房屋价格评估报告书

房屋价格评估报告书（精选7篇）

1.房屋价格评估报告书 篇一

浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法

第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条 本办法中的下列用词含义如下：

（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。第四条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条 市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条 房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第八条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。

第九条 被拆迁房屋、安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素经评估确定。

第十条 被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积

安置用房评估金额的计算公式为：

安置用房评估金额＝〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积 附属物、装修补偿金额按规定办法计算后补偿给其所有人，法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第十一条 不能采用本办法第四、九条规定的办法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

第十二条 被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。

标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。

被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准。

第十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

第十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入市、县房屋拆迁管理部门在已协商签订监管协议的银行中开设的专户，评估完成后10日内经市、县房屋拆迁管理部门同意方可使用。拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。

第十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。

第十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。

第十七条 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。

第十八条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

第十九条 评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第二十条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

第二十一条 当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，当事人为市、县房屋拆迁管理部门的，应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

第二十二条 房屋拆迁评估技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

第二十三条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁价格评估中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。

第二十四条 本办法由省建设厅负责解释。第二十五条 本办法自发布之日起施行。

2.房屋资产评估报告格式要求 篇二

基本要求

1.评估技术说明主要是对各项资产及负债进行评定估算和估价过程的详细说明，具体反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。评估技术说明应按评估项目涉及的会计科目分类逐一撰写，应至少含有以下基本内容：

(1)委估资产及负债的账面情况，包括账面金额、发生日期等;

(2)委估资产及负债的主要业务内容，适当介绍二级明细科目，甚至三级明细科目资产内容;对清查中发现的账外资产应分别单独列示;

(3)评估实施的工作，即评估过程中做了哪些工作;

(4)评估价值确定的方法、依据、计算过程;

(5)涉及的计算公式;

(6)涉及的评估价值构成等式;

(7)评估值与调整后账面值的差异及其原因;

(8)评估举例，举例应选择典型的、价值量大的资产，应有详细的评估过程，推导评估结论的每一参数都应说明来源或依据;

(9)外币资金折算为人民币时，所选取的汇率;

(10)对于选用特殊方法进行评估，应详细介绍选用该方法的原因及其科学性、合理性。

2.评估技术说明可以根据项目具体情况适当分类，但采用成本加和法评估整体资产至少应分为流动资产、长期投资、机器设备、房屋建筑物、在建工程、土地使用权、无形资产、其它资产、流动负债、长期负债和租金标准与使用费标准等。评估项目中不存在该类评估对象的除外。

(二)流动资产评估说明

1.流动资产评估说明应以货币资金、应收票据、应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款、短期投资、待摊费用和递延资产、存货等分别撰写;评估过程或方法相同的可以适当组合、分类，如产成品、在用低值易耗品可以不并入存货，而单独予以说明。

2.在分类说明流动资产评估方法前，应按会计科目列示账面值并适当汇总，保证与资产负债表相对应。

3.各备抵账户账面余额包括短期投资跌价准备、坏账准备、存货跌价准备、长期投资减值准备应按零值计算，且予以专项说明。

4.货币资金的评估说明。

(1)货币资金一般应包括现金、银行存款及其他货币资金;

(2)现金存放地点、盘点方式和过程;

(3)对银行存款应说明是否查阅了银行对账单、银行余额调节表，对数量较大的银行账户函证情况及不符情况下的处理方式;

(4)如存在未达账项，应说明未达账项是否影响净资产，影响如何;

(5)其他货币资金的存在形式、形成原因。

5.应收票据的评估说明。

(1)说明应收票据的种类、变现能力、信用程度;

(2)说明已查阅票据凭证及查阅结果;

(3)对于在评估现场工作日已变现的应收票据数额作说明;

(4)对可能坏账的应收票据，应说明原因及如何确定评估值的;

(5)已坏账的应收票据，应说明原因，并说明所取得证据。

6.应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的评估。

(1)说明是否分析了发生时间、原因，是否对收回的可能性进行了判断，并写明分析结果;

(2)说明清查核实的具体方法及核实结果;

(3)对可能坏账的项目，应说明原因及如何确定评估值的;

(4)对已坏账的项目，应说明原因及取得的证据。

7.短期投资的评估。

(1)说明投资种类、变现能力;

(2)上市的有价证券应列示评估基准日的收盘价、持有量及评估计算过程;

(3)非上市的有价证券应列示票面利息率或约定利息率及评估计算过程。

8.待摊费用和递延资产的评估。

(1)递延资产包括开办费、长期待摊费用;

