营改增房地产税收政策

营改增房地产税收政策（精选9篇）

1.营改增房地产税收政策 篇一

“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少企业负担。但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产企业可能存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相对应的风险提示指标，以强化对房地产业的税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：

（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产企业还要完善对应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的全部流程，业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给企业的进项取得和销项核算带来极大的挑战。

（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段，要持续几年才能完成，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。

（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发企业因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。

（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控频频推出，一定程度上影响了企业的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，可能会造成产品堆积，导致企业生产无以为继。

二、房地产业面临的涉税风险

（一）销售收入方面

1.销售产品收入账务处理不规范。如取得的销售款不按规定入账，而是故意留在销售部门；对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项，未计入收入；借手续费、集资费、代收款项等名义向购买者收取的各种性质的价外收费，以及客户放弃的购房定金、没收的违约保证金等收入未纳入缴税收入；对外出租房屋商铺，不如实按收取的租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款的处理不规范。如通过预售方式销售正在开发建设的产品，取得的款项未如实申报缴纳增值税；开发建设完成产品后，仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户；以按揭等方式销售开发产品，在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税，或是记入“短期借款”账户，隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、“以房抵债”等销售方式在房地产开发企业并不少见，往往使得房地产企业未及时确认销售收入，从而导致未及时缴纳或少缴纳增值税。

（二）进项抵扣方面

1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目，老项目和新项目混杂，可能存在简易计税老项目的进项税纳入新项目抵扣；公共配套设施中像物业楼等自建自用的不动产，进项税金与商品房无法区分，可能多抵扣进项税额； 出租未售出的商品房，未将产品转入固定资产并做进项转出，造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下，通过虚假的单独合同，虚开钢筋、砂石等原材料的专用发票来认证抵扣进项税；接受关联关系企业提供的原材料或工程服务，故意抬高材料价格或是工程费用，从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来的风险。房地产业的建筑工人工资、安置补偿费用，自小规模纳税人那里购买的材料以及企业自制的砖瓦石灰等，是无法取得增值税专用发票的，因此无法进项进项税抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工单位的费用，在开发阶段支付给的批报建费、拆迁管理费等，不能抵扣进项税，可能导致企业少报收入或多抵进项的风险。

三、房地产业增值税风险分析指标

（一）行业增值税税负指标

增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业的平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值，如果两者偏差值较大则可能企业会存在故意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。

（二）进项指标

工程完工后，结合第三方涉税数据，将企业认证抵扣的进项与施工合同、标书及预决算报告进行对比，分析企业是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理的风险。

1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料的情况，与同类产品平均用量和成本进行对比，对用量过大、价格过高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣进项税的问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用，与同行业同类型的平均费用标准，以及企业预算报告等进行对比，看看企业的工程及辅助工程费用是否恰当。3.分析企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，对比同类开发产品的平均标准，如超过标准较多且无合理理由的，通过企业及相关资料核实业务真实性，分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择简易征收的老项目的实际情况，随时跟进未完成交工的老项目的推进情况，查看发生的进项税额有没有按规定进行转出。

（三）销售收入指标

将企业的申报数据与开工项目登记资料、第三方数据对比分析，查看其销售收入是否全面完整。

1.通过售楼处相关资料比如销售记录、买卖合同、销售发票、各类收据等，推算房地产已出售的面积和收入。将测算收入和“主营业务收入”等科目、增值税申报表等进行分析比对，查看企业是否真??统计了销售收入并进行了纳税申报。2.核查企业与中介服务机构签订的代理销售合同，以支付的佣金金额和比例来推算企业的销售额，反推企业的销售收入是否完整属实。3.将《建设工程规划许可证》中记载的房屋开发面积、容积率、可出售面积以及相应配套设施等数据，与企业账载面积、实地开发面积进行对比，核实是否存在私增可售面积并隐瞒收入的情况。4.与当地房管局交换购房合同备案信息，根据购房合同中列明的面积、金额，与企业记载的“预收账款”等明细账进行比对，推算企业实际销售情况。

【参考文献】

[1] 吴志勇.“营改增”对房地产企业的影响及应对[J].经济师，2017，（05）：127-128+131.

2.营改增房地产税收政策 篇二

关键词：营改增,房地产企业税收,影响,对策

随着“营改增”税收改革在我国的普及和深入,国家对房地产企业税收调控不断加强,我国的房地产企业“营改增”已是迫在眉睫,企业必须也要做出相应的改变来适应现阶段的税收政策并作出相应的调整,维持自身企业的相关利益。营改增税收方案对我国的房地产企业产生的影响主要存在于生产生本和房地产的赋税项目上,因此展开的改革措施等也要从这两方面进行入手。学会优化在房地产生产过程中的生产生本,对物质材料进行税收策划,在房地产影响方面也加入税收的策划政策。通过这样的手段来维持和发展房地产企业的经济效益。

一、“营改增”对房地产企业生产成本的影响

(一)对房地产建设材料采购造成的影响

对于房地产企业来说,建筑材料的采购工作是房地产建设工作中相当重要的环节。在这一步骤当中,不但要采购数量较大的建筑材料,例如钢筋、水泥等,也需要采购一些小型的建筑使用材料,如铁钉等原材料。大型建筑材料的采购往往都是选择店面较大和规模较大的企业进行选择和采买,能够根据自己的需求在采买当中开具相关增值税的专用发票;而较小规模的建筑原材料采买有时则会选择一些店面较小店铺和企业,这些铺面在很多时候都无法出具增值税的专用发票。进而导致房地产企业在这一环节无法对税务进行增值税进项扣除,进而致使房地产企业生产成本的增加。

除此之外,即使房地产企业能够拿到发票,但依据我国现有的税法规定,砂石、混凝土等建筑材料往往需要缴纳百分之六的增值税,而建筑施工企业需要缴纳的成本税却要比建筑材料缴纳的税收低一个百分点,为百分之五。这一影响也导致了我国的房地产企业必须进行行业改革,以求更加适应营改增税收制度。

(二)房地产建设人力成本在“营改增”制度中受到的影响

从房地产建设工程中的工人来源来看,一般建筑企业所选用的建筑劳动力都是来自于农村的农民工。农民工在完成建设工程的劳动力任务时虽然建筑成效较好,但农民工和其他劳动力也有一定的区别。由于流动性较大,农民工往往没有专门的劳务公司对其进行负责,因此房地产企业也无法获取相应的增值税发票。进而导致房地产企业自身需要增加一定的税收支出,影响生产成本。

二、“营改增”对房地产税收的影响

我国的税务法律法规规定,在房地产行业当中,需要交纳的税收分为两种,其一是土地增值税,其二是企业营业税。这两种税务从属性上来说属于价内税,由于房地产行业本身的企业特点,在税收中常常会出现复征税的情况。而房地产建筑行业由于本身的建设环节相对较多,其中蕴含的项目进程也会导致行业负税率增大的情况出现,致使房地产企业的税收总量增加,导致房地产的企业成本不断上涨,增加房地产企业的资本负担。

从税法的规定中我们可以看出,增值税和营业税相比有着本质的差异。增值税从属性上来说是一种价外税税种,这种税款在收缴的过程中还需要扣除上一层企业已经缴纳的税收额度。因此如果使用“营改增”税收制度,那么税务人员就可以将已经缴纳国的增值税直接扣除,从而减少复征税情况的出现,减少房地产企业的税收支出。

三、在“营改增”制度之下,房地产企业的改革对策分析

(一)适应和学习“营改增”税收制度

“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间,在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中,要强化对企业中的员工进行税收知识的培训,让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中,针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度,并且将日常经营管理中的发票收集起来,让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度,应对和预防“营改增”可能的风险,企业中的财务管理人员要提高专业素质,进行专门的税务培训,学习相关“营改增”的税收制度,让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理,防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况,维持企业的健康发展。

(二)对房地产开发成本进行税收筹划

房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长,不但需要筛选房地产开发建筑用地,也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理,就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理,从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下,建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗,对开发成本首先进行大致上的税收筹划,将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析,然后找出分摊处理的相关对策,以减少房地产企业的房地产开发成本。

(三)对房地产建设中的物质材料进行税收筹划

房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制,在这种体制之下,买方的作用和意义被扩大,房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款,可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中,必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票,在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑,最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。

(四)对房地产销售方式进行税收规划

除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外,我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节,如果成功出售,则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高,那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金,进而提高房地产企业的经济效益。

常见的房地长销售方式税收规划是将房产的销售分为房地产的销售和房屋建筑装修费用两个组成部分。由于房地产行业在这种销售方式中缴纳的税款范围变得更大,因此需要交纳的增值税和营业税就会相对降低,从而减少房地产企业的税务支出,提高经济效益。

