土地估价师考试大纲

土地估价师考试大纲（共7篇）

1.土地估价师考试大纲 篇一

广西土地估价师考试知识点：土地的分类考试试卷

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表．现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为元／平方米．【2008年考试真题】 A： B：-5 C：-6 D：-11 E：时间因素

2、根据《刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A．一 B．三 C．五 D．七

3、是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。A：交易底价 B：基准地价 C：课税价格 D：申报地价 E：时间因素

4、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。A：三角形 B：梯形

C：平行四边形 D：矩形 E：时间因素

5、在县级土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，为实施该规划而需要将700亩非耕地农用地转为建设用地时，应按土地利用年度计划分批次由批准。(1亩=0.0667公顷)A：国务院

B：省级人民政府 C：地市级人民政府 D：县级人民政府 E：35％～50％

6、《基本农田保护条例》属于__。A．法律 B．行政法规 C．政府规章 D．部门规章

7、在土地的自然特性中，__为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。

A．位置固定性 B．质量差异性 C．面积有限性 D．功能永久性

8、契税税率为。A：3％ B：5％

C：3％～5％ D：3％～10％ E：土地

9、收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指__资料的收集与调整。A．城镇土地供应潜力 B．城镇区位 C．分等基本

D．区域土地供应潜力

10、在房产测绘成果报告书中，测绘摘要不包含的信息．【2006年考试真题】 A：测绘目的与依据 B：测绘结果 C：委托单位 D：施测单位 E：土地

11、根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是。A：重置成本 B：物理成本 C：重建成本 D：经济成本 E：时间因素

12、不影响建筑物的现值。A：结构 B：建造年代 C：原始造价 D：装修 E：时间因素

13、在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（）。A.不变  B.增加  C.降低  D.没有规律

14、不同的土地利用环境不仅反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度，而且要求土地利用必须遵循__原则。A．统筹安排 B．协调性 C．因地制宜 D．时序性

15、某房屋建筑面积40㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为。A：1520元 B：7600元 C：8000元 D：8444元 E：时间因素

16、估价的基本事项不包括__。A．估价目的 B．估价对象 C．估价时点 D．估价原则

17、土地的__是土地市场运行机制的核心。A．供求机制与风险机制 B．价格决定机制与竞争机制 C．竞争机制与风险机制

D．供求机制与价格决定机制

18、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【2008年考试真题】

A：办公经费和业务招待费 B：研究费用

C：对外销售产品时提供的产品质量保证

D：用于购买工程用物资的500万元银行存款 E：土地

19、下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是__。A．土地级别或均质区域划分图的绘制 B．地价样点图编制 C．基准地价图的编制

D．土地利用现状图的编制

20、土地估价师是（）的专业资格。A.行业许可  B.行政许  C.政策许  D.技术许可

21、在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值大于原资产账面价值，差额应．【2006年考试真题】 A：冲减资本公积 B：计提资产减值准备 C：冲减盈余公积

D：计人当期营业外收入 E：土地

22、非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。其适用税率为 A：33％ B：18％ C：20％ D：25％ E：土地

23、土地的自然特征包括__。A．位置固定性 B．面积有限性 C．供给的稀缺性 D．功能永久性 E．人为特征

24、土地使用税采用的税率是__。A．四级超额累进税率 B．四级超额累退税率

C．分类分级的幅度定额税率 D．比例税率

25、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。A．前期工作→申报→审查→批复 B．前期工作→审查→申报→批复 C．前期工作→申报→批复→审查 D．前期工作→批复→申报→审查

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可能直接引发国有土地使用权注销登记的情形主要包括。【2006年考试真题】 A：单位因撤销而停止使用原划拨的国有土地 B：国有土地闲置连续达两年以上 C：土地他项权利终止

D：国有土地使用权出让期满而未获准续期 E：国有土地使用权租赁期满而未获准续期

2、我国房产图的类型主要包括。A：房产分户图 B：房产分丘图 C：房产构造图 D：房产分幅图 E：房产户型图

3、《物权法》规定，由于抵押人的行为造成抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求。

A：恢复抵押财产的价值

B：提供与减少的价值相应的担保 C：债务人提前清偿债务 D：扣押抵押人的账户资金 E：申请法院办理财产保全

4、某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有__。A．将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估 B．将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估 C．纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估 D．按委托估价方的要求进行用途设定和评估

5、美国雷利·巴洛维教授在《土地资源经济学——不动产经济学》一书中指出，确定还原率的方法有__。A．市场投资品质比较法 B．加总法 C．比较法

D．投资分段理论 E．对比选择法

6、国办发[2008]131号规定，取消__。A．房产税 B．契税

C．农村房地产税 D．城市房地产税

7、下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有。

A：征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系

B：设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布 C：一个县的征地区片价原则上控制在4～6个级别

D：征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新1次 E：征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握

8、土地收购补偿费一般按__计算。A．被收购土地的开发成本 B．被收购土地的开发利润 C．被收购土地的开发税金 D．被收购土地的税费

9、依据《征用土地公告办法》，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。A：10 B：15 C：30 D：45 E：35％～50％

10、土地执法与监察的具体内容包括等。

A：监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况 B：受理对土地违法行为的检举、控告 C：调查土地违法案件

D：受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件 E：我国台湾实行私有土地面积最高额的限制

11、以．出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当持__申请国有土地使用权设定登记。

A．批准用地文件

B．土地使用权出让合同

C．土地使用权出让金支付凭证 D．国有土地使用证

12、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为__。A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆

13、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。A．实地踏勘，收集有关资料 B．签订土地估价合同或协议书 C．确定估价基准日

D．选择适宜的估价方法 E．试算待估价宗地价格

14、专门向国外筹集建设资金，办理投资信贷的银行是__银行。A．中国投资 B．政策性 C．专业 D．商业

15、中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳．【2007年考试真题】 A：房产税 B：营业税

C：城市建设维护税 D：教育费附加 E：房地产税

16、关于农用地开发，下列说法中最准确的是__。

A．在土地利用总体规划的指导下，对未利用地通过工程的、生物的或综合的措施，使其成为可利用农地的过程

B．在土地利用总体规划的指导下，对未利用地通过工程的或综合的措施，提高土地利用强度的过程

C．在土地利用总体规划的指导下，对中低产田通过工程的、生物的或综合的措施，提高土地利用效益的过程 D．在土地利用总体规划的指导下，对中低产田通过综合的措施，使其成为可利用土地的过程

