房地产咨询评估报告

房地产咨询评估报告（9篇）

1.房地产咨询评估报告 篇一

云南交通职业技术学院 心理健康教育与咨询工作报告

健康的心理，是促进学生“德、技、力”全面发展的基础，师生内心世界的和谐，是实现我院“交融通达，和谐共生”办学理念的根本保证。心理健康教育与咨询中心建设项目的总体目标，就是要遵循心理教育规律，利用心理健康教育与咨询的方法，开展心理健康教育与咨询工作，提高学生的心理调节能力，培养良好心理品质，增强学生心理健康的保健意识，有效提高学生的心理健康素质，营造学生乐观向上、团结进取的心理氛围，积极促进我院校园文化的建设和发展。

心理中心本着“助人自助”的原则，通过心理健康教育与咨询活动，帮助学生解决新生适应、学习策略、自我意识、情绪调节、家庭关系、交友恋爱、择业求职等各方面的心理问题。为学生提供发展咨询和障碍咨询，全面提高学生的心理素质，预防和减少心理问题和心理障碍的发生。为全院师生提供专业的心理保健服务，为师生营造一个安全、温馨的心灵家园。

一、心理中心建设

1、机构建设。我院心理健康教育办公室成立于2002年9月，2008年2月更名为心理健康教育与咨询心理中心（以下简称“心理中心”）。成立了由院领导负责的心理健康教育工作领导小组。在新校区建成了设施完善、功能齐全的心理健康教育与咨询心理中心，建成了沙盘室、个案测量室、身心反馈室、音乐催眠室、情绪宣泄室、个案咨询室。购买了心理测评系统、沙盘、生物反馈仪、音乐催眠椅、情绪宣泄器材、团体活动器材等专业设施设备，配备了电脑、投影仪、一体机、照相机等教学设备。对心理健康教育与咨询心理中心的各功能室做了专业的装修和装饰，建成了一个全院师生休养身心的专业场所。

2、师资建设。现有在职专职教师两人，外聘专职教师两人，兼职心理咨询教师六人。专兼职教师中，有八位教师获得国家二级心理咨询师资格，一位教师持有国家三级心理咨询师资格。心理中心鼓励教师参加专业培训，不断提高心理健康教育工作队伍的专业水平。

3、工作体系建设。近年来，我院认真贯彻落实上级主管部门的文件精神，在教育厅大学生工作部的指导下，以学生为本，加强领导，扎扎实实地开展大学生心理健康教育工作。为保证心理健康教育咨询工作的顺利进行，学院下发了《关

于进一步加强和改进学生心理健康教育工作的实施意见》文件，明确提出提高认识、加强领导、机制保障；要求整合资源、加强师资队伍建设，加强保障条件建设；加强研究，拓宽渠道，积极开展教育咨询活动。保证专项工作经费每年不低于生均十元。要求相关部门相互配合，共同完成心理健康教育工作，为工作体系提供政策保障。文件从认识到要求，从措施到任务构建了心理健康教育咨询工作完整的工作体系。

4、管理制度建设。为此制定《心理健康教育与咨询心理中心工作职责》、《心理咨询室管理制度》、《心理咨询原则》、《兼职教师工作量计量办法》等一系列管理制度。制作了《值班登记簿》、《心理咨询档案》，规范心理咨询工作的档案管理。5、工作网络建设

第一、建立健全三级学生心理健康教育工作网络。

第一级：学院心理健康教育工作领导小组，学生心理健康教育和咨询心理中心。负责全院心理健康教育工作的组织、指挥和协调，处理心理危机事件，组建和管理学生心理档案。

第二级：各系、分院分管学生工作的领导，兼职心理老师负责掌握学生心理动态，必要时及时与学生心理健康教育和咨询心理中心联系，采取相应措施。

第三级：各班辅导员。负责及时收集学生心理危机信息，配合学生心理健康教育和咨询心理中心做好班级学生心理健康教育工作，将预防学生心理危机的工作做到日常的学习和生活过程中。

第二、建立院系班心理委员三级学生心理工作辅助系统。每个班设一个心理委员，在心理委员中选拔优秀的同学组织心理发展部，协助心理中心工作。建立健全心理委员工作制度，建立心理健康状况汇报制，加强心理健康教育咨询心理中心与学生的联系，将心理危机事件监控深入到班级。通过培训心理委员，调动学生的力量开展朋辈心理辅导，及时了解学生心理健康问题，广泛开展心理健康教育与咨询活动。

二、课程建设

1、开设心理健康教育选修课程。开设为院级选修课，编写教学大纲、授课计划和电子课件，加强课程管理，组织学生对课程进行考核。《大学生心理健康教育》以树立学生自觉维护心理健康的意识为目的，给学生讲解心理学基础知识和心理健康保健知识，课程贴近学生心理，关心学生身心的健康成长，深受学生喜爱。此外，专兼职教师还开设了《爱的艺术》、《幸福心理学》、《心理学与自我管理》、《人际心理与交往礼仪》等有关心理健康教育的选修课程。

2、开展团体心理辅导活动。团体辅导能集中有类似问题的群体共同咨询、互相帮助，见效快、效率高，最适用于学校

心理健康教育咨询工作。我们多次组织人际突破、同理心、交往真诚感、人际信任、自信心等人际交往心理训练。组织部分心理委员、心理健康协会成员、心理障碍学生到省消防培训基地做心理拓展训练，收到较好的效果。主要的训练团队有人际关系训练团队、心理素质拓展训练团队、学习心理互动团队。

3、举办心理讲座。多次聘请云南大学解亚宁教授，云南师范大学赵建新教授、周宁教授、李辉教授、陶云教授给师生做心理健康教育讲座。本院专兼职教师讲了《大学生心理健康的维护》、《树立正确的性观念》、《成功的婚恋自我准备》、《相信自我、超越自我》、《守望心田》、《幸福从心开始》、《诚实守信是大学生成才的阶梯》、《高职生求职心理与技巧》、《如何提升职业能力》、《择业与创业心理调适》等心理讲座。

四、积极开展各项活动

1、心理普测及心理档案管理。购买了北京安人心理档案系统，安装在校园网上，从2008级开始给新生做心理普测，建立新生心理档案。参加心理测验的学生通过阅读自己的测验报告了解自己的心理健康状况，接受系统给出的建议。有严重心理问题的同学，系统会提示他主动与心理老师联系。心理中心通过系统查询每一个学生的测验结果，统计预警同学，邀请问题严重的同学来做心理干预。特别是在测验结果

中反映有自杀倾向的同学，是心理中心重点干预和监测的对象，确认有自杀心理的要通知所在系或分院领导重视。有一个机械系同学，因患郁抑症，入学前就有过自杀行为，心理老师看到测验结果后邀请她来做心理咨询，并将结果反馈给系领导。该生在校期间又发生自杀行为，因处理及时，未造成不良后果，后传介专业医院诊治。利用网络心理管理系统开通网络心理信箱，解答学生问题。

