购物广场商业招商方案（精选8篇）
1.购物广场商业招商方案 篇一
大商集团开封新玛特购物广场
一、大商集团在中国
大商集团是中国最大的百货商业集团，2010年销售近千亿，在2010年9月公布的中国500强企业中连续三年稳居100强，排名第86，蝉联“中国百货”第一。大商集团现拥有大型店铺近200家，遍布大半个中国，总建筑面积500万平方米，员工总人数22万人。
二、大商集团在河南
2006年6月，大商集团进入河南郑州，6月1日大商集团以4.2亿天价竞拍成功拿下郑州金博大经营权，将中原名店金博大纳入旗下，为构建河南店网奠定了稳固的基础。2009年大商集团郑州地区集团正式成立，截止到2010年大商集团在河南营业店铺总数已达17家，河南店网是大商集团近年来发展重点，目前大商店铺已在郑州、焦作、新乡、开封、漯河、许昌、信阳等城市遍地开花。在郑州已拥有郑州金博大总店，郑州国贸店、郑州紫荆山百货，正弘名店，郑州建设路店，富田店，绿城店，宝龙城市广场店，大商集团已驶上了良性的发展，快速壮大的成熟轨道，正在努力向成为享誉世界的大公司而迈进。
三、大商集团在开封
（一）开封简介
开封位于河南省东部，京广铁路和京九铁路左右为邻，西距省会郑州市中心50公里左右，随着2009年10月29日开封-郑州“郑开大道”的高速公路的落成，开封至省会郑州最快40分钟即可到达。目前正在建设的郑州-开封轻轨即将于2012年建成通车，届时郑州至开封仅需19分钟。
开封市总人口500万，其中市区人口80万，占总人口数量的16%。2010年全市实现生产总值（GDP）891亿元，同比09年增长11.4%；全市人均GDP为17820元，同比09年增长10.7%；人均可支配收入12983元，比上年增长8.2%；人均消费性支出10697元，增长16.3%。根据河南省政府06年3月制定了《关于实施中原城市群发展规划纲要》，将建设以郑州为中心、以地区性城市为节点构成的中原城市群，开封位于中心区域内。目前已有海南马自达、奇瑞汽车、汇源果汁、富士康公司等一大批知名企业落户郑汴经济发展区。
（二）千盛百货在开封
千盛百货店地处新街口商圈，建筑面积24000㎡，其中地上四层为百货部分，地下一层为超市业态，经营范围涵盖百货、大商电器及餐饮等。2008年12月21日开业首日销售突破300万，2009年全年创造销售1.8亿元，2009年11月21日开封千盛店周年庆活动当日销售突破1000万元，2010年，全年销售突破了2.4亿元。两年来，开封千盛店有41次销售超百万，2次销售过500万，屡次刷新了开封市零售业态新纪录，获得开封社会各界的一致好评。
（三）开封市场知名品牌2010年销售情况
珠 宝：老凤祥 101万元/月、周大福 98万元/月(2011年月均130万)女 鞋：百丽17万元/月，天美意16.4万元/月,TATA 17.3万元/月。化妆品：欧珀莱13.8万元/月、欧莱雅11.2万元/月、玉兰油10.9万元/月。贵 妇：玖姿36.0万元/月、敦奴28.7万元/月、声雨竹15.1万元/月 淑 女：欧时力29万元/月、江南布衣18.3万元/月、百家好14.9万元/月、亦谷11.2万元/月、only 40万元/月。Moda38万元/月.运 动：耐克30.3万元/月、阿迪22.6万元/月、耐克生活22.3万元/月、KAPPA 20.2万元/月、李宁20万元/月
男 装：jeep22万元/月,金利来18万元/月，利郎16万元/月，雅戈尔 17万元/月、马克华菲12万元/月。
童 装：耐克2.7万元/月、好孩子1.8万元/ 月、丽婴房2.5万元/月 床
品：罗莱5.3万元/月、多喜爱7万元/月。
四、新玛特简介
1.地理位置
开封新玛特地处开封市新街口商圈核心位置，北靠国家4A级旅游风景区——龙亭风景区，南临市区主干道西门大街，与开封顶级高档豪华社区迪臣·世纪豪苑相依，交通便利，未来三年人流、物流、财流，将源源不断流向新玛特。
2、什么是新玛特？--大商新玛特，全能购物中心，凝缩，升华！
新玛特是满足多样化购物需求的载体，是为开封大众提供时尚娱乐项目的场所，是新生活理念的倡导者，是开封市商业发展的新标志。新玛特的形象表现为业态设置创新、品类搭配创新、品牌组合创新、经营策略创新、品牌形象常新的五新合一形象。是以满足主流生活需求为定位的百货店，面向最广大的主流消费群体。
