房地产企业文化研究

房地产企业文化研究（精选9篇）

1.房地产企业文化研究 篇一

浅谈房地产企业的企业文化建设

中国房地产业从上世纪80年代初起步,从最初的企业间无竞争、价格竞争,已经发展到今天的品牌竞争,通过优秀企业文化打造强势品牌将是今后房地产企业发展竞争的重要手段,建设卓越的房地产企业文化是当前应对市场所面临的紧迫任务。

文化是无形的,但它又是无处不在、无时不有的。文化力是获得经济效益和经济增长的最有效的途径,是房地产企业取之不尽、用之不竭的财富之泉和智慧之源。因此,要在日趋激烈的市场竞争中赢得优势,就必须重视和加强企业活力与文化,树立良好的企业形象,才能使企业持续发展和永续经营。随着我国房地产市场发展到一定阶段,就会必然要求房地产企业从其自身发展历史中提炼文化的积淀,很好的预测房地产业企业的未来发展方向,更好的打造卓越的房地产企业文化与品牌文化。

一、准确把握和理解企业文化

究竟什么才是真正的企业文化?企业文化,有时也称企业精神,一般指企业中长期形成的基本价值观、作风、工作习惯和行为规范的总称,是一个企业在发展过程中形成的以企业精神和经营管理理念为核心,是企业在经营管理过程中创造的具有本企业特色的精神财富的总和。企业文化对本企业成员有感召力和凝聚力,也能吸引社会的兴趣,是企业长期文化建设的反映。首先，从市场战略高度看，企业文化可以明显地将该企业与其他企业区分开来，可以传达该企业的经营理念

并以形象的视觉形式宣传企业，可以提高企业员工对企业的认同感和企业士气。其次，从经济的角度看，只有实现物质生产力的发展和经济的发达，然后才能有文化的昌盛，这是经济社会发展的一般规律。当前，我国正进入全面建设小康社会的新阶段，群众的文化消费也将进入更加旺盛时期。企业生产出的产品中的精神文化含量愈高，其经济附加值也就愈高。再次，从文化的角度看，随着社会主义市场经济的深入发展，文化在保持其意识形态属性的同时，其产业属性也越加明显。一方面，在文化产品生产和服务的过程中，价值规律、市场机制等经济因素的作用越来越大，文化产业和社会化大生产已成为现实，文化产业已普遍具有生产、流通、交换、消费等市场条件下经济运行的基本特点；另一方面，随着高新技术尤其是数字技术、网络技术的广泛运用，文化产品的生产效率将越来越高，文化传播的力度将越来越大，文化的覆盖面将越来越广，文化的表现力和感召力将会得到空前的发挥。最后，文化作为一种精神力量，也越来越成为经济社会发展的重要动力。随着社会的规范化发展，人类文化素养的进一步提高，文化在综合国力竞争中的作用确实越来越突出，甚至会具有全局性的决定意义。因此，面对文化与经济相互交融的发展趋势，我们应当切实把握好企业文化与企业经济的辩证关系，更好地发挥文化在经济发展中的支撑作用。

房地产企业的企业文化绝不只是一个概念,其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。

二、现阶段我国房地产企业在企业文化建设中存在的问题

目前我国房地产企业在企业文化建设上还不成熟,主要存在以下几方面的问题:

第一,多数房地产企业仅仅注重企业品牌的建设,而忽视了品牌的维护。不少房地产企业非常重视品牌营销,大肆宣传自己的品牌,但是往往却不能提供令消费者满意的售后服务,导致不必要的品牌形象的损耗。这种品牌建设其实是短期的,长此以往,品牌文化必然将遭到市场淘汰。

第二,只有少数房地产企业注重对企业文化的建设,但总体而言建设水平较低。只有少数企业,例如万科、保利等对企业文化的建设非常重视,形成了在中国乃至世界范围内的品牌形象,但是这些开发商品牌企业在打造企业品牌时,不断开发“项目品牌”,其实“项目品牌”的知名度较低。

第三,房地产企业的企业文化建设滞后于企业的发展。随着市场经济的深入发展,我国的房地产企业经历了一个快速发展的时期。但是,相应的企业文化建设远远没跟上来,仍然在按原来的发展方式发展着,根本不考虑企业的文化对本企业的推动力。

第四,缺乏核心价值观和经营理念,必然影响房地产企业的长期发展。企业缺乏核心价值观,在提供产品和服务时,就不能很好地处理眼前利益和长远利益、部分利益和整体利益的关系。

三、房地产企业建设企业文化的对策探讨

第一,从提高管理者素质入手,提升企业家的境界、抱负和追求,促进房地产企业文化建设。企业管理者特别是企业领导人对企业经营

起着决定性的作用,企业的兴衰与管理者的决策密切相关。作为企业的老板要与员工进行充分沟通,建立学习型组织,提高员工素质,使企业未来的发展思路与员工的价值目标达到有机的契合,构建共同的愿景,以组织结构和规章制度为依托,将核心价值观体现在实际行动当中,使企业文化真正成为企业最为关键的核心竞争力,始终保持企业文化的先进性,与时俱进。

第二,建立企业的信用体系,培育诚实守信的企业道德体系,注重权利与义务相统一的思想建设和制度建设,树立优秀的企业形象。房地产企业要特别重视企业商誉和企业信用,打造优秀的企业品牌,以质量来赢得更多的合作者,赢得消费者们的信赖和支持,也为自己创造更多的商机和企业效益。

第三,以培育企业精神和经营理念为核心,培育企业核心价值观,培养和激发员工的企业主人翁精神,增强责任感、使命感和危机感,使员工与企业同生存、共忧患,为企业发展竭尽全力。树立具有特色的优秀的企业精神和经营观念,以不断鼓舞员工的士气,激发员工的创造力,充分发挥其聪明才智,使其在企业发展中实现自我价值。大力培养职工树立正确的职业道德意识、价值观念、服务意识、劳动态度、法制观念等,在企业内部建立和健全各种管理制度、规章,以提高员工的思想、道德、文化和业务素质,促进员工身心健康,增强企业凝聚力和向心力,推动企业健康发展。建立激励机制,它是形成企业向心力、凝聚力,使企业具有活力的基本条件之一。企业要保持其核心价值观不变,在此基础上适应国际化发展的需要,注重企业文化的多元化发展。第四,打造

优秀企业文化,凝聚大多数员工力量。以提高企业经济效益为中心,促进企业更新观念,建立现代企业经营管理机制,引导企业面向市场,以追求价值为导向的属性,积极引导员工树立正确的世界观、人生观和价值观,充分调动和发挥职工的潜能,提高劳动生产率,使企业的产品或服务符合社会需求。团队之间的成员要为实现共同目标而努力工作,形成积极向上的价值观和道德观。

第五,鼓励创新。创新是现代企业应具有的一种优秀的优秀文化。在企业文化建设过程中,必须重视创新,围绕着企业核心价值观积极拓展企业文化的外延,突出时代特色和企业的个性特征,适合市场发展的需要。结合本企业的实际情况,塑造本企业的特色文化,体现本企业独特的价值观念、经营理念和行为方式。

第六,加快产业立法,推进房地产企业文化建设。房地产企业的企业文化建设需要一个良好的法制环境。房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善,主要表现是产业法规的体系不完善,已有法规调整的范围和对象也需与时俱进的做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决,法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道,就必须建立比较统一的环境模式,这一环境模式的形成,惟一的支撑条件是产业法制化。

实践证明,企业文化建设是企业提高核心竞争力,加快企业成长的关键。有效加强房地产行业的品牌建设,充分利用自身的品牌优势,归根到底要通过房地产行业的企业文化建设来推动。建设企业文化,既要

要求经营管理者的远见,也需要企业全体成员积极发挥作用。我国的房地产企业以及政府必须深刻认识到这一点,共同致力于加强我国房地产企业的企业文化建设,塑造我国房地产企业的企业新文化来增强核心竞争力。

2.房地产企业文化研究 篇二

1 民营房地产企业文化的特点

企业文化作为企业建设与成长发展的重要因素, 在民营企业的发展中也起到了至关重要的作用。民营企业灵活, 自觉性和自主性较高。房地产企业的位置固定和不可移动、使用的长期、影响因素多样、投资大量、保值增值等特点, 加上又是集开发、经营、管理和服务于一身的行业, 使民营房地产企业具有以下特征:

(1) 学习型团队。房地产业在我国的起步较晚, 发展的时间较短, 要想在众多的竞争者中生存并发展下去, 就要向典型房地产企业学习。企业中的领导、各个部门都应该跟随时代的发展和社会的进步, 对原有的知识进行更新, 满足客户不断变化的需求, 适应市场的发展。

(2) 注重创新。企业要发展, 就要改变自己固有的思维模式, 学会改善、学会用活知识、学会革新。民营房地产企业在塑造品牌的过程中, 必须注重创新力的培育, 没有创新, 房地产产品就难以适应不断发展变化的市场需要。

以上两点对民营房地产企业发展以及企业文化建设是有利的方面, 但是作为民营房地产企业, 其企业文化中也有一些不利于企业发展的特点, 如员工流动性高。较高的员工流动性不利于企业的稳定发展, 如果不能很好的稳定企业的员工, 企业的发展将缺乏人才的有利支持, 持续发展将受到阻碍。

2企业文化测评模型

在研究中我们选择5点式Licket量表对受调查者的态度进行测量。我们的问卷包括两部分:一是调查对象的基本信息, 包括年龄、年龄、学历、工作经验等;二是可能影响企业文化的要素:共同愿景、诚信经营、参与决策、发展目标、夙求完美、风险意识、服务意识、沟通交流、合作共赢、绩效导向、竞争意识、危机意识、客户参与、冒险精神、能力发展、凝聚力、前瞻性、社会责任、薪酬福利保障、知人善任、信任、信息共享、信息获取、战略、整合协作、正向激励、职责划分、制度规范、质量意识、资源共享、组织公平、尊重员工, 共计33个。

在对调查问卷结果整理的基础上, 通过因子分析, 及信度与效度检验, 初步得出影响民营房地产企业文化的8个影响因素, 分别是F1持续发展, F2以人为本, F3客户导向, F4变革创新, F5领导风格, F6团队协作, F7科学管理, F8对外活动。构建如下模型:

