城市住宅小区

城市住宅小区（精选10篇）

1.城市住宅小区 篇一

【法规标题】中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法

【颁布单位】建设部 【发文字号】-----------

【颁布时间】1993年12月01日

【生效时间】1993年12月01日

【全文】 中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法

第一条 为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，制定本办法。

第二条 本办法适用于建设用地规模在２万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。

第三条 国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工作；

省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作；城市人民政府建设行政主管部门负责组织实施本行政区域内城市住宅小区竣工综合验收工作。

第四条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

第五条 城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。

第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：

（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；

（五）拆迁居民已合理安置。

第七条 申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；

（二）工程承发包合同；

（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；

（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；

（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。

第八条 住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：

（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料。

（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

第九条 住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。

第十条 分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。

分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。

第十一条 住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。

对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

第十二条 未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。

第十三条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第十四条 本办法由建设部负责解释。

第十五条 本办法自一九九三年十二月一日起施行。

A 坚持先验房再办手续

开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书时，购房者最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果购房者未能在约定期限内前去验房，视同购房者同意交接。如有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

那么，购房者在进行房屋验收时，应该注意哪些事项呢？

B 综合验收不容忽视

根据《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第二条规定，建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）应进行综合验收。一是查看有关证件，主要是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收表》。交付时开发商如果不能提供以上的“两书一表”，消费者可以拒绝接收房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任；如果合同约定的交付期已到，楼盘尚未通过综合验收，开发商通知可拿钥匙，而消费者又急等入住的，那么，在办理交房手续单上最好声明：因该房屋未经综合验收，交付日期以该楼盘通过综合验收日期为准。

也就是说凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”，即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前、楼后场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。业主在接收房屋之前应检查房屋状况，向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。同时，看开发商是否具备合同约定的交房条件业主们按约前往验收交接时，应当按照合同约定的交付条件，逐项检验有关证明文件。当然，这些文件要看原件，而不是复印件。如果合同约定产权交房时，还应要求开发商出示“大产证”。

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的趋势，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。业主们验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

C 验收房屋质量“六检查”

房屋质量是验收的重点，验收前可向开发商索阅《住宅质量保证书》，此项工作必不可少，同时也是对房屋建筑质量是否合格的标准。

首先，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；仔细查看房屋地面和顶上有

无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。

其次，检查墙面、地面是否光洁、平整等问题；对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

另外，检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；公共供水是否正常，水质是否达到饮用水标准。多层住宅不宜采用水箱供水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。

水、电、气的标准为：公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无超数。而供气的种类（煤气、天然气、液化气）和方式（管道、罐装），供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路是否合理、安全、方便，开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。

第四，检查厨房、卫生间渗漏、排水、通风等问题；卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。

厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1．5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。

第五，检查房屋的平面布局和高度是否符合合同约定；对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理。住宅层高较理想的高度应在2．8米－3．2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。

第六，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

D 合同约定的房屋面积与实际面积是否有差异

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用面积。购房者单靠自身力量要测量、计算公（共）用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。您要让开发商相关部门出具的《竣工实测表》，如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。实测面积与合同约定面积存在误差的，应按合同约定办法处理。一般合同规定，该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3％时，房价款多退少补；超过±3％，买家有权终止协议，可以退房。在签定购房合同时，应明确约定“超过面积”的含义，以防止双方在履行合同时发生争议。具体情况还要根据当时开发商的合同分别考虑，对某些模棱两可的条款尽量在合同中设定明确的说法。

E 合同约定的配套设施是否齐全

配套设施除了室内部分，还包括小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、周界报警系统是否配备等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，所有开发商前期的宣传资料都应视为合同的附件。

在您查看了房屋后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。在基本程序全部完成之后，就可以签收《房屋验收单》了。

总之，在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合，如果发现有不对的地方，要及时反馈给开发商，要求开发商相应做出修补或赔偿。

来源：(大江网-信息日报)编辑： 兆明

2.城市住宅小区 篇二

随着绿色、生态居住理念的倡导, 人们对住宅小区的生态环境要求也在不断增加, 通过对鹤壁市多个住宅小区绿化现状的调查发现, 尽管许多房地产商开始重视居住环境绿地的建设, 但仍存在许多不足:一是小区开发商盲目追求新奇, 移植并不适应当地气候的大规格名贵树种, 片面追求景观, 导致不能达到良好的观赏效果;二是在小区的植物配置上, 不注重乔灌草的复层搭配, 造成出现重草轻树现象, 而大面积的草坪显得单调乏味, 不能满足人们对绿化空间的需求;三是在绿化设计时, 有的楼盘盲目追求西式, 使得各园林绿化要素风格不一, 不成体系。

2 住宅小区绿地规划化原则

(1) 住宅小区绿地规划应与住宅小区总体规划同步进行, 合理组织, 统一规划, 做到集中与分散相结合, 重点与一般相结合, 点、线、面相结合。要以住宅小区公园 (居住小区中心游园) 为中心, 以道路绿化为网络, 以住宅间绿化为基础, 使绿地均匀分布在住宅小区内。

(2) 住宅小区公共绿地, 无论是集中布置还是分散布置, 都必须尽量安排在居民日常经过并顺利到达的地方。在设计及管理过程中, 尽量减少围墙或绿篱等隔离设施, 以增强绿地对居民的吸引力与亲和力, 提高绿地利用率。

(3) 充分利用自然地形和现状条件, 因地制宜进行规划。在绿地设计及建设过程中, 尽量利用劣地、坡地、洼地及水面作为绿化用地, 对原有树木 (特别是大树和古树名木) 应加以保护和利用。

(4) 住宅小区绿地应以植物绿化造景为主, 以植物围合、分隔组织空间, 改善小气候与环境卫生条件, 以满足住宅小区绿地防护、遮荫降温、通风透光的需要。即使同一城市, 各住宅小区绿地也应突出自身特点, 各具特色。

(5) 住宅小区内各组团绿地既要保持格调的和谐统一, 又要在立意构思、布局形式、植物选配等方面做到多样变化, 在统一中追求变化。

(6) 住宅小区绿地内的设施要符合绿地的功能要求, 布置要紧凑, 出入口的位置要考虑人流方向, 不同年龄组的活动内容之间要有隔离, 以免相互干扰。

(7) 住宅小区绿化以植物造景为主, 适当规划一些园林建筑与小品。要注意运用园林造景手法, 创造变化统一、简洁大方、优美舒适的生活环境。

3 住宅小区绿地的植物配置

在住宅小区绿地中, 由于植物的大小、形态、色彩、质地等特性千变万化, 既是造景的素材, 也是观赏的要素。在住宅小区绿化中, 为了更好地创造出舒适、卫生、宁静、优美的生活、休息、游憩的环境, 住宅小区绿地植物配置应注意以下几个问题:

(1) 以乔灌木为主, 特别要重视地被与攀缘植物的应用, 提高绿化覆盖率, 做到黄土不露天。

(2) 植物配置要做到常绿与落叶、乔木与灌木、速生与慢长、重点与一般、装饰观赏性绿地与开放活动性绿地相结合, 形成稳定的植物群落, 使居住环境四季常绿、三季有花有色。

(3) 植物种植形式要多种多样, 除道路两侧需要成行栽植树冠大、遮荫效果好的树木外, 其余一般可采用自然丛植、群植与林植的方式, 丰富空间变化, 形成对景、框景、借景的效果。

(4) 住宅小区内宜选择适应性强、生长健壮、管理粗放、病虫害少、有地方特色、便于管理的优良树种, 尤其是乡土树种, 具有地方特色, 以及环保、经济效益均高, 少落果、无飞絮、无刺、无毒的树种。

(5) 植物选择配置要注意与建筑物、各种工程管线有适当的距离, 以免影响树木的生长及建筑的通风、采光和工程管线的使用。

(6) 幼儿园及儿童游戏场绿化, 忌用有毒、带刺以及易引起过敏的植物, 以免伤害儿童。如夹竹桃、凤尾兰、构骨、漆树等。 (收稿:2012-07-21)

参考文献

[1]宁妍妍主编, 园林规划设计学, 白山出版社, 2003.

