房屋修缮管理制度

2024-07-01

房屋修缮管理制度（共11篇）

1.房屋修缮管理制度篇一

第二十二条对于中修以上的房屋修缮工程，房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办理质量监督手续，未办理质量监督手续的，不得施工。

房屋修缮工程的分类，按照《房屋修缮范围和标准》执行。

第二十三条中修以上的房屋修缮工程，应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。

中修以上的房屋修缮工程竣工后，由房屋管理部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。

第二十四条房屋修缮工程实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。

第二十五条房屋修缮工程发生重大事故的，由县级以上地方人民政府房地主行政主管部门会同有关部门调查处理。

2.房屋修缮管理制度篇二

房屋结构分砖砌体结构与钢筋混凝土结构。砖砌体结构损坏主要形式为墙体裂缝与腐蚀。砌体上产生裂缝后, 不仅会影响建筑物的美观, 有的还会造成建筑物的渗漏, 强度、刚度、稳定度和整体性也将受到不同程度的消弱。裂缝产生的原因很多, 根据墙体受力的情况, 可以把裂缝分为两类, 一类为非受力裂缝, 即裂缝的产生不是由于承受载荷造成的, 如沉降裂缝、温度裂缝等, 另一类为强度裂缝, 即砌体受载荷后, 因墙体强度不足而直接引起的砌体开裂。

1. 砖砌结构

(1) 砖砌体腐蚀。一般表现为墙面产生软化、起皮、疏松和剥落等现象。这种破坏从表层逐渐向砌体深度发展, 消弱墙体承受力, 减低结构强度, 不仅影响房屋建筑的美观, 严重时还导致坍塌事故。使砌体腐蚀的原因, 主要有自然界的侵蚀, 腐蚀介质的侵蚀和使用养护不当。

(2) 砖砌体结构的修理包括裂缝修理、墙面腐蚀的修理、局部拆除重砌。砖砌体裂缝的修理, 一般都应在裂缝稳定后进行, 否则即使进行了修补, 裂缝将继续发展。裂缝是否需要处理以及采用什么修理方法, 应从裂缝对房屋建筑的美观、强度、耐久性、使用要求等方面的影响来综合考虑后确定, 一般所采用的方法有水泥沙浆嵌缝法、块体嵌补法、压力灌浆法、一般抹灰、金属网抹灰、一般喷浆、金属网喷浆等。对腐蚀层清除, 可用人工凿除, 以钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等, 然后用压力水冲洗干净。对腐蚀严重已影响砌体强度的墙体应做局部或全部更换。对腐蚀一般的墙面, 可根据防腐要求, 加抹水泥沙浆或改用沥青混凝土等修复。对产生严重空鼓、歪闪、裂缝等现象, 对安全产生影响者, 可采用局部拆除重砌。

2. 钢筋混凝土结构

钢筋混凝土常见的缺陷主要有蜂窝、麻面、空洞、露筋、掉角、疏松等。施工、使用和维护不当是混凝土产生缺陷的主要原因。如施工时水泥过期或标号不足、砂石含泥量大等都会造成混凝土疏松、强度等级的严重下降;混凝土浇捣不当或漏捣, 水灰比选择不合适, 会造成严重的空洞、蜂窝、露筋、密实性差等;模板清理不干净, 拆模不当, 会造成混凝土表面麻面、破损等;如果维护保养不好, 使构件遭到碰撞、超载、高温及有害介质侵蚀, 也会导致混凝土掉角、露筋、疏松等缺陷。

钢筋锈蚀会使其断面逐渐减小, 并造成和混凝土之间的粘着力降低, 影响构件的强度安全, 同时钢筋由于锈蚀而体积膨胀, 还会使混凝土保护层破裂甚至脱落, 从而降低结构的受力性能和耐久性能。其主要原因是混凝土不密实或有裂缝存在造成钢筋的锈蚀。一般认为是由于施工时水泥量偏少、水灰比不当和振捣不良造成的。

钢筋混凝土结构还存在一种主要缺陷——裂缝, 主要有负载裂缝、收缩裂缝、腐蚀裂缝。混凝土结构的缺陷修补办法主要有:表面抹浆修补、细石混凝土修补、环氧沙浆混凝土修补、压力灌浆修补、喷浆修补等。对于钢筋锈蚀, 如锈蚀不严重, 表面仅有细小裂缝, 则可对混凝土进行封闭式修补。如较为严重, 必须认真检查, 必要时先采取临时支撑加固, 再凿混凝土处理, 钢筋混凝土结构裂缝的修补方法与砖砌基本相同。

(二) 门窗工程的修缮

1. 木门窗。

木门窗损坏情形主要是倾斜、下垂、弯曲翘曲、裂缝过大、走扇、腐朽、劈裂等;一般采用硬木楔恢复平直, 加铁三角拉结牢固, 用矫正器矫正, 部分更换合页整形等。

2. 钢门窗。

钢门窗损坏主要是安装不牢固, 框与墙间产生裂缝、配件丢失, 未及时进行油漆防护或油漆时除锈不彻底。对松动门窗应采用将锚固铁脚的墙体凿开, 把铁脚取出矫正, 损坏的应焊接好, 然后用高标号水泥沙浆把铁脚重新固定好;对扭曲或损坏严重的门窗扇, 应卸下进行矫正, 焊接后再重新安装, 并定期进行油漆防护。

3. 铝合金门窗。

铝合金门窗的主要是紧固部件松动、脱落;密封材料安装不牢、老化、脱落;框扇变形等。采取的方法是矫正或更换, 对于表面的污蚀应定期擦试干净;更换有损伤的密封材料, 对于附件、螺丝的松动、脱落等, 要及时拧紧、更换或重新装配。

(三) 屋面防水工程的修缮

1. 柔性防水屋面。

(1) 卷材防水层。卷材防水层屋面主要采用沥青油毡、再生橡胶、合成橡胶或合成树脂类等防水卷材, 粘贴成一整片能防水的屋面覆盖层。 (1) 卷材开裂一般分为两种:即有规则裂缝和无规则裂缝。有规则裂缝一般呈直线状, 多出现在无保温层屋面。有规则裂缝一般使用干铺毡贴缝法, 一般宽度为25~400mm, 将此范围内的面层铲除干净刷冷底油后, 在裂缝部位嵌上聚氯乙烯胶或防水油膏, 胶泥或油膏要高出屋面5~10mm, 其它按一般工艺施工。 (2) 无规则裂缝的产生主要是由于卷材搭接太少, 卷材收缩后接头开裂、翘起;卷材老化开裂;找平层收缩引起卷材拉裂等, 维修方法视面积大小、开裂程度而定。 (3) 卷材鼓泡的主要原因是基层不平, 基层潮湿或基层未清理干净, 对直径小于10cm的鼓泡, 可采用抽气灌油法来修补。对10~50cm的鼓泡, 可采用十字开入法, 对大于40cm的气泡采用大开刀去皮方法, 而面积较大时, 考虑把卷材铲除翻新重做。 (2) 涂模防水屋面主要采用水乳型橡胶沥青防水涂料、聚氨脂防水涂料等刷在屋面基层上形成防水面层。

2. 刚性防水层面。

钢筋混凝土刚性防水屋面是在屋面板上浇捣C20或C25细石混凝土, 内配置直径3或直径4双向钢筋网, 厚度不小于4mm, 它是依靠细石混凝土本身的密实性达到防水目的, 一般需专业队伍维修。

屋面的养护管理主要是检查、清理、设施管理、及时维修等, 每个季度对屋面进行一次全面检查, 重点是开春解冻后雨季来临前, 每次检查按不同类别制订检查内容, 把检查结果记载存档。在屋面上不得随意搭建任何设施, 包括天线、太阳能等, 如必须搭建, 事先要通过管理人员的许可, 办理相关手续, 按有关要求进行安装。

