个人住房申请书

个人住房申请书（17篇）

1.个人住房申请书 篇一

住房和城乡建设部住房公积金监管司下发《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》:从2008年11月27日起, 当年归集的个人住房公积金存款利率从0.72%调整为0.36%, 上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88%调整为1.98%。从2008年11月27日起, 下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。5年期以下 (含5年) 从4.05%调整为3.51%, 5年期以上从4.59%调整为4.05%。《通知》要求, 各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理, 严格贷前审查, 加强贷后管理, 切实控制贷款风险。

2.个人住房贷款风险如何化解 篇二

住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。

其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。

建立住房抵押保险制度

购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。

法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。

个人住房抵押贷款需政策支持

在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。

研究抵押房产处置的途径

随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。

建立相关配套措施和制度

1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。

2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。

3.个人住房公积金贷款申请书2 篇三

鹤庆县住房公积金管理中心：

申请人：方四兰，性别：女，年龄：37岁，民族：汉族，籍贯：云南鹤庆，学历：本科，家庭住址：龙开口镇中江街，工作单位：中江中学，现向你中心申请个人住房公积金贷款贰拾伍万元，期限十年。

申请用途：因购买兰缘锦镇商品房住房一套，现需向你鹤庆县住房公积金管理中心申请公积金贷款，申请人愿意遵守各项相关规定，按时偿还贷款本息，并愿意用房产证进行抵押。

特此申请

申请人：

4.个人住房申请书 篇四

村民提出建房申请:

1、申请书一式2份，一份交村委，一份交镇政府

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2、四邻协议

3、申请表一式5份

村委集体讨论（村委讨论通过后，进行公示。公示期满后出具意见并盖章上报镇

政府

↓

镇政府组织城建、国土等相关部门现场勘踏（老房拆建需要土地权属，农转用和

宅基地需要计划表，所需的土地权属和计划表的资料镇里提供。）

↓

并会审后，城建出具红线图，并对红线图进行公示，所需的公示反馈单和公示资

料镇里提供，（公示后，村出具证明公示无异议，并将公示的照片交回镇里）；公

示期满后，去缙云县村镇设计室拿设计图，需缴纳500元每户，并将设计图交回镇里。

↓

公示无异议后，城建、国土等相关部门核填申请表并进行会审；

↓

会审后，相关部门核发证件(注：二类区核发建设工程规划许可证之前应先收好配套费)。

国土部门核发证件：

1、建设用地许可证。镇政府核发证件：

1、乡村建设规划许可证（三类区村庄：除二类区以外的村庄）。

2、建设用地规划许可证（二类区：大源、余溪、麻车）

3、建设工程规划许可证（二类区：大源、余溪、麻车）

↓

相关部门放样验线打桩；组织相关部门批后跟踪监管；组织相关部门竣工验收

5.个人住房贷款法律风险分析 篇五

一、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段, 利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款, 从而达到套取银行信贷资金的目的。房地产开发商虚构房屋买卖关系, 恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。在假按揭中, 开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价, 然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明, 再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假, 申请贷款所需的材料在形式上是完整的, 银行很难发现问题。借款人申请到贷款后, 银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的账户。在假按揭人数众多的情况下, 银行划入开发商账户的就是一笔巨额资金。

在假按揭中, 借款人与银行签订的合同借款合同是以欺诈的手段使银行在违背真实意思的情况下签订的合同, 根据《合同法》第五十四条的规定, 该合同属可撤销合同, 银行可以据此向法院申请撤销该合同, 要求借款人返还借款, 赔偿损失。

在日常办理个人住房贷款过程中, 要防止假按揭的出现, 首先, 商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。其次, 在贷款审查阶段, 银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况, 最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式, 客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据, 还要要求其提供银行缴款凭证, 以防开发商伪造。最后, 在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况, 借款人一期未还款就要引起重视, 找出原因, 制定措施防止更大的损失。

二、由于房屋发生瑕疵的风险

如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵, 比如1.房屋有严重的质量问题, 无法正常居住;2.住房面积缩水, 以次充好, 抬高房价, 造成购房者的损失, 导致购房者抵触情绪大, 而拖欠贷款;3.开发商没有履行承诺, 未及时完成消防等配套工程, 推迟入住;4.开发商尚欠缴地价、配套费, 拖欠工程款, 未办妥房产证, 使部分业主拖欠贷款, 放弃供楼, 造成信贷风险;5.开发商为了售楼, 过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议, 由于出租不理想或开发商拖欠返租款, 使业主也拖欠银行贷款;6.物业管理不善, 造成业主与开发商的纠纷, 使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

