海外房产交易流程

海外房产交易流程（精选16篇）

1.海外房产交易流程 篇一

开曼基金注册

1、中国企业海外上市

《关于企业申请境外上市有关问题的通知》提到上市条件，但已废止：

拟上市企业净资产不少于 4 亿元人民币，过去一年税后利润不少于 6000 万元人民币，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于 5000 万美元。

《关于股份有限公司境外发行股票和上市申报文件及审核程序的监管指引》的生效，没提到海外上市条件，只有流程；

1、被投公司如果准备美国上市，应准备开曼架构。扩展：如何在美国上市

2、QFLP 所谓QFLP(Qualified Foreign Limited Partner 即合格境外有限合伙人)，是指境外机构投资者在通过资格审批和其外汇资金的监管程序后，将境外资本兑换为人民币资金，投资于国内的PE以及VC市场。

2011年1月11日，上海市金融办正式发布《关于本市开展外商投资股权投资企业试点工作的实施办法》，这是我国资本项目开放一小步但十分重要的尝试，标志着参与试点的境外股权投资基金(PE)有了一条投资境内企业的“直达通道”。

3、中外合资

4、VIE结构

可变利益实体(Variable Interest Entities；VIEs)，即“VIE结构”，也称为“协议控制”，为企业所拥有的实际或潜在的经济来源，但是企业本身对此利益实体并无完全的控制权，此利益实体系指合法经营的公司、企业或投资。

协议控制模式一般由三部分架构组成，即境外上市主体、境内外资全资子公司(WFOE，Wholly Foreign Owned Enterprise)或境内外资公司(FIE，Foreign InvestedEnterprise)和持牌公司(外资受限业务牌照持有者)。

//清科2011年大事件 {

九、VIE迷局阴霾不散，VC/PE机构未雨绸缪

2011年上演了协议控制（VIE）的悬疑大剧。马云的支付宝**后，2011年8月，《商务部实施外国投资者并购境内企业安全审查制度的规定》出台实施，首次将协议控制（VIE）纳入监管的法眼。虽然安全审查并非剑指中国互联网企业，但是足以使得已采用或准备采用VIE模式赴海外上市的企业的互联网企业忧心忡忡，更令投资互联网企业的外资VC/PE机构严阵以待。VIE是链接国内产业和海外资本的桥梁，VIE如若被取缔，中国的互联网等轻资产企业境外上市途径将被封堵，已经成功登陆海外市场的中概股前景堪忧，而已经投资VIE企业的VC/PE机构百亿美元的投资回报无门。

监管的政策的不明朗导致了目前形势的扑朔迷离，有关部门是否会出台补充或者专门针对VIE的规定还不得而知。虽然VIE的监管势在必行，但是在海外上市的企业良莠不齐，准备通过VIE在海外上市的企业更是鱼龙混杂，相信在不影响国家安全的前提下，避免采用“一刀切”的方法才是时下最优的选择。在政策不确定性增大的迷局中，VC/PE机构未雨绸缪，开始思考风险的应对方法，包括快速调整投资策略，增加人民币基金投资的比重，建议被投资企业搭建可拆除的灵活的海外架构等，在风险控制的基础上实现收益最大化。

}

风险

{ 支付宝事件

支付宝VIE事件是怎么回事？支付宝马云转移事件全揭露

2011年6月中旬，阿里巴巴集团将支付宝的所有权转让给马云控股的另一家中国内资公司。这一转让让雅虎心有不甘。后马云回应支付宝股权转让不完美但是正确。7月29日，阿里巴巴集团、雅虎和软银，就支付宝股权转让事件正式签署协议，支付宝的控股公司承诺在上市时予以阿里巴巴集团一次性的现金回报。回报额为支付宝在上市时总市值的37.5%（以IPO价为准），回报额将不低于20亿美元且不超过60亿美元。

基本介绍

2011年5月11日消息，雅虎周二提交给美国证券交易委员会（SEC）的一季度财报（10-Q文件）披露，阿里巴巴集团已经将支付宝的所有权转让给马云控股的另一家中国内资公司。

文件显示，阿里巴巴对支付宝的重组是为了尽快获得监管部门的牌照。阿里巴巴集团管理层和主要股东雅虎及软银目前还在重组协议进行协商。

评级机构Stifel Nicolaus的分析师乔丹·若汉（Jordan Rohan）在一份研究笔记中表示：“中国人民银行有可能将阻止外资控股支付解决方案，支付宝被一家中国国内的企业100%控股有助于获得所需牌照。”

支付宝公司在昨日晚间发给网易科技的一份声明中进一步解释说，这样做的目的是为了拿到支付牌照，在去年已经完成。央行关于非金融机构的支付管理办法规定，要想拿到支付牌照，对公司的外资绝对控股情况有一定要求，支付宝此前接近70%的股权被美国雅虎和日本软银公司控制。

若汉还认为这起重组将不利于雅虎，马云的谈判筹码则会显著增加。他写到：“未来投资者对雅虎的估值必须要去除支付宝部分”，“让我感到迷惑的是重组在相应条款尚未确定的情况下就进行了。雅虎管理层与阿里巴巴集团的矛盾曾经被广泛报道，最糟糕的情形可能是支付宝的交易量上涨，而淘宝的则下降，利润从阿里巴巴集团转向新公司。”

马云回应

马云则针对“董事会是否同意支付宝控制权转移”这一问题在媒体问答环节多次作出回应。据马云表示，阿里巴巴董事会四名成员杨致远、孙正义、蔡崇信和他本人在三年前即开始讨论支付宝控制权问题。他披露，2008年杨致远就提到，关于支付宝要早点处理。它每天都在亏损，如果淘宝不需要就关掉它；所以那时他全力支持支付宝获得牌照。孙正义则对支付宝不感兴趣，在每次提到支付宝时都说，我一分钟后就要走了。

马云称，在这种情况下，董事会在2009年7月24日形成纪要：授权管理层采取措施获取支付牌照。这方面并没有正式的董事会决议，“五年来我们都是董事会纪要。成立淘宝也是我跟孙正义的君子协定。成立支付宝、阿里云，都是纪要”。

但在具体转移过程中是否得到董事会许可，马云承认：“做出（控制权转让）协议的事雅虎董事和软银董事都知道。不是说他们不知道，而是没有达成协议。在没有达成协议的情况下，第二天就要递交（支付牌照申请）报告了，我能怎么办？”

在评价自己做出的这一决定引起的争议时，马云表示，当董事会、大股东不同意时，他作为CEO必须考虑到国家法律、用户和阿里的2.2万名员工。尽管这个决定不完美，甚至“可以说是一个艰难的决定，但它是正确的。”

事件结果

7月29日晚，阿里巴巴集团、雅虎和软银今晚宣布，就支付宝股权转让事件正式签署协议，支付宝的控股公司承诺在上市时予以阿里巴巴集团一次性的现金回报。回报额为支付宝在上市时总市值的37.5%（以IPO价为准），回报额将不低于20亿美元且不超过60亿美元。

协议内容包括，支付宝将继续为阿里巴巴集团及其相关公司提供服务，同时，阿里巴巴集团也将获得支付宝的控股公司给予的合理经济回报。回报额为支付宝在上市时总市值的37.5%（以IPO价为准），回报额将不低于20亿美元且不超过60亿美元。

协议同时规定，阿里巴巴集团将许可支付宝公司及其子公司使用所需要的知识产权，提供有关软件技术服务。支付宝公司将会支付知识产权许可费用和软件技术服务费给阿里巴巴集团。该项费用为支付宝及其子公司税前利润的49.9%，反映了该等知识产权和软件技术的贡献，当支付宝或者其控股公司上市或发生其他变现事宜后，将不再需要支付上述费用。}

2.海外房产交易流程 篇二

乌干达机场高速公路项目位于乌干达南部,是连接乌干达首都坎帕拉市至恩德培国际机场之间的快速通道,同时也是坎帕拉市环城路的重要组成部分。该项目是乌干达国家建设的首条高速公路,其设计和施工都采用中国公路工程技术标准。

