服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责

服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责（14篇）

1.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇一

文章标题：医院医疗服务价格管理办法

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第一条为加强医疗服务价格管理,规范我院收费行为,强化

医务人员的的责任意识,维护广大群众的利益,特制定本制度.第二条本制度适用于我院各科室所提供的基本医疗服务,药品和医用材料等的价格管理和收费行为.第三条具有下列情形之一的,应依据本制度规定追究有关科室或相关人员的责任:

1.自立服务项目或自定价格标准的;

2.擅自提高医疗服务价格标准的;

3.重复收费,无医嘱收费的;

4.超医嘱规定的内容、范围和时间收费的；

5.同一服务项目分解为若干项目收费的；

6.超越“除外内容”规定的范围，擅自增加卫生材料品种和服务内容并收费的；

7.药品和医用材料不按规定作价的；

8.可重复使用的医用材料按一次性材料收费的；

9.属自主选择的服务和相关医疗用品未征得患者同意收费的；

10.擅自提前或推迟执行有关医药价格政策的；

11.相关科室不向患者提供门诊、住院医疗服务价格明细清单的；

第四条界定和追究

以现行浙江省医疗服务价格标准为界定依据，患者或家属（以下简称患方）与单位或科室自行协商处理的，以双方达成的协议为处理依据；患方通过政府部门处理收费争议的，以

同级物价部门的法律文书为责任追究依据。

第五条收费争议处理程序

（一）患方与单位或科室自行协商处理的基本程序

1.患方向单位或科室提出收费异议；

2.相关职能科室进行自审；

3.根据自审结果，单位或科室与患方进行协商并达成共识；

4.单位根据本制度规定进行处理。

以上自行协商处理程序须在7个工作日内完成。

（二）患方通过政府部门处理收费争议的基本程序

患方与单位或科室自行协商不能解决或直接要求政府部门解决的，可通过政府部门解决，基本程序如下：

1.患方向物价管理工作部门投诉举报；

2.物价部门根据调查结果依法处理，并出具处理结果或相关法律文书；

3.单位根据物价部门的处理意见作出相应处理。

单位自收到物价部门处理意见的法律文书后的3个工作日内处理完毕。

第六条违规行为界定

1.凡属单位管理层或科室自行作出违反有关医疗服务价格管理规定的价格标准、项目的行为，为单位或科室违规行为。

2.凡属单位记费人员因工作责任性、业务能力问题，或自作主张而产生的医疗收费违规行为，为记费人员个人行为。

第七条违规行为的责任追究

1.凡因单位的服务价格违规行为造成乱收费的，经认定后，单位相关职能部门应立即纠正并全额退回多收款项，并对患方往返交通费等损失给予补偿。同时分管领导及相关责任

人应作出检查。

2.凡因科室自立名目等违反第三条有关规定行为的，经认定后，科室和单位相关职能部门应立即纠正并全额退回多收款项，并对患方往返交通费等损失给予补偿。同时单位将对

科室负责人及相关责任人应作出相应处理。

同一科室一年内发生三次违规行为或同一违规行为收费内容出现二次经查实处理的，扣发科主任补贴，相关责任人扣发绩效工资100元。

3.凡属记费人员个人的违规行为，经认定后，单位相关职能部门应立即纠正并全额退回多收款项，并对患方往返交通费等损失给予补偿。

记费人员一年内发生多次违规行为或同一违规行为收费内容出现二次经查实处理的，扣发相关责任人扣发绩效工资一个月，暂定其记费工作，安排其学习医疗服务价格标准和相关

政策等，等单位考核合格后方可上岗。

记费人员重新上岗后，再次发生类似违规记费行为的单位将调离记费岗位，直至解除聘用合同

第八条医疗服务价格管理工作列入科室综合目标责任制考核内容，发生违规行为的，视情况给予扣分。

第九条全院各科室应根据本制度规定，结合科室实际，制定具体实施细则。

《医院医疗服务价格管理办法》来源于，欢迎阅读医院医疗服务价格管理办法。

2.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇二

一、抵押房地产价格评估风险的概况

以研究风险问题著称的美国学者A•H•威雷特认为,“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。由此可见,损失的不确定性就是风险的含义。抵押房地产价格评估风险则是指在抵押房地产评估活动因评估机构、评估人员违反国家法律法规或由于客观因素影响致使评估结果不准确,并影响到评估结果使用人权益,进而对评估机构及评估人员产生法律责任及经济、声誉等方面损失的客观可能性。

因评估机构或人员自身原因,致使评估工作无法完成。或在外部因素影响下,无法在规定时间内进行评估任务的圆满完成等,这些问题的出现都会产生抵押房地产价格评估风险。作为房地产价格评估前的重要工作,必须将风险评价作为房地产价格评估最主要的准备工作。在评价抵押房地产价格评估风险时,应对以下因素进行充分考虑,如对客户的基本情况进行全面掌握与了解;抵押房地产价格评估基本条件是否具备;是否存在对评估独立性、客观性等造成严重影响的因素。

二、抵押房地产价值评估风险的原因

1、委托—代理关系下的信息不对称

经济交易过程中,因交易双方信息不对称,代理人为拥有信息优势的一方,则委托人为另一方。利用交易双方想要实现目标也就是如何实现委托于代理人的交易目标,此目标的实现不仅于其客观因素相关,还于代理人的主观办事能力相关,针对主观方面委托人监控难度较大,当代理人无法达到目标时,委托人也不能对其原因进行准确判断。信息不对称情况下的委托—代理关系,对委托人极为不利,如逆向选择或道德危害。

2、交易费用的影响

在经济运行中,如何降低交易费用极为关键,其对经济运行效率提升十分重要。为达到交易目标,必须降低外部交易费用,只有这样才能降低风险。同时在降低交易费用过程中,要求必须重视交易动机转换,如从临时性、随机性向长期性转换。特别是在客户对评估业务不太了解的时候,自己找寻评估结构,将大大增加外部交易费用,如咨询费、谈判费等。作为抵押房地产贷款的提供方,银行对评估相关事情进行负责,则与公正性原则不符,又会增加外部交易费用。为此,具体评估过程中,客户可从向其提供抵押贷款的银行得到一份评估机构的相关信息,如名单、联系方式等,通过客户自身进行评估机构的直接选择。以上方式虽然能够达到外部交易费用降低的目的,但却是固定银行通过固定评估机构的评估报告结果和借款人产生交易,这种情况下,不会再一项一项地对各种问题进行充分考察,节约了一定信息费用,但却加大了信息不对称现象,进而使得风险有所增加。这种现象的长期存在,不仅会对客户利益造成损害,还会对评估结果的公正性造成极大的影响,与市场经济要求不符。

3、评估机构的利己主义动机

低投入、高收入为评估行存在的主要利益诱惑,现阶段,部分评估机构针对业务往往来着不拒,风险意识较差。特别是虚假产权文件骗取贷款的情况就是利用了评估机构人员急于获取业务的心理。同时,根据评估物价格相应比例(表1)可进行评估收费,这是导致高估现象的主要因素。

三、我国抵押房地产价格评估风险管理措施

1、有效处理委托—代理关系下信息不对称问题

(1)通过可识别信号对逆向选择进行有效预防。在买卖商品环节,高质量、高成本、高价格为客户的心理。在一定意义上高价格则表明该商品具有较高的质量。为此,评估机构必须树立正确的风险意识,提升自身素质及评估报告质量。这样才能吸引更多客户,才能提升机构信誉,建立良好的形象。同时,为避免信息不对称产生的风险,评估机构也可以通过客户提供的财务状况等可识别信号对其信息的真实程度进行准确判定,以此达到预防逆向选择的目的。

(2)利用机制设计实现道德危害防范。如激励机制的完善,还能实现双方共赢,才能达到互惠互利。同时通过此方式也可有效遏制评估人员人为问题,如谋求私利等。这对员工整体素质进行提升,降低内部风险产生率极为有利。

(3)培育信息市场对信息不对称问题进行有效处理。在具体评估活动中应对抵押房地产价格评估工作流程加以完善,尤其是手机估价基础资料环节,必须具有针对性,按照相关理论,进行真实、有效信息、资料的全面搜集。为达到使用与管理方便的目的,需对该资料进行系统化归类、分析及整理,把这些资料数据进行实际操作可用数据地转换,且通过固定模式进行资料档案地建立。

2、有效解决交易费用问题

交易费用的多少对制度变化以及交易风险息息相关。在提高风险管理水平时,要求必须在一定范围内有效控制交易费用,尽可能达到评估风险降低的目的。具体方式如下:

第一,评估项目投保。作为转移风险的主要途径,保险极为重要。交易费用的多少与投保类型密不可分。具有广泛的投保范围,才能降低评估风险,但也会增加其加以费用。

第二,其他评估机构建立合作关系。在风险分担中合作极为关键,但因合作方式、时间长短等因素,其交易费用也会随之改变。

第三,评估专业网络建立与完善。房地产价格评估机构通过评估专业网站的建立,能够为委托人搜寻评估机构产生的交易费用有效降低,且为评估机构带来更多客源。

3、针对利己主义动机,可改变评估收费方式

为彻底解决高估现象的出现,应对现行评估收费方式进行改变,避免评估收费和评估标的价值存有直接性关系,或将评估标价值作为定价收费的唯一标准,此改变可从政府指导价或双方当事人协商决定,但必须确保在收费标准以上。为打消部分评估人员的利己主义动机,需进行监督、激励机制的建立,在双方业务办理环节,需将监督权交由客户,定期通过评估机构进行抽查。同时还需进行评估机构内部审核制度的建立与健全,为防范估价人员的不正当行为进行严厉的惩处,营造一个良好的评估环境。

四、结束语

综上所述,针对目前房地产抵押价值评估工作中所存在的风险问题,通过分析探究,提出了相应的风险管理措施,从而有效改善房地产抵押价值评估的工作环境,在一定程度上促进了房地产业的发展进步。

参考文献

[1]李蕴青.收益法和市场法在房地产抵押评估中的应用研究[D].西南财经大学,2014.

[2]刘薇,曹守顺.房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析[J].黑龙江科技信息,2013(01).

[3]王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸,2012(12)

[4]刘辰,周天驰,侯魁.房地产抵押贷款评估问题及对策研究[J].东方企业文化,2012(23)

[5]任晓玉,杨玉真.我国商业银行房地产开发信贷风险成因分析[J].商业文化(下半月),2011(01).

3.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇三

宣武局队强化房地产价格统计工作

近日,北京市宣武局队采取四项措施,强化房地产价格统计调查基础工作。

一是夯实统计基础工作,做到数出有据。对各报表单位开展督导检查,要求其建立健全原始统计记录、统计台账和各项基础资料,确保填报的数据有据,进一步规范完善报表单位的基础工作。

二是严格统计报表制度,保证如实填报。针对房地产价格统计填报的及时性、准确性、全面性以及调查样本的代表性、科学性特点,通过组织培训、印发学习材料和案例分析等手段,加强对相关指标的掌握,规范数据对比工作,并要求上期与本期样本情况必须符合制度相关处理规定,做到“同质可比”。

三是确保统计人员稳定,保障有效沟通。建立与各报表单位的定期联络制度,做到“模块分割、责任到人”。及时掌握报表单位统计人员和统计工作开展情况,对出现的问题及时解决和纠正,确保统计队伍稳定和基层数据质量的提高。同时,根据市场情况变化,采取走访调研和分析座谈的方式,了解最鲜活的房地产市场的销售和价格等经营情况。

四是提高调查数据质量,规范审核流程。从样本选择、价格采集、数据处理、数据审核、数据评估五个方面对流程进行了进一步的细化,明确各个环节的要求和责任人,确保流程制度落到实处,对每一个调查和数据处理环节能够做到“严格把关、有章可循”。同时,坚持三审制度,将出现的问题汇总后剖析原因,制定相关解决方案,提高统计报表数据质量。

石景山

石景山局队统计督导“抓促两结合”

北京市石景山局队细分责任,全面开展统计督导检查工作,以提高报表质量,完善报表程序,丰富统计人员的实践经验。

一是抓统计单位基础工作,促统计制度落实。通过督导检查单位基本信息,包括法人营业执照登记信息、统计登记证信息、单位实际经营活动等是否与实际情况相吻合,统计专、兼职人员是否取得从业资格等内容的督导,找出企业存在的问题,提出改正措施,促进统计基础工作在基层单位的落实。

二是抓统计指标理解程度,促统计队伍素质提高。企业统计人员对指标的理解程度直接影响数据准确,对重点指标进行询问,对特殊问题进行探讨,以此提高统计人员的理论水平,促进统计队伍素质的提高。

三是抓各种台账建立,促统计报表数据准确。查看企业各种台账建立方法及建立内容,明确统计台账的重要作用,以此提高企业统计人员的责任意识,促进统计报表质量的不断提高。

四是抓企业统计数据报送制度,促企业重视数据程度。督导企业报送数据程序是否严格按照规章制度,经负责人审核后报送,要求统计人员树立统计数据大局意识,提高报送数据的规范性,促进企业重视程度。

