物业管理部组织架构

2025-03-01

物业管理部组织架构（精选12篇）

1.物业管理部组织架构篇一

物业管理争创先进基层党组织材料

解放思想开拓创新不断提高我市物业管理水平

——申报房产局先进基层党组织材料

党的十六大为我们绘制了全面建设小康社会的宏伟蓝图，物业管理做为城市建设与管理的重要组成部分，在贯彻党的十六大和十六届四中、五中全会精神，认真践行“三个代表”重要思想，不断提高广大人民群众的居住和生活质量，保证社会再就业和社会稳定，推动城市建设可持续发展和拉动经济增长都做出了应有的贡献。物业管理面对着千家万户，直接关系到广大人民群众的切身利益。

能否做好物业管理工作直接影响到党和政府在人民群众心目中的威信形象和社会的稳定。所以我们说物业管理工作十分重要。呼市物业管理处自成立以来，尤其是近两年来做了大量的工作，并进行了一些新的探索和尝试，赢得了广大人民群众的好评和国家建设部、自治区建设厅以及市委、市政府的肯定。下面我们就三个文明建设的具体工作做一简要的汇报：

一、我市物业管理工作基本概况

随着我国住房制度的改革和房地产事业的兴起，物业管理应运而生。它最早产生于1981年我国改革开放的前沿阵地——深圳市。在这二十多年的发展历程中，物业管理作为一个新型的服务行业，从无到有、从小到大，得到了长足的发展。我市的物业管理较内地起步较晚，基本上可分为三个发展阶段：第一阶段从1994年—1997年为我市物业管理起步摸索阶段。从1994年我市昭君

花园住宅小区引进第一家物业公司开始，标志着我市物业管理工作的起步，经过四年的发展，成立了15家物业管理企业，我市物业管理工作基本建立了雏形。第二阶段从1997—6月为快速发展时期。1997年呼市物业管理办公室成立，标志着我市物业管理工作进入了有序发展时期，特别是1999年呼市物业管理处成立以来，我市的物业管理进入了快速发展时期。物业管理企业从15家迅速发展到203家，物业管理覆盖面不断扩大。第三阶段从6月8日国务院《物业管理条例》颁布开始，我市物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

目前，我市拥有173家物业管理企业，其中国家二级资质的物业管理企业8家；国家三级资质企业36家；物业管理面积达到平方米；承接全市近400个物业管理项目；物业从业人员达7000余人。

近年来，我市在达标创优活动中，荣获国家级优秀物业管理项目6个，自治区级优秀物业管理项目26个，市级优

秀物业管理项目40多个。

物业管理类型由最初的住宅小区物业管理，发展到对机关办公楼宇、商城、大中专院校和军队社会化保障的管理。物业管理服务内容由原来的卫生、保洁发展到绿化、保安、维修和家政等特约服务在内的综合服务。物业管理正逐步被人们所认识和接受。

二、在规范中求发展，我市物业管理呈现欣欣向荣的景象

我市物业管理经过十余年发展，我们在肯定它成绩的同时，也看到了存在的问题和困难。怎样去认识和解决这些存在的问题和困难，必须以人为本，坚持科学的发展观，以“三个代表”重要思想统领全局，以国务院、自治区《物业管理条例》为依据，结合实际情况，拓展物业管理工作领域，规范、提升物业管理各项工作。

一是以推动依法行政为重点，加强法规建设。为全面贯彻国务院《物业管理条例》，我们及时修改并出台了《呼和

浩特市物业管理实施办法》，并与国务院《物业管理条例》同时实施，同时修订并出台《业主大会运行规则》、《业主委员会示范章程》、《业主临时公约》、《业主公约》、《物业管理资质管理办法》、《物业管理从业人员管理规定》、《前期物业管理实施办法》、《前期物业管理示范合同》、《物业管理示范合同》、《前期物业管理招投标管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等规范性文件与示范文本，有效地规范了我市物业管理各主体的行为。为了确保各项法律、法规的贯彻落实，10月，我们在全国范围内率先组建了物业管理监察队。两年来，我们坚持依法行政的工作思路，使每项工作都有法律依据，形成依据法律法规拓展工作、规范工作的良好局面。

二是以前期物业管理为切入点，提高新建住宅小区的管理水平。实践中，物业管理过程存在的诸多问题，其中一大部分来源于项目的规划与施工阶段。诸如：公共配套设施、设备欠缺，没有必要的

合理的管理用房以及工程质量等问题，都严重制约着后期物业管理工作的顺利进行与管理水平的提高。据此，我们开展了前期物业管理工作，首先要求项目开发建设单位在取得《商品房预售许可证》之前，必经填报前期物业管理项目手册，在手册中对前期物业管理做出了详细的要求，其目的就是规范开发企业在开发建设过程中的行为，从根本上维护广大业主的利益。其次要求项目开发建设单位在房屋销售时同业主签订《前期物业管理合同》与《业主临时公约》，使业主在购房时就明白入住后应该承担的义务与享有的权利。再者要求开发建设单位在项目确权登记之前，我们要进行物业管理验收通过以上措施，确保新建住宅应具有良好的居住环境与良好的管理条件。从到现今为止两年来实施前期物业管理项目70个，规模达224万平米，此项工作已进入稳步开展阶段。

在加强项目管理的基础上，加强企业队伍的建设。提高物业管理企业准入

门槛，严格企业资质年检制度，引导企业走规模经营之路，两年内在每年新增企业的基础上，总量上核减企业30家，企业经营规模由平均8万平米提升到10万平米，企业实力有所增强，呈现出理性发展的势头；开通了.呼市物协网站，建立了企业信用平台，企业的人员、管理规模、资金实力以及企业的受奖及投诉等信息一目了然，将企业置于大众的监督之下，敦促企业规范服务；加强行业培训，提高从业人员素质，累计培训各类管理技术人员850人在4家较大企业推行iso9001质量认证体系,规范管理人员、技术人员的工作程序,以工作的程序化保证管理服务水平与质量，扶持大型企业的发展,引导走规模经营的路子,年内将率先在全区产生国家一级企业1-2家。

三是以环境整治为重点，改善旧小区居民的生活质量。旧住宅小区的物业管理是我们工作中的难点，也是百姓反映的热点、焦点问题，由于旧住宅小区

年久失修，其公共设施设备的功能不能够很好发挥甚至丧失，一些旧住宅小区根本就没有任何配套的设施设备，环境脏、乱、差、这些情况都严重影响了业主的正常生活，物业管理空间窄狭。我们首批确定30个旧住宅小区进行了环境整治，并列为市政府为民办实事的30件之一。具体工作中，我们坚持以市、区两级物业管理和社区管理连手互动为原则，调动产权单位的积极性发挥社区居委会的积极作用为措施，以硬化、绿化、亮化为重点，在30个旧住宅小区中拆除凉房797间，新建自行车棚1735平米，新增绿化面积161867万平米，完成投资1500万元，使这些小区业主的生活质量得到了实质性的改善。

四是增强业主的自治能力为重点，加强业主大会及业主委员会的建设。充分利用电视、报纸各种媒体宣传《物业管理条例》，分析物业管理案件，紧紧抓住《物业管理条例》实施一周年庆典、每年的房屋展销会与3·15活动，在各物