(四) 上、下水管道修缮

1. 上下水管道主要故障。

(1) 管道破裂漏水、管壁腐蚀漏水、管道接头处漏水、管道堵塞等; (2) 管材及接头附件质量不佳; (3) 管道防腐不好, 施工质量不好; (4) 铺设管道时, 未将土壤夯实或管道两侧回填土的密度不均匀, 土壤不均匀沉陷, 使管道受力显著增加, 造成接头损坏或管道爆裂; (5) 管道埋没过浅, 过路不加金属管保护, 外部重载将管道压坏; (6) 接口丝扣连接搭接不够不实, 石棉水泥接口敲打不密实; (7) 施工时管道内杂物清理不畅, 使用卫生器具不当引起硬物、破布、棉纱等杂物掉入管内, 从而堵塞存水弯管道转弯处; (8) 管道铺设坡度大小或有倒坡现象, 引起管内水流速度太慢, 水中的杂质在管内沉积而堵塞; (9) 雨水管道、污水管道通风处因屋面天沟杂物随水进入管风, 应在雨水口、污水管道通风处加金属网保护; (10) 设计管径偏小造成的流速太小而堵塞。

2. 管道漏水堵塞的修理办法。

应根据故障现象、水管材料而采用不同的修复方法;这里要特别指出的是上、下水管道的维修人员, 要对负责的上、下水管道有全面的了解, 巡回检查各上、下水井口 (包括阀门井) 封闭是否严实, 以防异物落入井中, 给修理工作造成麻烦。雨水井、污水井要定期清捞, 确保雨、污水畅通;露天空间的管道, 需定期进行检查和涂刷防腐材料, 以延长管道的使用寿命。一般来说铸铁管3年一次, 镀锌管使用5年后2年一次。对一般的控制阀门每年至少进行一次维护, 进行开关检查, 以防启用时开不开或关不了, 当阀门漆面受损时, 应涂刷防腐材料。

(五) 供用电设备、设施的修缮

1. 要确保组成供电系统的主要器件质量良好, 不能安全被淘汰的产品;

对于隐蔽工程中线材要严把质量关, 防止产生不可恢复性的故障;对供电设备、设施定期巡视维护和重点检测, 如雨季前要将地极的接地电阻值遥测;夏季时要对线路的绝缘情况检查;平时要对各种线头的接触情况及漏电保护装置进行检查, 核对各个支路的实际负荷是否与安装设备保护元件整定值符合, 配电箱是否牢固, 箱内器件是否完好无损, 沿墙及沿顶棚架设的明线是否松脱垂落, 支持点有无松动、脱落、损伤, 有无其他物品触碰导线, 室外架空线的瓷瓶是否破裂, 导线垂度是否过大;有风时导线摇摆线间有无碰撞, 电杆有无歪斜, 各个用电器固定是否牢固。

2. 供用电系统的故障主要是烧溶丝、短路、漏电、跳闸。

发生变电所跳闸事故后, 首先要观察空气开关完好情况、温升情况, 如一切正常, 可以再试送电一次, 如继续跳闸, 则把负荷与线路断开, 检查线路绝缘情况, 如电缆完好, 则可能是楼前进户线有问题, 要逐个单元把电线抽出来, 一根一根检查, 需要加绝缘保护的加绝缘保护。电缆与线路直接短路的可能性是不大的, 大多数是绝缘下降, 电流过大, 引起空气开关跳闸。

3. 漏电一般是电路和建筑物之间产生漏电。

多半是由于绝缘不好的电线, 受雨水浸入触及建筑物引起的;线头包扎安装不妥当, 有时触动建筑物也会引起类似的漏电现象。另一类漏电是火线与零线之间的漏电, 一般是二合、三合线之间绝缘不好。检查的方法是把负载全部断开 (检查开关是否在断开处) , 检查火线绝缘电阻, 观察电表在空载下是否转动, 必须一个支路一个支路地检查。

4. 短路故障一般发生在居民家中, 用户开关跳闸, 二次送电送不上。

大多数原因是用电器接线错误;插头插座接线松动;穿管电线与金属管相碰。检查方法是把负荷断开, 对各支路进行检查, 发现问题后及时处理。

5. 烧溶丝主要是用熔体保护的供电系统, 由于负载的变化及接触不良引起的。

检查时应根据电器烧伤痕迹进行判断, 如接头处正常, 温度也正常, 则可能是长期使用所致, 应更换保险即可。如温升比较大, 烧的痕迹很明显, 可能是电源负载所致, 要对负载进行检查, 排除故障后再更换保险。

对于物业修缮中的其它设备维修, 主要有水泵、电梯、清捞机械、升降机械、通讯设施等, 由于有专业介绍, 本文不再论述。

摘要：主要针对达到维修周期的房屋结构工程、房屋门窗工程、房屋屋面防水工程、房屋上下水管道工程、房屋供用电设备设施的修缮作了理性分析和修缮方法的论述。

关键词：房屋结构,门窗,屋面,上下水,供电修缮

参考文献

[1]罗福周.建筑工程概论[M].北京:中国建材工业出版社, 2002.

[2]樊伟梁, 赵连玺.建筑应用电工[M].北京:中国建筑工业出版社, 1998.

3.火力发电厂房屋修缮工程探讨篇三

【关键词】火力发电厂；房屋修缮；维护保养

一、房屋修缮解释

房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程；凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程是大修；凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程是中修；及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程是小修；凡成片多幢大、中、小修一次性应修的工程是综合维修；结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修是维护保养。

二、房屋修缮工程特点

⑴单件性

对原建筑物的修缮是固定在某一个地点，工作对象单件，需针对某一建筑的特殊情况进行指定。编制修缮技术方案、劳动组织形式、生产施工工艺等。

⑵露天作业性

根据室外露天作业受自然天气和季节变化影响这一特点，制定相应施工组织方案和施工技术措施，如夏季施工中浇捣混凝土和抹灰砂浆的养护措施；多雨季节施工中的防雨措施等。

⑶地点流动性

因为房屋是建在各自固定的地点，所以房屋修缮工程不能在单一固定的场所内施工，势必产生施工生产的流动性。由于施工环境不同，施工临时设施和文明施工措施的安排也各不相同。其施工临时设施和现场文明施工的要求不同，应根据情况具体安排。

⑷施工场地分散、连续作业差性

针对现有房屋进行修缮，内容根据施工设计方案确定。修缮部位、内容各不相同而使施工连续作业性差，施工组织设计不可能按新建工程，以理想的流水步距和流水节拍进行组织设计。从而形成房屋修缮工程特有的施工组织设计，修缮工程施工中的组织形式和管理方法没有一定的固定模式，必须视实际情况而定。

⑸不可预见因素性

修缮过程中可变因素与不可预见因素较多，房屋结构性项目损坏先期不能被发现，在修缮过程中各种潜在的问题才会发现，如：木屋架头子或桁条头子腐烂，木构件的白蚁虫蛀等，这些问题难以预测，因而往往会造成施工技术方案多变，影响施工工期。

⑹周边环境限制性

因房屋修缮工作不影响企业生产，故而施工作业按照实际情况作出相应调整。如生产车间修缮在设备没有搬迁条件下组织施工，居住房屋修缮空间小且在保证居民正常生活情况下进行施工等。若原方案采用机械施工则要改为手工作业，从而影响施工效率。

⑺施工机械利用不平衡性

房屋修缮工程受修缮项目内容、施工方法、周边环境等各方面条件的限制，往往在使用施工机械时其利用率不平衡。有些项目施工机械利用率不高或无法使用施工机械，因而产生施工机械使用的不平衡。房屋修缮工程中施工机械配制，视修缮工程的实际情况，在组织和管理施工产生中予以考虑。

⑻年代、结构形式、用料标准各不相同性

由于房屋建造年代的不同，形成了房屋类型多样，结构形式和用料标准各不相同的特点。需要修缮的房屋面临时间跨度大，修缮项目繁多的特点，有职工住宅、办公房、厂房、医院、学校等。使用材料品种有传统砖瓦材料、油漆材料，有现代的轻质材料和装饰材料，有些材料根据修缮项目的要求须特别定制。建筑材料均存在明显的差异。特别是还有构筑物的修缮，具有结构复杂、技术要求严格、工艺精致、质量要求高和零星分散等特点。

通过以上特点，作为火力发电厂修缮工作，充分考虑其特点，按房屋性质、年代、按时进行修缮工作，为生产做好保障。

三、房屋修缮在火力发电厂中的作用

在火力发电厂生产中，房屋作为辅助生产设施，起着基础性的作用。厂房、设备间等生产建筑物长期失修，势必导致设备不能正常运转，影响发电，后果不堪设想。所以房屋修缮工作与设备维护工作同样重要。怎样把房屋修缮工作做好，使它为火力发电厂生产起到保障作用？这就要从房屋维修工作特点来分析。