(五)对房地产企业的劳务支出进行税收策划

最后是要对房地产企业的劳务支出进行税收策划。房地产企业的劳务支出可以分为两个方面,其一是房地产企业在工程建设环节中所使用的建筑工人的劳务支出;其二则是房地产企业当中本身存在的员工的劳务支出。正常情况之下,劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳,而如果能够在这一环节当中得到增值税的发票,则在后续的经营和销售的过程中就不需要专门较难房地产企业的劳务支出税款,从而为房地产企业减少大量的劳务税务支出。

因此房地产企业在建设的过程中,应该选用有着正规劳务企业管理的相关人员参与房地产的建设工作;其次房地产企业本身的经营也需要选取和招聘具有正规劳务保证的相关技术人员。通过这种有正常劳务保证的招聘方式,能够使得房地产企业本身减少大量的劳务支出,不必在针对房地产企业生产和经营过程中所使用的相关人员进行劳务税款的支付,从而减少房地产企业的税务负担,创造更大的经济效益。

四、结束语

营改增税收方案制度的实施对我国的房地产企业产生的影响是难以避免的,因此我国的房地产企业也要学会抓住这次改革的浪潮和时机,争取在这段时间之内完成对自身房地产企业的改革。营改增税收方案对房地产的影响体现在各个环节和方方面面,因此改革的方案也要从房地产事业的所有关机出发,对房地产企业的税收方案进行合理性的税收策划,从而达到为自身的房地产事业节省更多税收,创造更多经济价值的目的。房地产企业在这一时期要注意吸取相关部门的经验,努力和国家的营改增税收政策相匹配,尽早完成对自身企业的改革转型。

参考文献

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计,2014,12:60-61+21

[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息,2015,03:265+267

[3]吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策[J].企业导报,2015,18:32+38

[4]占代娣.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业改革与管理,2015,20:103.+61

[5]张伦.房地产业营业税改征增值税的税负效应分析[D].浙江大学,2014.06::14-126+20

3.营改增房地产税收政策 篇三

【摘 要】实施了4年之久的营改增改革方案即将迎来“收官”之战。营业税改征增值税（简称营改增）已成为各大行业和人们广泛关心的问题。本文将分析营改增对房地产业可能产生的影响和遇到的问题，并在此基础上提出应对政策，为即将全面推开的营改增方案提供一些借鉴意义和参考经验。

【关键词】营改增；房地产业；影响；对策及建议

自1994年分税制度改革以来，营业税与增值税占据了国税收入体系的重大占比重。营业税征收税款时，是以营业全额为征收对象，每一交易环节都要全额征收税款。这大大加重了一些行业的税收负担。

营业税改征增值税方案在2011年由财政局和国家税务局联合推出。既避免了重复征收税务问题，又符合国际税收制度的整体发展趋势。

2012年1月起，交通运输业等一些试点行业，经过几年的试行已经取得积极的成效，达到了预期的减税效果。

2016年1月，李克强宣布要扩大试点范围，即将于2016年5月1日全面推开实施“营改增”方案细则，所有行业将不再征收营业税，营业税将在那日起消失不见。

“营改增”税制改革，能否为房地产等行业带来良性发展，是否全保所有行业税负只减不增，新制度所带来的潜在问题，值得我们去深入研究。

一、“营改增”税制安排

营业税改征增值税，税率方面，在原有的增值税税率基础上新添了两档低税率。标准税率适用于租赁有形动产，原有的低税率则适用于交通运输业和建筑业，新增税率6%适用于部分现代服务业。

营业税是价内税，纳税人计税依据是其所取得的营业额。而增值税是价外税，计税依据是纳税人所取得的不含税收入。纳税人在计算所需缴纳的增值税款时，上一环节所缴纳的增征税进项税税额扣除。

二、“营改增”对房地产行业的预期影响

“营改增”涉及范围足部深化，今年5月1日将全面推广。房地产行业也即将面临改革。任何税制的改革对任何行业必将带来或利或弊的影响，房地产行业也一样。其因税制改革所受到的影响，必然值得我们去深入研究和广泛关注。

（一）对房地产业开发成本的影响

房地产开发建筑材料种类繁杂，除了钢铁水泥等一些大规模夫人材料外，其余一些零散的材料采购来自小规模的个体工商户，小规模纳税人无法提供增值税发票，进项税不能进行扣除，这便加大了企业的税负额度，增加了开发成本负担。

根据现行的营改增税收方案，建筑业通常采用的材料采购也要缴纳月6%的税收成本，这无疑增加了企业施工建设过程中5%的税收成本。

因为农民工无法提供增值税专用发票，开发企业所购买的劳动力也无法抵扣进项税。制变化下，一些具有一定体制的劳务公司或将大额度的税负转嫁给建筑企业，同样也增加了房地产的开发成本。

（二）对房地产业的税负影响

随着“营改增”制度的全面实施，所有行业将面临税制改革，这一项改革必然对企业的税负产生重大的影响。

由于房地产项目在进行时会出现重复征税现象。每一个环节都要征收税款且不能扣除上一环节征收的税款，这种现象会大大增加房地产项目开发的税率，从而增大了开发成本。而增值税属于价外税，以增值额作为计税对象，可以抵扣上一环节所缴纳的税款。所以对于税负说带来的影响，按理推测，“营改增”政策对房地产的税负影响，应该是“只减不增”。

（三）对二手房交易的影响

关于房地产二手房交易，原本就有符合条件就免税的优惠政策。对此人们对于其，“营改增”政策下税负究竟是增是减，主要看二手房的购房时间和原优惠政策是否会平移。

1.“营改增”前税收优惠

二手房优惠政策：对外销售的住房类型，购买不足两年全额征收营业税；购买两年或两年以上，免征营业税。

2.“营改增”后的政策变化

根据《实施办法》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）“销售不动产”中的第6条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。”

由上可见，对于购买不足2年的二手房，增值税税率为5%低于营业税税率11%，“营改增”则减少了缴纳的税额。对于购买2年以上的二手房，由于优惠政策的平移，都是免征税，“营改增”对此类房交易无影响。

（四）对房地产企业财务与会计处理的影响

“营改增”税制的改革，必将引来企业宏观财务管理与会计处理制度的改变。房地产企业为了合理降低税收负担和营业成本，要求财会人员加强财务管理，做出财务管理变革。“营改增”改革对房地产的会计处理，发票管理产生直接影响。应缴纳税款的计算方式也将不同以往。

三、对房地产企业的建议

（一）重视新政，并加强内部财会人员培训

每一项新政的实施，无论哪个企业都必须重视。“营改增”这一项税负变革性的政策，尤其重要。房地产企业要加强内部财会人员的技能提升，加强其自身的专业能力，及时学习跟进并深入了解“营改增”税制改革， 对企业的会计处理和发票管理也应及时做出相应的改动，迎合新政。还需调整内部财会人员，及时迎合政策做好岗位变动。

（二）及早做好纳税筹划

在做好对内部财会人员培训的基础上，还应及早作好税务筹划。企业因就国家税制改革这一契机上，应做好内部工作人员的联动沟通，和内部人员调动。

房地产企业自身还要提高纳税意识，决不能有逃税漏税的念头，应合法避税。

（三）调整供应商的选择

企业缴纳营业税无需考虑供应商是否为“一般纳税人”的问题。但如果“营改增”政策实施后，这项问题将变得及其重要，一方面降低成本，一方面减少税负。因此，运房地产开发企业有必要调整供应商的选择，优先考虑与“一般纳税人”合作。但是房地产开发企业采购零散的材料多数无法取得增值税专用发票，或许在政策实施以后，这项问题会逐步完善。

3. 扩展业务规划，加快业务转型

房地产开发企业应同时做好税务筹划与业务规划，在“营改增”税制改革的契机下，利用进项税额可抵扣的优势，扩展业务规划，加快业务转型升级。地产格局向多元化扩张，在从事传统单一的房地产开发的同时，投资于旅游、商业、保障性住房、物业、工业等地产，加大装修范围与力度。

四、总结

从5月1日起，营业税将不复存在，所有行业都改征增值税。“营改增”后要“确保所有行业税负只减不增”。这是李克强总理反复强调的话，这一颗定心丸为各大企业消除了不少担忧。“营改增”政策，避免了原先营业税显著的缺点，为企业减税有着极大的意义。

营改增政策，是我国税收制度的一项伟大改革。在理论上表现为我国税收制度研究将跨入一个新的研究阶段。在实践上表现为各个企业必须重视税收，企业在会计处理与税收筹划上也将面临革命性的变化。任何改革都有其重大的意义，这项改革，强化了企业的税收意识、降低企业税负、推动整个社会的发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）：60-61.