2、心理咨询。为学生做面对面咨询，充分尊重和保护学生，使很多同学通过心理咨询走出心理困境，走向更加快乐而积极的人生。高校的大学生正处于人生全面快速发展的阶段，对于他们来说，最重要的不是过去而是未来。大学生心理咨询不必过分纠结于过去的创伤和问题，而要充分激发他们积极的心理能量，最大限度地去发现和发展自我，开创美好的未来。大多数咨询案例收到了良好的效果。其中运管系2007级的一个男生，因手提电脑在宿舍被盗产生强烈敌对情绪，由辅导员带到心理中心，经心理老师咨询后能理性对待。机械系2008级一男生，因家庭原因产生抑郁情绪，人际关系适应不良，新生心理测验中心理健康综合测量预警，人际关系综合测量预警，内心痛苦主动求助。经四次心理咨询，一次心理拓展训练，一次心理游戏活动之后明显好转，大二时通过竞聘当选心理健康协会干部。开展沙盘心理游戏治疗，据不完全统计，有800多同学来做过沙盘体验，其中部分有

问题的同学做了沙盘心理治疗。心理老师通过解读沙盘可以了解到来访者的一些心理问题，特别有助于了解一些来访者自己没有意识到或者是不愿明说的问题。有一学生在沙盘中用鬼屋代表自己的家，并用树枝掩蔽。当心理老师问道：家里是不是有让你很难受却又不好说的事？她泪如雨下，说出了自己的困惑，并得到了老师的引导，能正确看待家庭问题。

3、宣传工作。编辑心理小报《心田》宣传心理健康知识，抒发学生心声，解答学生心理问题。《心田》自2007年5月创刊，每两个月出版一期，现已发行十二期，每期八个版面，图文并茂，内容丰富，深受学生喜爱，得到老师的普遍好评。每两个月制作一期心理宣传橱窗，每期橱窗共六个版面，用彩色写真图文喷绘而成，外形美观，内容温馨，向师生们宣传心理健康知识，受到师生们的好评。制作了心理趣味知识卡片，向学生宣传心理健康知识。卡片一套共十张，共印制三百套发给师生。为节省成本，小报、橱窗和卡片均自行设计。每周一中午专兼职教师们利用校园广播站做心理广播，心理广播宣传面最广，很多师生最先认识心理中心就是从听广播开始的。编印了2008——2009学年《心理健康教育与咨询活动集锦》，共十六个版面，以图片为主，向师生们介绍心理健康教育心理中心的各项活动。

4、指导学生心理健康协会活动。心理健康协会是学生自发成立，自愿参加的群众性学生社团，现有成员300多人，是

学院成员最多的学生社团。经常组织心理游戏、心理测试、影片赏析和心理知识学习活动，连续三年组织“5·25”心理健康宣传日活动。协助老师编辑小报和橱窗，有力地支持了心理健康教育工作的开展。

四、科研工作

1、完成了教育厅科学研究基金项目《高职学院学生心理健康教育教学策略研究》。通过项目研究，设计了一套以学生为中心的大学生心理健康教育教学的策略。主要内容包括学科课程、活动课程和潜在课程，能全面促进大学生心理素质的发展，树立学生自觉维护心理健康的意识。项目于2012年5月结题，获得较高评价。

2、申报交通运输厅科技项目《云南省客运汽车驾驶员安全驾驶的心理素质条件研究》，于2011年立项，项目资金30万元。撰写专著一本，公开发表论文三篇，编制计算机测评管理软件一套。研究任务基本完成，正在撰写结题材料。

3、申报交通运输厅科技项目《云南省交通事故心理援助管理机制研究》，于2012年立项，自筹项目资金34万元。编写专著《道路交通事故心理援助》已基本完稿，已交人民交通出版社出版。

4、参加了云南省省级党群系统决策科学研究项目“云南省高校学生心理健康教育方法与路径探讨”，主要承担了征文

比赛评选工作。项目现已结题。

五、工作成果

1、主持完成了本院国家级示范校亮点项目“心理健康教育与咨询中心建设”。在软件和硬件建设方面，均达到国家级示范校建设标准。

2、部门获奖情况。2010年12月，被中国心理卫生协会高职院校心理健康教育工作委员会评为高职院校心理健康教育先进集体。2011年5月，心理剧《重托》在中共云南省委高校工委组织的“五月的鲜花”心理剧大赛中荣获三等奖。2012年12月，在中共云南省委高校工委、云南省教育厅组织的首届云南省高校2012年心理健康教育课程大赛中荣获组织奖。

3、心理中心教师主要获奖情况。2008年4月，论文《云南省高职学院学生性伦理教育调查研究》在云南省教育厅的大学生心理健康教育征文和活动方案评选中荣获一等奖。2012年5月，论文《以积极心理学为导向的大学生心理健康教育方法与路径探讨》在中共云南省委高校工委组织的云南省高校学生心理健康教育方法与路径探讨征文中荣获一等奖。2012年12月，课程“树立正确的性观念”在中共云南省委高校工委、云南省教育厅组织的首届云南省高校2012年心理健康教育课程大赛中荣获三等奖。

六、工作展望

1、学生非常需要能在心理问题上给予他们指导和帮助的人，我院的心理健康教育工作还远远不能满足学生的需要。今后努力的重点是实现在校学生受到心理健康课程的普及性教育。

2、通过对驾驶员安全驾驶的心理素质研究，填补了云南交通心理研究的空白。今后要在驾驶适宜性研究方面做进一步的实证和应用研究，推进职业汽车驾驶员选拔制度的建设。

3、我院引进德资货款改善办学条件项目拔给心理健康教育与咨询中心建设资金300多万元。我院通过全面比较国内外相关设备，一部分购进了心理健康教育、治疗和保健的设备，另一部分采购了先进的交通心理研究设备。今后，要充分利用优越的教学和科研条件，做出更大的成绩。

七、工作感悟

1、高职大学生心理健康教育是一项系统性强的工作，它既有课堂教育，又有课外活动；既要面对全体学生做普及性教育，又要针对个别学生的心理问题做心理咨询；工作体系包括专兼职教师、学生管理部门、辅导员、学生骨干。为保证心理健康教育有序、有效地开展，制度建设是关键。

2、心理健康教育的目的不是学习知识，而是提高学生维护心理健康的技能。技能的掌握需要训练和培养，使心理健康

理念内化为学生自己的内在需求。所以心理健康教育不同于其它课程的教学，它需要通过丰富多彩的活动调动学生的积极性，才能真正促进学生心理的转变与发展。

3、内容丰富，有声有色的心理健康教育宣传活动有利于营造师生们自觉维护心理健康的氛围，潜移默化地教育师生们学习心理健康知识，掌握维护心理健康的技能，识别心理问题，主动求助。

4、用积极心理学的理念指导心理健康教育工作，可推动大学生心理健康教育与国际先进院校接轨，缩短与发达国家在心理健康教育方面的差距。以积极心理学为导向的高校心理健康教育的普及，可以促进全体学生心理健康素质全面提高，能有效预防和减少学生心理问题和危机事件，使心理老师从大量具体的个案中解脱出来，致力于促进全体学生心理素质的提高，有效促进个人、班级、学校、社会的和谐，代表了大学生心理健康教育发展的方向。