(1) 持续发展。该维度由共同愿景、发展目标、战略及社会责任四个子维度构成。实现企业的持续发展是企业经营的终极目标, 走一条持续、稳定、长期发展的道路, 对于成为我国新兴经济增长点的民营房地产企业来说尤为重要。在我国民营企业普遍存在生命期较短的现象下, 房地产这一处于起步发展阶段的行业如何在市场的激烈竞争和风险压力中持续发展, 成为该类企业中的常青树是衡量其企业文化的重要方面。

(2) 以人为本。该维度由尊重员工、能力发展和薪酬福利保障这三个子维度构成。人是企业的核心, 企业是由人组成的集合体, 企业无人则止。随着知识经济、信息经济的到来和民营房地产行业发展进程的加速, 资金、技术、信息和人员的流动越来越容易和迅捷, 在这种情况下, 企业的发展也越来越依赖其全体员工的智慧和力量, 企业只有形成以人为本的价值观才充分有效地调动企业每个员工的积极性、创造性和主动性来获得市场竞争优势, 保证企业目标的实现。

(3) 客户导向。该维度由质量意识、服务意识、诚信经营和客户参与四个子维度构成。对于产品与生活关联度较高, 市场需求差异化较大的民营房地产企业来说, 客户价值的开发尤为重要。客户导向要求企业凡事都能够从客户的角度出发, 了解客户的需求, 并预计其未来的需求。这一价值观贯穿于整个企业的生产、经营、管理等各个方面。

(4) 变革创新。该维度由风险意识、冒险精神、前瞻性和竞争意识构成。随着知识的不断积累, 技术的不断创新及组织的不断变革已经成为现代企业发展的不竭之源。企业变革创新的精神不仅为企业增加经济效益做出巨大的贡献, 而且也成为决定企业兴衰成败的重要原因。变革创新是民营企业资本增值的源泉, 是促进企业发展的永恒动力。企业只有不懈创新、求异、不断满足客户的新需求并为其创造新价值, 才能赢得客户持久的青睐, 企业才能发展壮大。

(5) 领导风格。该维度由参与决策、信息共享、信任和正向激励四个子维度构成。领导风格是企业中的领导在能促成被领导者努力实现既定组织目标的管理过程中影响他人行为和管理职权运用的方式。信息共享则是指领导在进行管理和决策时, 是否给全体员工提供了充足的信息, 保持信息对称, 使员工清楚的了解企业的情况和领导者的战略意图。信任则是领导充分相信员工的能力, 不对其员工工作进行干预, 给予足够的授权。正向激励是对员工在工作中的优秀表现和成绩给予的鼓励和肯定, 积极正面的评价对员工有很大的激励作用, 可以提高员工工作的士气和热情, 增强其责任感与使命感。

(6) 团队协作。该维度由凝聚力、沟通交流和资源共享三个子维度构成。团队协作是一种为达到既定目标所显现出来的自愿合作和协同努力的精神, 它强调员工之间为完成共同的目标而合作, 员工在工作中更多的依赖团队的力量来完成工作。凝聚力可以使团队的成员具有很强的吸引力和认同感, 赋予人们共同的目标、理想和期望, 结成有共识和同感的协作体。沟通交流可以是团队成员之间相互了解, 减少矛盾和冲突的出现, 使彼此之间产生信任和依赖, 也有助于形成团队内和谐的气氛。而资源共享则可以使有限的资源在团队内部得到有效的分配和使用, 形成较强的合作意识。

(7) 科学管理。该维度由绩效导向、组织公平、职责划分、制度规范四个子维度构成。所谓绩效导向是指以结果作为衡量工作成效的主要依据, 重点关注提高绩效、实现目标和产出结果。组织公平是指组织成员受到组织的公平对待, 包括分配公平、程序公平和互动公平。职责划分是对工作内容和范围、能力要求、各部门之间的关联等进行明确合理的划分。规范的企业制度是企业文化重要组成部分, 对企业组织和员工的行为产生规范性和约束性的影响, 是企业在生产经营与管理活动中确立的, 要求全体成员共同遵守的行为准则, 从而保证实现企业目标的有力措施和手段。制度规范是企业发展的基础, 是企业进步的标志, 也是企业文化传播的载体。

(8) 对外活动。该维度由合作共赢、整合协作、信息获取和开放意识构成。现在社会的分工越来越细, 一个企业再有能力, 再有人才, 一定有它缺少和需要的东西, 因此这就需要借助别人的力量来补缺这种不足, 企业出于自己的利益需要进行合作, 在合作中都能合理的满足自己的利益, 这种合作才能比较持久, 双方才会满意, 即合作共赢。整合协作就是通过把不同的企业和组织相结合, 从而实现信息资源共享和协同工作, 使他们相互渗透和协作, 并最终形成有价值有效率的一个整体, 让他们通过结合发挥最大的价值。而信息时代的到来, 要求企业利用各种可以利用的方法与途径进行信息的获得, 用于帮助企业进行决策。这一切的实现都有赖于企业是否具有开放意识, 加强与外界的交流与合作。

应用该模型, 可以清晰地反映出被调查企业的组织文化价值观情况, 对目前我国民营房地产企业文化优势和不足做出基本评价;可以与同行业、同类型、同规模、同地区企业的企业文化进行对比分析;可以与其他经营业绩好的企业的文化进行比较分析;可以根据企业所期望的业绩确定文化变革的目标;可以提高领导者、团队成员个人对企业文化的认识, 以利于形成共同认可的文化体系。

摘要：本文通过对企业文化理论及已有企业文化测评模型的研究和有效应用基础上, 构建了适用于我国民营房地产企业文化测评的模型构建, 并希望该模型能为类似企业在进行企业文化建设提供参考意见, 使企业文化可以更好的促进企业发展。

3.上市房地产企业信用评级研究 篇三

一、上市房地产企业与财务指标遴选

银行针对上市房地产企业的信用评级是指银行根据规范的评估指标体系，运用科学的评估方法，履行严格的评估程序，对上市房地产企业的信用记录、企业素质、管理能力、经营水平、外部环境、财务状况、发展前景等进行全面了解、分析研究后，就其在未来一段时间履行承诺的能力、可能出现各种风险做出的综合评价。

本文选取了111家上市房地产企业，剔除21家数据不全的单位，最终以90家企业为集合进行研究，在这些企业2008年的年报中，共披露了103项财务指标。理论上，这些财务指标都可以直接或间接说明企业的经营状况，但是过多的指标会破环模型的稳定性和预测能力，为了遴选更具说明力的指标，本文采用指标之间相互不涵盖、重视现金流量分析指标、突出房地产企业评价指标的原则，使用相关性分析，最终确定了12项指标，分别是：净利润增长率、净资产收益率、资产负债比率、净利润现金含量、流动比率、速动比率、经营活动现金净流量增长率、应收账款周转率、总资产周转率、税后利润增长率、净资产增长率和利息备付率。

在上市房地产企业信用评级中，我们将反映企业信用评级打分函数Z记做各项因子Fi的线性组合，即：Z=a1F1+a2F2+a3F3+a4F4+a5F5

+…+a12F12

式中：Z表示上市房地产企业信用评级得分；Fi（i=1，2，3，……，12）表示确定的12项评价指标；ai（i=1，2，3，……，12）表示确定的12项指标所占的比重。

二、信用评级模型指标分类及权重确定

其一，信用评级的财务指标分类。为了提高模型预测能力，本文采用基于因子的主成分分析法对所有数据计算，将财务指标分类，建立更直观、易操作的模型。

（1）由于各项指标的正、 逆性和量纲不统一，所以本文使用Z-

Scores法对数据做标准化处理。

（2）用主成分分析法处理数据，得出因子解释原有变量总方差的情况，如表1所示。

由输出结果可知，前六项主成分包含的原始数据达到了78.044%，说明六项分类可以保留近八成的财务指标，同时计算量大幅减少，可以代替原有财务指标得出有效的结果，本文选择6个因子来建模分析。

（3）对因子载荷矩阵进行旋转后，主要因子变量的含义更加明确反映了财务指标之间的相互关系。旋转后的因子载荷矩阵如表2所示。

根据旋转载荷矩阵按照先纵列向后横行的原则，分别列标出纵列前三项绝对值最大的指标，再标注出一项横行绝对值最大的指标。对于其中交叉的项目我们按照绝对值和房地产企业会计的特点进行划分，得出每一类别中权重最大的分财务指标组情况并进行因子命名，如表3所示：

其二，信用评级的财务指标权重计量。具体内容如下：

（1）建立AHP架构。根据以上分析可以建立起房地产企业信用评级研究模型的构架图（图1），以便于直观掌握财务指标的分类情况。在建立好上市房地产企业的财务指标构架后，可以根据层次分析法分别对目标层、中间层和决策层打分，确定各项指标权重。

（2）专家打分法。本文采用专家打分法，对以上的指标进行1-9评价并采用AHP对此分数进行一致性检验，得到各项指标的权重。以盈利能力X1这层中的净利润增长率F1、流动比率F2和税后利润增长率F3为例说明权重确定的方法。

第一步，构造X1—F1、F2、F3判断矩阵如下：

第二步，计算并作归一化处理，得到权重：f1=0.54，f2=0.16，f3=0.3。

第三步，计算矩阵的最大特征根：?姿max=3.01。

第四步，一致性检验：CI=0，CR=0.01<0.1，符合一致性要求，所以权重的分配是合理的。

（3）计算结果。同理，可以采用该方法确定其他各层指标的权重，并确定Z—X1、X2、X3、X4、X5、X6的权重，最终得到各项指标的权重结果：

a1=0.1188，a2=0.0352，a3=0.066，a4=0.0415，a5=0.0085，a6=0.352，a7=0.088，a8=0.025，a9=0.075，a10=0.0225，a11=0.072，a12=0.1。

三、上市房地產企业信用评级打分模型建立

经过财务指标的分类和权重的确定，可以得到综合评价房地产企业信用得分的线性模型，即：

Z=0.1188F1+0.0352F2+0.066F3+0.0415F4+0.0085F5+0.352F6+0.088

F7+0.025F8+0.075F9+0.0225F10+0.072F11+0.1F12

至此，上市房地产企业信用评级打分模型构建完毕。

四、上市房地产企业信用等级划分

笔者整理了90家上市房地产企业的财务指标，采用上式计算得出以下信用得分，如表4所示：

本文采用聚类分析中的K-means算法来划分90家企业的信用得分，这是一种基于样本间相似度量的间接算法。经过反复的迭代和计算，发现九级分类优于七级分类结果，可以合理说明90家企业的信用分布情况。其分析结果表5所示：

