新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议

新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议（精选10篇）

1.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇一

对新形势下农业和农村工作的思考

用环境建设积极引导企业，增强信用意识不断提高信用等级使产业化龙头企业成为信贷服务的安全区，加强舆论环境建设切实加大党在农村的各项优惠政策不断营造新形势下农业和农村经济发展的宽松环境，用优良的环境推进农业产业持续、快速、协调、健康发展。随着特色经济的加快形成，必将获得更多的发展机遇。今后一段时期内，全乡工作重点将围绕县委提出的“三大战略、六大突破”工作思路，大力推进工业化、城镇化发展进程。客观地讲，我乡虽然区位优势明显，并具有较好的发展基础，但无法回避的是全乡18000人口中有12000人口在农村的现实。新形势下如何提高农业竞争力，建立农民增收的长效机制，进而加快农村工业化、城镇化、现代化进程，实现区域经济健康协调发展，为全县经济的发展做出更大贡献，是乡党委政府始终高度重视并全力而为之的一件大事。近年来，我们积极创新工作思路，坚持用工业化理念谋划农业，用科学发展观统筹协调，把农业和农民作为重要的链条，优化调整农业结构，大力推进产业化经营，以此引领农业农村经济发展，取得了明显成效。退耕还林工程和“路、城、点”森林生态群带建设顺利实施，林业经济效益显著。

当前全乡农业和农村经济发展正处在一个需要付出艰辛努力的爬坡阶段，一个布满希望和战略性调整的转折阶段，农业和农村工作还存在不少的困难和问题，农民人均纯收入与全市平均水平仍然有一定的差距，农业基础设施还相当薄弱，农业产业化水平仍然较低，龙头企业带动能力还不强。但是在发展过程中，一些经验与做法值得我们去总结、推广，并在今后的发展中继续运用好、坚持好、发挥好。

一、坚持用工业化理念谋划农业

用工业化理念谋划农业，就是要求我们借鉴工业的组织形式培育市场主体，移植工业社会化生产方式组织农业生产，采用工业技术手

段推动农产品加工，运用工业营销策略搞活农产品流通，全面创新抓农业农村工作的思路和方式方法。从我乡特色农业经济发展来看，应该努力解决四个问题；

一是明确三个方向。首先是树立以工业带动农业的意识。农业所处的阶段迫切需要建立与农业相配套的加工业，依靠工业发展为农业提供现代化的物资装备，改善生产条件，吸纳移农村富余劳动力，优化配置农村资源，使农业获取更高效益。其次是像抓招商引资一样抓农业项目建设。通过项目带动，吸引各类资本和市场主体投资农业非凡是农产品加工业，提升农村工业化水平。再是大力推进农业生产标准化。按标准组织生产，培育农产品市场品牌，壮大产业产品规模，抢占市场份额。二是把握四项原则。把握非均衡发展的原则，突出壮大龙头企业群，避免建设上的“平面推进”；把握主导产业优先的原则，围绕区域特色，优先扶持对区域经济起支撑作用的产业发展及与之相联的龙头企业建设，尽快形成特色鲜明的加工企业群和主导产品群，我们近几年在结构调整思路的引领下，大力推进特色农业经济结构的调整，茶叶、果、烟花鞭炮制造业等加工业蓬勃发展，迅速成为全乡重要企业群和产品群；把握互惠互利原则，大力推动产业化组织与农户建立紧密型利益联结，形成利益共享、风险共担的经营机制，让农民不仅享受到出售农产品的直接利润，而且逐步分享到加工流通环节的间接利润；把握尊重农民意愿的原则，通过宣传引导、示范带动和政策激励，调动农民参加产业化经营的积极性。三是树立五种观念。农业和农村经济发展要求必须加快现代农业的发展，现代农业的发展对传统生产观念提出了挑战，更新观念。第一，树立“市场第一”的观念。以需求为导向，发展具有比较优势的产业产品，并按照市场经济规则建立新机制。第二，树立“比较优势”的观念。我们在确定抓好烟、果、茶特色产业的基础上，进一步突出特色、规模和效益，促进了资源优势向市场优势和经济优势的迅速转变。第三，树立“适

当超前”的观念。我们在严格保护基本农田、稳定粮食生产的同时，高举调整的旗帜，积极引导农民追踪市场，超前调整，大力推广种草养畜、猪沼果（鱼）、粮经套种、林中间作、种养加一体化等新型高效模式，使农民收获到可观的调整效益。第四，树立“整体联动”的观念。做到经济与社会、农业与其它产业、农村与城镇协调发展，整体联动，确保农业结构调整在社会循环中获得可靠依托和支持。第五，树立改革促调整的观念。通过改革农村生产组织形式和利益分配方式，促进农业结构有序调整，探索构建新的经营治理机制。四是突破六大难点。当前农业产业的发展实质上存在制约发展的瓶颈问题，既是我们工作推动的难点，也是我们实施突破的重点。这些难点概括起来就是培植主导产业难、建设标准基地难、发展龙头企业难、拉长产业链条难、扩大经营规模难、拓宽销售渠道难“六难”，我们在具体工作中认真研究，做到一“难”一策，一“难”多策，用市场经济的办法破解难题。如面对农业产业链条上存在的一断二短三恶性的情况我们就一一采取措施进行“链接”，针对“一断”即多数农副产品转化增值利益分别由不同主体独享，农民得利少的情况，我们大力发展龙头企业或中介组织，并支持他们发订单、返利润、几提供一回收等办法，形成与基地和农民利益的紧密联接，提供生产资料、提供技术，收成后回收产品，农民只管种植，不承担任何风险，为产业的发展提供了很好的模式。

二、坚持用农业产业化引领发展

党的十六大报告指出：积极推进农业产业化经营，提高农民进入市场的组织化程度和农业综合效益。因此，发展农业必须改变传统生产模式，积极引入新观念、新思路。要采取政府指导、企业运作、多元投入、农民参与的方式，加速推进农业的产业化经营和标准化生产，把推进农业产业化经营作为解决“三农”问题的要害。大力发展特色农业，加大农业内部产业结构调整力度。推行区域产业开发合作和利

益共享机制，走出具有地方特色的农业产业化经营路子。

三、坚持用科学发展统筹协调

农业产业化是当前实现农业农村协调发展的一个很好的载体和手段。农业产业化也决不是简单的“企业＋基地＋农户”的重组，而是一种体制上的创新。要做到统筹协调，必须用科学发展观作指导，把农业产业化发展与农村工业化、城镇化有机结合，使之相互促进，实现可持续发展。

一是把农业产业化发展与加快工业化发展结合起来。农业产业化是实现农村工业化的必由之路。实践证实，农业产业化水平比较高的地方，工业化的水平也相应较高。二是把农业产业化发展与推进农村城镇化结合起来。在全县城镇化发展规划中，农业产业化既是产业支撑又是城镇的特色所在。我们应该努力实现“三个转变”，即在龙头企业布局上实现由零星分散向城镇园区集中转变，在产权结构上实现由单一主体向多元主体转变，在经营形式上由经营向民营转变。使农业产业化繁荣城镇的商贸业，做旺了城镇的人气、财气、商气，增强了乡镇经济实力。三是把农业产业化发展与促进区域经济社会发展结合起来。统筹城乡发展，实施“一主三化”战略，增强区域经济实力，农业产业化是要害。近年来，我县农业产业化的发展带动了农村二、三产业发展，创造了新的就业领域和劳动力需求，一部分农民经过培训外出务工，一部分农民就近转化到非农产业。这些农民向非农产业的转移，提高了农业劳动生产率，也给城市带来更大的消费市场，形成了良性发展。我们用农业产业化统筹城乡发展，还表现在推进了产业扶贫帮困工程，通过扶持项目和发展特色产业基地改善贫困村基本生产生活条件，提高低收入农户自我发展致富能力。

四、坚持创新领导方式驾驭全局

对农业农村工作全局的驾驭，是检验我们非凡是基层党委政府执政能力的重中之重。近年来我们一直致力于创新对农业的指导方式，从过去单纯用行政手段抓农业转到用市场经济办法引导发展，从过去把主要精力放在抓生产上转到指导发展、开拓市场、搞活流通上，以推动农业产业化经营为重点，促进农民增收，引导农民转移，从而带动整个农村经济社会进步。

改进党委政府对农业和农村工作的领导和指导方式。首先，树立产业融合思想。我们把农业看成一个大产业，不仅三次产业之间要融合，农业内部种植业、养殖业、林业等产业之间也要相互融合。坚持让农业与其他产业在分工的基础上合作，在合作的指导下分工，不离开农业，不抛弃农业，不损害农业，拧在一起，互相促进，共同发展。第二，运用典型推动发展。许多真知灼见、鲜活的经验往往来自基层，及时推而广之，以点带面，就可以使我们的工作收到“一个典破道题，一批典型活全局”的事半功倍之效。第三，整合部门资源。采取多种措施，整合部门资源，聚合部门力量，让部门参与农业产业的发展，形成共建合力。并不断改进各部门对农业产业发展的支持方式，取得良好效果。

改进党委政府对农业产业化的服务方式。环境就是生产力，只有环境搞好了，服务上去了，才能引来投资者，才能保证农业产业的健康发展。首先是加强行政环境建设。要求各级党委政府必须学会用市场经济的方法指导农业和农村工作，实现领导方式的根本转变，把领导力量向特色产业、重点项目倾斜。把乡镇对特色农业产业的发展工作纳入目标考核的重要内容，切实加大主导产业的组织保证。第二是加强信用环境建设。积极引导企业增强信用意识，不断提高信用等级，使产业化龙头企业成为信贷服务的安全区。第三是加强舆论环境建设。切实加大党在农村的各项优惠政策，不断营造新形势下农业和农村经济发展的宽松环境，用优良的环境推进农业产业持续、快速、协调、健康发展。

2.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇二

一、现状

有些农村的群众自发协商进行协议租地, 形式多样, 五花八门。就以澄城县为例:从租地块上看:有租用几十户地块, 有租用十几户, 还有租用几户的。从租用期限上看:有租用20年, 有租用10年, 还有租用三、五年的。从租金上看:有每亩200元, 每亩400元, 预计有收入效益分配的, 有土地互换等级差补土地的。从土地使用性质看:有将退耕还林地改加工用地, 有将粮食用地改果园用地或菜地乃至养殖用地等等。无论大户小户, 不论连片与否, 不论具备现代化耕作条件与否, 十几亩、几十亩、100多亩均自称家庭农场或专业大户。

二、问题

一是土地流转无程序, 盲目流转。目前流转的土地没有组织牵头, 县乡村未完全介入或者说大部分就未介入, 村民或大户自成一体, 公开透明不够, 档案资料不健全, 给以后确权带来一定难题, 无信息沟通, 无法建立和形成县、乡、村三级服务管理网络体系。

二是合同 (协议) 不规范, 不符合法律标准的条文。各级政府特别是乡村级没有介入, 生态业、种养殖业、加工服务业, 整体尚未有规划和流转规范办法。将会在承包、租赁特别是收入分配过程中形成一定矛盾, 甚至造成群访现象。

三是土地价格流转未经评估, 土地承包经营中介机构及仲裁体系尚未设立, 农民自相商定承包价格, 相邻田块与田块、相邻村庄与村庄、相邻乡镇与乡镇各区域之间流转价位差距较大, 潜在矛盾已经形成。

四是所谓的家庭农场、专业大户财务制度无人指导和监管, 入股农户分红无法监督, 如承包户承诺按收入一定比例分配土地所有人, 但收入多少无法界定, 因而分配矛盾隐患难免。同时农业基础设施形成的固定资产移交村、组、大户、农场没有规范要求, 农民争相拥有, 随意处置基础设施, 固定资产得不到应有保护和维护。