根据房屋修缮工程具有单件性的特点，主管部门必须设立房屋固定资产登记台账，写明房屋建成时间、使用年限、用途、构造等基础信息，作为房屋修缮第一手资料；房屋修缮工程具有露天作业、工程地点流动、房屋的年代、工程结构形式和用料标准各不相同等的特点，作为火力发电厂中的房屋维修工作应该专门设立部门进行各方面房屋修缮管理。该部门主要负责组织查勘、鉴定，掌握房屋完损情况，按房屋设计用途和完报情况，拟定修缮方案。加强日常养护，有计划地组织房屋按年轮修。所以房屋修缮管理必须设立专门部门，针对各房屋用途进行维护，为生产服务。

像厂房、输煤栈桥、煤仓、凉水塔、办公楼等房屋修缮不应该放松，设专人负责，经常检查，有沉降、锈蚀、漏水等现象时及时处理维修，保障生产能正常运行。

四、加强房屋维修方面质量管理

房屋修缮的质量管理在房屋修缮管理中是最重要的一环。

⑴强化修缮工程质量监督

设立专门质检员进行现场跟踪管理，每道工序严格把关，不符合国家规范要求的质量问题一定要拆除返工，不得进行下道工序施工。

⑵加强修缮工程质量检查和验收

房屋修缮施工完成后，首先要求施工单位自检，拿出自检报告，建设单位组织各专门人员进行全面质量验收，按照国家规范要求填写质量标准各种表格，归档备案。

⑶完善房屋修缮工程质量保修制度

2000年6月26日通过中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为了5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。根据以上国家对房屋质量保修办法来严格要求房屋修缮工程质量保修。

4.房屋修缮管理制度篇四

京房修字[1994]第52l号

十八个区县房地局、各房屋经营管理公司、各自管房单位：

现将《北京市城镇房屋修缮范围和标准》印发给你们，请遵照执行。执行中的问题请及时报告北京市房地产管理局房屋修缮管理处。

特此通知

北京市房地产管理局一九九四年十月十日

北京市城镇房屋修缮范围和标准

第一章总则

第一条为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根据建设部《房屋修缮范围和标准》，结合本市房屋状况，特制定《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（以下简称“标准”）。第二条本标准适用于城镇一般民用房屋的修缮。房屋的所有人、产权人、经营管理单位和自管房均应执行本标准。第三条市、区（县）房地产管理局是本市城镇房屋修缮的管理机关，负责对本标准的实施进行监督管理。第四条房屋的所有人或产权人、使用人、经营管理单位及供电、供水、供暖等专业管理单位之间对房屋修缮责任的划分，按《北京市城镇房屋修缮管理规定》执行。第五条城镇房屋修缮应符合本市“城市总体规划”的要求，遵循经济合理，安全实用，维护房屋不受损坏和为用户服务的原则。第六条由于本市房屋的建筑等级、新旧程度、使用要求均有较大差别，执行本标准时，对近十年新建的或有特殊使用范围内的房屋修缮，可适当降低修缮标准，但必须保障房屋安全和基本使用功能。第七条文物建筑或有保留价值的房屋修缮标准，按有关规定执行。第二章修缮工程分类第八条按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。

翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的工程。

大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。

中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。

小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。

综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。第三章房屋修缮范围第九条翻修工程适用范围

1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；

2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；

3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；

4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。第十条大修工程适用范围：

1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；

2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；

3、需挑顶修缮的房屋；

4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；

5、需抗震加固的房屋。第十一条中修工程适用范围：

1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；

2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；

3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；

4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。第十二条小修工程适用范围：

1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；

2、修理门窗、换纱、换玻璃；

3、水、暖卫、电设备的日常养护；

4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。第十三条综合维修工程适用范围：

1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；

2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。

第十四条翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。第四章房屋修缮标准第十五条主体工程

1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结构构件进行修缮的工程。

2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性的予以加固、补强或拆砌。

3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。

4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。

第十六条木门窗、钢门窗及木装修工程

1、木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理更换。

2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。

3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。

4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒台损坏严重的可拆除。

5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。

6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。

第十七条楼、地面工程

1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。

2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25％以下时可修复，超过25％或缺乏木材时可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。

3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损坏时，应修复无法修复的可改做相应标准的楼、地面。

4、层间厂房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。

5、砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。

6、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂

第十八条屋面工程

1、屋面一般漏雨应及时修复；严重漏雨采取修补办法不能解决的或挑修屋面。

2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修复，严重损坏的应翻修或更换。

3、楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。

4、局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。

5、屋面隔热保温层性能不好引起温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。

6、屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。

7、各种屋现、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。

第十九条抹灰工程

1、外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时可提高标准；沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替但不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。

2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应修复；原无勒抹灰和散水的可新做。

3、内墙抹灰开开明空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积50％的可以铲除重抹；原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用的可做防潮层。

4、灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。

第二十条板缝渗水、漏水应及时治理。第二十一条油漆粉饰工程：

1、木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应5－10年油饰一次。

2、钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；不述部件应3－5年油饰一次。

3、油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮、不流坠、不起泡、无皱纹、不漏刷及返锈透底。

4、楼梯间、公用走廊的室内墙面每5－10年应粉刷一次。

5、抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

第二十二条水、电、卫、暖等设备工程

1、房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装置及锅炉等应定期检查，按照有关安全规程定期保养。

2、电气线路的修理，应遵循供电部门的“低压电气装置规程”。房间的电气设施以原设计为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不足0.3A/户的平房院落或楼房及逐步增容。

3、上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。

4、楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清洗。

5、电梯、供暖系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。

6、避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。

7、金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的可拆除。

8、原院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复或疏通。

5.房屋修缮管理制度篇五

修缮工程是区别于新建工程提出的概念。包括按性质对建设工程分类形成的改建及扩建工程。修缮工程在成品建筑物主体上施工, 具有随机性强, 时间紧, 施工空间受限制, 施工方案多变, 但目标工程量小, 造价相对于新建工程低等特点。笔者发现, 虽然修缮工程单体造价低, 但由于其项目多, 总价不低;与新建工程相比, 是许多单位的常规工作;其造价管理随意、不系统, 易造成浪费。因此, 本文通过分析目前修缮工程存在的问题, 借助全生命周期理论, 将建设工程全生命周期与修缮工程的建设活动全生命周期两个角度相结合, 提出修缮工程造价管理的新思路。

二、修缮工程造价管理存在的问题

(一) 缺乏整体规划, 重复修缮, 造成浪费

修缮工程由于缺乏整体规划, 没有长远安排, 在实践中往往造成极大浪费。我国改革开放大发展到今天已有几十年历史, 随着时间的推移和规模的扩大, 原有的建设产品与现实需求极不适应, 但部分并未达到摧毁重建的地步, 因此通过修缮工程完善改进建设产品功能, 使其继续服务极其重要。修缮顺序如何, 怎么修建, 应有一个整体的规划。目前不少建设单位在修缮工程管理中缺乏严格的论证和整体规划, 主要凭个人意见、凭经验办事。甚至由于缺乏必要的研究和论证, 出现有的修缮工程实施后没有多久, 由于另一分部工程维修必须对上述项目破坏, 重复修缮, 造成资金浪费。如:某高校, 学生宿舍年久失修, 屋面漏水、卫生间渗漏、地面破烂、墙体开裂严重。该校修缮工程管理部门决定对问题较为严重的地面及墙面修补, 此次修缮工程造价超过80万元。工程竣工验收不足3个月, 由于严重的屋面漏水及卫生间渗漏, 不仅影响学生正常生活而且导致刚完工墙体受到严重侵蚀。该校修缮工程管理部门再次决定, 对该楼整体维修, 包括重新进行地面及墙面修补。在此案例中, 第一次修缮工程所花80万元即是由于重复修缮, 造成的浪费。

(二) 功能维持时间短、频繁返修, 虚假节约、实际浪费

当修缮工程项目确定后, 建设标准与功能的匹配选择是关键。修缮工程主要目的是维持原有功能, 或改进其现有功能使建设产品发挥更多的效用。

目前, 许多修缮工程资金有限, 而建设单位想用有限的资金完成更多项目的改扩建, 作为管理者若缺少全生命周期观点, 追求短期效益, 则会造成修缮工程点到为止, 治标不治本甚至只是做表面文章, 年年修年年坏, 钱花了, 达不到修缮工程效果;某些修缮工程项目经费充裕, 但管理部门未科学决策, 认为造价低就是科学管理, 建设标准定得太低, 达不到修缮必要目的, 不久又要再次维修。不能满足建设产品发展的需要, 造成虚假节约、实际浪费的局面。

