销售房地产的广告语

销售房地产的广告语（精选10篇）

1.销售房地产的广告语 篇一

1. 嘉富人家水荫路上幽静人家

2. 保利花园世纪绿洲家景甲天下

3. 奇逸花园•蓝谷离公司不远，离绿色很近

4. 天骏花园我创造，我享受

5. 星河湾心情盛开的地方

6. 锦绣香江居住与世界同步

7. 蝶舞轩生活由我定义

8. 祈福新屯阝——精英卫星城

9. 中海康城你想生活

10. 广州雅居乐体验国际文化生活

11. 金碧花园地王之王

12. 世纪华都科技核心，经典内涵

13. 润汇大厦爱在江南西的日子

14. 岭南花园清凉爽韵

15. 旭景家园在这座花园的家，总有花样的心情

16. 海珠区•光大花园住在光大里住在健康里

17. 富力半岛花园一线临江，独享壮丽江景

18. 富力•环市西苑环市西路成熟配套，演绎从容生活

19. 富力•千禧花园生活张开翅膀

20. 盈泽苑传世府邸，辉耀流金岁月

21. 富力•天朗明居2期新生代圆梦，阳光之城活力无限

22. 五羊华轩享受，都市凝固的乐章

2.销售房地产的广告语 篇二

内场销售形式是每个项目的基本功, 在此不做赘述。本文着重分析外场销售的主要形式。

外场销售主要有几种人员构成形式:老业主、代理公司、个人代理、专职外场销售代表、兼职外场销售代表。

一、老业主

业主作为楼盘的直接消费者, 对公司品牌形象、项目的居住感受和物业服务感受最深, 对项目有着最直接和重要的发言权。其亲朋好友圈子如果想在同一项目置业, 从老业主口中说出比从内场置业顾问口中说出更具有说服力和可信度。当外来客户参观小区, 听着已入住小区的业主对小区整体规划、物业服务、人文环境等给予种种好评时, 相信客户会很容易被打动, 成交的几率将会大大增加。

一般小区的业主转介绍属于被动型, 即不会主动介绍项目的优势, 仅在亲朋好友询问时才给予解答, 而大部分项目没有重视业主转介绍的重要性, 不仅没有成立专门的业主转介绍网络, 而且针对业主转介绍成交的奖励力度也不够大, 不能够有效地刺激业主积极的进行项目的转介绍宣传。

为了建立有效的业主转介绍机制, 首先需要建立专门的业主联系机制, 针对业主成立业主联盟, 如一些房地产企业建立的“万客会”、“中海会”等就是这样的组织。可由销售经理负责和业主们进行转介绍的对接工作, 包括确立业主的销售业绩、销售金额、对应奖励和发放。一些项目企业如果物业服务体系建立得比较完善, 还可以将业主的对接工作交由相应的客服人员负责, 但销售工作一定要由销售经理主持客服人员配合来进行。

其次要建立有吸引力的成交奖励机制。可根据各项目的实际情况给予转介绍成功的业主物业费、小区配套消费虚拟金额、现金、加油卡、购物卡、电话卡等形式的奖励。奖励形式可灵活多样, 但是要保证奖励的实用性和刺激性, 还可以搭配的形式进行发放。

二、代理公司

这里所提及的代理公司非现场的全案代理销售, 而是具有客户资源和销售渠道的分销代理公司, 一般能从本地或异地给项目带来源源不断的客源, 以补充现场的客户资源, 实现项目快速售罄的目的。

当然项目如果出于销控考虑可选择是否需要代理公司进行分销, 或是控制代理公司的数量, 这需要根据各项目的实际情况考虑。如在三亚地区的项目, 由于三亚旅游知名度高, 很多楼盘都可以通过游客来实现增量销售, 所以大部分拒绝代理公司分销。而在海南其他地方的项目, 如海口市、文昌市、琼海市、万宁市等地区, 大部分项目都倾向于寻找合适的岛外分销进行代理销售, 以增加来客量实现销售。

代理公司的操作模式主要有两种:

第一, 异地分销型。

此类型的代理公司一般属于中小规模, 投入小、宣传推广力度不够, 往往手中会代理多个地区的多个楼盘, 一般会在3～5个左右, 再根据客户的区域、价格、配套等需求来进行推荐。但因为实力有限, 往往成交量不大, 此种类型的公司一般在一个地区可以寻找3家左右进行分销, 作为销售渠道的补充。

此种模式的代理公司为提佣制, 可根据月销售金额, 或销售套数来设置阶梯型的提佣比例, 比例从2%至4%不等, 设置比例应循序渐进, 极高的销售难度容易打击分销商的信心, 所以应设置一个合适难度挑战型的提佣比例。

根据代理公司来客量和成交金额来进行绩效考核, 一般签署半年至一年的销售合作协议, 半年期协议以每季末为考核点, 一年期以半年末为考核点, 通过考核来决定给代理公司的资源分配和政策支持, 对业绩极差的代理公司进行淘汰。可在合作协议中加入业绩考核淘汰条款的约束, 通过动态的业绩考核制度对代理公司进行管理, 从而实现鲶鱼效应, 刺激代理公司更好的代理销售本项目。

第二, 大卖场型。

此类型的代理公司在当地以几百至上千平米的卖场形式将各地区的代理楼盘以展示形式出现, 各个区域甚至各楼盘配备专业的置业顾问进行现场讲解, 相当于一个综合项目的售楼处。该类型的代理公司操作专业、实力强、客户资源丰富、宣传推广力度大, 在当地有极大的影响力, 经常以数十人组团的形式对项目进行团购, 能给项目带来大量的来客量, 并实现大额成交。此类型的代理公司除了正常的销售提佣外, 通常还需要项目方进行数万元以上的资金投入作为租赁其场地的费用, 所以在选择上可根据项目的实际情况来进行取舍选择。由于投入的资金量大, 业绩主要以成交金额非来客量考核, 在签订相应的合作协议时应有相应的约束性条款, 如资金应分批投入, 在相应的销售节点未完成销售目标的应进行惩罚, 销售情况非常糟糕时应终止合作并停止后续资金的注入。

从管理上, 代理公司在具体操作时, 应该由销售经理实现对接, 推荐的客户抵达销售现场后再由销售经理指派置业顾问进行接待介绍。在配合支持方面, 应该由销售经理或指派专员和代理公司保持联系, 及时的告知房源销控、项目价格和优惠更新, 提供项目宣传资料、配合帮助进行宣传物料的设计印刷。

三、个人代理

除了业主的个人推荐外, 项目还应该吸引发展一大批个人代理作为项目对外宣传的助手。个人代理是指能给项目吸引客源, 通过宣传介绍最终能促成销售的个人, 从这个概念上来说业主也是项目的个人代理。

个人代理的合作很简单, 和现场的销售经理签订合作协议, 规定合作期限、双方的权利、义务和提佣点数即可。涉及到项目商业机密的, 还需要签署保密协议。

个人代理的销售提佣一般以现金结算, 根据项目的实际情况给予0.5%至2%的提成, 可根据月销售金额或销售套数来设置阶梯型的提佣比例。对个人代理的管理方式属于粗放型管理, 无需业绩考核, 只需要其给项目带来客源促成销售即可。但可根据个人代理人脉网络的宽度和深度、介绍客户的成功率等因素进行不同提佣点数的合作, 以此来刺激个人代理的业绩。

四、专职外场销售代表

除了案场的置业顾问, 营销中心还应该招聘一批专职的主动出击的外场销售代表, 以实现对区域市场的覆盖, 弥补媒体宣传推广的不足或增强媒体宣传推广的效果, 外场销售代表人数根据项目的大小或项目所处区域的市场大小而定。外场销售代表的主要工作方向是实现团购或高端物业如别墅的销售, 针对的目标是各大中型企事业单位或支柱行业单位, 可通过直接联系切入、人脉介绍接触、公司与企事业单位之间的联谊活动等方式进行接触, 并通过开展专场的项目展示会、推介会以达到项目在企事业单位中的宣传目的, 进而实现项目的销售。

