房地产计划运营管理培训心得

房地产计划运营管理培训心得（精选10篇）

1.房地产计划运营管理培训心得 篇一

商业地产运营项目合作计划书

一、合作背景

鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

二、公司介绍

杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。

陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

三、操盘案例

1、温岭农贸城

服务内容：定位、策划、销售、招商

服务时间：2009年-2011年

项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

2、绍兴玛格丽特

服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年

项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。

玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

3、温州邻里中心

服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年

项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。

4、温岭时代广场

服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年

项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名镇天下香港城）服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年

项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。

6、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2013年

项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。

除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体

验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。

7、东阳香港城（金罗马中央广场）服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年-2013年

项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。

8、连云港香港城

服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：2013年

项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。

9、泰尚达生活广场（文化创意园区）

服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：2014年

项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；

提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。

四、商务条件

1、项目营运部组织架构

2、运营商务条件

服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。

服务费用：人员工资（39500元/月）+ 服务利润（年总租金的3%）人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人

其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。

杭州陌晨投资管理

2014-7-2

2.房地产计划运营管理培训心得 篇二

一、房地产行业绩效管理现状

房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中, 无一不对房地产开发商的计划、组织、协调和控制能力提出很高的要求。房地产业具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等行业特点;房地产开发企业又明显具有社会责任重、环境影响程度高、受政府政策影响程度高、与相关行业联动性强等特点。而且, 我国的房地产企业多数是以项目型为主, 牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难, 造成成本评估困难, 直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。

我国的房地产企业发展年限比较短, 成熟的标杆企业缺乏, 上规模的企业都是最近几年才发展起来的, 管理基础比较薄弱, 很多公司预算体系不健全, 财务核算不准确, 绩效考核缺乏数据支持, 造成绩效考核结果失真。缺少清晰的职务和职位体系, 在绩效指标设计时, 核心职能职责的来源就不清楚, 岗位指标体系就可能存在缺失的现象, 从而造成绩效考核的片面和失准;缺少规范的薪酬体系, 在绩效考核结果应用时, 缺乏统一的参照标准。再加上房地产的项目特性, 使同一个人的不同时间任务不同, 考核指标体系具有变化性和不确定性。目前房地产行业绩效管理中的问题主要有, 绩效管理和公司战略的关联度较低, 基本上以公司业绩为基础而忽视公司的长远持续发展;考核指标体系结构化不足, 不同管理层次和专业职能的员工分类指标缺乏, 对工程技术类、行政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不到位;考核以工作计划为主, 忽视根据部门核心职能和职位核心职责提取考核指标, 绩效评估沟通反馈机制不尽完善, 绩效结果强调与薪酬利益挂钩, 在员工发展方面的应用不足, 尤其是在追求绩效改进、培训设计方面不甚重视, 等等。

由于我国的具体国情, 各个房地产公司所处的区域和发展阶段不同, 经营管理状况更是参差不齐, 对于绩效管理的认识、重视和应用程度、应用效果相互之间差异很大。相对发展比较成熟的公司, 能够充分认识到绩效管理的重要性, 并积极实施绩效管理手段, 比如:万科等公司采用先进的BSC (平衡记分卡) 绩效管理方法, 金地采用以计划考核为核心的绩效管理手段, 更多的公司吸收应用了目标管理的办法。但是, 众多的国内其他公司较重视员工的短期工作业绩, 忽略工作潜能、态度等其他方面。在引入绩效管理手段的房地产公司里, 绩效结果的应用大多在绩效奖金方面能够有所体现, 而在更重要的人力资源分类开发方面的应用普遍不足。

二、有效提高房地产公司运营绩效管理水平的途径

房地产企业要以企业战略 (产品、利润、客户) 为导向结合具体的管控模式 (投资、战略、运营) , 通过对组织、流程、绩效的管控, 从而提高运营绩效管理水平 (见图1) 。如果管理基础还没有建好, 不能直接向万科等看齐而采用BSC, 就尽量从基础的人力资源管理工作 (比如工作分析) 和预算管理开始做起, 采用目标管理法MBO或者KPI等方法做考核。如果企业基础很好, 预算体系比较完全, 可以在多种方法中选择适合企业的办法, 并且通过人力资源管理信息系统固化考核。

企业战略就是要明确公司的发展方向, 以未来为基点, 为寻求和维持持久竞争优势而做出的有关全局性的重大筹划与谋略, 是目标和实现目标路径的整合。目前, 房地产公司主要有以产品为导向、以利润为导向、以客户为导向三种战略, 如金地公司的快速滚动开发战略, 碧桂园公司快速开发、快速销售的双快战略。其中, 以客户为导向较适合当前企业发展现状, 企业要关注整体客户体验, 了解客户需求和价值, 围绕客户体验和价值开展研发、生产和销售, 建立客户服务品牌。对于房地产公司战略, 就是要回答商业模式、资源能力和增长阶梯三个问题。商业模式中涉及到区域、产品和价值链三个主要方面, 需要明确公司将要重点发展的区域、专注的产品线和重点关注价值链的哪些环节。资源整合能力主要有资金资源、人力资源和土地资源, 公司要肯定能否获得充足的资金保障, 规划好融资渠道, 要明确以专业化发展为导向还是以基于项目需要为导向的人力资源配置方案, 评估出公司获取土地的策略和能力。增长阶段的规划主要是销售收入和利润收入等财务指标的规划。美国房地产知名企业pulte homes独特的“客户全过程参与”就是值得国内房地产公司借鉴的以客户为导向的战略实施策略。其独特的7步客户服务程序是: (1) 举行开工前见面会, 向购房者介绍建造团队, 说明建造过程; (2) 施工期间客户到施工现场检查房屋框架结构; (3) 交付前按照公司质量标准进行质量检查; (4) 交付前带领购房者熟悉了解房屋每个部分细节和功能; (5) 交房后30天跟踪服务, 检查和维修, 开具工作清单; (6) 3个月后续跟踪服务, 对房屋进行质量检查; (7) 11个月后后续跟踪服务, 对属于一年保修期的问题进行维修。

管控模式是指集团对下属企业基于集分权程度不同而形成的管控策略, 具体由组织管控 (people) 、流程管控 (process) 和绩效管控 (performance) 三个方面支撑, 不同的管控模式对应不同的组织架构、流程设计和绩效管理办法。常见的管控模式有投资管控型、战略管控型和运营管控型三种, 三种管控模式中对下属公司授权越来越紧。投资管控型目标是通过投资业务组合的结构优化来追求公司价值最大化, 总部以财务指标对下属公司进行管理和考核, 总部的核心职能是法律支持和企业并购, 适用于多种不相关产业的投资运作。战略管控型目标是通过业务组合与优化, 达到战略协同的效应, 总部以战略规划对下属公司进行考核, 拥有战略规划与控制和人事配置的权力, 适用于相关型或单一产业领域内的发展。运营管控型目标是各子公司经营行为的统一与优化, 公司整体协调发展, 其通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理, 负有财务控制、营销、设计开发、人力等职能, 适用于单一产业领域内的运作, 受地域性的局限。管控模式的选择受到组织战略、产品相关性、子公司地理位置和项目规模、公司发展阶段和公司核心能力等因素的影响。目前国内专业房地产公司大多选择了运营管控型的模式, 其主要原因有房地产行业决策风险高, 生产组织方式复杂, 企业自身管理不成熟。随着企业在业务成熟度高、管理一致性强和职业经理人文化成熟的背景下, 相信房地产公司将具备战略管控型的条件。

组织管控, 要以商业模式、发展目标、区域产品等战略因素为导向, 清晰定位, 本着与价值链匹配、渐进、可复制、精简低成本和风险制衡等原则来设计具体的组织结构。一般房地产公司负有战略和投资、财务与资金管理、运营监控、风险控制和技术支持五大职能。将投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计、采购管理、工程管理、销售管理、售后服务、物业管理这条价值链分成前中后三段来分析, 公司管控重点放在前期, 即靠近价值链前段, 经营操作风险越大, 对整个房地产开发项目的利润贡献越高, 管控的重点关注风险控制和成本控制;重点放在中段, 即整个房地产开发项目的质量和成本控制区间, 决定了利润的最终实现大小, 管控重点关注质量和动态成本的控制;重点越是靠近价值链后端, 经营操作风险越小, 但对组织的品牌和客户价值产生的影响越大, 管控重点关注服务与客户关系维护。房地产公司初创阶段大多是“总部与项目不分开”或者是松散的“总部和项目公司”模式, 随着公司发展越来越强调专业化管理和资源集约管理, 集权度较高, 将总部与项目公司分开;为了适应管理幅度和多区域竞争, 企业逐步形成区域中心、多利润中心, 基于业务成熟度的提高, 过渡到“总部、区域中心、城市公司”的三级管理模式, 总部已经弱化价值链的管控, 而区域中心成为业务管理的中心。

流程管控就是指通过流程设计, 不断提高组织绩效。房地产行业的关键流程特点是周期长、接口多、并行运作多, 并且结果是一次性, 房地产业卓越流程设计的原则是定框架、定思路、定内容、定方法, 要基于价值链的系统性对框架进行系统性思考, 自上而下地将主流程展开到子流程, 重点关注关键流程与接口, 同时借鉴标杆企业。遵循建立流程体系, 理顺流程和接口, 优化流程, 再造流程四个步骤, 考虑到跨专业配合, 理顺接口, 明晰权责, 根据程序分解到作业指引的规范和标准, 并以格式化表格和模板作为设计结果, 就可以造就具有目标导向、结构系统、聚焦客户、专业协同、操作精细等特点的卓越企业流程。横向流程要以价值链中的战略流程、业务流程和管理支持流程为主线进行设计。一个流程是否有价值不在于表达了多少活动, 关键在于是否基于目标导向, 是否清晰地表达了关键点的方法, 这些方法是否能够保证目标的达成以及具有可操作性。

房地产业绩效管控需要根据组织的管理状况、组织文化及内部能力进行绩效管理体系设计, 从简单到复杂, 逐步由绩效考核向绩效管理过渡。在建立绩效体系第一阶段以计划考核为主, 重点考虑对公司核心价值观的传递, 在考核中对能力和行为方面重点关注与组织所倡导的核心价值观是否相符。绩效管理体系要强调计划胜于评估, 着重过程而非评价, 寻求对问题的解决而非寻找错处, 要体现结果与行为两个方面而非人力资源的程序, 其根本目的是在于绩效的持续改进提高。绩效管理体系设计是要以战略为导向自上而下地对指标进行分解, 系统思考之后建立以目标结果为关注点的横向与纵向的内部联系, 考核聚焦在驱动性的作用上, 同时强调结果与过程、业绩与行为, 综合运用MBO、BSC、KPI等管理工具。工具没有好坏之分, 关键在于适用各自企业的战略经营特点、业务需求和岗位匹配要求。