业管理小区、市区各主要街道，以宣传车、传单、挂图解说、音像磁带等形式，印发各类传单15万张，挂图300张，音像磁带260盒，专题电视节目45期，与内蒙古法制报联合刊登物业管理专栏120多期，创办了《呼市物业管理杂志》，大力宣传《物业管理条例》，使广大业主了解物业管理，转变传统的观念，切实增加了广大业主的维权意识、消费意识、自律意识，物业管理开始被广大业主所认识和接受。本着维护广大业主和物业企业的合法权益，推进物业管理的进程，物业管理处会同各区物业管理部门，街道办事处、社区居委会严格按照《业主大会规程》，积极地推动业主大会的组建，截止目前，已组建业主大会及业主委员会111家，使全市近1/3的物业管理项目有了业主大会及业主委员会。切实指导业主大会及业主委员会的工作，根据物业项目的不同，将项目管理分为三级九等，对应的每一等级规定了相应的管理服务内容与标准，并确定了收费的

上下限，打破了单一政府定价的框框，对高档项目及非住宅项目实行市场价，便于业主委员会与物业管理企业能够对照具体项目进行价格商谈，推动了业主委员会与物业管理企业之间协商自由、平等自愿、相互监督、相互支持、和谐发展。

五是以维护各主体的权益为宗旨，加大执法监察力度。首先是加强物业维修资金的管理，开发了物业维修资金管理软件，实现了维修资金按区立户、按栋设账、按户核算、本息分明的管理模式，并达到业主随时可点击查询的程度，堵塞了开发建设单位侵占、挪用业主维修资金的漏洞，切实维护了广大业主的合法权益。其次，依据《物业管理条例》及相关配套法规，加大了整顿管理市场的力度，重点是物业管理企业服务不规范、服务标准低的行为以及开发建设单位损害业主与物管企业权益的行为。截止目前查处各类案件243起，结案率达95%，有效的维护了广大业主和物业企

业的合法权益，推动了市场各主体的规范运作。

三、在实践中求提高，精神文明建设得到新发展

我们在一手抓物质文明建设的同时，一手抓精神文明建设，达到双丰收。两年多来，呼市物业管理处始终坚持以全面提高职工素质为切入点，以创建和谐小区和工作环境为纽带，采取多种形式，积极开展精神文明活动，取得了较好的成绩。

一是坚持不懈地开展学习教育活动，认真学习党的十六大精神、十六届三中、四中全会精神以及“三个代表”重要思想。通过认真了解“三个代表”重要思想的现实基础，时代背景与深远意义，激发干部职工践行“三个代表”重要思想的自觉性，通过认真学习党的十六大精神、十六届三中、四中全会精神，明确十六大的精神实质，调动干部职工投身物业管理事业的积极性与责任感从自身做起，从本职工作做起，推动全面建设

小康的步伐；认真学习自治区党委、市委的全委会议精神，了解区情、市情，明确全市近期奋斗目标，增强干部职工的紧迫感；认真开展了向郑培民、任长霞、牛玉儒同志的学习活动，以感人的事迹激发干部职工的工作热情，以高尚的人格引导干部职工、教育干部职工树立正确的人生观、价值观，提高自己的思想情操，争做一名高尚的人、有益于人民的人。

二是认真贯彻《公民道德实施纲要》。我们的每位职工都是社会的一份子1 2 下一页

2.物业管理部组织架构篇二

关键词：公会组织,物业公司,业主,员工

在物业管理服务中, 物业企业有效的处理好与员工、业主及社区之间的关系, 对提高服务质量和企业自身发展十分重要。近几年, 在上级工会组织的指导下, 普兰店市15家物业服务企业先后都成立工会组织。笔者认为, 利用物业企业工会组织这个平台, 充分发挥其作用, 对处理好上述三种关系非常重要。

1 发挥工会组织的作用, 增强物业企业与员工的凝聚力

物业管理服务行业是一个直接面对千家万户业主的终端服务。每一名员工都是物业企业对外的一个窗口, 他们的一言一行不仅直接代表着企业的自身形象, 也关系着广大业主对物业企业服务质量的认可程度。因此, 每一个物业企业都希望自己的员工能够爱岗敬业, 时时刻刻以主人翁的姿态出现在业主的面前, 真正做到心系业主, 通过实际行动得到广大业主的认可。另一方面, 广大员工也特别希望企业能把自己当作平等的个体, 尊重他们的劳动成果, 体现出自身的价值, 充分享受着法律规定的一切权利。这种双向的需要就对工会组织提出了更高的要求, 工会组织做为连接企业与员工之间的纽带作用就显得尤为重要。

几年来, 普兰店市物业企业的工会组织在维护双方的合法权益、表达双方意愿方面起到了重要作用。工会组织通过形式多样的活动, 在丰富广大员工的业余生活的同时也激发了广大员工的工作热情, 增强了员工的归属感。例如在企业的支持下工会组织在企业内部开展的卫生保洁争先创优、绿化养护包干责任制、倡导的为企业发展提出合理化建议以及节假日举办棋类、扑克、卡拉OK比赛等活动。这些活动一方面有激励员工不断提高业务水平和服务素质的作用;另一方面也以轻松活泼的形式为广大员工平日紧张的工作增添了几分乐趣。此外, 工会组织为广大员工解疑释惑、排忧解难, 维护好员工的政治、民主权利和经济利益, 抓住了发展和谐劳动关系这条主线, 健全完善利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制和权益保障机制。

2 发挥工会组织的作用, 增强物业企业与业主之间的亲和力

物业企业与业主之间的管理和服务的有偿性, 使二者之间形成了一种“不溶性”。每一个物业企业在接管一个新的项目时, 自己做为业主的“管家”和“保姆”, 都希望把小区管理的井井有条, 所提供的服务能够得到全体业主的认可, 希望广大业主不要吹毛求疵。同时, 业主在购买房屋时, 都渴望自己居住的小区能够环境优美, 文明祥和, 从而达到物业保值增值的目的。在业主的心里都觉得自己花钱雇用的保姆什么都要管, 什么都要做, 只有这样心里才能平衡舒服。针对这种局面, 工会组织依托这个特殊平台千方百计与业主沟通交流, 让广大业主对物业服务的内容和项目更加清楚, 通过沟通也让广大业主和物业人员相互了解对方工作的难处, 在日后的相处中避免了不愉快事件的发生。然而, 相互之间的沟通和交流是需要时间和机会的, 工会在这方面通过各种活动进行了组织:首先, 利用夏季乘凉电影晚会的机会, 宣传物业管理法规和常识, 让业主明确物业企业和业主的权利和义务, 清楚哪些事应该物业管, 哪些事不该物业管。其次, 推出人性化服务, 通过实际行动得到广大业主的认可。以普兰店市为例, 很多小区的物业公司在工会的组织下都推行了“关怀生活点滴”的人性化服务项目, 例如在小区内70岁以上的业主过生日送上生日蛋糕;有业主家里结婚安排保安为车队上礼宾岗;考上大学的学生会收到祝福的鲜花;过年时业主能收到吉祥的福字……, 这些看似很平常的服务, 温暖了广大业主的心, 让业主的内心得到极大满足和尊重, 对待小区物业管理的态度明显好转, 能够理解物业员工劳动的辛苦, 对自己付出的物业费有一种物有所值的感觉。长此以往, 业主和物业员工之间关系融洽, 在处理一些问题时能够平心静气的对待, 避免了不愉快的事情发生, 从而增进了业主和物业工作人员的关系, 增强了物业企业与业主之间的亲和力。

