否存在租赁情形。只有充分维护物权登记的公信力才能保障正常的交易秩序，促进社会经济的发展。

第三、只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第二百三十条属于任意性规定，并非强制性规定。承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。

5.房屋承租合同 篇五

转让方：(以下简称乙方)

受益方：(以下简称丙方)

经双方自愿协商达成协议，将出租车公司北京现代出租车车牌号为，承租经营权及后续所有权由甲方转让给乙方，现达成协议如下：

一、甲方将租权、车辆所有权、经营权转让给乙方。

二、乙方一次性付清由甲方转让承租出租车公司车号转让(元)。

三、在甲方承租出租车公司承租期内，公司需要承租办理车辆所有证件及各项事项，甲方有义务和责任提供资料，能过户的情况下，甲方必须给乙方提供资料及协助乙方过户。

四、乙方在受益甲方转让出租车公司车号承租经营权期满后，在后续下一轮出租车经营所有权归乙方所有，甲方不再拥有。下一轮办理过程中需甲方提供资料的，甲方必须提供资料及协助办理。

五、如后续下一轮出租车公司政策变动，甲方要力所能及地帮助乙方办理经营权的相瓶在手续。如超过甲方能办外的，乙方自行承担。

六、乙方承担由甲方转让承租经营转租后，自公历年月日之前所发生的交通事故及车辆费用、纠纷及违章以及一切违反法行为与乙方无任何关系。公历年月日之后所发生的交通事故及车辆损坏、违章、费用、纠纷以及一切违法行为与甲方无任何关系。

七、甲方双方若有一方违约，按法律法规程序执行。

八、从购车日起，以前燃油补贴归甲方，以后所有补贴归乙方。

九、本协议如有未尽事宜，双方另行协商处理。

十、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，签字生效，具有法律效力。

甲方：乙方：丙方

6.房屋承租人 篇六

出租人应当在合理期限内，提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。

2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。

一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系，包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的，承租人只能以市场价格主张优先购买权，第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备，并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。

二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折价法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。

三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款，则承租人不得主张分期付款;第三人采用现金付款，承租人不得主张以物抵款;第三人采用即时付款，则承租人不得主张延期付款，双方应当保持结算方式相当。

四、法律完善

7.论承租人优先购买权性质 篇七

所谓形成权, 是指法律规定的权利人能够仅凭本人单方行为来实现法律关系产生、变更或者消灭的权利。而承租人在行使优先购买权时, 就能够在一定程度上避免出租人将自己的租赁物出卖给他人, 从而使其和承租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。故承租人的优先购买权是一种形成权。台湾地区理论通说论为:权利人得一方之意思, 形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约, 而无须义务人 (出卖人) 的承诺, 但该项形成权附有停止条件, 即只有在义务人出卖标的物于第三人时, 权利人才能行使。优先购买权是权利人自己单方面的权利, 无须征得义务人的同意, 这是因为租赁事实本身可以引起民事权利的发生、变更或者消灭。所以一旦承租人行使优先购买权, 便会和出租人之间形成房屋买卖合同关系。

二、优先购买权属于法定权

优先购买权根据其自身的产生原因能够分为约定优先权和法定优先权。约定优先权是指当事人之间可以凭借合同的相关内容来约定优先权。而法定优先权是指我国现行法律上明文规定的优先购买权。例如我国《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院出台的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》第118条规定“出租人出卖出租房屋, 应提前个月通知承租人, 承租人在同等条件下, 有优先购买权。”以及最高人民法院最新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》, 从这些法律、司法解释可以看出, 承租人的优先购买权是一种法定优先购买权。这就意味着优先购买权不会因为双方当事人意思自治协议而产生、取消或者变更, 承租人只会根据相关法律规定当然的享有优先购买权。

三、优先购买权属于期待权

优先购买权制度的出台并不是意味着随时保护承租人的利益, 承租人也不可能在任何时候都享有权利的保护。承租人想要行使该权利必须符合法律的规定。这是因为在出租人出卖租赁物之前, 它是附属于房屋租赁合同的, 属于期待权而非既得权。因此承租人要想行使优先购买权, 必须在出租人将租赁物卖给第三人时这种必备的法律要件下, 从而使这项权利有可能转变为现实。