4.营改增政策学习 篇四

一、“营改增”后交通运输业纳税人税收管理方式将发生哪些变化？

自治区国税局印发《交通运输业增值税征收管理指南》，明确了该行业“营改增”后增值税管理基本要求，多数企业纳税人以自主、全面核算应税服务收入为主，对个体户、无证户采取查帐征收或定期定额管理方式。在具体管理措施上，分别制定客运、货运业务相应的管理要求，管理方式上略有差异。

二、城市公交企业增值税管理有哪些规定？

（一）增值税管理

1.城市公交企业按月核算全部营运车辆当期全部营运收入及其他增值税

应税收入，进行纳税申报。

2.达到一般纳税人标准的企业可以选择按简易计税方法征收增值税，征收方式一经确定，36个月内不得变更。

3.选择按简易计税方法征收增值税，不得抵扣增值税进项税额。

（二）发票使用

城市公交企业发生销售IC卡、IC卡充值、增值税其他应税业务时，使用国税机关提供的通用机打发票或使用防伪税控系统开具普通发票、专用发票。向乘客提供的乘车票据，使用由国税机关监制的发票。

三、长途客运企业增值税管理有哪些规定？

（一）长途客运企业通过场站窗口售票的，以其全部营运车辆当期实现的营运收入及其他增值税应税收入进行纳税申报。

（二）长途客运企业或部分车辆未通过场站窗口售票的，由国税机关确定定额标准，按月核定征收。

（三）向乘客提供的乘车票据，逐步改用由国税机关监制的发票。

（四）达到一般纳税人标准的企业可以选择按简易计税方法征收增值税，征收方式一经确定，36个月内不得变更。选择按简易计税方法征收增值税，不得抵扣增值税进项税额。

四、出租车及出租车公司增值税管理有哪些规定？

（一）出租车公司以自有车辆（含对外承包车辆）从事营运服务的，出租车公司为增值税纳税人，以当期全部自有营运车辆实现全部营运收入、管理费收入及其他增值税应税收入进行纳税申报。

（二）出租车公司部分或全部为挂靠车辆从事营运服务的，以挂靠车辆为纳税人，实行定期定额征收，定额标准由主管国税机关确定。

（三）达到一般纳税人标准的出租车公司可以选择按简易计税方法征收增值税，征收方式一经确定，36个月内不得变更。选择按简易计税方法征收增值税，不得抵扣增值税进项税额。

（四）出租车辆向乘客提供的乘车票据，使用国税机关提供的《新疆自治区国家税务局通用定额发票》或通用机打发票。

五、如何确定货运纳税人增值税管理方式？

（一）从事货运业务的企业以自有车辆（包括以自有车辆投资入股）进行营运，以货运企业为纳税人，按当期取得的全部营运收入及其他增值税应税收入申报纳税。

（二）货运企业中的挂靠车辆，以被挂靠单位名义对外经营，则被挂靠企业为纳税人，按当期取得的全部营运收入及其他增值税应税收入申报纳税；以车主个人名义对外经营的，以车主为纳税人，视同个体工商户管理。

（三）从事货运业务的个体工商户，符合规定设置账簿标准的实行查账征收，不符合规定设置账簿标准的实行定期定额征收方式管理。

六、货物运输业个体业户是如何核定定额的？ 从事货物运输业的个体业户按照1250元/月、吨核定销售额。

七、一般纳税人货运企业如何开具发票？

货运企业向主管国税机关申请领购货物运输专用发票、普通发票，自行开具发票，国税机关不为其自有车辆或挂靠车辆代开普通发票或专用发票。

八、小规模货运企业如何开具发票？

小规模货运企业向主管国税机关申请领购普通发票，自行开具发票。对应税服务接受方索取货物运输专用发票的，可持税务登记证副本等资料向主管国税机关预缴税款后申请代开货物运输专用发票。

九、从事货运的个体业户如何开具发票？

（一）已领购普通发票的个体业户应自行开具普通发票。未申请领购发票的个体业户，可向主管国税机关及其确定的委托代开单位申请代开普通发票。

（二）对应税服务接受方索取货物运输专用发票的，个体业户可持税务登记证副本等资料向主管国税机关缴纳税款后申请代开货物运输专用发票。

（三）非货运个体业户不得申请代开货运发票。

十、未办理税务登记的货运纳税人如何申请代开发票？

未办理税务登记的货运纳税人可向国税机关及其委托的代开单位申请代开普通发票，代开普通发票时按次（日）执行500元起征点政策，国税机关不得为其代开货运专用发票。

考虑到“营改增”工作平稳过渡，在2013年12月31日前，未办理税务登记的货运纳税人可以向国税机关缴纳税款后申请代开货运专用发票，从2014年1月1日起停止为其代开货运专用发票，各级国税机关应及时做好宣传工作。

十一、纳税人申请代开货运专用发票时应提供哪些资料？

（一）纳税人申请代开货物运输业增值税专用发票时，向主管税务机关提供下列资料：

1．《代开货物运输业增值税专用发票缴纳税款申报单》；

2.《税务登记证》副本；

3.经办人合法身份证件；

4.货运车辆的《车辆营运证》或《机动车行驶证》。

（二）2013年12月31日前，未办理税务登记的货运纳税人代开货运专用发票可不提供《税务登记证》副本。

十二、交通运输业纳税人应向主管国税机关提交哪些备案资料？

交通运输业纳税人应将增值税核算方式、自有车辆及挂靠车辆的车辆所有人、车型、车号、载重（客）量等信息和逐车管理方式向主管国税机关报备。当上述报备情况发生变化时，应及时向主管税务机关变更报备信息。

十三、客运车辆车身、车内广告如何征收增值税？

客运车辆在车内播放广告或通过车身、顶灯等设施展示广告的经营业收入，应按“文化创意服务-广告服务”征收增值税。

十四、班车服务是否可以选择简易计税办法？

班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输，属于公共交通运输服务。试点纳税人中的一般纳税人提供班车服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

5.营改增后房地产企业会计处理 篇五

一、开发阶段，归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生开发成本

借：开发成本（XX项目、成本对象）

——前期工程费

——基础设施费

——建筑安装工程费

——公共配套设施

——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）

借：开发间接费用

借：应交税费—应交增值税（进项税金）

贷：银行存款等科目

说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借：开发成本—XX项目(对象)——XX

贷：银行存款（应付账款）

不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。

成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。

二、预售阶段，取得预售收入

1、未完工收到预收款

借：银行存款等

贷：预收账款—XX项目

2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%)X3%预缴】，次月缴纳时：

借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款

3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费

借：应交税费—城、教、土增税等

贷：银行存款

三、完工销售阶段，确认收入、成本

1、完工分配开发间接费用

借：开发成本——各项目、成本对象

贷：开发间接费用

2、完工结转开发产品

借：开发产品——各项目

借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）

贷：开发成本——各明细

3、交房并符合确认收入条件

借：预收账款等

贷：主营业务收入——XX项目（房号）

贷： 应交税费—应交增值税（销项税额）

备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。

4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本

贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）

5、扣减收入对应的土地价款

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11%

借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）

贷：主营业务成本——XX项目

月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额=a

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a

次月，申报缴纳增值税：

借：应交税费——未交增值税a

贷：银行存款a

结转当期已售面积所对应的税金及附加：

借：营业税金及附加

贷：应交税费--城、教、土增税等

项目工程的前期工程费

是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用，具体包括：

一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；

二、设计费。包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费

三、地形图测绘费

四、开发项目可行性编制费

五、开发土地平整

六、开发土地垃圾清运费

七、回填土费用

八、定位放线费 九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路

十、开发场地围墙工程

十一、地基检测费、临时办公室建设费

十二、人防异地建设费

十三、城市基础配套费和绿化费

十四、墙改专项费

十五、招标代理费、服务费、公证费

十六、质量监督费

十七、合同鉴证费

十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用

十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程 工程项目前期费都包括费用内容如下：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等

基础设施配套建设费

主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等（当然如果在北方的项目，依据国家规定还会涉及采暖设施的费用）。说白了，实际上是完善房屋可达使用（包括安全）状态，除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目（大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外）。主要包括：

1、大市政配套费：按一定建筑总面积，以元/平方米向政府有关部门交纳的费用。

2、上下水（上水指自来水、饮用水系统，下水指雨污水及环卫工程）、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观（绿化购置及种植、建筑小品、广场等）、道路、围墙（永久性围墙）、门卫门楼、照明系统等，上述所及水电煤等含增容费及工程费。

具体核算时要考虑和结合以下不同情况，灵活处理：

1）、基础设施配套工程，若由专业单位或公司（配套施工单位）配套到小区红线接口为止，红线内部铺设由开发商自选安排的情形。

那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；

结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用，应当在建安工程成本中归集。

2）、有的地方一般由专业单位或公司（配套施工单位）从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底，直接接到各单体或各幢的外墙的，决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限，那么，核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算，那是更令人满意的了。