(三) 工程建设中造价管理不当, 超支明显

在具体修缮工程工作实践中, 造价管理最突出的问题是各种超支严重。预算价超概算价, 合同价超预算价, 结算价超合同价。表1以武汉地区三所高校2010、2011、2012年修缮工程平均数值为例:

修缮工程确实有实施前难以计划, 在施工过程中不可预见因素多等特点, 但目前修缮工程招标中, 对于暂列金额一项, 往往达到8%—10%的预留比例, 从很大程度消减了工程实施中的正常造价增加。修缮工程大幅超支主要在于:一是方案不周详, 实施过程中, 增加工作内容。不重视方案, 施工中出现大量不得不实施工作内容。如墙面铲除, 没有管线施工内容。门窗更换, 不考虑墙面修复等;二是设计较粗糙。如某项修缮工程, 工程计划将全楼的地面由水磨石翻修为大理石。该工程共三层, 每层建设面积为1200平米, 共3600平米。设计单位在图纸设计时, 仅仅只设计了1—3层大厅共1100平米。招标工程量清单及中标单位投标报价仅有1100平米, 仅此一项就超支200%有余;三是施工管理随意, 各利益方随意更改方案。修缮工程不同于新建工程, 涉及结构部分较少, 大多与美观、提高使用效能有关。领导、工程管理人员、甚至设计单位随意发号施令, 造成工程改动, 甚至重复施工。

三、基于全生命周期的修缮工程造价管理完善建议

(一) 立足建设工程全生命周期造价, 统筹规划、正确决策

传统的全生命周期理论是指企业所制造产品的全生命周期。包括企业内部及其关联方之间进行的产品策划、开发、设计、制造、营销、物流, 以及消费者购入产品后使用和废弃处置的整个时期。对于工程项目来说, 其全生命周期包括建设期 (包括立项、设计以及实施等阶段) 、使用期与拆除期。

由于修缮工程重新恢复、完善建设产品功能, 本文将修缮工程视同为新一轮的建设投入。并结合现值的思想和折现方式将建设产品全生命造价, 通过公式一表述如下。该公式中基于如下假设:其一、拟修缮施工工程为J;其二、本次修缮工程视为新建;其三、工程J全生命周期从本次修缮工程开始至项目终结。

其中:Pj为修缮工程j全生命周期的现值之和;Fjt (K) 为工程j本次修缮造价折现值;Fjt (E) 为工程j本次及后续各次修缮施工时勘察、设计等费用折现值;Fjt (X) 为工程j后续再次修缮施工费用折现值;Fjt (S) 为工程j各个时刻竣工验收试运行费用折现值;T1为本次修缮施工时间;T2为各次修缮工程可行性研究、设计等前期工作时间;T3为再次开展各项修缮工程施工时间;T4为各次修缮工程结束竣工验收试运行时间;T为建设期时间 (T=T1+T2+T3+T4) ;T为工程j生命周期。为工程j在项目生命周期运营成本现值和;为工程j在项目生命周期养护成本现值和;dSAVj为工程j在项目生命周期末残值的折现值。

从公式可以得出如下结论: (1) 建设产品具有长期性。 (2) 建设产品经过本次修缮工程后, 通常还会发生再次修缮支出。 (3) 建设产品的生命周期造价除了与直接投入修缮成本有关还与时间有关。在具体修缮工程管理中, 应科学分析建设产品全生命周期, 规范决策行为。首先, 根据生命周期特点, 规划重点修缮工程。提前预警, 对大型固定资产、重要建设产品, 分析其生命周期。依据时间, 结合建设单位发展战略, 确定其各种修缮工程时间表。变“出了问题必须修”到“提前阻止性修复”。其次, 根据建设单位实际, 建立年度修缮工作计划。在确定修缮工程计划时, 分析哪些项目急需上马, 哪些项目可以暂缓, 有轻重缓急, 合理布局。做到眼前、长远, 局部、全局兼顾。最后, 确定拟修缮建设产品处于全生命周期的阶段。若该产品各种功能普遍先进, 只是其中某些项目需要改造。可对这些项目采取修缮;若拟修缮项目整体陈旧, 处于生命周期末期, 则可放弃改造或为了适当延长使用年限而简单、小投入的开展某些修缮工程。

(二) 从建设工程全生命周期成本角度, 权衡修缮工程造价与功能

生命周期成本 (life cycle cost, LCC) 通常是指在产品经济有效使用期间所发生的与该产品有关的所有成本, 包括开发 (计划、设计和测试) 、生产 (加工作业) 以及后勤支持 (广告、销售和保证等) 。具体而言包括产品设计成本、制造成本、使用成本、废弃处置成本、环境保护成本等。建设产品生命周期成本法以项目投资为对象, 从时间价值的角度拓展生命周期成本法的应用。包括从资产获得到最终报废整个生命周期的投资。主要有两个部分:初始投资成本、运行维护成本。本文为了研究方便, 放弃对其时间价值的研究, 将建设产品生命周期成本表述为公式:

其中:C为生命周期总成本, C1为初始投资成本, C2运行维护成本。

确定了某项修缮工程, 根据生命周期成本理论, C1与C2权衡。在一定范围内C1越小C2越大。建筑产品具有多次修缮的属性, 本文以拟进行的修缮工程造价为C1, 其后修缮工程造价为C2。应对拟开展修缮工程制定恰当建设标准, 若仅仅追求节约C1, 修缮工程达不到功能需求, 极易导致后期投入C2过高, 以致C偏高。

修缮工程管理实践中, 如何权衡C1、C2, 是重点也是难点。制订工程现在修缮方案、未来的维护方案, 并通过经济分析选择最优, 应是解决此类问题的重要方法。笔者认为可采取以下途径: (1) 参考已完工程信息。通过历史数据分析, 找出共性的经验值。 (2) 进行目标控制。如进度控制、质量控制、投资控制等, 进而达到随时观察及纠正、调整目的。 (3) 健全管理机构、充实管理队伍。修缮工程由于单体量小, 属于后勤工作的范畴, 在以往的管理体系中常常不受重视。提高从业人员技术水平和综合素质, 加强管理部门的建设, 吸收有一定专业知识的技术人员到修缮部门, 是做好修缮工作的前提。特别是方案优选, 对从业人员提出较高工程及经济要求。

(三) 基于修缮工程建设的全生命周期造价, 科学管理

修缮工程项目的建设全生命周期造价管理阶段可划分如下:决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段。对应于不同的阶段有不同的造价管理。决策阶段进行工程投资估算管理、设计阶段进行工程初步设计概算和施工图预算管理、实施阶段进行工程招价控制价的管理的和工程合同价管理、竣工验收阶段进行工程的竣工结算价和竣工决算价管理。如图1所示:

根据修缮工程项目的建设全生命周期造价管理阶段, 可采取以下措施: (1) 强调方案, 做好投资估算。确定修缮工程方案是项目前期工作的核心, 也是项目投资估算的重要依据。一项好的工程方案, 可使工程技术经济达到最优, 能使建设单位从源头避免浪费, 获得最佳效果。因此, 分析工程方案是具体修缮工程开展的首要环节。方案应满足全面、先进适用, 经济合理的原则, 立足建设单位实际, 达到本次修缮工程需要。在方案基础上正确估算, 提供该项目第一个造价。 (2) 严格设计, 确定项目概算及预算价。设计是贯彻建设单位意图的重要环节。在修缮工程建设中承上启下。设计必须完善, 才能让施工单位正确施工, 并提供给建设单位正确概算、预算价, 使其再次决策。 (3) 规范招标。建设单位应全程监督, 确保招标程序合法、规范, 并正确编制招标控制价。严格审查投标单位的各项资格和有效资质, 制定合理的评标办法。多方面衡量投标单位施工方案, 结合工程定额、取费标准、材料差价等因素, 认真评定中标价是否客观、合理。并在此基础上签订合同价。 (4) 以施工现场、竣工验收为核心, 有效管理。施工阶段是修缮工程由“纸上谈兵”变为“项目实体”的实施过程, 也是工程前期工作实现的过程。此阶段关键是工程变更和隐蔽工程。这两个方面是最易出现分歧的地方, 若处理不妥的话, 会增加工程结算造价。依据合同严格验收, 据实结算。工程结算应本着真实、完整、合法的原则进行。严格计算工程量、正确取费、与合同、招标文件、投标文件一致。正确出具该工程最终竣工结算价和竣工决算价。