(2)说明待摊费用和递延资产的原始发生额、摊销期、所形成的资产或权利是否已在其他类型资产中反映，如反映，应说明不另计评估值;

(3)应结合待摊费用和递延资产的具体内容说明是否存在尚存的.资产或权利，如存在，应指明受益期、受益额。

9.存货的评估。

(1)应分别按库存商品、产成品、在产品与半成品、主要材料与辅助材料、包装物(库存物资)、委托加工材料、在库低值易耗品、在用低值易耗品、委托代销商品、受托代销商品进行说明;

(2)外购存货说明账面价值构成，分析价值构成的合理性，并载明已查询市场价格;

(3)自制存货说明销售成本率、销售费用率及相关的税费额或比率的确定方法与数额;

(4)自制存货的适销程度应说明，并列举依据，如：市场占有率、存货周转率、市场信誉度等因素;

(5)在用的存货应具体说明如何确定成新率;

(6)对于存在失效、变质、残损、无用的存货，应说明对其价值的影响程度，需要技术鉴定的，应说明鉴定方法及鉴定结论;

(7)委托代销商品、受托代销商品应当说明代销费用的结算方式，并结合代销费用的结算方式选择适当的评估方法。

(三)长期投资的评估

1.说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响;

2.对于有特殊约定的长期投资，应详细说明约定的内容，并简要介绍对投资人权益的影响;

3.对于上市的证券，应说明已查询评估基准日的收盘价以及证券市场指数;

4.对于非上市的证券，应说明已查明票面利率或约定的利率;对于非上市的证券，如存在可预计的收益，应说明已按收益现值法评估;

5.对于控股的长期投资，应写明投资比例，并说明已对被投资企业进行整体资产评估(类似单独的项目进行说明);

6.对于非控股的其它投资，应简要介绍投资背景、被投资单位的概况，在不能对被投资企业进行整体资产评估情况且不存在资产状况瑕疵情况下(说明原因)，对于被投资单位资产变化较大(账面净资产超过注册资本15%以上的变化或固定资产初始投入项目内容或数量已变化15%以上)或投资超过3年，一般应说明是否已获得被评估单位提供的审计后会计报表。

(四)机器设备的评估

1.应总体介绍机器设备的特点、购置日期、类别、工艺流程、技术水平状况、日常管理制度;

2.应说明评估原值的构成及其来源与依据;

3.应说明设备成新状况，或增值贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据;对于待修理设备，应说明修复的可能性及预计费用;

4.对于精密、大型、高价的设备，应说明已进行技术检测，并介绍检测情况;

5.对于报废的设备，应特别提示，并说明检测的状况及继续使用的可能性;

6.对于能够用于独立经营并可单独计算获利的机器设备，一般应说明其收益状况及收益额;

7.大型或重型设备的建筑基础，按房屋建筑物的评估要求进行;

8.举例说明应选择金额大、技术典型的设备;

3.房屋价格评估报告书 篇三

（二）——救济途径之行政诉讼

一、房屋评估报告的救济途径

法律明确规定：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果[1]。实际上，一些地方政府往往会指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋的评估价值，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》规定，当事人有权对评估结果提出异议，申请复核，申请专家委员会鉴定等。可见，当前对评估报告的救济途径主要是申请复核和专家鉴定两种。但是，在拆迁或者征收活动中，被拆迁人本身就处于被动地位，如此短的时间之内根本无法收集到相关材料和法律依据，不科学、缺乏公正的评估报告就很难得到救济。如何才能实现被拆迁人对评估报告的权利，这在当前法律环境下显然是一种权利真空。

二、房屋评估报告的诉讼救济方式

被拆迁房屋的评估报告是否具有可诉性呢？一般说来，评估报告是具有证据性质的结论，在拆迁补偿中仅仅作为参考依据之一，当事人对评估报告不服，除了采取申请复核和专家鉴定之外，是否可以提起诉讼呢？法律上并没有明确规定，在实践中也是个值得探讨的问题。

（一）评估报告如何进入诉讼程序

提起行政诉讼不仅要有具体行政行为，还要属于《行政诉讼法》规定的可诉范围。评估报告由具有房地产价格评估资格的估价机构出具，估价机构不是行政机关，评估报告也不是行政机关作出的具体行政行为的产物，因此如果当事人对评估报告本身有异议是不能提起行政诉讼的。但是，被拆迁人可以采取对补偿安置裁决提起行政诉讼的迂回方式将评估报告纳入诉讼程序。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定，公民、法人或者其他组织，对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理，因此，拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。

