土地增值税清算的关键点

土地增值税清算的关键点（精选13篇）

1.土地增值税清算的关键点 篇一

关于土地增值税清算的归纳总结

土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下：

一、土地增值税的征收方式

征收方式分为查账征收和核定征收。

根据国税发„2009‟91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

二、税务机关对土地增值税的前期管理

根据国税发„2009‟91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

三、土地增值税清算的条件

清算条件分为应清算和可清算两种类型。根据国税发„2009‟91号文件第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

可进行土地增值税的清算。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

四、土地增值税清算的主体

根据《清算规程》第四条的规定，土地增值税清算管理工作主体应为房地产开发企业（以下简称纳税人）。各单位应强化纳税人的申报责任，明确要求纳税人依照税收法律、法规以及土地增值税有关政策的规定，正确计算应缴纳的土地增值税税额，如实填写土地增值税清算申报表及其附表，完整报送相关资料，并对土地增值税清算申报的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性承担相应的法律责任。

五、土地增值税清算的单位

房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。

六、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

七、土地增值税清算时提交的资料

根据国税发„2009‟91号文件：第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

八、主管税务机关清算审核的方式

根据国税发„2009‟91号文件：第十六条清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

九、主管税务机关清算审核的内容 审核内容分两部分，一对收入的审核，二是对扣除项目的审核。

根据国税发„2009‟91号文件：第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许。可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

根据国税发„2009‟91号文件第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

对扣除项目的审核：

根据国税发„2009‟91号文件：第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

十、关于分期分批开发项目扣除项目金额的确定及分摊问题的通常方法

（一）在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊。

（二）在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的，按建筑面积计算分摊。

（三）不在同一清算单位的，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按主管地方税务机关确认的其他方式计算分摊。

十一、关于土地增值税扣除项目的几个特殊问题

（一）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（二）房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（三）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲臵费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。

（四）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

以上只是我学习、研究的一次总结，只是将有关的文件内容，与实际中已经发生或可能遇到的问题，相对全面、比较系统地进行了归纳，希望起到抛砖引玉的作用。不当之处，诚恳希望批评指正。

2.土地增值税清算的关键点 篇二

一、土地增值税清算对房地产企业的影响

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后,国家税务总局2010年5月19日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称“《通知》”),明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。6月3日,国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》,要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。两个通知的出台,清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳:信贷意在限制需求;而税收意在逼出供应。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税,各地实际的预征率普遍在1%左右,而实际清算的很少,如果按照两个通知严格实施,前言对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。因此,对于大多数的房地产企业来说提前做好全面清算的预备工作还是不可忽视的。

(—)对大型房地产企业影响甚微

据搜房网对已经发布公告的14家上市房企统计,截至6月10日,恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企相继发布了5月销售业绩报告,结果显示,在本批已经发布5月销售业绩报告的14家房企中,除恒大在新政之初率先启动降价策略,5月销售环比上升8%之外,其余13家房企销售金额环比平均下滑42%。虽然5月销售整体状况不佳,大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力,在前四月明显发力之下,截至6月10日依旧有6家房企步入房企销售百亿行列,其中万科1-5月销售金额达到280亿元,同比去年同期的239亿元增加17%,中海2010年前五月销售达到220.6亿元,同比增加8.8%;绿城中国、恒大地产、碧桂园、富力地产前五月销售额也分别达到185亿元、161.8亿元、125亿元和109.51亿元。而从目前公开发布的信息显示,除去江苏新城和世茂房地产前五月销售金额同比有明显降幅外,保利香港、合景泰富、龙湖地产、富力地产、碧桂园、恒大地产、绿城中国、中海地产和万科均呈现上升态势。对于这些大型房企来说,一直就处于“不差钱”的状态,土地增值税清算并不能对其产生真正影响。

(二)对中小型影房地产企业响观点不一

土地增值税清算,可能对不差钱的大型房企无法造成影响,但是,对于中小型房企来说,这笔税收就可能成为压垮他们的最后一根稻草。但有的小型房企确实会由于税收清算造成资金链压力,使得其不得不降低楼价进行促销,从而快速回笼资金;而另外一部分小型房企则由于仅在本地开发一、两个小项目,而近几年的楼市上涨,使得他们收入颇丰,土地增值税清算并不能对其产生资金压力。

而另一方面,土地增值税清算并非一定会加重房企的负担。东北财经大学的李晶教授认为从事房地产开发的纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产,将生地变为熟地后转让,属于国家鼓励的投资行为,因此,在计算应纳增值税时,不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用,以及扣除与转让房地产有关的税金,而且,还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除,以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报,以调动其从事房地产开发的积极性。土地增值税的优惠政策还规定,建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。可见,土地增值税清算未必就一定加重纳税人的负担,或者说未必就一定“压垮一些小型房地产企业”,小型房地产企业或者大型房地产企业的微利项目,尽管需要进行土地增值的清算与解缴,但是,同样有税收优惠可以享受。

总而言之,土地增值税清算已经是房地产开发企业的当务之急!

二、土地增值税清算的应对策略

作为房地产开发企业,必须高度重视土地增值税的缴纳,积极配合当地主管税务机关做好土地增值税的清算工作,如果处理不当,其后果是非常严重的。本文提供了下列四条思路来帮助房企进行合理的税收筹划。

(一)充分利用纳税“起征点”可“避税”

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。

按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。这里的“20%的增值额”就是“土地增值税的起征点”。根据这个起征点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。

(二)合理增加扣除项目金额可“减税”

土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相应的税率累进计算的。增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使企业适用较低的税率,从而达到减轻税收负担的目的。例如,房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。

(三)适当调控增值率可“节税”

税法上规定对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产企业如果既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的话,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。降低增值率的关键是降低增值额。

实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加了扣除项目,以高质低价来占领市场。

(四)恰当选择建房方式可“省税”

根据税法有关规定:并不是所有的房地产都属于土地增值税的征税范围。纳税人如果能注意运用一些特殊政策规定进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。一是代建房方式。房地产代建是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%—60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。

二是合作建房方式。合作建房是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。”比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。企业可以充分利用这些优惠政策,实现共赢。

(五)出售改出租、合法可“逃税”

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移,只需交纳出租房产税。

三、利用税收优惠政策进行纳税筹划举例

在计算土地增值税时,由于采用超率累进税率,收入的增长,意味着相同条件下增值额的增长,从而产生了税率攀升效应,使得税负增长很快。房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。房地产开发企业可以灵活地选用上述几种应对策略,尽可能提早做好准备。这样既可以实现利润最大化,也能充分地利用资金时间价值,同时又能规避涉税风险。下面举例说明下如何利用上述税收优惠政策进行纳税策略分析。

例:某房地产开发企业甲公司出售普通标准商品房取得销售收入7500万元,扣除项目金额为5600万元(未包括税金)。

解答:销售税金及附加=7500×5%×(1+7%+3%)=412.5(万元)

扣除项目金额合计=5600+412.5=6012.5(万元)

增值额=7500-6012.5=1487.5(万元)

增值率=1487.5/6012.5×100%=24.74%

适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为1487.5×30%=446.25(万元)

通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为24.74%,超过20%,需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有以下两种:

第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为M,则应纳土地增值税为:

销售税金及附加=M×5%×(1+7%+3%)=0.055M

扣除项目金额合计=5600+0.055M

增值额=M-(5600+0.055M)=0.945M-5600

增值率=(0.945M-5600)/(5600+0.055M)×100%

由等式(0.945M-5600)/(5600+0.055M)×100%=20%,解得M≈7200万元。此时销售收入比原来的7500万元减少了300万元,由于免征增值税少纳税446.25万元,与减少的收入相比节省了146.25万元。

第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额:增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为N,则应纳土地增值税为:

扣除项目金额合计=N+412.5

增值额=7500-(N+412.5)=7085.5-N

增值率=(7085.5-N)/(N+412.5)×100%

由等式(7085.5-N)/(N+412.5)×100%=20%,解得N=5838万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。此时销售收入没有减少,但由于免征增值税少纳税446.25万元,故而节省了446.25万元。这两种方法相比,应该来说第二种方式的经济效益更明显。