五是家庭农场命名无依据规范。如:多大的规模, 什么样的形式、怎样的标准、需要哪个机构批准登记等, 对这些都没有明确规定和要求。

六是县、乡政府为加快城市建设用地, 下达分配土地流转指标, 撤并村庄建设中心社区, 个别村未征得全体村民同意, 硬性完成任务, 违背村民意愿。

七是个别干部参与承包土地, 合伙争取农业补贴资金, 钻政策空子。

八是流转到大户或农场中的土地改变了土地原产出性能, 减少了粮食生产, 粮、畜、果、菜补贴出现重叠, 兑付矛盾显现。

三、建议

一是市县政府按照中央一号文件精神, 尽快研究土地承包关系, 保持稳定长久的实现形式, 完善相关法律制度办法, 切实尊重农民意愿, 应首先考虑安置失地农民有产业可做, 有可靠稳定的收入来源, 避免硬性分配完成流转和撤并村庄指标。

二是县乡村统一规范承包、租赁、入股合同, 研究制定土地流转办法, 涉农相关部门主动服务、采取土地价格评估, 严格流转程序;避免利益驱动、硬性流转, 导致分配不公, 出现上访、给各级政府工作和社会稳定带来不必要的麻烦。

三是规范补贴办法, 明确补贴主体, 重新确定补贴对象, 分离粮、畜、果、菜等补贴比例, 譬如退耕地享受退耕还林补, 种小麦享受种粮补, 搞养殖享受养殖补, 以免出现界限不清, 一地多补, 土地所有人与承包人因种植功能变化争分补贴费用。或出现政策不配套, 借招商引资占地改变土地用途, 种养殖业互相抵占;借国家支持太阳产业政策补贴资金名目, 盲目上马, 导致生产过剩。

四是规范审批标准, 明确专业大户、家庭农场的标准、规模、资产、及财务管理制度, 每个县扶持10-15个以内、每个乡镇扶持3个左右的专业大户或家庭农场, 确实发挥专业大户和家庭农场的示范作用, 避免像个别县200多个行政村成立了500多个农民合作社, 没有起到专业合作社的示范带头作用, 只是套取合作社补贴资金和设备, 未真真正正发挥其效能作用, 甚至影响当地产业发展。同时, 明确乡村机井、渠道、暗管、水塘、道路等等所有国家各级财政投资的农业基础设备设施, 其产权归属问题, 以及租用维护问题等都要经村民大会和相关政府部门研究, 造册登记, 政府备案, 不能因不合规的土地流转而使农业基础设备设施产权流失和浪费, 或者产权不清, 维护维修不及时, 造成直接经济损失, 导致资源浪费, 或者是部分人占有, 资源不能共享, “苦乐”不均, 新的矛盾加剧。

五是完善乡村治理机制, 明确县、乡、村职能, 规范专业大户, 家庭农场、农民合作社的机构, 正确认识和指导管理与被管理行为, 以免弱化农村基层组织建设, 造成乡村两级管理力度弱化, 失去乡村活力。

四、结语

3.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇三

关键词：农村；宅基地流转；法律困境。

自古以来土地问题就是中国劳动人民最为关注和重视的首要问题之一，其与人们的日常生活息息相关。而宅基地作为农民安身立命的基础，一直以来都是与农民利益最密切的事物。根据我国相关法律规定，农村土地属于集体所有，所以我们这里所说的宅基地流转指的仅仅是宅基地使用权的流转。农村宅基地使用权的流转在当前的社会环境下对于切实保障农民的土地权利，提高农村集体土地的优化配置和使用效率起到至关重要的作用。但是当前在农村宅基地的流转方面还有很多问题和缺陷，这些问题和缺陷需要用法律这种强制力去完善和弥补。

一、农村宅基地流转的法律依据

宅基地，顾名思义就是农村的农民基于住宅而占有该农民所在的集体的某部分土地。宅基地的所有权仍然属于农村集体，但是农民可以享有使用权。农村宅基地应当是可以流转的，因为在我国的法律体系中很多相关的法律都有涉及。其中，最重要的原则性规定是现行宪法第10条第4款的规定：“……土地的使用权可以依照法律的规定转让。”而该条文中的“法律”在当前主要指的是我国的《土地管理法》和《物权法》。涉及到土地使用权的流转，必然要依据《土地管理法》来进行，因为该法是规定土地管理各方面内容的法律规范。而由于农村宅基地的使用权是一种物权，《物权法》中也应当涉及。具体规定为：①《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定”。②《土地管理法》第62条、第63条、第64条和第65条并没有明确规定宅基地的流转，只是对其进行限制，规定农村村民一户只能有一处宅基地，出卖住房后再申请宅基地的，不予批准。并且明文规定除特殊情形之外，农村集体土地使用权不得转让。

除了上述法律规范之外，还有国务院、原国家土地资源管理局的一些通知和答复，但是这些文件严格意义上并不属于广义上的法律，在实践中很难说其具有法律效力。

二、农村宅基地流转的法律困境

尽管宪法中都赋予了农民转让宅基地的权利，但是这种权利在当前的法律制度体系下其实根本无法实现。

第一，缺乏实体性法律规范。我国现行的法律规范中没有明确的规定宅基地流转的条文，仅有的条文也语焉不详或是只是限制。宪法中只有原则性的规定，具体的规定应当在土地相关法律中；物权法也提到应当适用土地管理法的规定；但是土地管理法中并没有详细的规定，只有限制性的数条规定，这实际上不仅让农民疑惑，不清楚到底能不能转让宅基地，还让农村集体的负责人权限无限扩大。

第二，关于宅基地的相关规定表述不严谨且自相矛盾。宪法和物权法将该问题指向土地管理法，而土地管理法则原则上禁止宅基地流转。一方面，土地管理法中的禁止条款与宪法中允许流转的规定是相冲突的，根据宪法的效力，其实土地管理法中该项规定应当是无效的，但是宪法中又规定了转让需要按照有关法律去进行，现实中并没有相关允许转让的法律。另一方面，土地管理法中只是回避了宅基地流转这个重要的问题，并没有说不允许农民出卖房屋，只是出卖后不得申请新宅基地，其实仍然是可以出卖或者出租的。

第三，一些具体的规定法律层级太低，在实践中不能作为法律依据。原国家土地资源管理局、国务院办公厅、国务院、国土资源部的一些答复、意见、通知中对该问题进行了一些细节上的规定，原则上仍然是不允许流转的，但是相较于土地管理法其规定更为详尽。问题是，这些文件严格意义上来说既不属于法律，也不属于行政法规，更不是规章和地方性法规，其实根本没有法律效力。

三、农村宅基地流转的法律途径探索

当前农村宅基地流转的法律体系并不完善，未来需要对《物权法》和《土地管理法》进行必要的修改，必要时可以以司法解释的形式来确立农村宅基地流转的程序、实体问题以及救济途径。而具体来说，相关法律法规的完善应当包括如下的内容：①明确界定农村宅基地流转的具体范围，是只能在集体内部流转，还是可以在不同集体成员之间进行流转，还是可以城乡之间流转等等；②确立确定的农村宅基地流转实质要件。应当确定转让人、受让人、宅基地等等要件，也可以设置诸如同集体成员之间的优先购买权等等；③确立农村宅基地流转的程序，可以规定首先公示，然后经村民大会或者村民大表大会决议通过，签订合法的转让手续，获得不动产权证等等；④扫除正常流转的政策障碍。以法律的形式将上述原则和具体内容确立下来，就是为了增強法律的可操作性，尽可能地削弱和扫除行政力量也就是政策的干预。

四、结语

伴随着全面建成小康社会步伐的进一步推进和我国社会经济的进一步发展，农村宅基地的价值将会越来越受到人们的重视。其实农村宅基地的使用权应当是与农民联系最为紧密的一项基本权利，但是在现实中农民却往往不能够得到权利最基本的保障。随着我国物权制度的不断进步，未来我国宅基地使用权的流转制度也应当伴随着社会生活和法学理论与实践的发展而进步，立法者应当充分考虑我国的社会主义国家性质和公有制为主的基本社会制度，同时要从法律逻辑上理清农村宅基地使用权的物权性质，最终确立较为完善的农村宅基地使用权流转制度，为缓解我国紧张的土地现状和较为严重的三农问题提供重要的法律保障。

参考文献：

[1]孙同鹏.经济立法问题研究——制度变迁与公共选择的视角[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

[2]农村宅基地流转：法律分析、操作困境和出路[J].石河子大学学报（哲学社会科学版），2009（4）.

4.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇四

思想政治工作是经济工作和一切工作的生命线。农村思想政治工作是农村文明与富裕的基石。随着改革开放的不断深入，我国社会生活发生了深刻变化,农村思想政治工作面临着许多新的挑战，如何在贯彻落实好中央一号文件精神，促进农民增收的同时，加强对新形势下农村思想政治工作新情况、新问题的研究，积极探索新途径、新办法,不断提高农民群众整体素质,推进农村“三个文明”全面协调发展，是新时期农村工作的重要课题。

一、存在的问题

近年来，国家对农村经济发展给予大力支持，农村产业开发和基础设施建设步伐明显加快，农民学科技、用科技热潮逐渐兴起。农民生活水平、思想道德素质和科学文化素质整体提高，健康文明的生活方式逐渐形成。与此同时也出现了一些新情况、新问题，主要表现在以下几个方面。

1、农民的物质利益观念进一步强化，精神需求多元化。随着我国改革开放和社会主义现代化建设的不断深入，社会生产力得到很大发展，农民的物质需求不断得到满足的同时，物质利益观念也进一步强化，一些农民个人主义、拜金主义、享乐主义抬头，个别人只求自己发家致富，不惜损害集体和他人的利益,少数党员干部党风不正，干群关系紧张。以公有制为主体的多种所有制经济不断发展和完善,社会经济利益趋向多元化，农民的精神需求随之多样化。一些农民精神空虚，民主、政治、和法制观念淡化，产生了一些与社会主义人生观、价值观相背离的消极观念，形成了一些与现代文明不协调的落后、愚昧的消费方式。存在着“钱袋满了，脑袋空了，生活好了，人心散了”的状况，严重干扰了党在农村各项方针政策的贯彻执行。

新时期农民的思想观念发生较快转变，但由于历史和现实等各种原

因，封建残余思想、迷信思想、小农意识仍在一定程度上存在，与科学理性精神、现代市场观念、社会化大生产观念相冲突。部分农民创新意识不强，安于现状，不思进取，等、靠、要思想严重，集体主义观念淡漠，不能团结协作，共谋发展。

2、干部认识不到位，工作流于形式。一些干部对党在农村思想政治工作的重要性还存在模糊的认识,将“发展是硬道理”，片面理解为只是发展经济，出现一手软，一手硬的现象。认为思想政治工作是务虚的工作，不能认识到思想政治工作的复杂性、重要性和长期性，部分干部做思想政治工作习惯于老的模式，习惯于照章办事，对新时期思想政治工作的内容、方法、原则等知之甚少，对大量新情况新问题缺少对策措施，使思想政治工作缺乏针对性和有效性。有的同志工作时缺乏通盘考虑，急于求成心切，不注重调查研究,不考虑实施效果和群众反映，着重于表面现象，搞形式主义，使实质性的问题得不到解决，其次是各部门不能充分认识思想政治工作的广泛性，不能把思想政治工作和各项具体工作相结合，不注重协调配合，难以形成全社会共同关注、齐抓共管的良好局面。

二、思考与对策

1、提高认识，统一思想，认清农村思想政治工作的重要性。党的思想政治工作是凝聚人心,调动人的积极性,激发人的创造性的工作。思想政治工作的重要性、必要性、艰苦性、复杂性，决定了我们需要对此进行长期不懈的努力。各级党委尤其是基层党组织在思想上必须高度重视，即把思想政治工作看成是经济工作和其它一切工作的生命线，把思想政治工作真正摆上重要的议事日程，经常研究，认真检查。相关单位要相互配合，密切协作，形成合力。破除“思想工作靠边论”、“思想工作无用论”的错误思想影响，克服工作中的形式主义和不从实际出发的思想倾向，明确加强农村思想政治工作是加强党执政基础的需要，是促进人全面发展的需要，是全面建设小康社会的需要。树立“思想政治工作是灵魂是统帅”，必须“两手抓，两手都要硬”的思想，这是加强和改

