物业收费心得

物业收费心得（精选7篇）

1.物业收费心得 篇一

陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）

陕西省物价局、省建设厅【2004】第72号文件：

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院颁

布的《物业管理条例》及国家发展改革委、建设部引《物业服务收费管理办法》，结合我省实际情况，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相

关场地进行管理、维修、养护及相关区域内的环境卫生和秩序的维护，向业主所收取的费用。

第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格

竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。物业服务收

费实行分级管理。在省级及以上工商行政管理部门注册登记的物业管理企业，其物业服务收费的监督管理由省物价局会同省建设厅负责；在市、县工商行政管理部门注册登记的物业管理企业，其物业服务收费由同级价格主管部门会同房地产行政主管部门监督管理。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并应当区分不同物业的性质和特点，分

别实行政府指导价和市场调节价。

第六条 住宅（含多层和高层）及写字楼的物业服务收费实行政府指导价；商业物业、工业物业和别墅区等特殊物业服

务收费及物业管理企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应给予规范指导。

第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由省物价局会同省建设厅根据物业管理服务等级标准等项因素，制定相应等

级收费标准的基准价和浮动幅度。各设区市根据当地物业管理的发展水平，在省定等级收费标准的基础上可适当下浮，制定本市的物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度，报省物价局备案。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费

等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按管理权限到价格主管部门备案，具体收费标准可根据服务内容、服务质量及成本费用变化情况与业主委员会或业主协商后，在规定的幅度内上下浮动。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调。物业服务收费按月收取，确需预收的，最多不能超过三个月。特殊情况可由双方约定。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条 物业管理企业备案时应以独立小区（楼宇）为单位，签写《陕西省物业服务收费备案表》，同时提供与建设单

位或业主委员会签订的物业服务合同、成本费用核算资料及营业执照、资质证书复印件等有关资料。物业管理企业因服务内容、服务质量和成本费用变化，需要变更物业服务收费等级的，须经与业主委员会或业主协商，在物业服务合同中变更条款，并重新备案。

第十一条 物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费

项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。

第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制和酬金制等计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业管理企

业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。

第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计

费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成。实行物

业服务费用酬金制的，预售的物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部门：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物

业共用部位、公共设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化灌溉、养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧费；8经业主同意的其他费用。经业主委员会或业主同意的物业共用部位、共用设施设备的保险费用，由物业管理企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

第十五条 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业预收的物业服务支出属代管性质，为所交纳的业主所有，不得将

其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业

服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约

定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务

费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70℅交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管

理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，具体标准由双方协商约定。水、电费的收取标准按照省物价局的有关规定执行。电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费及其他共用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。

第二十一条

第二十二条

第二十三条

第二十四条 自备供暖系统、且未实行分户计量的小区，其冬季采暖费由物业管理企业提出收费方案，征得业主委员物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容交通工具停放服务费、保管费收取规定和标准另文制定。各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。相同的费用。

务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条

第二十六条 本实施办法由陕西省物价局、建设厅在各自的职责范围内负责解释。本实施办法自2004年7月1日起执行，《陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（陕价房发

【1998】46号）及与本实施办法不符的政策规定一律废止。原各级价格主管部门核定的物业服务收费标准可延续执行至2005年6月底，逾期应按本实施办法的规定重新备案。

备注：第十九条：“业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70℅交纳”。修改为：“业主购买房屋后从未入住的，经物业企业登记确认后从第一个月开始，物业服务费或物业服务资金按收费标准的70℅缴纳；业主入住后（含房屋装修）不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费或物业服务资金按收费标准的70℅缴纳”。

陕西省物业服务等级收费标准（试行）

单位： 元∕㎡.月

一、多层住宅（六层以下，含六层）

收费等级收费标准

一级0.45

二级0.40

三级0.35

四级0.30

二、高层住宅

收费等级收费标准

一级1.50

二级1.20

三级0.90

四极0.70

三、办公写字楼

收费等级收费标准

一级5.00

二级4.00

三级3.00

四级2.00

四、说明：

1、此等级收费标准参照省建设厅引发的《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》，四级为

达不到三级标准的收费标准。

2、房屋面积以建筑面积计算。

3、上述收费标准为基准价，上下浮动幅度为10℅。四级收费标准的下浮幅度可由双方协商约定。

4、具有电子对讲、周边红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的高尚多层住宅可参照高层住宅

收费标准执行。

5、住宅、办公及营业用房以房屋实际用途区分。

6、同一住宅区内有高层住宅及多层住宅的，按其公共设施设备等硬件规模及服务水平状况，分别

确定等级收费标准。

7、多层住宅区内的办公和营业用房分别在住宅收费标准的基础上加收100℅、200℅。住宅用作

办公的加收100℅。

8、七层住宅楼（不设电梯的）参照多层住宅收费。

9、高档办公写字楼的收费标准可按业主与物业管理企业的合同约定执行。

2.物业收费心得 篇二

关键词：物业,服务,收费

1 物业服务收费的计费依据

《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定, 但是把具体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房地产主管部门, 各地根据当地实际情况也出台了一些物业服务收费的管理办法。虽然这些管理办法不尽相同, 但是收费依据较为一致, 一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积 (包括公摊面积和套内建筑面积) 来确定。这种收费依据的可操作性毋庸置疑, 因为每个业主的建筑面积固定, 只要收费标准不变, 每个业主应交纳的物业服务费就固定不变。但是, 这一收费依据也有明显弊端, 即公平合理性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素, 未考虑到人的因素, 而真正享受物业服务的是人, 并不是物, 虽然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系, 但绝非严格意义上的一一对应, 而且人口因素是动态变化的, 当前收费依据无法体现这一特点。以住宅物业为例, 在一个物业管理区域中, 同样面积的房子, 有些业主是单身阶层, 有些是两口之家, 也有些是三世同堂, 另外, 还有一些房子是闲置未用。可见, 面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说, 它一视同仁地提供给每个物业使用者无差异的公共服务, 如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养护等等。这意味着同样面积的房子, 如果使用者人数多, 那么享受的公共服务总量也将随之增加。但是根据现在的物业服务收费计费依据, 其物业服务费却没有任何增加。显然, 这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。建议物业服务费计费依据可以建筑面积为基准, 综合考虑人口因素进行调整, 房屋空置不用可作为计费的起点, 然后根据实际使用人数进行调整, 房子使用人数发生了变化, 物业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式, 当然, 它的可操作性和效率不如现行计费方式, 因为物业使用人数在不断发生变化, 这就需要经常性地进行统计核实, 无疑将大大增加物业服务企业的工作量, 而且准确统计在技术上也存在一定难度, 但它的公平合理性是毋庸置疑的。对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题来说, 公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计费方式的可操作性和效率, 有待进一步思考和探讨。

