前期物业介入方案

前期物业介入方案（精选9篇）

1.前期物业介入方案 篇一

1.0目的

协助项目工程部对前期施工安装过程进行过程质量监督和全面质量查验，规范施工工艺流程，提高产品质量标准。为业主入住后可能出现的因工程瑕疵问题纠纷和企业品牌形象影响，进行施工建设源头上控制。

2.0适用范围

适用于XXXXXXXXX早期介入过程中的房屋质量、基础设施安装质量监督及承接查验。 3.0职责

3.1根据项目工程质量监督管理导则，积极配合及服从项目工程部领导。

3.2按照有关法律、法规和项目工程建设强制性标准，对范围内的给土建、给水、排水、电气及其他建筑设备安装工程实施过程质量监督；旁站监督工程参建施工现场材料要求、施工工艺流程规范、质量标准，检查其质量保证实施运作过程、质量落实情况，当发现质量不合格或未按照标准程序施工、私自变更建筑材料等情况，及时采取现场责令整改、强制整改、工程部信息反馈等措施予以制止，对于整改问题进行复检直至合格。

3.3定期向工程部汇报工作进度及阶段工作内第一文库网容，具体呈现质量巡视检查过程中发现问题及整改情况。

3.4立足于后期房屋使用功能及缺陷规避，配套设施完善、维护成本控制及品牌维护的角度，以书、函形式提出合理化建议及意见。

3.5遵循建设部《承接查验管理办法》规定，做好前期承接查验及房屋、配套设施设备、资料图纸的移交工作。

3.6熟悉公共管网铺设位置及走向，设备的构造、性能、产地、操作原理等情况，收集项目工程前期施工安装原始信息，完善项目前期物业介入档案建立。为后期物业管理工程维修管理、维修养护打下基础。

4.0介入操作方法及工作流程

4.1由物业管理处组织人员，项目工程部指导；派出部份工程技术人员进驻施工现场，深入施工安装环节中与工地的工作人员一起，采用旁站监督、巡视检查、标准抽检

实施监理工作，主要是土建施工、水电铺设安装、机电设备安装调试、公共配套设施建筑安装过程监督管理。

4.2主动配合工程师专项工程抽检，及时对接施工安装过程中发现的问题。随工程进度分别实施施工过程质监和收尾期间实施分户分项承接查验，对发现的问题或查验出的工程质量问题现场要求施工方人员整改或反馈到工程部，并在整改后进行逐一复查。

4.3监察方式

4.3.1旁站监察：如施工工艺要求、材料要求等

4.3.2观感监察：如墙面开裂、防盗门、抹灰、水电线路铺设等。

4.3.3使用监察：如门窗开关、防盗门锁等。

4.3.4检测监察：墙、顶面平整度、阴阳角、层高等。

4.3.5试验监察：给水管打压、排水管通畅、防水试水等。

4.4对查出的.工程问题处理及跟踪

4.4.1对现场检查出来不合格或达不到质量标准的问题，即刻现场要求施工人员进行整改，以书面形式统计后份周提交工程部，并负责督促施工单位落实执行整改，直至完全符合质量检查标准为止。

4.4.2分户查出的工程质量问题以《返修通知单》的形式上报分管工程师进行返修处理；对共性、典型、突出的问题以《工程问题联络单》形式上报工程部。

4.4.3问题的复查：对查出问题进行逐项复检，直至完全符合质量检查标准为止。 5.0人员安排

6.0检查标准

6.1参照建设部ZBP3QQQ1-9Q标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标

准》及达到设计要求。

6.2参照新版《建筑工程施工质量验收规范汇编》

6.3中华人民共和国住房和城乡建设部10月14日颁发的《物业承接查验办法》

6.4参照云南省建设厅5月8日颁布的 []287号《云南省住宅工程质量分户验收管理规定》

2.前期物业介入方案 篇二

关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。

任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。

在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。

(二) 提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。

(三) 保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一) 在项目规划设计阶段的介入

1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。

不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。

在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。

3. 参与各项规划设计的讨论会。

从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。

(二) 在项目施工建设阶段的介入

1. 选择合适的现场介入人员。

施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。

派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。

(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。

(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。

(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。

2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。

通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

3. 收集、整理现场资料。

收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。

进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。

(三) 在项目竣工验收阶段的介入

1. 初步设备台账的建立。

随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。

2. 拟写初步交接方案。

根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。

3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。

4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;

房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。

完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。

(四) 在项目销售交房阶段的介入

1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。

现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。

在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

2. 做好交房的准备工作。

在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。

这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。

三、完善前期物业管理介入的对策

(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作

1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。

2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。

开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。

3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。

一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。

4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。

开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。

(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设

1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。

在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。

2. 建设具备高素质专业人员的队伍。

随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。

3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。

不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。

4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。

物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。

随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。

参考文献

[1].李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师, 2011 (1)

