房产营销案例分析

房产营销案例分析（共12篇）（共12篇）

1.房产营销案例分析 篇一

我国目前房产业营销环境分析

每个行业都有自身存在的环境，房地产行业更是不例外。我个人觉得，对于房产行业，对其市场营销环境的分析更是显得尤为重要。因此，我用SWOT分析法将我国目前房地产行业的营销环境作出简要分析，内容如下：

首先，我觉得对于房地产这个行业来说，内部优势（S）表现为房地产的本质属性，即“居住”的使用功能。我们都知道“衣、食、住、行”乃人们日常生活中不可缺少的东西，而且如今伴随着大范围地区三率（单身率、离婚率、再婚率）的提高，人们对于房地产产品的需求量增大，这对于房地产行业来说无疑是一个内部优势。

接着，便要说到房产行业的内部劣势（W）了。自房改10多年以来，房产企业更是层出不穷的出现，其竞争之大是无庸置疑的。二来，由于房产行业自身所具有的特殊性，比如建设前期投入大、建设周期长、产品价值高加上价值的不稳定性，还有产品开发经营的难度也较大，风险和政策性也较强，使得房产行业的发展方式不能与其他行业相比较的。不过，对于炙手可热的房地产行业，更是少不了不可忽略的外部机会（O）。自2001年12月11日中国正式加入世界贸易组织（WTO）以来，中国经济进入了更广阔的世界领域。本来就已处于激烈竞争中的房产开发企业，其外部机会也就更多了。特别是近几年，随着北京奥运会、上海世博会等国际性大会在中国的召开，中国的国际影响力更是急速提高，更多外国人了解了中国。中国经济的迅速的发展让外国人觉得中国是适宜生活的地方，这一点在很大程度上也刺激了中国房地产产品需求量的提高。

最后，要说到当今中国房地产产业发展中遇到的最大的外部威胁（T）——国家政策。其中主要体现在近几年中，国家推出一系列限购令，在一些一线城市，政策性显得尤为突出，使得一些房产企业不得不走向商业房产的模式，转向了二三线城市。但，二三线并不是他们的避风港。不久，中央便有推出了一系列对于二三线城市房产的限制。

2.房产营销案例分析 篇二

一、重庆市度假房产发展现状分析

目前重庆市的度假房产主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷、缙云山、黄水等几大著名旅游风景区。这些度假景点离主城不远,夏季平均气温在二十几摄氏度,空气清新,负氧离子高,是市民夏天消凉避暑的绝佳之处。同时,海拔相对较高的仙女山、 金佛山每年冬天可能还有雪景欣赏。调查表明,重庆度假房产项目,通常通过“度假+地产”的模式融合养生、温泉文化、人文景观、体育运动等主题因素进行推广。2014年,重庆度假房产供应量超100万平方米,仅黑山谷的在售项目就高达20个。

二、重庆度假房产存在的问题

1.产品单一、缺陷较多

目前,重庆市的度假房产多以避暑房为主,在户型设计、 小区开发、功能配套上大同小异,不能满足度假群体的个性化需求,形式单一,缺乏特色,吸引力不足。同时,对于已经成功销售的度假房产,开发商承诺的后期配套、物业管理等服务严重滞后。

2.市场缺乏规范,价格混乱

重庆市现有的度假房产市场缺乏有效的监督和规范,“小产权房”现象突出。所谓“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。因为“小产权房” 在开发成本、配套服务等方面低于商品房,因此销售价格相对较低,导致度假房产市场价格混乱、鱼目混珠。

3.市场认知度不够,缺少与消费者的有效沟通

度假房产与普通住宅最大的区别就是客源地与房源地的分离。客源地与房源地的分离对度假房产开发商的前期宣传工作要求更高。目前重庆市的度假房产存在前期宣传力度不够、目标市场选择偏差及渠道不合理等问题,导致消费者对项目认知度不够,影响后期销售。对于已售度假房产,开发商往往是卖完楼走人,把接下来的一系列问题留给物业公司,消费者根本无法与开发商有效沟通,甚至根本找不到地方解决问题。

4.便利性存在缺陷

因为客源地与房源地的分离,目前重庆市的度假房产在销售便利性方面存在不足,大多数项目的看房、下订单、签协议等环节均在项目所建附近的售楼中心完成,没有其他更为方便的渠道协助销售。另外,对于已售度假房产,往往远离市中心,配套的度假交通匮乏,给人们度假带来极其不便。

三、基于4C理论的重庆度假房产营销策略

现代营销理论4C(Consumer、Cost、Convenience、Commu- nication)由美国营销专家劳特朋教授提出,在房地产营销中广泛应用。4C理论强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位,其次是努力降低顾客购买的成本,然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性,最后还应该以消费者为中心实施有效的营销沟通。

1. 消费者策略(Consumer)

(1)根据消费者需求设计产品

根据4C理论的消费者策略,重庆度假房开发商应该根据重庆消费者市场的特殊性,认真研究消费者市场的特征,真正把握客户的需求,生产消费者需要的产品。例如:户型设计应满足通风、防潮等基本要求。另外,户型设计多样化,满足不同的家庭需求等。

(2)配套尽量齐全

开发商应该尽量建设健全度假地产的配套设施,并做到合理的功能分区。开发商应该从前期调研开始,了解度假群体对配套设施的需求程度,规划后期建设并落到实处,建设真正的度假房产。

2.成本策略(Cost)

以4C理论为指导,开发商想要争取更多的消费者,应该以消费者的消费总成本为依据作为制定价格策略的参考,使市场效益最大化。同时,应该将消费者对度假房产的各项偏好所愿意支付的成本作为开发商利润的主要依据。因此,前期的消费者偏好调查必不可少,使买卖双方实现利益最大化。

3.方便性策略(Convenience)

对于度假房产的营销人员来说,为消费者提供便利快捷的服务为营销的重要环节。简化程序,方便更多主城居民。 同时,为了提高消费者的便利性,应该提高营销人员的综合素质,并保证各种渠道信息的真实性。营销人员直接与顾客接触,他们的服务态度、信息掌握情况、交流能力以及品格对消费者来说能够全面了解物业情况以至于最后决定是否购买。

4.沟通策略(Communication)

在当今的网络营销背景下,度假房产的营销人员与顾客的沟通方式,除了传统的直接沟通和电话沟通外,还应该提供与消费者更有效的双向沟通平台。例如:APP、微信平台、网络留言等。这些沟通方式不仅不受时间地域限制,而且能及时回复。

结束语

随着房地产市场的进一步细分,越来越多的开发商进军度假房产市场。目前重庆市度假房产市场的营销策略存在诸多问题。重庆市度假房产市场想要持续平稳的发展,必须以消费者需求为中心制定更为合理的营销策略。

摘要：随着度假需求的逐渐普及和房地产行业的进一步市场细分,重庆市度假房产发展面临前所未有的发展契机。然而,由于起步较晚,重庆市度假房产市场存在日益凸显的问题。本文以重庆市为研究对象,分析重庆度假地产存在的问题,并在此基础上基于营销4C理论提出重庆度假地产的营销策略。

关键词：度假地产,问题,营销策略

参考文献

[1]王迪凯.海南张恒公司旅游度假营销策略研究[D].新疆:石河子大学,2014.