3.土地增值税清算的关键点 篇三

关键词：土地增值税；清算；征收对策

土地属于不动产，对土地课税是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一种财产税。英国经济学家约翰·斯图亚特·穆勒首创土地增值税。德国和英国是最早把土地增值税理论用于实践的国家。1898年，德国殖民政府在山东胶州实施了我国最早土地增值税，规定凡地主出卖土地时，应以土地增值之33%纳税。1930年，我国开始征收土地增值税。建国后，由于土地不能私自买卖，自此无土地增值税。改革开放后，我国社会主义市场经济快速发展，房地产交易在各地日益盛行，地价也随之高涨。为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由“预征制”转为“清算制”。2009年5月12日国家税务总局发布的《土地增值税清算规程》规定：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

一、我国土地增值税的清算现状

我国的土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。该税种采用四级超率累进税率。土地增值税的清算应符合以下原则：一是受益原则，即谁受益谁纳税。享受利益多则多纳税，享受利益少则少纳税，不享受利益则不纳税。二是量能负担原则。根据纳税人的纳税能力来确定其应承担的税负，纳税能力大则多纳税，纳税能力小则少纳税，无纳税能力则不纳税。

我国土地增值税清算的现状主要表现为：第一、土地增值税清算时与企业所得税计税依据重复。预征比率设定偏低和核定征收的简易办法违背税收公平原则。税前审核办法违背税收效率原则。第二、土地增值税清算政策复杂，没能及时转化为可执行的操作规程，使政策执行者与政策目标群体的职责不明确。第三、土地增值税清算政策缺乏稳定性和一致性。第四、土地增值税清算执行机制不健全，未建立起协调机制，缺乏广泛的政策资源，未及时修正和完善政策。第五、清算单位不明确，普通标准住宅清算执行难。

土地增值税清算是一项公共政策。公共政策要有明确的政策预期，这样才能让人心安定、市场稳定。政策颁布后应果断、及时地付诸执行，避免因政策执行超过时限、错过时机而影响执行效果。土地增值税需要税务机关与相关部门密切配合，这样土地增值税清算工作才能取得更好的效果。

二、我国土地增值税的征收现状

目前，我国房地产评估制度、财产登记制度不完善以及变更登记管理制度相对滞后等因素影响着土地增值税征收的执行力度。在税收管理中，交易行为和纳税行为与房地产价值评估往往不能同步，房地产评估及交易管理的滞后给土地增值税征管带来了“三难”局面，即价值评估难、税收清算难、税款入库难。

我国土地增值税征税现状主要表现为：第一、房地产价值评估工作相对滞后，导致评估与征管工作不同步，预征比率不当，清算形同虚设，土地增值税的计算和征收缺乏操作性。第二、纳税人采取各种手段少计营业收入，虚增开发成本，利用优惠政策偷逃税款。第三、房地产业的交叉重复课税导致税种之间税负不平衡，土地增值税的征管受到“人治”的影响。第四、税务部门与相关职能部门协调性不足，造成土地增值税征管缺乏有效的监管手段。第五、税务部门对土地增值税征管不到位，管理方式未实现信息化，基层税务征管人员不能适应土地增值税复杂业务的要求。

三、我国土地增值税的征收对策

根据以上对我国土地增值税的清算及征收现状的分析，我们可以看出当前我国土地增税的征管面临巨大的挑战。因此，为了巩固税基，防止税源流失，提高土地增值税纳税遵从度，我国土地增值税的清算征收工作应做好以下几点。

第一、建立和完善房地产评估流程，做好土地增值税专项评估。规范操作规程，确保房地产交易与土地增值税征收同步进行，完善现行房地产业税收体系。均衡纳税人的税负，使纳税人对土地增值税的清算由被动变为主动。

第二、充分利用现代信息技术手段加强对土地增值税的征管，应开发一个房地产业项目管理系统，搭建一个房地产业数据管理平台，细化房地产业的地税征管。增强土地增值税稽查率，加大土地增值税偷逃税行为的惩罚力度。

第三、完善土地增值税税税收制度，增强土地增值税清算工作的可操作性。改革和完善房地产业税收制度，合理确定税负，减少税种重复交叉征收。加强对房地产开发经营全过程的监控，改变征管方式。

第四、税务部门与相关职能部门应协调配合，形成多部门齐抓共管的局面，建立综合协调的业务网络平台。发挥综合治税作用，加强土地增值税的社会化管理。

第五、规范土地增值税的清算工作， 增强严格执法意识及税收征收执行力，防范廉政风险。增强建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核。培养专业化税收管理人才。

四、结语

我国土地增值税在实施过程中缺乏合理性、稳定性、一致性、明确性和具体性，基层税务人员缺乏广泛政策资源的支持，加之沟通渠道不畅，没有实现各级组织机构、执行人员的思想认识及行动与政策目标协调一致，使得土地增值税清算与征收难度大。为此，我国在立法、税务部门在制定相应法规时，应加强调研，多听取基层的意见和声音，提高立法质量；同时做好宣传工作，增强税务人员的执法力度和纳税人对税法的认同感。土地增值税与其它税种相比有其特殊性， 土地增值税清算及征收更需要税务部门及相关部门的全力配合，只有建立健全全方位的纳税信息管理系统，加强税源监控，实现信息化管税，土地增值税的清算与征管工作才能真正见到实效。（作者单位：中南财经政法大学财政税务学院）

参考文献

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[3]刘丽敏、李锦玲：《“营改增”下的土地增值税清算工作》[J]《注册税务师》2013年第1期

[4]金红萍：《土地增值税清算疑难问题与工作要点》[J]《城乡建设》2011年第4期

[5]杨永强：《我国土地增值税清算工作中存在的问题及改进策略》[J]《经营管理者》2012年第24期

[6]陈培：《我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路》[J]《商业经济》2012年第7期

[7]陈俊良：《房地产业土地增值税征管难点及对策》[J]《税务研究》2008年第8期

[8]李锐：《土地增值税征管难点与对策分析》[J]《中国税务》2010年第6期

4.土地增值税清算鉴证报告 篇四

鉴

证

报

告

单位签章：大连房地产开发有限公司

2010年5月28日 土地增值税鉴证报告

大明所税鉴字2010（185）号

大连房地产开发有限公司：

我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》，以及相关政策规定，并参照《中国注册税务师执业准则》、《中国注册会计师审计准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“”项目：

土地增值税相关数据

取得转让房地产收入

1、货币收入 其

2、实物收入 中

3、其他收入

扣除项目总金额

1、取得土地使用权所支付的金额

2、土地征用及拆迁补偿费

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 其

4、公共配套设施费的成本 中

5、开发土地和新建房及配套设施的费用

6、与转让房地产有关的税金

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额

应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 特此报告

金额（单位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人： 中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司 中国注册税务师：

地址：大连市中山区明泽街16号 联系电话：

2010年5月28日 土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了鉴证，现将鉴证情况说明如下：

一、整体基本情况

项目座落于大连市甘井子区营城子街道郭家沟村；该项目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096号大连市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘规发[2007]027号《建设用地规划许可证》；于2008年3月3日补发取得***301号《建筑工程施工许可证》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2008年7月16日取得大房预许字 号《商品房预售许可证》。

该项目于2007年7月10日经大连市规划局批准的总规建筑面积为20,667平方米，其中住宅面积20,667平方米。

本次对项目进行清算，清算的总建筑面积20,660.05平方米，其中普通标准住宅面积为20,660.05平方米，非普通住宅面积0平方米，公建、车库写字间等其他项目面积0平方米。

二、转让房地产取得收入说明

该项目于2005年11月开始销售，总可售建筑面积20,660.50平方米，截至清算基准日2010年4月30日，该项目已销售19,343.39平方米，共取得转让房地产收入63,233,652.60元，全部为货币收入，其中：

㈠ 普通标准住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、车库、写字间等其他项目收入0元。

三、扣除项目有关情况说明

该项目扣除项目金额合计53,997,561.55元，其中：取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；房地产开发成本35,443,632.10元；房地产开发费用3,883,699.53元；与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元，具体如下：