怀柔

怀柔局队开展怀柔统计精神

征集活动

近日,北京市怀柔局队召开局队务会,确定了外树统计品牌形象,内聚统计向心力的怀柔统计精神——厚德重责,博学致远,求真务实,诚信立统。集全系统之力提炼出的怀柔统计人共同认知和遵守的统计精神。怀柔统计精神征集活动历时半年,从“宽、深、厚”三个维度出发,采取三个步骤进行:

一、集思广益,拓展统计精神宽度。向全系统发出“怀柔统计精神征集”的号召,要求以各科、室、队、中心、所为单位开展大讨论活动,并提炼出1—2条既具有职业特性又具有广泛代表性的怀柔统计精神。

二、分别座谈,发掘统计精神深度。在广泛征集全系统职工意见的基础上,局队宣教中心采取分层次座谈的方式,分别与老、中、青三代统计人进行座谈。

4.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇四

京发改〔2004〕1908号

各有关单位：

为进一步规范医疗服务价格行为，维护医患双方的合法权益，根据原国家计委、卫生部《关于改革医疗服务价格管理的意见》的精神，制定《北京市新增医疗服务项目价格管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，并将有关事项通知如下，请一并遵照执行。

一、《暂行办法》公布前，已经市卫生局暂批的医疗服务项目试行价格，有关医疗机构可继续执行。市价格

主管部门和卫生行政部门将按照《暂行办法》分批对暂批项目进行清理规范，清理规范后按照新的规定执行。

二、各医疗机构要加强医疗服务价格管理，建立健全医疗机构内部价格管理体系，制定和完善规章制度，强化内部管理和约束机制，切实发挥对本单位医疗服务项目价格的审核、管理和监督作用。

三、各级价格主管部门要加强对医疗服务价格的监督和检查，对自立项目收费、超标准收费等价格违法行为进行依法查处。

特此通知。

附件：北京市新增医疗服务项目价格管理暂行办法

北京市发展和改革委员会 北京市卫生局

二○○四年九月八日

附件：

北京市新增医疗服务项目价格管理暂行办法

第一条 为进一步规范医疗服务价格行为，维护医患双方的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《北京市政府定价目录》及原国家计委、卫生部《关于改革医疗服务价格管理的意见》的精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 北京市行政区域内的非营利性医疗机构的新增医疗服务项目，应遵守本办法。

第三条 本办法所称新增医疗服务项目，是指符合卫生行政部门临床应用准入条件、尚未经市价格主管部门、卫生行政部门批准收费的医疗服务项目。

原有项目中价值较高、确需在项目价格外另行收费的仪器、器械、一次性医用耗材及手术中使用的特殊材料等按照新增医疗服务项目管理。

第四条 北京市发展和改革委员会会同北京市卫生局管理新增医疗服务项目价格。

第五条 新增医疗服务项目价格立项实行专家评审制度。专家评审的主要内容为：

（一）界定医疗机构申请立项的医疗服务项目是否确为新增项目。

（二）与原有同类项目的技术和价格相比，立项的必要性和合理性。

（三）根据《全国医疗服务价格项目规范》的规范原则，确定项目名称、项目内涵、计价单位、使用范围等相关内容。

第六条市价格主管部门和卫生行政部门结合专家评审意见，按照支持医疗技术发展、维护患者利益的原则，对体现新的医疗技术、提高医疗质量的新增医疗服务项目，审定并公布价格项目规范，同时报国家发展改革委、卫生部备案。

第七条 新增医疗服务项目一经批准价格立项，医疗机构可按照公布的价格项目规范拟定价格标准，报市价格主管部门和卫生行政部门备案后执行。

第八条 新增医疗服务项目价格实行分类管理。医疗机构应按照以下规定，分类核定新增医疗服务项目的试行价格，试行价格为期一年。期间，如遇价格政策调整，按照相关规定执行。试行期满后由市价格主管部门会同卫生行政部门根据社会平均成本、市场供求情况及政府考虑的其他因素统一制定价格。试行价格的具体核定办法为：

（一）新的手术项目由医疗机构按照成本补偿原则，以及项目间的合理比价关系，自主确定价格。

（二）手术项目之外的其它项目及手术中使用的特殊仪器、器械的价格，按照《北京市医疗机构新增医疗服务价格项目申报（备案）表》及其说明规定的办法进行核定（见附件3）。

（三）一次性医用耗材以及手术中使用特殊材料的价格，按照实际进价加进销差率的方式核定。计算公式：

零售价格=购进价格×（1+进销差率）

产品购进价格在500元以下（含500元），进销差率为10%；500元以上的进销差率为5%。进销差率下浮不限。

参加医用耗材集中招标采购的产品按有关规定执行。

第九条 医疗机构申请新增医疗服务项目价格立项须提供以下资料。各类资料应字迹清晰、真实准确、完整无缺；票据、证书须提供原件以及加盖申请（备案）单位公章的复印件（查验原件留存复印件）。

（一）加盖公章的立项申请报告。包括新增医疗服务价格项目临床应用准入意见；项目名称、服务内容、内涵、计价单位；项目技术要求；操作规程等。

（二）新增医疗服务项目价格的成本测算资料。手术项目上报试行价格的成本构成、核算方法及备案价格标准，填报《北京市医疗机构新增手术价格项目申报（备案）表》（附件2）；其他项目相应填报《北京市医疗机构新增医疗服务价格项目申报（备案）表》（附件3）或《北京市医疗机构使用一次性医用耗材收费立项申报（备案）表》（附件4）。

（三）涉及仪器、器械、试剂和一次性医用耗材的须提供医疗器械产品注册证、生产/经营许可证。

（四）涉及仪器、器械、试剂和一次性医用耗材的须提供医院进货票据或企业报价单（价格备案必须提供进货票据）。国内产品提供出厂价格，进口产品提供海关报关单。医疗机构与企业合作开展医疗项目的提供合作合同书等相关资料。

（五）一次性医用耗材产品样品,中文使用说明书。

（六）与项目价格相关的其他材料。

医疗机构进行新增医疗服务项目价格备案，按照以上

（二）、（三）、（四）款的要求提供相关资料。

第十条北京市卫生局和各区县卫生局为新增医疗服务项目价格立项申请的受理部门。市卫生局负责受理三级医院的立项申请和经各区县卫生局审核上报的二级及二级以下医疗机构立项申请；区县卫生局负责受理辖区内二级和二级以下医疗机构立项申请。

立项申请人按照本办法第九条规定提供的申请材料齐全、符合规定的，受理部门应当受理，并出具受理通知书。申请材料不齐全或不符合规定的，应当在接到申请后5个工作日内一次性告知需要补正的全部内容；逾期不告知的，视为受理。各区县卫生局对已受理的立项申请，在10个工作日内上报市卫生局。

第十一条 每季度的第一个月为立项申请受理时间。对已受理的立项申请，市价格主管部门会同市卫生行政部门应在本季度内作出是否立项决定。在规定时限内不能按时作出立项决定的，应及时向申请单位作出说明。

第十二条 市价格主管部门和市卫生行政部门通过北京市发展和改革委员会网站、北京市卫生局网站和《北京市医药价格信息》定期公布本市新增医疗服务价格项目规范。各医疗机构在提供新增医疗服务价格项目服务时，应按照明码标价的规定，在提供服务场所的显著位置公布新增医疗服务价格项目名称和价格，自觉接受社会监督。

第十三条 市价格主管部门和卫生行政部门应加强对新增医疗服务项目的监督检查。对自主定价水平过高，违反相关作价办法，社会反映较大的项目，市价格主管部门、卫生行政部门有权进行干预和纠正。对于擅自设立新增医疗服务价格项目，超出公示（备案）价格收费等违法违规行为，由价格主管部门依法查处。

第十四条 本办法自2004年10月1日起执行。以前规定凡与本办法有抵触的，以本办法为准。原北京市物价局《关于同意市卫生局审批部分医疗防疫收费标准的函（试行）》（京价（收）字[1998]第384号）同时废止。

5.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇五

各市、试点县物价局、房地产管理局：

为贯彻落实国务院和省政府房地产市场宏观调控政策，切实加强民生价格监管，稳定商品住房价格，促进房地产市场健康发展，现根据国务院召开的全国住房工作会议和《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步加强民生价格监管工作的意见》（皖政办〔2007〕37号）精神，结合我省实际情况，就进一步加强房地产价格管理工作通知如下：

一、严格经济适用住房价格和享受政府优惠政策住房价格以及廉租住房租金管理，切实维护低收入住房困难家庭的合法权益。根据《安徽省经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房实行政府指导价管理，由当地价格主管部门核定销售价格。各地要切实履行管理职责，严格按照国家和省规定的定价程序、办法等规范操作。对经济适用住房要严格审核控制其建设成本，禁止乱摊费用和虚置成本，利润率和管理费分别控制在3%和2%以内。对享受政府优惠政策的普通商品住房，要按照《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（皖政办〔2005〕26号）规定，合理确定本地区享受政府优惠政策普通商品住房销售价格。对廉租住房租金实行政府定价，其标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与本地城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。

二、完善商品住房销售明码标价制度，全面实施商品房销售“一价清”，规范商品住房价格行为。商品住房价格“一价清”制度自2005年在全省推行以来，有效地规范了房地产开发企业的收费行为，保护了购房者的利益。各地价格、房地产管理部门要统一思想，合力推进，房地产开发经营企业在预（销）售商品住宅前必须将价目表和明码标价书报当地价格主管部门备案；房地产管理部门在发放预（销）售许可证时，严把审核关，对未到价格管理部门进行备案的房地产开发经营企业不予办理有关手续。

凡与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价外另行收取。

各地要于近期对“一价清”制度执行情况进行一次“回头看”，结合当前开展的房地产市场专项整治活动，进一步清理开发企业在房价之外的各种收费，采取切实可行的措施，真正将商品住房明码标价制度落到实处。已实行商品房销售“一价清”的市要努力提高明码标价率，争取本地区所有新建商品房销售都实行“一价清”；还未实行“一价清”的市要在今年年底前将这项工作落实到位。届时省物价局、省建设厅将对全省“一价清”工作情况再进行了一次摸底调查，对那些工作迟迟没有落实的予以通报。

三、规范住房建设中涉及的各类管线建安价格，努力降低商品住房建设成本。目前，燃气、自来水、电力、电话、有线电视，即“二管三线”行业及其工程建设仍存在着不同程度的问题，如市场竞争不充分、强制使用、收费有随意性等。各地要加大监管力度，在充分调查研究和成本审核的基础上，加强对“二管三线”材料费、安装工程费等相关价格的管理，严格执行省建设厅颁布的工程建设标准，按照保本微利的原则，合理确定本地区“二管三线”工程建设安装费用指导标准；要坚决取消重复收取的各类专项配套费，包括煤气、自来水、电力、集中供热等开户费和增容费等，降低商品住房开发建设成本。

四、强化城市物业服务收费管理，落实物业服务收费分等定级办法，推进物业服务收费

1规范化、标准化。2005年，根据国务院和省政府的有关法规政策，省物价局、建设厅联合印发了《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，明确了城市物业服务收费的管理权限、管理办法和原则。目前，多数市物价和房地产管理部门都联合制定颁布了实施细则，对物业小区进行了等级评定和分等级定收费标准工作，对推进本地区物业服务收费规范化、标准化起到了积极的作用，也减少了物业服务收费的投诉和纠纷。各地价格和房地产管理部门要继续按照质价相符的原则，根据本地实际，健全完善城市物业服务收费办法，科学合理地确定本地的物业服务等级标准、基准价格标准，公正公平地评定住宅小区物业服务等级，使全省城市物业服务收费都纳入规范化、标准化轨道。

五、着力开展商品住房价格成本监审、价格监测工作，发挥房地产价格信息的引导作用。经济适用住房、享受政府优惠政策的普通商品住房价格，必须经过成本监审的规定程序确定。对已放开的普通商品住房价格，要逐步建立分地段监审社会平均成本制度。各地要结合本地实际，科学确定实行成本监审的具体项目和地段范围，加强对商品房房价构成中直接成本、间接费用及代征代缴行政事业性规费的监审，对房价上涨过快的地区，必要时可公布不同地段、不同类别商品住房平均成本。要加强房地产市场价格的监测分析，完善房地产价格监测数据上报、汇总、分析制度，提高监测数据的真实性、时效性和实用性，掌握和研究分析房地产价格运行态势，及时为政府提供决策参考，同时也可适时向社会公布分地段各类商品住房平均销售价格水平，努力达到引导消费者理性消费以及开发企业合理确定商品房销售价格的目的。

6.浅谈加强医院价格管理工作 篇六

随着社会改革不断推进, 人们对医疗服务的要求在不断提高, 对医院的收费也加强了监督。新医改方案的出台, 表明国家也在不断加强对公共医疗的管理。医疗服务的价格不仅关系到医院的经济利益, 同时也关系到人民群众的切身利益。做好医院物价管理对建立良好的医患关系、保证医院的持续稳定健康发展具有重要意义。医院需要严格遵守国家相关法律法规、政策等, 与时俱进, 改变以前的观念, 通过深化改革和加强核算, 准确、合理地进行价格管理。