[2]李南燕.互联网时代下中国旅游地产的营销策划[D].陕西:西北农林科技大学,2013.

3.业主社区：下一个房产营销金矿？ 篇三

“房地产行业还用谈营销吗?”当谈及房产营销话题时，一位行业人士如此反问。

的确，在今日中国房市，有项目就根本不用愁卖的问题。就北京而言，泛住宅圈已经延伸到了河北和天津，即使如此偏远的状况下，通常还是在一个项目尚未启动时,就被闻风而来的消费者抢购一空；在一些大城市，连排号费都可以被卖到2万元的高价，而更多人却是在苦苦等待拿到排号之前， 等来了项目售空封盘的消息。中国房地产市场在经历了10年的上升期之后，似乎要借着奥运即将来临之际，冲击中国房市历史的峰值。

在如此火爆的房市背景下，开发商睡觉的时候都在赚钱，自然不会再为项目如何巧妙地做营销费太大功夫了。但事实果真如此吗?

“从今年国家抑制拿房地产做投资的政策调整以来，我们一些项目的销售就一直在放缓。人们看到的多是对业主购买审查严格的低端房市的火爆，在中高端市场，由于购买门槛的上升，一些地段稍差，设计平庸的中高端项目并不好卖，这里以前的很多售楼小姐都跳槽了。”一位开发商在接受《成功营销》采访时说。

一家代理北京某楼盘宣传工作的策划公司也感慨道：“现在房地产广告的形式太单一了，在内容方面很难再有突破了，全是一片‘尊贵、精英、景观’等夸大中产阶级生活享受的声音，人们看这样的广告内容都麻木了；在投放渠道上面，我们在2007年的网络投放量首次超过了报纸的投放，原因在于新媒体用户的上升和大家对报纸房产广告形式的迟钝，在反复的权衡后，我们选择了性价比更高的网络。但在一个普遍上升的投放环境里，用户的关注度却由于信息量的增加而下降，网络形式对于消费者的吸引程度也是在走一个下坡路。”

可以看出，开发商和策划公司的抱怨并不是偶然现象，而是诉出了中国房市营销在今后存在的一个潜在风险。在项目定位层面，由于商人逐利的本质，开发商在初期选择项目时，更愿意投资一些溢价能力更高的中高端楼盘，直接导致的后果就是市场里中高端产品接近饱和，而低端产品大量空缺。在国家鼓励低端住房的政策调整中，中高端房市成为了受政策冲击最大的对象。而在宣传层面，由于中国房市的地位一直是“草原上的狮子，天生没有天敌”，对于稀缺资源垄断致使他们在宣传手段上并没有其他行业研究得那么用心，导致宣传同质化的加重，使得一些本来具备亮点潜力的项目也逐渐流于平庸。

专家断言：“在经历2008年后中国房地产会向其他行业靠拢，进入一种供求平衡的正常市场模式，标志着中国房地产市场春秋战国、群雄争霸时代的到来，‘草原狮子间的竞争’將会白热化。”

这样的背景下，自然就凸显出了营销的重要性。开发商可以通过未雨绸缪的营销策略，使得自身的项目在短线和长线方面都可以做到游刃有余，并在今后的市场竞争中持有独特的核心优势。至此也引出了一种针对房地产新的营销模式的探讨：业主社区营销。

“黑社会事件”显露业主社区力量强大

业主社区是指由普通网民、业主委员会、潜在购房者等这样一类对房产话题有共同兴趣的网民群体，所形成的一定的相对稳定的社会关系。与网络其他社区一样，业主社区同样拥有两大最重要的职能：放大传播职能和口碑传播职能。在2007年5月份的一场打架事件验证了网络社区传播的威力。

《新京报》消息：“5月24日，地点在北京朝阳区北沙滩8号院居民小区。小区居民因绿地和停车场的归属问题与某开发商发生矛盾，居民一方认为根据法律规定，这些公共区域当属小区共有，因而反对开发商进行新的建筑，而开发商一方则手持相关文件，坚持己见。双方磋商据称已有一年余。至5月24日，一百多人突然冲进小区暴打阻止施工的居民。人们从照片中可以看到，这些人多数穿着黑衣，理平头，显然是有组织的一伙。”

现场还有这样的描述：“众人手持铁棍，将业主打倒在地，并追打夺路而逃的其他人，光天化日之下，如此血腥之场面，令人不寒而栗。”随后，当地居民把拍摄到的打人现场的39张照片连同现场的各样描述一同发到了互联网上，引起了社会民众极大的震动和关注。

消息在一天内迅速传到了全国各大互联网社区论坛，经网友进行“扒皮”，开发商的名字出现在了跟帖中，连同开发商旗下多处楼盘的具体名称资料被一同曝光。虽然由于多方原因，此帖很快被撤下各大论坛，但打人开发商的名字却迅速在圈内流传开，很多消费者在购房时刻意避开该开发商的楼盘项目，表示不愿和雇黑社会打人的开发商打交道。至今在一些房产业主社区，还由网友在继续关注这个事件，留下“黑社会开发商抓到了吗？”或“别买某某项目，黑社会撑腰”的跟帖。记者到此开发商在北京的别处楼盘暗访时，周围的邻居私下告诉记者：“别买这的楼，开发商打人。”

在社区的反复传播和网友口碑相传下，开发商的行为变得无所遁形。此次打人事件对其开发商个人、注册公司品牌、现存的楼盘和今后的项目，以及今后的销售方面带来了恶劣的影响。而网络社区和业主社区在此次事件中，经过无数次的转载和口碑传播，最终使之成为了整个社会关注的事件，带动最终传播效果被无限放大。

“黑社会事件”另类地验证了业主社区和网络社区传播职能的强大。

聪明的营销者总会巧妙地利用“群体智慧”

除了社区具有传播职能外，业主社区在营销方面显现出了更大的潜力。Web2.0社区营销专家叶开说：“已经有部分房地产开发商开始重视博客或者社区这样的引领口碑传播的平台，并且有了相应的投入预算，华南的房地产开发商已经开始接受这种方式。”

市场研究公司Jupiter Research的一个调查显示：77%的网民在线采购商品前，会参考网上其他人所写的产品评价；尤其针对价值较高的物品消费时，除了从使用过的朋友那里能够得来经验外，大部分消费者会借助参考社区网友的评测来决定最终选购行为；超过90%的大公司相信，用户推荐和网民意见在影响用户是否购买的决定性因素中是非常重要的。

有了现实的尝试和数据支撑的远景，业主社区营销就有了进行下去的意义。现在网上的业主社区已经有了焦点房地产网和搜访网这两个比较大的业主社区。那么，业主社区营销应如何操作？

这里有一个现时的例子可作为参考。当银行信用卡推销员去一层办公楼进行推销时，有可能因为你的过份殷勤处处遭人白眼，也有可能成为众多办卡对象围堵得水泄不通的“红人”，是什么造就了如此大的反差？原因在于，更为聪明的推销员会说服银行为办卡用户准备一些靠垫、杯子之类的小礼品，就是这样一份看似小小的礼品却能收获办卡用户的骨牌效应，在相对封闭的办公室环境中，只要几个人表示对办卡的兴趣，其他人就一定也会表示相应的关注。人们普遍认为，大家都在选择办这个银行的卡，证明这张卡一定是有吸引力的，或者透支金额高，或者购物返点多，甚至看对方的靠垫都会越来越顺眼，这就是“群体智慧”发挥效果的场合，每个人对其中一件事物的判断已不再是一个人的判断，而是群体智慧的判断。第二个推销员巧妙地用礼品作引子引发了办公室的口碑营销，从而获得了活动的成功。