四、优先购买权属于债权

关于承租人优先购买权究竟属于物权还是债权学术界并没有一致的观点。认为优先购买权属于债权的学者以台湾地区居多, 他们认为承租人优先购买权附属于房屋买卖关系, 因此本质上仍然属于债权。当然也有别的学者认为承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力, 并且该制度的核心是优先于第三人, 而第三人是不特定的多数人, 显然不是债权所具有的特征, 而是一种对世权, 故应该在物权法里规定。笔者认为, 承租人优先购买权虽然具有物权的效力, 但是并非严格意义上的物权。一方面优先购买权人对标的物的支配力较弱, 承租人尽管能够直接占据并支配房屋, 但这却是基于租赁权的缘故, 并不能够意味着优先购买权具备支配效力。虽然承租人可以优先于第三人而与出租人订立房屋买卖合同, 但这仅仅是优先购买权自身效力的原因, 不能够与“物权优先于债权”这一制度混为一谈。并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》规定, 承租人以出租人侵犯其优先购买权请求法院认定出租人与第三人的房屋买卖合同而无效的, 法院不予支持。一般情况下物权受到侵害时, 权利人能够通过行使物上请求权来维护自己利益。物上请求权一般包括物权返还请求权、妨害除去请求权和妨害预防请求权等。因此, 将物权的排他效力、优先效力、追及效力以及物权的请求效力等理论用来阐述承租人优先购买权的性质和效力, 明显不符合物权的性质。因此优先购买权并非真正的物权。另一方面, 优先购买权并不是一种确定的权利, 有学者将其称为机会权利。承租人优先购买权制度并不意味着承租人在任何条件下都可以行使这个权利, 该制度只是给承租人优先购买的可能, 因为权利的行使必须满足一定的条件, 比如受“同等条件”的限制, 否则不能行使该权利。最后还要看到承租人优先购买权属于从权利, 它附属于主权利。因此笔者认为, 承租人优先购买权作为一种从权利, 它附属于房屋租赁关系, 租赁关系是承租人优先购买权产生和行使的基础。因此, 优先购买权实质上不是物权, 只是一种具备物权效力的权利。

五、结语

承租人优先购买权制度的设立对我国经济社会发展具有十分重大的意义。有利于促进社会经济的发展;有实现出租人、承租人与第三人利益的平衡, 满足大家生活与生产需要;也利于维护社会安定。尤其是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》出台后, 对以往优先购买权制度适用混乱, 缺乏准确的规则做了一个统一规定, 使现行法律制度更加完备, 符合经济社会发展的需求。然而法律具有滞后性, 虽说目前法律符合现行社会发展需求, 但是社会在不断变化发展, 因此, 我国法律也应该不断与时俱进以便更好为人民服务。

参考文献

[1]王泽鉴.民法学说与判例研究 (第一册) [M].北京:中国政法大学出版社, 1998:508.

8.房屋承租人 篇八

沈华得知该情况后，认为自己按合同有优先租赁权，出租人张成未经过自己同意将房屋出租给齐开红，侵犯了自己的优先承租权。在协商不成的情况下，沈华以张成和齐开红为被告，诉至法院要求法院认定两被告的房屋租赁合同无效，将房屋以同等条件租赁给原告或者赔偿原告损失7200元。法院审理后，判决驳回了原告沈华的诉讼请求。

【点评】合同是当事人之间的法律，当事人之间订立的有效合同，当事人双方都应按合同的约定履行自己的义务，否则，就应当依法承担违约责任。在沈华与张成订立的《房屋租赁合同》中，约定有“租赁期满后，承租人在同等条件下有优先承租权”的内容，在该合同到期后，出租人张成在没有通知也没有征得承租人沈华同意的情况下，即将该房屋出租给了齐开红。这样来看，似乎是出租人张成违约了，应当承担违约责任。但是，从该房屋租赁合同变化的情况来看，张成并没有什么违约行为。

9.房屋租赁合同(承租方) 篇九

本合同由以下双方于【】年【】月【】日签订：

出租方：【】（以下简称甲方）地

址：【】

联系人：【】 联系电话：【】

承租方：【】（以下简称乙方）地

址：【】

联系人：【】 联系电话：【】

甲乙双方本着平等互利的原则，经过友好协商，在充分听取和尊重双方意见的基础上，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，拟定如下合同条款，以便共同遵守。

第一条

出租房屋基本情况

1.甲方出租给乙方的房屋座落在【】（以下简称“该房屋”），甲方保证对该房屋享有所有权或/和出租权，该房屋产权证【注：如该房屋为转租的，此处应为“该房屋所有权证以及该房屋所有权人同意甲方将该房屋转租给乙方的证明”】见本合同附件。

2.乙方承诺租赁该房屋作为【】之用途。

第二条

租赁期限

1.房屋租赁期限【】年，自该房屋交付日起算。

2.租赁期届满或提前终止的，甲乙双方应在租赁期届满或终止后【】日内对款项进行结算，如经结算任何一方需向另一方支付款项，该付款方应在结算后【】日内将应付款项支付对方；乙方在双方结算无异议后【】日内向甲方返还该房屋，但如甲方存在欠付乙方款项的，则在甲方未支付完毕该等款项前，乙方有权拒绝返还该房屋且无需对甲方承担任何责任。

3.租期届满，如乙方需继续租赁该房屋，则应于租赁期限届满前2个月内，向甲方提出续约的书面申请，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对该该房屋享有优先承租权。

第三条 房屋的交付与交还

1.双方暂约定该房屋交付日为【】年【】月【】日，甲方可以提前交付该房屋。甲方实际交付该房屋之日为房屋交付日期。每逾期交付一日，应向乙方支付违约金【】元。甲方交付该房屋逾期超过【】日，则乙方有权终止本合同，甲方应将已收取的租金退还乙方且甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金。