2 物业服务费用应按项目细化明确

根据《物业服务收费管理办法》, 现行的物业服务收费采取两种方式, 即包干制和酬金制:包干制收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分;酬金制收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用组成中, 构成最复杂且争议也最多的就是物业服务成本 (支出) , 它主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用;物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等等。可见, 物业服务成本 (支出) 是物业服务企业为全体业主提供公共服务的成本支出。是物业服务费的主体构成部分。在我国目前的物业管理实践中, 大部分地方对物业服务成本 (支出) 的各个项目没有逐一进行明确定价, 而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种计费方式有着明显的弊端。

统计资料显示, 我国目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍, 其中一个主要原因就是部分业主认为物业服务企业提供的服务质量不高或者有瑕疵。其实, 通过调查发现, 很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定, 而只是对其中的某几项服务不满, 如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等, 但是, 由于具体服务项目没有明确的收费标准, 这就导致一些业主采取了类似“株连”的做法, 因为对众多服务当中的某几项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。显然, 这种做法虽然不妥, 但也属无奈之举。鉴于上述原因, 建议尽量细化明确物业服务费用, 即确定每一个服务及支出项目的费用。这样, 在出现由于个别项目服务质量有瑕疵而引发收费纠纷时, 就可以根据该项服务的具体收费标准和实施情况酌情减免。这种做法一方面体现了公平合理、按质论价的原则, 另一方面也可以有效提高物业服务费的缴纳率。

3 建立精确高效的物业服务质量考核体系

“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则, 这与一般商品“按质论价”的定价原则一致。但物业服务产品本质上是一种行为, 具有无形性的特征, 其质量的考核存在着技术上的难度。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系, 大部分地区也都没有建立地方性的物业服务质量考核体系, 这就使业主与物业服务方在服务质量上经常存在分歧, 甚至业主之问对物业服务质量也评判不一, 从而引发收费纠纷。建议尽快建立全国性的物业服务质量考核指导办法, 各地在其指导下, 根据当地的实际情况, 进行落实细化, 设计科学合理的质量考核指标体系, 使其切实可行, 精确高效, 真正发挥标尺的作用。可以说, 物业服务质量考核体系一旦建立, 很多物业服务收费纠纷将迎刃而解。

4 单独购买车位或车库的产权人应视情况确定是否缴纳物业服务费

《物权法》第七十四条规定, 建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要, 再由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一法条意味着建设单位在满足业主需要的基础上, 可以单独将车位、车库 (不属于公摊面积) 的所有权让渡给业主之外的消费者。根据当前的普遍做法, 物业服务企业对这些外卖的车位、车库消费者一般仅收取车辆管理费, 用于车库车位的维修养护、停车管理人员的报酬和物业服务企业利润。显然, 这部分车辆管理费仅是为获取车辆管理服务所支付的费用。现在问题是, 对这些外卖车位和车库的消费者, 能否在收取了车辆管理费外, 再收取适当的物业服务费用呢?

就本质来说, 这些单独购买车位、车库的消费者也是物业的产权人, 是名副其实的业主, 只不过他所持有的物业形式和其他业主不同而已。这部分特殊的业主, 是否需要缴纳适当的物业服务费。关键看他们是否享受到了物业服务。笔者认为应该根据具体情况区别对待。如果车位、车库产权人在通往车位、车库的过程中, 要穿越物业管理区域, 那么他们自然要享受一系列的物业公共服务, 比如清洁卫生、绿化、道路交通、公共秩序等等;如果车位、车库产权人可以直达车位、车库而无须穿越物业管理区域, 那么他们就未享受到车辆管理服务之外的物业服务。

3.对我国物业管理收费问题的研究 篇三

物业管理消费货币化补贴

从目前我国住房体制的实际出发，实现物业管理消费补贴的货币化，一方面要立足于现有经费体制的转换和改革；另一方面，要从增加物业管理费总量入手，提高居民物业管理消费的承受能力：

1、加快后勤管理体制改革，建立后勤体制改革基金，通过基金实现物业管理实物补贴向货币化补贴的转变。我国的后勤管理体制和计划经济是相一致的。在市场经济下，随着住房供应体制的改革，当住房基本纳入个人消费领域后，为住房管理、维修提供服务的后勤部分必须作相应的改革和调整。一方面这部分的工作应走向社会化、市场化，另一方面相应的经费支出要转变为物业管理的补贴资金。后勤改革的基金来源，可以从单位住房基金中筹集，还可以通过逐步取消后勤供给体制的转化资金来筹集。通过基金的逐步建立，使物业管理在从实物支付形式向货币支付形式转变时，使职工能够从个人收入中支付物业管理费用，真正解决居民物业管理消费能力不足的矛盾。

2、逐步提高职工工资中的物业管理消费补贴含量。物业管理消费水平的提高是和居民的经济能力相适应的。对居民物业管理消费的补贴可以通过收入补贴来实现。据从物业管理消费的角度分析表明，虽然政府实施物业管理价格补贴要比收入转移带来多一些的物业管理消费，但是，这样则会导致物业管理消费过量，从而导致物业管理价格上升。与此相反，如果政府采用收入补贴提高居民的总收入，那么就会在整体上提高居民的社会福利水平，在一定程度上促进居民的物业管理消费。因此，从提高居民的物业管理消费水平，以及提高居民社会福利的角度来说，政府对居民提供收入补贴要比提供物业管理价格补贴经济得多。而且，政府可以通过逐步提高职工工资中的物业管理消费货币含量来实现对居民的收入补贴。政府可以通过建立房改售房维修基金，解决过去职工工资中物业管理费的补贴问题，也可以让企业应根据其经营现状，将对员工的物业管理消费补贴纳入企业经营成本，从而在员工的工资中增加物业管理费的补贴，这样才能从根本上推动住房消费的改革。

3、建立公有住房售后维修基金。从公有住房售房款中提留一定比例用于建立公房售后维修基金。房改出售的现住公房质量和管理状况参差不齐，特别是老小区的房屋长期失修失养，设施损坏比较严重，如不在售房前留足公共维修基金，出售给个人以后维修养护费用更难筹集。按照建设部、财政部的规定，出售公房的单位应将房价款的20％—30％资助职工建立维修基金。这应算是对职工物业管理费的一种补贴。

提高物业管理消费意识

强化业主委员会的作用

对居民进行物业消费的货币化补贴只是从客观上改善了居民物业管理的消费能力，而这一问题的解决还有待居民物业管理消费意识提高和业主委员会作用的强化。

一方面，要提高居民委员管理消费意识。首先，是国家改变物业管理的补贴方式，从以前的“暗补”变为“明补”，让居民知道在他们得到的住房消费补贴中含有对物业管理消费的补贴，使人们的物业管理消费意识逐渐由刁；自觉转变为自觉：其次，物业管理行业协会要充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度，使居民认识到自己作为物业消费者所具有的权利，责任和义务，增加有偿服务的意识；再次，物业管理企业要树立良好的社会形象，要通过真诚服务，为居民提供整洁、优美舒适的生活环境，让居民切实体会到物业管理服务给他们带来的好处。