同样的道理，对于一个封闭的网络社区而言，口碑营销同样能够达到极大的沟通效果，而重点就是对“羊群规模”的营造和对“群体智慧”的运用技巧。康胜创想副总李明顺说过：“社区是最富效果和想象力的营销传播方式。”如果找到了与社区用户沟通方式的诀窍，可以说业主社区营销就成功了一半。李明顺说：“企业和营销者在进行社区营销时，要保持一个真诚的精神。”他认为企业对自己的介绍、对商品或服务的描述，不能有任何夸大或虚假描述的成分。否则，很容易被群体智慧揭穿，也容易与这个社区群体形成对立紧张的气氛。此时，本来所期望在社区营销中获得的“一传十，十传百，百传千千万”良好口碑效果，反而会事与愿违。那么现在看起来，很多业主社区所作的类似“北京某某城：“旅游+地产”领航”，“某某花园，三口之家的首选”的帖子营销不光是无效的，而且项目一旦出现问题，还会遭遇用户更为猛烈的“拍砖”。而像“某某家园物业非明细公布！”这样的帖子营销，不但看不出软宣传的痕迹，还会增大关注物业收费用户的粘性价值，这样的形式才算成功运用社区语言进行社区营销的典范。还有抓住意见领袖—版主也是社区营销的重要手段。

4.房产营销策划书 篇四

房地产策划是伴随着人们的争议成长、发展起来的。多年来，虽然人们普遍认可了房地产策划的经济价值和社会价值，但是，还有不少人否认房地产策划存在的价值，对房地产策划的地位作用存有怀疑

房产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房产营销策划越来越重视，房产营销策划对促进房产业的健康发展以及增强房产企业的竞争能力具有重要的意义，房产营销策划已成为关系到房产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房产市场发展比较落后，房产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房产营销策划操作中难免存在一些问题。

1房产营销策划中现存的问题

①目标客户定位不准确。

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房产开发商的这种心态，使之在房产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。

②缺少规范的可行性分析。

众所周知，房产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。

③无视差异化竞争。

与普遍忽视消费者研究相反，部分房产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争

④“克隆”现象比较普遍。

房产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。

⑤过分依赖广告攻势。

有些房产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。

2房产营销策划发展趋势

①强化品牌战略。

随着房产逐渐进入品牌竞争时代，房产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。

随着房产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式，建立全程营销机制。

房产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。

房产营销策划书范文(二)

一、产品策略

主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。

房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：

1)产品策略

1、房地产商品的组合性

组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合;二是不变性与多样性的结合;三是消费品与投资品的组合。

2、位置固定性

A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。

B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。

3、房地产商品的异质性，即个别性

A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。

B、没有完全相同的房地产：位置(闹、静、方便、环境)、建材、结构等判断困难。

C、认识检测的专业性和复杂性。

4、房地产商品价值的巨额性

土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。

A、房地产销售是件困难的工作;

B、专业代理的重要性;

C、发展二手市场和租赁市场的必要性。

5、房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多。

房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。

A、对投资区域前景正确分析和预测;

B、对投资时机的准确判断;

C、对投资方式和投资种类的合理选择;

6、房地产使用的长期性、耐用性

房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，()房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。

A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。

B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。

由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。

2)、房地产产品盈利点

房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。

1、核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。

2、形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。

3、延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。

4、潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。

3)、产品策略的核心

为谁服务(消费者是谁)：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异(质量、功能)、形象差异(名牌、大公司)、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。

公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：

1、定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。

2、定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。

3、定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。

准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：

1、谁是消费者

2、消费者买什么(样)

3、消费者何时购买

4、消费者购买的目的是什么

(5)消费者如何购买

4)、产品组合与优化

产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少;产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和(如住宅多层、高层、塔式、板式等);产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少;产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的`相互关联程度。

产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路。

除此之外，产品命名也是产品策略的一部分内容。

二、价格策略

1)、定价策略

在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向;不能经常根据市场变化调整价格;制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素;没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

几种常见的定价方法：

1、以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。

2、竞争导向定价法。

A、随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。

B、竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。

几种常见的定价策略：

1、“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些;如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

2、折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

3、差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格;对不同用途规定不同的价格;对不同时间规定不同的价格。

4、心理定价策略。尾数策略;整数策略;品牌定价策略等。

几种常见的调价方法

1、采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。

2、使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。

3、减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。

2)、价格控制

房地产营销最实质的内容是价格控制。

价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。

价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。

价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调;第二种情况是价格做空;第三种情况是升值太快缺少价格空间。

三、促销策略

房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：

一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。

房地产广告从内容上分有三种：

其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。

其二是项目广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。

其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。

此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。

二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。

三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。

四、渠道策略

从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。

1)、开发商自行销售

由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：

1、大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。

2、房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房;在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。

3、当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。

2)、委托销售代理

销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。

5.房产营销中心开放串词 篇五

在这样一个喜庆祥和的时刻，我们欢聚在此，迎来了xxx--xxxxxx营销中心隆重的开放典礼，承蒙各位领导、来宾朋友的光临。我是本次开放仪式的主持人——阿宝。

首先请允许我代表xxxxxx的领导及全体员工对各位能够在百忙之中亲临本次庆典仪式的现场表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

今天是2015年7月7日，是一个特殊的日子，也是一个值得庆贺的日子。xxx广场在上级各位领导的关怀及社会各界人士的关注下，今日正式开门迎宾。xxxxxx，19载深耕地产行业，立足苏北，放眼未来；以人为本、创新发展、审时度势、敢为人先，如今落子宿迁，以恒茂之创新理念改写城北，以远见卓识开拓未来。

xxxxxxxx项目西侧毗邻本土首座公立三甲医院“xxxxx第一人民医院”.该医院经xx省卫生厅批准，宿迁市人民政府主办，按国家发改委、住建部三级甲等综合医院建设标准规划兴建的一所高等级公立医院。目前，医院各项筹备工作已进入倒计时阶段，xx市第一人民医院预计今年开业，是整个苏北地区规模最大最先进的医疗健康中心医院。项目南侧是xxx中学校区，可容纳4500名学子，满足了业主子女的最好教育，同时后期也将成为我们xx商业广场一大消费群体。位于项目东南面是xx市社会福利中心(xx老年公寓)是北京天目虹枫置业投资有限公司与xx市民政局合作成立的苏北唯一一家专业从事老年养老服务，集医疗救护、康复护理、生活照料、心理关怀为一体的新型为老年服务机构。此外距离项目5分钟的4A级风景区黄河公园，为这座历史悠久名人辈出的城市提供了健康养生的天然环境；项目北依京杭大运河绿化风光带，及“克拉嗨谷”主题乐园，占地约45万平方米，是xx唯一一个集互动体验、观赏游览、休闲娱乐、人文教育、影视制作等为一体的科技文化体验园区。