2.乙方交还该房屋时应“按现状”交还；对于属于乙方的且可与该房屋分离的装饰、设备或用品等，乙方有权自行承担费用拆除予以搬离，对于其他与该房屋不可分离的装饰、设备或用品等，乙方无需将其恢复原状、亦无需承担将其拆除等任何费用。

第四条

租金、租金的支付方式及支付期限

1.双方约定，该房屋年租金为人民币【】元整（RMB【】）。2.租金支付期限和方式为：【】。

3.每次乙方支付租金前，甲方应当向乙方提供相当于应付租金的合规发票，乙方在收到发票后【】日内向甲方支付租金。

第五条 租赁期间相关费用

1.甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税以及因租赁所发生的各类税费由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。

2.乙方应按时交纳自行负担的费用，该等费用包括但不限于水费、电费、暖气费、物业费。

3.甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。

第六条

房屋修缮与使用

1.租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。如果因非乙方责任发生门窗破损，甲方应积极履行修缮义务。

2.乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的24小时内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

3.对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

4.乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，甲方应及时通知乙方说明情况（提供详细损毁清单），待双方确认后乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。

5.对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。

第七条

装修和改造

1.如果乙方需对租赁的房屋进行装修，需取得甲方的书面同意。且乙方的装修和改造不得改变租赁房屋的建筑结构。

2.乙方装修及添附设备的费用由乙方自行解决，添附设备的产权属乙方所有。

第八条 转让

1.租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前【】日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。

2.租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。

第九条 甲方的违约责任

1.租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋毁损、灭失，造成乙方或第三方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。2.甲方不得以任何形式干涉乙方的正常经营管理活动，不得以任何方式（包括但不限于改变该房屋任何结构等）影响乙方对该房屋的使用，否则，甲方应对乙方因此遭受的全部损失承担赔偿责任。

3.如本合同因甲方原因导致提前解除的，甲方除需将在解除本合同前乙方已支付的所有租金退还给乙方，同时，甲方还须按下述规定向乙方支付违约金和赔偿金：

（1）相当于当年三个月的租金和物业管理费的违约金；（2）乙方在租赁期间内为该房屋装修或改造所支出的全部费用；（3）乙方重新租赁其他房屋所产生的费用；

（4）乙方所支出的包括律师费等中介费用、交通费、通讯费等在内的全部费用。

第十条 乙方的违约责任

1.乙方逾期支付租金或本合同项下应付甲方的任何款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.05％向甲方支付违约金。

2.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方应承担全部费用恢复房屋原状。

第十一条 合同的变更、解除与终止

1.甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

（1）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；

（2）该房屋灭失、严重毁损或被鉴定为危险房屋且该等情形非因甲方的原因导致，以致无法使用并且在90日之内无法修复的。

2.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：

（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；

（3）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过三个月的；（4）任何一方违反本合同的其他约定，且在收到对方书面通知后七日内未予纠正的；

（3）任何一方进入清算程序，或任何一方之财产被强制执行，或任何一方被接管人接收的。

第十二条

争议解决

本合同履行中若发生争议，甲、乙双方应当本着互谅互让的原则，协商解决。协商不成的，双方均有权向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十三条 其他

1.本合同的附件为本合同不可分割的组成部分。

2.本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。3.本合同自双方代表人签字盖章之日起生效。（以下无正文）

合同签订日期：

甲方：【】（盖章）

法定代表人/授权代表（签字）：

乙方：【】（盖章）

10.店面房屋租赁合同 - 出租人 篇十

(严格审查房屋是否有抵押或者被查封，因为此项突破买卖不破租赁)(约定违约方应当承担守约方的律师费)

(注明解约定金)

出租方(以下称甲方)：

承租人(以下称乙方)：

甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：

一、房屋地址

甲方出租的商铺坐落于街号，建筑面积平方米。(审查附甲方房产权证明，附房屋结构图产权证里有，审查是否为商业用途)。

二、租赁期限

双方商定房屋租期为__ ___年，自_____年_ _月_ _日起至______年_ _月_ _日止。

合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先承租权。

三、租金及交纳方式

1、乙方需支付保证金元。

2、每个月租金为人民币，大写： 万仟元整。

3、乙方转账形式向甲方支付租金，租金暂定为每个月支付一次，并必须提前一个月时间，于年月日前交至甲方。

4、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，逾期超过天甲方将有权向乙方每天按实欠租金的%加收滞纳金。

5、本合同自乙方实际交付保证金及第一个月租金之日起生效。

6、甲方指定账号：

开户行：

户名：

四、房屋交付

甲方在本协议生效之日起当日内向乙方交付房屋。

五、租赁期间房屋修缮

1、甲方将房屋交给乙方后，同意乙方装修，若甲方提前解除合同，需向乙方赔偿全部损失，包括但不限于乙方全额的装修费用、人工费用、误工费、律师费，装修费用具体以装修公司出具的发票、材料清单、装修合同为准。