根据新出台的医改方案, 国家加强了对规范医疗服务价格的管理。对于非营利性医疗机构, 实行政府指导价并由中央政府制定相关的医疗服务项目和价格政策、定价原则和方法, 地方省或市级价格主管部门负责会同卫生、人力资源社会保障部门核定基本医疗服务指导价格。医院只有规范的收费、诚信的服务, 才能形成良好的形象, 在激烈的竞争中取得长足的发展。

二、医院价格管理存在的问题

(一) 物价管理机构设置与人员配置不合理

由于编制、经费等客观条件的限制, 目前我国二级及以下的大多数医院都没有设置专门物价管理机构, 即使有机构但是也是形同虚设, 没有发挥作用。价格管理的职能由财务部门负责, 或者由经济管理部门、内部审计部门行使。对于人员配置, 则一般配置较少的人员, 由熟悉医疗的护理人员或者财务人员负责。但是, 医院价格管理工作是一项跨医疗、财务、计算机等专业的复杂工作, 对于新项目的审批、物价政策解读、成本核算、物价系统监控等都需要一个具有专业知识的团队来完成。由于机构设置和人员配置上的限制, 对实施效果也可能会大打折扣。

(二) 收费的透明度不够

医护人员在对患者进行检查、护理、治疗等医护行为之前没有履行告知义务, 以使患者真正清楚明白所需的费用, 导致患者对医院的医疗费用不信任, 最终引起患者对医院不满意甚至进行投诉。

(三) 执行价格时存在问题

在实际工作中, 医院医疗服务执行价格时经常会出现以下三个问题:其一, 由于某些项目在制定价格时没有充分考虑医务人员的劳务价值, 导致那些主要借助医院人员经验和技术, 较少使用仪器设备的项目价格偏低。比如中医治疗项目、护理等, 其价格明显低于价值, 使这部分医疗服务项目得不到应有的发展;其二, 对收费依据不够重视。医院的收费项目繁多, 涉及面广和医嘱不规范等使收费增加了难度。虽然能正确收取对患者的护理治疗费用, 但是往往没有留下文字记录, 导致患者或者价格检查时拿不出收费的依据。其三, 主要表现在新的医疗服务项目与医保、公费医疗记账项目的对接问题上。目前当地的物价管理部门在公布新增医疗服务项目之后, 各医院则按照新政策执行收费。但是, 由于新增项目未能及时地与医保、公费医疗等项目目录进行对接, 使大多新增医疗服务项目不能纳入医保或公费医疗报销之中。

(四) 价格管理人员的继续教育和激励机制不足

随着医院的发展, 医疗服务项目也越来越多, 主管部门对医疗服务项目的规定和更新比以往更快, 这对价格管理员提出了新的要求。医院的物价管理人员必须准确掌握政策的动向, 对每个项目的具体规定能够详细深入的理解, 以便对医院的价格管理工作进行指导和监督。但是, 大多医院的物价管理人员基本依赖于自身的专业知识和经验, 对新的医疗服务项目进行解读, 缺少专门的学习平台和培训, 这很大程度影响了医院价格管理水平的提高。

另外, 医院对医疗服务价格的管理多以定期检查、口头宣传, 辅之以相应的惩罚性措施。虽然这些在增强员工价格管理意识、规范医疗服务收费起到了很好的作用, 但是缺乏有效的激励措施, 无法调动员工的主动性。

三、加强医院价格管理的建议

(一) 建立完善的价格管理体系

1. 设立价格管理机构

医院收费管理一般实行三级管理模式:第一级为医疗收费管理小组, 是医院医疗收费管理的领导组织, 主要负责指导各科室医疗收费并定期进行收费合法性检查;第二级为价格管理科室, 即医疗收费管理的执行机构;第三级为兼职价格管理员, 对科室收费执行情况进行监督。

2. 配置适当的专、兼职价格管理员

专职价格管理员主要是对物价管理系统的维护、医疗药品价格的审核、价格监督检查指导、收费疑问及投诉的处理、新增医疗收费项目标准的申报等。而兼职价格管理员主要负责本科室收费管理工作, 监督收费执行情况, 并对存在的问题及时反映, 督促整改。

3. 制定药品价格审核制度

药品价格管理是医院收费管理的重要内容之一, 其构成了医院管理的重要组成部分。加强对药品价格的监督, 有利于医院按国家政策规定执行, 有利于调整医院的收入机构, 同时符合患者的要求。医院应设置固定的药品价格管理人员, 负责药品价格文件的传达、审核, 确保药品价格及时、准确地执行。

(二) 加大医疗收费的透明度, 加强社会监督

首先, 对于每一位患者, 医务人员应该认真履行告知义务, 尊重其知情权, 在进行各种医护之前明确告知需要做的项目、用药情况、手术方式等, 患者做最后的选择。其次, 医院可以加大医疗价格的公示力度, 在医院内设立价格公示牌、电子滚动屏幕、自助查询机等, 与物价收费系统相联接。最后, 设立意见簿、意见箱、咨询电话, 接受患者的反馈和监督。对每位患者执行一日清单制, 并提供医保预结算报销金额以及相关的计算公式供患者参考, 为保证数据的完整和准确性, 清单应统一打印时间。让患者明白消费项目, 提高人们对医院的信任和满意度。例如, 浙江省恩泽医疗中心, 完善的价格公示使其受到患者及家属的好评, 物价投诉率也逐年下降。

(三) 完善价格管理实施, 加强与上级主管部门的沟通

1. 实行计算机开单和自动计费

医院应该努力争取在全院内实行医技检查申请单电子化, 医生将检查项目内容录入并保存后提交收费处, 计算机连接产生收费项目, 收费人员直接收取相关费用并打印出申请单, 降低收费差错的发生。不再使用对住院患者的床位、诊疗、护理等常规项目的手工计费, 而是由计算机根据住院号自动记账。

2. 优化内部监督自查

为更好地规范医院的收费, 应该修改和完善内部核查的方式, 将定期核查改为定期与不定期核查相结合。每天主要是由各科室主班护士对出院患者的费用进行复核, 每月由科内的兼职物价员对费用进行抽查, 每季度则由物价管理部门协同兼职物价员对出现较多差错和价格投诉的科室重点核查, 每半年对全医院进行抽查, 对发现的问题实行相应的扣罚。

3. 加强与上级主管部门的沟通

医院应多争取与主管部门的沟通, 医疗服务的价格管理工作离不开上级主管部门的指导和支持。通过与上级物价管理部门、医保及公费医疗管理部门、审计部门的联系, 针对物价管理方面的难点与问题, 请教相应的对策和方法。邀请主管部门亲临医院, 考查医疗服务价格管理的实际情况, 及时发现问题并进行改进。例如陕西省人民医院, 细化部分项目价格, 对价格库设置专人维护, 确保收费清晰, 使医院形成制度健全、价格规范的价格管理体制, 多次受到上级主管部门的肯定和嘉奖。

(四) 加强培训, 完善激励和约束机制

1. 加强物价知识培训

医疗服务价格具有政策性强、牵涉面广的特点, 为使医务人员能正确认识物价政策、法规, 准确掌握医疗服务收费标准, 必须加强物价的培训, 提高物价管理的能力和水平。医院还应该加强素质教育, 使医务人员廉洁自律, 自觉维护本医院的信誉, 在对患者进行医疗时做到合理检查、合理用药、合理收费等。

2. 建立健全考核机制

医疗服务价格检查组根据本医院的情况制定考核标准并制定评分细则, 将检查评分纳入目标考试中。每月进行交叉检查、随机抽查, 发现多收、漏收、收据不全等违规行为时, 通知及时整改, 同时给予一定的指导, 并将检查评分结果报医院目标管理科, 进行全院的通报表扬或者批评。

3. 制定有效的激励和约束措施

有效的激励可以发挥广大医务人员的积极主动性, 如设置科室物价管理员管理补贴, 当物价员完成目标指标后, 可以给科室或个人一定的补贴。而当科室或个人未达到指标时, 将给予一定的经济惩罚。从而使医院形成有奖有惩、奖惩有度的激励约束机制。

四、结语

确定基本医疗服务的公益性地位是解决人们“看病难、看病贵”问题的有力前提, 而加强价格管理, 规范医疗服务收费是解决这问题的关键手段之一。规范医疗服务收费行为减少乱收费是一项长期艰巨的工作, 必须循序渐进的开展。医院想真正做到合理的规范价格, 必须改变观念, 加强领导, 提高物价管理部门的执行力。相关部门各负其责, 共同监督管理, 才能真正实现医疗收费的规范化, 提高医院的信誉。

参考文献

[1]余佳妍, 金俊娇, 王东浅谈.浅谈医院价格管理[J], 中医药管理杂志, 2012 (20) .

7.企业物资价格管理模式 篇七

一、企业物资价格管理原则

企业物资价格管理原则要体现“活而不乱，管而不死”的要求，因为市场价格不是固定不变的，价格管理主要应该是对整个物资采购过程的监督管理，包括采购过程的管理及采购完成后的监督管理。统管统抓的管理方式只适用于计划经济，市场经济条件下的一把抓管理只会使管理陷入僵化。目前。物资供应模式中还存在着竞争性与垄断性、集中性与垄断性的矛盾。正确处理这些矛盾特别是处理好集中管理与市场竞争的矛盾，探讨如何在两者之间引入竞争机制，是企业物资部门走向市场后能够正常运行的先决条件，同时也是价格管理工作适应市场化的必然要求。

1、坚持“统一领导，分级管理”原则。企业物资价格管理部门统一领导企业物资价格各项工作的开展，并归口到内部各级各部门共同参与价格管理。2、价格决策与企业目标相结合原则。企业的目标是追求企业利润的最大化。具体目标有利润、市场、竞争等。在企业物资销售供应价格不变的条件下，物资购进价格上升，利润则下降，反之，利润上升。购进价格不变的条件下，销售价格上升，利润则上升；反之，利润则下降。因此，企业价格决策应是市场定价机制。3、重点控制和间接管理相结合原则。企业应对数量多且价格局的物资采购实行重点控制，坚持“招标订货，优质优价，货比三家”竞价采购。

二、企业物资价格管理体系

科学合理的物资价格管理方法，有利于企业管理水平、经济效益的提高。市场经济规律要求企业物资价格管理应实行动态管理。价格的制定过程是引入竞争机制后的价格核定过程。现代企业制度下以电子商务为特征的物资采购将是物资采购方式的一次深刻的革命，以先进科学公开公平竞争的采购方式使采购行为达到规范化、程序化和智能化，进一步降低了采购成本，增强了采购的透明度，增强了价格管理的科学性和有效性。企业物资采购部门在新形势下，可以尝试通过引入竞争机制，在企业内部建立新的采购管理方式。即由原来的单一计划人员采购，改变为各业务部门联合监督下的程序化审核式的采购。一是业务部门负责统管部分物资的采购，对非正常和下放物资的采购由业务主管部门组织阳光交易或超市选购，以减少因正常采购和不正常采购混淆造成的责任不清。二是严格正常采购过程中的价格报审程序，如发生价格不规范现象要求计划人员应重新编制采购价格申请表。三是对申报采购价位明显高于市场价格而又不进行改正的，有关部门重新标的价格，组织竞标竞价，在比质比价的基础上统一组织采购。四是物资管理部门负责处理各类影响正常采购行为的问题。通过模拟市场操作，对促进采购行为规范、降低采购成本，会起到一定促进作用。

企业在生产经营中建立完善的物资价格管理体系和监督制约机制，通过互联网建立企业物资价格管理系统和市场动态查询分析系统，对价格信息进行搜集、整理、制定、调整、审批、执行、反馈、监督检查等活动，把物资价格管理纳入程序化、规范化的轨道，保证企业采购到质优价廉的产品，保证生产需求供应和目标的实现。

企业物资购进价格是企业的投资和生产费用的主要组成部分，它直接构成产品的成本，搞好物资采购价格的管理是维护企业利益，降低生产成本，提高经济效益的有效途径。制定科学的物资采购价格管理程序，是强化采购价格管理的有效途径。

1、业务流程。（1）业务人员根据采购计划编制报价审批表报价格管理部门；（2）价格管理部门根据数据库价格资料对该项物资的历史最高价、最低价及近期采购价进行对比审查，看是否降低了采购成本，确定采购价格合适后对物资价格申报表进行签字确认。若采购成本较前期或同期市场价格高出较多，则对申报表不进行确认，只有在计划人员重新修订并签认后方可进行采购。（3）通过电子商务进行采购的，则价格管理部门从网上进行监督、审查。

2、采购价格的资料收集。（l）历史采购资料。要求业务人员每完成一次采购后，要将有关价格资料及时录入微机。（2）通过电子商务进行采购的，采购价格资料自动录入并保存到数据库。（3）所有采购进行综合处理后作为下一步物资采购价格的参考依据。（4）采购价格中凡是由上级主管部门定价或属于特殊采购物资，因其可比性较差，应在数据库中进行查询备注。