㈠ 普通标准住宅

1、取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；

2、房地产开发成本35,443,632.10元；

3、房地产开发费用3,883,699.53元；

4、与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；

5、财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元。

四、纳税情况详细计算过程

㈠ 普通标准住宅

⑴ 转让房地产收入总额63,233,652.60元；

⑵ 扣除项目金额合计53,997,561.55元；

⑶ 增值额＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值额与扣除项目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超过20%,故普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

综上所述，贵公司“”项目应缴土地增值税税额合计0元，已缴土地增值税0元，应补缴土地增值税0元。

五、其他审核事项说明 大连房地产开发有限公司整体开发面积为180,868.80平方米,“”项目占地面积为19,010.32平方米。占地面积比例为10.51%，土地出让金和契税分别按此比例分摊。

中国注册税务师：

中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司

5.土地增值税清算 收费标准 篇五

1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰

1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰

1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰

5亿以上:0.3‰

注：1.收费基数为开发成本总额；

2.收费采用差额定率累进分段计算。

提醒：以上为行业收费标准，北京京审会计师事务所会依据企业资产总额、全年收入总额、帐务情况综合报价。

土地增值税清算审核收费标准

1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰

1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰

1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰

5亿以上:0.3‰

注：1.收费基数为开发成本总额；

2.收费采用差额定率累进分段计算

土地增值税汇算清缴审核收费标准

房地产开发完工产品清算鉴证；土地增值税清算鉴证----报价标准： 按开发成本金额计算收取：

1亿元（含）以下：千分之二

1亿元至5亿元（含）：万分之六

6.土地增值税清算的关键点 篇六

发表日期:2008-08-21 问：在房屋销售过程中，会出现由于人情关系、商业促销、楼层户型等给予的销售折扣，如何合理确认开发成本？如何正确计算销售收入？能否请贵刊找税务干部就这方面的问题作一详细讲解。

答：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用扣除等方面做出较为明确的规定，并要求各级税务机关对符合清算条件的房地产开发项目认真组织土地增值税清算。这些规定应该引起我们的关注。

一、销售收入的确认问题

房地产企业在开发产品的销售上有着多种多样的销售方式，最后的结算价格、结算方式、开票金额等都可能存在较大的差异。这就需要税务部门对企业的销售情况认真分析、界定，并依据征管法的有关规定进行适当地调整。

（一）明显不合理低价的确认与调整问题

在开发产品的销售过程中，肯定会出现由于人情关系、商业促销、质量问题等原因而给予一定的销售折扣。对于销售折扣，在营业税、企业所得税的政策中都有较为明确的规定，即只有将折扣与价款开具在同一张发票上，才允许在营业额中予以扣除，否则不论在财务上如何处理都不予扣除。土地增值税的政策中并未明确规定，而且房地产企业的销售折扣一般都直接体现在发票上，但这种销售折扣肯定要有一个合理的控制范围，否则将直接影响到土地增值税的税基。另外，近两年房地产销售市场又出现了“一房一价”的销售方式，即对同一房地产开发项目内的开发产品，在销售时根据楼位、层次和户型等因素，确定不同的销售价格。这就把销售折扣等都隐藏在销售价格中，给税务部门确认销售收入带来了更大的难度与不确定性。

为了避免税收流失，税务部门在进行土地增值税清算时需要界定销售折扣是否合理、是否存在销售价格明显偏低又无正当理由的情况。但目前的土地增值税政策中并没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围。此外，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后如何进行收入调整，也无具体操作办法。

笔者建议应充分利用财政、税务、建设、物价等相关部门掌握的信息，联合确定本地区范围内不同地段、不同类型、不同楼层、不同开发产品的最低销售价格，作为营业税、土地增值税、企业所得税与契税的最低计税依据，也以此为标准来衡量企业的销售价格是否明显偏低。但这一标准也应根据房地产市场的变化及时进行合理调整，才能既避免税收流失，又保护纳税人合法权益。对于“正当理由”的范围，在执行过程中可主要认定为开发产品的质量问题，对于其他理由一般不予认可。

（二）委托销售方式下的收入确认问题

委托销售方式主要包括：支付手续费方式、视同买断方式、保底价加分成方式和包销方式。房地产开发企业在销售开发产品时采取委托销售方式，就涉及到开发产品的销售收入确认时间、金额等问题。《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称31号文件）文件中在明确“关于完工开发产品的税务处理问题”时，对这四种委托销售方式下的收入确认原则进行了较为详细的规定。在这四种方式中，综合税收负担率最低的是包销方式，因此也逐步成为房地产企业首选的销售方式。包销方式下房地产开发企业与销售公司签订包销协议，约定以某一价格将所有的开发产品包给销售公司销售，到期未销售完毕的，由销售公司全部购买。由于目前包销方式下的销售价格一般都比较优惠，因此在很大程度上减少了房地产开发企业的土地增值税计税收入。另外，在委托销售方式下，31号文件规定“以月或季为结算期，定期结算”，因此，房地产开发企业的销售收入确认时间一般都根据受托代销单位开具代销清单的时间确定。这给企业带来了纳税时间上的调节空间，造成了税款缴纳时间的滞后。

笔者建议：一是建立房地产开发产品的预约定价机制，即：将关联企业业务往来的预约定价机制引用到房地产开发企业委托销售中，要求房地产开发企业在委托销售前，将订立有销售价格、款项支付时间等内容的委托销售协议报主管税务机关备案，由税务部门界定销售价格是否合理。界定标准是税务部门与其他部门联合确定的最低计税依据。二是应明确委托销售方式下（开发产品未完工之前预售阶段的委托销售）包括代销清单的结算时间为按月结算，结算时间为次月的10日内。这既统一了营业税、企业所得税、土地增值税的税款申报缴纳时间，也有效控制了企业在纳税时间上的调节空间。

（三）特殊销售方式下的收入确认问题

“以租代售”是指房地产开发企业在销售开发产品时，在销售协议上约定以某价款出售，但由购房者先租赁X年，租赁期结束后如需购买则在结算购房款时扣除以前已经支付的租金。“包租”是指房地产开发企业为了保证整个开发项目后续的经营管理，针对一些不符合经营要求或条件的购房者，在签订购房协议时约定购房者放弃X年的房屋使用权，销售价格给予一定的优惠。

这两种销售方式，最主要的问题就是如何确定开发产品的销售收入。31号文件规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。但最后的销售收入按照何种价格来计算，在营业税、土地增值税以及企业所得税的税收政策中并无明确的规定。

笔者建议上级税务部门应根据房地产销售市场的动向变化，及时提出相应的指导性意见或措施，便于基层税务干部进行操作。

（四）开发产品的惜售问题

虽然国家七部委已经对房地产市场进行了专项整顿，但惜售现象仍然大量存在，县级城市主要体现在门面房的销售方面。例如，海门市局清算试点的4户企业中有2户就存在大量门面房未销售的现象。惜售问题体现在税收上主要是延迟了税款的入库时间。这一问题目前在税收政策上尚无有效的办法来处理。

笔者建议制订土地增值税清算的后续管理办法，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文中已有相关的表述，但在实际征管工作中必须建立相应的台账和管理措施才能保证税款不流失，同时对于清算后税款的结算时间也需进一步做出明确规定。

二、开发成本的确认问题

房地产企业的开发成本是土地增值税清算扣除项目中最主要的组成部分。开发成本的审核是土地增值税清算工作的核心环节，也是最难查实、工作量最大的环节。很多的房地产开发企业都是在开发成本上“做文章”，以达到少缴土地增值税、企业所得税的目的。

（一）土地成本的确认问题

土地成本主要包括三个部分：取得土地使用权时支付的价款、拆迁补偿费、土地平整费等。其中：拆迁补偿费由于直接支付给被拆迁户，基本都是白条或收据，清算时核对数据工作难度很大。同时，清算中也发现不同房地产开发企业的土地平整费差距较大，在调查了解其详细情况时，企业一般都有合理解释，并且也取得了合法的票据，税务部门在成本的认定上较为困难。近两年政府在土地“招拍挂”前，一般都对待开发的土地进行前期的拆迁与平整，这在很大程度上解决了拆迁补偿费无正式发票、土地平整费差异较大的问题。在政府实行“招拍挂”后，企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地拆迁或平整等特殊原因政府返还或补偿一部分款项的现象。这一款项是应该作为补贴或返还计入收入总额还是应冲减土地成本，计算方法的不同将影响到最后土地增值税的应缴税款金额。