2、承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

3、乙方根据需要可以无偿在房屋外墙上悬挂招牌、广告。

五、各项费用的缴纳

1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；

2、水电费：由乙方自行缴纳；(水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满)。

3、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。

六、甲方与乙方的变更

1、如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。乙方出卖房屋，须提前6个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

2、租赁期间，甲方同意乙方转租，但转租的期限不得超过乙方剩余的租赁期限。

七、违约金和违约责任（需明确违约金）

1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金元。

2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金元。

3、乙方利用承租房屋进行犯罪活动的，甲方可以中止合同，收回房屋，并要求乙方负责赔偿违约金元。

八、争议的解决方式

本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向不动产所在地人民法院起诉。

九、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力,若在本协议上做修改，则本协议修改部分需经双方签字确认，否则视为未更改。

十、本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。

11.融资性售后回租承租人会计处理 篇十一

【关键词】 售后回租;会计准则;国际财务报告准则;承租人;会计处理

1 售后回租相关概念

1.1 最低租赁付款额

最低租赁付款额是指在租赁期内,承租人应支付或可能被要求支付的款项(不包括或有租金和履约成本),加上由承租人或与其有关的第3方担保的资产余值。最低租赁付款额一般视租赁协议规定的内容而定。

1.2 最低租赁付款额的现值

最低租赁付款额现值是指承租人最低租赁付款额在租赁开始日的价值。承租人在计算最低租赁付款额的现值时,必须合理选择折现率。确认折现率时,能够取得出租人租赁内含报酬率的,应当采用租赁内含报酬率,否则应采用租赁合同规定的利率,当以上两者都无法确定时,应当采用同期银行贷款利率作为折现率。

1.3 租赁内涵报酬率

租赁内含报酬率是指在租赁开始日,使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

1.4 担保余值

对承租人而言,担保余值是指由承租人或与其有关的第3方担保的资产余值。资产余值指在租赁开始估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。未担保余值指租赁资产余值中扣除对出租人而言的担保余值之后资产余值。

1.5 未确认融资费用

未确认融资费用是指在租赁开始日,租赁资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额。在分摊未确认融资费用时,按照实际利率法分摊,分摊率可选择出租人的内涵报酬率、合同规定的利率、银行同期贷款利率和公允折现率。

1.6 履约成本

履约成本是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用,如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。

2 我国租赁准则与国际财务报告准则的比较

尽管我国《企业会计准则第21号――租赁》(CAS 21)对售后回租业务的规定不如《国际会计准则第17号――租赁》(IAS 17)的详细,但2009年注册会计师考试全国统一考试辅导教材《会计》中的说明和举例表明,我国对售后回租交易处理的立场与国际会计准则理事会基本相同。

2.1 售后回租交易的分类

CAS 21和IAS 17都把售后回租交易分为2类:经营性售后回租和融资性售后回租。分类的依据是对确认融资租赁的6项规定,只要满足规定中的任意1条即被认定为融资性售后回租,其他的交易形式则被认定为经营性售后回租。从CAS 21和IAS 17的附注可以看出,我国和国际会计准则理事会都强调对同一资产出售并回租会计处理的规定。

2.2 租赁资产入账价值的确认

CAS 21和IAS 17都指出,承租人应当将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低的作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款入账,将差额作为未确认融资费用。未确认融资费用按照实际利率法进行摊销。

2.3 售后回租损益的确认和分摊

我国对售后租回交易的损益处理原则与国际会计准则理事会一致:如果售后回租交易被认定为融资租赁,那么这种交易实质上转移了买主所保留的与该项租赁资产的所有权有关的全部风险和报酬,而出租人提供资金给承租人并以该项资产作为担保。因此,售价与必需资产账面价值之间的差额在会计上均未实现,应予以递延,并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊,作为折旧费用的调整。

3 CAS 21存在的问题及完善建议

3.1 对租赁资产入账价值的确认

我国租赁准则指出,承租人应当将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低的作为租入资产的入账价值。该规定中存在3个基本概念:(1)租赁开始日公允价值;(2)最低租赁付款额现值;(3)最低租赁付款额采用的现值折现率。如不对这3个基本概念从定义上予以明确,对确认租入资产的入账价值会产生一定影响。

3.1.1 租赁开始日的公允价值

公允价值是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在实务中,通常使用出租人或承租人提供的对该资产的评估价作为公允价值的标准,但这种标准易受人为操作影响,评估价难以公允地反映租赁开始日的资产价值。因此,为了公允地反映资产在租赁日的公允价值,应以承租人和出租人以不同评估机构出具的评估报告或专业出版物对资产在租赁单月公布的评估价或最近同类型资产在公开市场的成交价的平均数为租赁资产在租赁当日的公允价值。

3.1.2 最低租赁付款额

最低租赁付款额是指承租人应支付或可能被要求支付的款项(不包括或有租金和履约成本),加上由承租人或与其有关的第3方担保的资产余值。在实务中,最低租赁付款额包含两部分内容:(1)贷款的本金;(2)贷款的利息。如果在租赁开始日合同中约定利率,即锁定未来利率水平,最低租赁付款额中的应付利息的计算就相对简单直接。如果合同未明确利率水平,如以美元作为租赁币种,其利率水平随着银行间同业拆放利率(LIBOR)的波动而变化,难以准确地计算未来应支付的利息。由于利息是承租人应支付的款项,但在合同未明确利率水平的情况下,租赁准则并没有对最低租赁付款额作出明确的约定。