[2]杨赉丽主编, 中国林业出版社, 1995.

3.城市住宅小区景观设计探讨 篇三

关键词：住宅小区；环境景观；设計原则

1. 前言

景观作为一个词组最早出现在希伯来文的《旧约圣经》中，是用来描写耶路撒冷皇城景象的：一个牧羊人站在一个荒凉的山岗上，看到一片绿洲，这个绿洲中有宏宇大厦，有庙宇宫殿。牧羊人作为美景来描述的景观是一个城市，所以我们可以初步的认为：景观是画、是艺术、是美的事物。

随着人们对自然和事物认识的不断发展，我们在某个时期把景观作为城市发展的极致，把城市当作一种理想，一直发展下去，才导致了钢筋水泥丛林的城市。在人们认识到盲目发展的问题之后，城市景观开始寻求变通：一类是在城市边缘地带建立自然景观的主题公园，如英国的红杉树公园，美国黄石公园；另一类是把自然引入到城市中来，如纽约的中央公园。

人们在实践的过程中逐步完善对景观的认识，但是一个城市的自然生态系统是不可再生的，我们虽然对城市景观系统有所认识，但是作为和我们生活密切联系且每天接触的住宅小区的景观空间，人们的要求尺度又是怎样的呢？1993年，我国建筑学界以吴良镛教授为首的老一辈学者，提出了建立“人居环境科学”的主张[2]。

景观设计（Landscape Architecture）是指在传统园林理论的基础上，具有建筑、植物、美学、文学等相关专业知识的人士对自然环境进行有意识改造的思维过程，以使环境具有美学欣赏价值、日常使用的功能，并能保证生态可持续性发展。景观设计通常分为硬景观（hardscape）和软景观（softscape）。硬景观是指人工设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光和果皮箱等；软景观是指人工植被，河流等仿自然景观，如喷泉，水池，抗压草皮，修剪过的树木等等。评价景观设计的好坏，不单单在于环境好看与否，更重要的在于其是否解决了功能、氛围等问题，是否形成了适宜的场所感，是否满足使用上的方便舒适，是否与周围环境和谐融洽等等。

2. 现代住宅小区景观设计现状

在目前的很多住宅小区内，常见数百种花草树木构成的热带雨林，花开四季；有耗资巨大的人工湖景，波光粼粼。然而，这些靓丽的卖点却遭到不少消费者的否定，为什么？现在的住宅小区中的环境景观设计有许多的不良现象，看似不错的环境景观，可是使用起来并不能让人们在与自然和谐共处的生态环境中享受到生活的乐趣。一些不计成本过于花哨，不尊重地块和地方文化的景观设计做法屡屡招摇过市。

2.1 重外观，轻使用。小区景观两个功能：观赏，使用。现在很多小区，在区内设计了多处水景，有瀑布、泳池、喷泉等，观赏性确实很强，但由于使用维护成本过高，开开停停，水池蚊虫滋生、发臭。景观的观赏性确实需要，但必须要有使用功能，人的因素十分重要。景观设计既要考虑外观美化，更要注重人的活动，即使用。在这方面，我国古代园林的造园手法值得借鉴。

以扬州园林为例，扬州园林以名园著名，名园则以叠石取胜，其中“个园”四季假山尤其有名。个园建于中国的清朝中叶。因园主爱竹，园内遍植竹子，因竹叶的形状像“个”字，故以“个园”名之。在个园里，造园工匠们选用褐黄石、太湖石、雪石和状如竹笋的石笋，叠成四组假山，表现春夏秋冬四季景色，称为四季假山。春景，在竹丛中选用石笋插于其间，取雨后春笋之意；夏景，是在浓荫环抱的荷花池畔叠之以湖石，夏山苍翠而如滴，从而使人感到仲夏的气息。秋景，则通过坐西朝东的黄山石来表现，长达五十米的黄石山峰峦起伏，山热雄伟，登山四望，使人有秋高气爽之感；冬景是用白色的雪石堆砌，象征隆冬白雪。这种景观设计现代小区非常少见。

2.2 重人造，轻自然。小区环境景观确实需要人造元素，但自然永远是景观设计重要参数，“虽为人造，宛若天开”。目前，经常有一些设计者把截断天然水流，大搞人工湖；挖平天然坡地，然后人造土坡、假山；去掉自然生长的树木，换成难以成活的名贵树木。这是景观设计的败笔。

环境景观的现代化并不意味着破旧立新、标新立异，而是自然和文化的天人合一，用最少的投入，最简单的维护，因地制宜，充分利用自然原本的环境和原有的特色，达到设计与当地风土人情、文化氛围相融合的境界。

杨州园林一角

因此，在做景观设计时，首先要考虑与周围的景观相融合，分析该场地自然形成的过程、周围的山水格局、植被现状以及地下水等，进行系统的背景分析后，再整体设计分析这块场地的适应性。所有的景观必然从这个场地的自然属性开始。如果场地有水，那么就要充分利用这水；如果场地周围有山，那么就要充分利用这山；如果场地有良好的植被，那么就要充分利用这个植被。因为大自然本身有它天生的美和功能在其中。人的活动应该在自然的背景下去完成。广州雅居乐住宅小区、海伦堡住宅小区、清华坊别墅区以及深圳的羲龙山庄等均为成功范例，其山水景观设计、自然清闲、和谐融洽。

2.3 重西方文化，轻中国传统。现在国内建筑，西方文化很流行，经常可见一些国外建筑设计理念，主要以欧式为主。不可否认，欧式建筑确实有其文化内涵，但不一定适合其他，尤其是黄河文明培育的中国。否则的话，全世界都成了欧洲人了，这不可能。中国尤其自己的非常悠久的传统文化，这些文化是设计师的灵魂。实际生活当中，就应该真真切切地感受当地的历史文脉、地方文化，让人有归家的感觉。所以，环境景观设计必须尊重地方文化、地方精神、地方风俗，所有的建筑也好，所有的植物也好，它都是从这块土地上长出来的，随意地把它放在一个不能被认同的地方，会让人有失去“家”的感觉，没有了归属感。因为他们是不同环境中繁衍生息的，是人们内心的归宿，是人们生活意义之所在。

3. 现代住宅小区景观设计要素及原则

3.1 住宅小区景观设计要素。住宅小区景观设计要素主要包括：（1）小区道路景观；（2）绿化种植景观；（3）水景景观；（4）景观小品和景观标识。其中，水景景观对于提升住宅小区品质往往会有意想不到的良好效果。它包含驳岸、小桥、亲水平台等功能性元素，还包含了喷泉、装饰性水生植物等园艺类元素，合理设计组合如静水、动水、落水、喷水等，可以把水多变的形态做出来，给人变幻缭绕的感觉。

