业委会总结

2024-12-09

业委会总结（共10篇）

1.业委会总结篇一

业委会自20xx年1月份成立至今已有近半年时间，经历了物业新老交替，小区日常工作逐步进入正轨，回顾一下，业委会在期间重点推动两方面的工作：

一方面是为新老物业，以及物业业主直接构建沟通桥梁，推动小区日常工作进入正轨。在居委会支持下，成功组织了物业公司的选聘工作，经过全体业主投票同意，业委会代表业主与正坤物业签订了小区物业合同。1月22日正坤物业正式进驻小区，为使物业顺利开展工作，业委会投入了巨大的精力协助正坤物业与商发物业进行交接，并在业主与物业还不熟悉的情况下，起到了很好的沟通工作。敦促物业在卫生死角、环境绿化、路面和设施维修、安全保卫、车辆出入、公共收益等方面全面改善小区状况，现如今，在小区业主们的支持和物业的辛勤工作下，小区面貌发生了非常大的改善。小区绿了、垃圾没了。各项工作有条不紊的进行中。正坤物业在最初进场时承诺的16条，除无人值守车棚没有实施以外(担心会出现火灾隐患)均已完成。物业工作得到了大部分业主的认可和支持，目前物业费缴费率已近400户，达到了全体业主的70%。

另一方面是积极为小区的申请政府资金，用于改善落后的电梯、消防设施。(这是我们心中的痛啊~~~)小区建设竣工于20xx年12月，距今已有，18年间小区更换了6个物业公司，频繁变动致使小区和其基础设施在正常老化的同时，相关的管理、服务跟不上，基础设施的维护信息都是断档的，比较严重的问题一是电梯，部件磨损老化、底坑积水、主机停止生产、抱死和减震装置比较脆弱，虽然有物业勉强维护，但依然极易出现故障，存在安全隐患;二是消防，多年来不断被损毁、偷拿，整个小区消防装备所剩无几，一旦有火灾发生后果不可想象;三是楼房外檐墙体开始出现了不同程度的起鼓、脱落。这些问题的改善、排险、修复需要动用的大量资金，例如仅电梯一项预算为400万，而小区大维资金只有150万。为此业委会首先考虑申请旧房改造，由于旧房改造时间截止为以前建造的小区，本小区只能备案，而后又积极向南开区政府、质监局、安监局、房管局、广开街等十余个相关部门上报材料，并发动广大业主给区委书记写信、打区长热线反映情况，不断呼吁已引起了一定的重视，区领导责成广开街对小区的电梯、消防等进行新增、更换的评估，正在上报有关部门申请资金。

回顾这半年走过的历程，虽然辛苦，但为了小区变得更美、更好，看着小区的变化，我们感到无限欣慰。小区犹如大树，大树枝繁叶茂，我们才能安心乘凉。同时还有各楼的楼门长和关心小区的热心业主，一直和我们一起分担，互相支持，在此也表示十分的感谢。最后给大家送上一些“岁月静好”的图片，我们生活在这里，愿每天爱这里多一点。

2.业委会总结篇二

朱秋利:破解“两难”问题关键在于解放思想

业主来自不同行业、职业,想集中召开大会不是一件容易的事,这也是大多数社区业委会迟迟不能成立的主要原因。如何破解这个难题?我认为要从三个方面入手:首先,业主选举可采取多种方式。业主大会是一种方式,送选举资料上门征求和网上选择也应列入有效方式。其次,政府基层部门要鼓励指导社区自治。改革开放三十多年,社区自治时机已经成熟,从政府层面上不能再有管理大于服务的理念,从业主层面上也要改变什么都找政府的习惯。社区自治有利于社会和谐与治理。最后,法理上要明确。现在社区矛盾主要还是物业选择和服务问题。如果在法规上能明确业委会的主体地位、明确业委会成立前由市场选择物业、业委会成立后由业主委托业委会选择物业、物业更换和交接的具体规定等,相信社区组织成立和自治能力将会大为改观。

胡业维:善用法律法规、方法和手段也是破解“两难”的有效途径

在现实生活中,业主大会的成立和业主大会会议的召开相当不容易。我曾就这个问题在两个小区做过调研,一个是在广州市只有110户共8层的单体楼小区,因为前期物业经营不善并最终解散,小区大半年都处于无人管理的状态,在这大半年里面,部分业主举行过两次“业主大会”,最多的时候仅有20来人到场,留下来开会就只有几人,最终因为无法统一意见不了了之。另一个小区在惠州市,共37栋,有1200多户业主,当时小区业主希望成立业主大会来监督物业管理公司,其中有30多名积极的小区业主在3个多月里面利用休息的时间,历经小区开发商和前期物业以“业主隐私”为由拒绝提供业主清册等种种困难,他们坚持挨家挨户地联系了小区的全体业主,最终成功召开小区首次业主大会和选举业委会成员。

这两个案例一比较,从表面上看是不同小区的业主在素质、能力和态度等方面的差异造成了不同小区成立和召开业主大会难易的差别,但我更看重的是法律法规在业主大会成立和业主大会召开上给予的支持和保障,因为现实中更多的小区和业主是介乎这两个“消极”和“积极”的代表性案例的中间,法律法规上的支持会有利于更多业主大会和业主委员会的成立,也有利于基层自治的更好发展。令人欣喜地,我发现2015年最新的《广州市物业管理暂行办法》较过往的法律法规作出了不少有利于业主成立和召开业主大会的规定,比方说,该办法的第二十条规定:占已交付使用物业业主总人数20%以上的业主联名就可以向街道办事处、镇人民政府提出要求成立业主大会;第二十五条规定:建设单位和物业服务企业应当为业主大会筹备组和业主大会活动提供相应的人力和场地的支持,并向街道办事处、镇人民政府提供包括业主清册在内的材料。

最后,值得注意的是,当“互联网+”成为我们日常经济活动和社会生活的新常态时,这一暂行办法在第四十条中也有规定:业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。

冯向荣:政府、市场和社会力量齐参与,形成合力解决“两难”问题

以湖北省宜昌市伍家区长江瑞景小区和西陵区金缔华城小区为例,目前宜昌物业小区业主大会召开难的因素有:房产主管部门、区物业办、街道对业主组织成立、建设、发展指导不到位。表现在业务水平不高、指导能力不强、片面指导等。

第一,不管社区居委会的主观意愿如何,他们在实际工作中确实制造了客观上的障碍。表现为施加人为干扰或干预、提出苛刻遴选条件、反复追究自荐业主的个人过往史、主观否定业主自荐人选、以个人好恶推荐其“优秀”人选等等。第二,开发商(建设单位)不参与或推脱配合业主大会,拒不提供业主名单清册,造成无法确定业主大会参会人数,使业主大会筹备工作无法正常进行。他们使用非暴力或不合作方式,与政府部门个别官员纠缠合力制造障碍等。第三,业主自身学习不足,缺少行动与联合。表现在专业知识理解不准及不透、不善于利用政府部门及民间第三方平台、业主对业主物权及业主组织本质理解不透、业主实际参与度不够、业主活动缺乏理论及技术支撑、业主不善于抱团行动等等。

王益民:发展小区社团组织,开展多层次区内公益活动,增强业主自我认同感和公共责任感是突破“两难”的有效途径

业主的公共责任意识淡薄和业主互相之间熟识度低是业主大会召开难的重要原因。从切身利益出发,小区业主本应积极参与小区的管理,对小区的相关事项积极发表意见,并按照一定的议事规则作出决策,配合、监督小区的管理工作。但因公民意识的培育滞后,导致大多数小区业主缺乏公共责任意识,参与小区管理的意愿低,因而对业主大会的召开持消极态度。业主之间缺乏血缘和其它社会关系的纽带,只是因为买了同一个小区的房子而成了邻居,成了共同物权的共有人,并因此产生共同管理权。社会诚信的缺失,大家互相之间的信任还没有建立起来,也是大多数业主对召开业主大会持旁观心态的重要原因。针对以上原因的分析,我认为组织小区内部社团,开展各种兴趣小组活动,让大家熟识起来,进而培养业主的公民意识,强化业主的公共责任,是解决小区召开业主大会难的有效措施。

伍嘉穗:要善于利用小区的“大事件”来引导广大业主关注和参与小区公共事务

3.业委会良性发展思考篇三

转变理念

对于政府部门而言，无论是建委业务主管部门，还是街道等基层政府，首先应当从观念上、思想上和理念上正确认识和看待业委会组织的发展，对业委会进行“社会脱敏”。绝不能简单地将其视为一个“闹事的麻烦制造者”。应当充分看到，业委会本身只是一个经济财产型组织，主要在于监督物业公司，维护和保障业主共有权益。新型商品房小区的可持续发展，离不开业委会的参与和治理。物业管理行业的健康高端发展，同样离不开业委会强有力的监督和支持。

加强立法

随着我国房地产市场和物业管理行业的迅猛发展，迫切需要更为全面、系统和充分的法律制度供給。这就需要做好立法方面的顶层设计。从基本法层面，尽快赋予业主大会法人主体地位。可以从“社会组织法”或者“基层群众自治组织法”等层面进行立法探索和设计。只有确立业主大会法人主体地位，业委会的存在和维系才会更加坚实牢固。同时，针对业主大会和业委会的法人治理结构设计应给予法律制度上的充分探索空间，使其在实践过程中不断完善和改进业主治理的效能。

