个人购买二手房贷款(精选10篇)
1.个人购买二手房贷款 篇一
购买新房、二手房的程序以及贷款流程
新房
一、选定项目后,去售楼处交订金,并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。(这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”、“二书”及相关文件)。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、《国有土地使用证》:是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
2、《建设用地规划许可证》:是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建 设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。核发的目的:确保土地利用符合城市规划,维 护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果:按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地 的,其建设用地批准文件无效。
3、《建设工程规划许可证》:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。
4、《建设工程施工许可证》:建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的 主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政 府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,负 责开工审批等项工作。
5、《商品房销售(预售)许可证》:是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局,证书 由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还 可查验房地产商的《工程验收证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品
住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
1、《住宅质量保证书》:是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的住房质量保证文件。
2、《住宅使用说明书》:是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的有关住房使用的说明。
二、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同,按合同约定的付款方式交纳购房款项。
三、在规定期限内,由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续,并按规定交纳印花税。
四、合同登记后,需要办理购房贷款的,可以着手办理抵押贷款手续。
您在向银行申请个人住房按揭贷款时,应填妥《##银行个人住房贷款申请审批表》,并向银行提交如下文件:
1、借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件);
2、贷款行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等);
3、有配偶借款人需提供夫妻关系证明;
4、有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;
5、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;
6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
7、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;
8、开发商开具的首期付款的发票或收据复印件;
9、以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;
10、以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明;
11、银行要求提供的其他文件或资料。
☆操作指南
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请,并提交有关资料;
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后,要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同,并视情况办理公证、保险和抵(质)押登记等手续;
3、发放贷款。经银行同意发放的贷款,办妥有关手续后,银行将按照借款合同的约定,将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内;
4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息;
5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清:在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清: 在贷款到期日前,借款人如提前部分或全部结清贷款,须按借款合同约定,提前向银行提出申请,由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后,借款人应持 本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件,并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
五、房屋竣工验收合格后,开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”,销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公,着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同,办理手续如下:
1、到开发商售楼处交纳购房余款。
2、领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。
3、由销售部或物业部陪同业主验房,签署“楼宇交接书”。
4、与物业公司签订《物业管理公约》。
5、按规定交纳首期物业管理费,灶具报装费,有线电视报装费,电话初装费等(不同物业有不同规定)。
6、新业主领取房屋钥匙,办理装修或入住手续。
二手房贷款流程
目前二手房银行贷款最高可以贷总房价的70%!贷款.分为公积金贷款,商业贷款(按揭)和组合贷款(公积金和商业组合贷款)
办理方式:
贷款流程:
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款第一步:到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的,还须携带结婚证或其他夫妻关系证明),填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
第二步:银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料,考核借款人是否符合贷款条件,计算贷款额度,确定贷款期限。
第三步:到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步:到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式,借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购 买商品房、经济适用住房(已取得产权证)并以所购建房屋办理抵押的,持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同,填写《**市房屋他项权 申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后,到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的(没有取得产权证),持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押,借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步:办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步:签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的,单位与贷款银行签订协议。
第七步:银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
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公积金款申请人应具备的条件:
1、建立住房公积金制两年以上,并按规定连续足额缴存,有完全民事行为能力的职工。
2、购买住房的,须有符合法律规定的购房合同或协议;自建住房的,须有规划、土地管理部门批准的文件;大修自住房的,须有规划部门批准的文件;公有住房置换的,借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。
3、购买商品房、经济适用住房或自建住房的,须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行;大修自有住房的,须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行;购买 私产住房的,须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行;公房置换的(不购买公有住房产权的),须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自 筹资金存入银行,购买公有住房产权的,须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存入贷款银行。
4、同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保;以房产作为贷款抵押的,同意办理抵押房屋保险。
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贷款申请人需要提交的资料:
1、公积金打印单;
2、储蓄卡和储蓄卡确认书(持本人身份证到建设银行储蓄所办理);
3、经房管局备案登记的商品房买卖合同原件四份及复印件二份(到购房所在地的区房管局办理);
4、房屋他项权利登记申请表;
5、开发商的商品房销售许可证(向开发商索取复印件一份);
6、开发商的开户行和帐号;
7、购房交款收据原件及复印件二份;
8、个人身份证原件及复印件二份(夫妻双贷款的需要夫妻二人的身份证);
9、夫妻双贷款的需要结婚证原件及复印件一份;
10、个人图章(楷体)。
2.北京二手房购买须知 篇二
来自伟业我爱我家的统计数据显示,2010年北京二手房住宅网签总量196574套,整体交易均价21179元/平方米,同比2009年大幅上涨53.68%。成交量与2009年的26.69万套相比,下跌26.35%,剔除网签与过户间可能存在的错误率,估算二手房实际过户总数可达17.2万套。
受政策影响,二手经济适用房转商品房交易占二手房交易比重较2009年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面呈现两极分化,小户型和大户型的交易比重增幅明显,60~90平方米的中等户型交易比重下降,但仍占有半壁江山。首次置业和改善型的自住购房需求成为市场交易的主力军。
交易量将略降房价稳中稍升
为避免房地产市场资产泡沫化和平抑房价,政府短时期内不会放松目前已出的各项地产调控手段,再加上潜在的加息需求,2011年的房地产市场仍将面临政策考验。
考虑到调控政策将延续,以及2010年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象,2011年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降,约在15.5万套,与2010年的过户交易总量相比或减少一成。
目前国内依然严峻的通胀并未得到实质性缓解,大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上,通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力。2011上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨态势。同时考虑到保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市,2011年的北京二手房价或将稳中稍升。
政策从紧也使得投机客大量撤出楼市,二手房价再度出现大幅上涨的现象很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体,包括婚房等首次置业和改善购房需求等仍将是2011年二手房市场上的购房主体。随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善,二手房市场也将快速成熟,成为新的交易热点。
自住莫观望
不管是二手房业主还是购房者,普遍认为2011年的楼市调控将更加严格,这种心理预期,使得买卖双方对新一年的楼市前景感到非常迷茫。二手房业主想趁着房价仍处高位尽早出手回款;买房者则恐慌春节后尤其是两会后政府会出台对更加严格的新政。这直接促成了春节前房屋成交的火热,伟业我爱我家预计,新一轮楼市调控政策的影响尚待进一步观察,房价上涨势头短期内难以得到有效遏制。
那么,在充满了诸多未知数的2011年,是否该出手买房?又该如何买?
