审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法（精选6篇）

1.审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法 篇一

2003年3月24日，最高院审委会通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称“《解释》”），《解释》将于2003年6月1日起施行。

学习了《解释》，虽然略有头痛医头，脚痛医脚之嫌，但学习下来，感到还是非常贴近近年来商品房买卖合同纠纷中出现的新动向的。

我个人认为，近几年出现的商品房买卖合同纠纷与过去有不同的特点，其原因可能是商品房市场供需关系发生了较大变化。大家可能还记得，东南亚金融危机以来，我国商品房市场遭受重创，价格下挫，因此在过去（可以粗略地指99年以前）产生的商品房合同纠纷，往往表现为出现“烂尾楼”，办不出“小产证”，开发商不接受小业主退房等。而近年来，我国商品房市场复苏，价格上扬，甚至有人认为过热或产生泡沫，因此近年产生的商品房合同纠纷，往往表现为产生问题后（包括无证预售或存在质量缺陷等），开发商同意退房而小业主不同意退房。

针对商品房市场供需关系的变化，商品房合同纠纷也呈现不同特点，因此，《解释》出台十分必要。下面我就《解释》的部分条款，结合近年来商品房买卖合同纠纷实务，谈一下学习体会。

一、无证预售，合同是否有效

对于无证预售问题，过去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。对此，《解释》仍然遵守了这一法则，在第一条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但实务中，出现了这种情况，开发商为尽早获得建设资金，违规在未取得《商品房预售证》的情况下，就与购房者签订商品房预售合同，并获取部分或全部房价款。但由于近年商品房价格的上扬，开发商利用“无证预售合同无效”这一法律规定，要求认定为该销售合同无效，以便另行高价出售。显然这是违背公平法则，也就导致了违法者获利。因此，第一条进一步规定：“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这应该是保护了消费者的合法权益。反过来看，如果房价下跌，购房者以开发商无证预售为由，要求确认合同无效而退房，是否可以？《解释》没有细分，但从以往审判实践看，一般出于尊重当事人意思自治，以及维护市场稳定角度出发，也可以认定合同有效。

从正反两方面比较分析，我感到最高院仍然认为，只要在起诉前补出手续，仍倾向于合同有效。

二、广告及宣传资料是否具有法律约束力

从以往的司法实践看，以及从《商品房销售管理办法》有关条款看，开发商售楼广告及宣传资料，一般不作为合同一部分，不具有法律约束力。只是《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同。但这等于是说，如果不写入合同，还是没有法律约束力。就此，《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，这一规定应该与《商品房销售管理办法》精神一致。所谓要约邀请，从合同法原理看，当然不存在对方一经承诺立即生效的问题，当然也就是不具有法律上的约束。但《解释》第二条并不局限于此，而在条款上作了重大突破，第二条进一步规定：“„„但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

这一规定应该说对开发商相当严厉，对购房者权益保护有很大好处。但这条究竟是指什么呢？什么叫“商品房规划范围内的房屋及相关设施”？什么叫“具体确定”？什么才算“对商品房买卖

合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”？

这里可以举两个例子，一个是会所，一个是学校。在开发商售楼广告中，如果明确将在什么时间内提供会所，以及购房小业主将享受哪些服务，笔者个人认为应当符合“视为要约”的条件。近年来，对于会所问题其实购房者投诉也比较多，但一是缺乏合同依据，二是房价上涨，只要一向开发商投诉，开发商就说可以退房，许多购房者也只能哑巴吃黄莲了。那么，如果在售楼广告中介绍商品房周围将建成九年一贯制小学，并且小业主不用缴纳入学赞助费，笔者认为则并不符合“视为要约”的条件，具体讲就是学校设施并不在商品房规划范围内的房屋及相关设施，对于入学的承诺在时间和条件上并不具体明确。为什么这样讲，又如何套用第二条的有关规定呢？这有待通过司法部门的具体适用案例作进一步分析，但我初步认为，第二条规定的“商品房规划范围”指的应当是商品房《建设用地规划许可证》确定的用地范围，在开发商大产证上体现的是商品房共用土地面积的四至范围。所谓“房屋及相关设施”应当指建筑物、构筑物以及其他具有使用功能的机器、设备、线路、管道及装饰。所谓“具体确定”，比较难以掌握，但基本上我认为以审判机关据此作出判决是否可供执行为标准，如果审判机关按照广告中允诺作出判决根本不能执行，理解会发生歧义，则不符合“具体确定”这一条件。所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”也比较难掌握，必要时可委托评估机构就此评估。

总之，在此条款下，很大程度上约束了开发商在售楼广告和宣传资料中允诺的任意性，并且一旦发生符合第二条规定的广告允诺未兑现，则购房者可以要求开发商承担违约责任，而不用担心开发商说可以退房。

三、如何界定认购书的法律性质

实践中也有这种情况，开发商与购房者签订了认购书，或预订书，但由于商品房价格上扬，所以有的开发商以种种理由拒绝与购房者进一步签订《商品房预售合同》。

从传统法理角度分析，认购书、预订书是一种约定签署合同的合同，也就是说，商品房认购书是，开发商与购房者约定在某一时间，或在某一条件成就时，签署商品房预售合同，悔约不签，则需承担某种违约责任。但《解释》第五条也作了较重大的突破，第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