90家上市房地产企业的信用得分经过聚类分析后，在九级信用等级中呈现了样本量集中在第4、6级别，而两端的分布较小的情况，这和现实情况是一致的。由于本文选取的是2008年年报，整体房地产企业在这一年中的经营都陷入了金融危机时的低迷状态，所以在最差的第9级中出现9家样本量也真实反映出了当年该行业经营的实际情况。

本文采用欧式几何原理，把每两级别的最终中心点的中间值确定为分级的临界点，用来划分九级信用等级，并确定出了区间范围，如表6所示：

五、上市房地产企业信用模型检验

为了验证该模型，本文选取6家上市房地产资料健全的ST企业，其信用得分和评级情况如下（表7）：

通过表7可以看出，6家ST房地产企业在信用等级中有4家分布在最后三级中，一家分布在第6级中，而ST中润则分布在第4级。笔者参阅该公司近三年的财务报表发现，ST中润自2007年扭亏为盈后，已经连续三年实现盈利，其2008年和2009年的前三个季度的净资产收益率分别为28.63%和43.80%，远远高于同期的行业净资产收益率6.01%，企业的盈利能力已经大幅提高，企业信用开始改善。而ST耀华和ST鲁置业在2008年都有大幅亏损且资金的流动性差，这和模型检验的结果是一致的，说明该模型可以合理识别并预测房地产企业的信用等级。

综上所述，本文通过对90家上市房地产企业信用评级的实证研究，建立了较为完善的评价体系和模型，该模型可以为银行提供评价房地产企业等级的依据，增强银行对企业信用评级的科学性，减少人为信贷评级过程中的缺陷，在房地产企业和银行间建立起资金流动的桥梁。

参考文献：

［1］张贵清：《信用风险评级与商业银行信用风险管理》，对外经济贸易大学2005年博士学位论文。

［2］康书生、鲍海静：《中小企业信用评级模型的构建》，《河北大学学报》（哲学社会科学版）2007年第2期。

［3］吴青：《〈巴塞尔协议Ⅱ〉、内部信用评级及小企业贷款》，《国际金融研究》2007年第5期。

［4］高媛、卞直巍：《关于中小企业信用评级体系》，《长春工业大学学报》2003年第4期。

4.房地产企业内部控制研究 篇四

摘要：随着经济的发展，房地产行业的竞争不断加剧，加上国家的调控政策，房地产企业生存现状尤其困难。文章在介绍当前房地产企业内部控制现状的基础上，提出了解决存在的问题以及相应的对策。

关键词：房地产企业；内部控制

当今我国经济高速发展，房地产行业的发展也越来越快，行业间的竞争力也越来越强烈。房地产行业向来所关注的最大问题便是如何在激烈的市场竞争中得到最大的经济效益。房地产行业的发展现今面临很大问题：一方面国家施行一系列的措施来稳定房价；另一方面，在银行信贷等方面国家向房地产开发商施加了一定程度的压力。面临如此困难的房地产业，正将对外的发展逐渐调整为对内的管理，增强房地产业对于财务资金的控制，减少成本的输出，并以此获得最大收益。房地产内部控制是指利用现代信息管理技术，结合综合与局部的方法，采用多样化的会计管理方式，对房地产企业内部各业务关节进行严格的监督及控制。提高企业资产的安全使用、企业的工作效率以及财务信息的真实性是房地产业实行内部控制的目的所在。内控制度可以在企业进行决策时提供科学可行的意见，从而提高企业整体的竞争力，实现经济利益的最大化。

一、我国房地产企业内部控制现状

（一）房地产企业对内部控制制度的建设认识不足

当前我国各房地产企业对于房地产企业内部控制的认识不足，企业管理阶层往往将内部控制这一整体分割成许多细小独立的控制环节来看，这种看法非常片面，也存在很大弊端。例如，将企业内部控制视作会计控制，成本控制以及内部牵制制度，这种认识在企业发展过程中易产生不利影响。只有将内部控制看作一个整体，才能确保内部控制各环节有序的进行，确保各业务活动高效合理进行，确保企业内部资金财产的完整与安全，内部控制才能发挥其真正拥有的作用。内部控制可以提高企业决策准确性，及时纠正企业的错误问题，同时有效防止各类舞弊现象的发生，从而提高企业的综合管理能力，最大化提高企业的经济效益。

（二）企业法人治理结构不能相互制约

当今我国房地产行业中的企业法人的治理结构很大一部分都形同虚设，无法行使正当的权利与义务，结果造成了内部权力的失控，有时“内部人控制”的恶意现象甚至会出现。例如，董事会功能的缺失。董事会的监督变成自己监督自己，失去了原有监督的意义。另外还出现分工不明等问题，各监督部门的监督力度不严，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。

（三）管理者素质有待提高

当前我国大部分的房地产企业中都缺乏职业经理人，国内也尚未形成较为完善和规范的职业经理人的人才市场。房地产企业内部的管理阶层大部分是从安装、建筑等房地产相关行业中走出的，未经过专业房地产知识培训的经理人，他们的知识及素质都有待提高。另外，还有部分经理人通过政府任命等各种方式录用，外部环境也没有建立行之有效且合理的监督

机制来监督、约束经理人，造成经理人无法及时的进行自我提高、自我完善。同时，有许多房地产企业的管理者未经过高等教育以及管理方面的培训，无法适应现阶段我国经济高速发展的需要。

（四）企业文化的缺失

企业文化具有其特殊的力量，它能够无形的影响企业内员工的思维及行为方式，并在企业中形成强大的凝聚力。作为市场、土地、项目施工、品牌等多方位资源的集合体，大多数房地产企业内部还未形成自己独特的企业文化，部分企业甚至忽视企业文化的建立，同时不能准确认识企业文化在企业发展中所起到的作用。这其中有以下几方面原因：

1.企业文化的建立是一项需长期进行的工作，不能只是短暂的加强，应该有规划的、合理的进行企业文化的建设。

2.房地产企业的管理阶层对于企业文化建立的重要性认识不足，并忽视了企业文化在企业战略实施进程中的积极作用，更加没有认识到企业文化是企业提高核心竞争力的一项重要工作。

3.企业文化要让全体员工共同协同工作，充分发挥员工的主观能动性，使企业形成一个整体。

4.企业文化要深入员工内心，从根本上增强员工对企业工作的积极性，真正发挥其重要作用。

二、解决房地产企业内部控制存在问题的措施及对策

（一）完善房地产企业治理结构，建立健全房地产企业内部控制体系

完善的房地产企业治理结构以及健全的房地产企业内部控制体系都为企业的内部控制提供了保障。房地产企业应该传统的内部控制基础上加以创新及完善，结合自身企业发展的特点以及发展要求，制定出符合自身发展的科学合理的内部控制体系。内部控制体系应同时包含业务层次的内部控制以及企业层次的内部控制，同时，要针对不同的业务流程设置相应的内部控制。另外，健全房地产企业的治理结构，增强各个管理部门以及各职能部门所发挥的作用，将企业的决策、执行、监督等职权分离，在企业内部形成权力的制衡。

（二）强化执行力度，完善内部监督机制，房地产企业内部控制体系的建立需要各个职能部门的共同参与，这其中包括企业的董事会、经理、监事会及所有员工。企业内部控制的建设作为一项系统的工程，为保证其有效实施：

1.应当完善企业内部的监督机制，制定科学合理的监督计划，保证企业内部各业务各环节严格按规定进行。

2.尽快推进房地产企业内部控制机制的建设，使其控制作用在企业的发展中体现出来同

时，应提高审计机构的审计能力，发挥其监督职能。作为房地产企业实现内部控制的重要组成部分，企业审计机构应定期对企业的内部控制制度进行监督与评价，加强其监督职能，从而不断完善企业的内部控制体系。

3.可以聘请注册会计师对企业的内部控制体系进行评价与审计，同时对内部控制体系所面临的缺陷进行改进，不断完善内部控制体系，确保内部控制体系有效实现其控制能力，从而进一步推动企业的发展。

（三）加强内部控制的考核与激励

完善房地产企业内部控制的考核激励机制，建立完整合理的综合评价指标体系，定期对企业的生产经营状况以及内部控制的有效性进行考核与评价，同时结合定性与定量的分析，建立严格的奖罚及责权制度，以此来激励企业内部员工的工作积极性，充分发挥员工的工作自主性。

（四）建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制

房地产企业应加强事前计划能力，建立一套符合从管理阶层到子公司执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制，根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析，并对可能出现的风险建立应急处理的计划，将风险量化。同时，应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源，建立合理有效的预警及突发事件监测体系，降低企业所面临的经营风险，进一步促进房地产企业的健康发展。

（五）对员工进行内部控制体系的培训，提升员工素质，加强员工对于企业内部控制的责任感意识，推进企业文化建设

房地产企业内部控制的强弱决定企业内部控制工作的好坏，内部控制是一种文化，也是一种体系。完善的内部控制环境能够确保各项业务工作的高效进行，因此内部控制体系的建立需要企业员工的坚决执行。同时，企业应加强对于企业人员关于内部控制专业知识的培养，提高其对专业内控知识的学习以及对于内部控制建设的思想觉悟。另外，可以通过举办相关的内部控制管理活动，提高企业工作人员的认识及思想觉悟，调动企业工作人员学习内部控制知识的学习积极性，进一步提高企业内部控制人员的专业知识以及综合素质，从而提高企业的经营管理水平。