3.2 住宅小区景观设计原则

3.2.1 实用性。住宅小区环境景观的设计理念应该是以人为本，为住户提供舒适怡人的生活环境。因此景观设计的目的是服务于人，环境景观必须实用且易于亲近，考虑住户的实在感受。环境不仅应幽雅舒适，而且应与周边环境相协调。因此，在规划中，所有环境景观与绿化设施均是为居住者使用服务的，应将环境确实利用起来。

例如，牡丹园居住区，它不仅建有功能性很强的大面积的中心绿地，而且在每栋楼宇间都设计了造型丰富、功能齐全的花园式绿地设施，住户可以在生产工作之余，尽情享受自然景观。值得一提的是，小区内所有的绿地都设计为通透的栏杆，人们的视线毫无遮挡，绿地与绿地之间遥相呼应，传递出更多的绿色信息。此外，这里还设有各类活动设施，老人可以散步赏景，儿童可以游戏玩耍。

3.2.2 多样性。住宅小区所处的地理位置不同，设计风格也不同，应结合周边环境因地制宜。如：在城区内的小区，绿地面积相对较小，周边环境较拥挤、喧闹，那么，在设计上宜创造安静、雅致的小环境；而城区外，近郊的居住小区，绿地面积较大，周边环境也较空旷、宁静，这样，在绿地设计上易于大手笔，创造空氣清新，空间变化较多的大环境。

在景观设计及植物造景上应注意多样性，尤其对乔木、灌木、地被、草坪的合理组合，常绿树与落叶树的比例搭配，植物种类的选择，要充分注重生物的多样性。只有保证物种的多样性，才能保持生态的良性循环。在植物造景上，绿量指标是衡量绿化效果的重要因素。据专家测定，一株大乔木的绿量，相当于50～70m2的草坪绿量，在选择植物时应多考虑使用乔木、灌木，以增大绿量。杭州新金都城市花园内种植了几株珍稀的百年桂花树，既增加了绿量，又提高了绿化的品位，收到了良好的效果。此外在植物品种的布局上，除了考虑造景的需要，还要考虑园林的医疗保健作用，适当多用松柏类、香料类、香花类植物，如松、柏、樟、芸香以及桂花、玉兰等，这些植物的叶片或花，可分泌一些芳香类物质。这类芳香物不仅对空气中的细菌有杀伤作用，而且对人有提神醒脑、沁心健身的作用。

3.2.3 现代性与经济性。环境景观在满足现在住户需求的同时，要考虑可持续发展战略，为时代的进程、环境景观的深化留有发展余地。设计技术应适当超前，充分利用高科技、高智慧型设施，如自动化喷灌、光控、声控以及电子技术等，使环境景观向智慧型发展。同时，设计更要因地制宜，结合实际，注重其经济性。在使用材料上要注重价格性能比的优化，要考虑物业管理的高效率和使用的方便，在使用高智慧型的技艺上，要注意分散与集中相结合，以有利于管理。

3.2.4 自然性。环境景观设计要与城市建筑融为一体，是人造化的自然。因此，环境景观应为人们趋向自然创造条件，将景观融入社会，社会活动融入景观。让景观与社会同呼吸，共发展。据日本的一项研究表明，草坪在一天内践踏七次不会造成死亡，特别是一些耐践踏的草坪表现更好。只要选择好草种，加强管理，或采取轮休式开放，便可让绿地敞开胸怀，与居住者同呼吸。

4. 结语

住宅小区作为人们在工作之外接触最多的场所，其景观系统的规划和设计显得尤为重要。通过景观设计的一些手法，在小区建筑群所形成的虚空间中合理地把握绿化系统、道路系统、户外空间结构等因素，不仅有利于住宅小区建筑与景观的视觉延续，而且有益于城市生态人文环境的健康。

当然，我们也应该意识到：住宅小区景观系统作为城市生态大系统的子系统，其合理运转是整个大系统健康运转基础。因而，景观设计师在住宅小区的景观设计中不应该轻视它，而应该本着尊重自然、尊重地方文化的态度，从实际地形地貌出发，进行有效的规划设计，使城市中的住宅小区既能体现城市的同一性又能各具特色，实现住宅小区的多样性，从而为丰富城市风貌，推动城市景观系统进程起到积极的作用。

参考文献：

[1]郭勇.浅谈居住小区景观设计[J].知识经济，2011（03）.

[2]崔大鹏，刘萍，李巍.浅谈小区景观设计与空间人性化——对临潼“渭水曲项”住宅小区景观方案设计的思考

[3]贾斐.现代居住小区景观规划及设计[J].价值工程，2011（06）

4.大连市城市住宅小区物业管理标准 篇四

发布日期：2006-08-28

(大房局发[1998]86号1 998年10月26日)

为加强我市住宅小区物业管理，更好地发挥住宅小区的使用功能，并使其保值和增值，不断提高小区居民的生活质量，根据国家、省、市物业管理法规、规章和规范性文件规定，制定本标准。

一、综合管理

1、小区实行专业化管理，由物业管理企业对小区房屋、设施、设备、绿化、卫生、治安、环境实行统一的社会化、专业化、经营性管理。

2、小区按规定程序成立了业主委员会(管理委员会)，并有规定整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、业主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。．

3、物业管理企业与业主委员会(管理委员会)签订了《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方贵、权、利明确。

4、小区交付使用时，严格按照综合验收标准验收，有完整的验收档案，交接手续完备。

5、小区各项管理制度完善，管理规定、公约分发到户，并对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。

6、物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发

展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。

7、物业管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，规范服务，整体素质较高o8、有争创全国城市物业管理优秀示范住宅小区的规划与具体实施方案，并组织实施。

9、各种档案资料、报修养护记录、财务结算应用计算机操作。

二、房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现

2、小区内房屋幢号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，并设有引路方向平面图。

3、房屋零修、急修及时率达98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％。有维修记录和回访记录。

4、房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。

5、房屋完好率达98％以上。

6、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行安全鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。

7、房屋档案资料齐全，管理完善，按幢、户立档。房屋档案包括：房屋平面图、房屋分户管理清册、维修养护记录、修缮资金收支核算和分摊记录等。房屋档案及时注记，查询方便。

三、公用设备管理

1、设备图纸、档案资料齐全．，设备台帐、记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生、通风，照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

8、锅炉供暖严守各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度不低于16。C。

四、公共设施管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设备设施齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

6、机动车辆和非机动车辆行驶、停放有序，停车场清洁卫生，车辆管理制度完善。

五、绿化管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、新建小区人均公共绿地在1平方米以上，绿化覆盖率在30％以上；旧区改造的小区人均公共绿地不低于0．5平方米，绿化覆盖率在25％以上。

3、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象。

六、环境卫生管理

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。

2、小区内实行垃圾袋装化，随产随清。

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。设备间清洁卫生，通风照明良好。

4、道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。

5、小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整开、管理有序。

6、小区内无违法、临时建筑。

7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

8、封闭阳台、空调安装统一有序，房屋立面无吊栏安全护栏(一楼安全护栏元探出现象)，新建小区及主次干道网侧房屋无晒衣架。

七、社区秩序管理

1、有条件的小区实行封闭、半封闭管理。

2、小区内实行24小时保安值班巡逻制度。

3、保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。

4、小区内无重大刑事、交通、火灾事故发生。

八、财务及收费管理

l、财务管理严格按大财基字[1 996]168号文件《大连市物业管理企业财务管理暂

行办法》规定执行。

2、收取公共物业管理服务费和电梯运行费有物价部门批准的收费许可证，并按《收费许可证》批准标准收费；经营性服务收费合理，有双方签订的协议书，按协议约定收费。

3、水、电、供暖费和公房租金按政府定价收取，电损及水差费按合同约定分摊。

4、住宅售后公用部位、公用设备、公共设施修缮资金的计提及使用管理，按大政发1998]51号文件《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