总之，经过长期坚持不懈的努力，我院心理健康教育工作已达到一个较高的水平，学生的心理素质走上了良性发展的轨道。学生们主动学习心理健康知识，积极参加有关活动。学生们知道求助和助人，多次及时发现精神分裂、抑郁症等严重心理问题，使问题得到了及时的处理。心理健康宣传深入人心，形成了全院师生重视心理健康的校园文化氛围。

学生处心理健康教育与咨询中心

2013年4月28日

2.房地产咨询评估报告 篇二

来源：广州市人民政府国有资产监督管理委员会

第一章总则

第一条为了合理体现国有资产的价值，提高资产评估报告的准确性、真实性、客观性、公正性，保护国有资产所有者、经营者和使用者的合法权益，对广州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）履行出资人职责企业（以下简称“直属企业”）的资产评估报告进行论证审核，根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）、《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）和《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）等法律法规，制定本办法。第二条市国资委会同广州市注册会计师协会、广东省资产评估协会等单位共同建立资产评估专家库，建立资产评估专家咨询平台，由市国资委组织或指导企业对资产评估报告召开专家咨询会，实行对资产评估报告的初审。

第三条本办法所称资产评估专家是指受市国资委或直属企业委托，对评估机构出具的国有资产评估报告进行咨询，并对评估事项提出意见的专业人员，包括评估中介行业专家（下称行业评估专家）、政府部门、社会专业人士和企业内部管理人员。

资产评估专家应在资产评估或相关专业技术领域具有丰富的知识和经验，有较强的业务能力，能够认真维护资产评估的客观公正，坚持原则，实事求是，勤勉尽责，清正廉洁。第四条专家咨询的适用范围：

（一）涉及企业转制、产权和股权转让（同一母公司内部之间的国有独资或全资国有企业的产权、股权转让除外）、以非货币资产出资，且资产总额账面价值在1000万元（含1000万元）以上的资产评估事项；

（二）涉及商标、老字号、土地等无形资产处置的资产评估事项；

（三）涉及账面价值1000万元（含1000万元）以上单项实物资产处置的资产评估事项；

（四）其他有必要咨询的国有资产评估事项。第五条组织专家咨询的单位：

（一）属于市国资委负责核准和备案管理的资产评估事项由市国资委产权管理处负责组织专家咨询；

（二）属于直属企业负责备案管理的资产评估事项由直属企业负责组织行业评估专家、并邀请市国资委派出的监事会人员、财务总监和内部管理人员进行咨询。第二章专家的管理

第六条市国资委负责建立行业评估专家库。行业评估专家由市国资委根据《关于规范广州市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业经济鉴证事项委托办理的规定》，选聘具备如下条件的专业人员组成：

（一）取得评估专业资格证书；

（二）从事评估专业业务8年以上，有较强的业务能力和丰富的国有资产评估工作经验。

（三）无不良执业记录。

行业评估专家统一进入评估中介行业专家库管理。实行聘任制，每届任期三年。任期届满后，市国资委根据需要及专家工作业绩予以续聘。

第七条政府部门专业人士由市国资委、财政、审计、国土资源等管理部门人员，以及市国资委派出的监事会主席、财务总监、专职监事等组成。

第八条社会专业人员由市国资委邀请具有专业职称的大专院校、科研单位人员和会计、审计、法律、房地产等行业的经济、技术权威人士组成。

第九条企业内部管理人员包括直属企业的资产管理、财务管理等部门的负责人。

第十条专家享有下列权利：

（一）对资产评估报告提供独立的咨询意见，不受任何单位和个人的干涉；

（二）根据需要可以按规定查阅市国资委和有关企业的相关文件资料。第十一条专家履行下列义务：

（一）遵守职业道德，公正、公平、客观和科学地进行论证；

（二）对所提出的论证意见署名并承担个人责任；

（三）对所知悉的有关资料进行保密；

（四）接受市国资委的监督管理；

（五）回避事项，与咨询的资产评估项目有利益冲突的人员，不能参与该项目的咨询。第三章专家咨询的规则

第十二条召开专家咨询会前，组织单位应与被邀请行业评估专家签订业务约定书（一式三份），组织单位按业务约定书支付行业评估专家咨询费。第十三条专家咨询前，国有资产评估项目的委托方应向组织专家咨询的单位提供（或协助提供）以下资料：资产评估事项相关经济行为批准情况材料、评估基准日选择情况的分析材料、国有资产评估报告、评估报告说明、国有资产评估项目的受托方的评估资格证明等。

第十四条组织专家咨询，将按照评估行业专家和政府部门专家（含社会专业人士）分别召开咨询分析会。其中，评估行业专家由市国资委或直属企业根据资产评估项目情况和回避原则，从专家库随机抽选不少于3名专家组成专家咨询小组。

专家如无法接受邀请，应于接到邀请之日起1个工作日内书面回复市国资委或直属企业。第十五条组织专家咨询的单位应于举行咨询前3个工作日将咨询通知和有关资料送达参加咨询的专家。

第十六条专家对国有资产评估报告进行咨询评价，其中，行业评估专家负责对资产评估报告的评估依据、评估技术、评估参数等方面的合法性、合理性的评价；政府部门、社会专业人士和企业内部管理人员负责对资产评估报告的合规性、资产评估报告披露的经济事项的真实性、准确性以及引用的现行资产和财务等方面的有关政策、法规的适用性进行评价。专家应从以下方面对国有资产评估报告发表咨询意见：

（一）资产评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；

（二）资产评估机构是否具备相应执业评估资质；

（三）评估人员是否具备相应执业资格；

（四）评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示；

（五）资产评估范围与经济行为批准文件确定的范围是否一致；

（六）评估所依据的法律、法规和政策是否适当；

（七）评估委托方是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性作出承诺；

（八）评估方法、过程、步骤是否符合相关评估准则的规定要求；

（九）评估结果与同类资产的评估结果比较是否合理；

（十）评估依据的合理性；

（十一）评估报告对重大事项及其对评估结果影响的披露程度，以及该披露与实际情况的差异；

（十二）其他事项。

第十七条行业评估专家应于结束咨询后2个工作日内提出书面咨询意见；政府部门、社会专业人士和企业内部管理人员应于咨询会上提出咨询意见。市国资委派出的监事会主席、财务总监、专职监事如不能出席市国资委或直属企业组织的专家咨询会，则要单独提供书面意见书。

第十八条组织咨询的单位应及时收集专家提出的咨询意见，并对每位专家的咨询意见进行综合，最终形成咨询结论。

第十九条专家咨询结果作为资产评估报告备案或核准前的初审意见，资产评估项目委托方应及时将专家咨询结论反馈给资产评估项目受托方，由其判断决定是否对资产评估报告进行调整或修改，并将其处理结果形成专题书面说明，作为资产评估报告的组成部分。第二十条咨询过程中的有关资料要整理成册，随资产评估报告归档存查。第四章专家应遵守的纪律

