透视住宅小区物业管理纠纷

透视住宅小区物业管理纠纷（精选3篇）

1.透视住宅小区物业管理纠纷 篇一

解决小区物业管理纠纷的5大对策

从房地产开发企业的角度看，小区物业管理是房屋地产综合开发的派生产物，是房产市场的消费环节，实质上是房地产开发的延续和完善，优质的物业管理就是房地产开发企业最实在最有效的宣传手段。5大对策能够有效的提高小区物业管理质量。

众所周之，住宅小区是城市的基本单元，要提高整个城市的环境质量与面貌形象，就要从住宅小区抓起。从业主的角度来看，住宅小区是人们生活和生存的空间，是一个微型社会。从房地产开发企业的角度看，小区物业管理是房屋地产综合开发的派生产物，是房产市场的消费环节，实质上是房地产开发的延续和完善，优质的物业管理就是房地产开发企业最实在最有效的宣传手段。5大对策能够有效的提高小区物业管理质量。

对策一：把好物管企业准入关

面对当前我市小区物业管理行业存在的问题及原因，市房产局物业管理督察科张科长认为，首先要把好企业准入关，建立完善的制度，主要抓物管公司的前期加入，在审批准入时，物管公司必须作为独立的企业法人存在，另外，还必须保证管理的建筑面积在５万平方米以上的要招标投标，从源头上杜绝小区物业管理thldl.org.cn公司规模过小、综合实力差等问题。

解决物业纠纷的最关键问题是要把好合同关。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的，比如物业管理合同内容上不完备，条款用语含混不清，欠缺必备的约定内容等。因此，物业公司在进入小区管理时，业主要详细阅读双方所签订的合同，通过合同明确双方的责任义务，明确物管公司的服务项目和收费标准，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。

对策二：健全相关政策规定

健全小区物业管理相关法规体系，使小区物业管理的各项活动均有法可依是解决物业纠纷问题重要的一环。他表示，政府应出台相关的条例和细则，在市场准入、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面进行约束和规范，发挥政策的指导和调控作用，为物业管理的健康发展提供法律和政策保障。

市物价局有关负责人表示，在小区物业管理收费方面，物价部门并没有硬性规定，物管公司实行分级管理，有不同的收费标准，政府物价部门已制定了收费指导价，而具体收费是按业主与物管公司签订的合同来执行，但收费与指导价的上浮不能超过２０％。另外，市房产局有关负责人还指出，如果物管公司不是承包制而是筹金制，那么必须把收费标准、服务内容、包括资金来源、开支项目等挂牌公示，让业主心中有数，做到明明白白收费，明明白白消费，明明白白盈利。

对策三：提高从业人员的素质

物管公司经理及从业人员培训是受很多条件限制的，培训的范围可能会有局限，所以最主要的还是物管公司内部要加强对员工的培训，在做好公司日常工作的基础上，分批分期组织各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗，在提高员工的素质和水平上多下功夫。

虽然小区物业管理行业存在诸多问题受到先天因素影响比较大，不少物管公司受到业主投诉，但有些物管公司还是通过自身的努力，在有限的物力和人力上下功夫，做出了自己的品牌，如中心城区的中远大厦、雅景花园、盛华苑，江海区的江海花园等。物业管理作为一个服务行业，牵涉到很多问题，要

做好这个行业，必须提高从业人员的素质。

对策四：引导业主改变观念

在物管公司提高自身素质和服务水平的同时，业主也应增强接受小区物业管理的意识，在享受服务的同时，还要主动交纳管理费用。物业公司是服务性企业，如果业主拖欠管理费，必将导致服务质量的下降。

另外，一些业主还缺乏物业管理方面的知识，比如说投诉物管公司不成立业主委员会。对此，张科长解释说，成立业主委员会是业主自己的事情，有关文件规定，已开发楼盘售楼工作完成５０％以上时，应成立小区业主大会，再由业主大会产生业主委员会。业主代表首先应与街道办事处联系，成立筹备小组，之后到房产局备案，并接受房产局与街道办事处的指导，整个过程都是业主自己负责，应业主要求，物管公司可进行协助。所以针对这些问题，物管公司、媒体以及政府相关部门应加强宣传，逐步引导业主转变消费观念。