此现象表面上属开发商与借款人之间的问题, 但其问题的出现将严重影响贷款银行的贷款收回。要防范此类风险的出现, 就是要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程, 要对其工程进度进行实时监控, 随时注意开发商的经营、管理等情况, 一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况 (如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工) , 要及时停止放贷, 并要求房地产开发商留足保证金, 一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时, 立即扣划该保证金以清偿银行债权。

三、个人住房贷款诉讼案件执行风险

2005年1月1日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》, 该司法解释对个人所有房屋的执行做了如下规定:“第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 可予以执行。”从以上规定可以看出, 人民法院倾向于保护被执行人及其所扶养家属的生存权的保护。而随着个人住房贷款业务的发展, 势必有越来越多的借款人因为无法还款而导致抵押房屋被执行, 那么, 在借款人仅有一套房屋居住的情况下, 法院对第六、第七条的理解与执行势必对银行能否实现抵押权产生直接的影响。因为在执行实践中, 我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的, 也许被执行人还有别的房屋, 只是不为人所知。这无疑对银行债权的实现大大增加了难度。

为防止个人住房贷款案件执行不能的情况发生, 贷款银行在诉讼中就必须尽可能地挖掘借款人的财产, 采取必要的措施防止借款人转移财产, 尤其是借款人用于贷款抵押以外的房产被转移。同时在贷款前, 对借款人的还款能力必须进行的充分调查与评估, 尤其是对购买第一套住房的借款人的贷前调查、贷后管理环节应该严格把关, 防止该类案件的发生。

6.个人住房贷款的风险防范及对策 篇六

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1． 贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2． 贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3． 贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4． 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5． 偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1． 个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2． 欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3． 由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4． 抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5． 抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6． 贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7． 其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1． 狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3． 加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．

3．孙从海．消费信用理论研究与经验考查．西南财经大学出版社，2003，（5）．

作者简介：南京永佳房地产咨询服务有限公司副总经理、经济师。

7.个人住房申请书 篇七

1、在本市购买、建造、翻建或大修自住住房时已办理商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）且符合住房公积金贷款条件的借款人，在偿还贷款期间符合公积金贷款条件的可转办住房公积金贷款。

2、申请转住房公积金贷款须符合上述各项规定条件外，还需同时具备以下条件：

（1）申请人须为商业性个人住房贷款的借款人。

（2）申请人没有未还清的住房公积金贷款。

（3）申请人的商业贷款未还清且必须还款正常、无逾期记录及无公积金中心规定的不良信用记录。

3、转贷额度

（1）贷款金额不高于申请转贷时商业贷款本金余额（取千元以上整数），且转贷后不能形成组合贷款。

（2）贷款金额不超过按现行住房公积金贷款政策规定的最高限额。

4、申请材料

（1）转贷申请人及其配偶的身份证明及婚姻状况证明。

（2）商业贷款借款合同、商业贷款购买住房的合同或购买（建造、翻建、大修）住房的房屋所有权证或建设规划部门批准建造(翻建、大修)证明文件。

（3）商业贷款银行提供的商业贷款余额证明及申请转贷日前的还贷记录。

（4）抵（质）押等担保的相关材料。

（5）公积金中心要求的其他材料。

以上申请材料均需提供原件、复印件，第（3）项留存原件。

5、办理程序

（1）借款人申请。借款人向公积金中心提出要求转住房公积金贷款申请，填写《盐城市住房公积金管理中心贷款意向表》。

（2）公积金中心审批。公积金中心对借款人提供的材料进行审核，对符合申请条件的审核后通知办理转贷手续。

以未办理所有权证的并已抵押的所购房屋作抵押申请转贷的，应由所购住房开发商(须为已与公积金中心签订按揭合作协议的)提供转住房公积金贷款的阶段性担保；

以已办理所有权证的并办理抵押登记的所购住房作抵押申请转贷的，应由借款人在自筹资金提前还清贷款后的一个月内提出申请；

以本人、第三人及与公积金中心签约中介机构提供的有价证券、公积金等作质押或所购房以外的现房作抵押申请转贷的，直接办理。

（3）签约并放款。借款人与公积金中心、承办银行签订住房公积金贷款借款合同（借款合同中须明确具体划款方式及帐号），办理担保手续后，承办银行将贷款划至借款人商业贷款账户。