笔者建议对于这类因征用土地而取得的返还或补偿款项，应冲减房地产开发企业账面的土地成本，而不应作为补贴收入一次性计入企业收入总额。由于土地增值税与企业所得税可能分别由国、地税管辖，税收政策与纳税处理的一致性也显得非常重要，这需要国、地税部门加强沟通协调，统一税收政策执行标准。

（二）建筑施工成本的确认问题

建筑施工成本（包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等）是房地产开发中最大的一项支出，也是土地增值税清算中存在问题最多、涉及内容最繁、查证难度最大的项目。这方面最突出的问题就是人为增大建筑成本，主要表现在：①开发企业与建筑企业互相利用多开建筑安装发票；②重复列支建筑材料发票；③虚构工程项目、工程量。如海门市某房地产开发公司在2004年开发了一高档小区，小区高层住宅的单位建筑成本1460元／平方米，比市场同期平均建筑价格高出20%左右。通过清算发现，建筑施工企业是其关联企业，工程采用包工包料形式，但最后经审计部门审计确定的工程结算款项远远超过招投标时合同签订的价款。通过审核原始凭证，发现账面列支有钢材发票且不包含在工程结算价款内；另外，原合同将桩基工程包含在内，但房地产开发企业又与桩基工程施工企业签订合同并单独结算价款。虽然带有疑点，但由于税务干部对纷繁复杂的建筑施工知识匮乏，无法一一分辨各施工项目所需的材料、设备、构件、人工等，基本没有办法去核实真实的建筑施工成本。建筑材料市场管理又比较混乱，现金交易居多，部分企业舍近求远到外地去购买，税务人员核实的难度很大；再加上单位有审计部门的最终审计报告，税务部门也没有足够的依据去调整。

笔者建议在工程造价的核实方面应该引入中介机构审核机制，由税务部门委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为税务部门进行土地增值税清算的参考依据。对于房地产开发企业报送的相关成本资料不全或不实的，依照国税发[2006]187号文件规定，可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定部分开发成本的单位面积金额标准，具体办法由省级税务机关确定。

三、开发费用的确认问题

根据相关规定，对于房地产开发、销售过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出，有两种计算扣除的方法：一是开发费用＝允许扣除的利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%；二是开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10%。在实际清算过程中，这两种方法计算得出的结果经常存在差距，有时会被房地产开发企业作为税收筹划的依据。

笔者建议可以考虑统一按照第二种计算方法计算扣除，既利于基层税务机关具体操作，又保证了税收政策执行的一致性。

通过土地增值税清算工作的开展，基层税务干部都觉得清算工作难度很大、业务要求很高、较多政策不明，但也发现土地增值税的预征率偏低等因素导致纳税人申请清算的积极性不高以及国家税款入库的不均衡。在综合计算后，普通住宅的土地增值税负担率应该在3%左右，门面房的土地增值税负担率应该在5%左右，相比较我们目前的预征率明显偏低。

通过综合分析，笔者建议：应该提高土地增值税预征率与清算条件，进一步明确核定征收操作办法，即在每个房地产开发项目取得销售（预售）许可证后，按照土地增值税的计算方法计算确定该项目的土地增值税预征率。具体的计算方法如下：①根据物价部门核定的开发产品销售价格预测其可能取得的销售收入；②根据企业支付的土地出让金等相关费用或合同规定的金额确定取得土地使用权支付的金额；③根据实际发生的金额确定土地征用和拆迁补偿费；④根据税务部门确定的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用扣除标准确定相关费用金额；⑤按照预计的销售收入计算应缴的营业税金及附加；⑥统一加计扣除30%的房地产开发费用与加计扣除费用；⑦根据相关数据计算得出预计的增值额、增值率、土地增值税额。

7.土地增值税清算的关键点 篇七

一、土地增值税清算过程中遇到的问题

(一) 建筑工程成本的计量

建筑工程完工后需要就其征收土地增值税, 但就建筑工程的成本征收土地增值税的过程中遇到了一定的困难。建筑工程在建筑过程中的成本难以计量, 而有些房地产企业为了少交土地增值税, 虚报了成本, 将成本多报了许多。而税务人员在进行土地增值税的清算时, 对于那些多报的成本是很难清算出来的。因为建筑过程在建筑过程中, 有些原材料是从小规模纳税人手中购买的, 因此也就没有增值税发票, 因为这个原因, 原材料的购买为建筑工程所带来的成本也就无法进行可靠计量了。税务人员在进行建筑过程的成本清算时, 这些地方也就难以进行精确的计算, 土地增值税的清算也就因此遇到了困难。

(二) 房地产公司逃避以及拖延土地增值税的征收

房地产公司要缴纳的土地增值税的金额非常巨大, 为了减少土地增值税的征收, 房地产公司采取了各种方法来逃避土地增值税的征收。其中比较常见的是对房地产的进行不同阶段分时期的施工以及保留一部分工程等土地增值税清算完毕以后再进行施工。

房地产公司选择对房地产分期开发是为了拖延土地增值税的清算, 而保留一部分工程等土地增值税清算完毕后再进行施工则是明显的对土地增值税征收的逃避。这两种都不利于税务人员对土地增值税的征收。

(三) 房地产开发费用的扣除问题

根据国家出台的土地增值税政策, 房地产开发费用中利息的支出如果能够按照房地产的各种项目进行分摊而且银行等有关机构能够提供相应的证明, 是允许依照事实进行抵扣的, 除了这个以外, 其他的房地产开发费用可以抵扣的金额不能超过开发成本以及土地购买费用之和的百分之五。而银行等有关机构不能提供相应的证明或者是不能就房地产的各种项目进行分摊的, 就按百分之十进行计算。为了房地产的开发费用能抵扣更多, 就故意在税务人员进行土地增值税清算的时候不提供相应的证明以抵扣更多的金额, 减少土地增值税的缴纳。

(四) 房屋的出售价格不合理

某些房地产开发公司将自己公司名下的房地产低价出售给股东作为奖励, 这些作为奖励的房地产同样也需要缴纳土地增值税。股东所得到房地产时的价格远远低于市价, 价格非常低廉。但一般来说, 这些房地产的土地增值税计价价格以本地同期市场上类似的房地产的价格为标准, 这点房地产的股东很明显是不愿意接受的。如果本地同期没有和这类似的房地产进行出售, 那么土地增值税的计税价格也就无法确认, 税务人员在进行土地增值税的清算时也就遇到了困难, 难以对应该缴纳的土地增值税进行计量。

二、土地增值税清算问题的对策

(一) 严抓平时的成本的管理

税务人员对房地产进行土地增值税的清查不能只是在该清查的时候关心房地产的建筑成本, 在日常的生活中, 税务人员就要对房地产的成本进行严抓, 这样做就不至于在土地增值税清查时多记或者漏记了建筑的成本。税务人员在日常要督促有关人员对成本进行明细的分工, 不能把所有的全混在一起。如果有关的成本无法进行核实的话, 就需要交由有关部门进行审定并确定之前无法核实的成本的价格。

(二) 土地增值税的被动性清算

房地产公司逃避以及拖延缴纳土地增值税的行为不利于土地增值税的征收, 根据国家新的土地增值税征收政策, 对于房地产公司逃避以及拖延纳税的行为, 可以对其进行土地增值税的被动清算。即在房地产公司达成土地增值税清算的条件以后, 没有在九十天之内主动向税务机关缴纳增值税的, 必须在税务机关规定的时间内完成对土地增值税的清算。

(三) 对房地产公司相关证明的核实

在对房地产公司的土地增值税进行清算时, 税务人员要对房地产开发费用中利息的支出能够按照房地产的各种项目进行分摊而且银行等有关机构能够提供相应的证明进行核实。在对银行等有关机构的证明以及对房地产的项目分摊进行核实后, 就可以确定房地产公司在进行土地增值税清算时能够抵扣的金额了。