另一方面，强化业主委员会的作用也有助于物业管理服务收费问题的改善。业主委员会的重要作用体现在两个方面：(1)业主委员会的组成使得追求集体利益，实现对物业管理服务的一致支付成为可能。无论集体采取何种民主方式做出决定，这种决定对集体成员都是带有强制约束的。(2)业主委员会作为一个集体对成员提供了动力机制。最主要的就是惩罚，即制订出一套保证个人行为与集体利益相一致的规则，使得违背的人遭至惩罚。

因此，物业管理费是否能顺利、有效地收缴，物业管理公司自身的努力，业主和租户的意识固然重要，作为集团组织的业主委员会能否强化其作用也是至关重要的一环。

4.物业管理收费 篇四

第二条本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行管理、维修、养护及相关区域内的环境卫生和秩序的维护，向业主所收取的费用。

第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

物业服务收费实行分级管理。在省级及以上工商行政管理部门注册登记的物业管理企业，其物业服务收费的监督管理由省物价局会同省建设厅负责；在市、县工商行政管理部门注册登记的物业管理企业，其物业服务收费由同级价格主管部门会同房地产行政主管部门监督管理。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

第六条住宅(含多层和高层)及办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；商业物业、工业物业和别墅区等的特殊物业服务收费及物业管理企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应给予规范指导。

第七条实行政府指导价的物业服务收费，由省物价局会同省建设厅根据物业管理服务等级标准等项因素，制定相应等级收费标准的基准价和浮动幅度。各设区市根据当地物业管理的发展水平，在省定等级收费标准的基础上可适当下浮，制定本市的物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度，报省物价局备案。

第八条实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按管理权限到价格主管部门备案，具体收费标准可根据服务内容、服务质量及成本费用变化情况与业主委员会或业主协商后，在规定的幅度内上下浮动。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调。

物业服务收费按月收取，确需预收的，最多不能超过三个月。特殊情况可由双方约定。

第九条实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条物业管理企业备案时应以独立小区(楼宇)为单位，填写《陕西省物业服务收费备案表》，同时提供与建设单位或业主委员会签订的物业服务合同、成本费用核算资料及营业执照、资质证书复印件等有关资料。

物业管理企业因服务内容、服务质量和成本费用变化，需要变更物业服务收费等级的，须经与业主委员会或业主协商，在物业服务合同中变更条款，并重新备案。

第十一条物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。

第十二条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。

包干制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担。

酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。

第十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化灌溉、养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业同定资产折旧；

8、经业主同意的其它费用。

经业主委员会或业主同意的物业共用部位、共用设施设备的保险费用，由物业管理企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。

第十五条实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业预收的物业服务支出属代管性质，为所交纳的业主所有，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70％交纳。

第二十条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，具体标准由双方协商约定。

水、电费的收取标准按照省物价局的有关规定执行。电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费及其他共用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期分布。

第二十一条自备供暖系统、且未实行分户计量的小区，其冬季采暖费由物业管理企业提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。

第二十二条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条交通工具停放服务费、保管费收取规定和标准另文制定。

第二十四条各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条本实施办法由陕西省物价局、建设厅在各自的职责范围内负责解释。

5.物业收费标准(上海) 篇五

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上海市住宅物业服务分等收费标准

上 海 市 物 价 局 上海 市房 屋 土地 资源 管 理局

一、综合管理服务标准与收费标准

级别 序号 1 2 3 内容 管理处设置 管理人员要求 服务时间 服务要求 小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员挂牌上岗。周一至周日在指定地点进行业务接待。（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24 小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预 约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止 或报告。一级 4 日常管理与服务（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的 沟通面不低于小区住户的 30%。（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门 处理。0.09 每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 级别

序号 1 2 3 内容 管理处设置 管理人员要求 服务时间

服务要求 小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预 约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止 或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的 沟通面不低于小区住户的 50%。（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门 处理。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

二级 0.14 4 日常管理与服务 2 级别

序号 内容（1）小区内设置管理处。

服务要求

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 管理处设置

（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约 除外）。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装 修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规 范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业 主或使用人房屋装修档案）等]。2 3 管理人员要求 服务时间

三级 0.20 4 日常管理与服务 3 续上页 级别 序号 内容 服务要求 服务要求（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的 沟通面不低于小区住户的 60%。（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门 处理。每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）4 级别

序号

内容（1）小区内设置管理处。

服务要求

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 管理处设置

（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

四级

管理人员要求 服务时间

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。周一至周日每天 12 小时在管理处进行业务接待，并提供服务。（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24 小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预 约除外）。0.26 4 日常管理与服务

（3）对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋 装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作 规范，账目清晰。5 续上页 级别 序号 内容 服务要求（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管 理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档 案等]。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的 沟通面不低于小区住户的 80%。（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布 置，每年组织两次以上的社区活动。（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门 处理。每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）6 级别

序号

内容（1）小区内设置管理处。

服务要求

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 管理处设置

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。2 五级

管理人员要求

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。0.35 3 服务时间

周一至周日每天 12 小时在管理处进行业务接待，并提供服务。（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。4 日常管理与服务

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修 档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。7 续上页 级别 序号 内容 服务要求（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备 管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档 案等]。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账 目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟 通面不低于小区住户的 90%。（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（14）能提供 5 种以上特约服务（有偿）和 5 种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。备注：

1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于 2 万平方米，综合管理服务费增加 5%。

2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）8

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

级别 项目 序号 1 2 3 楼内公 共区域 4 5 6 7 一级 8 9 楼外公 共区域 10 11 12 内容 地面 楼梯扶手、栏杆、窗台 消防栓、指示牌等公共设施 天花板、公共灯具 门、窗等玻璃 天台、屋顶 垃圾收集 电梯轿厢 道路地面、绿地、明沟 公共灯具、宣传栏、小品等 垃圾厢（房）消毒灭害 服务要求 隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。每周擦抹一次。每半月擦抹一次。每半年除尘一次。每年擦拭三次，其中底层门厅玻璃每二个月擦拭一次。屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月清扫一次。居民自行投放至小区集中投放点。操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次。道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周 清扫一次。每月擦抹一次。每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固 定堆放点；设有灭蝇装置。每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8 月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。0.07 每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）9 级别

项目

序号 1 2 3 内容 地面 楼梯扶手、栏杆、窗台 消防栓、指示牌等公共设施 天花板、公共灯具 门、窗等玻璃 天台、屋顶 垃圾收集 电梯轿厢 道路地面、绿地、明沟 公共灯具、宣传栏、小品等 垃圾厢（房）消毒灭害