三、结论

房地产企业要以企业战略 (产品、利润、客户) 为导向结合具体的管控模式 (投资管控型、战略管控型、运营管控型) , 通过对组织、流程、绩效的管控, 从横纵两个方向对公司运营管理做出规划, 从而提高运营绩效管理水平, 保证公司持续健康发展。

参考文献

[1].彭剑锋.人力资源管理概论.复旦大学出版社.2005.1

[2].付亚和.许玉林.绩效管理.复旦大学出版社.2003.8

[3].杨绿汀.论人力资源绩效管理在企业中的有效运用.中小企业管理与科技.2011.1

[4].王秀玲李文兴.我国商业地产现状与发展趋势.建筑经济.2011.12

3.房地产计划运营管理培训心得 篇三

（12月6-7日）

房地产培训：产业地产定位规划及招商运营实战培训

【课程背景】

房地产培训：产业地产定位规划及招商运营实战培训，虽然产业地产前景看好，但产业地产发展模式，土地运作、开发与后期运营的专业能力等仍面临诸多的困难和操作难点。因此，房地产企业要想在国家经济战略形势下获得产业地产的发展能力，认识产业地产发展的关键，学会与相关方的博弈并达成共识，运用有效的管理方法和手段，才能先于竞争对手抓住机遇，成为胜者。中房商学院房地产培训特邀实战产业地产专家，讲述产业地产各种专业问题，敬请关注

【课程特色】

1.指导解读产业地产的相关政策与发展环境 2.深入了解产业地产开发模式、发展策略、运营策略 3.深入了解产业地产的运作全程、运作要点与关键方法 4.资源与人脉的平台、促成交流与合作

【学员对象】

1.房地产企业董事长、总经理及高管 2.有志于产业地产发展的各相关方

【讲师介绍】

朱老师：中房商学院房地产培训高级顾问，具有近十年产业地产从业经历，熟识产业地产开发规律，具备扎实的园区开发知识与实践。长期关注市场一线，尤其谙熟产业地产开发的品牌营销之道。其长期担任国内知名产业地产开发集团品牌营销负责人，专注产业地产开发与运营的实战与商务交流。

严老师：中房商学院房地产培训高级顾问，某国际五大行董事、华南区产业地产负责人，下辖园区开发定位策划咨询、工业项目选址、工业项目投资与处置，以及工业项目代理四个团队。严老师拥有10年工业地产经验，成功操作项目近百个，具备丰富的工业地产技能与知识，是目前国内资深的工业地产专家。其业务经验涵盖工业地产的前期定位策划、可行性研究、营销推广策划、项目选址咨询与谈判、工业房地产投资与处置、工业地产业主代理、工业租户代理等领域;涉及市场包括大型区域开发、产业园区、科技园区、现代物流园区等多个领域。多年来，严先生直接参与多个工业地产项目的开发顾问与投资项目，并与本地政府、开发商以及海外的工业地产投资基金建立了良好的关系。

近期业绩包括：深圳国际低碳城发展战略研究(深圳市政府委托),内蒙古乌力吉口岸项目，佛山市南海桂城汽车城策划，深圳南油集团前海湾分析，深国际天津滨海物流港可研，广西东盟南宁汽车文化产业园策划，中节能江西低碳环保产业园策划，武汉海吉星农产品集散中心策划，厦门海峡现代物流中心策划，华平投资集团珠三角市场调查，中集东莞松山湖项目可研及整体定位研究，深圳龙华广西园产业专题研究，深圳

宝龙工业区策划，„„

王老师：中房商学院房地产培训高级顾问，曾任职于建行、中原地产、德思勤投资。目前担任国内某知名产业地产公司高管，擅长政府、金融、服务类资源整合基础之上的园区招商和运营;以及投资拓展阶段的项目论证、定位规划等。

【课程大纲】

第一天：

(区域、城镇、社区、园区)品牌的基础概述

1)品牌战略定义 2)品牌建设的国际经验和理论简述 园区品牌的理念体系打造

1)品牌平台概念 2)品牌机会分析 3)品牌架构规划 4)关键品牌信息 产业园品牌识别体系设计 1)品牌联想 2)品牌标识语 产业园品牌表达体系运作

1)品牌触点管理 2)品牌入市节奏把控和收益曲线 产业园整合营销传播

1)项目整体开发营销策略规划的必要性 2)传播策略总纲规划和编制(案例)3)品牌传播设计创意 4)实用品牌传播策略 产业园竞争和突围

1)认识行业所处的基本环境类型 2)理解竞争的实质 3)好项目在竞争中突围的关键 第二天白天： 项目选址与定位

1)不同企业发展战略下的选址和策略 2)工业园区成功的“四力模型” 3)4大选址价值评判原则、3类选址模型分析 4)项目整体发展定位选择的方法 5)4大开发模式分析 产业定位与选择

1)产业定位、产业筛选及整体发展定位选择 产业地产的退出机制

1)产业地产退出机制方法介绍：资产转让、股权转让、债权融资、股权融资、REITs 产业地产的市场机会

1)冷链物流、电商物流、“1+6”产业政策介绍 2)产权分割问题分析 产业园区的规划

1)工业地产建筑规划设计总体思路、规划设计5大原则 2)规划建筑设计主要内容：设计主题、建筑设计指标及功能配比、设计特色建议 3)景观规划设计：水系、连廊、屋顶、停车场、垂直绿地、内部景观等

产业地产的招商

1)招商流程与谈判技巧 2)6大招商策略组合 产业地产的运营

1)运营服务增值平台 2)8种开发运营模式分析 第二天晚上：

产业园区的规划、运营案例分享案例分享与交流，建议学员带自己的项目案例来交流 第三天：

第三天产业地产的实践--工业地产开发案例

1)华夏幸福模式(拿地模式、资金流模式、招商运营模式)2)北京国际信息产业基地模式：项目发展沿革、先天优势和劣势、盈利模式的创新和不足、增值服务 3)国际经验模式及未来产业地产模式的探讨王老师 工业地产开发的要素分析

1)政府资源：地方政府心态分析;2)产业资源：产业链及产业氛围;特色镇、特色县;产业梯度转移;产业聚集;3)金融资源：与产业地产配套的金融产品的创新性;非银行金融机构的甄别和谈判;项目资金流的把控;4)国际资源

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年12月6-8日(3天2夜)上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)[培训费用]：人民币5800元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

4.房地产计划运营管理培训心得 篇四

（11月16-17日）

【课程背景】

房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。中房商学院邀著名地产研究专家，现场分享为中海、金地、世茂、富力、复地等800余家房地产研究精髓及系统总结提炼了房地产企业快速开发与运营的管理思想及操作方法与各个阶段的快速开发节点管控。

【课程对象】

1、房地产企业总裁、总经理、副总经理、总裁办

2、运营管理部、投资管理部、前期策划部、项目运营部

3、开发部、工程部、客服部、营销策划部等

【专家导师】

原恒大集团项目开发负责人，龙湖集团项目负责人，中房商学院特约培训讲师。

【培训内容】

一、房地产项目要实现快速开发的整体环境分析与决策

1、目前国内房地产行业的整体形势

2、现阶段房地产行业的政策导向

3、一二线城市化和三四线城市的快速开发机会分析

4、未来5年国内房地产发展的方向

5、中小规模房企未来5年的战略定位和快速开发策略

二、房地产项目开发的策略精细化解析

（一）投资拿地板块的策略

1、土地投资的区域选择

2、不同区域的拿地标准分析（经济性和技术性等方面）

3、土地拓展成功和失败的案例剖析 案例：龙湖的投资战略和“三线”原则 恒大获取地块的“铁律”

（二）总图设计和单体设计策略

1、设计工作前置化

2、设计创新与标准化设计

3、对规划、建委的设计要求尺度的精准把握

4、设计人员的综合素质

案例：龙湖天街系列与恒大名都、绿洲、天下系列对比

（三）工程施工阶段的快速开发策略

1、“合理抢跑”和政府职能部门的提前介入运用

2、与总包、分包单位、材料商的谈判与协调策略

3、施工过程综合监督的策略

4、合并报建流程、快速出证的技巧

案例：龙湖、恒大工程现场管理图片对比分析

（四）销售阶段的快速促销策略

1、营销策划管理和品牌管理模式

2、开盘前重点营销策划及准备工作（结合某项目案例）

3、广告的投放及媒体策划

4、不同阶段客户敏感点的把控

5、各部门对营销的支撑

案例：龙湖的“饥饿式”营销手段 恒大的“精装房+园林实景”模式

三、房地产企业内部运营管理

（一）房地产企业内部如何来界定各部门针对项目进行高效的配合

1、集团与各地区公司的职能及架构分析

对比分析：龙湖、万科、华远、恒大等公司的体系架构

2、从集团到各个部门的一二三级指标的确定

案例图表分析：集团如何对某地区公司的各个部门业绩的把控。

如对于设计部：设计成本合理性、规划效益能否实现项目价值最大化、单体设计产品创新性、立面设计综合评价等

3、房地产项目运营重点管控的节点 投资阶段节点管控

建筑策划和设计三个阶段的节点管控 施工阶段的节点管控 景观工程的节点管控 销售阶段的管控节点 竣工到入住阶段的关键节点

4、各部门高效运营配合的具体指标落实 案例图表：成本部的运营配合指标

资金部的运营绩效指标 景观部的运营配合指标 其他部门等

5、各个部门之间的工作界面分析 案例：发展部与设计部之间的界面 工程部与设计部之间的界面 设计与营销之间的界面搭接

6、在某些关键节点上面，各个部门之间的配合的具体要素分析 案例：如在规划验收环节上的设计部、工程部、发展部的配合要素 如在确权阶段，项目部、营销部、报建部的如何有效配合 如在交房节点，物业公司、营销部、工程部等部门如何配合等

（二）各部门之间高效配合的监控、预警与考核机制

1、各个部门高效配合的监控或预警方式（1）采用计划/运营月报的方式进行监控（2）项目月报方式进行监控（3）评估方式

（4）工作联系单的沟通与预警（5）OA系统的预警与监控（6）领导人的主动调合与回补机制

2、各个部门关注的关键性节点及交叉考核分析（1）集团和地区公司分别关注的项目关键节点（2）如何实现下游部门对上游部门的节点考核 如：工程部考核设计部和发展部的方式等

3、节点考核与绩效（含地区公司总体绩效、管理层绩效和普通用工）（1）地区公司与总部对不同节点的掌控与博弈（2）节点考核如何与各级员工的绩效（奖金）挂钩 案例：龙湖的绩效激励机制和恒大的失职问责制度