第二十一条在咨询活动中专家不得接受利害关系人的财物或者其他好处，违反者取消其专家资格并视情节轻重依法追究责任。

第二十二条在咨询活动中专家要严格遵守保密纪律，不得泄露咨询的内容、过程和结果，违反者取消其专家资格并视情节轻重依法追究责任。

第二十三条在咨询活动中专家遇到可能影响其独立公正作出论证的情形，应主动申请回避，违反者取消其专家资格并视情节轻重追究责任。

第二十四条连续3次无故不接受市国资委聘请出席咨询活动的行业评估专家，市国资委将该专家从评估行业专家库中除名。第五章附则

第二十五条直属企业所属企业和托管的国有及国有控股企业的资产评估报告按照本办法组织专家咨询。

3.房地产评估技术报告(收益法) 篇三

估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。

根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。

一、物状况分析

根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下： 6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。

二、位状况分析

估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。

三、市场背景分析

（1）土地市场概况

近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。

（2）房产交易状况

房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。

（3）地价政策

党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。

2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。

随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。

（4）产业政策

近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。

（5）城市规划与发展目标

________ “十一五”国民经济和社会发展规划确定：根据县域地理区位、资源环境、经济功能特点和城市化发展的客观规律，打破行政区划界线和城乡分割体制，促进要素自由流动，实现资源优化配置，提升区域经济整体竞争力。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用，本估价报告中估价对象作为工业厂房为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为配载这一特点，本报告采用收益法进行评估。

六、估价测算过程

_____________________6﹟房产：

(一)收益法求取1号房产价值

①房地产年总收益：通过周边地区同样条件下的房地产的租金市场调查，根据调查情况并考虑一定的空置率，综合考虑各种因素，确定估价对象平均租金为419.75元/m.年。

②房地产年总费用：包括人员工资、相关税费等，取年总收益的20%，为419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地产年净收益：年净收益=年总收益－年总费用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④资本化率的确定：根据安全利率加风险调整值的方法确定,考虑到估价对象的地理位置及用途，资本化率取8%。

⑤收益年期确定：根据房屋的建成年代及维护使用状况及国有土地使用权的剩余使用年限，取该土地使用权的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

计算公式测算房地产的收益价格（单价）为：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除楼面地价:估价对象坐落于_________基准地价Ι级范围内,该范围内商业用地基准价格为2066元/m.根据

实际测算,该用地容积率为2.76,则1号房产的楼面地价为2066/2.76=749元/m,则1号房产的评估单价为3933-749=3184元/m

1号房产的评估价值为3184×11152.75=35510356元

七、估价结果

4.房地产开发项目风险评估报告 篇四

风险评估报告

武汉某房地产开发有限公司

2012年6月

目 录 项目概况 1.1 项目简介

1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其他不可抗力风险 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测 3.2 采用多样化（或组合化）投资 3.3 以财务方式控制风险

3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6 加强管理，缩短工期

3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量 4 结论

1、项目概况 1.1项目简介

项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况

项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。

目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况

目前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。1.3 项目主要内容

项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。1.4总投资构成

（1）土地出让金及契税；

（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；（3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。1.5 项目的实施方案 1.5.1项目运作模式

本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。1.5.2内部管理方式

由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。

1.5.3 进度计划 项目控制工期：

首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米

2、项目风险分析

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。2.1项目的政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。2.2金融风险

房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。（1）融资能力不足

在该项目运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。（2）货币利率变化的风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。2.3项目控制风险

在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。

（1）成本控制风险

房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。

房地产开发不同于建设工程总承包。建设工程总承包只负责建设工程施工，即根据建设工程总承包合同约定的合同总价或计价办法、建设工期、质量标准等要求，按照建设方提供的设计资料完成施工任务，其成本控制仅是施工过程中的成本，不包括项目前期工作、项目设计等成本构成，成本的可控性较高。而在房地产开发过程中，从项目的征地、可行性研究开始，到项目的规划、施工图设计、施工、销售，到最后项目的竣工交付使用，开发商几乎承担了项目建设中的所有成本风险，无论是哪一环节成本控制出现偏差，都会导致整个项目成本控制的不确定。

（2）建设工期、质量、安全控制的风险

工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。作为一个开发项目，控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。2.4项目的经营风险

经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。（1）市场风险。

市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。（2）购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

（3）资金变现风险

资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。（4）商业风险。

商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。2.5其他不可抗力风险

由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

3、项目投资风险防范措施

3．1对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。3.2 采用多样化（或组合化）投资

看准房地产市场，把资金有选择地投放到不同时期开发的项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。所以我们在安庆市新城东苑设规划过程中，结合本地的实际情况，既设计有多层住宅，也有小高层、高层住宅，还有连排别墅、商业办公用房等。3.3 以财务方式控制风险

（1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。

（2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段。

（3）增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。3.4科学规划、合理定位，提高品味，促进销售

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据充分的市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，可以作为指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。我们根据安庆市的实际情况，高起点、高起点地对项目进行了市场定位，做大做强，力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住社区，并以此来带动销售，真正做到一流的品牌，成为本地区的开发企业的领头军。3.5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

3.6 加强管理，缩短工期

尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

4、结论

5.房地产业资产评估报告 篇五

委托方: 白银铜城商厦(集团)股份有限公司

估价人员:郭荣芳

估价时点：20XX年1月8日

估价作业日期：20XX年1月8日

估价报告编号：甘宏评报字第203-3号

甘肃宏信房地资产评估有限公司

房地产估价报告书目录

致委托方函 ……………………………(02页)

估价师声明 ……………………………(03页)

估价的假设和限制条件 …………………………(04页)

估价结果报告 ……………………………(05页)

估价技术报告 ……………………………(08页)

附件：

房屋所有权证复印件

评估机构营业执照(副本)复印件 评估机构资质证复印件 评估人员资格证复印件

致 委 托 方 函

白银铜城商厦(集团)股份有限公司：

受贵公司的委托，我公司组织有关估价技术人员于20XX年1月8日对位于白银区红星路85号1幢整幢商服房地产(建筑面积：2040.51平方米)进行了现场勘察，并以提供市场价值为估价目的，对其在估价时点20XX年1月8日的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下：

本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元(大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币)。

单价:3209元/平方米。

甘肃宏信房地资产评估有限公司

二OXX年一月八日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

估价的假设和限制条件

1、本报告中估价项目的评估结果是公允的市场价值，即在估价时点预期能够成交的可能价格，它依据了以下假设：

(1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者; (2)该物业可以在公开市场上自由转让;

(3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期;

(4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的; (5)不考虑特殊买家的附加出价;

(6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素; 2、本估价报告所依据房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准。

6.房地产咨询评估报告 篇六

作者：熊志刚

来源：北京仁达房地产评估有限公司

最近市场上出事的项目不少，并且很不少都涉及到估值过高的问题，最近最轰动的估计就是实名举报华润集团宋林的事情了。虽然中介机构是应市场经济发展而生，其作用在于降低交易成本，但是毕竟国内的中介机构大部分都是因国家政策被迫从政府部门脱钩改制而来，并不是因市场发展而产生，责任感和技术水平都良莠不齐。审查评估报告成为各金融机构业务人员和风险控制人员的必修课。那么对于一份评估报告到底该怎么去看，重点是在哪里？作为一个常年从事此项工作的估价师，说一说我审查报告的心得。如果你是报告老手就不用往下看了，这里只是提供一些基本方法。