17、关于当前我国土地管理工作的特点，下列说法不正确的是。A：突出强调保护耕地

B：是进行宏观调控的手段之一

C：正在从重经济手段向重行政手段过渡 D：注重资源管理与资产管理 E：35％～50％

18、以约定期限划分，可将金融市场划分为__市场。A．直接金融 B．货币 C．资本

D．间接融资 E．流动

19、下列关于现行《土地利用现状分类》，表述正确的是__。A．采用一级、二级两个层次的分类体系

B．采用一级、二级、三级三个层次的分类体系 C．共分57个一级类、12个二级类

D．共分12个一级类、57个二级类、78个三级类 E．共分12个一级类、57个二级类 20、简易结构房屋的残值率为__。A．0 B．2% C．3% D．4%

21、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经批准。A：土地管理部门 B：规划管理部门 C：建设管理部门 D：房产管理部门 E：农业管理部门

22、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。【2004年考试真题】 A：土地供给弹性大 B：交易实体的非移动性 C：流通方式的多样性 D：垄断性

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

23、《草原法》第三条规定，国家对草原实行的方针，促进草原的可持续利用和生态、经济、社会的协调发展。A：科学规划 B：全面保护 C：重点建设 D：合理利用 E：综合利用

24、被许可人需要延续依法取得的行政许可的有效期的，应当在该行政许可有效期届满__日前向作出行政许可决定的行政机关提出申请。但是，法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。A．10 B．15 C．20 D．30

25、评估基准地价需要用模型进行的，应根据__，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。A．土地等级 B．土地收益

C．地价的相关关系

D．各地的土地市场条件 E．土地制度

2.土地估价师考试大纲 篇二

近年来, 各地不少工业企业在经营10~30年时进行了公司解散清算。而我国国有工业用地一般均按照国务院55号令规定的最高年期50年进行出让。企业经营周期短于其名下工业用地使用权出让年期带来了两个方面的问题:一是企业经营周期的后期, 土地利用低效, 不利于节约集约利用土地;二是对于工业企业来说, 在其经营周期前期或中期为了取得50年使用期限出让土地而支付了相对于10~30年使用期限更多的土地出让价款金额, 给企业中前期的资金投入带来了较大负累, 不利于企业的长远发展。有鉴于此, 国土资源部《节约集约利用土地规定》 (国土资源部令第61号) 中明确指出“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”;国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》 (国土资发〔2014〕119号) 文件也指出要“实行新增工业用地弹性出让年期制, 重点推行工业用地长期租赁”、“完善土地价租均衡的调节机制”。在这样的背景下, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。

与此同时, 我国现行法律对国有土地租赁并未进行明确界定, 土地一级市场的国有承租土地使用权和土地二级市场的国有土地租赁权应如何区别对待;两者土地价格评估在《城镇土地估价规程》等技术性规范中也语焉不详, 如何对不同估价目的、不同估价对象等情境下的承租土地使用权和土地租赁权进行评估, 这些问题就摆在了我们面前。

2 承租土地使用权与土地租赁权的界定

2.1 承租土地使用权

在土地管理法规规章中, 国有土地租赁的概念最早是在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 (原国家土地管理局第8号令) 首次被提出。1999年7月27日国土资源部颁发的《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》 (国土资发〔1999〕222号) 文件规定“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用, 由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同, 并支付租金的行为。国有土地出租是国有土地有偿使用的一种形式, 是出让方式的补充”、“国有土地租赁, 承租人取得承租土地使用权”。1998年12月24日颁布并于2011年1月8日修订的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

目前, 对承租土地使用权的性质存在争议, 有观点认为承租土地使用权与出让土地使用权均为土地一级市场获得的权利, 都是国有土地有偿使用方式的一种, 都属于有偿有期限的权利, 权利内容都包括了占有、使用、收益和不同程度的处置权能, 仅存在“零租”与“批租”的差异, 应视同于用益物权的一种;也有观点认为两者在租金的支付方式、租期的限制、流转的条件以及权利性质是否符合“物权法定原则”等方面均存在差异, 国有承租土地使用权在现有法律背景下只能认定为物权化的债权。

2.2 土地租赁权

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租的对象可以是承租土地使用权, 也可以是出让土地使用权或划拨土地使用权。承租人取得土地租赁权。土地租赁权属于债权。

根据土地租赁的客体不同, 土地租赁权一般包括承租土地使用权转租、出让土地使用权出租和划拨土地使用权出租等几种情形。

2.3 承租土地使用权与土地租赁权的异同

承租土地使用权与土地租赁权的联系主要体现在以下几个方面:第一, 从制度功能上来看, 两者都是为了达到资源最优化配置。第二, 从权利转移来看, 两者都存在土地使用权的让渡。第三, 两者都是有偿的, 都需要由承租方向出租方支付租金, 而且一般来说都是分期支付。第四, 两者都是有期限限制的, 根据《合同法》有关规定, 土地租赁权每次签约的租赁期限不得超过20年。虽然承租土地使用权由于转租方为市县人民政府是否受民商法的限制尚存在争议, 但承租土地使用权一般也会约定出租年期限制。

两者的区别主要体现在以下几个方面:第一, 两者的出租方及所属土地市场不同, 承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其租赁行为属于土地一级市场;土地租赁权的出租方为土地使用者, 其行为属于土地二级市场。第二, 两者权利性质不同, 土地租赁权属于债权, 在土地管理中也被认定为土地他项权利的一种;而承租土地使用权在现行法律背景下属于物权化的债权, 但在实际操作中多与出让土地使用权类比, 参照用益物权进行管理。第三, 从投资风险来看, 土地一级市场获得的承租土地使用权的投资风险应小于土地二级市场上获得的土地租赁权。