要注意啊，单体建筑内的管线铺设施工，不能去混在基础设施费里的，它应该是在“建筑安装工程费”内归集。

附件

一、建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）

建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中（见附表）。

（一）人工费：是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括：

1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。

2.奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。3.津贴补贴：是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。

4.加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。

5.特殊情况下支付的工资：是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。

（二）材料费：是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。内容包括：

1.材料原价：是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。

2.运杂费：是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。3.运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。

4.采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。

工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。

（三）施工机具使用费：是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。1.施工机械使用费：以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示，施工机械台班单价应由下列七项费用组成：

（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。

（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。

（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械（大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。

（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的人工费。

（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。（7）税费：指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等。2.仪器仪表使用费：是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用。

(四)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。内容包括： 1.管理人员工资:是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。

2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温（包括现场临时宿舍取暖降温）等费用。3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用。

4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。

5.工具用具使用费：是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。

6.劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。

7.劳动保护费：是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。

8.检验试验费：是指施工企业按照有关标准规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。不包括新结构、新材料的试验费，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用，对此类检测发生的费用，由建设单位在工程建设其他费用中列支。但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的，该检测费用由施工企业支付。9.工会经费：是指企业按《工会法》规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费。10.职工教育经费：是指按职工工资总额的规定比例计提，企业为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用。

11.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。

12.财务费：是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。

13.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。14.其他：包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等。

（五）利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

（六）规费：是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括： 1.社会保险费

（1）养老保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。（2）失业保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费。（3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。（4）生育保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费。（5）工伤保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费。2.住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。

3、工程排污费：是指按规定缴纳的施工现场工程排污费。其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。

（七）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。

附件

二、建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分）

建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润（见附表）。

（一）分部分项工程费：是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

1.专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。

2.分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。

措施项目费：是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。内容包括： 1.安全文明施工费

①环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。

④临时设施费：是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等。2．夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。

3．二次搬运费：是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用。

4．冬雨季施工增加费：是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。

5．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。

6．工程定位复测费：是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。7．特殊地区施工增加费：是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。

8．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。9．脚手架工程费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。

措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。

（三）其他项目费

1.暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

2.计日工：是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。

3.总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。4暂估价

（四）规费：定义同附件1。

（五）税金：定义同附件1。

公共配套设施

主要指住宅区内的市政公用设施和绿地等。公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、停车场、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物如公园等。

6.房地产营改增实施细则方案 篇六

“营改增”细则终于公布了!昨天，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

作为国家“十二五”战略规划的重要组成部分，营改增税制改革将促进服务业的快速发展，同时减轻间接税对企业间交易的影响。这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响，影响范围包括营业利润、营运模式、市场营销、以及对房地产基金和投资者、买方、租户、代理商、融资方、其他服务提供者等各利益相关方的影响。

与此同时，两部委发布了营改增四份细则文件，分别为《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。

《营业税改征增值税试点实施办法》显示，增值税税率为6%，其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%。增值税起征点幅度为：按期纳税的，为月销售额5000元-20000元(含本数);按次纳税的，为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

另外，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了二手房税收政策。规定在北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。而北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

日前召开的国务院常务会议称，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元。

针对营改增对于房地产市场的影响，英大证券首席经济学家李大霄表示，营改增对于市场而言应该是一个重大利好消息，他表示，“它能够有效地推动税收方面的改革，会对市场的发展起到正面作用。”

房地产、建筑企业营改增细则正式正式发布后，对房地产企业的影响是全方位的，涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门，应对工作包括收购上游公司、各项合同修改、材料收回甲供、供应商更换、增值税发票管理调整、定价模型重新设计等等。

房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票

(一)没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。

国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。

(二)获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票

《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第36号)规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。

1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。

3、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。

因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。

购买职工福利用品的增值税专用发票

《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

因此，建筑企业和房地产企业发生的购买烟酒茶土特产招待客人的增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。

(四)发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥)

《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(二)项规定，非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(三)项规定第(三)项规定：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(四)项规定，非正常损失的不动产、以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中购进的货物是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气和智能楼宇设备及配套设施。

(五)差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣.《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第(六)项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。

(六)接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。

《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2：《营业税改增值税试点有关事项的规定》规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。

(七)获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天

《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。

(八)房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金(因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税).相关文章：

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7.“营改增”基本政策把握 篇七

按照《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》的规定, 在中华人民共和国境内提供交通运输业和部分现代服务业服务称为应税服务, 提供应税服务的单位和个人, 为增值税纳税人缴纳增值税, 不再缴纳营业税。

注:小规模纳税人, 营业税改征增值税的征收率为3%。

由于铁路、邮政、通信、建筑安装、金融业、文化体育业、娱乐业以及转让不动产没有纳入第二阶段的“营改增”范围, 上述行业的混合销售中的现代服务, 不纳入本次“营改增”范围。

根据《应税服务范围注释》, 铁路运输及铁路场站服务、经营快递业务、旅游景点经营索道业务、理发及美容服务一并提供的发型设计不属于营业税改征增值税范围。

“营改增”的应税服务范围, 如果列举得不够具体, 可以从生产性服务业和生活性服务业的角度来考虑, 一般情况下如果是生产性服务业的服务属于增值税应税范围。

二、一般纳税人和小规模纳税人的认定

应税服务的年应征增值税销售额 (以下称应税服务年销售额) 超过财政部和国家税务总局规定标准 (500万元) 的纳税人为一般纳税人, 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。应税服务年销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人;不经常提供应税服务的非企业性单位、企业和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。并且除国家税务总局另有规定外, 一经认定为一般纳税人, 不得转为小规模纳税人。

试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税服务的试点纳税人, 不需要重新申请认定, 由主管税务机关制作、送达《税务事项通知书》, 告知纳税人。

对试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税服务项目的, 分别计算年应税销售额, 分别适用于增值税一般纳税人资格认定标准, 即只要有一项 (销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务) 达到认定标准, 就应该认定为一般纳税人。如果该销售额是含税的, 应按照应税服务的征收率3%换算为不含税的销售额。比如:

(1) 某公司销售货物年销售额103万元 (含税) , 应税服务年销售额520万元 (含税) 。该公司销售货物年不含税销售额=103/ (1+3%) =100 (万元) >50万元;提供应税服务年不含税销售额=520/ (1+3%) =504.85 (万元) >500万元, 认定为一般纳税人。

(2) 某公司的货物年销售额50万元 (含税) , 应税服务年销售额520万元 (含税) , 该公司销售货物年不含税销售额=50/ (1+3%) =48.54 (万元) <50万元;提供应税服务年不含税销售额=520/ (1+3%) =504.85 (万元) >500万元, 认定为一般纳税人。

(3) 某公司的货物年销售额50万元 (含税) , 应税服务年销售额480万元 (含税) , 该公司销售货物年不含税销售额=50/ (1+3%) =48.54 (万元) <50万元;提供应税服务年不含税销售额=480/ (1+3%) =466.02 (万元) <500万元, 认定为小规模纳税人。

8.北京：出台“营改增”过渡政策 篇八

辽宁：财政收入突破3 0 0 0亿

2012年，辽宁省公共财政预算收入突破3000亿元大关，达到3100亿元，增长17.3%，其中有12市收入超过100亿元，沈阳、大连均超700亿元，收入超过20亿元的县（市）19个，增加6个；预计全省公共财政预算支出4570亿元，增长17%，收入和支出均实现新突破。

吉林：推进校舍安全工程

吉林省“校安工程”三年规划面积为694万平方米，累计开工建设面积704万平方米。截至去年10月末，已竣工面积690万平方米，竣工率达92.97%。到2012年底，已全面完成“校安工程”三年规划任务。

“校安工程”总投资75.6亿元。其中，中央补助资金11.9亿元，省级财政补助资金19.5亿元，市（州）级资金6.4亿元，县（市、区）级资金37.8亿元。

宝山：政府采购“采管分离”

上海宝山区政府采购“采管分离”的新模式正式运行一年以来，政府采购运行体系基本形成，政府采购效能得到初步显现。

“采管分离”制度的初步建立，工作平台和工作架构也基本形成，监管工作机制初步确立，集中采购程序得到有效落实。

宿迁：强化机关经费预算管理

宿迁市专门出台文件，强化市直部门经费预算执行管理，增强厉行节约的意识，控制一般性支出。

一是严格预算执行。从2013年起，不再对正常经费缺口予以追加，严格执行部门年度预算，做到有预算不超支，无预算不开支，不欠账开支。二是建立审批制度。对节庆、会议等活动经费的开支实行“两同时，四个一律不”的审批制度。三是实行绩效问责。从2013年起，实行经费事项主要负责人承诺制度和预算执行绩效跟踪问责制度。