6、相关事项

（1）已办理个人住房组合贷款的不再办理转住房公积金贷款。

（2）原商业贷款借款人已离异，经法院判决或裁定明确其房屋产权归属已不在原商业贷款借款人名下的，不能办理转住房公积金贷款。

8.个人住房申请书 篇八

办理机构：凡所购房屋地址为城八区以内的，可以到北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请贷款。如果所购房屋是坐落在远郊区县，那么办理住房公积金贷款则需要到所在区县管理部办理。

办理地址、电话：贷款中心及各管理部的地址和电话在“ 业务网点分布”中。

办理时间：周一至周五9：00至下午5：00（法定节假日除外）

办理时限：依房屋性质不同而有所区别

办理程序：

（以在贷款中心办理为例）

目前，申请人通常需要到贷款业务部门办理两次手续。

第一次到贷款中心：

1、根据所购房屋性质，准备齐全的材料，特别是各种资料需要多少份的复印件一定按照相应的要求提供。具体的资料可在网站“住房公积金贷款业务”栏目中详细了解。

2、到方庄芳城园三区18号楼二层的贷款中心后，可先向咨询台工作人员预审资料是否齐全，然后拿号等待办理。

3、提交相应的资料后，对于需要评估的，会由负责抵押物评估的部门进行抵押物评估，同时交纳部分抵押物评估费用。

4、工作人员（或代理机构人员）会将下一次面签时所需材料清单交给借款申请人，告知借款申请人按照《住房公积金贷款面签材料清单》准备个人材料，等待工作人员电话通知面签时间。

第二次到贷款中心：

主要就是办理面签手续。面签手续必须借款申请人本人及相关人员到场。

1、根据电话通知要求，办理相关手续，如：办理抵押物评估的到抵押物评估机构处领取抵押物评估报告、交纳评估、担保费用、领取发票等。

2、回到咨询台，领取号码，等待办理面签。

3、按《住房公积金贷款面签材料清单》向工作人员提交有关资料，由工作人员进行审核录入。

4、当着工作人员的面在相关的合同文书上签字确认。

5、完成签字后，工作人员会出具告知单，告知什么时间去哪家银行领取放款后的资料。申请人按照规定的时间到具体银行领取资料即可。（如您已委托代理机构，请以代理机构答复为准）

9.个人住房申请书 篇九

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.

10.中国个人住房房产税制度设计探析 篇十

关键词：个人住房,房产税,制度设计

伴随着我国城市化发展进程的逐步加快, 房地产业也在飞速发展, 然而同时城市住宅的供需矛盾也愈加突出。想要对房价进行有效抑制, 合理调整贫富差距, 应当制定出有针对性的解决方案, 而征收个人住房房产税便是其中之一。

一、我国制定个人住房房产税制度所面临的问题

(一) 纳税人负担较重。现如今, 纳税人本身已经承担着较重的税费, 若是想要加设房产税, 城市居民将会承担更加沉重的负担。城市居民在租房买房的过程中, 本身已经需要承担较重的费用负担, 以税代租问题非常常见。若是进一步征收个人房产税, 纳税人的税费负担将非常之重。

(二) 税源隐瞒。我国的财产公开制度目前还不够完善, 对于遗产税以及赠与税也没有明文规定, 按照人的信息进行房产信息查询并不科学。针对这种发展状态, 想要实现完善的个人财产统计分析是很困难的。有些商人会在不同的城市分散买房, 个别政府官员会购置多处房产, 甚至以权谋私置办豪华别墅。这种没有公开的房产信息普通群众无法有效查证, 税务部门征收税费也相对困难。

(三) 缺乏评估人才和制度。我国的房产税税基评估人才极度缺乏, 评估制度也不够完善, 还存在着非常明显的缺陷。

(四) 地方政府的土地财政依赖问题。地方政府往往对于土地财政存在着一定的依赖, 进而影响到个人房产税的征收。对于地方政府而言, 房价下跌是他们并不愿意看到的, 这会导致政府财政收入减少, 虽然个人房产税能够增加一部分税收, 但是与土地出让征收的出让金相比差距甚远。

二、我国个人住房房产税制度设计

(一) 纳税人。参考发达国家征收个人住房房产税的经验, 我国征收个人房产税应该向城市中的不动产所有人、自建房屋和企业厂房以及农民征收税费。具体说明, 就是向我国境内拥有房产、建筑物、构筑物所有权以及土地使用权的个人或单位征收个人住房房产税。