四、房地产企业快速开发和运营的隐形保障----项目后评价

1、企业内部知识管理成果平台建立及维护

2、各部门知识的分类、共享及利用 案例：龙湖弗拉明哥项目设计部后评价成果 恒大工程部、营销部、物业部后评价

五、全面总结与交流

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年11月16-17日 深圳（详见报到通知）

[培训费用]：3800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。

5.运营部培训计划 篇五

一、总体目标

1、加强公司专业技术人员的培训，提高技术理论水平和专业技能，增强科技研发、技术创新、技术改造能力。

2、加强公司操作人员的技术等级培训，不断提升操作人员的业务水平和操作技能，增强严格履行岗位职责的能力。

3、加强公司员工的文化培训，提升各层次人员的科学文化水平，增强部门队伍的整体文化素质。

二、原则与要求

1、坚持按需施教、务求实效的原则。根据公司发展的需要和员工多样化培训需求，分层次、分类别地开展内容丰富、形式灵活的培训，增强教育培训的针对性和实效性，确保培训质量。

2、坚持自主培训为主，外委培训为辅的原则。整合培训资源。

3、坚持理论与实践的相结合，保证学有所用。

4、坚持培训人员、培训内容、培训时间三落实原则。一周内理论与操作技能培训时间不少于2次。

三、培训内容与方式 专业技术人员

1、由技术负责人定期进行专题技术讲座，进行新工艺、新材料及质量管理知识等专项培训，培养创新能力，提高理论知识水平。

2、有条件的话组织专业技术人员到同行业先进企业学习、学习先进经验，开阔视野。

3、对外出培训人员的所接受的新知识在公司内进行学习、推广。

四、要求

（一）领导要高度重视，各相关业务部门要积极参与配合，整理制定切实有效的培训实施课题，实行指导性与指令性相结合的办法，坚持在开发员工整体素质上，树立长远观念和大局观念。

（二）在培训形式上，要结合企业实际，因地制宜、因材施教，外培与内训相结合，采取技能演练、鉴定考试等灵活多样形式；在培训方法上要把授课、案例、研讨等方法相互结合。选择最佳的方法和形式，组织开展培训。

（三）确保培训效果的真实有效。一是加大检查指导力度，对培训中各类培训情况进行不定期的检查与指导；二是建立表彰和通报制度。对培训工作成绩显著，扎实有效的个人给予表彰奖励；对培训计划落实不到位，员工培训工作滞后的单位予以通报批评；三是建立员工培训情况反馈制度，坚持将培训过程的考核情况及结果与本人培训期间的绩效挂钩。实现员工自我培训意识的提高。

培训是帮助员工提高生存能力和岗位竞争能力的有效途径，努力提高员工学习的主动性，建设一支高素质的团队是每个部门义不容辞的职责。在公司改革和发展的今天，面临着很多的机遇和挑战，我们争取力争做到保持员工教育培训工作的生机和活力，把我们部门建设成一支能力强、技术精、素质高，适应市场经济发展的员工队伍，使其更好地发挥他们的聪明才智，为企业的发展做出更大的贡献。

运营部

2012年8月17日篇二：区域运营中心培训计划方案 上海××××有限公司 区域运营中心培训计划书

一、××运营中心培训会的基本概况

1、会议时间： 2010年3月13－14日（上午9：00-12：00，下午13：30-17：30）

2、会议地点： 成都泸天化大酒店（四川成都市中同仁路220号）

3、参会人员： ×××（董事长）、×××（四川运营总经理）以及下属所有员工和目标代理商，预计人数25－30人

4、会议主题：

产品

一、产品

二、产品三以及公司相关产品系列知识培训、施工组织技术培训

二、××运营中心培训会的总体计划安排

三、×××运营中心人员职责安排

1、××××运营中心（××××××）

1）负责组织参会代理商，3月10日前明确参会人员具体名单； 责任人：×××× 2）负责落实会议室和会议餐等相关事务，3月11日前向总部递交详细的费用预算； 责任人：××××

3）负责会议主持和相关人员接待工作，3月12日完成对会场的布置； 责任人：×××× 4）负责对会议过程相关材料全面收集，3月15日召开会后会总结会议经验。责任人：××××

2、上海××××总部

1）负责拟定两个会议日的具体会议议程，3月11日前通报四川运营中心以便执行 2）负责提供会议物资和相关产品资料，如有特殊物资须在3月12日前落实到位 3）按照培训会议的费用预算向四川运营中心核销相关培训费用。4）××××主持公司总部产品的系列培训

四、××运营中心具体配套及支持事宜

注：培训费用实行共同分担，相互支持为原则。由于考虑到本次培训会的特殊性，公司总部将承担77%的费用支出。篇三：运营部2011年工作总结及2012年工作计划(总行版)大连分行运营条线2011年工作总结暨2012年工作计划 第一部分2011年工作总结

今年大连分行运营部紧密围绕kpi指标，以“绩效、服务、风险、成本”为基本工作思路，在林首席运营官所倡导的“学习、主动积极、创新、服务”的运营文化思想的指导下，圆满地完成了各项kpi指标，同时注重团队建设，强化文化传导，为分行业务的发展提供了最佳的运营支持。主要情况如下：

一、倡导低碳环保，降低运营费用率

今年运营成本费用率为4.96%，比去年优化了44.77%，低于目标值0.34个百分点。

1、建立岗位业务量模型测评岗位饱和度，融合同质岗位职责，整合岗位配臵。集中处理中心将个贷抵押物保管岗和重空保管岗融合，缩减了一人编制。

2、开展“低碳环保，快乐运营”活动，通过优化日间业务流程和合理人员分工等措施，使得营业部柜员下班时间由晚7点提前至6：30分，同时由于业务流程的优化，营业部每日节约近40张a4纸，一年可节约14，600张a4纸。

二、强化信息管理，提升内部服务品质

今年圆满地完成了sla各项指标。其中全行排名前三名的指标有外部客户满意度（9.5分）、个贷运营出账效率（0.1小时/笔）、个贷预约抵押登记办理效率（0.001小时/笔）和自助设备正常运行时间（23：45分）。网银开通率和金卫士开通率在11月份也分别达到了98.53%和95.85%，均超额完成目标值。

1、成立服务和流程优化团队，积极主动地优化柜面业务流程，出台了账户预审核等措施，使得开户办理时间有原先的45分钟降低为15分钟。

2、运营部推出了非工作时间出账的应急预案、出账预报制、限时服务等系列措施，提高了出账效率，减少了内部客户的等候时间，同时还编制了《客户经理运营服务手册》，提供最佳运营支持工作。

3、制定《营业网点电子渠道推广方案》，指定“渠道支持专员”，走出柜台，走近客户，专门负责指导客户正确的使用网银、自助设备办理业务。

三、加强沟通配合，提升转接水平

今年零售柜面转接达8笔/人/日，完成了目标值的266.67%，对公转接159个/日，完成了目标值的361.36%。在总行举办的“工会杯”现金管理重点产品运营转接劳动竞赛中，大连分行获得了“网点电子渠道笔数替代率”一等奖，分行营业部获“先进网点”的光荣称号，朱丽娟获“先进个人”的光荣称号。

1、与零售条线和公司条线积极沟通配合，区分网点细化指标，并建立了预警-跟进-通报的循环管理机制，2、通过开设“柜面营销课堂”，提升产品认知程度，并强化营销话术培训，提高柜员确定目标客户的能力及营销技巧。

3、开展“深度转接”、“公私联动”、“1+8营销”等系列营销活动，通过一定的奖励措施促进了网点和柜员的营销热情，同时在网点内组织柜面转接工作经验座谈，互相交流，分享经验。

四、持续流程优化，提高作业效率

今年按计划完成总分行集中项目和系统优化共22项，其中总行15项，分行7项。项目投产后运行正常。

1、落实完成总行流程银行项目。分行成立了流程银行工作小组细化分工，通过定期走访，发布短信及召开沟通会等方式及时向客户宣传流程银行的变化和影响，保障了流程银行（一期）等15个项目的顺利上线和系统稳定运行。

2、实施分行流程优化。通过实施大连银行代理信用卡还款批量入账、对公开户预处理、银行本票编押机集中保管与编押、代付业务作业流程优化等7个项目，成功解决了柜面日益增长的信用卡还款压力，提升对公开户作业效率，规范了业务操作，防范了运营风险，提升了客户落意度。

3、设计流程优化方案。通过征集流程优化方案活动，网点共提交了200条流程优化建议和方案，分行采纳了23条，有3条建议被总行采纳，同时网点还自主开发了开户申请书打印程序、新终端系统操作指南、整理了账户管理指引和开户资料模板，简化了作业流程，为网点日常培训提供了实用教材提供。

五、转变内控思路，推进dcfc项目 林首席运营官年初的运营月度例会上做了dcfc专题，分行的操作风险管控工作由此获得了新思路、新理念，从7月份开始将dcfc做为一项常态化管理的手段，认真贯彻执行dcfc，具体如下：

1、成立dcfc工作小组。工作小组由总经理助理牵头，负责项目的宣导以及分工落实，同时决定将该项目的执行情况纳入绩效考核。

2、配合总行制定检查清单。接到总行关于dcfc检查清单问题反馈任务后，分行工作小组召集运营监控室成员以及集中处理中心和网点的业务骨干开展集中讨论，结合业务实际提出修改意见并如期上报总行。

3、开展dcfc检查。从7月份开始在全行推行了dcfc检查，对检查发现的异常问题能够及时上报总行运营监控部门，并及时进行整改，有效的防范了内控风险。

六、建立统一标准，提升服务品质

今年客户等候时间vip客户99.6%不超过5分钟，普通客户99.9%不超过10分钟，在全行排名第一名；外部客户满意度评价中大连分行排名第一。面对外部客户的服务，运营部推行了标准化、特色化和优质化服务。

1、建立错峰服务制度、开设综合低柜、推广电子渠道和自助设备的使用等措施减轻柜台压力，减少客户等候时间。

2、勇于探索服务创新，通过排队机上张贴温馨提示标识、vip客户的预约服务管理、授权人员兼职分流等服务创新措施，加强客户分流，取得了显著的成绩。

3、与零售部共同制定了《关于进一步加强营业网点服务管理的通知》，突破了条线管理的框架，从网点整体管理的角度出发，加强了网点现场的管理，有效地改善了客户体验。

七、拓宽业务渠道，提升人均产能

10月份网点人均产能1141件/人/月，在全行排名第二，集中作业产能1067件/人/月，在全行排名第六。总体产能位居全行前列。我分行主要采取以下措施：

1、积极配合分行开展“百人千户”活动，运营部出台了一揽子支持方案，效果已初步显现。截止11月底，共开立对公结算账户1024户，开立企业网银939户，新增零售客户20，750户，开立零售网银用户11，875户，开立金卫士用户10，939户，使得网点人均产能有大幅提升。

2、运营部配合完成了供应链系统对接上线工作，汽车平台业务全年承兑电票1161笔，金额50.8亿元，纸票14，525笔，金额191.1亿元，为分行的供应链金融业务提供了最佳的运营支持。