进思想政治工作的一个重要前提。

2、转变观念，创新载体，拓展农村思想政治工作新思路。新时期，农村思想政治工作必须紧密结合农村各项工作实际，把思想政治工作同农村物质文明、精神文明和政治文明建设结合起来，为推动农村“三个文明”建设全面发展提供思想保证。

把农村思想政治工作和增加农民收入结合起来。有利于调动农民的积极性，有利于提高思想政治工作的亲和力和有效性，从而更好地促进农民增收，推动农村物质文明建设不断发展。要把思想政治教育与发展农村经济有机结合，将思想政治教育作为一项重要工作渗透到农村经济工作之中，实现思想政治工作与经济建设一体化。抓住农民脱贫致富奔小康的热切愿望，深入做好调整农业结构、稳定经营体制、贯彻土地承包政策、税费改革等方针政策的宣传。在减负增收的过程中，增强思想政治工作的说服力。要根据农户家庭状况、年龄层次、文化修养等具体情况，实行分类指导，帮助农民制定致富计划。

把农村思想政治工作与群众性精神文明创建结合起来。农村思想政治工作有助于群众性精神文明创建活动的开展和落实。群众性精神文明创建活动可以推动思想政治工作深入持续进行，两者相互配合，有利于促进农村精神文明建设不断发展。在工作中必须以活动为载体，积极开展丰富多彩，行之有效的思想教育活动，使农民在活动中受教育，在活动中培养积极进取，奋发向上的精神追求，激发广大农民群众自我教育、自谋发展的积极性。坚持先进性和广泛性相结合，总结和推广农民先进典型和典型事例，用身边看得见、摸得着的榜样力量影响广大农民。

把农村思想政治工作与农村基层党建工作结合起来。党的农村基层组织是党在农村全部工作和战斗力的基础，加强基层党组织建设，可以为做好思想政治工作提供组织保障和人员保障，能更充分地发挥党组织和广大党员在农村各项工作尤其是思想政治工作中的先锋模范作用。同时，做好农村思想政治工作，可以推进基层党建工作顺利进行，巩固党在农村的执政地位，推动农村政治文明建设不断发展。当前，要以保持

共产党员先进性教育活动为契机，以党员的先进性教育为突破口，着重在转变思想、更新观念，树立正确的理想信念、养成健康文明的生活方式上下工夫，为广大农民做出示范和榜样。

把农村思想政治工作与加强媒体宣传结合起来。现代社会新闻媒体已成为影响国家生活、社会舆论和群众情绪的重要因素。随着广播电视村村通工程的大力实施，电视、报刊等新闻媒体对农民思想观念的发展变化影响越来越大。要充分发挥新闻媒体在思想政治工作中的优势，坚持团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主，牢牢把握正确舆论导向。把思想政治工作以理想信念为核心的政策路线教育、民主法制教育、爱国主义教育和集体主义教育等各项教育内容渗透到新闻宣传中去，大力宣传科学理论、倡导科学精神、传播先进文化、塑造美好心灵、弘扬社会正气。帮助农民树立正确的世界观、人生观和价值观，提高农民学科学、用科学的积极性。

3、与时俱进，创新内容，增强教育内容的针对性

新时期思想政治工作的内容，要紧紧围绕促进人的全面发展这一根本目的，做到提高思想政治觉悟与提高人的综合素质相统一，提高思想认识与满足人的精神需求相统一，调动人的积极性与发挥人的创造性相统一。坚持从实际出发，不断创新教育内容。当前，要在农村中广泛开展马克思主义唯物论、无神论和科学精神的教育，开展党在农村的基本路线方针政策的教育，开展形势教育，引导广大农民树立正确的世界观、人生观、价值观和理想信念。在农村广大党员中认真开展好保持共产党员先进性教育活动，发挥党员的模范带头作用。要立足构建社会主义和谐社会，深入开展爱国主义教育、公民基本道德规范教育、法制教育等教育活动，增强广大农民构建社会主义和谐社会的责任意识和实践意识。要适应社会主义市场经济发展要求，加强市场意识、诚信意识、竞争意识、创新意识、创业意识、合作意识的教育，引导农民学习社会主义市场经济理论，学技术、学管理，帮助农民树立正确的物质利益观念，纠正其思想上的不良倾向，倡导科学文明健康的生活方式，努力建设有中

国特色的社会主义新农村。

5.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇五

论文摘要：自重庆市被确定为统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆市积极探索农村土地改革及增加农民财产性收入的途径，促进城乡统筹发展。该文在借鉴其他地区的经验基础上，结合重庆城郊土地现状，以重庆城郊农村宅基地的确权机制设计为切入点，在此基础上着重探讨宅基地流转的市场机制。通过该机制的设计，盘活农村宅基地，加快城乡统筹进程。

论文关键词：关，键，词，宅基地，城乡统筹，住房置换

随着我国城市化和工业化发展步伐的不断加快，城镇建设用地日趋紧张，但我国坚守18亿亩耕地红线的土地政策成为城镇建设用地增量的瓶颈，土地供需矛盾不断加剧，严重影响我国城市化和工业化的进程。另一方面，农村人口向城市聚集，尤其是城市近郊出现了一户多宅、无人住宅、“空心村”等现象，大量地浪费了宝贵的土地资源。基于建设用地指标“空间置换、集约化利用”的思维，有的地区将零星的宅基地建设用地指标统一起来，将其置换到土地供需紧张的城镇化建设中，这既不违反国家耕地保护政策，又很好地解决了城镇建设用地矛盾，同时在这一过程中又增加了农民的财产性收入，很好地促进了城乡统筹发展。

党的十七届三中全会指出，要建立健全农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。国土资源部印发的《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》等为充分发掘建设用地内部潜力提供了有力的支持。

段应碧认为要加大城市化进程就要降低农民转化成真正意义上市民的成本，可以考虑让进城民工把自己闲置或者废弃的宅基地交与政府，政府通过利益转化，使其能够将宅基地价值化，从而在城市能够买到自己的房屋。陈锡文认为应该建立城乡一体化发展的机制，在提高城镇对农村人口的聚集效应的同时，为逐步转变成市民的农民创造条件。董宏林等人认为农民向市民演进的过程中的关键问题在于如何实施如宅基地等主要农村制度的创新。袁丰等人认为农村宅基地置换有效协调了经济发展与耕地保护间的矛盾，兼顾了城市发展和新农村建设的需要。

一、产权明晰是宅基地的流转的基础

要使宅基地进入市场流转实现真正的盘活，首先必须完成农村宅基地确权，建立明晰的宅基地权利范围和权利归属，使农村宅基地产权归属明晰，这是宅基地流转的前提与基础。

农村宅基地确权首先应进行宅基地的确权发证。本着构建和谐社会以人为本和充分尊重历史的态度，坚持“一户一宅”、“法定面积”及“统一丈量”的原则，结合重庆城郊的情况，可按照人均20至30平方米，其中一户3人及3人以下的按照3人计算，4人及4人以上的按照4人计算，作为颁发证书的面积。对于未超过法定人均住房面积的标准的农宅，按房屋实际建筑面积确权。对于农宅买卖及一户多宅的情况，在坚持“一户一宅”的同时，分情况维护确权前的合法交易。集体内部房屋买卖且用于自住自用的交易，宅基地随户迁移。城镇居民购买的“小产权房”，宅基地指标归属于原户主。城镇居民以外的非本集体人员购买的农宅，且用于自住自用的，其宅基地的指标由买卖方按比例分配。这三类买卖中房屋的价值及拆迁补偿都分配予确权前最后的买方。宅基地实际面积符合规定的则按实际面积统一登记，对于确权前多出来的部分及圈舍、井窖等配套房舍，登记面积和房屋性质，仅作为征地拆迁给予适当补偿的依据，不用于宅基地置换，土地分类为无产权宅基地。国土资源部门确权工作及登记完成之后统一向村民颁发《宅基地使用证》和《房地产权证》，并附注丈量及评估时的登记记录。

二、建立健全宅基地流转的市场机制，促进城乡统筹。

在宅基地确权的基础之上，进一步地设计市场机制让其进入市场进行流转，才能增加农民的财产性收入，加快城乡统筹的步伐。对于有意愿转成城市居民的农民，若自愿放弃农村宅基地使用权，并符合一定的条件，就可通过宅基地置换城市经济适用房或商品房，置换的具体方法是：将农民农村房屋折算成“住房券”或者“房屋券”，农民进城买房，冲抵房款。

置换通常是指宅基地拥有人在政府政策引导下自愿进行的以土地换土地、以土地换住宅、以及以土地换现金的行为。由于城乡二元体制的长期存在，地方政府普遍存在着重城市建设用地管理、轻农村宅基地管理的现象。随着城市化进程的加速，农村宅基地使用中普遍存在的利用粗放、布局混乱和闲置过剩等问题更为凸显。作为集约宅基地利用的有效措施，各地都开展了多种形式的宅基地置换运动。但是现行宅基地置换模式的全过程均由政府和中心村建设公司决定，农民缺乏知情权、选择权及话语权，只能被动参与。这种模式对农民的利益、意愿考虑不够，导致农民从中难以得到真正的实惠，直接危害到和谐社会的建设。因此进行宅基地置换总的指导原则必须是“资金有保障，运作有监督，尊重百姓权益，加强公众参与。”

1。宅基地置换模式设计的原则

(1)置换机制必须以“和谐理念”为指导。构建和谐社会，是一项崇高而伟大的社会工程，政府有责任，各单位和组织有责任，每个社会成员也有责任。创建和谐社会的核心是人与自然、人与经济、人与社会、人与人以及人与发展之间关系的和谐。因此，作为“和谐”理念在宅基地置换中的应用，主要是协调各个不同主体间的利益，寻求一种利益平衡机制。

纵观近几十年来我国社会经济发展的历史，与城市相比，农村的发展以及农村集体经济组织总是处于劣势，农民个人的力量和利益则似乎更微不足道。所以，置换过程中必须坚持以农民根本利益为本。置换前，充分尊重农民的意愿，给予农民置换方式的.选择以及置换后居住地点选择的自由，并充分考虑农民对置换差价支付的承受能力;置换后，还应高度重视农民的就业和保障问题，力争做到方便农民就业，使农民通过置换能够得到实惠，分享到社会经济发展的成果。

总而言之，新的置换模式必须从农民利益出发，以让农民参与、让农民满意为重点，赋予农民充分的话语权。

(2)置换机制必须以政府正确引导为前提。首先，政府有必要介入宅基地置换过程。由于影响和制约城市郊区农村居住分布的原因非常复杂，如从历史的原因来分析，农村长期处于小农经济社会，分散的耕作方式导致了居住的分散;从现行的体制和政策来看，城乡经济社会的二元结构，也造成了农村人口流动、农民就业和教育以及公共财政的共享等多重壁垒。即使专门针对农村发展出台的“三农”政策，也缺乏系统性和配套性，缺乏城乡一体、统筹发展等内容。特别是农村居住规划滞后且多变，缺乏连续性，造成“一年一个样，年年不一样”的局面，缺乏科学的发展观，偏重经济发展，导致农村社会发展滞后于工业化。另外，与城市建设用地的管理相比，政府在对农村居民住宅管理上则仅仅局限于农村宅基地审批。虽然导致目前郊区农村居住现状的原因是多方面的，然而，政府对农村居住分布形态布局管理功能的严重缺位无疑是主要原因之一。因此，在宅基地置换过程中，政府应当承担起应尽的职责。其次，宅基地的置换归根结底是农民居住形态的重新组合，而长时期以来，农民都是根据自己的意愿选址建房，农民也有权利选择居住在城镇还是农村。但是，值得注意的是：居住地的选择不仅仅是解决住房的问题，一方面，应与城市的布局和城市的整体规划同时考虑;另一方面，也应与就业、保障、教育以及农业的规模化经营等同时考虑。也就是说，要改变传统的居住形态，政府的引导则必须具有全局性和系统性，以降低农民的居住成本，避免二次动迁。