那么是不是真的会发生认购书具备了商品房买卖合同的主要内容这种情况呢？的确是有的。最初的开发商制作的商品房认购书一般都比较简单，购房者在签署认购书时支付一定比例的订金。但也发生了购房者悔约退订的情形，而且购房者为了订金不被没收，其往往不说自己悔约，而是说自己和开发商在签署预售合同过程中重要条款不能达成一致，按照市房地局的有关规定，应获全额退订。

针对这种情况，开发商也有相应对策，就是将一份认购书制定得十分详尽，其目的是为了避免在预售合同签订时产生重要条款不能达成一致的情况。那么，这种合同应该说已经具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。对于这种认购书，在出卖人已经按照约定收受购房款的情况下，第五条规定“应当认定为商品房买卖合同”，也就是说，对于这种认购书，如果价格上扬，开发商拒绝与购房者进一步签署商品房预售合同的，则该认购书就是一份预售合同约束于开发商。

当然，如果深入讨论，个人认为这也仅在司法实践中可以应用，也就是最终该认购书是否可认定为是一分预售合同，需要从程序上由法院或仲裁机构来认定。如果以此认购书向房地产交易管理

部门申请产权证，可能会不被接受，当然也不能以条款认为房地产交易管理部门行政不作为。

四、商品房退一赔一问题

商品房是否适用消费者权益保护法中有关“商家欺诈、退一赔一”的条款，曾经是一个争议焦点，可以说也一直没有解决。最高院有关司法解释曾明确，商品房作为大宗商品，不适用退一赔一。但实践中，也发生过在仲裁案件中，支持了退一赔一。当然，与消法不同的是，此退一赔一是指退赔购房者已支付房款的一倍，而不是房价款的一倍。

对此，《解释》基本上采纳了仲裁实务的一些做法，应该说也是一个重大突破。在第八条规定了两种情形，即在商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋出卖或抵押给第三人，导致买受人无法取得房屋的，买受人可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在第九条还规定三种情形，即出卖人与买受人订立商品房买卖合同时，出卖人隐瞒未获预售许可证的事实、隐瞒房屋已抵押的事实、隐瞒房屋已出售的事实，导致合同无效或被撤销，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这一规定，也是针对了实践中出现的问题，比如，在商品房预售合同签订后，开发商并未及时为购房者办理商品房预售合同备案登记。因此，此时购房者并未取得对抗第三人的优先权。在房价上涨的情况下，出现了开发商将房屋以高价另售第三人，并抢先办理商品房预售登记的情况。在此情况下，由于只要该第三人为善意购房，且一旦预售登记则取得优先权，原购房者反而不能对抗第三人要求取得房屋产权。这样，前一份商品房预售合同势必将解除，《解释》的出台，也就是保护了购房者利益，同时也惩罚了具有欺诈行为的开发商。

2.审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法 篇二

2004年

随着城市现代化进程的日益加快，商品房买卖合同纠纷大量出现。由于我国没有完善、统一的关于预售商品房的法律法规，尤其是物权法对此方面规定的不完善，导致侵犯买受人权益的案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。我院结合近两年来审理商品房买卖合同纠纷的情况，对本区房地产开发过程中出生的法律问题及其他相关问题进行了调查，着眼于潜在法律纠纷的预防与解决，并从法律角度对此进行一些分析和探讨。

一、审理情况概述及特点

2001--2003年，我院共受理商品房买卖纠纷16件。其中，诉请要求办理产权证的5件，要求承担延期交付违约金的3件，要求解除房屋买卖合同的7件，因房屋质量问题起诉的1件。该16件案件的审理结果均是法院支持了原告的诉讼请求。2004年1--6月我院共受理商品房买卖纠纷60件，是2001——2003年三年总和的3.75倍。在该60件商品房买卖纠纷案件中，90%都是商品房权属纠纷。这些案件具有以下特点：（1）案件标的数额大，且多为集团诉讼，社会影响较大。例如，2003年底至2004年初，方孟君等几十名买房者状告德阳市鸿耀房地产开发有限责任公司，以不能办理产权证为由要求退款并补偿利息。至今仍有买受人起诉要求办理产权证或要求解除合同。（2）“一房两卖”、“一房多卖“案件较多，这严重损害了购房人的合法权益。此类案件涉及多方当事人，法律关系复杂，房屋被重复预售，处理难度较大。（3）买受人承担的风险较大。大量数字表明，在整个商品房预售过程中，从土地出让到办理产权证，买受人可能遭遇的商品房权属风险随时存在，案件类型也多种多样。比如重复预售或预售后抵押，先抵押后预售。如将土地使用权抵押后再预售，在以商品房抵押贷款方式预购商品房的过程中要涉及三个合同和四方当事人。三个合同是指建设工程承包合同、商品房预售合同和抵押合同，时间跨度大，买受人所面临的风险比一般现房买卖大得多。

二、存在的问题及原因

购房是目前个人消费的最大支出之一，房产业也是国民经济发展的重要支柱。但由于房地产业的发展过程中产生了一些问题，出现了大量的纠纷，引起了社会和司法界的重视。

（一）房地产市场开发混乱

随着城市现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地。由于制度方面的原因，我国土地使用权的最初受让取得没有实现市场化，而是要通过国家行政审批的方式，即大量的集体土地被征收为国有，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，这导致我国房地产业无法实现真正的市场化。一旦需要土地，国家可以从农民那里征，但给农民补偿却少得可怜，从而形成利益失衡的局面。这就逼迫农民寻找自我救济的方法，他们会绕过国家征地这一环节，直接盖房子出售，或者直接出让土地给开发商，导致了不合法项目的出现。由于规范的缺陷，导致了大量纠纷产生。

