房地产销售代理简介（精选15篇）
1.房地产销售代理简介 篇一
华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销代理等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售代理、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销代理服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划代理、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
土地取得策略及投资效益评估、项目可行性研究分析、项目发展战略及策略建议、项目经济效益分析等;在土地一级开发、产业地产、城市土地运营及大型房地产项目中提供具有专业价值的开发、营销咨询服务。
2.房地产销售代理简介 篇二
1房地产测绘技术简介
房地产测绘是一项政府强制要求的使用专业的仪器、设备等为房地产管理部门或是房地产权利人进行房产面积、数量以及所处位置等项目进行专业的测绘工作, 其测绘工作的主要内容包括有:房地产的调查、房地产各项要素的测量以及房屋面积的测算、房地产变更测量以及平面控制等。房地产测绘是测绘工作中的一个重要分支, 其测绘工作与其普通的地形测量或是工程测量原理基本相同, 但是在一些地方还是与其他的测绘在要求、测绘方式等方面存在着较大的区别。房地产测绘在测绘手段以及测绘方式上需要根据具体的土地、房屋相关用地的信息和资料, 在遵守国家相关法律规定的要求下进行房地产测绘工作, 并依法提供详实的测绘数据。
2保证房地产测绘质量的要点
房地产测绘是国家政策规定的测绘工作, 在进行房地产测绘工作时一定要遵守国家的相关法律法规, 在房地产测绘中, 无论是控制测量、房屋要素测量还是房屋面积测算等工作都需要引起足够的重视, 确保房地产测绘数据的准确性。为避免房地产测绘中出现问题将对房地产测绘中存在的要点进行阐述。
2.1房地产测绘中需要遵守相关测量规范及标准
在房地产测绘中需要遵守相应的测量标准及规范, 其中《房产测量规范》是房地产测绘中需要参考的主要依据, 《房产测量规范》对城乡房地产测绘的内容与技术要求进行详细的规定, 是全国各地进行房地产测绘工作的通用规范。各地的房地产测绘工作都是在依据规范的基础上展开的房地产测绘工作。
房地产测绘主要是为房地产产业提供专业化的服务以及测绘的专业性技术, 通过房地产测绘可以为房地产管理工作提供专业的数据信息, 其测量数据还可以为城市规划、棚户区改造以及城市综合开发利用中提供详实的数据信息, 其测量数据可以在多个行业及领域中发挥重要的作用。房地产开发是城市化进程过程中的重要途径, 通过新建或是对原有建筑进行升级改造提高城市的开发速度与利用率, 为城市发展提供更多的空间, 房地产测绘是对房产详细信息进行测绘的专业性测绘工作, 其测绘信息有利于城市规划建设, 合理的房产利用可以更好的反应人民物质及精神文化程度。
2.2房地产测绘的精度要求
随着科技的发展以及新技术的应用, 房地产测绘的水平及精度都有着快速的发展。房地产测绘精度主要是指房地产测绘数据误差的分布密集或是离散程度。在房地产测绘过程中需要保证测绘数据控制在合理的精度范围内。在对房地产进行测绘时需要在测量精度上留有一定的余量, 从而为扩展控制网留出一定的空间。在房地产测绘时需要遵照国家的相关规定、规范进行工作。
2.3房屋要素测量与房地产面积测算工作要点
房地产的测绘多为外部实测, 并采集测量其他一些需要的数据, 在进行测绘工作时需要保证测量用的量具精度, 需要定期对测绘用的仪器或设备进行精度校正, 确保仪器设备的可靠性。房地产测绘工作中所使用的量具中需要确保其测量精确到小数点后两位。在测绘完成后确保测量数据控制在合理的误差范围内时应根据多余观测进行房地产测绘数据的平差。房地产测绘的面积多指的是房产水平面积, 其主要分为用地面积和房屋面积两种, 在对房产面积进行量算的过程中每一步都需要进行两次量算确保所测结果的准确性, 并对两侧测量结果取中值。
2.4房地产图绘制与精度要求
现今对于房地产图多采用的是计算机并使用商业软件来进行绘制, 在提高工作效率的同时确保了绘图质量。
3房地产测绘技术的应用
随着科技的发展房地产测绘技术有了长足的发展, 随着计算机技术的发展, 使用计算机来对房地产图进行绘制在确保绘制效率的同时提高了绘制的质量。现今的绘图多采用的是Auto CAD平台作为基础, 在绘图工作中采用数字化的分层便于后续的修改、加工。同时在房地产测绘的过程中, 界址点的测量多使用的是全站仪, 在对房屋的边长进行测量的过程中多使用的是手持式的激光测距仪, 操作方便其测量精度高。全站仪是一种集光、机、电等于一体的测量设备, 其能够自动对房产信息进行测量计算, 并可以对所测得的数据进行自动的存储和记录。现今的全站仪设备在房产的直线测量或是角度的了的精度方面达到了较高的水平, 是一种在房地产测绘中使用较为方便的测绘仪器。RTK测量技术是一种应用较为广泛的技术, 其多应用于一般地区, 在经济较为发达的地区多使用的是CORS技术, 这一技术操作简单、成本低且精度较高。GIS系统技术是一种新应用于房地产测绘的技术。在房地产测绘中不论是从决策化还是管理的现代化等方面都要求将所测量的信息转换为计算机所能处理的数据, 将所测得数据提供给房地产测量信息系统, 为后续的测量决策提供帮助。随着信息技术以及计算机技术的发展, 将会为房地产测绘提供更多的科技支撑, 从而使得今后的房地产测绘结果更为精确且多样化, 为城市的发展规划提供决策的依据。
结语
建筑业是我国的支柱性产业之一, 其高速发展对房地产测绘在带来了机遇的同时也带来了挑战, 房地产测绘是房地产发展的重要保证之一。本文在分析房地产测绘中工作要点的同时对房地产测绘的相关技术等进行了介绍。
参考文献
[1]边占新.石家庄数字房产设计研究[D].河北师范大学, 2008.
[2]徐洲.房产测绘纠纷原因分析及改革背景研究[J].科技资讯, 2009 (10) .
3.“直指人心”的房地产前台销售 篇三
案例
“当我路过武汉黄金海岸销售中心时，一个漂亮的图案吸引了我。”客户刘先生如是说，“说实在的，我很讨厌吵吵闹闹的广告，漫天飞舞的宣传单、刺眼的广告让人烦。”
一个偶然的机会，刘先生驱车路过金银湖，被黄金海岸项目的LOGO所吸引，销售中心设计得精致、大气，已经建好的护城河和小桥流水给刘先生的第一感觉是开发商实力雄厚（购房后才知道实力居中），他产生了强烈的购买欲望。“虽有要务在身，我还是停下车，进去看了一下。销售人员衣着职业化、整洁，与我交流的语言、保持的距离都很到位，因为我是做服务工作的，比较关注细节，很显然，他们受过专业培训。”刘先生说。
黄金海岸安排了一个专业、成熟型的女销售人员接待刘先生。
“可能是我的性格让他们感觉我是一个稳重的人。与我交流时，她并不急于把房子推销给我，而是聊我的家庭、工作。我后来才知道，她在了解我的购房意愿和动机：投资。”刘先生说。
一席话后，女置业顾问转入正题，从专业的角度（成本分析、对比分析、投资潜力分析）替刘先生分析，并对黄金海岸项目的投资潜力进行了探讨。
“我看过很多楼盘，自己也投资了几处房产，自己感觉很专业了，不过我感觉她比我专业多了，我提到的问题，她都做出了令我满意的答复。我感觉她是在替我着想，这让我很感动。”刘先生如此评价女置业顾问。
然而，在谈到价格时，双方陷入了僵局。刘先生感觉别的方面都好，就是价格太高。置业顾问请销售经理、总监出面，把能争取到的服务、能给的折扣，都给了刘先生。当刘先生继续苛刻地提出过分要求时，黄金海岸的销售人员只是摇头，但绝不开口拒绝。
“我本以为他们是在玩‘太极’，后来我才知道，我所购买的这套房子由于朝向、景观、楼层都比较好，而且是依湖而建，本来就不在优惠价之列。对方的热情服务弄得我很不好意思，我对购买这套房子做投资并不是完全看好，准备过一段时间看看再说。现在对方层层争取，考虑到我是商业投资，给我争取到的价格是每平方米2988元，以求吉利。对方处处替我着想，很热情，这让我很高兴，也很信任他们。我要是不买，自己都不好意思了。”
多年的房地产销售经验使我们意识到：必须重视客户心理。相比于其他行业，房地产消费是大件消费，客户在购买时极其谨慎；客户的购房动机很复杂，更难分析；影响客户做出购买决策的因素有很多，更难把握；产品的生命期更长，存在着诸多不确定性。如何迎合和引导客户心理，满足客户心理需求，并让客户产生愉悦感，向来是房地产销售工作的重中之重、难中之难。事实上，如果房地产开发企业高度重视销售中心，针对客户心理，注重细节，为客户提供到位的服务，往往会产生很好的效果。
销售场景布局对策