(3)新置换机制必须遵循循序渐进的原则。由于各地区间社会经济条件存在差异，许多地区目前还不具备宅基地置换的充分条件。因此，对于宅基地置换既不搞全区一哄而上、大干快上，也不按行政村整体置换、大拆大建，而是在相当长的历史时期内(10～)循序渐进地演进。

2。置换模式创新的相关制度保证

(1)改变统一按户籍地建房的政策。在现行政策下，不同集体的农民只能在本集体的土地上申请建宅，这样各集体的农民住宅永远是分散的。为此，有必要打破宅基地分村审批制，建立全区(县)统一的农民宅基地审批机构，并从满足农民转移需要、减少人户分离矛盾出发，调整空间结构，解决异地安居问题。

(2)建立宅基地置换的标准和规范。首先，整个宅基地置换的流程必须规范并向农民公示;其次，宅基地置换中的各种契约、合同、通知必须规范;再次，对宅基地置换工作的监督、评估也需要规范，特别是要加强对中心村建设公司的财务审计工作。

(3)采取政策倾斜等措施，降低宅基地置换过程中农民集中居住的成本。应以让利形式吸引农民进城镇居住。如新居民点的基础设施不能全部计入农民所购房屋或申请宅基地的成本;符合“一户一宅”政策和标准面积内的宅基用地，其基础设施建设的成本应不计入或不全部计入等。

(4)完善社会保障体系。具体可包括农民的养老、医疗及失地后不能就业的生活保障等。这些保障可以通过相应的保险方式来完成。保障的资金主要来源于农民集体在“流转”中的所得收益。同时，要完善财务透明、收支完全公开制度，建立起强有力的监督机制等，多管齐下，使农民集体获得的土地流转收益真正为保障农民生活服务，确实为发展农村经济服务。

3。宅基地置换机制的主要内容

重庆主城核心区和主城拓展区未来分为“都市化区域”和“都市化调整区域”。都市化调整区域的城郊农村宅基地的置换主要可以以两种形式进行：一种是通过将宅基地以“住房券”的方式置换都市化区域住宅;另一种方式是将农村房屋拆算成“房屋券”、农民进城买房、冲抵房款。

(1)住房券形式。这种方式是目前宅基地置换的主要方式，在浙江﹑天津﹑成都﹑上海等地都有进行。这种机制的主要操作要点为：第一，政府牵头，对建制镇或集中点进行统一规划，按照居住、农业、工业、商业等进行功能分区;第二，确定拆迁补偿方案，建设农民集中居住的社区型住宅区。宅基地置换新建住房，应充分体现“等价等量”原则，以“双作价”方式进行置换。新建集中基地的住房设定三种价格标准：置换价(住房券)、优惠价、市场价。村民可享受置换价的安置面积为原宅基地合法建筑物补偿总价与新建基地安置价的比值。若村民原宅基地合法有效面积大于认定的安置面积，其差额以优惠价供给，超过合法有效面积部分以市场价供给;第三，对拆迁后集约出的宅基地和其他建设用地进行整理，部分复耕，部分用于发展工业，部分则予以征收、储备，以备出让;第四，通过农地流转、农地入股等方式，推动复耕农地向种田大户、农业经营合作社等集中;第五，发展特色工业，引导农民向二、三产业转移。宅基地置换流程图

(2)房屋券形式。这置换方式针对对象主要是那些有能力也有意愿转为城市居民的农民。这些农民也许早已经脱离农村，在城镇谋生，与农村关系微乎其微，但由于我国的户籍制度等原因，仍是农村户口，而且在农村留有宅基地。对于这类群体，若自愿放弃农村宅基地使用权，就可通过宅基地置换城市经济适用房或商品房。置换的具体方法和“住房券”交易制度大体相同：确定拆迁补偿方案后，根据原宅基地合法建筑物补偿总价与新建基地安置价的比值，村民以“房屋券”的形式拆算。这种“房屋券”可用于冲抵在城市购买住房资金。同时规定，拥有“房屋券”的农民在购置经济适用房时有优先权，保障农民权益。而且这类群体可享有城市户口和社保基金。但值得注意的是由于城市的吸引力，大部分人都愿意进城，可很多人却没有在城市的生存能力，必须对他们的条件进行严格的审查，确保他们不会因为短视行为而导致在城市生活举步维艰。

4。对重庆城郊“退宅基地”进城农民所留下的宅基地所有权变更。

坚持保护耕地的原则，对于“退地”进城农民所留下的宅基地，转变为国有建设性用地，或者通过农村国土整治转变为国有耕地，土地性质依然是农业用地。具体机制设计如下：

(1)对于建有住房的宅基地的退出。在“退地”的同时连同住房一并退出，也可进行单纯的宅基地的退出。政府用“住房券”置换农村的宅基地。闲置的宅基地农户可进行“地票”交易。

(2)对于已出租或已将住房作为资产进行投资的农户在退地时。政府也同样用“住房券”置换农村宅基地，而由宅基地和住房作为资产所产生的收益归属国家。

(3)对在宅基地上的建筑物和设施，对其进行市场估价折算成“住房券”。

(4)对“宅基证”进行核实，核实通过，并由政府回收“宅基证”转换为“住房券”，即“以证换券”。

三、结语

在城市化高速发展时期，建设用地紧张，农村宅基地的价值凸显出来。实行农村宅基地科学合理市场流转，可以缓解建设用地的压力，加快城市化进程、统筹城乡发展、合理开发利用土地资源，而且可以增加农民财产性收入，为“三农问题”的解决和社会主义新农村的建设提出一条切实可行的途径。

参考文献

1 李加林，许继琴，李伟芳。等。长江三角洲地区城市建设用地增长的时空特征分析[J]。地理学报，2007，62(4)：437~447。

2 段应碧。当前亟待研究解决的两大问题[J]。农村工作通讯，(9)：1。

3 陈锡文。新农村建设大家谈[J]。山西农业，2007，(12)：4。

4 董宏林，董雪原，黄亚玲。论实施农民转移与住房置换战略的保障：主要农村制度的创新[J]。经济研究导刊，，(15)：42

5 袁丰。基于SCM的经济发达地区农村宅基地置换研究[J]。资源科学，，31(8)：1378。

6.宅基地流转与新农村建设 篇六

关键词：新农村,宅基地,流转

1 农村建设的现状

近几年来, 随着农民收入水平的提高, 大部分富裕起来的农民建房热情高涨, 纷纷弃旧建新, 大量可耕地被转为宅基地。据统计, 2005年我国农村居民点用地就高达1640万hm2, 接近于河南省的总面积, 人均用地高达185m2, 远远超过国家标准。更为严重的是, 农民建房相互攀比, 超标建房层出不穷, 路边新村、外围新村随处可见, 致使大片良田绿地被侵占, 而旧村出现了大量闲置的宅基地和空白地带。据2004年对四川省双流县中和镇城区外缘3个村的典型调查看, 村内空闲地总面积17.36hm2, 占居民点用地总面积的30.8%;空置住宅468户, 空置比例为19.4%。大部分农村房屋建设缺乏有效的规划设计, 功能滞后, 导致新旧更替周期短, 农民建房经济负担沉重。村内几乎没有垃圾收集站, 生产生活垃圾随意乱丢, 环境杂乱不堪, 影响村容整洁, 影响居民生活质量。

为贯彻“合理利用土地, 切实保护耕地”的国策方针, 实现党中央提出的建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”社会主义新农村的目标, 必须大力清理整顿农村宅基地。如何处理农民合法取得的、空置的或多余的宅基地已成为新农村建设迫在眉睫需要解决的问题。

2 宅基地流转的现状

如今, 村民私下买卖宅基地的现象时有发生。据了解, 一些符合分配宅基地条件的村民可能分不到宅基地, 而一些经济较贫困的村民分到宅基地后, 因未能筹到建设资金便把宅基地转售出去。在发达地区, 农民宅基地和房屋流转已十分活跃, 流向城市人口也屡见不鲜, 形成了自发的宅基地隐形市场, 如农民公寓向城市人口出售, 其行为虽违法但确实大量存在。据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳、昌平和怀柔三个区各选择的1~3个村的典型调查看, 宅基地流转已占宅基地总数的10%左右, 有的甚至高达40%以上。

宅基地大量流转已事实存在, 但在流转中存在诸多问题。

(1) 流转无法可依, 多是隐性交易。在我国现行法律中, 对宅基地的流转是有严格限制的。《土地管理法》第二条第四款规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖, 宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地, 面积不得超过省 (区、市) 规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后, 再申请宅基地的, 不得批准。”从上述法律法规可以看出, 宅基地的流转国家基本上是禁止的。因此, 宅基地租赁和买卖交易只能通过地下交易完成, 导致大量存量宅基地不能流转。

(2) 法律的滞后加剧了城乡二元分割。我国的土地管理法律向来以面向国有土地为主, 严格限制农村集体土地的使用和流转, 这实质上是对农村集体土地的歧视待遇。城镇居民对应的是商品房, 而农民对应的是宅基地和农宅, 商品房可以作为商品在市场上流通交易, 而农宅则无法作为资产进入市场经营, 明显体现了城乡差距与分割。

从上述两点看, 现行法律对宅基地流转的规定, 加剧了对宅基地流转管理的复杂性, 很多基层管理人员都不愿触及, 干脆明令禁止, 这与新农村建设目标相悖。

3 规范宅基地流转势在必行

一些农民的旧宅基地, 或是祖传下来的, 或是与人调换的, 大都很不规则, 因采光、通风、排水、出路等实际问题, 很容易与左邻右舍发生矛盾, 造成人际关系难以相处。翻建新房时, 高了惹了近邻, 低了对己不利, 倒不如弃旧建新, 在村外找处新宅基地建房, 省心省事。农村空闲宅基地不断扩大, 不仅浪费了有限的土地资源, 加剧了人多地少的矛盾, 而且助长了自由主义思想, 给社会增添了不安定因素, 推行宅基地流转已势在必行。

3.1 有利于推动新农村建设

现今我国的村镇规划水平参差不齐。有些地方规划只是图上画画、墙上挂挂起摆设, 一些地方甚至长期不搞村镇规划, 或在规划中不讲科学, 只注重新房要整齐划一, 而忽视了对旧宅基地的改造利用, 造成农民建房的随意性。加上建房时受自身条件的限制, 给采光、通风、排水等留下隐患, 致使房屋折旧率高, 不仅浪费了农民的钱财, 还占用了大量的土地。开展宅基地的清理整顿, 推行宅基地流转, 可有效减少农民执行城乡规划的阻力, 有利于提高农民的节地意识, 亮化村容, 建设社会主义新农村。

3.2 有利于集体建设用地集约利用

来自国家土地部门的数据显示, 农村集体建设用地的数量约相当于城市建设用地的2.5倍。扣除交通、水利等无法进入市场流通的土地之后, 农村建设用地与城市建设用地分别约为1700万hm2和700万hm2。由于制度的僵化, 多年来集体建设用地不能流转, 许多闲置不用或没有得到充分利用的建设用地, 自己无钱开发, 外人又不能开发, 造成了很大浪费。集体建设用地是将来国家建设用地的重要来源。一方面, 集体建设用地的体量达到1700万hm2;另一方面, 集体建设用地的利用效率要低于城市建设用地。特别是早期的农村住房, 占用了大量土地, 但由于物理折旧和功能折旧快, 现已逐步被闲置, 而我国的法律法规又不允许其流转。如果能够使宅基地合理、规范地流转, 则一方面保护了农民的权益, 增加了农民的收入, 促进新农村建设。另一方面直接减轻了宅基地对耕地占用的压力。