该项目从项目策划立项开始,经历了工程可行性研究、概念设计、初步设计、详细设计等过程,并最终进行施工图设计。尽管项目勘察设计过程中存在有一定的政治因素,并且设计主要采用的是中国规范,与非洲英语地区其他大型项目的勘察设计在流程和深度上存在一定的差异,但该项目是“设计咨询+施工总承包模式”下的全过程勘察设计,在海外英语区项目中具有很强的代表性。项目设计流程的安排、各阶段设计深度的要求以及勘察设计方法,对国内勘察设计咨询服务在境外开展类似工作具有借鉴意义。

2 勘察设计阶段划分

设计阶段的划分主要与项目规模和复杂程度、项目建设标准、项目资金来源、项目建设模式等密切相关。综合归纳各种项目的勘察设计过程,其设计阶段的划分、设计流程的安排基本都在以下5个阶段内,复杂的项目设计流程相对多,每个阶段都需要完成;简易的项目设计流程相对少,一般执行2个～3个阶段。

1)Feasibility Study:可行性研究阶段。2)Conceptual Design:概念设计阶段。3)Preliminary Design:初步设计阶段。4)Detailed Design:详细设计阶段。5)Shop Drawing Design:施工图设计阶段。

这五个阶段的划分,基本可以涵盖一个项目从策划到建设过程所有的勘察设计工作。具体到每个项目,由于背景存在差异,设计阶段的选择和设计深度要求将会有所不同。对于常规的“建造合同条件”或“施工图设计+施工总承包合同条件”类型的项目,项目的勘察设计将主要分为两大阶段:1)由业主委托进行的项目前期勘察设计阶段。业主委托完成的设计流程由于资金或时间原因相对的简化,一般包含1个～2个阶段,从可行性研究直接到详细初步设计,甚至有的项目将这两阶段合二为一。2)由承包商完成项目后续的勘察设计工作,如果是承包商主导完成的施工图设计时,也可能会因为前期设计深度不够,或者项目发生设计标准和建设资金等方面的重大变化,承包商的设计工作也会向初步设计、详细设计进行延伸。

对于“设计咨询+施工总承包合同条件”项目,项目全过程的勘察设计咨询服务全部由总承包商承担。由于项目运作和合同谈判的需要,以上5个阶段的工作基本上都会涉及到,这五个阶段的工作与项目的商务运作和合同的执行密不可分。可行性研究工作是项目立项的需要,概念设计是项目合同谈判的需要,简明初步设计是项目合同生效得到业主批复的需要,详细初步设计是保障承包商利益的需要,施工图设计工作是执行项目建设的需要。每个阶段的设计目的和工作重点、深度受各种因素的影响,差异较大。

3 可行性研究阶段工作重点

项目立项和项目策划之初,项目业主的建设目标往往非常的宏观。可行性研究工作是项目的第一步,需要着重解决建设标准、路线走廊和工程投资等问题,并满足项目业主和资金提供方项目立项的需要。该阶段工作同国内标准中的工程可行性研究工作类似,但多数项目的可行性研究工作都要比国内同等项目的工作深度要深,主要是以完成专业技术报告为主进行的。此阶段需要完成以下多方面的工作,并主要完成可行性研究,环境评估,交通量研究等报告。

1)了解业主建设总目标和意图。2)调查项目区域内的交通情况。3)收集或提出项目区域路网规划。4)交通模型研究与交通量初步预测。5)初步确定项目建设标准。6)环境与社会影响评估。7)通过现场考察、初步确定路线走廊。8)明确重点工程的建设方案。9)研究论证备选走廊的技术方案及社会经济状况。10)初步估算项目总费用,投资模式建议。

可行性研究是项目启动之初最为重要的工作,要求进行多方案研究比较,择优推荐最佳方案,并与业主主管部门及项目相关部门就重要技术问题和工程投资方案进行讨论研究,并最终达成一致意见。该阶段的工作成效直接影响整个项目的成败,项目的建设标准、路线走廊、投资模式需要等到项目获益方、资金提供方的充分认可,才能避免后期勘察设计工作走弯路。

4 概念设计阶段工作重点

概念设计是大多数“设计+施工总承包”项目都需要经历的过程,也可叫方案设计,但同国内的概念设计或方案设计存在很大的差异。

该阶段在项目整个设计流程中的位置较为特殊,是项目进行总承包合同谈判的需要。设计由承包商主导完成,需要充分体现承包商利益,是承包商对项目的理解与建议,是承包商对前面设计的复核或优化。其在整个项目的设计流程中位置,不同的项目可能不同。对于业主已委托完成了可行性研究和初步设计的项目,该项工作将位于初步设计之后,根据承包商同业主之间的约定,在项目的设计标准、工程投资等方案发生重大改变时,开展概念设计工作,并细化原设计标准和建设方案,确定工程范围。

需要进行的主要工作有:

1)分析复核可行性研究报告和前期设计文件。2)细化项目设计标准和建设方案。3)分析项目业主需求。4)明确项目建设范围和所包含每个工程的细节。5)完成合同谈判的需要《承包商建设》文件。6)估算项目建设成本。

概念设计文件也就是承包商建议文件,将作为项目合同的一部分,提交项目业主进行审批,参与审批的部门同可行性研究报告类似,由业主的公路规划部门、合约部门、建设等部门的工程师组成工程师团队审查,并报国家工程部、财政、司法、议会等部门审批通过。由于该项目的工作成果将包含在“设计+施工总承包”合同中,完善的无纰漏方案设计将有效的避免技术合同上的漏洞,减少承包商的风险。

5 初步设计阶段工作重点

初步设计工作是项目设计流程中最重要的组成部分,不仅仅是项目建设的需要,同时也是业主项目商务及合同的需要。对于乌干达机场高速项目,还是项目总承包合同生效的需要,更是确定最终的合同总价和详细建设方案的需要。

这个阶段的工作等同于国内的初步设计,但设计的侧重点和文件表达方式不尽相同。此阶段是项目设计的关键阶段,交通量、技术标准、路线方案、主要结构物以及沿线设施等所有技术方案均在该阶段确定。设计文件反映的内容多,收集基础资料需要齐全,提交的专业报告需要非常全面。

初步设计阶段需要完成的主要工作内容有:

1)完成项目控制测量和地形测量工作,提交测量报告。2)完成项目初步地质勘探工作,提交初步地勘报告。3)完成水文调查和水文水力分析,提交初步水文报告。4)完成项目建设材料调查,提交初步土壤和材料报告。5)完成项目总体设计和标准论证,提交初步几何设计报告。6)完成项目结构物设计标准论证,提交初步结构物标准报告。7)完成项目结构物建设方案研究,提交初步结构物选型报告。8)完成项目交通量研究及路面结构选择,提交初步路面报告。9)完成项目所有建设项的方案设计,提交初步设计文件。10)完成项目工程量清单及其单价分析,确定项目建设的总价。

进入初步设计阶段后项目的专业性和复杂性更强,业主一般聘用在当地有工作经验的欧洲设计咨询公司作为业主顾问,由业主管理部门及业主的顾问公司共同完成初步设计的审查工作。项目的每个技术方案经业主、业主顾问、承包商充分沟通确认后,初步设计审查完成的意见和方案的变更将以会议纪要的形式,作为合同最重要的组成部分,包含在总承包合同中,是项目后期勘察设计的最高指令。

6 详细设计阶段工作重点

详细设计是项目转入执行阶段并进行施工之前,落实项目建设方案的设计阶段。总承包项目在进行施工图设计之前,都需要完成项目的详细设计,是对项目初步设计的细化,是对项目初步设计方案的优化,是对项目初步设计的符合性设计,是作为总承包商利益体现的主要设计流程。

该阶段工作有别于国内的初步设计和施工图设计工作,较国内初步设计更具体,基本达到国内施工图设计深度要求。需要完成的主要工作内容有:

1)优化总体设计方案。2)细化建设方案,提高设计的可施工性。3)根据征地拆迁、项目施工需要,调整并确定最终路线平纵面方案,提交几何设计报告。4)进行详细地质勘探,并提交地勘报告。5)补充水文调查和细化水文水力分析,确定排水系统方案,提交水文报告。6)确定结构物位置尺寸结构。

设计施工总承包项目从“设计”上获取利益,主要通过两个途径,即总体设计方案优化和提高设计的可施工性。总体设计方案的优化需要在详细设计阶段落实,是承包商利益的体现,但需要为优化设计提供详细资料、理论、规范等方面的支撑和解释,并得到业主和监理的批复。文件的审批流程、质量控制与前面的设计阶段也发生了很大的变化,主要由设计方的内部质量控制、承包商质量控制和承包商设计顾问审查、监理工程师审批和业主最终批复等多个环节组成,是项目勘察设计中质量要求最高、文件审查最严的阶段。