服务要求 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。每周擦抹二次。每半月擦抹一次。每半年除尘一次。每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。居民自行投放至小区集中投放点。每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁； 明沟每周清扫一次。每半月擦抹一次，表面无污迹。每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固 定堆放点；设有灭蝇装置。每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8 月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

楼内公 共区域 4 5 6 7 8 9 10 二级 0.11 楼外公 共区域 11 12 10 级别

项目

序号 1 2 3 4 5 6 7 内容 地面 楼梯扶手、栏杆、窗台 消防栓、指示牌等公共设施 天花板、公共灯具 门、窗等玻璃 天台、屋顶 垃圾收集 电梯轿厢 道路地面、绿地、明沟 公共灯具、宣传栏、小品等 垃圾厢（房）果皮箱、垃圾桶 消毒灭害

服务要求 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。每周擦抹二次，保持基本无灰尘。每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。保持清洁、无垃圾。高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日 清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清 扫二次，明沟无杂物、无积水。每周擦抹一次，表面无污迹。有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃 圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施 完善。合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8 月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

楼内公 共区域

三级

楼外公 共区域 11 12 13 0.15 11 级别

项目

序号 1 2 3 内容 地面和墙面 楼梯扶手、栏杆、窗台 消防栓、指示牌等公共设施 天花板、公共灯具 门、窗等玻璃 天台、屋顶 垃圾收集 电梯轿厢

服务要求 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。保持清洁、无垃圾。按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无 污迹、无异味。每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无 污迹。道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视 地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟 无杂物、无积水。每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2 米以上部位每半月擦抹、除尘 一次）。每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放 药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

楼内公 共区域 4 5 6 7 四级 8 0.21 9 楼外公 共区域 10 11 道路地面、绿地、明沟

公共灯具、宣传栏、小品等 水景 12 续上页 级别 项目 序号 12 13 14 内容 垃圾厢房 果皮箱、垃圾桶 消毒灭害 服务要求 有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二 次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）13 级别

项目

序号 1 2 3 4 内容 地面和墙面 楼梯扶手、栏杆、窗台 消防栓、指示牌等公共设施 天花板、公共灯具 门、窗等玻璃 天台、屋顶 垃圾收集

服务要求 地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大 理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。保持清洁、无垃圾。按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次； 垃圾收集点周围地面无 散落垃圾、无污迹、无异味。每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月 对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表 面光亮、无污迹。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

五级

楼内公 共区域 5 6 7 0.28 8 电梯轿厢 14 续上页 级别 项目 序号 内容 服务要求 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地 9 道路地面、绿地、明沟 面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。10 楼外公 共区域 11 公共灯具、宣传栏、小品等 水景 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2 米以上部分每半月擦抹、除尘 一次）。打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进 行其它处理，保持水体无异味。有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾 12 13 14 备注：

1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。

2、公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在最高收费标准基础上减 0.01 元，选择三级（含三级）以上的，应减 0.03 元。

3、因弃用垃圾井而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮 0.02 元。

4、无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减 0.02 元。

5、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

6、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。垃圾厢（房）果皮箱、垃圾桶 消毒灭害 等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭 害措施完善。合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。每平方米建筑面积月 每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）15

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

级别 序号 内容 服务要求（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。1 人员要求（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。（1）主出入口 24 小时值班看守，边门定时开放。2 一级 3 4 巡逻岗 技防设施和救助 门岗（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小 区。（1）每天不定时在小区内巡逻。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。无设施配置。（1）设置简易的交通标志。5 车辆管理（2）地面有停车点，车辆停放有序（非机动车）。（3）收费管理的车库（棚）应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。0.10 每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）16 级别

序号

内容

服务要求（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 人员要求

（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。2 二级

门岗

（1）主出入口 24 小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小 区。（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。有电子防盗门。（1）地面、墙面设置简易的交通标志。（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。（3）收费管理的车库（棚）应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。0.16 3 4 巡逻岗 技防设施和救助 5 车辆管理 17 级别

序号

内容

服务要求（1）专职保安人员中 55 周岁以下的人员占总数的 60%以上，身体健康，工作认真负责。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 人员要求

（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。（1）小区出入口 24 小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。2 门岗

（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型 物件搬出实行记录。（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有 巡逻记录。（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。0.27（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24 小时开通，并 有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用 户救助的要求，解答用户的询问。（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。（3）收费管理的车库应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的 车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。3 三级

巡逻岗 4 技防设施和救助（监控岗）5 车辆管理 18 级别

序号

内容

服务要求（1）专职保安人员中 45 周岁以下的人员占总数的 40%以上，身体健康，工作认真负责并 定期接受专业培训。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 人员要求

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。（1）各出入口 24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00 立岗，并有详细交 接班记录和外来车辆的登记记录。

四级 2 门岗

（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型 物件搬出实行记录。（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡 更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。0.40 3 巡逻岗

（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。19 续上页 级别 序号 内容 服务要求（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路 出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等 4 项以上技防设施，24 小时开 通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用 户救助要求，解答用户询问。（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的 防火应急预案演习。（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放 有序。5 车辆管理（2）有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地 每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）4 技防设施和救助（监控岗）20 级别

序号

内容

服务要求（1）专职保安人员，以中青年为主，45 周岁以下的人员占总数 60%以上，身体健康，工作 认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。（1）各出入口 24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00 立岗，并有详细交 接班记录和外来车辆的登记记录。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）1 人员要求

五级 0.50 2 门岗

（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型 物件搬出实行记录。（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区 道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间 误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。3 巡逻岗 21 续上页 级别 序号 内容 服务要求（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出 入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门 锁智能卡等五项以上技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用 户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少 于 1 次的应急预案演习。（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放 有序。5 车辆管理（2）有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地 每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）4 技防设施和救助（监控岗）

备注：

1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口（一级有一个是次出入口）配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增配岗位的，须经业主大会同意后，按实际配置增减费用。

2、小区建筑面积小于 1.5 万平方米的，费用增加 10％；小区建筑面积在 1.5 万至 3 万平方米（包括 3 万平方米）之间的，费用增加 5％；小区建 筑面积在 9 万至 15 万平方米（包括 15 万平方米）之间的，费用减少 5％；小区建筑面积大于 15 万平方米的，费用减少 10％。

3、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用。

4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。22

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准 公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

级别 基本条件

1、以绿为主。绿地内 植物覆盖率在 80%以 上。

2、乔、灌、草等保存 率 90%以上。草坪

内容 要素 修剪 清杂草 灌、排水 病虫害防治 修剪

年普修二遍以上。

养护要求（植物）养护要求（植物）

每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）

每年除草三遍以上，控制杂草孳生。无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。控制大面积病虫害发生。