5、小区内各项收费实行标准公开，定期公布管理帐目，接受监督。费用收缴率达到90％以上。

九、精神文明建设

1、小区内设有读报栏、居民精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守小区的各项管理制度及规定。

2、小区居民邻里团结互助、文明居住，关心孤寡老人、残疾人和生活困难居民，开展拥军优属活动。

3、小区内设有社区文化场地、场所等设施，物业管理企业定期组织居民开展健康有益的文体活动。

4、物业管理企业配合街道、派出所、居民委开展各项工作。

十、社区服务与经济效益

1、小区有社区服务发展规划和实施方案。．

2、设有专人或兼职人员负责社区服务工作。

3、根据居民需要开展多方面便民有偿服务。

4、以业为主，多种经营，广开经营门路，不断增加收入。

5、加强管理，降低成本，逐步达到收支平衡。

十一、投诉管理

l、小区建立定期走访制度，征求业主、使用人意见，并有原始记录。

2、居民投诉处理率达100％，满意率达95％以上。

3、业主、使用人对物业管理企业基本满意率达95％以上。

十二、档案管理

l、设有专职或兼职档案管理人员。

2、档案资料的收集符合大住指发[1998]13号文件《关于收集获市级以上城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦)档案资料的通知》的要求。

3、档案资料的收集、整理、归档、管理及使用符合有关档案管理规定。

4、档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。

5、档案管理设施齐全无损坏，考核办法完善，有考核记录。

3、根据居民需要开展多方面便民有偿服务。

4、以业为主，多种经营，广开经营门路，不断增加收入o、5、加强管理，降低成本，逐步达到收支平衡。

十一、投诉管理

l、小区建立定期走访制度，征求业主、使用人意见并有原始记录。．

2、居民投诉处理率达100％，满意率达95％以上。

3、业主、使用人对物业管理企业基本满意率达95％以上。

十二、档案管理

l、设有专职或兼职档案管理人员。

2、档案资料的收集符合大住指发[1998]13号文件《关于收集获市级以上城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦)档案资料的通知》的要求。

3、档案资料的收集、整理、归档、管理及使用符合有关档案管理规定。

4、档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。

5.城市住宅小区 篇五

【实施日期】1997年1月1日【颁布单位】合肥市人民政府

第一条 为了加强我市住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，根据建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市城市规划区域内建筑面积2万平方米以上(含2万平方米)的住宅小区及组团(以下统称住宅小区)。

第三条 合肥市建设委员会(以下简称市建委)主管我市城市住宅小区竣工综合验收工作。合肥市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)具体负责组织实施住宅小区竣工综合验收工作。有关部门应依据各自职责，密切配合，共同做好住宅小区竣工综合验收工作。

第四条 住宅小区开发建设单位对所开发建设的住宅小区质量负最终责任。凡未经综合验收及综合验收不合格的住宅小区，不得移交，物业管理单位不得接收管理。

第五条 市建委应当组织有关部门根据有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用、规划设计实施和市政公用基础设施、公共配套设施项目落实情况以及各单项工程的检验情况进行验收。住宅小区竣工综合验收采取现场检查与资料检查相结合的方式。

第六条 住宅小区竣工后凡符合下列条件的，开发建设单位可申请竣工综合验收：

(一)必须按批准的小区规划、项目设计要求和有关规范全部建成，并满足使用要求。(二)住宅、公共配套设施、市政、环卫、园林绿化、环保设施等单项工程质量，全部验收合格，验收资料齐全。

(三)各类建筑物的平面位置、建筑体量、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求。

(四)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件全部拆除、清运完毕，达到工完料尽，场清地平。

(五)拆迁居民已按规定安置。

(六)已落实物业管理单位，管理基金和管理用房已落实。

第七条 凡申请住宅小区竣工综合验收的开发建设单位，必须向市开发办提交下列文件和资料：

(一)小区综合验收申请表；

(二)选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、各单项工程的地形图及设计文件(图纸)等；

(三)《国有土地使用证》、《房地产开发项目建设条件意见书》及《房地产开发项目手册》；

(四)开发项目招投标文件及工程承发包合同；

(五)工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件，以及水、电、气、通讯、消防、园林绿化等有关专业管理部门验收合格的资料；(六)竣工资料(图纸)和技术档案资料。(七)其它有关资料。

第八条 住宅小区竣工综合验收按以下程序进行：

(一)市开发办在接到住宅小区竣工综合验收申请后15日内对住宅小区验收资料进行审查，符合条件的报市建委，由市建委组织规划、土地、房地产、环保、园林、市容、公安、建管、市政、供电、电信、供水、供气、物业管理等有关单位，及所在区政府听取汇报、审阅有关资料、现场检查，根据本办法第十一条规定的标准对小区进行全面评价、核定小区等级。

(二)市开发区根据验收情况及时向市建委提交住宅小区竣工综合验收报告。

(三)综合验收报告经市建委审查同意后，由市开发办对验收审查合格后的发给《住宅小区综合验收合格证》，开发建设单位凭《住宅小区综合验收合格证》办理房屋和有关设施交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区开发建设单位不再承担工程增建、改建费。

第九条 住宅小区竣工综合验收合格后，开发建设单位应将完整的小区综合验收资料，送合肥市城建档案馆存档。

第十条 分期建设的住宅小区，可以由市开发办负责实行分期验收，等全部建成后按本办法进行综合验收。分期初步验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足分期使用功能要求的，可以分期投入使用。

第十一条 住宅小区建设综合质量按其综合验收评定情况分“合格住宅小区‘与’优良住宅小区”两个等级。(一)合格住宅小区标准： 1.小区内所有建筑物、构筑物、公共配套设施及绿化工程严格按规划设计要求建成，无违法建筑；

2.各单项工程质量均经市质检站验收合格；

3.小区内道路、给排水、环卫、供电、通讯等基础设施全部建成并能投入正常使用； 4.小区验收资料齐全；

5.物业管理机构及物业管理条件落；(二)优良住宅小区标准：

在符合合格住宅小区标准前提下，同时具备下列各项条件：

1.小区内各项建设严格按规划实施，规划设计、整体布局、群体组织、道路交通、配套设施、管网工程方面达到较高水平；

2.小区建筑空间布局合理，室外造型美观，单体建筑与小区总体建筑协调一致并有一定的建筑特色；

3.小区内单体工程质量优良品率达60％以上，市政公用基础设施等工程质量建设优良品率达80％以上；

4.小区建设在新技术、新材料、新工艺、新产品的应用及文明施工方面达到较高的水平。

第十二条 住宅小区综合验收不合格的，由市开发办责令开发建设单位限期改正，发生的费用由开发建设单位承担。

对违反规划要求或市政公用基础设施和公共配套设施不齐全、工程质量低劣的，由有关部门依法查处。

第十三条 住宅小区未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交使用的，由市开发办责令其限期改正，在限期内仍不提出验收申请的，由市建委依法予以外罚。