3 发挥工会组织的作用, 增进物业企业与社区的合作

物业企业做为直接服务小区业主和社区直接服务辖区住户的特殊性, 决定了二者之间有着千丝万缕的关系。由于社区的特殊地位, 它所倡导的一些要求, 是需要辖区内住户是信任和支持的。因此, 正确处理好与社区之间的关系, 对物业企业顺利开展物业管理服务, 增加全体业主的认可是十分重要的。

近几年, 普兰店市物业企业员工在工会的组织下, 一方面严格按照《物业管理条例》的规定开展工作, 通过卓有成效的服务得到了广大业主的认可。事实证明, 只要物业工作人员按照行业规范细心做好工作, 他们的劳动成果均会得到广大业主的认可。另一方面要努力加强物业公司员工之间的沟通就会形成合力。在这方面, 工会做了精心的组织。普兰店市有15家物业公司, 如何让几千名员工思想统一, 行为规范统一, 服务标准统一, 不断总结工作经验, 并对物业管理中出现的问题进行研究交流, 就需要工会组织来协调组织完成。普兰店市总工会通过近几年的探索, 逐步探索出了一套适合本地区情况的路子, 并且形成了自己的一整套经验。比如为了达到与社区搞好合作的目标, 物业企业的工会组织与社区联手共建社区文化;免费提供场所为社区老年人建设活动中心, 丰富老年人的文化生活;组织员工帮助社区开展人口普查、计划生育及防非典等活动, 社区对此十分感动。同时, 社区也积极协调解决业主投诉问题;对不按时交纳物业费的业主, 社区也组织楼长登门做工作, 使业主对物业企业从误会逐步到理解甚至支持物业企业的工作, 形成了和谐的氛围。

4 结语

总而言之, 新形势下的物业管理更加注重以人为本, 作为物业公司一方面要能够通过优质的服务得到广大业主的认可, 另一方面则要注重物业员工与业主之间的沟通和互动, 而工会在这方面做出了积极的探索, 并且取得了一整套的经验。实践证明, 只有真诚沟通, 热心服务才能构建和谐社区。

参考文献

[1]何耀山.树立和落实科学发展观, 努力推动物业管理企业工会工作的创新与发展[J].现代经济信息, 2008 (8) .

3.物业管理部组织架构篇三

关键词：高职；物业管理专业；实践教学

中图分类号：G424 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01

加强学生综合素质的培养，为社会培养高素质技能型人才是高职高专院校的根本任务和办学宗旨。为此，在教育教学中，加强实践环节教学，提高实践环节的教学效果，就显得格外重要。然而，由于受各种因素的影响，实践教学已成为目前教学工作中比较突出的薄弱环节，直接影响了人才培养质量和办学特色。下面以高职物业管理专业为例分析实践教学存在的主要问题。

一、物业管理专业实践教学存在的问题

（一）实践教学经费不足

高职教育教学的重要特点在于突出实践教学环节，强化职业技能的培养。将实践课纳入课程体系是高职教学模式的一大特色。在传统教学模式中，教师还是把课堂传授知识作为教学的首要任务，而把实践教学作为课堂教学的补充形式，未纳入课程体系，由于对实践教学重视不够，投入不足，导致许多学校用于实践教学方面的各类经费不足，影响了实践教学的有效开展。首先一个很突出的问题是用于一些教学实习、技能操作训练的硬件设施建设相对滞后，不能满足实践教学的要求，影响了教学质量。目前，我校物业管理专业校内实验室仅有一个物业管理模拟实训室，建筑面积70余平方米，不能满足一个班学生实践教学的需要。

（二）对实践教学的理解片面

许多人认为，实践教学就是离开课堂，到企业参观实习，而没有把它作为是与整个教育教学过程紧密联系的重要教学环节。因此所开展的实践活动，往往目的性不够明确，造成实践活动与理论教学内容严重脱节，偏离教学要求和培养目标。由于对实践教学理解的片面性，传统实践教学模式单一，没有能够按照学科、专业特点，开展形式多样的、生动活泼的实践活动，使实践流于形式。

（三）教师的实践能力薄弱

当前，高职高专院校师资队伍存在的主要问题是，真正的“双师型”教师队伍尚未形成，教师缺乏实践经验，这种状况势必影响实践教学活动的开展和对学生实践能力的培养。

对教师实践教学的培训工作没有计划性和针对性，使得这项工作的效率远远满足不了实践教学对师资力量的要求。

二、加强实践教学环节的思路

（一）课堂教学突出实践性

要提倡在课堂教学中突出实践性。以工学结合为切入点、岗位要求为依据、工作过程为导向、技能培养为主线、以项目和任务为载体来构建课程体系和教学内容，注重针对性和实用性。我们除了重视房屋维修与养护、园林绿化、物业设备设施维护等操作技能训练外，重点加大了物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业小区接管验收、物业管理纠纷处理等方面的技能训练。采取课内与课外、校内与校外、模拟与实际操作、集中与分散相结合等多种形式，全面加大技能训练的力度。重视课堂上的技能训练，改变过去一谈技能就与设备操作联系起来，就要去物业管理公司，否则就不算实践的观念。把物业管理的许多技能训练放在课堂上进行模拟训练，如物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业管理纠纷处理等教学内容，在课堂上进行模拟性训练。这样实践教学的学时占总学时的比例将由原来的20%上升到50%。

（二）设置四阶段实践训练课程体系

四阶段实践训练课程体系基于把运用知识向训练技能迁移的原理，将学生实践和实训课程分为认知实习、专项技能训练、综合实训和定岗实习。认知实习安排在第一学期，专项技能训练安排在随堂教学时间内，综合实训安排在第五学期后8周的实践学期内进行集中训练，第六学期，让学生到企业顶岗实习，鼓励学生在所实习的企业中寻找实际课题进行研究。

三、加强实践教学的措施

（一）建立校内外实训基地

1.建立校内模拟实训室

校企共建校内实训基地，在学生的实习实训内容上，根据企业用人要求设置和调整课程。（1）新建物业智能化管理实训室。物业智能化管理实验室占地300平方米，包括楼宇自控系统等八个系统，设置相应的实训项目。使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中。（2）扩建物业管理模拟实训室。物业管理模拟实验室占地300平方米，在目前基础上，进一步扩充实验设备，满足教学要求；配备完善的多媒体教学设施。

物业管理模拟实验室采用模拟物业管理公司的形式开展各种教学和科研活动，以实验室为依托，可进行模拟招投标、业主大会的筹备与召开等一系列活动，强化学生的实践能力；实验室内能同时容纳50人进行实践教学，实现“教、学、做”一体化的教学模式。

2.建立校外实训基地。“校企合作、工学结合”是高职教育的特征之一，也是培养技能型人才的重要途径。只有通过开展校企联合办学的方式来解决。校外实训基地是培养学生实践能力的载体，学生可以在实训基地是顶岗实习，这就为高职院校的学生提供了实践环境。把物业管理公司业务活动作为我校物业管理专业学生的实践内容的一部分，这就为学生今后从事物业管理和设备维修等工作打下了基础。