对于合同中没有明确利率水平或合同明确利率水平但在期后发生变化的情况下最低租赁付款额的确认,可从以下2方面予以考虑:

(1)在以人民币为结算币种的融资租赁中,在租赁合同期初约定利率水平,但期后随着国家利率政策的调整而发生变化的,应相应调整每期租金水平,并在调整年份报告期对最低租赁付款额和财务费用进行调整。

(2)在以外币为结算币种的融资租赁中,由于合同无法约定租赁利率水平,建议以同期外币掉期利率(掉期利率反映合同签订日未来数年利率的平均水平)作为最低付款额的利率水平,按实际利率支付每期租金。以租赁期满时对利息的实际数与预估数的差额调整最低租赁付款额和财务费用。

3.1.3 最低租赁付款额的折现率

对于最低租赁付款额的现值的折现率除按照准则的相关规定进行选择外,还可以选择合同签订日预估的租赁利率(如合同签订日利率水平或同期外币掉期利率),据此确定最低租赁付款额的现值。

3.2 对售后回租损益摊销年限的界定

CAS 21将融资性售后回租形成的原账面价值与售价之间的损益作为递延收益,并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊,作为折旧费用的调整。此项规定与会计信息质量要求中的相关性和可比性原则不符。例如,一些资产的折旧年限远大于租赁期限,在租赁期届满时,承租人实质上已经获得租赁资产的所有权,但还需在剩余折旧年限内分担由前期租赁产生的递延收益。这显然是2种不相关的业务区间,资产从出售到回租并最终实现所有权的回归,已经实现该资产作为融资担保的价值功能,对同类资产不同的处理方式不具有可比性。

因此,对售后回租损益的摊销年限应以租赁期、租赁资产的剩余折旧年限和租赁资产的尚可使用年限孰短原则进行摊销。摊销方法与该资产的折旧方法一致,在租赁期届满时,售后回租损益必须摊销完毕。如提前支付部分租金,应按提前归还租金与剩余租金的比例分摊售后回租损益。

3.3 对未确认融资费用的摊销率的确认

CAS 21规定对融资性售后回租产生的未确认融资费用的摊销采用实际利率法进行摊销。实际利率法虽然能准确地按照租赁利率合理地分担费用,但如果利率调整次数频繁,就需要对未摊销完毕的费用重新计算每期分摊额,计算过程繁琐,可操作性较差。

如租赁合同已锁定租赁利率,承租人应采用实际利率法对未确认融资费用在租赁期内进行分摊;如合同中未明确租赁利率,对未确认融资费用可采用实际利率法或平均年限法进行分担。

3.4 期末对未确认融资费用和长期应付款的会计处理

CAS 21规定,租赁期满时未确认融资费用和最低租赁付款额均需摊销和支付完毕,这是基于租赁合同中租金或租赁利率明确的情况而言的。在合同未明确每期租金水平的情况下,建议采用预估利率预估最低租赁付款额,因此在租赁期满时可能存在实际累计支付租金与预估的最低租赁付款额在最后1期或数期中存在差额的情况。如在租赁期内,实际利率与预估利率存在差异,应在租赁期内将预估的最低租赁付款额减至残值额为限,此后支付的租金或尚未支付的租金应视为对原先预估利率的调整,直接计入当期财务费用。

4 承租人会计处理的实证研究

2008年8月30日,A公司(境外企业)将其自营的船舶按万美元的价格销售给B租赁公司。该船舶经双方聘请的评估机构的评估价分别为万美元和万美元,当时同龄船舶的市场售价为万美元。该船舶账面原值万美元,累计折旧385万美元,净值万美元。该固定资产的使用年限为30年,折旧年限为18年,已使用2年,残值率为5%。租赁双方签订《融资租赁合同》,将船舶回租给A公司使用。根据租赁合同的规定,合同租赁金额为万美元,租赁期为10年,残值为租赁额的10%,由承租人在最后1期与租金一并支付给出租方。租赁的安排费为租赁金额的0.6%,由承租人在合同签订日5个工作日内支付给出租方。租金按季支付,即40期。每期租金由本金和利息构成,其中本金为租赁金额扣除残值后的等额支付款,即101.25万美元;利息为浮动利息,利率为LIBOR+200%,LIBOR的水平根据租金支付前2个工作日英国银行间同业拆借利率水平确定。由于A公司设立在境外免税区,此项售后回租不存在相关税费(如印花税、增值税等)。