（二）房地产市场监管不力

由于我国工商行政管理部门对公司法人的登记实行程序审查登记制度，不对公司登记的注册资金进行实体性审查，即只要有相关单位出具的“资产使用证明”和审计、会计部门出具的“验资报告”，申请人就可在工商部门获得法人登记。而且，我国工商登记还实行有条件的注册资金“认缴”制度，即公司法人登记时，可

以不出足注册资金，在公司成立之后的一定期限内再缴足。同时我国审计、会计制度的不完善，对《审计法》、《会计法》的执行力度小，验资报告、资信证明虚假，抽逃注册资金以及由此导致的我国公司法人注册资金不实的现象相当普遍，在房地产行业尤为突出。如2001年李某等八名买房者诉新都星光工贸有限公司房屋预售纠纷案中，由于星光公司虚假注册，获得开发项目，业主缴纳了全部预购房款，见到的是一片荒地而不是房屋，因而诉至法院要求退赔购房款及违约金。注册资金是法人民事行为履约能力的标志，它是企业信用的物质基础和保障，没有注册资金或注册资金不实，法人就没有承担或完全承担与其注册资金额相当的民事责任的能力，客观上决定了它具有欺诈的非信用本性。所以，出现买房卖空和“一房两卖”现象就不足为怪了。

（三）低价取得土地使用权，换出银行高额贷款

一些房地产公司成立后，以虚假注册顺利申请到一个房地产开发项目，获得一块地皮，其价格是由国土部门的内部评估机构定出，自然不高。而且，开发商与国土部门签订的“国有土地使用权出让合同”约定的是先办理使用权证，付款则是分期付款。于是，开发商以较低的价格获得使用权证，然后就用这块地皮作为抵押向银行申请贷款。土地使用权评估是通过与开发商有关系的部门的评估机构进行的，土地价格自然大幅上升，开发商以此向银行获得了大笔贷款，偿还土地出让费后还大大有余。这样，开发商就获得了从事房地产开发的一定资金。

（四）行政规章与现行法律相矛盾

我国房地产管理法律法规及部门规章都规定，房产和地产的出售或转让应当向行政机关办理权属变更登记手续。而我国《民法通则》第五十八条规定，违反法律和社会公共利益的民事行为（合同）无效。所以，在司法实务中，凡属没有到房地产行政管理部门办理权属变更登记手续的房地产买卖合同都可以认定为无效。在一房两卖或多卖的纠纷中，即使房屋买卖合同签订在后的合同，如果合同双方已到行政管理部门办理了产权变更登记手续，也会被法院认定为有效而受到司法保护，其它合同则因为没有办理产权行政变更登记而无效。

（五）现行立法不完善

由于目前我国房地产立法集分散性、地方性、单一性、冲突性、落后性为一体，全国范围内没有完善统一的相关法律法规，尤其是物权法在此方面的规定不完善，各地有关的条例非常简单而且大多相互矛盾，加之行政管理职能薄弱，导致司法实践中商品房预售纠纷大量发生。1999年10月1日实施的《合同法》彰显了民事意思自治的现代法治理念，旨在大量减少国家行政公权对民事私权领域的干预，但意想不到的是《合同法》的实施对房地产转让、买卖所带来的变化不是朝着遏制“一房两卖或多卖”行为的方向发展，而是反而导致了“一房两卖或多卖”行为的增多。其原因包括：（1）现行法律缺乏强制性规定。《合同法》第五十一条规定，违反法律、行政法规的“强制性”规定的合同无效，这就意味着违反法律、行政法规的非强制性规定的合同有效。因为我国房地产行政管理法律和法规并没有直接强制规定签订房地产转让合同前必须办理所有权、使用权变更登记手续，更没有规定签订合同必须到房地产行政管理机关办理批准、登记手续才能生效，而只是规定（房地产转让合同签订并履行后）房地产的所有权和使用权发生事实上的变更后，要到房地产行政管理机关办理房地产的所有权和使用权变更登记手续。所以，没有到房地产行政管理机关进行所有权、使用权变更登记并不必然导致房地产转让合同无效。（2）《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高院关于合同的解释

（一）对此条的解释为：“......法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移”。这样一来，进一步明确了这样一个概念：房地产所有权人“一房两卖或多卖”所签订的两个或多个房地产转

让合同，不管是否到房地产行政管理机关办理了房地产的所有权和使用权变更登记手续，只要没有发生《合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”、“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”及“损害社会公共利益”的导致合同无效的其他四种情形（与《民法通则》第五十八条的规定不同），就都是有效合同。这样，“一房两卖或多卖”房地产买卖合同纠纷案件诉至法院后，法院不知道将房屋判归谁，买受房屋的一方都是善意取得，只有出售房屋的一方是恶意，即没有串通行为发生，所有合同都是有效的。

（六）土地使用权抵押后再预售

我国目前对于土地使用权抵押后能否预售没有禁止性规定。实践中很多情况是房屋管理部门不审查是否已抵押这一事实，只要符合相关条件，均颁发预售许可证。银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地新增房屋一起拍卖，买受人将面临有房无地的处境。