3、采购价格的整理分析。采购价格进行整理后可得出所需的相关资料：（1）同种物资的不同历史采购单价、数量、金额、供货厂商、供货日期等。（2）同一厂商不同时期的供货单价、数量、金额、供货日期等。（3）利用图列的形式直观反映出某种物资的价格变动曲线、历史最高和最低价格等有关图形资料。利用上述资料分析，可以预测因重点物资的采购成本变动对总成本的影响及全年利润指标的影响。而且通过对价格信息的监督检查，可揭露出利用价格进行的违规操作行为，避免经济损失，保护企业财产和利益。

三、物资供应价格的制定与管理

物资供应价格是投资计划测算和财务核算的依据，是物资购进价格的补偿及其增值的最终体现，合理地确定供应价格是物资价格管理的关键，也是企业经营目标的需要。制定合理的物资供应价格，要求企业价格管理部门对市场和企业的价格动态信息进行搜集、评估、价格分析、调整、核价等，坚持开展价格咨询服务和监督检查，并向上级审批机构反馈价格信息。

物资供应价格的制定程序：1、新产品供应价格的制定，由业务人员根据实际采购成本计算出建议供应价格并报价格管理部门，经上级价格主管部门审查批复后执行。2、供应价格的调整及核定，价格管理部门根据采购成本的变动幅度及预计发出数量计算出因价格调整对二级单位的影响程度，报经上级部门综合平衡后批准执行。

四、物资价格的制定方法

企业定价要充分考虑诸如成本、财务状况、生产能力、需求水平、竞争、资源、经济政策与形势等因素。常用的定价方法有内部成本法和外部市场徒两大类。

1、内部成本法。（l）成本加成定价法一单位成本十单位目标利润；（2）保本定价法=总成本／预计销售总量。

2、外部市场法。（1）产品价值定价法=产品功能／产品成本额；

（2）招投标定价法。

8.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇八

商品住房销售价格行为的通知

郑价公[2010]1号

各县（市）、上街区物价局（发改委）、房管局，各房地产开发企业：

根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，为进一步规范商品住房销售价格行为，维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，保护交易双方的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，结合我市实际，现就进一步加强商品住房销售价格行为管理的有关问题通知如下：

一、严格商品住房销售价格管理，加强房地产价格调控

1、商品住房销售价格，根据国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房等的销售价格实行政府指导价，限价销售；其它商品住房销售价格实行市场调节价，由房地产开发企业根据国家有关政策，以商品房开发建设成本为基础，结合市场供求情况自主确定。

房地产开发企业销售商品住房，应当遵守公开、公平、合法和诚实信用原则，遵守国家和省、市有关价格法律、法规和政策。

2、商品住房销售价格的构成应包括：

土地征用及拆迁补偿费；勘察设计及前期工程费；房屋建筑、安装工程费；小区内的基础设施和公用设施配套建设费；企业管理费；贷款利息；法定税金；合理利润。

3、下列基础设施配套费应计入商品住房开发成本： 小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、有线电视、消防、安防以及小区物业用房等非营业性公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一律纳入商品住房销售价格内。

4、下列费用不得计入商品住房开发成本：

开发区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其它费用。

5、强化对涉房垄断行业的监管力度。进一步贯彻落实国家及省市有关通知精神，加大对经营燃气、热力、自来水、电力、电话、有线电视等垄断企业价格行为的管理力度，规范垄断企业价格行为，坚持自愿委托、按工程定额合理收费 的原则，严禁垄断企业强行推销商品和服务、乱收费，以减轻开发企业负担，降低开发成本。

二、严格实行商品住房销售价格明码标价制度，增加价格透明度

1、商品住房销售必须按国家规定明码标价。房地产开发企业在商品住房公开销售之前，应当对许可纳入交易的所有商品住房按规定实行明码标价。

2、房地产开发企业应当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、电脑查询等方式。采取多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

3、商品住房销售明码标价实行一套一标。房地产开发企业应当对每套商品住房进行明码标价，并要做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

4、房地产开发企业在销售时应当明确标示以下与商品住房价格密切相关的内容：

（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率;（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；

（3）当期销售的房源情况以及每套商品住房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、朝向、建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积等。对已售的房源，房地产开发者应当予以明确标示，并应当标示实际成交价格;（4）优惠折扣及享受优惠折扣的条件;（5）商品住房销售代收代办的收费项目、收费标准、收费依据和委托单位。代收代办费用应当标明由消费者自愿选择；

（6）商品住房销售时选聘了物业服务企业的，房地产开发者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准；

（7）其它应予以公示的事项。

5、商品住房销售价格变动时，房地产开发企业应当按规定及时更改明码标价的相关内容，并保存完整的价格资料以备查证。

三、规范商品住房销售价格行为，建立良好的市场秩序

1、对实行政府指导价的商品住房，房地产开发企业应在前期工程结束后，依照价格管理权限向价格主管部门申报成本和价格。未经申报核准的，不予办理预售手续。

2、商品住房销售必须严格执行预售许可证制度。未取

得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。

3、房地产开发企业通过媒体、制作宣传手册及宣传单进行商品房介绍和宣传的，必须真实、准确、完整、严谨，不得使用虚假的或使人误解的语言、文字图片、计量单位等标示误导消费者，进行价格欺诈。

4、房地产开发企业不得相互串通合谋涨价。

5、房地产开发企业应将公示及承诺的主要内容、事项和代收费用在合同中明确约定。并不得在公开标明的商品住房销售价格之外加收任何费用，也不得在商品住房交付使用时委托物业服务单位追加房价外的任何费用（政府性基金及法定税金除外）。

6、任何房地产开发企业未经批准，不得以任何名义违反规定，将应计入开发成本的基础设施配套费、燃气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、交易手续费、房地产测绘费等代收费用列在价外征收。

7、房地产开发企业应按售房合同的约定方式、约定时间足额完成室内及公用设施的配套（如燃气、暖气、有线电视、电话预留等），不得以虚假承诺的方式销售商品住房；房地产开发企业必须兑现售房合同中约定的各项价格承诺。承诺向购房者赠送商品或服务的，应就赠送的内容、数量、质量或服务标准在售房合同中约定。

四、严肃商品住房价格政策，加大价格监督检查力度

1、进一步加大对新建商品住房销售价格行为的监督检查。对商品住房开发、经营过程中违反规定乱摊成本、乱收费用、价外加价、不按规定明码标价、或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，政府价格主管部门将按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章依法从严查处，以保持房地产市场价格秩序的基本稳定，切实维护交易双方的合法权益，促进我市房地产业的健康发展。

2、以上规定自2010年5月1日起执行。

9.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇九

为了规范房地产价格评估专家委员会（以下简称“专家委”）专家的鉴定行为，保证鉴定工作的独立、客观和公正，维护当事人的合法权益，根据国家法律、法规和规章制定本制度。

一、专家鉴定是指单位、组织和个人对房地产估价机构的估价过程或估价结果有异议，申请房地产价格评估专家委员会对其估价报告进行鉴定，并给出专家鉴定意见的科学实证活动。

二、参与鉴定的专家必须是房地产价格评估专家库成员，并能自觉遵守法律、法规和规章以及职业道德。

三、申请专家鉴定的单位、组织或个人须提供下列资料：

（一）委托专家鉴定申请；

（二）需要鉴定的估价报告；

（三）拆迁估价报告的现场查看记录、分户报告和影像资料；

（四）其它相关材料。

四、专家鉴定三人一组，鉴定项目复杂或数量较多可组成若干组或专家团，由申请人带领专家对被鉴定房屋进行实地查看，调查了解市场状况，条件允许应当和拆迁当事人进行必要的沟通，了解估价过程和当事人对估价报告的具体意见，并做好记录。

五、专家鉴定应当依据报告评审标准对报告进行打分，确认是合格报告或不合格报告。然后坚持少数服从多数的原则，给出采信、修改后采信和不予采信的专家意见。但有下列情况之一的，专家委不受理鉴定申请或不出具专家鉴定意见：

（一）因补偿方式达不成一致的；

（二）土地使用权、建筑附属物和附属设施设备及装修部分未评估的；

（三）房屋和土地分别由两个机构估价的；

（四）用途改变影响估价对象价值的，但估价报告没有说明或披露的；

（五）估价对象用途不明确的；

（六）拆迁许可证范围内签订拆迁补偿协议率低于80%的，（七）因被拆迁人原因专家不能对被申请鉴定的估价对象实地查看和核实的；

（八）专家出具了鉴定意见，但行政裁决未执行完结的；

（九）因被拆迁人未到现场说明有关事宜，或有关机关未能证明被拆迁人拒绝签订拆迁补偿协议原因的；

（十）司法鉴定目的的估价报告异议人或有关单位、组织和个人提出鉴定申请，但不能如实提供鉴定资料的，或当事人不到现场说明情况的；

（十一）其它影响专家鉴定的内容。

六、专家鉴定仅对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选取、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

七、估价报告的误差标准：住宅±10%，非住宅±20%。申请鉴定的报告是两个以上的，且同属合格报告的，应当运用评审结果和误差标准对报告进行误差比较，并给出鉴定意见。如果仅一个估价报告，应当以多数专家的意见为参照进行比较。

八、申请鉴定的估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具报告；估价报告不合格的，应当建议重新选择估价机构。

九、参与鉴定的专家要严格遵守职业道德和承诺书规定的内容，做出的鉴定意见应当具有合法性和合理性。但专家有下列行为之一的，应当按有关规定进行处罚，并记入个人信用档案：

（一）出具的鉴定意见违背独立、客观、公正原则的；

（二）与当事人或利害关系人串通，损害他人合法权益的；

（三）直接干扰或间接影响其他专家做出独立、客观和公正判断或意见的；

（四）利用专家鉴定活动承揽估价业务或其它商业活动的；

（五）向当事人或利害关系人提出不正当要求的；

（六）向当事人或利害关系人直接表达鉴定意见的，或泄露其他专家鉴定意见的；

（七）其它违背法律、法规和规章的言行。

十、专家委受理专家鉴定申请一般10日内给出鉴定意见，长春地区以外的15日内给出鉴定意见，特殊情况的可延长至30日给出鉴定意见。

十一、被申请专家鉴定的估价报告的签字估价师应当到现场，带领专家对鉴定的估价对象进行实地查看，并回答专家咨询，解释相关问题。发现估价机构有下列情况之一的，专家组要及时向专家委汇报：

（一）擅自转让估价业务或允许他人借用自己名义从事房地产估价业务的；

（二）违反房地产估价规范或标准、出具不实估价报告；

（三）不配合专家进行鉴定的；

（四）不按专家鉴定意见修改并重新出具估价报告的；

（五）法律、法规和规章规定的其他情形。

十二、鉴定意见一式两份，申请人一份，估价委存档一份。

十三、涉及鉴定的估价报告、鉴定申请、鉴定意见等有关鉴定的文件、资料要统一归档保管，仅供行政主管机关或司法机关查阅。

十四、专家鉴定的日常工作由省房协估价委的专职干事负责。

十五、本制度由吉林省房地产价格评估专家委员会负责解释。

附：专家承诺书

10.浅析房地产的价格 篇十

【关键词】房地产；房地产价格

房子作为人们的居家之地是生活的必需品。一直以来中国房价处于不断的增长状态，房地产价格的升降关系到中国的千家万户。

一、房地产价格的概念和特点

1.房地产价格的概念

房地产价格是房地产价值的货币表现。与其他商品无异，但又有其特殊性。主要表现在房地产价值涵盖了房屋建筑物的价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值，即房地产价格涵盖了建筑物连同其占用土地的价格。

2.房地产价格的特点

（1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产是固定的和不可移动的，这一点不同于其他商品，不能通过买卖转移到另外的地点使用，房地产价格只是一种权利关系的转移，即房地产价格是权利价格。

（2）房地产价格具有特殊性。在房地产的物质构成中，作为重要组成部分的土地本身不是劳动产品，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。因而，房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。另外，由于土地资源的不可再生性，供求关系严重影响到土地价格，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然导致土地价格的上涨，房地产价格也跟着水涨船高，呈现出长期上升的趋势。

（3）房地产价格具有多种表现形式。房地产作为价值量大的超耐用品，房地产买卖和租赁是主要的交易方式，此外还有抵押、典当、作价入股等。对应着不同的交易方式，房地产价格表现形式不一样，售卖价、租赁价、抵押价、典当价都是房地产价格的表现形式。

（4）房地产价格总水平具有上升趋势。这是房地产价格的显著特点之一。一个城市或地区的房地产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。原因在于土地的稀缺性和供应量的有限性，同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。此外，一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升。

二、中国房地产价格的影响因素

影响房地产价格的因素很多，主要可归纳为经济因素、社会因素、行政政治因素及房地产的内在因素和环境因素。目前我国经济迅速发展，人民生活水平不断提高，住房需求增大，因而，未来中国房价仍将处于上升的过程中。

1.经济因素

影响房地产价格的经济因素包括国家、地区或城市的经济因素。国家或地区、城市经济的发展水平、经济增长状况，甚至是产业结构、就业情况、居民的收入水平都可以通过左右房地产市场的供需来影响房地产的价格。通常，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，价格越低。目前各地区之间房地产价格的差异，主要也在于经济发展水平的差异。

2.社会因素

影响房地产价格的社会因素主要包括人口因素、家庭因素、文化与时尚等。其中，人口因素指的是人口的数量、密度、结构，家庭因素则指家庭数量、家庭构成状况；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯。社会因素对房地产价格的影响很是复杂，具有根本性、渗透性的特点，且影响久远。诸如某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、厦门的鼓浪屿等。社会因素对房地产价格的影响还具有阶段性的特征，随阶段不同而特征也不同。如随着人口密度的提高，房地产需求增加，房地产价格上升，发展到一定程度后，人口过多导致生活环境恶化，则可能出现需求量减少，房地产价格下降。

3.行政与政治因素

房地产价格也受行政与政治因素影响。其中行政因素主要是国家或地方政府所推行的系列制度、法规、政策和具体的行政措施。政治因素主要指政局安定程度。在实际过程中，行政和政治因素的影响一般通过国家机关来体现，对房地产价格有着突出的影响。如地方政府在城市规划赋予某一土地的用途，在一定程度上决定了这一地块的价格水平。与经济和社会因素相比，行政和政治因素对房地产价格的影响是突变式的，作用的速度较快，如国家的宏观调控政策，会在短时间内使房地产价格上涨或下跌。

4.房地产内在因素和周边环境因素

房地产内在因素和周边环境因素主要是指房地产自身及其周边环境的状态。在实际操作过程中，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。此外，商品房内在品质的提高及效用增大也会使房地产价格上涨。

总之，房价不仅是个经济问题，还是关系国计民生的社会问题，现阶段，房地产业是国家的支柱型产业，房地产价格调节着房地产经济的运行，控制着房地产产业的资源流向。政府必须着力于深化改革，充分发挥市场的调配作用和宏观调控的作用，并将两者有机结合，努力做好房地产业的运营管理，建立和完善房地产市场体系，促进房地产业健康稳定发展的同时提升国民生活水平。

参考文献：

[1] 郝娜，浅析房地产价格影响因素，《消费导刊》，2015（4）：33-33.