首次置业者:该买就买
新年伊始,伴随着存款准备金率的上调,银行将取消首套房房贷优惠的传闻遍布各大媒体,但经过与京城多家银行有紧密合作关系的伟业我爱我家证实,京城绝大多数银行并无此打算,这意味着首次置业者购房仍将能享受到房贷等优惠政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,打击投资投机,保障首次置业者以及合理的住房需求,是政府多次系列宏观调控始终贯穿的精神,2011年房价的涨幅也将缩小,首次购房者要充分利用这些优惠政策,该买房就买,不要跟风观望。
改善型购房者:用好公积金贷款
20世纪90年代初买房置业的一批人,现在大都已经进入置业升级的阶段。2010年改善性客群总体交易比重达到55.2%,比2009年同比上涨了9.81%。2011年置业升级的购房人群仍将是购房主力。随着契税、二套房首付和利率的提高,改善升级的成本越来越高,利好消息是公积金贷款购房对二套房的认定做了修改,由认房又认贷转为只认房,只要购房者把现有房产卖出,再买房就可以享受到首套房的购房优惠。虽然公积金贷款审批较为麻烦,贷款上限只有80万元,但可以省下很大一笔费用,建议尽可能选择公积金贷款。
初入职场者:转变传统置业观念
3.个人二手房公积金担保贷款须知 篇三
个人二手房公积金担保贷款须知
一、申请贷款条件:
1、购买长沙地区范围内的住房。
2、借款人正常缴交住房公积金6个月以上,且在申请借款前三个月无停缴记录。
3、交易的二手房必须是房龄不超过15年的成套住宅,且须有《房屋所有权证》,符合交易管理部门所规定的进入市场流通的条件。
4、申请办理贷款客户在人民银行征信系统中无不良信用记录。
二、贷款金额:最高不超过房屋成交价与所购房屋评勘价值两者之低值的70%。
1、未使用贷款购买住房且房产已转让注销的(缴存职工家庭名下已无房产),现申请住房公积金贷款购买普通自住房的,贷款金额不超过房价款的70%;已使用贷款购买住房,贷款已结清且房产已转让注销的(缴存职工家庭名下已无房产),现申请住房公积金贷款购买普通自住房的,贷款金额不超过房价款的60%。
2、缴存职工家庭现有一套住房,再使用住房公积金贷款购买第二套普通自住房的,贷款金额不超过房价款的50%,贷款利率不低于同期住房公积金贷款利率的1.1倍。
3、停止向现有两套(含)以上住房的缴存职工家庭或购买别墅、商住两用住房及投资、投机性住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。
三、贷款年限:最长年限为20年,且抵押房产房龄和贷款年限合计不超过30年(男士65岁,女士60岁)。
四、还款要求:借款人在公积金中心指定的受托银行(浦发银行长沙芙蓉支行,中心营业大厅旁)开设还款帐户,按月均等额法还本付息。
五、贷款费用:
1、担保服务费:贷款额×5‰(含担保费、服务费、委托代办费、资料费,不足300元的按300元收取。缴费签约后自主退办的,收取100元贷款服务费,在已缴交担保服务费中扣除,余额返还至客户指定账户)。
2、抵押前阶段性担保费:贷款额×6‰(自筹资金除外)。
3、房屋评勘费:400元/户。
4、相关付款项:代收抵押备案登记费(住宅80元/户,该费用由房地局收取)。
六、贷款流程:咨询和领表→审批与面签→合同返还→过户立契与办理抵押
1、借款人通过电话、网络或现场咨询确认贷款资格,网站下载或现场领取贷款申请资料。
2、提交申请资料至中心营业大厅,湘诚担保公司安排房屋评勘,贷款获批后,通知借款人在约定时间内前往中心营业大厅办理缴费、签约手续。
3、借款人将首付款存入房地局二手房资金监管专户,担保公司工作人员协同买卖双方前往房地产交易管理部门办理房屋过户立契,之后由担保公司代办抵押手续。
4、客户凭本人身份证到中心贷款营业大厅领取办好的合同和放款通知书。
七、客户需提交的资料(以下资料需在签约时核对原件):
1、借款人(购房人)提供的资料:《个人住房公积金担保贷款申请表》A、B两册(按要求填写表格、盖章并粘贴资料),A表1-3页复印件,购房合同原件一份及复印件一份, 房地局出具的家庭(包括配偶和未成年子女)房产情况证明或承诺书原件。
注:粘贴资料包括:
①借款人夫妻双方身份证复印件二份、夫妻双方及未成年子女户口本复印件一份、婚姻状况证明原件或复印件一份;
②还贷存折复印件二份。
2、售房人提交的资料:
①售房人和房屋产权共有人的身份证、户口本复印件二份及婚姻状况证明复印件二份;
②房屋产权共有人同意出售房产的书面文件原件及复印件一份;
③所售房的《房屋所有权证》复印件二份;
④若房屋已出租,须提供租户同意出售该房产的书面文件;
⑤若售房人为企业法人,须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件(若所转让房产为国有资产,还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件)。
个人贷款进窗资料注意事项
1、请您在申请贷款前,仔细阅读《个人住房公积金担保贷款相关资料》,明确相关事项。
2、贷款年限最长为20年,在法定退休年龄的基础上可延长5年(男65岁,女60岁),最高单笔贷款金额40万元。
3、夫妻双方公积金月缴交额合计不超过500元,贷款总额最高29万元;月还款额不超过家庭月工资收入的45%。
4、婚姻状况证明:已婚的提供结婚证,未婚的提供未婚证明,离婚的提供离婚证及离婚协议和未再婚证明,以上证件、证明由民政部开具,单位提供无效,未婚及未再婚证明在A表粘贴原件。
5、①递交资料为A B表、A表1-3页复印件、购房合同原件一份及复印件一份,卖方资料两套和房屋 产权证复印件两份;
②申请表A请如实填写,第1页如已婚须全部填写,电话号码须留足5个,未婚者须留足4个,其他联系人需填写齐全;
③申请表A第2页,借款申请资料须本人填写,如需更改请签名或者按手印,申请资料清单须借款人夫妻双方、共同借款人签名;
④申请表A第3页,收入证明不能更改,收入大于或等于5000元的,提供最近3个月工资明细条,并盖单位财务公章,如果收入大于或等于1万元的,提供个人上年纳税凭证;配偶或共同购房人无业,由户口所在地居委会盖章;
⑤有共同购房人的须提供其相关资料附于A表,未成年人作为购房人的须提供公证书。
6、购房合同须有签署日期,选择公积金贷款方式,注明贷款金额,贷款申请须在购房合同签订后的两年之内。
7、还贷存折:由借款人在中心指定的浦发银行芙蓉支行(中心营业大厅旁)开户。
8、原有银行或公积金住房贷款的,须如实填写贷款情况,且正在偿还的请注明月还款金额。
9、新身份证需双面复印。
10、二手房资金监管专户:
户 名:长沙市兴财置业担保有限公司二手房交易资金监管专户
开户行:中信银行长沙蔡锷路支行
帐 号:7402 5101 8260 0000 115
湖南省直单位住房公积金管理中心
湖南省湘诚置业担保有限责任公司
地址:长沙市人民中路35号(识字岭,人民中路与芙蓉中路十字路口东北角)
公积金服务热线:85166589 85166513
4.二手房购买须知 篇四
一、地理位置是关键
地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说,可以尽量选择那些公交车站较近,周边商业氛围较完善的区域买房,这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。
对于购买二手房长期投资人群而言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房,因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来,同时如果房屋业主以租代售的话,其投资回报收益也将较为可观。
二、房屋质量看周详
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言,上世纪90年代初的二手房普遍较多,由于这些二手房年代建成较久,使用时间较长,因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
三、户型面积要选好
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性,而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此,购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面,如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
四、探访邻里是否和睦
邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态,好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次,拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居,了解他们在此居住是否顺心。这样,不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处,同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
交易篇
在二手房交易过程,购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题,更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者,实际操作中,二手房纠纷多集中在交易环节,因此为了防止不必要的麻烦,预先了解和掌握交易注意事项,对购房者来说是非常必要的。
一、卖方身份的真实性 交易时,买方需查看卖方的房地产权证原件,或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注:产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。
另外,在双方签订正式的《房地产买卖合同》时,必须验证卖方的身份证原件,并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的,那就要查看该共有人的出生证原件。
