小区物业安全管理工作方案

2025-01-24|版权声明|我要投稿

小区物业安全管理工作方案(13篇)

1.小区物业安全管理工作方案 篇一

小 区 物 业 安 全 应 急 方 案 及 处 置 流 程

物业公司住宅项目部

防洪防汛应急预案

一、应急方案

1、在汛前到来之前,按物业公司的要求,各小区服务处应根据防洪防汛要求,组织部门人员对小区内各类公共设施设备、小区主出入口、车库出入口、雨水排水管、排污泵等主要位置和设备进行一次全面检修,在车库出入口等小区低洼地段设置防洪沙袋等物资。

2、对小区各出入口通道进行清理,保证道路畅通,协调消防维保单位对小区消防设备进行检修,保证消防报警、通风换气等设备运行正常。

3、对小区各排水通道进行清扫,出现堵塞现象的位置立即协调工作人员进行疏通,保证小区排水协调正常。在汛期到来前,储备必要的消毒防疫药品,防止发生洪涝灾害后的疫情发生。

4、对小区主要给排水设施设备进行全面检修,对主要隐患(地下车库)排水泵进行检测,确保系统正常运行,对高低压配电房进行防汛检修,对漏水等现象及时维修,对电梯、地下电缆线路等设备进行巡查,对有隐患的问题在汛期到来前进行整改。

二、处理流程

1、应急处理程序

当因暴雨、雷雨造成洪水倒流进入车库等小区低洼地段时,当班人员要在第一时间上报上级领导,地下室守车员随时观察排水情况的同时,应通过电话、对讲等方式联系车主转移撤离车辆停放至安全位置,上级领导在接到报告后,在立即上报综合管理处(住宅管理部经理)的同时应在第一时间组织最大力量赶往受灾区域进行抢险救灾,综合管理处(住宅管理部经理)在接到报告后,必须立即赶往事发现场协调及指挥,根据现场事态情况决定是否召集备勤人员进行支援。

2、应急抢险处理程序原则

2.1参与防洪防汛应急抢险的物业公司全体人员必须遵行:统一指挥、统一安排、统一行动的原则。

2.2在接到险情报告时,物业公司全体工作人员必须无条件服从现场指挥人员的临时调动,参与抢险的物业公司全体工作人员在到达现场后,无论职务高低均必须服从现场指挥人员的调动安排。

2.3在进行防洪抢险时,办公室人员除尽全力参与防洪抢险还要加强小区其他部位的安全管理,防止不法分子伺机进行破坏。

2.4当险情发生时,第一位到达现场的管理人员为现场临时指挥负责人,全权负责抢险现场人员、物资的调动和安排。

2.5如险情超出我物业公司控制范围时,现场指挥人员应立即请示公司高层领导,根据上级指示是否请求政府求援。

3、物资准备

A、沙袋,根据小区实际情况,在小区低洼地带及车库出入口储备袋装沙袋,用于发生险情时对出入口进行封堵。B、备用电缆,用于紧急停电情况下的备用电源外接。

C、应急电筒,用于因洪水引发突然停电后的紧急照明。

E、棉絮,用于因洪水过大,超出沙袋封堵范围时的临时封堵,并对部分死角位置进行填充封堵。

4、当险情到来时,物业公司全体员工要站在服务业主、业主利益至上的原则尽力阻止险情扩大。

电梯困人应急预案

1.任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内,应立即通知门卫室,同时记录接报和发现时间。

2.门卫室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层,另一方面通过对讲机向当班领导汇报,请求派人或联系电梯维保前往解救。

3.当班领导接报后,立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系,安慰乘客,要求乘客保持冷静,耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁,试图采用撬门等非常措施逃生时,要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁,不要盲目采取无谓的行动,以免使故障扩大,发生危险。注意在这一过程中,现场始终不能离人,要不断与被困人员对话,及时了解被困人员的情绪和健康状况,同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。

4.管理处主任或值班人员接报后,应立即派人前往现场解救,必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救,应设法采取措施,确保被困乘客的安全,等待电梯维修公司维保人员前来解救。

5.若值班人员和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了,应视情况向公安部门或消防部门求助(应说明求助原因和情况)。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理同意。

6.在解救过程中,若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),应立即通知医护人员到场,以便被困人员救出后即可进行抢救。

7.被困者救出后,当班领导应当立即向他们表示慰问,并了解他们的身体状况和需要,同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去,应记录下来存档备案。

8.被困者救出后,应立即请电梯维修公司查明故障原因,修复后方可恢复正常运行。

9.当班领导应详细记录事件经过情况,包括接报时间、秩序维护员和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场,还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;被困人员有伤者的,应记录伤者情况和被送往的医院。

10.值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。

突发停电应急预案

1.在接到停电通知的情况下,工作人员应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户,并在主要出入口发布停电通告;同时,服务处应做好停电前的应变工作。

2.在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下,应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电,应立即派人查找原因采取措施,防止故障扩大;若系外部停电,一方面要防止突然来电引发事故,一方面致电电力局查询停电情况,了解何时恢复供电,并将了解的情况通知综合管理处(住宅管理部经理)。

3.管理处主任立即会同当班员工派人分头前往各楼检查电梯运行情况,发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。

4.管理处立即将停电情况通知小区内住户和商户,并在主要出入口发布停电通告,必要时启用紧急广播系统通知住户,要求住户保持冷静,做好防范。

5.若突发停电时,正值晚上商铺营业,秩序维护部应协助商铺维持好秩序,指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明,疏散顾客,并要注意防火,防止发生火灾。

6.安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序,秩序维护员加强秩序维护员措施,严防有人制造混乱,浑水摸鱼,必要时手动关闭大门。

7.派人值守办公室、值班室,耐心接待住户和商户询问,做好解释和疏导工作,防止与住户、商户发生冲突。

8.详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。9.突发停电的预防措施:

1)应经常检查应急照明和紧急广播系统,确保正常。2)应提醒住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛,以防停电。3)除配置巡逻、检修用的电筒外,还应配置手提式应急照明灯,并时时充电保养,保持完好。

液化气泄漏应急预案

1.接到业主报警或发现液化气泄漏后,公司员工应立即通知安防员,并马上赶到现场查看情况,必要时疏散人员,并禁用电气设备(包括手机、电话和对讲机)。

2.安防员接报后,一方面立即前往现场支援,并通知服务处主任及维修工,另一方面视情况通知液化气公司和消防支队。

3.维修工接到通知后,急速赶赴现场,组织施救。

4.若液化气泄漏发生在室外,应马上疏散周围人员,建立警戒线,防止围观,并严禁烟火和使用电气设备。

5.若液化气泄漏发生在室内,要保持冷静,谨慎行事,切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸,也不要脱换衣服,以防静电火花引爆泄漏的气体。

6.施救人员进入室内前,应采取一定的防范措施,戴上防毒面具;没有防毒面具,则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸;进入室内后,应立即切断液化气总阀,打开门窗,加快气体扩散,并疏散现场范围内的非相关人员,协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。

7.发现有中毒、受伤者,应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场,送往安全地区,必要时施行心肺复苏,并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。

8.详细记录液化气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡,应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。

9.安防员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕,遇有异常气味时,应小心处理,同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法。

盗窃和破坏事件应急预案

1.任一员工发现盗窃和破坏事件或接到报警后,应立即查清楼号、单元号、楼层,通知当班安防员前往现场查验,并通知门卫密切注意相关画面,监视犯罪嫌疑人动向。

2.安防员巡逻时发现有人在小区内实施盗窃或破坏行为,应马上用向小区主任汇报,并通知门卫协助监视;同时保持冷静,如能处理的可及时处理,否则监视现场,记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸,并注意自身安全。

3.小区主任接报后,视情况尽快派适当数量的安防员赶赴现场,尽可能制止一切盗窃和破坏行为,在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同时向警方报警。

4.安防人员在事件中捕获犯罪嫌疑人,应询问记录后移交警方处理,并根据警方要求提供情况和证据,严禁施刑拷打、审讯和扣押,并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人。

5.若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场,安防人员应注意保护现场,阻止任何人员进入或接近现场,并不得触动现场任何物品和门窗,等候警方前来处理。

6.如在作案现场发现有人受伤,应在保护好现场的基础上,通知医护人员前来救护。

7.在抓捕犯罪嫌疑人的过程中,若有需要可临时关闭所有出入口,劝阻业主及访客暂停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。

8.警方人员到达后,安防员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号,并积极提供线索,配合警方人员办案。

9.在事件中涉及财产损失和人员伤害,应摄下照片或录像,留下当事人员和目击者,供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。

意外伤亡应急预案

1.小区内出现人员意外伤亡事件,秩序维护人员应立即赶赴现场,查明情况,向小区主任或者小区经理汇报。

2.若伤者尚未死亡,应在保护现场的同时立即组织抢救,并通知120。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动,防止使伤情加重。3.若伤亡事故系由触电引起,秩序维护人员应就近切断电源或用绝缘物(如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者,再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下,用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源,以防自身触电。

4.若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起,秩序维护人员部应立即通知住宅管理部经理到场,共同制订抢救方案。

5.若伤亡事故系由溺水引起,安防人员或其他员工应立即抢救,若落水者喝水较多,应让伤者头朝下倒立,按压腹部,使其吐出喝入之水,必要时施行心肺复苏。

6.若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起,在抢救伤员的同时,应保护好现场,摄下照片或录像,留下目击者,同时向警方报警。