重视扶持

由于社会建设的长期滞后，我国社会组织的发育和发展，仍处于一种比较脆弱的境况。对于业委会而言，作为一种新生事物，更需要政府的悉心呵护和照顾，特别是在政策扶持方面。比如，北京住建委推动成立的两个民非组织：“首一业主大会辅导中心”和“幸福指针业主大会辅导中心”专门致力于服务各小区业主大会和业委会等相关方面的工作，并取得较好成效，值得借鉴和推广。此外，探索和推进跨社区的业委会联合组织的成立和规范发展也是十分必要的。

强化监督

4.小区业委会年终工作总结篇四

一、建立业委会和小区楼道长的组织架构

本届业委会成立之初，委员们来自各个苑区，大家都有一种为小区的美好奉献一份力量的愿望，委员们互相也不是很熟悉，如果要开展工作，必须是一个团队。而且本届业委会是小区第_届业委会，业主们对我们抱着很大的希望。我们是从一张白纸开始的。万事开头难，业委会经过集体讨论达成共识。

(一)通过了业委会委员分工，分为清点财产、安全保卫、宣传、小区文明建设、经营性收入管理等几个主线，分别和物业有关职能部门对接。

(二)组织了各苑区楼道长的推选工作，截止20__年10月份，7个苑区共推选出楼道长近百名，并分别召开了楼道长会议，各楼道基本建立了楼道的微信群。

二、建立建立业委会工作制度

(一)业委会通过学习《__业主大会议事规则》、《__业主大会管理规约》、《杭州市物业管理条例》，制定了《__业主委员会工作制度》、《__业主委员会20__年工作目标和计划》、《__业主委员会财务管理制度》、《业委会印章管理制度》、《业委会工作流程》等内部管理制度，并公示广大业主，接受业主监督。

(二)建立了业委会公众号，20__年共发布各类公告、通知191篇。

三、清点各类公共财产，做到心中有数。抓好经营性收入，为小区建设助力。

(一)通过几个月的时间，对小区各类图纸、设备设施、对小区每栋楼的楼道、景观、路灯、路面、生活水泵以及其他财产的进行清点，清点的结果如下：

1、本小区一共138部电梯，电梯除了查看维修记录、保养记录外，每一部电梯都进行了检查，在检查过程中发现的问题，召开专题会议，督促维保公司、物业加强管理。在电梯清点过程中发现的问题为：物业公司签订的电梯维保合同为一家单位，作业员工3人，根本无法做到15天检查一次的维保要求，电梯没有做到一梯一档管理，维修作业记录混乱。业委会要求物业公司对138部不同型号的电梯实施原厂维保。

2、消防设备，监控设备一直没有接到物业的书面通知，也不清楚是否经过了相关专业部门验收。

3、对于清点财产中因维护不当或者到达使用年限的设备设施，景观、路灯、围墙、水泵等有部分物业已经在业委会的要求下进行了维修，水景基本修复，其他进度不快，费用无法落实。

(二)截止20__年6月30日，小区物业经营用房已经全部移交清楚，并全部出租完毕(荷塘轩会所租期至20__年8月，目前空置)。每平方的租金从去年0.8元，根据楼层和用房性质，目前每平方为1.30-1.50元。并挖掘潜力，将润泽园一栋整体打包出租，每年增加收入80余万元，用增加的部分收入改建扩建位于流霞苑的500多平方米的业主活动室。

(三)要求物业公司规范小区地面停车收费，从20__年4月份起，逐步进行车辆登记工作，4-6月份根据物业统计共收到停车费35万多元。但是从停车收费开始，有物业工作人员私自用其个人支付宝二维码收取停车费，为此，业委会调取了车辆识别系统的报表，并要求物业根据委托收款协议清算停车收入。

(四)、电梯广告正在和有关单位洽谈中，快递柜等场地占用费的合同正在逐步改签合同主体。

在业委会的努力下，小区的公共性收益，多年来第一次有了结余。

四、与物业服务中心建立联动机制，有问题及时沟通督促解决。

1、小区景观河从20__年开始就逐渐被污染，业委会成立后，经过不断的投诉、协商，成立了专门的河道治理专题小组，物业终于安排资金进行了清淤工作，同时督促物业清理了多年未清理的小区内的格栅井，降低了小区污水管的水位。

2、高层的消防系统很多都处于瘫痪状态，被政府有关部门点名批评。业委会一方面及时向有关部门反映问题，一方面多次与物业现场查看，邀请有消防系统专业知识的业主出主意想办法，督促物业尽快解决。

3、流霞苑门禁系统自交付起就没有投入使用，业委会多次在联席会议上提出整改要求，并多次联系余杭住建局，寻求解决方案。

4、车辆识别系统、人行摆闸投入使用后，多次督促物业加强管理，但是效果不明显。沿街商铺整治、路灯、小区景观等，多次会议讨论、现场查看，但是整治效果不好。

5、业委会自成立以来，每月至少召开一次全体会议、一次与物业的联席会议，出具关于消防、电梯、流霞苑门禁系统、停车管理、景观河污染治理、停车收费等工作联系函24份，督促物业工作的工单30余份，各类会议纪要40多个，发动业主对各苑区的问题进行统计汇总，共10大项：

(1)、小区乱停车问题，每个苑区都存在，业主反映强烈。

(2)、小区安全问题，消防安全，保安巡逻、管理停车、门禁系统启用和管理，电瓶车充电等问题;负一楼公共区域的管理问题。

(3)、小区商铺占道经营，乱搭乱建问题。

(4)、小区保洁工作规范问题。

(5)、绿化缺失维护问题。

(6)、公共收益的公开和使用。

(7)、物业对问题处理的响应速度和处理过程没有闭环。

(8)、房屋质量问题和设计缺陷需要解决。

(9)、高层电梯质量问题，经常有故障。

(10)、涉及业主自身的问题：高层抛物、邻里关系、小区养狗和遛狗问题。上述9项已专题发函给物业公司要求进行整改。

五、重视小区文化建设，和谐邻里关系。

一是在小区文化建设中，业委会倡导规范停车、文明养狗、爱护家园绿植，不违章搭建等，在业委会公众号里开辟了“不文明行为曝光台”，请广大业主督促。

二是9月份业委会组织了一次中秋晚会;举办了“竹海有童声”小歌手比赛;小区有了“__之歌”、“竹水谣”原创歌曲。有三个苑区成功举办了邻里节。

三是小区的陪漂舞蹈队、陪漂合唱团、春风里舞蹈队、俏夕阳舞蹈队、钓鱼协会、乒乓球协会都在业委会进行了登记，业委会协调活动场地，让小区业主的业余生活更丰富多彩。

六、组织召开20__年第_届业主大会，表决物业企业的选聘工作。

(一)20__年10月份启动业主大会的准备工作，通过推荐、现场考察，确定了招标代理公司、业主大会会务公司，并公告全体业主。

(二)根据本小区的具体情况，在闲林街道、方家山社区的指导和下，对提交业主大会表决的的表决事项、物业服务合同、物业服务标准等，业委会多次内部讨论，召开业主座谈会、楼道长会议听取意见，并组织业主大会进行物业管理公司的选聘工作。

经过2个月的紧张工作，20__年第一届业主大会表决票的发放率达85.60%，回收票67.98%，并通过了公开选聘物业服务企业的方案。

5.业委会工作汇报篇五

业委会工作汇报各位业主朋友大家好，非常高兴能和大家有见面沟通的机会，业委会工作汇报。首先，就一些情况做一简要的说明。几个月来开发商继续着过去的破坏业委会团结的手段，对业委会成员采取造谣中伤破坏业委会的声誉和挑拨离间业委会成员的关系及业委会与业主们之间的关系，以达到破坏我们维权的力量。在这里业委会通告业主们，业委会是团结的，并再次承诺，委员不会为个人的利益而出卖广大业主利益。业委会的维权是为广大业主们争取最大利益，在可能的情况下，为积极参加维权的业主优先争取权益。希望业主们积极参加维权活动，我们也力争控制好维权活动的频率和力度。总之，我们代表并不是专业维权的，信心和力量是来源于广大业主的支持，只有我们紧密团结，集中大家的智慧，才有可能拿回我们的财产。业委会现将半年来的维权工作向业主们做个汇报：1.业委会首先通过了业委会组织原则，业委会的所有决定实行少数服从多数的原则，保证在组织维权活动的中，业委会保持统一的行动，工作汇报《业委会工作汇报》。半年来业委会是团结的，行动是统一的。2.统一管理维权的文件，核实业主们的信息，通过短信和电话联系方式确认业主们的电话，目前我们能够联系到的业主大概有500多位3.帮助愿意打官司的业主走诉讼道路。目前诉讼的工作仍在实施。4.不断向政府各有关部门递交上访信，包括给温家宝和胡锦涛都写了信，并且将继续不断地向各界呼吁引起重视。5.递交申请游行，公安局做了笔录，还将不断继续申请。6.联系了两家报社，在等待采访的回复。7.自去年11月以来，我们希望通过同开发商建立对话的方式共同协商解决业主们关心的问题，经过连续3次的对话，于12月9日双方达成了协议，开发商同意于1月15日前返还08年6月30日前的返利，3月20日前返还08年12月30 日前的返利。但是最终开发商还是违背了承诺。8.2009年2月17日在与黄哲明对话中，对于未能实施返利的承诺，黄哲明解释的主要原因是其3大股东间没有理顺关系，作为占有27%股份的黄哲明需要其他两大股东一起共同解决恒泰基业公司的经营管理问题根据目前开发商一再违背承诺的情况下，业委会决定继续开展多种维权活动。为维护自己的权益希望广大业主们行动起来，积极参加维权活动。木樨园业主维权委员会09-03-10