（六）构建企业内部畅通的信息沟通渠道

为实现房地产企业内各部门的信息共享，加强各部门的信息沟通，房地产企业应根据自身的经营状况，建设企业内部的科学的信息沟通渠道，建立内部信息集成处理系统，从而实现各业务部门间通畅的信息交流，打破各部门之间的隔阂。例如，运营部门、营销部门以及财务部门共享一套信息集成处理系统，首先营销部门对于各项营销数据进行收集整理，利用信息集成系统进行统计和汇总，然后财务部门根据信息集成系统中的信息进行财务分析以及财务支持，最后，运营部门根据系统中的财务分析，对于之后企业的运营制定计划，并提供合理化的建议，确保决策层对于企业发展状况拥有更加充分的认识，有利于企业的准确决策，促进企业的发展。另外，应加强对于企业内部控制信息的收集、处理、传递等环节的完善，将常规和非常规信息的报送流程相互区别，建立信息的举报投诉制度，保证信息的完整、真实，以此促进内部控制施行的有效性，从而实现房地产企业的战略目标。

三、小结

目前我国产业集中度正不断提高，开发规模也在不断扩大，房地产企业也在朝着集团化的趋势发展，部分企业也在由原先的集团单一化向区域多元化管理方向发展。由于房地产企业的大规模扩张，企业总部对于子公司的管理也变得尤为重要，因此原先的内部控制管理模式也已无法满足现今房地产企业发展的需求。房地产企业的内部控制的建设与完善应该从企业实际发展出发，对于部分管理基础相对薄弱、会计核算相对混乱的企业，应该从完善内部控制制度、定岗定员、明确各岗位职权等方面进行改革，并加强其资金财产等资源的安全及稳定。而对于管理基础相对较好、会计核算相对混乱的企业，则应进一步强化和完善企业的内部控制体系。最后，企业的业务活动都应在内部控制之内，企业的管理工作都应以完善内部控制为基础，企业的决策都应从内控制度的完善出发。

综上所述，我国当今的房地产企业的内部控制虽然在企业的发展中起到至关重要的作用，但是在诸多方面，房地产企业的内部控制体系仍存在许多缺陷。因此，房地产企业应该在已建立的内部控制体系基础上，加强内部控制体系的创新，并加大对于完善内部控制体系建设的实施力度，从而使房地产企业的内部控制建设能够紧跟时代发展的潮流，加强房地产企业的管理能力，进一步保证房地产企业的可持续健康发展。

参考文献：

5.房地产企业的土地储备问题研究 篇五

学院：建筑与城市规划学院

专业：城市规划

班级：0811城规一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。【关键字】

摘 要:关键词:房地产公司 土地储备 策略

一、土地储备量的概念

土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量,它是为了加强对土地市场的宏观调控,提高土地资源的利用率,通过经济、法律等手段,经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来,以用于开发使用的土地数量。

二、土地储备和房地产

土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。

(1)土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料,又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中,成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业,企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且,如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。

(2)土地储备量的掌握。一方面, 一线企业不断加大土地储备量,房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张,大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。在一线企业中,有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。那么,土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下,相对于5到9年的开发用地。(3)房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升,它继续增加发行量,获得利润后, 继续收购土地, 如此循环,不断获得利润。就像一位经济学家说的那样:房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价。

三、土地储备的意义

土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。

从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义

有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1.65个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：

(1)城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30% 以后，城市化进程便会加快。我国已进入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。

(2)房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房地产是金融的半壁河山，银行贷款余额一半左右是用于房地产行业的，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消费增长。我国城镇家庭收入的快速增长，使住宅消费支出在家庭支出中所占比例快速提高，未来几年、十几年估计仍将保持较快速的提速走向。

这些都将成为影响未来房地产行业发展的重要因素。我国住宅需求量增大，还将反映在以旧城改造为主的住宅更新需求、住房条件改善带来的住宅需求、城市化水平提高带来的住宅需求，该三需求对房地产公司来说，具有最一般的宏观指导意义。

从上述我国当前房地产发展趋势来看，一个房地产公司对土地直接、间接储备的意义就凸现了。我国的房地产行业正处于阶段性跳跃发展期，发展是长期的永恒主题，一个房地产公司要有长期发展战略，就必须在国家土地政策和法律的框架内、应在一定程度上，直接、间接地储备一定数量的土地。

四、土地储备量的影响因素

(1)地区经济发展状况。我国的经济正处于高速增长时期,大量的建设用地是经济发展的需要。对某一地区来说, 在一定的经济发展水平和充足的资金的支持下, 土地供应量是多少, 就应该储备多少土地。经济的发展水平和发展质量直接影响土地需求量和土地市场的稳定性, 这两个方面对土地储备量都存在约束作用。

(2)土地利用的总体规划和城市规划。土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状, 及考虑各项建设对土地的要求, 在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。土地储备制度的本质是国家通过土地处分权和土地供应权等职能,对城市土地资源进行调控的一项管理制度, 是满足土地需求,调节土地市场, 提高土地利用率的一项重要手段。该制度在实行过程中,必须按照土地利用总体规划规定的土地用途,城市规划确定的土地使用布局来对土地进行调整, 调整的范围和速度都要由这两项法规来决定。所以, 其直接决定了土地储备量的大小。

(3)资金状况。土地资源的有限和供给量少决定了土地价格居高不下, 收购土地,需要大量资金,制定合理的土地储备战略并与公司的市场、资金战略保持良性互动尤为重要。

五、土地储备策略的实施

(1)土地储备策略的实施要踏准宏观经济发展的节拍

同样采取了迅速扩大土地储备规模的激进策略，碧桂园和恒大地产的遭遇却大相径庭，其中的关键差别在于开发商土地储备策略的实施是否踏准了宏观经济发展的节拍。

众所周知，土地、楼价以及整个房地产行业，都呈现出明显的经济顺周期运行规律。如恒大一般不关心宏观经济运行的趋势而急速扩张土地储备，轻则导致土地购并的价格过高而影响利润率，重则会导致公司的债务危机，从而引至破产风险。

(2)土地储备策略的实施要考虑企业财务的承受能力 房地产业作为典型的资金密集型行业，其本身的特性决定了开发商资产的流动性相对较差，因而须特别注意中短期的资金压力；开发商的财务杠杆也一般较高，这就要求开发商须根据自身的财务状况，制定与之相适应的土地储备策略。

企业生存的基本法则之一便是根据自身的财务状况，合理制定发展战略，这样才能保证企业无论在怎样恶劣的宏观经济状况和外部融资环境之中，都能立于不败之地。

(3)只有特定企业、特殊时期才适宜采用激进策略

2009年的保利地产是激进的土地储备策略的实践者。虽然购地行为近似疯狂，但激进的土地储备策略对保利而言，并非失去理智之举。一方面原因在于，保利地产的激进策略选对了时间，在这一时期大举购地的成本较低，土地收储行为与宏观经济周期暗合，这也是市场较为看好保利地产后继盈利能力的原因。另一方面，激进的购地行为也与保利地产强大的融资能力相匹配。较优的融资渠道使得保利地产的财务成本相对较低，中短期的债务压力也相对可控。

总的来说，保利地产有足够的实力在特定时期实施激进的土地储备策略，因而这种策略较能得到市场的认同。而且其他企业则应充分考虑时间、市场、政策和自身因素，采取适当的策略，“以退为进”有时候也不失为一种良方。

【参考文献】

【1】 《简论房地产公司土地储备的意义》黄磊品

6.房地产企业文化研究 篇六

【摘要】 在当前经济新常态的背景下，房地产企业如何不断前行是摆在面前的问题。房地产企业文化和核心竞争力是促进房地产企业增加经营业绩的有效途径，论文研究了房地产企业文化和核心竞争力的框架关系模型，以此促进房地产企业文化和核心竞争力的共同提升，以适应当前经济的新常态。

【关键词】 企业文化 核心竞争力 关系模型 房地产

我国经济发展正进入经济增长速度的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期的“三期叠加”期，经济发展正从高速增长转向中高速增长的新常态，加之国际政治和经济形式的新变化，房地产企业作为国民经济的重要支柱产业之一，目前正面临巨大的变革。企业核心竞争力是保证房地产企业在经济发展新常态中立于不败之地的重要源泉，而企业文化又是打造房地产企业核心竞争力的重要组成部分。因此探讨房地产企业文化和企业核心竞争力的关系，并以此促进企业核心竞争力的塑造与提升具有十分重要的意义。

目前关于企业文化和企业核心竞争力的研究比较广泛。闫爽，林晓艳，陈辉，张彤，何正林等人就企业核心竞争力的识别、构建、培育、评估等方面进行了研究；韩言虎就房地产核心竞争力的识别进行了详细研究；而对于房地产企业文化和核心竞争力关系模型的研究相对较少。论文从企业文化与核心竞争力的关系入手，探讨房地产企业文化怎样作用于企业的核心竞争力，并建立了房地产企业文化和核心竞争力的关系框架模型。通过该框架模型，不仅有助于厘清房地产企业文化和核心竞争力之间的作用机理，还可以利用这一分析思路更好的进行基于核心竞争力的房地产企业文化建设与创新。

一、房地产企业文化与核心竞争力

1、房地产企业文化

房地产企业文化是结合房地产企业的具体特点，以企业价值观为核心，凝聚企业员工积极性、归属感和创造性的以人为本的管理理论。同时，它又是受整体社会文化的影响及制约，以企业制度规章和物质现象为载体的一种企业经济文化，它是房地产企业于长期生产经营实践中逐渐形成的且为全体员工共同遵守和认同的价值观念及行为规范的一切总和。这种价值观念和行为规范是无形的和非条文的，它与企业的制度规章一起从不同侧面影响和制约着企业员工的行为，从而影响着企业的行为及其适应市场和环境的战略与策略，以及处理企业内部矛盾与冲突的准则和行为方式。

2、房地产企业核心竞争力

房地产企业核心竞争力是房地产企业赖以生存的动力，是企业不断发展的源泉，也是房地产企业区别于其他企业的重要标志。房地产企业核心竞争力的高低体现在在整个房地产市场中的地位、品牌以及知名度。许多知名的房地产企业都有自己的独特的品牌和产品，在市场竞争中的认知度较高。

二、房地产企业文化与核心竞争力关系模型的构建

房地产企业文化与核心竞争力之间有着密切的联系，二者之间的关系可用图1进行描述。

由图1可以清晰地得知，房地产企业核心竞争力处于整个框架的核心地位，它的形成需要房地产企业战略定位能力、管理执行能力以及经营支持能力的强有力的支撑，并受到企业文化中的有形的物质文化、无形的精神文化、规范的制度文化以及员工的行为文化的制约和影响。

