地产公司资产管理制度

地产公司资产管理制度（12篇）

1.地产公司资产管理制度 篇一

中国信达资产管理公司西安办事处与海南华山房地产开发总公司、中国建设银行股份有限公司西安曲江支行借款合同纠纷案

[裁判摘要]

当事人签订民事合同具有复杂的动机、目的和作用，合同除确定具体的交易关系外，还可以具有规范和指引作用，即当事人通过合同对以后发生的权利义务关系进行规范和指引；合同还可以具有确认和评价的作用，即当事人通过合同对双方既往发生的民事法律行为的性质、目的和作用加以确认、补充、完善和评价。

最高人民法院

民事判决书

(2008)民二终字第118号

上诉人(原审原告)：中国信达资产管理公司西安办事处。

负责人：李月瑾，该办事处主任。

委托代理人：徐猛，北京市万商天勤律师事务所律师。

委托代理人：文成炜，北京市万商天勤律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：海南华山房地产开发总公司。

法定代表人：高文选，该公司总经理。

委托代理人：聂西京，该公司副总经理。

委托代理人：刘晰，海南泽田律师事务所律师。

原审第三人：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。

负责人：冯涛，该支行行长。

委托代理人：李金政，该支行职员。

上诉人中国信达资产管理公司西安办事处(以下简称信达西安办事处)因与被上诉人海南华山房地产开发总公司(以下简称华山公司)、原审第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行(以下简称建行曲江支行)借款合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(2006)琼民一初(重)字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员钱晓晨担任审判长，代理审判员刘敏、杨征宇参加的合议庭对本案进行了审理。书记员袁红霞担任记录。本案现已审理终结。

2003年10月8日，信达西安办事处以华山公司为被告，向陕西省高级人民法院提起诉讼，请求判令：

一、华山公司归还借款本金6225．61万元(利息计算至2003年6月20日)，及至实际清偿日的利息。

二、华山公司承担本案全部诉讼费用。陕西省高级人民法院在审理期间，根据华山公司的申请，追加建行曲江支行为该案第三人。该院经审理认为，华山公司与建行曲江支行存在合作开发合同关系，该合作关系未解除，亦未清算；该案涉及的贷款资金为履行合作开发协议的项目资金，因合作开发合同履行地在海南省海口市，且合作开发合同所涉的不动产位于海南省海口市，故将该案件移送至海南省高级人民法院审理。2005年2月4日，海南省高级人民法院作出(2004)琼民一初字第2号民事判决，驳回信达西安办事处的诉讼请求。信达西安办事处不服，向本院提起上诉。2005年12月21日，本院以(2005)民二终字第 82号民事裁定书裁定本案发回重审。2008年4月30日，海南省高级人民法院作出(2006)琼民一初(重)字第1号民事判决。

海南省高级人民法院经重新审理查明：1992年11月14日，华山公司与中国人民建设银行陕西省信托投资公司(以下简称陕建信托)签订《经济合作合同书》。约定：

1、合作方式：双方各投资200万元，作为共同进行项目开发建设的合作基金。合作目的：共同投资并筹措资金在海南特区及其他地区选择可行项目进行开发建设，共享投资项目的收益。合作期限：自合同签订之日起，至1997年12月31日止。

3、合作基金实行单独管理，双方各派两名成员，另聘一名顾问共同组成合作基金管理委员会，决定以下事项：选定投资项目，任命工程指挥部主要负责人，通过工程预算，决定施工单位，组织工程验收，审定工程决算，确定销售价格，决定利润分配方式以及其他重大事项。管理委员会决定项目后，即成立该项目工程指挥部，向管理委员会负责并按照管理委员会的决定具体负责工程的各项管理工作。

5、合作基金为项目所筹措的各种资金，按资金的不同来源确定其不同利率，所有利息一律计入工程成本。

6、合作基金所确定的工程项目完工后，所有收入按下列顺序分配：工程未付款、税款、银行贷款本息、工程其他本息，纯收益按3％提取项目专项基金，其他收益双方按华山公司六，陕建信托四的比例分配。

7、双方责任和义务：华山公司及时选择合适项目向管理委员会推荐，项目确定后应督促和协助工程指挥部进行立项、报建、设计、招标等工作。陕建信托积极筹措工程建设所需资金，确保工程项目用款，为合作项目提供 5000万元人民币贷款，年息15％，尽量满足合作项目的资金需要。

9、本合同经双方法人代表签字并加盖公章后生效，具有法律效力。1993年1月9日和19日，双方分别签订《合作兴建“华山新村”合同书》和《合作兴建“石山度假村”合同书》。两份合同同为格式合同，除项目名称不同、地址不同、建筑面积不同等外，约定：

一、经“合作基金管理委员会”同意，双方合作兴建“华山新村”和“石山度假村”项目。

二、合作原则：项目由双方共同选定，合作兴建，建设费用双方共同承担，建成后的房屋归双方共有。双方保证密切合作，项目获利按规定双方共享，如有风险双方共同承担。

三、管理委员会从合作基金中各拨款200万元，分别用于两个项目。“华山新村”项目资金需求：自1993年3月至1994年1月需五笔贷款共4500万元；“石山度假村”项目第一期工程资金需求： 自1993年3月至 1994年2月需五笔贷款共1800万元。以上贷款预计从1994年下半年开始归还，还款来源为各项目的房屋销售款，据分析6个月内可全部还完。

四、双方同意并派员正式成立两个项目的两个工程指挥部，直属管理委员会领导；项目设立专用账户，所有资金一律从该专用账户走账。

五、双方责任：华山公司保证陕建信托为项目合作所出的建设资金专款专用，负责督促工程指挥部完成工程建设。陕建信托保证按合同用款计划按时贷款给华山公司，具体贷款手续：工程指挥部以华山公司名义准备所需文件向陕建信托申请贷款，工程指挥部按时支付贷款利息。

六、本合同自双方签字盖章之日起生效，两个项目所有房屋销售完毕，利润分配结束后，本合同自动失效。

华山公司与陕建信托根据上述合作合同的约定，于1992年5月-1993年11月，分别签订了(92)第4、5、8、10号和(93)第 1、12号共6份《借款合同》，借款分别为 200万元、300万元、500万元、400万元和两个1000万元，合计3400万元。1995年 12月29日，双方又签订第10号《借款合同》，借款1000万元，此笔款项，华山公司称是由上述3400万元的利息转为贷款(以下简称息转贷)，信达西安办事处和建行曲江支行在原审庭前质证和庭审中均予以认可。陕建信托于1996年根据中国人民银行陕西省分行的陕银复(1996)20号批复改建为中国建设银行陕西省分行第二直属支行(以下简称建行二支行)。1998年12月 31日，华山公司与建行二支行签订98026号《借款合同》，约定：借款4400万元，归还原贷款4400万元(原贷款用于石山开发)，将原借款转贷。

1999年11月5日，建行二支行向华山公司发出《债权数额核对单》，要求核对截止于同年9月20日的借款本金5400万元，利息余额4 647 764．50元。同月20日，华山公司在《债权数额核对回执》上确认：经核对属实，无异议；并附：《经济合作合同书》、《合作兴建“华山新村”合同书》、《合作兴建“石山度假村”合同书》、《关于债权数额说明》四份附件，还手写备注：以上附件与债权数额核对单是因果联系，具有不可分离的特性，具有同样法律效力。其中，附件《关于债权数额说明》载明：“

一、核对单所列本息5865万元为华山公司与建行二支行合作项目的贷款本息，待合作项目结束双方一并清算。

二、根据双方签订的合作合同书的规定：双方共同成立工程指挥部，工程指挥部以华山公司名义向陕建信托申请贷款，存入双方合作项目专户。鉴于双方合作项目目前原因，我司认为今后若继续为双方合作项目贷款代盖章已有不妥，将造成该专项贷款债权债务不清，带来不必要的司法纠纷。

三、由于该核对单中所列本息与双方合作项目有不可分离的特性，贵行在将该合作项目中的债权转让给信达西安办事处的同时，亦将合作项目主体一并转让，以便该项目继续合作开发或清算。”