一旦当事人对补偿安置裁决不服提起行政诉讼后，法院就应当对作出裁决的依据之一的房屋评估报告进行程序上和实体上的审查。

（二）评估报告的证明力分析

律师在承办案件时，需要从如下方面分析评估报告的证明力：（1）评估报告的做出是否合法

证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方式以及证据的形式是否符合法律的规定。如果是不具有鉴定资格的机构或不具有鉴定资格的人出具的评估报告，都属于不具有合法性的证据。如果评估报告所记载的鉴定的提起人不合格、鉴定人与案件鉴定双方当事人有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范不符合规定等，则该评估报告的取得不符合法律规定的程序和要求。如评估报告未写明参加鉴定人员的姓名、职业、所依据的材料、分析过程，缺少参加鉴定的鉴定人签名并加盖鉴定机构印章等，都是不符合法律规定，也是不能作为定案的依据的。

（2）评估报告的价格审查

在评估报告的真实性审查方面，主要注意的是评估报告中的价格构成。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补助费以及被拆迁的房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。如果评估报告将被拆迁房屋的房地产市场价格和其他补偿金额混淆在一起，则该评估报告不能采信。

（3）审查评估报告所考虑的因素和所参考的依据

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。区位主要考虑交通状况、配套设施、人文环境所占用的面积等因素品；用途主要考虑是住宅用房、商业用房还用工业用房；建筑面积主要考虑是主建筑和附属建筑。被拆迁房屋的估价还应当考虑被拆迁房屋所在地的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，参照当地市场价格进行评估。另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风等，否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。

（4）审查评估报告是否考虑了不相关因素

被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断，至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。例如，被拆迁房屋是否是违章建筑就不必考虑，因为判断是否属违章建筑有诸多复杂的因素，按照职权法定化原则，是否违章建筑只能由城市规划部门认定。在实践中同一评估对象中可能有部分合法建筑，部分建章建筑，如果委托人有特别明示和要求，评估机构可以分别作出评估，但是不需要评估直接认定，而是应留给补偿安置裁决机关去裁决。再如，评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素，造成拆除同一类房屋，因居住人口不一，导致被拆迁房屋估价上的差异，补偿标准也不一样。如果评估机构考虑了此类不相关因素，则该评估报告就不能够采信。（5）审查评估报告是否告知了救济权

4.房屋价格评估报告书 篇四

年初，由于各种因素共同作用，已经促成房屋租赁价格上涨。如季节性房源紧张、物价上涨、房价居高不下，租售比严重失调等，都是推高房屋租赁价格上涨的诱因。再加之最近出台的限购令，致使许多有购房意愿的人群持观望待降的期盼和原本有资格购房的外地人无法满足购房需求，扩大了租房大军。总之多种因素导致我市房屋租赁价格上涨。

综合全市情况，具体分析一季度上涨幅度为15－20%，个别小户型甚至高达30%－40%。其中季节性房源紧张导致上涨按往年惯例占10%左右，也就是说，最近几年几乎每年房租在春节过后上涨10%。物价上涨带动房租上涨占3－5%，由于各类消费品物价在一季度都有不同程度的上涨，房东为消化这些上涨带来的支出增加，就会增加房租，这是一种普遍现象。租售比失调造成的租金上涨是一种长期的扭曲与反弹。按国际惯例住宅的租售比一般在200：1到300：1之间。而目前由于过快上涨的房价导致郑州的租售比在400：1到500：1。为回归合理的租售比，房屋租赁价格也随之水涨船高。据估计，一季度因租售比反弹造成的租金上涨在1%至2%。

近期郑州市出台限购令，目的是打压过快上涨的房价。这就造成广大待购户持币观望，以期能够在不久的将来房价降到适当的心理价位；而另一部分原先想在郑州置业的外地人因限购令的限制，无法实现购房梦，这两大人群只能转而投入到租房大军以解决居住问题。如南郊一户一室一厅房屋，春节前租金240元，过了春节房东涨到300元，限购令出台后房东又涨了20元。因此限购令导致租金在原来的基础上上涨5%－10%。

而在出租房源供应方面，除了正常的传统出租房源不断减少外（城中村改造导致一部分低价出租屋消失）；以投资为目的新购商品房由于房价的上升远远超过租金的收益，因此大多数投资客为避免麻烦，宁可将房屋空置静待房价上升，而不愿将房屋出租收取租金，这些都造成新增出租房源量少价高。不断扩大的租房大军和稍显紧张的出租房源之间的矛盾，造成了租金的不断攀升。