[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003

[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)

3.物业前期介入培训 篇三

物业前期介入培训资料

各位领导、各位同事：

大家下午好！今天我们培训的内容是：物业管理的前期介入。首先介绍一下前期物业管理的含义，所谓前期物业管理:是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。下面我把物业前期介入应注意的事项结合锦绣滨湖小区三期实际情况向大家分享一下自己的心得：

一、物业前期介入的必要性

物业公司为什么要前期介入，主要体现在两点：1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。

二、物业前期介入的内容

在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

（一）察看工程建设现场

物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记

录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按 整改计划督促整改。

（二）设计管理模式、拟定管理制度

物业前期介入应根据物业的类型、环境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.设臵物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

2.制定上岗人员的培训计划,并实施计划。

3.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。

4.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

三、锦绣滨湖三期物业前期介入

根据锦绣滨湖小区一、二期物业前期介入的经验，管理处采取首问责任制，工作分配到个人，各司其职。前期首先确定上房前工作安排及上房流程；现场查看确定人员岗位，提出可行性管理方案；配备人员及办公物品，做好前期介入准备。在前期介入中，与开发公司工程部配合查验房屋，对不合格项目记录，填写工程整改单，要求施工单位整改并进行复查（注：验收应注意的事项：室内设施设备的完好，管道是否做过保压试验，入户门有无破损、凹痕、掉漆，窗扇有无加斜及漏气现象；室外项目主要验收主管网是否通畅，有无跑冒滴漏现象，每户均通过通球试验确保管道无堵塞；参与三期消防及供暖设施设备管道注水保压验收，对冷水井、污水井及暖气井分类标记，制作方位明细表，便于日后维保；通过现场查看排除安全隐患，减少工程遗留问题。后期制作三期业主上房、装修明细表，输入乐天系统，便

于集中上房收费；按档案归档要求接收竣工资料，分装上房及装修资料；确定建筑垃圾池位臵及绿化、保洁取水点设立；逐步接收三期设施设备，定岗定员，熟悉设备运行；水、电表号的抄录办理水、电过户，落实水、电、气开通时间；小区通邮及有线电视、网络开通时间等，在前期介入期间还会遇到各种各样的问题，在此我就不做赘述了。

4.物业前期介入管理制度 篇四

1.目的：

通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角 度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最 大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。

2.范围：

本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 职责：

总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入工作的开展，并跟进其工作进度。

分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核；

参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；项目工程前介人员选择把关；

协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。3.3 项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技 术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。

4.4.1 方法和过程控制：

工程前期介入计划的编制

分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期 4.2 介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。

规划设计阶段前期介入内容

4.2.1 分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细 节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细节。

4.2.2 分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参

与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、设备配置、新材 料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智

能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。

4.2.3 建议内容

1)安保规划

⑴ 便于安保管理区域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点； ⑶ 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理； ⑷ 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。2)消防规划

⑴ 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范； ⑶ 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范； ⑷ 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。3)交通规划

⑴ 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；

⑶ 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1.5，另加访客车位占车位数的10%）；非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放； ⑷ 设置地下机动车停车库，应符合国家规范。4)环境绿化管理

⑴

绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美；

⑵

绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚；

⑶

绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好；

⑷

绿化品种便于养护，养护成本节约；

⑸

绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯；

⑹

绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）；

⑺

主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

5)景观配置要求

⑴

景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域；

⑵

采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护；

⑶

水系岸床设计应考虑防渗漏效果；

⑷

不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，应有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设施、设备；

⑹

景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料；

⑺

泛光照明不影响住户，不造成光污染。

6)设施设备配套

⑴

水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地；

⑵

配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠；

⑶

沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养；

⑷

公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志；

⑸

配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置电子围栏周界防攀爬系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网；

⑵

网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、智能家居系统；

⑶

设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、计量表具管理系统、燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网；

⑷

中央控制中心位置宜设于管理服务中心内，或与管理服务中心相邻相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减；

⑸

智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。同一区域开发的项目设备选型是要考虑设备的兼容性及可以进行集中管理。8)房屋单体

⑴

屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求；

⑵

墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果；

⑶

楼板厚度与隔音符合国家规范；

⑷

住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门；

⑸

住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗；

⑹

厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶台宜避开窗口设置；

⑺

卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置；

⑻

厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修；

⑼

管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修；

⑽

宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；

⑾

底层地坪应充分考虑防潮措施；

⑿

房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措

施；

⒁

阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距

小于0.10M，防止儿童攀爬。9)室内配置

⑴

室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹

应对外吹；

⑵

室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽；

⑶

室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错

开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施；

⑷

空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统；

⑸

室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中心应距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求；