二、卖方的还贷情况
若标的房产存在抵押,则卖方需要在交易过户之前,将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时,由于抵押贷款而产生的,则他需要与银行预约还贷,并在取得抵押注销材料后,将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时,买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说,各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等,即从预约还贷之日起,需要经过上述时间,银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
三、购房贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是,如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、过户交易有新规
国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定,未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房,售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税,超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税,超过五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种,其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一,如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件:1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平方米以下;3.成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为:
一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;
二、单套建筑面积在140平方米;
三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作?举例说明如下:
普通住宅(按福州市的规定:单价5500元/平方米以下,面积140平方米以下)有三种情况:
一、未满两年的房子——营业税全额征收,如以一套原价为25万元、申报价是30万元,但按福州市房地产市场的指导价应是40万元,那么营业税将按40万元的指导价全额征收,税率为5.5%,具体计算是40万×5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%,按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除,那么这套房子的个人所得税是:(40万×80% 25万)×20%=1.4万元;
二、满2年未满5年的:由于满2年了,所以营业税全免,但个人所得税还要交,交的数额与上一种情况一样,还是1.4万元;
三、满5年的:此时营业税和个人所得税都不要交了。非普通住宅:(单价5500元/平方米以上,面积140平方米以上)也有三种情况:
一、未满两年的房子——营业税全额征收,以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例,其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元,个人所得税要交(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;
二、满2年未满5年:营业税按原价和评估价的差额计征,即(70万-50万)×5.5%=1.1万元,个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;
三、5年以上的个人所得税不要交了,而营业税仍然要按差额计征,即(70万 50万)×5.5%=1.1万元。
此外,还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁,则需要卖方在签约当日,提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案,则需要在买卖合同中,约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。另外,还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况,如果担心交易风险,可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司,并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然,还要确认该房屋内是否有户口,如果有,则要确认卖方有没有户口迁入地,什么时候可以迁出,并在合同中进行明确的约定
二手房买卖流程及解释
流程:挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
挑选中介→
如果交易通过中介公司完成,必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司,这些公司不仅有经验丰富的经纪人员,而且操作也比较的规范。
审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先,查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时,共有人如步能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。其次,把好夫妻共有财产关,《婚姻法》规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
了解房屋使用状况→
首先,一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证,下家可以了解到房屋建筑面积大小,房屋用途是办公还是居住等内容。另外,下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押。
实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。首先,查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二,观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三,检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后,下家对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司,一定要明确终结公司收取定金的性质是代收,还是转交。如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则,下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价,上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样下家就会有保障。
上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易,也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此,在达成交易意向后,上下家要对交易中应发生的税费有所了解,具体可到房产交易部门咨询,这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中,上下家不要擅自与业务员签订买卖协议,避免业务员将公司业务转化为人业务,使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时,上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款,不能由中介公司越俎代庖,如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定,不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在交房之前,下家要询问上家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定,凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为,违者按违章用电处理。因此,在房屋交接验收时,下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
协助燃气过户→
按照燃气公司的规定,上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路,下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是-普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可,那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,上家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此,下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出,则下家一定要与上家就此问题约定清楚