第十四条 开发建设单位在住宅小区竣工综合验收申报过程中，有弄虚作假等行为的，由市建委按有关法律、法规的规定予以处罚。

验收工作人员在验收工作中滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门视其情节给予处分。

第十五条 市属三县可参照本办法执行。

第十六条 本办法由市建委负责解释。

6.城市住宅小区 篇六

我国城市住宅小区物业管理已经进入了一个高速发展的阶段。目前，全国共有三万家物业管理企业，其中从业人员已经达到三百万之多。物业管理的高速发展的同时，也暴露出了一些问题，近几年来，由于存在着很多不和谐的因素，业主的投诉量居高不下。对于出现的这些问题，各个物业管理公司需要引起高度的重视，增强服务意识，积极从自身反省、寻找问题，这样才能使物业管理企业走上健康、持续发展的道路，才能更好的保护业主利益，为改善城市居民的生活环境做出更大的贡献。

成熟住宅小区物业管理的常见问题

物业管理诚信缺失。市场化程度不高。服务意识不强：经济的快速发展，促进了我国物业管理从计划经济向市场经济的转型，但是却忽略其他部分的平衡发展。作为一个年轻的行业，我国在物业管理的法制建设上还不够完善，缺乏强有力的监管制度。物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，有些规范性文件存在不协调甚至矛盾、难以操作等缺点。企业的经营者往往只重视短期利益，在经营中缺乏诚信。再者，这种违背了公平性原则的交易将会直接制约着市场合理的竞争，抑制物业管理行业的发展。在目前我国物业管理的发展中，还带有一些计划经济的色彩。主要是因为市场转型还不够彻底，政府在管理和运营上进行了一定程度上的干预，导致了物业管理行业的市场化程度低的现状，势必会影响物业管理朝着社会化、市场化、专业化方向的发展。

物业管理收费不规范、收费难：物业管理行业在进入了社会主义市场经济的大背景下之后，为确保企业运营，是需要向业主收取一定的服务费用的。但是物业服务费一直是业主与物业管理企业之间最大的矛盾所在：～方面，由于物业管理企业兴起的时间不长，有部分业主并没有树立起花钱买服务的意识，对于物业管理不够重视，拖交、拒交物业费的现象十分普遍；另一方面，部分物业公司在服务端的工作并没有做到位，服务的质量和水平都达不到业主的要求。更有甚者，片面的追求经济效益。收费标准模糊，存在捆绑收费等乱收费现象。这些情况都引起了业主的强烈不满，激化了业主与物业管理公司之间矛盾，增加了收缴物业管理费的难度。

人力资源管理失衡，从业人员素质普遍较低： 物业管理作为一个新兴的服务类型的行业，在推进现代化城市建设的提升城市届民生活质量的工程中扮演着十分重要的角色，正受到各级政府部门和人民群众的高度关注，所以在行业管理标准以及从业人员的培训方面还需要做很多努力。目前的情况是，有部分从业人员就职前的培训不足，素质普遍偏低，管理与服务均达不到业主的要求。有些物业管理企业的管理层由于缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、管理模式陈旧、培训制度缺失、工作标准模糊等不和谐的现象。在这种情况下，物业管理企业提供的服务并不能达到业主的要求，还会在很大程度上在业主心中树立不好的形象，误导业主对物业管理的认识。不能获得业主的支持，必将不利于的物业管理行业的发展。

中咨网（）研究总结相关对策：

完善法律法规，加强监管力度：随着我国城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物业管理已经发展了一门新兴的行业，政府必须加强相关方面的法制建设，加强行业的监管力度。结合近几年在物业管理行业出现的问题和积累的经验，进一步的完善这部条例。

加强从业人员的职前培训，提高从业人员的综合素质： 物业管理行业是一种劳动密集型的服务类行业。从业人员的综合素质决定了物业管理行业的整体高度。物业管理企业要深刻服务意识，把管理与服务相结合。要加强从业人员的职前培训，努力提高他们的职业技能和素养，树立以业务为本的服务态度。在选择职员方面，要提高入门的要求，严格审查从业人员的资历。通过一系列的改革与完善，确保为业主提供优质的服务。

通过一系列宣传，增强业主有偿服务的观念：在物业管理企业的日常运营中，物业管理费是企业主要资金来源。由于行业的发展还不够成熟，部分业主有偿服务的观念还很淡薄，拖交、拒交物业服务费的现象还十分普遍。针对这个现象，政府的相关部门要加强宣传力度，帮助城市居民树立起这种新的消费思想，培养居民自觉缴费的习惯，同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

7.浅谈城市住宅小区的绿化设计 篇七

1.1 因地制宜原则

它是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则, 主要包含两层意思:一是对立地条件的合理利用, 二是对园林植物的选择。所谓合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌, 少动土方。这样不仅可以减少资金投入, 降低维护成本, 而且显得朴实无华, 真切自然。自然起伏的多变地形比平面整齐的地形更令人感到轻松、温馨与浪漫, 更富有诗情画意。在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主, 还可适当选取用一些适应性强、观赏价值高的外地植物, 改善住宅小区的植物种植结构。设计施工中应模拟自然生态进行布置, 讲求乔木、灌木、花草的科学搭配。

1.2 个性化原则

这是一个追求个性化的时代, 对住宅小区的园林绿化进行个性化设计显得至关重要。人们进入绿地是为了休闲、运动和交流, 因此, 园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息, 做到景为人用, 富有人情味。不同的人群对园林绿化有不同的要求, 大人们希望能在树荫下乘凉、聊天、散步, 孩子们渴望能在泥土和石缝中寻找小动物, 老人们则期待买菜回来能有个歇脚的地方。因此要考虑到这些不同人群的个性化需求, 在进行绿化设计时“一网打尽”。住宅入口最好都要绿化, 使人们尽量多接触绿色, 多看到园林景观, 随时随地地享受到新鲜空气、阳光雨露、鸟语花香以及和谐的人际关系。

1.3 实用性原则

关注生活区质量是当今住宅建设的发展趋势, 园林绿化是为了更好地生活, 因此要讲究实用性。在合理运用植物、园林小品、园路和铺装等前提下, 要特别注重园林景观与生活、文化的紧密联接, 在空间组织上达到一步一景, 景随步移的效果。住宅园林景观环境必须同时兼备观赏性和实用性, 在绿地系统中形成开放性格局, 布置文化娱乐设施, 使休闲、运动、交流等人性化的空间与设施融合在园林景观中, 营造有利于发展人际关系的公共空间。需要注意的是, 住宅园林景观要有地方特色和民族风格, 提倡多元化, 不要盲目效仿欧式风格的大门和护栏以及雕塑等。

1.4 创新性原则

住宅小区园林绿化设计与其它设计一样, 需要不断创新, 很忌讳在不同的环境中作出相同的设计来。住宅小区的园林绿化设计不同于公园的设计, 它应以自然为主线, 开拓人与自然充分亲近的生活领域, 使身居闹市的人们能获得重返自然的美好享受。虽然创新是一项艰苦的创造性劳动, 但是没有创新就没有进步, 这就是要求园林设计者不仅要有广博的知识, 而且要头脑灵活, 能够不断地将时代气息和作品巧妙地融为一体, 奉献给社会, 奉献给人类。