正在筹建的开封新玛特项目是大商集业团2011年在河南的重点店铺之一，该项目建筑面积达4.7万平方米，分地上4层，地下1层，容纳品牌达318个，经营品种上万种，新玛特将进一步稳固大商集团在开封的商业霸主地位。
3、新玛特项目优势
体量优势：单体建筑面积近5万平米，未来三年开封市最大的单体商业建筑。业态优势：新玛特店设置百货、超市、电器、餐饮、电影院、电玩厅等多种业态，多业态并存加强了新玛特的娱乐休闲功能和聚客能力。
市场优势：通过几年的运营，大商集团千盛店以骄人的成绩获得了良好的商誉，先后荣获开封市“价格诚信十佳单位”、“开封市龙亭区先进企业”、“开封市12315投诉联络站”、“开封市明码实价示范单位”、“开封企业50强”等多项殊荣。供应商一直认可开封市场的快速发展，踊跃进驻开封新玛特。随着新街口商圈的开发建设，高收入客群数量将会聚集在新玛特，商机将无限增大。
4、市场定位
大商新玛特购物中心将成为引导开封消费，休闲的场所。大商新玛特购物中心通过大型超市、珠宝饰品、精品服饰、餐饮娱乐等多业态组合，依托优秀的管理人才和丰富的管理经验运营，满足广大居民的生活需求，提高消费者的生活品质。（1）经营定位：以“新生活，新玛特”为口号，倡导休闲消费新观念。经营全品类、时尚流行、有一定市场认知度的中高档成熟品牌，中档为主，高档为辅；同时注重餐饮、休闲、娱乐等综合配套服务功能的延伸，充分满足顾客一站式消费需求，成为开封市大众消费的第一选择。
（2）客层定位：其中25-50岁的人群为主要消费群体，政府机关人群作为目标客层，其它人群作为次目标客层。即在经营定位为全品类、宽价格带、业态组合丰富、功能较齐全、涵盖面广的基础上，将客层定位为全客层。
五、店铺简介
1.一站式消费，全球时尚风向标！地下一层：大商超市；
地上一层：时尚名品（化妆品、珠宝、名表、女鞋、男鞋、名表、数码、饰品、眼镜、名品、必胜客、DQ；）
二层女装：魅力名媛（少淑，少女，淑女，文胸、羊绒羊毛，女包，女饰品；）三层运动：绅士运动（户外，时尚休闲，中性休闲，皮具，牛仔，男休闲，男正装，男户外，饰品，男士内衣，羽绒服；）
四层童装：家居生活（床品，家居，餐厨，电器，餐饮，影院，儿童乐园，电玩。）2.楼层区域分布图
B1：大商超市 建筑面积10296㎡
1F：建筑面积：3725㎡，总柜位103个
2F：建筑面积：5831㎡，总柜位102个
3F：建筑面积：5919㎡，总柜位76个
4F：建筑面积：6493㎡，总柜位 37个
这里有专业的运营管理团队，这里有科学的规划设计，这里有符合本地域消费的业态分布。这里汇钱流、人流、车流于一体，这里集地脉、财脉、商脉于一身，这里是您打造财富梦想王国的理想平台。
开封新玛特将以百分百的诚信、专业的策划推广和精诚的管理，坚持互利互助的思想，与商家共建强势品牌，合抱之力，缔造财富新传奇！热切期盼你的加入！
2.购物广场商业招商方案 篇二
(一) 规划构思。
地块位于霖雨路与临江路交叉口, 总面积约23亩。通过楼盘背景、主题、地理位置的考虑, 提出了“缤纷活力新生活”的概念, 营造更自然、更时尚、更独创的商业空间以及亲和、鲜明的休闲都市新时尚文化商业中心景观。
(二) 设计原则。
一是以绿色为主, 打造都市绿色, 缓解现代生活紧迫感, 满足人们回归自然的需要。二是强调商业步行的多方位体验带来的愉悦感。三是注重空间的人性化, 考虑小区邻里交往、休息、购物活动的需要, 增强特定空间的场所感。
二、商业景观空间的营造
(一) 公共空间。
采用圆形母题构成:圆形是一种具有方向感和联合性的形态 (可更好联系左右两条商业街, 又能有中心的轴线感) , 是一种具有集合力的中心感的形态。在圆形母题间设计树阵林荫, 并通过两个有较强现代感的特色树池来限定空间形成中心围合, 运用轴线布局形式, 结合特色铺装、台地及绿化的渗透设计, 营造一个活跃的中心广场空间。入口设计由标志性景墙、树池、植物的层次搭配等组合成纵深感强的开阔空间, 融合特色水景, 形成视觉冲击力, 并配合灯光的布置, 形成一个视野开阔、聚合性强的入口展示空间。