1999年12月1日，建行二支行作为甲方与作为乙方的信达西安办事处签订《债权转让协议》，约定：甲方将借款人华山公司截止于1999年9月20日的借款债权本金5400万元，应收利息3 224 558．50元转让给乙方，乙方取代甲方的债权人地位。甲方保证对转让的债权及其从权利是真实、合法的，不会出现第三人对该债权的权属争议，保证所移交的法律文书的真实、合法、有效。如甲方未能履行上述保证，债权转让行为无效。本协议签订后，甲方就转让行为通知到借款人和担保人，并负责收回回执。该协议没有转让合作合同及合作项目的内容。协议签订后，建行二支行通知了华山公司。华山公司在《债权转让通知回执》上亦附有：《经济合作合同书》、《合作兴建“华山新村”合同书》、《合作兴建“石山度假村”合同书》和《关于债权数额说明》附件。此后，信达西安办事处向华山公司进行了催收。

另查明：1993年，华山公司、陕建信托和海南省商业储运公司等筹建海南华山实业股份有限公司(以下简称华山股份公司)。陕建信托认购华山股份公司1100万股，并取得代码为01135的持股证明。1996年11月13日，建行二支行向华山公司出具的《委托书》载明：“我行已与华山股份公司签订1100万元认股协议，现委托华山公司将我行原已认购的1100万元转入华山股份公司作为股本金。”1997年4月2日，华山股份公司委托海南会计师事务所作出了《验资报告》，该报告所附的《验资事项说明》第三条第2项载明：“陕建信托以原对华山公司的流动资金贷款等转作对华山股份公司的股本投入，由华山公司代投股金。”建行二支行1997年5月30日在其《海南华山实业股份有限公司基本情况》中载明：“认购1100万元的法人股我行没有新的投入，是用华山公司合作投资开发项目而贷款3400万元其中的1100万元购买的土地以实物入股。”

1999年建行二支行根据中国人民银行西安分行的西银复(1999)157号批复更名为中国建设银行西安市东大街支行(以下简称建行东大街支行)。2007年经中国银行业监督管理委员会陕西监管局办公室批准，建行东大街支行由陕西省西安市南大街15号迁至雁塔南路2号，并更名为中国建设银行股份有限公司西安曲江支行，即前述建行曲江支行。

原审法院认为，华山公司与建行曲江支行的前身陕建信托签订的《经济合作合同书》、《合作兴建“华山新村”合同书》和《合作兴建“石山度假村”合同书》等约定，华山公司与陕建信托为合作开发房地产项目而共同投资设立合作基金和管理机构；双方对确定的开发项目共同投资并筹资，共同开发，共享项目的收益，具体为共同成立工程指挥部进行管理，实行费用共担、房屋共有、获利共享、风险共担的原则；对具体贷款手续约定，工程指挥部以华山公司名义准备所需文件向陕建信托申请贷款，工程指挥部按时支付贷款利息，归还贷款的资金为各项目的房屋销售款。为此，虽然陕建信托与华山公司签订了7份《借款合同》，及陕建信托改建为建行二支行后与华山公司为转贷而签订了《借款合同》，但上述借款合同的借贷双方同时又是合作开发合同的合作双方，陕建信托提供贷款是其履行合作开发合同约定的义务，贷款使用人和归还义务人均是合作的双方而并非华山公司一方。同时，双方也没有约定以《借款合同》解除或变更合作合同或合作关系。华山公司在此后给建行二支行的《债权数额核对回执》和《债权转让通知回执》上，均以附件的方式明确提示双方尚存在的合作合同关系，建行二支行并未作否认答复，表明其认可双方合作合同关系尚未解除、终止及清算。故华山公司提出其与建行曲江支行形成的是合作开发关系的抗辩理由成立，该院予以支持。

建行曲江支行在明知提供贷款是其履行合作开发合同约定的义务，贷款使用人和归还义务人均是合作的双方而并非华山公司一方，且合作项目尚未清算，归还贷款的责任尚未确定以及华山公司已有明确提示的情况下，单方将归还贷款本息的全部责任作为华山公司一方的债务即自己一方的债权向信达西安办事处转让，违反了合作合同关于风险共担的约定，也违反了民事活动应当遵循的公平原则和诚实信用原则。

信达西安办事处起诉的借款债权，是依据其与建行曲江支行签订《债权转让协议》所受让的债权，其基于与建行曲江支行的债权转让而以借款关系为基础提出诉讼请求，请求华山公司归还借款本息。经该院释明，信达西安办事处不同意就建行曲江支行与华山公司的合作关系增加或变更诉讼请求，华山公司不同意就合作关系提起反诉，建行曲江支行也没有就合作关系提出独立的诉讼请求。

综上，信达西安办事处以其所受让的系建行曲江支行的债权为由请求华山公司偿还借款本息的诉讼请求不能成立，应予驳回。尽管华山公司主张其与建行曲江支行间系合作关系，但鉴于信达西安办事处不同意就建行曲江支行与华山公司的合作关系增加或变更诉讼请求，华山公司不同意就合作关系提出反诉，建行曲江支行亦未就合作关系提出独立的诉讼请求，故依据“不告不理”的民事诉讼原则，该院对此不作处理。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回信达西安办事处的诉讼请求。本案案件受理费160 630元，由信达西安办事处负担。

信达西安办事处不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：

一、一审判决认定《借款合同》项下借款与合作开发有关，与事实不符。三份合作合同分别于1992年 11月14日、1993年1月9日、1993年1月19日签订。合同约定了贷款用途、贷款期限、贷入账户、贷款利率等。本案六笔贷款均为普通贷款，其贷款时间分别为1992年5月18日，1992年6月17日，1992年 8月18日，1992年10月20日，1993年2月26日，1993年11月18日，放款期限分别为十二个月和六个月，用途包括华业别墅项目(该项目与合作项目无关)用款、购地用款、流动资金用款等，总计4400万元人民币。这些贷款与合作协议中所述的华山新村项目、石山度假村项目所需贷款不同，证明这些贷款并非合作协议项下的贷款。

二、一审判决认定建行曲江支行系用普通贷款中的1100万元出资认购华山股份法人股，与事实不符。华山股份公司1994年设立时，陕建信托认购了1100万法人股，并为此向华山公司另行支付了1200万元(其中100万是手续费)，该笔资金与前段所述的普通贷款没有任何关联。一审认定1100万元与普通贷款有关的依据是建行二支行1997年5月30日的《海南华山实业股份有限公司基本情况》复印件。建行曲江支行对此不予认可。一审法院据此作为认定事实的依据违反诉讼证据规则。

三、一审判决混淆了合作关系与借贷关系两个独立的法律关系。一审判决将借贷关系和合作关系混为一体有违事实。信达西安办事处从未否认双方存在合作关系。信达西安办事处之所以起诉借款，是因为借款与合作关系没有关系，两者是各自独立的。本案所诉债务并不是合作项下的债务，而是华山公司单独的债务，不能由双方共担。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，改判华山公司归还借款本息并承担本案全部诉讼费用。

针对信达西安办事处的上诉请求及理由，华山公司答辩称：

一、信达西安办事处关于“一审判决认定事实错误”的上诉理由不能成立。1．借款合同部分虽存在时间上早于合作合同的状况，但在当时海南房地产开发不规范的情况下，决定借款真正使用目的的，不是时间，而是借款合同当事人的真实意思表示。借款的真实用途是履行合作合同所约定的贷款。信达西安办事处在一审举证的1995年的010号《借款合同》证明：原贷款3400万元，和将3400万元贷款的未付利息转贷为本金1000万元，贷款本金合计为4400万元。在1998年 98026号《借款合同》申明确约定为：借款 4400万元，归还原贷款4400万元(原贷款用于石山开发)。华山公司与建行曲江支行通过上述两合同已经确认原签订合同的借款都已经作为合作合同项目的借款。2．关于1100万元股份款问题。建行曲江支行出具的《海南华山实业股份有限公司基本情况》、《委托书》和《验资报告》所附的《验资事项说明》等证据证明：陕建信托已委托华山公司，将其向华山公司提供的合作项目贷款中的1100万元，转作其购买华山股份公司的股金款。陕建信托无论是以土地折价入股，或是以资金入股，均是其合作贷款的资金或贷款所购土地形成的资产。