3.3 符合市场经济规律

实践表明, 如果对宅基地流转采取堵的方针, 则堵又堵不住, 结果是乱, 如隐性流转的存在。如果采取疏的方针, 在允许流转的同时加强管理, 结果是有序。所以, 只能与时俱进, 顺应市场经济规律, 打破坚冰, 允许宅基地流转。

4 规范宅基地流转管理

4.1 进行宅基地用地普查, 明确产权主体

建立统一的农民不动产登记制度, 明确登记发证中的相关政策界限, 解决农村宅基地超占面积、一户多宅等政策性问题。建议应对农村宅基地进行一次普查, 建立基准地价并公布, 健全宅基地地籍档案, 建立宅基地管理信息系统, 为推行宅基地流转作好基础工作。

4.2 建议实行宅基地有偿使用制度

只有引入价格杆杠, 才可能遏制农村宅基地无序扩大的趋势。考虑到各省市农民承受能力的差异, 农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进, 可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行, 待条件成熟后再在全国实行。按照每户只能有一处标准住宅的原则, 对宅基地实行“有偿使用, 按宅收费, 以质论价, 多占多交”。然后再以补偿金的形式返还给农户, 让少占的人得利, 多占的人吃亏。

4.3 修改相关法规, 建立宅基地流转制度

随着城市的扩大, 一些农民进入了城市 (据估计, 到2020年左右, 每年将有1500万农民进城成为城市居民。) , 他们以前在农村拥有的房屋也将被闲置。而在农村, 新增人口也需要增加新的宅基地, 但土地是有限的。如果不让前者转让其宅基地和房屋, 后者又急需宅基地, 如只通过占用耕地的话, 这无疑是土地资源的浪费。因此法律应当允许这些事实上已经离开农村的农民有转让自己宅基地的权利。转让的对象不应仅仅限制在本村集体内部, 还应允许有限制地向特定城市居民流转。如一些城市居民或一些离退休人员、转业军人自愿到农村投资办企业, 对这样的人员也应当具有可以在当地申请得到宅基地的权利, 因为这有助于农村的建设———不仅可以引进专业技术人员, 还可以引进资金。但是这类人员取得的宅基地应向村集体每年交纳一定的土地使用费, 土地使用费由国家制定指导价。还有, 只要经过2/3以上村民投票同意, 村上宅基地可以流向没有宅基地的非本村农村户口人员。

4.4 明确流转的条件、流转年限和流转后的用途

宅基地流转的条件必须严格限制, 不然的话将对建设用地供地造成严重冲击。宅基地的流转条件应为:符合土地利用规划、村镇规划, 通过合法途径取得的;具有合法的、无争议的土地使用权;符合一户一宅制并且用地面积未超过地方标准的;户主同意流转。符合上述条件的存量宅基地均应当允许以土地使用权流转方式提供使用。但在初期, 针对我国大部分农民已是一户多宅的现状, 为减少执行阻力, 流转的条件可适当放宽。如只要是多余的宅基地都可以流转, 不过只能在村内流转, 流转价格实行政府指导价等。集体内部流转的宅基地没有使用年限, 流向村集体外的, 流转的年限也可参照国有土地使用权出让最高年限的规定:居住用地不超过70年。流转后的用途原则上为住宅用地。但为鼓励乡镇企业的发展, 提高农民收入水平, 促进新农村建设, 应以村为核算单位, 如居民点用地面积小于村人口与当地人均宅基地占用标准的乘积面积, 则宅基地允许转为工业用地, 转为工业用地的面积要小于该村节约的标定面积, 工业用地为50年。

4.5 建立合理的宅基地流转收益分配机制

按照收益的初次分配基于产权的原则, 宅基地流转中的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者, 这就需要建立地、房分别独立核算体系。为推动宅基地的清理整顿, 宅基地的初次流转政府不应从中受益, 二次以上的流转政府可以税收方式对收益进行调整。农民个人从集体收益中分配, 集体收益的分配由村民大会决定。

4.6 规范流转程序

土地职能部门与村委会相结合, 建立健全各项用地审批制度, 严格执法, 按章办事, 本着“先批后建”的原则, 对未经审批强行占地建房者, 依法从严处理。强化宅基地流转程序, 其流转应先向土地管理部门提出申请, 土地管理部门审核该宅基地是否符合流转条件, 有必要的话还须到现场察勘确认, 符合的话应在一定的工作日内答复, 同意其流转, 不符合的话应向其说明原因。在流转双方交清规费后, 土地管理部门进行宅基地使用权的变更登记, 及时更新宅基地管理信息系统。

宅基地的流转涉及到广大村民的利益, 涉及到农村建设发展大计, 有条件的将闲置的宅基地流转起来, 将利国利民, 将大力促进新农村的建设。

参考文献

[1]中华人民共和国国家统计局编.中国统计年鉴 (2007) [M].北京:中国统计出版社, 2007.

[2]魏西云.新形势下的农村宅基地管理[J].国土资源网, 2006.5.16

[3]丁凯.集体建设用地直接入市[N].经济观察报, 2005 (10) .

7.关于新形势下农村体育的思考 篇七

【关键词】新形势；全面小康社会；农村体育

随着社会经济发展转型，我国农村体育事业的发展也面临着新的境遇，既有机遇也有挑战。本文从新的社会经济环境，全面小康社会的要求来剖析农村体育运动发展的相印策略。

1影响新农村的新形势

2016年，对于我国农村社会发展是里程碑的一年。中共中央国务院发表了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》的“一号文件”。这是自2004年以来，连续第13次以三农问题为主题的一号文件。2016又是我国国民经济和社会发展第十三个五年规划即“十三五”的元年。在十三五计划中，与农村直接相关的章节有“推进农业现代化”、“加快改善生态环境”、“全力实施脱贫攻坚”等。2016年的中央财经领导小组十二次会议上，习总书记强调了供给侧结构性改革的目的就是要达到资源配置最优化，提高社会生产力水平。

党的十六大以六个“更加”概括了全面小康社会蓝图：经济更发展、民主更健全、科教更进步、文化更繁荣、社会更和谐、人民生活更殷实。从经济社会、文化和可持续发展等方面高度概括描述了人民群众对于宽裕，殷实生活的憧憬。同时，全面小康社会的实现也是中国梦的一部分。只有在殷实的有充分保障的物质条件基础上，才能实现个体的全面发展，充分挖掘并展现个人天赋和才能。实现每个人的中国梦。从自然资源方面看，农村占了绝大部分。森林，草场，矿山基本上全部分布在农村地区。从人口数量上看，农村也占了很大部分。十二五期间，人口城镇化率达到56.1%，有近一半的人口在农村。城镇化后的农村居民还有很多居住在紧邻农村的乡镇，从事着与农业生产紧密相关的工作。农民在我国工业化过程中做出很多奉献，在今天他们有权并应共享社会发展的成果。改革开放三十多年，工业和服务业取得了丰硕成果，农业成了三个产业中的短板。全面小康社会实现的一个重要内容就是要实现农村和农民的小康。农业现代化是农业可持续发展的必由之路。“三农”发展的目标，到2020年“农民生活达到全面小康水平，农民人均收入比2010年翻一番，城乡居民收入差距继续缩小；我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽，解决区域性整体贫困；农民素质和农村社会文明程度显著提升，社会主义新农村建设水平进一步提高。”农业现代化及农村全面小康不仅仅是经济维度，而且社会治理水平，农民文化素质，精神面貌也是同等重要的考量指标。

2农村的变迁

改革开放三十多年后，在中央积极的三农政策影响下随着经济社会的发展，农村社会已经发生了深刻变迁。

2.1 农村基础设施的显著发展

农村景观发生了巨大变化。在现代化大型机械化农具的使用后，农村景观已经不再是纯天然化。成片的耕地，优质的水田，特色大型种养殖基地大量出现。

农村地区的交通条件得到大幅改善。截止2012年全国通公路的建制村占村总数的99.55%，其中通硬化路面的建制村占全国的86.46%。至2015年底，全国有9个省份（北京、上海、天津、江苏、山东、福建、江西、广东、贵州）实现了县县通高速路。同时通讯条件也有了极大改善。村村通工程使得农村地区通信基础设施得到普遍建设，通信手段不断丰富，从传统的有线电话发展到如今的无线电话基站覆盖，互联网的接入；电商也开始进入农村地区。

2.2 农村人口结构现状

农村人口结构的深刻变化，城镇化进程不断深入。改革开放以前，我国大部分人口是农村户口，长期居住在农村，从事农业生产活动。当时农村人口大约占80%。到2010年城镇人口占49.95%，将近过半。至2015年城镇人口7.7亿，占56.1%，农村人口明显减少。农村人口老龄化严重，至2012年全国65岁以上人数占9.39%，中国未富先老，进入了世界卫生组织定义的老龄社会，即60岁以上人口占10%以上或65岁以上人口占7%以上。加之农村劳动力向城市转移，很多农村地区大部分青壮年都离开了农村长期工作生活在城市。农村地区“留守儿童”“留守老人”现象严重。

3农村体育的发展及对策

农村体育运动的发展不能脱离农村现实基础和未来发展的合理预期。体育项目和设施的配置应实事求是，做到个性化、合理化。同时要加强安全监管和安全意识培养。

3.1 农村体育项目设置的个性化

农村体育项目应适应具体需求，以定制化为目标。农村体育运动的开展应考虑农村现状。农村地区老年人、少年儿童居多。在场地设计立项过程中应充分考虑到这个特点，否则可能设施建成后会出现闲置浪费现象。同时也应考虑到比如广场舞健身与扰民之间的矛盾，提前化解掉这种冲突。老年人因身体原因不能从事激烈的高对抗高强度的体育运动。如棋牌类运动比较适合在农村推广。同时也应考虑到性别区别。老年女性更加青睐文娱性活动，歌舞活动可以作为优先考虑。少年儿童的体育运动设施应以趣味性为主。农村体育运动设施选址必须考虑到最大利用效率。因农村经济条件所限，体育设施应考虑到运营成本。多投入低运营成本的设施，如乒乓球，羽毛球，篮球，毽球，滚铁环等。

3.2 运动安全措施及意识的培养

运动安全从两个层面考虑，一是场馆设施本身质量安全；二是运动过程中的安全。最近几年全国各地“毒跑道”事件集中爆发。反映出在相关环节监管监督的缺席和失控。本是为了提高人们身体素质，改善健康状况的体育运动设施却成了毒害人们的健康杀手。各级把关部门，学校，教育局，质监部门通通失职，漠视学生们的健康。承包商投机取巧，以次充好却能一路绿灯，最后拿到检验合格证。在农村体育设施建设过程中更应以此为鉴，因为农村地区的舆论监督更薄弱，质量问题更不容易发现或引起反响。政府在招标和验收监督中一定要尽职尽责，实行责任倒查制。确保农村体育设施成为真正的利民惠民工程。其二运动过程的安全主要是做好宣传教育工作。向农村居民普及讲解运动安全基本知识，如何避免运动伤害，如何第一时间简易处理常见运动伤害。让安全意识深入人心，安全知识人人明白。

4结论

综上所述，在新的政策导向下，新的社会、经济、人口结构形势下，农村体育运动需要更强劲的推动力。做到国家主导投入，根据地方特色，因势利导，全面小康社会的建成才能够有充分保障。

农村体育发展面临着诸多挑战，同时中央政府对农村发展的重视也为农村体育运动的发展提供了丰富机遇。在新的社会经济环境中，我国农村体育运动发展的未来是乐观的。

参考文献：

[1]关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见[M]. 北京：人民出版社，2016.

[2]中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要[M]. 北京：人民出版社，2016.