（二）校企共同编写实践教材

邀请企业专家、经验丰富的技术人员与校内教师共同编写实践教材，实践教材的内容应注意与专业理论课的衔接，把握两者之间的内在联系，突出各自的侧重点。实践教材应适应不同学生的特点，有利于培养学生的实践能力，可以考虑多用图示和表格的方法，将实训内容和过程表述出来。

（三）提高教师实践能力

有计划性和针对性地安排教师到企业实践，让教师带着任务去实践，完成相关论文和研究课题。我校现有物业管理专业专职教师3人，有1名教师已取得物业管理师职业资格证书。我校对兼职教师队伍的建设也十分重视，已聘用5名物业管理公司的专家作兼职教师，这不但弥补校内师资实践能力薄弱的问题，也能把最新的科学信息、生产技术及时带入课堂。建立一支结构合理、专兼结合的“双师型”师资队伍是确保高职物业人才培养质量的关键。

四、结束语

综上所述，物业管理专业是一个实践性较强的新兴应用型专业，专业课程知识的学习和强化以及职业能力训练，都离不开实践环节的保障。因此应结合高职教育的实际和和学校的具体条件，加强校内外实训基地的建设，加强实践教学工作，更好地培养高质量的物业管理实用人才。

参考文献：

4.物业公司组织架构及岗位职责篇四

项目设备设施台账管理;

2、组织技术档案管理工作，督促检查设备维修、故障处理，零部件更换记录及整理归档情况;

3、物资台帐管理，统筹控制物资消耗;

4、建立项目设备运行管理制度及流程，能耗的统计、分析管理并制定改善措施;

5、现场督导重要维护工程及整改工程施工，控制工作质量与进度;

及时组织检修设备故障，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作;

6、制定及审核所管辖系统设备设施月度和年度的维修保养计划，并跟进计划的实施过程;

7、督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行设备维修保养制度;

8、参与设备改造，提出与原系统匹配的可行方案;监督外协施工，验收施工质量;

9、负责客户二次装修方案审核及后期验收;

10、负责部门员工仪容、仪表、服务品质的督查管理及员工工作情况考核;

11、下属员工服务礼仪、技术能力培训工作;

5.物业公司组织保安人员进行军训篇五

社区组织保安人员进行军训

为进一步加强社区保安队伍的纪律建设，强化保安队伍管理，提升保安队伍的履行职责能力，维护社区和谐稳定，近日，社区组织全体保安人员进行加强素质的军事训练。此次军训规模大，要求严，实行军事化训练，内容主要包括：站立姿势、敬礼手势、正步走的岗位形象和车辆指挥等，旨在提高保安的业务素质和规范化管理的能力，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务形象。军训在亚龙南广场广场举行，引起社区群众关注，社区居委会主任康立广表示：社区将努力培养一支有组织、有纪律、讲文明、业务精、战斗力强的保安队伍，将通过优质、高效和规范化的管理服务，从细节及特色服务着手，注重人性化的服务，让业主真正享受到细致完善的物业服务。

军训是为培养安保员的军人精神，包括顽强的意志、坚定的决心和持久的耐心，这是身为一名合格保安员所不可或缺的基本素质。本次培训包括了队列队形、仪容仪表、基本技能、自我防范、保安人员的基本职业素质，以及保安人员的应急能力的训练等常识，旨在加强保安队伍建设，提高保安人员业务能力，从而为营造平安、祥和的社区环境，确保社区稳定提供坚实的保障。

6.物业管理部组织架构篇六

石油物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业, 坚持“统一管理、综合服务、自我发展、自我完善”的原则。随着后勤服务系统的改革, 石油物业逐步从服务型实体向经营型的经济实体转变。

石油物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的, 但又与一般的物业管理公司有所区别, 相比而言, 它具有以下特点:

第一, 石油物业管理公司是相对独立的非企业法人组织。按照上级的要求从事物业管理活动, 是为石油职工提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设施, 能够独立完成物业管理与服务工作, 自主经营, 独立核算。因此, 物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外, 在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样, 都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说, 石油物业管理公司是一个相对独立的企业组织, 它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二, 石油物业管理公司属于服务性企业。主要职能是通过对物业的管理和提供多种服务, 为石油职工创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业, 主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生、园林绿化、供暖供气、幼儿培育、餐饮服务、社区文化活动以及直接为职工提供服务来达到自己的工作目标。因此, 从本质上说, 物业管理公司的“产品”只有一个, 那就是服务。

第三, 石油物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能, 因此它是现阶段油田建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中, 某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确, 所以物业管理公司在向职工提供服务的同时, 也承担了上级有关部门对物业管理的职能, 例如:房屋修建的质量安全管理、房屋分配的管理, 住宅小区内的设施管理等等。

从石油物业的性质来看, 石油物业的内部控制显得至关重要。石油物业管理内部控制关系到企业财产物资的安全完整, 关系到财务系统对企业经济活动反映的正确性和可靠性。企业为实现既定的管理目标, 必需建立起一整套内部控制制度, 以保证企业有序、健康发展。

一、石油物业管理内部控制的内涵

内部控制是为了确保组织目标以及为此而拟定的计划能够得到实现;各级主管人员根据事先确定的或因发展需要而拟定的标准, 对属下的工作进行衡量、测量和评价。控制的目的, 主要是为了防止或避免因浪费、管理不当等因素而遭致损失, 或者根据组织内外环境的变化和组织发展的需要, 配合组织完成任务, 使企业各项作业有条不紊, 且更经济有效地运行, 以促使企业各项经济目标的顺利实现。

石油物业管理内部控制也包括五个方面的要素:

1. 内部环境。内部环境是石油物业管理实施内部控制的基础, 一般包括治理结构、机构设置与权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。

2. 风险评估。风险评估是石油物业管理及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标风险, 合理确定风险应对策略。

3. 控制活动。控制活动是石油物业管理根据风险评估结果、采用相应的控制措施, 将风险控制在可承受度之内。

4. 信息与沟通。信息与沟通是石油物业管理及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息, 确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。

5. 内部监督。内部监督是石油物业管理对内部控制建立实施情况进行监督检查, 评价内部控制的有效性, 发现内部控制缺陷, 应当及时加以改进。

二、石油物业管理内部控制的基本方式

石油物业管理内部控制的基本方式主要有:组织规划控制、授权批准控制、预算控制、实物控制、成本控制、风险控制和审计控制。

(一) 组织规划控制

组织规划控制主要包括不相容职务的分离、组织机构的相互控制两个方面。

1.不相容职务的分离

如会计和出纳就属不相容职务, 必须分离。又如采购和保管也必须分离, 两个人从事至少可以起到相互监督 (即控制) 的作用, 若兼职监督就无从谈起, 即使营私舞弊也不好查证。应当加以分离的职务通常有:授权进行某项经济业务的职务要分离;执行某项经济业务的职务与审核该项业务的职务要分离;执行某项经济业务的职务与记录该项业务的职务要分离;保管某项财产的职务与记录该项财产的职务要分离等等。