7 施工图设计阶段工作重点

施工图设计阶段的工作与国内设计有较大差异,由于项目建设管理模式不同,大多数施工图的设计都由承包商完成。这里的施工图设计与施工现场结合更紧密,设计需要随着施工的组织计划,动态的分阶段、分专业逐步完成,直至工程结束。文件组成要求“可阅读性”强,具体细致,每个技术方案、设计细节,必须要有详尽的勘察、地质、水文等基础资料的支持,需要进行详细的设计计算并提供完整的计算书,设计的内容往往比国内的要求要细致一些。

根据项目不同,项目主要的工程单元划分大致如下,并要求与专业技术报告基本对应。

1)几何设计部分,包括路线平纵面、横断面、超高加宽、交叉工程等;2)路基工程,包含土方、防护等所有细节;3)排水工程,包含每个排水单元中所有排水设施的设计,含排水构筑物;4)结构物设计,项目工程范围内的所有中、大型结构物的设计;5)线外工程,指主线建设范围外的改路、改河等工程的设计;6)路面工程,不同路面结构的细部设计;7)附属设施,包括安全设施、收费系统、照明、房建等工程的细部设计。

这里的施工图设计与国内设计的差异主要体现在两点:1)执行动态设计,设计更符合现场情况;2)更强调设计的可施工性,通过施工知识和经验与设计的紧密结合,通过优化设计方案使得施工更加容易,有效降低建设成本,提高施工效率,减少施工作业时间。

施工图设计中需要进行动态设计的主要有地基处理、排水、结构物、边坡等工程。随着施工的推进,细化地基处理方案、调整结构物基础、增减排水构造物、地下水处理,以及根据施工组织计划的变动,调整道路建筑材料的使用、结构现浇预制的选定等等,都是动态设计需要考虑的内容。设计的可施工性是承包商和施工分包商非常关注的点,是施工图设计阶段需要重点解决的问题。提高设计的可施工性主要需要考虑以下问题:1)根据承包商的施工能力,确定设计方案;2)在设备投入和建设方案之间寻求平衡;3)根据土方各分项单价调整路线的平纵面设计和土方调配方案;4)根据施工组织计划开展设计单元划分和文件提交顺序;5)根据承包商项目管理投入,选择结构物施工方案;6)选定相对简易而且成熟可靠的施工技术;7)结合施工组织场地需求,进行设计方案调整。

施工图文件的审查主要由项目监理工程师完成,根据施工计划和监理审批文件的时间要求,提前分路段、分专业将要施工的工程单元的施工图文件提交给监理进行审查,满足合同、规范要求并符合详细设计阶段方案的施工图审批较快,否则较慢。监理审批完成后,报业主进行最终批复,通常业主最终批复的是竣工图文件,监理所有的批复仅是中间批复。

8 结语

通过参与乌干达机场高速公路全过程的勘察设计,和对相类似项目勘察设计流程的了解,初步掌握了海外英语区公路勘察设计阶段划分、设计质量控制流程、设计文件组成、施工图的设计特点。总的体会是在海外英语地区开展勘察设计工作,需要非常重视基础资料的收集和分析,需要严格执行项目的合同要求和规范要求,需要很强的专业技术报告的编写能力,需要加强勘察设计理论和基础计算方面的能力,更需要“严谨、务实、细致”的设计精神,才能确保设计和施工质量。本文供国内广大公路建设同行们参考,希望对大家在开展类似项目的勘察设计时,把握每个阶段的设计目的和重点、有效有序的开展勘察设计工作、了解所需要完成的工作在整个项目过程中的定位,并提供准确的设计咨询服务,规避勘察设计风险等方面有所帮助。

摘要：以乌干达机场高速公路项目勘察设计为例,对该类项目的设计阶段进行了划分,详细介绍了可行性研究、概念设计、初步设计、详细设计、施工图设计各阶段的工作重点与设计深度,以确保设计与施工质量。

关键词：勘察设计,海外项目,阶段划分

参考文献

[1] 科技基[2008]74号,客运专线铁路无砟轨道支承层暂时技术条件[Z].

3.海外房产停看听 篇三

海外房产方兴未艾

近期中行私人银行部发布《2011中国私人财富管理白皮书》，显示14%的富人目前已经移民，或正在申请移民的过程中，另有接近一半的人考虑移民。美国移民局近期也发布报告称，2011年共有2069名中国公民申请投资移民，其中934人获准，占3/4比例，与2007年相较，增幅达10倍以上！

数据更进一步指出，中国高净值人群（可投资金额超过1000万元以上者）拥有海外资产者已达1/3，海外资产在可投资总资产中的平均占比约19%，主要投资标的为房地产。即使目前没有海外资产的高净值人群中，也有30%的人在未来3年有进行海外投资的计画。以美国房产为例，2011年中国买家占9%，仅次于加拿大。而在新加坡则更为夸张，中国买家已占其海外购房总量的30%，超越传统外籍买家的马来西亚人……凡此种种，无不凸显海外不动产在中国的潜力巨大！

国与国、城与城，天差地别

这也就难怪近两年愈来愈多的海外楼盘进军中国，俨然与当地及省外楼盘，成鼎足而三之势。惟实情是否如此？恐怕值得推敲。

首先，国内与海外看似两个对等单位，实则是一个国家面对无数国家。即使中国人海外移民或购房主要锁定美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡、马来西亚、日本，但具体落实到各个城市，则诸如纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、洛杉矶、温哥华、多伦多、堪培拉、悉尼、伦敦、东京等不下百余，而城市之间购房都可能存在不同规定与标准，遑论国与国。譬如，纽约州的房产税约为房屋总价的3%，毗邻的新泽西州则为1.5%(依所处城镇、板块不同又有差距）。

各国面对外国人购屋，心态与规定大不同

尤其是面对外国人购房，有些国家抱持鼓励态度－－外国人在韩国济州岛购买约300万元人民币的度假公寓，并居住或保有5年以上，就可以获得永久居留权；马来西亚则推出〝第二家园计划〞，只要购房便拥有10年居留权。

有些国家则表面可行但形同禁止或设置障碍－－斯里兰卡向国外买家征收100%的房产税；泰国不允许外国人拥有土地及别墅；新加坡则不允许购买公房、别墅。其中又以澳大利亚的规定最有趣:非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中未达50%去化，不准向海外人士销售。

以上所述，只是海外不动产购买规定之差距，事实上还存在许多相关税费、管理、汇率等后期风险。除此之外，由于海外不动产状况、处境与国外房产有极大不同，国人在购买前不但要做足功课，更需调整购买心态及获利预期。

海外抄底知易行难

毕竟多数海外房产持有环节税费重，及其国家经济与人口均呈稳定状态，房产需求较低且涨速缓慢，甚至房价下跌也时有发生，因此不能像在国内买房一样，轻租金而重价差。更要清楚了解房产所在城市，于其国家所处地位乃至发展前景，有无重大建设配合及其落实可能性与进度。

虽说国内房产渐趋成熟，黄金10年也已一去不复返，而海外不动产确实存在抄底空间与分散风险的效果，但这并不意味其前途一片大好，从而可以掉以轻心，忽视其中可能存在导致套牢事小、触法事大的隐藏性风险，那就难免未蒙其利，反受其害了。因此，购买前详加考察、个别论证方为上策。

4.房产交易流程 篇四

1、商品房交易。

房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产即商品房买卖。

1）房屋相关信息落实

在个人购买住房（主要是住宅）前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格、地理位置、交通环境、房屋实际质量（预售房屋除外）、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后，对该房产的相关状况认可后，才会进入实质购房程序。

2）相关证件审查

个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的 “五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

①《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。所谓的“小产权房”因为是在集体土地上所建设，并未产生土地所有权性质的改变，因此不会有国有土地使用证。②《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。③《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。④《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。⑤《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。

审查上述“五证”的时候应当要求销售人员提供原件，同时自己保留复印件。如果销售人员仅提供复印件，则需要对复印件进行核实。

3）对房屋权利的审查

如果仅仅是对上述 “五证”的审查，并非已经完成了审查程序，有些时候开发商会将已经被抵押或者已经销售的房产进行销售。因此，购房时需对房屋的他项权利和房屋是否已经被销售情况进行核实。如果出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