参考文献

[1]任国强、尹贻林:《基于范式转换角度的全生命周期工程造价管理研究》, 《中国软科学》2003年第5期。

[2]肖珊:《基于全生命周期理论的建设项目审计体系构建》, 《财会通讯》2011年第10期。

[3]鲍华、徐礼华、周友:《用ANSYS分析某高层建设的非线性地震反应》, 《武汉大学学报》2003年第4期。

6.山东理工大学修缮工程管理办法篇六

第一章总则

第一条为规范管理、提高修缮工程质量和资金的使用效益，改进服务方式，使专项修缮工程的立项、审批、施工、验收做到便捷、高效、节约、透明，制定本办法。

第二条修缮工程范围。修缮工程是指学校水、电、暖、气（汽）管网改、扩建及维修工程；道路改造、修建工程；教学、科研、行政设施、教工、学生宿舍的修缮项目及改造与增设项目。

第三条修缮工程分为零星维修与专项维修。单项工程造价在2000元以内的为零星维修；单项工程造价在2000元以上的为专项维修，包括列入学校专项预算额度在2000元以上的改、扩建工程；各部门、院（系、部）、直属单位和各经营实体提交的用自有资金支付的预算额度在2000元以上的设施改、扩建工程。

第四条后勤管理处是学校修缮工作的管理部门，物业管理中心是学校修缮工程的主要实施单位。

第二章零星维修经费计划与管理

第五条零星维修经费计划由后勤管理处负责编制，经学校批准后执行。

第六条经费采用预算包干制管理，由物业管理中心经

费包干使用，结余留用，超支不补。

第七条后勤管理处参照《山东省修缮定额》和淄博市相关

造价要求，制定《山东理工大学零星维修定额》，经学校财务部门审核后实施。

第三章专项维修、维护经费计划

第八条专项维修、维护经费，由后勤管理处根据建筑

物、构筑物、设施、设备（后勤管理部分）及家具使用与保养年限，以及各部门、院（系、部）、直属单位和后勤实体提报的专项维修报告制定维修、维护预算计划。

第九条各部门、院（系、部）、直属单位及后勤实体于每年的11月1日前，向后勤管理处提报下一专项维修报告。后勤管理处进行可行性论证后，提出初步预算报学校审批。经批准的项目列入学校下一专项维修工程预算，或列入提报单位自有资金预算。

第十条后勤管理处于每年11月30日前向学校财务处提交下专项维修、维护工程预算计划，经学校批准后执行。

第十一条专项维修、维护计划的变更或补充项目，由

后勤管理处提报，经校领导批准后另行下达执行。

第四章零星维修管理

第十二条零星维修实行用户提报、物业管理中心组织实施的办法。各部门、院（系、部）、直属单位对使用的家具、房产和配套设施，后勤实体对授权管理的公共设施、基础设施发生的损坏或故障，应及时报修。提报单位对维修结果要验收、签单。

第十三条后勤管理处建立客户服务中心，协调维修服务事

宜。

第十四条后勤管理处依据报修单位或个人的验收签字单

对零星维修项目进行检查、验收。

第十五条零星维修实行项目保修制，在保修规范年限内承

担保修责任，发生的保修费用由项目实施单位承担。实施保修后，保修期限重新计算。

第五章专项维修工程管理

第十六条学校专项维修、维护由后勤管理处统一管理和组

织实施。

第十七条专项工程立项

后勤管理处对列入学校预算的专项工程，本着先急后缓的原则，排出专项工程施工计划，对各专项工程进行施工预算，填报立项申报表，报校领导审批，并送财务处、审计处备案。各部门、院（系、部）、直属单位和后勤实体用自有资金进行的改、扩建工程，由各单位向后勤管理处提出申请。后勤管理处论证后提报预算和立项申请，经校领导批准，由后勤管理处负责实施。任何单位不得随意对使用的设施改、扩建。未经后勤管理处

论证、立项、和校领导批准的工程，计划财务处不予报销。

第十八条工程招、投标

工程预算在5万元以上的专项维修工程施工要进行招、投标。招、投标由学校招标领导小组办公室负责组织。5万元以下的专项维修工程，可由后勤管理处委托校物业管理中心施工；物业管理中心不能承接的工程，由后勤管理处通过议标的形式择优确定施工队伍。

第十九条施工管理

１、施工单位应于开工前向后勤管理处提交开工报告和施工

方案，经批准后施工。后勤管理处在审批开工报告时要明确主要施工内容和技术方面要求，不能用文字说明的可附图说明。

２、如遇水、电、气、暖等紧急抢修工程，可由物业管理中

心先行施工，并及时报告后勤管理处。后勤管理处及时派出工程管理人员到施工现场进行施工监督，并于两日内补办必要的立项及施工手续。

３、对3万元以上的维修、维护工程，可以预付不超过工程

总预算30％的工程款，余款待工程决算认可后按合同规定支付。

４、在施工过程中，后勤管理处工程管理人员要深入施工现

场，加强质量管理。对隐蔽工程，施工单位必须及时通知后勤管理处进行现场勘查、确认和验收，签署隐蔽工程验收单和工程量签证单。确需变更设计，增加造价2000元以内的，由后勤管理处确认，出具变更通知书；增加造价2000元以上的，须报校领

导批准。

５、工程完工后，施工单位应及时向后勤管理处提出验收申

请。后勤管理处在接到申请两日内，组织有关人员进行工程验收。对验收中查出的质量问题，施工单位必须认真、及时整改。对施工质量不合格的工程，不验收，不结算。工程管理部门及人员要依法办事，确保工程监管到位、工程质量合格。

６、专项维修、维护工程中所用零星辅材由施工单位自购，主材由后勤管理处会同有关方面组织采购，大宗材料要进行招标采购。价格高于定额或无定额依据的材料，必须经招标办认可后方能进行采购，否则不予结算。

７、维修、维护工程拆除的旧料，由后勤管理处酌情研究处

理。对其中有再用价值的应收回备用。旧材料处理要签证留据。

第二十条专项工程结算时必须附工程立项审批报告、隐蔽

工程验收单、变更设计通知书、工程量签证单、工程竣工图和质检验收单等有关资料。

第二十一条施工单位编制的工程结算书应经本单位负责

人签字，加盖单位公章，连同工程量计算书等有关资料，在工程验收合格后30日内送交后勤管理处。

第六章工程审计及财务结算

第二十二条单项工程造价在1万元以上，或未经公开招标（抢修工程），或经招标只确定施工单位，按定额结算的工程，工程竣工后施工单位将工程结算书、施工合同、施工图纸、签证单、工程量计算书等相关资料报后勤管理处，经后勤管理处初审后，报审计处审计定案。计划财务处根据审计报告办理财务结算。

第二十三条经公开招标，标的金额等内容已经确定的维修、维护项目，审计处不再进行事后审计，计划财务处根据合同及后勤管理处负责人的签字办理财务结算。

第二十四条单项工程造价不足1万元的维修、维护工程，对其发生的费用支出，后勤管理处应严格审查，有关审查人员签字后，计划财务处根据审查结果及后勤管理处负责人签字办理财务结算。

第二十五条专项维修、维护工程年底未能完工或进行结算的，当年经费随专项工程转入下继续使用。专项维修经费年底结余部分由学校收回。

第七章附则

第二十六条本办法自公布之日起执行。

7.房屋修缮管理制度篇七

关键词：高校老校区,物业修缮工程,成本管理方法和对策

高等院校校区物业的定义:是指校区内的所有教学楼、实验室、礼堂、报告厅、学生宿舍以及图书馆、体育活动场所、公共食堂、浴室等楼寓建筑物等统称为校区物业。根据国家对学校基本建设的使用寿命曾做出明确规定, 必须达到50年的使用期限, 因此对高等院校老校区物业应界定为:使用期达到或超过50年以上的高校校园内的楼、堂、馆、所的基本建筑设施范畴。