2.组织机构的相互控制

一个单位根据经济活动的需要而分设不同的部门和机构, 其组织机构的设置和职责分工应体现相互控制的要求。具体要求是:各组织机构的职责权限必须得到授权, 并保证在授权范围内的职权不受外界干预;每类经济业务在运行中必须经过不同的部门并保证在有关部门进行相互检查;在对每项经济业务的检查中, 检查者不应从属于被检查者, 以保证被检查出的问题得以迅速解决。如审计、财务、纪检监察部门相互之间是平等、独立的, 不存在从属关系, 可以起到相互监督的作用。

(二) 授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制。单位内部某个部门或某个职员在处理经济业务时, 必须经过授权批准才能进行, 否则就无权审批。授权批准控制可以保证单位既定方针的执行和限制滥用职权。

授权批准有两种形式:一般授权和特殊授权

授权批准控制的基本要求是:首先, 要明确一般授权与特定授权的界限和责任;其次, 要明确每类经济业务的授权批准程序;再次, 要建立必要的检查制度, 以保证经授权后所处理的经济业务的工作质量。

(三) 预算控制

预算控制是内部控制的一个重要方面, 包括采购、服务、销售、投资、管理等经营活动的全过程。对单位各项经济业务编制详细的预算和计划, 并通过授权, 由有关部门对预算或计划的执行情况进行控制, 其基本要求是:第一, 所编制预算必须体现单位的经营管理目标, 并明确责任。第二, 预算在执行中, 应当允许经过授权批准对预算进行调整, 以便预算更加切合实际。第三, 应当及时或定期反馈预算的执行情况。

(四) 实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种, 这是对单位实物资产安全采取的控制措施。主要有两条:第一, 限制接近, 以严格控制对实物资产及与实物资产有关的文件的接触, 如现金、银行存款、有价证券和存货等, 除出纳人员和仓库保管人员外, 其他人员则限制接触, 以保证资产的安全。第二, 定期进行实物资产清查, 保证实物资产实有数量与账面记载相符, 如账实不符, 应查明原因, 及时处理。除上述外, 实物资产控制从广义上说, 还包括对实物资产的采购、保管、发货及销售全过程进行控制。

(五) 成本控制

现代成本控制可分为“粗放型”和“集约型”两种:粗放型成本控制:指在生产技术、产品工艺不变的情况下, 单纯依靠减少耗用材料, 合理下料来降低成本的控制法;集约型成本控制:指依靠提高技术水平来改善服务技术、从而降低成本的控制法。这两种方法结合起来, 就是现代成本控制。

(六) 风险控制

风险一般是指某一行动的结果具有变动性, 与风险相联的另一个概念是不确定性。人们事先只知道采取某种行动可能形成的结果, 但不知道它们出现的概率, 或两者都不知道, 而只能作粗略的估计。例如, 企业试制一种新产品, 事先只能肯定该种产品试制成功或失败两种可能。但不会知道这两种后果出现可能性的大小。经营决策一般都是在不确定的情况下作出的。在实际工作中, 某一行动的结果具有多种可能而不肯定, 就叫风险;反之如某一行动的结果很肯定, 就叫没有风险。风险控制就是尽可能地防止和避免出现不利的结果。

(七) 内部审计控制

审计控制主要是指内部审计, 内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计, 既是内部控制的一个组成部分, 又是内部控制的一种特殊形式。内部审计是在一个组织内部对各种经营活动与控制系统的独立评价, 以确定既定政策的程序是否贯彻, 建立的标准是否遵循资源的利用、是否合理有效、以及单位的目标是否达到。内部审计的内容十分广泛, 一般包括内部财务审计和内部经营管理审计。

三、石油物业管理内部成本控制的重点内容

在物业管理内部控制的过程中重点关注:一是人员费用;二是能源、物料的消耗费用;三是工程建设和维修费用;四是加强成本考核, 建立激励约束机制。

(一) 人员费用的控制

物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资, 包括保安、保洁、绿化等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门, 科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量, 物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜, 部门越少、人员越精越好。

(二) 能源、物料的控制

物业管理用于日常环境的维护, 设备运行的能源消耗是相当可观的, 怎样细化对物业的管理, 如何从零散、琐碎的管理中节约能源, 攥取利润, 是摆在我们面前的现实问题。物料一部分是办公用品另一部分是日常的维护、养护当中的操作工具、耗材, 特别是在老旧小区对这部分的消耗是非常大的。如何使其得到控制, 除有一个切实有效的采购、领用的制度外, 还应从节约、替代入手, 节能减耗, 加强控制。

(三) 对外包方的控制

随着社会分工的不断细化, 人们也越来越认同“专业化管理”, 现实中很多物业公司也将管理中的部分项目委托给相关的专业公司, 总的来说这是有利于企业发展的, 也是未来的必然趋势。但不能否认目前社会上的各种专业公司鱼龙混杂, 想通过聘请专业公司来提高整个物业的管理水平, 是需要有一双慧眼的。现在我们的一些管理公司在问及某项服务时就说已外包专业公司了, 这一点需要引起我们关注。某项服务即使是外包出去了, 还是需要我们的密切监管, 遇到问题及时沟通、解决, 这样才能保证整体质量, 才能达到预期的效果, 否则即使花了钱也不一定能保证服务的品质。

(四) 加强成本考核, 建立激励约束机制

物业管理企业对各单位的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则, 按规定对各基层单位进行考核, 敢于动真碰硬, 才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性, 这是调动管理人员的积极性, 完成目标成本的保证。

为保证全年目标成本的实现, 财务部门对各管理处实行定期考核, 同时各单位对员工个人实行定期考核, 并通过成本管理责任制定考核, 使各单位的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各单位领导的考核任免同加强成本管理结合起来, 充分发挥机制的约束和激励作用, 从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。

物业管理行业在社会上已经进入高速发展和迅速扩张的时期, 其发展前景是相当广阔的, 面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期, 我们一定要抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程, 我们一定要做到事前有目标, 事中有控制, 事后有考核, 同时还要根据现代企业管理制度的要求, 树立全新的成本管理理念, 明晰物业管理企业产权, 保证物业管理资产的独立运作, 让物业管理企业真正的成为市场主体, 独立运作, 实现自我发展。

摘要：物业管理是近年来发展快、潜力大的产业, 随着社会的发展, 人们的生活需求更高, 物业的重要性更加凸现, 作为独立矿区的石油物业也不例外。

关键词：物业管理,内部控制,成本控制

参考文献

[1]矿区服务事业部制度汇编 (物业管理) .2007.