(四) 对于不合理价格购买的房屋的计税价格的规定

对于有些房地产的房屋同期没有类似的, 无法估计该房屋的市价, 如果土地增值税的计税价格被估计高了, 土地增值税的纳税人会心生不满。为了既不高估房屋土地增值税的计税价格, 又不给土地增值税的清算带来不利, 经过再三的思量, 确定了一个与市价接近的土地增值税计税价格的公式。该公式的计算需要先核定营业税的税率、房屋的成本以及成本的利润率。在计算时用一加上成本的利润率然后除以一加营业税的税率, 最后用得出的这个数值乘上房屋的成本。

三、小结

税务人员在进行土地增值税的清算过程中遇到的问题远远不止这些, 文中暂时就讲了这几点:建筑工程完工后成本的计量问题、房地产公司逃避土地增值税的征收和拖延土地增值税的征收、房地产开发费用的扣除问题以及房屋的出售价格不合理的问题。要解决这些就要求税务人员对日常的成本管理进行严抓、对不配合的房地产公司进行土地增值税的被动性清算、对房地产公司相关证明进行核实以及对房屋的购买价格进行公平的计价。

本人知识以及阅历有限, 有很多问题不能面面俱到, 在文中尚有不足的地方, 还望各位谅解, 并希望此文能起到抛砖引玉的作用。

参考文献

[1]王芳.浅谈房地产企业土地增值税清算几点问题和方法.企业导报, 2013年第20期

[2]刘海燕.浅谈土地增值税清算技巧.经济生活文摘, 2012年第23期

[3]王人之.对土地增值税清算问题的探究及对策.中国科技博览, 2013年第19期

8.土地增值税清算的关键点 篇八

土地增值税是针对1992—1993年的房地产过热、投机严重出台的，1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。土地增值税是国家为进行房地产市场宏观调控而出台的税种，目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。但由于房地产开发周期长，投资活动比较复杂，清算难度大，各地税务部门多采用按销售额0.5％—3％对房地产开发商预征，有些地区甚至还未开始预征，土地增值税的清算一直没有得到真正落实。

2003—2005年土地增值税同比分别增长81.90％、101.26％、86.96％，2006年，全国土地增值税收入为231亿元。近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了明确。证券市场反应强烈，沪深两市地产股连续两天大幅跳水。但从房产市场实际成交来看，成交量并没有因此受到明显影响。

对于该通知对房价的影响，税务和大地产开发商口径出奇的一致，认为不会抬升房价。同时所有地产上市公司都声明，对其2006年的收益不会产生影响。

不同的关注点

未来是否继续看好地产股，证券投资人眼下的担心似乎被上市公司的一纸声明暂时缓解了，但并没有彻底打消疑虑。预征和清算毕竟是不同的概念，清算时必然会发生多退少补，而各地产商开发项目的结构，如拿地的成本，地价升值的幅度和开发成本费用等对退补的数额有很大影响，房地产开发商在宣称不会影响去年财务数据的情况下，正在抓紧时间估算未来可能要补交的税款，利润空间被压缩是显而易见的结局。

地产投资人考虑的是自己能否顶得住绷紧的资金链条的压力，而度过这一轮生存危机。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力。以北京为例，有数据显示，截至2004年8月底，北京协议出让过关的土地超过8000万平米，而经过两年之后，差不多还有2/3的土地依然没有启动开发。这些主要靠同积炒卖土地的投资人中，有相当比例缺乏开发资金或开发能力。在房地产开发商的资金链中，有的开发商向银行的贷款占了很大比例，他们面临着被征收土地增值税和支付银行贷款利息的双重压力。

消费者最大的关注是房价，自从二手房交易开征增值税以来，一线城市的房价不仅没跌而且上升了不少。税务部门这次仍然声称对房价的影响不大，但信者寥寥。随着税收的依法严格征收，在开发商利润的缩减和现金流压力增加的同时，损失的部分利润或多或少会转移到购房消费者的身上。房价的涨跌，最终还是由供求关系决定。在短时期内，深圳、广州、北京为代表的部分主要城市仍然会延续供小于需的矛盾，投资房地产的热钱仍然会保持惯性，进一步上抬房价。

新的博弈迷雾中的房价

清算的时代，税务部门和房地产商开始针对新规则的博弈。但与老百姓关系最密切的还是房价。

开发商最直接的动机就是“增加成本，转移利润”，房地产投资活动的复杂性会促进财务数据新花样的层出不穷，各地征收细则还未出台，如果地方政府站在中央一边，博弈双方将对如何计算和征收不得不严阵以待，这个税种的征收给双方带来的成本都很大。但是地方政府是否这一次会和中央站在一起还是个疑问，因此，也有可能因为执行的迟缓和滞后而对近期的房价走势缺少实质影响。

开发商还可考虑增加“以租代售”的比例，延缓产权转移而达到推迟交税的目的。但要这样玩就必须有雄厚的资金，相信多数是龙头企业，而他们如果这样做，就势必影响到市场的供求关系，使得房价上涨。

征税也有可能促使一些中等实力的开发商为了加快资金周转而不再惜售，或为了加快销售变现而适当降价，特别是高档住宅价格小幅下挫的可能性较大，而中低档住房因为其本身销售就比较快速，价格不会受到影响，因此对市场的影响很有限。

应该说，这一记重拳是重重地打在了那些利用国地牟利的小开发商身上了。他们恐难逃厄运。这些开发商在国家宏观调控的政策下已经七零八落了，这一次将被彻底肢解，预计房地产开发商间的重新洗牌将是2007年的主题旋律。房地产上市龙头企业将对中小开发商进行兼并，行业内出现赢家通吃，强者逾强的局面。税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资，使得未来的商品房供应可能减少。此役之后，出现多头垄断的格局，以后的博弈是政府与大房地产寡头之间的游戏了。在整个变动过程中，鉴于市场供应的阶段性减少，房价仍然是升多降少。

房地产热的症结在于“需求拉动供给”，其中投机性的需求造成对各种房产的投资饥渴，开发高档还是中低档的选择更多是看利润率。预计这一清算行动，对抑制需求的影响甚小，房地产商需要盘算的是，在这样的征收方式下，从现金流、利润率方面比较是开发经济适用类型还是高档房更合算。另外，老百姓自己就是房价的造市者，作为消费者的预期，已经对市场产生了深刻的推动作用。如果相当多的购房者相信“羊毛出在羊身上”，对开发商将转嫁成本的恐慌会进一步加剧供需不平衡，拉动房价上涨。

9.济南市土地增值税清算工作指南 篇九

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税的清算分类

（一）对2014年1月1日前开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅两类，分别计算增值额和应交土地增值税。

（二）对2014年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。

三、土地增值税的清算条件

（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)187号文第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。

（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“取得销售(预售)许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年，且已竣工验收的情形。

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，属于应进行土地增值税清算的范围。

四、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题

（一）符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条清算条件的，原则上应以纳税人完成清算申报手续之日（即向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》的当日）为计算扣除项目金额（包括与转让房地产有关的税金）支付的截止时间。

（二）各主管税务机关应要求纳税人在申报资料或中介机构在鉴证报告中对项目未支付款项予以详细说明或披露。上述未支付款项在主管税务机关清算审核结束前已支付的，由主管税务机关核实后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。

（三）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函„2010‟220号)第二条的规定执行。

五、关于土地增值税计税收入的问题

（一）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（二）纳税人因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

六、关于房地产开发企业代收费用的处理问题

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

七、关于房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除问题

房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除应按以下原则把握：

（一）凡与房地产开发项目直接相关或是房地产行业特有的、且缴纳的环节是在项目办理项目竣工验收之前的政府性基金和行政事业性收费，如市政配套费、报批报建费、水电增容费、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等，在清算时应计入开发成本予以扣除，并作为计算房地产开发费用和加计20%扣除的基数；

（二）房地产企业缴纳销售不动产营业税时附征的地方教育附加、地方水利建设基金，在清算时应计入与转让房地产有关的税金予以扣除。

八、关于财政返还资金的处理问题

从事房地产开发的纳税人因项目开发从地方政府取得的各种名义的返还、奖励款项，有协议约定返还项目具体科目的，按约定的内容抵减相应项目具体科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按各项目占地面积的比例分配后抵减。