对策五：发挥居委会的监管作用

就小区物业管理工作而言，由于法规滞后、历史遗留问题较多及专业性较强，一些街道办和居委会的基层干部对此认识不足、重视不够，发生小区物业管理纠纷后往往将矛盾上交。对此，有关部门考虑，将小区的物业管理纳入社区管理的范畴，由街道办事处、居委负责协调物业管理和社区建设之间的关系，负责筹备小区业主大会的组建工作和指导、监督业主大会、业主委员会的运作；从城市管理的高度抓好住宅小区物业管理工作，确立属地管理的意识，由街道办事处协助物管公司化解物业管理方面的纠纷。

小区物业管理关乎千家万户的切身利益，出现物业纠纷业主和物管公司都不利，只有双方彼此多一点宽容，多一点谅解，才能使小区物业管理这个市场潜力巨大的服务产业，健康地成长。

2.透视住宅小区物业管理纠纷 篇二

近年来, 工程裂缝问题在我国住宅建筑工程质量问题的投诉纠纷中占的比例最大, 有的地区甚至高达40%。但对于建筑工程中的裂缝投诉和纠纷问题, 大多是因为人们不能正确地认识到建筑上的裂缝本质。要让大家清楚知道, 并不是所有的建筑裂缝对于结构来说都是有害的, 有些建筑裂缝是不可避免的。只有对建筑裂缝的本质进行了解, 才能针对真正有害的建筑裂缝进行有效的预防和控制措施。

工程质量裂缝主要分为以下三种类别。

1. 外观形态上的裂缝

从外观形态上, 裂缝的类型可以分为微观和宏观。

微观裂缝。一般来说, 微观裂缝的宽度一般小于0.05 mm, 不借助仪器肉眼是看不见的。建筑材料混凝土主要是由骨料、水泥和水分组成, 在水泥硬化的过程中, 结晶会成为石头, 从而产生了一定的体积变形。这种微观裂缝大多在无外负荷的条件下产生, 且具有多向、多道和不规则的特点。尽管混凝土产生了裂缝, 在截面的内部仍然觉有良好的抗剪能力, 在一般的工业或民用建筑中, 小于0.05 mm的微观裂缝是没有危险性的。

实际建筑过程中, 混凝土存在裂缝是绝对会出现的, 所谓的“无裂缝”建筑只是相对于肉眼而言。肉眼可见, 宽度大于0.05 mm的裂缝就是宏观裂缝, 是微观裂缝扩展的产物, 能够影响到建筑的实际使用和安全。

2. 因受力不正确引起的裂缝

从建筑的受力状态分析, 裂缝可以分为由荷载引起的和变形引起的。

因外荷载而引起的裂缝是由于建筑工程在外荷载的作用下所产生的直接应力达到一定量值时所引起的, 这些都是在设计中可以预测到的。尽管如此, 在实际工程施工时, 裂缝产生的情况是很难准确地预测到的, 且裂缝的受力状况也并不能十分了解清楚。

建筑材料的收缩、膨胀或内部的温度变化, 这些都是造成结构变形而引起的裂缝的原因。由于结构变形而引起的裂缝和建筑材料的环境条件和固有性质有关, 在日常的施工过程中也是大量存在的, 占有80%或以上, 而外荷载引起的裂缝只约有20%, 在这20%中, 也包括了很多变形因素所产生的影响, 只是因为是次要因素而没有统计在内。

3. 对日常使用产生影响的裂缝

对建筑物日常使用产生影响的主要可以分为无害裂缝和有害裂缝。

“无害裂缝”大多是微观裂缝, 而部分对建筑物的日常使用没有产生任何影响或影响很小的宏观裂缝也可归纳为无害裂缝。

一旦裂缝的长宽或所在的位置对建筑物的日常使用功能产生危害, 或令用户产生不利的心理阴影, 这种裂缝就是“有害裂缝”。有害裂缝大多属于宏观裂缝, 一般处于结构的内力最大处、内力骤变处或截面刚度小的位置、剪力最大处等位置。

在住宅工程质量裂缝问题投诉纠纷的处理过程中, 施工方和用户的争论焦点一般是“这样的裂缝是否会对日常使用或安全有什么影响?”又或者是“有裂缝的工程是否合格?”由此可见, 对裂缝有明确的认识是有必要的, 要让用户了解到, 某些建筑裂缝对建筑结构安全来说是无害的, 只是在表面感观上有影响。在建筑工程质量验收的过程中, 对裂缝有一个明确的认识, 可以大大消除用户心中的疑虑, 这样无论对于施工方还是用户都有着数之不尽的好处。