八、完善内控体系，加强执行传导

2011年大连分行实现了“0”案件的安全运营目标。作业质量全行排名第一。

1、强化信息管理，制定《运营经理履职指引》，明确工作重点，同时以《运营早报》为基础平台，增加《风险快报》、案防文件夹等的信息模块，强化预警，有效控制源头风险。

2、拓宽检查维度，推行代班稽核制，由分行检查辅导员以代班形式对网点内控进行跟踪检查，针对账户、票据等重要业务实施滚动检查，提高内控的精细化程度。

3、加强跟踪落实，建立《内控管理信息表》，记录问题并定期汇总、分析，避免产生内控盲区。在案件多发的严峻态势下，督导小组走访网点，实地开展风险培训和警示教育，严把风险关。

4、加大奖惩力度，深入宣导“红、黄、蓝牌”亮牌制度，让每一名运营人员认清违规成本，同时提高违规处罚标准。

九、建立考核体系，有效推行kpi 为有效推进运营条线2011kpi指标，大连分行以“信息、执行、跟踪”为理念，在管控中寻求效率，在规范中寻求突破，在习惯中寻求改变，在实践中寻求提高，具体措施：

1、成立kpi项目中心，即“服务管理中心”、“风险管理中心”、“成本管理中心”和“团队管理中心”保证kpi指标的有效推进。

2、建立运营人员kpi考核体系，层层分解分行kpi指标，保证所有运营人员的工作目标同分行运营kpi指标相一致，使每个运营人员都向一个目标前进。

3、定期跟踪，及时反馈。定期跟进运营人员的工作进展情况，对存在的不足及时沟通、反馈，并在下期工作中及时修正。

十、加强团队建设，提升专业素质

团队建设一直是运营工作的重点。今年在人行大连中心支行举办的业务技能比赛中，大连分行代表队取得了团队第二名的优异成绩，蒲晓娇以96.4分的优异成绩获得了大连市第一名。

1、今年分行进行了运营经理和主管公开选拨，经过笔试、面试共有2人成为运营经理后备人选，5人成为运营主管后备人员，为运营条线的基础管理储备了人才。

2、强化培训。今年人均培训共计40余小时，培训主要有货币反假、票据防伪、风险分析、系统项目和管理提升等20余项，同时结合差别辅导，专项辅导等形式全面提升了运营人员的业务素质。

3、先后向总行输送了8人参与平安银行新核心开发建设，事后监督系统开发等项目，为总行提供了最大的人力支持。第二部分存在的问题及反思

回顾一年来运营条线的工作，在总、分行的领导下，在全体运营人员的共同努力下取得了长足的进步，但其中仍存在着许多不足和问题，主要表现在：

一、培训成效有待提升 本虽完成了近40余学时的培训，但由于培训需求不清晰，培训者与参训者之间以相对独立的个体参与培训过程，导致培训形式化，参训者缺乏积极性，培训效果欠佳。

二、e化率指标有待改善

6.房地产计划运营管理培训心得 篇六

1. 运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制, 它是无形的, 它的主要对象是人, 通过对人实行足够的管理, 才可以保障房地产的顺利进行, 房地产运营管理和制造业不一样, 可以对生产进度, 生产质量等做出有效地控制, 房地产经营过程中很可能因为投资商, 经营者发生变化而发生变动, 如此商业房地产就必须要有随机应变的本能, 只有如此才可以适应商业地产的随机性应变, 才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式, 它更加的特殊, 在经营管理中拥有着更加随机变化的性质, 不具有稳定性, 所以只有对房地产运营管理进行特别的关注, 注重它的变化性, 努力跟进它的变化进度, 从根本上解决房地产的运营管理问题, 而不是采用懈怠, 慵懒的方式对待房地产的运营管理, 否则只会为商业房地产运营管理带来被动, 使之不能成功的进行运营, 使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2. 运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的, 只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展, 而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的, 因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分, 所以必须注重提供服务和服务体系的共同性, 只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征, 才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性, 房地产运营管理可以进行统一的服务和工作, 通过这样的统一性, 房地产变得更加的步调一致, 这有利于工作上的和谐, 使房地产运营管理更加的协调, 如此的一致性, 可以完成房地产一体式的运作过程, 使经营管理和销售成为一站式的服务理念, 这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3. 客户存在的作用性不同

在传统的制造业中, 对于产品出厂后, 客户如果发现问题, 才可以同厂房发生联系, 而在房地产的运营管理中, 客户是直接参与生产的, 客户占据着重要的角色, 如果客户是消极的, 那么就会对房地产的经营管理带来负作用, 而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用, 所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4. 员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色, 因为房地产的管理对象主要是人, 所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位, 他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰, 因为员工服务的客户是房地产所看重的, 员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐, 如此房地产就会源源不断的获得客户的认可, 使销售额持续增加, 所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态, 只有让员工拥有良好的工作环境, 让他们提供优质的服务, 才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1. 因地制宜, 与当地的人文地理环境相适宜

人文历史, 自然环境对运营创新意义非凡, 每个地区都有着各自的地理特征, 各自也有着各自的文化底蕴, 记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系, 所以在商业地产进行运营管理模式的设计时, 一定要以当地的经济基础作为发展前提, 还要考虑到当地的文化历史, 将地区特色和经营管理设计相互贯通, 做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力, 才能够是适应当地人的消费水准, 才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查, 将资金投入控制在城市经济能力以内, 以多元化的地产风格来进行筹建, 而不是一味的重复建设。

2. 建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展, 但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响, 地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高, 达到了90%, 全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托, 基金可以为商业地产带来巨大的融资价值, 所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作, 在市场上直接募集资金, 并让资金募集的工作有专业人士进行管理, 这种方法既得到了充足的融资金额, 而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理, 加大了资金的安全性和有效管理, 这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式, 一种叫做欧美模式, 这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展, 一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式, 这种模式以日本为主要的实施对象, 它是将商业和地产进行有效地融合, 如此两种资本便可以相互贯通, 形成庞大的资本链, 在风险面前, 它们也可以相互支撑, 这样既能很好的促进双方发展, 还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓, 在近些年来, 众多的大型房地产将零售行业融入到房地产, 这条路很有发展前景。

3. 与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端, 一切事物在计算机的干预下变得简单轻松, 然而对于房地产也应该融入计算机媒体, 如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性, 可以在网络上对房地产的销售信息发布到网络上, 形成波及范围广泛的宣传, 只有如此才可以促进房地产的宣传, 使之变得更加适应于房地产商, 网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站, 那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行, 如此加快了房地产的办事效率, 使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染, 只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会, 才可以促进房地产的广泛传播, 制造房地产消费浪潮, 形成更加有力的趋势。

4. 房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息, 因为时代时刻在变化, 所以只有将建筑设计的符合时代的需要, 才可以使房地产更加顺应时代发展的趋势, 商业房地产以商业街和大型的商场为主, 这些地方的设计必须要有新颖性, 只有符合新鲜开创性质, 那么这些房地产才会拥有更好的销售, 商业房地产是面向大众的, 所以它的设计一定要符合现代化的气息, 拥有前卫时尚的特点, 只有新奇才可以与众不同, 只有前卫时尚才会引起注意力, 才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师, 只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑, 才是对房地产最有力的创新, 商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志, 突出个性化和实质化, 不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物, 所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系, 只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施, 才可以保障运营管理的顺利开展, 所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1. 统一管理的运营管理模式

市场, 策略, 战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容, 所以无论什么项目的开始都必须是市场, 但是市场的规律是千变万化的, 由于市场信息知道的不及时, 就会使调研的结果失去准确性, 使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研, 只有如此才能够使决策更加科学化, 更加的正确。对市场有一定的了解之后, 还要根据自身的特点和实力进行产品的设计, 对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去, 往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导, 只有这样才可以给企业更多的价值, 才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力, 运用如此的管理模式大多是资金雄厚, 实力巨大的开发商, 他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者, 品牌效应可以再这里得到很好的体现, 如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商, 投资者甚至使经营者, 制造出优秀的商业项目, 从而使商业项目不断的获得好的成绩, 所以这种模式只适应于大型的商业机构, 只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2. 需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创, 通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营, 开发商没有了插手的权利, 如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产, 如此的模式对开发商资金的周转是有利的, 能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回, 可是这种经营模式可能会出现混乱, 各自顾各自的状况, 如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光, 为了图一时之利, 使商业街降低了身价, 使商业街的档次降低, 不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程, 它是实现商业地产良好的发展的必要经过, 只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施, 才可以足以保障商业地产的华丽转身, 才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理, 那么商业地产项目将会失去方向, 失去运作的动力, 如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分, 它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长, 地产企业的发展离不开运营管理, 地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改, 使销售工作得到了指引, 在地产企业的运营管理之下, 地产企业会更加的辉煌, 会带给企业更大的成效, 使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司, 因为我们需要住房, 我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要, 所以只有使地产企业拥有健康发展的道路, 那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障, 我们才能够更好的进行生活, 我们的生活质量才会获得大大的提升, 地产企业是我们幸福生活的有力保障, 更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展, 成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障, 只有对其进行改革和创新, 使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步, 对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌, 如此可以促进商业地产的有序发展, 使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献

[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学, 2010.

[2]沈青.基于项目全生命周期商业地产开发运营模式研究[J].中国科学院大学, 2014.