乔、灌木每年适时修剪一次；篱、球年修剪二遍以上；地被、攀援植物每 年修剪、整理一次以上。年中耕除草不少于三遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

一级 1.30 树木

中耕除草、松土 病虫害防治 扶正加固

发生倒伏及时扶正、抢救。23 级别

基本条件

1、以绿为主，植物造 景。绿地内植物覆盖 率 80%以上，绿地基 本无裸露。

2、绿地保存率 100%，内容

要素 修剪

养护要求（植物）养护要求（植物）年普修三遍以上，切边整理一次以上。年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于 8%。干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。每年中耕除草四次以上。每年普施基肥一遍。有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

发生倒伏及时扶正、加固。

每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）

草坪

清杂草 灌、排水 病虫害防治 修剪

二级

乔、灌、草等保存率 95%以上，大乔木保存 率 98%以上。绿地设 施基本完好。树木 2.00 中耕除草、松土 施肥 病虫害防治 扶正加固 24 级别

基本条件

1、利用植物、山石、水体等设置景点。

2、绿地内植物覆盖率 80%以上，且群落、层 次明显。并有花卉布 置。

3、绿地保存率 100%（包括经过规定手续 变更）。乔、灌、草等 保存率 95%以上，大

内容

要素 修剪 清杂草

养护要求（植物）养护要求（植物）每年普修四遍以上，草面基本平整。每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于 6%。及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。每年普施有机肥一遍。发现病虫害及时灭杀。乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线 10cm 应 修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物 适时修剪，每年不少于二次。每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分 花灌木增施追肥一次。有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于 10％。有倒伏倾向，及时扶正、加固。乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常, 缺枝、空档不明显。一年中有二次以上花卉布置。保持有效供水，无积水。缺枝倒伏不超过十处。保持花卉生长良好。及时做好病虫害防治。

每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）

草坪

灌、排水 施肥 病虫害防治 修剪 中耕除草、松土 施肥 病虫害防治 扶正加固 其它 布置

三级

乔木保存率 98%以上。树木 绿地设施及硬质景观 保持长年基本完好。3.00 花坛 花境

灌、排水 补种 修剪、施肥 病虫害防治 25 级别

基本条件

内容

要素 修剪 清杂草 灌、排水 施肥 病虫害防治 其它 修剪

养护要求（植物）养护要求（植物）草坪保持平整，草高不超过 8cm。每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于 5%。常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。及时做好病虫害防治。草地生长正常，斑秃黄萎低于 5%。乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型 植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于 5％。树木基本无倾斜。乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长 良好，无缺枝、空档。

每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）

四级

1、绿地总体布局合 理，满足居住环境的 需要，集中绿地率 10% 以上。

2、利用植物、山石、草坪 水景等设置景点，且 与环境协调。

3、乔、灌、地被、草 配植合理，层次较丰 富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面 积的 0.5%以上。

4、绿地保存率 100%，乔、灌、草等保存率 98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。树木 4.50 中耕除草、松土 施肥 病虫害防治 扶正加固 其它 26 续上页 级别 基本条件 内容 要素 布置 灌、排水 补种 修剪、施肥 病虫害防治 养护要求（植物）养护要求（植物）一年中有三次以上花卉布置，三季有花。保持有效供水，无积水。缺枝倒伏不超过五处。及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布 置前施复合肥一次。适时做好病虫害防治。每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）

花坛花境 27 级别

基本条件

内容

要素 修剪 清杂草 灌、排水 施肥 病虫害防治 其它 修剪 中耕除草、松土 施肥 病虫害防治 扶正、加固 其它

养护要求（植物）养护要求（植物）草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm。及时清除杂草,做到基本无杂草。常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。预防为主、综合治理，严格控制病虫害。绿草如茵,斑秃黄萎低于 5%。乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按 生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。常年土壤疏松通透，无杂草。按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一 遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于 5%。树木基本无倾斜。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）

五级

1、绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率 20%以上。

2、运用植物、山石、水体等 设置景点，且与环境协调，效 草坪 果好。

3、乔、灌、地被、草配植科 学，层次丰富、季相分明。集 中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积 1%以 上；植物品种多样（1 万平方 米以上绿地不少于 80 种，2 万平方米以上绿地不少于 100 种）。

4、绿地保存率 100%。乔、灌、草等保存率 98%以上。绿地设 树木 施及硬质景观保持常年完好。6.50 28 续上页 级别 基本条件 内容 要素 布置 灌、排水 花坛花境 补种 修剪、施肥 病虫害防治 备注：

1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标 准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12

2、绿地以种植面积计算：地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的 1/5 折算；嵌 草停车地坪按地坪面积的 1/10 折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的 1/10 折算；未定事项可按商定计算。

3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。

4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数，冷地型草修剪频次应酌情增加。“百慕大”草高一般不超过 4cm。混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。

5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。

7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。养护要求（植物）养护要求（植物）每年中有四次以上花卉布置，四季有花。保持有效供水，无积水。缺枝倒伏及时补种。及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布 置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。适时做好病虫害防治。每平方米绿地面积年 最高收费标准（最高收费标准（元）29

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、每平方米建筑面积月 项目 类别 内容 运行、保养、运行、保养、维修服务要求 最高收费标准（最高收费标准（元）备注

房屋结构 门窗

每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现 损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

1、该费用用于共用部位 零星修理和常规养护。费用按月预收，单独列 账，按实结算，滚动使 用，每年公布一次。结

楼内墙面、顶面、墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。地面 管道、排水沟 每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积 公共 部位 一类 道路、场地等 水（因市政、管道结构因素除外）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健 身设施能正常使用（需更换除外）。对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。0.04 算时，维修人工费按总 费用的 30%提取，材料 费用按实际发生结算。

2、一类零星修理的范围 包括：（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每安全标志

处 1平方米以下）。（2）更换公共走道门窗 五金件。30 每平方米建筑面积月 项目 类别 内容 运行、保养、运行、保养、维修服务要求 每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现 房屋结构 损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。最高收费标准（最高收费标准（元）备注（3）疏通落水管、污水 管等排水、排污管道。（4）更换公共走道门窗 玻璃（单块面积小于 1平方米）。（5）街坊道路侧石、路 0.07 面修补（单块长度小于 1 米或面积小于 1平方米）。每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。（6）设施、设备标识修 补。（7）扶手、栏杆、灯杆 等补刷油漆。

门窗

公共 部位 二类

楼内墙面、顶面、墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修 地面 补应保持与原墙面材质一致。

管道、排水沟、屋顶 31 续上页 每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

备注

3、二、三类零星维修的 范围在一类基础上，还 包括本类中涉及的其它 共用部位或设施的零星 维修。

4、前期物业管理中按有 关规定属建设单位负责 保养（修）设施（备）的费用由建设单位承 担。围墙

每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保 持围墙完好。每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路 面基本平整无积水，侧石平直无缺损。每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如 需更换的除外）。对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示