日照：投资评审创新“五个机制”

2012年，日照市不断完善评审制度，拓展评审范围，健全评审机制。2012年1—11月，日照市财政共评审项目249个，审减2.89亿元，审减率16.9%，提高了财政资金的使用效益。

日照市从五个方面创新机制，包括创新评审联动机制、健全评审公开机制、完善评审沟通机制、建立专家论证机制、实施质量保障机制。

余杭：闲置国有房产降本增效

近日，余杭市对闲置国有房产进行公开拍卖，通过处置闲置国有房产来降低管理成本，增加财政收入。一是调查摸底，逐步确权。二是公开招标，降本增效。通过公开招投标的方式确定拍卖公司，以降低拍卖费用，实现资产管理效益的最大化。三是分步实施，并已初显成效。对11处已经确权的闲置国有房产分两步实行拍卖，以提高拍卖的成功率。

应城：财政监管“三新”突破

2012年，应城市财政局全面推行“管理出效率、管理出效益”的财政管理年活动，取得了“三新”突破。

一是在预算管理上有了新突破。切实做实人员、项目信息库，启用部门预算“e财软件”，搭建部门预算科学编制平台。而是在资金管理上有了新突破，完善支出指标管理办法，严格实行网上支付，确保资金安全。

崇左：社保基金财政专户开户银行公开招标

崇左市于2012年12月7日对市本级社保基金财政专户开户银行首次进行公开招标，并经过专家现场评审，最终确定5家银行为市本级社保资金财政专户开户银行。这也是崇左市首次采用公开招标方式选择财政专户开户银行。此举对于进一步规范和加强崇左市财政专户管理，切实维护财政资金安全，从源头上预防和治理腐败等方面将产生积极的推进作用。

泸州：壮大支柱财源

泸州市紧紧抓住打造“中国白酒金三角”的重大战略机遇，全力发展千亿白酒产业，有力促进了酒业高端化、品牌化、规模化、集群化发展。

9.营改增房地产税收政策 篇九

主要内容

一、整体培训目标

1、了解最新‚营改增‛税收政策，权威解析建筑施工企业‚营改增‛的政策动向影响。

2、预知了解施工企业实施‚营改增‛政策的具体措施方法，汲取‚营改增‛典型财税案例经验教训。

3、熟悉增值税发票的规定及其存在的风险，综合谋划企业管理工作；及时调整企业经营战略。

4、做好迎接‚营改增‛的准备工作，全面有效降低企业税务风险，赢得财税改革的先机。

二、培训内容 培训特点：

本培训是采用系列课程的形式。以‚营改增‛为课题核心，围绕这个核心采用课题进行培训。因课程培训的人员工作岗位不同，从工作岗位的需求，或者营改增需要他做什么设计课程。每个课题既独立又相互补充，从不同的角度和纬度进行培训，每个课题既有自己的核心重点，又相互支撑，在某些关键环节重复训练，这样，强化了核心部分，同时整个课程又形成一个整体。

三、具体课程大纲

课程一： ‘营改增’对建筑施工行业的影响专题培训 公司高管、中层、分子项目部负责人、管理人员 要求内容：

主题

一、‚营改增‛的背景，意义

主题

二、增值税的原理，增值税与营业税优缺点及对收入、成本的影响

主题

三、建筑施工行业自身行业特性造成的重大影响 1．企业税负明显增加且很难转嫁

根据测算，如果实行11%税率，行业税负较营业税下增加2.2%。并且，建筑行业通常都实行总价包干合同，且业主多为政府部门，目前的国家及地方有关工程概预算中也均没有按增值税考虑，对建筑企业而言实行增值税难以转移出去。按公司300亿的收入，税负可能增加5-6亿。

2．对企业财务状况、盈利、现金流构成负面影响 若企业营业收入确定为不含增值税的收入，则将同比下降10%左右，会大大影响企业在规模方面的排名：由于税负增加等原因会导致毛利率下降；由于增值税征管严格，进项抵扣有时限要求，需按月及时申报缴纳，而验工计价滞后、工程款回笼迟缓是建筑业存在的普遍问题，因此对企业现金流的负面影响较大。

3．抵扣困难

建筑业大量的人工费、材料费、机械租赁费、其他费用等大量成本费用进项由于各种原因难以取得增值税进项专用发票，从而难以或无法抵扣。具体原因如下：

1)人工成本特别是劳务分包成本难以取得可抵扣的进项税发票。2)各地自产自用的大量地材无法取得可抵扣的增值税进项税发票，如：隧道出渣可用于本工程的砂石料等地材

3)因供料渠道多为一些小规模企业或个体、私营企业及当地老百姓个人，施工用的很多二三类材料（零星材料和初级材料如沙、石等）

4)工程成本中的机械使用费，外租机械设备一般都是普通服务业发票，自有机械设备费用则通常是以折旧或台班费方式进入成本费用，均难以取得可抵扣的增值税发票。

5)其它间接成本、费用，如水、电、气、房屋租赁费、临时用地拆迁补偿、青苗补偿和期间费用等，均不能取得进项税发票。

6)BT、BOT项目通常需垫付资金，回收期长，其利息费用巨大，也无法取得抵扣发票。

7)甲供、甲控材料抵扣存在困难。建筑企业的很多业主（建设方或投资方）都实行甲供、甲控材料制度，业主对建筑施工企业采取验工计价的方式，供应商给业主开具材料采购发票而不直接给施工企业开发票，或者由于环节较多等原因通常存在供应商开具发票严重滞后的情况，这也会造成进项税抵扣十分困难。

8)建筑企业以前购置的大量原材料、机器设备等，由于都没有实行增值税进项税核算，全部作为成本或资产原值，从而无法抵扣相应的进项税，造成严重的虚增增值额和税负增加。

9)建筑企业集团内部资质共享时，如何确定进项销项税 额存在相当的困难。建筑施工企业集团通常存在内部资质共享的情况，如果改征增值税，由于实际纳税人与名义的纳税义务人不一致，将会导致进项税难以抵扣。

4．纳税人和申报地点的确定

由于建筑行业点多面广的特点，工程项目管理通常通过成立临时的工程项目部或指挥部来进行。实行增值税以后，是以项目部为纳税人还是以公司法人为纳税人呢？应该在项目部所在地申报纳税，还是应该在公司所在地申报纳税昵？

5．影响企业组织架构、业务模式和关联交易安排 6．影响对供应商等合作伙伴的选择 7．增加企业管理成本和风险 8．集中管理模式的思考

9．预算、会计核算、决算、业绩考核均需相应调整 主题

四、高管人员必须思考的应对思路

1、营改增对建筑安装上游企业的影响

建筑安装产业链上游企业主要包括销售钢材、水泥、砖瓦等建筑材料的企业，提供建筑安装劳务的企业以及提供施工机械租赁的企业等。

建筑安装业营改增后，如果上游企业是增值税一般纳税人，能够提供增值税专用发票，则其业

务能够得到正常发展。如果上游企业是增值税小规模纳税人，不能提供增值税专用发票，则其业务承揽能力会受到很大程度的影响。另外，建筑安装业营改增后，对销售免税 建材产品的企业，其业务承揽能力会受到很大程度的影响。

2、营改增对建筑安装下游企业的影响

建筑安装产业链下游企业主要包括房地产开发、制造业、路桥企业以及行政事业单位、社会团体等有基本建设的单位。

建筑安装业营改增后，下游企业如果是增值税一般纳税人，由于建筑材料的增值税税率为17%，而施工劳务的增值税税率为11%，所以，其基于降低增值税税收负担方面的考虑，会大量采取甲供材方式发包工程。由于营改增后扩大了增值税的抵扣范围，所以下游企业的增值税税收负担有望降低。

3、营改增对建筑安装企业本身的影响

营改增对建筑安装企业本身的影响，主要表现在以下几个方面：对经营模式的影响、对税收负担的影响、对财务管理的影响等。营改增后，建筑安装企业应当重新考量经营模式的构建，如能否采用挂靠经营。营改增后，由于建筑安装企业进项税额抵扣不足，会增加其税收负担。营改增后，建筑安装企业要重新规划财务管理模式，如财务核算方式等。

4、营改增后建安企业组织结构的选择

企业的组织机构包括母子公司、总分公司以及未独立办理非法人营业执照和税务登记的内设机构等。

母公司与子公司之间、总公司与独立办理登记的分公司之间销售货物或提供劳务，应当缴纳增值税。总公司与未独立办理税务登记的内设机构之间销售货物或提供劳务，不缴 纳增值税。总分公司经批准，增值税可以汇总纳税。