6.业委会主任辞职报告篇六

尊敬的街道、社区领导：

当决定辞去业委会工作时，心情是沉重的。因为这样做有愧于两级政府领导一直以来对于业委会工作的重视、支持与关爱。时至今日，业委会找寻了近七十家物业公司，费尽周折后终于聘请到了一家物业公司肯接手本小区的物业服务管理。本以为新物业入驻后工作将会容易些。没想到压力大得竟是如此让人难以承受。

特此报告，敬请批准！

申请人：郑华腾（业委会主任）篇二：业委会委员辞职申请辞职报告

尊敬的**办事处、**社区领导、**业主委员会：

我是**一位普通的业主，当初本着服务业主，怀着满腔热情参与本届业主委员会换届选举，于2013年5月份进入**业主委员会，成为业委会5名成员之一。进入业委会后我兢兢业业，处处为业主利益着想，特别是2013年7月份开始更换物业服务公司时加班加点为更换物业工作尽自己最大的努力，但是就在这更换物业的过程中，我提出一些合理的建议，业委会不采纳也不听进业主的心声，使我在业委会工作中处于很尴尬地位。

2013年9月份开始，因本人工作较忙，白天未能及时参与业委会工作会议，业委会主任正式通知我三次不来就算自动辞职。2014年9月份一直到现在，业委会工作例会我再也没有接到通知，也没有参加过一次会议，我已经被业委会自动除名，基于在业委会的工作时的各种矛盾我也不想成为业委会成员。故现在补上书面辞职手续，向你们正式提出备案，我已经不再是**业委会成员。************ 2014-6-15篇三：一位辞职业委会主任的来信一位辞职业委会主任的来信：这些话终于敢说了亲爱的同志们：

你们辛苦了!作为一个业主，我只有在辞去了业主委员会主任的职务后才能大胆地说：你们工作不容易，我们业主委员会支持你们。我相信，全国广大业主也将认同我的观点，对你们的工作越来越理解、重视、支持。如果我作为业主委员会主任说这样的话，就会被骂成“汉奸”、“出卖业主利益的人”“拿了物业服务公司钱的人”。你们承受着做人的压力

那些对你们不好，出言不逊，张嘴就骂，抬手就打的个别业主是些什么人?他们中有些是缺乏基本教养的暴发户，人生痛苦的经历使他们完全迷失了。他们可能住在豪宅，开宝马，打高尔夫，他们可能会说流利的英语，甚至娶了外国太太，但他们可能仍然随地吐痰，乱扔东西，不遵守规矩，小便宜能占就占，强词夺理，目空一切。他们可能是这个时代物质上的受益者，但同时也是精神上的受害者。所以你们在提供服务的同时，还默默承受着做人的压力这点尤为难能可贵。你们承受着历史和文化的压力与西方文明相比，整个社会把文明、礼貌当时尚，当教养。对他人的尊重是自尊的最好体现。但在中国直到今天，在某些人心中对服务行业的歧视仍然是根深蒂固的观念。你们在社会底层，不仅承受整个社会压力，为了生存还要受有钱人的气，为他们提供文明、礼貌的服务。他们可以看不起你，但你还要向他问好，用良好的服务和行动教育他文明、礼貌、相互尊重。打不还手，骂不还口。这就是中国社会令人悲哀的一面。下面人不仅要为上面人服务，为了生存，居然还有教育他们的职责!记得有一次我去一个别墅看朋友，门口的秩序维护员要我登记，我说，好，兄弟，我听你的。我下了车，跟他来到传达室登记。只见他写字的手在颤抖。我歪头一看，这孩子哭了!我问他为什么哭?他说，当秩序维护员三年来，没有人对他这样礼貌地讲过话，他说：“今天是我生日，碰到您算是我的生日礼物吧!”为了生存，你们默默地忍受着，以惊人的毅力扮演着文明教育者的角色。你们承担了政府的工作

在目前的社会管理中，政府的基层管理单位是居委会。在居委会的五大职能中，物业管理承担了最重要的社区秩序、治安、卫生的管理职责。从行政意义上说，物业服务企业正在扮演一个不可替代的新的“小政府”的角色，但是，不论从政府还是从业主的角度，对物业管理工作重要性的认识都不够。这造成了物业管理工作实际担负的社会责任大于一般人认识的尴尬局面。大家只看到了物业服务公司作为经济实体的一面，忽视了物业服务公司重要的社区管理职能。

让物业服务企业维护社区的治安、秩序、卫生，同时，又没有政府的权威，加上人们普遍歧视服务行业，造成了整个行业的尴尬。从商业合同的角度看，物业服务公司负责管理小区全体业主的财产，但他们没有管理权威。也就是说，对故意违反规定的人，除了打官司毫无办法。这造成了极高的管理成本，同时也树立了一个坏典型，使更多的人效仿。比如，一个人就是乱停车，怎么办?业主没有任何道理就是不交物业费，嫌贵，怎么办?执法进不了社区，整个国家的行政司法体制不适应新的社区发展。物业管理行业需要反思

你们的优势是在社区中你们是唯一有组织的群体，但这也是你们的劣势。问题不在多，只要有1%的致命错误就足以把这个行业给毁了。这可能正是物业管理行业声誉差、被误解的根本原因。正是在这样的现实下，你们更要有使命感，紧迫感，团结、自律、发展中国自己的物业管理品牌。

物业管理行业需要有远见，有责任感的企业家，带头人。因为你们是为人服务的，是通过你们的服务传递文明，培育公民社会。所以，在物业管理行业内部就更应该建立相互尊重，平等待人的文化，不能对客户一个样，对自己的员工又一个样!领导对下面员工的尊重，就是教育员工忍受业主压力保证服务质量的最好表率!在业主、政府、社会还认识不到物业管理行业的重要性时，希望你们为中国公民社会的建设做出贡献。希望通过你们的服务，使那些你们为之服务的人，使整个社会认识到，没有你们的崇高服务理念，你们的献身精神，和谐的公民社会建设就无从谈起。

你们是社会的润滑剂，润滑了人心的干涩;你们是美丽花园的园丁，使整个社会变得美好。几年前，我们小区有一个物业项目经理，她没日没夜的工作，晚上，就和衣睡在办公室。她的工作热情震撼了我，我从她身上看到了物业管理行业的未来，看到了我们生活在一个多么幸福的环境中。从那一刻起，我认识到，其实，我们很多业主今天就生活在人类自古希腊以来就梦想的理想国中，只是我们生在福中不知福罢了。衷心希望物业管理行业要团结，要坚持原则，坚持自律，要干得有尊严。

如果多数业主不付物业费，你就要坚决撤出。必须建立这样的公开、透明的预报机制，时常在小区公布：当有多少业主不交物业费时，就把服务减低，当物业费少到什么程度时，就停止服务，最后撤出。尊严比生命更重要。不交钱而享受物业服务本质上是对人的侮辱。如果物业管理行业接受这样的侮辱，那就没有什么可说的了。

7.业委会总结篇七

作为论坛主持人, 深圳南天一花园业委会主任范国振在会上讲道, “虽然业委会这么多年来确实存在一些问题, 但业委会建设是业主自治的关键环节。而且任职业委会要讲奉献、不谋私利、不为名、不为利, 将来总有一天各种各样的人才都会从业委会里涌现出来。你们想想看, 很多国家著名人物都要做义工, 在医院做、学校做、社区做, 大家默默无闻在这儿做, 总有一天会被大家认可的。我们开到26 期, 等我们开到62 期的时候人家会重视吧, 我们不要着急, 我们慢慢往前走, 大家要看清楚我们的工作是很了不起的。”

随后, 论坛进入主题发言环节, 以下是部分演讲嘉宾的精彩发言节选。

陈幽泓:我们国家改革开放以后, 虽然制定了很多法律, 但由于国家体制的原因, 业主组织一直没有纳入我们国家的行政管理体制, 这样使得业主组织一直有利于体制的边缘, 这样就造成了现在严重的局面, 一方面是业主组织自身运作不规范、运作非常困难, 不够稳定, 持续性很艰难, 这导致社会对业主组织自身也有很多的微辞。