4）签订房屋认购协议书

商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生，所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。

但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商

品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

5）签署商品房买卖合同

签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。商品房买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实，对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。

6）商品房按揭

鉴于目前房价较高，购房者能够一次性全额缴纳购房款的比例较少，大多数采取银行按揭支付房款。商品房按揭一般采用下列程序进行：

①售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。

②贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。③借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。

④借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

⑤经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。⑥借款人以后只要每月(每季)在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

⑦贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

7）入住

购房者完成缴款义务后，开发商应当开具通知单，购房者凭通知单据同物业管理公司办理验房手续。如果经过对房屋验收，购房者对房屋质量没有异议，应当签署验收单据。房屋验收后，购房者须签订物业管理合同、预交物业管理费、签署业主公约，填写装修申请表、缴纳装修保证金、领取钥匙。经过房屋装修后，经物业管理公司验收未违反装修合同的，退还装修保证金，购房者即可完成入住程序。

8）过户

最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。关于税收事宜下文将进一步阐述。

2、二手房交易流程

二手房交易过程与商品房交易流程基本相似。但是也有不同之处。

1）证件审查

二手房需要审查房屋出售人的身份证件是否为房屋所有权人相一致。如果是房屋所有权人是未成年人，出售人以所有权人的监护人（未成年人的父母）身份出售的，则应要求其提供户口簿原件，以证明二者之间的身份关系。同时，还应当要求处分人提供处分未成年人房产的合法依据（公证书或者是判决书），同时保留户口簿复印件。

2）合同签订

如果房产证上面显示的有共有人，则需要共有人共同签署买卖合同；如果房产证上没有显示共有人，但出卖人已经结婚的，则应当由其妻子或丈夫共同签署出售合同，同时复印其户口簿或者结婚证书。以避免出售人的配偶以不知情为由主张撤销买卖合同，形成不必要的诉讼纠纷。

3）附属设施名称变更及债务审查大多数二手房都已经居住一段时间，同时还办理有线

电视、固定电话、宽带等设施。买受人在买房时往往同时接受上述附属设施，此时买受人应当办理相关手续变更事宜，变更缴费主体，同时查询原业主是否有拖欠水电费、暖气费、电话费、物业费等情形，以避免购房人承担原业主债务。户口的迁出也是实践中常引发纠纷的问题，应当明确约定。

二、商品房交易税收和规费

（一）税收

1、印花税

根据财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即买卖双方各按万分之五的税率征收；房屋所有权证按权利、许可证照税目，每件贴花5元。财税[2008]24号文件规定，经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。即个人买卖房地产，买卖双方按交易合同记载金额万分之五的税率缴纳印花税，只有购买经济适用住房的人免缴涉及的印花税。

2008年国家为了增进房地产消费，财政部、国家税务总局又进一步调整了个人应缴印花税，规定：2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税，即不仅是对购买经济适用房的个人免征印花税，而是对所有销售或购买住房的个人均暂免征收印花税。但是非个人购房的仍应当缴纳印花税。

2、土地增值税

财税[2008]137号文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即从2008年11月1日起，对居民和非居民个人转让自有住房，均暂免于征收土地增值税。

3、契税

财税[2008]137号文件规定，2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

4、营业税

营业税的税率为5.5%。2008年12月开始个人的转让普通住房（即二手房）所应缴营业税有所下调：超过两年转让的（以前为超过五年）免征营业税；两年之内转让的，按照转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税（以前为按其转让收入全额征收）。

5、所得税

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（二）规费

个人购买房屋不但应当依法缴纳税收，同时还应缴纳相关规费：

1、交易费，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，住宅按照3元/平方米，由开发商缴纳。

5.大额交易和可疑交易报告流程图 篇五

大额交易报告流程图根据要求筛选数据交易数据仓库大额交易记录…大额交易记录二大额交易记录一大额交易报告...大额交易报告二大额交易报告一不合要求返回上报反洗钱信息监测中心数据验证验证符合要求公司反洗钱人员数据不符合要求，转营业部反洗钱指定人员进行修改、补充、完善不合要求返回验证符合要求对相关数据修改后营业部反洗钱指定人员在检查数据不符时发现可疑交易线索，在进行大额交易报告的同时转入可疑交易报告处理流程数据验证可疑交易报告流程

可疑交易报告流程图软件进行可疑交易特征筛选可疑特征记录…反洗钱信息传递可疑特征记录二可疑特征记录一营业部...反洗钱信息传递反洗钱信息系统将可疑特征记录发送到营业部指定反洗钱人员营业部二公司交易数据仓库客户身份识别、资金股票变动等发现可疑特征营业部柜台人员、出纳、客户服务人员等书面可疑交易报告报告给营业部指定反洗钱人员营业部反洗钱指定人员客户身份等尽职调查资金来源去向尽职调查结合尽职调查资料和可疑交易记录进行综合分析，情况复杂的由反洗工作小组集体讨论重要可疑情况，应立即向营业部经理汇报尽职调查客户开发人员、柜台人员客户服务主管相互沟通财务主管尽职调查出纳反馈给反洗钱指定人员尽职调查资料报告营业部经理分析记录（包括可疑和不可疑的书面原因分析）形成书面分析记录可疑交易初步分析认定营业部经理审核…...可疑分析资料尽职调查资料……可疑交易报告二归档保存相关资料营业部反洗钱指定人员进行系统录入资料不齐分析有误等要求重新录入反洗钱信息上报反洗钱信息监测中心要求重报、补报可疑交易报告一审核相关资料公司稽核合规部反洗钱人员可疑交易复核判断交公司相关部门、反洗钱工作办公室及公司领导审批公司相关部门、反洗钱工作办公室、及公司领导 审批通过后报反洗钱信息监测中心

6.房产典当流程 篇六

一、典当应提供下列证明材料

典当的房产必须是产权房、商品房，并需提供下列权利文件：房屋所有权证

二、抵押人为个人：需提供夫妻双方身份证原件及复印件，户口本、结婚证原件及复印件；

三、抵押人为企业法人：提供上级主管部门同意抵押批文原件或董事会决议原件，企业公司章程原件及复印件并加盖公章，单位营业执照、法人代码证原件及复印件并加盖公章；加盖公章的授权委托书；企业法人身份证；经办人员身份证；；

四、实地看房

实地核查所典当的房屋的基本情况，要同房屋所有权证、国有土地使用证中登记的相对照核实。

五、估价

根据典当房屋的建造年份、区域因素、个别因素、综合因素，并参考同类相近住宅小区的市场售价，估算典当房屋的实际价值。

六、确定贷款比率及收费标准

典当贷款比率一般不超过评估价的70%，典当月费率30‰左右，根据贷款金额及时间长短费率可由双方视具体情况协商确定。

七、签定房地产典当贷款协议书

房屋典当抵押合同和贷款合同一式三份，其中房屋典当人、房屋登记部门、典当行各执一份。

八、办理他项权利证

九、典当行发放典当贷款。

7.加拿大二手房交易流程详解 篇七

公寓楼从签约到交楼那一天, 短则两三年, 长至四五年都有可能。比如现在多伦多公寓楼花市场正在热销的公寓, 交楼时间均在2019年的秋冬季。而房花的等待时间要短得多, 毕竟不是高楼, 通常仅一年到一年半便可以迁入新居。目前在多伦多市场销售的房花, 交楼时间多集中在2017年春夏时节。

如果购房者不愿意等待, 或者不习惯看户型图购买物业, 那便应该选择在二手物业里“淘宝”。其实, 加拿大的二手楼交易在所有房产交易中占了大半壁江山。对中国买家来讲, 看得见、摸得着, 所见即所得的物业, 也许更符合我们的习惯。

那么今天就专门说说在加拿大购买二手物业的流程。

第一步:找到一位可信赖的地产经纪

找到一位可信赖的地产经纪 (real estate salesperson, real estate broker) , 或简称Realtor。Realtor是加拿大地产协会 (CREA) 的注册商标, 并不是一个英文单词, 不过在加拿大, 已经成了地产经纪这一职业的代名词。

买家的Realtor的职责主要有:

1.详细了解买方要求 (预算、物业类型、地点、学区、车位数等等) ;

2.寻找符合条件的房源;