[3]李留东，张文革. 建设社会主义新农村视角下发展农村体育的几点思考. 成都体育学院学报. 2006，6

[4]单颖，吴振华. 变迁中的中国农村与农村体育. 北京体育大学学报. 2008，10

[5]程勇，张继兰. 多维视域下乐山农村社区建设研究. 乐山师范学院学报. 2015，10

作者简介：

王科群（1978-），女，汉族，四川眉山人，东华理工大学抚州师范学院，讲师，主要研究方向：体育史与社会体育。

8.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇八

【关键词】新常态；经济形势；宏观政策

针对我国的经济增长，当前出现趋势性回落的情况，当前我国经济属于短期的波动，在很长周期的影响下，属于相交织的时期，本文主要判断我国的经济形势，利用各种措施微调宏观政策，这也是当前我国社会各界都正在关注的问题。

一、新常态下的经济形势研判

当前我国经济运行主要面临的任务就是持续稳增长，我国政府积极进行改革，释放改革的红利，使经济发展具备很强的活力。对民生进行保障和改善，使基础设施建设得到有效的强化，使产业结构的调整得到升级。推出战略部署，可以形成新的经济增长潜力。可以适当的推出微刺激的政策，尤其是一些重大的投资项目，为经济的增长奠定坚实的基础。

从国际的角度上看，当前的外部环境开始逐渐分化，对于我国的宏观调控是一种挑战，开始重视债务恶化和通缩风险。在需求方面，发达经济体缺乏公共消费和私人消费动能，这样一来，中国出口就会持续低速增长，对于消费会产生抑制作用。在供给的角度出发，中国制造出现了供给代替效应。对于中国的新兴产业来说，形成一种挤压和挑战。一些中低收入的国家向我国学习，利用我国低成本的优势，大力发展劳动密集型产业，使我国的低段产品市场形成挤出和代替的效应，使我国的外部需求的增长速度不断降低。

在我国的定向调控和结构性调控等各种宏观政策的作用下，国内需求不断的发展，消费也持续平缓的增长，出口增长具有不确定性，也会持续增长。

二、新常态下宏观政策建议

1.财务政策转化得更加积极宽松

财务政策宽松指的就是在没有大的增长消费下，需要将公共消费进行增加，利用这些公共投资，可以在经济增长过程中短版的制约方面得到应用，尤其是城乡居民消费的公共设施。财政收入的增长幅度比较小，可以将债权发行的规模进行有效的扩大，在农业基础的设施和保障性住房等各种领域投资建设方面得到有效的应用。

2.宏观政策倾向于私人消费

不能利用财政的存款，以转移支付的主要形式，使穷人的补助得到增加，通常情况下都是利用这种形式，使资金向私人消费的领域进行导向。财政需要针对低收入群体，将其转移支付力度进行有效的转移，使消费可以迅速的增长，低收入人群的边际消费比较高，可以将城乡居民的基本医疗和养老保险补助标准进行有效的提高，使社会总消费得到大幅度的提高。对穷人给予金钱方面的补助，可以将消费带动起来，使社会的稳定得到全面的发展。政府需要利用小支出，赢得更大的稳定。

3.做好“减法”

对于企业和居民的减税减费的力度需要不断的加大，有效的扩大营改的范围，这样一来，进口日用消费品的关税和消费税可以得到有效的降低。当前中国人都是去国外进行消费，使国外的消费得到拉动，因此我国可以将奢侈品的关税进行降低，降低消费税，引导人们可以在国内消费，使我国的内需得到有效的拉动。除此以外，需要将企业的行政性收费项目进行有效的减少。小微企业可以暂时性的免征所得税。提高个人所得税的起征点，利用这个政策，使缴费得到刺激。

4.实行中性货币政策

货币的松紧程度需要得到适当的调整，使社会的总供给变得更加平衡，营造稳定和谐的货币金融环境，将存准率进行定向的降低，并且进行一次降息，可以将存款的准备金率进行降低，利用利息手段。各个不同的金融机构，可以向市场防货，使利率市场化得到有效的推进，将各种中介费进行取消，从而使企业融资成本进行有效降低。

5.使体制改革步伐进行有效的加快

使重点领域改革进行积极的推进，在资源配置的过程中，市场发挥着决定作用，使政府可以将自身的作用充分的发挥出来，准确的选择重点的领域，使经济体制改革得到积极的推进。可以优先推进财税体制和金融体制以及国民收入分配制度等各个方面的改革，将各种体制障碍进行破除，使其不能对市场在资源配置的作用产生阻碍，使政府的宏观调控得到完善，使公共服务得到有效的加强，保障公共竞争等各个方面的利益。使中央政府和地方政府的关系得到有效的调整，使我国的国有企业可以开放垄断行业。改革公共服务制度，将国民收入分配结构得到积极的调整，将政府和企业在利润分配当中的占据的比重进行有效的降低，使国民收入中居民占据的比重不断的提高，对于中低收入者的收入需要得到增加。

三、结束语

通过以上综合的论述，对新常态下的经济形势研判进行全面的论述，并且提出宏观政策建议，希望可以起到积极的借鉴意义，促进我国经济更好的发展。

参考文献：

[1]姜松滨. 认识新形势 谱写新篇章——新常态下国内经济形势研判及创新发展的几点思考[J]. 科技展望，2016，11：243.

[2]陈忠实. 立足新常态谋求经济新发展——新常态下的中国宏观经济形势分析与展望[J]. 现代交际，2016，01：80-82.

[3]杨良敏. 新常态下经济发展需改革创新注入新动力——“国研智库论坛·新年论坛2015”综述[J]. 中国发展观察，2015，01：12-17.

9.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇九

在城市化快速推进的过程中, 随着城市要素报酬的提高和城乡户籍制度的松动, 大量的农村劳动力通过各种途径转移到城市, 农民市民化已经成为当前城市化进程的一个主要特征。而随着城市化进程的加速, 中国城乡人口结构变动还会更加明显。城乡人口结构的变动和城乡人均占有的宅基地面积二者存在着明显的结构失衡。据统计, [1]全国建设用地总量为20.34万平方公里, 其中农村建设用地16万平方公里, 占城乡建设用地总量的4/5, 相当于河南省的总面积。这就形成了一个奇怪的现象:“城市的房子买不起, 农村房子卖不掉”。城市化速度越快, 农村宅基地闲置状况越严重。

农村宅基地流转的制度管制主要源于计划经济时期宅基地单一性的居住保障功能和城乡二元的土地管理体制。计划经济时期, 由于国家财政薄弱, 无法承担公共性、货币化的社会保障职能。对于农民而言, 由于人口和要素流动的严格限制, 缺乏商品和劳务的交易机会和非农业的货币收入。因此, 农村宅基地的重要功能就是担负着农村居民基本的居住保障功能。社会主义三大改造完成后不久, 农村宅基地使用权的流转便受到了严格的限制。1962年中共中央在党的八届十中全会上通过的《农村人民公社工作条例修正案》对宅基地的产权属性、使用权及地上房产作了明确规定: (1) 宅基地所有权的性质从农民私人所有转变为集体所有; (2) 宅基地的使用权归农户所有, 但宅基地不能买卖或出租。至此, 城乡分割的二元土地管理体制正式确立起来。虽然从20世纪70年代末我国的经济体制开始转型, 但计划经济时期宅基地使用权的初始制度安排作为基本的制度约束一直维持到现在。

国家长期以来限制农村宅基地使用权流转主要有三个层面上的担忧。一是担心农民丧失居住权和基本的保障。由于计划经济时期城乡分割和商品经济的落后, 保障低收入的农民具有基本的居住权是政府管理社会的一项基本功能, 而目前由于我国经济的不发达和保障体制的不健全, 继续用农村宅基地充当重要的保障功能仍然十分重要。二是担心宅基地流转威胁农村土地集体产权。“成员权”是土地集体产权的重要标志。禁止农村宅基地向集体以外成员或者城市流转, 就能保证农村集体组织固有的内部结构。农村土地的所有权主体即为农民集体组织所有, 而一旦农村宅基地使用权进行流转, 城市居民或者其它和原集体不相关的人员是否能有权进入集体组织, 集体组织成员的多元化是否和长期以来所坚持的集体组织成员的同质化二者发生矛盾。三是担心农村宅基地使用权流转减少了地方政府的财政收入。由于农村宅基地属于居民用地, 其土地资产价值相对较高, 地方政府担心缺乏监管的流转会直接给地方财政税收及城市房地产行业产生不利影响。

但毋庸讳言, 宅基地作为农村建设用地的主要部分, 其大规模的闲置一方面从资源配置效率的层面加剧了城市化进程中土地短缺和农村宅基地过剩二者的矛盾, 致使稀缺性的土地要素在我国城市化工业化的过程中不能得到合理的配置;而另一方面从收入分配的角度, 城市居民拥有房产、股票等各种财产性收入, 而由于农民的宅基地和房产缺乏流动性, 资产的闲置导致财产性收益的缺失。因此, 在城市化进程中城乡人口结构变迁条件下, 城市土地短缺和农村宅基地大量过剩二者之间的矛盾, 已经成为关系城乡资源配置效率和农民城市化的关键问题。

二、宅基地资产性功能和地权自发交易中的制度风险

计划经济由于取消了商品交换和价格机制, 同时国家对城乡人口及要素流动有着严格的限制, 农民宅基地承担的仅仅是生活保障功能。而随着市场化的深入所引发的人口和要素的流动, 特别是城市化加速过程中城乡劳动者职业和身份的转换、农村居民收入水平的显著提高和宅基地相对价格的升值, 导致宅基地功能发生转换。宅基地保障性功能弱化的同时, 资产性功能成为宅基地交易的内在需求。北京宋庄画家村宅基地交易便是一个典型案例。

1.宅基地价格的升值和农民私下交易所获得的货币收益

宅基地使用权交易的主体大多是已经进入城市成为市民的原城市周边农村居民。土地价格的上涨是宅基地使用权流转的内在动力。20世纪90年代的宋庄宅基地流转正是在这样的背景下发生的。随着全国知名艺术家对宋庄的青睐和宋庄文化产业振兴规划的出台, 宋庄成为全国最大的艺术家群落之一。在城市化扩张和当地文化产业的带动下, 当地地价和房价迅速上涨。从1996年到2006年, 宋庄宅基地房屋的年租金疯涨了15倍, 宅基地价格的升值诱发了自发性的市场交易。2002年, 村里一些已经不从事农业生产的原著民由于担心宅基地长期闲置所造成的收益损失, 便以相对较高的价格把房屋和土地使用权一并转让给了当时想定居于此作画的画家。通过交易, 合约双方的经济福利都得到了提升。此种交易虽然属于违背国家土地管理制度的市场自发秩序, 但同城乡分割状态下宅基地使用权禁止流转相比, 农民的福利得到了显著的改善, 是一种典型的“帕累托”改进式交易。

2.地价攀升后农民敲竹杠的行为和撕毁合约的威胁

房价和租金价格的迅速上涨, 特别是原著民得知画家村已纳入市政规划并且将来的拆迁补偿将超过百万元时, 所有转让宅基地给画家们的村民们, 要求撕毁当初的合约, “收回”已经“卖出”的房屋和宅基地使用权。因为当初的协议价格和未来宅基地使用权的资产回报相比, 差距太大。因此, 在利益的驱动下, 村里14家较早转让房产的农民, 以合同“不符合”国家法律为由, 先后把村里的画家们告上法庭。农民马海涛诉画家李玉兰案便是最具代表性的一例, 合约双方的利益博弈表现为法院的三次不同裁定。第一次裁定是法院严格依据了土地管理法和国家相关政策的规定, 认定马海涛与李玉兰所签署的《买卖房协议书》合约无效, 理由是“宅基地 (使用权) 不可买卖”。因此, 法院判画家李玉兰败诉, 要求其限期退出房屋, 并无权获得任何补偿。由于当事人申诉引发了法院的二次裁定。第二次裁定不仅以土地管理法为基础, 最大的特点在于对由双方自由意志所签署的“私人合约”的重视。法院虽然仍然判协议不符合国家土地管理法的规定而无效, 但合约一方当事人由于“信用缺失”给另一方当事人所造成的损害负有赔偿责任。画家李玉兰可申请由私人合约的“信用缺失”所造成损失的赔偿。最后, 画家李玉兰反诉农民马海涛。李玉兰主要以合约“信赖利益损失”为由反诉宅基地原拥有者马海涛赔偿高达48万元的补偿费, 这笔补偿费不仅包括李某对原房产投资支出费用, 核心补偿是由地价升值所要求的重置区位补偿。至此, 宅基地资产性地权所得收益的分割成为利益纠纷的核心。

