大厦物业管理年工作计划

大厦物业管理年工作计划（精选10篇）

1.大厦物业管理年工作计划 篇一

抢抓机遇

开拓创新 在“二次创业”中作出新贡献

---民航大厦2010年工作总结及2011年工作思路

2010年，民航大厦按照机场公司党委部署要求，以‚质量效益年‛为抓手，创新经营思路，加强内部管理，加大协调力度，提升服务质量，破解发展难题，实现了预定目标。

一、科学决策，齐心协力，经营业绩增长明显

今年以来，民航大厦领导班子按照机场公司要求，年初就制定了 ‚以开展‘质量效益年’为抓手，强化各项措施，加强内部管理，加大沟通协调力度，全面提升服务质量‛的全年工作目标，全体员工紧紧围绕这一目标，团结一心，上下一致，在创收、创利、创优、创稳定4个方面不断努力，取得了较好的成绩。

1、经营创收。通过调整销售人员、拓宽销售渠道、推出月经营绩效考核机制、落实全员营销提成制度等相关经营措施，增加了营业收入。2010年共实现总收入1401.66万元，其中客房收入1025.88万元，餐饮收入308.00万元，租赁收入61.05万元，营业外收入6.73万元，实现利润5.22万元。共接待顾客57523人次，客房平均入住率为85.80%，年均房价252.08元/间/夜。

2、管理创利。通过狠抓管理，深挖潜力，节流节支，合理用工等关键环节，在人工成本、能源费用、物料消耗、采购、库管等5个方面，倡导节约、从严控制，使经营成本始终处于科学可控范围。2010年，民航大厦实现利润5.22万元，完成了经营任务，能源消耗较预算节约10.26万元。

3、服务创优。强调精细化、精准化服务，向细节管理要效益。切实贯彻‚规范、标准、细致、周到‛的服务方针，不断细化服务标准，为客户提供优惠超值服务。今年以来，民航大厦共收到客户表扬信58封。2010年11月，携程网对宁夏14家高档酒店的服务、卫生、环境等进行综合评比，在客户口碑排行榜上，民航大厦名列第一。

4、安全创稳定。通过开展消防知识培训、加大设施设备的检查保养力度，制定完善各类应急预案等，严格落实日常防火、防盗等‚六防‛工作，全年未发生1起不安全事件。今年6月，全区旅游系统应急疏散演练在民航大厦举行，民航大厦以有序的指挥、迅速的反应、过硬的安全疏散能力得到了区旅游局领导的肯定。

二、与时俱进，提升发展水平，各项建设突显成效

（一）创新营销模式，提高经营能力。一是加强市场推广。为扩大销售市场，在维持老客户的基础上不断开发新的客户群体。今年以来，共拜访客户、走访旅行社80余家，与41家客户、旅行社签订了合作协议。二是加大宣传力度，提升品牌知名度。2

先后与携程网、艺龙网、同程网、金色世纪等5家网络公司合作，共接待网络客户1500位，扩大了大厦在网络平台上的知名度。通过多种方式开展营销宣传工作，今年，通过广播电台播放广告180次、报纸发刊8期、制作灯箱广告18张、平面广告50余张，并印制发放了 ‚一站式服务‛宣传册、VIP卡使用手册等3万多份，进一步提高了大厦的知名度。三是依托航空主业优势，推出‚一站式‛ VIP服务产品，在候机楼设立了宣传柜台，并由专人负责接待。全年共接待‚一站式‛客户832位，树立了民航大厦的品牌效应，延伸了机场公司的服务内涵。四是创新发展模式，突破发展瓶颈，不断拓展餐饮增收渠道。今年，民航大厦在菜品创新及餐饮营销方面下了很大功夫，并不断创新餐饮推广活动。先后推出了‚午市28元自助餐‛、‚激情世界杯晚市48元晚市自助餐‛、特色铜锅酬宾、圣诞party活动等，有效提高了餐饮上座率，促进了效益增收。

（二）强化管理理念，提升管理能力。一是加强培训，提高全员素质。针对员工在服务礼仪、酒店常识、业务技能等方面的不足，组织开展了服务礼仪、业务知识培训、案例分析等专项培训100余课时，从手势、问候语、接待语、接待时间等方方面面，每个环节进行了严格规范，使各项工作更趋于专业化、科学化、精细化。二是加强业务技能考核，促进工作能力升级。今年，民航大厦重点进行了员工岗位技能的理论及实操培训考核，共组织各类考核10余次，对成绩优异的员工给予了奖励，充分调动了 3

员工工作的积极性、主动性和创造性。今年，在自治区旅游局组织的全区四星级饭店服务技能比赛中，民航大厦3名员工第一次参加中式铺床、中式摆台比赛，就凭借娴熟的技能，从88名选手中脱颖而出，取得了优异成绩。三是引进专业人才，创新管理模式。积极拓宽渠道，引进管理人才，先后从盛世花园、柏悦酒店等区内知名星级酒店引进8名管理人员，强化了酒店的专业化管理水平；进一步建立健全了激励机制，充分挖掘员工的工作潜能，已有13名基层员工担任了领班职务。

（三）坚持服务理念，提高服务水平。一是以员工为切入点，增强服务意识。坚持把员工作为服务工作的主体，在对员工思想深入调查了解的基础上，开展学习、讨论、座谈10余次，消除了员工对服务工作的认识误区，并通过表彰先进、树立典型等形式，增强了员工‚争创优质服务、争当优秀员工‛的责任感、荣誉感，使员工主动服务的意识有效增强。二是探索新的工作方法，解决工作难题。为更好地借鉴优质服务经验，总结劣质服务教训，民航大厦自8月起实行‚案例分析法‛，每天针对发生的各类问题，进行提炼、分析、讨论，形成优质、劣质服务案例，进行正反对比。今年以来，民航大厦共收集各类案例100条（个），通过分析、学习，进一步完善了工作细节，规范了工作标准，达到了融会贯通的效果。三是坚持客户至上，强化细节管理。前台建立了VIP客户档案，详细记录每一位入住客人的信息，在节日送去问候，在再次入住时，给予特殊礼遇；客房为入住客人送欢迎 4

茶、送礼品，提高客人需求的速度及质量；推出特色的住宿、购票、办理乘机手续、VIP安检通道、头等舱候机等‚一条龙‛服务等，赢得了客户的好评。

（四）加强财务监管，提高经营效益。一是健全财务制度。制订了《酒店收银系统管理制度》、《供货商采购制度》、《设备维修、物品以旧换新制度》、《物资调拨制度》等6项财务管理制度，加强过程控制，使财务监管力度得到了进一步加强。二是加强财务分析、核算和检查工作。每月底，财务部对各部门备用金、发票使用、台帐、商品、相关财务工作流程是否符合规定等进行检查，对出现的问题提出整改意见，并按规定时限进行复查，进一步规范财务工作流程。三是控制资金流转，加强应收账款回收力度。通过努力，将航空公司账款控制在1个月之内，今年已全部归还机场公司代垫2005到2009年社保款等122.01万元。加快了室内装修摊销年限，以现金的形式向机场公司上交摊销金额205.03万元。四是建立了供货商资信制度，加大物品采购管控力度，严把进货关, 采取横向比较、货比三家的办法，优先选取质量上乘、价格合理的货品，减少在购进过程中的损失。实行供货商调研制度，组织调研小组对所需5大类、600个小项物品进行了20余次市场调研，并先后与18家供货商签订了供货协议，在保证质量的同时，确保了供货速度和服务质量，提高了酒店供货的运转效率。五是对库房进行细分、整理。将库房划分为布草、客用品、清洁用品、办公用品、宣传品等六大类、1000余项，5

规范了物品出入库管理，较好地控制了管理成本，节约库存资金50万元。六是加强固定资产管理。建立了固定资产长期有效检查机制，每月对各部门资产进行抽查，每季进行清查，半年进行细致核查。今年，共对民航大厦430项资产、5000余项易耗品进行了盘点，保证了物资的有效利用。

（五）加强文化建设，打造一流队伍。一是完善薪酬管理制度。通过对银川市星级酒店工资水平调研，及时调整员工的工资待遇，根据岗位不同，平均增长110元，有效克服了员工的流失率，增强了归属感。二是加大党员、团员学习力度。建立了‚员工书屋‛，组织读书品鉴活动，号召员工多读书、读好书，进一步拓宽了员工知识面，丰富了员工的知识素养。三是关心关爱员工，丰富员工生活。通过调研，进一步完善了职工餐厅流程；规范了员工生活区管理，建立健全了宿舍管理制度、配臵统一的生活用品，并聘用专人管理。开展了拓展训练活动，帮助员工释放工作压力，激发工作激情。四是加强党建工作。进一步完善了‚企业文化长廊‛，创办了‚空港明珠报‛，设立案例分析、员工风采展示、酒店常识等栏目，为员工搭建起了学习业务、交流思想、增进感情的平台；加强党的建设，建立创先争优示范岗，选拔了一批整体素质好、业务能力强、服务态度优、群众公认度高的部门经理、业务骨干和工作团体作为示范岗位，发挥标兵示范带动作用，激励了整体管理服务水平上台阶。

（六）加强安全稳定，促进和谐发展。一是严格检查，责任 6

到人。制定、完善各类预案20余项，并与各部门签订安全责任书，做到责任明确、落实到人、各负其责。保安实行24小时值班制度及夜间巡检制度，把安全工作责任分解到每个岗位、每个个人。二是加强员工安全培训。今年，先后对员工进行消防安全教育及培训20余课时，并进行灭火应急疏散演练，使所有员工均能正确使用灭火器，掌握基本的逃生自救方法。三是加强设施设备维护保养工作，确保设施设备处于最佳运行状态，杜绝因设备原因引起的不安全事件。今年以来，民航大厦严格检查消防设备设施，及时对烟感系统、报警点进行全面测试，对断线故障、报警点不准确等故障进行修复，保障了线路畅通、使用正常。四是继续做好了机组及重要旅客的服务保障工作。

（七）完善制度机制，夯实发展基础。一是完善制度，夯实基础。结合工作实际，建立健全了《薪酬管理制度》、《制服管理规定》、《服务礼仪规范》、《奖惩规定》等10余项制度，做到了用制度管人，用制度管事、用制度规范工作、细化流程。二是完善机构、人员配臵。根据工作实际，新增了人事质检部、后勤部、仓管部、市场管理部等4个部门，进一步细化了工作职责，工作质量全面提升。三是加大工作督查力度，严抓制度落实。今年9月，民航大厦开始实行定位检查制度，根据工作内容及区域的不同，设定了定位检查表格，通过员工自查、部门复查、职能部门、分管领导抽查等方式，实现了量化走动式管理，全员检查工作，进一步提升了工作标准。四是加强经营绩效管理，激发员工工作 7