2 城市住宅小区的绿化设计与建设存在的问题

2.1“为绿化而绿化”设计规划观念表现普遍

主要表现在一些住宅小区方案阶段粗糙的规划设计, 这类方案仅仅满足符合规范或绿化法规条例的要求, 但缺乏情趣、有人情味的可持久的绿化空间设计, 有些住宅区的绿化甚至有拒人于园外的感觉, 草坪、花坛、绿地景观被铁栅栏、围栏包围, 这样的绿化虽然绝对化覆盖面积达标, 但其绿化的实用功能却远远不能发挥它的作用。更与有主题的均好性绿化 (即一方面, 有中央庭院作为社区共享部分;另一方面, 将绿色延伸到每一户的窗户外, 或使住户能走入绿色, 使之成为可享有的绿色) 相违背。还有些城市规划中在市政广场、中心公园上很下功夫, 对与城市居民关系最为密切, 利用频率最高的住宅小区绿地空间却潦草马虎, 应付了事。

2.2 住宅小区绿化设计千篇一律, 千园一图, 毫无个性可言

大多数城市居民在使用过程发现他们的住宅区没有特色, 识别性不强, 以致来访的客人很难并准确找到他们所处的位置。不少小区都江堰市是一片草坪, 中间点缀几棵苏铁、夏鹃或刺柏、红叶小檗镶边等, 以致于缺乏个性, 造成住宅区往往是一样的植被, 一样的空间布局形式, 这显然没有充分考虑居民的心理需要。其实, 开发商关注绿化环境时, 不妨关注一下绿化环境的差异性, 这样, 可以使你开发的楼盘脱颖而出, 便于识别。

2.3 绿化过分重视单一草坪, 而忽略植物群落

在住宅小区的绿化上, 目前有一种过分追求大面积草坪的倾向, 单一大规模进行草坪建植, 其实并不科学, 草坪相对植物群落而言, 观赏性强, 但实用性弱, 而且大范围的草坪养护及建植的费用都很高, 会增加住宅小区内居民的经济负担。

2.4 绿化设计与使用后的维护脱节

不少住宅区在正式投入使用后, 由于物业管理跟不上, 小区使用后疏于管理和维护, 绿化好的环境遭到破坏而得不到及时维护, 加上水、电供应及太阳能设施脱节, 使居民的外环境受到严重破坏, 从而大大降低住宅小区环境的质量。

3 提高城市住宅小区绿化设计质量的建议

3.1 统一规划设计, 协调布局

住宅小区绿地种类多, 有小区中心绿地、专用绿地、道路绿地、宅旁和院落绿地等, 且规模不一、功能各异。在进行绿化景观设计时, 应在统一考虑小区整体风貌的前提下, 根据使用与功能要求, 科学协调布置绿化景观, 以形成一个完整的绿化景观系统, 并与城市整个自然绿化要保持统一。设计尽量做到“人性化、生态化、自然化”, 步移景异, 建设富有观赏性和实用性的住宅小区园林绿化景观。

3.2 植物品种、配植是园林绿化成功直接因素

小区园林绿化景观的植物可分为乔木、灌木、花卉、地被及草坪、藤本植物及水生植物等, 应充分了解各种植物的特性再进行品种选择与搭配。品种选择要考虑植物色彩、花果期及时序, 常绿树、落叶树, 乔木、灌木, 速生、慢生等因素。植物配植要有层次感, 乔灌草的配植要考虑植物的生态习性和小区布局要求, 合理配植高、中、低植物, 宜将修剪整齐的植物配植在边际与外围, 以构成多层次种植结构。另外, 本土植物在当地有极强的生命力, 抗病虫害能力强, 降低养护成本, 因此在选择上应优先考虑。

3.3 因地制宜, 合理利用, 体现人性化

因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则。适地造林, 借景寓情才是中国传统园林的精华所在。自然起伏的多变地形比人工造平面整齐的地形更令人感到轻松、温馨与浪漫, 更富有诗情画意。尽量避免过度注重外环境, 迷恋热带海滨植物、盲目追求豪华水景布置等华而不实、高成本的设计。

3.4 小区绿地是区内居民游憩、锻炼身体、休闲、交流的良好场所

因此, 园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息, 做到景为人用, 富有人情味。在设计时, 居住小区内的草坪采用一些耐践踏的草坪, 同时铺设一些卵石路、滩卵石之类小石头, 让居民踏卵石按摩脚以锻炼身体;另外, 树下点缀大的石头, 可以让人休息小坐;绿地内设置儿童游戏场地和设施, 如沙坑、滑梯、翘翘板、攀登架、转椅等, 可以促进儿童身心的健康发展, 使人们休闲、运动、交流等活动能融合在园林绿化景观中, 可以随时随地享受到阳光雨露、鸟语花香, 营造出一个优美、安全、舒适的生活空间, 充分体现“以人为本”的科学人性化设计。

3.5 园林景观要与生活、文化相结合, 讲求实用性

住宅区园林绿化设计要符合实用性。儿童活动区内要树种树型丰富, 色彩明快, 比例恰当。一般采用生长健壮, 少病虫害, 树姿优美, 无刺、无毒、无飞絮的树种。配置的方式要适合儿童的心理, 色彩丰富, 体态活泼, 便于儿童记忆和辨认。老人活动区应选择高大乔木为老人休息处遮荫, 为晨练、散步创造意境。又如停车坪采用多样式花架, 种植藤木植物, 既能折算100%绿化面积, 又能起到保护汽车之功能, 增添区域整体环境艺术效果。

总之, 城市住宅小区园绿化的设计关系到居民的生活质量, 营造高质量的住宅小区自然生态环境, 使居家与自然融为一体, 使人们能获得重返自然的美好享受。在城市住宅小区绿化设计时要不断创新, 设计出真正人性化、生态化和自然化的园林景观。

摘要：随着我国房地产行业迅速发展和人们生活水平的不断提高, 人们对住宅区的园林绿化设计提出了更高、更新的要求。因此, 设计出“人性化、生态化、自然化”的园林式居住区, 以提高现代人的生活质量, 成为当今住宅区园林绿化的设计准则。

8.基于城市住宅生态小区设计研究 篇八

人类生活的地区面临生态环境恶化、能源与自然资源枯竭、环境污染等严重问题。为了缓解这个问题，国际上提出了人类住区的生态优化原则。然而当前社会对生态居住小区的认识却存在着种种误解，有人认为只要有大量的绿地就是生态小区，有人认为只要有充足阳光和室外活动场地的居住社区就是生态居住社区。为了建设真正的生态居住小区，必须对其概念作一比较全面的解释。生态居住小区的本质是指尽量减小对自然伤害的居住小区，亦即在居住区的选址、规划、设计、建设和管理等诸方面尽量减少对大自然的伤害，尽量减少对环境的破坏。

1规划理念

1.1选址

首先，住区总体的规划选址要结合具体自然地貌，这主要表现在对住区地域自然景观、自然格局和生物物种的尊重和关照，对住区地域生物多样性的重视。发达国家在进行居住区选址时，常常会作环境影响评估(EIA)，即考虑周边环境可能对地块造成的影响，以及分析本地块开发之后可能对周围环境造成的影响．这样就可以为建筑和道路等人工构筑物的布置，提供宏观的环境数据信息，使其处于对环境生态系统压力和影响最小的位置，创造具有良好生态位的城市住区。其次，在选址时还必须考虑尽量使居住者能利用公共交通系统，国外学者已经把能否利用公共交通系统作为衡量是否是生态居住社区的一项重要指标；因为在国外，一旦居民无法利用公共交通系统出行，必将迫使他们依赖于私人汽车，从而造成大量的能源消耗和环境污染。