3 承租土地使用权与租赁权的土地估价

3.1 承租土地使用权价格及租金的评估

承租土地使用权与出让土地使用权最大的差异在于土地价款或租金的支付方式不同, 前者一般在租赁期内采取分期支付租金, 而后者一般在取得土地使用权之前需要一次性或分期次先行缴清土地出让价款。由于承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其土地出租过程中应包含其作为土地所有者享有的土地出让金。假设承租方先行缴清租赁期内的全部租金, 且不考虑承租土地使用权与出让土地使用权由于处置权能差异导致的土地还原率差别, 在这种情况下, 承租土地使用权应视同于出让土地使用权。因此, 在承租土地使用权交易案例极少、无法直接评估承租土地使用权价格及其租金的情况下, 我们可以通过评估估价对象的出让土地使用权的方式求取承租土地使用权价格, 再通过承租土地使用权价格求算承租土地使用权年租金。

而至于承租土地使用权年租金的计算, 假设租金的年增长率为s, 则可以通过公式 (1) 求算第1年的年租金, 通过公式 (2) 求算后续各年度的年租金。

上式中, 土地使用年期n可以按承租土地使用权的租赁年期代入计算。按照土地价租均衡的原则, 在评估估价对象的承租土地使用权价格的过程中, 也应将土地使用年期设定为n。

3.2 土地租赁权价格及租金的评估

土地租赁权价格及租金的评估应根据估价对象的土地权属性质不同而差别化处理: (1) 出让土地使用权出租。出让土地使用权出租, 应以出租年期作为土地剩余使用年期评估出让条件下的出让土地使用权价格P, 再通过公式1求算第1年的年租金a1, 通过公式2求算后续各年度的年租金at。 (2) 划拨土地使用权出租。基于土地价租均衡原则, 对于划拨土地使用权出租可以根据有关土地估价规程, 求取划拨土地使用权价格P, 再通过公式 (3) 求取第一年年租金, 通过公式 (4) 求取后续各年度年租金。

《城市房地产管理法》中明确规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上缴国家。各地一般也会对划拨土地使用权出租从事经营性活动收取一定金额的划拨土地使用权收益金。但是在划拨土地使用权出租过程中, 出租方一般会将其需要缴纳的划拨土地使用权收益金转嫁给承租方。因此, 在评估求算划拨土地使用权出租租金的时候, 应在公式 (3) 、公式 (4) 求得的年租金基础上加上每年需缴纳的划拨土地使用权收益金。 (3) 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让与抵押。由于土地租赁权及承租土地使用权的租金都是分期支付的, 在后续年期的租金尚未实际发生支付的情况下, 相应年度的土地使用权并未发生资本项目的实际转移, 作为土地租赁权 (或承租土地使用权) 的承租方, 仅享有租赁合同约定条款下的合同租金履约保证。由于租赁合同条款下的合同租金与市场租金可能存在一定差额, 则这部分盈余租金可以作为承租方的一种权益, 并得到价值显化, 从而用于转让或抵押。如果合同租金大于或等于市场租金, 即盈余租金小于等于0时, 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让、抵押价值为0。

按照《城镇土地估价规程》, 土地租赁权价格评估宜采用市场比较法、收益还原法等方法进行。在采用收益还原法评估土地租赁权价格时, 计算公式如下:

式中:P——租赁权价格;

r——租赁权还原率, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点;

n——收益年期;

公式5未考虑租金的年增长率, 如果考虑年增长率可以转化为公式 (1) 的变形。式中, 盈余租金为市场租金高于合同租金的差额。市场租金可以参照前面出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租或承租土地使用权租金求算方式确定。

3.3 评估过程中的注意事项

(1) 应根据估价目的和估价对象确定技术路线。《城镇土地估价规程》仅列示了公式 (5) , 且并未说明其应用情境。事实上, 在我们土地估价实务中, 公式 (5) 应用面非常窄, 还有更多的土地估价实务需要我们具体情况具体分析采用不同的技术路线评估土地使用权价格或租金。在确定租金时, 我们可以采用评估估价对象对应条件下的土地使用权价格现值推导承租土地使用权价格或土地租赁权价格, 再根据估价目的通过现值计算年值的方式求取年租金。 (2) 土地评估应遵循“土地价租均衡”原则。遵循土地价租均衡原则就要求我们在评估承租土地使用权价格和土地租赁权价格时, 应设置土地使用年期为拟出租年期, 其价格类型与估价对象实际使用权类型相同, 确保土地使用权价格和土地租金保持匹配与均衡。另外, 在确定技术路线的过程上, 采用通过土地使用权价格现值求算租金的方式, 也充分体现了土地价租均衡原则。 (3) 土地租赁年期的确定应符合有关法律规定。根据《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的, 超过部分无效。”因此, 属于土地二级市场的土地租赁权合同期限不能超过20年。而对于土地一级市场的承租土地使用权, 有观点认为应区分出租方为国家的特殊性, 并根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》中“国有土地租赁……最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”的规定以及民商法管辖权等论据, 认为承租土地使用权最高年期不超过国家同类用地出让年期即可。该观点实际上忽视了法律层级效力、法律的先后时效性以及承租土地使用权转租的合法性问题。因此, 笔者认为承租土地使用权最高出租年期也不宜超过20年;在土地使用权价格和租金评估过程中, 土地使用年期取值不应超过20年。 (4) 土地还原率的确定应关注投资风险。根据《城镇土地估价规程》, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点。从投资风险等角度来看, 以上几种土地还原率从高到低依次为:土地租赁权还原率>承租土地使用权还原率≥出让土地使用权还原率。土地还原率的确定方法和过程应符合有关技术规范的规定。

4 结束语

根据土地使用权出租的主体和对象不同, 可以分为承租土地使用权和土地租赁权。土地租赁权又根据对象不同, 分为出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租、承租土地使用权转租等。

根据估价目的和估价对象不同, 我们可能需要评估其土地使用权价格, 也可能需要评估其年租金。土地使用权租金的评估, 根据估价对象的实际情况可以采取房地产租金剥离房屋租金的方式进行确定。但是本文是从土地价租均衡原则出发, 采用更加直观的方式进行评估, 即先评估土地使用权价格现值, 再通过现值求年值的方式求算租金;或者根据盈余租金折现的方式求算承租土地使用权或土地租赁权的转让、抵押价格现值。

摘要：近年来, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。但是现行法律法规和技术性规范对承租土地使用权和土地租赁权等概念缺少明确界定, 其土地估价也缺乏明确的技术路线支撑。本文拟从土地价租均衡原则出发, 对承租土地使用权和土地租赁权进行辨析并对其土地估价实务提出切实可行的技术路线。

关键词：承租土地使用权,土地租赁权,土地估价,土地价租均衡

参考文献

[1]闫拥军, 蔡一星.国有土地租赁要明晰的几个问题[J].投资北京, 2016, (5) :32-35.