积极性。进一步完善月经营绩效考核机制，通过经营收入对比、问卷调查、工作检查等，对各个分类指标进行量化考核。目前，已进行了9次考核，使全员能积极参与到酒店的经营、管理之中。

虽然民航大厦各项事业有了较大进步，但距辅业公司的要求及‚二次创业‛的发展仍有一定的差距，主要表现在：一是管理人员思想认识还不够高，与集团快速发展要求仍有一定的差距。专业知识、外语水平和管理能力等综合素质还有待进一步提升。二是酒店管理机制还没有达到规范化、系统化。三是各类制度还不够完善。四是还没有牢固树立‚细节决定成败‛的理念，系统的管理机制还没有完全形成。五是营销工作与市场紧密结合程度不够高，工作方法滞后，创新意识还不够强。六是专业管理人才相对缺乏，人才培养机制还没有完全健全。

二、2011年工作要点

大厦将充分利用酒店业的发展机遇和已有的地域优势，以‚二次创业‛为契机，创新管理体制和经营模式，优化经营结构，强化品牌塑造，全面提升服务水平，为公司发展作出新贡献。

（一）突出特色优势，拓宽经营渠道。一是创新营销手段，加强酒店品牌效应建设，树立并推广宁夏机场酒店品牌；二是加强市场推广，依托宁夏旅游业发展机遇，创新营销模式，提升经营业绩；三是加强与主业协作，拓展‚一条龙‛营销、服务体系；四是开展异地营销，拓宽营销网络体系；五是加强对餐饮部门的 8

创新管理，努力开发新客源。

（二）树立品牌意识，提升服务水平。一是通过整合优势资源，充分利用机场主业，与航服公司、地面服务保障部、候机楼管理部等资源共享，联合打造具有机场特色，服务水平一流、品牌效应鲜明的酒店服务产品；二是延伸酒店服务产品，开展班车导乘服务；三是完善服务机制，规范服务标准，形成高效、快速、细致的服务运转机制；四是强化服务意识，提升全员服务水平。

（三）完善制度机制，提升管理水平。一是进一步完善量化式表格管理制度，达到制度执行、检查、落实、反馈为一体的闭环机制，提高工作执行力；二是完善奖惩及绩效考核机制，达到全员奖惩、全员考核的目标，提高全员的积极性；三是建立职务评估机制，完善员工晋升、职务调整等长期职业生涯规划；四是培养管理人才，形成人才梯次，为企业发展积蓄后劲；五是加强企业文化建设，进一步创新企业文化发展平台，增强员工凝聚力和归属感。六是加强党建工作，以创先争优精神，加强员工思想建设。

2.大厦物业管理处保安部工作总结 篇二

集团物业保障部负责整个大厦的治安、消防保卫工作，主要涉及到治安、消防、广场治理的工作很多；在集团领导的大力指导和各部门的配合下，保障部认真开展各项工作，落实完成了2010各项工作任务，按照保障部专业分工及内部运行机制，现将一年来具体工作情况总结如下：

一、内部治安工作

1．人员变动情况：保障部原编制共计18人(主管1人，队长3人，保安员10人，监控员4人)，本保障部实有人员10人，（主管1人，监控员4人，保安员5人），队伍严重缺编，部门与人力资源部积极开展招聘工作，但没有实质效果，保障部在现有人员的情况下，及时调整班次，大家齐心协力，圆满完成了大厦全年的安全保卫工作。

2． 保障部每月定期召开部门全体人员大会和队长会，全年共召开全体会12次，队长会30余次，及时的解决队伍中存在的问题以及查找安全隐患及时整改等，并不定时的针对形势需要，给队员们进行专业知识培训，包括广场治理、消防方面的培训及实际操作演练。

3． 2010保障部积极得在园区分局及七贤岭派出所的工作指导下，参加分局组织的安全会议3次，派出所组织的会议2次，并及时的向上级领导汇报了会议精神，以及组织保安员学习落实会议要求的各项工作，今年配合七贤岭派出所完成了保安员基础档案整理工作两次，并参加了分局组织的保卫干部培训班学习任务一次，通过学习使队伍的业务知识有了很大的提高。

4． 2010保障部及时完成了上级领导安排的各项工作任务。

5． 全年坚持执行以前制定的各项工作制度，认真进行各岗位外来人员盘问登记，夜间全区域巡逻打点，重点部位重点防护等。

6．保障部在本广场整治方面投入了大量人力，由于大厦前后广场车辆急剧增加，A去参茸超市旅游大客车每天近100辆 车进入，导致大厦广场疏导压力增大，最重要的安全隐患是中午卖盒饭的小商贩，商贩占道经营，人流不注意躲避车辆，保障部每天中午出动2-3名保安员全力清理。全年风雨不误。确保了广场的秩序正常。

7．保障部全完成了大型一级接待任务13次，其中典型的有中央组织部部长李源潮来访、全国人大副委员长王兆国来访，老挝总理来访等，保障部积极与派出所安保人员配合，顺利完成了接待及保卫任务。

8．完成2010年客户公司装修改造及串光缆的施工现场管理和检查工作，及时办理了施工证，并处理施工队各类违章多起，全面保证了二装施工期间的治安、防火工作，没有发生一起治安、冒烟事件。

9．2010年保障部严格落实好施工人员及搬家送货等外来人员进出大厦的管控工作。及时的看护了电梯、门窗等不受刮碰，并积极的检查搬家公司的现场情况。

10．保障部全年完成了园区招聘会的后勤保障任务8次，配合银行在大堂搞宣传9次，配合其他相关部门开关相关门200余次。

11．本协助其他部门搬运物品30余次，并完成了全年给总裁办公室换大桶水任务。得到了相关部门的一致好评。

12．本保安部在巡视中发现推销人员69起，在广场发小广告51起，清理往广场车辆上插传单38起，及时对推销人员及发广告人员进行教育，并要求其不再来大厦进行推销等。有效的保证了各单元客户的正常工作秩序。

13、保障部在本重新制定了恶劣天气安全应急预案，在遇到暴雨大风、大雪等恶劣天气，各岗位知道怎么处理，围绕着雨、雪就是命令，第一时间投入防洪、除雪工作中来，今年雨季遇到多次大雨天气，保障部不惧艰苦完成了多次防洪接漏工作。

14、保障部在本五一、十一长假期间，合理调配人员班次，节前积极做足长假期间的准备工作，节日期间各岗位各司其职，认真值守，确保了长假期间公司的安全。

15、保障部在8月2日成功堵截了来大厦六层会议室偷投影仪的小偷，由于监控员的监控及时，处理事情果断，及时与当班保安员联系，将从楼上偷完投影仪的小偷截住，确保了价值8000余元的投影仪没有丢失。事后保障部及时将此事上报上级领导，并组织队伍认真寻找安全隐患，加以整改。

二、消防管理工作

1． 本是全国火灾多发的一年，也是消防工作严抓狠管的一年，全年在园区消防大队的督导下，做了大量消防方面的工作，全年参加消防队组织的消防安全会议4次、消防专业知识培训会3次，消防器材展示及火灾案例现场会一次，会后及时的向上级领导汇报了会议精神，并组织保安人员认真进行了学习。2．本完成了大厦内消防大检查4次，由于大厦自动灭火系统不好用，以及大厦建筑施工时的历史遗留问题，给大厦的消防安全带来了很大的隐患，在此情况下，保障部积极组织队员在人防方面下功夫，认真检查灭火器材的状态，认真检查楼内的消防通道的畅通情况等，每月对灭火器进行一次月检，并记录在案。

3．本将大厦内的灭火器进行了一次彻底的大换粉，大厦内灭火器106具，均是2006年进行的检测，因为灭火器是2年一检测，所以大厦内灭火器都存在压力不足的情况，保障部将此事汇报给上级领导，经领导同意进行了一次灭火器大换粉，并新购买了30具ABC干粉灭火器，补充到大厦内重要区域，以确保消防安全。

4．本按照消防队的指示精神，派出了一名消防监控员到沈阳进行了为期一个月的消防专业知识学习，保障部克服了现有人员少，学习时间长的困难，顺利完成了学习任务，增长了专业知识。

5.本在园区消防队组织社会单位进行四个能力建设期间，保障部执行上级领导指示精神，联系制作了5块消防条幅，在大厦前后及楼内重要位置 进行了悬挂，起到了很好的消防宣传作用。

6．本保障部完成对员工的消防常识及技能的培训和考核工作。主要包括限时开启消防通道门、跑楼梯等项目。

7．保障部在本完善了大厦消防档案的制作及存档工作，包括组织人员进行培训的相关记录，和指定的防火巡查检查制度，以及消防监控室的值班记录等，重要档案资料的存档。

虽然我们队伍严重缺编，但保障部的各项工作都很健康的开展，顺利完成了全年的安全保卫工作，虽然我们在工作中取得了一些成绩，但我们也自知我们也存在很多不足，我们在以后的工作中有信心改正不足之处，尽我们最大的努力与热情完成上级领导安排给我们的任务。

保障部

3.大厦物业管理年工作计划 篇三

2012年，秩序维护部在管理处与公司的正确领导下，在辖区安检部门的关心、支持和指导下，把“预防为主，安全第一”的安全方针摆在各项工作的首位，领导重视，人人参与，先后杜绝并避免了多起安全隐患的发生，在安全管理工作上取得了一些突破性工作，现将全年工作情况总结如下：

一、工作情况

1、成立安全生产工作领导小组，制定2012年安全生产管理目标计划书，强化安全管理意识，持续贯彻“安全第一、预防为主”的方针。

2、为了给员工提供一个舒适的休息环境，完善内部了员工宿舍制度。

3、建立了员工意见箱，引导员工写心情、谈工作，与员工之间建立一个交流学习共同进步的平台。

4、成立秩序部板报小组，每季度对板报进行更新，增加员工自己动手能力和学习工作乐趣。

5、为了提高员工的技能水平，带领班长骨干人员到兄弟单位东方阳光管理处进行交流学习，共同提高我们的服务。

6、开展了卫生、岗位形象评比活动，并设置流动红旗，服务形象示范岗。

7、为了业主车辆停放方便，新拟定了地面的停车场管理方案。

8、为了体现对秩序维护员绩效考核的公平公正性，秩序维护部，又重新完善了《内部监督检查制度》、《员工绩效评价制度》。

9、为挖取专业技能人员，在5月份部门组织员工，进行单个军事动作比赛评比活动。

10、为了提高员工的技能水平，组织员工培训行为识别系统并进行书面知识竞赛活动。

11、为培养管理处的人才梯队，同时给员工提供发展空间，6月份行政综合部邱立平组织举办由国贸全体秩序维护人员参加的前台岗位、大堂经理岗位竞聘活动。

12、为提高员工的工作积极性，本部门组织优秀员工与班组长人员野外谈心交流，增加员工的凝聚力。

13、为了不断改进我们的服务，部门在全年对员工的大小培训约30次；天天讲消防，时时抓消防，把安全问题降低到最低处。

二、目前工作存在不足

1、员工培训

由于秩序维护人员流动性大，对员工的培训没有跟上，导致部分员工对岗位工作流程与标准不是特别清楚，影响到了给业主服务的质量。

2、工作标准

由于秩序维护人员流动性大缺编，导致了工作标准有所下降，相关处理突发事件的经验和能力有欠缺；对一些不可预见的自然灾害处理上还停留在以往的经验上，思考不足，具体应对措施有欠缺；