(二) 课税对象。对于我国而言, 征收个人住房房产税应当丰富税务来源、拓宽税务基础、均化税务负担。对于城市和农村来说, 征收个人住房房产税从本质上看没有差别。所以, 课税对象包含农村和城市所有的建筑物、构筑物、土地以及土地改良物, 按照个人拥有住房财产进行范围界定。

(三) 税率。进行个人住房房产税制度设计的过程中, 税率设计是最主要的核心部分。考虑到我国各个地区的经济发展水平并不平衡, 税率制定应当考虑地区差异。同时, 针对不同类型的房产也应当保证税率具备一定的弹性。

(四) 计税依据。我国在进行税务计量的过程中, 最开始可以根据数量多少进行征收。但是发展一段时间以后, 应该根据经济发展水平、房地产价格水平、税收增长水平协调制定计量方法。针对出租房屋更是要参考租金收入状况制定计量方式, 保证税收和房屋租金能够同步上涨。

(五) 税收优惠。针对国家机关、军事单位、外交机构以及宗教场所等自用房产地, 我国规定免税收。另外, 针对过于贫困的家庭也要适当进行税费减免。

(六) 征管模式。我国的个人住房房产税应当由中央进行统一设计, 地方政府根据本地区的实际状况进行细微调整, 在房产交易过户的条件中加入征收个人住房房产税这一项。

三、我国个人住房房产税制度设计的意义

(一) 完善税务制度。税收是一种强制性的课征, 国家通过自身的政治权力向社会进行征收, 新开征一个税种必然能够在一定程度上增加政府部门的收入。可见, 个人住房房产税制度的设计能够提升地方政府的财力。

(二) 抑制房价和商品房投机。从理论上分析, 征收个人住房房产税的主要目的是利用其对房价进行有效抑制, 令房价回归到科学合理的水平上。但是就目前情况来看, 土地资源仍然稀缺, 住房改善需求较大, 房产税对于房价能够起到的抑制作用十分有限。

若是征收个人住房房产税, 那么房屋持有成本将会上涨, 进而不动产投机和投资行为便能在一定程度上得以抑制, 同时中小型住房需求也能有效缓解。投机性购房情况减少以后, 房屋的空置率会同步减低, 进而房地产市场也能实现有效调控保证健康发展。

(三) 减小贫富差距。从根本上分析, 房产税属于财产税的一种, 也是直接税的一种, 纳税人和负税人保持一致, 并不能进行税负转嫁。针对我国来说, 房产价值通常会占据家庭总价值的一半以上, 即便针对高收入家庭而言, 房产价值所占比重也很高。所以, 针对个人住房房产征收一定比例的税务能够在一定程度上缓解贫富差距。

四、结语

我国进行个人住房房产税制度设计以后, 在实际实行中并不能保证一帆风顺, 顺利实现理论目标。因此, 地方政府需要参考房产税制度实施状况进行合理调整。

参考文献

[1]李永刚.中国个人住房房产税制度设计研究——基于国际经验借鉴视角[J].经济与管理研究, 2014 (1) .

[2]李永刚, 赵海益.个人住房房产税制度改革路径研究——基于20国的房产税制度借鉴[J].国家行政学院学报, 2014 (1) .

[3]刘颖, 陈彦旭.个人住房征税制度改革的推进与完善——基于税制设计视角[J].企业经济, 2015 (1) .

11.个人住房申请书 篇十一

申请个人一手住房贷款的借款人须具备下列条件：

1、在中国境内具有常住户口或有效居留身份;

2、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

3、已经签署购买住房的合同或协议;

4、支付符合相关监管规定要求的首付款;

5、提供经贷款人认可的有效担保;

6、贷款人规定的其他条件。

提供材料：

1、借款申请书;

2、具有法律效力的身份证明材料;

3、支付所购住房首期购房款的证明;

4、贷款人认可的经济收入证明;

5、购买住房的合同、协议或其它有效文件;

6、授权贷款人查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件;