企业构建组织结构时，是采用母子公司、总分公司还是内设机构，要考虑内部交易是否频繁、增值税会否产生留抵、增值税是否汇总纳税以及劳务发生地对增值税的征管方式等因素，根据有利于生产经营、降低税收负担、节约现金流的原则，综合确定。

5、营改增后建安企业纳税人身份的选择

纳税人身份包括增值税一般纳税人和小规模纳税人。营改增后，建安企业是选择一般纳税人还是小规模纳税人，需要考虑两方面的因素：一是纳税人身份对企业生产经营的影响。如果业务对象（如工商企业）需要抵扣增值税进项税额，应当选择一般纳税人；如果业务对象（如国家机关）不需要抵扣增值税进项税额，可以选择小规模纳税人。二是纳税人身份对企业税收负担的影响。采用何种身份税收负担轻，应当选择何种身份。

在纳税人身份的选择上，企业可以通过合并、分立、设立分公司、内设机构等方式对销售额进行调整，使之符合国家认定一般纳税人和小规模纳税人的有关政策规定。

6、营改增后建安企业工程承包方式的选择

工程的承包方式主要包括包工包料和包工不包料两种（含清包工）。

营改增后，建安企业的工程承包收入适用11%的增值税率，购进材料抵扣17%的进项税额，增值税进销项税额倒挂。建安企业的下游企业基于抵扣增值税进项税额方面的考虑，会要求采用包工不包料的承包方式。建安企业基于抵扣进项税额方面的考虑，应当采用包工包料的承包方式。工程承包方式的确定，取决于甲乙双方的议价能力。

7、营改增后建安企业工程是否分包的选择

建安企业的总包工程分为总包后无分包和总包后有分包两种承包方式。

建安企业的总包工程是否分包，从增值税方面考虑，如果拟分包部分进项税额抵扣充分（材料多人工少），则不宜分包：如果拟分包部分进项税额抵扣不充分（材料少人工多），则适宜分包。如果分包对象具备一般人纳税资格，则适宜分包：如果分包对象不具备一般纳税人资格，则不宜分包。

8、营改增后建安企业工程是否挂靠的选择

挂靠工程，一般以被挂靠方的名义对外经营，由被挂靠方承担法律责任。所以，挂靠工程的增值税纳税人为被挂靠方。

营改增后，建安企业是否采用挂靠方式从事生产经营，需要考虑两个方面的因素：一是取决于挂靠方能否提供足够的增值税专用发票。如果挂靠方能够提供足够的增值税专用发票，可以采用挂靠方式。否则，不宜挂靠。二是取决于收取的管理费能否弥补进项税额抵扣不足形成的损失。如果收取的管理费能够弥补进项税额抵扣不足形成的损失，可以挂靠。否则，不宜挂靠。

9、营改增后建安企业劳务用工的选择 建安企业的劳务用工，可以采用自行雇佣劳动力的方式，也可以采用通过劳务派遣使用劳动力。

建安企业如果自行雇佣劳动力，无增值税进项税额可以抵扣，税收负担重。如果采用劳务派遣的方式使用劳动力，有进项税额可以抵扣，税收负担轻。

对于劳务派遣和工程分包可以相互转化的项目，应当尽可能采用工程分包。由于劳务派遣的增值税税率预计为6%，工程分包的增值税税率为Il%，采用工程分包，进项税额抵扣充分，可以降低增值税负担。

10、营改增后建安企业材料采购对象的选择

一般纳税人采购货物的时候，可以选择具有一般纳税人资格的供货商，也可以选择具有小规模纳税人资格的供货商。

企业选择不同的供货商，产生的增值税税收负担不同。因此，一般纳税人在采购货物的时候，无论是从一般纳税人处购进，还是从小规模纳税人处购进，都要计算比较不同纳税人的销售价格以及对增值税的影响，选择利于降低企业税收负担的采购对象。

11、营改增后建安企业免税业务的税务处理

营改增后，建安企业涉及的免税业务主要包括两个方面：一是购进免税产品，如免税建筑材料，绿化工程的花草苗木。二是从事免税项目，如到境外从事建安工程。

对于购进免税产品的，由于无进项税额可以抵扣，应当尽可能避免使用此类产品。对于从农业生产者手中购进的花 草苗木，可以计提增值税进项税额。对于自备苗圃的，可以将其分立，以计提增值税进项税额。

对于到境外提供建安劳务的，预计增值税将实行免抵退税。建安企业应当取得一般纳税人资格和相应的出口退税资格，并合理安排业务模式，以充分享受增值税税收优惠。

12、营改增后建安企业工程承包合同的签订

税制要素的确定和工程承包合同密不可分，有什么样的工程承包合同，就有什么样的纳税方式和税收负担。

工程承包合同的签订对税制要素的影响主要表现在以下几个方面：一是工程承包合同的签订决定税目，如EPC合同涉及设计、施工、设备三个税目。二是工程承包合同的签订决定税率，如混业经营销售额未分别核算的，从高适用税率。三是工程承包合同的签订决定纳税义务发生时间，如合同约定的收款时间决定纳税义务发生时间。

13、营改增后建安企业财务核算方式的选择

增值税对财务核算的要求比营业税要高的多，营改增后，建安企业应当加强财务核算。

增值税对财务核算的要求主要表现在以下几个方面：一是适用不同税率的收入要分别核算。二是应税项目和免税项目的存货要按照要求核算。三是要合理确定增值税进项税额的转出方法。四是要合理确定外汇汇率。五是要加强对发票的管理。

14、营改增前后建安企业过渡期事项的安排． 营改增前后，建安企业应当做好过渡期事项的安排，以 避免可能存在的重复征税。

过渡期事项的安排主要包括以下两个方面：一是本次营改增，未考虑固定资产、存货的期初进项税额问题。所以营改增前，企业不宜大量购置固定资产，以避免出现营改增后无进项税额可抵的问题。

二是横跨营改增前后的工程承包合同，要合理确定收入和进项税额的关系，以避免可能存在的重复征税问题。

课程二： ‘营改增’对建筑施工行业的影响专题培训 企业财务人员 课程培训内容：

主题

一、‚营改增‛的背景，意义

主题

二、增值税的原理，增值税与营业税优缺点及对收入、成本的影响

主题

三、‚营改增‛对建筑行业的影响，特别需要应对的措施

1．总体影响

2．对企业组织架构的影响 3．对业务开展的影响 3.1工程总分包差额纳税取消 3 2合同定价或将受税率影响

3.2.1工程计价规则及计价体系可能需要改变： 营业税为价内税；增值税为价外税，实行价税分离。工程造价计算规则决定着建筑产品价格的定价机制。工 程计价规则（建筑安装工程费用）和工程计价依据可能将体现为价税分离。调整思路：

1．工程造价中人工费、材料费、机械使用费、现场管理费、规费等成本费用项目均以不含税税价格计算。

2．因为工程计价要素组成内容调整，受其影响的工程计价依据体系必须调整。主要涉及施工机械台班费用定额，建筑安装工程费用定额，工程造价信息，消耗量定额中的基价等。

如何应对？

3.2.2增值税按月计算，应交增值税=销项税额一进项税额。

纳税时点：提供建筑劳务并收取款项或按合同约定的收款时间，确认纳税时点：先开具发票的，先交税。

建设工程项目生产周期一般较长，工程价款的支付方式通常采取预付款、工程进度款和保留金（质保金）等特殊的形式。其中，工程进度款的计算方式主要有按月结算、按季结算、竣工后一次结算、分段结算、目标结算、按双方约定的其他结算方式等。

由于建设资金来源渠道不同以及建筑市场现实中存在诸多不规范经营行为等一系列因素，在工程款的实际结算问题上，甲方通常会延迟工程款项的支付。但根据税法相关规定，施工方已经产生纳税义务，因此将可能给施工方造成企业资金压力、现金流紧张的情况。

如何应对？ 4．对经营管理的影响

4.1供应商的梳理及价格调整

增值税实行以专用发票进行抵扣，抵扣充分，对利润为正影响。

建筑业大量的人工费、材料费、机械租赁费、其他费用等大量成本费用进项由于各种原因难以取得增值税进项专用发票，从而难以或无法抵扣。因此，必须从管理入手逐步实现充分抵扣。

购买或租赁机械设备、材料等费用17%，运输11%，设计、咨询等6%，其他办公用品及非生产性物品17%。如何应对？

4.2内部资质共享

营业税下没有抵扣的问题，但在增值税下，强调抵扣对税负和利润的影响。增值税凭借专用发票进行 抵扣。

因项目的实际情况及承包方的管理架构不同，近年来，企业经常以资质共享的方式承建工程项目。

建筑企业集团内部资质共享时，营改增后，会产生以下问题：

第一，如果多层分包、链条过长，将增加管控风险： 第二，由于实际纳税人与名义的纳税义务人不一致，将会导致进项税难以抵扣，直接影响企业效益。

如何应对？ 4.3甲供材料

营业税下甲供材需计入施工方计税基础缴纳营业税。增 值税下，材料所取得发票均开具给业主，由业主抵扣增值税．如果仍计入施工方方计税基础，则意味着施工方方需就甲供材部分全额缴纳11%的增值税。