三、创新与建议

1、根据管理处的现实情况，给员工的建造一个休闲娱乐中心，提高员工的业余生活，然而增强了员工的斗志力。

2、建议各大区成立员工交流组，定期对员工的生活与家庭情况深入了解，掌握员工的思想动态，并定期举行员工交流会，使员工之间相互交流与沟通，增强员工之间的凝聚力。

3、为了让员工深入了解公司的发展历程，提高员工的荣誉感，丰富员工的知识面，建议公司对本公司的荣誉室进行定期开放，有公司安排各大区员工进行参观学习。（由公司专业人员进行讲解）

四、2013年的重点工作

1、成立安全生产工作领导小组，制定2012年安全生产管理目标计划书，强化安全管理意识，持续贯彻“安全第一、预防为主”的方针。

2、通过多样化的培训形式，提高员工的专业技能、服务形象。

3、充分利用公司月度奖金及绩效考核资源，进一步细化监督培训考核方案，把监督培训考核落到实处。

4、提高员工的专业程度，给员工一个上升的平台，定期组织员工的竞赛竞聘活动。

5、抓好安全工作，把安全隐患降到最低，争取在2012年被管城区评为安全生产先进企业单位。

6、根据季节变化，做好其它季节性天气引起安全隐患的准备工作，如做好暴风暴雨、防冻、防火、等问题的预防措施。

7、做好内部应急处理队伍的建设、培训、训练工作。

8、继续2012年管理好的做法，积极引导客户参与安全防范，组织做好入户宣传、讲解安全常识、常见灭火器的使用方法和消防逃生常识等活动，争取在2012把安全隐患处理在萌芽状态，拒事故于安全之门外。

下步工作中我们除了上述工作之外，我们还要丰富员工业余文化生活，增强员工团队凝聚力，扬长避短，在公司和管理处的指引下，结合部门内部的实际情况，严抓日常管理工作，充分发挥自身能力，为保持和提高国优示范大厦项目的亮点服务而努力工作。

大厦管理处秩序维护部

4.物业大厦管理制度 篇四

物业大厦管理制度1

1. 0目的

确保消防监控中心设备处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。

2. 0范围

适用于xx集团大厦的消防系统、保安闭路电视系统、对讲电话系统运行管理。

3. 0职责

3. 1值班保安员负责中心设备的监控管理并做好记录。

3. 2工程部主管负责对中心设备进行综合管理及监督指导。

3. 3当值领班负责对中心设备的运行情况进行监督。

4.0工作程序

4.1各级人员工作程序

4.1.1中心值班保安员

a.中心值班保安员负责中心消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后,于三秒内消音,保留信号,并立即报告领班前往察看,确认信号真伪,发生火灾后,通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

b.当发生故障时,及时通知工程部派人修理。

c.将每班运行情况记录于《消防中心工作记事簿》,《消防报警联动系统设备监控运行记录》。

d.保安员按《消防设施检查制度》要求,在工程部责任技工配合下,定期对消防系统进行功能检查并启动消防泵、加压泵、恒压泵、正压风机、送风机、排风机、排烟机等联动功能广播系统,并将试验结果记录于各种检查表格中。

e.每班次打扫房间一次,每月清洁设备一次(由保养单位完成),保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

4.1.2技工、高级技工(有承包单位由承包单位负责)。

a.按《消防设备检查保养计划表》、《保安闭路电视检查保养计划表》要求按时进行中心设备的维修保养或监督外保工作,并做好记录。

b.负责向工程部主管申报备品、备件的采购计划。

c.负责编制中控室设备台账、设备卡。

4.1.3保安部部长

a.负责中心保安员的纪律管理和素质培养。

b.制定培训考核计划定期对中心保安员进行培训考核,以提高值班人员业务素质。

4.1.4工程部主管

a.负责中心设备的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备配件、材料的采购计划的编制、外委修理的联系工作,对维修保养工作进行指导及检查监督。

b.每年12月制定下的各项检查保养计划表。消防系统设备、保安闭路电视设备的保养,每季进行一次。并按运行情况制定中修、大修计划。

4.1.5管理处经理

a.审核修保养记录表中修、大修计划。

b.中心各项保养计划表及维修计划表。

4.2消防监控中心管理工作程序

4.2.1保安员负责中心每天24小时值班、监控,并严格执行交班制度,填好值班记录。

4.2.2非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理处或保安部长批准,禁止无关人员进入。

4.2.3各控制制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的动作应始终处于良好状态,各类操作转换开关应在手动位置。

4.2.4每班应注意检查各类信号是否正常,并认真记录,如有异常要立即查清原因。

4.2.5中心出现报警信号后,应立即核实。属误报,应消除信号并做好记录,属火灾报警,应迅速报告保安部长,管理处领导,组织灭火。

4.2.6中心内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改,如有损坏,要查明原因立即申报上级,经批准后及时更换。

4.2.7室内要保持干净卫生、通风干爽、设备无灰尘,不准堆放杂物。

4.2.8消防应急器材应齐备良好,室内禁止吸烟。

4.2.9常备应急于电筒及充电或应急照明设备。

4.2.10保持专线报警电话畅通,禁止任何人员作私人用途。

5. 0相关记录

5.1 《消防中心工作记事簿》qr/gr-605

5.2 《消防报警联动系统设备异常情况记录表》qr/gr-611

物业大厦管理制度2

1. 经理是大厦管理处最高级的管理人员,在总经理的领导下主要职责是负责其属下所有人员的培训、工作安排及工作监督等,负责执行大厦秩序维护、消防、清洁、园林、客户服务、投诉处理的日常运作,并随时向总经理汇报。

2. 主动与大厦业主接触及维持良好关系,保持一流的管理服务,依据公约,尽力满足业主要求。

3. 合理分派工作给予属下员工,确使他们严格遵照公司的指示工作。

4. 监管属下的员工素质,并须负责员工培训及考核,确使他们的工作达到公司要求的水准。

5. 负责执行公司的纪律,对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查,并及时汇报总经理,根据公司规定去处理违纪员工,存入员工档案内。

6. 大厦经理亦应预计一切有关大厦管理问题及困难,如超越职责范围或能力,应尽力及时以书面形式汇报总经理。

7. 每日巡查大厦,巡视的范围包括大厦设施及保养、地方清洁、电梯服务、各级员工的仪表、纪律及工作表现等。如发现大厦有任何问题,应予以记录及时处理,并报告总经理。

8. 负责大厦秩序维护、清洁、园林养护及与其它部门协调的程序,并作适当调整,以确保各项工作顺利及有效开展。

9. 根据总经理室的要求及指示,定时举办应急演习,使管理员工能经常保持最佳状态并熟悉应急之程序,同时亦使用户对管理工作有进一步认识,以建立互让及合作精神。

10. 经理于每月须呈交有关管理部的工作报告于总经理,并做好本工作总结报告及次年工作计划报告于业主。

11. 定期召开部门工作会议,检讨工作表现,并籍此沟通各级工作人员。

12. 当接获客户投诉,应及时记录及处理,基于投诉性质及严重性去采取适当行动,并将处理情况汇报总经理。如若超出管理的权限范围或能力,应及时报告。

物业大厦管理制度3

1、保卫部档案建立在本部门办公室(原则上由秘书管理);

2、消防档案包括：上级文件、公函;工程消防验收报告;防火检查记录单;火险隐患通知单，向上级呈送的各类消防请示和报告，各级消防组织、灭火力量，消防设施、设备的分布;

3、内保档案包括：上级文件、公函，重点要害部位及人员政审，公安机关对案情案卷，保卫部对案情的调查案卷，公安机关出具的`传唤、搜查、逮捕、拘留、劳动教养通知书，司法机关送达的判决通知书，公安机关的外调介绍信，案情通报;

4、其它档案包括：上级文件、通知、会议纪要，向上级请示的各类行文、饭店各项安全管理制度，对饭店各级安全检查的记录单、通知单、隐患通知书，整改措施、意见和建议，各项安全培训与考核记录，有关安全会议纪要，交通事故、违纪开除、非正常死亡，工作计划和总结;

5、档案分类装存，编排序号，建立目录，严格履行借还登记手续。

6、建立新类别档案需经部门经理，撤消旧档案须经部门经理办公会确定，报上级批准。

物业大厦管理制度4

(1)维修档案属工程档案的一部份，由工程部文员统一管理。

(2)设备维修档案按强电、弱电、机管、电梯、空调、装修、用户单元内设施分类。

(3)用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。

(4)文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。

(5)文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。

(6)文员每月对维修档案记录、维修单等进行整理，并分类归档。

(7)维修档案为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由工程部经理、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。

物业大厦管理制度5

大厦物业工程部消防安全管理制度为贯彻落实中华人民共和国国消防法规及《61号令》,保证大厦及各部门的安全,根据工程部的实际情况,制定消防管理制度。

一、组织领导

1.建立以部门经理、主管、领班负责的逐级责任制。

2.消防工作人人有责,每位员工都是义务消防员。

3.部门经理把防火安全工作与管理工作同时计划、同时布置、同时检查、同时总结、同时评比。

4.防火负责人的职责

(1)贯彻执行消防法规和上级的规定。

(2)制定有关防火安全制度。

(3)划分防火责任区,为各负责工作的地段。

(4)明确重点防火部位为:配电室、制冷机房、燃气锅炉房、仓库等要害部门。

(5)负责组织员工进行消防知识教育。

(6)每月召开一次防火会议,检查一次执行情况,及时消除火灾隐患。

二、消防管理

1.维修工作用火、电气焊,必须配备灭火器,并派专人负责。

2.生活用火、锅炉用火,距可燃物应大于

1.5m。

3.仓库、机房、配电室动火,必须符合用火规定。

4.仓库、机房、配电室禁止用明火取暖、吸烟。

5.存放易燃物品,要留足够消防通道,配备足够灭火器材。

物业大厦管理制度6

档案管理作为物业管理的重要组成部分，应严格重视。切勿丢失、泄密，以确保工作的有序正常进行。

1.所有文档实行统一管理，并指派专人负责;

2.所有收、发文件由专人统一登记，文件传阅后应及时归档，其他人员不得擅自处理;

3.对性质不同的文件，实行分类立卷保管，以便日后查找;

4.对于客人档案应建立详细档案，未经上级领导同意，不得擅自将客人资料告知他人;

5.所有文件作到不泄密、不失密，定期检查所有文件;