外场销售代表的工资待遇为底薪加提成的形式, 底薪比案场的置业顾问稍高, 提成比置业顾问稍低, 再加以每月通讯补贴和交通补贴, 可根据接触企事业单位的实际情况给予适当的餐饮补贴报销。管理上可针对外场的销售代表的工作模式实行放风筝式的“拽线式管理”, 由销售经理直接负责管理, 管理保持一定的松弛度, 不宜太紧, 因为外场销售代表的主战场在外, 不能以案场置业顾问的严控式管理模式套用;也不能太松, 避免外场销售代表放任自流而使工作流于形式。

外场销售代表除了每天的上下班点名或打卡考勤, 还应在每天工作结束时向销售经理汇报一天的工作情况, 提出遇到的困难和问题, 一起进行分析解决, 还应将接触的企事业单位情况、领导资料进行登记造册, 以便作为工作成绩的考核依据。考核主要以实现的销售额业绩为主, 以公司接触数量、接触广度和深度、活动合作开展为辅, 进行综合评定。由于外场销售代表的工作性质会使用到公司的营销资源, 所以对资源的使用实行事前申请、事中监控、事后评估使用的制度, 不可滥用公司的营销资源。

五、兼职外场销售代表

有限的业主、个人代理和外场的销售代表, 要在项目的良好运转期内实现销售飞跃是远远不够的, 为了扩大项目的认知度和销售力度, 除了常规的广告宣传推广, 还应该利用成本更低的资源———人力资源。可以通过各种方式招聘一大批在各行业从事销售的销售代表, 作为本项目的兼职销售代表。

兼职销售代表也可以说是项目的个人代理, 但不同之处在于, 兼职销售代表经由公司主动招聘、筛选, 签署相关的合作协议和保密协议, 录用后投入人力物力资源进行项目培训, 并执行相应的管理把控和业绩考核淘汰。兼职销售代表的薪酬方式为无底薪加高提成, 提成点数可比个人代理稍高, 高提成将促使其大力联系其销售名单上的客源推介项目或带顾客到销售现场参观推介。兼职销售代表的业绩确认方式为直接带客户到现场实现成交, 由销售经理核对资料后予以确认, 销售经理只需要做好兼职销售代表的人员信息统计、成交后业绩确认和佣金结算发放工作即可, 无需对兼职销售代表的工作进行严格管控。兼职销售代表对于项目来说只需要付出有限的项目培训成本或推介成本, 就可实现借力打力的目的, 通过其他公司的销售人员资源和客户资源, 实现项目的快速销售。

3.“直指人心”的房地产前台销售 篇三

案例

“当我路过武汉黄金海岸销售中心时，一个漂亮的图案吸引了我。”客户刘先生如是说，“说实在的，我很讨厌吵吵闹闹的广告，漫天飞舞的宣传单、刺眼的广告让人烦。”

一个偶然的机会，刘先生驱车路过金银湖，被黄金海岸项目的LOGO所吸引，销售中心设计得精致、大气，已经建好的护城河和小桥流水给刘先生的第一感觉是开发商实力雄厚（购房后才知道实力居中），他产生了强烈的购买欲望。“虽有要务在身，我还是停下车，进去看了一下。销售人员衣着职业化、整洁，与我交流的语言、保持的距离都很到位，因为我是做服务工作的，比较关注细节，很显然，他们受过专业培训。”刘先生说。

黄金海岸安排了一个专业、成熟型的女销售人员接待刘先生。

“可能是我的性格让他们感觉我是一个稳重的人。与我交流时，她并不急于把房子推销给我，而是聊我的家庭、工作。我后来才知道，她在了解我的购房意愿和动机：投资。”刘先生说。

一席话后，女置业顾问转入正题，从专业的角度（成本分析、对比分析、投资潜力分析）替刘先生分析，并对黄金海岸项目的投资潜力进行了探讨。

“我看过很多楼盘，自己也投资了几处房产，自己感觉很专业了，不过我感觉她比我专业多了，我提到的问题，她都做出了令我满意的答复。我感觉她是在替我着想，这让我很感动。”刘先生如此评价女置业顾问。

然而，在谈到价格时，双方陷入了僵局。刘先生感觉别的方面都好，就是价格太高。置业顾问请销售经理、总监出面，把能争取到的服务、能给的折扣，都给了刘先生。当刘先生继续苛刻地提出过分要求时，黄金海岸的销售人员只是摇头，但绝不开口拒绝。

“我本以为他们是在玩‘太极’，后来我才知道，我所购买的这套房子由于朝向、景观、楼层都比较好，而且是依湖而建，本来就不在优惠价之列。对方的热情服务弄得我很不好意思，我对购买这套房子做投资并不是完全看好，准备过一段时间看看再说。现在对方层层争取，考虑到我是商业投资，给我争取到的价格是每平方米2988元，以求吉利。对方处处替我着想，很热情，这让我很高兴，也很信任他们。我要是不买，自己都不好意思了。”

多年的房地产销售经验使我们意识到：必须重视客户心理。相比于其他行业，房地产消费是大件消费，客户在购买时极其谨慎；客户的购房动机很复杂，更难分析；影响客户做出购买决策的因素有很多，更难把握；产品的生命期更长，存在着诸多不确定性。如何迎合和引导客户心理，满足客户心理需求，并让客户产生愉悦感，向来是房地产销售工作的重中之重、难中之难。事实上，如果房地产开发企业高度重视销售中心，针对客户心理，注重细节，为客户提供到位的服务，往往会产生很好的效果。

销售场景布局对策

销售场景布局是客户心理认同的第一关。我们通过调查发现，客户在进销售中心时，通常会很挑剔，会很仔细地审视销售中心的外观、前台，以得到一个整体印象，而把销售中心设计得大气、典雅，则有助于破除客户的心理屏障。因此，销售中心前台的布局一定要体现出品位和正规性，并善于借势，以彰显开发商的实力。所谓的“借势”，比如说，项目名称可以是领导人题名，也可以是领导人考察本项目的图片，或者是开发商曾经获得过鲁班奖，等等。

如今是“注意力”创造价值，因此在对销售场景进行布局时一定要从“注意力”上做文章。为此，在销售现场的外场布局中，建筑主体的个性化设计以及主导色的选取都要能吸引眼球。当然，对售楼现场进行CI（包括VI、BI、MI）识别设计也是必不可少的。

前台接待策略

如果说销售场景的布局是对物的要求，那么前台接待就是对人的要求了。开发商对客户进入销售中心的“第一印象”一定要高度重视，因为“第一印象”一旦建立，客户就不会轻易改变，这种心理感觉会直接影响双方的后续谈判。因此，销售人员良好的体态容貌、服饰衣着、言语表达，可以从一个侧面反映开发商或房产项目的正规、品位、值得信赖以及工作的高效率。同时，开发商还要根据客户的性格采用不同的销售策略。销售人员可以通过观察、询问判定客户的个性，比如黄金海岸就根据客户的稳重性格派出了专业、成熟型的置业顾问。

在销售中，还须兼顾销售人员与客户的互补性和相似性。秘书在安排置业顾问接待客户时，要根据客户心理有针对性选择置业顾问。2006年8月，我们通过对渝洲新城项目成交的100余位客户进行分析发现：那些帅气的年轻男置业顾问所成交的客户，女性占绝大多数，而且大部分为未结婚或已结婚的年轻女性，因此，这些男置业顾问通常被称为“少妇杀手”。我们还发现，如果置业顾问与客户在一些方面（如年龄、性格、态度、服饰等）表现的相似性越强，成交的概率就越大。日本推销之神原一平在这一方面就做得很好，他每次去会见客户总是根据客户的地位、身份选择自己要穿的衣服，用与客户相似的态度、语言方式和客户交流，通过产生“自己人效应”促成交易。黄金海岸用女性销售人员接待男性客户，用男性销售人员接待女生客户，巧妙地做到互补，取得了良好的效果。