二手房购房指南:关注细节力保交易安全
考虑到二手房的交易双方多为个人,交易风险相对比一手房要大,加上二手房买卖涉及环节较多,为确保交易安全,张律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。
在正式交易之前,购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形,如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数,防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人,如果与非产权人或非全部产权人签订合同,购房者应要求其提供产权人出具的委托书,以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。
购房者在支付定金前,可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议,然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章;与中介公司签好中介协议后,交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书;收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据,该收据应有中介公司经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。
由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据,因此在订立合同时,双方应充分协商,就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况,争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后,办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已,房屋交接手续其实远非如此简单,除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外,还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。
二手房买卖过程中注重几大点
1.价格体系复杂
根据有关规定,已购公有住房上市交易,成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍,旧房的价格体系较新房复杂得多,它的评估指标包含许多方面的内容,区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等,个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平,不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查,找出可比案例,再对估价对象各种因素进行修正,如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等,并采用至少两种以上的方法,才能确定一个公平合理的价格。
2.房屋产权完整很重要
房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要,购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定,必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外,还应查验证件的合法性及来源,同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。3.注意旧房的安全性
有关专家在谈到已购公有住房上市时指出,上市的旧房一般已建成数年,甚至几十年,多为老旧房屋,钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年,砖泥结构的不过60年至70年,砖木结构的大约50年,这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋,一般希望能住10年以上,对房屋的成新率,即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家,以对房屋的安全程度作一番了解。
4.弄清自己的权重因素
消费者对房地产的评价主要依据以下条件:价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素,即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平,老年人更注重就近有无好的医院或合同医院,喜清静的消费者希望回归自然,远离闹市,而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素,购房者要依据自己的条件做出选择。
5.选择中介要慎重
繁荣的市场背后,总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时,一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查,防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。
选购满意二手房全攻略
消费者如何买到称心如意的二手房?有关专家建议,应从以下几个方面注意。
选房:首先考察性价比
选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证,排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。
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看房:验明产权是关键
产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。
签合同:确认合法身份
一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫做居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
办手续:必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多、需要时间较长,手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
交房:按照合同约定执行
办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
二手房交易过程中的税费一览 目前在二手房交易过程中需交纳的税费,包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用,但这并不是万能的,也并不是适合任何房屋,因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。
目前个税的征收办法分两个标准,商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%;公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。
房屋性质——已购公房对于公房业主来说,2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列,极大地降低公房业主的出售成本,使得已购公房的房源量得到大量释放,为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。
下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费:刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房,建筑面积约为80平方米。2005年10月,刘女士首次将该套房屋进行上市交易,经过几天的买卖双方对价格的协商后,最终该套房屋以6180元/平方米的价格,即总价款494400元出售给马先生。对于卖方刘女士来说,需交纳的税费如下:印花税印花税为成交价的万分之五,即494400×0.05%=247.2元对于买方马先生来说,需交纳的税费如下:1)印花税印花税为成交价的万分之五,即494400×0.05%=247.2元2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定:对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%,即494400×1.5%=7416元3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说,买方要交纳土地出让金,即为1560元/平方米×80平方米×1%=1248元综上,对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。
房屋性质——二手商品房就目前市场情况来看,营业税的征收对二手商品房的影响明显,大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。
几年前,李先生在望京地区购置一套商品房,建筑面积为142平方米,购买时价格为6000元/平方米,总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去,总价为99.4万元。对于卖方李先生来说,需交纳的税费如下:1)印花税成交价的万分之五,即印花税为994000×0.05%=497元2)营业税(税率为5.5%,其中包含城建维护费和教育附加费)假如1:李先生房屋持有时间在2年以内,需全额征收营业税即为994000×5.5%=54670元。