第一层次是房地产企业的核心竞争力层面。它是整个房地产企业的精神和灵魂，支撑着企业的发展与壮大。只有企业具有较强的核心竞争力才能在目前经济新常态中立于不败之地。

第二层次是房地产企业的能力层面。它是房地产企业经营、管理以及战略决策的具体能力体现，房地产企业只有具有较强的管理执行能力、灵活的经营支持能力以及超前的战略定位能力才能有助于企业形成较强的、不可复制的核心竞争力，促进企业的不断发展。

第三层次是房地产企业的文化层面。它是房地产企业核心竞争力的外在表现。房地产企业的文化包括企业的物质文化、制度文化、行为文化和精神文化，这四种文化共同促进房地产企业的战略定位能力、经营支持能力和管理执行能力的提升。同时，通过这三种能力的加强促进企业核心竞争力的提升。

三、房地产企业文化与核心竞争力关系

房地产企业文化与核心竞争力的关系如图2所示。

1、房地产企业文化是核心竞争力形成的基础

（1）房地产企业文化在许多方面决定着企业员工的整体素质，为核心竞争力的形成提供并奠定智力基础和观念平台。

（2）房地产企业文化决定着企业的整合能力，是核心竞争力形成的粘合剂。良好的房地产企业文化可以以强大的凝聚力使企业成为统一协调的有机整体，不断促进核心竞争力的形成及发展。

（3）房地产企业文化作为现代房地产企业管理的重要内容，是企业持续、快速、协调发展的重要保证。

2、房地产文化是核心竞争力中比较核心的层次

核心竞争力的三个层次是不断递进的关系。产品层是表面的竞争力，制度层支持平台的竞争力，核心层是最核心的竞争力。而核心层正是指以房地产企业理念、企业价值观为核心的企业文化、内外一致的企业形象、企业创新能力、差异化、个性化的企业特色等。由此房地产企业文化是核心竞争力的核心层次。

3、房地产文化是提升核心竞争力的关键所在（1）房地产企业文化是房地产企业所独有的并且在企业长期发展过程中逐渐形成的企业价值观和及其哲学。它很难被竞争对手和其他企业所模仿，因此一般具有核心竞争力的独特特性。

（2）房地产企业文化所形成的经营理念及价值观，一经“内化”，定然产生一种强大的规范力量，从而成为人们行动的准则，也必然会产生一种持久的推动力量，促使人们积极去实现既定目标。这既是打造企业核心竞争力的“着力点”，也是房地产企业核心竞争力的重要表现形式。

（3）长期积淀构成的企业文化一旦被市场认可，就具有了市场价值。房地产企业综合能力评价指标体系中的企业技术能力、管理能力、知识积累等，都是关键指标。

4、房地产企业文化是核心竞争力形成的有力保障

房地产企业文化由其本质决定的对企业管理所产生的具体功能决定了房地产企业文化是企业生存和发展的元气，是企业核心竞争力的活力之根和动力之源，其在本质上所反映的则是房地产企业生产力成果的进步程度。

5、房地产文化对核心竞争力的提升具有两面性

房地产企业文化是一个相对中性的概念，特别是房地产企业的精神文化，既可以是一种积极向上的对提升企业竞争力发挥正向作用的文化，也可以是一种保守落后的对提升企业竞争力产生消极作用的文化。只有当房地产企业文化，特别是企业的精神文化适应社会发展，融入人们的社会生活，体现时代精神，同时又具有比较鲜明的时代特点的时候，它才能促进企业竞争力的不断提升。否则，它不但不能对提升企业的竞争力发挥积极的促进作用，反而还将降低企业的竞争力，阻碍企业的发展。

四、结论

房地产企业文化和企业核心竞争力之间具有十分密切的关系，既互相促进又相互制约。论文在分析前人研究的基础上，提出了房地产企业文化和核心竞争力的关系框架模型，该模型比较形象的描述了二者之间的相互促进机理，有助于在实际的工作中进行房地产企业文化和核心竞争力的建设和创新，促进房地产企业在当前新经济常态下不断发展壮大。但是，房地产企业文化和核心竞争力的关系框架模型，只是一个相对定性的框架模型，二者之间的定量关系机理还需要进一步研究。

（基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号为70962

003。）

【参考文献】

7.上市房地产企业信用评级研究 篇七

一、上市房地产企业与财务指标遴选

银行针对上市房地产企业的信用评级是指银行根据规范的评估指标体系, 运用科学的评估方法, 履行严格的评估程序, 对上市房地产企业的信用记录、企业素质、管理能力、经营水平、外部环境、财务状况、发展前景等进行全面了解、分析研究后, 就其在未来一段时间履行承诺的能力、可能出现各种风险做出的综合评价。

本文选取了111家上市房地产企业, 剔除21家数据不全的单位, 最终以90家企业为集合进行研究, 在这些企业2008年的年报中, 共披露了103项财务指标。理论上, 这些财务指标都可以直接或间接说明企业的经营状况, 但是过多的指标会破环模型的稳定性和预测能力, 为了遴选更具说明力的指标, 本文采用指标之间相互不涵盖、重视现金流量分析指标、突出房地产企业评价指标的原则, 使用相关性分析, 最终确定了12项指标, 分别是:净利润增长率、净资产收益率、资产负债比率、净利润现金含量、流动比率、速动比率、经营活动现金净流量增长率、应收账款周转率、总资产周转率、税后利润增长率、净资产增长率和利息备付率。

在上市房地产企业信用评级中, 我们将反映企业信用评级打分函数Z记做各项因子Fi的线性组合, 即:Z=a1F1+a2F2+a3F3+a4F4+a5F5+…+a12F12

式中:Z表示上市房地产企业信用评级得分;Fi (i=1, 2, 3, ……, 12) 表示确定的12项评价指标;ai (i=1, 2, 3, ……, 12) 表示确定的12项指标所占的比重。

二、信用评级模型指标分类及权重确定

其一, 信用评级的财务指标分类。为了提高模型预测能力, 本文采用基于因子的主成分分析法对所有数据计算, 将财务指标分类, 建立更直观、易操作的模型。

(1) 由于各项指标的正、逆性和量纲不统一, 所以本文使用Z-Scores法对数据做标准化处理。

(2) 用主成分分析法处理数据, 得出因子解释原有变量总方差的情况, 如表1所示。

由输出结果可知, 前六项主成分包含的原始数据达到了78.044%, 说明六项分类可以保留近八成的财务指标, 同时计算量大幅减少, 可以代替原有财务指标得出有效的结果, 本文选择6个因子来建模分析。

(3) 对因子载荷矩阵进行旋转后, 主要因子变量的含义更加明确反映了财务指标之间的相互关系。旋转后的因子载荷矩阵如表2所示。

根据旋转载荷矩阵按照先纵列向后横行的原则, 分别列标出纵列前三项绝对值最大的指标, 再标注出一项横行绝对值最大的指标。对于其中交叉的项目我们按照绝对值和房地产企业会计的特点进行划分, 得出每一类别中权重最大的分财务指标组情况并进行因子命名, 如表3所示:

其二, 信用评级的财务指标权重计量。具体内容如下:

(1) 建立AHP架构。根据以上分析可以建立起房地产企业信用评级研究模型的构架图 (图1) , 以便于直观掌握财务指标的分类情况。在建立好上市房地产企业的财务指标构架后, 可以根据层次分析法分别对目标层、中间层和决策层打分, 确定各项指标权重。

(2) 专家打分法。本文采用专家打分法, 对以上的指标进行1-9评价并采用AHP对此分数进行一致性检验, 得到各项指标的权重。以盈利能力X1这层中的净利润增长率F1、流动比率F2和税后利润增长率F3为例说明权重确定的方法。

第一步, 构造X1—F1、F2、F3判断矩阵如下:

第二步, 计算并作归一化处理, 得到权重:f1=0.54, f2=0.16, f3=0.3。

第三步, 计算矩阵的最大特征根:λmax=3.01。

第四步, 一致性检验:CI=0, CR=0.01<0.1, 符合一致性要求, 所以权重的分配是合理的。

(3) 计算结果。同理, 可以采用该方法确定其他各层指标的权重, 并确定Z—X1、X2、X3、X4、X5、X6的权重, 最终得到各项指标的权重结果:

三、上市房地产企业信用评级打分模型建立

经过财务指标的分类和权重的确定, 可以得到综合评价房地产企业信用得分的线性模型, 即:

至此, 上市房地产企业信用评级打分模型构建完毕。

四、上市房地产企业信用等级划分

笔者整理了90家上市房地产企业的财务指标, 采用上式计算得出以下信用得分, 如表4所示:

本文采用聚类分析中的K-means算法来划分90家企业的信用得分, 这是一种基于样本间相似度量的间接算法。经过反复的迭代和计算, 发现九级分类优于七级分类结果, 可以合理说明90家企业的信用分布情况。其分析结果表5所示:

90家上市房地产企业的信用得分经过聚类分析后, 在九级信用等级中呈现了样本量集中在第4、6级别, 而两端的分布较小的情况, 这和现实情况是一致的。由于本文选取的是2008年年报, 整体房地产企业在这一年中的经营都陷入了金融危机时的低迷状态, 所以在最差的第9级中出现9家样本量也真实反映出了当年该行业经营的实际情况。

本文采用欧式几何原理, 把每两级别的最终中心点的中间值确定为分级的临界点, 用来划分九级信用等级, 并确定出了区间范围, 如表6所示:

五、上市房地产企业信用模型检验

为了验证该模型, 本文选取6家上市房地产资料健全的ST企业, 其信用得分和评级情况如下 (表7) :

通过表7可以看出, 6家ST房地产企业在信用等级中有4家分布在最后三级中, 一家分布在第6级中, 而ST中润则分布在第4级。笔者参阅该公司近三年的财务报表发现, ST中润自2007年扭亏为盈后, 已经连续三年实现盈利, 其2008年和2009年的前三个季度的净资产收益率分别为28.63%和43.80%, 远远高于同期的行业净资产收益率6.01%, 企业的盈利能力已经大幅提高, 企业信用开始改善。而ST耀华和ST鲁置业在2008年都有大幅亏损且资金的流动性差, 这和模型检验的结果是一致的, 说明该模型可以合理识别并预测房地产企业的信用等级。