12.个人住房贷款的风险和防范对策 篇十二

关键词：个人住房贷款,发展,风险,风险防范

一、我国个人住房贷款的现状

(一) 我国个人住房贷款的不良现象

1. 不良贷款率逐年增加。

随着我国经济体制改革的不断深入, 社会经济水平明显提高, 市场经济发展速度越来越快, 人们对住房需求越来越大, 但由于目前中国的基本国情, 大部分普通民众并不具备现金购房条件, 因此商业银行个人住房抵押贷款业务受到了欢迎, 在住房体制改革和提高居民住房条件, 优化住房消费方面发挥了重要作用。但由于我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚, 所以在发展中存在着诸多问题, 随着个人住房抵押贷款余额的快速增加, 使得这些问题日益突出, 其不良贷款率明显提高, 且呈现上升趋势, 个人住房贷款风险被大大提高, 这十分不利于我国房地产业的发展, 更不利于个人住房抵押贷款业务的持续发展, 逐年增加的不良贷款率, 让银行感受到了危机感。从相关统计数来看, 自一九九五年后, 商业银行个人住房抵押贷款的不良贷款率就开始呈现上升趋势, 二零零七年其影响越来越明显, 虽然比率不高, 基数却比较大, 其风险已不容忽视, 加强不良贷款风险治理势在必行。

2. 个人住房贷款的流动性差。

当中长期贷款比例较大或到期时间分布不合理时, 会给银行带来流动性风险。由于个人住房贷款的期限一般都在10~20年, 最长可达30年, 属于长期贷款。危机来临前, 市场流动性过剩, 低成本资金随处可见, 个别个人住房贷款的风险不易被察觉。但危机袭来时, 很多贷款的风险集中爆发, 使得尽管资本状况良好的银行仍因为流动性紧张而经营困难, 甚至被迫关闭。究其原因, 是因为很多银行没有审慎的管理流动性, 背离了流动性风险管理的基本原则, 最终使自己陷入了困难的局面。

3. 个人住房贷款易受到市场和政策的影响。

个人住房贷款很容易受到市场的影响。当经济处于繁荣期时, 市场对个人住房贷款的需求量比较大;当经济处于萧条期时, 市场对个人住房贷款的需求量较少。另外市场周期的波动带动利率的波动, 由于个人住房贷款的利率为浮动利率, 当利率高涨时, 借款人承受更大的利息负担, 造成借款人还款意愿降低;个人住房贷款易受到政策调控个人住房关系到民生, 关系到社会的安定, 当个人住房情况不利与社会时, 国家将出台政策对房地产行业进行调控, 比如2010年4月出台的房产新政国十条遏制了房地产行业的捂盘惜售和房价高涨的现象, 人们对房地产行业持观望态度, 期待房价的进一步下跌, 使个人住房贷款的增量降低。

二、个人住房贷款存在的风险

(一) 个人的信用风险

个人信用风险是个人住房贷款中存在的主要风险之一, 且也是最长发生的风险。个人信用风险通常分为三种情况。第一种情况也是危害最大的情况, 借款人通过伪造信用资料故意诈骗, 骗取银行贷款, 并逃避还款。第二种情况是由于借款人家庭、工作、收入等客观因素导致借款人失去偿还能力, 无法按期偿还, 不得不放弃购房, 这便会对银行损益产生影响。第三种情况是由于借款人不按合同定额期限还款, 进行提前还款, 造成当时的市场利率低于合同利率, 使银行利息收益降低。其中任何一种风险都会对银行最终的贷款收益造成影响, 使银行遭受损失。

(二) 银行的流动性风险

从个人住房贷款的性质来看, 属于中长期贷款, 可能会带来流动性风险。这种风险对商业银行的影响较大, 极有可能给银行带来经济损失。这种风险的具体表现为:银行资产结构中的中长期贷款比重过高, 现金和国库券等不足以应付提款需要, 又缺乏及时融入现金的手段和渠道, 给商业银行带来资金问题, 影响整体的运营。另一方面, 贷款抵押物也会给商业银行带来风险。例如, 抵押物处置风险, 抵押物价格风险等等。从处置风险来看, 如果抵押物成本过高, 而变现渠道缺乏, 就会造成抵押物难以变现, 银行就会遭受损失。并且目前我国对于抵押物的处置相关法律法规比较缺乏, 交易法规并不完善, 且交易费用高, 造成抵押物难变现。另外, 如果抵押物价格下跌, 造成抵押物价值不能覆盖银行贷款本金和利息, 也会给银行带来损失。抵押物变现的风险通常是在贷款人违约的情况下给商业银行带来流动性风险。

(三) 市场和政策风险

市场风险是影响最大, 影响效果最明显的风险。近些年来, 随着我国经济体制改革的不断深入, 市场环境日益复杂, 市场风险随之提高, 经济活动中从繁荣到萧条的周期波动较大, 这种波动就会对房地产产业造成影响, 使银行遭受顺势。并且房地产对经济周期敏感性较强, 失业率的上升, 贷款数量的增加, 房价的下跌, 都会引起坏账损失。