九、关于房地产企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿的处理问题

（一）房地产企业因从事拆迁安臵、建设廉租住房等行为从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（二）房地产企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的公共配套设施，在建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

十、关于取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题

根据《实施细则》第七条第（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”房地产企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开发费用”项目按规定比例扣除（如企业在参加土地竞拍时支付的佣金）。

十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题

对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。

十二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题 房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除：

（一）应提供的资料：房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（房屋征收决定）、安臵方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安臵协议、拆迁合格证。

（二）应具备的扣除凭证：

1.房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用；

2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应；

3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理:（1）若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回被拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额；

（2）无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据；

（3）无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。

十三、关于合作建房的土地增值税征免税问题

（一）对一方出土地，一（多）方出资金，不成立合营企业，并同时满足以下条件的合作建房行为，在进行土地增值税清算时适用本条第二款的规定：

1、合作建房各方需签署合作建房协议并以合作各方名义共同办理合建审批手续；

2、合作建房各方需依法共同办理国有土地使用权权属变更登记；

3、合作建房各方至少有一方应该具有房地产开发经营资质。

（二）对于同时满足本条第一款所列条件的合作建房，按以下规定进行土地增值税税务处理：

1、建成后按合作协议各自办理初始确权，分房自用的，暂免征收土地增值税；

2、对出土地方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将因合作建房而转让出去的部分土地的历史成本调整为分回房屋的建造成本，按规定予以计算扣除；

3、对出资金方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房开发成本支出调整为分回房屋的取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除；

4、对合作方按照合作建房协议的约定支付的补差款，出土地方和出资金方应按实际支付或收到的价款，相应调整其分回房屋的建造成本和取得土地使用权支付的地价款；

5、除在合作建房协议中约定的分配房屋外，一方通过另行约定的方式（包括签订专门条款、合同、补充协议等）将原分配给自己的房屋再转让给其他合作方的，不管转让方是否开具发票，均视同销售不动产处理。其按合同约定的价格取得的转让收入应计入土地增值税应税收入。若转让价格明显偏低，又无正当理由的，应按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

上述所称“同一年度”、“当年”是指其作出约定并签署协议的当年。

十四、关于以土地使用权（房地产）投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其取得土地成本的确认问题

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权（房地产），根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

1、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，在投资或联营环节对土地使用权（房地产）进行评估，并按照评估的市场公允价值入账的，以入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。

2、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，如一方是房地产企业的，按照财税【2006】21号文规定对以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的一方应征收土地增值税，计税收入按照作价入股时经评估取得的公允价值；接受投资一方再次转让土地（房地产）的或进行房地产开发对外销售的，在计算土地增值税时，应以接受投资时入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。

十五、关于房地产开发企业提供的材料（动力）的扣除问题

（一）对于房地产开发企业自购工程用材料（即甲供材料，包括工程合同或者协议确定由房地产开发企业承担的水电等工程动力价款）的包工不包料建安工程，施工方（或项目所在地主管税务机关）应按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准；

（二）开发过程中房地产开发企业已先行代垫，在工程结算时向施工企业收取的临时水电费不得计入建筑安装工程费扣除项目；

（三）对于有关甲供材料（动力）情况，房地产开发企业应在清算申报时、中介机构应在鉴证报告中予以披露。主管税务机关应按管理权限对甲供材料（动力）涉及的建筑业营业税等税种申报缴纳情况进行核查，或将相关信息反馈给施工单位的主管税务机关。

十六、关于房地产开发企业取得的异地工程发票的扣除问题

（一）通常情况下，清算项目建安工程应按劳务发生地征税原则取得从项目所在地税务机关领取并开具的发票（或由项目所在地税务机关代开的发票）。对于房地产开发企业取得的异地建安工程发票，应视同不合法票据，不予扣除。但经主管税务机关查实上述劳务确属真实发生的，由施工企业或个人重新提供项目所在地建筑业发票后，可予以扣除。

（二）施工企业或个人发生旧《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三十条、现行《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十六条规定的情形，由其机构所在地或居住地主管地税机关补征营业税并开具发票的，主管税务机关可凭异地工程发票、施工企业或个人主管地税机关出具的相关证明、税收缴款书复印件（上面必须有加收的滞纳金）等资料确认扣除项目金额并予以扣除。

十七、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（一）在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；未注明的，凭房地产开发企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，凭移交清单或接收清单，其成本、费用可以扣除；属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，经主管税务机关确认后，其成本、费用可以扣除；

（三）未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；

（四）建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。

（五）地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

十八、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题

（一）土地增值税允许扣除的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发企业在开发间接费中核算的其它费用包括开发过程中的利息支出、土地使用税、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等均不属于可扣除的开发间接费范围。

（二）房地产开发企业不设臵现场管理机构而由企业（即公司总部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的开发间接费用，除周转房摊销可以扣除外，其余应全部记入企业的房地产开发费用按比例扣除，不得再单独扣除。

（三）房地产开发企业应在项目现场管理机构成立运行的次月将机构的人员名单（包括姓名和职务）、使用的固定资产目录及折旧年限、周转房情况等资料报送主管税务机关备案，已备案资料发生变更的，应在变更的次月重新报送。不按上述规定报送资料的，除周转房摊销外的开发间接费用不得单独扣除。

工程监理费是建筑安装工程预算中其他费用的组成部分，应在建筑安装工程费中核算，并按规定扣除。

十九、关于销售精装房装修费用的扣除问题

从事房地产开发的纳税人销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括从事房地产开发的纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

从事房地产开发的纳税人销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

二十、关于项目营销设施建造费的扣除问题

房地产开发企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

（一）房地产开发企业在开发地块内规划建筑范围外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发销售费用并按规定的比例扣除；

（二）房地产开发企业在可售开发产品内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并计入建安工程费准予扣除；

（三）房地产开发企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），修建临时售楼部、样板房的，其发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。主管税务机关在进行清算审核时应注意核实房地产开发企业购买的家用电器、家具、其他物品是否一并移交给全体业主或政府、公用事业单位。未移交的，上述设备不得扣除。二

十一、关于清算项目可售总建筑面积的确定问题

在进行土地增值税清算时，清算项目的可售总建筑面积可按以下方法确定：

（一）在确定清算项目的总建筑面积时，应首先根据立项文、规划文、总平面图、实测报告等相关资料并结合到实地查看的情况，确定开发项目的开发产品（包括房地产开发企业已用于出租或自用的开发产品），然后再根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。

（二）对于会所、小区车库、车位（包括利用地下人防设施改造的车库、车位，下同）、架空层、幼儿园等不能确权的公建配套设施，如明确属全体业主所有或已无偿移交给业主委员会的和已明确建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，则归为不可售建筑面积。对于用于附赠给买受人的车库、车位，应计入可售建筑面积。

（三）对于不能办理产权登记的小区车库、车位，其可售建筑面积应以房地产开发企业与购买人签订的车位使用权购买合同上注明的使用面积为准，若合同上未注明使用面积的，则以房地产开发企业提供的车位面积明细表上注明的使用面积为准。总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积 二

十二、关于扣除项目金额计算分摊和扣除的问题

（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按单个清算项目可售建筑面积（或建筑面积）占多个项目可售总建筑面积（或总建筑面积）的比例，计算确定各个清算项目的扣除金额；

（二）房地产开发企业成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其各期共同的成本费用原则上应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊。

房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致性；

（三）在同一清算单位内，应按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额和本次清算允许扣除的扣除项目金额：

1、按规定计算确定本清算单位总的扣除项目金额、可售总建筑面积和不同类型房屋的可售建筑面积；

2、应按照不同类型房屋的可售建筑面积占该项目可售总建筑面积的比例分摊可扣除项目金额。对于“与转让房地产有关的税金”可按照不同类型房屋的销售收入占该项目总销售收入的比例进行分摊归集； 二

十三、《条例》第八条第(二)项所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。当事人在申请免税时，应向主管税务机关提供哪些资料

（一）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，应提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；