7.物业管理新明星篇七

上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。

物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。

新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。

物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。

物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。

5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。

8.物业管理费-物业管理员篇八

物业管理费-物业管理员

物业管理费

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。

物业管理费详细构成

1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：

1.1基本工资：职务人数。

工资标准(元)月工资总额(元)。

1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例。

1.3服装费：每人按冬夏两季。4套衣服，二年半使用期计算。

2、物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：

2.1公共照明系统的电费和维修费。

2.1.1楼内公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数(楼道灯)X功率X每日预计开启时间X30天X电价。

2.1.2楼外公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价。

2.1.3喷泉水系电费：

计算公式=每台功率*每次启用台数。

*每天平均开启时间*30*电价/12

2.1.4弱电系统电费:(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备)，计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486。

2.1.5维修费。

2.2给排水设施的费用。

2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价。

2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价。

2..2.3消防水箱清洗费:

计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费。

计算公式=下水井数量X清洗单价*

每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费。

2.3共用建筑、道路维修费。

2.4不可预见费(按上述费用总和的5%―10%计)。

3、物业管理公共区域清洁卫生费：

3.1清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等)按价值和使用。

年限折算出每月值。

3.2垃圾桶购置费(分摊使用年限)。

3.3垃圾清运费。

3.4保洁用水经实际测算，

6层楼道清洁一次用水0.03吨.0.03X119X30X3.2=342元;

3.5消杀费

4、物业管理公共区域绿化养护费用:

4.1绿化工具费(锄头、草剪、喷雾器等)：

4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：

4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。

80000/100X32X2/12=4266元

5、物业管理公共区域秩序维护费用。

5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：

5.2保安系统日常运行费用：(对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等)。

5.3日常保安器材装备费(对讲机、消防用品、警用物品)。

6、行政办公费。

6.1通讯费用。

6.2文具、办公用品费用。

6.3车辆使用费。

6.4节日装饰费(含彩灯电费)。

6.5公共关系费。

6.6办公室采暖费(北方才有)。

6.7书报费。

6.8社区文化宣传费(《鸿城社区报》等)。

6.9培训费。

6.10办公区、员工生活区电费。

6.11办公区、员工生活区用水：每月冷水400吨，热水100吨。400X3.2+100X10=2280元。

6.12其它杂费。

7、物业管理企业固定资产折旧费：

7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。

7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。

7.3绿化、保洁专业用具。

7.4办公、生活用房装修费。

7.5员工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)

7.6其它。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9、物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算

10、法定税费：

(按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%)。

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积。

注：以上测算未考虑收费率问题。

电梯费用测算

9.物业管理部组织架构篇九

XX社区成立于XXXX年XX月，社区总面积X平方公里，辖有X个居民网格，XXXX户，XXXX人，党员XX人。辖区内企事业单位XX家；两委班子成员X人，网格管理员XX人。

近几年，伴随着商品住宅小区的开发，我们辖区落户了XX家物业小区。如何使来自四面八方的业主与本地居民和谐相处，使这些亮丽的新小区成为人们安居乐业的温馨家园？

面对新形势，我们社区积极探索社区管理新模式，理顺四种组织关系，解决四者之间的矛盾，发挥各自优势，形成整体合力，推进和谐社区建设收到较好效果，初步形成社区党组织领导下，指导有力、监督到位、互助互补的“三位一体”社区工作新模式。

一、充分认识物业管理小区的新特点，积极探索社区管理的有效途径

实行物业管理是住宅商品化的客观需要，住宅商品化使居民拥有了房屋所有权成为业主，维护业主合法权益的业主委员会也随之诞生。物业公司依据公司法设立是管理物业、为业主提供服务的经济实体。社区党组织是社区组织的领导核心，社区居委会是居民性自治组织，业主委员会是业主的群众组织，是业主物业资产所有者的代表，而物业公司是企业，四种不同性质的组织各有不同的运作规则。在工作实践中，社区组织、业主委员会、物业公司经常产生多种冲突，化解矛盾、维护稳定、促进和谐成为极待解决的重要问题。我们首先从学习入手，学习物业管理专业知识；学习先进地区的经验，开展座谈、调研，通过调研充分看到物业管理小区的矛盾主要体现在：

1、业主认识上的局限性。他们认为花钱买房子交物业费享受到物业管理部门的优质服务就够了，对社会性、公益性工作不关心，极少数业主认为居委会没有存在的必要，对居委会工作消极抵触。新建的物业小区、物业公司和部分业主认为，小区是业主们的一块“私人领地”，必须实行绝对封闭管理。于是，在一段时间里，不仅社区居委会的工作进不去，政府职能部门的工作也进不去。

2、物业公司的附属性。物业公司多数是开发商的子公司，他们只对开发商负责，追求效益，并未把为业主服务放在首位，于是产生了许多纠纷和投诉、上访，加之各种遗留的问题造成了物业公司与业主之间关系紧张、矛盾突出，部分物业公司以老大自居排斥其他社区组织。

3、缺乏有效的协调机制。目前物业公司和业主委员会由房产部门实施管理，管理机制尚不完善，物业公司、业主委员会尚未完全纳入规范化的管理，缺乏有力的指导和及时的监督，组织松散、管理混乱。

在看到问题的同时，也要看到物业管理小区开展工作的优势：一是小区拥有居委会、业主委员会、物业公司三个服务于居民的组织，三个不同性质的组织内在工作目标是一致的，都是为居民提供优质服务；二是三个组织各具优势，工作内容互补、工作方式互联、工作关系互助；三是物业管理小区具有服务设施完善、服务功能齐全、居住环境优美、居民素质相对较高等优势。在全面分析物业管理小区状况的基础上，既看到建立社区工作新模式的必要性，更看到建立新模式的可能性，找准结合点，寻找有效的工作运行机制，在使三方形成合力方面进行大胆尝试，建立在社区党组织领导下，社区居委会、业主委员会、物业公司三位一体工作新模式。

二、发挥居委会的主体作用，构建三位一体的工作模式

建立“三位一体”工作模式，首先切实加强社区党组织建设，充分发挥社区党组织在社区建设中的核心作用，建立健全社区组织网络，形成有效的社区党建工作机制，把党小组建在楼栋，把支部建在小区。建立社区党建联席会，充分发挥社区党组织的作用，完善党员长效管理机制，充分发挥党员的先锋模范作用，社区建立了七支党员、网格员为骨干的志愿者队伍，团结带领居民群众积极参与社区管理，形成社区党建工作对小区的全覆盖。

建立“三位一体”工作制度，实行规范化管理。建立三方定期召开联席会议制度，定期征询意见制度、信息传递制度、社情民意分析制度使社区工作步入制度化、规范化轨道。

三、发挥“三位一体”的整体功能，促进和谐社区建设

要坚持以人为本、以服务为先导，在“借”字上做文章，在“合”字上下功夫，“不求所属，但求所用”，积极发挥“三位一体”的整体功能。在维护居民群众合法权益，服务居民群众，实现工作目标一致。定期召开三方联席会，统一思想认识，把为居民排忧解困、维护居民的合法权益作为三种组织工作的出发点和落脚点，使认识形成共识，使三方工作形成合力。及时化解矛盾，维护社区稳定，社区要充分发挥协调作用，及时与物业公司进行沟通，促使物业公司进行换位思考，指导物业公司转变经营理念，以良好的服务赢得业主的信任支持。社区居委会主任列席业主大会，指导业主委员会开展工作，做好业主的思想工作，支持物业公司合法经营，自觉遵守社区各项管理规定，积极参加社区组织的各项活动。以活动促和睦，凝聚民心实现三方共建和谐。开展多种形式的文体活动，将“乐民”和“育民”紧密结合，丰富居民的精神生活，增进交往形成和谐的人际关系，社区居委会与物业公司形成共建共享，共享共建和谐社区的良好氛围。密切业主与物业公司的关系，提高收费率。

10.物业管理系统的开发篇十

关键词:物业管理物业管理系统设备管理

一、物业管理系统的简介

本系统主要利用C#.NET和ASP.NET实现小区管理中所涉及的物业管理系统,利用.NET平台的特性设计结构合理的Web应用程序。本系统采用Microsoft SQL Sever2000作为数据库服务器。