要想稳定郑州市的房屋租赁价格，我们认为：最主要的是稳定房价，使投资客无法从过快上涨的房价中获得较大的收益，这样他们要么把房子推向租赁市场，要么把房子推向买卖市场，以增加房源的供应量。而稳定房价的主要手段是在限购令的坚决执行，这样看来短期会导致租赁大军扩大、租金上升，而长期坚持下来，稳定了房价，打击了投机，就会挤圧出更多的空置房源以满足人们居住的需要。目前郑州市的空置房屋据不完全统计，三环以内应在五万至七万套左右。如果这些房源进入市场流通，就能解决十到二十万人的居住问题。其次是通过政府多建廉租房和保障性住房，以满足更多人的住房需求。再次如果整个社会的物价能够稳定，也会对租金起到稳定做作。

5.二手汽车价格评估 篇五

余森杰 12会计3班

本次二手汽车价格评估信息主要来源于宏大二手车行和捷成二手车行，选择了分别来源于这两间车行的同一款轿车奥迪A4L进行评估，由于本地区二手车行的数量有限导致无法进行更多的横向对比。

宏大车行奥迪A4L基本信息： 型号：A4L 2.0T 自动 舒适型

车身颜色：红

出厂年份：2010 行驶里程：5.58万公里

载重量/座位/排量：0.9t/4/2L 已使用时间：25个月

其他：外壳有轻微刮痕，无重大维修记录，行驶证、车船使用税、保险等手续齐全 报价：19.88万

捷成车行奥迪A4L基本信息： 型号：A4L 2.0T 自动 舒适型

车身颜色：红

出厂年份：2010 行驶里程：3.2万公里

载重量/座位/排量：0.9t/4/2L 已使用时间：21个月

其他：无重大维修记录，行驶证、车船使用税、保险等手续齐全 报价：21.55万

分析二手市场价格与新车购买价的差额，以宏大车行二手奥迪A4L为例

奥迪A4L新车购买价为33万（不含购置税），宏大车行二手奥迪A4L报价与新车购买价相差13.12万。该二手车车辆整体外观完整，车头灯处有轻微刮痕但不影响整体外观，影响二手报价。金属漆没有掉漆的痕迹。车辆内部略出现一些明显使用过的陈旧痕迹，影响二手报价。另发动机舱内没有明显改动痕迹，轮胎磨损正常。由于条件所限没有进行路面测试，但可以从车行给出的资料看到还有一些其他影响二手报价，如发动机噪声略大，空调开启后噪声略会明显增加，短暂热车之后噪声会明显减少：乘坐舒适性一般。

6.房屋评估的协议书 篇六

住开封市

乙方： 身份证号码：

住开封市

鉴于：

1.甲、乙双方于XXXX年X月X日签订了房屋买卖合同，乙方购买了甲方位于XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米，有独立通道。因甲方原因，至今未办理房产证。

2.XXXX年X月，因甲方需要，需购买乙方房屋，此间甲乙双方虽多次协商，因始终不能达成一致意见，双方发生纠纷。

现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方购买乙方房屋一事，达成以下协议：

第一条 乙方同意向甲方出让其拥有的坐落在XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米。

第二条 经双方协商同意房款价款以开封市具有鉴定资质的房地产评估机构（如：XX、XX）的鉴定评估为依据，评估费用由甲、乙双方各出一半。

双方同意以房产争议前的房屋状况和土地性质为评估依据（房地一体、独栋三层别墅、独立小院、道路畅通等，详见购房合同）。

双方同意待房地产评估机构出具的《房产价格评估报告》确定房价后，甲方于10日内（以评估机构出具报告时间为准）将评估的房款一次性全额支付给乙方，乙方在收到甲方全部房款后10日内搬离。

第三条 若在评估过程中，因甲方原因造成对乙方经济损失的，甲方应向乙方给予相应的经济补偿。

第四条 违约责任。若甲方不能在10日内（以评估机构出具的报告时间为准）将房款一次性全额支付给乙方，自逾期之日起，根据房款总价按日百分之一向乙方支付违约金，至房款全部付清为止；乙方在收到甲方全部房款后10日内不能搬离的，自逾期之日起，根据房款总价按日百分之一向甲方支付违约金，至搬离为止。