[2] 尹满庆，浅析房地产价格影响因素与房地产调控措施，《大陆桥视野》， 2014（6）：9-10.

[3] 梁杏米，浅析房地产价格波动的影响因素，《江苏商论》， 2015（7）：38-40.

[4] 吴蕾蕾，浅析房地产市场非理性繁荣下的调控政策，《经贸实践》， 2015（7）.

[5] 姜森，浅析房地产价格波动，《华人时刊旬刊》， 2015（7）.

11.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇十一

《通知》指出, 水价调整的总体要求要以建立有利于促进节约用水、合理配置水资源和提高用水效率为核心的水价形成机制为目标, 促进水资源的可持续利用。要统筹社会经济发展和供水、污水处理行业健康发展的需要, 重点缓解污水处理费偏低的问题。要充分考虑社会承受能力, 合理把握水价调整的力度和时机, 防止集中出台调价项目。要切实做好宣传解释工作, 争取社会的理解与支持, 确保水价调整工作的平稳实施。

《通知》要求, 各地要严格履行水价调整程序, 加大对城市供水定价成本的监审力度, 完善成本约束机制, 促使供水企业加强内部管理和强化自我约束, 切实加大水费收缴力度, 严格控制人员的不合理增长, 着力降低管网漏损, 抑制不合理的成本支出。水价调整方案的制定和出台, 要充分听取社会各方面的意见, 加强与听证参加人及社会各界的沟通, 提高水价决策的透明度。各地要统筹考虑本地区水价调整工作, 区分轻重缓急, 合理把握水价的调整节奏和调整幅度, 水价矛盾积累较大的地区, 要统筹安排, 分步到位。

《通知》要求, 要完善水价计价方式, 积极推行居民生活用水阶梯式水价和非居民用水超定额加价制度, 促进节约用水。具备条件的地区, 要尽快实施居民生活用水阶梯式水价制度, 合理确定不同级别的水量基数及其比价关系, 减少水价调整对低收入家庭的影响, 提高居民节水意识。要尽快对环卫、绿化等市政公用设施用水实行计量计价。

《通知》要求, 要理顺水价结构。要按照“补偿成本、合理收益、促进节水和公平负担”的原则, 综合考虑当地各类用水的结构, 逐步将现行城市供水价格分类简化为居民生活用水、非居民生活用水和特种用水三类。各地要加大再生水设施建设的投入, 研究制定对再生水生产使用的优惠政策, 努力降低再生水使用成本, 鼓励再生水的使用。具备条件的地区, 要强制部分行业使用再生水, 扩大再生水使用范围。

《通知》强调, 要做好对低收入家庭的保障工作。各地在调整水价时要充分考虑低收入家庭的承受能力, 避免调价对低收入家庭产生较大影响。要根据水价调整的影响, 对低收入家庭因地制宜地采取提高低保标准、增加补贴等多种方式, 确保其基本生活用水, 保障其基本生活水平不降低。

《通知》要求, 各地要充分认识做好宣传解释工作的重要性, 将宣传解释工作贯穿于水价调整的全过程。要拟定详细和便于社会理解的宣传方案, 采取多种方式, 向群众充分解释当前水资源和水污染治理面临的形势、加大节水和污水处理力度的紧迫性、供水及污水处理单位运行面临的困难、对低收入家庭的照顾措施, 以及政府在供水及污水处理等方面的投入和补贴政策等相关措施, 全面阐述水价调整的必要性, 正确引导社会舆论, 为推进水价改革创造良好的社会氛围。

12.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇十二

中山市房地产价格评估专家委员会

工作规则

（征求意见稿）

为加强中山市房地产价格评估市场管理,公正、公平、客观地处理房地产价格评估纠纷,维护估价当事人、拆迁当事人的合法权益,保证评估结果的客观公平,根据2011年1月21日国务院颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价机构管理办法》等法律法规,现成立中山市房地产价格评估专家委员会（以下简称“专家委员会”），工作规则如下：

一、架构设置及组成

（一）专家委员会由中山市住房和城乡建设局及中山市国土资源局组织成立。

（二）专家委员会由资深专职房地产估价师、土地估价师、资产评估师及房地产、城市规划、建筑、园林绿化、工程造价、法律、农业、渔业、林业等方面的专家组成,专家委员会设主任一名、副主任两名。

（三）专家委员会成员任期二年。任期内如调离本市工作,应交回聘书,专家委员会成员资格自行取消。

（四）专家委员会设立办公室,挂在中山市住房和城乡建设

有效身份证明文件；委托人为法人或其他组织的，应当提供工商登记资料或机构代码证等证明材料。如委托人需委托第三人的，第三人应提供经公证部门出具的委托书;2．评估报告或分户评估报告;3．其他有关材料。

（三）评估专家委员会在收到申请后,经审核,资料齐全、符合受理条件的,应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出受理通知书;申请所提供材料不齐全、需要补充资料的,应当在收到申请之日起3个工作日内一次性书面告知申请人,自资料补齐之日起5个工作日内向申请人发出受理通知书。

（四）受理时间自受理通知书记载之日起计算。

（五）评估专家委员会应自受理之日起5个工作日内将受理通知书、申请人的申请书送达给原评估机构并告知原评估机构有接受评估专家委员会咨询、调阅档案、质疑的义务。原评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地勘察和调查的，有关单位和个人应当协助。

（六）申请人要如实提供有关资料,因申请人提供虚假资料造成鉴定失实或者其他后果的,应当承担相应责任。

四、回避制度

（一）评估专家鉴定小组组成后, 评估专家委员会应将组成名单书面通知申请人。申请人认为专家鉴定小组组成人员与该个案有利害关系的，有权提出回避。专家鉴定小组组成人员与该个案有利害关系的,应当自行回避。任何单位和个人不得干预

房屋鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。房屋鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

13.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇十三

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》首次提出了“建设社会主义新农村”这个崭新概念，它确立了中国农村体制改革与发展的大方向、大格调，回答了如何在新形势下解决社会主义的“三农”问题，提出了中国农民走出贫困迈向富裕的一系列重大举措，也为物价部门提出了新课题，对物价工作提出了新要

求，如何价格工作进乡入村，更好地为“三农”服务，将是各级价格主管部门面临的一项重要课题。结合我市实际，浅析如下：

一、农村价格工作的现状

近年来，我市各级价格部门围绕“清费、治乱、减负”工作目标，在加强农村价格管理上做了大量的工作，大幅度减轻了农民负担。通过清理、整顿和规范各种涉农收费,一大批不合理的收费项目被取消，一些过高的收费标准被降低，一部分涉农违价案件被查处，初步遏制了农村乱收费、乱罚款和各种摊派。但由于种种因素，农村价格管理工作还存在着执法力度不够大、发现问题不及时、查处案件不彻底、当事人处罚不坚决等问题，造成部分县区农村违价物价局加强农村价格工作服务新农村建设的思考案件时有发生，屡禁不止。由此可见，农村价格管理服务社会主义新农村建设不仅是当前，更是摆在我们价格主管部门面前的一道重要的课题。从当前存在的问题看，主要有以下几个方面的表现：

（一）价格监管力量薄弱，在农村的监督覆盖面不够。

随着党的农村政策宣传工作力度加大和农村税费改革工作的不断深入，农民对国家的税费政策、价格政策越来越了解，自我保护意识日益增强，对处理违规收费、擅自提价的诉求日益频繁。同时，随着农村经济的不断发展，农民生产经营活动越来越活跃，由此产生的价格矛盾也日益增多。日益频繁的价格矛盾和诉求，需要有人及时调解、处理。从近几年来的实际情况来看，价格主管部门作为整治涉农乱收费和农村市场价格监管的主力军，相对薄弱的监管力量与所负担繁重任务极不相称。价格监管机构只设置到了县一级的人民政府，且几轮机构改革下来，有的机构降格成为二级局，有的机构编制大量缩减，例如：和县价格监督人员只有3人，很显然，这样的监管力量要担负广大农村的价费监管是力不从心的。同时由于执法手段偏软，措施不硬和执法环境不佳，对违法收费单位处罚很难到位。突出表现为：一是很难真正做到追究有关领导人和责任人的责任。二是经济制裁力度小，只退还不罚款，收小头留大头，甚至因为收费单位边收边支无钱可退，无款可缴而不得不免予处罚，导致了涉农违价行为很难真正受到应有的处罚和制裁。

（二）农民价格诉求较多，反映价费问题较为集中和突出。

目前，农民反映较多的主要集中在以下几个方面：

1、农资价格近年来上涨过多，抵减了部分惠农政策给农民带来的收益。由于2004年粮食价格上涨，一方面影响粮食种子价格成本提高，另一方面引起化肥、农药产生比价效用而上涨。尽管我市物价部门加强了管理力度，但受多种因素的影响，致使部分地方农业生产资料价格突破规定的最高限价，呈季节性大幅上涨状况，价格监管在农资市场中仍显乏力。据调查，2005年化肥价格普遍上涨一到二成，氮肥、钾肥、复合肥5月份价格上涨最高，8月份次之，分别比2004年同期上涨53.3、21.8、24.4，而2005年棉花、油菜市场收购价格却低于2004年，对此，农民强烈不满。据调查，因农资价格上涨而抵消的国家取消农业税、补贴等收益每亩达50元以上。

2、农村医疗服务和药品价格过高，农民看病没保障。农村医疗价格自律和农民的维权意识弱化，价格部门对农村医疗服务的监管也显得相对薄弱。从全国情况看，原来的大多数农村合作医疗基本走向解体，新的合作医疗多数还未建立，农民看病基本上是自费，病人到医院动辄几千元、甚至上万元。农民医药费用支出增长大大快于农民收入增长，超过了农民承受能力，导致农民的医疗保障需求严重不足。“小病撑，大病抗，重病等着见阎王”、“救护车一响，家里一头猪白养”，是农民对当前农村健康保障体系的通俗描述。据调查，农村中因病致（返）贫的农民占贫困户的10－20，有的甚至高达30以上。全市除含山县作为全省新型医疗合作试点县外，其余县区还没有建成初级医疗保障体系，离全面小康所要求的建立比较完善的医疗卫生体系还有相当大的差距。

3、农村教育收费问题突出，屡查屡犯，收效甚微。农村中小学乱收费金额约占涉农乱收费总额的一半，农村中小学收费和子女就读大中院校成为农民负担加重的主要因素。突出表现在义务教育阶段“一费制”收费政策在一些地方落实不到位，一些学校因为前几年的农村中小学校教育达标和财政投入有限造成的学校债务，因而违反规定超标准向学生收取学杂费，或在“一费制”以外采取“捆绑”收费或强制、变相强制等方式向学生收取服务性费用，或向学生强制订购书刊杂志。虽然我市各

级物价部门仅2005年就查处清退教育乱收费达248万元，但据了解，举报和反映的还只是少数，多数人怕孩子受影响，敢怒不敢言，客观上助长了教育乱收费的不正之风，导致屡查屡犯现象。除此之外，异地就读高等学校的子女教育费用更是让农民负担不起，学杂费年年攀升，考试费、资料费，名目繁多，老百姓叫苦不迭。动辄几千上万的学费让很多优秀的农民子女只