销售场景布局是客户心理认同的第一关。我们通过调查发现，客户在进销售中心时，通常会很挑剔，会很仔细地审视销售中心的外观、前台，以得到一个整体印象，而把销售中心设计得大气、典雅，则有助于破除客户的心理屏障。因此，销售中心前台的布局一定要体现出品位和正规性，并善于借势，以彰显开发商的实力。所谓的“借势”，比如说，项目名称可以是领导人题名，也可以是领导人考察本项目的图片，或者是开发商曾经获得过鲁班奖，等等。
如今是“注意力”创造价值，因此在对销售场景进行布局时一定要从“注意力”上做文章。为此，在销售现场的外场布局中，建筑主体的个性化设计以及主导色的选取都要能吸引眼球。当然，对售楼现场进行CI（包括VI、BI、MI）识别设计也是必不可少的。
前台接待策略
如果说销售场景的布局是对物的要求，那么前台接待就是对人的要求了。开发商对客户进入销售中心的“第一印象”一定要高度重视，因为“第一印象”一旦建立，客户就不会轻易改变，这种心理感觉会直接影响双方的后续谈判。因此，销售人员良好的体态容貌、服饰衣着、言语表达，可以从一个侧面反映开发商或房产项目的正规、品位、值得信赖以及工作的高效率。同时，开发商还要根据客户的性格采用不同的销售策略。销售人员可以通过观察、询问判定客户的个性，比如黄金海岸就根据客户的稳重性格派出了专业、成熟型的置业顾问。
在销售中，还须兼顾销售人员与客户的互补性和相似性。秘书在安排置业顾问接待客户时，要根据客户心理有针对性选择置业顾问。2006年8月，我们通过对渝洲新城项目成交的100余位客户进行分析发现：那些帅气的年轻男置业顾问所成交的客户，女性占绝大多数，而且大部分为未结婚或已结婚的年轻女性，因此，这些男置业顾问通常被称为“少妇杀手”。我们还发现，如果置业顾问与客户在一些方面（如年龄、性格、态度、服饰等）表现的相似性越强，成交的概率就越大。日本推销之神原一平在这一方面就做得很好，他每次去会见客户总是根据客户的地位、身份选择自己要穿的衣服，用与客户相似的态度、语言方式和客户交流，通过产生“自己人效应”促成交易。黄金海岸用女性销售人员接待男性客户，用男性销售人员接待女生客户，巧妙地做到互补，取得了良好的效果。
分析客户的真实购买动机在销售中显得特别重要，只有知道客户真实的购买动机，销售才会有针对性，才不会“乱弹琴”。以购买别墅为例，在对客户的购买动机所做的问卷调查中，我们发现一共有休闲、投资、居住、攀比四种动机，而作为投资动机又可以分为短期投资、中期投资、长期投资三种。通过细分，我们就可以找到客户真正的购买动机。黄金海岸的销售人员通过聊天得知客户刘先生购房是用于投资，然后从专业角度（成本分析、对比分析、投资潜力分析）为客户分析投资前景，具有很强的针对性。
谈判策略
购房者大都有从众心理，“人家买什么我就买什么”是大多数中国人的心态。因此，置业顾问要树立专家形象并且强化这种形象，只有这样，在向客户介绍项目时才会有说服力，才能打消客户的疑虑。通过分析中我们发现，自信力不足的置业顾问所成交的客户要少一些，因为自信力不足就很难让客户对其购买的房产放心。
树立专家形象可以从四个方面入手：首先，运用专业术语要到位；其次，理性分析要到位，比如成本分析、价格比较要客观，列举的数字要准确；再次，要注重名人效应，比如某权威人士对楼盘的评价；最后，谈判时要有激情。
黄金海岸销售人员对刘先生所购买的房产从投资角度进行了仔细分析，最终促使犹豫之中的刘先生做出了购买决策，由此可见专家形象的重要性。
另外，在销售过程中销售人员一定要注意情感的巧妙运用。多年来的房地产销售经验告诉我：人类无论怎样理性，理性都无法封杀情感的微妙作用。置业顾问要能够做到主动、热情、耐心、周到、亲和且富有激情地与客户谈判。我们通过调查发现，那些富有激情、积极主动的置业顾问往往能取得不错的销售业绩。这也验证了房地产销售的一个奇怪现象：新来的置业顾问往往比那些已经做过几年的置业顾问更能取得较好的销售业绩。
当然，即使恰当地运用了以上策略，谈判也会陷入僵局，而陷入僵局的主要原因在于价格。2006年8～9月，我们对渝洲新城项目的近50位客户进行了连续追踪，结果发现，有68%的客户在价格上与开发商产生了分歧。在销售实践中，我总结出了一种“N重借势”销售方法，尝试着解决困扰着交易双方的价格问题。所谓的“N重借势”销售方法是：在谈判的相应阶段，由经理、总监甚至老总出面，与客户交谈，给予客户应有的尊重；当开发商不同层级的领导给客户提供便利(比如予以折扣)时，客户会有一种成就感。通常情况下，人们认为自己争来的东西（如折扣）才是最珍贵的。
首先，置业顾问与客户直接进行谈判，如能一步成功，双方成交，那是最好。如果是谈判未能取得成功，置业顾问也不必气馁，但一定要给客户一种感觉：房屋价格已经让到最低了。这样做可以为一重借势做准备。此时，置业顾问可以请销售经理(一重借势)出面与客户交谈。销售经理虽然可以对客户做出1%～2%的折扣，但不要轻易答应给予客户折扣，而是要与客户打“持久战”。在经过一番讨价还价后，销售经理最后可以在价格上做出让步。
经过研究，我认为以下“地产营销让价法”比较有效：
去掉尾数法：如房价为2987元/平方米，销售经理可去掉零头“7”元，以显示果断与率直。
打折法：如房价为3000元/平方米，经理可以减少0.1折，即为0.99折，单价变为3000×0.99=2970元/平方米。
图吉利单价法：如房价为2610元/平方米，对于一些生意人或投资者，干脆把价格定为2588元/平方米（我发发）。
图吉利总价法：如房屋总价为261000元，对于一些生意人或投资，干脆把房价降为258888元（我发发发发）。
客观理由优惠法：比如，因为房屋所剩不多，或者是房子才调出来，所以优惠。
销售经理在让价时语气一定要果断，直接把话说死，让客户丢掉幻想。
此时，客户可能会有三种反应：认为价格已降到最低，只有购买；认为价格未降到最低，继续讨论还价；认为价格虽说已降到最低，但超过了自己的经济承受力，不打算购买。
一般情况下，在面对后两种情况时，置业顾问就要考虑二重借势了，也就是向销售总监借势。此时，置业顾问一定要体现出自己的亲和力，让客户先稳定下，然后向销售总监打电话请示。销售总监出面后要向客户说明，自己所给予的价格已经是最低价格了，而且经过层层申请才争取来的。经过这样一番周折，客户盛情难却，最终形成购买。当然，也有一些客户心有不甘，此时，置业顾问还可以向公司副总经理、总经理等借势。这就是“N重借势”销售方法。
总之，在房地产前台销售中，忽视了客户心理，就可能“永远失去客户”。而抓住客户心理，“直指人心”，然后运用“N重借势”销售方法，“临门一脚”才会成功。
4.人事代理简介 篇四
一、人事代理范围
（一）单位代理：股份制企业、“三资”企业、民营企业及其它无主管部门或不具备人事管理条件的单位；各类自愿委托代理的企事业单位。
（二）个人代理：各类用人单位聘用的专业技术人员、管理人员；辞职、辞退、解除聘用（劳动）合同的专业技术人员和管理人员；其他自愿委托的专业技术人员、管理人员和大中专毕业生。
二、人事代理内容
（一）提供人才、人事法规政策咨询
（二）协助委托单位招聘录用专业技术人员和管理人员，办理大中专毕业生、外地人才引进及其他聘用人员的接收、流动手续和聘用合同鉴证事宜。
（三）管理委托对象的人事档案、人事关系，办理委托人员的身份确认、转正定级、工龄计算、档案工资调整、初级职称确认及其他职称的申报与考评事宜。
（四）管理流动人员党组织关系。
（五）代办户籍关系。为委托单位接收的应届本科（含本科）以上毕业生；符合“先落户后就业”条件暂未落实就业单位的应届毕业生；以及因工作单位变换需要迁入本市的代理人员办理落户事宜。
（六）代办社会保险。
三、人事代理业务办理程序
（一）办理人事代理手续
1、单位委托代理。企业须提交营业执照副本，事业单位须提交法人登记证，其他协会、社团等提交批准成立文件。填写《单位委托人事代理书》一式两份。
2、个人委托代理。人事档案通过机要或专人送交，交纳档案管理费，签定《委托保管人事档案合同》。
（二）出具证明材料
出具证明材料仅限于人事代理对象和人事档案存放在本中心的人员。证明内容仅限于档案相关内容。
（三）接收大中专毕业生
1、接收大中专毕业生的单位，必须与山东省人才服务中心签定人事代理合同，属民营企业、“三资”企业等无主管部门的代理单位，实行全员人事代理，即所有员工人事档案委托中心代管。
2、代理单位接收毕业生，须提交毕业生就业协议书，属于改派的，还须提交报到证和毕业生生源所在市人事局出具的同意改派的证明。
（四）落户手续
代理人员办理落户手续，须提交以下材料：
1、毕业证、学位证、报到证、就业协议书（原件及A4、B5复印件各一份）；
2、单位接收证明（加盖单位公章，另注明落户人员的年龄，身高和联系电话）；
3、《人事代理合同书》复印件（A4纸）；
4、身份证复印件（A4纸）；
5、户口迁移证或户籍卡（原件及B5复印件）；
6、一张一寸黑白照片（照片后留名字）；
7、落户手续费：户籍卡5元。