分析客户的真实购买动机在销售中显得特别重要，只有知道客户真实的购买动机，销售才会有针对性，才不会“乱弹琴”。以购买别墅为例，在对客户的购买动机所做的问卷调查中，我们发现一共有休闲、投资、居住、攀比四种动机，而作为投资动机又可以分为短期投资、中期投资、长期投资三种。通过细分，我们就可以找到客户真正的购买动机。黄金海岸的销售人员通过聊天得知客户刘先生购房是用于投资，然后从专业角度（成本分析、对比分析、投资潜力分析）为客户分析投资前景，具有很强的针对性。

谈判策略

购房者大都有从众心理，“人家买什么我就买什么”是大多数中国人的心态。因此，置业顾问要树立专家形象并且强化这种形象，只有这样，在向客户介绍项目时才会有说服力，才能打消客户的疑虑。通过分析中我们发现，自信力不足的置业顾问所成交的客户要少一些，因为自信力不足就很难让客户对其购买的房产放心。

树立专家形象可以从四个方面入手：首先，运用专业术语要到位；其次，理性分析要到位，比如成本分析、价格比较要客观，列举的数字要准确；再次，要注重名人效应，比如某权威人士对楼盘的评价；最后，谈判时要有激情。

黄金海岸销售人员对刘先生所购买的房产从投资角度进行了仔细分析，最终促使犹豫之中的刘先生做出了购买决策，由此可见专家形象的重要性。

另外，在销售过程中销售人员一定要注意情感的巧妙运用。多年来的房地产销售经验告诉我：人类无论怎样理性，理性都无法封杀情感的微妙作用。置业顾问要能够做到主动、热情、耐心、周到、亲和且富有激情地与客户谈判。我们通过调查发现，那些富有激情、积极主动的置业顾问往往能取得不错的销售业绩。这也验证了房地产销售的一个奇怪现象：新来的置业顾问往往比那些已经做过几年的置业顾问更能取得较好的销售业绩。

当然，即使恰当地运用了以上策略，谈判也会陷入僵局，而陷入僵局的主要原因在于价格。2006年8～9月，我们对渝洲新城项目的近50位客户进行了连续追踪，结果发现，有68%的客户在价格上与开发商产生了分歧。在销售实践中，我总结出了一种“N重借势”销售方法，尝试着解决困扰着交易双方的价格问题。所谓的“N重借势”销售方法是：在谈判的相应阶段，由经理、总监甚至老总出面，与客户交谈，给予客户应有的尊重；当开发商不同层级的领导给客户提供便利(比如予以折扣)时，客户会有一种成就感。通常情况下，人们认为自己争来的东西（如折扣）才是最珍贵的。

首先，置业顾问与客户直接进行谈判，如能一步成功，双方成交，那是最好。如果是谈判未能取得成功，置业顾问也不必气馁，但一定要给客户一种感觉：房屋价格已经让到最低了。这样做可以为一重借势做准备。此时，置业顾问可以请销售经理(一重借势)出面与客户交谈。销售经理虽然可以对客户做出1%～2%的折扣，但不要轻易答应给予客户折扣，而是要与客户打“持久战”。在经过一番讨价还价后，销售经理最后可以在价格上做出让步。

经过研究，我认为以下“地产营销让价法”比较有效：

去掉尾数法：如房价为2987元/平方米，销售经理可去掉零头“7”元，以显示果断与率直。

打折法：如房价为3000元/平方米，经理可以减少0.1折，即为0.99折，单价变为3000×0.99=2970元/平方米。

图吉利单价法：如房价为2610元/平方米，对于一些生意人或投资者，干脆把价格定为2588元/平方米（我发发）。

图吉利总价法：如房屋总价为261000元，对于一些生意人或投资，干脆把房价降为258888元（我发发发发）。

客观理由优惠法：比如，因为房屋所剩不多，或者是房子才调出来，所以优惠。

销售经理在让价时语气一定要果断，直接把话说死，让客户丢掉幻想。

此时，客户可能会有三种反应：认为价格已降到最低，只有购买；认为价格未降到最低，继续讨论还价；认为价格虽说已降到最低，但超过了自己的经济承受力，不打算购买。

一般情况下，在面对后两种情况时，置业顾问就要考虑二重借势了，也就是向销售总监借势。此时，置业顾问一定要体现出自己的亲和力，让客户先稳定下，然后向销售总监打电话请示。销售总监出面后要向客户说明，自己所给予的价格已经是最低价格了，而且经过层层申请才争取来的。经过这样一番周折，客户盛情难却，最终形成购买。当然，也有一些客户心有不甘，此时，置业顾问还可以向公司副总经理、总经理等借势。这就是“N重借势”销售方法。

总之，在房地产前台销售中，忽视了客户心理，就可能“永远失去客户”。而抓住客户心理，“直指人心”，然后运用“N重借势”销售方法，“临门一脚”才会成功。

4.销售房地产的广告语 篇四

在做售楼小姐时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。很多同行都在问，有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着转？其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用

心做事。

[用心学习]

从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积

极向上的心态。

[培养你的亲和力]

所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意

表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示

了作为公司整体的文化精神。

语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和

自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。

[提高你的专业性水准]

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即

楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。

当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很

多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询哪里有好的学校？并想在学校附近买一套50万左右的房子。当时，正在销售的“**花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有市区最有名的中学，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而**花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了**花园附近的时候，告诉他，现在在**花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧？在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们**花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离中学又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚恳，当场就在**花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住

客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。

有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为

客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。

[用心体会]

1、“利他”的思考方式

有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，形容得很贴切。只要客

户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。

与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。

2、避免自己制造的销售误区

在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易

掉进去的，所以必须随时提醒自己。

其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一

个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。

3、成功地销售商品给自己

其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。

因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中

十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？ 如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗？

我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题：

如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。

我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？

我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？

在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢？

客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？

这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢？ 所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。

用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌

握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！

4、善于倾听，创造优势

我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。

5、少用太专业的术语

销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘

销售也才没有阻碍。

６、满足客户的精神需求

客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销

售的过程中是否注意到这些呢？

国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟

你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了！

[用心做事]

１、有良好的工作态度

任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问得最多的。销售到底什

么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与态度。

如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。

一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则

后面的问题更错综复杂，不知从何做起。

销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常

熟悉。

2、每天坚持练习言、行、举、止

我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用

语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。

3、每天坚持做一份业务作业

在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做

一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括：

项目的经济技术指标；

项目的位置、周边环境；

项目的平面布局，周边的长宽；

项目的户型种类、分布；

单套房型各功能间的开间、进深及面积、层高、楼间距；

有关销售文件的解释；

装修标准；

配套设施；

了解工程进展；

物业管理；

价格、优惠条件；

罗列项目卖点；

每天必须对着模型针对以上的内容讲一次盘；

房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料；

银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料；

产权证的办理及费用和要求提供的个人材料；

土地证的办理及费用和要求提供的个人材料；

按揭银行及利率和计算；

购房后相关费用。

4、认真做好客户档案的记录

姓名、性别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来

访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等；

记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情

况），以便掌握客户情况；

建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交

为自己的朋友；

坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；

结案。记录客户成交情况或未成交原因。

我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开

始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。

5.销售房地产的广告语 篇五

什么是营销?营销就是快速推动顾客购买和消费进程的活动和过程。销售也是如此。只不过大家通常把销售的手段局限在销售人员和顾客的互动上，而营销的手段要更广泛一些，不仅包括人员销售，还包括媒体广告、公关活动以及其他活动。一个有效的营销系统(也包括销售系统)的充分必要条件是必须全覆盖地回答顾客最关心的7个问题：

1.我为什么注意到你?