(二) 道路环境。
道路环境主要涉及外部道路系统、停车场的便利性, 出入口的醒目, 人流、车流动线设计清晰与合理, 按照空间序列阶段逐渐营造出商业氛围, 确保自由步行的速度, 同时重点考虑残障人士的特殊需求。
(三) 标志性景观。
在商业购物中心的主要入口处、景观的转换节点或者景观小广场等中心、转折处设计标志性景观, 例如:雕塑、水景或者雕塑水景的结合。这些小品有较强的观赏性, 并且可以结合商场的经营理念或者节日气氛设计主题, 具有一定的创意性和功能性, 也是购物中心对外展示的窗口和门面。
三、景观设计要素
(一) 硬质景观。
1. 道路及铺地景观。
地面铺装的图样具有一定的引导和指向作用, 可以为进行购物的人们作景观范围、重点区域的方向引导, 并采用色彩的对比进行视觉的提示。商业景观的铺地形式要与建筑风格、街道风格相吻合、整体统一, 同时作为设计基面, 必须给人稳重、安定之感。
2. 设施小品。
设施小品主要体现功能性、人性化标准及塑造商业中心形象定位的美学标准。一是应符合不同场景的不同功能需求, 易于使用和管理;二是体现人性化的特征, 为不同年龄层次, 不同行为需求的人群加入更多细节上体贴周到的考虑;三是注重功能的同时也应体现艺术美感, 使得功能与外形完美结合, 体现出商业中心的深层内涵和文化品质。
3. 雕塑小品。
雕塑小品主要考虑其造型美感及商业主题的体现, 影响商业品质的提升和大众的参与度。通常设置在人流交汇处或景观节点处, 与周围的植物和休闲设施相结合, 与环境相互依托、相互映衬。另外, 造型独特、有思想内涵、工艺精美, 符合商业中心的内在气质的雕塑小品, 可以吸引人流并给顾客带来视觉上的美感, 使其享受购物的乐趣。
(二) 软质景观。
软质景观主要是指利用绿化、水体构景要素营造的景观。现代商业景观当中, 多数只注重商业建筑体本身以及硬质景观, 常常忽略软质景观的营造。使得商业景观千篇一律, 不具有观赏价值。软质景观应该从植物配置和水体景观两个构景要素入手设计。
1. 植物配置。
植物配置是商业购物中心景观设计中非常重要的环节。设计中要注重植物配置的功能性、生态性以及它给人视觉、嗅觉等感官上和心理上的体现。商业景观中植物配置的形式多以灌木修剪绿篱和四季花卉为主, 有些可以结合雕塑、水景、带有隐形坐凳的花池。另外, 大量的植物配置可以用来分隔或者延续空间, 还可以通过不同的布置方式、图形, 形成空间的导向性。
(1) 植物配置原则。一是注意植物的季节性和多样性, 尤其是植物在不同季节所带来的不同视觉效果。二是植物种植的高度和密度。商业空间植物种植高度原则是以不遮挡顾客的观看视线为准。乔木多选择树干笔直、分支少或无分支的棕榈科植物, 如:加拿利海藻等。三是充分运用当地植物, 塑造符合地域特色的景观, 并有意识地使其成为城市绿化系统的延续和渗透。四是植物色彩和芳香的重要性。植物色彩是商业景观使用者获得乐趣的重要因素, 香味可以令人心情愉悦、消除疲劳、增加购物欲望。
(2) 功能分区植物配置。一是嘉年华商业景观植物造景, 入口广场运用高大的海藻阵列以及简洁多变的草台, 整齐修剪的灌木, 体现气势磅礴的商业氛围, 同时不遮挡入口处商业中心的商家广告展示;二是临江路一面主要以餐饮为主的空间, 植物配置由高、中、低及地被植物体现丰富的植物层次, 营造相对安静惬意的用餐环境, 体现轻松活泼的商业气氛;三是临居住小区一面路边停车场, 植物以列植的乔木与简洁整齐的修剪地被, 人性化满足停车功能的同时给人以亲切、舒适的感受;四是商业中心内广场的植物, 主要以可移动的箱体绿化为主, 使空间可以自由多变, 可留出大空间做集会、展示、活动场所;五是西向塔楼一面, 植物配置采用高大的滇朴与冠幅饱满的桂花阵列, 展现明快大方的商业氛围。
2. 水体景观。
水体景观要从水景的审美情趣以及与周围环境、设施相配合, 体现大众参与度等方面。水景设计应融入整个空间, 造型需要有很高的艺术性, 静态的水景静怡优雅, 例如:规则水池或者模仿自然山水的景观水体。动态的水景活泼喧闹, 能赋予整个场景生机和情趣, 例如:喷泉、跌水、叠水等。从设计的角度看, 无论是何种形式的水景, 都应具有一定的可参与性, 具有较高的休闲娱乐性, 成为整个商业空间场景内最动人的景致。另外, 水景设计应该从生态节约能源的角度, 充分利用自然雨水, 合理进行水的再利用。