随着我国高等教育事业的蓬勃发展, 国家对高校基础建设的拨款逐年增加, 这无疑是给各高校的发展注入了新活力, 但是由于受到各地政府城市规划要求的限制, 各高校对原有的老校区, 要想进行大规模的规划重建, 可能是不现实的事。因此各高校只能对这样的校区的物业进行维修翻新、升级改造。由于此类工程从其修缮规模, 经费投入量等方面评价, 不能纳入基本建设的范畴, 充其量是零打碎敲小工程。因此对老校区物业的维修改造, 学校决策部门难将其列入可掌控、可规划的建设项目。

1 高校老校区物业维修工程存在的问题

1.1 五十年前高校规划设计理念难以穷尽现代教育的实际需求

综观高校校园区域现存的老式教学楼寓, 尽管它们可能是一个时代的标志式建筑, 或者是该校文化发展、教育质量提升的鉴真实物, 但就其楼寓的建筑格局、教学功能都明显存在与现代教育的需求有很大差距的问题。必竞是50年前设计建造的教育设施, 设计规划者的理念很难以穷尽后50年甚至是100年之后的教育实际需求。高校如以一个陈旧落后的教育平台, 承载现代先进且厚重的教育任务, 已是不堪重负。因此对老校区的物业设施进行升级改造, 已成为学校关注和急待解决的问题。

1.2 老校区物业非线性状态的自然损耗造成维修工程难以实现有效规划

老校区物业因其使用期限超过50年, 已不同程度地出现破旧损坏, 而且基本建设的自然损耗呈现随机或突发的非线性状态, 需要维修的项目涉及面广量大、工种较多、繁杂琐碎, 这给高校后勤部门的维修工作带来相当大的困难。一方面高等院校的教育、教学秩序是强调刚性的保障, 另一方面校区物业设施的损坏 (自然损耗和人为损耗) 并无规律, 造成后勤部门的维修施工计划无法事先设置和安排, 老校区的教育资源本身极其有限, 如果暂停教学工作而进行抢救性维修工程, 势必在维护刚性的教学秩序与抢修工程达到有效保障之间存在矛盾, 后勤部门还要对老校区物业的维修工作, 预先向学校提交类似于事业单位的编制预算的方案等等, 这一切给校区物业能否实现有计划、规范化的维修工程带来困难。

1.3 老校区的基本建设的档案缺失给维修工程带来盲目重复投资和浪费

现在高校物业因其修缮施工的规模, 经费投入量方面不大, 尚不能列入学校基本建设范畴, 所以高校中普遍存在着对这类“零打碎敲”的施工工程, 一般不纳入规范建设的程序管理中, 因而很多修缮工程未能建立相关建设档案, 而老校区物业修缮工程由于缺乏此类档案, 经常造成修缮工程是重复投入建设生产, 对学校有限的财务资产造成浪费。以江苏城市职业学院东校区为例, 该校区始建于上世纪50年代, 距今有60余年历史, 该校区也曾因发展的需要, 其校区物权两度易手。我校接管后, 原本打算对这老校区进行重新规划、重新建设, 但由于存在市政府城市建设规划要求的限制, 重建方案已不可能实施。目前该校区基本保留始建时期的教学和生活的楼寓, 但相关的基本建设的档案早已荡然无存, 这给后勤部门的维修改造带来相当大的困难, 一些维修工程存在着盲目地折前补后的重复劳动。成本核算, 精细化管理难以实现。

1.4 老校区物业修缮工程易给施工方造价失实, 增加施工的实际成本

老校区物业客观上存在着自然损耗和人为损毁的现状, 而学校后勤部门要实现对经常性的维修工程能够有效的成本管理, 工程队的引入就成为维修工程成本管理能否达到有效率目的的关键。根据我国高等院校后勤社会化改革的要求, 很多高校对校区物业的维修施工队采取招标方式, 从社会上引入, 并行成制度化举措。实践中我们发现, 学校后勤部门与工程队之间, 时常存在着监管与被监管、降低成本与诉求利益最大化的矛盾。维修工程的预算一般由施工单位编制, 常常存在施工方利用使用单位管理人员对工程项目预算如何套取, 工程量如何计算、工程造价构成的不了解, 高套定额、提高收取标准甚至加大工程量等办法提高工程造价, 从而增加了工程预算, 最终容易导致区区维修工程的成本昂贵。

1.5 高校物业维修工程缺乏有效的审计监管和内控制度的约束

多数高校正是因为老校区的物业维修工程尚不能纳入基本建设的范畴, 因此对此类工程的监管和审计工作常常容易被忽视, 且缺乏管理力度;对校区的物业维修工作, 一般认为是零星工程, 多以后勤部门安排施工队应急处置、解决问题, 而没有在此建立健全内部控制制度、招投标制度。在物业维修工程资金预算拨付前, 缺乏项目资金预算编制计划和投资效益预测分析评估制度, 项目资金拨付过程中, 对于专款专用、工程进度、工程预决算审核等方面, 缺乏严密地监控制度, 给维修工程的成本管理带来困难。

2 高校老校区物业维修工程降低成本、提高工程效益的方法和对策

如何降低高校老校区物业维修工程的成本, 确保工程达到预期质量标准, 提高老校区基础建设效益, 这是摆在后勤部门面前新课题, 在此笔者提出应对策略。

2.1 老校区物业维修工程的重点是升级改造, 加强预研和规范决策

对拟实施的校区物业维修工程, 须逐项进行可行性研究, 把高校的总体发展战略规划和校园的建设规划有机结合起来, 老校区物业的修缮工程要本着最大限度升级改造, 对于不能重新建设的教学及实验实训的楼寓, 要以前瞻性的视角进行修缮改造, 以使其适应现代化教育、教学的需要;同时要根据高等教育发展需要和学校的经济实力与实际偿还能力, 综合确定维修工程规模, 以最小的风险, 最少的投资, 获得最实在的效果。这要求后勤部门对施工工程进行预研, 对待建施工项目全面梳理, 分出主次重点, 做到合理布局, 重点施工。论证既要考虑到眼前、局部, 也要顾及全局和长远。既需要计算一次性投入的差异, 也要考虑项目的远行成本, 以求最佳的经济效益和社会效益。论证过程中有大量的技术准备工作要做, 凡涉及资金较大的项目须由职能部门提出项目意义、建设规模、投资额度、资金来源、工程预算等项目可行性报告, 再由后勤处领导和分管校长会议讨论通过, 最后由主管校长审批, 形成学校的正式决议, 之后是项目的施工, 施工中不轻易更改工程内容, 以避免造成资金浪费。

2.2 遵循物业设施及设备自身的使用寿命客观规律, 完善申报、审批流程

高校物业设施的使用存在从新变旧, 从整体到局部会出现自然损耗的周期性规律, 特别是老校区物业设施在自然损耗过程中, 存在着突发性强、规律性差的特点, 后勤管理部门应把握物业设施折旧率的演变规律, 制定出修缮管理制度, 对老校区建筑物要有计划地从结构、层面、水电线路、新型教学设备安置、门窗采光效果和墙面粉刷等方面进行修缮, 延长物业设施的使用寿命, 以有规律的维修手段减少突发无序地维修工程, 通过编制切实可行的内部修缮定额标准, 控制维修成本, 对琐碎繁杂的小型维修也应当确定额度申报制度, 对额度内范围内的项目可先施工后审核, 以此简化中间审批程序, 提高维修效率。

2.3 加强老校区物业维修工程的档案建设和管理避免不必要的重复投入

要想合理地规划和维修高校老校区现存物业设施, 充分利用现存的物业维修工程档案资料, 进行分析研究, 这是维修工程中成本核算较为有效途径。然而目前我国多数高校中, 对此类“零打碎敲”的维修工程没有给予重视, 相关档案的整理、收集工作没有得到很好地管理和建设。因此要克服只重视大规模基本建设项目的规范管理, 而轻视维修工程的档案建设与管理, 从现在起, 高校后勤部门的一项非常的意义的工作, 就是要不断抢救性地收集校区物业设施历史上维修工程档案, 并加以分类、整理。在信息化高度发达的今天, 我们可以有效地利用计算机的优势对校区物业的维修工程进行管理, 编制数字化管理系统, 对校区物业设施实现动态监控, 通过定期检查, 及时发现物业设施的安全隐患, 运用计算机系统进行精密分析和计算, 再制定出切实有效的维修方案, 这样可以使后勤部门在老校区物业的维修工程中避免重复投入施工, 实现真正意义上的降低成本, 减少浪费。