假如2:李先生房屋持有时间在2年以上,如果是普通住房则营业税免交,若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米,按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅,需要按差额征收营业税,即应交纳营业税为(994000-852000)×5.5%=7810元。对于买方来说,购买该套二手商品房需交纳的税费如下:1)印花税成交价的万分之五,即印花税为994000×0.05%=497元2)契税契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的,普通住宅按成交价的1.5%征收,非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米,已超过140平方米,属于非普通住宅,因此契税的征收按成交价的3%征收,即为994000×3%=29820元综上,对于买方来说应支付的税费为30317元。
房屋性质——经济适用房经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制,不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说,税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的,下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况:案例一:小王毕业后不久,在家人的支援下于200 1年10月在回龙观购得一套经济适用房,建筑面积为60平方米,总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近,每天上下班花在路上的时间约在3小时内,所以小王决定将该房屋卖掉,到石景山地区另购一套房屋。小王的房屋属于5年以内出售,则买卖双方需交纳的税费如下:对于卖方来说,小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人,且出售价格不应高于购买时的价格。交纳税费仅为印花税即最高为159000×0.05%=79.5元。对于买方来说,分两种情况:一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元),则买方需交纳税费有:契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)经过计算交纳税费,契税为159000×1.5%=2385元,印花税为159000×0.05%=79.5元另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元),则买方需交纳税费有:契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳),和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。
经过计算交纳税费,契税为159000×1.5%=2385元,印花税为159000×0.05%=79.5元,综合地价款为(159000-130000)×10%=2900元案例二:家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境,现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去,到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积为80平方米,当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。
由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年,则该套房屋可以出售给任何消费者,并可以市场价出售。毛先生的房屋属于5年以外出售,买卖双方需交纳的税费如下:对于卖方毛先生来说,需交纳的税费如下:1)印花税印花税为成交价的万分之五,即350000×0.05%=175元2)综合地价款综合地价款为成交总价的10%,即350000×10%=35000元,即卖方需交纳税费为35175元对于买方来说,需交纳的税费如下:1)印花税印花税为成交价的万分之五,即350000×0.05%=175元2)契税契税为成交总价的1.5%,即350000×1.5%=5250元即买方需交纳的税费为5425元。业内建议事实上,二手房征收个税并非“新”闻,对于此次国家税务总局再次发话,业内在表示认可的同时,也提出了专业建议。
北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示,从个税的具体实施来看,仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定,究竟什么时候开始正式实施;其次,一旦实施时间确定下来后,对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交;第三,征收方式的细节如何确定。
而中原地产副总监宫萍则认为,征收个税本身无可厚非,但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的,而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化,以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时,她表示,个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整,比如,目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法;而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程,以保证政策的有效执行。
业内人士同时也向消费者提出了几点建议:一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括:一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税”;另外,对卖房一年内又买其他房产的,可视其购房价值全部或部分免税。二是消费者要选择比较好的经纪公司,针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。
三是不需要太多的观望,自己把握整体的需求,专家的意见可以作为一个参考,还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。
涉及到二手房交易过程中的税目一览
一、个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等),需要缴纳契税和印花税。
1)契税
个人购买住房应该在签订合同之日起10日内到房屋所在的契税征收部门办理纳税申报,并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。契税税额按照住房的成交价格计算缴纳,计算公式为: 应纳契税税额=住房成交价格×适用税率
其中,住房的成交价格是指合同确定的价格,包括买房人交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益等。适用税率为3%至5%,具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。
另外,如果个人购买的是自用普通住宅,可以享受减半征收契税的优惠政策。享受此项优惠政策要满足三个条件:第一,购买住房只能是个人;第二,购房的用途只能是自用;第三,这里的“普通住宅”指按一般民用住标准建造的居民住房。目前,我国对“普通住宅”标准还没有统一规定,具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
(2)印花税
个人购买住房还须按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定,商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
二、个人出售5年以上普通住房需要缴纳个人所得税。
1、个人出售自有住房时,如果能够提供完整、准确的住房原值凭证,能够正确计算应纳税所得额的,其应纳税额按下列公式计算:
应纳税额=应纳税所得额*20%
应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时,按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。
2、个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料,不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的,主管地税机关可以采取核定征收的方式征收个人所得税,其计算公式为: 应纳税额=转让住房的收入额*核定征收率
3、核定征收率的确定(核定征收政策不适用于商业用房/非住宅)除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外,对个人出售住房所得,个人所得税核定征收率为1%。
5.乌拉圭人为何喜欢购买二手家具 篇五
在乌拉圭无论购买任何商品均需交税,商品价值越高税率和税费也就越高,二手家具以其低廉的价格吸引了中低收入的乌拉圭人。在购买二手家具的同时,人们也在为环保作贡献。当二手家具被发送到垃圾场,需要多年才能分解。在较为富裕的乌拉圭家庭里也能看到二手和古老的家具,他们购买这些家具并不是为了省钱,而是为了收藏。在二手家具店往往能淘到这样的宝贝。