（七）重复预售纠纷给法院裁决增加了难度

此类案件大都系集体诉讼，法规关系复杂，在商品房预售过程中要涉及多个合同及多个当事人，涉及面大，矛盾尖锐，相对于一般的房屋买卖纠纷，人民法院处理的难度要大些，对于弱势群体的保护难以真正体现。如我院受理的几十户买房者诉德阳鸿耀房地产开发有限责任公司商品房买卖纠纷一案。此案系集体诉讼，大多数房屋都存在一房多卖现象，且买主全额支付了购房款。其中，有的业主办了购房登记，有的未办。此案使承办法官最感头痛的是鸿耀公司法人下落不明，且公司机构也晖间消失。这样，大多数买受人的合法权益难以通过法律途径得到充分保护。买受人即便胜诉，也可能会出现“裁判文书只是一张空文，客观上无法实际执行”的现象。

（八）房地产市场机制不成熟

我国房地产市场受供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，商品房预售不仅是房地产的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。而在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于开发商、特别是财雄势大的房地产出卖人来讲，广大商品房消费者明显处于弱势地位——买受人大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，更缺乏识别出卖人是否违法销售的能力；同时，大部分商品房消费者不具备风险防范意识和处理能力，也缺乏足够的承受风险的思想准备，其合法权益最容易受到侵害。在不断增加的欺诈索赔投诉中，不难发现大量的商品房权利和权属有欠缺的隐瞒行为。可见，商品房预售制度本身的风险、市场因素和买受人的主观局限性制约了买受人合法权益的行使，使其在进入商品房预售过程之初就与处于与出卖人不平等的法律地位上。

（九）现行登记制度不完善

我国尚未制订专门的不动产登记法，登记的不合法、不规范甚至相互矛盾甚多，形成多部门登记、分级登记的局面，且各自依据的法律各不相同，从而造成登记的混乱，同一标的重复登记现象极易出现。加之查询制度不完备，登记机关审查不力，导致登记内容常常失真，从而影响了买受人的正确选择。在审判实践中发现的登记错误层出不穷，五花八门，现实的矛盾迫切需要制定一套完善统一的房地产登记制度。

三、审判难点及应对

从近两年发生的商品房买卖纠纷看，房地产交易市场相当混乱，且无相适应的配套制度，案件中存在着大量物权领域的法律问题难以解决，而现行法律只侧重从合同及管理的角度集中规范商品房交易关系，物权

领域中的一些法律问题在审判实践中难以得到解决，为此也难免会出现判决结果不一致的现象。如果在审理中连最基本的权属问题都确定不了，受害的只能是处于弱势地位的买受人。为此，如何构建适应我国国情的商品房买卖制度物权法保护体系，已成为亟待解决的问题。笔者提出以下几点建议：

（一）完善房地产行政管理立法

目前我国房地产行政管理没有关于“签订房地产买卖合同必须到房地产行政管理机关办理登记手续才能生效”的强制性规定，而只是规定签订了房地产买卖合同并实际履行，甚至履行完毕、发生实际房地产转让后，应当到房地产行政管理机关办理所有权和使用权变更手续。这样一来，这种规定并没有起到有效防止“一房两卖或多卖”民事合同行为发生的作用，而仅仅是为发生纠纷诉至法院后起了确定合同有效的证据作用。民法上根据合同成立是否需要采取特定的方式，可分为要式和非要式合同，法律可以规定某些合同必须采取某种特定的方式，如履行行政登记手续，即法定要式合同。理论上，房地产买卖合同就应是法定要式合同。从民事立法原则讲，民商私法允许行政权力介入民商事行为的目的是为了国家公权提前调整和规范民商事行为，起到有效防范民商事纠纷发生和促进社会民商事行为及时、良性运作的作用，应规定房地产买卖合同必须到有关房地产行政管理部门办理登记手续才能成立和生效，其目的就是为了防止房地产所有权人持房地产所有权进行“一房两卖或多卖”。这样一来，房地产所有权人就失去了将自己的房屋两卖或多卖以获取不正当利益的可能。比如有些恶意出卖人利用一房两卖获取两份房屋转让价款，有些出卖人通过签订一房两卖或多卖合同后，再自由选择一个合同受让方办理房地产过户手续，从而损害了其他房屋受让方的利益。

（二）进一步健全制度，规范房地产市场

要全面规范我国房地产市场，应建立相适应的法律机制。具体包括以下：（1）全面建立国有土地使用权出让、转让公开拍卖机制和建筑工程公开招投标机制;（2）建立法人工商注册资金实体行政审查机制，彻底“揭开法人面纱”；（3）建立现代化会计制度及完备的企业财务、注册资金审计、监察制度；（4）建立公司和自然人的市场退出（破产）机制，从根本上规范我国房地产开发市场，这有利于建立真正意义上的社会主义市场经济。

（三）商品房合同效力认定问题

审判实践中，因商品房合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。根据《城市土地管理法》第四十四条的规定，商品房预售须具备四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这些条件反映出了商品房出卖人与行政管理部门之间存在一定的行政关系。为避免司法权与行政权的冲突，法院在认定商品房买卖合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证明而签订的预售合同应认定无效；出卖人取得商品房预售许可证证明的，可认定预售合同有效。从实体上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政复议或行政诉讼的方式解决，这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限，有利于各司其职，也可避免大量无效合同的出现，有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。

（四）惩罚性赔偿责任的认同

审判实务界中关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论，主要反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条的问题上。从适用条件看，《消法》的规定仅仅