2.这是什么?

3.与我何干?

4.我为什么要相信你?

5.值得吗?

6.我为什么要从你这里买?

7.我为什么现在就要买?

以上就是顾客最关心的7个问题，可以简称为7Q，用7Q-1指代第一个7Q问题，并依此类推。选择用这7个问题是因为这些具有推动性，能完整推动顾客全购买和消费进程，很多描述性的问题是不能推动顾客购买进程向前发展的。

企业可以使用很多的营销工具以有效地回答顾客最关心的问题，有时一种营销工具只能回答顾客一个问题，有时可以同时回答顾客多个问题。不管使用什么样的营销工具组合，最终它们必须能有效地连接在一起，全覆盖地回答顾客的这7个问题(见图1)。另一方面，无论忽略了顾客的哪个问题，都会使顾客的决策链暂时中断，从而使企业的产品不能被顾客认同、选择和购买。

我们就以时下全国白酒一片绵柔风为例，来看看洋河股份是如何回答这7个问题的。7Q-1“我为什么注意到你”：开白酒色彩营销的先河，以蓝色打造符号视觉，吸引消费者注意力;7Q-2“这是什么”：绵柔型白酒，高而不烈、低而不寡、绵长尾净、丰满协调;7Q-3“与我何干”：绵柔型白酒入口绵柔顺喉，饮后轻松舒适不上头，倡导白酒健康消费;7Q-4“我为什么要相信你”：酿酒规模冠领全国，绵柔品质独此一家;7Q-5“值得吗”：从“男人的情怀”到“中国梦”，洋河已经完成了品牌的人文精神塑造;7Q-6“我为什么要从你这里买”：终端覆盖，形象店展示，品牌信誉度高;7Q-7“我为什么现在就要买”：白酒健康消费，情怀与梦想的载体，同时“洋河1号”APP上线运营，30分钟响应消费者需求，更加便捷的服务，更顺畅的体验。至此，洋河完整推动了顾客消费的全过程。

当企业的营销工具组合能全覆盖地回答顾客的这7个问题时，可以说这个营销工具组合就是一个7Q品牌畅销系统了(见表1)。企业通过营销工具全覆盖回答顾客最关心问题的模式有三种：一是空中(广告和公关)全覆盖模式，二是终端全覆盖模式，三是空中和终端共同覆盖模式。一个有效优秀的品牌营销系统应该是用“少”来实现“多”，用尽量少的营销活动和要素来覆盖顾客最关心的问题。因为，这通常意味着：它更易于被顾客理解，更易于被员工执行，更易于被传播，更代表着资源上的低投入和高产出。

驱动销售的广告语

某种特定的营销工具和手段是什么形式并不重要，而营销工具和手段实现了什么样的目的，回答了哪个7Q问题才是最重要的。由于广告语中避免不了品牌名称的出现，而品牌名称和广告语一样都是重要的两种营销手段，下面，就品牌名称和广告语与7Q的关系作一探讨。

品牌名称的作用和7Q。好的品牌名称可以回答7Q-1、2、3等问题，但即使如此，一个好的品牌名称只能回答部分的7Q，而不能回答所有的7Q，所以，仅有一个好的品牌名称是不够的，它需要其他品牌营销活动来配合它，共同来完成对问题的解答。比如，娃哈哈旗下牛奶果汁饮料品牌营养快线，较好地回答了7Q-3“与我何干”，“营养快线”这四个字暗示了产品既能带来营养，又快捷迅速。又如海尔旗下高端冰箱品牌卡萨帝，借助国民崇尚欧美生活方式的特点，可以较好地回答7Q-2“这是什么”和7Q-4“我为什么要相信你”。飘柔、雪碧都是回答了7Q-3，沙土地、鲁花回答了7Q-4，格力、奥迪回答了7Q-1。

广告语的作用和7Q。广告语的一个目的是在潜在顾客的心智中找到空白的领域或竞争对手相对较弱的领域而加以占领，以实现快速、低成本赢得顾客的记忆和青睐。广告语首先解决的是注意力，好的广告语可以回答更多的问题，但是它仍然需要与其他品牌营销活动相配合。比如，“农夫山泉，有点甜”，很好地刻画和回答了7Q-1、2 。“怕上火，喝王老吉”，也很好地回答了7Q-1、3、7。好的广告语总是能回答多个问题，但是实际上没有一条广告语能同时回答所有的问题，因此纵使是再好的品牌广告语，也需要与其他品牌活动相配合，共同回答顾客关心的7Q问题，组成7Q品牌畅销系统。

品牌名称和广告语效果最大化的情形。在用品牌名称和广告语来共同构建品牌畅销系统的时候，首先，要分析顾客的7Q体质;其次，分析能否只用品牌名称和广告语就可以回答剩余的7Q问题;再次，品牌名称和广告语具体回答了哪些问题，还有哪些问题没有得到很好的回答;最后，才是策划和选择哪些活动来补位、配合回答其他的问题，以共同构建完整的7Q品牌系统。尽管好的品牌名称和广告语不能回答所有的7Q，但优秀的品牌名称和广告语和其他品牌营销活动一样，应该能够覆盖和回答尽可能多的7Q问题。

企业可以不做媒体广告，但只要它能通过其他营销活动回答7Q，它就是个有效的营销系统。凡是能回答顾客7Q问题的营销活动都可以去做，反之都不值得去做，凡是不能回答所有7Q问题的营销系统就是有缺陷、有待改进的营销系统，凡是重复回答顾客已有答案的某个7Q问题的活动就可能是低效率的。

王老吉凉茶的成功，被很多专家归于广告语的成功。它的广告语很好地覆盖了很多7Q问题(见表2)，但是，这都必须是基于良好顾客体质和7Q品牌系统的前提下，否则，您就可能看不到您想要的结果。

最后总结一下，如何制作一条驱动销售的广告语。

3个原则：

1.广告语的第一目的是引发顾客对产品的关注，而不是解决顾客的所有7Q问题。

2.好的广告语必须放在7Q系统下去思考、去设计。

3.好的广告语必须能够同时解决尽量多的7Q问题。

其次，按以下3个步骤设计广告语：

1.列出每个7Q问题的答案关键词。

2.用一句话串起尽量多的关键词。这句话最好不超过15个字。

3.用语法修饰这句话，让它更易传播。

6.房地产开盘的广告语 篇六

碧桂园凤凰城白领也可以住别墅(给你一个五星级的家，集十年经验建造)

凤凰城为每个成功的广州人建造一间别墅!

南国奥林匹克花园南园奥园，胜在综合性价比(我日复一日的追求，就是为了明天帮你圆梦)

逸景翠园家园绿色而易居(在8.6M生态阳台上拥抱万亩生态果林)

翠山美庭(翠山美庭=住越秀山+中国大酒店)

京士顿山尊，贵乎大自然为您预留一片绿色(生态公园/趣味滑草/家庭烧烤/品茶/名流生活/负离子吸氧登山/高尔夫)

金海岸花园五一玩海去(清河东路，“新都市主义”黄金地段)

星河湾心情盛开的地方

中海康城你想生活

金碧花园地王之王

力半岛花园一线临江，独享壮丽江景

五羊华轩享受，都市凝固的乐章(简洁时尚的`外型，全新高科技环保材料，俊朗挺拔的线条，构成都市生活新标志)

雅宝新城没有富爸爸照样住靓房(65万可拥有208m2欧美式别墅)

丽景湾悠享香格里拉的江畔成熟

天一新村与绿叶为伍，与鸟雀为邻，清新自然，学府为家。

锦绣香江超过所有的美……

南国奥林匹克花园尊贵生活，在月光中品味

希尔顿阳光国际公寓式住宅(不是每一种智慧，都能晋身繁华之最)