4.1 资产的公允价值

根据租赁双方以及最低该同类型船舶的交易额确认船舶的公允价值为(++)??3=万美元。

4.2 最低租赁付款额

本案例中最低租赁付款额包括租赁的本金和利息,其中租赁的本金为万美元,租赁的利息由于利率浮动而无法界定。此案例为外币租赁项目,又以3个月的LIBOR为计息周期,利息变化频繁,因此建议采用10年期的美元掉期利率计算利息。2008年8月30日10年期美元掉期利率为3.5%,租赁的利率为5.5%。经测算得到最低租赁付款额为万美元。计算方法见表1。

表1 最低租赁付款额测算万美元

注: 序号0表示当天为合同签订日,序号1―40为支付租金的40期日期排序,第40期时本金结余450万美金为租赁期末合同约定的残值。

4.3 最低租赁付款额的现值

本案例最低租赁付款额的现值=ai??,其中i为租赁的期数,ai为每期的租金,R为合同约定的利率或预估利率。通过计算,最低租赁付款额现值为万美元。

4.4 售后回租损益的分摊

本案例中因售后回租形成63万美元的递延收益,递延收益的摊销年限因以租赁期、租赁资产的剩余折旧年限和租赁资产的尚可使用年限孰短原则进行摊销,因此在本案例中递延收益的摊销年限应为10年,每年对折旧的调整额为(63??(1-5%)??10)=5.98万美元。

4.5 租入固定资产入账价值

根据租赁资产公允价值与最低租赁付款额孰低原则,租赁资产的入账价值为其最低租赁付款额的现值。租赁开始日产生27万美元的初始费用,应资本化计入租入资产的价值,因此该租入资产的入账价值为+27=万美元。

4.6 未确认融资费用摊销

本案例中未确认融资费用为-=万美元。由于本案例最低租赁付款额及其现值采用的利率均为预估的利率,因此融资费用摊销率无法确定。建议每期实际支付租金根据计算的利息费用冲抵未确认融资费用,在租赁期末对尚未摊销完毕的未确认融资费用计入当期财务费用。

4.7 对租入资产计提折旧

对融资租入资产计提折旧的方法与原有资产一致,本案例中资产已计提折旧2年,应在剩余折旧年限16年内计提,该资产的残值率为5%,因此每年计提的折旧应为268万美元,每季度计提折旧为??(1-5%)/64=67万美元。

4.8 本案例的会计处理

以下会计处理的货币单位均为万美元。

4.8.1 资产出售阶段的会计处理

4.8.2 租赁合同签订日的会计处理

4.8.3 租赁期的会计处理

为了简化核算,本案例以1年的租金支付为核算周期,每期支付的本金为101.25万美元,各期的实际利息分别为32.2万美元、32.99万美元、36.93万美元和37.53万美元,1年中累计支付的利息为139.66万美元,累计支付租金为544.66万美元。未确认融资费用摊销额为139.66万美元,未确认融资费用的余额为万美元。

4.8.4 租赁期满时的会计处理

最后1期租金为109.00万美元,其中本金101.25万美元,利息为7.75万美元。

(1)假设租赁期实际平均利率大于预估利率,且在租赁期末,最低租赁付款额已减至残值额即450万美元,则最后1期或最后数期支付的租金应视为对原预估利率水平的调整,计入当期财务费用,此时未确认融资费用摊销完毕。

(2)假设租赁期实际平均利率小于预估利率,在最后1期租金支付完毕后,租赁期累计支付租金为万美元,未确认融资费用余额为万美元。在租赁期末,应将累计支付租金额与最低租赁付款额的差额5万美元调整至残值额,其差额应视为对原预估利率水平的调整,计入当期财务费用,此时对尚未摊销完毕未确认融资费用应摊销完毕。

4.8.5 留购固定资产的会计处理

5 结 语

售后回租是创新型融资业务,其会计处理除了应与国际财务报告准则接轨外,还应考虑到业务中存在的实际问题。只有在实际工作中发现问题并予以改进,才能有助于会计信息质量的不断提高。

参考文献:

[1]肖斌.关于中外租赁准则问题的比较[J].商业研究,2003(11):85-86.

[2]吕永胜,陈传东.新准则下融资租赁的会计处理[J].会计之友,2008(6):36.

[3]杜莉.售后回租交易会计处理的国际比较及对我国的启示[J].会计之友,2008(10):92-96.

[4] 财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京:中国财政经济出版社,2007: 219-336.

12.关于承租人先买权的几点思考 篇十二

关键词：承租人,先买权,同等条件,债权物权化

一、问题的提出

公民甲和乙系夫妻, 二人共有房屋一套 (即所有权人) , 二人经协商决定将此房屋出租给丙, 租期为3年, 经登记备案, 半年后丙向甲乙二人提出在其他条件不变的情况将此房屋转租给丁, 甲乙一致表示同意。第二年5月, 甲乙因感情不合闹离婚, 法院判决二人离婚, 分割财产时法院查出该房屋于两年前就已经设有抵押权且现在仍然存在, 此时, 甲乙丙丁均有意购买此房屋。

这个纠纷虽然是虚拟出来的, 但我们还是必须承认此类纠纷在生活中还是常见的, 值得探讨, 案情错综复杂。为简便起见, 本文拟从承租人丙的角度来分析其权利的保护和实现。