注：就业协议书须加盖单位、人事代理部公章。外省毕业生，就业协议书须在毕业生分配办公室盖章。B5复印件的排列顺序：就业协议书复印件、户口迁移证或户籍卡复印件、毕业证复印件、学位证复印件、报到证复印件。A4材料的排列顺序：单位接收证明、身份证复印件、毕业证复印件、学位证复印件、报到证复印件、就业协议书复印件、人事代理合同书复印件。档案未到或手续不全不予办理。
（五）毕业生“先落户后就业”
根据省公安厅《关于为山东省人才服务中心设立集体户口的函》的规定，为了给广大应届毕业生就业提供方便，对暂未落实就业单位的普通高等院校毕业生，采取“先落户后就业”的政策,由省人才服务中心办理接收及落户手续。
1、接收条件
暂未落实就业单位的省内普通高校本科(含本科)以上学历，且获得学士(含学士)以上学位的应届毕业生可办理“先落户后就业”手续。
2、接收程序
（1）省内普通高校外省生源、省外普通高校山东省生源毕业生：持学校出具的《就业推荐表》、《就业协议书》到山东省人才服务中心办理签约接收手续。
（2）省内高校毕业生：
第一步，登陆山东高校毕业生就业信息网
（/col/col45/index.html），通过职位搜索中的快速搜索查找山东省人才服务中心(人事代理)，投递简历；
第二步，经山东省人才服务中心审核通过后，向毕业生发出签约邀请，毕业生同意后应约；
第三步，应约毕业生从网上下载《山东省高等（中专）学校毕业生就业协议书》，到省人才服务中心人事代理部办理相关手续。
第四步，由省人事厅毕业生就业处为毕业生签发报到证。毕业生报到单位为：山东省人才服务中心（人事代理）。
第五步，毕业生持报到证、档案材料等到山东省人才服务中心人事代理部报到。同时签定《委托保存人事档案协议书》，并办理相关手续。
3、落户手续
在省人才服务中心办理了“先落户后就业”报到手续的毕业生，可申请入户“山东省人才服务中心集体户口”（济南市区常住户口）。落户需提交的材料：
（1）毕业证、学位证、报到证、就业协议书（原件及A4、B5复印件各一份）；
（2）委托保存人事档案协议书复印件(A4纸复印)；
（3）身份证复印件（A4纸，另注明落户人员的年龄，身高和联系电话）；
（4）户口迁移证或户籍卡（原件及B5复印件）；
（5）一张一寸黑白照片（照片后留名字）；
（6）落户手续费：户籍卡5元。
4、办理落户的具体程序
（1）填写“山东省人才服务中心申请入户审批表”，经审核同意后，报济南市
公安局审批。
（2）甸柳新村派出所依据市公安局审批意见办理准迁落户手续，省人才服务中心为落户人员建立“集体户口”卡。
5、为办理 “先落户后就业”手续的毕业生提供以下人事代理服务：
（1）管理人事行政关系、人事档案、党团组织关系，出具与档案有关的各类证明材料；
（2）负责身份确认、工龄计算及档案工资的确定；
（3）按照有关规定，承办专业技术职务任职资格考试和初级职称确认；
（4）代办养老和医疗保险；
（5）帮助择业期内落实了就业单位的毕业生办理改派手续。
（六）办理转正定级 确认初级职称
根据国家有关文件规定，省人才服务中心为代理单位接收的普通高校大中专毕业生办理转正定级和初级职称确认手续。
1、正规全日制院校毕业生，从报到证派遣时间算起一年后办理转正定级。
2、正规全日制院校毕业生工作一年转正定级后，经考核合格即可确定聘任相应的技术职务：中专毕业见习一年期满可确认“员”级职称；大专毕业见习一年期满再从事本专业技术工作二年，可确认“助师”级职称；大学本科毕业见习一年期满可确认“助师”级职称；获得硕士学位，从事本专业技术工作三年，可确认中级职称；博士学位获得者，可确认中级职称。
3、聘用制干部不能确认职称，必须参加评审或考试。
（七）职称资格考评
山东省人才服务中心为符合相关条件的代理人员提供职称资格考评服务。
1、职称评审需提交材料：
（1）《专业技术职称评审表》（A4纸型，1份）
（2）《专业技术职称评审简表》（A4纸型，一式3份）
（3）《专业技术人员申报评审职称材料一览表》（A3纸型，原件3份）
（4）反映本人任现职以来专业技术水平、能力、业绩的工作总结1份，代表性著作、论文、作品、成果及奖励证书等；
（5）学历及学位证书；
（6）现专业技术职务任职资格证书、单位公布聘任的文件或聘书；
（7）有效期内的外语考试合格证或成绩单；
（8）全国专业技术人员计算机应用能力考试合格证或有效证明；
（9）《“六公开”监督卡》1份
2、申报工程系列中级职称的人员，由山东省人才服务中心组织评审。
3、申报其他系列职称的人员，由山东省人才服务中心委托相应的评审机构代评。
4、详情请登录山东人事信息网（）“职称评审”栏查询相关文件并下载表格。
（八）社会保险服务
山东省人才服务中心为代理人员提供社会保险服务。
1、参保程序：
新参保人员和转入人员均需提供所在辖区街道办事处出具的证明信，除此以外按以下程序办理：
（1）新参保人员需提供个人一寸照片一张；交纳五元保险手册工本费；到指定银行办理结算账户（农行历山路支行，解放桥与青龙桥中间路南）；填写《社会保险登记申请表》；签订《养老、医疗保险代扣代缴协议》。
（2）由济南市直及市内各区社保部门转入人员，需提供原单位减员表复印件或解除劳动合同证明复印件；办理银行结算帐户。
（3）由山东省社保局及外地转移人员，需到山东省人才服务中心领取联系函；持联系函回原社保部门办理转移手续；持原有保险手册和转移单办理。
2、转出程序：
（1）转到市内的，由本人填写《缴纳养老保险费职工减少表》；
（2）转到市外的，需持保险手册、历年对帐单和保险关系接收单位出具的联系函办理。
3、退休程序
由本人提出书面申请（并按右手食指手纹）、户口本、身份证、保险手册原件、历年对帐单以及个人档案去社保办办理相关手续。
（九）人才引进
1、代理单位引进外地人才须有利于人才资源的合理配置并符合人才引进的相关规定。
2、代理单位引进外地人才须提供单位申请报告、调出单位所在地政府人事部门出具的干部商调函、户口本、学历学位证明和专业技术职务证书；干部调配审批表一份、调动人员情况登记表二份。
（十）因公出国政审
根据中共中央组织部、人事部组通字（1998）20号文件规定，省人才服务中心为代理人员因公出国办理政审手续。
因公出国（境）人员需提供《人事代理合同》或《委托保存人事档案合同》；出国（境）任务批件和出国（境）任务通知书一式三份（一份原件、两份复印件）；单位同意出国（境）的证明（一式两份）；户口、身份证复印件（一式两份）；《因公出国人员审查表》一式五份。
（十一）办理聘用制干部审核
根据山东省人事局（1993）41号文件精神，省人才服务中心为代理单位及其他企事业单位符合聘干条件的未就业人员办理聘干手续。
一、聘干条件：济南市区居民户口、中专以上学历、35周岁以下。
二、聘干单位：无人事管理权限的单位聘干，需先在省人才服务中心办理人事代理业务；其他有人事管理权限的企事业单位，可直接到省人才服务中心办理，其中事业单位聘干需出具省人事厅核准的增人计划卡（一人一卡）。
三、聘干单位需提交的材料：聘干报告（一式三份用A4纸打印）、聘干审批表（一式四份，贴同版日常照片）、本人档案、户口及学历证书（原件和复印件）。
（十二）党员组织关系管理
中共山东省人才服务中心代理人员委员会负责代理人员中的党员组织关系管理。主要包括对党员日常教育与管理、党员组织关系转接、预备党员转正、党员发展和党费收缴等。
1、党员组织关系转接
（1）凡人事关系和人事档案委托山东省人才服务中心管理、其所在单位未建立党组织且组织关系无处挂靠的中共党员，可向中共山东省人才服务中心代理人员委员会（以下简称代理人员党委）申请办理党员组织关系转移手续。
（2）党员组织关系所在单位系中共山东省委省直机关工作委员会（以下简称省委省直机关工委）直属的，可直接向代理人员党委转移党员组织关系； 其他情况的，须经省委省直机关工委接转。
2、党费收缴
（1）已编入支部的党员，党费由支部收缴；未编入支部的党员，直接向代理人员党委缴纳。
（2）各支部每季度向代理人员党委缴纳一次党费，时间为第三个月下旬。
（3）党费按以下标准缴纳：国有企事业单位的党员按有关规定比例缴纳。从事民营经济的党员，以上季度平均月收入为基数，按比例缴纳。无法确定缴纳比例的每月不少于5元。
地址： 济南市燕子山路2号
联系电话： 人 事 代 理 部：（0531）88921137（0531）88597972（传真）
人事档案管理部：（0531）88932529
山东省人才服务中心
5.销售公司简介 篇五
同时，为了更好的服务于电力安全工器具，电力测试设备仪器和消防器材 防汛器材等终端用户，辰润安防器材销售中心又在全国同行业中推行“盛情服务准则”
第一，顾客服务原则
辰润安防器材销售中心的客户永远是对的。
第二，顾客才是辰润安防器材销售中心真正的老板
辰润安防器材销售中心所有员工都是在为购买我们商品的客户工作。事实上，客户能够解雇我们公司的每一个人。他们只需到其它地方去花钱购买，就可做到这一点。衡量我们成功与否的重要的标准就是看我们让客户的满意的程度。所以我们河北辰润安防器材销售中心盛情服务的方式，是每天都让我们的顾客百分之百地满意!