二、信达西安办事处关于“一审判决适用法律不当”的上诉理由不能成立。一审判决并未混淆合作关系与借款关系，混淆两者关系的是信达西安办事处。综上，信达西安办事处的上诉请求没有事实和法律依据，请求最高人民法院驳回上诉，维持原判。

第三人建行曲江支行陈述同意信达西安办事处的上诉意见。

本院对原审法院查明“陕建信托认购华山股份公司1100万股”的事实不予认定。另，本案二审中就1999年11月5日建行二支行向华山公司发出的《债权数额核对单》进行质证。信达西安办事处提供一份载有“以上附件与债权数额核对单是因果联系，具有不可分离的特性，具有同样法律效力。”手写内容的证据复印件；华山公司提供一份载有同样内容打印文字的证据原件；建行曲江支行提供一份没有上述内容的证据原件。鉴于各方当事人提供的相关证据不一致，本院对于《债权数额核对单》是否载有上述内容不予认定。对原审判决查明的其他事实予以认定。

本院认为，本案当事人均承认相互之间存在合作合同、借款合同的事实，主要争议焦点是信达西安办事处起诉要求华山公司偿还借款本息的借款合同与华山公司与建行曲江支行签订的合作合同是否有关联的问题。

华山公司与陕建信托在原已签订的《经济合作合同书》基础上，又签订了《合作兴建“石山度假村”合同书》等合同。上述合同均表明双方在石山度假村等房地产开发项目上存在分工明确的合作关系，其中华山公司具体负责房地产开发工作，陕建信托负责房地产开发所需的资金筹措工作。双方对于以华山公司名义向陕建信托所借资金问题作出了偿还资金来源、顺序等明确约定，体现了收益共享、风险共担的合作原则。信达西安办事处主张本案借款合同与合作合同之间没有关联性，是两个独立的法律关系，但其起诉要求华山公司返还借款的重要证据即华山公司与建行曲江支行签订的98026号借款合同中明确记载“原贷款用于石山开发”。该合同系双方将本案所涉的原4400万元贷款汇总进行转贷，可以证明建行曲江支行明确认可其向华山公司所发放的本案贷款确实用于双方所签订的合作合同中所指向的开发项目。华山公司在建行曲江支行向信达西安办事处转让债权及催款过程中，多次明确提出双方系合作合同关系，信达西安办事处和建行曲江支行至诉前对此未提出异议。上述证据证明本案借款合同与合作合同之间联系紧密，信达西安办事处关于本案借款合同与合作合同不具有关联性的上诉主张不能成立。

信达西安办事处主张本案大部分借款合同签订在前，而合作合同签订在后，从时间的顺序上否认两者具有关联关系。当事人签订民事合同具有复杂的动机、目的和作用，该合同可以具有规范和指引的作用，即当事人通过要约承诺的方式规范和指引以后发生的权利义务关系；合同也可以具有确认和评价的作用，即双方通过合同方式将双方既往发生的民事法律行为的性质、目的和作用做出评价，进行确认、补充和完善。本案当事人正是通过签订合作合同和转贷合同等民事法律行为，对先前发生的借款合同的性质、内容和作用进行了确认。信达西安办事处以借款合同发生在前、合作合同签订在后为由否认两者之间的关联性缺乏事实和法律依据。信达西安办事处在诉讼中还提供了建行曲江支行与华山公司之间有其他借款的证据材料，主张这部分借款是属于合作合同项下借款，从而排除本案借款属于合作合同项下借款的可能。但上述证据材料多是银行内部记账凭证，华山公司对该证据真实性不予认可。信达西安办事处没有提供借款合同等相关证据予以证明，上述证据不能证明这些资金是与合作合同有关的借款。并且，即使信达西安办事处能够证明这部分借款是属于合作合同项下借款，也不能直接得出本案借款不属于合作合同项下借款的结论，上述借款可以在合作合同项下并存而不必然排斥。当事人举证质证应当围绕本案所涉借款是否与合作合同有关这一焦点问题，而在本案诉讼中信达西安办事处未能提供证据证明本案借款合同项下借款是独立于合作合同之外的其他借款，其关于华山公司应按照借款合同约定偿还借款而不受合作合同影响的诉讼主张不能成立。

信达西安办事处以借款合同为由要求华山公司返还借款没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立。在这种情况下，无论陕建信托所认购的华山股份公司的1100万股出资的款项来源问题查明与否，均不会影响本案的最终处理结果。但上述事实的认定可能会影响当事人其他民事法律关系的认定。原审法院在本案民事判决中对此部分有争议的事实予以认定不妥，本院不予确认。

信达西安办事处是债权转移的受让人，不是合作合同的当事人，其在本案诉讼中仅主张借款合同法律关系，没有提出有关合作合同的诉讼请求。建行曲江支行与华山公司系合作合同当事人，双方在本案借款纠纷诉讼中未提出有关合作合同的诉讼请求。人民法院不能超出当事人的诉讼请求范围进行判决，有关当事人因签订和履行债权转让合同、合作合同而引起的民事责任问题可另案解决。

本案中借款合同的签订和履行是合作合同履行内容的一部分。根据合作合同约定的内容，合作双方对合作项目应当共担风险、共享利润，且双方在合作合同中对资金分配顺序做出了明确规定。现信达西安办事处将借款合同与合作合同割裂开来，独立请求华山公司承担贷款本息没有事实依据。原审判决驳回信达西安办事处诉讼请求并无不当，本院予以维持。

综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费176 540．25元，由中国信达资产管理公司西安办事处承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 钱晓晨 代理审判员 刘 敏 代理审判员 杨征宇 二00九年一月五日 书 记 员 袁红霞

2.地产公司资产管理制度 篇二

一、资产负债率及其合理区间

资产负债率, 即公司总负债占总资产的比重, 是衡量公司资产负债水平的重要指标。

为估算资产负债率的合理区间, 需要考虑公司利益相关者的价值取向。作为公司的出资人, 股东更关注股权收益率。在公司总体收益水平一定时, 股权收益能力随资产负债率的降低而下降, 因此, 股东要求的最低股权收益能力对应的资产负债率即是该公司的资产负债率下限值。作为为公司提供贷款的机构或个人, 债权人更关注偿债能力。在资产收益水平和负债利息水平一定时, 公司的偿债能力随着资产负债率的升高而下降。因此, 债权人要求的最低偿债能力即公司的资产收益恰好仅够支付负债利息时对应的资产负债率, 即为公司资产负债率的上限值。公司各利益相关者对资产负债率的要求如表1所示。

二、估算资产负债率合理区间值

为估算资产负债率合理区间的下限值Rmin和上限值Rmax所需的指标如表2所示。

利用表2的指标, 推导Rmin和Rmax的过程如下:

1. 单个公司的资产负债率下限值Rmin

通常, ROM=ROA/ (1-R) 式 (1)

对式 (1) 进行等式变换, 则有:

在ROA不变的情况下, 当ROE=ROEmin时, R=Rmin。于是, 有:

2. 单个公司的资产负债率上限值Rmax

通常, 有:

为导出R和其他各变量的关系, 用式 (5) 除以式 (6) 得到式 (8) :

当公司的资产收益恰好仅够支付负债利息时, 公司的偿债能力达到债权人要求的最低水平。即令式 (7) 的GIR=G/I=1, 此时R=Rmax, 则:

3. 行业内公司的总体资产负债率合理区间

通过计算Rmin和Rmax可以确定各单个公司的资产负债率合理区间[Rmin, Rmax]。利用各样本公司Rmin和Rmax的平均值可以估算公司所属行业总体水平的资产负债率合理区间。这一估算结果可为投资者在选择投资对象时提供参考。