合约当事人双方基于前期的法律判决重新对宅基地权益进行分配。针对画家李玉兰提出要求马海涛赔偿48万元经济补偿的巨额成本, 马海涛表示画家李玉兰可以继续居住直至房屋拆迁。拆迁时的补偿到时再行分配。无独有偶, 画家村14起农民房争端中, 另外2例撤销诉讼并调解成功的也基本是在尊重原先私人合同的基础上, 双方对潜在的利益进行了更明确地界定。以原有合约为基础, 最终的利益分配按如下思路进行:画家可以继续在其所购房屋居住, 直至国家实施拆迁;拆迁时的补偿费, 地上物补偿款、拆迁费用、区位补偿款归艺术家所有, 而对宅基地土地补偿款归村民所有。通过正式程序 (法律或仲裁) 对宅基地使用权流转合同进行某种程度的利益保护是画家村宅基地纠纷案得到的最终结果。这场纠纷试图在回答:在城市化和市场经济条件下, 宅基地使用权如何定价以及宅基地使用权合约交易双方的利益如何获得稳定的制度保障, 从而降低交易成本和合约风险。

3.北京通州宋庄画家村案得出的几点一般性结论

(1) 城市化和农民身份转型是当前宅基地使用权流转的动因。随着城市化进程的加速, 城市周边特别是城乡结合部农民凭借多样化的商品和劳务收入, 已经从传统的温饱型过渡到富裕型, 职业特征和传统的身份特征都已经发生了根本性的转化。农民逐步摆脱农业耕种职业, 其身份转型为城市居民。宅基地使用权的流转正是在这样城市化的背景下产生的。由于正式制度的规制, 宅基地使用权流转主要是自发进行的。

(2) 宅基地的保障功能已经弱化, 资产功能正在增强。农民在城市化的推动下, 长期以来农村宅基地作为固定居所的保障功能已经不能适应市场经济条件下农民职业和身份变更的需要。而进入城市的农民在宅基地保障功能弱化的同时, 对宅基地使用权流动性等相应的资产性功能的需求增加了。

(3) 制度缺失条件下宅基地使用权的市场自发交易所形成的合约是不完整的, 将会引发利益冲突和潜在效率损失。虽然市场的自发秩序是对城乡分割状态下禁止宅基地使用权流转的一种帕累托改进, 但同正式的国有土地市场交易制度相比, 其效率损失是显而易见。其一是由制度缺乏导致宅基地使用权的资产价值被低估。因为非正式的交易内在地包含更多的风险性因素, 而由于正式制度的缺失, 导致农村宅基地使用权流转的定价偏低。二是由于正式制度的缺乏所可能引发的撕毁合约的风险。有效率的制度能最大化地降低交易成本;反之, 正式制度的缺失增加了合同维护的成本和合约的不确定性。由于农村宅基地自发交易缺乏制度保护, 一旦未来出现巨大的潜在收益, 原来宅基地的所有者就会撕毁合约, 试图获得收益的分配权。由于缺乏正式制度的安排, 土地相对价格变动必然引发矛盾冲突。[2]诺斯 (2003) 指出, 为了实现经济增长, 一个社会的土地制度应该不断适应要素相对价格的变化。因此, 农村宅基地使用权制度的改革一定要围绕和服务于城市化这个宏观制度环境。

三、政府主导型的城乡土地资源配置和宅基地资产收益的分配

市场和政府双重制度缺失条件下, 宅基地使用权自发交易会造成地权市场的混乱和国家土地管制制度的失灵。如果地方政府作为行为主体, 通过激励相容的制度供给机制, 则不仅能有效解决土地管制的制度失灵问题, 而且能加快宅基地使用权的要素组合;不仅能提高土地资源的配置效率, 还能优化收益分配结构和促进城乡和谐发展。天津滨海模式正是以政府为主导, 通过模拟市场机制, 盘活农村闲置宅基地, 最终实现了资源的优化配置和城市化进程的新模式。

1.城市土地短缺是宅基地流转的内在激励

对于计划经济时期以身份特征为标志的社会结构而言, 农村宅基地使用权凝固化有利于社会管理。而在市场经济深化和我国快速实现城市化的进程中, 由大量农村人口的城市化所导致的农村宅基地闲置问题已经十分严重。城市化背景下推进农村宅基地使用权市场体制改革可以解决三个问题。一是通过国家对农村宅基地使用权的管理体制改革, 减少宅基地的私下交易行为, 最大限度地减少自发交易所造成的效率损失。二是通过国家对农村宅基地使用权的管理体制改革, 激活农村大量的闲置宅基地资源。通过正式的市场交易制度, 一方面使宅基地使用权主体获得充分的资本收益和资产的货币价值, 另一方面又会提高城乡土地集约使用的效率, 使城市土地的增加和农村建设用地的缩小两者相挂钩。[3]三是通过国家对农村宅基地使用权管理体制改革, 有助于形成宅基地使用权人合理的预期, 有助于发现价格、保护土地资源。

2.政府主导型的宅基地交易, 促使农民宅基地资产性收益获得有效实现

宅基地作为一种重要的资产, 只有通过合理的定价机制, 才能诱导农民将宅基地进行流转。在市场经济条件下, 宅基地资产的价值实现可以通过一般等价物的货币形态实现, 也可以通过实物形态实现。由于城市房地产具有保值增值功能, 对农民有正向的激励功能, 因此, 滨海模式主要通过“宅基地换房”的形式将农民的宅基地资产流转到政府手中。通过政府主导型的资产定价机制, 从微观的层面实现了农民土地资产向货币资产的转化, 增加农民在城市化过程中的存量资产和合约的不确定性。从宏观的层面, 地方政府通过城乡土地资源的整合, 解决了城市建设用地短缺和工业化难题, 在区位竞争中能处于优势地位。此外, 农民通过用自家的宅基地向政府换取城市住房, 置换后拥有完全产权的楼房的资产价值比原来农户的资产拥有量高出数十倍, 财产性收入已经成为家庭资产结构中的主要部分。

3.地方政府通过土地要素和产业的联动, 实现了农民向二、三产业的有序转移

城市化的核心问题是人口流动过程中的职业转换。根据托达罗的城市化阶段理论, 城市二、三产业的发展和所吸收的劳动力比率是衡量一国城市化水平的根本标志。因此, 城市化进程必然有两层含义:一是城市土地的扩张和农村宅基地的减少;二是总就业人口中, 城市工业和服务业的就业总量要处于绝对优势。只有同时满足了这两个条件, 一国在城市化进程中的产业结构才能持续地动态优化。我国当前的城市化进程, 也必然要面临着两个问题。实践证明, 土地征用制度虽然保证了城市土地的供给, 但却没有很好地解决农民向城市第二、三产业转移的问题。天津滨海模式在宅基地换房的同时, 以土地为依托加强工业园区建设, 将土地资产价值的实现和区域产业发展结合起来。农民进城后, 实现了身份和职业的双重转换, 解决了农民向二、三产业的转移和长期就业这一主要民生问题。天津滨海以宅基地换房为依托, 通过地权交易, 不仅提高了城乡结合部闲置宅基地的配置效率, 而且加速了以城乡人口转移为核心的城市化进程和产业的优化升级, 提升了农民进城后的社会福利, 实现了农民进城后资产性收入和劳动收入的双重增长。

4.地方政府通过主导宅基地流转, 探索从体制上构建城乡统一的保障制度

长期以来, 土地就是农民最根本的社会保障, 农民一旦失去了土地, 保障也便随之失去。地方政府通过主导宅基地流转, 在弱化宅基地保障功能的同时, 从体制上探索农民进城后城乡统一的公共型的社会保障体制。天津的宅基地换房, 农民在获得资产性收益的同时失去了土地。地方政府近年来逐步探索通过城乡统筹的机制解决失地农民的社会保障问题。在养老保险方面:宅基地换房后, 农民的养老保险除了保留原承包地, 地方政府还为16岁至55岁的适龄人员登记了城镇职工养老保险, 规定男60周岁、女55周岁以上平均每月可领取470元的社会保障金, 80岁以上可领取平均每月570元的养老保障金。宅基地换房后, 新建市民小区内有图书馆、体育设施, 为居民提供了多样化的文化产品。在医疗保险方面:试点乡镇的村民都纳入了农村合作医疗保险体系, 农村合作医疗保险所需的资金由市、县、镇、村集体及农民按比例缴纳, 进城农民仅承担很小一部分份额。在教育保障方面:目前天津参与宅基地流转的农民子女都可在当地托儿所、幼儿园、小学、中学同城市家庭子女一样享有同等的权利完成九年义务教育。

四、政府主导型农村宅基地流转的潜在制度需求

农村宅基地流转是市场经济条件下资源有效配置的必然选择。从长期来看, 宅基地流转主要通过有序的市场交易机制实现。但从短期来看, 由于我国城乡土地制度的特殊性, 通过政府公共政策推进农村宅基地流转不失为一种有效的制度尝试。为了保证地权交易双方的利益和合约的实施, 政府主导型的农村宅基地流转需要注意以下问题。

1.规范合理的定价机制是政府主导型的宅基地流转的核心

随着农村收入水平的提高和城市化进程的加快, 农村宅基地的保障功能已经弱化, 资产功能的地位得到凸显。首先是健全以交易权为核心的农民宅基地用益物权, 实现国有土地和集体建设用地相同的用益物权功能。其次是健全以“抵押权”为补充的宅基地使用权担保物权功能。在此基础上, 完善宅基地的抵押权功能。在符合制度规范的前提下, 农村宅基地的使用权不仅可以转让, 而且可以抵押融资, 实现资金融通和金融杠杆功能。把农村建设用地流转中的自物权制度、用益物权制度和担保物权制度同国有土地的物权制度有机地结合在一起, 实现农村宅基地土地功能的完善。最后, 在农村宅基地使用权制度改革中, 农民作为宅基地使用权人理应成为受益主体。[4]

2.加大公共财政支出结构改革, 保证宅基地流转后农民享有社会保障

实现城乡居民权利平等的社会保障制度是避免农村宅基地“定价机制”扭曲和寻租行为的有效外部条件。因此, 在经济转型过程中农村建设用地流转所产生的诸多民生问题, 需要地方政府转变公共财政支出结构, 从政府盈利型的财政支出转向保障型的财政支出。通过土地保障功能的弱化和统筹型的社会保障功能的强化, 解决农民进城后的社会保障问题。只有这样, 才能形成有效的正向激励, 加速农村宅基地的流转和城乡土地要素的整合, 最终解决城市土地短缺和实现城市的可持续发展。

摘要：我国城乡地权市场分割的制度约束, 导致城市土地短缺和大量农村宅基地限制流转这一矛盾。而宅基地使用权的市场自发流转会引发合约一方的“敲竹杠”行为, 进而影响合约的实施。从短期制度分析的视角, 政府主导型的宅基地流转不仅可以在一定程度上规避市场失灵, 提高城乡土地资源的配置效率, 而且能显著增进农民的福利。

关键词：农村宅基地,闲置,市场失灵,政府行为,定价机制

参考文献

[1]程世勇.农村集体建设用地流转和土地产权制度变迁[J].经济体制改革, 2009, (01) .