第三，日落原则
辰润安防器材销售中心所有员工应该在收到客户的电话的当天日落之前，对这些电话必须作出答复。这正是辰润安防器材销售中心对客户作出盛情服务之承诺。迅速回应您表明我们关心您。我们不一定要在日落之前解决每一个问题或者完成每一项任务，但我们应与您保持联络，这体现了我们公司的一条基本原则，真心关心客户。
第四，保证满意
竭尽所能让您满意。修理、换货、或退款时，对您真诚的说声谢谢您!辰润安防器材销售中心的工作就是满足您的需求并且超出您的期望，使您感觉到您是我们生意中最重要的部分。
6.白酒销售公司简介 篇六
贵州一坛酒鼎酒销售公司是一家专门经营高、中、低酱香优质白酒的公司，是集战略规化，品牌开发、市场运作为一体的专业酒类营销机构，拥有“习鼎”、“艺坛酒鼎”等品牌的自主知识产权。公司坚持“传以诚，可立人，传以信，能齐家;传以仁，堪治国;天地大德，生生不息，知行合一，一言九鼎”的经营理念。
一款好酒必须具备好水、好料、好曲、好工艺，讲究贮陈、原汁、勾调。中华酿酒盛行，随着朝代的更迭，民族的迁徙，使得酿酒技艺得到多方的促进，贵州一坛酒鼎酒公司采集百家酿酒技艺的精华，成就独特酱香风味。
公司拥有顶尖的酱香型优质白酒的生产技术和生产管理力量，其酿酒基酒位于贵州茅台酒厂旁，与贵州茅台酒厂鸡犬相闻，同享同样水源、土壤、空气、气候与酿酒微生物生态环境，拥有得天独厚的不可复制的稀有资源。
历经十多年的精心生产和贮存、各种批次的陈酿好酒，为开发高端优质酱香年份酒打下了坚实基础，目前具有强大的生产酱香型白酒的基地。
营销中心建立了多渠道的信息管理系统，构建了全面的市场销售网络，打造出了一个以平面、空间相结合的销售平台。我们始终以“知行合一、一言九鼎”为理念，热情欢迎社会各界朋友的加盟，做到强强联合，资源共用，平台共筑，利益共享，诚信双赢，共创辉煌。
二、产品介绍
1、习鼎酒
1)习鼎品牌分析
“培育自主商标，才有核心竞争力”
贵州一坛酒鼎酒公司的注册商标“习鼎酒”产自于中国酿酒重镇—茅台镇，拥有得天独厚的自然环境、人文环境，加之酱香型白酒的百年酿酒技艺。
在最初构思并创立“习鼎”这个品牌时，就是寓意习鼎酒与“鼎”文化的结合，突显了她显赫、尊贵的身份。“鼎” 最早是用来作为烹饪之器的，之后成为了祭祀礼器，鼎在成为祭祀礼器之后，很快演化为国之重器，与政治的关系日益密切。
鼎作为国家政权的标志，是传世重器，是地位和阶级的象征，不仅象征着统一与和平，还象征着昌盛与安宁，是吉祥之物。鼎，还是《周易》六十四卦中第五十卦。鼎卦：大吉大利，亨通。习鼎酒就是要凭借“鼎”达到鼎盛，亨通全国。
“习”取自习姓。习姓乃是以国为姓，与代表国家政权的“鼎”刚好相配，加之习酒的声名鹊起，使得说到“习”，没有哪个中国人会感到陌生。“习”与“鼎”的结合，代表了最高的殊荣，足以体现“习鼎”这个品牌无人能替代的地位。
“习鼎酒”—国之重器，酒中至尊。采集百家酿酒技艺的精华，历尽数十代酒师的心血，成就独特酱香风味。
习鼎酒是流落到茅台民间的稀世珍品，拥有她，体现一种内涵和品味，凸显了极具个性的尊贵身份和地位;分享她，更会赢得别人的善待和尊重。
2)习鼎酒品牌定位策略
贵州是白酒的发源地，历史悠久，诸多白酒品牌都具有身后的文化积淀，这是省外其他品牌所不被认可的。“习鼎酒”整合一年以来，快马加鞭为振兴“习鼎”品牌，振兴整个习鼎酒而努力，依照统一经营管理，统一市场，统一品牌的原则，力争解决品牌的归属感以及习鼎品牌的统一性。从市场以及经销商方面对习鼎品牌的整合都比较认可，而且对未来抱有很大的期望。预计今年要从产品品牌方面加大投入，向全国发力调查整理习鼎品牌的整合。预计用2年的时候完成习鼎品牌的全面整合，用5年左右的时间使习鼎品牌进入国内白酒行业第一方阵。
3)习鼎品牌消费特征
我们要先了解此类消费者的消费动机。无论是送礼还是宴请，或者公务消费，基本上都存在者面子心理，习鼎系列白酒可以支撑起这方面的面子要求。在健康与口感要求上，习鼎酒一般是高品质的象征。习鼎酒之所以在白酒市场走得火爆，主要是品牌推广积淀和本身酿造工艺、历史想互辉映，在消费者心中已经成为了白酒的代言者。这些都是积极迎合高端消费人群的消费特征展开市场营销工作而获得回报。习鼎酒除了消费特征外，还有鉴赏、收藏、庆典、纪念等消费附加值体现，这就给了新进入者在彰显这些功能上加以更多营销模式创新，能够找到进入高端白酒新的销售机会。
4) 酱香习鼎品牌营销策略：
习鼎在酱香白酒行业发展的背景下被认为是最具发展潜质的酱香型白酒品牌，是影响酱香型白酒行业的一支关键力量，它的快速崛起将改写酱酒行业品牌格局。
“习鼎酒”—国之重器，酒中至尊。采集百家酿酒技艺的精华，历尽数十代酒师的心血，成就独特酱香风味。对酱香型白酒高端消费市场这一切入点的精准选择和机会把握成就了习鼎。
“精准化”战略锁定目标群。
从“习鼎”品牌的历史来看，“习鼎”产品较多，产品结构相对复杂;并且在不同发展时期，习鼎在产品战略上也经历了一些调整和变化。当前习鼎在产品战略上的营销导向是“精准化”，不求满足所有人的消费需求，但求满足与产品定位所匹配的目标消费者的消费需求。习鼎将自身的目标消费群体分别定位为次高端消费阶层和中档消费的富裕阶层。中国强势”;而“习鼎”的发展定位为“中国知名，区域强势”。从白酒行业的价格带分析看，年份习鼎和金质习鼎的价格定位处于最具发展潜力和战略机会的两个价格区间。习鼎这种“精准化”产品战略更有利于集中企业优势资源实现市场高效突破。
7.房地产代理公司保本点的分析 篇七
房地产代理公司是为房地产开发企业提供专业的楼盘策划和销售代理的服务机构, 它的主要收入是收取服务费, 因此在分析公司的盈利趋势时, 其保本点以销售额来表示, 即保本点销售额=年固定成本/ (1-单位变动成本率) 。
计算保本点, 第一, 要对公司的成本按成本的性态进行分析。房地产代理公司的成本是随销售额变动的, 因此根据随销售额变动的情况分为变动成本和固定成本。
房地产代理公司的变动成本主要有营业税及附加、佣金提成以及员工宿舍费、业务招待费、差旅费、办公费等管理费用。其中员工宿舍费、业务招待费、差旅费、办公费等变动成本随销售额的扩大而增加, 又不与销售额成严格的正比例的关系, 固称为半变动成本。半变动成本是指在有一定初始量基础上, 随着产量的变化而呈正比例变动的成本。它通常有一个初始的固定基数, 在此基数内与业务量的变化无关, 这部分成本类似于固定成本, 在此基数之上的其余部分, 则随着业务量的增加成正比例增加。因为保本点的计算涉及对成本性态的划分, 半变动成本含有固定成本和变动成本二种性态, 所以要将半变动成本进行分解。半变动成本分解方法主要有高低点法、散布图法、回归分析法等。回归直线法相对而言比较麻烦, 但与高低点法相比, 由于选择了包括高低两点在内的全部观测数值, 因而避免了高低两点可能带来的偶然性;与散布图法相比, 则是以计算代替了目测方式, 所以是一种比较好的混合成本分解方法。
以某公司为例, 因该公司的费用入账期为3个月内, 为了使成本分布的更均匀, 成本按季度汇总测算。
函数模型:y=a+bx
所以, 该公司半变动成本的函数模型为y=292.2+0.02x, 其中单位变动成本率b为2%, 季固定成本a为292.2万元, 则年固定成本为1168.8万元。
第二, 确定房地产代理公司的综合变动成本率。房地产代理公司完全随销售额变动的变动成本主要是营业税金及附加、销售佣金以及半变动成本中分解的变动成本。营业税金及附加由国家规定按照销售额的5.6%计算, 即营业税税率为5%、城市建设维护税率7%、教育费及附加税率5%。销售佣金是房地产代理公司支付给售房人员的提成, 一般由公司按销售额的一定比例支付。接上例, 该公司营业税及附加税率为5.6%, 销售佣金为25%, 半变动成本中分解的变动成本率为2%, 因此该公司的变动成本率32.6%。
第三, 确定房地产代理公司的年固定成本。房地产代理公司的固定成本主要有基本工资、社会保险金、房屋租金、网络通信费、固定资产折旧, 以及半变动成本中分解的固定成本。房地产代理公司是一种轻资产的、以人为主的人合公司, 因此固定成本中占比最多的公司员工的基本工资。房地产代理公司的员工工资分为基本工资和销售提成, 员工的基本工资一般是固定不变的, 所以是固定成本;销售提成一般是按代理公司所收佣金提取一定的比例支付给员工, 随着公司销售额的变动而变动, 因此销售提成为变动成本。固定成本中其他占比较大的成本有社会保险金、房屋租金, 代理公司是服务性的公司, 一般不置办不动产, 房屋租金是比较大的固定支出。接上例, 该公司的实际固定成本发生8755.09万元, 半变动成本中分解的年固定成本1168.8万元, 因此该公司的年固定成本合计为9923.89万元。