四、结语
现代商业中心不再只是狭义的买卖商品、货物流通的场所, 而是更注重综合功能、并且充分考虑人们的视觉感受和心理需求。好的商业景观设计能够大大增加室内外环境的品质, 使商业中心成为人们社交、游戏和休闲的公共场所, 更有助于提高聚客能力形成利益最大化。嘉年华商业景观, 以公共的审美取向作为商业景观环境概念设计的宗旨和出发点, 塑造具有生态绿色的商业购物空间, 为现代化城市中的商业购物中心注入了一个年轻蓬勃发展的时代脉搏, 既传承地区文化的特征, 又体现现代环境的设计理念。
参考文献
[1]杜京楠.城市综合体中的商业景观设计[J].黑龙江科技信息, 2014, 3
[2]陈冬晶, 张建华.中外景观植物配置与商业空间的比较研究[J].上海商业, 2012, 4
[3]徐文佳.体验性商业景观设计初探[D].重庆大学, 2013
3.购物中心招商推广方案 篇三
为实现琨格购物中心的成功招商，并提高知名度、扩大影响力，以利开业之后达到销售优良业绩之目的，特制定本方案。
一、推广目标
开业前两周全面完成琨格购物中心招商计划；迅速提高知名度形成区域商业中心。
二、推广方式
媒体宣传推广、召开招商发表会
三、媒体选择分析 1.电视台
电视媒体作为大众普遍关注的传媒工具，其宣传特点为覆盖广泛、更为直观、易于接受等，所以电视媒体是不错的选择。
鉴于琨格购物中心招商主要面向鹤壁的情况下，可选择鹤壁电视台进行宣传。2.报纸
报花＋硬广告＋软文＋新闻炒作
《淇河晨报》面向的客户爱看报的老年人、企事业单位的上班族和知识分子。在这上面应着重以宣传琨格购物中心企业形象及企业文化来进行。如上面所列，可通过硬广告、软文等进行琨格购物中心的宣传，开展一些琨格购物中心杯才艺大赛、模特大赛等向公众传达出琨格购物中心的企业形象与实力，通过新闻炒作来引起公众的关注度。这样一来，琨格购物中心品牌的内涵传播就能有效地到达目标客
户，提升琨格购物中心形象的曝光度和品牌的知名度。
《古城广告》《甲方乙方》等DM广告可选择以招商为目的宣传方式来进行。可分类分阶段进行，根据具体招商进行情况，可着重进行某一类型的招商宣传。3.公交电视
鹤壁有新老两城之分，每天往返于新老区的人数也相当多。在新老区间的公交车电视上也可进行有效的宣传且价格低。在此媒体上也可做招商为目的播放。4.小区广告牌
小区广告牌的优势是矗立时间长，受众接触频率高，能够有效传达琨格购物中心的招商信息，还可将琨格品牌直接树立于人们往来的居住区。因为是直接入户的媒体，在这种宣传方式中应进行招商和品牌提升的宣传。5.户外广告
户外广告、候车亭广告矗立时间长，受众接触频率高，能够高效地传达琨格购物中心的招商信息。在信息传播过程中不断被具体化并更富有亲和力，更易为大众理解和接受，继而受众对琨格购物中心产生根深蒂固的印象，从而能够迅速、有效的提高琨格购物中心的知名度和树立品牌形象，获得意想不到的广告传播效果。6.印刷品
印刷品包含宣传册、DM单以及公益张贴广告。
四、招商发表会
琨格购物中心举行此次招商发布会，主要是针对各地客商和当地各大媒体，目的是发布信息扩大知名度与影响力，吸引客商前来琨格购物中心投资经营，这是真正全面招商工作的开始，具有重要的意义。1.主题：琨格购物中心招商发布会 2.时间：
3.地点： 4.具体内容：
1、详细介绍鹤壁经济发展优势、以及琨格周围商圈的发展潜力。
2、正式发布琨格购物中心的招商信息。
3、进行现场对话（牵线搭桥、沟通洽谈）
4、展示琨格购物中心的美好形象，扩大影响力。5.参加人员：
1、鹤壁市及淇滨区的相关领导。
2、各地品牌厂商及本地商户代表
3、鹤壁各大媒体代表
4、琨格购物中心有限公司的领导及相关工作人员 6.预计人数：400人左右
7.目的：发布招商信息，全面启动招商工作； 树立琨格购物中心形象，引起社会各界的关注。8.邀请媒体：鹤壁电视台、淇河晨报等
商业广场招商费用估算提要：完全委托中介公司招商，需要200万元招商委托费用和170万宣传推广费用，共计370万元，因此，建议局部委托中介公司招商