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[3]卓洁辉.租赁配置:为产业供地另辟蹊径[J].中国土地, 2013, (7) :22-23.

3.土地估价师考试大纲 篇三

从目前已开展农村土地流转的地区来看，由于没有标准统一的全国农用地价值估算体系，缺乏合理的价格依据、评估标准或者利益分配机制，导致出现标准不统一、定价混乱、流转困难等问题，农民利益也因此受到极大损害。

土地为人类提供多种多样的产品与服务，由于对土地功能利用的认识缺乏一个系统的理论体系和研究框架，导致农用地价值长期被低估。从功能分类上分析，土地主要包含生产功能、社会功能和生态功能三个方面，从现实情况来看，社会功能往往成为了农用地估价中弹性最大也最容易引起争议的环节。

“土地换社保”值得商榷

较之其他类型用地，在农用地流转中所需考虑的社会功能主要是社会保障功能和作为资产的金融功能。

社会保障功能源自于农用地固有的自然和社会经济特性，是农用地基本功能衍生出来的一种功能。农用地本身所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。

就目前而言，尚未找到一种很好的直接估算农用地的社会保障价值的方法。因此只能通过间接的方法来衡量农用地的社会保障价值，比如参照城镇社会保障体系来计算。

在我国农村社会保障制度仍不健全的背景下，对于有观点认为农用地流转后应由受让方承担转让方的社会保障责任是值得商榷的。一方面目前土地流转期限大多不长，短则一年，从事种植业的流转合同多数在五年以内。土地作为一种生产资料，生产资料的短期过渡是否应伴随着原劳动者福利过渡、是否也应直接由暂时的土地的受让方来承担？另一方面，土地流转与土地征收中一次性安置的做法应有区别，农村土地转为建设用地土地溢价效应高，而流转后的农用地不能改变用途，收益有限，社会资金对投资流转土地的积极性目前并不高，如果还将社会保障的责任附加给受让方，将使得流转的成本大幅增加。

建议通过相关的法律和政策，政府将农村集体土地流转而产生的各类收益按比例统筹到农民的社会保障账户中，以解决国家社会保障资金紧张和给农用地流转“减负”的问题。

农用地金融价值被低估

此外，对农用地金融功能的价值估算同样存在问题。

资金短缺与融资困难是阻碍我国农业规模化经营的主要原因，而其中的核心问题，从现有法律规定来看，是农村土地承包经营权能否设定抵押，相关法律规定并不明确。如《物权法》第184条规定“除法律规定可以抵押外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。

在重庆、山东、辽宁和四川等地已开展土地承包经营权的抵押贷款试点，由于目前尚无专业土地经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，土地经营权价值评估主观判断成份较大，实际价值难以合理确定，评估价值往往低于土地经营权实际价值。

目前银行机构核定土地承包经营权抵押价值采用的一个粗略算法是：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值，按每亩每年平均可贷款500元已是现有操作中的较高价格。

因此，以农用地分等定级估价成果作为农用地抵押估价的基础，用全国可比的农用地等别，结合反映区域差异的农用地级别来综合控制农用地价格，并将各市县农用地价格纳入统一的土地市场，才能保证农用地评估价格的科学性，保障农民权益。同时通过发展小额信用贷款和农村信用担保机制，建立和完善多层次、全方位、互补性农村金融体系，更好地支持农村和农业发展。

4.土地估价师考试复习 篇四

《建设用地供应管理》考试大纲无变化。

二、考试基本要求

掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书；

熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围；

了解：开发区用地评价的内容和程序，乡(镇)建设用地仅应审批内容及基本程序。

三、章节框架

1．建设用地供应概念

2．国有建设用地划拨供应

3．国有建设用地出让供应

4．国有建设用地供应的基本条件

5．国有建设用地供地标准

6．国有建设用地审查报批管理

7．国有建设用地供地程序

8．国有建设用地供应法律文书的主要内容

9．农村集体建设用地供应范围

10．乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序

11．建设用地节约集约利用评价

12．开发区土地集约利用评价

内容辅导

一、建设用地供应概念（掌握）

（一）建设用地概念

《土地管理法》定义：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

1．建设用地和农用地的区别

建设用地利用基本上是以非生态附着物的形式，如建筑物、路、桥等存在于土地上；而农用地主要依赖于土地的肥力直接从耕作层中生产农作物，具有生态利用性。

2．建设用地的主要类别

根据不同的分类方法，建设用地有不同的分类。

按照利用方式的不同，可将建设用地分为城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地。

按照用途不同，可将建设用地分为非农业建设用地和农业建设用地。

按照土地所有权的不同，可将建设用地分为国有建设用地和集体所有建设用地。

按照附着物的性质，可将建设用地分为建筑物用地和构筑物用地。

按照建设用地规模大小，可将建设用地分为大型、中型、小型项目建设用地。

按照使用期限，可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。

按照用地状况，可将建设用地分为新增建设用地和存量建设用地。

3．建设用地的特点

（1）承载性与非生态利用性

建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这

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个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。

例题：建设用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基础与法规》试题）

A．承载功能B．区位功能C．生产功能D．增值功能

答案：A

解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。

（2）土地利用逆转相对困难

一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。

（3）土地利用的集约性

农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。

（4）区位选择的重要性

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。

（5）无限性与再生性

由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。

建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。

（6）空间性与实体性

建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。

建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。

例题1：建没用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基础与法规》试题）

A．承载力与非生态利用性B．土地利用的可逆性

C．土地利用的永续性D．区位选择的重要性

答案：B

解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

例题2：下列不属于建设用地的特点的是()。

A．承载性与非生态利用性B．土地利用逆转相对容易

C．土地利用的集约性D．无限性与再生性

答案：B

解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

（二）建设用地供应概念

建设用地供应是指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。

供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、供地位置、供地条件等。

国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发〔2007〕236号）规定：加强土地供应管理，保证住宅用地供应。廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70％，不符合要求的不予批准。对列入土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。