限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定。笔者认为，根据我国实际情况，不能直接适用《消法》第四十九条。但在商品房买卖中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。理由如下：（1）出卖人的恶意违约和欺诈行为完全悖离了诚实信用原则，损及市场交易的安全和秩序，它同因客观原因导致合同不能履行有本质区别。对此类行为仅仅依靠补偿性赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效制裁和遏制出卖人的欺诈行为。（2）《消法》第四十九条的“合同责任”中明确规定了惩罚性赔偿制度，《合同法》第一百一十三条的“合同责任”中也明确了惩罚性赔偿制度。同时，实务中对《商品销售管理办法》第二十条关于“两千次误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍追还”规定的执行效果也好。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。

（五）“一房多卖”纠纷的处理

2003年以来，我院受理房屋买卖纠纷 60件，其中涉及”一房多卖"的案件58件，占96 %。，这使得商品房买卖在法律层面上产生了诸多隐患，尤其是给权属的认定带来了极大的麻烦。对此，笔者认为，应根据买受人是否办理登记的不同情况，制定相应的审理思路。具体考虑如下：

1、在“一房多卖”中买受人均未办理登记情况下买受人权属的认定。基于债的不分先后顺序性，前买受人与次买受人在出卖人履行不能时均有权请求损害赔偿。法院可判决出卖人向任一买受人履行合同，而对另一买受人负不履行的损害赔偿责任。在审判实践中，我们如果一律支持前买受人履行合同的请求，在许多情况下，即使判决了也难以执行，更不利于交易的安全。为此，在一般情况下，可以支持前买受人要求履行合同的请求。但在具有以下情形时，应支持后买受人要求履行合同的请求：一是后买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理了商品房抵押贷款登记手续，而前买受人尚未交纳房款；二是后买受人已入住，并已对该房屋完成了装修等改善行为；三是后买受人产权登记手续正在办理过程中，未办理登记非基于其本人的原因。同时，后买受人以上行为均为善意，并且对以上事实负有举证责任，否则承担举证不能的后果。

2、在“一房多卖”中后买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。在这种情况下，应优先保护哪一方的利益，应分两种情况进行处理：一是后买受人出于善意，即后买受人对于前一买受合同不知情，支付了合理房款且没有违法行为，并办理了商品房预售合同登记，此时前买受人可以要求出卖人承担赔偿损失的责任，也符合我国立法以登记为预售商品房物权变动的生效要件的要求。二是后买受人出于恶意，即明知或应知前买受人商品房预售合同的存在，仍然就同一商品房与出卖人签订预售合同，并办理了预售合同登记或产权登记，前买受人可对后买卖行为行使撤销权，以避免使前买受人利益受损，既保护了债权人的利益，体现恶意不受保护的原则，又有利于交易安全。

3、在“一房多卖”中前买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。实践中存在前买受人办理了预售合同登记或办理了商品房产权转移登记，后买受人未办理任何登记的情形。在前者，基于预先登记的效力，前买受人对该商品房所有权的请求权有物权的排他效力；在后者，出卖人作为所有人的地位已转移给前买受人，其再次预售的行为系出卖他人之物。因此，出卖人均不能由前买受人处取回房屋所有权。因出卖人不能履行向后买受人转移房屋所有权的义务，故应当向后买受人承担因不履行交房义务而产生的违约责任。

（六）土地已抵押，商品房买卖合同效力的认定

针对出卖人未通知抵押权人或者未告知买受人该商品房已经抵押的情况，出卖人与买受人签订的商品房买卖合同是否有效，应将出卖人隐瞒抵押事实认定为欺诈行为，其与买受人签订的商品房买卖合同界定为可

撤销合同，并且撤销权应由买卖合同的一方当事人即抵押权人来行使，从而有效地遏制了出卖人先抵押后出售以达到逃避违约责任的行为。

（七）土地已抵押，买受人权益与一般抵押权发生冲突的处理

3.审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法 篇三

2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园 一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。

三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的`所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。

上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从2001年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。

A法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在A法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地B法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等A法院判决后再处理，未被采纳。A法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与B法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与B法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令B法院将借款合同案移送本院合并审理。B法院在上级法院答复之前，已作出一审判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行40万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在A、B法院管辖区，乙公司住所地在A法院管辖区。

分歧：

该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。

一种观点认为，最高法院“商品房买卖司法解释”第二十五条只规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是商品房买卖合同案先起诉，担保权人银行作为有独立请求权第三人后起诉商品房担保贷款合同的，才能将商品房担保贷款合同与商品房买卖合同合并审理，并未对商品房担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，应否合并审理作出规定。在该案中，担保权人先就借款合同起诉，购房户后起诉商品房购销合

4.审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法 篇四

(试行)》的通知 审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知

（2010年12月21日 京高法发[2010]458号）

市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；

各区、县人民法院，各铁路运输法院：

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）

为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释

（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。

第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。

前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释

（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。

第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。

第七条出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

第八条房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

第九条出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。

出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。

第十条房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。

第十一条出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。

第十二条当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

第十三条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

第十四条房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。

对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。

第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

第十八条《物权法》第一百零六条规定的房屋的无权处分主要包括以下情形：

（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；

（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；

（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；

（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；

（5）其他无权处分房屋的情形。

第十九条《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：

（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。

（2）“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。

（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

第二十条房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

第二十一条房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。

第二十三条当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。

房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

第二十四条房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

第二十五条房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和

所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

第二十六条出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

第二十七条房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

第二十八条在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。

第二十九条因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。

第三十条本意见自下发之日起施行。

本意见的具体规定与新颁布的法律、法规和司法解释不一致的，本意见的相关规定不予执行。

5.审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法 篇五

随着党中央一系列惠农政策的全面实施，农民种田的积极性大大提高，农民现在纷纷要求耕种原来多年撂荒弃耕的土地，由于此前土地流转方式不规范，土地承包过程中的一些矛盾逐渐凸现，导致人民法院受理的农村土地承包合同纠纷案件逐年攀升。黄冈市法院受理的一审农村土地承包合同纠纷案件，2003年为57件，2004年为73件，2005年上升到105件，当年二审案件分别为9件、16件和22件，且群体诉讼案件增多，有的引发群体上访事件。农村土地承包合同纠纷案件的特点