综上所述, 本文通过对90家上市房地产企业信用评级的实证研究, 建立了较为完善的评价体系和模型, 该模型可以为银行提供评价房地产企业等级的依据, 增强银行对企业信用评级的科学性, 减少人为信贷评级过程中的缺陷, 在房地产企业和银行间建立起资金流动的桥梁。

参考文献

[1]张贵清:《信用风险评级与商业银行信用风险管理》, 对外经济贸易大学2005年博士学位论文。

[2]康书生、鲍海静:《中小企业信用评级模型的构建》, 《河北大学学报》 (哲学社会科学版) 2007年第2期。

[3]吴青:《〈巴塞尔协议Ⅱ〉、内部信用评级及小企业贷款》, 《国际金融研究》2007年第5期。

[4]高媛、卞直巍:《关于中小企业信用评级体系》, 《长春工业大学学报》2003年第4期。

8.我国房地产企业融资方式研究 篇八

关键词：房地产；银行信贷；融资方式；多元化融资

中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）04-0137-01

融资方式直接关系到房地产项目的融资成本，房地产企业的收益和风险。长久以来，我国房地产企业融资方式比较单一，主要依赖于银行信贷，虽然还存在股权、基金、信托等方式，但这些方式的发展和应用尚不成熟。

近年来，国家对房地产市场的宏观调控力度逐步加强，我国房地产业的融资面临着巨大的考验。因此，发展多元化的融资方式，减少融资成本、降低融资风险已成为企业融资的必然趋势。

一、房地产开发融资的特点

（一）资金需求量大，与金融业关系密切

房地产业的高投资、高风险、高收益特性，使得大多数房地产企业必然选择举债经营。一般情况下，房地产项目70%左右的资金均来源于金融市场，金融市场环境的变化必然对企业的融资产生影响。

（二）作为国家经济主导产业，易受国家宏观调控政策影响

房地产业不仅关系到国家经济的宏观发展和市场经济的正常运行，同时也关系到国计民生，因此成为国家宏观调控的重点。

（三）资风险相对较大，需要多元化的融资方式来分散风险

1、资金风险。房地产业投资巨大，开发周期长，市场波动、物价变动、通货膨胀等因素都会造成资金风险。2、金融风险。金融市场体系尚不健全，对金融市场的高度依赖均加大了金融风险，如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致的融资成本的增加。3、政策风险。国家的宏观调控政策也加大了企业所面临的风险。

二、我国房地产业融资方式及存在问题分析

（一）我国现有的融资方式

自有资金、银行信贷、预租预售款和垫资是我国房地产业的四大传统融资方式。自有资金一般来源于企业的公积金和企业设立时各出资方投入资金；在住宅房地产中，企业会通过预售商品房和采取楼宇按揭来回笼资金。随着我国金融环境的变化，一些新兴的融资方式如股权融资、发行债券、房地产基金、房地产信托、资产证券化等逐渐发展。

（二）我国当前的融资方式存在的问题

由于我国宏观环境和金融市场的制约、企业自身发展的欠缺加上主导融资方式的单一化，我国房地产企业的融资方式还存在着一些问题：

1、融资方式单一，过多依赖银行贷款。对于企业来讲，银行贷款属于表内融资，另外银行对企业的贷款通常是分期的，银行贷款条件和时间上的限制，加上企业融资对银行的高度依赖，埋下了企业因不能及时融到所需资金而导致的资金断链隐患。2、传统融资方式受阻，融资难度加大。传统融资方式，除自有资金与企业自身经营积累有关外，后三种融资渠道均出现了不同程度的受阻。（1）银行贷款门槛提高。2010年国家三次上调银行准备金率，信贷收紧，银行从自身资金的流动性和安全性考虑，对企业的贷款资质要求更加严格。（2）房屋预售市场惨淡。去年四月出台的“国十条”，以及各地出台的限贷限购政策，使房地产业“量涨价滞”现象严重，房屋预售出现困难，资金回笼受到严重影响。（3）工程垫资明令禁止。工程施工企业的“垫资”一直以来就是国家明令禁止的，虽实际尚有存在，但随着我国市场经济的发展，“垫资”终将退出建筑市场。3、新型融资方式尚未成熟发展，融资风险加大，宏观环境欠佳。（1）新型融资方式应用情况不容乐观。上市融资要求苛刻，中小型企业上市无门；投资基金投石问路，房地产证券化尚未成熟；项目融资的应用也仅处于初步阶段。（2）投资机构不成规模，运营欠佳。国内的投资公司规模尚未形成，技术人才缺乏，管理水平较国外也有很大差距。（3）法律和制度不完善，宏观融资市场体系不健全。商业银行对房地产企业缺少健全的个人信用制度，证券法中没有对国有商业银行金融资产证券化的单独规定和描述，法制不完善和金融市场体系不健全成为新型融资方式发展的障碍。

三、发展我国房地产业的融资方式的策略

（一）企业要积极拓展融资渠道，促使融资方式多样化

1、提高企业自身实力和信用水平，上市融资。企业积极完善相应规章制度，做好人才储备，提高自身的资金实力和管理水平，争取上市融资。上市融资，既可以在国内首发或买壳上市，也可以海外买壳上市。2、组建房企动态联盟，多家企业合作投资。组建动态联盟，缓解自身资金压力，共担风险，共享收益。3、利用资产证券化（ABS）融资的优势，降低融资成本。ABS属于表外融资，可以改善资产负债表，减少流动性风险，同时资信等级的提高可以减少筹资成本、增加融资的成功率。4、合理采用其他融资渠道，提高融资成功率。房地产资金信托融资是近期中国最活跃的融资形式，也可以选择收益预期稳定的项目进行项目融资。

（二）发展投资机构，培育多元化的融资主体

多样化的融资方式必然要求管理完善的投资机构来支持。当前我国已经出现了诸如企业年金、社保基金、证券投资基金、境外基金等各类机构投资者，初步呈现出多元化的格局。机构投资者既可以以股权或债权的形式直接投资于房产企业或房地产项目，也可以间接投资房地产相关的金融产品。

（三）政府建立和健全相关法律制度，营造良好的市场环境

政府要利用其行政和法律手段制定和完善房地产业的法律法规体系，对新型融资方式的组织形式、流通转让、资产组合以及收益来源和分配等制定出严格的规范，完善金融机构投资房地产的政策体系，加快建设商业信用制度和信贷征信平台，用一套系统完整的法律和制度体系，营造起良好的市场环境，为我国房地产融资方式的多元化发展提供坚实的后盾。

当前房地产企业面临着更加严峻的融资环境，传统融资方式应当力求在操作方法上有所突破，而从长远考虑，不断完善宏观的市场环境，发展新型融资方式，构建多样化的融资渠道是必然的趋势。

作者单位：吉林大学管理学院

参考文献：

[1]陈睿.房地产开发项目融资方式综述[J].蘭州商学院学报,2006,6:91-93.

[2]陈弘.资产证券化(ABS)在大型房地产项目融资中的应用[J].武汉大学学报（工学版）2004,2:106-110.

[3]邓振春.我国房地产业融资模式优化的方案设计[J].房地产金融.2008,12:59-61.

9.房地产企业文化研究 篇九

唐山市房地产企业发展问题及对策研究

摘要

唐山市房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。本文对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，主要存在的问题有融资困难、资金风险加大缺乏战略规划、盈利模式模糊、管理方式落后、人才缺乏、营销策划方法单一缺乏新意、物业管理不尽人意、价值链粗放、造成低水平的激烈竞争、割裂价值链的整体性等问题。本文在此基础上提出唐山房地产企业应对这些问题可采取的发展策略体系，主要的应对策略拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略、提高企业品牌竞争力、规范管理机制组织等方面。总之，本文的研究内容主要是唐山市房地产企业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企业的发展策略。

关键词：唐山市；房地产企业；营销；战略规划

I

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TANGSHAN REAL ESTATE ENTERPRISE DEVELOPMENT PROBLEMS AND COUNTERMEASURES

Abstract

Tangshan real estate industry is one of the pillars of the TangShan economy industry, industrial chain long, the safety of the economy in TangShan benign operation great influence.Through the analysis of real estate development enterprise TangShan problems and countermeasures study related articles and real estate enterprise with the typical cases of real estate prices in big cities is larger, small and medium-sized cities, the real estate investment industry into the slow the fluctuation of the adjustment process.In this paper the real estate enterprise development strategy of TangShan influence and the reason we survey the system, main problems financing difficulties, capital risk increase the lack of strategic planning, profit model fuzzy, management way backward, talent lack of marketing planning methods are simple, the lack of new property management unsatisfactory, all show management system defect caused extensive value chain, low level of competition to separate the integrity of the value chain.This paper put forward the real estate enterprise deal with these problems TangShan can adopt the strategy of the development of system, the main strategies to broaden the financing channels, to speed up the money collecting speed and carefully choose the project investment, using the real estate enterprise adjustment period reserve professional talents, establishes the real estate brand management strategy, improve the enterprise brand competition ability, standard management organization and so on.In short, the main content of this paper is TangShan real estate development problems and countermeasures study, according to real estate development of TangShan frequently met problems, and put forward the strategy of the development of real estate enterprises in TangShan.Keywords: Tangshan;Real estate enterprise;Marketing;Strategic planning

II

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目 录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅰ Abstract„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅱ 1 绪论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1 本文的选题背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2房地产企业研究发展现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.3本文的写作思路„„„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2 唐山市房地产企业发展简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3唐山市房地产企业发展的主要问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.1融资困难，资金风险加大„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.2缺乏战略规划，盈利模式模糊„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.3外来大型房地产企业进入竞争加剧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.4管理方式落后，人才缺乏„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.5营销策划方法单一，缺乏新意„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势„„„„„„„„„„„„„„„7 3.9 房地产开发企业诚信问题堪忧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4 唐山市房地产企业发展的对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.1拓宽融资渠道„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.2加快资金回笼速度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.3谨慎地选择项目投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.4利用房地产企业调整时期储备专业人才„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.5建立房地产品牌经营策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6提高企业品牌竞争力„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6.1塑造企业品牌„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6.2将企业做精、做专„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.7规范管理机制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.8组织再造形成新的价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.9提高技术含量创新价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 4.10建设企业文化提升价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 5结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