第四, 测算房地产代理公司的年保本额。计算保本点有两种表现形式, 一种是保本点销售量 (简称保本量) , 一种是保本点销售额 (简称保本额) 。房地产代理公司是服务性行业, 提供的是咨询服务, 公司的盈亏取决于销售额的高低, 因此公司的盈亏平衡点应为保本点销售额, 即保本额。计算年保本额的公式如下:
年保本额=年固定成本/ (1-变动成本率)
变动成本率= (变动成本÷销售收入) ×100%
如上例, 我们知道了该公司的综合变动成本率为32.6%, 年固定成本为9923.89万元, 套用保本额公式:
以此例可看出, 该房地产代理公司年销售额为14800万元, 即平均每月销售额为1300万元时, 公司才能盈亏平衡, 高于该销售额就有盈利, 低于该销售额公司将会亏损。
第五, 若公司有未弥补的亏损, 如何预测公司的保本额在弥补亏损后达到盈亏平衡?想要弥补亏损, 需要实现与亏损想等的利润才能保持盈亏平衡, 该未弥补的亏损即为目标利润。增加目标利润测算公司的保本额, 即能达到在弥补亏损后实现盈亏平衡。计算年保本额的公式如下:
年保本额= (年固定成本+目标利润) / (1-变动成本率)
接上例, 假设该公司未弥补亏损为6000万元, 则该公司弥补亏损后的保本额计算如下:
以此可看出, 该房地产代理公司要弥补6000万元的亏损, 年销售额需达到20000万元, 即平均每月销售额为1600万元时, 公司才能盈亏平衡, 高于不需弥补亏损的保本额。
参考文献
8.房地产销售代理简介 篇八
摘要：房地产销售人员一直被视为高收入、高工作压力的从业人群。但近年来，我国相继出台了诸如“房地产限购令”等国家宏观调控政策，使房地产市场进入了持续低迷的状态，房地产销售人员也陷入了收入下降而工作压力激增的困境，引起房地产企业大批的销售人员流失。因而，房地产销售人员工作压力的管理成为了企业管理者与人力资源研究者重点关注的问题。将沉浸体验引入工作压力管理之中，通过采取人力资源管理措施促进房地产销售人员积极工作压力的产生，在房地产行业生存环境风险增大的情况下实现员工与企业的和谐发展。
关键词：房地产销售人员，沉浸体验，工作压力
中图分类号：F406.15文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）05-0013-17收稿日期：2015-05-05
1 前言
改革开放以来，房地产行业一直作为我国国民经济的增长点，为国家经济的迅猛发展做出了巨大的贡献。
房地产行业的持续发展为销售人员不仅带来了高收入，同时也带来了高强度的工作压力。但2010年4月以来，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，随后各省市也相继出台了关于商品房的限购政策，开启了楼市宏观调控的大幕，使房地产市场进入了持续的量价齐跌的低迷状态。市场的萧条使房地产销售人员收入锐减，而原本就已很高的工作压力又进一步增加，导致大批的销售人员不堪承受巨大的工作压力而选择退出房地产行业，另谋出路。但是，在这种情况下，房地产企业面临着前所未有的挑战，如何在没有高额奖金激励的情况下，使销售人员即能缓解工作压力又能提升其工作绩效是房地产企业要解决的难题之一。
鉴于此，本文将沉浸体验引入工作压力管理之中，寻找将沉浸体验转化为积极工作压力的人力资源管理新途径。
2 相关理论概述
2.1 JDC工作压力模型
工作需求-控制模型（Job Demands-Control Mode，Karasek，1979）简称JDC模型，认为工作压力是由工作需求和工作控制协同产生的。工作需求指的是工作对个体的需要，是工作压力的来源，在实际工作中通常表现为工作时间和工作角色的冲突；工作控制与工作自由度相关，表现为个体的工作能力和对工作任务的控制，即技能的多样性和决策权力。不同水平的工作需求与工作控制组合在一起共同影响着工作压力，如高工作需求和低工作控制会导致高工作压力而产生焦虑；相反，低工作需求和高工作控制会带来低工作压力而产生倦怠；只有高工作需求和高工作控制时员工才会积极工作，产生积极的工作压力。
2.2 沉浸体验的基本概念及维度
2.2.1 沉浸体验的概念及模型
沉浸体验，也称为流畅体验，是指挑战与技能平衡时的人们完全投入活动中的一种愉悦状态。在这种状态下会产生无意识感，似乎其他事情都不重要，而且这种感觉十分享受，驱使人们不惜一切代价去追求这种体验。沉浸体验的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明确提出，被广泛地应用到音乐、体育、教育领域中。近年来，沉浸体验被应用于管理学领域的研究中。沉浸体验产生的基础是挑战与技能的平衡。沉浸体验模型（见图1）表明，当挑战超过技能时，压力就会以焦虑的形式表现出来；当技能高于挑战时，会导致厌倦，进而随着差距的增大而发展成焦虑；只有当挑战与技能平衡时，沉浸体验才会产生。也就是说，技能与挑战平衡是个体产生沉浸体验的前提条件。
2.2.2 沉浸体验的维度
关于沉浸体验维度的研究，Jackson（1990）提出的沉浸体验9个维度的构成已经得到了广泛的接受和认同，即自觉体验、清楚的目标、挑战-技能平衡、专注任务、潜在的控制感、明确的反馈、行动-意识融合、时间感扭曲、失去自我意识。
2.3 沉浸体验与JDC工作压力模型的融合
挑战与技能平衡是沉浸体验产生的基础，这一点与JDC工作压力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作压力中，工作需求相当于挑战，而工作控制相当于技能，这样沉浸体验与焦虑相当于工作压力的正反两面，即积极工作压力可以体现为沉浸体验，而焦虑相当于消极的工作压力。也就是说，将沉浸体验与JDC工作压力理论相融合是可行的，且可以同时拓展这两个理论。
3 基于沉浸体验的房地产销售人员积极工作压力管理策略研究
由于房地产销售人员的薪酬构成中浮动部分占的比例很大，其收入直接与销售业绩挂钩，而且工作时间长，越是公众节假日越是房地产销售人员最忙碌的时候，工作域与家庭域之间的冲突促使房地产销售人员成为社会公认的承受着巨大工作压力的人群。前些年，我国房地产行业飞速发展，楼盘火爆时房地产销售人员可以获得较高的收入，有助于缓解其较高的工作压力及工作-家庭冲突。但目前楼市遭遇了罕见的“寒冬”，使房地产销售人员的收入锐减而工作压力倍增。
在这种情况下，过去企业仅依靠高额的销售提成和经济性激励等外界干预手段来缓解房地产销售人员工作压力的方式已经难以实现。那么，将沉浸体验引入工作压力之中，驱动员工有意识的进入自觉体验状态，促使消极压力向积极压力转变将成为房地产企业人力资源管理新的突破口。
3.1 通过人才测评技术提升人职匹配，达成挑战-技能平衡
人职匹配理论要求个体素质与职业性质保持一致。不同的工作对人的素质要求不同，而每一个人又具有不同的个性特征，所以要实现人员和工作之间的匹配，需要通过人才测评来实现。
房地产销售人员的通用素质模型表示，优秀的销售人员要具备影响力（通过数据、事实等直接影响手段或人际关系、个人魅力等间接策略来影响客户，使其接受产品推荐并产生购买行为的能力）、成就动力（追求成功的意愿强烈，不断设定挑战性的目标挑战自我）、客户导向（时刻关注客户不断变化的需求，服务客户）、人际交往能力及自信心等。房地产公司在选拔销售人员时，可以基于房地产销售人员的胜任素质模型，通过心理测验来对候选人的人格、需求动机、职业锚等进行测评，结合面试与情景模拟技术对人员的胜任素质进行评价，从而做到因事择人、人职匹配，以达到工作控制与工作需求的平衡从而产生沉浸体验。
3.2 通过绩效沟通与辅导明确绩效目标，获得清楚反馈
沉浸体验构成的9个维度中，“清楚的目标”是指确切地知道自己在做什么，而且知道自己行动的意义和结果的感觉；“明确的反馈”是指个体获得迅速和清楚地反馈，确定所有事情都按计划执行的感觉。这两个维度可以通过绩效执行过程中的绩效沟通与辅导获得并得到提升。
首先，与员工共同制定绩效计划是使员工产生“清楚的目标”的有效方法，房地产企业依据业务发展的需要将总体销售目标进行层层分解，由销售人员与其主管共同协商制定个人销售目标，并且定期检查目标的进展情况。这样做可以使员工参与自己的绩效管理，促使员工为实现自己的销售目标而积极行动，促使权力下放，责权利统一成为可能。