商业广场招商费用估算
招商费用使用原则:
把握招商节奏，初期费用严格控制，集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元
招商广告 90万元
招商活动 80万元
小计 170万元
招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元
专业招商人员费用
（国际名店招商）两名优秀招商人才
相关工资待遇 45万元
主力店拓展部 招待费用 5万元
招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5万×40元=200万元 50万元
开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100-200万元
总体预算 400-500万元左右
酒店式公寓营销费用 单独计算 预计销售额3亿元 200万元左右
完全委托中介公司招商，需要200万元招商委托费用和170万宣传推广费用，共计370万元，因此，建议局部委托中介公司招商，委托招商费用不超过50万元。
我方最低招商成本170＋招商奖励40万元＋招商人员工资50 万元=270万元
开业费用100万元左右，如果举办大规模活动，例如邀请重要歌星演出等活动费用可能突破150万元，届时提供专门的开业方案。
媒体宣传初步策略
分类 招商内容 媒体选择
本地品牌 餐饮服装本地品牌
吸引本地商家 深圳特区报
国际名牌 国际名店 国际流行杂志以及香港报纸
国外旗舰店 主力百货，服装旗舰店 美国杂志与网站
例如Joural of retail management
通过论坛 中国购物中心杂志
通过中国百货协会 刊登专题招商文章
4.购物广场商业招商方案 篇四
首先，非常欢迎在座的从事各类生意的各位朋友，百忙之中抽出时间莅临春晓商业广场招商推介会。我的春晓商业广场招商中心的负责人张东，代表春晓欢迎各位的到来。此次会议的目的有两个：
第一，共赢财富。
春晓商业广场定于2013年元月6号开业，是春晓路目前唯一一家商业广场。商场共4层，地面三层，地下一层，共26000平米。我们定于11月1号正式招商，招商范围：主要是服装、鞋类、各类品牌，以春晓路的实际经营而定位，既要满足顾客的需求，又要有很好的利润性经营。那么这次召开春晓商业广场推介会，主要是为促进经营户在春晓经营的意愿，同时对我们的招商提前做一次宣传，借助大家的力量把项目推介给客户，让未来的经营户的投资有信心得到回报，分享共赢财富的乐趣。
第二，练兵，即做一个模式上的探讨。
今推介会天的春晓商业广场，跟各位探讨商场的招商、装修、经营、功能布局等等问题，希望各位把自己的看法经验提出来。此次推介会，我们主要探讨江华做生意的好的模式、方法，分析过去江华一些商家和店铺经营的不足之处以及商谈商户和春晓之间的合作方案等。我们以增加沟通的方式，听取意见，尊重建议，逐步形成自己的经营模式。
另外，我们春晓商业广场也存在大量商户招商登记的数量，我们在4月份做了一次摸底，大概有1200多个客户登记，目前累计登记的客户超过2000名。预计在11月份推出的招商活动，会得到客户们的欢迎的，我们也会努力帮助实现客户投资价值。这次推介会上，请大家各抒己见，我们一定会悉心接受。春晓商业广场在朝着好品牌、好口碑的方向不懈努力，也希望在市场上与诸位互惠互利；同时我们也为可以选择到好的合作伙伴而倍感荣幸。之前我们只对服装和鞋类选择了初步洽谈，而这一次我们希望可以和在场的所有客户直接洽谈，已
达到更好的效果。目前春晓商业广场主要在电视台的开机广告、飞播、短信、DM、金点子、流动LED电视广告投放广告，目前我们每天商户洽谈的客户在15-20个客户之间。接下来11月特别是12月份会是我们招商的高峰，我们是全装修，客户只要室内装饰和商品陈列就OK了，我们希望大家一起努力，在招商高峰来临前，可以增速以有效提高春晓商业广场的出租率。这需要大家的支持，商户们做的好，我们春晓的未来肯定就好，如果商户们不赚钱，那春晓肯定没钱赚。所以，我们春晓和商户们的关系是鱼与水的关系。