7.景区运营管理计划书 篇七

前言

为了建立健全高效有序的工作运行机制，提高管理水平，增加经济效益，培养企业文化，创新企业风格，增强企业凝聚力，依据国务院颁布的《风景名胜区管理暂行条例》之有关规定，结合重渡沟风景区的工作实践和现状，特对原有工作制度加以重新拟定、修改和完善。

“无规矩无以成方圆”，此番拟定的“管理规范”将作为本公司的内部规章，以“从严治区，划清职责，自戒自律，赏罚分明”为原则。力求条款合理，操作简便，管理规范，有章可循。通过规范化管理，使公司干部职工，从个人到集体形成与公司“一损俱损，一荣俱荣，同心同德，荣辱与共”的企业风格，形成“自尊自强、自勉自励、务实创新、爱岗敬业、团结奋进”的新的道德时尚。以制度来提高员工素质，规范员工行为，指导员工操作，调控员工心态，力求公司工作制度化、规范化。

企业精神

发展方针：

拉大框架，完善设施，强化管理，改革创新，打造品牌。

奋斗目标：

建一流班子，带一流队伍，

搞一流服务，创一流业绩。

团队风格：

自尊自强，敢为人先，务实创新，

爱岗敬业，荣辱与共，团结奋进。

服务宗旨：

一切为了游客，为了游客一切，为了一切游客。

工作准则：

旅游无小事，事事必认真。

第一章 机构设置

一、总经理办公室(总办)

二、财务部

三、接待部

四、营销部

五、市场部

六、票务部

七、水上运动娱乐中心

八、建设部

第二章 员工守则

第一条：遵法制

学习理解并模范遵守国家政策法令和本公司的各项规章制度，争当一名好员工。

第二条：爱集体

和本企业荣辱与共，关心本公司的经营管理情况和经济情况，努力钻研业务知识，不断提高工作能力，牢固树立“团队”、“竞创”、“协作”、“责任”的企业精神。

第三条：听指挥

服从领导指挥，不折不扣完成本职工作和领导交办的一切任务。要依照民主集中制原则，坚决支持、热情帮助领导开展工作。

第四条：守纪律

不迟到，不早退，出满勤，干满点。上班时间不串岗，不办私事，不饮酒，不在禁烟区吸烟，不私拿或损坏公物。不私设灶具自制饮食，不做有损团结的事。

第五条：重仪表

保持衣冠、头发整洁。严禁酒后上岗，上岗按规定着装、佩标。男不留长发，不留胡须，女打扮适度，淡妆上岗。

第六条：讲礼貌

处处做到文明用语，礼貌待客，不以肤色、服饰、种族、信仰取人。与客人相逢要主动谦让,与客人同行，礼让客人先行,同乘车辆，主动让座让客人先上先下。

第七条：讲卫生

常洗换衣服，常理发，常剪指甲。身上无汗味、无异味。戒烟酒，勿食生葱生蒜，保持口腔清洁。

第八条：讲站姿

1、站要直。挺胸、收腹，沉肩。

2、双脚着地，双膝开分约15公分。

3、双臂自然下垂于身体两侧或放于背后。放于后时，左手放在右手的手背上。

4、头部端正，目视前方。面部表情自然，略带微笑。不得前俯后靠，不得两手插兜或叉腰抱肩，不得前后踢腿或单腿打点，不得东张西望或摇头晃脑，不得与别人长时聊天。

第九条：敬客户

1、接待客人时要尊重其人格。与客人交谈时要站立端正，面带微笑，态度诚恳、谦和，语言文明有分寸。听取客人意见时要耐心，不抢话，不插话，不争辩，必要解释时，不起高腔，冷静面对并及时上报。

2、尊重客人风俗习惯，不指点，不讥笑，不议论。对生理有缺陷的客人或小孩不歧视、不嘻戏。不得收受客人所赠礼品。

3、对待客人咨询，做到有问必答，不得以“不”、“不知道”、“不会”、“不管”、“不行”等生硬、冷淡的语气和态度回应客人。

4、接电话要及时，铃响不得超过三声，接话时要先说“您好”，然后细心聆听对方说话，回话时声调温和，注意使用本岗位文明用语。重要内容的电话要做出电话记录并及时向领导报告。

5、会见客人时，不必主动伸手，必要握手时要面呈笑容，姿势端正，用力适度，注意不用左手，握手时另一手不得插入兜内。

6、面对客人不得有化妆、修指、剔牙、挖耳、打饱嗝、伸懒腰、打响指、哼小调等举动。

第十条：守机密

在与客户和外人交谈中，不谈论本公司的一切是非，不议论客户长短，不透露内部文件、资料、报表、总结中的任何内容，下班时先对以上资料收锁后再离开，保证无泄密。

第十一条：保廉洁

不图私利。馈赠品如数交公，不得私留。不贪wu，不受hui，不挪用公款，不以权谋私，勇于揭发不法行为，敢于同不良现象作斗争，树立正人正气，打击歪风邪气。

第十二条：勤节俭

克服“家大业大，浪费难免”论，消灭“长明灯”、“长流水”，珍惜设施设备，节约器具器材，做到物尽其用，精打细算紧缩开支，切忌铺张，发扬勤俭兴业的优良传统。

第三章 各部门工作职责

一、总经理办公室(即总办)工作职责

(一)围绕景区公司全局工作目标的实施，充分发挥其参谋、助手作用，高效、优质的为领导，和各部门提供周到的服务。

(二)做好上下、内外“三个协调”工作(即公司与上级、公司与当地村、组、公司与内部各部门)，认真做好上情下达，下情上报的工作，确保信息的及时贯通和反馈。

(三)按公司领导的工作安排及时地对各部门的工作进行必要的督查、促办、考核、记录、统计、上报和公布等，确保上级指示，领导决策和全局工作得以及时有效地贯彻落实。

(四)加强调研和信息的综合处理工作，负责对涉及全局性文件材料的`起草、印刷、传阅、建档、归档日志填写等项工作。

(五)及时做好公司领导层、中层干部及其它有关会议的组织，做好会议记录，确保公司各阶段的工作在各部门的贯彻落实。

(六)做好上级领导、兄弟单位来客、来访人员的接待、食宿安排、陪同参观、调研等各项工作。

(七)做好劳动人事的管理工作，及时编报劳动人事工资计划，严把劳动人事工资手续关。

(八)负责组织全局性的政治业务学习、人员培训，开展丰富多彩的文娱体育活动。

(九)严格按照国家计生政策和上级有关规定抓好本景区单位计划生育工作。

(十)抓好人员的考勤、考核，会同各职能部门抓好卫生、车辆、安全和后勤供应等各项工作。

(十一)做好对外的宣传、推介、联络工作，完成领导临时交办的其它各项工作任务。要求办公室工作人员每月必须向县级以上媒体上报信息两条，对表现突出者，年终给予一定的奖励。

二、财务部工作职责

(一)严格按财经纪律和财务制度办事，严把“开支范围”和“开支标准”两道关。

(二)严格审查原始报销凭证，严格执行公司主管领导“一支笔”审批签字制度不走样。

(三)准时向上级部门呈送报表，及时向公司领导汇报财经情况，为领导提供准确无误的决策依据，并配合领导合理运筹资金流向。

(四)恪守财务工作操作规程，记账准确、及时、完善，做到手续完备无缺，数据准确、清楚、无误。

(五)严格现金管理规范，及时收好各部门应缴资金，严禁截流、挪用。确保领导外出及参与重大涉外活动的资金正常供应。

(六)严格票证管理规范，杜绝白条入账、充账，认真做好票证的发放、使用、核销和票款入库工作。及时购置票证，保证正常业务供应。确保无差错。

(七)加大对景区所有财务活动的监督和审查工作力度，确保公司财产不受损失，并对固定资产和所需物品的购进、使用、消耗情况进行全面监控，保证不铺张、无流失。

(八)严格恪守财务保密制度，确保任何有关财务信息不得外泄。

(九)随时做好领导临时交办的其它工作任务。

三、接待部工作职责

(一)严格按照《家庭宾馆管理制度》对景区内从事宾馆行业的商户进行规范化综合管理，杜绝无照经营、无序经营、私拉乱接、欺诈游客的不法现象发生。

(二)统筹协调管好旅行社(团)及散客的接待和食宿安排工作。

(三)配合工商、公安、卫生等上级主管部门按《家庭宾馆注册登记制度》和《验收标准》、《游客登记》、《卫生许可》等项规定对申请开业的商户进行严格验收，办理相关证照，保证从业人员合格上岗。

(四)配合相关部门经常检查入户游客的登记、查房、补漏、卫生状况、饭菜质量、价格、经营状况，发现问题就地处理，及时解决。

(五)按收费标准，对家庭宾馆按时足额收费，不准拖欠或徇情少收或不收。

(六)经常开展家庭宾馆的评优表先活动，该奖励的奖励，该升格的升格，该挂旗的挂旗，引导从业人员遵纪守法，树立景区良好形象，让入住游客住得舒心，吃得顺心，玩得开心。

(七)接待中心要坚持24小时值班，不得脱岗、串岗或漏班。

(八)根据游客所需语种提供导游讲解服务。

四、营销部工作职责

(一)营销部各驻外办工作人员要有超前的个宣意识和宣传思维能力，认真组织客源，强化宣传辐射范围，善始善终，无论在何时何地不得有损重渡沟景区声誉的事件行为发生。

(二)注重和各旅游景区、旅行社网络联系，攀新结缘，不得以任何理由拒客于门外。

(三)各旅行社要按重渡沟风景区与旅行社之间签定的协议标准执行，淡旺季节、省内外来客一视同仁不得擅自提高或降低优惠标准。

(四)对军人、记者、残疾人、学生以及老年人要认真贯彻执行各级政府规定的各项优惠政策，并要想方设法为他们提供优质服务。

(五)营销部要采取各项营销措施，加强业务学习，努力提高自身素质，使重渡沟风景区达到电视有影、报纸有名、电台有声。

五、市场部工作职责

(一)市场管理

1、依照《市场管理制度》的要求，结合景区实际开展创建文明景区、文明经商、文明管理活动。

2、合理布局，规范定点，挂牌亮证，优质服务，创建市场经营设施标准化，服务规范化，管理制度化的“三化”治理模式。

3、做好景区市场门面、摊位的合理招标出租工作，加强对从业营销人员的技能培训及职业道德教育，确保景区市场经营有序。

4、结合工商、税务、物价和技术监督部门对商户进行质量、价格、计量、位置、售后服务管理，严厉查处欺客、宰客、缺斤少两、哄抬市价、强买强卖的不正之风，对查处的违规现象依照《市场处罚条例》，公开、公正地就地予以重罚。

5、负责落实景区市场内所有摊位、门店的卫生管理，保持市场店面整洁，环境优美，秩序井然，并按有关法规收取商户的摊位费和卫生费。

6、负责市场外部环境的综合治理工作，对购物进行集中管理，保持市场环境整洁、秩序良好、无围追兜售、强买强卖。

7、严禁占道经营和店外经营，不防碍游客抢占道路和景观空间。

8、负责景区公共场所、游览区、生活区、道路、停车场、卫生间、餐饮区的环境卫生打扫与管理。及时把景区垃圾拉运到指定地点。

(二)停车场管理

1、保证进入景区旅游车辆通行有序、停放到位、安全行驶、道路畅通。

2、文明执岗，礼貌待客，礼貌应答游客、司机咨询。

3、督促环卫工及时清理场地垃圾、油渍，保障停车场无脏、乱、差现象。

4、严禁农户、游客在停车场内点燃明火，确需燃放烟花爆竹和点燃篝火，必须在景区管理人员的指导下，按照指定地点举办篝火晚会和燃放烟花爆竹。确保停车场和周边居民的人身、财产安全。

5、看护停车场夜间停放车辆及出入登记工作，防止停车场盗车、损车行为发生。

(四)旅游安全管理

1、负责对景区游乐项目的监督管理。

8.银行运营培训心得体会 篇八

一、风险管理。

日常工作中，销售风险的产生无外乎两种情况，一是客户缺乏风险意识，或是完全基于对银行的信任而购买自己并不懂的产品；二是客户经理缺乏专业意识，或有意识的简化销售流程，弱化风险提示，甚至隐瞒、诱导、误导客户购买产品。通过销售风险管理和声誉风险管理的学习，让我意识到要做好风险管理，不只是要做好内部控制，强化员工的风险防范意识，也要做好外部控制，改善外围环境，主动宣传，增强客户的风险意识，让客户学会主动识别风险、规避风险。银行与客户是相互依存的关系，一荣俱荣，一损俱损，风险防范需要我们每一个人的共同努力。