7.若伤亡事故系由交通肇事引起,应在保护好现场、抢救伤员的同时,记录肇事车辆,留下驾驶员和目击者,如有监控录象,保存相关录象,报请警方处理。若交通事故引起小区内交通堵塞,应开辟旁行通道,积极疏导交通,并设立警戒线,防止破坏现场。

8.伤者被送往医院抢救时,应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。

9.详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故,以及由于公司管理原因引起的触电事故,相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理,以便公司总经理视情况向有关方面汇报并查找原因,落实责任。

水浸应急预案

1.员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故,应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导,并在支援人员到达以前尽量控制现场水势,防止水浸范围扩大。

2.相关人员接报后,立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口,并将电梯升上最高层,切断电源,以免电梯受损;若电梯轿厢控制面板已经进水,则应立即切断电源,切忌升降电梯,以防故障扩大。

3.立即查明水浸原因,采取措施(包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等),切断水源,并关闭受浸区域之电闸,防止人员触电。若水源来自供水总管或无力解决时,应立即通知自来水公司前来抢修。

4.在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施,防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。

5.组织力量采用各种手段,包括采用扫帚、吸水机吸水,排净积水,清理现场,尽快恢复整洁。

6.水源中断后,应立即派维修人员尽快修复受损设施;非维修人员应设法维持小区内秩序,并耐心做好住户的安慰解释工作,尽力解决水浸给住户带来的实际困难,并注意维护物业公司的形象。

7.如在水浸事故后,有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水,应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示,知会全体业主;如有任何区域存在危险性,应在该范围内设置警告标志。

8.召开会议,分析事故发生原因,总结经验教训,并采取措施,防止出现类似事故。

9.详细记录水浸事故发生经过和采取的措施,以及受损情况。10.一些常见水浸事故的预防措施:

1)安防员巡逻和设备巡检时,应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋,有否堵塞,并随时加以清理疏通;清洁工定时清扫天台、排水沟,防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。

2)加强对消防喷淋系统的巡视,防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。

3)灾害性天气(台风、暴雨、大雪)来临前,工程物料部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查,发现问题及时修复。

4)管道在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作,防止因操作不当引发水浸事故。

5)对业主/用户装修要加强管理,防止由于业主/用户在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。6)平时应备足沙包作为应急用。

火灾应急预案

无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一位员工都必须立即汇报上级领导(注意当现场异味为液化气等易燃气体时,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防电火花引爆易燃气体),请其派人查明真相,并做好应急准备。

1.目击报警

1.1 小区任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌。

1.2 如火势初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭,先灭火后报警。

1.3 如火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式汇报。1.4 关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延,并立即关闭附近的电闸及煤气。

1.5 引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。1.6 切勿在火警现场附近高喊:“着火了”,以免造成不必要的混乱。

1.7 在扑救人员未到达火警现场前,报警者应采取相应的措施,使用火警现场附近的消防设施进行扑救。

1.8 带电物品着火时,应立即设法切断电源,在电源切断以前,严禁用水扑救,以防引发触电事故。2.报警要求

2.1 内部报警应讲清或问清: A.起火地点; B.起火部位; C.燃烧物品; D.燃烧范围; E.报警人姓名; F.报警人电话。

2.2 向“119”报警应讲清: A.小区名称;

B.火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物); C.火灾发生部位; D.燃烧物品; E.火势状况;

F.接应人员等候地点及接应人; G.报警人姓名; H.报警人电话。

3.成立临时指挥部

3.1 物业总经理或值班经理接到火警报告后,应立即赶赴指定地点或火警现场,并通知相关人员到场,成立临时灭火指挥部。3.2 临时指挥部由相关人员组成,由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时,由现场最高职位人代任总指挥。3.3 临时灭火指挥部职责:

3.3.1 根据火势情况及时制定相应对策,向各部门下达救灾指令。3.3.2 根据火势情况确定是否疏散人员。

3.3.3 立即集合义务消防队,指挥义务消防队员参加灭火,并保证消防用水的供应。

3.3.4 在火势难以控制时,应及时下达向“119”报警的指令。3.3.5 根据火势情况,成立疏散组、抢救组、警戒组,组织救人,抢救和保管重要物资及档案,维持现场秩序。

3.3.6 根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。

3.3.7 下令将消防电梯降至首层,派专人控制,专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。

3.3.8 根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。

3.3.9 消防队到达后,及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况,引导消防队进入火灾现场,协助消防队灭火,并协助维持现场秩序,安顿疏散人员。

3.3.10 火灾扑灭后,组织各部门员工进行善后工作。

4.人员疏散和救护

小区内发生火情时,各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序,危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后,每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。4.1 火灾发生后,由疏散组负责安排人员,为业主和访客指明疏散方向,并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯,如果烟雾较大,要告知大家用湿毛巾捂住口鼻,尽量降低身体姿势有序、快速离开。4.2 人员的疏散以就近安全门、消防通道为主,也可根据火场实际情况,灵活机动地引导人员疏散。

4.3 认真检查起火区域及附近区域的各个单元,并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域,应先营救被困人员,确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。

4.4 接待安置好疏散下来的人员,通过良好的服务稳定人们的情绪,并及时清点人员,检查是否还有人没有撤出来。

4.5 疏散顺序为:先起火单元及相邻单元,后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散),若向下通道已被烟火封住,则可考虑向屋顶撤离。

4.6 在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工,由抢救组护送至安全区,对伤员进行处理,然后送医院救治。

5.警戒

5.1 秩序维护员部接到火警通知后,应迅速成立警戒组,布置好小区内部及外围警戒。

5.2 清除小区外围和内部的路障,疏散一切无关车辆和人员,疏通车道,为消防队灭火创造有利条件。

5.3 控制起火大楼底层出入口,严禁无关人员进入大楼,指导疏散人员离开,保护从火场上救出的贵重物资。

5.4 保证消防电梯为消防人员专用,引导消防队员进入起火层,维持灭火行动的秩序。

5.5 加强对火灾区域的警戒,保护好火灾现场,配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。

5.6 保证非起火区域和全体业主、访客的安全,防止犯罪分子趁火打劫。

6.善后工作

6.1 火灾扑灭并经公安消防部门勘察后,应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。

6.2 组织人员清理灭火器材,及时更换、补充灭火器材。6.3 统计人员伤亡情况和小区财产损失情况,上报灭火指挥部及总经理。

6.4 组织员工对受灾业主/用户进行慰问,并根据实际需要给予切实帮助。

6.5 组织员工对火灾现场进行清理,恢复整洁,对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。

6.6 灭火指挥部应召开会议,对火灾扑救行动进行回顾和总结。6.7 由物业总经理发动员工,收集可疑情况,配合调查组对火灾事故进行调查,并写出专题报告,分清责任。

6.8 如果小区财产办有保险,则由财务部门联系保险公司进行索赔。

2.小区物业安全管理工作方案 篇二

1海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患

1.1物业管理单位相关责任落实情况较差

海南三亚地区有不少新兴的住宅小区, 其中既有价格比较高昂的高档小区, 也有符合普通大众的住宅小区, 但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实, 进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益, 忽视了小区建筑消防设施的维护和保养, 而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足, 以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理, 一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏, 因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金, 使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见, 进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实, 对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理, 比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失, 部分消防设施出现了不同程度的损坏, 但是小区的物业管理单位没有做到及时处理, 这就导致小区内存在严重的消防安全隐患, 一旦出现消防安全事故, 小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助, 比如消防栓无法出水、无法正常使用等, 这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏, 进而对很多的消防设施和器材安装门锁, 这样就导致一旦发生紧急情况, 具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用, 延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机, 进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。

1.2小区居民的消防安全意识不够

海南三亚住宅小区内部的居民众多, 而且居民的来源广泛, 主要分为两大类:一是本地普通住宅小区, 这类住宅小区的业主80%是本地人, 20%是外来务工人员;另外一种是“候鸟”人群住宅小区, 这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主, 85%是北方已退休了的老人, 15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异, 进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。

同时, 近年来随着人们生活水平的不断提升, 很多家庭都已经购买了自己的私家车, 但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求, 进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据, 一旦发生消防事故, 相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低, 对消防法规也没有清晰的认知, 他们以为消防用水是免费的水源, 就私自借用消防栓里的消防用水, 但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱, 其储水量有限, 这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10 min的扑灭工作, 如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充, 那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾, 其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建, 用作自己的杂物间或者储藏间;还有不少居民消防安全意识不够, 将许多生活杂物放置在疏散电梯前, 这些行为都造成不小的消防安全隐患, 在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。

1.3公共维修基金使用阻力较大

海南三亚地区的消防设施设备完善, 体积较大, 而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修, 但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大, 业主对消防安全的认识不统一, 因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月, 所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷, 业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之, 加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位, 相关的物业服务未能满足业主的具体需求, 这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。

1.4开发商建管脱节, 留下火灾隐患

房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督, 甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象, 造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理, 消防设施设备不齐全不配套, 留下先天隐患。

2住宅小区物业消防安全管理的对策

2.1加强对相关物业管理单位从业人员的培训

物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训, 进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能, 为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督, 同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训, 务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能, 会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。