二手家具店装修简陋,大大的仓库内摆满家具,只留下一条窄窄的仅容一人通行的走道。大多数家具上都贴有两个标签,一个是一口价标签,另一个是当前最高的拍卖买家出价。除了卖家具,这些店里还卖家用电器、文具、装饰品等。
最后的拍卖时间到时,店里可谓是座无虚席,拍卖师在台上吆喝,拿着商品的工作人员在拍客区域穿梭展示。遇到抢手的商品,台下争夺激烈。一场拍卖会下来,赚到的不仅是顾客,也是商家。
6.个人购买二手房贷款 篇六
第一步:核身份、交定金、签合同
签合同前首先要核实房主身份是不是该房权的所有人、房主的户口是否在该房产上、房权是否有抵押等情况;其次仔细看好合同内容,约定评估费是谁负责,如果房主有二套住房的话要交纳个人所得税(评估价的1%)是谁负责,中介费谁负责,这些中介一般不会提醒,默认为购房者拿。和房主谈好相关事宜后,交付定金和房主签署购房合同,该合同是由中介提供起草的,需要三方签字,合同签署后买卖双方各一份、中介一份共三份。第二步:找评估、交契税
和房主约好让房主带上房权证、户口本、夫妻双方身份证、结婚证找房产评估公司评估,这个环节一般不要听从中介介绍的评估公司,因为中介可能有提成所以费用就高了(某房评了30万收了1500元的评估费,多冤啊),只要能办理手续,评的越少越好。在评估前自己先到房产评估公司摸摸底打听一下价格,只要有评估资质的都可以,如果中介介绍的评估公司高了可以不选。出一份评估报告一般需要30分钟,你可请评估公司将缴纳契税、个税、过户所需要的材料都复印几份。拿着证件和评估报告到所属财政局办理契税完税证费用为评估价的1.5%。第三步:到地税办认证
拿着以上几证到地税局办理个税认证,如果符合免税条件(房主仅有一套住房,该房房龄超过5年),需要五个工作日的认证。如果房主有多套房产那么必须交纳个人所得税。(这个费用就是当时签合同时没有进行约定,我当时想30万都花了就不差这3000块钱了。其实这个费用我完全可以不交纳,按照《合同法》规定没有进行约定的事项,要按惯例执行,个税应该是房主缴纳的我完全可以不缴纳并不会造成我违约。)交上个税后当天可以拿到《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》。第四步:办理过户
1、若购房者户口不在房产所在地,还要办理流动人口《计划生育管理证明》,这个到户籍所在地计划生育管理部门就可办理,不需要缴纳费用,办理时需要提供夫妻2寸照,如果没有可以从结婚证上弄一份。
2、拿着契税和房产证复印件到小区的物业公司开一个入住证明,拿着证明到小区所在的居委会办理填写表格,需要夫妻身份证原件和复印件、结婚证原件和复印件,填写计划生育方面的表格,居委会会出具一个表格给你。
3、拿着居委会出具的表格到计划生育部门盖章。
4、如果是本地或者未结婚上边三步可能就省略了。
5、将“个人所得税”、“契税完税证”、“印花税”、房主夫妻身份证、结婚证、《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》、买方身份证、《计划生育管理证明》、《购房合同》(附后,并不是中介提供的合同有一个统一制式的,这个合同主要是证明买方已经把所有的钱给了房主,这样过户后房管局可以避开以后的纠纷)都复印三份。
6、签字过户,需要房主及房主相关利害人都要到场签字。
7、房屋测绘,一般房管局就安排人测绘重绘一份房屋图。(这个也可以自己找有资质的绘图公司绘制)
8、缴纳“房屋所有权登记费”80元、“交易手续费”542.30元、“测绘费”122.9元。
9、一般三个工作日后就可以拿证了。
按揭相关费用五个
房产评估费:贷款额的千分之五的评估价 抵押登记费;贷款额的的万分之八加60元 印花税:贷款额的万分之一 担保费,480-680 按揭服务费:贷款额的百分之一
正常的购房过户费一共是八种:
契税,个税,营业税,工本费,交易服务费,土地收益金,维修基金,印花税。其中税价应该以房管的市场指导价计算。
一、契税:小于144㎡收两个点,大于144㎡收四个点,首次购房90㎡以下收一个点
二、个税:二次购房不论面积,个税一个点。
三、营业税:全额=市场指导价×5.5%,差额=﹙市场指导价-原始购房价﹚×5.5%。不过五年:大于144㎡全额收取,小于144㎡差额收取;超过五年:大于144㎡差额收取,小于144㎡不收。
四、工本费:80元
五、交易服务费:商品房6元/㎡,房改房和经济适用房3元/㎡
六、土地收益金:﹙地段值×面积﹚÷总楼层
七、维修基金:无电梯:35元×面积;有电梯:65×面积;别墅:45元×面积。
一、买房人应缴纳税费:
1、契税:房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、印花税:房款的0.05%
3、交易费:3元/平方米
4、测绘费:按各区具体规定
5、权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。
6、中介费:房款的1%
二、卖房人应缴纳税费:
1、印花税:房款的0.05%
2、交易费:3元/平方米
3、中介费:房款的2%
4、营业税:成交价*5.5%(房产证未满5年的)
5、个人所得税:房产交易盈利部分的20%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
买卖双方各需缴纳的费用列表
卖方
◎营业税:
A、普通住房对外销售:
购入时间超过2年,免征营业税;购入时间不足2年,征收房屋差价5.6%营业税,即5.6%×(房屋卖出价-买房买入价)。
B、非普通住房对外销售:
购入时间超过2年,征收房屋差价5.6%的营业税;购入时间不足2年,全额征收营业税,即5.6%×交易合同价。
◎个人所得税:
免征条件:个人转让除房改房外的其他住房,须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件。否则,按先转让价减房产原值的差额,再减去转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算,税率为20%。
其中可减免的部分费用包括:
A、支付的住房装修费用
已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%;
B、支付的住房贷款利息据实扣;
C、实际支付的手续费、公证费等,据实扣除。
◎印花税:按新房地产证本数记,每本5元贴花。
◎中介代理费:2%(视不同中介代理公司规定而定)。
买方
◎契税:
房屋面积> 144平方米,收取房屋成交价3%的契税;90平方米<房屋面积<144平方米,收取房屋成交价1.5%的契税;房屋面积< 90平方米,收取房屋成交价1%的契税。
◎印花税:按新房地产证本数记,每本5元贴花。
◎评估费:1‰。
◎中介代理费:2%(视不同中介代理公司规定而定)。
二手房交易买卖双方需要提交证件及税费标准 买卖流程
(1)、申请人到交易中心测绘收件窗口审办《房地产测绘证明》。(2)、申请人到交易中心权属登记收件窗口,经收件人员受理后,领取《收件回执》。
(3)、符合办理条件的,自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕 所需提交证件: 卖 方:
(1)、《房屋所有权证》、《土地使用权证》(2)、房屋买卖合同(3)、评估报告(4)、房地测绘证明(5)、身份证复印件 买 方: 身份证及复印件 税费标准: 买
方: 一)登记费:80/套 二)契
税:1.5%或3% 说明:1.5%适用于单套建筑面积在120平方米以下(含120平方米)、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)两个条件的住房为普通住房,缺两条件之一的为非普通住房,契税则为3%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准,住宅小区建筑容积率由规划部门提供。三)印 花 税:5元 四)手 续 费:3元/平米 卖 方:
一)个人所得税:税率为20%
说明:应纳所得税额=(转让住房的收入额-住房原值和合理费用)×20%
对个人转让自用五年以上,并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税
除按国家税务总局规定可免征个人所得税的情况外,对个人首次出售已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房,个人所得税核定征收率不低于1%;其他核定征收率不低于2%。具体由主管税务机关根据当地实际确定。二)手续费:3元/平米
三)营业税:
1、5.5%或差价5.5% 说明:2006年6月1日起转让购买不足5年普通住房征收5.5%营业税;如果要转让购买超过5年(含5年)、且符合我市普通住房标准的房子,则不用交营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
如果转让购买的非普通住房超过2年(含2年)的房子,营业税计算方法需要按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额征收5.5%营业税。
四)印花税:5元 五)评估费:房产评估价值的5‰,如果买方需要贷款则为7‰ 说明:若购买的二手房属于已购公房,买方需要贷款,则应缴评估费为标的总额的千分之二;如果不贷款,则无需缴纳评估费。若购买的二手房属于私房,在买方贷款情况下,则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七;不贷款应缴千分之五。
7.个人购买二手房贷款 篇七
买二手房可以贷款吗?这是很多购房者担心的问题。二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。申请二手房贷款需要注意哪些事情呢?
二手房贷款条件
二手房贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人,且须具备以下条件:
借款人年满18周岁,原则上不超过60岁,若有联合借款人,如果年龄较小者达到25岁,则可以按照年龄较小者的年龄确定贷款期限,否则按年龄较大者的年龄确定贷款期限。