三、我国房地产上市公司资产负债率的合理性判断

1. 样本选择及数据来源

本文从我国A股上市公司中随机选取40家房地产上市公司 (名称以序号代替) 作为样本。数据来源是这40家房地产上市公司2009年的年度财务报告。

2. 我国房地产上市公司总体资产负债率的合理性判断

注:本文参考公司财务报表分析的一般做法, 在计算Rmin时, ROEmin取10%

将40家样本公司的数据代入上述相关公式即可得到各家公司的R、Rmin和Rmax。根据R由大到小的顺序对公司进行排序, 结果如表3所示。

由表3可知, (1) 在40家样本房地产上市公司中, 资产负债水平合理的公司有24家, 占样本总数的60%。这表明, 就单个公司的情况来看, 我国多数房地产上市公司的资产负债水平合理。 (2) 根据样本公司数据估算, 我国房地产行业内公司的总体资产负债率合理区间是[44.15%, 81.72%]。需要说明的是, 这一区间值只能为投资者提供初步参考, 即投资者在面对未知的房地产公司时, 可以利用该公司的资产负债率是否处于行业平均值区间来进行初步判断, 以保证投资的稳健性。

参考文献

[1].柯崴.资产负债率对房地产上市公司盈利能力的影响分析.大连大学学报.2009.5

3.资产管理公司的转型逻辑 篇三

另悉，除证券业外，有关部门还将允许资产管理公司进入其他金融领域。一份由财政部、银监会、人民银行等几个部门制定的资产管理公司转型方案显示，将放开资产管理公司经营范围，分别根据各个公司的进展情况准予市场准入。该方案规定资产管理公司在条件许可的情况下，可以增加10项经营范围，包括：信托、金融租赁、汽车金融、基金、证券、风险投资、入股商业银行等，将资产管理公司转型为金融服务企业。

为何一向奉行“分业监管”理念的有关部门会给资产管理公司发放“全能牌照”呢？这要从资产管理公司的独特渊源与历史使命说起。

1999年，国家从四大国有商业银行抽调力量，成立了四家资产管理公司，等值收购国有商业银行不良资产1.4万亿元。当时四家资产管理公司资本金总共只有400亿元，收购资金主要来源于央行的5700亿元再贷款以及向国有商业银行发行的8200亿元金融债券。根据银监会公布的数据，截至2006年一季度末，资产管理公司累积处置不良资产8663.4亿元，阶段处置进度为68.61%，资产回收率为24.20%，现金回收率为20.84%。

资产管理公司作为政策性金融机构，财务运作压力很大。资产管理公司回收的现金，大部分用来偿还再贷款和金融债券利息，此外还有不菲的费用支出，以华融为例，截至2005年末共回收现金543.9亿元，同期向工行支付金融债券利息389.16亿元、向人民银行支付再贷款利息45.78亿元，此外累计费用支出28.91亿元，三项合计已达463.85亿元。按照资产处置的“冰棍”理论，前期处置的资产都是质量比较好的，越往后资产质量越差、回收现金越少，能否如期偿还再贷款利息和金融债券利息都是疑问。至于13900亿元的再贷款和债券本金，资产管理公司无力偿还，恐怕只能由国家财政予以解决。

更为严重的是，“等值收购”模式蕴含着道德风险。某块不良资产账面价值1亿元，资产管理公司按1亿元收购，可究竟卖多少钱合理呢？监管部门心中无数。反正它是不良资产，也没人做过评估，由于严重的信息不对称，回收3000万元或2000万元，资产管理公司都能给出合理的解释，监管部门无从甄别判断。此外，由于当初规定资产管理公司寿命只有10年，导致某些工作人员因“危机意识”而产生“短期行为”，处置资产时有意压低价格，将差价当作“期权”预存于交易对象，准备若干年后再去“行权”。

有关部门已经意识到资产管理公司的体制问题，陆续出台了一些措施。在2004年审计报告中称，四家金融资产管理公司存在违法违规和经营管理不规范的问题，共涉及金额715.49亿元。央行行长周小川2005年表示，资产管理公司问题不少，特别是处置价格、以权谋私、利益输送等。2004年财政部推出了《资产管理公司目标考核责任制方案》，破除了资产管理公司的“10年大限”，并提出了资产管理公司的转型方向，显然也有改善资产管理公司未来预期、遏制资产处置“短期行为”之意。

2006年是资产管理公司转型之年，政策性业务临近尾声，商业性业务全面启动。有关部门此时派发“全能牌照”，既是对资产管理公司政策性业务的一种激励，希望它们为提高资产回收率而继续努力，也是对政策性金融机构转型模式的一种探索，毕竟资产管理公司大部分人员来自商业银行，在处置不良资产过程中又广泛涉及投资银行业务，积累了良好的业务资源，经过财务重组和公司化改造，有望焕发生机和活力。

4.广州合汇地产专项资产管理计划 篇四

金元惠理广州合汇地产专项资产管理计划
产品名称： 广州合汇地产专项资产管理计划 发行机构： 金元惠理 产品类型： 房地产 理财币种： 人民币 2013 年 12 月 03 日 至 项目经理： 产品状态： 正在发售 投资管理类型：

发行时间：

发售对象： 所有

发行规模： 至 6000 万元 产品期限： 至 12 月 预期年收 益率： 投资方式： 资金托管 费率： 成立日期： 到期日期： 发行地： 资金运用 情况：

投资门槛： 100 万元 期限类型：

10.5%至 12.0%

收益类型： 是否保本： 否

资金投向：

销售手续费率：

成立规模： 实际年收益率：

融资方用于支付竞得的增城市中心核心地块土地尾款

区位优势，刚需地产：项目地处广州新东站核心区，地理位置优越。满足周边刚需市场，项目高去化率。信用增级 现楼销售，还款来源充足：项目已推楼盘近11 万方均已售罄，计划期内大量现房推出，资管计划存续期内 情况： 预计销售收入近6 亿元。现房及商铺抵押，保障性强：项目一期现房及商铺抵押，抵押物保守估值 1.2 亿。广州市合汇房地产有限公司成立于 2004 年，注册资本为 2000 万元，由陈国权与陈伟康两位自然人出资设立，公司实际控制人为陈国权。融资主体具有房地产开发三级资质。截至 2012 年末，公司总资产 10.39 亿元，总负债 9.79 亿元，其中其他应付款 6.82 亿元(实为股东先期投入资金）。目前公司主要开发汇东国际花园 其他相关 住宅项目，项目一期已基本销售完毕，项目二期正在建设中，规划建设 10 栋 28 层的高层住宅，其中已推出 信息： 3 栋已售罄。上海金元惠理资产管理有限公司，是经中国证监会批准成立的基金管理公司设立的专项资产 管理公司之一（持牌金融机构）。实际控制股东为首都机场集团公司，大型国企，资产管理规模超过 1100 亿元，拥有所辖干线和支线机场 30 多个，其中首都机场旅客吞吐量为亚洲第一、全球第二。公司受中国证 监会监管，产品相关资料报中国证监会备案。

5.地产公司资产管理制度 篇五

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。A：《商品房购销合同示范文本》 B：《商品房转让合同示范文本》 C：《商品房购买合同示范文本》 D：《商品房买卖合同示范文本》 E：执行层的组织协调

2、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调

3、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C：公证机关和无利害关系的第三人 D：人民法院和无利害关系的第三人 E：工业用地的监测点评估价格

4、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。

A：4 500万元 B：3 600万元 C：3 000万元 D：3 700万元

E：工业用地的监测点评估价格

5、影响房地产价格的环境因素不包括（）。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

6、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。A：3个月 B：6个月 C：9个月 D：一年

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

9、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

10、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A．195 B．210 C．213 D．217

11、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A：了解某宗房地产的出租人权益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法

D．等额年费用法

15、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

16、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品

E：工业用地的监测点评估价格

17、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

18、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一 B：两 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 20、下列不属于工程造价的特点是。A：大额性 B：层次性 C：个别性

D：不可移动性

E：执行层的组织协调

21、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳 B：二氧化硫 C：二氧化氮 D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调

22、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同

23、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型 B．选择型 C．凶猛型 D．随机型

24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

25、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。A：临界点分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