能含泪辍学，农民说：如今是不读书不行，读书又负担不起。

4、农村基础设施薄弱，生产性水电价格缺乏透明度。

建设新农村，必然要求加快农村基础设施建设，改善农民的生产生活环境。从我市农村总体情况看，基础投入不足、科技含量低、自然灾害抵御能力差仍是农业增产、农民增收的一个突出问题。农村的水库、塘堰、河堤、道路等农业生产设施建设既没有资金来源而缺乏稳定的投入机制，也没有政策扶持和部门监管，农业抗旱防涝能力逐年降低，基本还处在“靠天收”的状态。据了解，部分县区乡镇还没有进行建设规划，农户住宅位置沿袭历史，随处而建，比较凌乱，且农户住宅中85是普通砖瓦房，15是年久的土坯房，安全系数不高。同时农户基本没有环保意识，随意堆放农作物副产品、肥料等，街巷卫生秩序脏乱差问题十分突出，群众怨声载道，村干部无所适从。据不完全统计，我市农村外有硬压路面配套的农户不到50，仍有少数乡镇和行政村和大量的自然村不通公路。

一些农村乡村生产用电没有表计，电费分摊不合理致使电价昂贵，农民用不起电。农村用水还是层层摊派，收水费养人的现象在不少地方存在。此外，村级债务危机已成为深化农村改革的最大阻力，这一部分债务的债权人大多是农民个人，农业税取消以后，乡村组织失去了偿债资金来源，因此经常性引发矛盾。农民普遍要求财政加大向“三农”倾斜的力度，扩大公共财政覆盖农村的范围，推进农村各项事业全面发展。也呼吁价格主管部门把农民增收和减负两个层面的工作作为建设新农村的重点和切入点。

（三）农村价格信息不对称，农民价格维权意识和价格法制意识还有待提高。

农村价格监测队伍相对比较薄弱，有的县区至今没有建立起农村价格监督网络，致使农村价格管理只靠县市物价局唱“独角戏”、跳“独脚舞”搞“单打”,价格执法处在被动局面；有的县市虽然建起了农村价格监督网络，在部分乡镇建立了价格监督站，在村聘请了义务价格监督员，但是，存在待遇没落实，积极性难调动；或者职责不明确，工作难开展；或者队伍不培训，作用难发挥等问题，不少县区农村价格监督网络形同虚设，导致农民的价格举报找人受理难，价格矛盾找人调解难，价格信息找人咨询难“三难”现象。农村价格监督网络建设与当前农村价格工作形势很不相适应。农村价格政策的宣传、农村市场价格和涉农收费的管理，农民对市场价格信息的获取，一直是价格工作薄弱环节。

（四）农村价格服务工作缺位，对农民缺乏有效的政策支持和价格预期引导。

当前，广大农民在党和国家有关工业反哺农业政策、粮食价格政策的激活下，生产积极性极大地调动起来了，农民增收、致富、奔小康的愿望非常迫切。从目前情况看，基层物价局工作指导上存在“重管理、轻服务”的思想，虽然在全面清理涉农收费项目、大力推广涉农价格和收费公示工作、加大涉农收费违规行为的查处力度、建立农村价格监督网络上做了大量的工作，起得了明显的成效，为保护农民利益、维护农村稳定发挥了重要作用。但在搞好价格服务、帮助农民增收方面还存在缺位的现象，突出表现在原来工作中坚持比较好的农产品成本调查时做时停，农业生产价格信息发布时断时续，重要农产品价格监测、预警制度时有时无，尤其在运用价格杠杆引导农民调整产业结构增收，搞好价格信息服务引导农民调整种养结构增收，搞好农本调查帮助农民提高生产效益增收上，创新不够，工作不力，效果不明显。

二、主要原因

建设社会主义新农村，是一个全面的目标，是一项长期的任务，农村价格工作也必须因地制宜，从实际出发，尊重农民意愿，注重实效，着力解决农民生产生活中最迫切的实际问题。只有这样，才能使新农村建设带给农民实惠、受到农民拥护，扎实稳步地推向前进。问题存在的原因主要有：

一是思想认识不到位。没有把加强农村价格管理提到践行“三个代表”重要思想、维护农村社会稳定的高度来认识和对待，甚至存在一些模糊认识，有的乡镇领导认为，价格管理是计划经济的手段，现在是市场经济，一切价格由市场形成，市场调节，管理都是多此一举，何须加强；有的、领导对价格管理在维护农村社会稳定、促进农村经济发展中的重要作用缺乏足够的认识，认为价格管理在农村无所作为、无足轻重、可有可无，因而在行动上对乡镇价格监督站建设重视不够，致使人员难配备、经费难保障、时间难保证、工作难开展的问题在一些乡镇价格监督网络建设中不同程度的存在。一些县区物价局对农村价格管理也存在一些错误思想，有的存在畏难情绪，认为县区物价局人少事多，而农村地域广阔，点多面广，情况复杂，对农村价格管理只能满足于有举报就受理，有案件就检查，有价格违规行为就处理，一旦真正把价格管理工作延伸到农村，只怕人手应付不过来，工作开展不起来；有的存在得不偿失的思想，认为加强农村价格管理，花钱多，花精力多，花时间多，收益少，见效难，是得不偿失的事情，因而在行动上自觉不自觉地放松对农村的价格管理。

二是工作机制未健全。近年来上级物价部门对加强农村价格管理工作进行了认真研究和探索，出台了一些操作性较强的文件，推出了一些很有新意的工作，如涉农价格和收费公示制度，农村价格监督网络建设，但在实际工作中存在重布置任务、轻督促落实的现象，对基层指导较少，督查不够，致使一些加强农村价格管理的工作措施在有的县市难以得到落实，或落实不到位。

三是信息渠道欠通畅。由于居住分散、信息不畅，以及信息不对称等原因，作为弱势群体的广大农村群众依法维护自身利益的观念不强，缺乏法律意识和自我保护意识。尚未真正树立起价格维权意识。通过调查了解，一些部门在向农民收费时，利用农民信息滞后、办事求快的心理，对收什么钱、有没有依据也不管，只要快点把事办成就行的特点乱收费。有的收费甚至连一张白条也不给农民就把钱收走。正因为农民基本上对这些收费行为无力抵制，形成不了制约的力量，在一定程度上助长了乱收费现象的发生。

2、公益事业无投入。为减轻农民负担，党中央、国务院出台了一系列政策规定。但一些地方部门领导没有把依法收费和治理乱收费提高到落实“三个代表”重要思想、改善党群关系、维护农村稳定的高度来认识，也有一些部门和单位抱着只要“取之于民，用之于民”就不违法的错误观点，认为为老百姓办事就合情合理，对减轻农民负担、治理乱收费的部署和要求仅仅停留在转发文件和口头要求上，没有采取有效的措施认真落实。突出表现为：前些年一些地方和单位不从本地、本单位的经济状况出发，超越自身经济实力，大力兴办发展各项公益事业，遗留问题较多，造成农民负担反弹和社会不稳定。

3、财力紧张难保障。一些地方由于农村经济发展缓慢，县乡财力困难，无力保证必要的农村基础设施建设、教育达标等经费投入，随着农业税及其附加的取消，村级公益事业管理的资金来源减少，财力物力的匮乏更加显现，而这些费用都要通过收费来寻找出路。当前的实际情况是，越是经济落后的地方，越是财政困难的县乡，乱收费问题就越突出。

三、加强农村价格管理的思路

只有农业生产力水平有一个较大的提高，使广大农民的生活有比较明显的改善，使农村基础设施建设得到切实加强，使农村各项社会事业全面发展，使农村基层民主建设继续推进。社会主义新农村的建设，归根结底是农民增收问题。作为涉农价费监管的职能部门，必须要从全局高度，充分认识农民增收的重要性和紧迫性，顺应农村形势，适应农民需要，把增加农民收入作为农村价格工作的出发点和落脚点。加强农村价格管理，既要解决思想认识上的问题，又要解决工作机制上的问题。实际工作中，首先要加强宣传教育，努力营造农村价格管理工作的良好氛围。其次，在管理手段上，要坚持以价格公示、价格监督网络建设、价格举报受理、价格违法案件查处、价格服务为抓手，五措并举，真正把涉农价格管住管好。具体思路是：

（一）找准物价工作促进农民增收结合点。随着改革的不断深入，我国农业和农村发生了巨大变化，但“三农”问题仍很突出，农产品生产周期长，受自然影响大，生产分散，普遍远离市场。农民属于经济发展中的弱势群体，市场信息相对闭塞，生产销售缺乏预见性，迫切需要借助价格信息来了解市场发展变化，以利于做出正确的价格判断，实现其种、养殖结构调整和增收入。作为政府价格主管部门，如何在服务“三农”中发挥作用，帮助农民及时准确地获得市场价格信息，有效引导生产，促进农村经济发展，真心实意为广大农民群众谋利益，这是物价部门贯彻落实“三个代表”重要思想和“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”的基本要求，也是新形势下物价部门重要的工作内容，是各级物价部门义不容辞的责任。我们在实践中逐步探索了一些农产品价格信息服务的工作方法。农产品价格信息服务工作必须做到采集多样化、内容特色化、发布多元化、部门协作化的“四化”。在信息整理汇总过程中，紧密联系当地农业生产实际，取农民之所需，想农民之所急，首先必须充分体现地域性特点，整理出反映有本地特色的农产品供需价格信息；确保信息的实用性。其次要体现季节性特点。根据不同季节农产品生产和销售情况，及时提供适时的价格信息。再次是要体现针对性。必须深入广大农户进行信息需求调研，在此基础上确立信息服务的重点，做到农户需要什么信息就收集什么信息；最后是信息要体现出预见性。对农产品价格信息预测分析，研究价格走向和市场供求状况，引导农民正确判断行情，进行生产效益评估，从而及时调整种、养殖结构，促进农民增收和农村经济发展。要搞好价格信息服务，引导农民根据市场需求合理生产。

当前农产品价格大幅度下降，虽有总供给相对过剩的因素，也有品种结构单

一、生产方式跟风跑的问题。前几年人们的饮食结构起了变化，对猪肉需求减少了，可养猪仍在盲目发展。这几年，农民见种菜有利可图，出现了到处都搞蔬菜生产基地的现象；总量大幅度增加，而品种结构、质量不能适应市场需要，信息不灵造成生产与市场两张皮就是原因之一。现在实行家庭联产承包责任制，政府不可能、也不必要依靠行政手段强迫农民安排生产，加强信息引导、特别是价格信息服务，是引起农民合理种养的重要途径。各级物价部门要把做好信息发布工作作为联结生产与流通、农民与市场的有效手段，立足当地自然条件、生产习惯，面向区内外、省内外、国内外市场，有针对性地筛选、发布可靠的市场行情和价格信息，引导农民生产特色强、质量优、名气大的产品，适应市场各个层次的需求。

此外，还要加强粮食收购市场价格监管，确保粮食收购政策的落实。国家制定的粮食最低收购价格政策是保护农民利益的一项重要举措，为确保这一政策的贯彻落实，各级物价部门除做好宣传工作外，要督促粮食部门特别是基层粮食收购站点，严格执行粮食最低收购价格，敞开收购。粮食收购季节要加强基层粮食收购点的价格检查，严厉打击压级压价、超标准扣水扣杂等价格违法行为，确保农民既增产又增收。加大涉农价格和收费清理整治力度

各级物价部门要以优化农村经济环境、减轻农民负担为重点，加强涉农价格和收费的专项清理整治工作。

对农民建房、农村计划生育、婚姻登记、户口迁移、畜禽防疫和农村居民生活用电、农业生产用电价格等要进行专项整治。

对农民外出务工和进城就业等方面的收费，要继续进行清理，落实优惠政策，取消对农民务工的歧视性和不合理收费，切实保障外出务工和进城就业农民的合法权益。

对农村中小学教育收费要始终保持高压态势，加强监管，特别是加强学校代收代支费用的监管，加大整治力度，狠抓“一费制”的落实。

（二）着力宣传教育，努力营造农村价格管理工作的良好氛围。要通过广播、电视、网络、会议、宣传栏和价格咨询等形式，大力宣传《价格法》，宣传涉农价格和收费政策，宣传加强农村价格管理的重要意义，帮助各级领导干部认识到，加强农村价格管理在保护农民利益、维护农村稳定、促进农业发展、构建和谐农村社会中具有重要作用，从而切实加强对这一工作的领导，做到思想上高度重视，行动上全力支持，真正把加强农村价格管理摆上工作日程，纳入党政部门、乡村工作目标管理中，与三个文明建设同部署、同落实、同检查、同考核、同表彰。帮助各级物价部门认识到加强农村价格管理不仅是物价部门的职责所在，而且是坚持以“以人为本”，践行“三个代表”重要思想的具体行动，从而不断增强加强农村价格管理的责任感和使命感，认真做好农村价格管理工作。帮助广大农民朋友加深对涉农价格和收费政策的了解，不断增强自我保护意识，自觉支持农村价格管理工作。