在营业税下，甲供材计入施工方工程计价，材料发票由供应商直接开具给业主，有的营改增后，甲供材可能实行的税务处理方式：

1、甲供材不计人工程计价，增值税白业主抵扣，对施工方无影响，但不利于施工方的收入规模。

2、甲供材计入工程计价，但甲供材部分不计入增值税计税基础，不缴纳增值税，此方式需要国家出台相应政策。

3、维持现状，甲供材计入工程计价，如果直接开票给业主，施工方将无票可抵，税负将大幅增加，利润将被侵蚀：如果是供应商开票给施工方，不符合增值税相关规定，施工方抵扣进项税存在风险。

如何应对？

4.4劳务费人工成本影响

营业税下，合法分包（建筑业分包）取得的劳务费是可以差额纳税的。增值税下，差额纳税将可能被进项税抵扣代替。

建筑企业劳务成本如果是列支工资形式则不能抵扣增值税。如果是劳务分包（建筑业分包），是否能抵扣，取决于劳务分包商是否为一般纳税人。

人工费（工资+劳务费）占整个成本费用的比例为15%-20%,如果不能抵扣，对企业税负和利润影响较大。如何对应？

4.5统谈统签模式＼采购和资金的集中管理

增值税下，抵扣必须建议在真实交易基础之上。因此，税务机关通常会从交易的发票、资金和实物流转，并利用增值税稽查比对系统对抵扣真实性进行评估。

集中采购和资金集中管理模式已经被大型企业集团广泛应用，这种集中管理模式可能会发生实物、资金、发票流转方向不一致的情况，可能会给抵扣带来税企争议．

如何应对？

4.6关联交易定价将考虑税率影响

4.7 BOT、BT、ETC项目的影啊，如何应对？

5、常见涉税风险及规避、增值税专用发票重大法律责任讲解

6、对税务管理的影响 6.1纳税地点和方式 总、分支机构模式如何管理 总部、项目部机械模式如何管理 6.2税务机构和人员配置

营业税纳税地点为项目所在地，但增值税地点为机构所在地。未来可能的纳税方式为在项目所在地预缴，回机构所在地汇总缴纳。

增值税专用发票法律责任重大，根据相关规定，增值税专用发票需配备专人管理。

增值税征管模式与营业税有很大差异，企业增值税管理 必须与之适应。为控制增值税风险、管好增值税专用发票，工程项目部、工程处公司、局集团、股份公司均应配备相应的税务管理机构和人员。

主题

四、增值税的票证管理及风险防范

1、营改增前发生的业务是否可以在营改增后取得／开具发票：

2、营改增后发生的业务是否可以在营改增前提前开具发票；

3、甲供材料，如何开具发票最合法？怎样开具最节税；

4、包工包料工程票据如何开具；

5、装饰清包工工程票据如何开具：

6、工程发票的开票地点有何特殊要求：

7、园林绿化工程票据如何开具： 8，建筑企业垫资开发如何开票；

9、开具建安业发票，为何要先缴纳社会保险费；

10、挂靠经营如何开票风险最小：

11、建安企业取得现金，未开票的应如何确认收入；

12、建筑安装企业的总分包工程，如何开具发票；

13、取得劳务公司人工费发票差额开票？还是全额开票？社会保险如何解决；

14、完工工程已全额开具发票，并另支付折扣，营业额中是否可以减除折扣金额；

15、丢失已经开具的发票联，如何处理？发票涉税问题的追溯期限； 主题

五、增值税业务的会计处理

1、采购环节的增值税会计如何处理；

2、销售环节如何进行增值税会计核算；

3、视同销售业务的增值税处理技巧有哪些：

4、期末增值税处理与营业税处理有何不同；

5、购入税控专用设备如何作增值税处理：

课程三：建筑施工行业营改增后增值税发票处理节税技巧与风险防范

本课程培训目的

为帮助建筑业纳税人顺利做好营改增进程中的发票管理工作，系统分析发票相关政策，解决发票实际操作中的疑难问题、分析利用发票政策节税处理技巧、分析防范票据风险的的措施。

主题

一、发票检查形势

1、您知道国家税法总局发票检查的严峻形势吗？

2、您知道税务机关‚三查票‛稽查思路会对未来建筑业营改增带来多大的税收风险吗？

3、您知道虚假发票泛滥的最根本原因是什么吗？未来我国税收征管模式会有哪些影响？

4、您知道存在虚假发票泛滥的行业有哪些吗？建筑业营改增后与这些行业合作过程中的税收风险有哪些？

主题

二、发票基础知炽与税务风险防范

1、发票有哪些类型？

2、增值税专用发票的特点是什么？为什么增值税发票隐藏巨大经济利益？ 3、2014年8月1日后，税务总局设计了增值税专用发票、增值税普通发票新票样，与旧版票样有什么区别？

4、现阶段普通发票有哪些类型？

5、发票票面有哪些要素？这些要素关联的税收问题有哪些？隐藏的风险有哪些？

6、新版普通发票代码隐含什么内容？对建筑业发票涉税风险管理有什么积极作用？

7、什么单位能印制发票？

8、建筑业如何确定营改堵后的发票领购范围？发票的领购范围会对税收带来哪些风险？

9、建筑业的经营范围及时发票的领购范围吗？不属于经营范围的业务，能否自己领购发票开具吗？

10、营改增后建筑业销售使用过的固定资产时能自己开具发票吗？

11、营改增后建筑业销售多余施工材料能自己开具发票吗

12、未来营改增后，面临建筑业的混业经营，如何开具不同税率、不同征收率的增值税发票？

13、建筑业营改增后如何确定最高开票限额？最高开票限额对企业会有哪些影响？税务机关对最高开票如何审批？

14、什么情况下建筑企业不得领购增值税专用发票？建 筑行业如何防范？

15、辅导期纳税人专用发票的领购有什么限制？建筑企业如何防范辅导期税务管理的风险？

16、增值税专用发票开具的基本规定有哪些？

17、建筑企业如何汇总开具增值税专用发票？建筑企业购买货物如何防范取得汇总开具的发票的风险？

18、建筑企业营改增后，因开票有误如何作废增值税专用发票作废？风险有哪些？

19、营改增后，什么情况下建筑企业需要开具或取得红字增值税专用发票？

20、营改增后，建筑企业如何规范合同条款防范红字发票的风险？

21、增值税专用发票票面注明的增值税额，什么情况下允才能抵扣进项税额？

22、营改增后，建筑企业能够抵扣进项税额的凭证有哪些？

23、经过认证的发票，也不能抵扣进项税额的发票情形有哪些？风险如何防范？

24、经过认证，暂不得做为增值税进项税额抵扣的发票有哪些？风险如何防范？

25、增值税专用发票的认证期限有何规定？什么时间抵扣进项税额？

26.营改增后，建筑企业由各种原因造成增值税扣税凭证逾期的，还可以认证吗？还可以抵扣税款吗？有什么补救 措施实现抵扣吗？

27、营改增后，建筑企业如何进行增值税扣税凭证的认证、抵扣？

28、营改增后，建筑企业如何计算允许抵扣进项税额？

29、营改增后，建筑企业增值税扣税凭证常见疑难问题有哪些？如何进行税务处理？

30、营改增后，建筑企业不得从销项税额中抵扣进项税额的情形有哪些？如何进行会计操作？

31、什么情况下，建筑企业到税务机关去代开发票？代开发票的涉税风险有哪些？

32、营改增后，建筑业砂石土料的供应商，是小规模纳税人吗？可否去代开增值税专用发票？

33、营改增后，建筑企业取得代开发票的税收风险为什么加大了？如何防范？

33、营改增后，建筑企业取得代开增值税专用发票，发票上应盖哪个单位的章？建筑企业取得代开普通发票，发票上应盖哪个单位的章？

34、税务机关代开发票有假的吗？

35、丢失普通发票如何进行税务处理？涉税风险有哪些？

36、营改增后，建筑企业丢失增值税专用发票如何进行的税务处理？风险如何防范？

37、营改增后，建筑企业取得‚失控‛发票的税收风险有哪些？如何防范？ 38.什么是滞留增值税专用发票？会对建筑企业营改增后带来哪些税收风险，如何防范？滞留票的最佳处理方案？