2.2建立健全物业管理消防工作制度

为了确保物业管理单位切实履行相关职责, 做好小区的物业管理工作, 就要建立健全物业管理消防工作制度, 对小区内部的各项管理事项进行仔细确认, 明确工作人员的消防安全管理责任, 制定科学合理的消防巡查制度, 做好相关消防安全隐患的检查和整改工作, 及时对相关的重大消防问题进行检查和报告, 同时做好与业主的沟通交流工作, 明确双方的权利和义务, 对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明, 争取业主的支持和理解, 促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作, 对小区内部的安全问题及时进行排查, 做好相关问题的整改工作, 对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。

2.3加强对物业管理单位的监督执法

我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》, 公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查, 积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况, 以及物业管理人员的防火巡查的执行情况, 检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况, 保证各项消防器材和设施的完整和有效, 对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改, 并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会, 进而形成部门联动制约机制, 为小区的消防安全管理确定必要的约束机制, 全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。

2.4加强小区消防安全常识的宣传普及

对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识, 按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作, 比如为居民发放各种消防安全资料, 在小区的公示栏里张贴宣传图画, 利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及, 还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。

小区的物业消防至关重要, 对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义, 同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。

摘要:现代化的小区极大地提升了人们的生活质量和生活水平, 但是许多住宅小区依然存在着很多消防安全隐患, 该文以海南三亚的住宅小区为例, 着重分析了海南三亚住宅小区造成诸多安全隐患的原因, 进而提出具有针对性的应对措施。

关键词:住宅小区,物业消防,安全管理,问题与对策

参考文献

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[3]潘峰.浅谈高层小区物业管理之消防工作[J].价值工程, 2010, 29 (24) :101-102.

3.小区物业管理方案 篇三

随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大,如何使物业服务更好地促进XXX的销售,在不断完善对XX现有物业管理的基础上,对XXXX应进一步提高物业管理的配置及服务水平,使XXX业主物业管理享受到VIP服务。

一、日常维护:

1.对业主房屋的管理:每月进行定期检查并记录。检查结果,如果是空置房,用短信的方式向业主反馈,并向业主提出相关建议,让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看,物业公司也在照看着,放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋,直接用纸张作好记录,投入到业主的信箱中,使业主对自己的房屋有所了解。(可为业主的空置房进行简单清扫),业主的检查记录进行专门存档,存放在业主档案文件袋中。

2.对公共部位、设施设备的管理:每月定期进行检查,把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中,使业主了解到本园区物业运行情况。

3.维修速度:业主报修,物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场,通过检查判断,立即向业主反馈维修信息,绝不断拖拖拉拉(前提是施工方必须保证维修的及时性),让业主感觉到维修的“深圳速度”。

4.对公共设施采取24小时值班制,晚上也安排人员进行值班,以确保设施的正常运转。

二、环境卫生:为提高及第苑的清洁度,在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶,业主只要把垃圾拿出家里,投放到本楼层的垃圾桶即可,这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶,由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁,确保每栋楼达到高标准的卫生要求。

三、绿化养护:定期施肥、及时修剪、除草,确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型,按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。

四、交通秩序及车辆停放:为使及第苑的交通顺畅,车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗,进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥,业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置,做好只要业主回来,就指引其往固定的车位停放,避免乱停乱放影响交通秩序。

五、安防:根据物业公司的安防方案,使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统,以便人防与技防相结合,提高园区的安全系数。

六、收费服务:物业公司为每户业主在银行开户,物业收费项目都可以在银行代交,物业公司收到银行代收的费用后,用短信反馈给业主,这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间,物业公司也可以及时收到各种费用。

七、物业服务中心:增设服务热线电话,增设网上业主论坛及QQ群,使业主能充分参与物业管理,使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使,对业主的孩子及老人重点关注,孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等,增进业主与物业公司的感情。

八、特约服务:增设更多、更方便的特约服务,如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等,使业主更省心。

4.小区物业管理方案 篇四

一、指导思想和工作原则

(一)指导思想:以深入落实科学发展观为指导,以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标,以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨,以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本,全面提高住宅小区管理水平。

(二)工作原则:总体按照“解决突出问题,完善服务功能,健全管理制度,提高物业管理水平”的原则,分步实施,整体推进。

二、工作目标

(一)建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。

(二)新建住宅小区前期物业管理推行招标,招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%,《业主临时公约》签订率达到100%。

(三)县物业供热办接管城区内无人管理小区,遗留问题得到有效解决,年底前整改率达到居住小区物业管理方案。

(四)物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》,人员经过培训,经理持证上岗。

(五)加强业主自律行为,年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。

(六)建立物业服务信用保证金制度。

(七)开展县城内裸地硬化和绿化。

(八)县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任务及分工

(一)完成二次供水水箱清洗消毒工作

1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的,应当限期改造,短期内不能改造的应当加强卫生管理,加大监督检测力度,并适当增加检测频次。(责任单位:卫生局)

2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好,建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后,经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。(责任单位:产权单位)

3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质,对水箱内水质不合格的责任单位立即整改,确保居民饮用水安全。(责任单位:县卫生局、县物业供热办)

(二)完成裸地硬化和绿化任务

具备绿化条件的采取绿化方式覆盖,不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面,根据道路等级和承载能力,采用水泥混凝土或沥青混凝土结构,按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面,从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的,采用普通人行步道板进行硬化;具备停车条件的,一律铺水泥或沥青混凝土。

1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。(责任单位:建设局)

2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。(责任单位:建设局)

3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。(责任单位:产权单位)

4. 临街商家业户门前破损踏步。(责任单位:业户、行政执法局)

5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。(责任单位:建设局)

(三)加大物业监管力度,规范物业管理行为

1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》,进一步加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制。(责任单位:建设局)

2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。(责任单位:建设局)

3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务,提高管理服务水平。(责任单位:建设局)

4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会,规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。(责任单位:建设局)

5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔20__〕18号文件的有关规定,加大力度足额收取,按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,切实收好、管好、用好维修资金,逐渐形成“资金依法交,问题有人管,故障有人修,设备有人换,物业质量优,生活环境好”的良好局面。(责任单位:建设局)

6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金,对物业企业承接物业项目、提供物业服务的,应当交纳物业服务信用保证金,保证金由县建设局统一监管,专项用于物业企业擅自退出管理,出现重大质量事故的处置等。(责任单位:建设局)

(四)建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系

城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导,各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》,各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任,为物业管理创造良好的环境。

1. 理顺管理体制,创新运行方式。

对具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业管理率达到100%;对达不到要求、基础设施不配套,不具备物业管理条件无人管理的小区,统一由建设局物业供热办接管,提供基本的卫生保洁和二次供水服务。(责任单位:建设局)

2. 建立责权明确的工作体系。

县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。

县环保局负责住宅区(楼)有关噪音、油烟污染的治理工作。

县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容,加大对虚假销售广告的查处力度,对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区(楼)各类经营行为。

县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件,应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行;对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。

县公安局负责住宅区(楼)安全防范工作,对存在的薄弱环节,督促管理单位消除隐患,堵塞漏洞,完善安全防范措施,提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区(楼)安全防范设施建设,大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术,建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度,构建住宅小区(楼)安全防范体系。及时对住宅小区(楼)发生的治安、犯罪案件进行侦破。

县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。

社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分,组织成立业主委员会,协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。

水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位,负责住宅小区(楼)相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作,一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后,方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。

四、保障措施

(一)提高认识,明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作,实行“一把手”负责制,层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组,代县长赵长满任组长,副县长张树文、王国柏、李继东,县长助理王迎春任副组长,副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

(二)密切配合,抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,县领导小组全面负责此项工作的监督、指导;县领导小组办公室(设在建设局)具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;县政府相关部门要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。

(三)加强宣传,营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。

5.高档小区物业管理方案 篇五

一、管理服务思路

现代人经过努力,在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面,有了更高的要求。

我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高,对物业管理服务工作的要求也高,一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“XXXX”小区围合式建筑,营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划,营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求,我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位,服务内容全面化,保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标:“通过自己的有效服务,提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值,构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

二、物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能:“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对(吉瑞)物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现:

1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。

物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩,以定额形式收取,以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑,以增强业主与物业管理公司的相互信任,全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异,我们将应不同的业主、使用者的需求,根据调研及专业经验,为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务,满足各种层面的需求,同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念,提升物业公司的形象。社区形象设计与建设(DIS)既是社区的“美容术”,更是社区的“健身法”,已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样,成为构成社区发展的要素之一,同时,具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务,满足业主需求经过我们的调研,“GM花园”的使用者多为租户,租金是业主利益的体现,为满足业主的利益,小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响,开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务,提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求,对小区内全面建立标识导视系统(VI),所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌,以静态形式表达管理服务,有效解决管理沟通,减少管理人力成本,体现“GM花园”做为国际化人居环境,提升小区层次。

6、开通渠道,保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道,开展座谈、家访等多种形式,与业主、使用者保持沟通,以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度,提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度,每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开,供全体业主、使用者监督,征求各方意见和建议,加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”,增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所,将部分内容以成本价向居民开放,吸引居民更多的参加会所活动,让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动,加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感,提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”,加强居民自治意识。

在发达国家住宅区,为了提高安全度,特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗,而且要注意邻居住户的安全,特别是在邻居出门在外的时候,要主动帮助“守望”,并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通,保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问,以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时,我们也将与各相关部门保持信息沟通,以掌握最新的管理服务技术和政策,以便服务工作到位;特别承诺:

S物业管理公司承诺一年内将GM花园创建成J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准,以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准,同时提升GM花园的社会知名度。如未达到服务标准,S物业管理公司将GM花园小区的管理酬金的30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。

1公共场所设施保洁率98%安排、实践保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确,责任质量要求细致严格;

2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生,逐渐培养良好情操,形成GM花园重要特色之一。

2清洁保洁率99%100%以工作计算,记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1.保洁员责任区明确,工作质量要求具体、严格,有考核、有奖罚;2.保洁员上门收集垃圾,以主动服务提示住户热爱环境卫生;3.保洁监督机制健全。3绿化完好率95%98%完好绿地/总绿化面积×100%1.绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度;2.治安管理员负责环境保护、日常监督工作,静态措施提示住户爱护环境;3.主管人员及时发现绿化问题;4.发动住户热爱绿地,主动保护绿地,提合理建议,并参与管理。

4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数/住宅区总户数×100%1.多种途径宣传消防安全;2.培训一批有较好素质和经验的巡查人员,及时发现火灾隐患;3.管理到位,合理使用设施、设备等;

4. 分区分责任经常性检查消防安全,提示注意防火。

5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据(除住户家庭内部原因造成外)实行二十四小时保安巡查制度,分快速、中速及慢速巡查,设立二十四小时报警中心,落实保安岗位职责,明确责任区域,并在小区重点部位,调整闭路监控系统及红处线报警装置,以确保小区居民人身财产安全。

6管理人员专业岗位合格率90%100%培训格人员/培训员总计×100%1.管理(值班服务)人员英语对话水平。2.人员培训自学与培训相结合,制度、计划落实; 3.培训考核制度与奖罚相结合,强化培训结果。

7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)/总建筑面积×100%1.建立经常性检查制度;2.每半年进行一次全面分项检修;3.严格装修管理和日常管理,无人为损坏事件。8房屋零修急修及时率98%100%及时维修次数/应计报维修次数×100%1.人力配备充足;2.岗位培训、服务意识培训到位;3.技术人员有过硬的技术水平;4.强化回访制度、考核制度和奖罚制度。9道路完好率及使用率95%100%完好道路总面积/规划道路总面积×100%1.严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导;2.向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路;3.及时整改修补损坏路面;

10化粪池、雨、污水井、完好率95%100%完好化粪池、雨、污水井数量/化粪池、雨、污水井总数量×100%1.每日记录检查情况,发现问题,立即疏通处理;2.化粪池每半年清理一次;3.雨水井、污水井每一年全面检修一次。

11排 水管、明暗沟完好率95%100%完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度×100%1.每日记录检查情况,发现问题立即设计施工方案,疏通处理;2.每半年进行一次全面检修。

12照明灯及疏散灯完好率95%99%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量×100%1.每日记录检查情况及时更换检修;2.每月全面检查检修一次;3.保洁员保持照明洁净。

13停车场、单车棚完好率95%99%完好的设备设施/停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序,无占用消防信道,无阻碍交通。14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95%99%完好公共文体、休息设施/公共文体、休息设施总计×100%1.有详细管理养护计划;2.保洁员每日保洁3.社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围,住户自觉爱护;4.开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施,合理使用;5.部分设施实行有偿服务,以弥补管养经费不足,及时修缮。15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备/小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护,实行巡查制度,建文件记录,并由维修主管监督执行,以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。

16大型及重要机电设备完好率99%完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计×100%1.建立严格的设备管理及日常运行操作规程;2.重要设备责任到人;3.认真进行日运行记录和检查;4.每月进行一次二保;5.每半年进行一次大保;6.加强技术人员专业技能培训,减少安全隐患。

17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次/维修工程项次×100%1.建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度;2.拥有一批有较高技术水准的维修队伍。

18住户有效投诉率2‰(年)1‰年以下有效投诉/投诉总计×100%1.做好各项管理工作,创建优美、完善的社区;2.提高员工素质,强化服务意识;3.发生问题,及时处理,为住户排忧解难;4.做好解释工作,与回访制度落实。处理率95%100%处理的有效投诉/有效投诉×100% 19维修服务回访率95%98%维修回访次数/维修服务次数×100%1.建立健全回访制度;2.做好维修、回访记录;3.加强维修队伍服务意识。

20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积/房屋外观总面积×100%1.严格住户装修审批手续,杜绝违章装修于事前;2.加强装修巡查制度,每天巡查一次,询问工程进度有否增加施工项目,及时整改;3.竣工验收细致有重点,确保外观统一整洁,不损害房屋安全;4.屋村事务助理加强巡视,发现房屋损坏、不洁,立即处理; 21违章发生率1‰0.5‰违章项目/发生项目总计×100%1.建立巡视制度,跟踪管理,及时发现并加大处理力度;2.强化宣传教育意识,把有关管理制度贯彻到每个人的行动中,依法管理。违章处理率95%100%处理违章项目/违章目总计×100% 22管理费收缴率98%以上99%以上管理费实际收缴额/管理费应计收缴额×100%1.100%办理各种费用银行托收;2.及时提示住户欠款;3.屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费

6.城市小区物业管理模式研究 篇六

一、城市小区物业管理模式存在的主要问题

1.在小区物业管理过程中业主和物业之间存在矛盾

城市小区物业管理过程中业主和物业之间的矛盾主要是由于两者之间的交通渠道狭窄, 造成沟通不畅。对于城市新建的小区, 在物业管理过程中需要考虑很多细节问题, 如水暖、电力的供应等。物业管理部门对待紧急问题处理的不及时, 和业主之间不能进行有效沟通, 就会对业主的正常生活产生影响, 从而引起双方矛盾的产生。

2.政府职能部门权责不够明确对物业管理工作阻碍

城市小区物业管理缺乏比较系统、完整的法律体系, 在物业管理的实际工作中缺少政策法规的保障, 在实施过程中没有统一标准, 造成管理工作不及时, 在解决实际问题缺少具体的措施依据。政府对相关物业管理部门没有明确划分职责, 造成业主发生问题就会去找政府解决, 给政府加大了工作难度。另外政府对物业管理方面的监管也不够及时, 相关的监管机制也有待完善[1]。

3.物业管理企业存在的弊端对物业管理工作的阻碍

物业管理企业自身的局限性, 导致在城市小区物业管理过程中收费困难, 和个别业主之间关系紧张。而造成这类问题的原因是由于业主的消费意识薄弱、物业管理中不恰当的管理方式对业主造成的不满、个别业主自身经济水平的限制、物业管理企业在提供服务时不到位、物业管理企业的收费制度不透明等。另外物业管理工作人员方面的影响也对城市小区物业管理模式产生阻碍。由于传统计划经济的深入影响, 物业管理工作人员的素质和服务意识薄弱, 企业内部竞争机制的不健全, 导致物业管理工作人员的物业管理能力难以适应市场的需求, 再加上经济收入不高, 造成物业管理企业严重缺乏高素质和管理技能的专业人才。严重影响物业管理的人才队伍的建设[2]。

4.小区业主的综合素质问题对物业管理工作的阻碍

业主自身的素质和物业管理意识的薄弱都会直接影响城市小区的的物业管理质量。在实际物业管理调查过程中了解到, 部分业主对物业管理的相关法律法规的认识存在不足, 不能有效的利用法律的保障对自身权益加以维护, 对具体的物业管理相关条例也并不了解, 关于物业管理中小区的公共区域的管理、建立业主委员会等, 也不够重视。在业主进行维权的过程中, 由于部分业主的素质较低, 常常出现业主和物业管理部门发生口水战、打架事件等不文明和不合理的手段。不仅不利于自身权益的维护, 还会造成双发的人身伤害, 加重业主和物业管理部门的矛盾[3]。

二、促进城市小区物业管理模式发展的具体措施

1.改善业主和物业管理部门的关系

在城市小区物业管理过程中最重要的就是改善物业管理部门和业主之间的关系, 为物业管理工作的开展提供良好的平台。在改善改善业主和物业管理部门的之间关系的时候需要加强两者之间的交流, 拓宽交流平台。首先可以通过设置业主意见箱, 业主对物业管理部门的不满和建议可以通过书信的形式投到意见箱中, 物业管理部门在看到业主的意见和建议时及时的改正工作中存在的不足, 为物业管理工作的有效开展提供保障。其次可以借助通信设备, 开设物业管理服务专线, 业主可以通过打电话的方式及时和物业管理部门沟通物业管理问题。最后, 可以建立小区物业管理论坛网站, 随着计算机网络技术的发展, 人们对网络的依赖性逐渐增强, 物业管理部门可以利用这一趋势, 在论坛网站中大家可以畅所欲言, 加强和业主之间的沟通, 减少由于两者缺少沟通而产生的矛盾问题, 同时也有利于物业管理工作的高效开展[4]。

2.加强政府相关部门的导向作用

在城市小区物业管理过程中, 政府要充分发挥自身的主导作用, 建立健全物业管理相关的政策和法规机制, 根据城市小区物业管理的实际情况, 制定切实有效的解决方案。另外加强物业管理相关知识的宣传和引导, 制定统一的物业管理服务规范, 满足业主的物业管理方面需求, 通过多媒体社交媒介和多媒体设备进行物业管理方面的知识宣传, 提高业主的物业管理意识。政府在落实物业管理政策法规的过程中还应该加强监管力度, 可以建立小区的物业管理资金账户, 对于建设小区的消耗可以通过使用物业管理专项资金, 而物业管理资金的征收对象则是小区内的所有业主, 物业根据相应的比例和消费的支出科学合理的进行征收, 另外物业管理部门对资金的去向和用途做出明细的报表, 便于业主及时监督[5]。