7.销售房地产的广告语 篇七

关键词：Internet,电子商务,B/S模式,ASP,房地产销售系统

1 引言

当今的世界是信息时代,随着信息技术的发展,计算机和网络的运用已渗透到每个领域,对于每一个管理者来说,及时掌握企业内部与外部各项信息对于正确的决策将是十分重要的。计算机网络的应用使得企业有可能在短的时间内,收集和处理大量的信息。在这种技术基础上的管理使得过去靠经验管理的方法变得十分过时和陈旧了。量化、动态的信息处理对于高效的管理是必不可少的。而基于计算机网络和Internet进行的信息管理将起到不可替代的作用。

伴随着社会主义市场经济制度的日益完善和物流市场的蓬勃发展,特别是房地产市场的兴旺发达,迫切要求企业将信息技术和物流市场完美的结合。使企业在充分享受高新技术的同时,发挥现代网络技术优势,突破地理空间和时间局限,实现企业资源的合理配置,提高企业竞争力,在行业的激烈竞争中处于有利的地位,使房地产企业适应信息化的发展潮流。

一方面,传统的房地产的封闭状态,表现出与高科技发展的现代社会很大程度上的不适应,在业务处理中,大多还停留在手工阶段,效率低,周期长。另一方面,通过网络发展起来的房地产呈现出良好的发展前景,其无论在业务处理的效率上,还是企业和客户的交流上都表现出无可比拟的优越性。

本系统是专门为房地产企业设计和策划,系统采用B/S模式,适应了高速发展社会的信息处理需要,使房地产企业的管理更科学,更高效。它支持高效率的业务的处理,包括房地产信息的查询,房产报价和购房相关法律信息获取和交流均可通过本系统在网络环境下的计算机上完成。本系统旨在对房地产企业的信息管理进行研究,初步建立一个能适应现代信息社会需求的房地产企业销售理系统,使房地产企业可以方便地与客户进行各种房产信息的交互,从而使房地产企业管理水平得到进一步提高。

2 传统业务流程分析

在传统的业务流程中,房地产企业销售模式一般如下:在房地产项目销售中,开发商一般采用两种方式:一种是自己销售,一种是委托经纪公司销售。从传统的业务流程可以看出,房地产企业的信息一般是通过内部决策形成,分析决策时没有面向百姓,是封闭型的。房产开发与销售相脱节,而且有的房地产经过经纪公司作中介,客户无法得到和了解项目的进展状况和质量,很难满足客户需求。房产信息只能代表房产企业或者信息发布者的主观意志,缺乏和客户的交流。而且客户了解和认识企业需要一定的过程,这就延长了房产销售时间。企业无法及时掌握客户的反馈意见和需求信息,从而影响了企业的营销战略和销售业绩。

3 系统需求分析

3.1 系统设计目标

传统的房地产销售处理大都基于手工方式,工作繁杂程度高,且效率低下。与传统的业务处理方式相比,房地产销售系统的建设目标是利用先进的计算机技术、多媒体技术和通信技术相结合,建成一个先进的计算机网络及其应用系统,为房地产销售的经营管理提供一个数据业务服务和管理平台。组织、协调和规范各环节的联系,提高房地产销售的服务质量和综合管理水平,构筑安全可靠、性能优良的网络系统,既能实现信息共享,又能与国际互联网连接应用计算机软件与网络技术,帮助房地产企业改进传统模式,提高管理效率、降低经营成本,增强竞争活力,与国际同行业接轨,提供专业的技术支持和服务保障。

3.2 系统功能描述

根据对传统业务的分析和改进,本系统有以下需求:

1)网络系统应满足以下需求:(1)具备与全公司各部门信息交换的能力;(2)具备与外部信息网的信息交换互联功能;(3)具备远程工作站访问能力;(4)建立开放式的,安全可靠的计算机网络硬件平台,并利用Web浏览软件,关系数据库,构成一个集成化的工作环境,以满足系统功能的需要。

2)在房地产宣传展示阶段除了文字说明,二维平面图,照片等方式外,要求以三维虚拟模型来进行更形象直观的宣传,给消费者一个真实的感受。

3)销售阶段随着客户量的不断增加,要对客户的信息量进行统一规划的管理,提高客户的服务质量。

4)系统既要达到安全可靠,又要使客户能方便的进行产品信息的浏览,查询和反馈,达到网络化住宅产品的设计,宣传展示和销售的目标。

3.3 系统设计思想

1)采用自顶向下,逐步求精,模块化的程序设计方法和开发思想。

2)采用快速原型法的开发方法。

快速原型法是七十年代中期开始提出的,只在改进生命周期法缺点的一种系统开发的方法。他是根据用户提出的需求,由用户与开发者共同确定系统的基本要求和主要功能,并在短时期内建立一个实验性的,简单的信息系统原形,在用户使用原形的过程中,不断的依据用户提出的评价意见对简易原型进行不断的修改,补充,完善,如此反复,使快速原型越来越能够满足用户的要求,直至用户和开发者都比较满意为止,就形成了一个相对稳定,较为理想的管理信息系统。

3)基于B/S体系结构的设计思想,本系统的网络应用原理示意图如图1所示。

4 系统设计与实现

4.1 系统总体设计

4.1.1 系统采用的体系结构

本系统采用Browser/Server模式,用户可以通过浏览器向服务器发出请求,B/S结构极大地简化了客户机的工作,客户机上只需安装、配置少量的客户端软件即可,服务器将负担更多的工作,对数据库的访问和应用程序的执行将在服务器上完成。这样客户机的压力大大减轻了,把负荷均衡地分配给了Web服务器。结合Browser/Server结构模式和系统需求分析,本系统体系结构如图2所示。

4.1.2 系统功能设计

根据系统需求和功能的分析,房地产销售系统可分为三个功能层次:一个是企业员工信息管理;一个是客户信息管理;另一个是房屋管理。本系统主要实现下功能模块:

1)系统管理模块:系统管理模块的主要功能有:负责部门建立和维护,主要是对企业部门的录入,删除,查询和修改;系统用户的建立和维护,包括人力资源管理和员工信息表两个部分;系统用户角色的建立和维护,主要包括普通用户,销售员,分析员的功能,物业管理员,企业管理员,系统管理员六个模块。

2)房屋管理模块:本模块主要实现了对房屋的基本管理功能,实现了项目和楼盘的建立、维护,房屋的录入、维护等功能,主要包括如下:项目添加、项目列表、楼盘添加、楼盘列表、房屋录入、房屋查询、房屋修改、房屋删除、状态修改、价格修改、面积修改、房型修改、装修修改、外部查询这14个具体功能。

3)统计报表:统计报表包括以下(共6个):员工信息统计、项目和楼盘、房屋订购统计、业主信息统计、房屋统计,潜在客户统计和分析。

4)客户管理模块:本系统中的客户管理模块提供了客户资料查询、业主资料登记、客户资料维护等方面的功能。

5)个人空间及留言管理:个人空间模块主要功能是为了提供给用户一些个性化的操作,以及一些针对个人信息的操作。

4.1.3 系统界面导航

本系统主要分为以下几个栏目:1)公司介绍:宣传公司,通过介绍使用户了解公司并在头脑中留下印象,形成概念;2)新闻动态:展示企业最新信息动态,让客户更好的了解企业;3)楼盘项目介绍:介绍公司的楼盘,项目,户型,帮助客户更好的选房;4)虚拟效果图展示:三维vr-360度旋转展示技术,实现在互联网上真正的全景360°三维立体图像浏览。使人们在网上观看楼盘也可获得身临其境的感觉。浏览者不需安装或下载任何播放软件或插件,可以直接通过web浏览三维图像,运用3D技术为顾客带来全新的网上视觉体验;5)客户服务:客户是指网站的浏览者,通过在网站上设置调查问卷,获得当前人们对住房的看法以及喜好倾向;6)客户留言板:实现房地产企业和客户的互动式交互;7)在线调查:根据调查问卷中的项目对各类住房进行销售分析,从中发现那种类型的住房销路好(按月,年给出统计结果);对已销售住房用户进行分析,从中发现客户群中,那种类型的客户占多数。为发展潜在客户提供线索;8)人才招聘:招聘公司员工;9)搜索引擎:方便客户更好的查询信息;10)房地产论坛:提供关于房地产方面的交流平台,扩大公司在房地产业的形象和地位。