现在我们的物业企业也陷入困境。长期以来物业服务和市场机制没有建立起良性的关系, 这样的情况在没有业主组织的情况下, 要想解决难上加难, 这是两败俱伤的局面, 这个局面的根源是我们国家关于小区治理的制度设计。实际上国家也认识到这样一个情况, 今年我们看到两个积极的信号, 一个是第一次民政部把业委会的数量纳入民政部的统计口径, 民政部副部长在讲话中说, 全国的平均成立的业委会数量22%。另外一个方面, 我们知道中办、国办的文件, 第一次在社区协商民主中, 把业主和业委会、业主组织纳入正式协商的主体。

这一两年我看到的是各个城市都在立法, 各个城市都想在小区治理、物业管理方面有突破, 所以现在是政府能不能在这方面改革、立法, 在行政改革和社会组织的发展中实现突破的关键时机。

我们国家现在的突破口在哪里?就是在社会组织, 体制内的社会组织分两大部分, 一大部分是基层群众自治组织, 就是我们都知道的居委会和村委会, 写在《宪法》中, 这样的群众自治组织具有准政府的性质, 因为他提供很多的地方公共服务和辅助政府实施很多的地方公共行政管理。

另外一个方面就是由民政系统来登记注册管理的社会组织, 这是两大系列。很不幸, 业主组织没有纳入任何一个系列, 这样的状况使得业主组织成立难、运作难, 我们说很多很多的难处, 特别是没有能够享受到政府近年来对于社会组织的一系列系统化的政策、优惠政策, 对于社会组织, 政府是有优惠、降低门槛、培育、规范、支持、奖励等方面的政策。像我们北京, 拿政府购买服务的社会组织大约有3000 到4000 个, 大量的社会组织依靠政府的购买服务在社会上能够得以立足, 然后可以通过自己的良好服务获得一定的资源以达到可持续, 但是很可惜, 我们业主组织没有纳入这个范围内。

我本人做小区治理、研究工作比较早, 2000 年到现在, 业主组织的发展处于一个瓶颈口, 覆盖率只有10% 到20%, 这一二十年没有变化、没有突破。这个瓶颈怎么办?怎么突破?我个人认为, 应该发展社区业主组织这样的社会组织。使小区的业主形成一种自助、互助的局面, 这样的社会组织在民政系统下比较容易成立, 不像我们的业委会, 成立的程序非常严格。投票的过程非常艰难, 我们成立社区服务性的组织, 应该是我们现在社会的当务之急。深圳住宅与房地产杂志社在深圳起到非常大的作用, 我希望能继续大力呼吁和宣传, 也希望明年深圳改革的活动会非常精彩。

杨志敏:我们今天会议的主题是业委会如何规范运作, 当然业委会的规范运作不仅是业委会的事情, 同样也是物业公司的事情。从这几年的发展来看, 我们业主组织的发展和建设在我们新的互联网时代发生了非常大的变化, 特别是很多业主, 包括天然居的业委会也是通过QQ群, 现在更多的是通过微信群组建、成长、发展起来的。

在成长的过程中, 我们的组织形式, 包括电子投票的业主大会主办形式, 都跟过去发生了显著的变化。我今年跑了大概接近100 个小区进行采访和调研, 那就谈谈我的一些感受。

我们在业委会筹建之初可能遭遇第一道陷阱, 参选的时候可能遭遇“推荐环节的陷阱”。法律规定每个业主只可以推荐一次, 一个候选人需要有十个业主的推荐。有一个小区发生了业主分两方, 其中有一方的候选人有三个人征求到这个小区四百户里接近两百户业主的签字、支持、推荐, 这是什么概念呢?剩下的人如果上门签字求支持的时候, 就会发现很多业主已经是第二次签字了。街道办的业主大会筹备组裁定你没有候选人资格, 结果就导致还没开选就大局已定。

还有招投标的问题, 业委会组织招标的过程中, 有一个选项是可以表决是否进入交易中心招标, 或是否委托招标。这个环节会出什么问题?比如说龙岗区的某花园二期最近在招标的时候, 进入招标系统需要5000 元的招标费和5 名专家2700 元专家费, 包括交通费和餐补。这个费用是没有办法协调的, 没办法列入正式账目里面, 于是就约定由中标企业承担。但协调的过程中, 政府部门说这个费用不能列到这一条, 业委会就傻了, 业主大会通过公开招标, 物业公司连津贴都不发给我们了, 这7000 多元钱怎么办?

但如果不进入交易中心, 自主招标的空间就大了, 包括我们更换自己满意的物业公司也发生这种情况。业委会在这个过程中, 比如说有10 家物业企业报名, 业委会广泛征求业主代表的意见, 选出很多业主代表和业委会一起表决, 10 家里面圈定3 家、4 家、5 家, 这5 家交给专家委员会定标, 这里面的空间就很大了。包括为什么现在有的区住建局非常反对业委会频繁地更换物业, 传说已经出现了一种撬盘的行为, 恶意撬盘。企业入围给你多少钱, 中标给你多少钱, 就会出现这样的问题。

最后一个容易出问题的环节在哪里?业委会在评标和定标的时候容易出问题, 评标和定标按照深圳的规定, 招标有两种方法, 一种是票决式定标, 一种是抽签定标, 评标委员会有5 个人或7 个人组成, 专家委员会的成员不能少于三分之二。这个制度本身没什么问题。比如说业委会有两个人, 专家组有5 个人, 一共7 个人, 每个人的评分都可能对最终的结果产生很大的影响, 任何的招标都不可能把人为的因素排斥掉, 哪怕中间出现一个人, 故意给某个企业打高分, 故意给其他的企业打低分, 他是可以决定某家企业中标的。我们做业委会工作一定要明白, 我们这个过程中需要知道哪个环节出了问题, 我们也要和业主们讲清楚哪个环节出了问题, 我们通过什么方式预防这个问题。比如说对于票决式定标的方法, 龙岗出了一个办法, 抽签式定标, 北方物业公司通过雍翠豪园的合同拷贝, 确实成功地实现了很多小区的招标。

张红喜: 我想简单讲两个问题:一是深圳业主论坛的发展;二是从行业企业的角度谈谈我们怎么看待业主委员会规范运作的话题。

第一, 范老爷子讲了一句话也是我想讲的, 他说今天是26 期, 如果是62 期呢?坚持就是胜利, 老爷子一直给自己鼓劲, 集中了老人家很多心血, 这段时间给我们稍微展示了业主联合的力量。

老爷子说坚持就是胜利, 马云说过一句话, 今天很难熬, 明天很难熬, 后天会很舒服。2012 年6 月份我们深圳业主论坛第一期很艰难, 那个时候很难熬, 第26 期也很难熬, 第100 期说不定我们会很幸福, 各方面走向正规, 拿这个给同仁们、业主委员会主任们打气。

第二, 从行业企业的角度看业主委员会的规范运作。谈到这个话题我要谈到2012 年7 月份的时候, 我记得安徽合肥物业管理的一个行业领导公开在网上说了一句话——“业委会是一个怪胎”, 他的理由是什么呢?它是一个群众性的组织, 但是又没有登记, 更不是法人;它有很多权利, 但是又没有什么义务和责任意识, 随便干, 想干就干, 不想干随便走了。这一段评论引起了业内, 包括在微博上的大讨论。我一直和大家争论, 我的观点很容易在业主层面获得共鸣, 但是在我自己的企业圈内是共鸣比较少, 大家针对这个问题, 究竟是制度的问题还是业主的自身素质问题?究竟是人的素质问题还是设计问题, 还是国情问题?我一直坚持是制度问题, 我不是说改革开放的大制度, 我探讨的是行业制度, 明显我们行业的《物业管理条例》, 业主委员会是法律上认可这个权利, 业主的共同权应该是物业管理的根本, 也是业主权利的体现, 《物业管理条例》是认可的, 设计的业主大会、业主委员会的运作都是限制型的发展。

《物业管理条例》的定义是物业公司的管理, 我认为这个需要改, 2012 年的物业管理新政, 我是以那么大的热情和时间投入, 就是想掀起全国的物业管理变革, 目前来看, 由于各种原因也没推动下去, 带来很大的问题是在哪儿呢?物业管理市场是甲方严重缺位的, 蹩脚的物业管理市场, 我已经有二三四的总结——两个致命缺陷, 三个尴尬结果, 四个红利的歪曲认识。带来什么样的问题呢?如果甲方缺位 (甲方缺位是大部分) , 从全国的角度讲, 深圳这么前沿、发达的物业管理市场, 成立业委会的不超过30%, 我们面临大量的物业管理项目是没有甲方的物业管理公司管理, 怎么样形成合同管理?大多数是开发商和物业管理签的, 经常会面临很多问题, 比如说现在面临市场变动, 价格或是电梯的问题、管理的问题, 业主的组织缺位。实际上这是社区越俎代庖, 物业管理是单方面的舞蹈, 所以会带来一系列的问题。