3.预约看房;

4.带领买家实地看房并做总结;

5.提供统计数据和分析, 帮助买家制定出价策略;

6.代表买家下offer (agreement of purchase and sale) 以及准备相关法律文件;

7.价格谈判或竞标 (暗标) ;

8.成交后的跟进。

在整个购房的过程当中, 经纪相当于买家的置业顾问与助理, 买家和经纪之间应该保持紧密的沟通。经纪对买家的置业要求和偏好越了解, 越能精准的寻找物业。和中国不同的是, 中国的卖家挂牌通常要求“实收”价, 即卖家将所有成本, 包括佣金, 甚至银行提前还款的罚息, 都转嫁到买家身上, 即为实收价。而在加拿大, 不论在成交前还是成交后, 买家均不需要向经纪支付任何费用, 经纪的佣金由卖家支付, 负责产权交割的律师会从卖家收到的房款里直接扣除后, 转到经纪公司的佣金专用账户。

第二步:看房

地产经纪将合适的房源信息 (listing) 通过电子邮件发给买家, 买家如果感兴趣便可通知经纪预约看房。在加拿大看房都是要预约的, 至少需要提前2个小时, 有时需要提前24小时。这里又和中国很不一样:在中国, 如果卖家尚居住其中, 中介只需打电话给卖家, 确认家中有人, 约好时间敲门即可。而在加拿大, 买家看房的时候, 业主是尽量回避的。在待售物业的大门某处, 卖方经纪会悬挂一个密码盒, 里面有门钥匙。密码通过买卖双方的经纪公司沟通后, 通过短信的方式发给买方的经纪 (经纪当然需要保密, 不能泄露给其他人) 。买方经纪在礼貌性的敲门后, 打开密码盒, 用钥匙开门。原则上, 同一时间段一个物业只能安排一个客户家庭看房, 所以买家可以和经纪在里面边看边讨论, 评头品足, 而不用顾忌业主或其他买家在场的尴尬。卖房期间, 业主全家的生活也要经受极大的考验, 不仅需要精心收拾房子, 把杂物想方设法藏起来, 还要少做饭甚至不做饭。室内气味对成交也有很大影响, 特别在加拿大这种多元文化的国家, 您家的“人间烟火”味, 可能是让买家掉头就走的臭味, 口味偏重的家庭, 可是要忍一忍了。卖房期间, 业主由于不时需要外出回避, 很麻烦, 所以有人就索性就安排一次全家的短程旅行, 也是不错的选择。房子卖出去后, 业主才可以松一口气:终于又过回柴米油盐的日子了!

第三步:下offer

“offer”是房屋买卖协议 (agreement of purchase and sale) 的简称。在加拿大所有人都这样叫它。Offer是二手物业交易中最核心的文件, 值得好好解释一番。

所谓“下offer”是指买家经纪按照买家的授意, 在地产局标准的制式条款的基础上, 进行填写、修改、添加条款等, 生成一份有法律效力的出价文件, 让买家签署后发送给卖家经纪的过程。Offer的大部分条款为标准化法律语言, 能够修改和谈判的, 主要集中于以下几个焦点问题:

1.价格;

2.产权交割日 (closing day) , 即卖家必须搬出物业, 买家去律师处拿到钥匙的那一天;

3.买家的附带条件 (condition) 。

价格当然最关键, 但也不一定合适了就能成交;产权交割时间双方可以友好协商, 有时也可能成为不成交的原因, 比如买家租约到期急于搬家, 而卖家因各种原因无法很快搬走。

重点说说offer的附带条件 (condition) , 可以简单地将它理解为买家经纪为保护买家利益而在offer附件 (schedule A) 中加入的条款。附带条件有很多种, 实操中最常见的有两种:

1) 贷款条件:虽然价格、产权交割日双方接受了, 但买方如果未能在规定时间 (以五个工作日为最常见) 内申请到“满意”的银行贷款, 买方有权单方面解除合同, 足额收回定金。

2) 验房条件:在规定时间内, 买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”, 买方有权单方面解除合同, 足额收回定金。

“满意”当然是个很模糊的概念。世界上没有完美的房子, 就像没有完美的人, 买家如果反悔, 完全可以利用验房报告中指出的瑕疵, 以“欲加之罪, 何患无辞”的方式取消合约。贷款条件也是如此, 买家可以说对贷款的利息或年限不满意。那是不是买家就能够利用附带条件的出尔反尔, 进退自如呢?也不尽然。

英文有个形容词叫“arbitrary”, 可以理解为任意的, 霸道的, 用现在流行语, 就是“任性”的意思。如果买家很明显是在利用条款反悔, 较真的卖家, 可以告买家arbitrary change, 连带告买家的经纪。虽然打起官司来胜负还不一定, 但谁也不愿意惹上官司吧, 律师费又贵, 所以下offer还是要考虑清楚, 不可恶意利用条款。

更重要的是, 加拿大目前除石油省阿尔伯特 (Alberta) 受油价影响外, 其它省份的房地产市场处于典型的卖方市场, 现在的卖方腰杆儿越来越硬, 有的直接讲明不看带条件的offer, 而更多情况下, 是求房若渴的买家主动放弃任何附加条件, 以求自己的offer被接受, 达成交易。这种不带任何附件条件的offer叫firm offer, 在外贸术语里是“实盘”的意思, 在这里称作“不可解除”更恰当, 也有人称其为clean offer。这种offer一旦双方签字确认, 即时生效, 不可单方面解除。

抢offer的过程就如追求婚姻伴侣一样, 只有冠军, 没有亚军, 高100000块能打败对手, 高1000块加币也能令第二名铩羽而归 (但是你是不知道超出第二名多少的, 自己猜去吧) 。下Offer、谈offer以及抢offer的过程有时可以用“惊心动魄”来形容, 几乎快成加拿大, 尤其是温哥华和多伦多一东一西两大地产龙头的特殊“民风民俗”了。光是抢offer那斗智斗勇的过程和买卖双方的心里活动, 就可以独立成篇了, 所以我会单独介绍, 感兴趣读者的敬请留意。

第四步:成交

在谈判成功, 或者offer大战中胜出以后, 如果offer是firm offer, 这个交易 (deal) 就算成了。接下来买家要在24小时内 (或协商的时间) 内把定金, 惯例是5%但不是必须, 交给卖家的经纪公司, 暂存在经纪公司专用的托管账户 (trust account) 。如果是附带条件的, 买家要在规定时间内安排验房、申请贷款。验房、贷款没问题, 买家向卖家发出正式的“放弃条件通知” (waiver) , 或者“满足条件通知” (notice of fulfillment) , 使offer变firm。如果买家的决定是解除offer, 则需要向对方发出“双向解除通知” (Mutual Release) , 对方经纪公司方能退回定金。这些法律文件都是由买家的经纪制作, 买家签名的。

在这个过程中要特别注意的是时效问题, 所谓时间是要素 (time is essential) 。不论offer是解除还是变成firm offer, 买家经纪都有义务提醒客人注意掌握时间。

第五步:产权交割 (closing)

这个过程必须聘请律师来完成的。买卖双方都需要找各自的律师, 各自承担律师费, 大约1200~2000加币不等。律师除了要审核合同、做整套交易文件、中转购房款、中转钥匙以外, 买家律师最重要的职责就是做产权状况调查 (title research) 。产权状况包括很多方面, 比如:物业有没有产权纠纷;有没有地役权 (easement) , 比如地是A家的, 但是邻居B家开车必须经过它, 而A不能阻挠;有没有其他负债附着在产权上, 就连业主拖欠高速公路使用费, 时间长了也会被附着在产权上, 影响顺利交割。律师的产权情况调查一般在交割日的两周前完成, 如有问题, 要向对方律师发正式律师函要求解决。

买家在产权交割完成并在律师处拿到钥匙后, 应该在24小时内去房子里查看一下:前任业主是否悄悄更换了家电?在加拿大, 通常五大件家电是不会搬走的:冰箱、炉子 (含烤箱) 、洗碗机、洗衣机、干衣机。有没有合同写明留下但是被带走的, 比方贵重的水晶灯?前任有没有留下大量垃圾?如果及时发现问题, 可能还有时间让律师hold住房款, 让卖家回来解决。