这些栏目在整个网站中归为以下几个方面:关于公司,热销楼盘,帮您置业,物业管理,内部窗口,联系公司,二手市场,房地产论坛。每个栏目又包含很多下一级页面以实现不同的具体细节。

4.1.4 系统工作流程

首先,用户进行身份认证,用以判断是否是企业人员。普通用户和企业人员都可以浏览企业的公共信息,如企业新闻动态,企业房产信息,房产效果图等。普通用户经过注册后可以参加论坛留言,发表帖子等。企业人员则完成系统前台和后台工作,包括新闻的发布,房产信息管理等。具体工作流程如图3所示。

4.1.5 后台数据库和基本表设计

系统后台主要使用SQL SERVER做为数据库的管理和实现,包括家庭结表、购房目的表、户型表、付款方式表、潜在客户信息表、业主信息表、客户职业表、消息来源表、楼户信息表、栏目表、房屋定购表、楼房类型表、项目表、楼表、附属房产表、装修标准表、部门表、人力资源表、员工信息表、公司资料表、信息调查表、房价表、用户表、最新动态等数据表。

4.2 系统主要模块设计与实现

4.2.1 系统主要模块

根据对业务处理流程和企业人员身份的不同,将人员划分为普通用户,分析员,系统管理员,物业管理员,销售员,企业管理员几大功能模块。

1)普通用户:查看公司网站,有权在论坛上发表言论。

2)销售员:查看房屋、楼盘、项目信息。填写,修改,删除潜在客户信息。填写修改,删除房屋定购表。对购房目的表,家庭结构表,信息来源,表付款方式,客户职业表的填写,修改,删除。

3)企业管理员:查看房屋、楼盘、项目信息。查看员工信息。查看房屋定购表。

4)分析员:查看潜在客户信息表、户型评价表和信息调查表。可执行删除操作。

5)物业管理员:添加,删除,修改业主信息表,查看房屋、楼盘、项目信息。添加,删除,修改客户职业表,付款方式表.

6)系统管理员:具有录入,删除,修改,查询数据和查询相关人员权限的权利。

4.2.2 系统的实现

系统在实现过程中,要完成对一系列数据的操作,由于操作的类似性,采用框架结构实现网页布局。进入系统界面,要进行身份验证,通过session变量判断,才可进入系统。而且不同身份的人员进入不同的操作界面。

5 关键问题及其解决方法

5.1 关于数据库设计中的问题及解决办

后台数据库最基本的功能应是能响应服务请求,能正确,及时地返回请求数据。其次,是有效的数据管理,尽可能的提高数据访问速度。最后,提高数据库的安全性,为系统提供安全可靠的数据。鉴于以上的考虑,本系统主要分为以下几部分进行解决。安全访问控制:对提交服务器端的数据要进行安全访问控制,如进行身份模块认证,一个系统的安全管理可分为系统级数据库安全管理和应用级数据库安全管理。系统级数据库安全管理包括用户名,密码等。应用级安全管理主要有应用系统的构成决定,本系统有许多功能和许多用户,这些用户处于不同的岗位,不同的级别,本且从系统中获取和处理信息的职权也不同,因此,本系统提供了权限管理机制,控制各种用户使用系统得访问权限。

用户信息挖掘,对客户信息进行分析,如客户背景分析,客户信用分析,客户流失分析,客户满意度分析,客户的获得与保持等。其中部分功能在本系统中没有实现,下一步应继续进行数据库挖掘,充实数据源,完善系统功能,从而更好的服务房地产企业,发挥出网络的优越性。

5.2 关于代码设计中的问题及解决办法

在编写程序时,由于重复的代码比较多。可以充分利用文件包含。减少工作量,提高对项目整体功能的认识。

如在论坛设计时,有数据库连接文件Connections.asp和主要功能文件top.asp,这时,在编写其他文件时,可以加入以下代码:

实现文件和结构的嵌套。

在制作网站期间用到大量素材,如图片及swf、gif等文件。这些文件最好统一放在一个文件夹里,一般命名为“images”。最好慎重修改文件夹的名字,且最好均使用相对路径。

系统安全隐患可利用Session对象进行注册验证加以解决,防止非法客户闯入和对系统的修改和破坏。为防止未经注册的用户绕过注册界面直接进入应用系统,可以采用Session对象进行注册验证。Session对象最大的优点是可以把某用户的信息保留下来,让后续的网页读取。如果不采用Session对象进行注册验证,则用户可能绕过注册界面,直接进入系统。利用Session对象可以有效阻止这一情况的发生。

6 结论及展望

本文详细论述了房地产销售系统的开发过程,包括需求分析、设计与实现等整个环节。与传统的房地产销售方式相比,本系统更加利于企业和客户交流,及实现无纸化办公,提高了效率。和一般的房地产网站和系统相比,动态交互,虚拟技术及完整的房地产论坛和留言板等详尽功能,这在一般的房地产网站是少见的。

房地产销售系统集数据库技术、计算机网络技术和信息管理技术于一身,所涉及的领域十分广泛。今后准备进一步健全企业信息和潜在客户信息的数据挖掘及分析,以利于企业掌握市场需求和最新动态,实现房地产企业管理的信息化,充分发挥出本系统的优越性。

参考文献

[1]萨师煊,王珊.数据库系统概论[M].北京:高等教育出版,2000.

[2]刘安.房地产项目管理数据库的开发与应用[J].城市开发,2003(10).

8.广告销售及应收账款的管理与控制 篇八

关键词:广告销售审批;应收账款;成因;信用标准;内部控制

广告收入是报社经营收入的来源之一,也是报社利润的直接来源之一。就我国目前的基本情况来看,我国经营较好的报社广告收入约占总收入的60%-70%。一般来说,报纸销售价格低于生产成本是一个趋势,而销售收入远远解决不了报纸再生产的资金问题,报业要生存和发展,必须靠另一渠道即广告经营这一“自身造血”的渠道。如何加强广告收入的管理,应从以下几个方面着手。

一、在审查制度上采用授权签批

随着广告竞争日益激烈,广告部门为了吸引更多的广告客户,采取灵活付款方式和广告价格折扣等优惠政策。为了使广告经营活动能有序地、规范地运作,报社加强了广告收入的内部控制和管理,对广告价格折扣的权力、赠送免费广告的权力、刊后延长付费期限等进行相应的授权。报社对报纸广告折扣优惠政策采取统一管理。

报社聘请软件公司专门开发一套广告核算管理软件,从版面查询、订单处理、收款业务到客户管理,进行系列流程的研讨开发,业务员签订广告合同,需上网通过广告管理软件填写广告发布信息,并经广告部门领导审批,广告部门内勤根据广告发布信息填制发稿单,编辑部门严格根据发稿单编辑刊登广告。

由于报社对广告价格实行统一管理,由系统控制,广告部领导审批,避免报社广告部门内部广告价格折扣不统一的现象。

二、对已到款项进行核销管理

财务管理是企业经营管理的中心,广告款回笼是报纸广告收入的最终实效。报社财务人员在收到进账单或收到现金后,通知广告部门内勤。广告部内勤根据进账单或现金存款单按发票核销应收账款,并及时通知广告部业务员。