例题：为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过二年。()（2008年《土地管理基础与法规》试题）

答案：×

解析：国土资发〔2007〕236号文件规定，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。

二、国有建设用地划拨供应（掌握）

1．划拨国有建设用地供应概念

国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用的行为。符合《划拨用地目录》的建设项目，方可以划拨方式供地；不符合的，应当一律以出让、租赁等有偿方式供地。国有建设用地划拨供应有以下主要特点：

(1)国有建设用地划拨供应包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

(2)除法律、法规另有规定外，国有建设用地划拨供应土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。未经批准不得改变划拔土地使用权用途。如需转让、出租等应办理土地出让手续或经政府批准，土地使用者不使用该土地时由政府无偿收回

(3)国有建设用地划拨供应，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按国有建设用地划拨供应土地进行管理。

2．划拨国有建设用地供应条件

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。

依据现行法规和《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。

②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。

③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。

④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。

⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。

⑥法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地，主要包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等住房保障用地。

国家无偿收回划拨土地使用权还有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；④土地使用者自动放弃土地使用权；⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用；⑥不按批准用途使用土地；⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。

例题1：依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括()等。（2008年《土地管理基础与法规》试题）

A．国家机关办公用地B．高新技术产业用地

C．公共交通设施用地D．国家重点扶持的水利设施用地

E．经济适用住房用地

答案：ACDE

解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。

例题2：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有()。(2002年土地管理基础试题)

A．居民住宅建设用地B．城市基础设施用地

C．学校办公楼建设用地D．国家机关用地

答案：BCD

解析：居民住宅建设用地，应以出让方式取得。

例题3：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有()。(2000年土地管理基础试题)

A．军事用地B．城市基础设施用地

C．学校办公楼建设用地D．国家机关用地

答案：ABCD

解析：私立学校、商业用地，应以出让方式取得。

例题4：下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是()。（2007年房地产经纪人试题）

A．军队干休所用地B．国家机关用地C．孤儿院用地D．学校经营性用地

答案：D

解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。

例题5：下列用地中，不宜划拨供给的是()。（2003年房地产估价师试题）

A．部队伙房建设用地B．工商管理所办公楼建设用地

C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地

答案：C

解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。

4、建设用地使用权划拨的管理

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

(1)划拨建设用地的使用。①按用途使用。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规规定，以划拨方式取得国有建设用地使用权的土地使用者，必须严格按照《国有建设用地划拨决定书》和《建设用地批准书》中规定的划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容来使用土地，不得擅自变更。②改变用途。划拨国有建设用地使用权人需要改变批准的土地用途的，须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发《国有土地划拨决定书》；改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续，但法律法规、行政规定等明确规定或《国有土地划拨决定书》约定应当收回划拨国有建设用地使用权的除外。

(2)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。

(3)划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

例题：依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权()。(2005年房地产经纪人试题)

A．一律不得转让B．经批准可以出租

C．可以随房屋所有权一并抵押D．可以收回

E．除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

答案：BCDE

解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

(6)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

(7)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

例题1：国家无偿收回划拨土地使用权的原因有()（2003年房地产估价师试题）

A．使用者自动放弃土地使用权B．矿场、机场等核准报废土地

C．非法转让土地D．不按批准用途使用土地

E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益

答案： ABD

解析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因。

例题2：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。()（2001年房地产估价师试题）

答案：√

解析：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。

例题3：国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取()方式处置土地使用权。（2002年房地产估价师试题）

A．保留划拨性质B．改为出让C．作价入股D．租赁E．抵押

答案 ABCD

解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

例题4：下列情形中，可以不办理出让手续的有()。（2003年房地产估价师试题）

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

C．私有住宅转让后改为副食品加工车间

D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

答案AE

5.土地估价师考试大纲 篇五

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。

A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算

C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

2、__考虑每一类所包含的样品数。A．中间距离法 B．类平均法 C．绝对值法 D．重心法

3、依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括。A：土地供应率 B：土地闲置率 C：土地建成率 D：土地开发率 E：35％～50％

4、承租土地使用权只能按合同租金的__及租期估价。A．现值 B．差值 C．终值 D．金额

5、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁

6、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押

B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满 C．土地灭失 D．提前收回

E．土地使用权租赁

7、在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 A．3 B．5 C．2 D．1

8、国家机关工作人员非法低价出让国有土地使用权，造成国有土地资产流失价额达到30万元以上的，处（）年以下有期徒刑或者拘役。A．3 B．4 C．5 D．7

9、综合还原利率r、土地还原利率和建筑物还原利率的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)。【2006年考试真题】 A： B： C： D：

E：时间因素

10、房地产开发就其开发对象而言，可划分为__。A．成片开发 B．土地开发 C．房屋开发

D．房地产综合开发

11、按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用方法．【2004年考试真题】 A：成本法 B：权益法 C：市价法

D：成本与市价孰低法 E：土地

12、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。A．2个月 B．3个月 C．6个月 D．1年

13、城市用地评价内容不包括__。A．自然条件评价 B．建设条件评价 C．人口规模 D．经济评价

14、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或者个人通过“以租代征”使用集体土地，属__行为。A．正常租赁土地 B．正常转让土地 C．非法征收土地 D．非法占地

15、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照__确定。

A．整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B．以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C．以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D．以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期

16、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，可以由__无偿收回用地单位的土地使用权。A．县级以上土地行政主管部门 B．县级以上人民政府 C．原农村集体经济组织

D．用地单位的上级主管部门

17、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。A：平均数 B：中位数 C：众数 D：总和 E：时间因素

18、财务上盈利能力的主要评价内容有__。A．项目建成后的盈利水平B．项目偿还贷款期限的长短 C．项目整个寿命期内的盈利水平D．项目的获利能力分析 E．项目建成后的费用支出

19、税收政策属于影响土地价格的因素。A：社会 B：人口 C：经济 D：行政 E：时间因素

20、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜?【2006年考试真题】

A：用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格

B：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金

C：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金 D：用市场比较法 E：时间因素

21、建设用地开发就是把土地改造成__的过程。A．观赏场景 B．生活场所

C．设施农业用地 D．生产场地 E．主要生产要素

22、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

23、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】

A：基准回收期 B：静态投资回收期 C：项目开发期 D：项目建设期 E：土地

24、某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表，若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为。【2004年考试真题】 A：102．36 B：110．63 C：112．99 D：113．24 E：时间因素