政策风险对整个银行的运用都会产生影响, 自然会对个人贷款业务产生影响。政策风险是由于政府进行政策调整以及经济宏观调控随引起的市场变化或经济环境变化, 给商业银行带来的损失, 引起的损失风险。近几年来, 我国对经济政策的调整十分频繁, 因此银行可能遭受到的政策风险越来越多, 虽然一些宏观调控目的处于对产业的控制与优化, 但控制结果却事宜愿为。

三、个人住房贷款风险的防范对策

(一) 发展住房贷款证券化, 通过二级市场提高流动性

住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券, 然后通过在资本市场上出售给投资者, 以融通资金, 并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。这样商业银行可以大量回笼资金, 解决当前在我国商业银行中普遍存在的“短存长贷”问题, 从而在一定程度上化解商业银行的流动性风险。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行, 否则就有可能酝酿出金融危机。

住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式, 它能促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能, 转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工, 而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构, 从而提高了整个金融体系的效率, 增加了整个金融体系的安全性。扩大银行的经营范围, 提高其经营效益。银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊, 银行可以进入许多过去不曾涉及的领域, 从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

(二) 加强对开发商的监管

通过前文分析不难看出, 个人贷款风险防范的重要性和必要性, 想要保障房地产经济的持续发展, 必须降低个人贷款风险, 加强对开发商的监管。俗话说“没有规矩不成方圆”, 所以必须要构建想要的审查制度, 严格规定开发商资质和资金, 约束开发商行为, 确保每一项项目都要“四证”齐全。另外, 要规定开发商自有资金比例, 从而降低整个工程的风险, 自有资金比率不应低于总投资的百分之三十。若开发商自有资金比例低或不具备相应资质, 必须限制放款。制度的制定能够为开发商监管提供依据, 能够为个人房贷风险防范创造条件。

其次, 在为某一项目提供个人住房贷款支持时, 应当与开发商签订合作协议, 明确双方的权利、义务和责任, 特别要约定如因开发商原因造成贷款风险, 开发商需承担连带责任;签订合作协议应逐级报批和“一事一审、一事一批”, 即使是同一开发商建设的不同项目也要分别审批。

最后, 要构建开发商筛选机制, 明确准入条件, 把优质、诚信的开发商及政府扶持的重点住宅项目作为贷款支持重点。建立退出机制, 根据开发商资质、经营状况、诚信度等情况及时调整客户结构。积极联合金融、工商、税务及相关行政管理部门, 及时掌握开发商的信贷及商业活动信息, 联合抵制不诚信行为及不良发展倾向。

通过上述的分析, 我国个人住房贷款业务需要通过完善我国的信用体系, 加大对借款人的信用要求来降低信用风险, 降低不良贷款率;需要发展住房贷款证券化, 通过二级市场提高个人住房贷款的流动性;需要建立风险预警系统, 加强对宏观经济的监控, 防范市场和政策风险;需要规范银行的操作, 降低操作风险;需要加强对开发商的监管, 降低来自开发商的风险。

信贷发展应遵循一定经济规律科学运营, 如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于简单化, 必然会给商业银行带来巨大的风险, 也会影响信贷业务健康发展。从前面我国房贷风险控制存在的问题出发, 根据国民经济发展的内在需求的变化, 科学构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制。

参考文献

[1]张红, 殷红.房地产金融学[M].北京:清华大学出版社, 2007.

[2]中国银行从业人员资格认证办公室.风险管理.北京:中国金融出版社, 2010.

[3]董爱民.浅议我国个人住房贷款业务的发展.天津经济, 2006.7.

[4]唐路路, 周淑君, 龚玉晶.浅析我国商业银行个人住房信贷风险.时代金融, 2011.2.

[5]王福林.国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及我国的启示.中国房地产金融, 2009.8.

[6]吴丽霞.我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究.金融与投资, 2009.

[7]薛瑜.商业银行住房抵押贷款现状及风险防范.商场现代报, 2009.6.

[8]王海生.商业银行个人住房贷款集中管理的改革探讨.金融经济, 2009.11.

[9]姚斌, 秦波.商业银行发展个人住房贷款业务的风险防范对策, 经济师, 2009.7.

[10]陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策.济南金融, 2007.2.

[11]余慧涛.个人住房贷款高增长的潜在风险与贷后防范.宏观经济, 2010.4.