不难看出, 在这个纠纷中存在以下三个围绕承租人的先买权的冲突。即:

冲突1:承租人与共有人的两个先买权的冲突。也就是丙和甲或乙的冲突。

冲突2:房屋转租中的先买权问题。也就是丙和丁作为承租人和次承租人之间的先买权冲突。

冲突3:一旦此房屋因为抵押权被拍卖, 那么在拍卖过程中的任意第三方同承租人丙或者次承租人丁之间的冲突。

要妥善解决这三个冲突, 我们必须先弄清楚先买权以及承租人的先买权的法律性质。

二、承租人先买权的成立

房屋承租人先买权, 属于先买权之一种。先买权, 是指民事主体在特定的买卖关系中, 依法享有的同等条件下, 优先于其他人购买出卖人的财产的权利。他既是对出卖人出售权利所作的限制, 又是对享有先买权的民事主体的特别保护。

根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第229条进一步规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下, 享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的, 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”即承租人的先买权即作为一种民事优先权, 特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人优先购买的权利。其中所谓“优先”, 主要指时间上的优先, 即承租人在时间上有权先于他人购买此房。除非承租人放弃购买, 产权人方可将房屋出卖给他人。也就是说承租人的先买权必须在满足于“租赁期间”, 并提供相应的“同等条件”的前提下才能享受“优先”于一般购买人获得房屋所有权的权利。

(一) 承租人先买权的权利归位

一方面, 先买权可以分为约定先买权和法定优先权。约定先买权是当事人基于交易需要, 依其意思自治而设立, 仅具有债权效力[1]。当事人违反先买权的约定处分标的物, 仅需向合同相对人负违约责任。而法定优先权因各国法律规定不一, 其所适用范围、效力也不尽相同。根据我国《合同法》的规定:出租人出卖租赁房屋的, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此承租人的先买权属于典型的法定先买权, 受到法律的强制保护。

虽然承租人的先买权需要以存在租赁关系为前提, 与基于共有关系或其他物权关系而产生的先买权不同, 但承租人先买权因租赁合同产生后, 作为一项权利独立存在, 其性质并不必然受基础关系性质的影响[2], 其权利的行使应遵照法律对于先买权的一般规定。

另一方面, 民事权利分为支配权、抗辩权、形成权和期待权, 对于承租人先买权而言, 其既为形成权, 也为期待权。

当然, 承租人的优先购买权并非是不受限制, 法律上要求优先的时间为3个月, 且在行使的次数上只限一次。但承租人的先买权的成立要件也有其模糊之处。下面我们来具体分析。

(二) 承租人先买权的成立条件

1. 租赁期间

依据我国《合同法》第229条的规定, 租赁物只要是在租赁期间内发生所有权变动, 不论出租人是否已将租赁物交付给承租人, 也不论承租人是否占有租赁物, 承租人均可主张其租赁权具有对抗买受人的效力。这样规定大大强化了租赁权的效力, 确实有助于保障承租人, 但其弊端也是极其明显的。因为若出租人尚未交付租赁物或者承租人没有占有租赁物, 则从出租人处受让租赁物的第三人将无法获知标的物上是否已设置租赁权, 这样, 势必增加交易风险, 且交易的顺畅进行就会受到极大的妨碍。强调租赁物的交付的原因还在于交付前租赁权仅仅为一种债权请求权, 作为所有人的出租人, 不但有设定他物权的权利, 而且也有让与租赁物所有权的权利, 承租人只能通过寻求债务不履行制度获得救济, 而租赁物被交付, 则承租人才取得类似用益物权人的地位, 这时才有强化租赁权效力的必要。因此, 赋予租赁权以对抗力应以租赁物的交付为前提。基于同样的道理, 承租人不仅应受领租赁物, 而且还应占有租赁物, 才能赋予租赁权以对抗力[3]。

2. 同等条件

对于“同等条件”的理解是审理该类案件的难点。因为这个词本身就是很宽泛很模糊的, “同等”是一模一样还是差不多?在国外的民法典找不到“同等条件”这一概念。但是由于我国合同法中出现了这种不规范不严谨的措辞, 我们就必须给它一个比较准确的定义。在审判实践中对“同等条件”历来有两种不同的观点。一是绝对同等, 二是相对同等。大多数学者认为第一种观点过于严格, 而第二种观点又伸缩性过大, 也不利于操作。

因此, 王利明先生提出, “同等条件”是主要价格的同一, 如果出租人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较优惠的价格, 而此种优惠能以金钱计算, 则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算, 那么应以市场价格来确定房价[4]。

三、承租人先买权的行使

(一) 承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突

文章开头的案例中就是共有人将其共有财产出租, 由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。根据2007年10月1日实施的《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的, 应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意, 但共有人之间另有约定的除外”。在以“多数决原则”取代原有的共有人全体同意原则后, 对少数共有人的权益造成了重大影响, 在多数共有人根据“多数决原则”径行转让共有物的情况下, 其他少数共有人有无优先购买权呢?还是根据《物权法》第101条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。