6.对欲销毁文件必须经过部门经理批准后进行销毁工作，严禁向废品回收站出售。

物业大厦管理制度7

大厦物业工程部工具管理制度

1)本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。

2)公用工具归库管员负责保管及借出,各种电动工具原则上由工具仓库统一保管,凭工具借用牌借用。

3)专业自用工具由系统工程师负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,工具箱应作为交接班内容之一。

4)根据工种的不同,检修技工的常用工具,可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。

5)所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。

6)公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。

7)借用公用工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。

8)专业自用工具必须由系统工程师进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由系统工程师照价赔偿。

9)全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏,均应酌情予以经济赔偿。

10)所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程师批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。不得用工具干私活。

11)所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。

物业大厦管理制度8

1. 高级管理员在经理的领导下全面负责当值班时的各项管理工作,并配合协调各部门的管理工作。

2. 必须熟悉大厦内建筑物布置地形应急通道及消防工程设施分布情况。

3. 执行上级之工作指示,监督下属完成工作情况,及时查处偏差行为,并积极向管理部主管提供自己合理有效的建议。

4. 确保所有管理员工按编定时间表值班,如于事假或病假要求时,安排调动其他员工补缺。

5. 检查巡逻系统上的记录是否正常,如有疑点,立即跟进了解情况,并采取适当行动修正。

6. 定时巡查大厦内公共区域及公共设施,如发现大厦设施有任何损坏或潜在危险,应立即通知经理采取适当行动。

7. 指导管理员工树立为客人服务的意识,加强对当班员工的工作安排,监督,检查,考核和违纪员工的处理。

8. 对大厦各区域之水、电、煤和门锁的检查。

9. 做好值班记录,每小时巡查各岗位一次,检查各部门、班组使用的器械、设备的状态,做好班次交接工作。

10. 切实落实治安,消防报警的查处工作。

11. 随时注意各种不安全因素和可疑事故苗子,对进入大厦的可疑人员进行布控,并及时报告管理处处理。

12. 保持各岗位的通讯联系、协调、对突发事故,在紧急情况下可全权按《突发事件紧急应急方案》处理。

13. 定时对大厦内的清洁和绿化进行检查。

14. 督促班组管理员保持各自值勤区域内的环境卫生,负责检查各值班员工的服装,仪表,仪态是否规范。

5.大厦的管理方案 篇五

1.0项目概况 1.1XX大厦简介

1.1.1XX大厦地处郑州市XXXX区具有得天独厚的地理优势和景观资源。大厦于XX年建成占地面积XXXXm2，建筑面积XXXXm2，大厦楼高XXm，总层楼：XX层，地下X层。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位臵极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面接轨，是郑州市高档写字楼客户的最佳选择。

1.2项目客户分析

1.2.1XX大厦客户群体包括业主、租户、来宾、等，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同.1.3.经营特点

1.3.1以国际标准筑巢引凤，一流企业入驻，强强联手。明亮典雅的空间，和谐、高贵、舒适的整体风格，将为入驻企业营造安全、快捷、舒心的办公环境。商业中心的不断成熟吸引来客、刺激消费、增加客流。以我们无微不至的专业服务作为引力源，提高写字楼建筑商业价值；营造高档次商业环境，提升顾客对写字楼档次的评价，带动写字楼出租率。充分利用XX大厦的各项公共资源，努力有效开展各项经营业务以增益创收。

1.4服务对象的总体需求 1.4.1创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境；整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良；提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。

1.5服务需求分类

1.5.1产权人：从经营需求出发，办公楼投资者要求物业资产、收入、以及营运效率最高值。

1.5.2经营人：基本上与产权人的服务需求一致，但其作为产权人的驻场代理人，对物业服务有切身体会，亦有实际需求，而且往往是高标准、理想化的。

1.5.3承租人：需要可提升办公地点形象、激励员工士气、且物超所值的物业服务。

1.5.4主要顾客：是XX大厦的客户主体，亦是本项目的直接物业服务对象，即各企业员工，我们将同时在深度和广度两方面对物业服务提出较高要求。高档次定位决定其必须搭配高水准物业管理，该项目物业服务对象除希望服务商提供各种合理、便利的设施，享受优质、高档的服务等基本服务外，更期待服务细节的人性化、个性化、细致化。

2.0物业管理处内部组织架构设臵原则

2.1“架构合理、运行高效、人员精简、一专多能”实行公司领导下的经理负责制，物业管理处设经理一名，下设客户服务部、工程维修部、环境清洁部、安全管理部以及财务部等五个部门。

2.2各岗位人员配备及岗位分布情况

2.2.1人员配臵情况说明,根据XX大厦今后使用时的经营内容、方式、时间等,特点以及建筑物的功能和布局要求，就XX大厦的物业管理人员配臵情况说明如下： 2.2.1.1XX大厦的高端定位决定了对物业管理要求的高标准，XX物业将针对性地实行专业化管理模式，根据以上管理架构，本项目共配臵人员XX人，其中客户服务部XX人、环境清洁管理部XX人、安全管理部XX人、工程维修部XX人、财务部XX人，设臵一名经理负责项目全面管理。

2.2.1.2我公司将在本项目推行人性化亲情服务，客户服务部直接面对广大业户并提供：一站式服务、首接责任制，同时针对本项目多功能、多业态、活动多样性和频繁性，我们在客户服务部人员架构设臵与配备中投入了较多的人力。

2.2.1.3安全管理部物管员的设臵考虑到项目所处当地的实际情况及塔楼和裙楼使用时间的差异性，遵循精干高效的原则进行了相应的配臵。

2.2.1.4环境清洁部人员的配臵统一遵循“精干高效、一专多能”的原则，塔楼部分考虑到办公的上下班时间、公共卫生间和大堂等重点区域的保洁需求而实行常日班工作时间制；裙楼部分充分考虑了商业运营时间长、人流量大等特点。

2.2.1.5工程管理部人员的配臵是在考虑电梯、中央空调主机、空调水处理外锈的前提下，同时考虑到各设备设施系统的不可分割性，裙楼和塔楼不各自配臵维修人员，一体化进行统一的配备。

2.3配备人员的培训和方法。

2.3.1培训办法；岗前就业培训、职业素质培训、专业实务培训、专题强化培训等。

2.3.2实施方法；课堂讲授法、集体研讨法、视听教学法、现场模拟法、样板示范法、指导自学法等。3.0客户服务部具体操作方法。3.1、XX大厦客户服务部特点分析

3.1.1大厦作为一个综合性物业，其客户服务既要针对不同的物业类型提供各有侧重的服务，又要针对其客户群体的共性进行整体的客户服务定位，确定客户服务运作方式。

3.2客户服务部主要职责 3.2.1客户信息资源管理 3.2.2客户投诉受理与处理 3.3客户服务管理运作方式 3.3.1“一站式”的管理“ 3.3.2一站式”的服务

3.3.3“一站式”的社会资源调配 3.3.4“一站式”客户服务模式的运作支持

3.4客户关系管理，依据客户群体分析，建立客户关系档案，详细记载客户的需求，细分客户类型，以不断提高对客户类型的定位，改善服务方式，开发更多类型的服务内容，持续满足客户的需求.3.5信息管理

3.5.1信息的收集和服务咨询 3.5.2客户档案的建立和管理 3.5.3投诉接待与处理 3.6客户服务规范及流程;

3.7客户投诉处理流程

4.0财务管理内容

4.1物业管理有限公司的财务管理包括营业收入管理，成本和费用管理，利润管理以及专项维修资金的管理。做好财务管理工作，有利于规范公司行为，促进公司公平竞争，有效保护相关各方的合法权益。

4.2财务管理体系

4.2.1XX大厦各项收费标准由公司品质管理部根据相关法规，配合财务部门进行相应的成本计算，制订出各项收费条款及标准，并向相关上级部门进行申报，经审核批准后以文件形式下发超越XX大厦管理处，管理处向全体业主公示各收费项目及标准。

4.2.2XX大厦管理处的财务管理制度与公司的财务管理制度一致。

4.2.3公司财务部负责每年对XX大厦管理处财务账目进行一次审计。

4.2.5管理处于每年年初制订当年的物业管理预算报告，并提交业主委员会审批。

4.2.6本体维修基金的收支严格按相关法规执行。

4.2.7XX大厦管理处经理代表公司签订当年的经营责任书，从成本管理、成本控制、合理创收、合理配臵资源等方面下手，加强财务管理，提高经营和对业主负责的意识，并以此为主线，提升物业使用价值，同时配合相应奖惩激励机制，促进物业管理良性发展，让业主满意，让企业得到发展。

4.3各项费用的收取

4.3.1管理处客户服务窗口设专职收费员，负责XX大厦物业管理费、本体维修基金及各项收费及代收费用的收取，行政和业务上由公司财务部直接领导，日常工作由管理处经理负责监督。

4.3.2费用收取方式以银行定期自动划款为主现金催收为辅，有偿服务项目在提供服务得到业主确认后收取现金或银行划款，实现“先服务，后收费”。

4.3.3对于少数不及时缴纳物业管理费及其他费用的，管理处采取发催款单、电话、上门等催交形式催缴。对于拒不交纳的用户，我们将及时采取法律手段，以确保全体业主的利益，树立规范之风。

4.4管理服务费及其他费用标准的编制原则 4.4.1管理服务费标准

4.4.2与业主委员会约定的管理服务费标准 4.4.3水、电费标准 4.4.4停车场收费 4.4.5特约服务收费

4.4.6房屋本体维修费及大修费收费 4.4.7物业管理前期咨询服务费 4.5物业服务管理经营预算

4.5.1依据《 河南省城市物业管理收费办法》 为物业管理的收费指导标准, 并结合河南省物业管理市场的通行定价标准及XX大厦的管理目标，对本项目进行了初步收支测算

4.5.2XX管理公司根据支出测算结果，并结合XX大厦项目的基本定位与河南省物业管理市场的成熟度，按照收费面积A进行收费标准测算。

4.5.2该项目的业主入伙率按90%计； 4.5.3该项目物业管理服务费收缴率按95%计。

4.5.4物业管理服务费标准基价（元/平方米.月）=支出成本合计÷12个月÷（A万平方米×90%×95%）=B元/平方米〃月(保本点)4.6收支盈亏分析

4.6.1根据成本支出反推法，结合深圳市市物业服务的具体情况进行的上述预算.4.6.2每年的收益＝管理费收入－管理成本。

4.6.3第一年该项目物业的收益额度为亏损。第二年该项目的收益额度为持平，第三年及以后略有盈余并步入正常。

4.7亏损部分的对策

4.7.1我公司接管后将对公共照明部分的灯具进行节能改造，以降低公共照明电费的指出。

4.7.2积极、合理的开展社区家政有偿服务，会所服务等增加经营收入，弥补当年管理费用不足。

4.7.3根据售楼及入住率的具体情况，对未出售和未入伙的房屋，必须按照国家物业管理条例规定全额拨付空臵房的物业管理服务费，才能保证XX大厦物业管理的正常运作。

4.7.4通过争取以上几点的对策，以及随着入伙率的增加和后期开发的建成，形成规模效应，XX大厦物业管理服务基本上能达到盈亏平衡。

4.8物资配备计划 4.8.1办公用品物资配备 4.8.2设备维护物资配备 4.8.3清洁、消杀器械物资配备 4.8.4秩序维护装备物资配备 4.9日常费用控制 4.9.1节约办公开支 4.9.2降低设备运行费用 4.9.3力推节能改造 4.9.4设臵调节时控开关 5.0秩序管理的措施