5.购物广场商业招商方案 篇五
-佳案借鑒-
一、背景資料：
1、淄博銀座商城已經開工建設，公園商場內裝以及人員培訓正在進行，大富源的會員發展工作正在張店城區各社區如火如荼的開展，原十一中處將要建成淄博王府井，淄博商界即將迎來更加殘酷的競爭新局面。
2、從目前的發展來看，淄博商界的格局逐漸明顯，各商業企業的發展定位也越來越明顯，淄博商廈定位於多元化發展，淄博銀座定位中高檔精品經營，淄博大富源定位于會員制大賣場，加上已經開業的新一佳大賣場，綜合性的純零售的發展已經顯示出一定的局限性。
3、作爲淄博商業界有影響的綜合性大賣場，我們在應對方面應該有所兼顧，繼承傳統，發揚成績，迎接競爭對有的強有力挑戰，在競爭中求得生存與發展。
4、此次三周年慶典方案的主要指導思想是：打造xxxxxxx服務新形象，積極發展戰略合作夥伴，鞏固xxxxxxx會員制的領先地位，全方位接觸當今先進的科技力量，積極推介xxxxxxx餐飲娛樂，在激烈的市場競爭中牢固樹立xxxxxxx品牌形象，不斷爲xxxxxxx品牌輸入新鮮的血液與跳動的元素，使企業美譽度有更大的提高。
二、活動內容：
1、全方位服務戰略：
（1）借助品牌營業員的推出，全方位提高營業現場服務標識的完善：
·區域標識：明確告訴顧客，“您已經進入品牌服務區”，品牌營業員所在區域標識標識爲品牌服務區。
·服務標識：將品牌營業員的服務理念、服務承諾、人員形象以燈箱或者是展板的形式進行較大規模的造勢宣傳。
·人員標識：品牌營業員佩戴“品牌營業員”證章，要明顯區別于一般營業人員。
·其他標識：在條件具備的營業崗位和區域標識“爭創品牌服務區”“爭當品牌營業員”“爭創市、省級青年文明號”等具有感召力的標識。
（2）建立初步的客戶服務中心，增強企業的客服職能。
·建立800電話。將總台的2304119設爲免費的800電話，800電話初裝費100元，月使用費50元，電話0.15元/分（不區分營業區間、區內）。800電話可以體現企業的服務意識和方便客戶諮詢、投訴，更能樹立企業良好的服務品牌形象。800電話設立之後，主要負責顧客答疑、顧客建議、會員卡的預約申請、顧客投訴等職能。
2、全方位網路化戰略：
（1）建立企業獨立功能變數名稱網站，開闢企業宣傳營銷的網上途徑。
（2）網站推廣：
·網上拍賣。提前預約辦理網上拍賣所需的手續（總台辦理），在客戶交納了一定的保證金（50元）之後，向用戶提供登錄帳號、登錄密碼，在網站推廣期（9月15日—— 10月15日）的每個周六、周末在xxxxxxx網站（）上舉行網上拍賣，借此吸引網民和普通消費者登錄xxxxxxx網站。網上拍賣的商品要能夠引起震撼，性價比合理，以電腦、網路、電子産品爲主。(需一定的費用投入)
·通過網頁彈出窗口，産生隨機碼，所有見到隨機碼的登錄用戶，憑本人身份證、所見隨機碼、登錄時間到xxxxxxx總服務台特惠價購買相關商品。（推廣期9月15日——10月15日，需一定費用投入）
·有獎徵集祝福語活動。通過EMAIL徵集對家人、朋友、同事、戰友等的中秓、國慶祝福語，凡通過EMAIL參加此次中秓國慶祝福語編輯的顧客均可獲贈xxxxxxx會員卡一張，並可以免費爲自己的朋友辦理一張會員卡。E-mail發送至xxxxx
3、xxxxxxx購物廣場小票抽獎活動。
（1）電話聲訊台抽獎活動（9月15日——10月15日）。由淄博通信華訊公司提供168特服號碼，xxxxxxx購物廣場提供獎品支援，雙方均有宣傳義務。消費者將在xxxxxxx購物廣場消費的購物小票號碼和身份證號碼輸入到此次活動的特服號碼內，來參與此次活動，xxxxxxx購物廣場及華訊公司對參與者輸入的購物小票號碼進行抽獎。不論購物金額多少中獎機會均等。本次活動過程中及活動結束後，按照實際收入進行分成，分成比例xxxxxxx購物廣場40%，華訊公司60%。
（2）移動電話發送短資訊抽獎（9月15日——10月15日）。由淄博移動通信公司提供手機短信參與xxxxxxx小票抽獎的技術平臺，xxxxxxx購物廣場提供獎品支援，雙方共同宣傳。消費者將在xxxxxxx購物廣場消費的購物小票號碼以及身份證號碼輸入到此次活動的特服號碼下，來參與此次活動，xxxxxxx購物廣場與淄博移動公司根據實現確立的活動周期，對參與者輸入的小票號碼進行抽獎，後集中進行頒獎（頒獎地點設在xxxxxxx購物廣場）。短信1.00元/條，雙方按照實際收入5/5分成。