（二）因“城市实施规划”而搬迁，应提供县级以上(含)地方人民政府或县级以上(含)地方人民政府有关主管部门审批通过的立项、规划文件，文件批复中应有涉及城市规划、旧城改造、企业污染扰民等符合免税规定的文字说明；

（三）因“国家建设的需要”而搬迁，应当提供国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目文件。二

十四、关于清算后再转让房地产的处理问题

（一）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应暂按以下规定计算应缴纳的土地增值税，并于次月在主管税务机关规定的期限内申报缴纳： 1.不同类型房屋的单位建筑面积成本费用=清算时的不同类型房屋扣除项目总金额（不包括与转让房地产有关的税金）÷清算时的不同类

2.本月不同类型房屋的可扣除项目金额=不同类型房屋的单位建筑面积成本费用×不同类型房屋的本月销售或转让面积+本月不同类型房屋实际发生的与转让房地产有关的税金；

3.本月不同类型房屋的增值额=本月不同类型房屋的销售或转让收入-本月不同类型房屋的可扣除项目金额；

4.本月不同类型房屋的增值率=（本月不同类型房屋的增值额÷本月不同类型房屋的可扣除项目金额）×100%；

5.本月不同类型房屋的应缴土地增值税=本月不同类型房屋的增值额×适用的税率-本月不同类型房屋的可扣除项目金额×速算扣除系数。

（二）对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证的，纳税人可在项目销售结束，且所有成本费用均已全部支付完毕之后，向主管税务机关申请据实重新调整可扣除项目金额和应纳土地增值税税额，进行最终的结算。

10.土地增值税清算的关键点 篇十

一、政策背景

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。

二、主要内容

1.有后续开发项目的，亏损向以后结转

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后结转，用以后所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。2.没有后续开发项目的，可申请退税

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各多缴企业所得税税款，并申请退税。

3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各应分摊的土地增值税

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)计算该项目当应退企业所得税税款

1、该项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；

2、企业应调整当的应纳税所得额（相应应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；

3、按规定计算当应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各累计实际缴纳的企业所得税）；

4、当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

4.申请退税时须报送的资料

(1)书面材料说明应退企业所得税款的计算过程

包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目销售收入额、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率。

(2)是否存在后续开发项目等情况。5.以前多缴税款处理

11.土地球场获胜的关键 篇十一

练习1跑动击球

第一部分——用手喂出大角度深球，让球员们陷入防守状态。球员们必须快速移动到球后，运用快速上挥击打球的后部，来取得一定击球的高度和深度，尽量瞄准直线目标。

第二部分——用球拍喂球重复以上练习。针对不同选手的水平可采用不同难度的喂球。

第三部分——让两名选手站在球场两边。教练向中路四分之三球场位置给一名选手喂球，球员必须进场击球，富有攻击性地球送向对方的反手位。教练喂球时另一名选手同时向正手位移动，用球拍触碰边线后回来运用防守性接球，然后开始这一分的争夺。

完成了一些简单的防守技能训练后，你就可以练习来回球技术了。同时你需要坚强的心理，因为在土地上每一分的争夺会更长。在做计划时，与对手打相持球是首要的方面。运用这个战术时，有许多针对对手的施压方式：

持续施压——保持长距离来回球施压，打击对手让其冒险从而导致犯错。

·线路施压一一如果你和对手打过几次比赛，就会知道他们是否能在球场上灵活移动。如果你发现他们在一定路线上的移动弱点，那么就尽可能多地攻击那个目标。

·弱点施压——所有球员都有长处和弱点，有些球员在身体的一侧会犯更多的错误，运用你的特长尽可能地攻击这边是很重要的。寻找弱点时想象成一个三维的空间——包括高度、宽度和深度。

·球速施压——你能熟练地改变球速吗?如果可以，尝试用这点与对手对抗。你会惊奇地发现对手在接不同节奏来回球时会犯许多错误。

练习2取得控制和失去控制

这个练习能让球员们认识到什么时候他们是失去平衡或者是不舒服的(失去控制)，以及什么时候他们处于保持平衡或者舒服的状态(有控制的)。

第一部分——在底线和发球线离单打边线1.5米的地方做出一条标志线。两条标志线之内的区域是一个击打的安全区域，也就是我们在失去平衡时应该瞄准的区域。当我们掌控局面时，则可以尝试击打标志线与单打线之间的区域。

第二部分——让球员们根据这个规则比赛。如果球员控制局面，就鼓励他们利用场地的宽度调动对手，当对手失去对局面的控制时，球员们可以瞄准走廊(标志线和单打边线之间)较深的区域击球。

另外我想说明的是，提高体能也是一个非常重要的土场策略。这样能使你在土地比赛中保持充分的体能，保持比赛的连续性来迫使对手失误，保持顽强的心态来坚持比赛计划。

12.土地增值税清算的关键点 篇十二

关键词：增值税清算对象,增值税的管理,解析和要求

土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其取得的收入超过允许扣除项目金额后的增值额征收的一种所得类税收。按照现行条例, 土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象, 以增值额为税基, 并按30%-60% 的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发企业成本项目分类较多, 成本核算复杂, 因此土地增值税的征收方式由每年改为每月按照该项目的预收账款的一定比例预征 (辽宁省的预征率一般在1.5%-4%) , 然后在该项目竣工验收后进行汇算清缴。但由于预征率比较低, 预征的土地增值税只占很小的比例, 而决大多数的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。对每一家房地产开发企业而言, 土地增值税的汇算清缴, 都是一个不得不正视的事情, 都有必要对该政策对本企业造成的影响进行分析。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题, 对房地产开发企业的清算工作做出更明晰、更具体的规定, 以便房地产开发企业能正视该税种在企业中的重要地位, 以及国家对该税种清算的决心。

一、明确了清算的对象

土地增值税以国家审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的, 由于划分标准不同, 导致税率不同, 应分别计算土地增值税。此规定在于提高税务机关在房地产企业清算土地增值税时增强了其可操作性, 避免了因企业存在分期开发、滚动开发、多项目开发的情况下, 因清算时间不合理、成本交错累积, 而造成的清算时间难于确认, 计算难度大而无法结算问题。

二、明确了土地增值税的清算条件

(一) 企业必须进行清算的情形:房地产开发项目全部竣工并完成销售的、整体转让且并未办理竣工决算的房地产开发项目、直接转让该项目的土地使用权。$ (二) 主管税务机关可要求企业进行土地增值税的清算情形:已转让的建筑面积占整个项目可出售建筑面积的85% 以上, 已办理竣工验收的房地产开发项目或该比例虽没有超过85%, 但剩余的可售建筑面积未用于销售而用于其他用途如出租或自用的、取得该项目预售房许可证满三年, 但仍未销售完毕的、纳税人未办理土地增值税清算手续想要申请注销税务登记的, 先进行土地增值税的清算, 然后再进行注销的。此规定可以防止房地产企业利用上述手段在该项工程实质上已经具备清算条件情况而不进行清算来递延缴纳土地增值税的行为。一些开发企业常采取一些特殊的手段来达到少缴或晚缴该税种税款的目的, 比如已达到办理峻工手续的条件, 不办理或拖延工期。这些手段确实能够实现延缓清算的目的, 但是由此可能会影响企业的正常经营, 甚至可能产生法律和税务上的风险, 得不偿失。

三、明确了土地增值税扣除项目的凭证必须合法有效

房地产开发企业办理土地增值税清算时, 要扣除取得土地使用权所支付的金额、项目的开发成本、开发间接费用及与转让房地产有关的税金, 且必须提供合法有效的凭证;不能提供的, 不予扣除、房地产开发企业办理土地增值税清算所报送的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求的或者不实的, 税务机关可核定以上四项开发成本的单位面积金额标准, 计算并扣除。有的房地产开发企业开发完项目, 有意不取得建筑发票入账, 不结转成本, 只是按远低于实际的预缴率预缴土地增值税, 并以各种理由回避税务结算要求, 而一些税务机关对此毫无办法, 只能按预缴率预征税款, 造成了税款的一定的流失。该通知规定企业必须取得合法、有效的凭证, 对没有取得合法有效的凭证不能作为扣除项目, 迫使企业及时取得合法有效的凭证发票, 解决了企业采取迟迟不结算手段进行偷税的问题。同时此规定也将有益于企业所得税方面的结算。此外还对房地产开发企业建造的与清算项目配套设施建成后产权归全体业主所有的、无偿交给政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的居委会和派出所用房、会所、停车场 ( 库 ) 、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施建成后准予扣除成本、费用了相应的规定。对房地产开发企业销售已装修的房屋, 其装修费用也可计入房地产开发成本, 并准予扣除。最后对多个项目的共同成本费用进行合理分配, 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法, 计算确定清算项目准予扣除其成本费用的金额。$