大厦采用现代建筑风格,大堂设计富丽堂皇.地理位臵优越，做为高档写字楼管理来说，让大家有一个好的办公环境，秩序安全无疑是一个重要问题。

5.1安全防范及员工管理： 5.1.1管理思路

5.1.1.1 XX大厦的安全管理工作必须确保每时每刻都不能出错，为使安全保卫工作万无一失，切实保护物业使用人的人身财产安全不受侵害，创造安全稳定的办公环境，需要从源头上杜绝安全责任事故的发生。

5.1.1.2在安全管理上要做到人防、技防相结合，结合本项目特点采取内紧外松，注重“预防为主”的管理思想。岗位设臵将充分考虑重点部位与一般区域相结合、固定岗与巡逻岗相结合的两大原则，全天24小时运作,，使XX大厦安全工作真正做到制度健全、措施落实、责任到人

5.1.2物管员招聘、培训和考核 5.1.2.1物管员招聘

5.1.2.1.1年龄：18—25 周岁之间

5.1.2.1.2身体状况：身体健康、五官端正、身高175cm 以上。

5.1.2.1.3 学历：具高中（同等学历）以上文化程度。5.1.2.1.4 能力素质要求：具有严格的组织纪律性和良好的职业道德；有较强的观察、记忆、分析和辨 别能力，有责任心；服从领导、听从分配、积极主动、认真负责，能熟练处理本岗位的各项工作。

5.1.2.1.5无犯罪记录证明：入职时必须提供由户口所在地派出所出具的无犯罪记录证明材料原件。5.1.3 物管员培训与考核

5.1.3.1岗前培训：新录用的物管员上岗前进行一个月培训（首先到培训基地进行一周的专业培训合格后，再到管理处进行相关培训）。培训内容包括公司企业文化、应知应会、写字楼的安保特点、礼节礼仪、服务技巧，突发事件的处理，队列、体能等。

5.1.3.2在岗培训：物管员在岗的培训内容围绕着服务对象的文化特性来开展：文化教育、法律知识、物业管理的政策和法规；消防知识和技能；礼节礼仪、服务技巧、突发事件的处理；队列、体能、消防、车辆指挥手势、擒拿格斗、防卫术的实操、岗位专业知识等。

5.1.3.3培训制度：物管员每周二为理论培训、周四为专业技能实操训练，由领班或安全主管组织实施，每次训练、学习时间不少于2 小时。

5.1.3.4考核制度：物管员一个月试用期满，本单位组织物管员业务知识、专业技能考核，不合格者不予正式录用。公司每半年对物管员进行一次定级考核，合格者予以晋升为三级、二级、一级、高级物管员。

5.1.4人流、物流、巡逻的控制 5.1.4.1人流管理 5.1.4.1.1 严格执行进出验证、登记制度，所有出入XX大厦的物业使用人，按照管理规定佩戴相应工作牌（证），以便于识别和分辨，防止无关人员进入XX大厦；

5.1.4.1.2对进入XX大厦作业的外来人员，须经物业使用人同意，在物业客户服务中心办理有关手续后方能进入作业。作业完成后，经客户服务中心派人验证未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录；

5.1.4.1.3对来访人员实行登记制度，向物业使用人及来访者做好宣传和解释工作，杜绝无关人员进入XX大厦。

5.1.4.2物流管理

5.1.4.2.1严格执行《物品搬出管理规定》，如需搬出物品，应事先到物业客户服务中心办理放行手续，方可放行。

5.1.4.2.2当班物管员收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上护卫员的姓名和放行的时间，《放行通知单》须交回客户服务中心。

5.1.4.2.3若物业使用人搬出物品时未办理《放行通知单》，护卫员应温馨地提请对方办理相关手续，并做好解释工作。

5.1.4.3巡逻管理

5.1.4.3.1.24 小时不间断地对XX大厦楼层公共走道、停车场和其它公共场地进行巡逻，每天每层楼每小时巡逻一次，地面巡逻人员每小时对管理区域巡逻一次。

5.1.4.3.2 根据XX大厦巡更点的设臵次序、路线巡逻。认真仔细地巡视，一旦发现有形迹可疑人员等情况，按突发事件处理程序等有关规定处理，做好值班记录并上报。5.1.4.3.3巡查各机房重地，包括电梯机房、发电机房、水泵房、高低压配电房和水箱等门边暗角等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班人员取得联系，及时消除隐患。

5.1.4.3.4巡查楼层时，要多看有无异常情况，多听有无异常响动，多嗅有无异常气味。发现可疑人员在楼道徘徊，办公区域房门敞开、呼叫无人应答，有人扰乱正常的工作秩序和大声喧哗等情况，应立即采取行动，按突发事件的有关程序进行处理，并做好值班记录。及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查XX大厦本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写《发现故障通知单》，情况严重的要立即报告班长或客服中心及时处理，并做好值班记录。

5.1.4.3.5指挥车辆慢速行驶，引导车辆停在指定车位，严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠正，并做好记录。

巡查车况，发现有未关锁门、窗和漏水、漏油等情况及时通知驾驶员，并做好记录，上报客服中心及时处理。

5.2消防管理 5.2.1消防管理制度

5.2.1.1严格管理，加强预警机制，构筑现有条件下高层建筑消防安全管理新模式，进行经常性消防基础技术训练及消防疏散演练人防、技防并举，使科技消防含量充分显现。

5.2.1.2按照“ 预防为主、防消结合” 原则，对管理员工进行各类灭火设备的操作培训，在努力搞好人防的基础上，充分认识到技防的优势，重视现代化楼宇技防的作用。对中心的消防设施设备进行全方位的测试保养，确保设备始终处于良好的运行状态。

5.2.1.3 每年举行2 次消防演习，通过消防应急疏散演练提高客户的消防意识、自救能力以及在火灾、地震等危急情况下的应急疏散能力。

5.2.1.4加强管理公司、义务消防员与消防部门协同作战的业务技能，检验消防突发事件、应急处理方案的可行性。

5.2.2消防监控中心管理制度

5.2.2.1控制中心实行专人昼夜轮流值班制度，值班员必须坚守岗位，恪尽职守，认真作好值班记录。

5.2.2.2严格交接班制度，交接班时，接班人必须检验监控系统工作状况，并签字予以确认。

5.2.2.3出现报警信号时，必须立即派人赶赴报警地点查验信号真伪情况。

5.2.2.4物管员配合消防控制中心值班人员及维修人员对XX大厦的消防设备（施）进行巡查、保养、维修与管理。

5.2.2.5室内严禁烟火，禁止存放易燃易爆等危险品。5.2.2.6除消防安全工作需要外，禁止使用报警电话，以免影响消防联络。

5.2.2.7控制中心应备有手持灭火器材和防火衣供紧急情况下使用。

5.2.8妥善保管各种资料、记录。无关人员禁入消防控制中心，保持室内肃静整洁。

5.3服务质量的控制

5.3.1每日（值班情况巡查）（收入统计）5.3.2每周（知识培训）（夜间查岗）（技能训练）5.3.3每半月（安全工作会议）（内务卫生检查）5.3.4每月（仪容仪表检查）（安全知识教育）5.3.5每季度（演练）（活动）（安全讨论）

5.3.6每半年（半年工作总结）（二级考核）（座谈会）5.3.7每（消防演习）（表彰大会）（下一年工作计划）5.3.8定期巡视消防设备并填写记录；定期演练。5.4安保服务质量指标

5.4.1突发事件（纠纷及治安事件、交通、刑事案件、自然灾害、火灾）5分钟内赶到现场并协调相关部门处理；

5.4.2得到预警信息（如自然灾害）后3分钟内与相关信息发布部门联系确认，5分钟内通知相关部门并采取预防措施；

5.4.3在有设施报警的情况下，5分钟内到达并控制现场，重大事件在发生后10分钟内聚集所有人员；

5.4.4保安、消防设备设施一般故障1小时内恢复正常，特殊故障2天内恢复正常，特殊情况下提出书面申请适当延长故障恢复时间；

5.4.5每天每层楼每小时巡逻一次，地面巡逻人员每小时对管理区域巡逻一次；

5.4.6消防演习2次/年； 5.4.7制度执行抽检合格率99%； 5.4.8岗位纪律抽检合格率99%；

5.4.9接到投诉后5分钟内作出反映，在24小时内提交投诉处理报告，投诉处理率达到100%； 5.4.10管理处负主要管理责任的车辆案件事故为零； 5.4.11管理处负主要管理责任的治安案件事故为零/年； 5.4.12管理处负主要管理责任的火灾事故障为零/年； 5.4.13物管员主动流失率不超过40%/年；

5.4.14突发事件因未能及时或规范性处理而导致事件有严重后果的事件为零/年；

5.4.15物业服务需求受理、反馈及时率100%； 5.4.16突发事件处理按预案及时规范处理率100%； 5.4.17安全类有效投诉次数≤ 1 次/10万平方米.月； 5.4.18管理区域危险源识别率90%以上（通过反溯）； 5.4.19安全设施报警（含火警、门磁、周界等）1分钟内发现异常；发现或接报后5分钟内到达并控制；现场；BA系统能监视到的设施报警（含停电、温度异常等）5分钟内发现异常并通知相关人员；

5.4.20、安全消防人员持证上岗率为100%。5.5.突发事件的紧急预案（略）6.0停车场管理

6.1为规范XX大厦停车场管理，维护机动车停放秩序，根据《河南省机动车停车场规划建设和机动车停放管理条例》等法律、法规，结合停车场的实际情况.6.2停车场管理服务理念，概括为“三无”

6.2.1无停转¡ª各类设施设备的定期及时维护，确保零故障； 6.2.2无隐患¡ª做好防盗及安全工作，确保零事故； 6.2.3无投诉 以人为本¡±¡°以真诚微笑¡±服务，确保零投诉；