三、应收账款形成的原因

应收账款是指报社对外销售产品、材料,提供劳务等所形成的应收未收款,是报社流动资产中的一个重要组成部分。广义上讲,应收账款包括应收销货款、应收票据、预付账款及其其他应收款等。狭义的应收账款仅仅指应收货款。这里采用狭义的观点。

(一)结算原因

由于公司之间的距离和结算过程中,导致商品交易在销货和收货时间上不一致,从而形成应收账款。而这种原因发生的应收账款不是由于购销双方根据信用协议而产生的,从本质上讲,这是真正的应收账款,它由结算过程的时间差所引起,不应称为商业信用。

(二)商业竞争

商业竞争是报社应收账款大量形成的主要原因。正是竞争迫使报社以各种手段来扩大销售,包括价格、服务、广告和赊销等。对于差异性不是很大的产品,实现赊销的销售额可能大于现销的销售额。

(三)核算方法落后,内控制度没有落到实处

有些报社没有采用信息化管理,应收账款管理还采用手工或半手工记账。财务人员到月底才将票据归类编制记账凭证、记账、结账。财务部门不能及时与业务部门核对,销售环节与会计环节相脱节,问题不能及时地反映、显现,催收、清理不及时,这种现象导致一些广告应收账款不能及时回款。

四、应收账款风险的防范与控制

为了减少或降低应收账款风险,加速报社资金周转,提高资金回笼及利用效率,报社必须采用相应的风险对策和措施,建立切实有效的管理模式,增强对应收账款的防范与控制。

(一)制定合理的信用政策

应收账款政策又称信用政策,是报社可以控制的影响销售的一个因素,信用政策是报社在采用赊销方式时,根据客户的资信情况,对应收账款进行规划和控制所确定的基本原则和规范,是财务政策的一个重要组成部分。信用政策主要包括信用标准、信用条件和收款政策。

1、信用标准。信用标准是报社同意向顾客提供商业信用而提供的基本要求,是衡量是否向客户提供信用以及信用的数量多少的依据,信用标准的把握通常会受到诸多住、客观因素的制约。目前,通常用“5C”系统来评价客户,即品质、能力、资本、抵押、条件。信用标准通常以预期的坏账损失率作为判断标准。如果报社的信用标准比较严,只对信用很好的顾客给予赊销,则会减少报社遭受坏账损失的风险,但不利于扩大销售收入。如果信用标准较宽,虽然有利于刺激销售增长,但有可能使坏账损失增加。报社应根据具体情况进行权衡。

2、信用条件。信用条件是指报社要求顾客支付赊销款项的条件,包括信用期限、折扣期限和现金折扣。如账单中的“2/10,n/30”就是一项信用条件,它规定如果在发票开出后10天内付款,可享受2%的现金折扣,如果不想取得折扣,这笔货款必须在30天内付清。在这里,30天为信用期限:10天为折扣期限;2%为现金折扣。信用期间是报社允许客户从购货到付款之间的时间,或者说是报社给予客户的付款期限。信用期越长,越刺激销售,但占压的资金越多,利息损失越大;现金折扣越大,越刺激客户迅速付款,使平均收款周期缩短,但损失的现金越多。报社必须把现金折扣成本与加速收款所得到的收益相结合考虑,采用正确的信用期间和现金折扣。

3、收款政策。对于逾期的应收账款,报社会制定相应的收款政策,逾期越长,收款方式越严厉,但成本也会越高。对信用不同的客户应采取不同的收款方式。加强应收账款的内部控制

(二)应收账款内部控制

信用政策建立以后,报社还应做好应收账款的内部控制,包括以下几个方面:

1、做好客户的资信调查与判断。(1)建立客户档案。报社应以信用评估机构、银行、财税部门、工商管理部门等保存的有关原始记录和核算资料为依据,对客户的信用情况、赊销的额度多少等进行调查,建立客户档案。客户档案的范围不仅应包括欠款客户,也应包括信誉良好甚至往来款项已结清的客户。应将客户的基本资料整理、归类并存入电脑。客户基本资料应有营业执照复印件、稅务登记证复印件等,以了解客户的注册资本、经营地点等情况,同时还应进一步了解企业的资产状况,如办公楼是租借的或是购建的,有无工厂等。另外,建立客户档案时,还要记录客户的信用情况,包括基本开户银行、账号、法人代表或主要经营者的信用情况、银行借贷偿还情况,客户对其债务偿还的承诺及履行情况。(2)建立广告客户的信用体系。根据广告客户以往的付款记录、广告投放额等资料建立信用评价体系,为处理某些特殊情况提供依据。例如某些广告客户由于财务等原因而提出延期付款的要求,是选择维护客户关系、最大限度地争取广告,还是予以拒绝,坚持按期收款,这不仅是财务的问题,更是客户服务的问题。要与客户维系长期合作的关系,提供妥善的客户服务,离不开信用评估体系的基础。如有的报社规定对第一次在本报上刊登广告的客户必须先全额支付广告费。

2、加强应收账款的核对、清理工作。财务人员应定期同广告部内勤就报社广告应收账款明细同实际业务发生数额进行核对,找出账目不符、户名不符的原因,销售人员应与财务人员通力配合,沟通客户相关信息,对有疑问的款项,及时查明原因,为对账工作提供方便。

3、定期实地催债和对账。财务部门对未收的广告款采用电脑程序和专人管理相结合的方法,制定合理的收款制度,并结合客户的资信度和具体情况,凡欠款达到一定期限,督促广告销售人员加强收款力度,督促客户及时将广告应收款回笼,对于一些常年广告客户采取派专人上门走访,增加感情交流,及时结清应收款项。报社采用这种做法可以当面提醒客户及时还款,特别是对那些财务状况恶化、濒临破产边缘的欠款户要及时催款;设身处地解决一些造成客户拒付的商业争端;应要求客户出具盖有法人印章的还款计划或其他履行义务的书面承诺,以为日后提起法律诉讼准备必要的法律手续。

4、建立延迟回款审批制度。建立延迟收款的审批制度,强化管理。例如,一些大的广告客户都是大的跨国公司,有时会出现一家客户不同的广告费付款渠道不同:有的广告费来自于国内公司,有的要向公司亚太总部申请经费,有的要向跨国公司总部提出申请,这造成有的广告应收账款回款较慢。报社可根据自身的实际情况,設立一个赊销延迟回款审批程序,对延迟回款的项目须按权限请示报社领导批准。

5、制定有效的奖惩措施。对广告销售人员工作成绩的考核,不应仅依据广告销售额、广告到款额,还应该参考应收账款的多少。对没有经领导批准的未按时回款的应收账款,以及经领导批准但超过延迟回款期限的,对广告销售人员在经济上应给予一定处罚。

6、进行应收账款债务重组。抵物广告的处理。有时候,考虑到客户的具体情况,如客户资金周转困难等,报社可以结合自身的需要会允许广告客户用资产抵付广告款。应帮助其渡过难关,以便收回账款。这种情况往往是一种无奈之选,多见于久拖不还的广告款。针对这种业务,需要与客户签订一份用资产抵广告款的协议。要根据货物的质地和市场价格合理确定货物的金额。在货物到达报社后,要组织有关部门进行验收,财务人员在收到有关部门开具的验收入库单并确认货物的所有权已转移到报社后,将该笔广告应收账款根据双方确定的金额核销相应的广告款。对于剩余部分确实无法收回的广告费,报请总经理审批并对责任人给予相应的处罚,同时根据总经理的批示准确核算该笔业务的损失。

总之,报社广告的财务管理是一个复杂系统,面对如此纷繁复杂的管理工作,管理方法和制度也应做到“具体情况,具体分析”。广告销售部门加强客户信用管理和监控,明确有关部门和人员的职责,落实科学的激励措施。财务部门加强应收账款的监督,确保内部控制制度有效实施。通过这些措施,报社可以在广告收入持续增长的同时,将应收账款的风险降到最低程度。

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5、张威龙.应收账款形成的原因及其控制措施[A].品财论道:浙江报业财会论文选编[C].浙江人民出版社,2009.