道路、场地等 休闲椅、室外健身 设施等 安全标志等

和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。32 项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求 每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并 有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并 无异常声响。墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6 月至 9 月每半月检查一次）每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围 墙完好。每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

备注

房屋结构

门窗 楼内墙面、顶面、地面 公共 部位 三类 管道、排水沟、屋顶 0.10 围墙

道路、场地等 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 33 续上页 项目 类别 内容 运行、保养、运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）备注

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需 更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指 示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。34 项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）多层 0.03 高层 0.06 备注 供水系统成本构成：

1、普通水泵：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。

2、变频水泵：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）蓄水池清洗。

一类

普通水泵

供水 系统 二类 变频水泵

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对 泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标 准。

3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网 并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。0.06 35 项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季 1 次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3、控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅 无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

备注 二次生化处理系统成 本构成：（1）二次生化处理系统 运行（电耗）。（2）设备保养。

排水 系统

二级生化处理 0.04 36 项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求 每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持 楼道灯、街坊灯 95%以上的亮灯率。每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电 气安全进行检查。及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在 98%以上。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）多层 0.03 高层 0.05 备注

1、公共照明成本构成:（1）公共照明运行（电 耗）。（2）零星更换灯泡、灯 头、灯座、开关等。（3）设备的养护。

2、楼道内使用感应灯的 按收费标准酌减 0.01 元计费。

3、三类中大堂未使用分 体空调的，标准酌减 0.02 元计费。

公灯 一类 公共电气柜 公灯 二类 公共 照明

三类

景观灯、节日彩灯、大 保持灯具完好，亮灯率在 98%以上。堂吊灯等 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共 公共电气柜 电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、公灯 街坊灯亮灯率在 99%以上。景观灯、节日彩灯、大 保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。堂吊灯等 公共电气柜 大堂空调 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共 电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其 正常使用。

多层 0.06 高层 0.08 多层 0.08 高层 0.10 37 项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时 有效使用。

4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投 入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。每年二次检查避雷装置，18 层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合 国家相关标准。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

备注

1、消防系统成本构成：（1）消防设施、器材 保养。（2）消防设施年安全 检测。（3）灭火器更换（首 次配备不计入本费用 中）。

2、地下车库或其它非 共用部位设置的消防 报警装置维修养护费 用未计入此费用中。避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全 检测费。

一类

消防设施、设备 0.015 消防 系统 二类 消防设施、设备 0.03 避雷 系统

避雷设施0.015 38 项目

类别

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

备注 成本构成：（1）系统运行。（2）日常维护保养。（3）系统设备的维修（不 包括用户室内话机）。成本构成：（1）系统运行。（2）日常维护保养。（3）系统设备的维修。（4）每减少一项，费用减 少 0.015 元。

一类

电子防盗门

每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。

多层：0.02 高层：0.01 楼宇对讲系统（可视）弱电 系统 二类 住户报警 周界报警

监视系统

电子巡更

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能 正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分 机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机 应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒 线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或 电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚 显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常 运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和 打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。0.08 39 项目

内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

1、保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效 的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电 梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电 梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设 专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

备注

1、电梯运行费用包 括：（1）电梯运行（电耗）。（2）电梯定期常规保养。（3）零星配件及维修（每 台 电 梯 年 支 出 1000 元 内）。（4）电梯年安全检测。

2、底层或原始设计不停 靠的，不支付此项费用； 如需使用按合同约定结 算与分摊。

3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建 筑面积 0.08 元计算。

升降 系统

电梯 0.40 40 内容

运行、保养、运行、保养、维修服务要求

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设 施运行正常。由业主大会与物业公司协商确定。

每平方米建筑面积月 最高收费标准（最高收费标准（元）

备注 水景费用分摊公式：[电价 ×水泵总功率（KW）×运行 时间（小时）+水价×耗水 量+设备保养费]÷可分摊 建筑面积

水景（动力）

按实分摊

保险费用及其他 备注： 按实分摊

1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。

2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。

4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。

6.物业收费心得 篇六

申 请 报 告

丹江口市物价局：

恒辉物业管理有限公司经丹江口市市政府批准，于二零一三年成立，是一家专业从事物业管理、服务及物业经营的独立法人企业。现被十堰市房地产管理局认定为三级资质企业，资质编号为*****。本公司所托管的上海花园小区位于丹江口市环城南路。小区有住宅楼三栋，均为电梯小高层住宅，从小区南到北，依次为1#、2#、3#楼，总建筑面积20423.56平方米。小区内无商铺用房，无写字楼，电梯小区内有二次加压供水，二次供电，楼道均设有声光控照明灯。物业服务费按建筑面积每月每平方米1.00元标准计收；二次供水收费标准按实际用水量每立方米2.50元的标准收取；小区外商业门面每月每平方米建筑面积￥1.50 元向租房户收取；业主使用的车库车位￥50.00 元/月的标准向乙方交纳车位管理费。乙方用于正常的管理服务费。热水供应按照实际用水量每立方米15元标准收取； 物业提供全天候24小时物业服务（包括公用设施设备的维修养护、保安、保洁、便民、多种经营等），公司有管理人员3人，服务人员有10人。

公司具体办公地点位于丹江口市上海花园售楼部二楼。现申请物业管理收费标准，请批复。

7.浅谈物业管理收费难的原因与对策 篇七

行为属企业行为。在管理内容上, 物业管理企业除对物业进行维修养护以外, 还提供专项服务和特约服务, 即多功能全方位统一管理。物业管理企业提供的服务是有偿的, 执行的是“以业养房”的方针, 其管理经费包括收取的管理费、服务费。所以, 物业管理能在市场经济条件下生存与发展。

享受了服务就应该付费, 这个道理现在已被大多数居民所接受, 但居民对物业管理企业提供的服务普遍表示不满。一份调查显示, 对物业管理企业服务表示满意的不足50%, 其中很满意的20%;比较满意的占25.6%;认为物业管理企业服务一般的占14.9%。

据调查统计, 北京市实行物业管理的居住小区, 按规定应收取物业管理费的, 实际收费率一般仅为50%至60%, 差一点的只有30%左右, 能达到80%至90%的已属凤毛麟角。上海市物业费收缴率不足70%, 其中售后公房此类情况更严重, 部分小区甚至低于10%。。统计数据令人震惊, 收费难, 是几乎所有物业管理企业、业内人士包括有关管理部门一致的感受。为什么物业管理中会出现收费难的问题呢?