2、下列说法正确的是__。A．购买年是利息率的倒数

B．购买年法是地租资本化的另一种表现 C．购买年法实质是一种收益法

D．购买年实际是预计的可获收益的年限

3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：未分配利润 E：权益融资

4、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

5、下列属于禁止流通物的有。A：毒品 B：武器 C：军火

D：化工物品 E：文物艺术品

6、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

7、建设工程进度控制工作的主要内容包括。A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划

E：对项目建设总周期目标的论证与分析

8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

9、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上

C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

E：执行层的组织协调

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险

12、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费 B．利息

C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费

13、以下不属于销售费用的是__。A．广告费

B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费

14、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

15、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

16、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率 B：借款偿还期 C：投资回收期 D：流动比率 E：速动比率

17、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

18、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

19、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

20、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面

21、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。A：潜在毛租金收入 B：经营费用 C：租金损失 D：其他收入 E：报酬率高低

22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧

23、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。A．3 B．4 C．5 D．6

24、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

6.房地产公司管理制度 篇六

第三条 会议由 办公室 负责会议签到、会场布置及会场管理等。

第四条 例会主要内容为： 公司各部门 对所做工作的汇报和总结;拟定下一步的工作计划;重大问题的研究决策;困难问题的讨论解决。参会人员在会议前就上述内容做好充分准备。参会人员认真做好会议记录，及时向 部室 成员传达并落实会议精神。

第五条 会议期间保持会场安静，通讯工具关闭或调为振动。

第六条 会议参加者在会上要畅所欲言，各抒己见，允许持有不同观点和保留意见。但会上一旦形成决议，无论个人同意与否，都应认真贯彻执行。

第七条 严守会议纪律，保守会议秘密，在会议决议未公布之前，不得私自泄漏会议内容，影响决议实施。

第八条 会议期间，由 办公室 安排负责记录会议的主要内容，并做出会议笔录，整理后存档。

第九条 参会人员不得缺席、迟到、早退。如有特殊原因不能及时到会的，提前一小时向公司副总经理或 行政部门的人事负责人 请假， 由部门其他 人员代为出席， 并 向例会报告工作内容，代为接受会议工作安排。如未指定人员出席，视为无故缺席。不能及时请假及请假理由不充分者，由董事会在下次例会上提出批评，并要求改正。

第十条 每半年对例会迟到、早退者内部通报批评。

第十一条 凡例会每半年请假累计达6次者，内部通报批评;请假累计达12次者，根据情况处内部警告直至撤销职务。

第十二条 有关处分在正式下发前一周书面通知当事人，当事人可以在一周内向董事会提出书面申诉，由董事会做出最后裁决。当事人在规定时间内没有申诉，视为放弃权利、承认处分。

第十三条 各职能 部门 例会根据需要举行，时间和地点由部门负责人决定。主要讨论 部门近期的工作进展，下一阶段的工作安排。各 部门 对会议内容应做详细的记录，并形成文字材料，由部 门经理 报送分管副总经理。

7.地产公司资产管理制度 篇七

1 房地产企业存货管理工作的重要性

与其他行业企业不同,房地产企业的存货主要是指房地产企业在运行过程中所储存的各种存北京房产建设原材料、房地产建设库存设备、在建项目、各种出租房等。这些存货的流动性较差,而所占的资金份额往往较高。同时,房地产存货的周转速度会对企业所有的流动资产的利用率产生较为严重的后果,也影响着企业的经济效益。而与其他地区相比,北京的物价水平等相对较高,因此存货的价值也必然较高,房地产企业存货资产在其流动资产中所占的比例越高,越容易出现存货风险。

2 房地产公司存货管理的现状———以北京房地产公司为例

该房地产公司成立于1995年,经济效益较高,从存货方面来说,2013年,公司的存货占总资产的比例为33%左右,2014年该比例为37%,2015年存货比例为55%。而在该企业所涉足的所有行业中,房地产也存货占总存货的比例为45%。由此可以看出,该企业的存货资产较多,而主要原因在于以下两个方面:第一,企业的土地储备较多,在房地产存货中占有较大比例。第二,企业仍然拥有很多在建的或者建好还没有销售出去的商品房,使得企业的存货占比过高。从存货的周转天数方面来说,房地产周转天数达到740天左右,也表明该企业的存货周转频率较低,资金的使用效率较差,这不利于企业发展资金的回笼。下面,笔者将结合北京房地产企业的实际情况对这些问题进行一一论述。

首先,企业存货受到市场经济波动和供需情况的影响。就北京该房地产公司来说,其材料采购费用等也不断增长,这也使得企业的发展成本增大,不利于存货管理工作。同时,随着市场供求关系的变动,房地产的市场价也随之波动。市场供求情况的变化也影响着企业的存货管理工作。其次,国家政策的变动影响着房地产企业的存货管理工作。国家调整贷款利率政策,这使得企业用于存货管理的资金也随之调整。近来,国家努力深化房地产侧改革,积极推动“去库存”策略。房地产侧供给改革的主要措施是去库存,主要是通过需求侧寻找对策,通过货币、财政,金融等政策刺激消费。除此之外,房地产企业在产品的成本控制及存货管理效率方面还存在问题。总之,房地产企业的存货管理工作面临较大困难,提高存货管理工作的效率及水平是各个房地产企业存货管理工作中面临的重要任务之一。

3 完善企业存货管理工作的相关对策

首先,要深入了解房地产市场的波动趋势,明确企业发展过程中对各种存货的需求情况,从而做好存货的采购工作,有效地控制存货成本。企业采购人员要深入了解目前的材料存货情况,并从不同项目的实际需求出发,制定合理的材料采购计划。而对于发展过程中的部分临时采购行为,房地产企业必须高度重视,要深入研究市场发展情况,做到合适储备,避免出现资金周转不畅的情况。

其次,要明确国家对于中小企业所实施的政策,包括贷款政策、税收政策等,充分利用各类优惠政策,在获得更多资金支持的基础上提高本单位存货管理工作的效率。要认真填写采购计划,完善存货的内控制度,明确不同部门的工作职责。同时,还要做好存货的定期盘点与清查,统计存货的数量等,做好定期抽查工作,从而确保账实一致。

再次,要加强产品的预算管理与成本控制工作,提高存货管理效率。第一,要进行项目评估,做好前期的预算管理与成本控制工作。相关人员要进行大量的市场调查,研究各个项目的销售成本,努力测算项目的成本及盈利水平,从而做成合理的决策。要选择合理的项目设计单位,降低设计费用,降低项目的建设成本。第二,要重视施工阶段预算控制。施工人员要严格按照预算计划,从而调节资金的流量。第三,重视竣工阶段的预算控制。在完成竣工结算之后,要对项目的投入成本与目标成本进行对比,从而分析项目预算的执行情况,明确存在的问题,找到解决对策。

另外,对于那些待售的商品房,房地产企业要充分利用国家“去库存”的优惠策略,从本单位库存的实际情况出发,采取各种针对性策略,做好产品广告、提高优惠折扣等,保证产品以较快的速度销售出去。

4 总结

各个房地产企业要梳理价值管理的理念,运用科学的方法,加强对存货的管理,从而进一步降低存货成本,提高企业资金的运转效率。科学的存货管理工作对于我国房地产行业的健康发展意义重大。

摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,做好存货管理工作是十分必要的。本文笔者以北京某房地产公司为例,分析了存货管理工作中存在的问题,而后提出了相应的对策。这对于未来房地产企业的存货管理工作有一定的指导意义。

关键词：房地产公司,存货管理,对策

参考文献

[1]李飞飞,李晓燕.基于DEA的房地产上市公司绩效评价——以北京地区A股为例[J].企业导报,2013(11).