目前金融机构常用的评估报告是房地产估价报告和土地估价报告，首先怎么确定估价对象该使用房地产估价报告或土地估价报告呢？目前在评估行业的划分方法是工程是否出正负零，也就是说，如果在建工程出地面了则出具房地产估价报告，如果在建工程尚未出地面则出具土地估价报告。对于在建工程或房地产也可以单独出具其所占有的土地的独立土地估价报告，但是此类评估在金融机构比较少见，如果出地面的在建工程或房地产出具了土地估价报告，报告审查人就要注意了，是否在建工程或房屋在法律上存在瑕疵。

拿到评估报告后首先看看评估报告的基本信息是否合乎要求。首先是估价机构的资质，翻到报告最后面的附件中，目前金融机构所使用的评估机构多是一级机构，那么他们的资格证书是什么内容呢。房地产估价机构资质证书在资质等级上直接写的是一级，土地估价应当具有两个证书，其中一个是土地评估中介机构注册证书，在执业范围上写的是全国范围内从事土地评估业务，注册号是字母A开头，一个是土地评估中介机构资信等级证书，资信等级应该为A。目前国内顶级的机构应当同时具有最高人民法院指定的司法鉴定评估资格和达成国际互认的RICS成员资格。看完机构资质后，对于土地评估报告还需要注意封面，根据国土资源部的要求，自2013年1月1日起，所有的土地评估报告不分机构登记和评估目的均需要报国土资源部备案，注意，是国土资源部备案，不是地方国土局备案，备案后的土地估价报告在报告封面应当同时印有唯一的备案号、查询码和二维码，对于没有备案的土地估价报告一定不要使用。

看完这些基本信息后，接下来就是要看报告的核心内容了，很多报告使用人拿到报告的第一眼是看评估结果，对于一个专业的报告使用人来说，第一眼应当是看评估报告中的特殊事项。特殊事项一般是估价师对项目特殊问题的一些特殊处理手法，通过此部分可以深入了解项目存在的问题。同样，估价师也会充分利

用此部分的特殊处理来得到调整评估值和摆脱自身责任的目的。翻开土地估价技术报告“第一部分总述”中的“

十、需要特殊说明的事项”，翻开房地产抵押估价报告“估价的假设和限制条件”部分，这是估价报告的最核心也是最容易藏污纳垢之所在。对于在经营或拟开张的商业物业，在这里你需要注意物业的租约情况描述和处理方式；对于规划的空地，需要注意规划中分类用途的设计面积处理，我曾经见过空地只规划了一个地上容积率，估价师擅自设定有地下建筑面积，在报告中描述是参照该项目一期开发设计方案。在这里特别要注意大型在建项目只抵押一部分土地及在建工程的事情，对于抵押部分所占的土地面积计算，一般采用分摊法，也就是用抵押部分的规划建筑面积除总规划建筑面积去分摊土地面积，可能会有估价师采用分割的方式，一般分割方式是需要测绘机构出具土地分割测绘报告（前提是国土局同意该宗土地分割办理新产权证），可实际操作中估价师出于一些特殊目的会自行或让融资人通过图纸进行简单测量而得，应当杜绝此类处理方式的存在。对于土地或在建工程的经济技术指标，按照精确度从细到粗，应当逐次使用施工许可证和建设工程规划许可证、建设项目规划设计方案经济技术指标、规划设计条件审定通知书、土地出让合同及其所附建设用地规划设计条件，根据项目的进度，评估报告应当优先使用精确的规划指标，报告使用人需要特别注意这些证件后面的附件。除了具有法定依据外的指标，应当杜绝估价师自行设定经济技术指标，对于特殊情况需要设定指标的，应当遵循谨慎原则进行设定，比如商住用地没有规定商业和住宅的比例，那么就需要估价师根据周边小区状况设定，对于相对偏离商业中心的小区，特别是新区，商业基本可以设定为0，其中小区的商业部分应当控制在10%左右。最近几年各地政府都在将保障房捆绑到商品房中去，所以，我们需要在评估报告中看到项目立项批复和规划文件，再看看特殊事项中是否有此类问题以及对问题的处理方式。去年，我们曾经接了一个环渤海地区一个新区在建工程抵押评估项目，估价师就发现建成的住宅主要是作为招商引资的优惠手段，向资方提供低价宿舍使用，我们在评估中就充分考虑了此问题，评估值自然无法达到信托经理的要求。同样在今年1月，我们在江苏评估一个发债项目，住宅用地作为估价对象，可是经过调查，该宗土地为回迁房安置用地，并且已经完成了部分安置，断然拒绝为其提供抵押评估。

评估报告中的特殊事项很多很多，在此无法一一列举，需要报告使用人逐字阅读，将此部分的问题都读透了，后面的技术部分如非特别需要都可以不看了。

看完了这些无法预测的特殊事项处理，再回过去看一眼估价结果。根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押评估应当在报告中同时确定假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款和抵押价值，三个评估值缺一不可。假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值比较好理解，就是在没有考虑他项权利影响下的公开市场价值，不考虑强制处置等不利因素。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷

款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在看需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款时，刚才我们先看的特殊事项处理就派上作用了，通过对特殊事项处理部分的阅读，我们就能基本判断出此项目是否存在债务问题。首先是抵押债权，如果本次融资用途包括抵押债权的清偿，那么抵押债权必须成为优先受偿款，如果本次融资用途包括抵押债权的清偿，那么可以在报告中说明并不作为优先受偿款，所以，合格的评估机构在接到项目后会了解项目背景和基本交易结构。对于抵押债权价值数的认定，目前在行业内有两种办法，一种是直接按照评估基准日债务剩余本金和当期应付未付利息合计作为优先受偿款额，一种是将债务剩余本金除当时抵押贷款时的抵押率计算债权对应抵押价值作为优先受偿款额，这两种方式明显可见后一种更谨慎，但是对于第二、三顺位抵押权提供融资服务造成操作障碍，所以本人倾向于第一计算模式，因为在实际清偿的时候，第一抵押权人也只能对自身的本息主张权利，不能对抵押价值主张权利，而对于第二债权人需要根据评估报告结合项目风险自行决定再贷款的抵押率，这不应当是评估机构所应当考虑的风险问题。不管采用何种方式，评估报告中应当提供计算思路和依据。第二个优先受偿款就是在建工程的拖欠工程款，此处的在建工程不是依靠肉眼观察定性的，只要没有取得竣工验收和房产证，即使已经投入使用，一概视为在建工程，这不是评估行业规定的，而是国家对于拖欠工程款主张权利的有效时间规定的。对于优先受偿款，评估机构应当进行三方核对，即房地产开发商、总包方和监理方，应当由总包方和监理方同时出具《拖欠工程款说明》和《项目进度说明》并盖章确认，估价师对于出具的说明有审查的义务，四份文件应当成为估价报告的附件呈交报告使用人。最后一个就是抵押价值，这才是金融机构真正需要的结果，抵押价值等于前两个价值的差额，但是需要说明的是，此价值不等于未来处置变现后的可得价值，它没有考虑快速变现的折让和变现成本，所以需要金融机构在此价格的基础上再行计算抵押折扣，一般大型评估机构可以根据金融机构要求试算处置变现成本。