2.4 推进维修工程的招投标制, 加强有效监管, 实现真正意义上的成本管理

高校老校区物业修缮工程实施过程中, 施工方造价失实, 大大增加了维修工程的成本。要想消除或减少造价失实的现状, 我们应该推行严格规范的招投标制度, 使高校老校区物业的维修计划、施工、监理等环节都成为阳光工程, 这样可以有效地降低维修工程成本, 提高物业维修工程的质量。这就要求主管部门选择具有良好信誉度的施工单位竞争, 在评标、议标的过程中, 集体讨论确定施工单位, 避免个别人说了算的主观随意性, 还要有业务熟悉、综合素质好的负责零星维修的管理者参与议标工作, 学校纪检、监察机构应全程监控, 确保议标的程序合法规范。通过招标, 选择到信誉度好的施工单位是高校物业维修工程实现真正意义上的成本管理的关键。同时我们必须强调:后勤部门的管理上要牢固树立成本意识, 加强工程施工管理, 强化基建预算, 在工程施工中须树立成本核算意识, 严格控制成本开支, 确保项目不超支和预算的刚性。高校物业维修工程通常无正规的专业设计, 施工过程常常出现更改, 签证较多, 使工程成本增加, 容易导致结算价远远高出预算, 超出了预算的刚性范畴, 再者维修改造施工不可预见性因素较多, 施工队伍的素质参差不齐, 因而施工过程有可能出现各种各样的问题, 因此后勤部门必须对施工全过程进行监控管理, 或者聘请专业的监理公司进行全程跟踪监督, 制约并配合施工单位, 确保工程方案落到实处, 工程质量得到有效保障。对施工过程中出现的隐蔽工程要据实签证, 为竣工后的工程结算提供真实可靠的技术资料, 同时后勤部门应监督竣工资料的编制, 务求真实准确反映工程过程、工作量, 为工程结算的编制审核, 提供有效依据, 实现真正意义上的成本管理。

2.5 认真履行项目工程审计制度, 建立健全修缮工程的内部监控制度

加大物业维修工程的审计力度, 发挥财务部门的监管职能, 是高校对物业维修工程成本管理的重要手段之一。工程审计一般包括:项目审计、过程审计、和结算审计等, 结算审计在工程管理中有着不可替代的作用。审计人员不仅应具备丰富的专业知识和业务能力, 还要参与工程的前期工作, 如招标过程、预算及合同审核等, 在工程量审核、单价审核, 各种费用审核的过程中, 认真仔细、防止施工单位故意加大工作量, 以低套高、换高不换低等现象的发生, 将工程的造价控制在合理的标准内。与此同时, 财务部门应学习预、结算的相关基本知识, 严格执行先审计后付款的程序, 并对工程进度情况, 付款情况及时向上级汇报, 做到不拖欠, 不多付, 不少付, 充分发挥监督职能, 使得工程造价能够降低, 提高经济效益。维修施工合同是制约施工过程中甲、乙双方行为的有效依据, 也是确保工程质量、进度、造价的关键性文件。在签订工程合同同时, 后勤部门应深入了解合同的内容、条款, 推敲合同措辞, 对定额套用, 费用计取, 材料供应, 质量标准, 工期进度, 安全施工, 结算方式, 质保期限, 违约责任等方面一一明确, 并对承包方擅自转包、违规操作等明确处罚措施及相应的责任追究办法, 从而为工程的项目的顺利实施提供保障, 避免不必要的扯皮和纠纷及工程成本的增加。同时职能部门的人员应该把好工程款支付这一关, 严格按支付的合同的条款办理, 工程款是约束施工单位施工质量的一大重要因素, 把握好这一环节的管理, 就能减轻维修资金紧缺的压力, 并能有效地控制成本的支出。

参考文献

[1]刘丽平、韩丰.浅析高校房屋修缮的规范管理[J].高校后勤研究.2008年第二期

[2]刘光辉.高校维修改造施工管理探讨[J].中国新技术新产品.2010年NO14

8.房屋修缮管理制度篇八

【发布文号】穗府[1991]53号【发布日期】1991-08-28 【生效日期】1991-08-28 【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网

广州市城镇私有危房修缮和改造管理规定

（穗府（1991）53号一九九一年

八月二十八日广州市人民政府颁发）

第一条第一条为加强本市城镇私有危险房屋的管理，保证城镇私有危险房屋能够及时维修排险，确保房屋使用安全，根据国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》等有关规定，结合本市的实际情况，制定本规定。

第二条第二条本规定适用于广州市行政区域内城镇的私有危险房屋。

房屋所有人、代理人、承租人、使用人及其所在单位，均应遵守本规定。

第三条第三条广州市房地产管理局是广州市城镇私有危险房屋查险督修工作的行政主管机关，各区、县房屋管理部门负责本地区私有危险房屋查险督修的管理工作。

区、县、镇人民政府和街道办事处，应当加强本地区私有危险房屋查险督修工作的领导，并做好组织协调和检查落实工作。

第四条第四条本规定所称的私有房屋，是指个人所有或数人共有的自用或出租的住宅及非住宅，其房屋在结构上已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

危险房屋，按国家有关规定分为整幢危房（全危房）、局部危房和有危险点的房屋。

（一）整幢危房是指随时有可能整幢倒塌的房屋。凡有下列情况之一的，属于整幢危房：

1．因地基、基础产生的危险，可能危及主体结构、导致整幢房屋倒塌的；

2．因墙、柱、梁、板或框架的危险，可能造成结构破坏，导致整幢房屋倒塌的；

3．因屋架、桁条的危险，可能导致整幢房屋结构破坏并危及整幢房屋的。

（二）局部危房是指随时有局部倒塌可能，但不危及整幢房屋的。凡有下列情况之一的，屋于局部危房：

1．因地基、基础产生的危险，可能导致房屋局部倒塌的；

2．因墙、柱、梁、板的危险，可能导致房屋局部倒塌的； 3．因屋架、桁条的危险，可能造成局部或整个屋顶结构破坏而导致倒塌的；

4．因楼面桁条的危险，可能造成局部或整间楼面破坏而导致倒塌的；

5．因悬挑构件的危险，可能造成梁、板倒塌的；

6．因楼梯的危险，可能造成整段楼梯倒塌的。

（三）有危险点的房屋，是指不影响整幢房屋结构，但单个承重构件、围护构件或房屋设备处于危险状态的房屋。

第五条第五条房屋安全鉴定，按下列程序进行。

（一）房屋所有人凭房屋所有权证，房屋承租人凭租赁合约或私房管理部门出具的证明，向当地鉴定部门提出鉴定申请并填写“房屋安全鉴定申请表”，交纳鉴定费。鉴定费标准由市、县物价部门核定。

（二）鉴定人员应在接到鉴定申请书之日起的七日内主动与申请人预约，按预约时间到现场测检、记录房屋各部位损坏情况，并应主动地向房屋所有人、代理人、承租人、使用人出示由市房地产管理局核发的“房屋安全鉴定员证”。不出示此证的，房屋所有人、代理人、承租人、使用人有权拒绝检查。

（三）安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定部门可另外邀请专业人员或有关部门派员参与鉴定。

（四）鉴定人员根据现场测检的技术资料进行综合判断，写出鉴定意见，交主管领导审查签发“房屋安全鉴定书”。

（五）经鉴定属危险房屋的，鉴定部门必须及时发出危险房屋通知书。属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限；有效时限一般不超过一年。

第六条第六条对被鉴定为危险房屋的，分为以下四类处理。

（一）观察使用：适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

（二）处理使用：适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

（三）停止使用：适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

（四）整体拆除：适用于整幢危险且已无修缮价值。需立即拆除的房屋。

第七条第七条被鉴定为停止使用或整体拆除的危险房屋的迁出工作，按下列办法解决。

（一）房屋属房屋所有人自住的，由房屋所有人自行负责；

（二）房屋属出租的，由承租人、使用人所在工作单位负责将住户迁出或安排住房，没有工作单位的由所在街道办事处负责，将住户迁出或安排住房。

第八条第八条凡经房屋安全鉴定部门鉴定为危险房屋的，其修缮费用按下列办法处理：

（一）自住的私有危险房屋，修缮费用由房屋所有人负责。如房屋所有人及其同住家属经其所在工作单位查核确属无法支付危房修缮费的，可向其所在工作单位申请借款修缮。无职业的孤寡老弱病残救济户，可向房屋所在地房屋管理部门申请抵押贷款修缮或申请抢修代管。