3.完善物业管理企业的管理职能

物业管理企业在城市小区物业管理过程中也不断创新、增强自身的实力和市场竞争力, 满足社会发展的需求。在物业管理方面, 需要不断创新管理手段, 引进先进的科学技术到实际物业管理工作中, 如统计分析技术、市场预测技术、办公自动化、计算机信息系统和网络技术等, 为城市小区物业管理提供技术保障。在物业管理人才队伍建设方面, 加强培训物业管理人员的物业经营、计算机网络、公共关系、房产法律等方面的知识, 提高物业管理人员的管理技能。同时还要加强培训操作人员的服务技能、治安保卫、设备维护、清洁卫生等方面的技能。另外还可以从社会、学校招聘高素质的物业管理人才, 以此优化物业管理企业的人才队伍[6]。

4.提高业主素质和物业管理意识

城市小区物业管理过程中受业主的影响较大, 因此要注重提高也很足自身的综合素质和物业管理意识。提升业主自身综合素质的途径有很多, 业主可以从身边的小事做起, 养成不随意乱扔、乱放生活垃圾等良好的生活习惯。爱护小区内公共基础设施。另外还可以成立业主委员会作为物业和业主之间沟通的纽带, 通过业主委员会将集体的意见和建议反应给物业, 避免在物业和业主在沟通中产生过激的行为, 保证物业管理工作的正常进行。

三、结论

综上所述, 我国城市小区物业管理模式发展还有待完善, 在实际物业管理过程中仍存在许多问题, 因此, 相关管理部门要加强对城市小区物业管理模式的研究, 针对存在的问题做出具体合理有效的解决措施, 提高我国城市物业管理水平, 推动我国城市的发展, 促进我国经济的增长。

参考文献

[1]马思.五洲花园社区物业管理系统设计与实现[D].电子科技大学, 2013.

[2]陈沫.社区工作介入自管物业小区的研究[D].华中科技大学, 2012.

[3]任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究[D].内蒙古师范大学, 2013.

[4]代青.长房小区物业管理系统的设计与实现[D].湖南大学, 2013.

[5]单红艳.基于WEB的小区物业管理与服务平台的设计与实现[D].吉林大学, 2014.

7.小区物业安全管理工作方案 篇七

小区工作方案

1.5月初确定物业项目,了解项目基本情况;

2.5月中旬由各物业服务企业针对各自的物业管理项目制定并报送提升方案;

3.5月下旬由各区物业管理主管部门与各物业服务企业签订责任状;

4.6月— 9月各物业服务企业按照制定的提升方案组织整改,有条件的物业管理项目参加我市物业管理创优达标考评;

5.10月上旬各物业服务企业将各自物业管理项目的整改方案和业主满意度调查结果报送所在区物业管理主管部门;

8.XX小区物业管理方案 篇八

目录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。

2.项目主要经济指标

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要

求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

9.小区物业安全管理工作方案 篇九

近年来,随着国家大力引导保障性住房建设,铁路系统响应号召,迎势而为,结合自身优势,着力扩大保障性住房建设规模,切实改善民生,一批批保障性住房工程竣工使用,相应物业配套设施紧随其后。面对新形势、新要求,国企管理下的物业产业如何更好地运作、探索出一条有自己特色的品牌之路,特别是国企体制下的物业管理人员配置、绩效考核和培训教育的问题让人深思。在此,笔者结合具体实例进行探讨,为后续跟进项目积累经验、梳理心得、查找不足、探寻新法。

1 实例情况

1.1 基本概况

白龙苑小区于2010年11月正式投入运行,是太原铁路局第一个采取自主经营、自负盈亏、单独核算、以岗定薪经营模式的职工住宅小区,小区建有7栋高层住宅,共有住户2 116户,总占地面积6.48万平方米,建筑面积24.7万平方米。

1.2 人员配备

按照岗位需求,通过正式职工内部选聘的办法,对物管主任岗位(1名)、副主任岗位(2名,分别主管客户服务部及综合管理部)、事务员岗位(1名)、财务岗位(1名)、客服部主管岗位(1名)、客服管理员岗位(其中客服服务员3名,收费员2名,抄表员1名)、综合管理部主管岗位(1名)、维修组长岗位(1名)、电气维修工岗位(5名)、水暖、上下水管道工岗位(2名)、绿化、卫生环境组长岗位(1名)、秩序维护队长岗位(1名)、车库管理员岗位(1名)、监控管理员岗位(3名)、弱电管理员岗位)(1名)、绿化工岗位(1名),共29个岗位进行选聘,同时成立白龙苑物业管理中心,最终有26名职工经过选拔,进入相应岗位。同时外雇人员包括保安、保洁人员共100人左右。

1.3 经营状况

该小区2011年度成本进行核算,收入方面包括管理费收入、车位费、电梯费等,支出方面包括正式员工工资、雇佣人员工资、公共设施、设备日常运行、维修及保养费、绿化养护费、供水二次加压费、电梯基本费用、固定资产折旧费、其他支出等。通过收支比较得出,该小区在2011年度盈余尚可。

1.4 目标方向

白龙苑物业小区作为铁路物业真正走向市场化运作、树立品牌、具有里程碑式的小区,其管理目标是“一年之内打造成为太原市一流小区,三年之内达到全国一流小区。”同时它肩负着开拓市场、探索经验的先锋作用,和“大学堂”式的人才培养基地的作用。

1.5 存在问题

在此仅就管理方面的问题进行探讨,一是人员配备合理与否的问题;二是绩效考核的问题;三是管理人员专业培训、继续教育的问题。白龙苑物管中心运行的一年半时间里,前后变换了三位物管主任,平均半年一换,这对物管中心正常开展工作、班子建设、政策贯彻执行连续性等方面的影响不可谓不大。在当初公开招聘时,各岗位待遇相对较高,吸引力较大,但近两年来企业工资待遇增幅较大,平均以15%的速度递增,白龙苑管理人员收入仍执行原有标准,其岗位高薪优势已不复存在,而由于其岗位特殊性,工作强度、工作压力较大,引发部分职工萌生去意,造成管理层面的不稳定,这一问题暴露出管理上绩效考核的滞后。还有管理就是人员专业培训的实效性和紧迫性。国企职工转变角色走向市场,前后工作作风的及时转变,业务能力、思想意识的不断提高,不是职工个人就能完成的,需要企业提供有针对性的培训平台,在这一点上物管中心还有待提高。

2 探讨解决措施

通过对白龙苑物管中心现状的分析,针对上述存在的问题,提出一些想法。

2.1 实行“物管主任组阁制”

企业管理工作,最直接的目的是追求工作效率,以最小的管理成本获取最大的管理效率。实行“物管主任组阁制”,由“物管主任”选择志同道合的管理班底,打破传统用人模式,使管理层更容易就相关问题产生认同感,达成共识,以利于形成稳定的领导班子。

对于实行“组阁制”有人会担心,组阁人会任人唯亲、形成利益集团。笔者认为这种担心是不必要的,只要上级明确了组阁人的职责和任务目标,把工作绩效指标分解落实到位,组阁人为了完成“硬性任务”,在任人唯亲的成本足够大的情况下就会努力避免。而实行“物管主任组阁制”的必要性之一就在于这摸索前进、披荆斩棘的道路需要上下一致、通力合作的领导班子。组阁制下的班子是命运共同体,由于组阁的特殊性、优越性,在明晰权责和共同利益的前提下,班子的“团结”才是真的“大团结”,是敢于发表不同意见、能够及时补台、内耗最低、效率最高、具有很强的执行力的领导班子。

而实行“物管主任组阁制”最核心,也是最重要的一点是物管主任人选的选拔任用上。通过竞争公开招聘选拔一位“有权威、有能力、有手段”的“一把手”,这就考验到上级领导和组织部门的智慧和能力了。

2.2 完善“绩效管理”

绩效管理是现代企业发展的根本动力,缺乏正确的绩效管理制度的企业,就意味着失去了必要的市场竞争要素(谭章禄,2006)。

绩效管理的功能有三个层次。一是战略层次,绩效管理体系能够将职工的工作活动与企业的战略目标联系起来,通过提高员工的个人绩效来提高部门工作绩效,进而提高企业的运作绩效;二是职能管理层次,绩效管理体系可以对员工的绩效表现给予评价,并依次给予相应的奖惩,有利于发现、培养和提拔专业骨干和管理人才,作为企业进行薪酬、晋升和解雇决策的重要依据,从而提高人力资源的管理效率;三是个人激励的层次,绩效管理体系能够帮助企业发现员工的不足之处,进而有针对性地对员工进行培训,通过提高员工的知识、技能和素质来促进员工的个人发展。

对照白龙苑小区服务等级标准,对门卫、保洁、报修等服务细化服务标准,采取定标、定人、定岗、定责、定量、定考核的方式,层层分解,责任到岗、到人。合理配置岗位,明确岗位职责,建立多劳多得的绩效管理制度,激发职工工作热情,确保小区服务水平的稳步提高。对于绩效制度的制定,明确一个原则,即“量化指标和定性指标之间的平衡,争取做到能量化的尽量量化,不能量化的尽量细化”。但要避免制度设计过于抽象和复杂,使绩效管理形如空中楼阁,缺乏操作性。抽象了抓不住绩效考核的核心,绩效工作流于形式,复杂了导致绩效考核成本过大,得不偿失。同时保证绩效考核的透明性,不要引起职工的心理落差与隔阂。