至此，一份评估报告的基本审查就算完成了，如果报告使用人对于报告水平要求较高，或者对于评估机构水平状况不了解，那么，接下来就要进入细致的技术审查了。

对于房地产开发项目，一般常见的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本法和假设开发法，对于已经规划的空地，一般采用市场比较法和假设开发法，对于在建工程一般采用假设开发法和成本法，对于建成物业一般采用市场比较法和收益还原法，对于比较难以确定其收益的建成性房地产也可以采用成本法，比如体育场馆、游泳馆、小区会所等。不管采用哪种方法，在理论上，对于同一个估价对象，两种方法的评估结果应当是接近的（相差不超过30%）。

首先，我们来看看市场比较法。在土地估价报告中，市场比较法主要用于土地价格的求取计算，在房地产估价报告中，市场比较法用于两个方面，一个是成本法中的地价求取，一个建成物业的价值求取，其中建成物业的价值求取又分两种情况，一种是确实建成已经投入使用的物业，此种方法在报告中不会与假设开发法同时使用，一种是在建工程评估采用假设开发法时用市场法求取假设其完工后的市场售价。简单地看，市场比较法就是评估土地价格和建成后的物业价格，不能直接用于评估在建工程。不管是土地评估还是房屋评估，首先我们看看案例选取，一般情况下，案例之间的差价比不能超过30%，这里说的差价比计算是用最高价减去最低价所得除最低价，本文中所说的差价比均如此计算。如果案例差价比较大，说明2个问题，首先可能当地市场容量较小，每年成交案例较少，市场不发达，不适合使用市场法，当然了，此类市场是否能够投资也是个问题；其次，估价师有刻意使用高价案例的嫌疑。所以价差较大的市场法报告可以直接干掉。看完案例价差，即使价差不大，我们也得再验证下案例，主要是验证两个方面，第一，验证案例真假，现在不少估价师胆子比较大，篡改案例数据，甚至直接造假案例；第二，案例选取是否适当，案例选取是否适当又分成两个层面，第一是区域是否适当，也就是说案例与抵押物的区域状况是否一致，第二是价格水平是否适当，同一个大区域下案例很多，要防范估价师刻意使用其中最高价的案例，特别要杜绝使用地王做案例。看完案例再看案例修正后的比准价格，一般情况下，修正后的案例比准价格与修正前价格的价差比也不能大于30%。再看修正系数，一般情况下单个系数的修正递增递减幅度不会大于3%，如果是土地评估，建议参照当地基准地价中的修正体系。在此特别需要强调的是容积率修正问题，在一线城市基本都是采用楼面地价作为案例修正基础，二线城市建议采用楼面地价作为修正基础，其余城市基本都是采用地面地价作为修正基础，这是因为城市越发达，土地在房地产价格中的比重越大，对容积率越敏感，地价分析也越精细。当采用楼面地价作为修正基础的时候，容积率与楼面地价水平是成反比关系的；当采用地面地价作为修正基础的时候，容积率与地面地价水平成正比关系，对于容积率修正，建议参照当地的基准地价文件中的容积率修正系数。

再来看收益还原法。收益还原法的关键是收益的确定，特别是建成在经营物业，根据合同法等相关法律的规定，买卖不破租赁的原则要求评估的时候，对于已经签订长期租约的物业，在求取租金的时候必须使用合同租金，合同期之外或未签订出租合同的物业可以采用市场租金。其中最难评估也最容易做猫腻的是大型商业体和酒店。对于大型商业体，应当获取完整的商业体的所以出租经营合约，并且需要系统地分析商业体的每年经营状况，因为现在的商业体出租大部分都不是按照固定租金，而是与商家的经营收入挂钩。对于经营性酒店，一般情况下需要获取连续3年的财务报表以分析酒店的经营状况，需要结合城市的旅行人员状况分淡、旺、平三季来做现金流预测。收益法的成本部分虽然算起来很复杂，但是看起来比较简单，直接拿着该物业前几年的经营报表看看他平均的每年运营成本后对比下就可以大概把握了。这里面有一项是很多估价师“忽视”的，那就是行业利润，比如酒店，你用收入减去成本后的利润并不是都是由酒店这个房地产带来的，他还包括管理利润和品牌收入等，所以在收益中还得扣除行业利润。

有了前面两个基础评估方法后，再来看看复杂一点的成本法。在房地产评估中，简单的说，成本法就是估算出土地然后再加上建筑物或在建工程的价格。其中土地部分的评估一般需要采用市场比较法进行评估，在这就不再赘述了。建筑物部分应当参照工程造价成本加上管理费用、投资利息、投资利润和销售税费，再结合工程完工度计算建筑物价值。这里最容易操作的是建安成本和完工度，其实建安成本现在在全国各地都差不多，一线城市高一些也不会高太多，都可以在网上查到，其实对成本影响比较大的是地下工程，如果地下工程超过了2层，成本会增加比较多，所以当一个开发项目的地下开发量占比过大的时候，这种项目需要慎重考虑是否可以投资，毕竟很多地方的地下投入与产出严重失调。对于完工度，报告中一般需要提供总包和监理方关于项目进度的说明，再结合报告中项目进度描述和照片可以综合判断了。还有一个简单的判断方法，不一定准确，可以借鉴，直接用完工楼层数除以总楼层数，完工度不会相差10%，因为基础工程占工程量和投资较大，但后面又被设备、外装等工程抵消了。

最后说说假设开发法。假设开发法中的开发完成后的价值应当采用市场比较法和收益还原法去确定，不能由估价师自行拍价格水平。影响开发价值比较大的因素是开发成本和开发利润。对于开发成本其实和成本法中的一样，不同的是此处的开发成本不是计算已经完成的投入成本，而是预测未来保证项目完工还需要投入的开发成本。在一般的在建工程评估中，大部分评估报告会同时采用成本法和假设开发法，那么报告使用人可以将成本法中的在建工程成本计算过程与假设开发法中的开发成本相对比，两者之和应当是整体的项目完工投入，你可以基本判断该成本投入是否符合建筑市场的平均水平，并且两种方法的成本计量是有逻辑关系的，计算方式和取值水平应当是一致的。而刻意调整报告的评估一般很难做到逻辑上严丝合缝。

7.房地产咨询评估报告 篇七

（二）-----自我评估

姓名：

请让自己尽可能地处于放松状态，认真地深刻地思考以下六个问题，想清楚，想透彻：

1.我究竟有什么才干和天赋?什么东西我能做得最出色?与我所认识的人相比，我的长处、高人一筹的是

什么?方方面面的优势都要想到，然后请写下来：

2.我的激情在哪一方面?有什么东西特别使我内心激动向往，使我分外有冲劲去完成，而且干起来不仅

不觉得累，反而感到其乐无穷? 一定有，请仔细想，然后写下来：

3.我的经历，有什么与众不同之处?能给我什么特别的洞察力、经验和能力?动用它我能做出什么与众不

同的事? 请写下来：

4.我最明显的缺陷和劣势是什么?