其次，在对房地产销售人员的绩效管理实施过程中，销售经理要对销售人员进行绩效辅导，与其讨论有关工作的进展情况、潜在的障碍和问题、解决问题的办法措施、员工取得的成绩以及存在的问题等。绩效辅导可以是正式的（上下级间的面谈），也可以是非正式的（非工作环境下的私人交流等）。绩效辅导不应仅仅在绩效计划的阶段，也不应仅仅在绩效考核阶段，而是贯穿于绩效管理的始终。这种“明确的反馈”可以提高销售人员的工作控制感，及时又肯定的评价使其更加期望获得更大的成绩，进而产生沉浸体验。
3.3 通过对心理资本进行干预，促进自觉体验
沉浸体验理论表明，当技能与挑战平衡时，就会产生个体的沉浸体验，二者的匹配程度由个体的技能水平决定。因此，开展专业、有效、持续的培训是提升房地产销售人员工作控制感的必要途径。
以往房地产公司多是针对销售人员进行技能方面的培训，如沟通能力、谈判技巧、时间管理、角色转换等，但立足于改善员工情绪、促进自觉体验的培训与开发并不多见。其实，积极心态的培养更加有助于提升员工对工作的控制感，例如对心理资本的干预与调节。心理资本是指有助于预测个体高绩效工作和快乐工作指数的积极心理状态的综合，这些积极心理状态能够使个体自觉地、努力地去做正确的事情，并且获得较高的绩效和工作满意感。心理资本包括自我效能感、乐观、希望和韧性四个能力。其中，自我效能可以通过“体验成功和模仿他人”和“说服和觉醒”来提高；乐观维度可以通过“树立信心”来提高；希望维度可以通过“目标和途径设计”和“执行障碍计划”来提高；韧性维度可以通过“构建资源和回避危险”和“改变影响过程”来提高。目标管理法是有效地对心理资本进行干预的方法，通过培训和辅导来提升员工达成目标的能力，同时在实现目标的过程中不断地体验成功、树立信心、开发积极的期望，有助于房地产销售人员形成较强的控制感，从而提升其工作兴趣，增加工作投入，达成沉浸体验。
3.4 通过实施组织支持政策，提升工作控制感
为提升房地产销售人员的工作控制感，企业可以在保证工作效果的前提下推行组织支持政策，提供给销售人员更为自主的工作方式，比如较为灵活的工作时间、灵活的工作场所、允许弹性工作等，使员工可以更加合理地安排自己的时间与精力。自主的工作方式可以促使员工由消极的焦虑状态向沉浸体验状态转变，同时上级的支持也是使员工感受到组织支持的关键因素，通过非正式的形式为下属提供更为灵活的工作安排，增强下属对工作的控制，减少消极工作压力，营造良好的组织支持氛围，建立和睦的同事关系。
3.5 通过人力资源规划，实现工作需求与工作供给平衡
人力资源规划可以防止因为招聘过量而造成的人力资源供给大于需求，即工作控制大于工作需求，员工可能产生厌烦与倦怠；同时也可以避免人力资源供给小于需求即人员不足导致任务太重，工作需求高于工作控制，使员工感觉时间压力过重或角色冲突剧烈。目前，房地产市场的不景气导致销售人员大量流失，人员短缺使销售人员承受繁重的任务而产生消极的工作压力。因此，房地产企业的管理者应对销售人员供求进行科学的预测，使人力资源的需求与供给保持平衡，让工作需求与工作控制适当匹配，使员工的工作压力处于科学合理的水平。
4 结束语
当前，房地产市场的持续低迷使房地产销售人员陷入较长工作时间、经常性加班、工作不稳定和收入锐减的困境，并且呈愈演愈烈的趋势。如何正确地对房地产销售人员实施压力管理是现阶段房地产企业人力资源管理要解决的重要问题之一。管理者不应只关注工作压力的消极结果，应着眼于工作压力的积极影响，将沉浸体验理论引入人力资源管理的实践中，通过人才测评技术来提升房地产销售人员的人职匹配程度，通过绩效管理来明确目标，通过心理资本的干预来促进自觉体验，通过实施组织支持政策来提升工作控制感，促进沉浸体验的产生与持续，发挥工作压力的积极效应。
参考文献：
1.鞠蕾.组织变革对员工工作压力影响机制实证研究.东北财经大学.2012.31
2.余威.政策变迁对房地产销售人员工作压力影响研究.南京理工大学.2012.8
3.李宁.紧缩性政策背景下房地产销售人员离职意向研究.浙江省财经大学.2013.7
4.祝丽怜 陈志霞.工作沉浸研究述评及展望.科技管理研究.2012.2
5.林忠 郑世林.时间压力对沉浸体验影响的内在机理.财经问题研究.2014.9
作者简介：
王隽，东北财经大学博士研究生，大连东软信息学院讲师，主要研究方向为组织行为学。
9.服装代理公司简介 篇九
广州YACOLOR服饰有限公司是集服装加盟、服装代理为产业核心的综合性集团公司，主要是从事服装的研发、设计、销售、对外贸易、服装加盟、服装代理、服装批发和品牌管理于一体的大型企业。
YACOLOR服装加盟代理公司资金力量雄厚，拥有国际化的加盟代理营销团队体系，无论在人才、市场运营、品牌管理、招商加盟、代理合作等方面都具有国际化企业的成功经验和整合优势，秉承“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，以其独有的经营理念，成功占领韩、日、东南亚及欧美等五十多个国家和地区的服装加盟和服装代理市场，并取得了几百家国内外知名品牌的经销权，与国内几千家服装厂商建立了良好的合作关系。使得【YACOLOR品牌】国际知名度不断提高，引领全球时尚潮流，并且树立成功行业典范，其质量和产品创新风格达到国际市场先进水平，蜚声业界，实力与品牌知名度已跻身行业前列，其营销战略的前瞻性，更是其他企业无法匹及的。随着产品的日新月异，国内外服装贸易的变化趋势以及【YACOLOR品牌】反映本身的独特优势，企业高层果断决定将外贸品牌订单移植至内地，并在引领时尚潮流的大都市——广州，设立国内加盟连锁总部——YACOLOR服饰(广州)有限公司，以其国际化背景，先进的管理模式，富于创新的采购、营销团队，构建了亚洲最大的知名品牌服饰的物流平台。在成功运行【YACOLOR服饰】品牌连锁服装加盟店的同时，推出风行欧美的量贩式加盟和代理经营模式，成为服饰领域的时尚潮流的新“风向”。十年磨一剑，YACOLOR服饰有限公司以独特的营销战略体系奠定其王者风范，完善的服务体系是广大投资者成功的保障基础
10.煤炭销售公司简介 篇十
江西煤炭销售运输有限责任公司现有员工283名，本部设综合、营销、调运、财审、人事、经营、党群等7个部门，下设萍乡、丰城、新余、景德镇四个分公司。经销主要品种有焦煤、1/3焦煤、贫瘦煤、无烟煤等，广泛用于冶金、焦化、发电、化工、建材及民用等行业，年供销商品煤近800万吨。
在推进煤炭销售运输体制改革，实现集团煤炭营销集约化、规模化、产业化的发展战略中，江西煤炭销售运输有限责任公司秉承“服务煤矿，用户至上”的理念，积极促进企业发展。
11.地产销售新策略的研究 篇十一
摘 要：房地产代理在我国是一种新型的商业服务模式，起步较晚，发展待完善。如果想在这个全新领域有所作为，有所成就，就需要树立高标准的专业理念去发展公司。房地产代理市场还未形成有序规模，不断进行着洗牌和从新定位，这就给有眼光、有远见的房地产代理公司一个发展的契机。
关键词：地产代理；网络营销；电商
房地产代理在我国是一种新型的商业服务模式，起步较晚，发展待完善。如果想在这个全新领域有所作为，有所成就，就需要树立高标准的专业理念去发展公司。房地产代理市场还未形成
有序规模，不断进行着洗牌和从新定位，这就给有眼光、有远见的房地产代理公司一个发展的契机。随着房地产整个行业的不断完善，其规范程度也会越来越高，消费者理性购房观念也在逐渐增强，结局就是有一大部分代理行业将跟不上形势的发展甚至被淘汰下去。
目前房地产代理行业处于发展期，各代理公司各自为营，争夺这块市场的利益蛋糕，这会是一个市场进行优胜劣汰，不断进行洗牌的过程。代理行业的电商总销售额达到1.5万亿，覆盖全国18%的项目，而这一数据正在急速上涨，房地产代理行业的“电商风暴”已经开始席卷全国，而2015年将是关键一年，这一年关系到房地产代理行业的电商巨头的全国市场版图的布局，各电商的营销模式、发展方式与方向也将受到市场的考验，因此2015年将是房地产代理电商的重要一年。
综上，房产营销开始进入瓶颈，已有的销售手段和策略在房地产困难时期很难再带来新的销售突破口。互联网的快速发展是让很多人都始料未及，这使得像房地产这种传统行业巨头也不得不开始转向，开发商开始进入电商领域，房地产代理商也开始开展互联网营销模式。
从公司战略来看，企业是以求稳为主，在风险最小的情况下稳步发展，这样的规划对发展中的企业是很合适的。
首先，高端房产的代理最重要的是有自己稳定的客户群体，盲目的加快速度反而不利于高端客户的长期积累；
其次，现在处于企业的资金积累阶段，需要力求稳定，为企业的后续发展提供资金链上的保障。但同时也应注意市场的变化，在其它大型房地产代理公司抢夺电商市场的情况下，企业应时刻保持关注，在条件允许的情况下，适当做营销策略上的调整。未来营销将更加网络化、信息化，而且将会逐步渗透每个领域中，企业要拓宽眼界，需求新的营销模式。