⑺

如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置；

⑻

室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理；

⑼

电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置；

⑽

联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲；

⑾

高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。4.3 施工建设阶段前期介入内容

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门 窗安装阶段，具体时间参考前期介入计划模板并结合项目工程进度而定。

4.3.1 项目工程前期介入一般2~3人组成，专业人员搭配合理，具有设施设备、水、电、气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。

4.3.2 了解委托项目各类机电设施设备配置及容量、设施设备的安装调试、各类管

线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项 目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。对建材、设备选型给出建议，以便于一体化管理的延续性。

4.3.3 注意资料的收集，包括施工图纸、设计变更等。

4.3.4 从业主使用功能角度，注意完善相关设计缺陷，包括各类开关、空调位（孔）位置、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向、二层、错层的平台安全注意事 项及门窗的栏杆高度等。

4.3.5 工程前介人员按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与开发公

司项目部、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，可通过 建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及 对问题处理的建议。

4.3.6 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书 面呈报给分/子公司工程职能和项目开发公司相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

4.3.7 定期参加项目开发公司组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进 度。

4.3.8 对介入中发现的重要问题以书面报告的形式上报分子公司工程职能审核后，由分子公司报给项目开发公司领导，并跟进问题整改落实情况。

4.3.9 总部工程部不定期对工程前期介入情况进行检查，对工作开展提出意见和建 议。

4.3.10 分/子公司工程职能至少每半月对工程前期介入情况进行现场检查，指导前期 5.介入工作的开展。

附则

5.物业园林绿化工程前期介入 篇五

物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题

住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月异。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。

以下是笔者从事物业园林绿化前期介入工作中，对居住区园林绿化工程设计和施工的几点认识，现一一列出，希望能给物业管理者和园林绿化建设者带来一些启示。

一是要重视绿化用地的整理和表土采集。据笔者观察，很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

二是要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。

三是要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。

四是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。五是绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头（水笼头）高高凸起，或将喷头（水笼头）设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。

6.前期物业介入年终工作总结 篇六

2010年工作汇报

一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的2010年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。

我于2010年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下：

1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。

2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。

3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。

4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。

5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。

6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。

7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。

8.做好管理处相关领导交付的其他工作。

二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。

1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。

2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相

关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。

3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。

4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及时反映给领导，然后再观察学习上级领导处理该类事情的方法，自己根据实际情况结合自己的想法总结出具体一套自己的处理流程。

当然需要反思与改正的远远不止以上我列出来的种种，因为我发现在我身上缺点远远多于优点的。我喜欢有挑战的工作，真诚并且真心接受同事和领导的批评。一个缺点或者是错误只有被提出来才会被改正，如果没有被发现或者提出连改正的可能也不会有。处于涉世未深的我们需要跟多的批评与磨炼才会变得坚强和勇敢，才会有勇气面对充满荆棘的未来和坎坷的理想之路。

三.关于2011年的工作我觉得最重要的工作有以下一些：

1.相关未2次验收的业主对于相关整改完成的再次验收。这要求我做好跟踪反馈和与开发商工程部的交接。

2.装修监督管理。由于今年年末将近，只有部分业主进行装修工作，预测明年将有大批业主进行准修，做到工作内容明晰不混乱。还包括外窗的统一规格以及空调外机的统一位置的监督等等。

3.相关资料整理的归档。关于松芝万象城B座相关图纸资料的原件或者复印件未接到开发商的移交，希望明年做好移交工作方便日常工作的开展。

4.处理上级交办的其他事项。.希望到来的一年是美好的，充满欢喜的，祝福2011！祝福活在2011的整个世界！

梁启婷

7.物业工程部前期介入工作计划 篇七

根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

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二、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调

甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

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（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理 提供参考。

6、收集、整理现场资料：

（1）施工图纸；

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收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸（2）机电设备及建材的资料

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

五、前期介入图纸审核、巡查重点；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。

2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电 量）。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌

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握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面；智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信 报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

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10、车位方面；配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

11、公共设施方面；设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

12、弱电方面；电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

13、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。

15、其它方面；

1）；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2）；办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。

3）；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

六、工程部详细巡查内容；

1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。

2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

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3、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安 装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验

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及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

11、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

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12、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

14、检查门牌；、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

15、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉 良好的公司。

16、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

17、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。

19、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

20、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

21、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

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阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。

8.前期物业介入方案 篇八

1.项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

2.项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。

3.商业物业管理准备阶段

1.收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2.提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3.建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

4.物业管理市场调研工作

主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。

2、法规及政策调研

了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:

1)本地物业行业概况、当地的法规和政策；

2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；

3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；

4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。

5.物业管理成本测算

对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商

业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。

1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

2、由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

6.主力店物业服务

（一）前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：

1、协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；

2、进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；

3、协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；

4、对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。

（二）正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：

1、按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；

2、对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；

3、协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；

4、与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；

5、当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。

（三）不同业态主力店物业服务界面要点

主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内

重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，以供参考：

1、超市

1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；

2、百货

1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防与其他租户共用；

4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；

3、餐饮

1）除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳；

2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；

3）设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；

4）政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高，为物业管理的重点；

5）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

6）消防与其他租户共用；

4、KTV、电子娱乐、影院

1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用；

2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

3）消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

5）消防与其他租户共用；

5、建材、家居

1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；

6、电器卖场

1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各地管理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用；

2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公司管理；

4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；

5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责。

7.商户装修管理

1、成立装修管理小组

开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。

2、编制装修管理工作流程和管理制度

1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**购物广场装修手册》

2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。

3、装修管理控制环节

1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。

2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。

3)商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。

4)现场材料进场通道、工具运输、退场

所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业

地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。

5)内装交叉施工

内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。

6)工期管理

根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。

工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：

a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；

b)天地墙是否有特殊造型和结构；

c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；

d)订购有特殊家具和厨房用具；

e)空调和消防的重新布局。

7)施工检查

商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。

8)验收

a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：

-与设计图纸是否吻合；

-消防设施的完好情况；

-装修材料与消防要求的一致性；

-电器线路施工情况；

-设备设施完好情况

b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。

c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。

9.前期物业介入方案 篇九

这其中的具体工作包括考查整体工程进度，协助开发商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；考察建筑设计（地下室、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；对管理用房位置确定、布局以及设计、装修标准提出参考性意见；对房屋的设备设计、施工，根据物业管理经验，提出建议性意见；对空调、采暖工程以及电梯的安装设计及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出相应的措施；根据地方物业管理法规、政策及楼盘实际状况，对物业公司的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。

前期介入主要是根据公司在日常物业管理工作中总结的经验和教训，预先向开发公司提出一些建设性意见，以避免产生工程完成后才发现纰漏的问题。

前期介入完成后，顾问工作进入实际指导工作阶段。在此阶段，顾问公司可以根据项目进展情况提供相应的物业管理顾问建议，也可以派遣顾问团或是驻场顾问到现场进行指导，按照政府优秀示范小区（大厦）和顾问公司的规范化标准进行管理。

物业管理顾问的实际指导工作具体包括：在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助开发商提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定；协助物业公司制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制；协助物业公司根据物业项目实际情况，测算物业管理成本，提出物业管理收费标准，由物业公司报当地政府物价部门审批；协助物业公司制定招聘方案，选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层），组建工作队伍；协助物业公司培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定；提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助物业公司（开发商）与各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）；指导物业公司对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量；协助物业公司编制各项管理制度及建立相关资料、文件；协助物业公司建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导等。

在这其中，顾问人员需要定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况。另外，根据物业管理顾问合同要求，为物业公司提供一系列的辅助和指导性工作。

这一阶段的工作，对顾问公司来说，主要是现场作业。要想确实达到顾问的效果，顾问公司必须在对项目详尽了解的基础上，切实把握项目的每一个环节，从而制定出适合该项目的每一个步骤和计划。现场顾问结束后，顾问工作进入后期跟踪阶段。这一阶段的工作，对顾问公司来说，实际上是前面所有工作进行验收并对项目的进展情况进行评估，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，提出书面整改意见及建议。

物业管理服务公司工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理 ● 设施设备调试期物业管理 ● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理 ● 前期物业管理人员安排与工作进度

一、施工期物业管理工作 1.熟悉施工现场和各类施工图纸。

2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作

详细记录。

3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接口等。

4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发

商协商，进行改进。

5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、设施设备调试期物业管理

1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安

装状况进行检查。

2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案 3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维

护的问题，及时通报开发商。4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。

三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理

1.小区（大厦）竣工验收 2.物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面

3.现场验收（1）土建工程： ■ 屋面排水坡度 ■ 伸缩缝、地面有无滲水 ■ 地下室墙面有无滲水 ■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

（2）装饰工程 ■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施 ■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信

报箱等（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等

（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等 ■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包

括暖风系统）

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及

手动按钮、防火卷帘门等）■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关

资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）

等。（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操

作人员一定的培训。

一、其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入 根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业

管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财

产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备 小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业

主的影响。

二、前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步

招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业管理的筹备工作，包括人员招

聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）《物业管理接管验收方案》，协

助管理处开展工作。

③ 接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15天后开展前期管理。

★小区（大厦）前期介入工作进度表

月份

5月底

项目

签定《物业管理委托合同》

施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

6-9月

初

10月

12月

11月底

底

录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试 盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案

竣工验收

物业接管现场验收（包括备品 备件）

物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

注：筹备期具体工作时间视施工进度调整