13.个人住房申请书 篇十三

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

14.住房申请书 篇十四

随着国家房改的深入开展住房申请将会有所减少，但这类申请却不会完全在我们的生活中消失，因此了解住房申请的写法也很重要。那么住房申请书该如何写?欢迎参阅以下小编为您准备的文章!

×××处领导:

我家四口人，住一间平方米的小房。有子女二人，均已超过十六周岁，同居一室，实为不便。现我单位正分配住房，请领导按有关规定解决我的住房问题。

此致

敬礼

申请人;×××

××年××月××日

××××学校房管处：

我叫×××，系本校化学系教师。我于××××年分配至本校工作以后，一直住在父母家，现已结婚并有一个孩子，根据学校近期颁布的分房新条例，我符合学校分房条件。因此，希望房管处酌情分给我一套住房。敬请核准!

此致

敬礼

×××××学校化学系××××

×××××年××月××日

公司领导：

我家现有六口人，七十多岁的老母，我夫妻俩，外加两个儿子、一个女儿。现住公司家属区五栋一间二十五平方米的房子里。

我的三个孩子都已长大，大儿子今年十八岁，女儿十六岁，小儿子十四岁。祖孙三代，同居一室，生活上很不方便，孩子们无法安心学习，我们夫妇也不能安心工作。为此，特恳请组织上分配给我一套住房.以解决我家实际困难。

此致

敬礼

××部李××

×年×月×日

我叫赵福才，是本厂维修车间工人，我1969年进厂时住集体宿舍，1976年结婚后一直挤住在本区××街×号岳父家。岳父家只有居室两间：我和爱人、独生女儿住一问，岳父母和内弟、小姨四人挤住一问。现在内弟、小姨均已长大成人，和岳父母同住，实在很不方便。

我已有15年工龄，没有住房，但符合我厂分房条件，因此希望组织上酌情分配给我一套住房。

此致

维修车间工人 赵福才

一九××年×月×日

后勤处:

我于1994年毕业于××大学文学院,同年分配到××通信集团信息部工作,至今已工作 满5年。我今年年满27周岁,女友何岚与我同岁,符合晚婚年龄。今年2月18日我们已申请并 领到结婚登记证。特向集团后勤处申请婚房一套。请后勤处领导审批。

此致

敬礼!

申请人王××

一九九九年×月×日

住房管理办公室：

我是我校××系的一名职工，妻子是我校××系的一位打字员。我们结婚已十二年了，现有一女儿，已经10岁。由于学校住房困难，我们一家三口一直挤在结婚时学校为我们腾出的一间平房里。虽然狭小、潮湿(几乎终年不见阳光)，但一直没有开口向学习再要房子。前年学校盖了一批楼房，原有我们一套二居室的房子，但由于家里出了点事，一时凑不起那几万元集资款，就只好让给别人了。

现在听说学校又要新盖楼房，解决住房困难的住户，我们非常高兴。女儿已大了，无论从生活和学习上考虑，她都应有一个属于她自己的空间。因此，我们夫妻商量，无论如何这次也应该买套房子，亲戚们也都很支持我们。可听说这次申请住房的人很多，住房分配十分紧张，我们夫妻有些心神不宁。怕又买不上房子。但考虑到以我们目前的基本条件应该在分配住房之列。因此特向你们提出申请，希望能分配一套住房。愿能审批。

此致

敬礼

申请人：××系贾民泽

××系王娜

15.个人住房申请书 篇十五

个人提取住房公积金申请（审批）书

长沙住房公积金管理中心：

本人因，需提取个人住房公积金，有关证明资料附后，请予批准。

申请人：

年月日

注：此表可在中心网站下载或复印。

提取住房公积金须知

凡公积金提取人须提供填写完整的个人提取住房公积金申请审批书和身份证（城区管理部河西网点办理须带公积金龙卡或建行存折）。下列证明材料除指明外均需要提供原件和复印件(购买、建造、翻建自住住房提取公积金的，夫妻以及未成年子女已有的住房面积之和不得超过140㎡)