39、营改增后，有税率优惠的经济业务如何开具增值税发票？如何进行纳税填报？

40、总结增值税低税率及简易征收业务如何开具发票，如何进行纳税申报。

41、总结纳税人销售自己使用过的固定资产、旧货、其他物品如何开具发票，如何缴税？

42、总结各种销售结算方式的发票开具时间，分析营改增后建筑企业发票应当什么时间开具？

44、营该增前，建筑企业混合销售行为怎样开具发票？营改增后混合销售如何开发票？

45、营改增后，建筑企业取得的提前竣工奖、优质工程奖等收入，怎样开具发票？

46、营该增前建筑业水电费支出取得水电分割单，营改增后，如何利用政策实现增值税的进行抵扣？实现所得税税前的合理扣除？

46、建筑企业施工过程中发主的赔偿业主的赔偿费支出，如何利签订合同、如何开具发票降低税负？

47、建筑行业营改增后，可能存在的视同销售行为能否对外开具增值税专用发票？

48、营改增后，建筑企业不得开具增值税专用发票的的情形有哪些？

47、营改增后，建筑企业对外开具发票环节，怎样避免 或减少作废发票？

主题

三、发票与增值税营业税的协调及涉税风险防范 l、发票的概念是什么？发票的概念为什么能解决建筑企业建筑企业发票疑难问题？

2、建筑企业发票的票面金额如何开具？发票开具金额就是营业税或增值税的计税依据吗？营改增后建筑企业各类业务如何开具增值税发票金额，营改增前如何开具营业税发票金额？

3、建筑企业给职工办福利，每月可以凭票据报销汽车油费300元。油费发票抬头是企业还是个人？如何操作能节税？

4、建筑企业租用个人车辆使用，合同约定，企业在使用过程中发生的油费、修理费由企业自己负担，油费、修理费的发票抬头是企业还是个人？能否在所得税税前扣除？营改增后如何实现进项税额抵扣？

5、建筑企业的各项费用支出，是取得国税发票？还是取得地税发票？发票金额开多少？为什么合同决定税收？

6、当前容易取得错误发票的情形有哪些？

7、汽车装饰应取得何种发票？如果是增值税专用发票，可抵进项税吗？

8、公司员工加班，从打包外卖购快餐取得增值税普通发票正确吗？

9、专门修理电梯的维修公司为某行政单位维修电梯应开何种发票？

10、甲工厂临时派员到乙工厂提供加工产品的人工劳务，开何种发票？

11、营改增过程中建筑企业取得发票环节，涉税风险有哪些？如何防范？

12.建筑企业营改增前，取得预收工程款、或工程结算时开发票吗？缴纳营业税吗？营改增后有什么变化？

13.为什么施工合同能决定建筑企业开发票时间？决定纳税义务时间？营改增前后有什么不同？

14、建筑业营改增过渡时期，合同如何签订？发票开具能节税？

15.营改增后，建筑企业增值税的纳税义务发生时间会有什么变化？发票由应当什么时间开？案例1分析：

16、建筑企业购买仓储服务存放施工材料，如何签订合同能节税？

17、建筑企业租用施工机械，如何签订合同能节税？

18、建筑企业出租施工机械，如何签订合同能节税？ 19.建筑企业对外代开发票，需要向机构所在地主管税务机关代开还是施工所在地税务机关代开？营改增后会有变化吗？

20、你单位邀请北京户籍的老师到公司讲课，您知道从你单位注册地还是该老师户籍所在地代开的发票才是合规的？当前多数税务机关操作是否按规定执行了？如果是营改增后支付给外地法律顾问费有何不同吗？

主题四：建筑业营改增后发票管理及风险防范

1、营改增前、后，建筑业不同业务模式如何对外开具发票？如何风险防范？

2、包工包料承包模式，建筑企业提供设备方式，营改增前、后涉税及发票开具的管理。

3、包工包料由发包方提供设备方式，营改增前、后涉税及发票开具的管理。

4、包工包料由施工方提供自产材料，营改增前、后涉税及发票开具的管理。

5、包工不包料承包模式，营改增前、后涉税及发票开具的管理。

6、装饰工程，发包方提供材料模式，营改增前、后涉税处理及发票开具的管理。

7、装饰工程，发包方提供材料模式，营改增后涉税处理及发票开具的管理。

8、包工包料装饰工程，营改增前、后涉税处理及发票开具的管理。

9、建筑工程总、分包方式，营改增前、后涉税及发票开具的管理。

10、设备安装工程，营改增前后涉税及发票开具的处理。1l、专业设备安装公司只安装设备，营改增前后应如何缴税？如何开具发票？

12、专业设备安装公司负责采购提供设备并负责安装业务，专业安装公司如何缴税？如何开具发票？

13、专业设备销售公司，向客户A公司安装收取安装费。向客户B销售设备收取设备费。营改增前、后A、B公司应取得什么发票？

14、专业设备销售公司外购设备并负责安装，收取安装费和设备费。营改增前后如何缴税？如何开具发票？

15、专业设备销售公司销售自产设备并负责安装，收取安装费和设备费。营改增前后如何缴税？如何开具发票？

16、建筑业特殊业务模式，营改增前、后涉税及发票开具的处理。(1)BT方式(2)BOT方式(3)EPC方式

17、供应商价格及发票类型对建筑企业整体价值的影响有哪些？

18、从增值税一般纳税人处购入取得增值税专营发票，但价格高，从小规模纳税人购入取得普通发票但价格低，哪一种价格对企业有利？如何选择价格？

19、营改增后取得发票环节，合同条款如何规范？如何建立发票风险防范机制？

20、‚营改增‛后，各类成本费用支出取得发票涉税风险及防范。

21、‚营改增‛后，如何利用政策实现人工费的抵扣？

22、‚营改增‛后，砂、石、土、料能否取得增值税专用发票发票？

23、‚营改增‛后，机械费、租赁费如何取得发票？如何节税？

24、电话费、办公费、设计费、水电费、汽车费用、融资租赁费用等如何取得发票？如何节税？

25、建筑企业发生的青苗补偿费支出如何取得票据？如何防范风险？

26、建筑企业营改增后增值税发票的认证存在哪些困难？

主题五：建筑业虚开发票的风险及防范措施

1、营改增后，建筑业哪些行为属于虚开发票行为？

2、对外虚开增值税专用发票的违法责任有哪些？

3、取得虚开发票涉税风险有哪些？建筑企业哪些费用支出取得虚开发栗风险大？如何防范？

4、你知道税务机关界定虚开发票方法吗？

5、建筑企业取得三流不一致得发票，能抵扣吗？能在所得税前扣除吗？

6、建筑企业防范取得虚开发票的措施有哪些？

7、建筑企业如何规范合同条款防范虚开发票风险？

8、建筑企业鉴别真假发票的方法有哪些？

9、建筑企业如何防范假发票的风险？

10、真假发票的鉴定由哪个单位承担？ 1

1、建筑企业取得假发票如何补救？

主题

六、发票违法行为如何与税务机关有效沟通

1、取得未填写发票抬头的发票如何沟通？

2、查出假票如何沟通？

3、查出大头小尾货物销售发票，如何沟通？

4、查出资金流向不一致的发票，如何沟通？ 主题

七、合法有效票据与企业所得税税前扣除 l、企业所得税税前扣除合法有效凭证有哪些？

2、建筑公司将建造产品交付房地产公司，因建造工程质量有些问题，向房地产公司支付违约金50万元，发票扣除还是白条扣除？

3、建筑公司采购施工材料，因延迟付款，支付销售方违约金10万元，发票扣除还是白条扣除？

4、以资产评估报告作为原始凭证入账的资产如何税前扣除？凭评估报告入账存在哪些税务问题？

5、新股东用设备作价投资入股，凭评估报告入账后，可以计提折旧？

6、新股东用无形资产（或币动产）作价投资入股，用什么原始凭证入账？

7、建筑公司民间借贷利息支出是否可以凭借款合同入账？需要发票吗？没有发票怎么办？

8、集团公司统借统还业务可以凭有效凭证税前列支？

9、房屋拆迁补偿款是否一律不需要凭发票入账？

10、建筑企业施工过程中青苗补偿费如何税前列支？

11、公司职工食堂买菜、买肉无法取得发票，如何入账？

12、新办企业注册前发生的费用以股东的名义取得票据，可否税前扣除？

12、意外事故医疗损失及精神赔偿的损失凭证什么入账？

13、私车提供公司使用，相关费用如何实现在所得税前扣除？

14、合法有效票据什么时间提供？跨票据如何入账？如何实现在所得税税前扣除？

15、建筑企业跨期票据存在哪些的情形？如何防范跨期票据的风险？

16、母子公司间提供服务支付费用，是否需要开具发票？开何种发票？

17、企业接收的中国人民解放军通用收费票据属于合法有效凭证？