（二）出租的私有房屋，若按市房地产管理局、物价局规定的住宅租金标准收取租金的，除租赁合同另有约定者外，其危房修缮费用可视不同情况作如下处理：

1．房屋所有人确实无经济能力而由承租人垫资修缮的，其投入费用（不计超过原装修项目）可按月抵扣租金。在费用未抵扣完之前承租人迁出的，出租人应退还剩余的费用。

2．房屋所有人、代理人和承租人、使用人均无经济能力支付修缮费的，由承租人、使用人所在工作单位负责垫资，其费用在租金中按月抵扣；或负责将承租人从危房中迁出。承租人、使用人所在工作单位无理拒绝垫付修缮费，或不安排本单位的职工住户从危房迁出，如发生房屋倒塌，造成伤亡事故，则由承租人、使用人工作单位承担责任。

（三）不属上述

（一）、（二）项规定修缮的危房，属县管辖的由县房屋行政主管部门决定抢修代管；属市管辖的由区房屋管理部门报市房地产管理局批准后，区房屋管理部门垫款抢修代管。如房屋所有人同意，也可折价收购。市、县房屋行政主管部门应在房屋档案中注册记载。房屋所有人在未还清修缮费前，不得办理产权转移或者抵押手续。

（四）出租的私有房屋不是按市房地产管理局规定的租金标准计租的，其房屋修缮费用，由房屋所有人、代理人负责。如其房屋因修缮不及时发生塌房事故的，由房屋所有人、代理人承担全部责任。

第九条第九条私有危险房屋。其危险部位有公私关系或私私关系的，需要修缮或技术处理，应按国家建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》，由连带各方协商处理。协商不成，可向当地房地产仲裁委员会申请仲裁或直接向人民法院起诉。

第十条第十条因城市建设需要拆除的私有危险房屋，自拆迁人领取建设用地规划许可证至用地通告发布之前的危房正常养护工作，由房屋所有人、代理人负责。其发生的养护费用，由征地单位与房屋所有人、代理人通过协议在拆除前给予适当的补偿。建设用地拆迁通告发布后，其危房的一切安全措施由征地单位负责。

第十一条第十一条私有房屋的所有人、代理人、承租人或使用人，可持“房屋安全鉴定书”和房屋所有权证或区、县、镇房屋管理部门出具修缮证明，向房屋所在地的城市规划行政主管部门申请办理报建手续。城市规划行政主管部门在接到报建申请后，应在十五天内予以答复。对于持“特急危房证书”的，可实行先拆或排危的同时办理报建手续。“特急危房证书”由市、区、县房地产管理局局长签发。

第十二条第十二条房屋出现本规定第四条第（一）、（二）款所列的险情时，如房产的所有人、代理人、承租人及使用人无力或不在限期内进行抢修者，区、县、镇房屋管理部门可根据行政首长的命令，先行排险抢修。任何人（包括房屋所有人、代理人、承租人、使用人）不得以任何借口阻挠抢修排险工作。凡拒绝、阻挠抢修排险者，应当给予治安管理处罚的，由当地公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚。

第十三条第十三条城市规划行政主管部门应公开私有危险房屋修缮和改造的报建程序及收费标准。市房地产管理局每年制定总的危旧房改建计划，报市人民政府批准后，由各职能部门根据各自的职责负责组织落实。

第十四条第十四条建立市、区、县私有危房的修缮和改造基金，列入市、区、县的财政预算。基金来源于市、区、县每年收入的私房房产税。市财政从一九九二年开始，每年从市本级掌握的房产税中拿出20％作基金使用。各区、县建立的基金的比例和数额由区、县自行决定。区、县房屋管理部门历年贷出的修缮贷款回收资金也列入基金。基金实行统一掌握使用，分级管理的原则，主要用于：

（一）难以分清修缮责任的危房。

（二）放弃管业的危房。

（三）危房修缮贷款。

（四）抢修代管的修缮费用。

基金由市、区、县房屋管理部门负责管理，市、区、县财政局进行监督。

第十五条第十五条各区、县人民政府应充实加强私房管理人员的配备和管理，做好私有危房修缮改造工作。

第十六条第十六条私房安全检查制度和抢修代管办法由市房地产管理局制定公布；私有危房修缮和改造基金的使用管理办法由市房地产管理局与市财政局、物价局共同制定公布。

第十七条第十七条本规定由广州市房地产管理局负责解释。

第十八条第十八条本规定自公布之日起施行。

9.校舍修缮申请报告篇九

尊敬的段局长：

信丰中心小学近年来在上级领导的关心和支持下，特别上一在段局长的关怀下，学校的软硬件都得到了很大的改善。如：门卫室的建造，活动场地及路面硬化，音体美器材的添置，师资力量的补充，办公、电教设备的添置等。但学校教学楼、办公楼由于建造时间早等原因，顶层楼面裂缝严重，逢雨则漏，木质窗户基本腐烂，去年均被质监部门鉴定为C类、B类危房，直接影响着学校的安全与稳定。现学校资金匮乏，很难抽出资金进行维修，为解决燃眉之急，特向局长申请资助维修为盼。(实际维修项目、面积以校建办实地察看测量为准)

此致

敬礼

信丰中心小学

10.库房修缮报告篇十

公司领导：

我公司成品库房因材料老化产生严重漏雨、漏水现象（附图），已影响到产成品的物资安全。2014年5月9日雨后，我部将成品库房漏雨、渗水部位进行详细统计，如下：

一线吊口南墙1-33到1-40、北墙1-25到1-32漏雨、渗水；一线北棚北墙1-1到1-11彩钢板交接处漏雨；一线北棚1-

15、1-

16、1-20、1-

23、1-24顶棚漏雨；一线北棚与三线交接处漏雨；二线2-

12、2-13顶棚漏雨；

二线2-

14、2-19彩钢板与窗户交接处渗水；二线北吊口通道交接处漏雨； 4号库北墙彩钢板交接处渗水；

4号库4-

7、4-

26、4-29顶棚采光带漏雨。

我部已经通知成品库、叉车班在摆放成品玻璃的时候暂时避开以上部位。

根据季节变换，此地很快进入梅雨季节。为了保证物资安全，做好库房防潮工作，请公司安排相关单位对成品库房漏雨、渗水的部位进行修补。

物流仓储部 2014年5月16日

一线吊口南墙漏雨、渗水严重一、三线接缝处漏雨一线吊口北墙渗水严重

2-14窗户上檐彩钢墙渗水二线北吊口通道交接处漏雨

11.芒费村委会房屋修缮项目申请报告篇十一

一、村组基本情况

芒费行政村隶属景谷傣族彝族自治县永平镇，距镇政府所在地3公里，到镇道路为砂石路面，交通方便，距县城52公里。全村辖22个村民小组。现有农户696户，有乡村人口2829，其中农业人口2829人，劳动力1935人，其中从事第一产业人数1765人。全村国土面积33.31平方公里，海拔1094米，年降水量1520毫米，适合种植水稻、玉米、甘蔗、烤烟、茶等农作物。全村耕地面积9421亩，人均耕地

3.3亩，林地38708亩。2010年全村经济总收入1198万元，农民人均纯收入2135元，农民收入主要以种植业、养殖业、林业为主。

二、村委会现状及修缮目标

（1）、村委会现状

村委会原办公场地占地面积300平方米，现已因年久失修以及蚁患，房顶木料以及吊顶枯烂至使瓦片掉落，无法办公，影响村委会

开展正常工作。

（2）、修缮目标

经施工拟修缮成砖木结构与胶合板吊顶。

三、村委会投资概算及资金筹措

(1)、投资概算

经村委会请施工队对村委会原办公场所进行概算，修缮资金需要_6_万元。

(2)、资金筹措

项目总投资_6_万元，其中:芒费村委会投资_4_万元，申请补助资金_2_万元。