说明：

1、配偶或家庭成员代办需双方身份证、结婚证或户口薄（同一户口薄内）

2、专管员代办需双方身份证、专管员证

3、办理时间：每周一、二、三、四全天，周五上午半天

上午９:00——12:00，下午１:30——４:304、如有临时变动请关注网上通知网址：.cn

咨询电话：848868885、芙蓉区管理部：万家丽路中段184号交通银行人民东路支行营业大厅，咨询电话：84886860

天心区管理部：湘府中路166号交通银行，咨询电话：84886870

开福区管理部：蔡锷中路伍家井1号，咨询电话：84886888

岳麓区管理部：金星大道一段19号岳麓区地税局（办公室）、市政府二办二楼（业务办理），咨询电话：88665021

雨花区管理部：韶山南路498号交通银行2楼，咨询电话：84886850

长沙县管理部：长沙县星沙镇开元路鑫阁银都三栋二楼，咨询电话：84021856望城县管理部：望城县高塘岭镇望城大道98号，咨询电话：88084858浏阳市管理部：浏阳市圭斋东路14号，咨询电话：83664766

16.央行调整商业性个人住房贷款政策 篇十六

央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。其中, 五年期以下 (含) 由现行的4.32%调整为4.05%, 五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%, 分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。

央行指出, 金融机构对客户的贷款利率、首付款比例, 应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房, 以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

央行规定, 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求, 金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件, 金融机构适当予以提高。

17.个人住房申请书 篇十七

个人住房“假按揭”是指单位或个人以骗取银行信贷资金为目的，在借款人没有真实购房的情况下，通过虚抬房价等多种手段，以个人名义申请并取得的个人住房贷款。个人住房信贷“假按揭”的主要表现形式有：

（一）开发商恶意骗取银行资金形成的“假按揭”

这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，在销售过程中勾结银行、房地产管理内部有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假按揭”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。

（二）开发商资金搭桥套取银行资金形成的“假按揭”

这种类型的“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金出现断档，便以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真，其本质就是将个人住房贷款公司化。

（三）债权债务抵冲形成的“假按揭”

部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新项目，便会逃废债务，转移风险，将房子留给银行进行处置。

（四）中间机构炒房形成的“假按揭”

部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易，勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假按揭”骗取银行信贷资金，在获利后提前还款，如炒房失败则携款潜逃，将风险转嫁银行。

（五）借款人个人套取银行贷款形成的“假按揭”

借款人个人勾结开发商，主动通过开发商，签订虚假购房合同和首付款凭证，在没有真实购房交易的情况下，套取银行个人住房贷款，改变住房贷款消费用途，用于证券投资、生产性投资以及股本权益性投资等领域。此类假个贷具有零散性、隐蔽性强的特点。

二、个人住房信贷“假按揭”的成因透析

（一）外部市场原因

1．房地产开发企业和项目准入门槛偏低，质量参差不齐。房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，而实践中对房地产开发企业的资本充足率执行偏低。建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》中，对新成立房地产开发企业所要求注册资金总体较低。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%。过低的准入门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产市场，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。

2．地方政府部门行政行为变形、错位，市场监管弱化。在实践中个别地方政府行政主管部门逆程序操作，行政行为不规范，存在“关系大于制度，人情高于规章”的现象。如：部分房地产开发项目批报“先上车，后买票”，在没有取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》相关证件的前提下就已拿到《商品房销预销售许可证》，掩盖了其不合法性；外部审计形同虚设，房地产开发企业财务信息失真，导致商业银行对客户资信识别产生偏差；市场监管弱化，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止，房地产市场秩序尚需进一步完善。

3．房地产开发企业融资渠道单一，资金链条脆弱。房地产投资需要的资金量大，建设周期长，大部分房地产企业先天资本积累不足，资金实力弱，在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下，只能通过银行贷款来进行筹融资，房地产开发企业资产负债率普遍居高不下。据不完全统计，目前房地产开发企业项目投资中银行信贷资金占近六成，单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境引发了部分资金实力差的房地产开发企业实施“假按揭”的冲动。

4．诚信缺失，社会信用制度不健全。市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志。信用观念弱化和信用体系残缺是我国一系列经济问题的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。目前我国征信制度尚处于建立的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。

（二）银行内部原因

1．商业银行对风险防范与业务发展关系把握不到位。个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，同时银行经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、识别和计量研究不够。业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，没有形成标准化作业。商业银行新型科学风险管理文化的缺失，风险与发展关系把握的不到位，是形成“假按揭”的重要原因之一。

2．对房地产开发企业、项目以及房地产中介公司准入审查不到位。对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一種情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》《建设工程用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深入不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。

3．对借款主体审查不到位。对借款申请人购房行为、首付款真实性以及房价的合理性审查，对于银行防范“假按揭”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求而事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假按揭”而设计的措施。