什么是网络营销？朱迪·斯特劳斯和雷蒙德？弗罗斯特认为：“网络营销是电子商务活动的一个组成部分。网络营销是指利用信息技术去创造、宣传、传递客户价值，并且对客户关系进行管理，目的是为企业和各种利益相关者创造收益。”说的简单一点，网络营销就是将信息技术应用到传统的营销活动中去。网络营销对传统营销有两个方面的影响：
第一，它提高了传统工作的效率；
第二，网络营销技术改变了营销战略。
小米的“饥饿营销”已经让国人看到了网络营销的巨大的市场潜力，这也是科技、互联网公司为我们展现的前沿的网络营销手段。俗话“船小好调头”，科技、互联网公司因其行业特点在电商、网络营销领域做得风生水起，而犹如“航空母舰”的房地产行业转型掉头就没那么简单。
首先，做好员工专业培训，加强对公司产品的推广。员工是公司的形象体现的一面，专业的素质，有利于对企业业务的推广。
其次，项目负责人的责任制。由于项目负责人直接与开发商对接，开发商能否用公司的电商模式进行营销，主要看项目负责人的沟通能力。实行项目负责人责任制，可以极大的提高企业的推广效率。另外，进行社会宣传能更好的使消费者了解公司，了解网络营销模式，进而接受企业的业务。
最后，让消费者改变对房地产销售的传统看法和房地产销售活泼、与时俱进的一面，这样才能使房地产电商得到更加广泛的接受。
挖掘新的利益突破口，摆脱单一的运营模式。房地产电商可以做项目信息平台、做市场宣传、做房地产金融服务、也可以做职业经纪人。总之，房地产电商领域是一块没有被开发完全的蛋糕，企业想要获得更多的利益，就应更多的挖掘这个领域的盈利点，而不是在同质化的领域乱撞。
利用电商模式而不是排斥。“营销感念应当是动态的，它可以随着顾客偏好的变化，随着科技的进步以及外部环境的变迁而做出适时的调整。”当下网络营销成为推广速度最快的营销方式，房地产代理企业应该充分的利用，来为企业创造更多的利益。
给员工做电商模式的专业知识培训，从基层员工就开始转变思维，才能使企业有整体的思维，也能为企业培养专业型人才。“在房地产市场营销上，必须因地制宜，重视市场调研，了解本地区对住房的需求和供求关系，做到知己知彼，实施共赢的营销策略。”
做充足的市场调查，进行详细的市场分析，企业在进入一个市场时，只有做好充分的市场调查，做到知己知彼，这样才能在市场中立足。
在互联网市场扑面而来的时代，房地产代理行业的电商化也必将会随潮流的发展而不断前进。2015年将是房地产代理电商十分重要的一年，各大电商都开始在今年扩大国内市场的版图，竞争也会越来越激烈，也是市场对代理电商模式的有力考验。未来几年，类似近几年各大代理公司蜂拥进入电商的情况将减少，房地产代理领域将形成几大电商模式的情景，大型的代理公司已经占有稳定的市场份额，中小代理公司则会择机进入代理电商的细分领域。电商模式也将逐渐成熟，企业开发新的利益增长点，代理领域将更加依赖网络营销。总而言之，房地产电商企业在现阶段出现的问题均要以市场为导向，深入了解顾客的需求，来改变自己的营销战略。
参考文献：
[1]阚焱.浅析房地产营销策划主要理论工具[J].高校理科研究，2011（8）.
[2]潘彤.房地產营销策划的STP模式[J].番禺职业技术学院学报，2005，4.
12.试述当前我国房地产销售发展方向 篇十二
1 关于新形势下的房地产营销的方式
1.1 要不断的加强营销策划以及对市场进行准确的定位
目前随着经济的不断发展以及人们生活水平的提高, 进而很好的促进了房地产行业的快速发展。在房地产行业中, 因为商品房的总价相对来说比较大的, 并且消费者在进行购买的过程中也容易出现比较大的风险, 因此消费者通常都会保持住理性, 并不会出现冲动型的特征。所以, 在房地产营销的过程中必须要对消费人员的需求进行充分的考虑, 这样才能够使自己的项目成为市场当中的亮点。在房地产行业当中, 必须要对购房客户的需求、心理情况、经济能力以及户型等方面的信息进行客观的评估, 进而做好产品的市场定位, 这样才能够使消费者能够忽略价格方面的因素, 同时达到消费的目的, 最终也实现了房地产行业的营销目标。
1.2 要不断的重视产品的品质以及实现网络营销的方式
在房地产行业当中, 首先要对自身产品的质量进行保证, 同时也要不断的对商品房需求人员的心理以及经济情况进行充分的了解, 这样才能够更好的把握住市场的方向并提出与之对应的销售策略。房地产行业要不断的提升广告的品质, 进而创造出具有着个性的房地产广告。与此同时还要不断的拓展广告的渠道, 例如通过网络来实现营销的方式。在房地产行业当中, 网络营销以及传统营销相比较, 其最大的一个特点是其本质是一种互动的营销。通过互联网之后能够更好的实现双向式的交流, 进而有效的打破了地域方面的限制, 实现了远程信息的传播。其主要有以下方面优点:一是面广量大;二是营销的内容更加生动并且图文并茂;三是能够全方位的将楼房外形以及内部结构展现出来;四是能够更好的对房屋内部进行装饰和布置。
通过网络营销, 视频短片这种新颖的表现形式, 不仅能够兼顾形象的传播以及产品的营销, 还能够树立品牌, 实现再现的销售过程。对于买房者来说, 如果不去现场看房总会觉得心里不踏实, 但是如果一个一个现场跑下来的话, 那么花费在路上的费用、时间以及精力等方面的成本也不在少数。因此, 通过网络视频来看房, 能够为消费者节省大量的时间以及精力, 进而有效的节省消费者的成本, 同时也为销售现场提高了接带的成功效率。对于开发商来说, 通过视频短片不仅能够节省营销成本, 还能够为消费者提供便利, 最终为企业赢取竞争的优势。
2 关于房地产企业的绿色营销措施
2.1 通过绿色的开放进而做好规划测量
在房地产开发的过程中, 必须要具备绿色的理念, 同时还要做好绿色的规划。在房地产开发的过程中, 绿色的开放策略不仅符合房地产企业的文化, 同时也能够更好的保护环境效益、经济效益等。随着时间的不断增加, 将会更好的体现出绿色开发的价值, 并且其优势也会越来越明显。在绿色开发的过程中要不断的突出宜居的理念, 不仅要尊重自然环境, 也要对当地的自然环境、文化以及地形地貌特征进行综合的考虑, 进而努力的打造出低能耗以及低材耗的绿色房地产开发。与此同时还要积极的改善投资的环境, 引进一些优秀的房地产开发企业作为竞争对手, 从而使房地产开发的企业能够在绿色营销的过程中得到更好的发展。
2.2 要不断的实施绿色施工的测量
在房地产施工过程中, 必须要对以下内容进行重视:第一, 要重视防尘降噪的影响;第二, 要在施工的过程中多使用新材料、新工艺以及新技术。与此同时房地产开发企业应该要对当地的实际情况进行充分的了解, 进而能够在出现问题的时候, 及时采取相应的措施。房地产开发企业应该不断加强自律, 同时有关环境部门要加强对环境的监测, 对于施工过程中所出现的建筑垃圾要及时的进行回收以及分类处理, 以此来保证房地产行业能够得到绿色的施工。要不断的推广新材料以及新技术的应用, 制定出完善的绿色施工方案, 实施科学化的施工进度管理, 从而使房地产开发企业能够绿色制度化以及规范化的施工, 最终推动着房地产行业的不断发展。
2.3 要不断的倡导绿色的物业管理
现代企业的竞争不仅仅是产品的竞争, 同时也是服务手段的竞争。目前房地产市场竞争主要是客户方面的竞争, 这与拥有客户的数量有着直接的关系。在竞争的过程中, 如果企业的竞争力越强, 则企业的市场占有率越大, 因此倡导以人为本的理念, 最大限度上为业主提供方便以及对业主的隐私权进行尊重, 最终实现零干扰的服务。如果将人文思想融入到绿色的物业之中, 那么将会实现绿色的物业管理, 从而创造出具有现代文化的小区。
3 总结
在我国房地产销售过程中, 虽然绿色营销目前还处在初级阶段, 但是其发展速度相对来说比较快。绿色营销是一个循序渐进的过程, 其要求每个房地产企业要从自身的角度出发, 更多的为社会以及消费者进行考虑, 并且在开发的过程中要将绿色、节能和环保的理念融入到开发以及销售的全过程中, 因此绿色营销的道路还很漫长, 但是其实施必定将会推动房地产行业的快速发展。
摘要：随着经济的不断发展及人们生活水平的不断提高, 房地产行业得到了显著的发展。在房地产发展过程中, 由于市场分工越来越明细, 也促进了房地产行业的不断成熟。销售不仅是房地产重要的组成内容, 同时也是资金回收及维护房地产企业形象的重要手段。本文主要是对房地产的销售发展方向进行分析, 进而提出以下内容。
关键词：房地产,销售,发展方向,分析
参考文献
[1]刘跃辉.浅谈当前我国房地产销售发展方向[J].科技创新与应用, 2014, 12 (24) :120-125.