（三）注重巩固提高，大力推行涉农价格收费公示制度。涉农价格和收费公示工作是把涉农收费政策交给农民的一项重要措施，是涉农收费办事公开的实际步骤，是物价部门加强农村价格管理的一个有效途径，深受农民朋友欢迎，誉之为“连心牌”、“民心工程”。基层物价部门务必抓紧抓好，抓出成效。将农村基层合法收费和涉农价格公开，是提高价格政策透明度，加强对农民负担的监督，增强农民自我保护意识的一项重要措施，从我市几年来坚持不懈地狠抓涉农价格收费公示制度的落实，编制和发放《涉农价格收费目录》和《涉农收费明白卡》，对加强农村价格收费的监管，遏制乱收费，发挥了积极作用。为了建立公示长效机制，一方面要加强农村基层站所执收单位的公示工作，加强价格监管，规范基层站所价格行为；另一方面，建议将涉农价格收费目录与《农民负担卡》结合起来，实行两卡合一，增强公示的权威性，适用性，方便农户监督，维护农民的切身利益。通过涉农价格和收费公示工作，让“农民明明白白交费、使部门清清楚楚收费”，真正起到“给农民一个公正，还干部一个清白”的作用。

（四）强化工作落实，着力打造农村价格监督网络。为加强农村价格监管，更好地服务“三农”，各级价格部门特别是县级价格部门要将工作重心向农村倾斜，关注农村，关心农民，支持农业。一是加强农村价格信息员、农村价格监督员和农产品成本调查户的建设，整合农村价格管理资源，逐步做到对农村乱涨价、乱收费有地方投诉、农村生产生活中遇到的价格矛盾有人过问，有人传递和受理。二是建立农村价格监管网络，以成本调查户为依托，借助安徽农网平台，每县确定三个乡镇进行试点，主要负责监督农村价格、收费政策执行情况，监测粮棉油等主要农产品产销情况和市场价格动态，定期发布农产品价格和市场供求信息，提供效益比较分析，帮助农民及时掌握市场行情，引导农民优化种植结构，促进增收增效。三是配备必要的设施，做好人员的培训，完善相关的制度和考评办法。逐步建成市、县、乡三级价格管理监督和信息服务网络，构建面向“三农”的价格服务体系，价格工作全方位覆盖农村市场。

完善信息网络，实现行情互动。建立和完善农村价格监督网络，既是价格工作延伸到农村的方式协助管理的一种好形式，又是减轻农民负担，增加农民收入的有效措施。为更好的地发挥农村价格监督网络的作用，在工作中我们要做到“三管齐下”，把开展农村价格监督工作和涉农价格收费公示工作以及12358价格举报工作有机地结合起来，形成有效的监督机制。让农民群众在充分享有价格政策知情权的情况下，自觉地通过便捷的举报投诉途径来伸张和保护自己的合法权益。同时在工作中价格主管部门要做好价格监督员的坚强后盾，让他们参与到涉及农村重大价格活动中来，凡是举报反应的农村乱收费问题，必须给予高度重视，限时解决，形成上下联动的态势。公示是基础，监督是保障，举报是途径，三项工作互为依托，互为促进。只有做到“三管齐下”、上下联动才能提高农村价格监管的质量和效率。

建立农村价格监督网络要着力在积极争取当地党政领导的支持上下功夫。农村价格监督网络建设是一项系统工程，范围广、工作量大，需要当地党政领导的高度重视和大力支持，需要有关部门的密切配合。因此，实际工作中要积极争取当地领导的支持和有关部门的配合，关键是作好汇报，搞好宣传，要把上级有关文件精神和政策规定讲清，把加强农村价格监督网络建设的重要性和紧迫性讲透，把结合实际开展这一工作的思路、目标和措施讲明，从而争取领导对这一工作的支持。要在建好队伍上下功夫。要选好配齐人员，在当地干部群众中，把那些政治思想好、文化水平高、政策观念强、能坚持原则、热心价格监督工作的人员聘请为乡村义务价格监督员；要搞好学习培训，通过岗前培训、以会代训、实践学习等途径，组织农村义务价格监督员学习《价格法》，学习举报受理、案件查处、《收费许可证》年审、价格宣传等业务知识，帮助他们提高政策水平和业务能力；要落实政治和经济待遇，充分调动他们的工作积极性。要在发挥作用上下功夫。要明确农村义务价格监督员的职责主要是：宣传价格法律、法规和政策；收集、登记农民群众的价格举报，并及时向上级反映；注意发现和举报价格违法行为；协助价格监督检查人员进行监督检查；管理和维护好涉农价格和收费公示牌。要注重向义务价格监督员交任务、压担子，使他们在宣传价格政策、查处价格违法行为、调解价格矛盾中有职、有权、有为，成为县市物价局在农村价格管理中的“千里眼”、“顺风耳”，成为农民群众利益的“代言人”，从而使农村价格监督网络成为农民朋友的“连心桥、服务窗”，成为保护农民利益的一道有力屏障。

（五）抓好制度创新，尽力打击涉农乱收费行为。解决好“三农”问题，事关全面建设小康社会和社会主义现代化建设全局，全市价格系统必须坚持把解决好“三农”问题作为价格工作的重中之重，牢固确立统筹城乡发展的思想意识，按照十六届五中全会提出的“推进社会主义新农村建设”要求，不断把价格工作调控、管理、监督、服务职能向农村各个领域延伸。创新农村价格工作机制。认真研究分析农村经济社会发展和城镇化进程中出现的新情况、新问题，积极探索农村价格工作的新形式、新机制。特别是要适应农村发展变化的新要求，逐步形成城乡统一、专兼结合、联系紧密、协调有效、适应城乡一体化要求的价格工作体系和运作机制，为促进社会主义新农村建设提供良好的价格服务。强化农村价格工作措施。将价格工作的重心向农村倾斜，进一步加强农村价格工作力量、健全农村价格监督网络，部署安排工作，要把农村价格工作放在突出位置；制定价格政策，要以发展“三农”优先；总结价格工作，要对照统筹城乡发展查找问题，寻求对策，真正把服务统筹城乡发展落实到价格工作的各个方面。

（六）制定有效措施，支持农村经济社会发展。要从创新观念、创新方式入手，充分利用价格监督检查这一有力武器，狠狠打击涉农价格和收费违规违法行为，切实保护农民的合法权益。加强农业生产资料价格监管

近年来，以化肥为主的农业生产资料价格涨幅较大，直接加大了农业生产成本、农民增产不增收，控制和稳定农业生产资料价格是物价部门发挥价格职能，服务“三农”的一项重要工作。一是严格控制出厂价格。导致农资价格上涨的主要原因是源头价格上涨，管住源头价格，是控制农资价格上涨，保护农民利益，稳定农业生产的关键。二是确保农业生产资料生产所需的主要原材料、燃料、电力供应和各项优惠政策的落实，对农资生产、运输、经营在税收、补贴、贷款等方面要落实优惠政策和扶持措施，以减缓农资生产、经营成本上涨的压力。三是政府要加大对农资市场的监管力度，鼓励农资经销商建立直销网络，规范市场秩序，对无照经营或越权经营者，要坚决取缔并没收其非法所得。加强农资批零差价管理，控制流通环节的加价行为。加强对农资市场价格的监督检查，特别是重点检查边远地区农资市场价格，对擅自提价、不执行最高限价、倒买倒卖及制售假冒伪劣农业生产资料的坑农行为，要按照《中华人民共和国价格法》等有关规定严肃查处，确保政府各项价格调控措施落实到位。四是建议政府加强农资淡季储备。利用淡季农资价格较低的优势，增大淡季储备量，抵御市场需求的波动，发挥农资储备企业的经营优势，平抑市场供应价格。五是建立农资价格风险调节基金制度。建议我省从农资产品出厂价格和销售价格中提取一定比例，上交财政专户储存，作为农资价格风险调节基金，用于农资生产的经营亏损补贴。也可从商品房开发，旅店、餐饮等服务行业征收价格调节基金，当市场价格出现较大波动时，给予适当补贴，以平抑物价，稳定农资市场价格。六是建立对农民的农资补贴机制，确保中央增加农民收入的惠民政策得以落实。借鉴粮食流通体制改革对农民种粮补贴办法，改变现行对农资生产的补贴，逐步转为与农资市场价格变化相挂钩，对农民实行农资价格直接补贴方式，让农民的压力从另一方面得到缓解。

要突出监督检查的重点，把农民反映强烈的中小学校收费、农民建房收费、农资价格、医疗服务价格和收费、计划生育收费作为重点，每年进行1-2次专项整治，努力遏制各种乱收费行为。要创新检查方式，变单一物价队伍检查为多方联合检查，采取上下联动检查、联合纪检监察部门共同检查、邀请新闻媒体参与检查以及人大政协督促检查等方式，提高检查威力；变事后查处为主为事前提醒、事中告诫、事后监督相配套的监督检查方式，努力把损害农民利益的价格违法行为消除在萌芽状态；变价格违法所得以罚为主为以退为主的处理方式，切实使农民的利益不受损失或少受损失。要致力畅通“12358”举报热线，方便农民群众价格举报。坚持值班制度，确保“12358”举报热线全天候畅通；努力提高快速反应能力，做到即时举报，即时受理，尽快查处，不断使“遇到价格问题，请拨12358”深入人心、落到实处。

（七）转变观念，致力提高农村价格服务水平。要转变“重管理、轻服务”的观念，努力在强化价格服务上下功夫，增强加强农村价格管理工作的全面性。要搞好价格信息服务，为农民提供快捷、准确、新颖的价格信息，帮助农民准确把握市场价格，有效组织生产、经营，防止盲目生产导致增产不增收以及“种啥啥便宜”、“啥贵啥没种”现象的出现；要注重价格引导，帮助农民树立市场观念和竞争意识，引导农民根据市场变化及时调整产业结构和种养结构，从片面追求数量的传统农业转化到注重优质、高效的现代农业上来，从单纯以粮、棉、油为主的种植业转化到发展养殖业、畜牧业、水产业多业并举上来；从仅靠农业创收转化到外出务工创收、进城搞“三产”创收等多渠道创收上来；要坚持农本调查、农产品价格监测、预警预报制度，切实帮助农民算好经济帐，提高生产效益，规避生产风险。

1、积极服务特色农业、生态农业、高效农业发展。充分发挥价格信息、农本调查资料对特色农业、生态农业、高效农业生产、销售的引导作用，实现优质优价，推动农村产业结构调整，鼓励农民种植绿色、无公害农产品，淘汰高产低质农产品，优化产业布局。加强与农业龙头企业、农村专业合作经济组织、农产品行业协会、种养殖专业户和优质高效农产品生产基地的沟通与联系，建立价格服务联系点，发挥价格部门的职能作用，积极支持农业产业化发展。为进一步完善农本调查网点，增强代表性，今年将对部分农调点（户）进行调整，涉及到农调户的镇，要加强对农调户的指导和督促。

（八）积极扶持农村劳动力转移，运用价格杠杆开拓农村市场。切实落实各项支持农民发展服务业和经商办企业的收费优惠政策，坚持“应免尽免、就低不就高”原则，从严控制收费项目和标准。全面取消针对农民跨地区就业和进城务工的歧视性规定和不合理收费，确保落实到位。加强对职业中介机构和劳务市场的管理，整顿和规范劳务市场行为，为农民外出务工和创业创造良好环境。

开拓农村市场是扩大内需带全局性的工作。这至少可以从以下三个方面得到说明：一是农村市场拥有最大的消费群体，对整个消费需求起着至关重要的作用。全国农村人口占总人口的70，我省1998年末农村人口达4818万人，占全省总人口的74.1，农村每增加1个百分点的消费需求，相当于城镇增加3个百分点；每个农民增加100元消费，全省就能增加近50亿元，相当于每个城镇居民增加消费285元。农村这个广阔的市场，其需求变化对总需求起着举足轻重的作用。二是农村消费基数低，上升空间大。改革初期由于农民增收快，农村的商品零售额在全社会商品零售总额中占半壁江山，近些年来由于农民收入增幅逐步放慢，农村商品零售额占社会商品零售总额的比重降到了1998年的31；如果农村商品零售总额的比重恢复到50，则全省社会商品零售总额将增加200多亿元，年增幅将提高18个百分点。三是农村现有消费水平低，潜力巨大。从与全国的对比来看，我省农村去年户均购买化肥、农膜分别比全国平均水平低9和72.3，每百户拥有汽车和拖拉机分别低于全国平均水平48.8和78.6,1997年每户人均消费彩电、洗衣机、摩托车、电冰箱、照相机、缝纫机、自行车、棉布、毛线织品、皮鞋分别比全国平均水平低59、68.1、59.2、59.5、63.1、35.9、31.4、68.4、46.7、11.5；从与城镇的对比来看，我省每百户农民去年的彩电、冰箱、洗衣机、摩托车、照相机、自行车拥有量分别比城镇低8.2、95.8、92.6、44.3、97.5、29。如果我省农民人均消费达到全国平均水平，则能增加消费需求170亿元。总而言之，开拓农村市场、刺激农村消费事关扩大内需和促进经济健康发展之大局。如何开拓农村市场，各地和各有关部门都作了一些有益的探索，并取得了一些成效，但还仅是开了个头，可谓任重而道远。价格是调节生产、流通、分配和消费最灵敏的经济杠杆，物价部门作为政府的职能部门，运用价格杠杆开拓农村市场责无旁贷。