6.3车辆出入管理：

6.3.1凭证管理，实行长期卡与临时卡方式实行

6.3.2停车场收费：严格按照《经营服务收费价目表》收费、出具正规有效票据

6.3.3停车场服务 ：检查出入车辆、认真检查车辆并填写《车辆巡查记录表》以站立式服务做好停车场各项安全防范意识，发现问题及时实施整改

6.4车场突发事件应急处臵

6.4.1车辆发生碰撞，应对措施；当值护卫员应及时向管理处报告，并及时通知被损车主保护好事故现场，尽可能即时拍照、已备收集依据，做好现场的秩序维护。处理事故双方的后续协调工作 6.4.2车辆冲卡现象应对措施； 值班人员应记清冲闸车辆特征、及时迅速报警处理，同时报管理处领导。

6.4.3交通受阻 应对措施； 力争在最短的时间内，将车移至不影响交通的位臵后另行处理，并报管理处领导。

6.4.4突发治安、消防现象，应对措施；做到迅速赶到现场了解情况，初步掌握隐情数据，及时报相关单位，参与现场行动正确处理。

7.0设 备 设 施 管 理 7.1设备设施的接管验收 7.1.1公司成立接管验收组 7.1.2接管验收过程 7.1.2.1资料验收 7.1.2.2实体验收 7.1.2.3验收工具配臵 7.1.3质量问题的处理 7.1.4相关验收记录、移交清单 7.2设备的保障措施与管理过程

7.2.1对设备进行分类编号，建立设备台账 7.2.2统一设备标识标牌

7.2.3设备管理模式：为业主提供“专业、专注、高效、优质”的楼宇设备管理服务。

7.2.3.1建立设备的保养计划：日常保养、一级保养、二级保养、中修、大修

7.2.3.2建立各类设备的保养标准 7.2.3.3 建立设备的作业指导书

7.2.4设备的运行管理 7.2.5建立健全考核监督机制 7.3公共能耗和管理与控制

7.3.1建立有效地、适宜的能耗管控小组 7.3.2加强教育宣传，提高全员节能降耗意识 7.3.3制定能耗管理的内容与措施

7.3.3.1设施设备的维护保养及时有效，其运行正常的工作状态 7.3.3.2合理调配供配电设备的容量，使其工作在最经济的状态 7.3.3.3室外公共照明采用光控开关，公共楼道采用定时控制，部分地方采用红外感应控制

7.3.3.4大力推行使用节能产品，公共照明由老旧产品更换为LED灯具

8.0工 程 维 修 管 理 8.1装修管理

8.1.1装修的指引和工作流程的策划及告知 8.1.1.1装修指引的策划及告知 8.1.1.2装修管理的工作流程 8.1.2装修管理规定的策划及告知 8.1.2.1法律法规所禁止的行为

8.1.2.2《物业管理服务合同》所约定的相关项目 8.1.3装修管理的控制要点 8.1.3.1装修申请资料的审核

8.1.3.2装修过程的控制：时间、人员、物料、隐蔽工程 8.1.3.3违章装修，物业公司应履行诸如:制止、劝阻、告知等合同约定责任

8.1.4装修管理的记录清单，档案保存 8.2改造施工管理 8.2.1工程的立项 8.2.2施工手续的办理 8.2.3施工的管控 8.2.3.1开工会及技术交底 8.2.3.2施工现场的物料、作业监管 8.2.3.3违规的纠正及处罚 8.2.3.4工程验收 8.2.3.5施工文档的移交 8.2.3.6工程费用的结算、质保 8.3上门维修及标准 8.3.1管理处前期宣传阶段 8.3.2报修及派工阶段 8.3.3入户维修阶段 8.3.3.1上门前的准备 8.3.3.2到达现场、问题重现 8.3.3.3明确费用 8.3.3.4维修作业 8.3.3.5收费方式 8.3.3.6业户评价

8.3.3.7收取费用、维修结束 8.4回访 9.0清洁管理

9.1每天早晨6点至9点前的第一波清洁卫生工作，做好每层大堂、电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的环境清洁，这段时间做好清洁服务，让在大厦办公的人员以早晨耳目一新的感觉；

9.2做好每天11点30分至中午2点前的第二波中餐饭盒清洁服务、电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的环境清洁，这段时间重点做好中餐饭盒清洁服务，及时清运中餐饭盒；

9.3做好每天1点30分至下午6点前的第三波电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的清洁卫生工作，重点做好电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的日常清洁服务，及时清运中餐饭盒给 客户提供一个舒适、洁净的办公环境； 9.4外围的停车场的垃圾及时清运，做到环保分类处理，提倡绿色环保低碳运行；

10.0绿化管理

10.1制定全年绿化养护管理计划

10.2 建立健全绿化养护人员岗位职责, 完善管理制度。10.3 绿化养护工程程序

10.3.1环境主管根据实际情况和客户需求，制定绿化改造方案和每月绿化工作内容，并定期检查工作的落实情况，传达给绿化养护工。

10.3.2 绿化养护工根据环境主管制订的绿化改造方案和每月绿化工作内容，开展工作。

10.4 室外绿化养护

10.4.1 严禁践踏草坪，保证草坪生长良好。10.4.2 搞好绿地的环境卫生工作。

10.4.3 花木的死株、病株及时清除，缺株补植。10.4.4 发现病虫害进行捕捉或喷药消灭。10.4.5 花木、草坪根据季节调整浇水时间。

10.4.6草坪的除杂工作要定期进行，保持草坪的纯净。10.4.7花木每周除草、松土二次以上，并进行施肥。

10.4.8草坪要经常扎剪，草高控制在5㎝以下，每季施肥一次。10.4.9绿化带和2m以下的花木，每月要修枝整形一次。10.4.10做好恶劣天气花草树木的保护工作 10.5对大厦内部公共场所进行绿化布臵和养护

10.5.1色彩艳丽的花卉和碧绿青翠的植物，通过艺术的处理，装点大厦室内空间，绿化美化环境，给人们以清新、高雅的美好享受。

10.5.2搬运花卉时，要注意保护花卉的形态不被扭曲和损伤，注意放臵场地的卫生，尽量减少花泥及污物的散落。

10.5.3大厦内摆放的花卉要经常检查，相互调剂，在检查时要及时清除黄叶、枯叶，对已枯萎的花卉要立即更换。

10.5.4保持花卉的正常生长，与叶面清洁，按规定擦净叶上的灰尘及淋水。

10.5.5 花卉品种配臵和摆放位臵适当，构图合理。

10.5.6 建立花卉养护管理档案

10.5.7向客户宣传注意事项，争取客户配合，共同做好养护工作.11.0消杀的管理

10.1灭蚊、蝇、蟑螂工作：各楼宇的梯口、楼间、各部门办公室、停车场、公厕、沙井、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。每周晚间消杀（21.00-23.00时）进行一次喷药触杀工作。

11.2灭鼠工作：每月进行一次，主要采取投放伴有鼠药饵料和诱鼠箱。一般采取晚间投放，白天投放人员将要收集存放，以防发生意外。

11.3 白蚁的防治：对整个大厦区域进行防治。11.4“四害消杀” 工作标准：

11.4.1灭蚊：积水中三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。11.4.2灭蝇：蝇类滋生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。11.4.3灭蟑螂：蟑螂侵害率不起过5%； 11.4.4灭鼠：鼠密度不超过5% 11.5有害生物防治的工作重点：注重预防、注重检查、注重安全、注重宣传说明、注重药物的合理使用。相关举措有：

11.5.1编制《有害生物防治标准》，对工作人员进行培训考核，合格方允许上岗

11.5.2加强宣传与检查工作，如在办理装修手续时，工作人员会加强对装修材料的把控，杜绝将有害生物体通过装修材料进入小区，并建议住户居家做好防虫处理

11.5.3确保操作人员和业主/住户安全，并根据季节和当地情况制定和调整可行性具体计划

11.5.4如需使用药物时，应详细阅读说明书，充分了解药物的防治对象、使用剂量、稀释倍数，以达到对症下药、安全使用的目的。

12.0社区文化的开展

12.1文化建设将紧密配合物业管理来开展

12.1.1文化建设是一个极富内涵的概念，是物业管理公司为客户提供的一项必不可少的服务内容，也是客户共同创造出的具有XX大厦特色的精神财富和物质形态的结合。

12.1.2大厦的高起点定位使客户对物业软环境提出极高的要求，丰富的文化生活不但可以加强客户与物业管理处的沟通、理解，增进管理人员与客户之间的感情交流、还能维护和提升物业品牌，充分展示企业形象、提高公众对企业的认知度；

12.1.3另一方面，物业公司对规范有序的管理也为XX大厦内文化活动的开展提供了良好的环境和条件。12.2文化建设活动内容将切实考虑客户的需求

12.2.1如今，文化建设的开展也不再停留于搞几次活动上，我司将切实考虑客户的实际需求，找准切入点，12.2.2根据XX大厦裙房和办公楼宇客户的不同需求进行量身定作，从而更贴近客户的爱好与需求。

12.2.3充分利用自然或人造景观、娱乐休闲设施，以环保、休闲为主题，开展形式多样的各类活动，丰富客户的文化生活；

12.2.4在富有特色的活动中，使客户真正感受到文化气息给其生活带来的改变，自然地使客户形成归属感和自豪感。

12.3文化活动须吸引客户的广泛参与

12.3.1公司将把客户的需求放在首位，根据具体环境、社会风尚以及客户要求，不断策划形式新颖的活动，保持客户对活动的期待和关注。客户的参与性同样重要，只有经过活动参与，客户才能真切感受到我们“精诚服务、精彩生活”的服务追求。

12.3.2为此公司将注重不同年龄客户层次和实际需求，力求做到形式丰富多样、内容精彩纷呈。

12.3.3以该物业管理公司的管理为尊贵的品牌意识，由社会各界和客户给发展商和物业管理公司树立和传播良好的口碑。

12.4文化活动将配合宣传物业管理工作、宣传国家提倡的精神文明活动为主要内容

12.4.1大厦是高密集度的人口集聚区，也是宣传政策法规，传播精神文明的重要阵地，因此，我司需正确运用公关与社交手段来进行宣传，以协调对内、对外关系。

12.4.2日常组织活动应利用节假日开展丰富多彩的文化活动，以此进行双方的感情投资，从而成为客户信任、亲近、依赖与求助的对象。

6.大厦保洁管理制度 篇六

大厦保洁管理制度

一、客户服务中心经理监督指导各项清洁绿化工作。

二、清洁绿化部主任负责监控清洁、垃圾清运、消杀工作的质量，并组织对服务分承包方的.选择、评价、监督工作。

三、清洁绿化主管负责相关工作的计划，并对实施情况和质量进行监控。

四、清洁绿化管理员负责相关工作的日常管理。

五、清洁员负责大厦的清洁工作。

六、消杀员负责大厦的消杀工作。

七、清洁员依据《清洁操作作业指导书》、《餐厅清洁作业指导书》、《办公场所清洁作业指导书》和《营业大厅清洁作业指导书》对大厦进行清洁工作。

八、清洁管理员依据《清洁工作检查作业指导书》每日对清洁工作进行检查监督，并填写《清洁日常巡查表》做好记录。

九、客户服务中心经理每月对大厦清洁情况全面检查一次，清洁绿化主任每周对大厦清洁情况巡查一次、抽查二次，清洁绿化主管每周对清洁区域至少巡视二次，并填写《清洁工作周检查记录表》，对发现的问题及时安排人员进行处理。