[2]徐小霞.房地产销售人员职业锚类型与工作满意度关系研究[D].广州大学, 2011, 12 (24) :113-115.
13.建材销售公司简介 篇十三
帷森工厂配备目前行业内最为领先的生产设备：超大板面自动辊压成型生产线、数控自动喷胶线、超大型热压复合生产线、异型板生产线及各种配套的辅助设备、质量检测设备。产品的开发与生产均基于成熟的欧洲技术和生产加工工艺，实现复合板年产量：600,000 ㎡，节能遮阳产品年产量：600,000 Lm。
帷森公司大专以上科技人员占40%,其中研发和设计人员占20%。目前帷森已通过国家高新技术企业认证，荣获厦门市第十批地产工业品推荐目录。其产品主要有蜂窝板、夹芯板、节能遮阳、金属天花等系列;产品领域涵盖幕墙装饰、室内装饰、墙体、金属天花、建筑遮阳、特殊装饰，如：保温吸音一体化、保温装饰墙体功能一体化、智能式遮阳控制系统等。其自主研发的产品获得多个国家专利，如铝蜂窝板内墙系统、保温吸音吊顶系统、平接缝、干式密封外墙蜂窝板安装系统和防风金属天花安装系统等专利。帷森秉持从用户角度出发,提供给客户完整的客户化定制的解决方案，现已为天津滨海机场、厦门BRT快速公交系统、墨尔本地铁、昆明理工大学、天津梅江会展中心、成都大魔方演艺中心等项目提供最佳的一揽子技术解决方案。
14.酒水销售公司简介 篇十四
重庆仟和酒类销售有限公司成立于初，是由原贵州茅台镇酒魁王酒厂整合而来，为了适应市场发展需要，原贵州茅台镇酒魁王酒酒厂更名为贵州茅台镇龙古酒厂，与此同时与重庆雅博建筑工程有限公司达成战略合作伙伴关系、双方共同出资2500万元人民币于202月成立重庆仟和酒类销售有限公司。
重庆仟和酒类销售有限司现运营的产品有酒魁王、龙古酿、龙呤坊和汉武茅酒。
重庆仟和酒类销售有限公司，为传承和发扬中国源远流长的白酒文化，以“企业文化的新媒介，品牌形象的新使者”为己任，秉承“用心定制，用情服务，用诚处世，用仁经营”的企业理念，立志引导中国高端定制酒的文化潮流，矢志创领中国白酒行业的新时代。
15.房地产销售前的市场调研问题探讨 篇十五
关键词：房地产,市场调研,市场开发
一 、市场调研的重要性
做房地产销售要跟客户面对面的交流才能达到我们销售的目的, 所以现场的接待对销售来说是关键, 但我们如何才能把这个关键做好呢。我们从现场接待的每个环节都可以看出, 与客户面对面的交流会碰上各种各样客户感兴趣的问题, 我们应如何回答?比如:为什么买我们的楼盘比买其他的楼盘更有利?我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益。
做为一个合格的房地产销售人员, 应该是半个地产专家, 对所销售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点 (品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公共设施、设备、社区管理、社区文化等等) 有根本了解, 而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清楚的认识, 能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。这些都是我们需要提前通过市场调查了解到的。
我们所说的市场调研, 就是让我们了解到所有一切跟销售有关, 对我们有帮助、有影响的信息, 无形中使自己的业务水平提高的同时提高销售业绩, 这在实际销售中是至关重要的。比如:第一, 你必须了解当地所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等, 并能分析出它们有哪些优势和弱势, 和给你所代表的楼盘带来的影响。第二, 你必须精通你所代表楼盘的一切特点。比如他的品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等, 这是售楼的基础, 也是员工所能如数家珍的。第三, 你必须掌握一些相关的防尘知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、放假的组成等。第四, 你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。第五, 你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜 (如贷款按揭、分期付款) 了如指掌。这是最后一步, 也是最关键的一步, 千万要把握好, 不要前功尽弃。第六, 你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下, 你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。
二、房地产市场调研步骤
市场调研大致可以分为准备、实施和结果处理三个阶段。
(一) 准备阶段。
一般分为界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲三个部分。
(二) 实施阶段。
根据调研要求, 采用多种形式, 由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。
(三) 结果处理阶段。
将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析, 并将调研结果以书面形式—调研报告表述出来。
三、房地产市场调研方式
主要的市场调研方式有文案调研、实地调研、特殊调研三种。
(一) 文案调研。
主要是一手资料的收集、整理和分析。
(二) 实地调研。
实地调研可分为询问法、观察法和实验法三种。
1.询问法。
就是调查人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为深度访问、GI座谈会、问卷调查等方式, 其中问卷调查又可分为电话访问、邮寄调查、留置问卷调查、入户访问、街头栏访等形式。
2.观察法。
它是调查人员在调研现场, 直接或通过仪器观察、记录被调查者行为和表情, 以获取信息的一种调研方法。
3.实验法。
它是通过实际的、小规模的营销活动来调查关于某一产品或某项营销措施执行效果等市场信息的方法。实验的主要内容有产品的质量、品种、商标、外观、价格, 促销方式及销售渠道等。它常用于新产品的试销和展销。
(三) 特殊调研。
特殊调查有固定样本、零售店销量、消费者调查组等持续性实地调查;投影法、推测试验法、语义区别法等购买动机调查;CATI计算机调查等形式。
四、房地产市场调研内容
所谓房地场的市场调研, 就是以房地产业为特定的商品对象, 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析, 进而对房地产市场进行研究与预测, 为决策者们了解房地产市场的变动趋势, 制定公司营业计划, 拟定经营策略提供参考与建议。由于土地和房产的“不动性”房地场市场调研也有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入, 也习惯依据地域形态, 由点 (单个楼盘) 到线、面 (区域市场) 、面 (区域市场) 到体 (宏观环境) ;然后再从体回到点、面和线。不断地循环往复, 融会贯通。可以说点, 线, 面是房地产调研的基本理论框架。
(一) 点——单个楼盘。
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础, 它不但是新进员工接触房地产知识的第一课, 而且也是任何资深人员, 对房地产市场及时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
1.分析楼盘的地理位置。大的方面讲, 就是分析楼盘的区域历史沿革, 区域特性 (商业中心、工业中心、学院社区等) ;了解区域交通状况, (公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等) ;以及公共配套设施 (水、电、煤等市政配套:公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、著名餐馆等生活配套) 和人文环境等等。小的方面讲, 就是楼盘地块的大小形状, 所处位置, 它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其它商品不一样, 楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关系因素, 它的优劣与否, 往往决定了楼盘的大部分价值。
2.分析产品。这是楼盘市调的主题部分, 重点在于了解楼盘的土地、总建面积, 产品类别与规划, 建筑设计与外观, 总建套数与房型, 面积、格局配比, 建筑用材, 公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础, 只有认真分析产品, 才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一个特别项目, 虽不是产品本身, 但却是陈品的重要构成, 它就是我们常说的公司的组成, 即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项和承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的自信度。
3.剖析价格组合。即产品的单价 (售价、租金) 总价和付款方式。市场中, 往往有许多价格方面的促销活动, 但万变不离其宗, 其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
4.了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点, 媒体选择, 广告密度和实施效果等等。
5.销售执行。这是最关键的地方, 一方面是指销售点的选择, 人员的配置, 业务执行等等, 另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征等等, 所有这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果, 其他几方面都是因, 了解因果分析其中的缘由是单个楼盘, 也是整个市调工作的全部内涵。
(二) 线和面—区域市场。
对单个楼盘的详尽了解之后, 可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析, 主要包括区域分析、区域产品的需求特征这三个方面。区域市场的分析是建立在对单个楼盘的详尽市场调查基础上的。要写好区域市场分析报告, 首先应该详细调查该区域或某一单个楼盘, 而后以这个楼盘所在的街道为延伸区, 将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后, 则以这一街道为基准, 分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况。由此从点到线, 不断的比较、分析, 归纳和总结, 区域市场的状况便会了如指掌。
五、结语
房地产行业作为资金密集型行业, 项目运作资金动辄上亿, 丝毫的马虎都有可能导致极其严重的后果, 因此必须要通过市场调研, 使房地产开发商对现有市场充分了解, 对产品及营销策略进行评估, 不断发现新的市场机会, 解决面临的问题, 规避风险。
参考文献
[1].王勇, 王兆阳.房地产项目市场调研“点线面体”模式浅析[J].建筑经济, 2010