值此机会，也就是今天，我们有幸邀请到了各级领导及媒体朋友们，同时还有很多支持关心xx商业广场的朋友们亲临本次庆典仪式的现场，接下来让我们掌声有请xxxxxxxxx副总经理 先生 为本次典礼致辞并宣布开放。

主持人：好的，在这里我们也衷心的祝愿，xx商业广场的事业能够蒸蒸日上，期待恒xx商业广场的明天更加辉煌。

主持人：时光荏苒，岁月如梭！未来的日子里，我们将与xx置业--xx商业广场一起，缔造明天更美好的生活，再创辉煌。愿xxxxx置业--xxx商业广场 能够永远以傲人的业绩屹立于西楚大地之上。

6.房产公司营销部职责 篇六

1、根据公司战略规划，提出相应的营销发展目标、规划和营销工作计划，并制定细化的季度、月度营销计划。

2、负责完成公司下达的销售指标及诸如销售额、预订换签率、销售计划完成率、销售成本等考核指标。

3、积极开拓市场，运用各种有效促销方式，确保细分市场的占有率，及时搜集、反馈竞争对手的动态。

4、负责建立营销网络和售后服务体系，遴选、培训、指导、评价、调整、淘汰、奖励与惩罚置业顾问队伍。

5、负责广告推广的费用预算、策划、委托设计、制作和发布评估广告效果，并及时作出调整。

6、负责做好相关媒体的沟通与公关工作，维护公司公共形象。

7、负责市场调研与市场预测工作，及时掌握市场行情动态并作出相应调整，对重大市场变动和政策变动情况及时上报公司领导。

8、负责各类销售原始资料的归类、整理、收集、存档的管理工作，及时编制销售统计报表和分析报告。

9、负责公司客户资料的建立、保存和分类管理，以及现场包装、宣传资料、印刷物料的使用管理。

10、按日向办公室、财务部通报实现销售情况统计表。

11、负责商铺招商、品牌储备工作。

12、负责商场形象的整体策划，组织和实施商场的促销活动。

13、做好招商及公共区域的多种经营创收工作。

14、负责主力店资源的整合及沟通工作，包括整体宣传推广及促销活动协调沟通工作。

15、负责市场调研工作，收集各商户的销售经营情况。

16、负责商品房销售工作，制定并执行商品房销售月度、季度、计划，采取有效措施，保证销售计划的完成。

17、拟定商品房销售的整体价格策略及销售过程中的价格调整策略，根据市场反应情况，及时调整销售价格，控制销售节奏，确保公司经营利润目标的实现。

18、负责进行公司形象和项目品牌的整体策划，通过媒体、公关等宣传手段，建立公司及项目的品牌形象。

19、负责收集楼盘信息，实时掌握房地产市场动态，建立有效的信息反馈机制，把在市场中获取的信息及时与公司领导及相关部门沟通，以便适时对项目定位做出必要的调整。

20、负责办理商品房买卖合同及合同归档工作。

21、建立商品房销售档案、客户信息档案及客户投诉意见档案，并做好管理工作。

22、负责做好自治区、市房地产主管部门组织的商品房展销活动参展工作。

23、遵章守纪，做好公司商业秘密保密工作。

24、负责审核商品房买卖合同及合同备案工作。

25、负责协助销售和财务，做好银行按揭贷款工作。

26、负责业主房产证的办理工作。

7.提高房产测绘精度的分析 篇七

在衡量一个房产价值的过程中, 一个重要的指标就是该房产的面积大小。随着近十年来房产价格一路走高, 房产面积的测量越来越受到重视。因此, 房产面积的测量已经占据了房地产行业的一个重要地位。伴随着住建部门有关房产面积测量的文件——《房产测量规范》的下发, 我国房产面积的测量工作有了明确的指示、依据, 并逐渐变得更加科学和规范。但由于人工、设备、环境等因素的影响, 在房产面积的测量中往往会产生不必要的误差进而影响房产测绘的精度。因此, 有必要对房产面积的测量中的误差进行讨论以提高房产测绘的精度。

1 房产测绘及存在误差的原因

房产测绘是通过应有相应的科学技术, 对房屋以及房屋相关土地使用情况进行测绘及描述。通过房产测绘可以提供与房屋产权、房屋交易及征收相关费用、城市乡镇建设规划有关工作需要的相关资料和数据。

然而, 由于人工、设备、环境等因素的影响在房产面积的测量中往往会产生不必要的误差进而影响房产测绘的精度。具体分析, 影响房产测绘精度的原因主要有不同房产面积测绘规则规范有出入、测绘阶段与具体施工存在差异、房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标这三项原因。

1.1 不同房产面积测绘规则规范有出入

由于住建部门下发的《建设工程建筑面积计算规范》 (以下简称《建筑面积计算规范》) 在计算房产测绘面积和计算房产建筑面积中的计算规则与《房产测量规范》中规定的有所出入, 往往造成因房产面积测绘规则规范有出入而导致的房产测绘精度不足的现象。比如, 在《建筑面积计算规范》中指出高度在2.2米以上 (包含2.2米) 的建筑要计算其全部的面积, 高度在2.2米以下的建筑在计算面积时按其面积的二分之一计算。而在《房屋测量规范》中指出高度在2.2米以下的建筑不计算其面积。同时, 在有关阳台面积的计算中, 《建筑面积计算规范》指出阳台的面积应该按投影面积的二分之一计算。而《房屋测量规范》中指出阳台的面积应该按投影面积计算。由此可以看出, 不同房产面积测绘规则规范有出入造成了在房产测绘中精度的降低。

1.2 测绘阶段与施工存在差异

由于在施工中往往存在不可控的因素导致房屋竣工后实际面积与计划面积存在差异, 进而导致房产测绘精度的降低。导致房屋竣工后实际面积与计划面积存在差异的原因主要包括在施工前面积计划的失误、施工阶段施工人员技术的限制以及在施工测量阶段测绘时由于人员技术及仪器导致的误差等。而且, 由于图纸中的房屋计划面积属于理论值, 相较于后期施工阶段中测量的数据准确度相对较低, 因此测绘阶段与施工存在差异也造成了在房产测绘中精度的降低。

1.3 房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标

由于部分的房产测绘单位中的技术人员受学历、专业、技术以及工作经验的限制, 水平往往参差不齐。而且, 在房产测绘中相关的规则规范本身就存在出入, 加之不同人员对规则规范的理解也存在出入。如果这一部分的房产测绘单位对工作程序、制度、手册的重视程度不足, 质量意识淡薄, 往往造成在日常的房产测绘工作中工作质量下降, 进而造成在房产测绘中精度的降低。

2 提高房产测绘精度的办法

通过对影响房产测绘精度的原因进行分析, 可以看出, 提高房产测绘精度的办法主要有明确相关规则规范、提高预售面积计算精度、提高相关从业人员工作水平三方面。

2.1 明确相关规则规范

通过讨论已经明确住建部门下发的《建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的规定的有所出入。为了避免因相关规则规范不明确带来的房产测绘精度问题, 可以通过对《建筑面积计算规范》和《房产测量规范》的适用范围进行规定与明确。在例如高度低于2.2米以及阳台面积的计算等情况下使用何种规范通过明确。同时, 有关的监督管理部门也要对施工部门对规则规范的具体实施情况进行监督和管理, 减少个别人员利用规则规范的漏洞使用投机取巧的方法, 通过测绘中存在的精度不足问题而牟利的现象。由此可以明显减少因相关规则规范存在出入而影响房产测绘的精度。