十、清洁绿化部主任每月底组织清洁绿化主管、清洁管理员对各清洁区域统一进行卫生考评，根据考评结果及综合各区域每日巡视记录情况得出各区域清洁月度考核成绩。

十一、清洁绿化部主任应对消杀、垃圾清运、及其它分承包方的经营资质、信誉、服务质量等配合品质管理部进行综合评价、选择，具体参照《分承包方控制程序》执行。

十二、服务供方工作的检查、考评依据

a)清洁绿化部编制《消杀检查考评作业指导书》作为服务检查依据,其它长期分包项目应在分包合同中注明分包工作内容、工作频次、工作人员资质、工作标准要求作为服务检查依据。

b)一次性分包的项目，应在分包合同中注明验收标准，作为服务检查依据。

十三、长期分包服务项目检查

清洁绿化部管理员根据垃圾清运情况进行巡查，并填写《垃圾清运验收表》；

官方网址：http://

对大厦的消杀情况，依据《消杀工作检查作业指导书》的要求每周巡视一次，将发现鼠迹、蟑螂、蚊虫、苍蝇情况记录在《消杀考评表》中。

十四、一次分包服务项目检查

清洁绿化部经理根据分包合同在每次分包服务项目完成后组织人员对完成情况进行检查验收。

十五、长期服务分承包方的月度考评及费用支付

清洁绿化部主任每月组织各主管及管理员对绿化、消杀、垃圾清运等外包工作进行检查、考评，各主管按月将每日的检查结果统计后填写在《每月考评累 计记录》、《消杀考评表》及《垃圾清运验收表》中，并确定每月应支付的服务费用交客户服务中心经理审核,由品质管理部确认后报公司总经理审批。

十六、分承包方的考评与合同续签

清洁绿化部主任应组织人员对分承包方的工作进行考核，编制《供方考评报告》报客户服务中心经理审核,由品质管理部确认后报总经理批准作为与分承包方续签合同的依据。

十七、安全工作要求

7.写字楼大厦保洁管理 篇七

写字楼保洁管理是企业管理中的十大主要内容之一，尤其象高档高层或超高层综合型的商务写字楼，清洁管理不到位直接影响各楼层的企业形象。对于大厦里的保洁管理，尤如一个人的脸面，直接让服务对象感受到的服务前场操作，一个人的脸面如果不洁，怎么能赢得客户的认同感呢？

在一个商务物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感。同时，保洁也是对建筑和设备维护保养的需要，自然保洁成为物业管理水平的重要标志。写字楼一方面要创造写字楼内优外秀的环境，让业主及租户在大楼内工作、生活感到舒适、方便；另一方面，要通过清洁工作使物业（房产、设备等）得以保值，并为设备提供一个良好的运行环境。

目前，我们全国的的保洁管理在各地处于良莠不齐，一个较好的楼宇物业管理水平，休现在有着较高的顾客满意度。但同时也存在着一些问题。例如，标准写字楼的卫生间清洁不能让业主满意，时而有业主为此投诉；清洁工在对客服务时礼仪不佳，不能做到“微笑服务”，在服务过程中有时也有不够细心的情况，等等。

从行业所存在的问题来看，我们需要进一步提高写字楼的保洁水平。主要是以更高的保洁标准为指导，制订出促进写字楼保洁水平提高的保洁要求和操作规范，并将这些要求、规范落到实处，同时，加强对对服务人员的培训和教育，提高服务水平。

一、建立科学的管理机制

当代一切实务运作，管理为先。保洁工作同样需要科学的管理机制来保障。

1、良好的组织结构

保洁不仅仅是清洁专业的事情，也是与整个物业企业从上至下各级部门相关的事情。应建立一个从上至下的保洁组织结构，如“公司——部门——班组——清洁工”。公司总部主要负责保洁服务的改进与创新、保洁质量的升级等重大事项决策；部门主要负责具体运作，对公司做出的保洁服务决策进行细化、实化，并对保洁工作过程进行监督控制；班组负责组织实施部的各项保洁指令；清洁工负责保质保量地完成自己所承担的保洁任务。同时，还要定义好各级部门之间的接口，使各级部门的保洁工作能很好地衔接。

2、合理的人员配备

保洁是一项涉及范围较广、任务较重的工作，合理的人员配置是保证顺利、有效地实施保洁工作的基础。人员配备的首要任务是明确工作内容、工作负荷，合理地评估每项工作的工作量，主要从完成一项任务单位人工的耗时来考虑，按总工作量与单位工作量所需人数的比值来配备人员数量。（比如一个清洁工清理一个卫生间一次耗时十五分钟，根据需要的卫生间保洁度，一天需要多少次完整的保洁过程清理才能使卫生间整体保持在让业主认同的清洁状态，再就是在一天工作中清洁工不间断地巡场，发现问题及时清理。）其次是要客观地对待人员配备问题，需要多少人就应该配备多少人。

3、鲜明的岗位职责

无论是管理学或是如ISO9000质量管理体系这样的标准中都对建立岗位职责有着很明确的要求。岗位职责必须是鲜明的，让每个员工都很明确地知道自己需要做什么，并且工作范围划分清晰，避免出现某项工作可能由甲员工来完成，也可能由乙员工来完成，结果谁也不来完成的情况。

4、合理的工作流程

工作流程在项目型的服务中尤为重要，它保证对客服务的快速响应以及保质、可控地完成服务。应对项目型的服务（如上门洗地毯、代家政、代邮政服务等衣有偿收费服务）建立一套完整的服务流程，甚至可以把如卫生间保洁这样的工作当做项目来看待，建立工作流程。在建立工作流程时要注意设定过程监控点，以便对工作过程实行监控，保证工作质量、服务质量。

5、有效的监督控制机制

要使保洁工作能保质保量完成，必须有有效的监督控制机制，应把监督控制分布到保洁工作的各个环节，并切实抓好监控工作。监督控制机制包括过程监控和结果验证，过程监控是在保洁工作过程的不同阶段设立检查点，进行检查，结果验证是在某项保洁工作完成后对保洁效果进行检查。过程监控和结果验证都是必须的，缺少任何一个方面都会达不到良好的监控效果。现在某些清洁工作只进行了结果验证而无过程监控，所以在出现不理想的结果时难以找出原因。

6、良好的沟通体系

良好的沟通是工作有效性的催化剂，也是管理决策的有力辅助。现在清洁专业缺乏从上而下的工作链形式的沟通体系。

良好的沟通体系应该是公司的决策、指导精神布置到管理处后，部门在细化实施过程中将遇到的问题、总结出来的意见反馈给公司，公司对反馈的问题、意见进行参考，对决策进行调整，将新的决策、指导精神往下灌输，这样形成一个循环体系，促进持续改进工作。

二、导入更高的管理标准

现在国内很多物业企业都开始有目标的提升自己，实施了ISO9000（2000版），各专业都已系统化、规范化，包括清洁专业，但是清洁专业还需要双约束管理标准，那就是需要导入ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲，ISO14000是在ISO9000基础上对一些公司提出的更高要求。同时，实施ISO14000对企业而言也应

该是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。通过不断的清洁环境评价、管理评审、体系审核(内审和外审)活动，推动这个体系的有效运行，推动管理处清洁专业工作质量的持续改进，从而加快此方面的进程。

业主总是崇尚自然，希望生活在一个空气清新、幽雅宜人的环境中，这是清洁工作的奋斗目标。

三、灌输“人本化”的服务理念

真正贯彻“以人为本，服务第一”的理念，无论是公司管理上或是员工对客服务中，都应该做到把业主的满意放在第一位，贯彻“不仅是做事，更重要的是对人进行服务”的思想，提高对客服务意识，增强服务技能。而不能做语言上的巨人，行动上的矮子。

四、市场化的服务组织

公司的保洁服务应朝高质量、多样化的方向努力，在社会分工越来越细的今天，应导入“集成服务”的观念。物业是一个平台，一个随着社会变革和人们的生活观、价值观进步而不断延伸的平台。任何一个物业企业，不可能包揽所有最好的服务，但却可以通过市场化运作，充分利用物业这个平台或服务市场，从社会各行各业中，引入佼佼者，通过集成，形成自己的顶级品牌服务。保洁也是如此，比如，如果某公司在保洁工作的某一项目上有着明显的专业优势，那么可以把该项保洁工作承包给该公司（象灭鼠承包和食堂清洁管理已在部分国内大公司实行）。

五、加强内部培训

1、服务意识和服务技能培训

在绿化保养、零干扰服务、清洁巡查、言行规范等多方面在清洁管理活动中要真正规范起来，由于清洁工整体文化程度较低，服务意识、服务技能上比较欠缺，需要在这些方面对他们加强培训，强化服务意识。同样，管理层的相关人员也要加

强自身多方面的素质培养，这样才能让服务意识和清洁工作技能在现有基础上再上一个台阶。同时，各层次员工都应培养“自我挑战”意识，有挑战才可能有提高，才会动脑筋去思索工作中存在的问题，才有动力去寻求解决问题的方法。

2、加强培训的效果监控

每周部门清洁主管、领班都应会对清洁工进行培训，但效果体现得如何呢，任何行业的培训，应加强这一培训活动效果的监控，比如，每次培训时可以请一个本部门其它专业的主管或其它部门的主管（甚至部门经理）到现场旁听培训，对培训做出评价意见，提高培训质量，监督培训效果。也可以采用培训后问卷调查形式，改善培训效果。

六、具体工作要求

清洁管理工作要走规范化、高标准、严要求道路，不能降低标准适应工作，虽然有一些全国城市物业管理优秀大厦，可是清洁专业许多方面都存在与“优秀大厦”标准不相符的情况。因此行业中清洁主管要多因地制宜地制定清洁管理方案，根据本商务楼宇的特点，及时调整方案。真正落实、细化第三层次文件，较为准确地规定清洁工的工作操作程序（包括工作频率），在工作中，主管如果发现不能达标准的，应具体问题具体分析一下，制定出一套符合本写字楼特点的操作标准，完善和补充公司的操作标准或叫做改进方案，这样发现问题就能确定是标准的执行力度不够还是标准不够完善。挖掘清洁不到位的根源所在。

清洁卫生工作标准要提高，标准要不折不扣地执行，保证做到：

“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量）。

“七净”（各楼层地面净、内围地面净、外围人行道净、雨（污）水井口净、设备净、地面路沿花草根净、墙根净）。

“六无”（各管井无垃圾污物、无清扫工具、1～6号十字通道无碎纸皮核、前

室和楼梯道无烟头、地面无污水脏物、电梯门和电梯门口无纸屑脏物）。

“适时”（楼层清洁工垃圾清运至B1F安排要适时，目前一些高层大厦还做不到垃圾集中袋装，所以必须要做到当日垃圾当日清除，一是防止前室不洁、气味难闻，三是不会给业主留下“每日垃圾下班后不清理”的坏印象）。