6、林永祥.关于新闻网站广告收入管理的几点想法[A].品财论道:浙江报业财会论文选编[C].浙江人民出版社,2009.

7、郎军玲.条分缕析 堵漏增源[A].品财论道:浙江报业财会论文选编[C].浙江人民出版社,2009.

9.销售套房的经典广告标语 篇九

2. 青青美庐(商铺)——一铺养三代，在武汉最具升值潜力的新城门户栽种摇钱树

3. 徐东销品茂——全新生活全新体验;消费和娱乐真正“一站式”

4. 泰和中央公寓——黄金沌口小户型楼王百变全能投资有理

5. 狮城名居——高知社区高雅人群高尚生活

6. 名都花园——鸟语花香纯水岸

7. 学雅芳邻——书香地，文化家

8. 南国明珠——都市人的心灵居所

9. 山水星辰——汉口城西第一水景名盘

10. 蓝色天际——都市精英艺术社区

11. 东方夏威夷——世袭制美式群岛生活圈

12. 南胡中央花园——中央花园的杜鹃开了

13. 江南家园——武汉光谷，精致生活蓝本

14. 大洋彼岸假日群岛——唯我山路十八弯

15. 德盛大厦——我把天空搬回家

16. 惠园CBD——艺术惠园，见微知著

17. 翠堤春晓——独占太阳湖，只有天空可以在你之上;公园生活新体验

18. 天源城——都市新生带，品质新生活

19. 幸福人家——有一种舒适叫幸福;源于狮城新加坡的浪漫风情，享受超前居住空间

20. 时尚欧洲——家大天下大;住时尚欧洲，做城市主人

21. 东方华府——后小康经典生活家

22. 城中坊——城市中心，品味精致

10.地产销售新策略的研究 篇十

摘 要：房地产代理在我国是一种新型的商业服务模式，起步较晚，发展待完善。如果想在这个全新领域有所作为，有所成就，就需要树立高标准的专业理念去发展公司。房地产代理市场还未形成有序规模，不断进行着洗牌和从新定位，这就给有眼光、有远见的房地产代理公司一个发展的契机。

关键词：地产代理；网络营销；电商

房地产代理在我国是一种新型的商业服务模式，起步较晚，发展待完善。如果想在这个全新领域有所作为，有所成就，就需要树立高标准的专业理念去发展公司。房地产代理市场还未形成

有序规模，不断进行着洗牌和从新定位，这就给有眼光、有远见的房地产代理公司一个发展的契机。随着房地产整个行业的不断完善，其规范程度也会越来越高，消费者理性购房观念也在逐渐增强，结局就是有一大部分代理行业将跟不上形势的发展甚至被淘汰下去。

目前房地产代理行业处于发展期，各代理公司各自为营，争夺这块市场的利益蛋糕，这会是一个市场进行优胜劣汰，不断进行洗牌的过程。代理行业的电商总销售额达到1.5万亿，覆盖全国18%的项目，而这一数据正在急速上涨，房地产代理行业的“电商风暴”已经开始席卷全国，而2015年将是关键一年，这一年关系到房地产代理行业的电商巨头的全国市场版图的布局，各电商的营销模式、发展方式与方向也将受到市场的考验，因此2015年将是房地产代理电商的重要一年。

综上，房产营销开始进入瓶颈，已有的销售手段和策略在房地产困难时期很难再带来新的销售突破口。互联网的快速发展是让很多人都始料未及，这使得像房地产这种传统行业巨头也不得不开始转向，开发商开始进入电商领域，房地产代理商也开始开展互联网营销模式。

从公司战略来看，企业是以求稳为主，在风险最小的情况下稳步发展，这样的规划对发展中的企业是很合适的。

首先，高端房产的代理最重要的是有自己稳定的客户群体，盲目的加快速度反而不利于高端客户的长期积累；

其次，现在处于企业的资金积累阶段，需要力求稳定，为企业的后续发展提供资金链上的保障。但同时也应注意市场的变化，在其它大型房地产代理公司抢夺电商市场的情况下，企业应时刻保持关注，在条件允许的情况下，适当做营销策略上的调整。未来营销将更加网络化、信息化，而且将会逐步渗透每个领域中，企业要拓宽眼界，需求新的营销模式。

什么是网络营销？朱迪·斯特劳斯和雷蒙德？弗罗斯特认为：“网络营销是电子商务活动的一个组成部分。网络营销是指利用信息技术去创造、宣传、传递客户价值，并且对客户关系进行管理，目的是为企业和各种利益相关者创造收益。”说的简单一点，网络营销就是将信息技术应用到传统的营销活动中去。网络营销对传统营销有两个方面的影响：

第一，它提高了传统工作的效率；

第二，网络营销技术改变了营销战略。

小米的“饥饿营销”已经让国人看到了网络营销的巨大的市场潜力，这也是科技、互联网公司为我们展现的前沿的网络营销手段。俗话“船小好调头”，科技、互联网公司因其行业特点在电商、网络营销领域做得风生水起，而犹如“航空母舰”的房地产行业转型掉头就没那么简单。

首先，做好员工专业培训，加强对公司产品的推广。员工是公司的形象体现的一面，专业的素质，有利于对企业业务的推广。

其次，项目负责人的责任制。由于项目负责人直接与开发商对接，开发商能否用公司的电商模式进行营销，主要看项目负责人的沟通能力。实行项目负责人责任制，可以极大的提高企业的推广效率。另外，进行社会宣传能更好的使消费者了解公司，了解网络营销模式，进而接受企业的业务。

最后，让消费者改变对房地产销售的传统看法和房地产销售活泼、与时俱进的一面，这样才能使房地产电商得到更加广泛的接受。

挖掘新的利益突破口，摆脱单一的运营模式。房地产电商可以做项目信息平台、做市场宣传、做房地产金融服务、也可以做职业经纪人。总之，房地产电商领域是一块没有被开发完全的蛋糕，企业想要获得更多的利益，就应更多的挖掘这个领域的盈利点，而不是在同质化的领域乱撞。

利用电商模式而不是排斥。“营销感念应当是动态的，它可以随着顾客偏好的变化，随着科技的进步以及外部环境的变迁而做出适时的调整。”当下网络营销成为推广速度最快的营销方式，房地产代理企业应该充分的利用，来为企业创造更多的利益。

给员工做电商模式的专业知识培训，从基层员工就开始转变思维，才能使企业有整体的思维，也能为企业培养专业型人才。“在房地产市场营销上，必须因地制宜，重视市场调研，了解本地区对住房的需求和供求关系，做到知己知彼，实施共赢的营销策略。”

做充足的市场调查，进行详细的市场分析，企业在进入一个市场时，只有做好充分的市场调查，做到知己知彼，这样才能在市场中立足。

在互联网市场扑面而来的时代，房地产代理行业的电商化也必将会随潮流的发展而不断前进。2015年将是房地产代理电商十分重要的一年，各大电商都开始在今年扩大国内市场的版图，竞争也会越来越激烈，也是市场对代理电商模式的有力考验。未来几年，类似近几年各大代理公司蜂拥进入电商的情况将减少，房地产代理领域将形成几大电商模式的情景，大型的代理公司已经占有稳定的市场份额，中小代理公司则会择机进入代理电商的细分领域。电商模式也将逐渐成熟，企业开发新的利益增长点，代理领域将更加依赖网络营销。总而言之，房地产电商企业在现阶段出现的问题均要以市场为导向，深入了解顾客的需求，来改变自己的营销战略。

参考文献：

[1]阚焱.浅析房地产营销策划主要理论工具[J].高校理科研究，2011（8）.

[2]潘彤.房地產营销策划的STP模式[J].番禺职业技术学院学报，2005，4.