8.房地产公司内控管理及评价研究 篇八

关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制

目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。

一、关于企业内部控制及评价研究的概述

企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。

二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状

据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。

三、房地产企业内部控制的特点和内涵

房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。

四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题

（一）内部控制的风险意识非常淡薄

金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。

（二）内部控制人员的执行力不足

房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。

（三）治理结构过于简单

目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。

五、房地产企业内部控制及评价的建议

1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训

如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。

2.将内控思想与企业文化相结合

企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。

3.健全房地产企业的治理结构

改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。

同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。

4.加强成本管理

它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。

结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。

企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）

参考文献

[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008

9.公司固定资产管理制度 篇九

固定资产管理制度

为了加强公司固定资产管理，明确部门及员工的职责，现结合公司实际，特制定本制度。

一、固定资产的标准

固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、运输工具、办公设备等，单位价值在500元以上的物品。

二、固定资产的分类

固定资产类别折旧计提年限净残值率

1、房屋及建筑物2010%

2、运输工具1010%

3、计算机设备52%

4、办公家具及设备51%

三、固定资产的管理部门

根据内部控制制度，固定资产由项目部对经营设备进行管理；由行政部对计算机设备、办公家具及运输工具进行管理。各具体管理部门应：

1、设置固定资产实物台帐

2、对固定资产的使用落实到使用人、责任人。

四、固定资产核算部门

1、财务部为公司固定资产的核算部门

2、财务部设置固定资产总帐及明细分类帐

3、财务部对固定资产的增减变动及时进行帐务处理

4、财务部会同固定资产管理部门对固定资产定期进行盘点，做到帐帐、帐实相符。

五、固定资产的购置

1、各部门需购置固定资产，需填写“固定资产申购单”，由部门经理、行政部经理、财务部总监及董事长批准。在此表中应详细填写固定资产名称、规格、型号、3家供货厂商报价以备合理采购。

2、经批准后，由行政部门安排专人负责采购。

3、固定资产管理部门负责验收，并填写“固定资产验收清单”一式三份，在验收清单中应详细填写固定资产名称、规格型号、金额、供货厂商。一份由使用部门留存，一份交财务部进行相应的帐务处理，一份交资产管理部门填写固定资产台帐，落实使用责任人。

六、固定资产的转移

1、固定资产在公司内部部门员工之间转移调拨，需填写“固定资产转移申请单”一式四分，送移入部门签字，确认后交固定资产管理部门，第一联由管理部门留存，更新固定资产台帐，第二联送交会计部门，第三联送交移入部门，第四联送交移出部门。将固定资产转移单交固定资产管理部门办理转移登记。

2、固定资产管理部门将固定资产转移登记情况书面通知财务部，以便进行帐务处理。

七、固定资产的清查

1、由公司财务部门牵头，行政部门组织进行公司固定资产的清查工作。固定资产的清查应填制“固定资产盘点明细表”，详细反应所盘点的固定资产的实有数，并与固定资产帐面数核对，做到帐务、实物、和固定资产台帐相核对一致。

2、若有盘盈或盘亏，须编报“固定资产盘盈盘亏报告表”，列出原因和责任，报部门经理、行政部门经理、财务总监和董事长批准后，财务部进行相应的帐务调整。管理部门对台帐内容进行更新。

八、附则

1、本办法由财务部负责解释。

2、本办法自下发之日起执行。

公司

10.公司资产管理办法 篇十

公司固定资产管理办法（试行）

第一条固定资产的界定

1.1 一般设备单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，使用期限在一年以上，并在使用过程中基本保持原来物质形态的资产。

1.2 单位价值虽不足规定标准，但耐用期在一年以上的大批同类物资，按固定资产管理。

第二条固定资产的分类

2.1 房屋及建筑物，包括房屋、建筑物及其附属设施。房屋包括生产经营用房、行政办公用房、仓库、职工宿舍、食堂等；建筑物包括道路、桥梁、围墙、雕塑等；附属设施包括房屋建筑物内的电梯、通讯线路、输电线路、水气管道等。

2.2 专用设备。指各种具有专门性能和专门用途的设备。包括各种仪器、仪表和机械设备、文体设备等。

2.3 一般设备。指办公和事务用的通用性设备。包括交通工具、电脑等办公设备、通讯工具、家具等。

2.4 装饰品及陈列品。指字画、装饰品、展品等。

2.5 图书。指公司购买的用于生产经营及其他用途的图书、资料等。

2.6 其他固定资产。指未能包括在上述各项内的固定资产。

2.7 对达不到本办法规定标准的设备器具作为低值易耗品进行管理。

第三条固定资产的采购

3.1 采购申请的提交和审批

各部门根据本部门实际需要，由该部门2名以上员工共同考察市场，考察询价不得低于五家，在充分考察市场的基础上填写“购置（更新）固定资产申报表”（见附表1）。该表的审批须严格履行审批程序，提请相关部门经理、总经理办公室（以下简称总经办）、主管经理或总经理审批。如遇有重要、大宗或昂贵的固定资产采购，须由该部门经理亲自考察市场，或由相关部门组织招标。

3.2 采购的办理

采购的办理由相关部门组织实施，由总经办协助办理。

第四条固定资产的入库

4.1 采购完成后，采购人凭“购置（更新）固定资产申购表”、发票和采购物品，到总经办内业处办理入库手续，由内业填写“公司固定资产入库登记表”(附表2)，仔细清点、核对实物的数量、型号后在发票上签字注明。

4.2 除特殊情况，采购人均须将固定资产送到总经办内业处办理入库手续。

4.3 除非特殊情况，采购人均须将固定资产办理入库后再办理领用手续。

第五条固定资产的领用与归还

5.1 公司固定资产的领用一律通过总经办内业办理，由领用人填写“公司固定资产领用登记表”（见附表3）。

5.2 公司固定资产使用完毕后，须及时归还总经办内业。内业须仔细检查资产、设备完好情况，并签字确认。除非特殊情况，使用人均须将固定资产交回公司总经办，不得存放在它处，否则须在备注中注明，并由临时保管人签字确认。

第六条固定资产的盘点

6.1 每年2月，由总经办、财务部联合组织一次公司固定资产盘点。

6.2 盘点须依照总经办、财务部共同核定的公司固定资产台账逐一核对实

物，每一实物均须使用人、负责人签字，并在相应实物的醒目位置粘贴标签。6.3 财务部根据盘点情况，上报总经理书面总结材料，并将该材料存档。第七条固定资产的日常管理

7.1 公司每一名员工均有合理使用公司固定资产，防止其损坏的职责。对于各种专用设备，如仪器、仪表或数码产品，在使用中如有问题，及时查阅说明书或请教专业人士，不得自行拆卸、修理，更不得交给他人使用。

7.2 对于公司固定资产的正常损耗、磨损或损坏，由总经办协调组织修理。对于确实无法修复或无修复价值的，由总经办内业填写公司固定资产报损单（见附表4），报总经办主任审核，报总经理批准后封存或按总经理批示处理。第八条处罚办法

8.1 对于人为造成的公司固定资产的损坏，如能通过修理恢复或基本恢复其使用价值的，由当事人承担全部修理费用的50～100%。特殊情况下由总经办报请总经理，遵照总经理批示执行。

8.2 对于人为造成的公司固定资产的损坏，如不能通过修理恢复其使用价值的，由当事人赔偿固定资产残值（由财务部提供，下同）的30～100%。特殊情况下由总经办报请总经理，遵照总经理批示执行。

8.3 对于人为造成的公司固定资产的丢失，由当事人赔偿固定资产残值的60～100%。

8.4 如公司固定资产的损坏、丢失是由于当事人使用公司固定资产办理私事所造成，除赔偿全部修理费用或残值外，由总经理办公室报请总经理，遵照总经理批示追加直至除名的处分。第九条附则

本办法自发布之日起实施。

附表1: 购置（更新）固定资产申报表

附表2:年公司固定资产入库登记表 附表3: 公司固定资产领用登记表 附表4：公司固定资产报损单

长春永恒房地产开发有限公司

2007年8月1日

附表1: 购置（更新）固定资产申报表

购置（更新）固定资产申报表

填表日期：年月日编号：

附表2:年公司固定资产入库登记表

年公司固定资产入库登记表

附表3: 公司固定资产领用登记表

公司固定资产领用登记表

附表4：公司固定资产报损单

11.中国东方资产管理公司西安办事处 篇十一

中国东方资产管理公司是根据党中央国务院统一部署成立的四家金融资产管理公司之一，是具有独立法人资格的金融企业，实行“级法人授权经营”的管理体制。公司注册资金为100亿元人民币，其中人民币60亿元，外汇5亿美元，由财政部全额拨付。公司的主要业务是收购、管理和处置从国有商业银行剥离，收购的信贷资产，以最大限度地保全国有资产为目标，以化解银行金融风险、支持国有企业改革为己任。