25、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可行性研究是的依据。A：项目审批 B：资金筹措

C：编制设计任务书

D：开发商与各方签订合同 E：确定项目金额

2、股票的基本特征可概括为。A：不可偿还性 B：风险性 C：稳定性 D：流通性

E：价格的波动性

3、企业和个人对因其破坏土地而遭损失的单位应支付适量的土地损失补偿费，具体金额由双方协议或由土地行政主管部门会同有关行业管理部门确定，如当事人对其不满意，可在天内向人民法院起诉。A：10 B：15 C：30 D：60 E：35％～50％

4、引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而产生的磨灭及破损 B．自然腐朽化

C．因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤 D．周围环境引起的折旧 E．房地产市场的变化

5、__结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。A．框架 B．砖混 C．剪力墙 D．筒式

6、市场比较法中，直接比较以__为基准。A．标准宗地

B．条件俱佳的土地 C．待估土地 D．类似土地

7、关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是（）。

A．由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴 B．基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算

C．基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具

D．基准地价可以根据市场状况即时变更 E．基准地价要体现政府出让土地的优惠政策

8、下列耕地中，不应当划入基本农田保护区的是__。A．铁路沿线的耕地 B．需要退耕还林的耕地 C．河流沿岸的耕地

D．集镇建设用地周边的耕地

9、土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的__。

A．处分权 B．分配权 C．收益权 D．转让权

10、在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过__。A．价格评估机构评估确定 B．市场的供求关系形成 C．政府有关职能部门决定 D．生产企业的成本核算形成

11、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现__相统一。A．数量 B．质量 C．生态僻护 D．资金 E．管理

12、下列，属于编制土地利用总体规划的依据。A：国民经济和社会发展规划 B：国家产业政策

C：上一级土地利用总体规划 D：土地利用计划 E：各项建设对土地的需求

13、农用地的主要特征包括等。

A：农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

B：农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用

C：农用地受自然环境影响不显著

D：农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况 E：农用地既是劳动对象，又是不可替代的生产资料，但不是劳动手段

14、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。A．国家 B．县 C．地 D．乡

15、国家指导下的竞争性价格形成的特征是__。A．自发调节性 B．计划控制性 C．国家指导性 D．竞争性 E．经济激发性

16、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资__亿元。A．968 B．1673 C．3367 D．4593

17、统计设计结果形成的设计方案包括。A：搜集阶段 B：指标体系 C：分类目录 D：调查方案 E：整理方案

18、土地利用专项规划的特点包括。A：针对性 B：局部性 C：实用性 D：整体性 E：灵活性

19、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取划拨用地方式。A：经营性私立学校 B：劳教所 C：戒毒所

D：治安拘留所 E：看守所

20、《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》(国土资发[2006]320号)规定，农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，应暂缓受理该城市申报新增建设用地。A：1个月内未实施征地 B：2个月内未实施征地 C：3个月内未实施征地

D：实施征地后l年内未供地的 E：实施征地后2年内未供地的

21、我国城镇国有土地价格实质上是。A：无限年期的土地所有权价格 B：有限年期的土地所有权价格 C：有限年期的土地使用权价格 D：完全的土地所有权价格 E：土地所有权价格的一部分

22、中发[1997]11号文件规定，除国家征用外，集体土地使用权。A：不得出让

B：不得用于经营性房地产开发 C：可以出租用于非农业建设 D：不得出租用于非农业建设 E：不得转让用于非农业建设

23、农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。A．10 B．15 C．20 D．25

24、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。A：财政收入 B：国民经济 C：社会政义 D：政治稳定 E：市场体系

6.土地估价师考试大纲 篇六

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、我国房地产开发资金的主要筹措渠道有__。A．企业自有资金 B．银行贷款 C．引进外企

D．预售预租房屋及楼花买卖 E．收购房地产吸引外资

2、在会计处理中，在建工程竣工验收决算后，借记、贷记科目分别为．【2009年考试真题】

A：在建工程、固定资产 B：固定资产、银行存款 C：固定资产、在建工程 D：在建工程、工程物资 E：土地 3、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。A．10 B．30 C．60 D．120

4、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。【2004年考试真题】 A：开发商李某拥有的土地闲置了1年

B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地

C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价

D：开发商孙某购买一块土地后出国定居。E：时间因素

5、以下情况，国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回。A：房屋破损

B：社会公益事业需要 C：企业破产

D：土地使用权转移 E：时间因素

6、下列关于征收耕地的补偿费用，表述正确的是__。

A．根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费

B．征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的4～6倍 C．对尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经国务院批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍

D．每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前五年平均年产值的4～6倍

7、农用地价格因素法是指以为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。A：农用基准地价 B：标定地价 C：农地价格 D：征收价格

E：国家实行土地估价师资格认证制度

8、下列分组中属于按品质标志进行的是__。A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组

D．城市按非农业人口数分组

9、《土地管理法实施条例》规定，土地利用计划应当包括下列__内容。A．农用地转用计划指标 B．耕地保有量计划指标 C．土地汁划指标

D．土地开发整理计划指标 E．土地统计指标

10、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。A：估价原则 B：估价方法

C：不动产自身状况 D：不动产市场状况 E：合法性

11、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。A．县级人民政府

B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门 D．县级税务征管部门

12、”开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，（）表示在建工程的实际成本。A．贷方 B．贷方余额 C．借方

D．借方余额

13、根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是以的角度来分析的。A：社会 B：开发商 C：建筑商 D：购买者 E：时间因素

14、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。A．没收

B．没收或者征收 C．没收或者征用 D．征收或者征用

15、在计算房屋建筑面积时，层高在m以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室等不计算在内。A：2．0 B：2．1 C：2．2 D：2．3 E：土地