具有合法有效的身份证明。
有正当职业和合法稳定经济收入,信用记录良好,具备偿还二手房贷款本息的能力。
自筹购房款(首付款)不低于房屋购买价格的30%。购买商业用房的,一般应具备相当的经营或投资经验,并有一定的从业能力。
限购城市对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民,暂停发放二手房贷款。
二手房贷款期限
二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。
贷款期限:一般在二十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。
二手房贷款买卖双方需提交哪些资料?
(一)买卖双方提交的资料:
买卖双方填写的《购房抵押贷款申请表》;
买卖双方签订的《购房意向书》;
(二)购房人(借款人)需提交的资料:
收入证明;收入证明应加盖工作单位的有效公章,并写明联系人,联系电话以及单位地址以备银行核查。
身份证和户口簿及婚姻状况证明;身份证明一般来说只要提供身份证即可,护照、现役军人证也同样有效。但要注意,买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证,非独生子女应提供出生证明。
婚姻证明;指上列人员已婚的应提供结婚证明书,已成年而未婚的应出具单身证明,离异的人士应提供离婚证(法院判决书也可)和离婚未再婚证明,丧偶的应提供配偶的死亡证明(户口簿上已注明丧偶也可)及丧偶未再婚证明。
配偶身份证;
若购房人为企业法人的,需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;
若购房人无北京市常住户口,还需提供暂住证及北京市房地产交易中心开具的证明文件。
(三)售房人需提交的资料:
售房人(含共有人)身份证、户口簿,或受委托人公证委托书和身份证;
房屋共有人同意出售的书面文件;
所售房屋的产权证明文件;
若房屋已出租,需提供承租户的证明文件及同意出售的文件;
若售房人为企业法人,需提供有效的法人营业执照、代表人证明书等文件。
特殊情况
外籍人士购房所需资料:
台湾人-------大陆往来通行证(台胞证)、户籍藤本(可证明婚姻状况)、在京购房审批表、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证(可证明婚姻状况)、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
卖方为企业需提供资料:
法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明(以上资料都需要加盖公章)、房产证。
二手房贷款流程
实地看房
去申请按揭贷款的房屋现场进行勘察,所售房屋产权是否明晰,是否设定其他抵押权利,是否
对外出租,如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件,是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定,卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效,记录二手房客户的联系电话,收取房产证复印件。
产权验证
去房管局进行产权验证,产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件,到房管局交验身份证原件及房本原件,进行验证。然后,领取一份房屋产权转移审验查档证明,并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档,并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
签署合同
认真核对校验客户的资料原件,鉴别所有签字人员的真实性,监督客户签字,收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定),复印资料,提醒双方在该行办理帐户。
填写合同
整理资料根据客户提供的相关资料,填写合同。借款人的收入证明不足够时,需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时,申请审批表需2人签字,且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时,原值是买卖双方的成交价,折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款:如果借款人提供的有关声明和资料虚假,则视作违约行为,贷款人有权采取宣布合同提前到期,收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整,逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章:在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章;个人二手房贷款首付证明;需盖公司章及见证人签字。放款后需在?二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审。
缴费义务
收取费用预审通过后,通知客户交费。
产权过户
领3份房地产买卖契约,填写不签名,契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。交印花税,买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及复印件,出具一票据交费,递回单(印花税按成价1‰交)。办理:买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及房产证配图纸2张,当面验证及签字按手印,出一个受理凭证即领证通知单,房产证原件收回。凭证,领契费、交易费、登证费收据,去交费。5个工作日后,凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
收费盖章
拿到新房产证,传真评估公司出正式报告,备抵押用。打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
资料归档
资料归档原则上是:在房管局过户的,7天左右可以归档,都没有确切的时间;归档时需产权人
带着原件身份证在房管局窗口归档;归档后,方可办理抵押。
抵押手续
办理抵押:抵押合同第十六条其他事项应填上:贷款用于购买二手房,房屋坐落于...(具体位置)。借款合同第一条4小项:本合同项下的贷款权仅限用于:购买...(具体位置)的房产。房管局出的档案袋上面应写:二手房抵押。抵押7天后领他项权证。
银行放款
银行放款后,需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件,居间机构还需在?二手房按揭转款确认书?盖公章。
二手房贷款审核进度
第1日 递交材料,提出申请
买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
第2-7日 评估
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。(备注:这一步正常事可以省略的,评估费也不用出)
第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
第11-33日 交首付,办理过户
审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
影响二手房贷款的因素
完工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的完工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
评价价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评价价获得的准绳,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。
还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者合适教员、公务员等收入稳定的工薪阶级;后者合适前期可以承当较大还款压力的贷款人群。
贷款银行的选择
各商业银行效劳特征不尽相同,贷款种类也有所差异。假如借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利水平和工资发放银行等条件来选择。
借款人本身相关状况
个人信誉状况直接影响银行对借款人还款才能的评价。目前信誉档案主要包括:信誉卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
贷款的成数和利率
目前,各银行对首套住房的首付成数和贷款利率,第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了详细的规则。
收入证明与还款能力
收入证明普通是借款人所在单位开具的收入情况证明。假如申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则能够夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也能够作为收入证明。
8.二手房贷款流程 篇八
中国农业银行北京分行
1、抵押担保贷款流程
(1)贷款申请并提交资料及贷款初审
①借款人可到农行经办二手房贷款的机构领取《中国农业银行北京市分行二手房抵押贷款申请表》,也可网上直接下载,向农行提交贷款资料。
②银行接到贷款申请后,由指定的律师事务所对申请人提供资料及所购房屋产权的真实性、合法性进行审查认证。
③由银行认可的房地产评估机构对房屋进行评估。
④银行根据评估结果及借款人还款能力确定贷款金额、期限,并出具《二手房抵押贷款承诺书》。
(2)借款人与售房人到房地产管理部门办理房屋过户手续。