[2]Alston, Lee J.Libecap, G.D., and Schneider, R.The demand and supply of property rights on the frontier:The case of North America and Brazil[J].A Worldwide Perspective, 1995, (06) .

[3]高圣平, 刘守英.宅基地使用权初始取得制度研究[J].中国土地科学, 2007, (02) .

10.新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议 篇十

在统筹城乡发展取得显著成效的基础上, 为了进一步适应农村产权制度改革的需要, 建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度, 提高农业农村的市场化程度, 成都市成立了农村产权交易所。成都市农村产权交易以市场为导向, 采取“确权、流转、收益、挂钩置换、耕地保护”的方案, 通过 “还权赋能”[1]但是, 我国集体土地所有权的权能是残缺的, 首先是法律法规严格限制其流转;其次是收益权得不到保障;第三是最终处分权属于国家。宅基地作为集体土地的组成部分, 其限制流转已经在实践中引发了隐形交易、土地征收权滥用、农村房屋产权价值难以体现等问题, 因此允许流转宅基地使用权的流转是土地所有权平等保护的客观要求。

其次, 随着市场经济的发展, 为充分发挥财产的价值, 物权由注重对物的支配权, 演变为注重收取物的价值权, 此为物权的价值化发展。[2]宅基地使用权作为一种用益物权, 如果仅仅是确定其归属, 则其价值不能充分发挥。要实现对宅基地使用权的充分利用, 除有明确的归属外, 流转是实现其价值的有效途径。从某种程度上可以说, 宅基地使用权的流转, 实质上就是实现其价值化的过程, 也是物权价值化发展的内在要求。

最后, 农村房屋是农民最重要的财产, 严格限制房屋所有权的流转, 意味着房屋产权价值不能有效实现, 这等于变相剥夺农民的房屋财产权, 损害农民利益, 同时, 也造成了农村房屋闲置浪费。相反, 允许农民转让农村房屋及其宅基地使用权, 有利于增强农民的融资能力, 提高村庄利用效率, 促进农村产权交易。因此, 宅基地使用权流转是农民财产权益保护的现实需要。

2.宅基地使用权流转可能性

首先, 随着城乡一体化进程的推进和农村房屋产权确权改革试点的启动, 农村房屋确权发证也在全国范围内进行。如在成都市, 截止2008年7月, 已完成确权发证16497户;在崇州市, 预计2009年前, 将全面完成全市农村房屋产权发证工作;在安岳县, 截止2007年, 全县农村房屋已确权发证13.2万户。“确权发证”使农村房屋产权的变动获得社会的承认和法律的保护, 这是宅基地使用权流转的法律保障。

其次, 自公安部在1985年开始起草户籍法以来, 一些省市不断发起户籍制度的改革, 各种为农民身份限制松绑的新办法、新举措层出不穷, 如四川、深圳、重庆等省市已经取消了农业户口和非农业户口的二元户口性质划分, 统一了城乡户口登记制度, 统称为居民户口。户籍制度的改革, 把用法律捆绑在农村土地上的农民解放出来, 完成城乡居民结构从二元到一元的转换, 淡化了宅基地的身份属性。

最后, 农村社会保障制度的不断完善。在目前宅基地担负着农民生存保障功能的情况下, 其能否流转, 取决于农村社会保障体系的改革与发展。其一, 倘若建立了农民基本生存的社会保障机制, 而宅基地使用权又不是该保障机制的一个组成部分或者内容之一, 则可以当然流转;其二, 既使宅基地承担着生存保障功能, 但农村社会保障足够完善, 亦可流转。党的十六大提出了在“有条件的地方, 探索建立农村养老、医疗和最低生活保障制度”的任务, 经过几年来中央和地方政府的努力, 农村社会保障的三大制度——农村养老保险制度、农村医疗保障制度、农村最低生活保障制度均取得重大的进展, 如在农村医疗保障制度上, 截至2007年, 全国开展新型农村医疗保障制度的县 (市、区) 达到2429个, 已占全国县 (市、区) 总数的85%, 参加合作医疗的人口达到7.2亿人, 参保率为85.87%。

三、宅基地使用权流转制度构建

宅基地使用权确权颁证后, 接下去, 自然就涉及到了宅基地使用权的核心环节——流转。流转制度如果设计不好, 依旧会步入“代集体作主”, 容易使政府用行政手段取代市场调节的局面, 因而必须在一定原则的指导下, 科学合理设计流转制度。

1.宅基地使用权流转原则的构建

(1) 归属清晰原则。

该原则要求, 一方面要坚持我国宅基地的集体所有制, 保障农村土地集体所有者的合法权益, 坚持社会主义的公有制。另一方面要坚持宅基地使用权是一项新型的用益物权, 将其由貌似行政法律制度还原为民事法律制度, 实现宅基地所有权和使用权民法意义上的两权分离。

(2) 公平效率原则。

“效率优先、兼顾公平”既符合历史唯物主义的一般原理, 又是我国社会主义现代化建设的现实需要, 也是法律的内在要求。在保障宅基地使用权公平取得的前提下, 应最大限度盘活宅基地使用权使用效率, 改变宅基地使用的低效、浪费现状, 如将无偿变为有偿、将无期限施以期限。

(3) 合理原则。

宅基地使用权流转制度的设计, 既要充分考虑宅基地的现状, 适应市场经济的内在要求和发展需要;又要保持相关法律法规之间的协调和统一, 尽可能地排除计划经济体制条件下财产法律制度的残余影响, 并注意到其与国有土地使用权流转制度的区别, 照顾其特殊性。

(4) 保护严格原则。

现代土地问题的基础, 无不从土地权利的社会利益和私人利益的对立和调适上展开, 宅基地使用权同样存在一个平衡个人、集体和国家之间利益的问题。如何调整个人、集体和国家之间的张力关系是构建宅基地使用权流转制度的出发点。一般来说, 法律应对个人、集体和国家利益进行公平保护, 不应有所偏颇。但是, 考虑到现代宪政国家是以个人利益的有效保护和私权对公权的有效制约为出发点的, 又加之我国宅基地使用权的现实是国家行政权力的膨胀, 同时宅基地所有权人、使用权人尚未取得真正意义上的民法物权保护, 如征用宅基地, 其补偿是极低、极不合理的。所以, 宅基地使用权流转制度的设计, 要严格保护使用权人利益。

2.宅基地使用权流转制度的设计

(1) 宅基地使用权流转的主体。

宅基地使用权的流转涉及三方当事人。[3]

(3) 宅基地使用权流转形式。

对宅基地使用权流转方式的讨论, 学界主要集焦在流转是否需要支付对价的问题上。长期以来, 人们把宅基地视为农民享受的基本福利, 为无偿取得。虽然部分地方政府存在收费的现象, [4]但是大都冠于土地规划费、申请手续费、工本费等名目, 尚不至于直接称为“宅基地使用权出让费”。基于宅基地使用权的生存保障功能、宅基地资源的稀缺性、规避地方政府违规收费的角度, 笔者曾经设计过宅基地使用权有偿使用制度, 一方面提高其使用效率, 避免多占滥用;另一方面发挥其市场价值, 盘活农民的房产价值。 (3) 值得注意的是, 在理论上, 如果村民大会依法决议村民应当有偿取得宅基地使用权的, 则是有效。另外, 在市场化交易方式不能充分体现宅基地使用权流转价值时, 经集体经济组织2/3以上成员同意, 可由区 (市) 县政府土地储备中心按政府制定的基准地价或指导价收购储备。

(4) 宅基地使用权的消灭。

《物权法》第154条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当重新分配宅基地。”但没有对宅基地使用权的灭失原因做出全面的规定, 笔者认为宅基地使用权的消灭原因应当包括下面几个方面:

第一, 存续期限届满。目前宅基地使用权是没有期限限制的, 一旦取得, 长期使用。但是, 无论从理论还是从实践来看, 宅基地使用权都应该是有期限限制的, 因为, 一方面, 宅基地使用权不是所有权;另一方面, 用于居民住房建造的国有土地使用权的70年期限, 再辅以期满续展的规则, 己经相当于永久性产权, 基本不会影响权利人的终身使用权。值得注意的是, 宅基地使用权期限届满后并不消灭, 而是续期期限届满时消灭。

第二, 回收。宅基地使用权因出让人收回土地使用权而消灭。出让人收回宅基地使用权可以基于两个原因, 一是公共利益的需要;二是使用权人滥用权利。国家、集体为了公共利益的需要, 将农民的宅基地强制性地收归国家所有, 又可称为征收。宅基地使用权因其被征收而消灭时, 使用权人有权重新取得宅基地使用权。惟需要强调的是, 对宅基地的征收必须是为了公共利益, 且使用权人应当获得足额的补偿。使用权人应当按照宅基地的用途进行使用, 不得私自变更宅基地的用途或者长期闲置, 否则所有权人经报原批准用地的人民政府批准, 可以收回该宅基地使用权。

第三, 使用权人死亡或者丧失本集体成员权。通常, 用益物权人死亡并不导致用益物权消灭。但宅基地使用权以集体成员身份为基础, 按人口取得, 故如果宅基地使用权人因为户籍迁移、死亡等原因, 丧失农村集体成员资格, 则其宅基地使用权即应归于消灭。其中, 如果农民的户籍从一个农村集体迁移到另一个农村集体去, 则其原有宅基地使用权虽然消灭, 但在新的农村集体中可以取得新的宅基地使用权。但是, 一户成员没有全部死亡的, 不能够主张宅基地使用权消灭。另外, 一户人员死亡后, 房屋依《继承法》发生继承。此时, 通说认为宅基地使用权发生继承。但鉴于《土地管理法》和国务院“一户只有一处宅基地”的规定, 笔者认为此时宅基地使用权消灭, 继承人对房屋有所有权, 对宅基地没有用益物权性质的使用权, 但可以获得占有保护。

四、宅基地使用权流转的立法建议

经上分析, 宅基地使用权能否流转、怎样流转将是未来一段时间内决策者所要面临的一大难题。如何做好宅基地使用权流转的立法工作, 突出农村集体的所有者地位, 促进政府在宅基地使用权流转中的指导作用, 建立公平、公正、效率的宅基地使用权交易市场, 保护农民的权益, 具有深刻的实践意义。为此, 笔者认为宅基地使用权流转在物权法体系下应当独立设计条例且至少含有下列内容:

第一, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利;农民一户只能拥有一处宅基地, 宅基地使用权的使用期限不得高于70年;农民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。第二, 宅基地使用权实行有偿转让制度;依照本条例的规定取得宅基地使用权的土地使用者, 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经营活动。第三, 宅基地使用权人开发、利用宅基地的活动, 应当遵守国家法律、法规的规定, 不得损害农村集体利益和社会公共利益。第四, 宅基地使用权转让、出租、抵押、消灭及有关的地上建筑物、其他附着物的登记, 由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。第五, 宅基地因自然灾害等原因消灭的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当无偿划拨同等价值的宅基地;宅基地及其地上房屋灭失的, 不影响宅基地使用权的效力, 宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋, 以供居住。但宅基地闲置、房屋灭失二年后未建房的, 且无正当理由, 宅基地使用权由集体收回。

摘要：成都市农村产权交易所“确权流转、还权赋能”的制度设计, 对宅基地使用权流转具有积极探索意义。在此基础上, 本文根据农村宅基地使用权流转的法律现状, 分析了宅基地使用权流转的必要性和可行性, 在明晰产权等原则的指导下, 从四个方面构建了宅基地使用权流转制度, 提出了立法建议。

关键词：农村产权,宅基地使用权,制度构建,流转

参考文献

[1]王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社, 1997.

[2]梁慧星, 陈华彬编著.物权法[M].北京:法律出版社, 1997.

[3]韩康.启动中国农村宅基地的市场化改革[J].国家行政学院学报, 2008, (04) .