1.2规划布局

“生态住区”特别体现对人的关怀和对环境的尊重，而人的健康舒适感还体现在心理上。国外的设计师在规划时注重住区的空间形态，讲究多中高层的建筑配比，特别是人在其中的感受。人们在其中感到空间丰富，尺度宜人，环境设计实用精致。在公认的一些优秀的住区中，没有不顾朝向的围合和曲线，人们的家园在花草的掩映下，有高有底，各具表情，空间效果十分生动，但实际上每栋楼仍然整齐的排列，有很好的通风和日照。而国内的设计人员往往更追求气派和图案化平面形态，大面积的广场与草坪，有意的围合和花哨的表现图。充分利用地下、半地下空间，可以减少建筑占用的地面面积，使腾出的地面面积设计为公共绿地或住区广场等开放空间，从而达到节地和改善室外空间环境的目的。地下空间的利用方式主要有以下几种：①结合多高层建筑的基础，开辟地下、半地下空间，可将地下空间与上部住宅主体统一设计施工，空间上常用作上部住宅主体功能相对应的停车建筑设备等；②利用住区集中绿地地面以下开发部分地下空间，如建设大型停车场、商场、文化娱乐空间等；③结合人工山水园林造景而设置地下、半地下空间，结合景观园林的造景，采用半掩土建筑形式，具有简化施工、降低造价的优点。

1.3绿化

建筑和绿化都是住区的重要组成要素。从生态角度出发，住区环境绿化设计的目标是对内创造舒适的住区微环境，对外架构人与自然的友好桥梁。住区绿地系统的布局应系统化、集约化，立体构建生态绿地系统，强调整体布局，充分利用基地的自然地势，联系住区中的居住、服务、交通、支撑系统。

长期以来，人们偏重于从美化环境的角度出发认识绿化、建设绿化，但如果仅仅停留于此，则是片面的、不够的。应该充分认识到绿色植物的生态作用，认识到植物是改善微观小气候、获得理想居住环境的重要保障。在绿化规划设计中，应该摒弃以前过分注重人工构筑物、过分重视建筑小品的传统，减少只有观赏价值的大面积不可进人的草坪，而利用植物的蒸腾作用和林地的遮荫作用调控环境温湿度，根据全年及夏天的主导风选择植栽的方式和植被种类，以获得夏季所需的穿堂风或阻挡冬季寒风。注重发挥绿色植物净化大气、防风、防尘、防噪的作用。通过绿色植物而改善局部小环境，为人们创造安静、舒适、优美的居住环境．

屋顶花园也是生态居住社区设计中的一项重要内容。屋顶花园可以使屋顶吸收较少的太阳能，同时却能通过土壤和植物的蒸发而向周围空气散发湿气，导致屋顶的降温，改变屋顶的小气候环境，植物在光合作用过程中可以吸收CO2，有些植物还能吸收空气中的一些化学物，有利于形成较好的局部环境．

2住宅户型设计

生态系统的理论是：具有多样性的生态系统是一个稳定的生态系统。因此为了维持居住社区的稳定，住宅亦应该具有多样性。不同年龄、不同职业、不同收入的人群对于住宅都有不同的要求，因此只有提供不同的户型才有可能满足不同购房者的需求，有的居住社区中甚至还考虑了租房者的使用要求，这样有助于形成丰富多彩的社区生活，有助于形成稳定的社区结构。

住宅还是一种耐用消费品。随着时代的变化，住宅的使用功能可能会有所变化，因此居住建筑的设计应该考虑未来使用功能变化的多种可能性，甚至应当考虑到把住宅改变成大型公寓、小型公寓或办公室的可能性。即使是居住社区中的公共建筑也应考虑未来使用功能变化的需求，如改变成居住建筑或零售店的可能性。只有这样，才能有效地减少大拆大建的现象，减少资源的浪费，才能使居住社區更具适应性，更能符合可持续发展的要求。

在住宅总体布局时，要力争采用当地的最佳朝向，满足自然通风和天然采光的要求，尽量不出现西向住宅和北向住宅，尽量使住户能通过自然通风和天然采光而形成较好的内部物理环境，减少使用空调的次数和时间，从而降低整个社区的能源消耗，达到节能的目标。同时尽可能利用当地技术、材料，以降低建造成本，并运用轻易修复或替换的简便技术；使用无污染、易降解、可再生的环境材料，控制室内空气中各种化学污染物质的含量

在汉诺威市按照“植物生态建筑”建造了一个名为“莱尔草场”的住宅区，即种植能维持生态平衡的大量植物，并使其与居住空间融为一体、互为依存。住宅区内上下两层错落有致地分布了69套院落式住宅。楼房结构为砖木骨架，四壁用木材，朴实无华。居室里铺设的地毯用玉米皮或麦秆纺织品编织，沙发布大多为纯棉布料，家具多用不喷油漆的原木制成。小区内修建了绿色的“生态化公路”：道路两旁种植了高耸的林带和繁茂的花草用来防止空气污染和减少噪声；路面开有小孔，在小孔里种上绿草以免汽车碾压。由于绿草占到70%，大大减少了路面太阳光的反射。

3技术

采用太阳能、地热、风能、生物能等自然资源，如太阳能利用，天然冷源的利用，自然的采光、通风、降湿等达到节能的目的。

（1）风的利用。设计中应当考虑创造利于热压和风压通风的条件，尽量满足住区内建筑的自然通风；风能应用技术主要为小型风能电能转换技术，风力发电是一种重要的利用方式。

（2）合理开发太阳能。太阳能的充分利用是未来住宅能源的利用方式，其应用包括两大方面：①太阳热能应用系统，即用太阳辐射热加热水，以供给建筑生活热水、采暖及制冷。②太阳能光电(PV)系统，将太阳辐射直接转换为电能，为建筑的供暖、空调、照明等功能要求提供清洁的能源。

（3）地热资源的利用。地热能不仅适用于单栋建筑，而且特别适用于像居住小区、工业区、农场等成片的建筑。利用地热能一方面既没有污染、对生态和环境有利；另一方面运作费用极低，只需进行初始投资回收的评估。

（4）节水与水循环。使用低用水量的部件或设备(如节水型的龙头、喷头和抽水马桶)，甚至尝试使用无水型小便器和无水型马桶。在强调节水的同时，还应注意灰水的循环利用，灰水，也称中水，即指来自洗浴间、洗衣机、洗手池等处的水．这些水经过处理之后，可以在一定范围内作为非饮用水使用，可以用于冲刷厕所、洗刷车辆、清洁道路和浇灌绿地等。将停车场、广场、游戏场所等处的硬质不透水铺装改为植草砖等透水或半透水铺装，以便使雨水能渗入地层而成为地下水，保持城市的水体循环．

4结语

随着环境意识的提高，人类已经越来越认识到走可持续发展之路的重要性，生态住区既是一种小区规划新理念，又是未来城市追求的远景目标，将成为可持续城市理想休憩乐园和未来住宅小区发展的必然趋势。因此专业人员一定要切实把可持续发展理论和生态学原理贯彻于居住社区的规划与设计中，建成名副其实的适用于我国的生态居住社区．

参考文献：

[1]戴天兴.城市环境生态学[M].北京:中国建材工业出版社，2002.