4、“海上升明月，天涯共此時”中秓國慶主題活動。
（1）現場月餅製作觀展。地下超市現場製作月餅，現場提供個性化包裝，舉辦月餅大連展活動
（2）凡在9月15日——10月15日在xxxxxxx購物廣場購禮品滿500元者，均贈送吉通IP電話卡（面值50元）一張，凡在xxxxxxx購物廣場購物的顧客憑小票可在xxxxxxx總服務台6折優先購買吉通IP電話卡。使用吉通電話卡海外的朋友打電話問候中秓節和國慶佳節。
（3）凡在9月15日——10月15日在xxxxxxx購物滿1000元者，均可贈送面值100元鐵通068300電話卡（撥打國內長途0.06元/6秒，每天21：00——次日7：00，執行半價），凡在xxxxxxx購物的顧客均可以享受6折購卡的優先權利。使用鐵通068300電話卡可以給遠方的親人送去溫馨的祝福和問候。
5、向教師發放集團客戶會員卡。享受優惠的額度與普通卡相同，但主卡4張，主卡持有人享受xxxxxxx貴賓級會員待遇，同樣享受年終的消費大排名和積分積分前10名的獎勵政策，該種卡可以酌情收費。面向老師的集團客戶卡可以擁有以下特點：聯合中信實業銀行，增添會員卡的累計積分功能、理財功能以及中信銀行業務渠道上的其他功能：優惠購飛機票、優惠酒店住宿、優惠購書等等。在此試驗的基礎之上可以嘗試將以後xxxxxxx會員卡的主流卡通一換成具有多功能於一身的綜合卡（部分後期操作）。
6、會員專賣月活動。
（1）移動、聯通會員互換。移動、聯通公司的會員持其相關證件可以免費成爲xxxxxxx會員，同時xxxxxxx會員持xxxxxxx會員證可以享受兩公司的會員資格。
（2）與中信實業銀行聯合，提升xxxxxxx會員卡的功能，利用中信卡的網路渠道，實現購物、娛樂、差旅等相應功能。
（3）系列優惠月活動：
a全場所有商品，在8月20日——9月20日之間，對持有xxxxxxx會員卡的顧客實行優惠購買，即原來可以享受打折優惠的繼續執行5%的優惠幅度，原來不可以實用會員卡的商品，實行特別優惠（對會員再次下調價格）；
b會員優惠月其間，積極發展新會員： 新會員可以在主卡和副卡（或者會員卡、消費卡）之間選擇辦理的不同卡種，辦理副卡（消費卡）免費，但不能享受年終排名、購物抽獎等活動，但是可以累計積分；辦理主卡（會員卡）需繳納10元手續費，可以享受年終排名、購物抽獎、會員活動、聯通、移動的會員互換優惠、每年一次的會員優惠月；辦理會員卡需登記會員姓名、家庭住址、聯繫電話、電子信箱、身份證號碼等內容。
c定期向新會員發送xxxxxxx商品資訊（以電子郵件的方式、直郵廣告、親情電話）；老會員在登錄全部資訊之後可以接受xxxxxxx資訊。
d會員優惠月期間進行會員購物抽獎活動（與淄博通信客戶服務中心聯合），對會員在以此進行激勵。
e全面啓動會員管理新程式，面向全體會員徵集會員建議、活動內容，各商場建立會員購物缺貨登記、會員信訪電話，定期回訪會員，在xxxxxxx購物廣場網站設立會員專區（BBS）。fxxxxxxx會員抽獎、年終排名。
7、推出“三峽移民遊xxxxxxx”系列活動。有我公司租車或者買斷公交線路，通過廣告告知三峽移民，到張店、到xxxxxxx遊玩，不需要付車費。此活動主要是爲了突出企業的“關注民生，爲國分憂”的社會責任，樹立企業的良好社會形象。
8、設立手機充電設施。據報道，上海商家設立的手機充電設施收到了越來越多消費者的認可，其利潤額度也在逐步攀升，在商場經常可以見到排隊等候充電人們。我公司結合實際情況，在總服務台、休閒區、移動通訊等處設立，在我市商業企業中率先推出，贏得市場競爭的主動。
9、由酒類科室負責提供特價酒，烘熱市場，聚集人氣。
三、媒體宣傳：
1、《魯中晨報》1/4版廣告共四次，推出整體活動方案。
2、DM《中郵專送》廣告，徵集廠家共同投入，具體放在熱點商品。
3、xxxxxxx購物廣場網站全程跟蹤報道。
4、《淄博晚報》消費版塊系列報道。
5、xxxxxxx網站全程報道企業慶典活動。
6、《xxxxxxx資訊港》全程報道此次主體活動內容。