二、数据库的设计

物业管理系统中,存在小区、楼宇、房间、费用、住户、设备等几个对象实体,小区和楼宇之间、楼宇和房间之间、楼宇和住户之间以及小区和设备之间都是一对多的关系;住户与房间之间是一对一的关系;小区与周边设施之间是多对多的关系。

1.设计数据库结构。

首先在SQL Server中创建一个数据库,命名为SmallHome。可以将该数据库中的表分为两类,一类是基本信息表,另一类是代码表。

2.创建并配置数据库。

建立一个数据库,数据库名设为SmallHous。另外还需要建立一个可以访问该数据库的用户,并设置其密码。

3.配置系统Web.config。

.NET平台提供了一个统一的Web开发平台,新建一个空白解决方案,会自动生成一个Web.config,在里面可以设置数据库连接信息。

三、系统功能的设计

物业管理系统的主要目的就是对小区内的物业和住户进行管理,使小区内的管理工作更加容易,提高工作效率,降低管理成本。

该系统并不是可供小区内的任何用户使用的,只有该小区的管理员才可以使用此系统。可以将使用此系统的小区内管理员分为两类:一类是系统的使用者,另一类是系统的维护者。系统的使用者只能使用此系统,对于此系统的管理工作没有权限,系统的维护者不仅可以使用此系统,还可以对系统進行维护。

1.功能设计。

本系统具体功能如下:

(1)安全管理:提供用户登录、注销等功能。

(2)物业管理:登录后的每个用户可以对小区资料、楼房资料、车位资料以及电话资料等进行查询、修改、添加、删除操作。

(3)住户管理:登录后的每个用户对小区内的所有住户的基本信息以及每个住户的入住情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(4)设备管理:登录后的每个用户可以对小区内的所有的设备以及设备的维修情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(5)系统管理:登录后的系统维护人员可以对该系统的使用者以及该系统中数据库里的某些代码表中的数据项进行查询、添加、修改、删除操作。

2.模块设计。

(1)用户身份验证模块。用户身份验证模块实现用户合法性检查,把用户ID以及权限值保存到Session中,而在后面的页面中通过判断这个Session值是判断用户是否登录。在这个模块中还提供用户退出的功能。

(2)物业管理模块。在物业管理模块里主要包括了对小区概况的查询、修改功能以及对周边设施概况、楼宇信息、房间信息以及小区内的车位信息的查询、修改、删除、添加等功能,同时实现用户退出系统的功能。

(3)住户管理模块。住户管理模块主要提供的是查看、修改、删除、添加小区内住户的基本信息、住户的房屋居住信息以及住户的电话信息。

(4)设备管理模块。设备管理模块主要提供的是对小区内的设备的基本信息进行查看、修改、添加和删除操作。

(5)系统管理模块。系统管理模块包括对用户信息的管理和对数据库中代码表的管理两个功能。由于本系统主要使用者的权限只有两类,为方便起见,将用户的权限直接存储到了用户的基本信息表中,所以不再设置单独的模块来对用户的权限进行操作,用户管理信息主要包括对用户信息的查询、修改、添加、删除等功能。

11.高校物业管理初探篇十一

高校物业管理是对高校各类建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行维护、修缮和整治, 并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务。高校物业管理是对高校房产管理体制的重要改革, 它的全面推进, 对推动高校管理的现代化、提升高校的管理水平具有重要意义。

总体来讲, 目前绝大多数的高校还没有实行真正意义上的现代物业管理, 行政管理的色彩仍然比较浓厚, 存在以下几个方面的主要问题。

1. 规范化的管理和服务欠缺。

许多高校的物业管理队伍均为自身组建, 在人员组成、软硬件建设等方面与正规的物业服务企业相比有一定差距。特别是物业管理的运作和行为不够规范, 岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度不够完善、不成体系, 执行也不够严格, 基础建设亟待加强。

2. 专业化水平不高。

目前许多高校的物业管理仍是后勤部门行政管理的模式。一些已经开展物业管理的高校, 往往也缺乏专业化的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等服务;而切合高校物业管理特点的专业技术则更显不足。

3. 员工素质亟待提高。

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性, 部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识, 还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。就高校的物业管理来讲, 育人功能是其特殊功能, 它包括管理育人、服务育人和环境育人三个方面。高等学校的主要任务是以培养人才为中心, 开展教学、科研和社会服务, 保证教育质量达到国家标准。人才培养不仅仅包括课堂教学一种形式, 还包括第二课堂的培养形式, 物业管理则承担着重要的管理和服务育人的职责。因此, 对高校物业管理人员的素质要求应该更高。然而, 目前高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体, 其物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏, 素质亟待提高。

二、正确认识高校物业管理的特点, 找准定位

高校物业管理除了有物业管理的共性, 还有其特殊性, 其中最重要的是它作为高校工作的一部分, 同样肩负着“管理育人, 服务育人, 环境育人”的责任和义务。

很多高校的教工住宅原来都是福利分房, 一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上, 有的还具有一定的福利性特点, 物业管理费价格还未完全与市场接轨。再加上近十多年来, 许多高校经过合并、划转等重组改制, 有关福利的遗留问题多, 使住宅区物业收费和改革难度加大。这就使高校物业管理微利运转的特征更为明显。因此, 必须首先追求师生利益的最大化, 企业所提供给学校师生的后勤保障服务价格要体现出高校后勤服务高效、优质、低价的特性, 在此基础上不断寻找新的经济增长点。

三、实现高校物业管理的规范化

1. 目前国家已颁布了《物业管理条例》等一系列法规、条例和标准, 高校必须依照这些规定, 结合实际, 进行规范管理。要加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和实施, 让每一个员工明确工作内容、频率、流程、要求和标准, 掌握服务礼貌用语、服务禁语, 并且能够根据服务对象的要求持续改进服务规范。

2. 建立健全本校的物业管理规定、物业管理服务规范及流程、业主公约、住户手册等规章制度, 形成体系。为保证上述各项制度得到有效执行, 需要建立严格的检查、监督体系, 建议引入ISO9001、ISO2000质量管理检查监督体系。

3. 高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则, 在制定工作规范和流程时, 在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间, 以尽量不影响师生教学科研工作为原则。

四、加强高校物业管理的专业化

高校物业管理的专业化主要包括两个方面。

一是高校物业管理的专项服务应由专业服务公司来承担。高校物业服务企业只是一个“集成者”、“组织者”, 应尝试把一些劳动密集型的服务项目以分外包方式分给社会上的专业化公司进行管理, 充分利用社会资源, 推动物业管理专业化。物业公司自身则可成立一些技术含量高的专业化公司, 使之成为物业公司利润的增长点。

二是高校物业管理与一般物业管理相比具有很多特殊性, 它不仅要对住宅小区和学校校区等一般的物业进行管理, 而且还要对图书馆、学生宿舍等特殊物业进行管理。因此, 在清洁卫生方面, 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作中, 一方面要全面引入物业管理行业具体操作模式及质量标准, 并严格参照标准进行规范化、程序化实施;另一方面, 要针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点操作, 利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。