9.城市住宅小区 篇九

第二条城市住宅小区配套幼儿园是指市、县城市规划区范围内进行旧城改造和新区开发新建住宅区所需配套建设的幼儿园(以下简称配套幼儿园)。

第三条建设配套幼儿园是改善和扩充城市学前教育资源的重要途径。各地发改、国土资源、城乡规划、建设、房管、教育等部门按照职责分工，做好配套幼儿园建设管理相关工作，保障配套幼儿园与新建住宅小区同步规划、同步建设和同步交付使用。

第四条各设区市、县(市、区)教育行政部门要会同发改、国土、城乡规划、建设、机构编制等部门，依据城市总体规划和学前教育发展实际，依据国家规定标准，编制城区学前教育规划，报本级人民政府审批实施。城乡规划主管部门应将学前教育规划纳入控制性详细规划，合理布局，保证幼儿园的规模、数量与城市发展和人口增长相适应。

第五条城乡规划部门在出具规划条件时，应根据学前教育规划和控制性详细规划，明确配套幼儿园的建设规模、用地面积标准等。

第六条城乡规划部门在审查住宅小区建设项目规划建筑设计方案时，应根据规划条件和有关标准，审查配套幼儿园的用地、位置、建设规模等，不符合要求的不予审查通过。幼儿园建设用地一经确定，任何单位和个人不得侵占或擅自变更。

第七条根据学前教育规划和控制性详细规划，需配套建设幼儿园的地块，国土资源部门在土地出让方案中予以明确，并在国有建设用地使用权出让合同中加以约定：配套幼儿园由开发建设单位(土地竞得者)按规划要求进行配建。鼓励通过公共私营合作制(ppp模式)建设举办幼儿园。建成后可以由辖区教育行政部门办成公办幼儿园，也可以在辖区教育行政部门监督下举办普惠性民办幼儿园。

第八条建设单位分期建设有配套幼儿园项目的住宅小区时，配套的幼儿园原则上应与第一期同步规划报建。凡是没有按照规定配建幼儿园设施或没有随所在居住区当期住宅项目同步建成的，城乡规划主管部门不予核发建设工程竣工规划核实合格意见单，建设主管部门不予办理项目竣工验收备案。

第九条配套幼儿园建成后，属于公办幼儿园的，建设单位须将幼儿园交付辖区教育行政部门管理和使用，同时移交与幼儿园建设相关的前期手续、竣工图纸等所有档案材料。

第十条配套幼儿园属于公共教育资源，未经批准，任何部门不得擅自拆改或闲置，严禁以出租、出售、转让、抵押等方式改变用途。

第十一条各设区市、县(市、区)教育行政部门要会同城乡规划、建设、国土资源、房管等部门联合执法，对配套幼儿园使用情况进行执法检查，发现原有住宅小区配套幼儿园闲置或改作他用的，要责令改正。已改作他用拒不改正的，由相关部门依法查处。

第十二条对因城市建设改造确需征收或者占用公办幼儿园的`，应当按照先建后拆的原则，依据学前教育规划就近或者易地重建，不得影响或者中断正常教学工作。公办幼儿园需要撤并的，其土地、校舍等资产处置所得收益，按照“收支两条线”进行管理，收入缴入同级国库，支出全部用于学前教育基础设施建设。

第十三条规范配套幼儿园收费行为。公办幼儿园执行《江西省幼儿园保教费收费标准》;配套的普惠性民办幼儿园，实行政府指导价管理;采取PPP模式举办的幼儿园保育教育费收费标准由当地价格主管部门会同教育、财政部门按照合理分摊成本的原则，具体确定并公布。

第十四条各地可根据本办法，制定城市住宅小区配套幼儿园建设管理具体实施办法。

10.城市住宅小区 篇十

名姓名__________________________________ 学号 专业________________________________ 年级____________________________________ 班级________________________ 指导教师____________________________________

月

城市住宅小区物业管理存在的问题与对策

学号：姓名：

摘要： 物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。在城市住宅小区发展过程中遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

关键词：城市住宅小区 物业管理 问题与对策

Urban residential property management problems and countermeasures

Student number:Name:

Abstact: Property management as an emerging industry has developed rapidly, however, with its vigorous development, through various problems also regularly bothering the sunny industry.In urban residential development encountered many difficulties and pressure, revealed many of the problems and contradictions.Current legal system lags behind, property management system and the imperfect, lagging regulation, jobholders low will also affect the healthy development of it are important factors.Therefore, how to solve the urban residential property management faces many problems, is a long-term and arduous, pressing the important task.Keywords:Urban residential area;Property management;Problems and solutions

十多年来，随着住房制度的改革的不断深入，物业管理作为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大；物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点。因此，城市住宅小区物业管理中存在的问题应尽快解决，这样我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，必将演奏出一篇现代建筑美妙和谐、雄浑精彩的乐章！

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全区发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。众所周知，当今物业管理已经成为城市建设与管理的基础性工作，是社区服务的重要组成部分。然而物业纠纷的日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍了和谐社会，经过我们的调查走访综合分析后认为：目前引起物业纠纷的议案原因很多，既有立法不完善，服务不到位，制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后等原因。业主大多以不缴物业费为主要表现形式，使一些小区的物业费收缴率仅为百分之十几，造成物业服务难以持续，形成恶性循环。个别小区集体上访，甚至出现暴力冲突事件。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、物业管理公司财务管理欠妥

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

（二）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷„„面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。

1、擅自变更规划、设计不完善及开发建设遗留的问题为小区开展物业管理留下了诸多

后患。从调查来看，多数小区都遇到过开发建设遗留的问题，（1）擅自变更规划、设计不完善为日后物业管理埋下祸根。不仅影响了小区的整体环境，而且在居民入住不到一年时间里，电动自行车、残摩、自行车，丢失数十辆。引起了居民的强烈不满，以此为由拒绝缴纳物业费。（2）开发建设中的配套设施不到位影响物业费的收缴。（3）开发建设单位不按规划设计要求建设小区配套设施，房屋及附属设备质量差，水电气配套项目得不到落实。开发企业对一些遗留问题不能及时解决，采取能生就省，能不解决就不解决的策略；工程一旦完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业企业，从而造成物业企业与业主之间纠纷不断。（4）多收的物业费无法退回。

2、业主投诉得不到及时有效解决。对开发建设中的遗留问题，开发商与物业公司相互推委，业主反映强烈，但找不到有效解决的部门，业主不得不诉之法院或拒缴物业费。

（三）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要问题是矛盾产生后，无法有效地协调，缺少评判依据。业主与物业公司对物业的服务品质和收费标准存在分歧。一些物业管理公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。同时，我区的物业收费大都采取包干制的形式，物业公司在物业维护上的开支不透明，业主对物业管理公司的服务缺少客观评价依据。对物业的不满，一些物业管理企业不是与业主主动沟通，积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷。（2）有些公司在办理完入住手续后不久，便减少服务，侵占业主利益，引起业主的不满。（3）部分物业从业人员服务意识差，没有从根本上树立为业主服务的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，不能按照规章制度、岗位责任和应急方案服务，出现紧急情况时不能做到及时处理，保证居民的正常生活。

（四）、业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄

多年来，我国实行的是计划经济体制。实施的是福利分房地租金制，房屋产权归国家所有，职工只需交很低的房租，几乎不用再交其它的服务费用，虽然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分职工已从“无产者”变成了房屋所有权人，但职工不仅要拿出多年的积蓄买房，尔后每月还要按米数交纳物业费。由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。尽管他们在入住时都在合同上签字同意按规定交纳物业管理费，这是当前物业收费率低的重要原因之一。是物业企业的生存遇到了很大的问题。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

1、全面展开财务分析，强化成本观念,建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

2、贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚措施。

3、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

4、针对业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄的思路

成立建委指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

三、结束语

我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘，物业管理的法治化任重而道远，目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后进行细化完善，查漏补缺。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势。随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

参考文献：