二、住宅工程裂缝投诉的主要问题

人们都习惯认为建筑物上不应该有裂缝, 这是一种不科学的认识。住户在入住后或者发现周边项目在施工时导致房屋出现了裂缝, 他们就会找到开发商, 向相关的开发企业索赔。住户提及的要求主要包括以下五方面:

(1) 要求相关专家或工作人员对房屋的安全性进行鉴定;

(2) 开发商对房屋的裂缝进行修复工作;

(3) 要求开发商承担搬迁、住宿或过度的费用;

(4) 赔偿因出现裂缝而产生的各种损失;

(5) 要求换房或退房。

根据实际经验, 住户提出要求次数最多的就是第四和四五条。

房屋出现裂缝是由复杂的外界因素所造成的, 因此其出现具有一定的滞后性, 同时由于住宅工程质量的缺陷普遍存在, 相关问题的处理方法目前并没有统一的标准和程序, 从而导致房屋工程质量问题引起的矛盾纠纷比较多, 处理起来也比较麻烦。但更重要的是如今企业对于工程质量的重视度不够、问题的责任划分不清、双方的沟通渠道不畅以及办事的程序不明等各种原因导致矛盾纠纷不断扩大。

三、工程质量裂缝问题处理的程序和方法

综合上文提及到处理房屋裂缝问题所遇到的困难, 作者认为如下处理、协调以及解决投诉纠纷的基本程序或方法。

对于前期的管理, 开发商可以尽量减少和施工周边的住户或购房业主因施工导致房屋产生裂缝的纠纷, 在周边有相邻建筑物时, 要对边坡工程、基坑工程做好勘察和设计工作, 加强施工场地周边土体与建筑物的检测, 确保对周边的房屋无明显的影响才可开始工程的建设。在施工的过程中, 也要加强勘察、施工和监理全过程的控制, 提高施工工艺, 对于建筑材料的选择也要科学合理, 控制混凝土的温差伸缩变形, 减少后期住宅出现裂缝的几率。

在建筑物竣工验收时, 开发企业一定要根据有关之间部门的验收意见整改建筑物存在的缺陷, 在交房前, 也要和施工单位、物业管理公司对建筑物内所有的设施设备、门窗装修等各种情况逐户逐项地进行一次全面详细的检查, 及时整改发现的问题, 房屋一旦检验出存在裂缝, 开发企业必须出资聘请相关的鉴定机构对房屋进行安全鉴定。最终的鉴定结果是开发商和住户处理房屋裂缝问题的法律依据。最后和住户进行楼房交接时, 物业管理公司必须对住户提出的对于房屋存在的问题进行确认和汇总, 然后报上开发企业, 进行处理, 其次, 要对房屋内的所有设施、设备情况明确告知业主, 并对房屋的装修及使用行为提出明确的要求。

一般来说, 对于房屋裂缝的处理方法有以下几种。

(1) 表层修复法:裂缝存在于墙体的表面或抹灰层。

(2) 灌浆、嵌缝封堵法:混凝土产生不影响结构整体性或有防渗漏要求的裂缝。

(3) 挂网修补法:贯穿填充墙的裂缝。

(4) 结构加固法:裂缝会影响影响混凝土结构性能。

(5) 混凝土置换法:混凝土裂缝情况很严重。

除了以上所提到说法, 如今还有电化学防护法和放生自愈合法等新型的房屋裂缝处理方法, 这些都需要专业的施工队伍根据实际情况设计完整的修复施工方案进行修复的。

对于纠纷后的补偿, 开放商要和住户和平协商, 达成意见一致后以书面形式确定补偿的形式和金额。

四、结语

3.透视住宅小区物业管理纠纷 篇三

一、工程基本情况

某挖孔桩工程为2幢高层商住楼的基础工程，原告（某个人挖孔桩工程队）为施工分包方，被告为施工总包方。原、被告双方于1998年（施工合同未签订具体日期）签订工程施工合同，合同约定工程造价为暂定价，结算时，工程量按实计算，以包工包料方式进行承包，合同工期60天。工程竣工验收后，原告以被告拖欠工程款为由，向法院提起诉讼。

二、委托鉴定内容及鉴定资料

法院委托鉴定机构对该工程造价分别按合同约定的计价标准及施工方无施工资质的情况进行工程造价司法鉴定。送鉴资料包括：委托书、施工合同、起诉状、答辩状、调查笔录、施工图、挖孔桩成孔验收记录、隐蔽工程验收记录、工程竣工验收证明书、设计变更、现场签证、施工方案、工程施工联系单等资料。