（九）巩固落实农村公用事业价格政策。加强农村电价管理。农网改造后，我市在全省率先实行城乡居民生活用电同价，农村居民生活电价由原来最高0.75元/千瓦时降为0.557元/千瓦时，农民从中得到很大实惠，生活质量有很大改变，这项民心工程深得农民赞誉。下一步要重点加大少数未改造台区同价执行情况检查力度，确保同价面百分之百。在此基础上，尽快实行农村其他类别用电同价。同时，要加快农业生产电网改造，实行农业生产用电计量，尽早改变农业生产用电按田亩均摊办法，避免增加农民的额外负担。

加强农村用水价格管理，包括生活用水和农业灌溉用水，对在农村征收的水资源、地表水和水利工程水费等，要实行优惠减免政策，制定合理的、便于计量的生活用水和农业灌溉用水水价标准，多渠道、多层面减轻农民负担。

14.服务价格管理处(房地产价格管理处)工作职责 篇十四

一、我国现行房地产价格指数编制方法述评

相对国外较为完善的房地产价格指数编制实践,我国房地产市场起步晚、发育不完善,一定程度上影响了房地产价格指数编制实践的发展。我国最早研究并公布的房地产价格指数是于1995年1月投入试运行的中房指数。中国目前公布的房地产价格指数有十余种,其中,全国性的房地产价格指数主要有中国房地产指数系统(ChinaReal Estate Index System,简称中房指数)、国房景气指数(House Prosperity Index)、城房指数(City Real Estate Index)(暂未公布)、全国70个大中城市房地产价格指数和戴德梁行指数;地方性的房地产价格指数主要有伟业指数、中原城市指数、西安40指数、大连今朝价格指数等。总体来看,现行房地产价格指数的局限性主要表现在编制方法和数据来源两个方面。

1. 编制方法上存在的不足。

在国内现行的房地产价格指数中,中房指数和70个大中城市房地产价格指数仍主要采用拉氏加权指数法,即仍采用一般商品价格指数的计算方法来进行计算。但由于房地产商品具有不可移动性和单一性,在报告期很难找到地理位置、楼层、朝向等特征与基期一样的替代样本。因而,在使用加权指数法编制房地产价格指数的实际操作中,前后期所选用的样本常常是不同的,或者说缺乏可比性,由此得到的价格指数也就很难反映城市房地产市场的真实供求关系。另外,在房地产市场发展迅速、结构变化较快的情况下,反映基期市场结构的权数,也会逐渐与现期市场结构脱节,这样虽然还能够在纵向上反映市场房价的变化趋势,但与城市房地产市场的实际运行情况存在一定的差距,降低了指数在城市之间的横向可比性。

城房指数中已经开始应用特征价格法,能够在同质可比的基础上,综合考察供求关系等市场因素决定的价格变动,消除了住宅物理特征、区位特征的影响和干扰,但其编制范围在目前也仅限于完全市场化的商品住宅,并没有把二手房、别墅等物业类型包括进来。具体操作时,各城市基本上是直接套用住房和城乡建设部统一下发的编制过程,特征变量的选择及模型形式的选择,缺乏对各城市房地产市场有针对性的考虑和设计。

2. 数据来源上存在的不足。

房地产交易数据是编制房地产价格指数的基础,也是保证指数科学性和准确性的关键。我国编制房地产价格指数取得数据的渠道,主要有市场调查和市场实际交易案例两种。

中房指数和70个大中城市房地产价格指数在测算时,主要依据抽样调查得来的数据。实际中,调查数据往往存在以下问题:(1)调查数据的可靠性不足。这主要是由于抽样调查单位通常都是在指标设计好后,将表格下发到相关房地产开发公司,由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑,或由于对编制房地产价格指数的意义认识不足,很难完全客观、准确地填报数据。(2)调查数据的代表性不足。由于时间和人力的限制,在编制房地产价格指数时,调查单位不可能调查所有的城市房地产价格信息,只能选择一些样本点进行调查,具体操作时,一般选择具有一定规模的房地产开发公司或楼盘进行调查,而这样得到的价格信息,难以代表整个城市的房地产市场价格水平。(3)调查数据的内容也不够全面。如中房指数调查的对象是房地产开发项目,调查的价格是项目的基准价,这个价格不考虑各房屋在楼层、朝向、内部结构等方面的差异,只是针对整个项目给出一个总体价格,而无法得到记录房屋品质特征方面的信息。

一些区域性房地产价格指数,比如大连今朝指数,在编制时采用的是市场实际交易数据。与调查数据相比,实际交易数据更真实,记录的信息更全面。但从实际交易数据的来源看,实际交易数据也存在一定的问题。获得房地产实际交易数据的渠道主要有两个:一是房地产中介公司,绝大多数二手房交易都是通过房地产中介公司完成的,中介公司拥有大量的二手房交易数据,但这些样本数据在各区域和类型上的分布并不均匀,涵盖的范围也不全面,以此计算的价格指数可能会存在一定的偏差;二是各城市房屋交易中心,由于所有房屋的买卖合同都需要到房屋交易中心登记备案,所以从房屋交易中心可以了解到所有发生交易的房屋的信息,包括房屋的交易价格和房屋的主要品质特征等。但是通过房屋交易中心得到的数据,存在一定的滞后性,尤其是新建商品房数据。这主要是因为商品房合同的备案一般由开发商办理,而开发商为了省事常常是等到合同积攒到一定数量后集中到房屋交易中心办理,这样一来,商品房的实际购买时间与其登记备案时间存在一定的间隔,尤其在未建成之前就开始销售的期房楼盘,滞后的时间可能会更长。

二、特征价格法应成为我国未来房地产价格指数实践的主流方法

随着我国房地产市场的不断健全和规范,充分利用房地产市场的实际交易信息,构建能全面反映各城市自身特点的特征价格模型及编制特征价格指数,将是各城市编制房地产价格指数的一个较好选择,也将是房地产价格指数编制实践的发展方向。

1. 特征价格法能够满足房地产价格指数编制实践发展的要求。

由于房地产商品的特殊性,使房地产价格指数的计算方法有别于其他商品的价格指数计算方法。一个优良的房地产价格指数计算方法应满足以下条件:(1)能够剔除区位、环境、质量等品质因素对房地产价格的影响,使计算出的价格指数,能够较准确地反映市场供求关系的变化;(2)数据易于收集,有较大的样本容量,从而有助于减少采样误差;(3)计算方法能够满足统计学的要求,如估计量满足一致性或渐近一致性的要求等等,以提高价格指数的准确性;(4)易于计算,便于掌握,最好能利用现有的统计或计量经济学软件包较方便地计算,从而提高计算方法的可操作性,保证指数的及时编制和公布。

综合国内房地产价格编制的实践来看,只要能够具备大量的房地产交易案例,特征价格法基本可以满足上述条件,因此,编制房地产指数时引入特征价格法,可以相对准确地反映房地产市场的供求状况,能够满足房地产价格指数实践发展的要求。另外,虽然混合模型法以及最近有学者所尝试的主成分方法、神经网络方法等房地产价格指数编制方法,似乎更具有方法上的科学性,但由于这些方法的计算过程复杂,前后期对比缺乏连贯性和系统性,可能并不适用于目前中国房地产价格指数的编制实践。

2. 由中国房地产市场的结构特点决定。

从理论与实践的效果看,特征价格法和重复交易法的准确程度高、实用性强,为发达国家普遍采用的房地产价格指数编制方法。但由于重复交易法需要大量的房地产重复交易案例,一般来说,房地产市场发展比较成熟的国家更适合使用这种方法,因为在这些国家中,三级市场发生的交易占整个房屋交易的比重最大。以美国为例,美国房地产市场上有80%左右的交易是二手房交易,只有20%的交易是新房交易,这些大量的二手房交易资料,为应用重复交易法提供了前提条件。而我国房地产市场还处于发展时期,情况正好相反,二级市场占主要地位,三级市场的交易份额并不高。由于重复交易法适用于以二手房销售为主体的房地产市场,所以相对来说,特征价格法更适用于以商品住宅为主体的中国市场。

3. 是进行经济意义分析的需要。

编制特征价格指数的基础是构建特征价格模型,通过构建特征价格模型,可以对房地产现象进行比较直观的经济意义分析,比如分析住宅特征的特征价格、住宅特征对住宅价格的影响程度、价格弹性及边际价格等等,甚至还可以应用于房地产估价领域。

4. 房地产交易管理信息系统的日趋完善,为特征价格法的应用提供了可能。

缺乏完善的基础数据支持,是一直以来影响特征价格法应用于国内指数编制实践的主要障碍。虽然目前我国房地产交易管理信息系统尚不够完善,但随着我国房地产市场的不断健全和规范,市场交易案例逐步增多,已经初步具备了应用特征价格法的现实可行性,也使对房地产各项特征因素与房地产价格关系的测算成为可能。尤其是自2004年1月建设部等七部委《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》等文件发布以来,房地产市场信息系统在全国各主要城市正陆续建立,以较小成本采集应用特征价格法所需要信息的条件正逐步形成。

三、构建房地产特征价格指数所需要的制度规范与保证

构建房地产特征价格指数是一项庞大的系统工程,不仅需要技术人员对模型的建立过程充分研究和反复尝试,还需要有相关行业管理部门从制度上进行规范管理,从而为获取高质量的交易数据提供制度上的保证。

1. 编制主体应由房地产管理部门与统计部门联合承担。

从一般意义上讲,房地产特征价格指数应由国土房屋局管理部门负责。房屋管理部门具有一套自下而上完整的信息系统,能够保证数据来源的稳定性、完整性和及时性。但在现行行政部门的职能划分上,除个别特殊部门外,价格指数均由统计部门负责编制,由统计部门和发展改革部门共同发布,作为官方权威数据供社会使用。其它部门编制的价格指数,只能作为行业内部参考,这也是住宅和城乡建设部所研究并试编制的城房指数,始终没有被广泛认可的主要原因。而统计部门的工作人员,虽然具有丰富的统计工作经验和专业的统计知识,但往往由于缺乏对房地产运行情况和管理情况的了解,在选择价格指数计算方法、评判房地产价格的可靠性方面难免会出现偏差,从而影响到所编制房地产价格指数的准确性。

因此,为保证住宅特征价格指数编制的科学性和规范化,提高我国房地产价格指数数据的编制质量,建议编制主体由各城市国土资源和房屋局及调查队联合担任,具体工作可由国土资源和房屋局指定机构负责。同时行业职能部门也应积极开展与房地产企业的合作,发挥房地产中介代理机构或咨询公司等民办机构的优势,这是补充房地产特征变量信息的最有效途径。

2. 完善房地产交易所的房地产登记备案制度。

获取真实、全面的交易信息,是运用特征价格法编制房地产指数的必备条件,编制房地产价格指数的基础数据来源只能是房地产市场信息系统。但现实情况是,在房地产交易所备案的合同中,所登记的住宅特征信息还不全面,使得研究人员不得不为编制特征价格指数进行额外的大量调查工作,这样不仅会导致指数的编制周期延长,还容易出现登记性误差。因此,为了保障交易登记资料的准确性和时效性,应从法规政策上严格规定开发商所签署销售合同的备案时间和备案内容,建立健全房地产特征信息库,以大大降低后期数据整理的工作量,提高编制特征价格指数的质量和时间效率。

3. 整合并规范主城区和卫星城房地产交易信息模式。

随着房地产市场的不断完善,居民改善居住条件等的需要,我国各大中城市居民对住房的需求量不断增加。在一些主要城市,主城区的房地产市场与周边卫星城的房地产市场已经开始融为一体,卫星城对主城区住宅市场的分流作用日益明显。特别是随着各主城区建设用地的紧缺和城市快速交通的开通,为居民在内城工作、在外城居住创造了条件,卫星城住宅价格迅速上涨,有些卫星城市已经达到或接近主城区的房地产价格。但由于历史行政管理问题的遗留,与这种相互融合现象不协调的是,目前各大中城市的主城区与卫星城区的房地产交易信息模式和管理往往存在很大差异,无法支持各城市特征价格指数的统一编制。因此,从长远的发展角度来看,应统一主城区和卫星城房地产交易信息模式,为各城市编制全部城区商品住宅特征价格指数奠定基础。

摘要：笔者结合近年来参与房地产调查实践和房地产价格指数编制工作的体会,在对我国现行房地产价格指数编制方法进行简单述评的基础上,分析特征价格法应用于我国房地产价格指数编制实践的必要性和可行性,并提出编制房地产特征价格指数所需要的制度规范和保证。

关键词：特征价格法,房地产价格,指数

参考文献

[1]统计局长在深圳调研房地产价格统计并主持座谈会,[J/OL]。http://www.gov.cn/gzdt/2010-03/03/ content_1546295.htm。

[2]陈杰:应以特征法计算房地产价格指数, [J/OL].http://news.fudan.edu.c n/2010/0407/24084.html。

[3]中国指数研究院.中国房地产指数系统理论与实践[M].第2版.北京:经济管理出版社,2005年。

[4]温海珍.城市住宅的特征价格:理论与实证研究[M].第1版.北京:经济科学出版社,2005年。