楼层卫生间清洁管理要到位

公共卫生间清洁后的标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。

一般认为，公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。

8.深圳景洲大厦物业管理服务标准 篇八

乙方按深圳市优秀住宅小区评比标准提供物业管理服务，没有明确规定的，以双方约定的本服务标准（见附件二：《深圳景洲大厦物业管理服务标准》）为准。附件二为本合同的组成部分，具有同等法律效力。

一、综合管理

1.小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

2.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。

3.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。

4.白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修15分内到现场。

5.全体员工统一着装，持证上岗率100%。

6.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

7.与业主签订物业管理服务合同、《业主公约》等手续；公开服务标准、收费依据及标准。

8.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。

9.每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％，综合服务满意率达到深圳市优秀住宅小区评比标准。

二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按政府规定的行业物管标准执行，有法定标准的不得低于法定标准。共用部位公用设施所包括的范围以本物业划定红线内为准。确保小区楼内共用部位、共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，按相关维修服务标准执行。

2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设

备正常使用；道路、通路、步道、活动场地达到基本平整，边沟渠洞通畅。

3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。

4.负责小区智能化设施的日常运行维护。

5.每年1次清洗大厦外墙。每5个月对水箱进行二次供水设施清冼，对蓄水池定期消毒，确保蓄水池清洁卫生，水质达到深圳市饮用水标准。

6.乙方承诺小区房屋完好率、零星维修合格率100%；维修保养满意率100%。

三、维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。

2.设定垃圾集纳地点，每日不少于2次清运楼内垃圾，按相关服务标准，对垃圾中转站、桶进行管理。

3.每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物。

4.对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行清扫。

5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。

6.在雨天气应及时对区内道路积水进行清扫处理。

7.小区红线范围内的绿地和道路两侧、墙壁实行区间立体绿化，按相关绿化服务标准执行。

8.乙方承诺小区环境卫生达标率、消杀达标率、绿化达标率100%。

四、小区安全

1.乙方承诺对大厦实行24小时封闭式监控管理，认真做好外来人员登记管理工作，有效避免各类偷盗、治安事件发生。非大厦人员进入大厦前需通过对讲机让业主确认，然后登记放行。应加强大厦治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。

2.若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。

3.乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

五、公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

1.封闭管理：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；保证门禁系统运行正常。

2.维护交通秩序：对小区内机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度有明显标识。

3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的井盖、桌椅、小品、花、草、树木等。

4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，巡逻做到有

计划、有记录。

5.小区内发生治安案件、刑事案件、意外事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理，并通报全体业主，不得隐瞒。

六、车场管理

机动车辆在停车场的看管

1.有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

2.对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

3.保证停车有序，24小时设专人看管。

七、消防管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

1.有健全的消防管理制度，建立消防责任制。

2.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。

3.定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

八、电梯维护

养护、运行、维护

1.景洲大厦电梯更换后，保证景洲大厦电梯24小时（例行保养和故障维修除外）安全运行，按政府行业有关法规标准对大厦电梯进行维护。电梯出现关人事故，管理人员应在15分钟以内到场进行处理。

2.严禁大厦内公司使用住宅电梯承载运送货物。

3.电梯必须按国家规定每年定期实行年检。

九、装修管理服务

房屋装饰装修管理

1.有健全的装修管理服务制度。

2.查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项。

3.装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

4.业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门处理；

5.及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过2天。

深圳市景洲大厦业主委员会

9.大厦物业服务签约意向书范本 篇九

本意向书当事人：甲方为承租方，乙方为××××物业管理有限公司。

一、服务和管理事项

第一条建筑共用部位的维修、养护和管理，包括外墙面、楼梯间、四层楼顶屋面等。

第二条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括共用的上、下水管道、楼梯间照明、建筑

户外照明、水泵房；商业层消防设施设备、扶手电梯、供电服务（高压配电间值班至各楼层强电井）；供水至各楼层水表前阀，下排水服务至室内共用总管及室外所有管道；中央空调服务指冷水机组系统至各楼层风机房送风口；电梯指所有扶手电梯和货梯；消防监控报警系统及消火栓、喷淋、消防水泵房等。

第三条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。

第四条公用绿地、花木的养护与管理。

第五条公共部位环境卫生。包括裙楼周边广场及裙楼内楼道的卫生保洁、市场日常垃圾的袋装化管理及集中代处置，区环卫处收取的清运费用由甲方自理。

第六条公共秩序的管理和服务，包括物业区域内公共场所、各种车辆的行驶、停放及其收费的管理。

第七条安全护卫管理服务。在公安、消防等部门的指导下，负责大厦内的安全监控、巡视、门岗值勤，协助处理各种突发事件。

第八条管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料，提供相关技术咨询。

第九条因经营需要经批准，在室外广场开展各项活动，予以配合。

第十条其它房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在甲方提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十一条根据甲方的要求，提供专项服务和特约服务并合理收费。

二、服务和管理费用及其它

第十二条物业管理服务费和设备更新资金，指提供房屋、共用设施设备维护，绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的费用。乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润。

本物业的管理服务费和设备更新费用，由乙方按季度于每季末向甲方收取次季度费用。

收费标准：

物业管理服务费××元/月·建筑平方米

设备更新资金××元/月·平方米

第十三条甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之零点五交纳滞纳金。

第十四条物业管理有关费用的调整以政府有关部门文件或业主委员会与物业管理企业的合同约定为准。

第十五条公共设备运行的能源消耗，乙方设有独立计量表核算，合理分摊计收。

第十六条乙方对甲方的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由甲方按实际发生的费用计付。

第十七条乙方向甲方提供的有偿服务项目，其收费标准由双方协商。

三、双方权利义务

第十八条甲方权利义务：

1、遵守大厦《业主公约》及其它业经业主委员会批准施行的其它管理制度。

2、参与监督乙方管理工作及实施制度的执行情况。

3、参与审定乙方提出的物业管理服务计划、维修养护计划、大中修方案、财务预算及决算。

4、协助乙方做好物业管理工作。

5、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

6、甲方如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，填写申请表，并报请相关部门审查核准。甲方的装饰装修应无妨碍他人正常使用物业现象。

7、在本物业范围内，不得有下列行为：

①擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

②占有或损坏楼梯、通道、屋面、平台、等公用设施及公共场所（地）；

③损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

④乱堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

⑤影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌；

⑥未按规定行驶、停放各种车辆；未停放在指定位置、妨碍其它车辆和行人正常通行；在消防通道上设置路障和乱停车。

8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助催交或经多次催交未果时支持乙方采取必要的制约措施。

第十九条乙方权利义务：

1．根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理制度。

2．对甲方违反法规、规章的行为，提请相关部门处理。

3．对甲方违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

4．负责编制物业管理管理计划、费用使用计划及预算、决算报告。

5．负责编制房屋、设施、设备等的养护计划，并组织实施。

6．负责向业主和物业使用人收取相关费用。

10.大厦物业管理心得精选 篇十

一、量身定制服务方案

海珠区老年人活动中心综合楼建筑面积31907.4平方米，目前使用单位有：海珠区委老干部局、海珠区政务服务中心、海珠区档案局、海珠区农业局、海珠区老年大学等，功能完善，建有室外篮球场、网球场等体育设施，图书阅览室、声乐戏曲培训等文娱设施;同时设有餐厅，可供大约100人同时就餐。

该项目建筑功能有对外开放的政务中心办公区，也有封闭的档案局、老年大学等办公区域，为提供优质物业服务，保障两区域办公有序进行。我司结合物业服务需要及现场实际情况，从安保、环境、工程、客服等方面制定了针对适合政务服务中心对外开放的办公区和其他单位封闭办公区域的服务方案，为客户度身打造24小时全程服务，构建一站式服务平台，设置区域贴心客服服务，建立客户需求档案，创造优质服务，推行“尊老爱老服务”，实施“零干扰服务”等。

二、打造特色服务内容

根据海珠区老年人大学服务人群的特点，参照我司同类型项目的管理经验，我司物业服务中心打造“尊重、关心、贴心”的特色服务。物业服务中心全面贯彻“以人为本，厚德载物”公司宗旨，传承尊老爱老的优秀传统，主动为老人提供服务。在老人使用设施上设置安全防护措施，如门口楼梯旁边的小斜坡设置安全扶手，可让腿脚不便的老人借助安全扶手安全上下坡;在電梯铺设防滑地毯和安全扶手，增加乘梯的安全系数，可让老人及其他人放心乘坐电梯。同时，公司充分利用在管医院项目医师资源，聘请专业医师对项目员工开展心肺复苏专题培训，让员工能够掌握心肺复苏专项技巧，以备不时之需。

三、全力以赴推进示范项目创建工作

第一，全司高度重视，成立创优小组，制订创建规划及实施方案

制定指导思想，明确目标，设立组织机构并明确分工，制订创建规划和实施方案，要求全司上下一心，认识一致、领导重视、全员参与、分工协作、细节入手、突岀重点、有条不紊、真抓实干，不达目的誓不休。

在公司高度重视下，成立了创示范工作领导小组，由公司总经理担任组长，两位区域总监担任副组长，下设资料组、保安组、环境组、设备组，从公司职能部门抽调骨干人员担任。

第二，通过创优平台，提升服务团队综合素质，完善各项服务制度与方案

创建“市优”目标确定后，借创优平台公司在人员招聘上确定了一系列的具体标准，如客服人员均为大专以上文化程度;工程维护人员均为专业人员并持有相关资质证件;保洁、秩序维护均为高中文化水平等等。由此大大提高了人员整体素质，为以后的管理服务夯实了基础。同时加强培训，完善措施建立相关制度、制定了一整套严谨、适合、通用的工作流程、岗位作业指导书等管理制度，通过培训，责任落实到每个岗位、每名员工，深入到每个工作细节。根据创优评定细则，细化分工，定期抽查、定期整改，让每个部门按照制定的制度自觉履行，在履行过程中总结提高、不断完善，不断进步。

第三，加大投入，开展设备设施硬件整改和完善标识规范管理

按照考评标准，创优小组组织公司工程部并聘请行业设备专家对综合楼各种设备设施进行现场查看及评审，并制订整改措施和落实完成整改责任人及完成时间节点。在公司加大投入及业主支持与配合下，对设备房进行地坪漆翻新，设备设施油漆翻新，停车场加装减速带和反射镜，消防监控设备修复及完善等等，同时，对设备房设备标识，绿化乔木、灌木装饰科属标识，消防栓标识等进行完善及规范管理。

第四，完善和落实内部自检机制，切实加强服务质量考核