中国东方资产管理公司西安办事处作为公司的派出机构，主要负责收购管理处置中国银行陕西省分行剥离以及从中国建设银行陕西省分行收购而来的信贷资产和总公司授权经营的其他金融业务。西安办事处于2000年2月筹备，5月18日经总公司人民银行陕西省工商局批准正式挂牌成立。开业近7年来，在总公司的直接领导下，在财政部人民银行、银监会公司监事会的监督指导下，严格执行上级各项规章制度，坚持在公司授权内合法合规经营，不断完善各项内控制度，努力提高经营管理水平。在防范和化解金融风险改善银行资产结构促进我国金融业稳定健康发展推进国有企业改革、实现国有企业改革和脱困的三年目标，处置银行不良资产等方面做出了巨大的贡献。

[资产处置]

2000年西安办事处接收中国银行陕西省分行剥离的不良资产本息合计70.28亿元，其中债权本金加表内利息56.28亿元，七年累计处置债权本金与表内利息36.38亿元，累计现金回收额4.55亿元。

2005年，办事处按照总公司的统部署接收中国信达资产管理公司转让的中国建设银行陕西省分行可疑类贷款债权本金总额共159.12亿元，利息总额17.83亿元，本息合计76.95亿元。截至2006年12月末，累计处置回收现金6.47亿元。

2005年，接收中国银行陕西省分行损失类债权本息合计22.70亿元，截至去年12月末，累计处置回收现金353.77万元。

[股权管理]

2000年西安办事处接收中国银行陕西省分行剥离债转股企业13户，金额14.37亿元，2004年接收1户，金额1.44亿元。截至2006年12月末，成立债转股新公司9户，注册挂牌1户停止债转股3户，处置1户，股权资产包括非股非债资产累计处置收现2.97亿元。

[内部管理]

西安办事处推行目标责任制管理，年初与各部门签订经营目标责任书安全保卫目标责任书、党风廉政建设目标责任书，对于经营管理中的各项定量定性指标进行明确强化部门责任，有效地推进部门的科学化管理工作。

西安办事处全方位加强学习，不断提高办事处整体队伍素质水平，始终把构建学习型组织作为团队建设的一项重要内容来抓，以提高员工整体素质为首要任务，实施有针对性的培训计划，加强领导班子和员工队伍建设，努力将企业建成学习型，知识型企业。

西安办事处资金财会、处置审查、法律评估信息科技审计、监察以及后勤档案等部门和岗位，围绕办事处党委确定的总体工作思路和改革需要，积极调整工作方式，加强服务意识，树立“一盘棋”思想，加强沟通协调，有效地配合办事处各项重大业务工作的开展，为办事处可疑类资产与政策性资产处置创造了良好条件，做出了积极努力，为办事处取得良好业绩作出了应有的贡献。

[战略目标]

12.资产管理公司并表管理问题研究 篇十二

在金融全球化与自由化的大背景下, 我国金融业的综合化发展趋势愈演愈烈。国内的主要银行及金融控股公司逐步成为跨银行、基金、证券、信托等业务领域的综合化金融企业集团。为了适应金融资产管理公司 (AMC) 的转型发展, 银监会于2011年3月颁发了《金融资产管理公司并表监管指引 (试行) 》 (以下简称《指引》) , 并对其最低资本、杠杆率等做出了规定。2012年5月, 银监会又向各家资产管理公司下达了《金融资产管理公司非现场监管报表指标体系 (试行) 》 (以下简称《非现场监管报表指标体系》) 的通知, 对《指引》进行了补充和完善。并表监管已被纳入到各国监管实践的重点议程, 需要不断进行探索和完善。

二、AMC并表管理的必要性

目前, 大部分有关并表监管的表述都集中体现在巴塞尔银行监管委员会 (Basel Committee on Banking Supervision, BCBS) 的相关文件中。1983年, 《巴塞尔协定》认为“并表监管”是管理当局对银行或银团的全球业务进行汇总性的风险状况和资本充足的监管。1997年, 《有效银行监管的核心原则》则将“并表监管”简单表述为“在并表的基础上收集、审查和分析银行的审计报告和统计报表”。2008年, 我国银监会出台的《银行并表监管指引 (试行) 》将“并表监管”阐述为“在单一法人监管的基础上, 对集团的资本以及风险进行全面和持续的监管, 识别、计量、监控和评估集团的总体风险状况”。以上定义均从国内外监管者角度出发阐释其涵义, 而本文则立足于管理层角度将“集团为了达到监管者的要求, 对集团资本以及风险进行全面和持续的管控”理解为“并表管理”。

随着资本市场的日益发展, 我国各金融机构不断向多元化领域蔓延, 通过各种形式走综合化经营道路的金融控股集团也不断涌现。资产管理公司也相继控股、参股或新成立了一些金融类或非金融类机构, AMC综合化经营的格局已逐步形成, 金融资产管理公司初具了金融控股集团的雏形。但是随着四大资产管理公司不断壮大, 其股权、业务和交易也相对之前复杂, 相关利益者冲突、集团内部资金往来、关联交易以及表外业务不断增加, 使得集团内部容易产生利益冲突或信息披露不够透明等问题, 这些都可能导致AMC存在潜在风险。因此, 加强AMC并表管理已成为初具金融控股集团雏形的资产管理公司必须面临的新热点问题。AMC从集团角度进行全面风险管控, 并接受并表监管, 建立集团的并表管理体系已势在必行。

三、AMC并表管理的基础环境分析

AMC在各混业经营过程中不仅会面临流动性、信用、市场及业务风险, 其与子公司之间还会面临更特殊的风险管理及内控问题。

(一) 管理层级多, 导致治理结构“不完善”

我国四大AMC公司主要从国有企业转型发展而来, 从其公司治理的本质来看, 我国AMC公司治理与国外成熟的资本市场相比还存在较大差异。在政府有可能对AMC进行行政干预的情况下, 我国公司治理的外部环境还有待进一步改善。从内部治理结构看, AMC集团内部母公司与多个独立的子公司之间形成较多的管理层级, 并且AMC旗下的平台公司大多是通过托管危机企业后重组形成, 其市场竞争力相对薄弱, 公司治理结构还不够规范 (如董事会制度、高管薪酬机制尚需完善等) , 使母公司对子公司难以实施有效的风险管控。

(二) 不当关联交易活动, 引发“利益输送”

AMC公司在积极拓展新业务的同时, 也会产生关联交易的现象。如果关联交易处理得当, 将可以产生良好的协同效应。但是, 由于AMC的组织结构特征, 母子公司及子公司之间可能存在“权、责、利”不清晰等问题, 从而引发不当关联交易并产生“利益输送”的问题。例如:母子公司之间、及各子公司之间交叉持股;母子公司之间、及子公司之间相互提供担保贷款或担保等现象。在母公司的控制下, 母公司可能会通过不正当关联交易将子公司的利润进行转移, 从而出现“利益输送”。

(三) 股权关系复杂化, 导致资本“虚增”

AMC初具金融控股集团的雏形, 由于其复杂的持股关系, 为了实现资金利用效率最大化, 可能会使同一笔资本在母子公司之间重复使用。在目前实施《非现场监管报表指标体系》的情况下, 虽然AMC资本充足率的计算方法已形成规范, 但也难免会有对集团整体资本水平高估的情况发生。这种情况容易掩盖集团资本不足的真实状况, 从而削弱AMC的风险抵抗能力。而少量的资本被重复利用也会造成资本“虚增”的假象, 从而增加了道德风险, 会影响集团的信用、流动性及其他风险。

(四) 防火墙尚不健全, 易产生“风险传递”