加拿大二手房交易的过程大概就是这样, 对本地买家和海外买家几乎没有区别, 但在贷款方面各家银行的审核尺度不同, 海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。在二手房交易过程中涉及的地产经纪、贷款顾问和律师, 都需执业资格证, 并且都受行业协会的严格监管, 职业操守方面普遍还是令人放心的。

8.有路：海外房产配置先锋 篇八

从出境旅游、跨境购物到海外教育、海外医疗，“境外”正在成为新的热门概念。只要与境外相关的产业，总能吸引市场与资本的目光。但“境外”天然的地理隔阂，又让这一产业充满了挑战与艰辛。

2014年中国个人海外房产投资总额为165亿美元，与2013年相比增长了46%。2015年中国人仅在美国房产投资额就达到300亿美元，占到投资海外房产市场份额的50%。巨大的行业消费潜力和不饱和的市场环境，催生了一大批聚焦于境外房产的企业。

热门的境外概念，巨大的市场前景，让跨境房产经纪成为了资本混战的新领域。在资本和互联网的双重作用下，也让这个本身存在众多弊端的行业面临改革和转型的挑战。作为新进入者的有路，看中的不仅仅是巨大的行业机遇，更看到了重塑市场规则的可能。

好产品自己会说话

有路2015年诞生于北京。作为一家年轻的互联网房产投资交易平台公司，在基因上和许多做法上也有着鲜明的互联网烙印，这与几位联合创始人不无关系：COO王皓是马蜂窝的创始团队成员；CTO卢超博是租车帮前CTO，曾在酷讯、易车工作；副总裁张议文也“出身”于财经金融门户网站金融界，负责投资人关系管理事务。

海外房产投资热的第一波市场红利已经过去，有路如何将以往的经验和现有的资源连接到一起，去找到市场上第一个用户？有路创始人黄晓丹对此并不担心，反而庆幸有路没有出生得太早，这让他有机会认真地去思考，有路的商业价值究竟是什么，而不是享受市场红利带来的增长速度，做一个随波逐流的“伪先行者”。

在国内，房产交易的竞争优势往往体现在房产经纪人的服务和对客户资源的把控能力上。房产中介需要建立与客户长期线下的交流才能更好地掌握客户真实情况。垄断房源、赚取差价，并提供所谓的金融服务……武侠小说中吸纳百家所长的人，并不都会成为绝顶高手，也有可能走火入魔。当房产交易被变成了卖方市场，消费者处处被动的用户痛点愈发清晰，新的行业规则需要被重新定义。

市场在哪里？这些潜在用户又在哪里？

就在有路App刚刚上线运营后不久，黄晓丹偶然在朋友圈转发了一条关于有路海外房产投资方式与方法的文章，引发了业内人士热评与朋友的争相咨询。黄晓丹才发现，原来大部分询问的人都苦于找不到安全、优质的渠道进行投资，这些问题恰恰代表了有路的定位人群——中产阶级的痛点。他们都在国内有较好经济基础，但市场上关于购房欺诈的买卖套路已经太多，各种不安全因素也让投资者和中间商“友谊的小船”沉沦，再加上市场上的产品线路大多都单一、模糊，没有一个真正精准定位海外房产服务配置的产品。

有路的第一个客户，就是来自于这条看上去过于专业的分析型文章。这也坚定了黄晓丹的看法，为专业用户提供专业价值，而不是为所有人服务。聚焦的另一面，意味着要放弃大量的非专业市场。

用户群逐渐扩大后，黄晓丹开始为有路的种子用户画像，结果印证了他的想法。有路的第一批用户都是专业用户，他们思想非常开放，并且有较强的信息收集、分析能力，是典型的“信息对称”追求者。

有路要做的，就是消除他们对信息不对称的担忧，让产品自己说话。

纽约现在最热的是买房还是买仓库，欧洲和东京现在热衷的是普通型房产投资还是豪宅投资，中国投资者对此一头雾水，他们甚至找不到更合适的渠道去了解、关注相关的信息动态。

有路通过“四 - 四 - 二”的标准化产品——“四”聚焦养老度假的中档用户，“二”针对100万单量以上的高净值用户，其余的针对需求端旺盛的“非标”客户，将三个标准化产品展示在平台上，让用户更清晰直观地看到产品形态。

当前，市场上的海外房产服务产品都存在定位模糊的问题，并没有一家真正满足中国用户海外投资房产需求的平台公司，都是按照既有的产品打发再开发用户。例如，“海外租房”主要针对海外留学生用户，链家网的海外房产业务是面向二手海外房产用户需求，世联则通过营销代理的模式在抓取用户，以及众多的移民公司，也仅仅是针对移民房产客户。因为用户需求和体验都没有得到专业、精确的指导，也并未解决用户的核心痛点。于是，这片市场空白给有路留下了足够的创新空间来运作自己的产品。

重新定义行业规则

对于有路这样的创业公司而言，搭建平台从商业模式的角度来说，就是一个去中心化的产物。而有路更多是以面对C端的态度来进行平台建设。

对于海外房产投资企业而言，想要获得持续盈利生长的能力，需要在价格与交易过程中做到“透明化”，并不断从B端抓取到C端用户。这不仅关系到交易多方的利益分配，更是整个房产交易过程中最重要的一环。

国内房产交易与海外房产交易的差异化一直存在，这也是国内交易市场的尴尬所在，为了消除这种交易过程中的“不对称”，有路从三方面入手：

第一，单方负责。在国内，房产交易机构负责买卖双方。交易机构同时是买家和卖家的经纪人，既负责买家，也承接卖家。成功交易后，交易机构收取佣金，相关业务员会有一定的分红。

有路签约的海外房产经纪人，只从事单方委托，负责在不同地区为有路的用户寻找房源，整个交易过程经纪人直接对接买家，只对买家的权益负责。

目前，有路与全球300多家优质开发商建立了合作伙伴关系。在美国、澳洲和欧洲等地设立了专职的资产团队，同时与1 000多位当地的房产顾问达成合作。

第二，提升经纪人素质。国内交易机构从业素质良莠不齐，而有路专门找职业的房产经纪人，从业人员必须持证上岗。此外，有路也直接对接国外房产商，将中国买家的真实需求直接“嫁接”当地资产方，然后由有路自有的服务体系来完成后续服务。

第三，风控服务。有路平台通过自有风控体系的保障，会对开发商的经营背景、证件执照、房产真实情况等 12 项主要指标进行尽调，以保障用户的投资安全。

传统上用户通过房产中介购买资产，常会被不良中介收取高昂的溢价。与“乱象丛生”的国内房产交易相对比，有路自成一派的“游戏规则”立刻突显出了竞争优势。在其平台上，用户可以完成选房、交易的过程，并且可以将房产托管给有路进行管理。

与此同时，分析团队还会利用大数据定期跟踪最受欢迎的 30 个城市的房价指数，通过分析房价趋势、租售比、利率等因素，来评估各地房产的投资价值，为用户提供投资决策的依据，并为用户提供全球各地区最优质的房源。

当舆论大众都在谈论“平台陷阱”的时候，一如当初一脚跨进海外房产投资领域一般，有路不但没有“身陷囵圄”，反而将自身优势发挥出最大化，跳脱出陷阱，给行业树立了一个标杆性的平台典范。

如今，这个平台上已积累了2万多名用户，总成交额约4亿元人民币，并在今年6月刚刚完成A轮融资。对于用户而言，他们是幸福的。因为有路不向买家收费，而是利用交易全透明化防止房源溢价，收入更多则是来自于与大型开发商合作伙伴的广告及常规佣金费用。这一点，也恰恰给交易多方树立了一个基本的行业准则和多方共赢的创收模式。未来，有路还会通过产品的多元化，品类扩张变成全资产的跨境投资平台，目前依然聚焦在房地产，将相关的产品和金融服务做到极致。

对于一个团队而言，除了将触角放眼海外，探索新的生存方式外，或许，只有将自己的盈利模式变得可持续，稳固根基，才会走得更长远。

9.南京房产过户流程 篇九

一、外地户口在南京买房流程

1、购房者携带身份证件，和已经开具的个税或社保证明，去附近的房地产交易中心，开设的专门查询窗口，办理该项证明。

2、在查询窗口填写、递交买房证明申请表。

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3、系统查实认定。

4、符合条件的购房者开具新购房证明。凭此证明与开发商签订买房合同。

5、开发商代为送件、鉴证。

二、外地人买房落户南京的条件

1、住房面积60平方米以上

2、在南京市购买成套商品房（含二手房），面积达到60平方米，可办理3人户，每递增20平方米，增加直系亲属1名。如果未满60平方米，如果属于南京集体户口，或配偶为南京户口，均可迁入南京户口。