二、营销服务。

在这样一个全员营销的时代，怎样做好网点营销服务也是一门重要的课程，在课程中，老师采用了讲授和互动两种教学方式，通过各种生动的案例，深入浅出地介绍了成功营销的全过程。通过金融营销八大专业化流程，教会我们怎样选择客户，接触客户，而后约访沟通，挖掘需求，接着产品推荐，异议处理，最后成交缔结，客户维护。在互动过程中，老师引导我们将理论知识运用到实际工作中，让我们认识到理论与实际的差距，认识到自己的不足。通过情景演练，调动学员的积极性，达到事半功倍的效果。

三、柜面业务的操作风险防范。

老师从操作风险的认知，操作风险提示和如何防范操作风险三个方面进行讲解，通过各种真实的案例介绍，使我对风险防范有了更深刻的认识。首先要提高思想认识，合规操作是业务发展的基础，其次要加强学习，提高自身素质，最后是做好员工管理，了解员工的思想动态。风险无处不在，我们一定要谨小慎微，防范任何有可能出现的风险。

四、压力管理。

不管是工作上还是生活中，压力会无可避免地伴随终生，压力是双刃剑，适当的压力也会促使人创造佳绩。不同的人对待同一个事件会有不同的心态，怎样利用好压力，调整自己的心态是最后这门课程的主要内容。老师幽默风趣的言语让我对这个严肃的课题留下了深刻的印象，在繁重的工作之余进行这样一次学习，让我感觉身心得到了一次调整。

9.企业运营管理学习心得要点 篇九

企业运营管理, 作为企业生存赢利的关键要素和要素之间的逻辑关系, 它决 定着一个企业的市场经营成果。从长远来看, 能否找到适合企业经营需要的企业 运作模式并不断完善决定着一个企业能否有未来。

我认为,就目前中国企业处于全球经济一体化的大背景下,要想求生存谋 发展,必须善于吸取经济变革的新因素,大力培育企业的核心竞争能力, 才能在长时期内超过同行业平均水平投资回报率,为企业创造 出可持续性 的竞争优势。在管理学课程中我们曾经学到过,一个企业的竞争优势就综 合地体现在 Customer(客户、Qulitity(质量、Time(时间、Cost(成 本和 Service(服务等关键要素的指标体系上,这些反映了企业实际的 市场竞争能力。而运营管理,正是提高企业竞争优势的必要条件之一。当今 社会,不断发展的生产力使得大量生产要素转移到商业、交通运输、房地产、通 讯、公共事业、保险、金融和其他服务性行业和领域,传统的有形产品生产的概 念已经不能反映和概括服务业所表现出来的生产形式。因此, 随着服务业的兴起, 生产的概念进一步扩展, 逐步容纳了非制造的服务业领域, 不仅包括了有形产品 的制造,而且包括了无形服务的提供。运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程,是一个劳动过程或价值增值的过程, 它是运营的第一大对象, 运营必须考虑如何对这样的生产运营活动进行计划、组 织和控

制。运营系统是指上述变换过程得以实现的手段。它的构成与变换过程中 的物质转换过程和管理过程相对应,包括一个物质系统和一个管理系统。

企业运营管理要控制的主要目标是质量, 成本, 时间和柔性, 它们是企业竞 争力的根本源泉。因此, 运营管理在企业经营中具有重要的作用。特别是近二三 十年来, 现代企业的生产经营规模不断扩大, 产品本身的技术和知识密集程度不 断提高,产品的生产和服务过程日趋复杂,市场需求日益多样化、多变化,世界 范围内的竞争日益激烈, 这些因素使运营管理本身也在不断发生变化。尤其是近

十几年来, 随着信息技术突飞猛进的发展, 为运营增添了新的有力手段, 也使运 营学的研究进入了一个新阶段, 使其内容更加丰富, 范围更加扩大, 体系更加完 整。

现代运营管理涵盖的范围越来越大。现代运营的范围已从传统的制造业企业 扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于生产过程的计划、组织与控制, 而是 扩大到包括运营战略的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内 容。把运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至 售后服务看作一个完整的“价值链”,对其进行集成管理。

这学期我们在企业运营管理的学习中真正做到了立足管理来讨论运营 问题。老师讲授的内容远远超出了传统的生产和制造的计划与控制。因此, 对于我们中那些将要投身公司或运营管理领域的同学们,以及想要从事与 运营活动密切相关的领域并面临运营决策挑战的同学们们,都具有极高的 价值。我们从一学期的企业运营管理学习中获益匪浅,因为这门课在阐明 概念、提出问题的同时也介绍了许多运营管理的实用技巧。老师为展现了 运营职能在企业组织中所处的核心地位以及是运营领域中所有岗位上的每 一位经理人员都必须掌握的知识。

10.房地产计划运营管理培训心得 篇十

现任河源商业中心运营中心运营总监

中国购物中心（中购联）ASM职业经理人

国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员

国际工商管理研究生、国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员、中国购物中心（中购联）ASM职业经理人、国家注册企业培训师、中华管理培训网高级顾问合作讲师、<<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师、中华讲师网特聘讲师、中国培训师大联盟注册讲师、中国(深圳)第四、五届消费商品采购大会特邀演讲嘉宾、中国卓越管理专家、总裁网网络商学院特聘专家、中国企业教育十佳讲师等。。。

曾在家乐福、深圳民乐福集团、志健MALL、港惠MALL等大国内外知名大型连锁超市、百货及购物中心任营运经理、店长、总助、营运总监、副总、总裁助理、企业高级顾问等职位；现任河源商业中心(粤东最大综合体80万㎡)——运营中心运营总监(副总)。

十年多年来一直专注和从事零售商业的大型百货、连锁超市、购物中心、商业地产及城市综合体的定位规划、运营管理、开业筹备、招商规划、营销策划、品牌策划、客服管理、地产开发等方面的管理工作。2006年到2007年期间，先后多次到新加坡和香港学习购物中心管理和和商业地产方面的培训学习，并对零售商业的不同业态和模式进行深度研究，成为一流的商业终端实战专家。结合几大领域实战经验，吸收世界先进企业的经营管理精华，形成自己独有的理论体系和实战体系。

为多家中型零售企业建立完善自有培训体系，并编写了规范、系统、科学、实用的培训体系手册。不断完善企业内部培训师的培训、考核（评估）等制度，建立企业课程开发、整体培训计划实施等的工作。在长期企业培训工作中为多家企业培训出一大批优秀中、高层管理人员，多次为大、中专院校毕业生和其他零售企业高、中层管理人员进行培训、指导和顾问工作。

曾多次被深圳市零售行业协会、深圳市商业联合会、湖南省郴州市技术学院、广西省梧州市商贸学校、惠州商校、香港百佳超市、深圳恒波通讯、ITAT、燕汇MALL、中华广场、惠州港惠MALL、江苏苏杭时代、深圳海岸城、深圳金莎（志健）MALL、康师傅深圳区、广西南宁商会、茵佳尼服饰（深圳、贵州分公司）、巴蒂鞋业（惠州分公司）、惠东美汇城等多次邀请授课，并为深圳市万盈佳百货、深圳市鸿泰集团及下属大富豪百货、惠州丽日集团、惠州帝景购物广场、惠州天天润购物广场、惠东爱尚百货、惠州港惠MAL、广东坚基集团等多家公司中高层管理人员进行授课并为他们建立和完善了公司内部培训制度。

主讲课程：

《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理-7天》

《百货商场策略性营运零售管理管理人员营运管理技能训练》

《百货商场提升商务谈判的技巧增强感染力》 《百货商场运营管理专题》

《城市综合体商业地产项目管理与营运》 《购物中心发展与管理》

《购物中心现场运营服务管理技能》 《商业地产营销策划招商谈判技能管理技能》

《直面商业购物中心客服管理及投诉困惑》

助理丽丽：***(同微信)QQ：2086947641 博客：http://blog.sina.com.cn/u/5325716940 《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理》 七天课程介绍

要想脱颖而出、接受强化培训、现场面对现场、在于实战经验 技能管理提高、领会实战经验、回店展开工作、得心应手熟练 努力在于训练、功劳在于实现、个人价值提高、成长迅速见效

第一天 商业地产项目开发的规划和设计方法

开发商业地产与住宅不一样，不是先规划 设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价 值的贬损。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。

核心内容一：商业地产项目设计与理念

我们很多商业地产项目设计完以后，经常要改来改去，就是进入施工期，这种现象依然存在，电梯放在哪里最合适？观光电梯挂在哪里最显眼？层高到多高才合适？柱距多款才合适？层重真的很重要吗？电影院的标准怎么这样难？大卖场的收货区，为什么设计师总是弄不明白？进入商业地产卖场的超市生鲜到底需用电还是液化气、石油气?

对于这些困扰我们多年的问题，解决的办法和方法是什么？不是我们的设计大师不行，不是我们设计出来的东西不好吗？关键是好看，不中用，有什么用!因为我们不了解品牌商的需求，我们的设计要根据他们的思路来，根据他们的需求走，你设计盖的房子再好也没用，因为消费者不喜欢，不认可，商业地产项目也是一样的，我们不根据商家、商户的需求来规划设计，他们根本不愿意来，动线，动线还是动线，规划、规划还是规划？解开难题，让我们深度走进设计与规划理念中来。

消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求，那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。

1、商业地产项目成功的设计和规划理念

2、商业地产项目怎样对市场进行分析设计出适合何种类型的商店？

3、商业地产项目怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

4、商业地产项目对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。

5、商业地产项目确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。

6、商业地产项目建筑方案确定和工程制图。

核心内容二：商业地产项目量身打造是未来方向

但是有一个现象不得不值得注意，那就是众多的投资机构涌入这个行业，他们之中不少缺乏商业运营经验，只想进入这行业套出大量利润，然后全身而退。常识告诉我们，商业运营是不可能在短期内产生大量利润的。所以，这样的现象是否会导致整个行业的无序和危险呢？购物中心和商业地产行业该如何运作才符合未来需求？

1、商业地产项目最好的切入时机是从拿地的时候就开始

2、商业地产项目要量身打造一个最具魅力的购物中心

3、商业地产项目要提前进行规模的市场调研，包括商圈情况、商业竞争情况、消费者品牌喜好程度、区消费力状况、经营方式等多方面调研

4、为什么商业地产项目招商与项目建设要同步进行

核心内容三：如何规划商业地产项目商业业态

商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态，商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