借鉴白龙苑物管中心经验,就职工薪酬增长机制一定要给予明确,在保证岗位薪资优势的前提下,稳步提高职工收入,确保岗位的吸引力,为引进优秀人才提供物质基础。

2.3 重视“职工培训”

现在物业公司作为企业,其商品就是“服务”。服务是物业企业的立足根本,如同精心打磨器物一般,我们的服务就需要我们悉心锻造。这个悉心锻造的过程就是培训。对于传统国企来讲,有利于职工健康成长的育人机制和成才环境尚未形成,存在着“重使用、轻培养”的传统观念。从白龙苑物业管理中心运行来看,让原有国企职工担任管理者,本身就存在一定的风险。旧有国企风气下的职工能否适应现行市场的要求?同时又未经专业化培训的管理者,能否切实有效地推进物业服务品质的提升?因此,重视加大职工专业、管理培训势在必行。一是积极奉行“走出去、请进来”的培训观念,学习先进可行的物业管理理念和引进规范化的操作制度。采取多渠道、多层次的新颖培训方式,结合工作需求让职工转变思想,把“要我学”变成“我要学”。二是结合绩效考核,将培训成效与考核相结合,做到奖惩分明,借此扭转管理人员旧有不当习气和落伍理念。

职工培训之事关系到企业的可持续发展,人才的培养储备是企业发展的先决条件。发展好白龙苑物业管理中心培训力量,“以点带面、以一抵十”,充分发挥“黄埔军校”式的人才输送作用,更是其意义所在。

3 结语

太原铁路局保障性住房项目在三晋大地已遍地开花,未来几年陆续有类似白龙苑小区规模甚至远大于其规模的小区投入运行,物业管理要紧随其后。在此分析白龙苑物业管理中心人员管理方面的得与失、优与劣,对于我们其后陆续成型的物管中心的建立发展,有着很好的代表行和示范性。

摘要:以白龙苑小区为例,指出铁路新建物业小区在人员管理上存在的问题,并探讨解决的措施。

10.珠海 老旧小区物业管理方案 篇十

为了提高小区居住品质,对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我街道充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性,针对不同情况采取相应措施,有效化解物管、自管中的诸多矛盾,逐步建立健全长效管理机制,努力提高居民生活质量,提高小区管理的整体水平。

物业公司在为业主提供服务的时候,始终要坚持以人为本、服务至上的理念,服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式,以达到业主的要求。

一、管理内容

1、服务星级标准。

小区二星级服务标准。设有专门的管理处办公机构,管理操作人员配置齐全,办公场所干净有序。

2、消防安全及安全保卫工作。

小区出入口做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发后及时采取相应措施。

保安人员24小时在岗值班,夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法,并能及时处理各种火灾事故,设立消防疏散示意图,保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻,每月对此检查2次以上。

3、持证上岗挂牌服务。

物业公司管理人员全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清晰,管理服务人员24小时服务,服务热情,行为规范。

4、定期公开相关费用或资金支出情况。

坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。物业公司及业主方双方签订规范的物业服务合同,明确双方权利义务关系的,服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,有在显著位置公示服务项目与收费标准。

5、培训学习。

定期安排老旧小区的员工参加培训和学习,不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所,机动车、非机动车停车场,机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通,停放有序,并做好防盗工作。

6、小区绿化管。

制定绿化管理方案,对覆盖率达15%以上的绿地进行养护,保证花草树木管理养护得当,按季节治病虫害,每月保持植物浇水,施肥,喷药杀虫,除杂草,修剪等养护工作,保证植物生长良好,形成较好的植物景观。

7、保洁管理。

将所有栋楼逐一分解,包干落实到各工作人员,各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作,包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告,同时,监督其他楼栋责任人的工作,做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理,每天清运,公共场所定期清扫保洁,保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

8、设施设备管理。

老旧小区设备设施老旧,设备设施管理维护十分重要,必须迅速全面熟悉设备特性,掌握运行规律;在正式运行后,要确保公共设施,公用设备定期维护,水、电、气24小时报修值班,接到报修电话10分中到场,急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护。建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范,明确责任人;操作维护人员

严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好,能随时启用,消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整,井盖无缺损或丢失,主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的,无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常,无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案,保证设备设施能高效经济运行。

9、房屋管理。

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,有及时组织修复;属于大、中修范围的,要及时编制维修计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架,乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并及时报告有关主管部

门。

10、物业管理制度与档案、资料管理。

在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集,分类整理,归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案,进行分类成册、管理完善,方便查阅。有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

11、其他管理

(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。(2)积极支持参与社区文化建设。

(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差,被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。

11.物业小区安全管理制度 篇十一

一、24小时值班制度:

1、保安员分早、中、晚三班制,实行24小时全天候值班制度。

2、保安员上岗前必须着统一制服,佩带规定装备和工牌。

3、上岗时要认真检查设备设施,认真做好“四防”(防火、防盗、防爆炸、防破坏)工作,发现不安全因素立即查明情况,排除险情,并报上级主管领导,确保小区安全。

4、熟悉本岗位任务和工作程序,执勤过程中要有敏锐的目光,注意发现可疑人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。

5、爱护设备设施公共财物,对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用,熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置,熟悉掌握各种灭火器材的使用方法,遇到突发事件能正确进行处理。

6、坚守岗位,提高警惕,对岗位内发生的各种情况要认真处理,并且做好记录,发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

7、遇有紧急突发性重大事情,要及时向班长或主管领导请示报告。

8、严格执行交接班制度。

9、积极向客户宣传遵纪守法和消防安全等治安防范措施。

二、车辆管理:

1、在小区地下车库内有停车位的车主,必须持有管理处发放的停车卡,并凭卡出入小区。

2、凡无私家车位停车证得车辆,一律不得在私家车位泊停。

3、进入小区内停放的车辆,必须停放在规划的车位内。停车通道、消

防通道及非停车位禁止停车。

4、外来车辆,按零停收取停车费。

5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆,严禁驶入住园区。

6、车辆停放后,驾驶员必须自觉锁好车门,关好车窗,并保持车位清洁卫生。

7、车管员必须严格执行车辆出入规定,发现可疑情况及时报告,并认真做好交接班工作,凡因交接不清而造成事故的,必须追究交接双方的责任.三、应急管理

(一)发生火警时的应急措施详见《消防应急预案》。

(二)执勤中遇到抢劫的处理;在执勤中遇到有公开使用暴力或其他(打、杂、抢)手段,情形掠夺或砸坏公司和客户财务违法犯罪行为时要切实履行安全管理职责,立即进行处理。

1、迅速制止犯罪。要保持镇静设法制服罪犯,并应立即发出信号,着急附近的保安员和群众支持。

2、若在小区内遇到犯罪分子抢劫应立即通知关闭大门。若罪犯逃跑又追不上时,要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征,所用的交通工具及其他标志等,并及时报告管理处和公安机关。

3、有固定现场的,要保护好现场,若要运动过程中作案,没有固定现场的,对犯罪嫌疑人遗留的物品,作案工具等,应当用钳子、镊子、或其他工具提取,然后放在白纸内妥善保管,交公安机关处理。切记不可

将保安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物品上。

4、访问目击群众,收集发生劫案的情况,提供给公安机关,在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前,不能离开。

5、事主或在现场群众如有受伤的,要尽快送往医院治疗,并迅速报告公安机关。

(三)发现业主(租户)醉酒滋事或精神病人闯入安全管理目标的处置;醉酒者或精神病人失去了正常的理智,处于不能自控的状态,很容易造成伤害,当班保安员的处置方法是:

1、劝说或阻燃让其尽快离开安全管理目标范围。

2、采取控制和监护措施的同时,及时同时醉酒者、精神病人的家属或工作单位,让他们派人领会。

3、醉酒者或精神病人有危害安全管理目标或社会安全的行为,和强制送交公安部门处理。

(四)执勤中发现可疑分子的处置;保安员在执勤中如发现有神色慌张、行为诡秘的可疑人员时,应采取如下措施:

1、报告当班班长和管理处,并向其他区域执勤保安员发出信号。特殊情况还需要向公安部门报告。

2、严密跟踪观察,暗中监视,防止其进行破坏或犯罪活动

3、发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者,或经盘问漏洞百出、形迹可疑者,可采取措施将其带往公安机关查处。

(五)执勤中发现业主(租户)斗殴时的处置;当班保安员在安全管理区域内发现业主(租户)打架、斗殴事件时必须采取如下措施:

1、用心劝导双方离开现场,缓解矛盾。却能认定属于违反《治安管理条例》行为或犯罪行为的,应及时报告公安机关,或将行为人扭送公安机关处理。

2、提高警惕,防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。

3、却说围观群众离开,确保安全管理区域的正常秩序。

4、协助公安人员勘察打斗现场,收缴斗殴器械,辨认为首分子。

(六)客户发生刑事或治安案件时的处置;