三、外地人买房落户南京需要的材料

书面申请报告，由申请人打；原籍户籍证明，必须有公安部门的户籍章；身份证原件及复印件；结婚证原件及复印件；房屋所有权证原件和复印件；证明直系亲属的的公证书；买卖契约复印件。由申办人准备好以上资料到所购买房屋所在地的公安局办证大厅办理相关事宜。

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四、其他注意事项

（1）需要入户的外地人口，如果夫妻均为外地人，产权证上有一方姓名就可以入一家三口的户口；

（2）如果夫妻双方一方为本地人口（南京市户口），另一方为外地人，外地人入户人员一定要是产权人或共有权人，否则无法入户。

特别提醒：同一套房5年之内，不能落户（外地户口）两次。《南京市户籍准入登记暂行办法》第六条第三款规定：南京市每套商品住宅房(含二手房)5年内只能享受一次购房落户（外地户口）政策。

10.二手房交易流程 篇十

买卖双方持（房产证）或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科

买卖双方与经纪方签定（居住合同）、买方向卖房付定金（不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方（如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方

买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记

买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。

买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》（涉外合同需公正）连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。

买方将剩余款项存入银行进行资金监管。

凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方

银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。

买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。

买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。

二手房交易所需资料

买方：身份证、户口簿

11.REITs基金欲抄底海外房产 篇十一

REITs是什么

REITs，也叫房地产信托基金，发行商将收入稳定的房地产项目包装成基金单位信托的形式，提供给投资者购买。投资者往往可以通过这类产品获得稳定的分红收益，相当于买一份地产，每年收租金或者利息。这类产品往往收益稳定，和股票资产的相关性低，是资产组合中的一个很好补充。

REITs也是一种变相抗通胀工具，可将之看作是一种变相的房地产投资。该产品在海外已非常成熟。

如果要直接投资REITs，目前只能在香港或者其他成熟市场。而最近推出的投资于成熟市场的REITs产品的QDII基金，是一种间接参与的途径。当然，其中可能涉及到的交易成本会比直接投资高一些。

2010年的数据显示，REITs最大的魅力就是高派息率。有统计显示，在过去10年里，REITs的平均年股息率达6.96%，派息率远高于10年期美国政府债券(5.86%)、标准普尔指数公用股(4.45%)和标准普尔500指数(1.79%)。

租金收入未必能和通胀率直接挂钩，但通常能随着经济大环境而上涨，作为投资组合的一种补充，REITs是很好的选择。

风险低 收益稳

REITs和ETFs一样，可通过证券交易所自由交易。尽管这主要属于定期收取股息的投资产品，不过有时候其价格的波动也能带来收益。自1999年到2007年，摩根士丹利房地产投资信托指数的表现，一直跑赢标准普尔500指数，升幅高达108.5％。

不过在香港市场上，除了少数一些REITs外，多数的REITs产品有时均长时间处于发行价以下，使投资风险管理者遭到一定损失。不过总体来说，这类产品还是稳字当先，风险较一般的股票品种而言小很多。其稳定的股息收入是投资者最看重的部分。

最近诺安和鹏华同时推出了主要投资于REITs的QDII基金，后者主要投资于美国上市的REITs。诺安的房地产基金相对投资范围更广，主要投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡及中国香港等地区的REITs，其盈利是包括“固定租金+地产溢价”。

诺安基金相关人士介绍说，REITs过往30年平均年收益率可达10%～15%，显著高于其他各类理财产品。而根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保了投资者可以获得较为稳定的回报。从历史数据看，假如投资者1970年投入100万美元全部买入富时美国REITs指数标的，则到2010年底，其总资产将涨到566万美元，年化收益率高达11.64%。而假如投资者1990年做同样投资，至2010年也可获得11.01%的年化收益率。

不过，在2008年富时美国权益型REIT指数的收益率为-37.36% ，MSCI美国REIT指数收益率为-37.73%，标准普尔指数收益率为-37.00%，表现差距并不明显。

REITs包括了多种物业形势，如酒店、公寓、医院、仓储等，创新模式一直在持续发展中，从上世纪80年代的儿童保育中心、90年代的汽车服务中心、2000年时的电影院到5年前的健身中心，REITs投资范围越来越广，去年还扩展到葡萄种植园。

12.房产证办证流程 篇十二

1、跟房产公司签合同。业主跟房地产公司签了合同，房产公司对本期物业确权后（就是房产公司办理了本期物业的整体房产证），就可以办理个人房产证了（房产分割给个人业主）。

2、到房产局签字。房产所有人（个人或夫妻）到房产局当着办事员签字。签好后顺便到房产局档案室开首套房证明（如果已经开了首套房证明或按多套房办证，可以先走第3步）。

所带材料为：

（1）合同原件1份，复印件3份（不需全部复印，关健数据的4页就行，如果是盖章合同的话，基本上就是后来手写的那几页）；

（2）房产所有人身份证及复印件3份；

（3）结婚证及复印件一份（个人所有的，需要单身证明）；

（4）双方都是外地户口的要带流动人口婚育证明（首套房证明也要户籍所在地与本地各开一份）；

（5）户口本不是必须，带着备查吧。

3、到地税局交税。二楼填写申报表，领导签字后到纳税大厅交税。如果是小房产公司，就在地税局开不动产发票，否则到房产公司开具。

所带材料：

（1）合同复印件1份；

（2）身份证复印件1份；

（3）首套房证明原件。

4、到房地产公司开票及盖章。到财务室交回之前开出的收据并开具正式的不动产发票，然后把从房产局带回的材料及不动产发票到房产公司办公室盖章。

所带材料：

（1）房产局带过来的签字材料；

（2）房产公司开出的以前的交款收据；

（3）地税局开出的税票。

5、到地税局开纳税证明。

所带材料：

（1）房产公司开具的不动产发票复印件（需房产公司盖章）。

6、所有材料送到房产局。然后等待领证了。

所带材料：

（1）房地产公司盖过章的签字材料；

（2）地税局开出的纳税证明（不是纳税发票）。

7、最后说明。政策不是一成不变的，最好办证前根据本贴内容咨询一下各方面。

13.实物资产进场交易流程 篇十三

实物资产进场交易流程

第一条为规范实物资产进场交易行为,根据《山东省国有产权交易管理办法》（山东省人民政府令第163号）和《山东省企业国有产权交易规则》等相关法律法规规定，制定本业务流程。