2.2 提高预售面积计算精度

由于房屋竣工后实际面积与计划面积存在的差异往往是由于施工前面积计划的失误以及施工阶段的误差导致的。因此要提高预售面积的计算精度可以通过提高图纸的完整性与准确性来完成。通过检查施工图纸的建筑套型、建筑尺寸标注清晰程度以及有关配套建筑使用的标注清晰程度并加强计算准确度, 可以提高房产测绘的精度。

2.3 提高相关从业人员工作水平

提高相关从业人员工作水平可以从技术素养、工作态度两个方面入手, 进而达到提高房产测绘精度的目的。对于提高技术素养, 可以通过加强相关测绘人员的测绘知识培训、组织测绘人员开展测绘技术讨论交流会的形式开展。提高技术素养, 还可以通过引入精度更高的测绘仪器得方法。强化工作态度可以通过制定测绘工作程序、工作制度、编写操作流程手册并加强职业道德建设工作完成。

3 结语

本文首先通过对房产测绘及存在误差的原因进行讨论, 指出了影响房产测绘精度的原因主要有不同房产面积测绘规则规范有出入、测绘阶段与具体施工存在差异、房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标这三项原因。然后提出提高房产测绘精度可以通过明确相关规则规范、提高预售面积计算精度、提高相关从业人员工作水平三方面完成。

摘要：房产面积的测量已经占据了房地产行业的一个重要地位。本文对房产测绘工作进行分析。主要讨论了房产测绘中存在误差的原因, 并对提高房产测绘精度进行分析。

8.轻楼书打造房产营销新模式 篇八

你有没有曾经遇到苦心规划的新楼盘想好好蓄客 却因项目在前期设计阶段 缺少宣传物料？或者好不容易下本制作许多印刷资料，可是因为每次设计更新 原来的物料又得重新印刷，眼看着就要开盘了却没物料可以推介？又或者想抓住微博微信营销的庞大年轻客

群，……...轻楼书便是能够用来解决这些情况的售楼展示+营销的新型推广神器，最近由麦秸软件开发成功并上线。

轻楼书被誉为轻量版的“移动售楼系统”，是全新的主流房产营销工具。通过轻楼书你可以轻松实现多媒体交互体验，搭建楼盘的专属平台，让购房者自由欣赏，再也不用为被随手扔进垃圾桶的纸质楼书而心疼了。值得一提的是，这个如此生动、实用的轻楼书，可以完全实现自主定制，只需10分钟就能完美出炉，第一时间曝光楼盘，抢占营销先机。同时，还能随时后台更新，快速完善楼书内容，及时传播楼盘优势特色，积蓄客户。

除了展示楼盘、快速更新的各项功能外，轻楼书还实现了与新媒体的完美结合。你可以根据营销需求，微博、微信、彩信、短信、邮件...一键分享，随心搭配宣传，攻占年轻购房群体的领地，进而屡获他们的心。

所以你以为它是个售楼营销的软件就完了吗？NO！如果购房者有意向购买的话接下来该怎么办？计算房价呀！

为此，轻楼书还内置了按揭计算器，为购房者提供不同的购房付款方案，帮助快速成交，也可由购房者自由使用。这样一来，不但大大提高了工作效率，也帮助购房者及时、准确评估预算，加快购房进度。

9.房产营销案例分析 篇九

为确保##地产集团各楼盘的销售目标顺利完成并实现规范管理，特制定本监管办法。

一、双方工作机制

1、##地产集团和代理公司日常工作联系的电子文档均发送至双方公共邮箱，特别规定文件除外。

2、##地产集团给代理公司与营销相关的通信、报告、指令、联系函、会议记录、通知等重要材料均以书面方式传送，代理公司需要签收确认。

3、根据工作情况，凡是代理公司需要##地产集团配合完成的工作，代理公司需要以工作联系单的形式，报送##地产集团营销策划中心归口统一解决。如遇紧急情况，可以先口头通知，2日内补齐工作联系单。若既不口头通知又无工作联系单影响销售工作的，经核实，除承担相应损失外，并处以200元到1000元罚款。

4、##地产集团需要代理公司协助或配合的有关事宜，特别是设计变更等需要及时协调客户的，##地产集团需要以书面工作联系单的方式发送至代理公司，代理公司签收确认，因代理公司不作为或工作不到位引起的问题，相关责任由代理公司承担。

5、代理公司必须每周一、每月25日之前向##地产集团提交周、月度销售情况报告，分析项目销售工作、产品等存在的问题，每周、月提交有关客户统计分析、媒体分析、销售分析、市场调查分析等报告，每延时一天，处罚200元整。

6、楼盘销讲词、楼盘户型图、楼盘鸟瞰图、户型平面图等楼盘资料的更新必须在每月15日之前、25日之前报送##地产集团存档，若有更新未及时报送，根据情况处以200元—1000元罚款。

二、楼盘价格管理

1、房源价格表的管理

1.1在前期的项目定位、成本核算后，结合房地产市场行情和市场调查结果，确定当期的入市均价，代理公司在该均价基础上制定出详细楼盘价格表，采取一房

一价的方式，底价经##地产集团营销策划中心 → 财务管理中心 → 总裁/董事长签字后，形成销售底价，代理公司根据销售底价制定出销售表现价，但原则上销售表现价不能超出市场行情，特殊情况需书面报##地产集团签字确认。1.2##地产集团财务管理中心按照销售底价进行月度、季度、年度考核，计算溢价及佣金，案场的销售成交价格必须在双方签字确认的底价之上，销售过程中发现违规操作，经核实，代理公司除承担造成损失外，将视情节轻重，处以1000元到10000元罚款，罚款必须以现金形式按规定时间交至##地产集团财务管理中心。1.3销售底价表一式两份，##地产集团和代理公司双方各执一份，双方内部各部门复印备用。

1.4销售表现价在销售底价表签字确认后两日内提报##地产集团，但必须在月底之前一天提报，代理公司制定后交##地产集团财务管理中心和营销策划中心存档备查，每延期一天罚款200元整。

1.5下个月份的销售底价代理公司必须在当月28日之前提报##地产集团营销策划中心，每延时一天罚款1000元整，因价格提报时间过晚影响下月销售工作的，损失全部由代理公司承担。

2、价格变动的管理

2.1按双方签订的代理合同，销售任务及价格原则每月一定，要求代理公司每月15日之前、25日之前向##地产集团营销策划中心提交项目周边楼盘的市调信息，并每月25日提交最新房地产销售相关政策及市场信息，各类市调信息每项延误一天罚款200元整，若市调信息未能真实反映市场实际情况，核实后根据实际情况每次罚款500元—1000元整。

2.2价格变动必须经双方根据市场及销售情况协商调整，并签字认可。若未经过##地产集团审核批准而单方私自调动基底价，发现一次，经核实，代理公司除承担造成损失外，将视情节轻重，处以1000元到10000元罚款。