尤其是现在商业模式的变革, 比如说社区O2O的管理, 物业管理进入资本市场, 这个放大了甲方缺位的严重问题, 我们讲互联网三大风口, 一个是互联网+ 风口、一个是资本市场风口, 现在掀起上市浪潮, 两家在香港联交所上市, 6家在新三板, 还有二三十家在排队上资本市场。最需要关注的风口是业主自治的风口。可喜的是, 11 月20 日中国房地产投资人论坛以及沃顿商学院的课题报告, 这里面讲到万科, 万科物业CEO演讲的时候谈到业主自治的风口, 大篇幅讲到业主自治对到资本市场上市、入市的风险。他提出了很多观点, 把业主的声音全面反映到资本市场, 我觉得这点起码引起资本市场对来自业主声音的关注。

我相信物业管理一元化到多元化的时代会到来, 现在用户逻辑是颠倒的。不管怎么样, 最终我们物业公司从行业企业的角度仍然会做模式的变化, 甚至有具体运作模式的变化, 最后上升到我们今天的主题, 对业主委员会的规范运作有要求。业主委员会的规范运作能完善物业管理公司的市场, 同时能完善它的商业模式, 有一个合乎商业逻辑的商业模式是非常有帮助的, 这也是互动的原因。

作为物业管理行业、企业来讲, 有物业管理协会, 我们还需要业委会。我们期待这天的到来, 谢谢。

李子英: 今天在这里讲讲个人的感悟和分享。

第一, 杂志社对业主论坛、对业主自治事业的发展承担了两个元素:一是旗帜, 我和张红喜在《物权法》出台的当天晚上讲了业主时代到来了, 那个时候写了一篇文章, 引起了很大的反响, 更多的是质疑。不小心把这个旗子扛在肩上了, 现在周围团结的各种力量越来越多, 看起来这个旗帜还要扛下去。二是提供一个平台, 业主论坛也好, 昨天华南和谐社区发展中心也好, 有关这方面发展, 只要是正能量、有机结合在一起的, 我们杂志社会力所能及地提供平台。业主论坛是非常好的平台, 将来的趋势是什么, 我在思考这个问题, 后来我得出一些自己的结论, 如果你想挖通大海, 大海100公里的距离, 你挖通90 公里, 那你白干了。业主论坛也好, 华南和谐社区发展中心也好, 最终会走到哪个地方, 能不能走到大海里, 能不能接通水源, 把水引到这里来才是重点。前面的工作都是有回报的, 但一定要坚持。

第二, 真心英雄应该在基层, 真正的力量在基层。基层的真心英雄要怎么样发挥英雄能发挥的力量?有两个范畴, 一个是真心英雄有这个能量, 本身局部、个体有这个能量, 另外是要有一个环境。而环境正是我们努力去打造的。

8.一个被宣布“非法”的业委会篇八

崔三烈说：“当初如果知道这里水这么深，我是绝对不会当这个业主委员会主任的。”

说这话时，他戴着老花镜坐在自家客厅的小板凳上，跟前的茶几上堆放着这三年来和业主委员会工作相关的各种文件。他语气平缓，没有夹带任何激烈的情绪。

73岁的崔三烈是盟科观邸业主委员会的主任，两天前刚刚出院。半个多月前，他与业委会第一副主任曹济龙在和物业公司谈判重新起草新的物业合同事宜的时候，两个人被突然冲进屋里的几个人打倒在地。他气得犯了高血压，在医院里住了22天。

这是他当上业主委员会主任后第二次被打。第一次是在半年多前，业主委员会放在小区院内宣传物业管理条例的展板被人砸坏了。有人怀疑是物业公司找人做的，业主委员会找到物业理论，在争论的过程中，有人跳起来一拳把崔三烈打晕了过去。

“崔老师和他老伴儿，为了这个业主委员会的工作，这三年真是快把自己的老命搭上了。”业主委员会的第二副主任王滨如说，“他们俩都是朝鲜族，有股倔劲儿，换了一般人真是坚持不下来。”

其实谁的日子都不容易，王滨如虽然没像崔三烈和曹济龙那样被人动了手，但自从当上业主委员会的第二副主任，一年里家里被停了9个月的电梯，他家住19层，电梯只停18层和20层，结果王滨如每天出门都得多走一层楼梯。不久前，王滨如头一天晚上在电视节目上接受采访时说了句“换物业是长痛不如短痛”，第二天一大早，他停在车库里的车的四个轮胎就都被扎了。

崔三烈、曹济龙和王滨如，这三个年过六十的退休老人，最初都是抱着帮大家做点事的想法进了盟科观邸业主委员会。他们最初的打算很简单，就是希望在业主委员会成立后，为自己也为大家维权，换一个更好的物业公司。

以他们半辈子的经历和身手，谁也没有想到一个业主委员会的工作会这么难做：一个军事大学研究原子弹的教授、一个当年的国企处长，一个前市委干部—这三个委员会核心成员，外加十个大学以上学历的业主委员会委员。13个人花了三年时间，不但没能换掉物业公司，到了3年任期的最后，还得为了证明这个业主委员会的合法身份四处维权。

对他们来说，这三年里的种种遭遇固然让人气愤，但为了“讨个说法”，这也成了他们坚持下去保住这个委员会的一种动力。

矛盾的由来

晚上6点15分，哈尔滨的天色已经完全暗了下来，手机上的天气预报显示室外温度为零下15摄氏度。离开宾馆前，我给崔三烈家里打了个电话，接电话的是崔三烈的爱人朴老师，她嘱咐我路上一定要“注意安全”，“别看我们这小区外表看灯火辉煌的，其实是一片黑暗”。

十几分钟后，我便到了崔三烈家所在的“盟科观邸”小区。小区大门口处的铁门由电子锁锁着，要刷卡才能出入。铁门旁边的门卫值班室里漆黑一片，没人值班。第一次来拜访时，崔三烈就对我说，这里的大门，拿什么磁卡都能刷开。

我从口袋里掏出“北京市政公交一卡通”，试着在门禁上一刷，门居然开了。

小区里没有路灯，院子里的路上满是积雪，我摸黑小心翼翼地走到了崔三烈的楼下。单元门口的呼叫器试了几次都不起作用，正好楼里出来个大爷，好心地把我放了进去。

崔三烈住在这栋单元楼的高层，走进电梯，可以看到楼层按键板下面露出了外接的电线。后来我才知道，这是小区业主和物业又一次斗争的结果。大约在两周前，物业公司在所有小区的电梯里都安装了刷卡器，业主需要刷卡才能使用电梯到达自己所住的楼层—业主要交齐物业费才能从物业手中领到专用磁卡。但这个小区的很多业主因为不满意物业公司的服务，已经拖了一两年的物业费没有交。找物业协商了几次无果后，一群业主组织起来，动手拆了物业装上的刷卡器。

盟科观邸小区位于哈尔滨南岗区宣化街73号和74号，由盟科清润置业有限公司投资15亿元人民币建造，2006年开盘出售。崔三烈说，自己在这儿已经住了一辈子，这里原来是省军区的“红楼区”—哈尔滨几个重要的军事研究所和军事学院的专家们当年都住在这里，现在是哈尔滨的中心区。

崔三烈1939年出生，是当年哈尔滨军事工程学院毕业的大学生。大学毕业后，他留校教书从事和原子弹相关的研究，后来成了理学院的系主任兼任学院的纪委书记。

2006年，盟科观邸期房售价是3800元/平方米，当时哈尔滨的平均房价在2000元/平方米左右。小区建成后，原来“红楼区”有500户人家搬回了盟科观邸小区里的回迁房。据说，当年能够争取到这样“空前绝后”的补偿，是崔三烈出面和军区领导反映情况的结果。崔三烈因此在回迁户里很有影响力，大家觉得这个人认真，能帮大家办事。

2009年年底，在成立业主委员会的过程中，崔三烈参与了前期的筹备，并且帮忙撰写了委员会的议事规程。大家觉得他人好没有私心，再后来就选他当了委员会主任。

小区业主和这家名为“新明基”的物业公司之间的矛盾是在2007年10月份大部分居民正式入住之后慢慢显露出来的。崔三烈说，当初刚搬进来的时候，只觉得这个小区好多事都是物业说了算，如果交不齐物业费，即便是付完了房款也拿不到钥匙，一定要缴齐物业费才能入住。当时大家都觉得不太对劲儿，可是具体的程序和规定应该是什么样子的，大多数人都搞不清楚，大家都急着搬进新房也没心思把这些事情搞清楚。

“2006年在哈尔滨能拿得出50多万买房子的，也不是一般人。大家当时都没太在意一年2000多块钱的物业费。”王滨如说。

新明基物业公司属于开发商留下的前期物业，按照合同规定，应该在业主入住满一年后和业主们签订新的物业合同。可是当12个月的合同期满后，并没有人召集业主们重新签订新的物业合同，新明基物业公司把当初承诺在装修检查合格后就退还给用户的2000多元“装修保障金”当作第二年的物业费扣掉了。

直到2009年年初，小区的大部分业主才回过味来。盟科观邸小区的物业收费按照房屋使用面积算，每平方米为1.9元。根据哈尔滨市物业收费标准，1.9元/平方米的收费标准，比最高一级的收费标准稍微低一点。可是对比周围的小区，盟科观邸的小区设施和物业管理水平都不是最好的，比如：用什么卡都能刷开的门禁、无法使用的通话器、无人清扫的积雪和入夜没有路灯……但收费却是最高，比周边同等的小区一平方米使用面积高出0.3到0.5元。