(3)签订借款合同
借款人与银行签订《购房抵押贷款合同》一式四份,办理保险手续。
(4)抵押登记
借款人与银行(或委托代理人)到房地产管理部门办理抵押登记手续,获得他项权利证交银行留存。
(5)发放贷款
办理完抵押登记手续后办理放贷手续,银行将贷款划拨到售房人在银行开立的个人账户。
2、抵押担保加阶段性担保程序
(1)贷款申请并提交资料及贷款初审
①借款人可到农行经办二手房贷款的机构领取《中国农业银行北京市分行二手房抵押贷款申请表》,也可网上直接下载,向农行提交贷款资料。
②银行接到贷款申请后,由指定的律师事务所对申请人提供资料及所购房屋产权的真实性、合法性进行审查认证。
③由银行认可的房地产评估机构对房屋进行评估。
④银行根据评估结果及借款人还款能力确定贷款金额、期限,并出具《二手房抵押贷款承诺书》。
(2)借款人与售房人到房地产管理部门办理房屋过户手续。
(3)签订借款合同
借款人、担保人与银行签订《购房抵押贷款合同》一式四份,办理保险手续。担保人在抵押登记手续完成前承担连带担保责任。
(4)发放贷款
银行将贷款划拨到售房人在银行开立的个人账户。
(5)律师协助客户办理抵押登记
相关链接
贷款担保方式介绍
客户可以选择中介机构担保,也可以自行办理。采取抵押加阶段性担保方式的,过户后1-3个工作日放贷;采取抵押方式的,办理抵押登记后1-3个工作日放贷。
1、抵押担保:是指买房人以所购二手房作为抵押物,向银行申请贷款的担保方式。这种担保方式的优点是:银行只有在买方完成所有手续后才能将全部贷款划至卖方账户上。这些手续包括:立契过户、制证、银行的抵押登记、并缴纳全部税费。这种担保方式的缺点是:一般而言完成这些手续至少需要一至两个月的时间。
2、抵押担保加阶段性担保:是指买房人以所购二手房作为抵押物向银行申请抵押贷款,在办理产权过户的过程中再由第三方向银行提供阶段性担保。
这种担保方式的优点是:买方只要办理完过户手续,银行会在3个工作日内将贷款划至卖方账户,买方无需等到完成所有贷款手续就可入住,卖方从签订《购房协议书》到收到全部房款的时间大大缩小,减小了交易风险。
这种担保方式的缺点是:采取这种方式费用会高于抵押担保。(见收费标准申请贷款需具备的资格
中国农业银行北京分行
商业性贷款(链接到1-6)
公积金贷款(链接)
组合贷款(链接)
(1)年满18周岁,未超过65周岁,具有完全民事行为能力;
(2)具有城镇居民常驻户口或合法居留身份证明;
(3)有稳定的职业和收入,信用良好,有还本付息的能力;
(4)借款人及房屋共有人同意以所购房产或已有房产及其权益作为抵押物。抵押物价值的确认需由贷款人或其认可的评估机构进行评估、确认;
(5)能够支付不低于购房全部价款或评估价20%的首期付款;
(6)所购房屋产权明晰,符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通的条件,且不在拆迁公告范围内;
(7)贷款行规定的其他条件。
申请贷款需提交材料
中国农业银行北京分行
1.购房人需提供的资料:
(1)有效身份证明、户口簿
(2)收入证明(除单位收入证明外,还可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明等)(见附件2)
(3)首付款凭证
(4)买卖双方签订的《房屋买卖合同》
(5)《二手房抵押贷款申请表》
采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的,还需提供房屋产权证明资料。
2.售房人需提供的资料:
(1)售房人(含共有人)身份证
(2)所售房屋的产权证明文件
(3)如房屋已出租,须提供租户放弃优先购买权的证明文件
(4)售房人为法人的,须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件(若所转让房产为国有资产,还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件)
(5)所售房屋为涉案类房产的须提供法院函件,用于房产可拍卖确认
采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的,可以不提供售房人的资料。
3.除上述资料外,还需提供银行规定的其他资料。
申请人需与银行签署的文件
9.银行二手房按揭贷款 篇九
业务说明
二手房按揭贷款是指买房人在购买具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向银行申请的贷款。我司与工商银行、农业银行、建设银行、邮政银行、广大银行等多家银行签订合作协议,为其推荐二手房按揭贷款业务,并保持着良好的合作态势。
申请二手房按揭贷款基本材料:
1、买卖双方方身份证、户口本或婚姻状况证明
2、买方(夫妻双方)收入证明或其他资力证明
3、《存量房买卖契约》银行贷款联原件
4、资金托管协议及首付托管凭证
5、所购房产的房屋所有权证、土地使用权证
6、贷款评估报告
7、其他需要增补材料
10.二手房公积金贷款流程 篇十
以下流程为本人进行个人公积金贷款购房时的实际经过,仅供个人有需要用公积金代款购房,还想节省中介费用的同仁,共同参考、借鉴。
1、买卖双方达成协议,卖房人方同意购房人进行公积代款后,购房人到长春市住房公积金朝阳分中心(同志街与桂林路交汇恒客隆超市对面建行二楼)进行备件咨询。
2、公积金备案审核所需要件:
咨询时,备件窗口工作人员会要求你提供如下备案要件:
一、公积金缴存证明(即借款人收入及缴存住房公积金证明表)一式三份;
二、产权证原件和(复印件二份);
三、夫妻身份证、户口本、结婚证(买方提供);
四、个人信用报告(夫妻双方都要提供);
五、单身证明(未婚和离婚的提供);
六、工资对账单和完税证明和工资银行卡(借款人);
七、借款人年龄不得超过男60女55;
八、面积在144平米以上的开据夫妻无房证明;
以上要件说明如下:
一、第一个要件:公积金缴存证明,窗口会给你三份表,你自己填写后到单位盖好章,关键是工资收入项要符合你所代款的金额即可。
二、第二个要件:是房东提供所购房的产权证原件和复印件。
三、第三个要件:买方提供原件即可。
四、第四个要件:个人信用报告到人民广场金融大厦二楼窗口,提供身份证即可打印。
五、第五个要件:主要是针对单身人士的。
六、第六个要件:
⑴工资对账单就是银行流水,你到工资发放行提供身份证直接就能打;
⑵完税证明:要到你单位所属的地税局服务大厅窗口去打。其中要分两种情况:第一种情况是拿身份证在窗口直接能查到你的名字,直接就能打。第二种情况:如果拿身份证在窗口不能直接查到,窗口会给你一个申请打印个税的申请表,加上你到单位给你打一个缴税证明,俩一起到单位辖区的地税所找专管员盖个章,然后拿到大厅窗口就能打了。
当然,若贷款人工资要是没有超过起征点(现为3000元),就不用完税了。
⑶工资银行卡:借款人提供一个复印件就行,一般不看。
3、备案:以上要件完备后,到二楼窗口审件,完成后,三个工作日内会有评估公司给你打电话(在审件时留的联系电话),看房,做预评。(在做评估时,你要根据你所贷款额和评估人员讲,因为二手房只允许贷款40%。)如果在三个工作日内没有给你打电话,你就要到该楼的四楼个贷科去询问原因。
4、取预评:评估公司评完后,三个工作日后到该楼四楼个贷科取预评结果。
5、申请贷款、更名过户
到此为止,就可以到银行申请贷款了。到同志街与东朝阳路交汇的长春市公积金中心二楼,购房人可以选择一个银行进行贷款,买卖双方夫妻全部到场,提供双方的各项证件(身份证、户口本、结婚证、产权证),审核无误后,银行会给你一份合同书、一份资金托管协议、一份贷款申请表。你按要求填写就Ok。完成后,双方就可以到大经路二手房交易中心办理更名过户手续了。在更名前,买方必须按约定支付卖方首付款,完成更名后,四个工作日后就可以取出新证(买方名字)。(在取新证的当天要多带点儿钱,因为当天要交相关过户费用及税费)
6、取证
四个工作日后,拿着过户时领证单,到大经路二手房交易中心三楼税务窗口,要一个号,让你到相
应的窗口办理税金核定。(要号时会让你提供要购买房屋上手交易时的完税证明,就是一个桔黄色的税票。要是卖方没有的话就要到房产档案馆调档(需卖方调),档案里有。)核定完税金后,到税务窗口交税,完成后再到里面窗口交一个房屋所有权登记手续费,(就是二手房交易中心要收的手续费)这样拿着发票就可以到取证窗口取新证了。(特别要提出的是,税金的缴纳分为几种情况:
1、卖方税费:产权证不超5年:营业税按交易额的5.5%缴纳,个税按交易额的:1%,产权证要是超过5年,个税有减免。
2、买方税费:买方是否为首套房,首套税金按交易额的1.5%,二套为:交易额的3%)
7、取评估报告
现在新证名字就是买方的了。证取完了,就可以到吉林益多房地评估有限公司(公积金中心指定的评估单位,地址:吉顺街与解放大路交汇,国际商务中心B座1区13楼。86883187)取正式的评估报告了,就是上次进行预评的单位。取报告时要交相应的评估费,房屋总评估价的3‰。一般当天能取。
8、到银行交件
购房人夫妻双方拿着以上要件,再到银行(你上次选定的银行)窗口,交件。要注意的是买卖双方的身份证、户口本、结婚证复印件都要有。交完件后,银行会把你的房证留下,给你一式四份的借款合同,填好后,银行会给你所有的要件都装到一起,让你送到桂林路的长春市住房公积金朝阳分中心四楼个贷科交件。
9、面谈:交完件后大约在十个工作日内公积金个贷科会给你打电话进行面谈笔录,夫妻双方到场,带户口本、身份证、结婚证原件。审核后,填写一式三份的面谈表,签完字后按上手印即可。下一步就是把所有的文件再拿好交到你的贷款行,然后回去等电话。
10、房产证抵押手续办理:贷款行会进行相关的手续审批,完成后大约会在4到6个工作日给你打电话,到长春市二手房交易中心(大经路与平治街交汇103中学对面),一楼大厅与银行的专管员一起进行房产证抵押手续办理,(买方夫妻双方带好身份证、结婚证、户口本原件),办理完成后,6个工作日打电话给银行专管员打电话取房屋他项权证。
11、放款:取它项权证要交72元手续费,取完他项权证,原有产权证作废,拿到手的是打印有“此房已抵押”字样的产权证。这时,在7个工作日内,银行会放款给卖方,将剩余的房款补齐。
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