三、营销方案管理

1、审核制度

1.1代理公司必须每半年度进行一次营销方案提报。

1.2月度营销执行方案必须在每月25日以前提报##地产集团营销策划中心，经##地产集团审核确认后，双方签字执行，每延时一天罚款500元整，若因方案提报时间延误销售，所造成的损失由代理公司承担。

1.3如在下个月的方案中有特殊或重大推广活动的，必须在制定方案前三天和营销策划中心沟通，并以工作联系单的形式提交##地产集团营销策划中心，经签字确认方可执行，2、方案执行监管

2.1营销推广方案必须严格按照双方签字确认的方案执行，如发现未按照方案实施执行的或更改方案的情况，根据对项目销售造成的损失和影响后果，经核实，代理公司除承担相关损失外，处以1000元到10000元的罚款。

2.2营销方案执行过程中如遇较大节点变动，必须以书面工作联系单的形式提交##地产集团营销策划中心，经签字确认方可执行。

四、营销费用及推广的管理

1、营销费用的管理：

1.1代理公司每月发生的营销费用总额不能高于每月预算审批后的标准，由##地产集团财务管理中心进行考核，若低于合同约定标准，##地产集团给乙方节约部分的50%作为奖励，若超出标准，##地产集团财务管理中心根据合同约定下阶段费用中进行控制，考核结果每季度一结算。

1.2营销费用的使用由##地产集团和代理公司指定的专人共同执行，每月营销执行方案后必须注明该月营销费用使用明细及预算总额，双方签字后方可予以执行。1.3月度方案执行过程中，如需临时增加的费用，必须以书面工作联系单形式经##地产集团签字确认方可增加，否则不计入营销费用，由代理公司承担相关费用。

2、推广及营销物料的管理

2.1##地产集团负责营销道具的制作、各类媒体的联系与选定、物料的购买等工作，推广策略、计划、各期推广费用具体安排、投放频次、投放渠道等由代理公司提出计划案，##地产集团和代理公司协商签字确认后，##地产集团通过招标的方式确定合作单位，由##地产集团和代理公司指定人员予以实施。

2.2代理公司必须以月度为单位在每月25日之前随下月营销执行方案同时提报推广及营销物料的使用计划及预算，经##地产集团签字确认后予以执行。但每次费用的使用均须提前以工作联系单形式提报##地产集团营销策划中心签字确认方可执行，否则相关费用不计入营销费用，不予报销。

2.3所有涉及对外宣传的媒体广告、文案和画面必须经##地产集团签字确认后方可对外发布，未经审批擅自发布的广告对##地产集团和项目造成不良影响或后果的，经核实，由代理公司承担相应的损失，并根据实际情况处以500元到5000元罚款。2.4案场搞活动时的场地、展板等的布置，所需物料由代理公司列出详细报表，并书面报送至##地产集团营销策划中心审核确认并统一购买。如若发现有虚报的，经核实，相关费用不计入营销费用，由代理公司承担，并处以500元到5000元罚款。

2.5派单人员需代理公司对其进行房地产销售初级培训，派单方式、地点要进行严格监管，并提前将派单计划报##地产集团营销策划中心备查，严禁乱发传单现象和扣而不发现象，发现一人次罚款200元整；派单人员必须签到、注明身份、联系方式，并经##地产集团驻项目财务工作人员进行签字确认，否则派单工资费用不予报销，产生的后果由代理公司承担。

五、财务管理

1、销售报表管理

1.1每月的销售统计报表、剩余房源明细表、招商动态表，必须在次月的2日前，上报##地产集团财务管理中心、售楼部财务、营销策划中心各一份（上街另交上街财务部一份），每逾期1天罚款200元，每出现一次错误罚款200元到1000元整。##地产集团公司要求代理公司报送的有关报表或有关数据等，如超过规定时间，逾期1天根据实际情况处以100元到500元罚款。

1.2每日的销售日报表在次日上午8：30之前，发送至双方指定的邮箱，每出现一次不及时处罚100元；每出现一次错误处罚100元。

2、老客户推荐的新客户应在新客户

3、每日签订的购房合同，代理公司人员应在次日上午9：00之前交予##地产集团财务合同管理员处，逾期未交的每户处罚100元；已交到合同管理员处的购房合同，每出现一次差错处罚200元。

4、现场财务人员需要积极配合代理公司的工作，协助好客户交款或合同签订等销售工作。销售案场财务人员如出现不予配合的或在态度上给客户造成不好影响的，代理公司必须及时以书面形式上报##地产集团公司处理。

5、代理公司每月发生营销费用发票，代理公司负责人签字后，在次月6日前交予##地产集团审核签字。每笔逾期1天，罚款100元，超期一个月以上，该笔费用不计入营销费用，由代理公司自行承担。

6、##地产集团财务管理中心要求代理公司报送的其他报表或协助配合的有关事宜，置之不理或不及时的，出现一次处罚代理公司200元整。

六、按揭贷款管理

1、按揭贷款报表

1.1按揭贷款办理情况报表每月的11日、21日、下月的1日按时上报##地产集团财务管理中心指定邮箱一份（邮箱：——），逾期1天罚款500元。未到账的必须注明预计到账时间，逾期未到账的必须注明原因和解决办法。

2、按揭贷款办理

2.1客户签订完购房合同，财务同步在购房合同上盖章并出具正式发票，若当天已到下班时间，在次日下午上班之前补齐发票。若盖章与发票逾期影响办理按揭，则属##地产集团财务中心责任；若盖章与发票时间及时，办理按揭时间滞后影响##地产集团的资金回笼，则属于代理公司责任。

2.2签完购房合同，客户资料欠缺者，需银行中介和售楼部及时跟催，此项属代理公司责任。

2.3客户资料完整已报送银行审批的，审批环节需中介、售楼部跟催银行，此项责任属代理公司责任。

2.4针对按揭前期资料报批工作，由于代理公司自身责任而又不做出任何说明的，导致办理按揭时间滞后，则追究代理公司责任，并由代理公司承担相关损失。

2.5银行审批通过后应及时办理预告登记，以便办理抵押。房管局规定办理预告登记需要10个工作日左右，若办理预告登记逾期，则属于##地产集团责任。2.6抵押后的放款环节由代理公司和中介跟催银行放款，此项责任属代理公司责任。

2.7放款后由代理公司跟催中介将放款凭证返至集团财务中心，若逾期又未说明原因的，直接追究代理公司责任。

2.8针对按揭办理过程中的责任划分，若遇特殊情况，代理公司需提前写出书面报告报送##地产集团财务管理中心。按揭贷款在30个工作日内必须到账，公积金贷款郑州2个月内必须到账。

2.9如按揭贷款到账逾期，则根据各阶段责任进行划分，属于代理公司责任的，若代理公司在各阶段没有做出任何书面说明，每笔逾期1天，处以罚金50元。如属业主按揭贷款逾期责任的，代理公司销售案场有责任积极配合督促业主及时还款，如果未办理房产证的业主逾期还款，代理公司需要积极配合。