崔三烈曾算过一笔账：如果按每平方米使用面积1.9元收费的话，盟科观邸小区的每年收的物业费将近600万元。小区一共有677个车位，每年每个车位收费1800元，一年总共是110万。加上小区商铺的物业费（收费高于1.9元/平方米），再加上一年80万元左右的电梯广告费，物业公司一年的收入大概在1000万元左右。“这笔钱可不得了。”他说。

除了收费高，小区的安全也存在很多问题，入夜基本没有保安巡逻。在2008年还发生过小区租户被外来人员勒死在家中的命案。业主们尝试和物业沟通过几次，但物业的态度十分强硬。有业主说：“他们说，‘我们是开发商留下的物业，你们买了这里的房子，你们是臣民，我们是主人。’”

2009年年初，在稀里糊涂交了两年的物业费并经历了诸多不顺心之后，大家决定成立业主委员会维护自己的业主权益，换一家让自己满意的物业公司。

怎么才能换掉物业

虽然《中华人民共和国物业管理条例》于2005年已经颁布，业主委员会也不是什么新生事物，但其实业主委员会成立率仍很低。在一个业主论坛上，有人写道：“业主委员会的成立就像‘中彩票’，需要有能力又热心的退休人士，还要有一群素质较高的业主以及开明的物业公司。几个因素能合在一起的几率太低了。”

王滨如说：“别看在哈尔滨有这么多小区，真正有业主委员会的小区不到10%。”

对于业主们来说，自发成立一个业主委员会，从一开始就是件困难重重的事情。按照国家的相关规定：成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。这期间要经过数道程序，每个程序都有所不同。需要从街道找个牵头人，并且按照哈尔滨市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、政府的指导下进行。

上述手续完成后需要成立一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在此期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。

盟科观邸小区业主委员会于2009年3月份开始筹备。“当时是街道办事处牵头，他们派了一个主任来做筹备委员会的组长，我是副组长。”崔三烈说。他带着大家一起学习物权法、哈尔滨市有关物业管理方面的规定以及各种相关的文件，并且撰写了未来业主委员会的议事规程。

“我是个老九（知识分子），没别的，就是办事认真，一切都认认真真依照国家的规定办。”

在委员会筹备期间，小区居民还以一人一票的方式先从自己所在的单元选出一位业主代表—按照户型分布来计算，大约是40户到90户中会有一个业主代表，最后一共选出了47位。再由业主代表投票选出业主委员会，推举以后张榜公示，征求各位业主和街道社区的意见，最后业主代表起来进行业主委员会投票选举，投票都是以无记名的方式进行。

2009年11月22日，经过半年时间的筹备，盟科观邸业主委员会筹备委员会完成了规章的制定、人员的选举以及备案，业主委员会正式成立。当时区里的领导对他们说：“你们是哈尔滨最正规的业主委员会。”

盟科观邸小区业主委员会正式成立后，和物业的第一个冲突是因为业主委员会希望在会所的二楼要一间属于自己的办公室。“当时物业就说没有，不给我们。”朴老师说，“后来我们去了政府档案室查规划图，就是想搞清楚这个小区里哪些是属于我们业主的资产。”朴老师不是业主委员会的成员，但作为崔三烈的老伴，虽然不情愿参与，她还是他最坚定的支持者。

市政府位于哈尔滨江北区，从盟科观邸所在的南岗区宣化街出发，打车往返要近200块钱。他们去了几次，均被告知存放规划图的十张光盘全被借出，而借出地点都在南岗区。大家觉得蹊跷，去查阅外借记录发现十张光盘都借给了盟科观邸小区的某几户人家。

两三个星期后，业主委员会才拿到存有规划图的光盘，打开一看，发现原先规划中的许多设施都被改建或挪作他用，会所的二楼原本规划用作业主们的活动室，当时全被物业占用；而原本属于业主资产的四套物业工人房也被出售。他们把这些材料寄给了区里，检查队进进出出，可最后一切都还是老样子。

“告状”的路走不通，业主委员会就改用“宣传国家政策”的方法，在小区里布置展板、张贴宣传材料，宣传《物权法》和哈尔滨市的相关物业管理规定。可是每一次刚把宣传材料布置好没多久，就发现不是传单被人撕去，就是宣传板被砸得粉碎。他们几次到小区的监控室去调录像，发现都没有摄像头能记录下当时发生了什么。

与此同时，盟科观邸的业主委员会也在尝试和“新明基”物业公司进行谈判，一方面是希望要回会所二层属于业主们的四间活动室；另一方面希望和物业公司重新签订物业合同。根据《物权法》规定，当小区成立业主委员会，并且其合法身份得到相关政府部门承认后，物业公司应当与业主委员会签订新的物业合同。没有合同，就意味着物业公司没有权利在该小区进行管理和收费。

关于新合同的谈判迟迟没有进展，冲突却越来越激烈。不断有业主代表被骚扰—有人发现家门口被人放了活蟑螂；有人在清早出门的时候门口多了一泡狗屎；还有人给崔三烈送来三万块钱请他收下，条件是“只要他不当业主委员会主任，当委员都行”；而开给曹济龙的条件是“终身免收物业费”。

对于这些“传言”，现在已经由“新明基”更名为“蓝郡”物业公司的经理魏忠伟说，自己是2012年年初才来盟科观邸小区工作的，对之前发生的事情并不清楚。

换不掉的物业

2010年5月，盟科观邸业主委员会曾在全小区搞了一次详细的民意调查。调查一共进行了一个半月，小区里2519户，业主委员会挨家敲门找到了1694户的业主，除有53位业主不愿签字外，其他的业主都签字同意到全市招聘新的物业。

崔三烈拿出一大叠盖着业主委员会公章的调查表说：“这个调查结果大约在66%，超过了小区业主的半数，这是业主大会的决定，我们有权执行业主大会的决定换掉物业公司。于是我们就按规定做了一个书面文件给物业，通知物业公司撤离。”

这一纸文件终于在半年后发生了作用。2010年11月初的某一天，盟科观邸小区业主委员会的几位主要成员突然被通知到区里开会，在会上区物业办事处主任和街道办事处主任通知他们，“新明基”物业公司准备在11月底撤离小区，请他们做好交接工作，同时准备招聘新物业公司。遗留的经济问题，如物业费等将会通过法律方式解决。

那是大家记忆里很开心的一天，这意味着委员会成立的一年里大家所付出的努力—自己管理自己和为自己权益抗争的努力终于有了结果。

2010年11月18日，业主委员会在哈尔滨《新晚报》上刊登广告公开招聘新的物业公司。当时一共有9家物业公司应聘，8家来自哈尔滨本市，一家来自沈阳。业主委员会把正式的招聘大会定在11月28日，在此之前，他们走访了9家之中的5家，另外4家虽然没来得及走访，但也在电话里做了详细的沟通。

11月24日，业主委员会在小区内张贴通知，告知大家将于11月28日在小区会所二层业主活动室召开招聘新物业公司的大会，请业主代表和业主们参加。

可是谁也没想到，就在2010年11月26日，离正式公开招聘物业公司还有两天的时候，街道办事处突然在小区内贴出一纸公告宣布：因盟科观邸小区业主委员会部分委员为增补委员，手续不完全，不符合国家相关规定，属于不合法组织，宣布解散业主委员会。

大家都有些蒙了，按照《物权法》规定，街道和社区对业主委员会只有指导权而没有管理权，并无权力宣布解散业主委员会。

那一晚，他们召开了紧急业主代表大会，在会上重新请业主代表表决是否认同现在业主委员会的身份。他们得到了肯定。另一方面，他们决定一边找到相关的上级单位理论，一边按原计划进行公开招聘。

2010年11月28日，是公开招聘新物业的日子。当业主们准备到会所二楼活动室开会时，却发现会所楼下停了两辆消防车，有消防员拿着水枪向二楼喷水，楼门两旁也站着消防员把守。社区主任赵玉梅出面告诉大家，小区今天要进行消防演习。要打麻将的可以上楼，但是开会的人员不得上楼。

业主委员会见势无奈，只得联络了附近的“蓝天宾馆”，包下那里的会议室作为新的开会场地。外面来做应聘的物业公司看到这样的情景，有5家当场决定退出应聘，留到最后的只剩了4家。

“那天最后出席的有百十号人，会议室都坐满了。原本三百人是没问题的，但在转场的过程中有些业主和一些胆小的业主代表都退出了。”朴老师回忆说，“先是沈阳的一家物业公司做报告，他们讲完了大家提问，然后他回答，大概磨蹭了半个多小时；然后第二家是耿阳物业做报告，大家提问说将来怎么为我们服务，他们当时回答的挺好，全场鼓掌。最后大家举手表决选择了耿阳物业。”

可是最终的结果并未如各位业主所愿，虽然业主委员会在会后与耿阳物业签订了新的物业合同，但新明基物业公司并没有按计划撤走，耿阳物业据说受到了威胁，也迟迟不敢进驻。

时间一拖再拖，拖到了2011年年底，一年合同期满，盟科观邸业主委员会与耿阳物业签订的合同自动解约，当时的努力全然没了结果。

谁不合法？

当我和摄影师出现在盟科观邸小区业主委员会办公室的门口时，崔三烈拿着拖把刚刚擦完屋里的地。他抬起头，看到我们站在他身后，显得有些不好意思：“我们很久都没有用这个办公室了，太脏了，我想着提前过来打扫一下。”