第五条 本协议各项内容均为甲、乙双方的真实意思表示，并已对协议各条款内容的真实意义完全知晓、了解、熟悉，并自愿承担相应的法律责任。

第六条 双方约定的其他特别事项：

第七条 本协议一式二份。甲乙双方各持一份。

甲 方 ： 乙 方 ：

指定开户行账号：

7.房屋评估报告未送达的法律后果 篇七

（2013）马行初字第00010号

文/安徽省马鞍山市中级人民法院 张鹏鹏

在房屋征收过程中，征收主体未按规定将房屋评估报告送达被征收人，导致被征收人后续救济权利的丧失，法院应当依法撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。

案件当事人：

原告：艾正云、沙德芳。

被告：马鞍山市雨山区人民政府。

案情摘要

2012年3月20日，雨山区政府发布《雨山区人民政府征收决定》。登记在艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号位于规定的征收范围内，2012年12月1日，马鞍山市雨山区采石古街道旧城改造项目国有土地上房屋征收指挥部将《关于确认房地产评估机构的通知》张贴于艾正云、沙德芳被征收房屋门口，通知艾正云、沙德芳户选择确定房地产评估机构。

2012年12月4日，项目指挥部依法举行抽签程序，确定雨山区采石九华街22号房产的房地产评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。

2013年1月16日，雨山区政府对被征收人艾正云、房地产权证共有权人沙德芳作出雨政征补（2013）21号《房屋征收补偿决定书》。

争议焦点：

1、雨山区政府对艾正云、沙德芳作出《房屋征收补偿决定书》时选定评估机构程序及评估程序是否合法。

2、雨山区政府对艾正云、沙德芳作出《房屋征收补偿决定书》是否合法。

法庭辩论：

原告诉称：2013年1月16日，雨山区政府作出《房屋征收补偿决定书》，对原告名下坐落于马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋实施征收。被告单方面委托安徽民生房地产评估有限公司对原告的房屋进行价值评估，并依据该评估报告计算出原告货币化补偿金额。原告认为，根据相关规定，房地产价格评估机构应由被征收人协商确定。

且在价格评估报告确定后，应及时向原告送达，原告对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产评估机构申请复核评估。但被告既没有与原告共同确定房地产价格评估机构，也没有向原告送达评估结果，剥夺了原告依法享有的权利。故请求依法撤销雨山区政府于2013年1月16日作出的《房屋征收补偿决定书》。

雨山区政府辩称：雨山区政府作出的《房屋征收补偿决定书》为原告方提供了货币化和产权调换两种安置方式选择，没有侵犯原告方自由选择补偿方式的权利，符合相关法律规定；

雨山区政府依法按照相关程序选定安徽民生房地产评估有限公司作为评估机构，作出《房屋征收补偿决定书》，程序合法。

法院裁判：

一、选定评估机构程序合法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

本案中，雨山区政府发布征收决定后，在对被征收房屋价值的补偿问题经多次协商未能达成一致的情况下，被征收人艾正云、沙德芳并未提交选定的房地产价格评估机构，在雨山区政府书面公告通知其参加抽签选定评估机构后，也未及时参加。

故雨山区政府组织相关部门参加抽签选定安徽民生房地产评估有限公司作为评估机构的程序基本合法。

二、评估程序违法

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

从本案现有证据看，雨山区政府在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失。故雨山区政府对艾正云、沙德芳位于采石九华街22号房产评估程序违法，依据该评估程序作出的《房屋征收补偿决定书》依法应予以撤销。

综上，法院判决撤销马鞍山市雨山区人民政府于2013年1月16日对艾正云、沙德芳作出的雨政征补（2013）21号《房屋征收补偿决定书》。

裁判评析

征迁案件中矛盾最为突出的就是房屋征收补偿问题。补偿公平、公正，不仅需要征收部门在征收过程中充分保障被征收人的实体权益不受损害，保证不因征收行为导致被征收人实际生活水平降低；而且要严格按照法律规定的征收程序执行，保证被征收人知情权、参与权、救济权等程序权利的实现。法院在审理房屋征收行政案件时不仅需要从大局出发，依法支持行政机关合法征收行为，而且要充分保护行政相对人的合法权益，维护社会稳定，以实现行政诉讼之应有本意。

一、被征收房屋的价值需要通过评估确定

在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收过的核心要素。现实中，绝大多数被拆迁户与开发商和行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被拆迁户认为补偿标准太低，而开发商和行政机关认为拆迁户漫天要价。

因此，我国规定被征收房屋的价值，应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，作为独立于征收人与被征收人这两大利益主体的第三方，由其出具的建立在专业评估基础上的评估报告能够适当地中和征收人与被征收人之间的矛盾和冲突。

二、房地产价格评估机构须合法评估