16、预备费应列属（）。A．建筑安装工程费用 B．工程建设其他费用 C．固定资产投资 D．间接费

17、土地利用现状调查主要是调查__。

A．土地利用的类型、面积、分布、权属以及历年调整变更情况和利用效益 B．规划区域未利用地状况和已利用地的实际利用水平C．规划区域的自然条件和自然资源

D．规划区域的人口及其构成、民族组成、城市化水平等情况

18、土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的之间的关系。

A：人与人 B：人与地 C：地与地

D：土地使用者与土地所有者 E：35％～50％

19、承租土地使用权只能按合同租金的及租期估价。A：现值 B：差值 C：终值 D：金额 E：合法性 20、房地产开发商通过预售房屋或出卖楼花，提前回收资金，从风险防范策略看，这种处理风险方式称为__。A．风险回避 B．风险追逐 C．风险转移 D．风险抑制

21、新中国成立以来，我国长期实行的是的土地使用制度。A：土地买卖 B：土地出租 C：土地抵押

D：严禁土地买卖、出租 E：时间因素

22、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是__。A．估算开发后的售价 B．估算开发的总费用 C．确定最佳开发利用方式 D．估算开发周期

23、在建设用地利用过程中，若土地权属及主要用途变更，应向（）申报变更登记，经过批准，方具有法律效力。A．乡级人民政府土地管理部门 B．县级以上人民政府土地管理部门 C．县级人民政府

D．市、县级人民政府

24、下列固定资产中，不应计提折旧的是（）的设备。A．当月减少 B．当月交付使用 C．季节性停用

D．当月以经营租赁方式租出

25、某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形两边边长均为15米，高为13米，其临街深度指数15米时为：105，14米时为：110，13米时为115，则该宗地地价为__元/平方米。A．1300 B．1450 C．1280 D．1380

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列选项中，属于特殊用地的是__。A．使馆用地 B．军事设施用地 C．管道运输用地 D．民用机场

E．冰川及永久积雪

2、下列关于会计要素中的收入，说法正确的是。

A：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入

B：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出

C：收入可能表现为企业资产的增加，也可能同时引起资产的增加和负债的减少 D：收入将引起企业所有者权益的减少 E：收入将引起企业所有者权益的增加

3、土地价格与一般商品价格相比较。

A：土地经济供给的弹性很小，对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化 B：一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响 C：在一定条件下，需求是影响土地价格的主要方面

D：在一定条件下，土地供给的变化会影响对土地的需求，从而影响土地的价格 E：土地自然供给的弹性很大，随着人类对土地需求的增加而不断增加

4、某项目占用耕地l亩，其粮食生产能力为270公斤／亩，现补充耕地等级高于占用耕地，粮食生产能力为300公斤／亩，补充耕地的数量应为亩。(注：l公斤=1千克)A：0.9 B：1 C：1.11 D：1.2 E：35％～50％

5、影响土地价格凶素中的经济因素有__。A．经济发展状况

B．居民收入和消费水平C．房地产投机

D．财政收支与金融状况 E．物价变动

6、根据我国有关法律规定，出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地，满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权，但是，下列情况例外。A：东南亚金融危机，作为投资一方的外方资金没有到位

B：某工程动工开发所必需的前期工作未完成，造成动工开发迟延 C：钢材价格的下跌，致使动工开发将给开发商造成极大亏损 D：政府的行为使得无法按期开发造成延误的

E：政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的

7、我国现行工程造价的构成主要划分为__。A．建设规模 B．器具购置费用

C．建筑安装工程费用 D．备用金资金

E．设备耗损预算费用

8、国办发[2008]131号规定，取消__。A．房产税 B．契税

C．农村房地产税 D．城市房地产税

9、__是保证样本调查质量的关键。A．制订周密的资料收集计划 B．编制准确的调查表格 C．调查人员的技能掌握与运用 D．选择正确的调查方法

10、下列选项中，是影响地价的经济因素。A：物价变动 B：财政收支状况

C：居民收入和消费水平D：房地产投机 E：投资水平

11、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。【2006年考试真题】 A：土地取得成本 B：拆迁安置补偿费 C：征地安置补偿费 D：土地前期开发成本 E：按规定收取的相关费用

12、区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别是__。A．行业内生产者数目或企业数目 B．新企业进入该行业的难易程度

C．行业内各企业生产者产品的差别程度 D．行业内生产者的规模

13、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资（）亿元。A．968 B．1673 C．3367 D．4593

14、下列关于土地的特性，表达不正确的是。A：土地的特性包括自然特性和经济特性

B：土地的自然特性是指以人的意志为转移的自然属性

C：土地的自然特性是指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性

D：土地的经济特性是指不以人的意志为转移的自然属性

E：土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性

15、货币政策的功能有。A：防御性 B：主动性 C：平衡性 D：全面性 E：流动性

16、在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。这说明土地具有__的自然特性。A．土地位置的固定性 B．土地面积的有限性 C．土地质量的多样性 D．土地功能的永久性

17、国家管理土地的具体任务有。A：保护土地所有权和使用权 B：调整土地关系

C：对土地所有权和使用权进行必要的限制 D：对闲置土地进行合理开发 E：加强结构调整和政策引导

18、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由__实施。

A．市、县人民政府土地管理部门 B．市、县人民政府城市规划部门 C．市、县人民政府建设管理部门 D．市、县人民政府房产管理部门

19、我国目前主要的地价管理政策有。A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理

B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预 D：政府对土地使用权的转移有优先购买权 E：土地

20、下列选项属于应税消费品的是__。A．化妆品 B．酒及酒精 C．汽车轮胎 D．食用油 E．自来水

21、对于等均需要对不动产资产进行估价。A：企业兼并 B：投资 C：参股

D：企业解体 E：企业重组

22、控制性详细规划的主要内容包括。

A：确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线 B：确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高 C：制定相应的土地使用及建筑管理规定

D：控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在2 k E：控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1k

23、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自__。A．农业雇佣工人创造的剩余价值 B．社会其他部门工人创造的价值

C．农业工人利用肥沃土地创造的超额利润

D．农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润

24、土地附着物估价的基本方法有。A：成本法 B：比较法 C：价差法

D：收益补偿法 E：补偿标准法

7.土地估价中的法律责任研究 篇七

一、土地估价中的法律责任

(一) 民事责任。

承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实, 给公司债权人造成损失的, 除能够证明自己没有过错外, 在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。