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1绪论

1.1本文的选题背景

我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。改善居住环境和居住条件也是政府民生政策的重要内容。

我国房地产业自改革开放至今，经过了三十年的风雨历程，为国民福祉和国民经济发展做出了重要贡献。然而，房地产业近十年来的牛市行情，在2008年风向突变，“气温”骤降，房地产销售量呈现全面萎缩，部分城市房价开始回归理性，国家的宏观调控政策成效显现，房地产业步入“寒冬”成为普遍共识。房地产企业路在何方?业界普遍认为房地产企业的“暴利”时代已经终结，房地产业发展由“地产时代”开始向“房产时代”过渡。企业开始“内功修炼”，以提升企业管理水平和核心竞争力，成为房地产企业度过“寒冬”和获得持久发展的主要手段。

房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。

1.2房地产企业研究发展现状

我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。近年来随着房地产市场的兴旺，产业规模的迅速膨胀，很多大专院校和科研机构陆续建立了房地产业的研究学科，取得了不错的成果。以下就房地产经济学、房地产融资、开发模式等方面的主要研究文献作一介绍。

众多学者从经济学的角度研究房地产业发展，例如钱昆润(1999)将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系。范翰章(1998)从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细论述，同时文中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍[1]。

在房地产融资方面，徐一千、刘颖春学者(2005)介绍了关于房地产金融概念、特征和作用，房地产金融市场，房地产金融基础知识，房地产信贷资金筹集，房地产贷款，公积金制度、房地产信托、房地产保险、房地产证券化等相关理论知识，并联系实际，在介绍房地产金融知识的基础上，介绍了房地产金融的一些实务操作[2]。巴曙松、张旭、王淼观

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察和梳理了12 种房地产金融创新的途径，每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。房地产开发应根据项目、环节或风险控制来确定实施最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心[3]。

在开发模式方面，李勇、骆汉宾(2006)研究了多元化开发模式和专业化开发模式。他们指出考虑到房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性、开发过程的阶段性、高风险性和不确定性，开发企业应专注于自身最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的业务服务，从而形成高协作性的开发流程[4]。张蓬(2007)运用动态联盟的基本思想，将其引入到房地产开发模式中，对房地产动态联盟构建、运行等问题作了深入的研究，旨在建立一个比较完整的房地产动态联盟开发体系[5]。

在房地产发展战略上，刘洪玉认为房地产开发企业的发展战略，是建立在时间、区域和物业类型组成的三维空间基础上的，时间即企业所处的发展阶段。曾力勇认为：房地产企业战略包含六大类型，在房地产企业建立之初常常采用扩张性战略，当企业发展到一定规模时，就会考虑选择一体化战略进一步发展。王再军、黎生南认为我国房地产企业的发展战略正在发生深刻演变，包括融资渠道的演变、地域开发的演变、产品开发的演变和经营模式的演变[6]。

我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。特别是针对二线城市房地产企业研究发展比较少见。

1.3本文的写作思路

本文将通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高具体情况，对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，并在此基础上提出唐山房地产企业应对这一影响可采取的发展策略体系。本文共分为五个部分：

第1 章绪论：阐明本文选题背景、房地产企业研究发展现状以及本文的写作思路 第2章唐山市房地产企业发展简介：介绍了唐山市房地产企业1999年以来的发展历程，及市场、相关政策的变化。

第3 章唐山市房地产企业发展的主要问题：本章阐述了唐山市企业发展中存在的主要问题内容包括融资困难，资金风险加大、缺乏战略规划，盈利模式模糊、外来大型房地产企业进入竞争加剧、管理方式落后，人才缺乏等。

第4 章唐山市房地产企业发展的对策：主要包括拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略等。

第5 章 结论。

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2唐山市房地产企业发展简介

1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列[7]。

唐山市为了促进住房消费，满足广大职工购房需求，经市房改领导小组批准，从2000年9 月13日起进一步放宽住房公积金贷款政策，这是唐山市公积金贷款政策从1999年11月份调整后的又一新举措。

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，并出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，l0年来．还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业[8]。

唐山市房地产崛起于2002年兴盛于2006年由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山市房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预订[9]。

从唐山市GDP分析 2000年全市完成国内生产总值915.05亿元，2005年全市生产总值2027.12亿元，同比增长122%。2000年底，全市金融系统各项存款余额为714.77亿元，2005年全市金融机构年末人民币存款余额1579.29亿元，同比增长121%，基本与GDP同步增长。按照上述5年统计，GDP增长122%，存款增长121%，房价增幅最少在200%以上；根据《唐山市政府工作报告》，唐山市在2010年的GDP可以很保守（政府工作报告原文）地比2005年翻番，按照上述规律，我们唐山的房价（按照现在的价格4000-5000每平米计算）应该在2010年达到12000-15000每平米，就是说那个时候，市区中心地带的房价在10000元每平米很正常，那出现20000每平米的豪宅也很正常了。

目前唐山新开盘的住宅小区销售价格最低的也在每平米3600元以上，均价大都超过4000元。仅仅一年以前，房价还是每平米3000元左右，2003年的房价大约是每平米2000元左右，再往前推的话，5年前唐山市的房价不过才每平米600元左右。短短几年，唐山在完成向河北经济中心城市跨越的过程中，房价已翻了6番。业内人士评价说，唐山市目前的住宅房屋出售价格，并不是平稳上升，而是以一种突跳的方式上涨。有资料表明，唐山目前已成为河北省内房价最高的城市。

2007年对于唐山市房地产企业来说可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理，市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况[10]。

2008年唐山市政府应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山市进入了翻天覆地城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，受

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市场观望情绪的影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显。

从市场供应方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。

2009年上半年，唐山市房地产市场随着行业的持续回暖，投资规模大幅回升。据统计，2009年1至6月份，唐山全市完成房地产开发投资94.74亿元，同比增长1.6倍。同时，唐山房地产施工规模扩大，统计数字显示，1至6月份，唐山市房地产开发企业房屋施工面积993.71万平方米，同比增长1.3倍。2009年1至11月，唐山市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。1至11月，全市商品房销售面积310.65万平方米，同比增长60.8%。其中，商品住宅销售面积296.31万平方米，同比增长62%。1至11月，商品房销售金额107.75亿元，同比增长93.4%。其中商品住宅销售额99.83亿元，同比增长92.2%。1至11月，全市商品房空置面积30.28万平方米，同比增长6.8倍，环比降低9.8个百分点。

2010年，房产商依然十分看好唐山市场。虽然近期国家出台了很多调控政策，会对整个行业造成一定影响，但是整个经济是向前发展的，刚性需求一直未被满足，土地资源却是有限的。从供需关系上讲，房地产市场仍会处于卖方市场。从4月份成交数据上看，房产新政对唐山楼市影响不大，唐山市中心区商品房4月份共成交2204套，同比增涨632.23%，环比增涨105.79%；商品住房成交均价为6010元/平方米，与上个月相比每平方米下降了390元。存量房共成交543套，同比下降了15.42%，环比下降了2.16%；存量（二手）住房成交均价为5452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。

2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50%，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产，而唐山市的凤凰新城项目，无疑是一大亮点。凤凰新城的开发建设，是唐山市走向现代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平台，是转变经济发展方式、优化产业结构的重要选择，它在唐山“四城一河”开发建设和全市经济社会发展中占有非常重要的地位和作用。截至2009年11月，河北唐山凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区[11]。

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3唐山市房地产企业发展的主要问题

3．1融资困难，资金风险加大

唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。

第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷。在金融危机背景下，随着房地产企业经营风险和信用风险水平大幅度上升，金融机构减少房地产企业的融资额度和提高融资门槛，唐山市房地产企业将面临融资困境。

第二、资金回笼放慢，影响现金流安全。一是投资性购房减少，唐山与国内一线城市相比，房地产泡沫较少，经历了2008年的销售低谷之后，2009年市场开始回暖，然而一线城市房地产泡沫的增加，使得宏观政策开始收紧二套房贷，这将压制投资性住房的增长。二是住房的刚性需求受到抑制，房价上涨、外部经济减速所带来的失业与减薪都将影响刚性需求的释放。

第三、资金链的安全度不高。房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目运作完成，需要大量的资金。唐山市房地产企业的注册资本普遍不大，而房地产项目对资金需求量大、开发周期长的特点决定了唐山市房地产企业资金链的安全度不高。

3．2缺乏战略规划，盈利模式模糊

在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场下尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。

3．3外来大型房地产企业进入竞争加剧

由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。

第一、获取土地的难度加大。在2008年下半年的土地流拍之后，2009年唐山市政府推出大面积的土地转让活动。但转让过程中的招标、拍卖、挂牌需要高额的保证金和严格的付款条件，使得很多优质土地资源被大型房地产企业或财团获得(如美菱地块被大连万

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达集团以10．22亿元的总价购买)。本地房地产企业在规模、资金上都难以参与竞争。再加上唐山将逐步推广节约、集约用地政策，这都使得土地储备成为房地产企业发展的重大难题，甚至很多企业面临无地可开发的困境。

第二、市场竞争激烈。很多房地产企业既搞建筑工程设计，也搞项目开发、工程建设、房屋销售、物业管理等，涉及面广，竞争实力不强。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。

3．4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。

第一、管理机制不健全。通过调查发现很多唐山房地产企业没有完整、规范的企业管理体系和管理制度；有的表面上看建立了现代企业制度，但仍然由一个或几个人说了算，企业的管理行为存在很大的随意性，容易导致企业资源配置效率低下，不利于企业的长远发展。

第二、人才缺乏。由于唐山大部分房地产企业实力有限，缺乏有效的激励机制，造成了大量高素质人才向一线大城市或大型房地产企业汇聚流动，使本地企业普遍存在人才紧缺问题，制约了企业的发展。因此如何吸引、培养、留住一批高级经营管理人才和专业技术人才成为解决唐山市房地产企业发展的关键问题之一。

3．5营销策划方法单一，缺乏新意

一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。

3．6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷

房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属

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物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。