三、双方计价争议焦点

土方运距；挖孔桩入岩增加费；设计变更提高桩芯砼标号的砼量。

四、鉴定说明

㈠工程量计算：根据合同及鉴定资料按实计算，挖孔桩入岩工程量根据挖孔桩成孔验收记录中标注的嵌入基岩V1、V2（施工方自定义）的深度计算的。由于鉴定资料中无法查明V1和V2所表示的含义，鉴定人就该问题向法院致函，要求法院对V1和V2所表示的含义进行质证，并给出V1和V2所表示含义的书面意见，由于法院未能进行质证也未给出书面意见。为了便于法院审理案件，鉴定人将V1和V2参考深圳市建设局文件深建技[2000]24号《关于统一我市建设工程检测报告格式的通知》中的“γ1”、“γ2”分别代表微风化岩、中风化岩的入岩深度，计算挖孔桩入岩增加费，供法院庭审参考。提高桩芯砼标号的设计变更由于变更未标明桩号，鉴定资料中无相关签证的证据，不予计量。

㈡计价：分别按合同约定的计价标准及施工方无施工资质的情况进行计价，施工方无施工资质的计价按最低工程类别标准扣除利润计算。鉴定资料中无土方运距确认资料，鉴定造价暂按外运1km计算，并计算出土、石方外运每增1km运距的单价，供法院庭审调查确认实际运距后调整土、石方外运造价。

五、案例评述

㈠计价争议产生的原因

土方运距，设计变更未按合同条款约定办理签证手续，挖孔桩成孔验收记录中标注的符号含义未注明。

㈡评述

1、土方运距，设计变更应按合同条款约定办理签证手续，不能以口头协议或自测数据作为结算依据。

2、任何验收记录或签证的记录应完整和明确，采用的任何符号均须对符号进行定义说明，满足计算工程量和计价的要求。

一、工程基本情况

该工程为2幢多层框架结构的建筑工程，原告为承包方，被告为发包方。原、被告双方于1999年经协商签订了施工合同，合同约定除设计变更外工程造价为一次包定，合同工期300天。工程竣工验收交付使用后，原告以工程结算价款争议为由，向法院提起诉讼。

二、委托鉴定内容及鉴定资料

法院委托鉴定机构对该工程造价进行鉴定。送鉴资料包括：委托书、施工合同、起诉状、答辩状、施工图纸、工程竣工验收证明书、设计变更、现场签证、图纸会审纪要等资料。

三、双方计价争议焦点

合同总价的争议，原告提交了一份经工程造价管理部门备案的施工合同（合同承包范围中没有驻明包含空调工程），合同总价2600万元，被告提交了一份未经工程造价管理部门备案的施工合同（合同附件中明确包含空调工程），被告称该合同为实际履行合同，合同总价2500万元。空调工程是否应作为增加工程，计入结算工程价款内发生争议。

四、鉴定说明

㈠合同争议：原、被告提交的合同均为固定总价合同，除设计变更和签证外合同价款不作调整。对于两份合同的有效性应由法院庭审后裁定，有效合同的合同价加增加工程的造价为鉴定造价。

㈡增加工程的工程量计算：变更及签证增加工程量根据送鉴资料按实计算。原告提交的空调工程鉴定资料为原告与第三方签定的施工合同（未提交被告确认）及原告编制的竣工图，由于原、被告未就空调工程另行签订施工合同，也没有增加空调工程指令的证据，鉴定人未将空调工程作为增加工程计入鉴定造价。原告提交的部分须增加工程量的设计变更、签证，因相关变更、签证资料无法计算工程量，鉴定人结合现场勘察予也确定，现场勘察不能确定的，不予计价。

㈢计价：变更及签证增加工程量按合同约定的计价标准计价。

五、案例评述

㈠计价争议产生的原因

原、被告双方就同一建设工程订立两份实质性内容不一致的施工合同。原告主张空调工程应视为增加工程，要求鉴定时计取该部分造价，证据不足。

㈡评述

1、当事人就同一建设工程在签订施工合同后，不能另行订立与经过备案的施工合同实质性内容相背离的协议。发生争议时，根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，应当以备案的施工合同作为结算工程价款的依据。