笔者认为, 收费难的主要原因在于业主的观念未能及时地更新;物业管理企业管理水平不高, 服务不到位;开发商遗留问题未能得到及时有效解决以及行业规范不完善、不配套。

如何解决收费难的问题, 真正做到既能保护业主的合法权益, 又能促进物业管理服务行业的健康发展, 需要通过政府、企业与业主三方面的共同努力来实现。那么, 物业管理收费到底难在哪里?难道物业管理收费真是患了无可救药的“顽症”?现笔者就物业管理收费难的成因以及相关对策进行一些相应的探讨。

一、物业管理费的内涵

所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括: (1) 物业管理企业员工工资及福利费; (2) 公用设备、设施的维修养护费; (3) 清洁费; (4) 保安费; (5) 绿化费; (6) 物业管理企业的办公费; (7) 物业管理企业固定资产折旧费; (8) 税金; (9) 利润。如果是特约服务一般要另行收费。

1. 费用收取原则。

我国国务院2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》中明确规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”

2. 计费测定标准。

物业管理计费核算是物业管理顺利进行的关键一环, 核算办法很多, 常用的有如下几种: (1) 成本法。首先确定单项管理费用支出, 这些项目费用根据市场行情和实际发生成本核定。 (2) 对比法。指同类物业中某一物业计费标准完善, 执行效果良好, 其它物业管理计费标准就可通过对比, 逐一确定每项管理支出和收入。 (3) 经验法。指在掌握不同类物业管理计费标准及执行效果后, 根据既往经验确定受托管理物业的计费标准, 该方法使用简单, 避免了其他物业管理计费的弊端。 (4) 综合法。指综合上述三种方法的优点, 对多种计费方案反复比较、修改, 最后制定最佳计费标准。因用此方法制定的标准吸收了前三种方法的优点, 所以具有很强的实用性。

二、物业管理收费难的成因

1. 业主的观念有待更新。

一是业主不了解物业管理的实际内涵。由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这

●邓炽南

个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理企业的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理企业负责。所以一旦房屋存在质量问题, 就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商, 或是因自己装修不当等原因造成的, 其责任主体的归属应是开发商或业主个人。不能将所有的责任全推到物业管理企业身上。二是业主的消费意识不够。业主的物业管理消费观念未建立, 部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。三是对物业管理费用的收支不清楚。部分业主没能很好地端正“一分钱一分货”的消费观念, 在没详细了解物业管理企业的财务运作的情况下, 认为物业管理企业营运利润过大, 作为业主“亏”得太多, 对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻, 以致容易对物业管理企业产生意见, 因而拒交物业管理费。四是部分业主心存搭便车心理。毋庸置疑的是:极少部分业主心存搭便车心理。由于物业服务具有社会性, 服务对象是广大业主而不是某个单体, 因此, 不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务, 从而导致极少部分业主贪图小利, 躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务, 这样既严重挫伤了广大已交纳物业管理费的业主的积极性, 又有可能引起其他业主效仿。

2. 物业管理企业行业发展水平不高, 服务不到位。

一是收费管理不规范, 物业管理费用透明度差, 物业管理企业对公共面积的使用经营不能与业主达成共识, 物业管理企业计费方法不公 (如电梯收费分摊及建筑面积一刀切收费不公等) , 造成业主的不平衡感;二是物业管理企业过多承担社会公用责任, 造成收费风险加大;三是物业管理企业专业服务人员素质不高。

3. 开发商遗留问题。

一是开发商难兑现高承诺 (夸大宣传只为迎合消费者, 保证楼宇的销售) ;二是开发商建筑工程遗留问题多, 直接造成物业管理先天不足。

4. 行业规范不完善、不配套。

虽然经过多年努力, 从国家到地方先后制定了一系列物业管理法规以及相关管理办法, 但离完善的物业管理法规体系还相差很远, 还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。虽然各级政府和有关部门已认识到物业管理立法的重要性, 纷纷出台或者着手制定各种法规法令, 但由于物业管理理论和实践发展迅速, 立法显得相对滞后, 使得一些新出现的情况无法可依。

三、解决物业管理收费难问题的对策

1. 物业管理企业应对业主加强物业管理知识的宣传。

为使业主和物业管理企业建立良好的、和谐的关系, 解决物业管理收费难的问题, 应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准, 应经业主委员会、物业管理企业、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定, 并在业主大会上公布。同时, 也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式:如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传, 提高广大业主对物业管理的认识, 让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务, 交费合理、拒交可耻;让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费, 不仅损害了物业管理企业的合法权益, 影响其正常的维修、养护、运行、管理, 而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。

通过积极的宣传、引导和示范, 让广大业主了解物业管理工作的内容, 尽快接受新的住房消费观念, 树立“花钱买服务”的消费意识。要对广大业主动之以情、晓之以理, 合理地解决这个问题。

2. 物业管理企业应规范物业管理行为, 提高物业管理水平。

(1) 努力提高企业服务质量及员工素质。由于开发商为提升销售额, 在广告宣传中, 给业主承诺了许多物业管理服务标准。为此, 物业管理公司必须在管理和服务上向国际标准看齐, 不断提高自身的服务意识, 调整内部机制, 加强内部管理, 建章立制, 制定服务标准, 在规范化服务和个性化服务上, 真正做到以业主服务为中心, 树立“业主至上”、“服务第一”的指导思想, 以业主满意为标准。同时, 提高员工素质, 在物业管理水平上下工夫, 加强对物业管理人员的业务培训, 整体提高从业人员素质, 建立良好的职业道德规范, 为物业管理费的收取营造良好氛围。 (2) 改变收费态度及收费方式。以往, 物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取, 由于种种原因, 收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大, 难免会出现生、冷、硬的工作态度, 因而与业主的沟通、交流不是很畅通, 导致业主对物业管理企业有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况, 物业管理企业应根据实际情况采取一些办法, 改变工作方式和收费态度, 避免上述问题的发生。 (3) 定期公布财务状况。要加强收费的内外监督, 加强财务审计和成本核算, 规范收费行为。公开服务项目、服务标准及收费标准, 定期公布财务收支状况, 接受业主、住户、业主大会及业主委员会的咨询和监督。 (4) 认真研究方法 (与业主充分协商, 报有关部门批准执行) 。物业管理费的计费方法在实施前, 应与业主充分协商, 报有关部门批准执行。如对物业管理企业在小区空地上划定车位收费问题, 可以将该收入所得纳入管理费用的收入, 适当减少业主的物业管理费用, 在统一公平的收费标准前提下, 再对使用停车位的业主收车位占用费。对电梯收费问题, 可以进行如“一楼为电梯起始点的住户不承担电梯运行费, 二楼以上的电梯运行费不进行区分”的约定, 或协商约定“由于电梯的使用对某些住户的生活带来不便 (如噪音污染等) 的, 给予适当的补偿”等, 从而解决由此而导致的收费难问题。 (5) 建立物业管理公共账户制度, 让业主放心。借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定佣金的办法, 即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支, 解决物业管理企业收费难问题。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的佣金, 账户上资金是盈是亏与物业管理企业没有直接关系, 债权债务都属于全体业主所有。实行公共账户制度, 业主不仅明确各项开支的情况, 也不会怀疑管理企业乱扣管理费。实行公用账户, 业主委员会不再仅仅是一种形式, 他们可以真正行使参与管理的权利和义务, 充分体现业主的主人翁地位。这样, 凡是公用账户的收支, 均由业主委员会批准, 如果住户不缴管理费, 受影响的是全体业主, 而不是物业管理企业, 以此避免欠费情况的发生, 有效地提高物业管理费用收缴率, 解决物业管理企业收费难的问题。