业主委员会的办公室位于会所的二楼，为了这间办公室，业主委员会和物业谈判了大半年。业主委员会的办公室旁边是小区物业的监控室，一楼是物业和社区的办公室。本来业主委员会20天左右就在这里开一次会，但“我们在这里开会楼道里总站着人，隔音也不好，啥秘密都保不住，就不用了”。

办公室的布置非常简单，靠窗一张写字台，靠墙围着一圈座椅。崔三烈热情地招呼我们参观：这里是麻将室，麻将室旁边是办公室，办公室旁边是一个活动室。他边说边打开旁边锁着的门，里面空空地摆着一张半旧的乒乓球桌。

“东西太简陋了，都是我们委员会成员们自己拼凑的。”他突然不好意思起来，“你看，就连这块‘业主委员会’的牌子都是我们自己弄的。”然后，他指着一个包着皮革的大门说：“这里还有一个大活动室，条件好得多，但钥匙在社区手里，平时都锁着。”

自从2010年年底街道宣布业主委员会不合法之后，他们和社区街道的关系就变得紧张起来。

在最初选举业主代表的时候，崔三烈注重两点：一是学历要高；二是最好在公安系统工作。他解释说，当时希望能吸纳各个领域工作的人进来，在将来的工作中比较方便。可是他也承认当初的设想是有问题的：“大家谁也不认识谁，结果选出来人的不一定有时间为大家工作。”

业主委员会现在虽然一直保持13名成员，但其中有7位是在第一批委员会的基础上增补进来的。第一批委员中，有两人因为身体不好退出，有两人因为一年没有出席委员会组织的会议自动退出，另有四人因为自身原因请辞。

曹济龙当初并不情愿来当这个业主委员会的委员。“说实在的，我最初是不愿意干的。我原来在国企下属的公司做总经理，现在自己开公司，就没有干瞎的生意。给自己整这事干啥？”他刚陪客户喝完酒，匆匆忙忙赶过来，国字型的方脸上冒着汗，嗓门比平时更大。

“但是崔老师当时到我家里和我聊，我很感动。我觉得人家那么大岁数，办这个事情，是为大家。我买这个房子，是把这里当成了自己养老的地方，希望这里好。这么好的环境，大家舒舒服服的多好。尤其是被打以后，就觉得更得把这事办成。欺负人就不行。”

王滨如是成立委员会后第一个增补进业主委员会的委员，但他现在有点不太愿意在外人面前谈起自己业主委员会第二副主任的身份，“我是后来增补的，现在街道社区不承认我的身份。”

和曹济龙一样，王滨如最初根本没想过这个业主委员会会和自己有什么关系。2009年，他从黑龙江省委秘书二处退下来，平时的乐趣就是到小区的麻将室和邻居们打打麻将。在打麻将的过程中，他听到小区里其他业主们遇到的一些问题和麻烦，总忍不住要发表些意见。这些意见往往尖锐而实用，时间久了大家觉得他是个能做主的人，正好一个委员退出了委员会，大家就重新补选了王滨如做第二副主任。

“但现在街道不承认我，说我有三条不符合，”王滨如说，“第一，说我当时增补的时候不是业主代表；第二，说我没有经过业主代表大会选举；第三，说我没有到街道办事处备案。”

针对这三条，崔三烈说：“第一条，他们说我们增补的委员不是业主代表，但我们在筹备期间就说业主委员会委员不需要是业主代表，后来也写到了议事规则里。”崔三烈拿出《盟科观邸小区业主大会议事规则》给我们看：“这就是我们后来这些人补到业主委员会里面的法律依据。”

“第二个问题，他说我没有经过业主代表大会，我说那更错了。”王滨如接过崔三烈的话说，他有多年的省委工作经验，现在对和业主权利有关的各种法规和条款都烂熟于心。“中央住房和城乡建设部文件274号第46条和第47条文件规定得非常清楚，我有经过公示；在2010年11月26号的业主代表大会上，我们又正式征求了业主代表的意见。”

“第三个问题，他们说我没有到社区去备案，手续不健全。我去查了一下相关规定，哈尔滨市有关备案规定的文件里说：第一，业主委员不需要备案，只有主任需要备案；第二，我们不需要到社区进行备案。哈尔滨下文件说物业管理重心下移到街道是在2010年7月15日，我是2010年7月2日当选的业主委员会委员，在你这个文件规定之前，我无须到你街道办事处备案。”

复旦大学国际关系与公共事务学院博士、讲师熊易寒说，在他研究接触到的业主维权案例中，有两类比较典型。一类是反对在自己的小区周边兴建大型的公共设施。比如：变电站、高铁或是垃圾处理场等；另一类便是希望通过业主委员会的形式换掉开发商留下的物业公司。但据他了解，这类维权事件在全国的成功率不到1%。原因就在于地产开发商往往和政府保持了更为密切的关系，使得业主委员会在维权的过程中受到行政上的阻碍大过帮助。

虽然盟科观邸的业主委员会认定自己的身份完全法律规定和行政程序，但是社区街道和物业却拒绝承认其合法的身份。小区里也有传言说这是物业在后面捣鬼，但没有证据。

目前最要命的事情是，业主委员会的合法性得不到承认，不要说换物业，这意味着他们之前和之后所做出的任何努力都毫无意义。街道、物业现在很自然就全拿这个说事。蓝郡物业经理魏忠伟说了：“我们很愿意和业主委员会签订新的合同，但是现在的业主委员会是个不合法的组织。我们怎么能和他们签合同呢？”

社区主任赵玉梅说：“这个委员会现在完全不合法，他们只有4个人，现在业主们都不承认他们，只有他们自己还在那儿和我们做对，给我们的工作带来了特别大的麻烦。”

而街道办事处专门负责此事的武装部长于莉莉则说她已经生病很久，在家休息，不再负责此事。关于事情的具体情况“的确不太清楚”。

为了自己的合法身份，盟科观邸业主委员会曾经上访到区里甚至市里，可是都没有一个明确的回复。“我们行政复议到区里，区里批复说对解散我们业主委员会的处理‘不合理’。人家也没说你是‘合法’还是‘不合法’。”曹济龙说。

“本来是一个很简单的问题，就是业主委员会代表业主与企业之间进行市场上的合作。但政府一插手，这个问题就复杂了。”

9.业委会的物业资料篇九

建设文明和谐新型社区

东风地区东润枫景社区助理社工师董秀娟

一、案主的基本资料

案主：某小区全体业主。人数：925人，7位发起人。

二、案例的来源

案主（7位发起人）主动求助，要求居委会派工作人员协助小区成立业主委员会。时间：2008年5月—2009年5月

三、案例背景资料

某居民小区位于北京市朝阳区亮马河南岸，东四环东侧一公里处，小区内居民800余户，2000多人，小区内居民结构：收入较高管理者和专业人士占70%，附近拆迁农转非迁入占20%，其它业主占10%。2008年底，小区居民入住率已超过90%，随着开发商遗留问题、物业管理问题、业主维权等问题的相继出现，小区内业主成立业主委员会的要求日益强烈。其中占小区总人数70%收入较高的业主要求人数也最多。根据《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房

[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件精神和小区业主的要求，社区居委会派社工帮助该小区组建首次业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，成立业主委员会。

7位发起人：

A女士：52岁，高中学历，退休后在社区文体队参加过公益演出活动，善于表现自己。2008年初，因其家被骗子骗取了财物，A女士认为物业公司保安没有把好关，致使骗子进入小区，骗走了自家财物，要求物业公司赔偿其经济损失。物业公司认为A女士自己防范意识差，造成经济损失与物业公司无关。双方发生多次争执，物业公司认为A女士无理取闹不予理睬。A女士感觉自己个人势力单薄，想通过业主委员会与物业公司解决问题。在7位发起人中A女士是要求最强烈、表现最积极、态度最坚决的倡导者。在发起的过程中她曾经逐户走访小区业主，做大量宣传动员工作。

B女士：40岁，专职太太，大专学历，经济状况良好，因家中供暖温度不够，多次与物业公司和开发商协调，无明显好转，问题迟迟的得不到解决，在A女士动员下，成为发起人之一，是A女士的追随者。

5位男士发起人：年龄（30—40）岁，2位研究生，2位注册会计师，1位大学本科，职业系公司白领，收入属高薪阶层。因房屋面积、物业服务等与开发商、物业公司发生过小摩擦，对于成立业主委员会持积极的态度。但是他们平时忙于自己本职工作，没有充分时间顾及业主委员会工作，他们充当A女士幕后策划人角色。