问题来了, 共有物上又有承租人, 则承租人的优先购买权与该少数共有人的优先购买权谁更优先?王泽鉴先生认为法律既然允许部分共有人得径行处分共有物, 理应使他共有人享有优先购买权, 方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物, 实质上仍系出卖自己之应有部分及他人之应有部分, 故他共有人主张承购共有物时, 实与购买处分者之应有部分无异, 亦享有优先购买权[5]。此观点颇值赞同, 我们认为, 承租人先买权是基于租赁关系而产生的, 共有人先买权是基于共有所有权而产生, 虽然租赁权有物权的某些效力, 但毕竟不能对抗所有权, “物权优于债权”为一般的原则。因此, 共有人先买权的效力应强于承租人先买权。而且, 由于有“买卖不破租赁”原则的保护, 承租人的租赁关系不会因租赁物所有权的变动而遭到破坏。另外, 从实际生活来看, 共同共有人之间往往存在着特殊的身份关系, 如继承关系, 兄妹关系等, 在房屋为标的物的情况下, 共同共有人对所有房屋进行管理、修缮、使用更有利于方便生活, 减少纠纷[6]。因此, 虽然“物权优于债权”这一原则也许并非那么合理, 但是根据“两利相权取其重”的原则, 减少日常生活中的纠纷, 判定共有人优先承租人享有购买权就目前而言不失为一个较好的选择。

(二) 次承租人同时存在时对承租人权利的保护问题

根据上文的情形, 在房屋转租关系中, 次承租人是否亦享有优先购买权呢?

分析次承租人是否享有优先购买权, 重要的是先弄清优先购买权制度的功能。从本质上说, 优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担。但其设立目的, 在于保护买受人获得某物的特殊利益, 而保护买受人的这一利益, 不仅有利于权利人个人而且对经济秩序的稳定发展具有十分重要的意义, 而在租赁关系中, 所有权的占有、使用、收益权能是与所有权相分离的。在现实社会生活中, 承租者要么是无房者或者在该地无房者, 要么是租房用来从事营业, 此时房屋对其使用者才真正具有重要意义的。因此, 在所有人出卖房屋时, 赋予房屋的实际使用人以优先购买权, 就可以使房屋的所有权与使用权统一于一个主体, 稳定物的使用关系。换言之, 优先购买权制度的功能主要在于保护标的物的实际占有使用人的利益。因此, 笔者认为在转租关系中, 与租赁物关系最密切的应该是次承租人, 因此从立法意图上来说, 次承租人不仅拥有先买权而且应该是比承租人更优先。

(三) 拍卖时承租人的先买权的保护问题

回到文章开头设定的情形, 所有权人甲乙可以且已然对出租的房屋设置抵押, 当抵押权人实现抵押权时, 则多采取拍卖方式, 拍卖的根本原则就是“价高者得”, 因此无论竞投的人有多少, 但是出价最高的终归只有一个人。那么这个时候承租人的“同等条件下优先购买的权利”如何来保护呢?实践中, 对房屋出租人选择拍卖方式出卖房屋时, 对承租人能否行使优先购买权的问题是有争议的, 观点有二:

观点一认为, 承租人不能行使优先购买权。理由是:依据“特别法优于一般法”的法律适用原则, 所以“拍卖法”优于“合同法”适用, 不再保护承租人的先买权。

观点二认为, 在此情况下, 出租人应当通知承租人参加竞买, 如果第三人的出价与承租人相同, 仍然由承租人取得出卖的房屋。

本文认为第二种观点太过片面, 且无充足法律依据。关于这一问题, 笔者认为应视情况而定。有抵押权的房屋在处分时, 如果抵押权人采取的是拍卖方式, 由于先买权不适用于拍卖[7], 所以在房屋因拍卖的情况下, 出卖人不构成侵权, 即承租人不享有先买权;但若采取变卖方式, 毫无疑问, 此时承租人享有先买权。若抵押权人因此而不能实现抵押权, 则应属另一法律关系, 其可以要求抵押人赔偿。

综上所述, 回到文章开头设定的情景, 从承租人丙出发, 只有在共有人甲或乙, 次承租人丁都无意购买房屋, 且抵押权人采用变卖的方式处分房屋, 丙的先买权才能得到保护。如果是拍卖的话, 丙也可能买得房屋, 但根据的是“价高者得”的原则。

参考文献

[1]王泽鉴.民法学说与判例研究 (第1卷) .中国政法大学出版社, 1998.505.

[2]王朝辉.承租人先买权的法律性质及其纠纷审理.法律适用.2003.210.

[3]宁红丽.我国租赁权对抗力制度的理论反思.http://www.jcrb.com/zyw/n3/ca412142.htm.

[4]王利明, 房绍坤, 王轶.合同法.中国人民大学出版社, 2007.2.419.

[5]王泽鉴.民法学说与判例研究 (第3册) .中国政法大学出版社, 1998.348.

[6]蔡福华.民事优先权新论.人民法院出版社, 2003.145.