3. 物业管理企业应与开发商办理好房产交接手续及相关事宜。

(1) 物业管理企业应做好前期介入工作。物业管理企业的前期介入, 不但可以为日后物业管理打下基础, 又可以协助开发商把握好工程质量, 弥补建管脱节造成的对物业管理的先天不足。物业管理企业前期介入时进行有效的组织和实施, 可以减少工程规划设计和施工遗留的问题, 避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而产生不满, 出现多方相互推诿责任, 造成物业管理费难以收取的现象。 (2) 努力履行开发商物业服务的承诺。开发商在楼书和广告宣传中, 已承诺服务标准, 同时, 又出资组建了相应物业管理企业的, 物业管理企业理应想方设法地为开发商履行承诺, 这就需要物业管理企业必须在管理和服务向所承诺标准看齐, 在规范化服务和个性化服务上, 真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准。同时, 也为物业管理费的收取营造良好氛围。 (3) 提醒业主加强自我保护, 对商品房买卖过程中遗留的问题要采取合法手段去解决。提醒业主加强自我保护, 对商品房买卖过程中遗留的问题, 不是一味地“拒交管理费”, 让业主明白这样做不仅使自己的房产权益得不到保证, 房产管理的保值增值也得不到保证, 应采取合法的手段去解决。一旦入住, 就要积极参与小区物业管理, 争取尽快成立业主委员会, 对物业管理工作进行监督。 (4) 做好接管验收工作, 明确多方责任。为加强建管之间有效衔接, 物业公司必须做好物业接管的验收工作, 并与开发商签订《物业管理接管交接书》, 明确各方的责任。特殊情况下, 可让开发公司留下足够的保证金, 确保物业管理企业具有对该房产的修复能力, 以利于今后的物业管理。对实现有效物业管理打下良好基础, 为物业管理费的收缴创造一个良好的前提条件。

4. 完善行业法制建设。

(1) 用法律武器维护自身建设, 提高服务质量。根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定, 对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼, 工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前, 最好先通知该部分业主, 与业主进行必要的交流、沟通, 对经做工作仍无效的业主, 可通过法律诉讼程序, 用法律武器维护自身的尊严和合法权益。建议政府有关部门出台一部收费标准范例, 或者说是政府指导价, 定一个底限, 然后根据不同物业性质、特点、服务水准, 收费标准在30%以内可以上下浮动。具体收费标准由全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。这样一来, 一方面可以相应提高物业管理企业的服务水平;另一方面能给物业管理企业和业主之间留下一个弹性收费空间。 (2) 对确实交不起物业管理费的业主, 建议政府采取一些社会保障的办法来解决。部分业主由于特殊原因确实交不起物业管理费的, 建议政府采取一些社会保障措施给予补助解决。一方面, 照顾了少数, 顾全了大局, 不影响物业管理费的正常收取和物业管理企业的正常运作;另一方面, 让其他业主也有法可依, “明明白白消费”。 (3) 大力推进和完善物业管理招投标制度, 促进物业管理市场竞争化。物业管理以前“谁开发, 谁管理”的观念, 应根据市场的变化而变化, 深入推行物业管理招投标机制, 规范物业管理市场。这样才能保证市场竞争的公正、公平、公开, 才能保证效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出;才能有效地控制管理费用。具体做法可以由政府主管职能部门牵头, 业主委员会或发展商负责委托招标, 专业化公司投标, 社会专业技术专家评标, 最终形成明确的服务合同关系, 从而促进和引导物业管理行为展开公平有序的竞争, 提高行业整体水平。一方面有助于业主客观地了解物业管理服务标准, 对物业管理企业服务质量进行有效的监督;另一方面又有助于物业公司约束业主不交费等违约行为。

四、解决物业管理收费难问题的意义

1. 对业主具有重要的意义。

解决好物业管理收费难问题, 物业管理企业的资金来源得到有力保证, 物业管理企业将以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理, 并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务, 使物业发挥最大的使用价值和经济价值。部分业主不交费, 等于免费享受公共服务, 不只是欠物业公司的钱, 对交费的业主也是不公平的。长此以往, 不交费的业主可能越来越多, 最终将导致物业管理服务无法正常进行, 房屋及设施将会失修失养, 保安保洁无人管, 小区环境逐步恶化, 最终利益受到损害的还是小区全体业主。

2. 对物业管理企业具有重要的意义。

解决好物业管理收费难问题, 物业管理企业有充足的资金培养物业管理企业专业人员, 实现规模效益, 降低运作成本, 不断提高自身的服务意识, 提供优质的服务, 树立良好的企业信誉与形象;反之, 物业管理企业资金不足, 很难良性循环健康发展。在有力的资金保证的前提下, 物业管理企业才能从根本上提高自身的企业市场竞争力, 才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住, 走得稳, 在行业的竞争中取得优势并保持不败。

3. 对行业及相关行业的发展具有重要的意义。

解决好物业管理收费难的问题, 有利于物业管理工作正常地开展;有利于改善城市居民的居住环境;有利于提高城市的文明程度。随着我国住房制度改革的进一步深化, 市场经济的进一步繁荣, 加快解决物业管理收费难的问题, 促进物业管理步入健康发展的轨道, 具有现实意义和很强的紧迫感。目前, 各地物业管理尚处在探索和发展阶段, 竞争机制尚未真正形成, 物业管理市场仍需培育、完善。物业管理作为一新兴行业, 应着力解决工作中存在的问题, 培育市场, 规范竞争, 推动物业管理工作向纵深发展。只有不断发现不足, 改正缺点, 才能立于不败之地, 让这一行业向着更快、更强的目标前进。

此外, 解决好物业管理收费难问题, 加强物业管理, 对于促进房地产市场的发展, 提高房地产投资效益, 树立城市形象, 完善城市功能, 推动外向型房地产和涉外经济的发展, 提高房地产综合开发企业的声誉均具有重要的意义。

摘要：文章剖析了物业管理中出现收费难的主要原因, 并提出了相应的对策, 相信通过业主、企业与政府三方面的共同努力定能解决好此行业之顽症。