1、值班保安员应迅速报告当班班长和管理处,管理处应尽快向公安机关报案,及时报告公司安全部。

2、当班保安员应根据具体情况,采取相应方法保护现场,禁止无关人员进入,以免破坏现场,影响证据的收集。

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故的发生、发现的经过,收集群众的反应和议论,了解更多的情况

那个认真做好记录。

4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况,协助破案。

中科天伦物业管理有限公司

大河庄苑安保部

12.小区物业安全管理工作方案 篇十二

人们生活节奏的加快和生活水平的提高,给城市小区的物业管理提出了新的更高要求。人们更多地愿意利用现有的通信工具,间接地反映自己对物业部门的服务请求,以及接收小区管理部门的重要广播通知和天气等重要生活提示。同时,可以改变以往的纸质通知随意张贴带来的小区环境问题,提高小区管理部门的服务水平和质量。基于此,文中设计了一套基于GSM技术的物业管理系统,其设计原则是在高可靠性和安全性基础上,简化操作程序、节约运行成本。

1 系统组成与原理

系统结构如图1所示:由GSM模块TC35、微控制器W77E58、X5045、RS232、PC机及电源模块组成。其中GSM模块主要是提供系统和用户之间的通信信道;微控制器主要是对用户身份进行识别,保证系统的安全性以及初始化TC35;X5045有两个功能,一是作为硬件看门狗保证系统运行的可靠性,二是利用其内部EEPROM存储数据的非易逝性,存储系统的重要参数,例如权限用户号码等;RS232的任务是建立MCU和PC机之间的串口通讯;PC机提供良好的人机界面,便于读取和输入信息;电源模块为系统提供电源支持,保护系统安全。下面对关键部分作详细介绍。

1.1 GSM模块

GSM模块选用TC35,它是西门子公司最新推出的无线通讯模块,可以快速安全的实现数据、语音等的传输、短信息服务SMS和传真,可以工作在GSM 900 kHz和1 800 kHz两个频段,RS232数据口、符合ETSI标准GSM0707 和GSM0705,且易于升级为GPRS 模块。

TC35的构成框图,如图2所示,从功能上看主要由四部分构成,即:GSM基带处理器、GSM射频部分、电源部分和FLASH存储器。GSM基带处理器是整个模块的核心,它由一个C166CPU和一个DSP处理器内核控制着模块内各种信号的传输、转换、放大等处理过程。射频天线部分主要实现信号的调制与解调,实现外部射频信号与内部基带处理器之间的信号转换,匹配电源为处理器以及射频部分提供所需的电源,40芯的ZIF插座是为用户提供包括电源、数据输入输出、SIM卡音频接口和控制等的接口[1]。

1.2 微控制器

MCU选用W77E58。W77E58是一个快速8051相兼容的8位CMOS微控制器,它的内核经过重新设计,提高了时钟速度和存储器访问周期速度。W77E58内含32 kB的FLASH EPROM、256 bit片内暂存RAM和1 kB片上外部数据存储器。W77E58具有4个8位I/O口供用户设计使用。该芯片内部有两个增强型全双工串行口、可编程看门狗、两个全速16位数据指针DPTR、12个中断源、2级中断能力。这些功能为项目开发提供了硬件支持。

1.3 电源模块

电源模块包括外部电源模块和内部电源模块。内部电源模块主要包括可充电电池和充电电路,主要任务是在监控状态下外部断电时供给整个电路正常工作。其充电也是由MCU控制完成的,在外部电源供电状态下,低于下限电平自动接通充电电路,高于上限电平将自动断开充电电路。

充电电路的主要硬件组成:STC12C4052AD型单片机、7805芯片、9013、9540N等。其中STC12C4052AD型单片机作为电源模块的控制部分,受MCU控制,利用自身集成的D/A转换装置完成电压的采集,实现对充电电池的充电控制;7805芯片的主要任务是给单片机提供稳定的电源;9013、9540N组成了充电电压的控制部分。该充电系统的充电电压和电流都可由控制程序重新设置,可移植性强。硬件结构,如图3所示。

2 GSM与MCU接口电路设计

单片机通过P0.0和P0.1控制TC35的开关机、复位等,通过串口1与TC35进行数据通信,通信速率为9 600 kbps,采用8位异步通讯方式,1位起始位,8位数据位,1位停止位。图3显示了单片机和TC35接口的关键部分。

TC35模块输入输出的TTL正电平逻辑是+2.9 V,系统通过在集电极开路缓冲器7407的输出端加上拉电阻完成电路逻辑的转换。系统加电后,为使TC35进入工作状态,必须给IGT加一延时大于100 ms的低脉冲,电平下降持续时间不可超过1 ms。启动后,IGT应保持高电平(3.3 V)。驱动IGT时TC35供电电压不能低于3.3 V,否则TC35不能激活。ZIF连接座的CCIN引脚用来检测SIM卡是否插好,如果连接正确,则CCIN引脚输出高电平;否则为低电平,可以在系统中此引脚与参考地间连接红色指示灯,提示用户SIM卡是否插好。

3 MCU与PC机的接口电路

MCU通过串口2和PC机进行数据通信,主要任务是建立PC机和MCU之间的信息通道,通过人机交互界面读取显示住户服务请求信息或输入要发送的广播信息。MCU和PC机接口的主要部分,如图4所示[2]。

4 软件设计及系统工作方式

4.1 MCU对GSM模块的控制

TC35模块采用AT指令,单片机可以通过正确的AT指令对TC35模块进行初始化和短消息的接收。对短消息的控制共有3种模式:Block模式、PDU模式和Text模式。使用Block模式需要手机生产厂家提供驱动支持。目前,PDU模式已取代Block模式,而Text模式不支持中文,因此本系统使用PDU模式进行短消息发送和接收。系统上电以后首先对TC35进行初始化,内容主要包括[3]:

(1)SIM卡状态查询命令AT^SCKS? <CR>;

(2)设置短消息中心号码AT+CSCA=“+8613500000000”<CR>。(该号码因地区不同而设置不同);

(3)设置短消息格式AT+CMGF=0<CR>(0代表PDU格式);

(4)设置短消息存放的位置AT+CPMS=“SM”<CR>。(SM表示将短消息存放在SIM卡中);

(5)设置新短信通知AT+CNMI=2,2,0,0,0<CR>。设定完成后,TC35 收到新消息时,会自动向W77E58 发送通知;

(6)读取消息的指令为AT+CMGR=INDEX<CR>。删除短消息指令AT+CMGD=INDEX<CR>;

(7)发送短消息指令AT+CMGS=n<CR>。(字节数为n);

(8)GSM模块关机指令AT+CPOF<CR>;

(9)挂断一切连接指令ATH<CR>。

4.2 PC机的人机界面

利用C++Builder开发串口通信以及良好的人机界面。使用CreateFile()函数打开通信串口,BuildCommDCB()和SetCommState()函数设置串口通信参数,CreatEvent()函数设置有关事件对象,调用WaitCommEvent()监视通信事件。当产生通信事件时,可用ReadFile()和WriteFile()函数直接对串口缓冲区进行读写操作[4]。操作界面设置住户请求、存储信息、回复、发送广播信息等功能键,以适应物业管理的需要。

4.3 系统工作方式

启动PC机,接通单片机电源,由单片机控制IGT启动TC35,而后用“AT^SCKS?<CR>”查询SIM卡状态。若SIM卡正确安装,则模块返回指令^SCKS∶1,1 OK,而后由单片机控制TC35完成模块的初始化,此时系统进入待机状态。

小区住户如需物业服务,可用移动通讯设备将所需服务内容和约定时间编制短消息发送至物业管理系统,系统收到短信息后提取号码,对应调出住户有关基本情况。管理人员查看短消息后进行登记,并根据实际情况将处理意见通过PC机编制短信息由系统发送至住户。当小区管理部门有重要通知时可以编制短信息进行广播通信。小区管理部门也可将天气、节日祝福等温馨提示发送给住户,以提高小区服务水平和质量。

5 结束语

本设计方案考虑到GSM移动通信网络的应用状况和优势,充分利用现用资源,为小区物业管理提出了一种思路。通过对软硬件的适当调整,可以和家居安防系统链接,实现小区安防的更高层次管理。

摘要:文中以方便用户使用和最大限度的降低系统工作成本为原则,提出了一种基于GSM技术的小区物业管理系统设计方案。介绍了系统的组成、工作原理、硬件、软件设计方法及GSM模块TC35的应用,给出了MCU与GSM模块的接口电路设计方案,对系统工作方式及AT指令的使用行了详细说明。

关键词:物业管理,GSM,AT指令

参考文献

[1]Version.Siemense TC35Terminal User Guide[Z].USA:Version04.00,2002.

[2]石东海.单片机数据通信技术从入门到精通[M].西安:西安电子科技大学出版社,2002.

[3]AT Corporation.AT Commands Interface[Z].USA:ATCorporation Version9.0,2001.