七、案场管理

1、案场销售管理

1.1置业预算单管理，售楼员交到财务处填写的置业预算单，每出现一次差错处罚100元。

1.2房屋交接手续管理，已具备领钥匙条件的业主，售楼部应在20天内通知业主办理房屋交接手续，如逾期未办理的需写出情况说明，若核实，代理公司未及时通知业主的，除承担相关责任和损失外，每人次每天处罚100元整。代理公司每月30日前向物业公司客服转交当月具备领钥匙条件的业主明细，逾期1天罚款500元。

1.3客服方面的管理：

1.3.1如出现代理公司工作人员不按规定超出合同约定私自承诺客户优惠或其它情况，被客户投诉，产生的一切费用和责任由代理公司承担，经核实，每次根据实际情况处以200元—2000元罚款。

1.3.2房屋出现质量问题或其它情况，业主去售楼部投诉，售楼部经理应当天将问题反映至物业公司客服中心，并协调客服、业主共同核对出现的问题，制定解决办法，确定解决时间。未按此办理的，发现一次罚款200到2000元。

1.3.3已办理完毕的房产证、土地证由代理公司在领回证之日起一个月内通知业主领取完毕，如逾期未领取的需写出情况说明。发现一次业主投诉未通知领证的情况，经核实，处罚100元整。

1.3.4已成交业主信息登记表、访客信息登记表、意向客户信息登记表等客户资料代理公司必须以周为单位在次周周一18：00之前报送至##地产集团营销策划中心。

2、案场销售人员管理

2.1代理公司各项目架构花名册及通讯录更新在每月25日前随下月营销方案报送##地产集团营销策划中心，内容包括各岗位工作经验、学历、专业、年龄等，置业顾问一年以上工作经验的要达到售楼部员工总数的80%以上，若经考察未达到，缺少一人每次罚款1000元。

2.2代理公司与##地产集团有关部门的对接人员如有变动，应提前三天书面通知##地产集团，否则每次处罚500元整；如项目经理或案场经理变动，必须提前一周报##地产集团营销策划中心，并经##地产集团总裁/董事长签字批准后，方可更换，否则每次处罚5000元整。

2.3售楼部的销售人员仪表要整洁，待客热情主动，不能在售楼现场睡觉、嬉闹等有损项目楼盘形象的行为，否则每次罚款1000元整。

2.4##地产集团可随时抽查代理公司案场工作人员的业务能力、工作能力和对项目的了解情况，若发现不能胜任，必须在一周内调整。严禁业务不熟练销售人员上岗，##地产集团将不定期进行检查，发现一次因销售人员业务不熟导致客户流失的将处以1000元罚款。

3、销售环境及道具的管理

3.1售楼部内部以及门口周边要保持卫生清洁，样板间室内和通道的日常卫生打扫和维护要彻底，不能留有垃圾死角，做到一尘不染，售楼员带客户进样板间不能随意坐卧沙发和床铺，保持好样板间的室内整体环境，发现有需维护的地方及时以呈报形式上报##地产集团解决，发现一次环境卫生不合格或出现问题需要维修未上报的罚款1000元。

3.2案场活动购买的礼品、赠品、宣传品等，由售楼部财务人员和代理公司共同清点数量，办理入库手续，发放时由售楼部财务人员监督发放，每次发放必须有发

放清单，并有业主领取签字。未有售楼部财务人员签字的，发票不予报销。3.3售楼部抽奖或案场活动，必须由售楼部财务人员现场监督，同时在抽取的获奖名单上签字确认。如未有售楼部财务人员签字奖项无效；如发现弄虚作假的，经核实，根据情况罚款200元到2000元。

3.4售楼部由##地产集团提供的固定资产及办公耗材等，由代理公司负责使用和维护，并自行承担维修或维护费用。

3.5售楼部的霓虹灯、户外广告等的管理和维护由代理公司负责，若##地产集团发现霓虹灯管理不到位或广告维护不到位，视实际情况处以500元—1000元罚款。3.6做好案场花卉的日常维护工作，如因日常护养不利而导致花卉死亡或丢失的由代理公司赔偿，若发现影响销售氛围较为严重的，每次根据实际情况处以200元到1000元罚款。

八、其他

1、本监管办法自签发之日执行，执行中如遇其他情况即时修订，并书面告知代理公司。

2、本监管办法##地产集团拥有最终解释权。

河南##地产集团有限公司

10.房产营销案例分析 篇十

随着经济体制改革的不断深化, 我国经济发展呈现出快速发展的势头, 尤其我国的房地产市场获得了长足的发展。商品房投资和销售不断增长, 成为中国国民经济一个很重要的增长点。在房地产市场快速发展的同时, 房价也以一种高不可攀的姿态在上升, 我国房价的大幅度、高速度增长显然与我国居民收入水平和支付能力不相匹配, 而且这种现象已经成为我国经济运行的突出问题, 房价的过快上涨也是影响整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素之一。另外我国现阶段, 房产税比重偏低, 并没有起到抑制房价, 调节社会贫富差距的作用。

2 理论分析

2.1 持有房产的成本角度分析

据约根森 (Jorgenson, 1963) 、桑德莫 (Sandmo, 1974) 以及霍尔 (Hall and Jorgenson, 1967) 构建的标准的资本成本理论模型即资本边际收入等于资本使用成本, 可以推算出房产的持有成本。房产税的持有成本包括:一是因为放弃别的投资机会而发生的机会成本, 即税后收益;二是因为折旧和税收等发生的直接成本。

C持有———房地产持有成本

r———税后收益

g———经济折旧率

t持有———房产税

从该模型中可以看出, 居民持有房产的持有成本同税后收益、经济折旧率以及保有税率的高低都呈同向变动关系。当其他变量不变时, 就我国目前来看, 进行房产税改革, 提高对居民非经营性住房征收的税率, 会增加普通居民持有房产的成本。

2.2 持有房产的收益角度分析

假定房地产资产有n中可能收益 (i=1, 2…n) , 则不对房产征税时, 其预期收益为:Y=∑PiX, 其中∑Pi=1, Pi为Xi的概率。由于现实经济中, 房地产税收是零补偿损失, 因此征税后预期损失不变。

综上, 在预期收益不变的情况下对于房产税进行改革, 成本增加, 人们会通过成本效益分析来确定是否持有该非经营房产, 从而在一定程度上影响房价。

3 房产税改革对于居民的影响

2010年7月15日—16日, 笔者在武汉市武昌、汉口和汉阳进行了分区实地调查, 搜集了大量数据资料。此次调查中共发放问卷300份, 回收有效问卷263份, 有效回收率为87.6%。

在调查问卷中, 笔者将调查对象分为了四个年龄层次:18岁以下、18-30岁以下、30-60岁以下、60岁以上, 人数分别是12人、106人、96人、49人。经过对调查问卷的整理可知18岁以下的人群中, 都选择了不清楚或不关心。造成这一结果的原因比较明显, 该类人群都是未成年人, 都处在求学阶段, 房价高低不涉及其自身利益, 对国家的房地产政策关心了解较少;18-30岁人群大多属于奋斗阶段, 对房价及相关政策比较关注, 选择应该或不应该进行房产税改革的人占据了一半且数量持平, 但鉴于房产税的复杂性, 一部分文化程度相对较低的人并不了解, 无法做出判断, 选择不清楚或不关心的人也占据了一半;30-60岁人群中, 基本上都有一定的财富积累, 买房不再是其最大的需求, 而且已购买的房子不可能再征税, 所以相当一部分人认为可以进行房产税改革, 因此选择不应该进行房产税改革的比例为0;60岁以上人群中, 认为不应该进行房产税改革的比例最高, 其原因可能是该人群思想比较保守, 文化程度在所调查的人群中相对较低, 认为房产税改革必然加重税收负担。