四、明确了销售收入中视同销售的情况

此规定是防止开发企业将建成的房屋用于员工福利或作为奖品发放给员工等, 及以房抵债、商品房自用不按确认收入原则确认收入。例如以商品房抵顶工程款, 只是在与工程队的往来帐上记载, 而不做收入的确认。不按收入入账, 不确定收入, 偷逃土地增值税, 这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。再有就是如果产权未发生转移, 企业将自行开发的建筑物转为其他用途如自己使用或者出租给他人, 在清算时不确认收入, 不扣除相关的成本或费用, 因此对其不征土地增值税。

五、明确了税务中介机构鉴证报告的可信度, 同时规定税务机关对税务中介机构的监督

此规定是为使涉税鉴证业务规范有序地进行, 需要制订严格的承办涉税鉴证业务准入规范, 对中介机构的资质、承办人员的资历等方面进行严格要求, 保证涉税鉴证的质量和可信度, 同时确认涉税鉴证报告的法律效力, 要求中介机构严格按照操作规程执业, 保证其得到税务机关的接受和认可。

六、明确了土地增值税的核定征收

鉴于房地产开发企业投入大、生产周期长, 对同一企业同一项目, 该税种只能采取一种征缴方式 , 实行查账征收或者是核定征收。房地产开发企业有下列情形之一的, 税务机关可根据实际情况, 按不低于预征率 (辽宁省一般为6%) 征收其税款。①对于符合规定应当设置账薄但实际并未设置的、②私自毁坏账薄或者拒不提供企业纳税材料的、③虽设置了账薄, 但账目设置混乱或者相关成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全, 使税务机关难以确定其转让收入或成本扣除项目金额、④符合了该税的清算条件, 但企业没按规定的时间办理该税清算手续, 经税务机关责令改正, 逾期仍不改正的、⑤对申报该税种的计税依据明显比实际偏低, 又没有正当理由的。

七、对申报土地增值税的申报资料做了相应的要求

如提供公司基本资料如代建合同、土地入股的评估报告、验资报告, 项目基本资料如开发立项批复、五证, 工程基本资料如中标通知书、工程合同, 财务相关资料如银行贷款及利息结算单、与该项目有关的缴税凭证, 销售情况相关资料如商品房销售合同明细、已售商品房面积明细等。$

13.土地增值税清算的关键点 篇十三

宿地税发〔2008〕102号

各县及宿豫地方税务局，市地方税务局各分局、稽查局：

现将《宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

二00八年六月二十四日 宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程

（试行）第一章 总则

第一条 为规范和加强土地增值税管理，发挥土地增值税调控作用，做好土地增值税清算管理工作，进一步贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，制定本规程。

第二条 土地增值税清算，是指纳税人开发的项目符合土地增值税清算条件，在规定的期限内，依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算清算项目应纳土地增值额和应纳税额，根据该清算项目预缴的数额，确定该清算项目应补或者应退税额，并填写土地增值税纳税申报表，向主管税务机关办理该清算项目土地增值税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清该清算项目土地增值税税款的行为。

第三条 本规程适用于土地增值税清算的税务管理。土地增值税清算的税务管理是指税务机关对清算对象在进行土地增值税清算中提供的涉及收入、扣除额、增值额等有关资料，依法进行调查、核实、评估、检查，清算税款的工作。

第四条 本规程所称的“清算对象”是指实行预征缴纳土地增值税的纳税人。

对纳税人项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税；对不实行土地增值税预征的普通标准住宅，待项目全部竣工、销售完毕后直接进行税款结算。

第五条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。

第二章 职责分工

第六条 清算工作职责分工

（一）县（区）局的基层分局、市局各分局的管理科负责落实土地增值税清算工作中涉及的清算审核、纳税评估、组织审核、事项移交、资料归档、建立台帐等工作。

（二）县（区）局、市局各分局税政科（业务科）负责清算工作中税收政策的贯彻落实；负责清算工作中的政策审核；协调、解决清算政策中出现的问题，需由市局解决的问题，应及时上报市局；负责《土地增值税税款清算情况汇总表》的报送工作。

（三）市、县局稽查局负责管理部门移送的土地增值税案件、上级交办的土地增值税案件以及稽查部门按规定选取的土地增值税案件的查处工作。

第三章 清算条件

第七条 根据国税发[2006]187号第二条规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

申请注销的房地产开发企业，必须进行土地增值税清算后才能注销。

第八条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

第四章 清算手续

第九条 符合第七条规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，并报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十条 主管税务机关要求纳税人清算的，由主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》，通知纳税人清算。纳税人应在接到主管税务机关通知后两个月内办理土地增值税清算，并按规定报送第九条中所要求的申请资料、申报资料、证明材料和其他资料。

第五章 清算委托

第十一条 纳税人办理土地增值税清算应准确、如实填写各类申报表及明细表，纳税人也可以自愿委托中介机构代理进行清算。

第十二条 中介机构代理进行清算的，需由中介机构出具审核报告，审核报告应详细披露转让收入、扣除项目据以计算涉及的各类信息和相关鉴证资料，填写申报表及明细表，并在申报表上签字盖章。

第六章 清算管理

第十三条 纳税人在办理清算手续时，主管税务机关应对纳税人报送相关清算资料的逻辑性、完整性、准确性进行审核。

第十四条 纳税人在办理清算手续后，税务机关应组织专人开展土地增值税纳税评估和检查。评估时应按照《江苏省地方税务局关于印发＜纳税评估工作规程＞的通知》（苏地税发[2005]122号）相关规定进行操作。

第十五条 主管税务机关应对纳税人转让房地产所取得的收入、允许扣除项目金额、相关评估价格、适用税率及项目核算情况等真实性进行重点核查。

（一）纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

对于收入的确认重点应审核企业预售款是否已经全部结转为销售收入，同时应重点审核代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，应作为转让房地产所取得的收入计税，但不允许作为加计20％扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

（二）土地增值税的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。

扣除项目按照土地增值税条例及其实施细则的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额扣除，且能核算清楚并取得合法有效的凭证，不能核算清楚或无法提供合法有效凭证的，不予扣除。

1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核土地出让合同和取得土地的原始凭证，如缴纳土地出让金的凭据、支付地价款的发票、银行转账记录等是否一致，对于纳税人应付未付等未发生款项不允许扣除。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核交易的真实性，对金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，以判断其交易的真实性。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用，是指销售费用、管理费用、财务费用。

税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核利息支出，即能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。

5、对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

6、对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊。

第十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十七条 对符合第十六条规定的，主管税务机关可以按下列标准核定征收：

（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的0.5%计征土地增值税；

（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的1%计征土地增值税；

（三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按取得收入的3%计征土地增值税；

（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入(增值额)应分别核算，否则从高按取得收入的3%计征土地增值税。

第七章 附则

第十八条纳税人应如实、正确填写纳税申报表及其各类明细表，完整报送相关资料，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。未及时、如实进行土地增值税清算申报的，分别情况按照《中华人民共和国税收征收管理法》的第六十二、六十三、六十四条规定进行处罚。

第十九条在土地增值税清算中因中介机构提供虚假审核报告等原因造成纳税人未缴、少缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。

第二十条 税务人员在土地增值税清算过程中有违反法律、法规等规定的行为的，按照相关规定进行追究。

第二十一条 本规程由宿迁市地方税务局负责解释。

第二十二条 本规程自发布之日起试行。

附件：

1、土地增值税清算通知书

2、土地增值税纳税申报表

3、各类明细表