13.物业小区消防安全管理规定 篇十三

第一章 总则

第一条 为了加强城市社区消防安全管理,预防和减少火灾

危害,保护公民人身和财产的安全,创建良好的社区消防安全环境,根据《中华人民共和国消防法》、《XX省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》和公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规,结合实际,制定本规定。第二条 社区消防建设要按照“基础工作社区化、消防建设

社会化”的总要求,大力加强社区消防组织、消防设施、消防教育、防火管理等方面的功能,逐步实现社区消防的“自我管理、自我教育、自我服务、自我提高”。第三条 第四条 社区消防安全工作应当立足现有社区组织机构,发 城市街道办事处、公安派出所、社区居委会和居民 挥管理和服务功能,发动和依靠群众,实行群防群治。住宅区物业管理单位在当地人民政府统一领导和公安消防机构的监督指导下,按照本规定负责社区消防安全工作。第五条 各区政府财政部门应将社区消防安全工作经费列入

第二章 消防安全职责

第六条 社区消防安全工作实行主要领导负责制。街道办事

处、居民住宅区物业管理单位、社区居委会的主要领导对管理范围内的消防安全工作负总责,并确定专人具体负责社区消防安全 财政预算,并实行专款专用。工作。公安派出所具体履行所辖社区的消防安全监督行政职能。第七条 街道办事处应当建立由街道办事处、公安派出所、社区居委会、物业管理单位、驻社区单位负责人和居民代表共同组成的社区消防安全委员会,负责本辖区社区消防安全工作的组织、指导、督促和协调。第八条 第九条 责:

(一)将社区消防安全工作作为辖区社会治安综合治理 的内容,制定消防工作计划,定期召开社区消防工作会议,组织、督促、协调社区消防工作的开展。

(二)督促指导物业管理单位、社区居委会定期开展社区 消防安全检查,消除火灾隐患,受理群众举报,开展消防咨询服务。

(三)负责社区单位的消防安全监督,定期开展消防安全 检查。

(四)组织开展社区消防宣传教育,提高社区居民的消防 安全意识和自防自救能力。

(五)负责社区消防宣传阵地建设和公用消防器材维护、管理的监督指导,督促社区内物业管理单位按要求设置消防宣传板报,配备、维护和保养楼栋内的消防器材。

(六)组织、督促和指导建立社区义务消防队。

(七)建立消防安全责任制,与辖区非消防安全重点单位 每个生活小区都应当建立由社区志愿者和社区安全 街道办事处在社区消防安全工作中应当履行下列职 保卫人员等组成的义务消防队,并开展定期演练。和物业管理单位、社区居委会签订《消防安全责任书》,并组织考评,落实奖惩措施。

(八)建立健全社区各项消防管理制度,完善社区消防档 案。

(九)参与组织辖区火灾扑救,维持火场秩序,保护火灾 现场,配合公安消防机构调查火灾原因,核查火灾损失。第十条 职责:

(一)按照街道办事处的统一部署和安排,做好辖区的消 防安全工作,维护辖区消防安全。

(二)对居民住宅楼院的消防安全进行检查、巡逻,发现 和纠正消防违章行为。

(三)负责住宅楼院消防设施、器材的配备、维护和保养,确保完整好用。

(四)组织建立义务消防队。

(五)健全消防安全制度,完善消防安全档案。

(六)制订居民防火公约,开展消防安全教育,定期向居 民家庭发放消防宣传材料,为辖区老、弱、病、残和孤寡老人提供消防安全服务。

(七)辖区发生火灾,及时疏散周围群众,组织人员扑救 初期火灾。火灾扑灭后,应协助公安消防机构保护火灾现场,调查火灾原因,核查火灾损失。

第十一条 公安派出所在社区消防安全工作中应当履行 下列职责: 物业管理单位、社区居委会应当履行下列消防安全

(一)确定专(兼)职消防民警,负责社区消防安全工作 的监督和指导。

(二)加强对社区消防安全工作的监督检查和消防业务 指导。

(三)配合公安消防机构对社区消防管理人员进行消防 专业培训。

(四)帮助社区消防组织建立健全各项消防规章制度,完 善消防业务档案。

(五)指导社区开展消防宣传活动,及时总结和推广社区 消防安全工作经验。

(六)把社区消防安全工作列为社区民警职责,作为评比 考核内容。

第三章 消防安全检查

第十二条 街道办事处每季度应当对管理单位至少进行一次消防安全检查,检查的主要内容为:

(一)火灾隐患的整改及防范措施的落实情况。

(二)单位、部位或场所施工、使用或开业前,有关

消防审核、验收或者检查手续是否完备。

(三)单位消防安全管理制度的制定和落实情况。

(四)单位员工的消防宣传教育和消防培训情况。

(五)灭火器材的配备和维护情况。

(六)燃气、火源、电源的管理情况。

第十三条 社区居委会、物业管理单位对辖区消防设施、消防器材的检查,每月不少于一次;对居民住宅的楼院、通道的消防安全检查,每周不少于一次;对居民家庭随时进行防火提示。

第十四条 消防安全检查应当填写检查记录,检查人员和被检查单位负责人应当在检查记录上签名。检查时发现问题应及时督促单位整改。

第十五条 实行物业管理的住宅小区应当建立消防巡查制度。巡查的内容包括:

(一)小区消防设施、器材是否完好。

(二)小区消防车道或住宅楼通道是否畅通。

(三)消防火灾险情,发生火灾及时报警,利用现有灭火器 材,实施有效处置。

巡查应填写巡查记录,巡查人员应记录巡查的内容、部位、检查发现的问题及处理措施,并在巡查记录上签名。对检查发现的问题应及时督促纠正。

第四章 火灾隐患整改

第十六条 社区单位、居民家庭对存在的火灾隐患,应当及时予以消除。

第十七条 街道办事处、社区居委会、物业管理单位对下列违反消防安全规定的行为,应当责成有关人员或单位当场改正并督促落实:

(一)违章使用明火作业或在具有火灾、爆炸危险场所吸烟、使用明火的;

(二)违章储存易燃易爆化学危险物品的;

(三)将安全出口上锁、遮挡,或者占用、堆放物品影响疏 散通道畅通的;

(四)消火栓、灭火器材被遮挡影响使用或者被挪作他用的;

(五)消防设施管理人员和防火巡查人员脱岗的;

(六)其他可以当场改正的行为。

违反前款规定的情况以及改正情况应当有记录并存档备查。第十八条 对于不能当场改正的火灾隐患,检查人员要对整改期限予以明确。

第十九条 在火灾隐患未消除之前,检查人员应当督促社区单位或居民家庭落实防范措施,保障消防安全。

对于可能引发火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身安全的,社区单位要立即向上级有关主管部门报告。

第二十条 对于社区单位涉及规划布局等原因而不能解决的重大火灾隐患,应当及时向上级主管部门或当地人民政府报告。

第五章 基础设施、档案建设

第二十一条 社区消防要本着“量力而行、尽力而为”的原则,加强社区消防安全基础设施建设。

第二十二条 新建住宅楼除按照《建筑防火设计规范》设置固定消防设施外,还应配备以下消防器材:

每单元至少配备4公斤装ABC类干粉灭火器4具;有条件的社区每户居民家庭配备4公斤装ABC类干粉灭火器1具;

每户配置自救滑绳1副。

第二十三条 各个社区要依托社区警务室、保卫室和值班 室等设置消防服务室,安装报警电话,设置消防器材箱,配备灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急照明等工具,随时接受居民群众的求助。

第二十四条 物业管理单位开展消防工作不得向居民额外收取各种费用。

第二十五条 街道办事处应设消防工作业务档案,包括以下内容:

(一)社区基本情况档案。

(二)辖区重点单位名册和基本情况档案。

(三)火灾隐患档案。

(四)火灾统计档案。

(五)防火检查档案。

(六)消防宣传培训档案。

(七)消防会议记录。

(八)街道办事处与辖区单位、社区居委会签订的《消防安 全责任书》档案。

(九)其他有关档案。

第二十六条 社区居委会应当建立下列消防业务档案:

(一)社区居委会基本情况档案。

(二)防火检查档案。

(三)消防巡查档案。

(四)消防器材配备档案。

(五)居委会与各居民签订的《居民防火公约》档案。

(六)消防宣传活动档案。

(七)消防会议记录。

(八)其他有关档案。

第六章 消防宣传培训

第二十七条 街道办事处、社区居委会、物业管理单位要建立社区消防宣传阵地,设置固定宣传设施:

(一)在社区内主要道路两侧设立消防公益广告牌;

(二)在社区公共活动场所设置消防宣传橱窗;

(三)在每个居民楼旁设置消防宣传栏;

(四)在居民楼道设置消防警示牌;

(五)有条件的社区可建立有线广播网络,负责平时的消防 宣传和火灾时的报警及疏散指示。

第二十八条 街道办事处、物业管理单位和社区居委会应当定期进行消防安全宣传活动,对有关单位的从业人员进行消防安全教育,按照部署组织好本辖区每年一度的“119”消防宣传日活动。

第二十九条 社区应当根据季节特点,有针对性地开展多种形式的消防安全教育活动;学生放假期间,加强对辖区中小学生的消防安全教育;定期向居民家庭发放消防宣传材料,增强群众消防安全意识。

第三十条 街道办事处、物业管理单位和社区居委会应当定期组织群众到消防站参观,开展火场逃生演练,提高群众 的消防素质。第三十一条 街道办事处应当组织辖区单位主要负责人及重要岗位从业人员参加消防培训。

第七章

奖惩

第三十二条 社区消防安全工作应当作为社区综合检查、考核、评比的内容。对在社区消防安全工作中成绩突出的单位和个人,由当地人民政府按规定给予表彰奖励;对因社区消防安全工作失职造成重、特大火灾事故的,依法给予直接负责的主管人员和直接责任人员行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第三十三条 依法设立社区居委会的乡、镇,其社区消防安全管理工作参照本规定执行。

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