一、发包方（集体经济组织）行为不规范或单方毁约而引起的纠纷超过一半。由于村民委员会或村小组的负责人法律意识不强，导致其在土地发包过程中行为违法或违约，从而引发土地承包合同纠纷。表现为部分集体经济组织在土地发包过程中违背《村民委员会组织法》中有关民主议定原则的规定，将应交村民大会或村民代表大会决定的事项改由少数人定断；有些集体经济组织不与农户签订书面承包合同，而采取口头方式发包；某些合同的责、权、利不明，不便于实际履行，从而引发纷争;有些集体经济组织负责人新官不理旧事，以调整经济结构或提高承包金的方式单方收回或变更承包合同。以上纠纷一旦农户起诉到法院，集体经济组织败诉的多。如黄州区某村委会未经民主议定，由村委会少数干部将集体所有的40亩耕地发包给本经济组织以外的人修建鱼池，承包不到一年，本村村民起诉到法院，要求确认该承包合同无效，其诉请得到了法院的支持，而村委会则由此担责。

二、土地证册不全、经营权属不清而导致农户争包、抢包土地的案件处理难度大。按照《农村土地承包法》的规定：发包方应当与承包方签订承包合同，承包方自合同生效时取得土地承包经营权；县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。但在实际操作过程中，有些集体经济组织未与农户签订承包合同，多数政府部门未向农户颁发土地承包经营权证，有些土地证册登记较为混乱。目前，农村人多地少、土地负担普遍减轻，为农户争包土地提供了条件。1988年，武穴市某村委会与本村以外的村民签订承包合同，将本村约20亩山地交由该村民承包，承包期为20年，该20亩土地四至不清，又未补办土地承包经营权证，周围村民在此地块附近修路、建房，多次与该承包人发生权属纠纷并引发多起诉讼，难以处理。此外，某些地块是属于国家所有，亦或集体经济组织，极易存在权属争议。如黄梅县蔡山镇与新开镇为长江冲积留下的“江心洲”的使用权属问题多年发生争执，至今未得到有效解决。

三、集团诉讼案件呈上升趋势。从黄冈中院二审受理的土地承包合同纠纷看，集团诉讼案件呈逐年上升的趋势，由2003年的2件到2004年的5件，2005年上升到8件，当事人多达几十人或几百人。此类案件矛盾集中，当事人情绪对立，案件的政策性强、涉及面广、处理难度大，稍有不慎则可能引发不安定的因素，对审判人员也是一项严峻的挑战。如黄州区东湖办事处某居委会与62户村民关于征地补偿费分配纠纷一案中，办案人员逐一查清土地权属，认真查找与本案相适应的法律法规和政策，走访了多个部门，接待来访人员十多次，最后才将案件顺利审结。

四、承包人非法流转土地或擅自变更土地用途应当引起重视。据调查，此类纠纷起诉到法院的虽少，但现实中并不鲜见，常常表现为以下两种情况，一是承包人未按法律规定的用途使用土地，而是将土地用于建房、建厂、取土、加工水泥制品等，二是承包人将自已承包的土地非法流转，发包方又未依《农村土地承包法》第十三条的规定履行监督职责。这类承包人的行为违反了有关法律的规定，损害了国家或集体经济组织的利益，虽然法院未受案，但也应当引起我们的高度关注。

农村土地承包合同纠纷案件审判中存在的问题

定性错误。从二审审理农村土地承包合同纠纷来看，个别审判人员在审理此类案件过程中，将案由笼统定为土地使用权纠纷，这是明显违反法律规定的。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”由此可见，土地的所有权和使用权纠纷只能由政府处理，对政府处理不服的，向人民法院提起的是行政诉讼，不属民事调整范围。

认定合同效力草率。确认合同的效力是审理农村土地承包纠纷案件的首要环节，也是案件审判的关键。正确、稳妥地确认农村土地承包合同的效力，不但是整个案件顺利审结的根本，同时对有关农村土地承包政策在农村得到贯彻落实起到宣传和导向作用。但在实践中，有些明显违反法律规定或民主议定原则所签订的无效合同却被认定为有效，有的随意确认合同无效；对一地多包的合同仅仅按签订合同的时间顺序宣布后签订的合同无效；有些依公平原则或诚实信用原则确认合同无效等。这些情况的存在，不利于有关土地的法律和政策在农村的实施，不利于农村土地承包关系的稳定和依法流转，不利于农村生产的发展和农民生活的改善，应引起高度重视。

审理期限过长，延误农时。农业生产存在投资周期长、季节性强、收益慢的特点，及时审结案件非常重要。但在审理这类案件时，有些审判人员不能做到具体案件具体分析，一味地强调在审限内结案或者有超审限的现象，耽误了农时；有些审判人员工作不仔细，对本可以调解结案的案件不作深入细致的工作，贻误了调解的时机，判决后一方上诉，延长了案件的审理时间；有些审判人员机械地运用强制措施，采取保全措施时不允许农民进行正常生产，造成承包土地闲置。如某法院审理一鱼池承包合同纠纷案件时，由于案情复杂迟迟未审结，又未及时裁定由纠纷的一方进行经营，致使案件审结时该鱼池长时间空闲，影响了农民的生产，给当事人带来了损失。