小区业主：绝大多数业主赞成小区业主成立业委会。希望将来选举出来的业主委员会委员能够真正为广大业主服务，维护业主权益，成为全体业主可信赖的人。

四、服务需求分析、介入目标及支撑理论

（一）存在问题：

案主方面：7位发起人急于求成，对相关政策、法规、程序，一知半解，不按程序进行自推荐，顽固的认为自己做了大量的工作就应该是筹备组成员，单方面一味要求居委会满足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期间经常到居委会吵闹，到区、乡状告居委会。指责居委会不作为、不支持，不为居民办事。有时还拿着录音机，威胁居委会干部：“不让成立业主委员会就到上级告你们”。情绪激动，语言偏激。由于A女士的行为造成居委会无法与之正常沟通，严重影响了成立业主委员会的工作进程。

政策方面：2008年底之前成立业主委员会依据131号文件、949号文件、1024文件等相关文件，这些文件中规定了成立业主委员会的相关程序。由于政策方面没有明文规定成立业主委员会由居委会组织，只规定接受居委会监督，由筹备组具体组织召开业主大会成立业主委员会。当居委会指出成立业主委员会程序上的问题要求更正时，业主方面怕超出规定的时间无法备案，便与居委会发生矛盾。面对各个小区要求成立业主委员会的强烈呼声，居委会感到工作难度很大。

开发商、物业方面:表现出不支持、不配合的态度，担心业主委员会成立自己主动权消失。

（二）介入策略：

政策依据：《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件

理论依据：社会工作理论。

1、认知行为理论。

2、社会支持理论。

3、增能理论。

（三）工作方法：主要运用社区工作方法、个案工作方法、小组工作方法开展工作。

（四）服务计划

1、运用认知行为理论，尊重案主的自主决定和信念，建立良好的专业关系。帮助

案主改变错误认知和不切实际、不理性的想法，加强自我管理自我控制能力，提高案主解决问题和决策能力。

（1）运用小组工作方法组织相关人员学习培训相关政策文件，使之充分了解业主委员会成立的具体程序，改变了他们对居委会的看法，转而与居委会相互配合，使业主委员会的成立工作走上正轨。

（2）运用个案工作方法与A女士面谈，舒缓A舒缓女士情绪，建立相互信任的关系。

（3）运用周围资源。请另外5位男士代表劝说A女士，不能蛮干，只有按程序、按法规业主委员会才能合理合法成立。

2、运用社会支持理论，一方面社工以其掌握的社会资源为案主提供直接的帮助，以满足案主的需求，同时提高案主建立和利用社会支持网络的能力。

（1）协调社区居委会给予人力、物力支持。发挥志愿者、楼门长作用，发动更多居民参与业主委员会成立工作，让小区居民意识到成立业委会是大家的事，应该大家来做。

（2）帮助案主与地区办事处、朝阳区小区办等业务部门保持密切联系，遇到难点问题及时专家进行解答指导，保证该小区业主委员会合理、合法顺利组建。

（3）说服物业公司支持、配合业主委员会的成立工作。

3、运用增能理论建立与案主的伙伴关系，确认案主的积极性，发挥案主的才能，靠团队的力量解决问题。

（1）发挥案主潜能，说服5位男士从幕后策划人走到前台，发挥他们的才能，为全体业主服务。

（2）社工与案主一起讨论起草业主委员会筹备工作方案，建立伙伴关系。

（3）具体的工作如宣传、文书、物业联络等工作，由业主代表和志愿者分工负责，发挥案主积极性和才能，最终靠团队的力量顺利成立业主委员会。

（五）工作目标：

近期目标：帮助案主成立业主委员会，满足案主需求。

长期目标：通过正确引导居民成立业主委员会，提高居民自我管理的能力，扩大社区党委、居委会的影响力和凝聚力，建设新型文明和谐社区。

五、服务过程记录

（一）确认业主需求

召开2次楼门长、志愿者会议会，入户调查200多户业主签字确认该小区业主又成立业主委员会的服务需求。

（二）了解牵头人思想

与发起人进行面谈了解其目的、动机，以便有针对性做好他们的工作。

1、社工与A、B、两位女士分别面谈，注意倾听，记录。了解A女士动机：利用业主委员会人多势众的优势与物业公司抗衡，达到物业公司最终承担自家曾经被骗财务损

失的目的。B女士动机：依靠业主委员会力量达到解决自家的供暖问题。社工在了解了案主的目的、动机后，根据A女士曾经做过公益活动的事实，再次与两位女案主进行面谈，真诚建议A、B两位女士换角度思考问题，利用自己有充分闲暇时间的优势，投身小区公益事业，从全体业主的利益出发，用爱心、真诚、奉献赢得全体业主的信任，成立一个真政维护业主权利业主委员会，全体业主的利益保住了，个人的利益才能有保障。通过几次谈话交流，A女士缓和了情绪，按程序提交了加入筹备组的自荐书。从为个人目的转而为小区公共利益而奉献。并与居委会、社工建立了相互信任关系。

2、社工分别与5位男士进行面谈，从谈话中社工了解到他们认为成立业主委员会对小区全体业主来说无疑是一件好事，但是整个过程工作量很大，组织动员工作非常困难，如果自己出面组织成立工作将耗费大量的时间和精力，而且而且心里没底保证不了成功，无法向全体业主交待，心存顾虑，所以在幕后出谋划策，由着A、B女士在前面乱闯。社工根据这一情况指出5位男士不负责任的做法已经损害了小区业主以及自己的利益，严重影响了业委会的成立进程。建议他们制止A女士行为，从幕后走到前台，发挥自己的才能，为小区公益事业做出自己的贡献。通过几次面谈5位男士终于从幕后走到前台，递交了加入筹备组的自荐书。

（三）协调服务对象周围资源

1、社工和居委会一起与房地产开发公司、物业公司进行了沟通，先后运用函告、面谈等形式说服其支持配合业主委员会的成立工作，最终房地产开发公司派一名副总经理进入筹备组参加筹备工作。

2、邀请管片民警参加筹备工作，保障成立工作的安全稳定。

3、请朝阳区小区办专家为筹备组成员进行培训，使他们了解法规和程序，使筹备组成员统一思想，严格按法律、法规、相关文件精神办事。

（四）组织筹备工作

1、组织、指导发起人向小区全体业主发出倡议，号召业主自推荐业主大会筹备组成员。（2008年11月10日—28日）经自荐10人共同商议确认6人为筹备组业主代表。居委会代表、开发商代表、派出所代表共计9人组成业主大会筹备组。

2、组织筹备组成员起草《方案》《议事规则》《管理规约》。再运到难题的时候及时向上级或专家进行咨询，并遵循少数服从多数的原则进行决策。期间召开3次预备会议，7次筹备工作会议。在此过程中，筹备组业主代表中有个别人员因为占用自己太多时间和精力，一度有退出的想法，社工及时与其沟通，鼓励其坚持到底，不辜负全体业主的重托。最终6位业主代表克服了困难，圆满完成了任务。

（五)召开业主大会

2009年4月14日至4月26日，该小区以入户送达书面表决意见书的形式，本着公平、公正、公开的原则选举7名业主委员会成员。至此小区业主委员会成功建立。

六、评估：

（一）效果

1、社工介入后服务对象从以个人的目为目标，转而以全体业主的公共利益为目标，达到了人格的升华。

2、建立了社会支持网络，搭建了服务对象与居委会、开发商、物业公司、派出所、地区办事处等单位之间沟通的桥梁，疏通了与各部门之间的联系渠道。

3、挖掘了案主自身潜能，提高小区居民的民主自治能力，保持了小区的和谐稳定。

4、协调社区党委、居委会广泛宣传发动楼门长、志愿者、小区居民参与选举宣传活动，使参加投票的业主人是达到并超过法定人数，扩大了社区党委、居委会的影响力。

5、社工个人把社会工作理论和方法运用到社区建设的实际工作中，从此案例中积累了工作经验，结交了新的朋友，这些朋友将成为社工今后新的社会资源。

6、成功建立业委会，达到预期的目标。

（二）体会

自己从此案例的整个工作过程中体会到：首先应当提高社会工作者自身的修养和品德，端正自身的人生观、价值观，在工作中本着以人为本，全心全意为人民服务的思想，才能才具体工作中正确引导服务对象的行为。其次，自身认真学习掌握专业知识、和政策法规提高自己的专业水平，更好的为群众服务。第三，社区社会工作涉及社区建设方面的案例呈上升趋势，比如：居民自治组织建立、居民与社区单位之间矛盾纠纷等，大多数涉及跨行业政策法规较多，社工很难一下子吃透，建议社工利用社会资源，请相关政策专家帮助解决。

七、结案

（一）结案原因及成效

成功改变了案主不正确的想法，挖掘了案主的潜能。利用社会工作专业方法，耐心、细致、周到的服务，赢得了案主信任，与案主建立了良好的伙伴关系。本案结案原因是成功建立业主委员会，满足案主服务需求，达到预期的目的。

（二）服务对象近况

目前A、B女士当选小区业主委员会委员，正在为实现小区文明养犬发出倡议。5位男士有三人当选业委会委员，其中一名主任，一名副主任，一名委员。目前，在没有正式办公地点的条件下，把自己的手机号码向业主公布、利用小区内网开展工作。业主委员会与物业公司保持很好的合作，小区生活安全稳定。

（三）今后工作方向