第二条本交易流程适用于在山东产权交易中心（以下简称“中心”）进行的实物资产交易活动。本交易流程中的实物资产包括房地产、机器设备、存货、破产资产、涉诉资产等。

第三条实物资产进场交易一般按照申请出让、挂牌公告、组织交易、签约成交、资金结算、出具产权交易凭证的程序进行。

第四条转让方出让实物资产，应填写《实物资产出让申请书》，并提供如下材料：

（1）转让方资格证明；

（2）资产权属证明；

（3）资产转让行为的决策、批准情况；

（4）出让标的的资产评估报告（需国有资产监督管理机构备案的，应提供备案文件）；

（5）受让方应具备的条件；

（6）其他需要提交的材料。

转让方对《实物资产出让申请书》的填报内容及所提交材料的真实性、完整性及有效性负责。

第五条中心收到实物资产出让申请后，对提交的有关材料进行审核。中心同意受理的，与转让方签订《实物资产进场交易协议书》。

第六条中心在完成材料审核后，将实物资产转让信息在中心网站挂牌公告。挂牌期限由转让方与中心协商约定，一般不少于20个工作日。

挂牌公告的实物资产转让信息包括如下内容：

(1)出让标的的基本情况；

(2)转让行为的内部决策及批准情况；

(3)出让标的资产评估结果和备案情况；

(4)受让方应具备的条件；

(5)其它需披露的事项。

第七条挂牌公告期间，意向受让方到中心登记购买实物资产，需填写《实物资产购买申请书》，并提交如下书面材料：

（1）受让方资格证明；

（2）支付能力证明；

（3）需要提供的其他材料。

意向受让方对《实物资产购买申请书》的填写内容及所提交的材料的真实性、完整性、准确性负责。

第八条 意向受让方的实物资产购买申请在中心审核通过后，意向受让方与中心签订《实物资产进场交易协议书》，并在挂牌公告期满2个工作日前缴纳购买保证金。

购买保证金缴纳金额可以由转让方和中心根据出让标的的挂牌价格协商约定；没有约定的一般按照出让标的挂牌底价3%的标准缴纳。

第九条挂牌公告期满，中心将挂牌公告结果和拟采取的具体交易方式书面通知转让方，并按确定的交易方式组织交易。

经公开征集，只有一家意向受让方的，采取协议转让的方式；有两家及两家以上意向受让方的，采取拍卖、招投标、竞投等竞价方式确定受让方。

第十条挂牌公告期满未征集到意向受让方的，转让方可申请延长挂牌时间或重新挂牌，经中心审核同意后，延期或再次挂牌。延长挂牌时间一般不少于5个工作日。

第十一条确定受让方后，交易双方在中心组织下签订《实物资产交易合同》，受让方在合同约定期限内将交易价款汇入中心结算专用账户。

实物资产交易费用按照山东省物价局鲁价费发

[2007]128号文件规定执行。

第十二条中心审查相关材料后向交易双方出具实物资产交易凭证。

第十三条交易双方办理完毕权属变更手续后，中心根据受让方通知办理交易价款划转手续。

第十四条本业务流程未规定的事项，适用《山东省企业国有产权交易规则》的规定。

14.投资海外房产应突破固有观念 篇十四

比如在国内，“越靠近市中心的房子租金回报率越高”、“投资学区房的收益高，升值快”等都是选择房产项目的重要因素，但在海外并非如此。投资房产内外有别，突破固有观念，才能获得更大收益。

观念一：靠近市中心的房子好

绝大多数房产投资者都生活在一二线的大城市。比如在北京，二环房价高于三环、三环高过四环，以此类推，靠近市中心的房子寸土寸金，租金也水涨船高。

正是基于这种逻辑关系和推理，国内投资者理所当然的这样衡量海外房产的租金高低与市中心远近的关系，而真实情况却与国人的“惯性思维”不一样。例如在澳洲，本地没有人会选择生活在市中心，而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。

决定任何一个位置的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业供给和需求关系，这种供给和需求关系是动态的。投资者应调查投资区域的出租物业供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类，找到有发展潜力的位置。

观念二：学区房租金收益高

在国内，学区房深受广大购房者和租客的爱戴，好口碑学校附近的房价比周边高。基于此，国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟。

但事实是，很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价增长缓慢，租金收益减少。大学周边很少有本地居民，这里成为了留学生生活和居住的区域。受留学及移民政策调整的巨大影响，留学生是很不稳定的租客人群。

国内投资者在选择海外投资物业时，要谨慎考虑把物业出租的焦点集中在学生类租客上。另外，在海外投资学区房应注意：投资到精英高中、或者优质私立学校的周边，而非大学旁边；投资到大学新的校区规划的潜力区域。

观念三：房屋购买费用低

在宣传中，海外房产的超低价格往往让投资者兴奋不已。但是，在购买房产的费用方面，国内与海外存在差异。投资者要详细研究各国的房地产税情况，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

除了房地产税，投资者也要关注汇率变化。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。

以上三点是最容易让国内投资者产生“惯性思维”的干扰项。投资海外房产，建议您选用符合资格、有信誉的海外房地产置业顾问公司。如果可以，付款时建议使用银行贷款，因为银行批复房屋贷款时，将检查所有产权所属是否合法，无形中多了一重保障。

15.房产证办理流程 篇十五

2、如果是按揭，则其次去贷款银行再领取另外一份的《申请书》，和开发商的不同，是银行贷款专用的；

3、带上契税票（买房签合同的时候已有）、身份证正反面复印件，一式三份、维修基金的银行回执复印件一份；

4、准备现金。2房的业主准备登记费80元，测绘费120元、查找费50元，合计250元，3房更大面积的，请自备500元现金！

5、房管所开单交测绘费、登记费（到指定的银行凭单交费），以及开确权费通知单、服务费通知单；

6、将确权费通知单和服务费通知单交给发展商，以供发展商汇款。

7、发展商汇款后通知业主，再由业主将已交费的确权费通知单以及已交费的测绘费、登记费单据交到房管所。

8、等待出证。完成！预计耗时为30-60天，请做好准备

（备注：如果是夫妻买房，不知道是否需要提供结婚证，请自备）

地址：万江区万福路23号二楼(原箐盛园林)，公交车站牌：万江中学、万江小学）（电话22180623）

市房管局昨日公布了四个街道房管所联系方式：

莞城房管所，地址：莞城区光明路14号，电话：22227242；

东城房管所，地址：东城区东城路东城区府二楼（东城中心广场对面），电话：22483622； 南城房管所，地址：南城区新基广彩路南城办事大楼二楼，电话：22983998；

万江房管所，地址：万江区万福路23号二楼，电话：22781971。

22118199 东莞市房产管理局(办理行政业务咨询)

地址：南城袁屋边涡岭科技路蓝天大厦（新址）东莞市房地产管理局六楼

到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格,只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问,房产证应该在哪个部门办理,然后直接向该部门咨询,省去奔波之苦。

3、拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据,因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表,或者带身份证直接到开发商处领取,也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

4、领取相关文件在前面询问相关部门时,一定要明确需要领取哪些必要的申请文件,一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

5、缴纳公共维修基金、契税公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金,缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是,无论是小区办收取还是银行代收,都必须保留好缴纳凭证,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,一旦遗失会影响获得房产证。

6、提交申请材料材料主要包括以下几种:(1)盖章的申请表;(2)房屋买卖合同;(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税或减免税凭证;(7)购房者

身份证明(复印件核对原件);(8)房屋共有的提交共有协议;(9)银行的提前还贷证明。

16.房产过户后期流程 篇十六

1.查询房产证（签约前两天）

2.过户通知单（秘书必须知道过户情况）注：房东、客户、经纪人！

3.询问贷款----经纪人 要向客户确认 贷款金额 年限 客户工作情况 收入证明开具情况。

4.房东方要确认房屋具体情况 房屋是否过5年 并告知客户方计算税费。

5.确认贷款-----银行贷款准备好材料（注：见附录）公积金贷款准备好材料（注：见附录）

6.贷款承诺函下发后联系房东客户 任意一方 去房产交易中心 带网签合同抽号（注：抽号前要提前三天挂牌、签约、确认、打出网签合同）

7.抽号完毕后 联系客户房东根据号确认第二天过户时间 确认客户房东所带材料证件 以及客户应付房东款项。（注：询问客户付款银行）

8.过户当日汇款前要确认物业押金金额 中介费金额 评估费金额 以及其他费用（注：首先 物业押金按照三方合同约定来如客户房东自行协商要写协议。其二 中介费以及评估费要在过户前收取不收取不过户特殊情况待定。）如房子过5年并且是唯一住房（市内七区）则要在过户前先办减免个人所得税（减免个人所得税材料详见附录）

9.如客户首次购房并且购买房屋在90平方以下则先办免征0.5%契税（注：材料见附录）

10.以上办完以后 带客户缴税（注：流程 契税-银行-契税处拿发票。个税-银行-个税处拿发票。收费-银行-收费处拿发票。收费处对面拿证需要客户身份证原件）

11.客户拿证后询问客户房东 物业交接时间

附录：

1商业贷款需要的材料

身份证（双）、结婚证（双）、户口薄（双）、收入证明（客户方）

单身的开具单身证明（双方）离婚的需要离婚证明

以上所有证件的复印件客户方 房东方 必须夫妻全部到场 单身的开具单身证明 2 公积金贷款需要的材料

身份证（双）、结婚证（双）、户口薄（双）、收入证明（客户方）公积金联名卡（客户方）评估报告、单身的开具单身证明（双方）离婚的需要离婚证明

以上所有证件的复印件客户方 房东方（不必夫妻都去）必须全部到场客户方夫妻必须到场注：房东必须当收件人的面 填写首付款收据 签字并且按手印。减免个税需要的材料

房东方夫妻身份证结婚证 户口薄 如单身开具单身证明 离异开具离婚证明

房产证 网签合同所有证件的原件以及复印件减免0.5%契税的材料