(二) 行政责任。

第一, 承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的, 由公司登记机关没收违法所得, 处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款, 并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书, 吊销营业执照。 第二, 承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的, 由公司登记机关责令改正, 情节较重的, 处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款, 并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书, 吊销营业执照。 第三, 投资咨询机构、财务顾问机构、资信评级机构、资产评估机构、会计师事务所未经批准, 擅自从事证券服务业务的, 责令改正, 没收违法所得, 并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款。第四, 《企业国有资产评估管理暂行办法》中的行政责任。一是受托资产评估机构在资产评估过程中违规执业的, 由国有资产监督管理机构将有关情况通报其行业主管部门, 建议给予相应处罚;情节严重的, 可要求企业不得再委托该中介机构及其当事人进行国有资产评估业务;涉嫌犯罪的, 依法移送司法机关处理。二是有关资产评估机构对资产评估项目抽查工作不予配合的, 国有资产监督管理机构可以要求企业不得再委托该资产评估机构及其当事人进行国有资产评估业务。

(三) 刑事责任。

第一, 《企业国有资产评估管理暂行办法》 第二十九条规定:受托资产评估机构在资产评估过程中违规执业的, 由国有资产监督管理机构将有关情况通报其行业主管部门, 建议给予相应处罚;情节严重的, 可要求企业不得再委托该中介机构及其当事人进行国有资产评估业务;涉嫌犯罪的, 依法移送司法机关处理。第二, 《刑法》第二百二十九条规定:承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件, 情节严重的, 处五年以下有期徒刑或者拘役, 并处罚金。前款规定的人员, 索取他人财物或者非法收受他人财物, 犯前款罪的, 处五年以上十年以下有期徒刑, 并处罚金。第一款规定的人员, 严重不负责任, 出具的证明文件有重大失实, 造成严重后果的, 处三年以下有期徒刑或者拘役, 并处或者单处罚金。

二、我国土地估价机制在运行中存在的一些问题

(一) 土地估价行业法律法规不健全, 土地估价缺乏统一的法律基础。

我国目前还未制定一部有关土地估价行业管理的法律法规, 市场经济是法治经济, 随着土地估价行业与市场经济的接轨, 迫切要求用统一的法律法规规范土地估价行为。目前, 我国土地估价行业已经出现了一些不正常的现象:恶意诋毁同行、高回扣、不正当降低收费水平、无原则迁就委托方的不合理要求等手段来承接业务;利用行政权力、私人关系来占领市场, 甚至搞部门行业、地区垄断。这些恶性竞争行为严重扰乱了土地估价市场的秩序。另外, 对于政府主管部门、土地估价行业协会土地估价中介机构和土地估价师之间的职责缺乏必要和统一的法律约束, 虽然通过政府文件的形式, 它们之间的责任已经划分得较为清晰, 但是操作性却不强, 一旦出现估价纠纷, 它们到底承担什么样的责任?民事责任如何承担?刑事责任又如何承担?这都要求通过明确而具体的法律条文来界定。因此, 必须通过立法, 建立完善的监管约束机制, 使评估行为法律化、规范化。

(二) 土地估价执业技术规范不够完善。

我国已经颁布了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》等估价技术规范, 这些标准规定了土地分等定级和估价工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式, 为科学评价和管理土地, 规范土地估价行为, 确保土地分等定级估价成果客观、公正和合理提供了技术保障。但是, 这些技术规范都是在宏观上对土地估价提供了标准。随着经济体制改革的不断深入, 土地衍生出了越来越多的权利, 土地交易形式也越来越复杂, 土地估价也将面临许多不曾遇到的具体情况。因此, 这就要求土地估价行业协会在遵照政府主管部门颁布的技术规范基础上, 针对实践操作中遇到的具体问题, 定时发布各类细则或指南, 以便在技术方面能更加具体地指导土地估价业务, 同时也可为规范土地估价起到积极的推动作用。

(三) 土地估价机构风险防范机制亟待完善。

土地估价机构脱钩改制的完成, 土地估价结果备案制度的建立, 土地估价机构资质评审制度的取消, 把土地估价机构完全推向了市场, 土地估价机构已经真正成为参与市场竞争、独立核算、自负盈亏、享有民事权利、独立承担民事责任的法人实体, 土地估价行为也已完全属于市场行为, 这就意味着它要面临诸多风险, 土地估价行业自身的特点也决定了它是一个执业风险很高的行业。

就我国目前土地估价行业的现状而言, 其风险主要表现为以下几方面:一是由于估价市场的不确定性给估价机构带来的风险;二是由于执业人员自身素质 (包括技术水平、工作态度、道德水平、法制观念等) 不高给估价机构带来的风险;三是由于土地估价理论与技术规范不完善等带来的风险;四是由于法律、法规及政策调整带来的风险。如何规避这些执业风险, 这是每一个估价机构进入市场后必须面临的问题。

三、降低估价风险的有效措施

上述土地估价行业存在的问题严重阻碍了土地估价业务的壮大与发展。因此, 面对风险和责任, 土地估价机构及估价人员必须尽快建立完善的风险防范体系, 使每一种风险都有相应的防范措施, 使风险防范贯穿于整个估价过程。

对估价机构来讲, 应重视企业管理、人员管理。严格按照估价规程和程序评估, 重视人才培养, 提高估价人员的业务素质和职业道德素质, 从而减少人为因素造成的风险和法律责任。对估价师来讲, 应及时了解国家政策、学习估价理论新知识, 不断提高自身业务水平, 坚持公开、公平、公正的原则, 严格按照估价规程评估, 不弄虚作假。有特殊情况, 必须在报告中作出说明。对于土地估价师协会来说, 要建立行业诚信体系, 开展对土地评估中介机构和相关执业人员执业质量的检查, 全面整顿规范土地评估行业, 努力建立起以执业技术为基础、执业道德为支撑、社会监督为保障的诚信体系。

摘要：改革开放以来, 随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行出让、转让、抵押等交易的产生, 客观上对土地估价服务业务提出了更多的市场需求。本文对相关法律法规进行了深入研究, 并结合工作实践, 对土地估价中的法律责任和土地估价机制中存在的一些问题进行了分析。

关键词：土地估价,法律责任,土地使用

参考文献

[1].胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社, 2007