在调查问卷中, 为了区分不同收入阶层对房产税改革的接受度, 笔者划分了四个月工资范围:低于1000元、1000-3000元、3000-6000元、6000元以上, 人数分别是32人、124人、92人、15人。得到如下结果:

根据表中的数据显示可知:低于1000元和6000元以上的人群中, 认为不应该进行房产税改革的比例最高, 其原因是月工资低于1000元的属于低收入人群, 他们知识文化水平不高, 以为房产税改革就是单纯地加重税收负担, 所以选择不应该;而月工资在6000元以上的高收入人群有多余的钱用于房地产投资, 一旦进行房产税改革的话, 除自住房屋以外的投资性购房将需要缴纳税收, 这是他们不愿接受的;从表中亦可以看出, 选择不应进行房产税改革的比例随着收入的增长而增加, 这也从一个侧面反映了房产税改革将对投资性购房产生不小的影响;此外, 选择不清楚和不关心这两个模糊选项的比例随着收入的增长而降低, 这体现了文化水平和认知的差异, 越高收入的人文化程度越高, 越关心与自己切身利益相关的消息, 而文化水平较低的人一般说来收入也不高, 没有购房能力, 房产税这一事物对于他们来说比较陌生。

在过去的几年中, 房价大幅度的上涨成为了社会关注的焦点。今年上半年, 国家出台了一系列的措施对房地产市场进行了调控, 起到了一定的积极效果, 但是现今这种量跌价滞的局面并不能让公众满意, 因此房产税改革呼之欲出。

4 结论和建议

笔者通过对居民的实地调查, 将所得有效问卷统计分析后, 得到以下结论:

(1) 房产税改革必定会触动部分人的利益, 遭到部分人的反对。对于炒房者来说, 房产税改革, 意味着他们持有房产的成本增加, 他们持有房产进行投资的风险增加, 收益减少。对于比较富裕的一部分人来说, 意味着他们的税收负担会增加, 损害了他们的利益, 会遭到他们的反对。

(2) 但是, 随着武汉市经济的发展, 武汉市房价也呈现着不断上升的趋势, 为了抑制房价过度上涨, 武汉市有可能进行房产税改革。

(3) 武汉市房产税目前在武汉市税收收入中所占比重较低, 为了更好的发挥财产税对于居民的资产分配作用以及房产税对房价的调节作用, 武汉市有必要进行房产税改革。

(4) 综合两种理论模型可以知道, 通过税收方式影响房价, 就应该对房产税进行改革, 提高房产税的税率, 可以减少房地产行业的泡沫,

针对以上问题, 笔者提出几点建议:

4.1 加大宣传力度, 普及房产税知识

税务部门可以成立专门的小组深入各小区内部进行房产税知识的宣传, 利用多种形式进行房产税收专项宣传活动, 使得房产税改革更加贴近百姓, 使得房产税改革更加符合民意。

4.2 合理制定房产税改革政策

(1) 根据国家规定的“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳, 具体减除幅度, 由省、自治区、直辖市人民政府规定”条例, 武汉市政府应在严格考量武汉市具体情况的基础上制定一个合理的扣除比例。

(2) 税收部门应严格评估房产原值, 不仅要参考开发商制定的房屋出卖价格, 还要成立专门小组或聘请专业机构来评估, 保证结果的客观性、公正性。

4.3 改进税收监管, 完善房产税征收体系

(1) 税务部门应强化管理, 进一步加强部门协作, 税务部门可以与居委会、房管部门定期交换租赁信息、房产登记信息, 请居委会、小区物管代征个人出租住房的房产税收;加强同公安、法院等有关部门的配合, 坚决打击税收违法行为。

(2) 把房产领域的税收征管作为重点改进的薄弱环节, 找准切入点, 集中力量开展房产税专项清理整治, 摸清税源底数, 实行动态管理。同时, 应提高税收征管人员的征管能力, 尽量把征税成本降到最低。

摘要：近几年来, 居高不下的房价成为了社会关注的焦点。为了抑制过快上涨的房价, 国家出台了一系列“政调”措施, 然而收效却不明显, 因此“税调”被提上了日程。以实证分析为基础, 综合运用各种方法对房产税改革在武汉市的接受度进行了调查和分析, 旨在通过研究居民的反应来考察武汉市房产税改革的可行性与否与可行程度, 并为政府部门相关决策提供合理化的建议。

关键词：房产税改革,居民,接受度

参考文献

[1]王雪峰.房地产泡沫和金融不安全研究[J].中国财政经济出版社, 2008.

[2]孙钢, 李铭.对我国开征物业税有关问题的研究[J].财政与发展, 2005, (04) .

[3]邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析——兼评物业税改革方案[J].华中师范大学学报 (人文社会科学版) , 2006, (03) .

11.案例分析：房产典当怎样才省钱 篇十一

清远雄志企业成雄志分享

市民林先生想申购一只即将上市的股票但一时手头拮据便想将自己的房屋拿去典当典当行说了房产典当需共有人同意考虑到老婆这一关难过林先生便让一位女同事去托了一把结果被典当行识破未能获得当金随着市民投资理财意识的增强典当作为一项便捷的融资工具正逐渐被人们重视起来近日在股市指数攀升的刺激下甚至有市民将房产送进典当行以换取资金业内人士指出房产典当手续简便但并不是所有的房子都可以拿去典当典当金额应根据需要确定而非越高越好……这些房产典当的门道并不是所有的消费者都清楚

·放款快但费用高

根据相关规定房产典当的月综合费用上限是典当款总额的 ．％近期一些典当行已经通过与受典人私下协议把收费标准做到了．％

大家愿意负担高费用从典当行找资金也是因为典当的放款效率更高！青岛金达典当行有限公司负责人孙女士介绍说如果证件齐全手续办理顺利最快当天就可放款！

但并非所有的房子都可以办理典当业务一般来说只有达到银行放贷条件的房子典当行才予以受理而那些产权不清晰本身已经有抵押等情况的房子典当行也不会受理而典当行在受理典当业务时也会要求受典人出示担保房产证明即本人可以证明拥有第二套住房或仅有一套住房的情况下有亲友可以接纳其居住一些典当行在典当合同中会注明典当的房子在典当期间需封存起来并由典当行监管典当人不能再使用此房屋而青岛的典当行还比较厚道在典当期限内受典人多被允许继续使用该房产

·怎样典当才最省钱

12.房产中介欺诈行为分析 篇十二

摘要：

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下――

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让)，由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款)，分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法(2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行)第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理

完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布自195月1日起施行)第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

(4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

(6)上市出售后形成新的住房困难的;

(7)擅自改变房屋使用性质的;

(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的`《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

(1)由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

(2)产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

(3)同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

(4)被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

(5)因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法(2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行)第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定(修正)(1996年1月8日建设部令第50号发布2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正)设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核

实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢?笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证;

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当;

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定(修正)》

上海市政府《上海市房地产转让办法》

建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年