5.我与什么杰出人物有往来?他们有哪些杰出的才干，天赋与激情?与之合作(或跟随他们)，能找到什么

样的机遇? 请写下来：

8.房地产咨询评估报告 篇八

一、单选题 【本题型共5道题】

1.2013年1月6日，国务院发布了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》提出到2015年末，（）的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

A．5%

B．10%

C．20%

D．15% 用户答案：[D] 得分：0.00

2.节能评估一般在（）阶段进行。

A．项目建设

B．项目设计

C．项目评估

D．项目立项

用户答案：[D] 得分：6.00

3.下列能源中，平均低位发热量较高的是（）。

A．油田天然气 B．高炉煤气

C．气田天然气

D．焦炉煤气

用户答案：[A] 得分：6.00

4.国务院和县级以上地方各级人民政府管理机关事务工作的机构应当会同有关部门加强对本级公共机构节能的监督检查。监督检查的内容不包括（）。

A．公共机构人员私车的能耗情况

B．能源消费计量、监测和统计情况

C．节能管理规章制度建立情况

D．能源管理岗位设置以及能源管理岗位责任制落实情况 用户答案：[A] 得分：6.00

5.通常，我国公共建筑夏季室内空调温度最低设定值为（）。

A．20℃

B．22℃

C．24℃

D．26℃

用户答案：[D] 得分：6.00

二、多选题 【本题型共3道题】

1.关于节能评估咨询存在的问题与改进建议，下列说法正确的是（）。

A．项目前期工作开展情况不会有效的制约节能评估或评审工作的开展 B．节能评估市场较为混乱，参与的设计院所、咨询单位多，水平参差不齐，对服务质量不佳的单位缺乏约束手段，造成恶性竞争