在公共秩序维护方面, 要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。安全及消防工作应该是高校物业服务工作中的重中之重。由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能杂乱等原因, 高校物业的安全管理难度极大, 如内盗现象突出、业主防范意识不足等。这就特别要求高校物业服务企业随时反馈和总结管理信息, 随时调整操作办法, 以确保公共秩序的安全、有序。

在教学服务及教学保障方面, 应根据教学的需要, 不断优化教学服务模式, 扩展教学服务活动的项目和内容, 以达到教学有序、师生方便的目的。具体内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等。

五、提高员工素质

高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件。保洁、绿化、维修、保安等工作均有较强的技术性, 这些员工素质的好坏、业务能力的高低, 直接影响到物业管理的质量、师生的满意度和高校的办学水平。因此, 一方面要引进专门人才, 另一方面要狠抓人才的培养和教育, 鼓励员工实习创新技能和现代管理方法, 要将员工培训作为核心工作来抓, 逐步实现持证上岗。

高校物业服务企业既可作为物业管理专业学生的实习基础和实践基地, 又可选派自身的管理人才进行专业培训, 达到双向促进, 能教能学。要加强与国家级、省级示范小区的联系, 通过参观、学习、交流等提高物业管理水平, 建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校物业管理队伍, 从而实现科学规范的管理, 提供高效优质的服务。

12.物业管理部组织架构篇十二

物业管理企业的概念和特征(熟悉)物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义

享有民事权利，承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、.延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类(了解)物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。(一)按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业

全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。3.民营物业管理企业

民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。4.外资物业管理企业

外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

5.其他物业管理企业

其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。(二)按股东出资形式来划分 1.物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。2.物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。3.股份合作型物业管理企业

股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

三、物业管理企业的常见模式

(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。(二)独立的物业管理企业

独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。(三)物业管理集团公司

物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解二

物业管理企业的工商注册登记

根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业管理企业的工商注册登记(分为六个步骤)根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。(一)企业名称的预先审核

物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。(二)公司地址

物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。(三)注册资本

《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。(四)股东人数和法定代表人在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。(五)公司人员

物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。(六)公司章程

物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

(1)总则，包括公司名称和地址等;(2)企业的经营范围;(3)公司注册资本;

(4)股东的姓名或名称;(5)股东的权利和义务;(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;(8)公司的法定代表;(9)公司解散事由和清算办法;(10)职工录用方式、待遇、管理方法;(11)企业的各种规章制度。

物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

物业管理企业的资质审批及管理

二、物业管理企业的资质审批及管理

(一)物业管理企业的资质条件(注意：谁审批、谁颁发、谁管理)物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下： 1.一级资质

(1)注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1)多层住宅200万m2;2)高层住宅100万m2;3)独立式住宅(别墅)15万m2;4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2.二级资质

(1)注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1)多层住宅100万m2;2)高层住宅50万m2;3)独立式住宅(别墅)8万m2;4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。注：计算基数如何算

计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。

例：有一家企业想申报一级资质，管理多层住宅60万m2;管理高层住宅80万m2;管理工业厂房80万m2。

计算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270% 因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解三

第一节物业管理招标投标的内容与形式

一、物业管理招标投标的概念首先，要将招标和投标加以区分。(一)物业管理招标 1.物业管理招标的概念

物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。在我国全面实施市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理企业已经形成氛围，越来越多的企业会通过招投标这种方式获得对物业实施服务管理的机会。2.物业管理招标主体

物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

(二)物业管理投标 1.物业管理投标的概念

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2.物业管理投标的主体

物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。

专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。

二、物业管理招标的类型(一)按物业类型划分

根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街)等。(二)按项目服务内容的实施划分

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

如规划用地为54万m2的某大学城的物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标;在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商;在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。(三)按招标主体的类型划分

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体;物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体;若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。(四)按项目服务的方式划分

根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

三、物业管理招标投标的特点

(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类

型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办企业)等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解四

物业管理投标的条件、程序与策略技巧(一)参加物业管理投标的条件 1.法律法规规定的要求根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内参与投标业务的，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。具体可参照建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》的相关规定。2.招标方规定的要求

在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。(二)物业管理投标的程序 1.获取招标信息

根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。2.项目评估与风险防范

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。(1)项目评估

项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标;准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

项目评估主要包括以下几个方面的内容： 1)投标物业的基本情况

投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案;属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能改造方案等;属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模;对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。

物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的依据。2)招标物业项目的定位

分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境人手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与风俗习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。3)业主的需求

招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。目前设计得较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件的相关内容。对于非单一业主性质的招标项目，物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主(包括预售或现售性质物业的潜在客户)的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求，从而为制订物业管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。

2013年物业管理师考试物业管理实务密卷讲解五

合同的概念第三章物业管理合同

在物业管理活动中，合同占有举足轻重的地位。合同大量存在于物业管理的各个环节，物业管理的各种行为都与合同有关。物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就权利义务所达成的具有法律效力的协议或契约，包括售房合同、业主公约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、物业经营协议、供水供电有偿委托合同、专项管理项目及设备分包协议等。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。本章首先介绍合同的一般原理，之后重点介绍物业管理合同中的前期物业服务合同、物业服务合同和业主公约。第一节合同的概念合同是双方或多方当事人之间的协议。当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立。合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。

一、合同的要约

要约(Offer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人(Offeror)，接受要约的一方为受要约人(Offeree、Acceptor)，或被称为承诺人。简单地说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。一旦受要约人同意，合同即成立，双方均应受合同的约束。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。所以—个合同的签订往往要经过要约、反要约的数个回合的谈判。合同成立以最后的要约与承诺生效为准。

(一)合同要约的构成要件

作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：

(1)要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。即表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人。

(2)要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。即要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。(3)要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。

要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。要约是订立合同的提议，应表明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。(二)合同要约与邀请要约

要约不同于邀请要约。邀请要约(Invitationto treat)是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。从以下比较中可以更加明确要约与邀请要约之间的区别： 1.拍卖(Auction)拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约，拍卖师击槌表示成交则为承诺，双方交易告成。因此，往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约。2.广告原则上，一般的广告不是要约。即使广告中标明物品及价格，也不认为广告是要约，广告只是邀请要约。但对于某些已经作出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。例则，悬赏广告是要约，悬赏广告声明对完成某种特定行为的人给予奖励，构成了单方允诺行为，只要有人完成了广告所约定的行为，合同即成立，悬赏人就有义务履行奖励的允诺，支付约定的报酬。3.标价

标价是邀请要约，不是要约。任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约。当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立。同样，当顾客根据广告、货物清单或商品陈列的价目表上的价格提出订单时，这个订单的提出就构成要约。4.招标

招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一旦中标，合伺即成立。因此往往在物业管理招标文件或投标文件中，必须明确物业管理服务合同的主要内容。(三)合同要约的法律意义

要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。依据《中华人民共和国合同法》第十七条以及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤销要约的通知则只限于在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。同时在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销：第一，要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;第二，受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。

二、合同的承诺

承诺(Acceptance)，在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。

(一)合同承诺的构成要件

承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：

(1)承诺必须由受要约人或其代理人作出。非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺。(2)承诺必须在要约的有效时间内作出。超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约。(3)承诺必须与要约的内容一致。一项有效的承诺，受要约人不能对要约内容作出实质性变更，否则为新要约，并导致原要约失去效力。

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