商业业态规划是一个商业地产项目整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该商业地产项目的整体定位和特色。

1、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素；

2、商业地产项目在当地的经济发展水平；

3、商业地产项目当地的商家资源；

4、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素；

5、商业地产项目租金水平；

6、商业地产项目面积要求；

7、商业地产项目工程技术条件；

8、商业地产项目业种的聚客能力；

9、商业地产项目辅助功能区需求；

10、商业地产项目的人流动线；

11、商业地产项目规划设计主意要点分析。

第二天 商业地产招商实战兵法

孙子曰：知彼知己者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，每战必殆。

孙子曰：将听吾计，用之必胜，留之；将不听吾计，用之必败，去之。计利以听，乃为之势，以佐其外。势者，因利而制权也。

商业地产看起来容易做起来难的专业！

商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。

商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

1、实战兵法-商业地产招商中的风险

2、商业地产项目周围是否有足够市场需求支撑；

3、商业地产项目与其规模相适应的市政配套是否合理完善；

4、商业地产项目否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

5、营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。

6、实战兵法-主题突出结构合理

商业地产项目集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。

（1）实战兵法-商业地产项目商业业态

（2）实战兵法-商业地产项目目标市场定位（3）实战兵法-商业地产项目业态定位（4）实战兵法-商业地产项目功能定位（5）实战兵法-商业地产项目经营定位

（6）实战兵法-商业地产项目营销策略定位（7）实战兵法-商业地产项目招商策略定位（8）实战兵法-商业地产项目企业形象定位(9)实战兵法-项目定位、规划组合

(10)实战兵法-准确定位是商业地产项目经营的前提和保障 ■案例学习

实战兵法业态规划案例分析学习百货动线规划与购物中心的区别 ◆某商业项目调整前后对比

■案例分析

◆市中心及社区型商业地产规划

7、商业地产项目启动九项定位

8、、实战兵法-从品牌服装商来考虑 我们要了解品牌的市场 我们要了解品牌的底牌 我们要了解品牌商心态 我们要了解商户的营销 我们要了解品牌的分析 我们要了解商户的愿望

9、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素

10、项目当地的经济发展水平

11、商业地产项目当地的商家资源

12、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素 1)商业地产项目租金水平2）商业地产项目面积要求

13、商业地产项目业种的聚客能力招商兵法-主力店

14、对目前主力店招商的一些看法

■实战案例分析

■国内知名主力店选址要求与规范 ◇餐饮业选址规范与要求 ◇商务餐饮选址规范与要求 ◇大众餐饮选址规范与要求

◇礼品店、珠宝店、收藏品店选址规范与要求 ◇服务类选址规范与要求 ◇KFC选址规范与要求 ◇吉野家选址规范与要求 ◇百货选址规范与要求 ◇家乐福选址规范与要求 ◇中影影院选址规范与要求

◇元绿回转寿司选址规范与要求 ◇如家酒店选址规范与要求

◇汤姆熊电玩世界选址规范与要求 ◇金海马集团选址规范与要求 ◇奇乐儿选址规范与要求

◇时代大地影院选址规范与要求 ◇中型中餐厅选址规范与要求 ◇酷圣石冰淇淋选址规范与要求 ◇棒约翰选址规范与要求

◇万千百货公司选址规范与要求 ◇大洋百货选址规范与要求 ◇红星美凯龙选址规范与要求 ◇汽车保养店选址规范与要求 ◇沃尔玛选址规范与要求

◇TESCO乐购选址规范与要求 ◇豪客来选址规范与要求 ◇干洗店选址规范与要求 ◇莎莎选址规范与要求

◇比亚国际会所选址规范与要求

◇香港益诚（国际）投资有限公司选址规范与要求

第三天、商业地产项目的招商策划技能规范

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量境外优秀连锁零售商业的进入及其在国内的快速发展，推动国内的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，商业地产项目时间能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取决于所开发的项目是否适合当地市场，有没有拴住主要大主力品牌商家，商业价格取决于商业的价值，商业的价值取决于商业的经营，商业地产的操作是一个庞大而有机的整体。从调研阶段的可行性分析、规划阶段的定位设计到实际建设阶段的管理与监督，直至招商、推广、运营管理每一个步骤都必须紧紧相连环环相扣，对相关行业资源进行整合。

目前国内很多商业项目在开业初期都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望项目开业后，发展商能坐收高租金。但事实情况是：由于前期招商人员不专业，招商把关不严，导致商场生命力有限，经营每况愈下，另外由于商业项目前期定位缺少对市场规律的理解和把握，在定位失误的情况下，即使商户质量再高、经营推广花再多的功夫，都无济于事。

制定大型商业地产项目招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要的支持。

核心内容一：招商人员准备回答商户提出的60个问题

1、关于地理位置准备回答的问题

2、关于项目状况准备回答的问题

3、操作方式情况准备回答的问题

4、政策法规准备回答的问题

5、建材与设备准备回答的问题

核心内容二：招商策划步骤与方法

商业地产项目首先确定我们的零售商 我们的商业地产项目目标在哪里？ 我们商业地产项目需要多少主力店？

商业地产项目怎么规划这些主力店的位置？ 商业地产项目主力店的位置占据多少面积？

商业地产项目招商不是一个开业前就完结的工作，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。

核心内容三：商业地产项目招商策划的含义

1、商业地产项目招商策划要有准确的目标定位

2、商业地产项目招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远

3、商业地产项目招商策划要知己知彼，把握优势

4、商业地产项目招商策划要突破成规，另辟蹊径

5、商业地产项目招商策划要把握时机，适度超前

核心内容、招商策划的核心――招商计划

1、制定大型MALL招商计划

2、营销宣传计划

3、发展商做好细致的准备工作

4、招商宣传造势

商业房地产项目招商宣传的三个目标：

→吸引大商家目光

→吸引品牌供应商进场

→为开业作好宣传，引起消费者的关注

5、招商及谈判策略 招商要做好三项工作：

→建立大商家专题资料库 →了解选址条件与偏好 →了解大商家企业文化特点与经营特色

6、招商推广成功的关键

◆案例分析：目前开发商存在的问题的分析 →开发商未能较准确进行业态和功能定位 →业态规划后，市场定位不当

→缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通 →租金及其年递增率制定不合理。→形成互补效应 →运用专业化 →竞争差异化 →强调品牌店 ■案例分析

如何做好招商计划案例

核心内容

五、商业地产项目的招商与开业

1、占绝对性位置的主力店

→主力店具体的进度，他们的进度会影响整个开业计划。→如果主力店不开业整个购物中心很难成功开业的。

2、筹备阶段的主力店

3、商户筛选

第四天、商业地产项目的营运管理技能

当今的商业地产项目究竟是什么？对于这个问题，我们认为，商业项目不再仅仅是商品堆积和买卖场所，已经从一个单纯的商业概念转变为一个时尚概念，和一种现代生活的符号，商业项目的天职是向目标顾客提供最满意的商品和服务。当今的消费者也在变化，他们更加注重人与人的交往，更加注重自我的表达，希望能拥有属于自己的喜好、格调与品位，并且通过自己的外表、日常用品的选择等展示给自己和他人欣赏。对于商品的选择实际上已经成为了自我表达的一种最为直接的方式。

现代意义上的物质主义，不再片面的追求奢华与占有，一切以个性张扬为出发点，讲究的是人性化与舒适程度。此外，目前商业地产项还变“人找商品”为“商品找人”，进行了一系列创造顾客的竞争策略，真正给顾客创造了良好舒服方面。

创新是商业地产项目的生命力，也是商业永远的主题。在对新的投资环境下成长并开始并成熟的改造商业项目，那么我们就要对市场的敏感度都很强，我们要有着敏锐的市场目光。商业项目的投资风险比较大，我们必须要使商铺有特殊的主题，引入新的经营模式，让投资者感到物有所值，机不可失，这样才有重新改造的意义。

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。

核心内容一：商业项目启动的九项定位

很多商业地产项目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成为其商业元素，做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素，而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划。制定科学的商业规划科学的商业规划是招商质量的基础，要做到有的放矢，把功夫下在做好商业规划上。

那么怎样制定一个比较科学的商业规划？做好商业地产项目的品牌规划与组合必须要先考虑商业项目的定位，这是商业项目策划的开始，它决定和影响着项目的规划设计、物业需求、品牌招商、经营管理、商品定价、服务管理、促销策略、形象推广等诸多方面，是一个商业项目运作的前提和保障。

1、什么是商业地产项目业态定位？

2、什么是商业地产项目功能定位？

3、什么是商业地产项目品类定位？

4、什么是商业地产项目客群定位、客层定位？

5、什么是商业地产项目商圈定位？

6、什么是商业地产项目模式定位？

7、什么是商业地产项目形象定位？

8、什么是商业地产项目策略定位？

9、什么是商业地产项目战略定位？ ■案例学习：

◇商圈市调分析与方法步骤（表格）

核心内容二：商业地产项目规划与设计

注重市场培育，实施专业管理，商业地产项目的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营管理是否将商业地产项目直接决定其市场培育周期，商业地产项目仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是商业地产项目规避投资风险实现物业价值的根本所在。（1）商业地产项目客流规律（2）商业地产项目交通状况（3）商业地产项目商业环境（4）商业地产项目地形特点

（5）商业地产项目符合城市规划要求（6）认识专业特色市场

（7）特色市场投资开发要点 ■案例学习

◇某商业规划设计学习（动画）

核心内容三：商业地产营销与创新策划

1、案例学习商业地产项目策划背景；

2、什么是商业地产项目要整合优势资源制定主攻策略；

3、什么是商业地产项目要制定出营销推广的整体实施策略；

4、什么是商业地产项目的品牌营销及方法；

5、什么是商业地产项目服务营销及方法；

6、什么是商业地产项目活动营销及方法；

7、商业地产项目的服务营销五大服务体系是什么；

8、商业地产项目文化营销加速项目的成长。

■案例学习

◇某商业地产项目营销推广活动案例分析（表格）

核心内容四：商业地产项目经营管理要素

现阶段无论是商业地产项目开发商、策划代理商、经营管理商，无不对商业经营管理畏之如洪水猛兽，均不想介入此项所有商业项目无法回避的工作，个中原因，倒不是商业经营管理是什么高科技，而是大家都对商业经营管理摸不着头脑，即便开发商有心把商业经营好，却不知从何下手。