AMC公司尚未建立起完善的“防火墙”及“风险隔离”机制。因此, 风险容易从一个子公司传递到另一个子公司, 甚至扩展到整个集团, 出现“风险传递”现象。

四、AMC并表管理存在的问题

(一) 并表管理的政策仍不够健全

尽管银监会于2012年5月下达了《非现场监管报表指标体系》, 在一定程度上为AMC在并表监管的基础上报送资产负债表、利润表、现金流量表等财务决算报表提供了依据, 但是依据资产管理公司各个子公司的不同性质, 对于报表科目的设置、合并口径等方面还不够健全, 应当进一步完善。目前银监会正在积极征求关于《金融资产管理公司资产风险权重》等意见稿, 可见, 金融资产管理公司可供依据监管政策还不够健全, AMC有待进一步依据并表监管政策, 积极制定和完善集团内部后续并表管理的制度。

(二) 并表管理信息系统有待进一步完善

目前, AMC尚未完全搭建起集团层面的并表系统报送平台, AMC对并表管理相关报表的报送有些还采用手工填报方式, 这离充分采集并表管理信息的要求还存在一定的差距。一方面, AMC并表系统的数据收集不够细化, 并表填报口径不够明确, 而且集团子公司对某些数据的理解可能出现偏差, 错报、漏报的情况时有发生, 从而会影响管理层对集团并表真实情况进行判断和全面把握。另一方面, AMC的信息系统对并表管理的支持力度不够, 有些尚未达到监管部门的要求, 从而会影响并表管理信息系统所获取资料的真实性、充分性与合理性。此外, AMC公司尚未有效平衡并表管理与风险隔离之间的关系。

(三) 并表管理组织构架需逐步构建

并表管理的组织构架还需逐步完善。一方面, AMC公司并表管理的职责划分不明确, 并表要素管理部门与并表牵头部门的职责划分不够细, 职责范围尚未理清, 部门之间的协调性尚需加强。同时, AMC集团内部存在个别并表要素管理部门职责分工尚未明确, 仍有部分管理真空及职能交叉的现象出现, 影响了并表管理体系的效率。另一方面, AMC公司正在根据自身业务规模、内部控制及风险管理初步构建并表管理组织构架的过程中, 尚未形成完整的并表管理程序及报告路线。

(四) 并表管理专业人才缺乏

并表管理无论是从管理理念、制度流程, 还是从并表管理信息系统的设计来看, 都具有其复杂性。与国际上相比, AMC并表管理的相关人才储备仍然较缺乏。

根据AMC并表管理的基础环境分析及其并表管理面临的挑战, 应立足于AMC集团风险管控层面, 建立起适合AMC自身发展的并表管理体系。

五、完善AMC并表管理的建议

(一) 营造良好的并表管理的基础环境

以全面风险管理为导向, 积极完善AMC的风险管理体系。在并表管理指引的指导下, 建立完善的风险管理组织体系, 从而有效防范集团公司及子公司等各个层面的风险。

完善公司治理机制。应建立多元化的资本结构, 吸收国外资本经营的经验, 不仅能满足自身对资本的需求, 还能分散风险。应当设计合理的公司治理组织构架, 建立健全以“三会一层”为主体的公司治理机制, 同时建立起有效的激励约束机制。AMC应进行组织创新, 通过业务流程重组使其组织扁平化, 从而减少股东与管理层之间的多层委托代理关系。

完善集团内部交易管理制度。明确母子公司及子公司之间的内部交易行为的审批、定价方式等, 确保内部交易行为能按照市场的公平原则进行, 从而减少风险转移及利益输送的行为。

(二) 逐步构建并表管理体系的组织构架

AMC并表管理是从更高的层面对集团的风险进行全面管理, 因此, AMC必须逐步建立起完整的制度框架和运作流程。

一是明确并表管理的职责分工。AMC应对并表管理要素进行职责分工, 使得各类风险由其相应的并表要素管理部门负责。根据各个职责的分工, 各并表要素管理部门负责相应的并表管理, 形成客户、产品、部门、地域及集团层面的并表要素管理信息数据, 并及时发现各并表管理要素出现的问题。及时、准确地对其负责的并表数据质量、并表规则、数据口径负责。此外, 各并表要素管理部门之间应当相互配合, 按照集团口径开展并表管理工作, 做好集团内部会计核算、风险管理信息计量标准的转换和对接。

二是完善并表管理体系的框架。AMC应采用定量管理和定性管理相结合的方法来对集团进行并表管理, 并制定并表管理体系的框架。在设计框架时可针对其主要内容进行逐步搭建, 各并表要素管理部门应当综合分析并表要素对AMC产生的影响, 并采取相应措施, 避免局部、单一风险进一步蔓延。AMC并表管理体系组织构架的设计应由各个并表要素管理部门、风险管理委员会、审计委员会等机构构成一个多层体系, 最终向公司董事会报告和负责, 从而全面控制集团风险。

(三) 建立健全并表管理的信息平台

AMC有效开展并表管理工作的前提条件之一是建立完善统一的并表管理信息平台。一方面, AMC要根据并表监管指标体系及自身经营状况, 建立起集团层面分层次、分类别的风险并表指标体系, 以全面指导集团各类风险的识别、检测、预警和控制。另一方面, 应在母子公司及子公司之间建立起与监管部门对接的风险并表监控指标, 从而建立起统一的并表管理信息平台。从而实现集团各个并表要素管理信息的集中管理。

(四) 加快并表管理框架下“防火墙”制度的建立

AMC不仅要在并表监管框架下充分发挥正的协同效应, 还要设立有效的“防火墙”, 从而减缓集团的风险传染与外溢。

一是机构分离。一方面, 在AMC的母子公司之间建立机构“防火墙”, 明确母子公司之间的权责和法律关系;另一方面, 在AMC子公司与子公司之间建立机构“防火墙”, 使各子公司具有独立的法人资格及财务体系。规范各子公司之间的相互投资、交叉持股限额、及资金交易数额, 从而防止AMC各子公司之间的不正当大额资金转移。

二是业务限制。首先, 要明确划分和规范各子公司的业务范围;其次, 健全集团内部协同经营定价机制, 从而保证关联交易价值的公允性;再次, 根据AMC并表管理及自身的业务特点, 及时将业务信息对内外部监管部门做出真实、准确、完整的信息披露。

三是资金“防火墙”。首先, 需要严格各层级的资本金要求。其次, 规范AMC集团内部股权结构关系, 对资金流向实施监控措施。再次, 规范AMC集团内部交易的资金数额。

(五) 加强并表管理人员队伍的建设

并表管理人员所具有的专业素质、实践经验、行为取向等会直接影响AMC并表管理的工作效果。因此, 应当在AMC内部加强对并表管理人员、操作人员及并表管理信息系统人员的业务培训, 提高整个集团并表数据的准确性、合理性和真实性, 从而对AMC整个集团的并表管理具有可控性。同时, 要提升并表管理人员自身的专业素质, 不仅要掌握财务会计、合并报表、风险管理等专业知识, 还要对流动性、内部交易、资本管理等指标具有敏感度, 从而保障集团有效地实施全面风险管理及并表管理。

摘要：银监会颁发了《金融资产管理公司并表监管指引 (试行) 》, 这为初具金融控股集团雏形的资产管理公司并表管理提出了新思路和方法。本文通过对资产管理公司并表管理的现状进行分析, 进而提出完善其并表管理的建议。

关键词：资产管理公司 (AMC) ,并表管理,并表管理组织构架

参考文献

[1]银监发[2011]20号.金融资产管理公司并表监管指引 (试行) , 2011, 3.

[2]银监发[2012]153号.金融资产管理公司非现场监管报表指标体系 (试行) , 2012, 5.

[3]Adrian&Paul, Thinking beyond BASELⅢ:Necessary Solutions for Capital and Liquidity[J], OECD Journal:Financial Market Trends, 2010 (1) .

[4]BSBC, International Framework for LiquidityRisk Measurement, Standards and Monitoring[R].

[5]BSBC, Report and Recommendations of theCross-border Bank Resolution Group[R], Sep.2009.