审判方式、方法呆板，导致案件的社会效果不佳。在土地承包合同纠纷案的审理中，有些办案人员虽然案件处理合法，但却不能有效地化解矛盾，平息纠纷，有时甚至导致当事人缠诉，这是在案件处理的方式、方法上出现了偏差。有些审判人员缺乏主动应对社会关系的能力，不了解农民生产生活状况，就案办案；有些未给予当事人正确的引导，使当事人走弯路而造成诉累；有些过分强调当事人主义，不充分发挥法官的主观能动性，一味地坐堂问案；有些不注重调解，结案方式单一等，造成农户不满意、不理解，办案效果不理想。审理农村土地承包合同纠纷案件的对策

一、做到准确定性。在土地承包合同纠纷案件的立案与定性时，一定要严格按照《农村土地承包法》和《最高人民法院关于审理承包合同纠纷案件若干问题的解释》的规定执行。具体来说，对下列案件才能立案并审理，即农村土地承包合同纠纷、土地承包经营权侵权纠纷、土地承包经营权流转纠纷、土地承包经营权继承纠纷、因承包土地征收补偿费分配引起的纠纷。在审理农村土地承包纠纷案件时，一般只存在上述五种案由，对不属这五类案件的，不予受理或告知当事人向其它有关部门主张权利。

二、正确认定合同效力。在确认农村土地承包合同的效力时，要把握两个原则：一是依法确认原则，除依照《合同法》的规定外，还应按照《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》第十八条、第三十七条等法律的规定，参照有关政策及最高人民法院《关于审理涉及

农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的精神。二是具体问题具体分析原则，在确认农村土地承包合同的效力时，在不与法律强制性规定相冲突的情况下，要从实际情况出发，既要保证农村土地承包关系的稳定、明晰，又要有利于促进生产发展。例如，对撂荒弃耕的承包经营权的案件，土地的合法承包人主张已弃耕撂荒的承包地的，原则上应予准许；善意的第三人耕种他人的抛荒地，对该土地有固定投入的，应由收回经营权的原承包人给予适当的补偿；合法承包人将自已的承包地转让给他人经营而不收取价款或向实际经营人支付价款的，现因政策调整，可按情势变更原则对原合同进行适当调整。对一地数包案件的土地承包合同不能简单地宣布合同无效，而应依优先权有关原则处理。已取得承包经营权证书的，具有物权性质，具有当然的优先权；未取得承包经营权证书但已在有关部门登记的承包人优先；均未登记的，按合同的生效时间先后确认；以上原则仍无法确认的，按实际占有原则处理，谁实际占有，谁取得土地经营权，但在发生争议后、纠纷解决前强行先占的除外。

三、提高审理质效。要尽快处理农村承包合同纠纷案件，首先要树立效率的观念，能快结案的一定要快审快结。其次，要树立责任意识，将每一件案件均当成大案来办，尽职尽责地处理好每一件案件，并做好深入细致的工作。第三，慎用财产保全等强制措施，对确实要采取财产保全措施的，一定要允许该土地上原耕种的农民继续生产，不要轻易裁定停止生产经营，以免造成一年的零收成。

四、坚持多调少判。以维护新农村社会和谐为出发点，注重做好当事人的思想疏导工作。高度重视可能影响社会稳定的群体性土地争议。农村土地承包合同纠纷一般人数多、土地流转次数多、权属不明、合同签订和履行不规范、政策性强，加之部分农民法律意识较差，导致案件难以审理，因此在审理此类案件中，应当始终坚持在查明案件事实的基础上先行调解原则，通过调解让农户知法明理，化解矛盾，使对抗得到缓和，把矛盾消除在萌芽状态。

6.审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法 篇六

国家实行免收农业税、粮食直补等土地政策以后，农民种田的积极性提高了，随之土地承包纠纷明显增多。特别是当前春耕期间，诉讼到法院的土地承包纠纷案件，呈大幅度上升趋势。面对农村日益增多的这类案件，人民法院如何加强审判职能，有效保护好农民依法享有的土地承包经营权？为此，我们对法院当前审理农村土地承包经营纠纷案件的情况，进行了深入的调查和思考。

一、土地承包纠纷案件的类型

1、转让承包型：转让或转包方流转期限未到就往回要地，而受让方或承包方以未到期限为由拒不退还。

2、资源发包型：沿江乡镇江南套子里的土地很多，把大

量废弃地作为资源发包给“种地大户”，他们把这些废弃地开垦成耕地后，本村农户要求解除合同，将这些土地作为机动地分给农户。

3、以地抵债型：承包农户欠村里的承包费无力偿还，便

将承包地以固定价格卖给现耕地户。现在土地增值了，他们便纷纷主张权利要地。

4、代耕代种型：外出打工农民长期居住在外，其土地撂

荒，村里或本人找人代为耕种，现耕种户拒绝退还。

二、土地承包纠纷案件的成因

1、承包关系不明确。第二轮土地承包“大稳定小调整”，村里都是顺延第一轮土地承包的现状，对原来的承包基本未动。有的村没有重新签订承包合同，也没有发放土地使用证。发生转让或转包等方式流转后，村委会并没有明确与原承包户及耕种户的承包关系，对有争议的土地，有的村干部说包给了原告，有的说包给了原告。