从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。

问题

1、为什么说商业地产项目定位期为商业运营打好基础？

问题

2、为什么说商业地产项目筹备期为市场运营做好准备工作？

问题

3、为什么说商业地产项目进场期提升产品竞争力和商户经营信心？ 问题

4、为什么说商业地产项目启动期把人气做起来？

问题

5、为什么说商业地产项目运营期把生意机会最大化？

问题

6、为什么说商业地产项目稳定期守卫消费商圈与时俱进提升商业竞争力？ 问题

7、怎样管理好入住后的品牌商户？

问题

8、怎样去提升商户业绩与提升卖场人气？ 问题

9、商业地产在经营中最害怕什么？

问题

8、商业地产项目在管理中我们要学习那些方面的专业技能？ ■案例学习

◇深圳万象城的运营管理分析（图片+表格）

第五天、商业地产项目的营运管理

商业零售经营多年来一直保留着传统的经营模式与管理方法，但目前已不能适应社会发展和人们的消费需求，必须改变原有的经营思想、经营模式、管理方法和服务方式。怎样使商业地产与零售百货的发展结合起来，促进城市的繁荣和发展？

核心内容五：商业地产如何实现高效招商

目前商业地产项目集中供应，其绝对量的增长速度超出了品牌商家的拓展需求规模，因此造成了市场上商业地产项目招商竞争激烈，亦对各商业地产项目的招商工作提出了更高要求。

问题

1、商业地产项目适合性定位的选择的重要性 问题

2、商业地产项目适应性的建筑设计的重要性 问题

3、商业地产项目合理的招商节奏把握的重要性 问题

4、商业地产项目针对性的推广策略的重要性 问题

5、商业地产项目专业及稳定的团队的重要性 问题

6、商业地产项目布局不合理商业地产面临招商困局怎么办 问题

7、商业地产项目商铺空置率走高怎么办

问题

8、商业地产项目为什么高租金影响招商进度 问题

9、商业地产项目如何破解困局须看开发实力 问题

10、商业地产项目品牌要如何创新 ■案例学习

◇某商业地产招商管理规范（表格）

核心内容六：商业地产招商策划及招商计划实施

制定商业地产项目招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业地产项目的运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到支持。

在开展商业地产项目实际招商工作之前，我们首先确定招商目标，然后确定商家档次、规模、具体租金条件。

1、商业地产项目招商原则

2、商业地产项目招商策划的核心―招商计划

3、商业地产项目招商费用使用策略

4、商业地产项目分块招商策略

5、商业地产项目招商队伍的建立与优化

6、商业地产项目招商宣传、造势

7、商业地产项目招商及谈判策略

8、商业地产项目招商推广：成功的关键

9、商业地产项目控制招商质量的作法

10、制订商业地产项目招商谈判策略 ■案例学习

◇分析学习某商场制定的政策（表格）

核心内容

七、整体科学、调查分析

调查至少要包括市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等等，因为商业地产的主题概念定位，功能分区的布局、楼层布局，这些规划设计的内容，一定要通过前期的调查分析才能够得到。

◆商业地产项目的重新调整与整改须有差异性；

◆商业地产项目的重新调整与整改定位的差异性影响建筑规模上的差异性； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要对时段划分方面的考虑； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要做好客源重叠分析和规划； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要使商品趋向全方位服务功能； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要品形成互补功能；

◆商业地产项目的重新定位要结合个别形象，塑造购物中心的群体形象； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要注重提升平效所谓平效； ◆商业地产项目的重新调整与整改如何把握全局与方向； ◆对于建筑规划结构有很大缺陷的商业项目，应该在哪些方面工作加大力度才能最大限度的弥补建筑缺陷？

■案例学习

◇某商业项目的失败原因分析（图片）

核心内容

八、定位、性能、完善、提升、管理

在功能上是这样的，在业态互补也是这样的，即使在综合体里有零售，有购物中心

一直保持商业地产全面调试的运转模式。

◆商业地产项目的重新定位原有设计外观非常好，但是内部设计在细节动线上； ◆商业地产项目的重新定位推广方式上要提升；

◆商业地产项目的重新定位就是立足于原来的基础上形成一个整个业态的组合和目标；

◆商业地产项目的重新定位能商业项目改项目变的前途；

◆商业地产项目的重新定位就是要通过准确定位能改变项目的命运； ◆商业地产项目的重新定位品牌商怎样看； ◆商业地产项目的重新定位前的宣传推广； ◆商业地产项目的重新定位改造装修形象。■案例学习

上海某商业项目重新调整定位成功的案例（图片）

核心内容

九、现场运营、制度标准

商业地产项目的重新定位改造后的现场运营管理要求各流程作业的标准化、制度化和信息化以外，还要从以下几个方面着手。◆内部管理模式的改善；

◆对招商渠道进行有效的管理； ◆选择优秀的供应商；

◆定期评价供应商，达到对供应商进行动态管理的目的； ◆加强服务管理；

◆搞好客户关系管理。DVD、图片案例观摩学习

香港、台湾、澳门商业项目营运成功案分析

第六天、商业地产项目的促销策划技能

当商业地产项目促销成为我们必要的营销手段的时候，在如何突破促销传统观念的基础上，需要更加关注促销的内在需求，促销是商业地产项目一种可以为企业展望未来的平台，也是提供商业地产项目信息的良好窗口，所以在使用促销上面，应该把促销的各项功能发挥出来。核心内容一：商业地产项目促销的策划技巧

1、商业地产项目节日促销与一般的促销意义不同；

2、商业地产项目装扮；

3、商业地产项目促销产品；

4、商业地产项目促销台面；

5、商业地产项目促销环境；

6、商业地产项目促销人员；

7、商业地产项目促销定性；

8、商业地产项目动态促销；

9、商业地产项目促销技巧；

10、商业地产项目促销时限；

11、商业地产项目促销量化；

12、商业地产项目促销特点；

13、商业地产项目促销目标；

14、商业地产项目促销氛围

15、商业地产项目成功促销的八个到位

核心内容二：商业地产项目管理特点

1、商业地产项目规模特点；

2、商业地产项目规划特点；

2、商业地产项目运营特点；

3、商业地产项目商铺的特点；

核心内容三：商业地产项目现场统一管理规范

1、商业地产项目管理的理念；

2、商业地产项目招商管理规范；

3、商业地产项目营销管理规范；

4、商业地产项目服务监督规范；

5、商业地产项目高效运转规范；

6、商业地产项目物业管理规范；

7、商业地产项目娱乐休闲空间管理规范；

8、商业地产项目业态管理规范；

9、商业地产项目租赁政策与承租服务规范；

10、商业地产项目注意引进国外品牌规范。

核心内容四：如何提高商业地产项目的核心竞争力

面对新的零售业态的迅猛发展、国外商业的步步紧逼，商业地产项目欲顶住挑战，摆脱困境，重新走向辉煌，关键在于构建新时期的核心竞争力。对于目前商业地产项目的核心竞争力是指适应消费者需求变化趋势，符合商业地产项目经营目标和发展实力，能够持续增强在零售市场竞争地位的业务优势。问题：

1、为什么今后商业地产项目将以时尚及休闲类商品为重心？ 问题：

2、信息沟通、社会交往、心理互动的多元化活动是什么？ 问题：

3、为什么今后商业地产项目要挑起了休闲化、个性化、多样化消费浪潮？ 问题：

4、为什么今后商业地产项目要在提供名优新特商品的同时配以高质量的服务跟进？

问题：

5、今后商业地产项目要在需求多元化、消费个性化的买方市场，更适应环境变化才有优势可言？

问题：

6、为什么今后商业地产项目要强化团队关系，提高员工素养？ 问题：

7、如何提高商业地产项目管理干部的综合能力？

问题：

8、如何提高商业地产项目管理干部的经营意识？ 问题：

9、如何提高商业地产项目管理干部的有创新能力？

问题：

10、怎样让商业地产项目管理干部坚持工作质量和工作标准？ 问题：

11、怎样让商业地产项目管理干部要体现领导的能力？ 问题：

12、怎样让商业地产项目管理员工要保持积极的心态？

问题：

13、怎样让商业地产项目管理干部要注意培育下属的意识和思维？ 问题：

14、怎样让商业地产项目管理干部要不断增强目标意识？

核心内容五：重塑商业地产项目的核心竞争能力

目前中国的百货业正处于衰退阶段：百货商场数量的增加并没有带来其销售份额在整个社会商品零售总额中比例的上升,而是趋于下降。面对消费需求的变化、其他业态的冲击、新的同业的分割、经营管理的落后等，商业地产项目要想在新一轮的竞争中站稳脚跟，需要成功建立核心竞争能力和竞争优势。

1、怎样看待商业地产项目从产品竞争到能力竞争

2、什么是商业地产项目业态竞争与核心能力 ■主力商品 ■服务特色 ■企业形象

3、什么是商业地产项目直接竞争与核心能力 ■市场定位 ■优势商品 ■企业形象

核心内容六：如何做好商业地产项目商户专柜评比及奖惩

商业地产项目的营运部门应在每月或每季度对各楼层及商户进行绩效考核，并定期开展绩效评比，以期提升公司总体的绩效水平。

1、商业地产项目商户考核的原则和目的2、商业地产项目商户绩效考核的制定方式

3、商业地产项目商户评比的重要性

4、商业地产项目商户评比的重点考评标准

5、商业地产项目商户业绩评定标准

6、商业地产项目商户商品质量及物价评定

7、商业地产项目商户服务评定

8、商业地产项目商户货品调配能力

9、商业地产项目商户参与统一促销活动

10、商业地产项目商户的违纪行为

11、商业地产项目商户评比的程序 ■精彩案例分析

◇深圳、香港百货商场促销全集 ■精彩案例分析

◇商业地产项目形象推广案例

◇商业地产项目企划工作任务分析

第七天： 大型社区商业运营管理

住宅与商业项目的开发成功的标志是以全部物业出售率为目标，而商业地产项目是以完成部分的物业的出售或全部持续的出租率为目标，其商业投资的价值实现途径较前者来讲更为复杂，周期也更长，因而也就蕴含了更多的风险。新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。◆底商和商业配套的区别； ◆底商的经营类型； ◆底商业态定位因素；

◆区域商业发展项目的位置对于底商定位成败的影响； ◆建筑物自身因素底商关系； ◆底商和上层住宅关系分析；

◆如何解决底商和上层住宅的关系。◆商业街空间的限定和功能的划分。◆住宅区商业与主题商圈有何不同； ◆如何进行住宅区商业业态规划与定位；

◆国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么 ◆有那些主力店及品牌店会选择到住宅区经营？ ◆住宅区商业建筑物影响； ◆住宅区商业街的主要特征； ◆住宅区特色商业街；

◆住宅区商业街在我国发展的必要性；

◆住宅区商业多功能于一身；

◆为什么有住宅区商业街的生存空间呢；

◆住宅区商业街城市的名片吗； ◆住宅区商业街具有魅力；

◆我们应该如何着手去建好一条住宅区商业街呢？ ◆住宅区商业恰当的定位； ◆住宅商业街市场定位成功； ◆大型社区商业营运管理规范； ◆大型社区商业物业服务管理。

■学习案例

◇案例导入>如何实现品牌商家与商业地产的对接？目前住宅区商业存在的问题是什么