C．计算缺乏明确的规范、标准，取值以经验值居多，容易造成偏差

D．前期沟通工作开展与节能评估文件质量无关

E．没有专门针对民用建筑或公共建筑的节能评估或评审管理办法或细则 用户答案：[ACD] 得分：0.00

2.关于分布式能源说法正确的是（）。

A．是指分布在用户端的能源综合利用系统

B．其一次能源以直供用户端的电力、热(冷)力、干燥、海水淡化、燃料提质等多能输出，二次能源以气体或液体燃料为主、以可再生能源为辅的多能源输入

C．由于系统采用了温度对口、梯级利用的原则，在系统效率方面，年均综合效率可达70％以上

D．具有综合能效高、清洁环保、安全性好、削峰填谷等多重优点，是一种清洁能源

E．对于采用分布式能源中心供冷供热的项目，评估单位无须注意能源中心供冷供热的时间 用户答案：[ACD] 得分：10.00

3.对宾馆饭店类建筑能耗影响最大的因素为（）。

A．宾馆星级（饭店档次）

B．不同的功能设施

C．宾馆床位数量

D．宾馆入住率

E．宾馆的地理位置 用户答案：[ACD] 得分：10.00

三、判断题 【本题型共5道题】

1.与一般的公共建筑不同，医疗卫生建筑功能复杂且特殊。既要符合一般公共建筑的要求，还要符合卫生学和安全要求，并能满足患者的康复需要。

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：8.00

2.对于审批制项目，《项目申请报告》可以作为节能评估的重要依据之一。

Y．对

N．错

用户答案：[N] 得分：8.00

3.了解改扩建前项目的基本情况以及能源利用状况的有效途径是现场调查及协调。

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：8.00

4.在节能评估的编制和评审过程中，能耗量的估算比建设方案节能评估更为重要。

Y．对

N．错

用户答案：[N] 得分：8.00

5.广义建筑能耗包括日常运行能耗和建筑物能耗两部分，是指各种建筑材料与制品的生产、加工和运输等能耗，以及施工、安装过程的能耗。

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：8.00

【试卷总题量: 13，总分: 84.00分】 用户得分：体： 49.0分，用时934秒，未通过

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一、单选题 【本题型共5道题】

1.不能作为脱销还原剂的选项是哪个？（）

A．液氨

B．氨水

C．硫酸铵

D．尿素

用户答案：[C] 得分：8.00

2.固定床吸附器采用活性炭纤维作为吸附层，床层风速可选择（）。

A．0.15m/s

B．0.5m/s

C．0.7m/s

D．0.12m/s

用户答案：[A] 得分：8.00

3.大型除尘系统排气筒底部不设置以下哪种设施（）。

A．积灰坑

B．爬梯

C．排水设施

D．清灰孔

用户答案：[B] 得分：8.00

4.不能提供热力燃烧法（包括蓄热燃烧法）净化气态污染物所需要热能的选项是（）。

A．辅助燃料燃烧

B．废气本身的燃烧热能

C．蓄热装置所贮存的反应热能

D．高温蒸汽

用户答案：[B] 得分：0.00

5.以下列举的除尘器中哪个除尘器净化效率最高（）。

A．电除尘器

B．袋式除尘器

C．旋风除尘器

D．湿式除尘器

用户答案：[B] 得分：8.00

二、多选题 【本题型共4道题】

1.催化燃烧法净化气态污染物，对废气进行预处理的项目是指（）。

A．除去颗粒物

B．除去催化剂毒素

C．调整废气温度、湿度

D．调整废气氧含量

E．调整有机物浓度

用户答案：[ABCE] 得分：8.00

2.指出下列观点正确的选项（）。

A．催化床应设置防爆泄压装置

B．催化燃烧装置前应安装阻火器

C．催化燃烧装置前应设置事故应急排空管

D．化燃烧系统可采用普通的风机、电机和电控柜

E．催化燃烧系统应远离可以引起爆炸的化学品存放地

用户答案：[ABC] 得分：0.00

3.管道材料选取应根据输送介质哪些因素确定（）。

A．流量

B．温度

C．腐蚀性

D．含尘浓度

E．粉尘粒径

用户答案：[BCDE] 得分：0.00

4.使用湿式除尘器时会存在以下哪些问题（）。

A．腐蚀性

B．结垢

C．冻结

D．水处理

E．结露

用户答案：[ABCE] 得分：0.00

三、判断题 【本题型共4道题】

1.在过滤器后、热力燃烧室或蓄热室前，应设置阻火器。（）

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00

2.除尘系统采用集中和就地两种控制方

式。（）

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00

3.当除尘系统正压布置时，配套风机应使用排尘风机。（）

Y．对

N．错

用户答案：[N] 得分：0.00

4.挥发性有机化合物又称VOCS。（Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00）

一、单选题 【本题型共5道题】

1.除尘系统自动控制及检测系统应包括的内容是（）。

A．运行控制

B．参数检测

C．状态显示

D．就地控制

E．工艺联锁

用户答案：[E] 得分：0.00

2.不能提供热力燃烧法（包括蓄热燃烧法）净化气态污染物所需要热能的选项是（）。

A．辅助燃料燃烧

B．废气本身的燃烧热能

C．蓄热装置所贮存的反应热能

D．高温蒸汽

用户答案：[C] 得分：0.00

3.固定床吸附器采用活性炭纤维作为吸附层，床层风速可选择（）。

A．0.15m/s

B．0.5m/s

C．0.7m/s

D．0.12m/s 用户答案：[A] 得分：8.00

4.下列哪个装置不属于的气态污染物吸收净化装置（）。

A．填料塔

B．板式塔

C．喷淋塔

D．凉水塔

用户答案：[D] 得分：8.00

5.除尘器输灰不采用以下哪个装置（）。

A．皮带输送机 B．气力输送

C．埋刮板输送机

D．螺旋输送机

用户答案：[D] 得分：0.00

二、多选题 【本题型共4道题】

1.使用湿式除尘器时会存在以下哪些问题（）。

A．腐蚀性

B．结垢

C．冻结

D．水处理

E．结露

用户答案：[ACE] 得分：0.00

2.对热力燃烧系统工艺参数进行自动检测和控制的内容有哪些（）。

A．燃烧时间

B．废气温度

C．废气压力

D．废气流量

E．有机物浓度

用户答案：[BCDE] 得分：8.00

3.以下废气中的哪些金属属于重金属？（）

A．汞 B．铁

C．铅

D．铜

E．砷

用户答案：[ACE] 得分：8.00

4.关于挥发性有机废气处理方案阐述，以下观点正确的是哪些？（）

A．吸附法适用于低浓度挥发性有机废气的分离与去除

B．吸收法宜用于废气流量较大、浓度较高、温度较低和压力较高的挥发性有机废气的处理

C．冷凝法宜用于高浓度的挥发性有机废气回收，可作为降低废气有机负荷的前处理

D．膜分离法宜用于较高浓度挥发性有机化合物废气的分离与回收

E．吸附、吸收、冷凝和膜分离法主要用于不回收挥发性有机化合物的场合 用户答案：[ABCD] 得分：8.00

三、判断题 【本题型共4道题】

1.承接污染治理工程的施工单位，应具有与该工程相应的施工资质等级。（Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00

2.采用

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00）

SCR脱硝装置时，高温高尘布置是指在烟气含尘且温度在300℃状态下布置催化反应器。（）

3.垃圾焚烧烟气净化宜选用袋式除尘器。（Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：0.00

4.集气（尘）罩排风量大小量应按防止粉尘或有害气体外逸为原则确定。（Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00））

一、单选题 【本题型共5道题】

1.催化剂床层的设计空速不宜高于（）。

A．1000/h

B．2000/h

C．3000/h

D．4000/h 用户答案：[D] 得分：8.00

2.不能提供热力燃烧法（包括蓄热燃烧法）净化气态污染物所需要热能的选项是（）。

A．辅助燃料燃烧

B．废气本身的燃烧热能

C．蓄热装置所贮存的反应热能 D．高温蒸汽

用户答案：[D] 得分：8.00

3.治理盐酸雾废气时，宜采用什么方法？（）

A．活性炭吸附法

B．氧化铝粉吸附法

C．酸液吸收法

D．碱液吸收法

用户答案：[D] 得分：8.00

4.大型除尘系统排气筒底部不设置以下哪种设施（A．积灰坑

B．爬梯

C．排水设施

D．清灰孔

用户答案：[B] 得分：8.00

5.烟气中包含的以下哪种金属物质属于重金属（A．铁

B．铜

C．汞

D．铝

用户答案：[C] 得分：8.00

二、多选题 【本题型共4道题】）。）。

1.除尘管网应进行阻力平衡计算，以下并联管路压力损失的差额哪些符合要求（）。

A．5％

B．10％

C．15％

D．20％

E．25％

用户答案：[ABC] 得分：8.00

2.汞及其化合物废气一般处理方法有哪些？（）

A．吸收法

B．吸附法

C．冷凝法

D．生化法

E．燃烧法

用户答案：[ABCE] 得分：8.00

3.催化燃烧法净化气态污染物，对废气进行预处理的项目是指（A．除去颗粒物

B．除去催化剂毒素

C．调整废气温度、湿度

D．调整废气氧含量

E．调整有机物浓度

用户答案：[ABCE] 得分：8.00）。

4.关于挥发性有机废气处理方案阐述，以下观点正确的是哪些？（）

A．吸附法适用于低浓度挥发性有机废气的分离与去除

B．吸收法宜用于废气流量较大、浓度较高、温度较低和压力较高的挥发性有机废气的处理

C．冷凝法宜用于高浓度的挥发性有机废气回收，可作为降低废气有机负荷的前处理

D．膜分离法宜用于较高浓度挥发性有机化合物废气的分离与回收

E．吸附、吸收、冷凝和膜分离法主要用于不回收挥发性有机化合物的场合

用户答案：[ABCD] 得分：8.00

三、判断题 【本题型共4道题】

1.催化燃烧法是利用固体催化剂将废气中的污染物氧化成为CO2和H2O等化合物的方法。（）

Y．对

N．错

用户答案：[N] 得分：0.00

2.砷、镉、铬及其化合物废气通常采用吸收法和过滤法处理。（）

Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00

3.采用SCR脱硝装置时，高温高尘布置是指在烟气含尘且温度在300℃状态下布置催化反应器。（）Y．对

N．错

用户答案：[Y] 得分：3.00

4.挥发性有机化合物废气的体浓度在0.1 %以上时宜采用膜分离法处理，体浓度在0.1 %以下时宜采用生物法处理，体浓度在0.5 %以上时宜采用冷凝法处理。（）

Y．对

N．错

用户答案：[Y]

9.某房地产开发贷款项目评估报告 篇九

一、企业基本情况

华铁铁路建设工程集团第一工程有限公司（以下简称华铁一建）成立于2011年3月，是华铁铁路建设工程集团下属的全资公司。法人代表赵茂国，注册资本10000万元，公司主营建筑施工工程，是一家集铁路、隧道、桥梁、房建施工于一体的集团公司。公司拥有各类高级工程技术人员600余人。目前，正在建设的国家重点工程“内蒙古诺门罕清洁煤有限公司年产150万吨褐煤低温热解焦油加氢多联产循环示范项目”，总投资20亿。在省内的建筑施工项目有：河南嵩县15万㎡“富达花园项目”、陕县22万㎡“君临国际”建设项目、山东成武县20万㎡“富达东方城”项目、商丘市总投资月20亿人民币睢阳区周园村、相庙村城中村改造开发项目，年企业实现总产值30亿，利润10亿元人民币。

公司因于2011年3月5日与河南荣博建筑工程有限公司合作共同投资的“三门峡市新区土地整理投资项目”。目前已完成投资8000万元，整理出土地800余亩，尚有200余亩土地正在紧张整理之中，因项目运作仍需大量资金投入，特向贵行申请借款二亿元人民币用于该项目后期费用。

在近1年的工程建设中，在市场激烈的市场竞争中，“华铁一建”已取得近2.5亿元的佳绩。截止2011年12月，公司资产总额为 万元，负债总额为 万元，所有者权益为 万元。

在 支行开有一般结算帐户。截止 年 月 日，在 存款余额为 万元；企业无不良信用记录。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，本企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

“门峡市新区土地整理项目”,位于峡高铁站

地处新区下陈东村境内，内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截

止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；

2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元

4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理

工作。

二、城东房地产市场分析

城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。

随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：

1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。

2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形 成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。

3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。

三、市场定位分析

××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。

随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。

联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中