3．7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争

大量的调查和研究表明，唐山房地产开发企业数量多、规模小、资质低、技术含金量小并且以银行贷款为主要融资来源。小规模、低技术、刚性融资渠道所形成的组合，造成企业价值链粗放并且风险极高。使行业处于低水平的恶性竞争中，这样不仅无法提升相关价值活动，而且企业的核心竞争力的形成和发展也很困难。据中国行业企业信息发布中心的调查。全国现有房地产开发企业58 710家，从业人员160．1万人，全年完成房地产开发投资19 422．9亿元，竣工房屋面积5．58亿m2。根据对2007年全国房地产企业500强的统计分析，我国房地产企业规模有所扩大，主要表现为500强的入围门槛大幅度提高。2007年入围500强的房地产企业平均完成的投资额达到5．58亿元，进入门槛平均比2006年提高1．4亿元；平均拥有的总资产为28．39亿元，门槛平均比2006年提高4．2亿元；平均经营收入7．47亿元。进入门槛比2006年提高了1．03亿元。但是，从与其他行业和国际对比的角度来看，房地产业还存在占GDP比重偏低、企业粗放发展、结构不尽合理、投入产出偏低等问题。

3．8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势

片面关注某项价值增值活动而忽视其他价值环节，无法发挥价值链整合功能，造成唐山房地产开发企业竞争力弱，这也是当前房地产企业发展中存在的主要问题。由于当前国内房地产业处在一个特殊的市场环境中，相当多的房地产企业重视公关能力而缺乏加强自身管理的意识。我国房地产业虽起步于开始进入市场经济的时期．但由于受国家宏观政策以及地方性法规的影响。房地产开发涉及繁杂的行政审批程序．要与规划、建设等十多个政府有关部门发生关系。房地产开发企业如果没有很好的公关能力和公共关系，不论是从项目一开始的批地、项目审批，还是开发过程中种类繁杂的各种相关手续的办理都将阻力重重。

这样的社会现实使得许多房地产开发企业只好把更多的精力都放在了与政府各相关部门的公关事务上，往往忽略了企业的其他价值增值活动的管理。我们知道，房地产项目的顺利实施除了要处理好与政府的公共关系外，通常还需要借助多方面的资源。如项目立项时，对消费者进行研究，要请专业的调查公司，产品定位时，要请咨询房地产策划公司，项目施工时要请建筑公司，而营销推广时要借助广告公司等。实际上，正如前文所分析的房地产开发企业价值链构成因素来看，房地产开发企业是一个资源的整合者，最终卖给消费者的楼房其实是一个资源的整合品。房地产开发企业的强势竞争力就表现在对相关资源

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整合的能力方面。一个房地产开发企业如果缺乏对相关的资源、活动及关系的有效的重视和管理，即使由于有某种因素而获得了暂时的成功，也不能保证其可持续的发展。

3．9房地产开发企业诚信问题堪忧

缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。房地产项目周期性长．地域性强，楼盘极具个性化．房地产开发公司往往只看重项目的利益因素。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[12]。

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4唐山市房地产企业发展的对策

4．1拓宽融资渠道

要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资：

第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。

第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[13]。

第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[14]。

第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。

第五、担保融资。房地产开发企业之间或企业的主管部门、上级公司提供担保，以此获得银行贷款。

4．2加快资金回笼速度

鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。

第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。

第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。唐山房地产企业应该利用现有的资源不断创新概念和营销手法，增强顾客导向意识，将差异化贯穿于购房者房地产产品消费的全过程，以满足不同购房者的个性需求。

4．3谨慎地选择项目投资

第一、采取防御型策略[15]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。

第二、建立战略联盟[16]。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业

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还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。

4．4利用房地产企业调整时期储备专业人才

人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象一“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的企业，在这个时候可以用较低的成本获取从知名房地产企业流出的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。

全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[17]。

4．5建立房地产品牌经营策略

品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。精品地产最大的卖点是始终保持产品一惯性的品质优良，一惯性的设计优良，一惯性的尊重客户对住宅文化的一种需求的满足，并始终如一的完成客户所需要的住宅文化的实现[18]。

4．6提高企业品牌竞争力

4．6．1塑造企业品牌

房地产企业要在激烈的市场竞争中实现长远发展，品牌运营是必由之路[19]。唐山房地产企业大多发育于本土，可以利用企业对消费者群体文化习俗的感知能力上的优势，塑造企业品牌。在此过程中要注意以下几点：

①准确、科学地构建品牌体系。要对唐山房地产市场进行深入的分析，结合企业的实力及发展目标，将企业品牌和产品品牌和谐统一起来。

②有效地传播品牌。企业以房地产产品为载体，通过媒体广告、互动式媒体、公共关系活动等方式与购房者群体进行沟通，让购房者群体了解房地产产品品牌、企业品牌。

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③品牌实现。通过建立以消费者群体为核心的产品价值体系，为消费者群体提供独特、超值的产品和高品质的服务来保证企业品牌实现[20]。

4．6．2将企业做精、做专

随着唐山经济水平的不断提高，消费者对房地产产品需求不断升级，精细化将是房地产业的发展趋势。唐山房地产企业可以避开与大型房地产企业的主要竞争层面，通过详细的市场调研，及时把握购房者对房产品消费需求的变化趋势，寻找产品市场空隙，将产品市场细分；并立足于某个细分的目标市场，将企业的主要资源和发展重心放在该细分市场。从而将企业做精、做专，以求得局部市场的竞争优势。

4．7规范管理机制

为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。

第一、制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[21]。

第二、制度执行的可监督性。建立完整的绩效考核管理体系来监督各项管理制度的执行，保证其执行到位。具体操作时应注意：

①明确公司的具体岗位和岗位职责。②根据岗位职责明确具体的考核内容。③根据考核内容明确合理的考核指标。④将具体的考核指标和奖惩制度有效结合。

4．8组织再造形成新的价值链

资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产生的一种综合力，核心竞争力是“合力”的概念，相对房地产开发企业而言．就是通过价值链的一系列环节组合成合力系统，包括前期策划、产品设计、工程建设、市场营销、物业管理、信息管理、技术开发、人力资源管理、企业基础设施九个价值环节的组合系统。目前，国内大多数房地产开发企业规模小、资金短缺，竞争力弱。那么。我们可以考虑再造开发企业的组织机制，实施强强联合，打造大型开发企业组织。既解决了竞争力问题又解决了融资渠道问题。在组合对象上。房地产开发企业可以有几种选择：采用纵向联合，与相关的房地产开发企业价值增殖实体联合，如供应商、设计研究院、咨询策划公司、中问中介代理商、建筑工程公司、广告公司、专业的调查公司、物业管理公司等联合经营．打造竞争优势，采用横向联合，与房地产业的竞争对手联合，变“你死我活”为“与狼共舞”实现“双赢”，与实施多元化战略的大型企业集团联合，借他们的资金平台，实现开发企业的大发展。在实施方式上．并购战略应该是首选。小规模的企业可以利用企业自身的反兼并能力，通过控

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股的方式兼并大型股份公司，实现“借壳”上市，既实现了组织的质变又获得了新的融资渠道[22]。

4．9提高技术含量创新价值链

房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。目前房地产领域产品创新的发展方向主要是智能化建筑和绿色生态型建筑。智能化建筑是近年来的热点，它将成熟的IT技术运用于家居中，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用、安防设备等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。绿色生态型建筑提倡环保、节能．从设计、建材选用、公共设施和居室配置到社区管理都遵循节约资源和能源的原则，降低对环境的负荷。生态住宅评价体系包括小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个方面。从技术、经济、环境、能源以及社会的角度系统评价建筑物全寿命周期中的每个阶段中的综合品质，将更好地引导绿色生态住宅建设．目前，国际上绿色生态住宅的发展中，高新技术在此领域占有重要的地位，如新能源、新材料、生物工程等。与此同时，因地制宜地采用地方性材料和技术以降低成本业已成为发展趋势。此外，户型结构的创新，小区规划的创新．近些年也越来越受到人们的关注，房子已经不是简单住所的概念，更多的是一种生活方式的反应，如提高从住宅上反映生活品质的高雅以及生活的便利，在这方面都有很大的创新空间．如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间[23]。

4．10建设企业文化提升价值链

企业文化是指企业生产经营实践活动中逐渐形成的具有本企业特色的价值观念、行为准则、员工素质以及与之相适应的制度载体的总和。唐山房地产企业“诚信”出现问题，主要是价值链缺乏深层次的理性价值诉求，企业文化表层化。做一个好的“企业公民”，企业文化建设是重要内容。房地产属于第三产业，“服务诚信”是其企业文化价值观建设的核心所在。围绕着服务，企业在具体的建设中可以考虑如下具体对策：实施客户保障机制和服务，即房地产开发企业应完全按照交易合同的约定兑现对客户的承诺(如房屋的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等)并在交易中应当努力体现出以“顾客满意度”为中心的战略；建立客户的退出机制和补偿服务，即在没有履行交易合同时，依据有关法律、法规的规定给予消费者赔偿，实施售后服务的保障，即提高物业管理水平，良好的物业水平不仅能保证物业的保值和增值，同时也是房地产开发企业品牌塑造的一个重要突破点[24]。

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5结论

房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。但是从唐山市房地产市场中众多的房地产企业融资现状来看，普遍存在着融资难的问题，2008 年以来，随着房地产市场环境的不断恶化以及政府一系列宏观政策和措施的出台，唐山市房地产企业的融资环境日趋恶劣，唐山市房地产企业的生存与发展面临着严峻的挑战。本文认为，随着房地产行业的不断规范化发展，对于唐山市房地产企业而言，旧有的粗放式发展模式已无法适应现有的竞争态势。在全球经济危机和国家宏观调控的双重作用下，唐山市地产商要想继续生存就必须尽快适应生存环境，找准适合自身的发展战略，并做出正确的发展策略选择。在这一过程中得出的主要观点和结论如下：

1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单

一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。

2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。

3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。

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[24] Fred Luthans.International Management: Culture, Strategy, and Behavior[M],2009.致谢

在论文完成之际，衷心感谢我的指导老师孟明对我论文写作的精心指导。

如果没有孟老师的谆谆教导，这篇论文很难顺利完成：从论文的开题、构思、资料采集直至论文的撰写和修改完成，无不凝聚了老师的大量心血。

感谢经管系所有教过我的老师们，他们渊博的学识、高尚的品格和严谨的治学精神令我尊敬和感动。

最后，感谢各位专家评委为论文提出的宝贵意见和建

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