2、合同签订不规范。转让或转包合同书内容不规范，条

文有的看是转让，有的看又是转包；有的约定显失公平，有的约定流转期限已经超过合同本身的履行期限。

3、流转程序不合法。转让、转包未经村委会同意或备案，有的经过村里只是村委会领导个人点头，转让后村委会并没有更换承包人的姓名，也没有重新颁发土地使用证，这样就使转让必须经过村委会同意这个法定条件很难把握。

4、发包手续不健全。村委会把废弃地作为资源发包给种

地大户，并没有经村委会集体研究，没有召开村民大会讨论决定，有的只是村委会领导个人同意，合同书上连公章都没盖。

三、土地承包纠纷案件的特点

1、矛盾突出难解决。土地现在大幅度增值，每亩价格旱田约150元到200元，水田约200元到300元。土地作为农民赖以生存、繁衍生息的命根子，失去的拼命要夺回来，现耕

种的又不远放弃。双方当事人虽然多是亲戚朋友，有的还是父子兄弟，但也很难调解，而且判决后多数上诉

2、政策法律难把握。有关部门对土地承包纠纷出台了相关的解决办法，但其中有的地方与法律规定不太一致。有的文件规定，土地经营权流转双方合同纠纷，长期合同三年以上的，要将承包地返还给原承包户，明显与农村土地承包法的有关规定精神相抵触。承包方经发包方同意，将其经营权有效转让，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止，受让方不应存在退还的问题。关于农村土地承包纠纷案件的若干规定要求，转让须经村委会同意，而转包只要村委会备案即可。另外，流转双方当事人和村委会在土地流转过程中的法律行为都有纰漏，在审理中难以分清责任，法官在这方面的自由裁量权相对较大。

3、季节性强时间紧。起诉时往往都是即将开始春耕的时候，强烈要求返还土地，当年便进行耕种。这样要求我们适用简易程序审理，在答辩期内开庭，实行庭前调解，发挥简易程序的特点，快捷简便的予以审理。

4诉讼费与审理工作量大明显失衡。土地纠纷案件矛盾大，案情复杂、涉及土地有的达上百亩、上千亩，需要投入很大的精力，而案件受理费仅为50元，诉讼费数额小，同审理投入力度严重不平衡。

四、减少和解决土地承包纠纷案件的对策

1、认清形势，提高认识。土地承包纠纷大幅度增加，这

是农村工作出现的新情况新问题，也给审判工作带来了新任务新要求。法院审理不好这类案件，就会影响到党的农村土地政策的贯彻落实，影响相对稳定的承包关系，给农村的社会稳定带来不利影响。这就要求我们审判人员，能够给予高度重视，把土地纠纷案件认真、适时、审慎、妥善地审理好，既要为农村集体经济组织和乡镇政府减轻压力，又要充分保护好承包农民的合法权益，同时还要防止因审判不利造成新的不稳定因素。

2、因势利导，耐心调解。土地纠纷案件虽然矛盾突出，不好调解，但我们还要把坚持调解作为审理好这类案件的首要原则。通过深入细致的调解工作，进一步完善第二轮土地承包工作，化解矛盾，消除农村社会不稳定因素，更好的维持正常的生产和生活秩序。

3、客观公正，及时解决。客观，就是既要稳定第二轮土

地承包关系，保护好原承包户的利益，又要维护合法的土地经营权流转，保护好现有的已耕种多年的耕地农户的利益。公正，就是要在参考相关农业政策的同时，严格依照法律的相关规定，做到以政策为参考，以法律为准绳。及时，就是不能久调不决，还是要果断裁决，不贻误农时，确保有经营权的农户耕种土地。

4、认真总结，摸索经验。对于土地承包纠纷这类新型案

件，在责任认定和法律适用上分歧很大。法院要在审理的同时，总结摸索出普遍的有指导意义的原则以供遵循。对于在第一轮或第二轮土地承包中未分得土地者起诉向村里要地的案件，法院不应受理，应由有关部门解决。对于土地经营权转包或转让纠纷案件，主要就流转价格和期限调解协商，调解不成，接包方就得将土地返还给转包方。审理土地纠纷案件，要准确界定是否经村委会研究同意这个法定要件。对已经通过村委会研究同意的，转让合同应认定为有效合同，还应由受让方经营，因为原承包户已经因为转让解除与发包方的承包关系，终止了原有的承包合同。对于与种地大户未经民主议定程序签订的承包合同，本集体经济组织成员起诉的，应确认该合同无效。国家实行的“两补”，议定要发给有承包经营权的农户，而不是现耕种的农户。对于返还土地一方在增加土地生产能力上得投入，要给予合理的补偿。

5、明确责任，加强管理。大量土地纠纷的产生，有的乡

镇政府和村委会负有疏于管理的责任。第二轮土地承包工作不够规范，特别是对于土地经营权的流转缺少必要地监督管理。在土地纠纷问题突出的今天，又不能够积极出面调解处理。因此，充分发挥乡镇政府和

村委会的监督管理作用，是当前解决土地纠纷问题的关键，也是以后防止土地纠纷蔓延的根本所在。乡镇党委政府和村委会应建立土地日常管理机制，对土地经营权流转程序加以规范。通过加大监督力度，纠正违法行为，有效地维护流转双方的合法权益。

6、加强学习，提高本领。现在土地承包法已经颁布很长