7、通過移動通信短信、聲訊台發佈xxxxxxx資訊。
6.太平洋购物广场2周年店庆方案 篇六
前言：2周年对于我们他有着成长的意义，而于消费者，则体现着我们做为他们生活中的伙
伴，已经共同经历了二个春秋。我们的成长，离不开消费者的支持，店庆是我们感恩回馈于消费者的最好时机。
主题：店庆2周年，折扣巨献
时间：2009-12-27——2010-1-
5本方案共分六大部分
一、促销活动
二、文化气氛
三、广告宣传
四、促销商品
五、气氛布置
六、费用预算
第一部分 促销活动
活动
一、店庆2周年 生日蛋糕共分享
内容：12月29日，当天上午9点18分，太平洋购物广场与顾客朋友一起分享巨型生日蛋糕，共享2周年辉煌庆典。
操作：
1、巨型生日蛋糕制作，于12月28日完成，由生鲜部钟明根负责；
2、分发蛋糕准备工作，盘子，叉子，分发人员由人事部龚红萍负责；
3、现场安全维护工作，防止有人用蛋糕打仗，由防损部付辉负责。
活动
二、店庆2周年 2倍积分共分享
内容：2010年1月1日-2010年1月5日，太平洋购物广场2倍积分开启，共庆太平洋2周年庆典，所有前来购物的会员卡消费用友，所有消费积分，将享受2倍积分带来的乐趣，让您的积分积累得更快，更多。
操作：
1、做好2倍会员积分，电脑数据的调整工作，由电脑部罗来军负责；
2、全面向顾客介绍新的积分规则和返利内容，由客服经理魏桂和负责；
活动
三、店庆2周年 现金提供券超值共分享
内容：2009年12月27日-2010年1月5日，所有购物满98元的顾客朋友，凭电脑小票均可到服务中心，领取8元现金提货券一张，满198元领2张，满298元领3张，单张电脑小票限领3张。电脑小票不累积，不分解，粮油、水奶、鲜肉、水果、小菜商品不参与此活动。操作：
1、现金提货券的制作，由人事部龚红萍和财务部万文艳负责；
2、现金提货券发放，人员安排，发放登记，由客服部魏桂和负责；
3、客服部与财务部，做好提货券相互接洽工作。
活动
四、店庆2周年 缤纷大奖奖不停
内容：2009年12月27日-12月31日，所有购物满28元的顾客，即可凭电脑小票到服务中心领取，刮奖券一张，满48元抽2张，68元抽3张，88元抽4张，多买多抽，100%中奖，即刮即兑，现场开奖。
奖级设置：特等奖：2000元太平洋购物消费卡一张2名
一等奖：500元小家电一台5名
二等奖：200元床上用品一套8名
三等奖：50元粮、油一袋20名
幸运奖：1.5元赠品一份
操作：
1、刮奖券制作，由企划部卜中杰负责；
2、奖品准备，由采购部谢钦武负责；
3、活动人员安排，由客服部魏桂和负责；
4、活动现场安全维护，由防损部付辉负责。
第二部分 文化气氛
一、店庆庆典
内容：
1、店庆开场舞台演出；
2、太平洋购物广场店长致辞；
3、生日蛋糕发放；
4、腰鼓队表演；
5、狮队、龙队表演开门红；
6、礼炮车鸣放。
操作：
1、庆典仪式顺序需同各项活动老板做好接恰由人事部龚红萍；
2、店庆庆典，店长致辞文稿，由人事部龚红萍负责；
3、各项活动先后出场时间顺序由人事部，店长办协商；
4、庆典安全维护，由防损部付辉负责。
二、舞台演出
内容：12月29日上午，晚上共2场，首场为店庆庆典聚人气，演出团以做好太平洋购物广
场的介绍为主。晚场以娱乐大众为目的。
操作：
1、演出公司联系，演出水平，演出节目，互动节目由店面负责；
2、演出公司所需太平洋购物广场相关文字介绍资料由企划部卜中杰负责；
3、安全事项，舞台搭建，相关协助事项，由防损部付辉负责。
三、传统文化狮队、龙队表演
内容：12月29日上午8：00跟随宣传车，腰鼓队，礼炮车，进行游行宣传。9点时分，回
太平洋购物广场，进行表演，狮队，龙队需配合好店庆庆典的时间顺序安排。
操作：
1、狮队、龙队表演团队联系，由店面负责；
2、注重相关演出团队的专业水平，整体形像；
3、做好相关安全事项维护，由防损部付辉负责；
4、演出时间顺序安排，由人事部龚红萍负责。
四、礼炮车
内容：12月29日，8：00跟随宣传车，腰鼓队，进行游行宣传，拉空响。9点时分，回太
平洋购物广场，于店庆庆典时鸣放礼炮。
操作：
1、礼炮车联系，由店面负责；
2、演出时间顺序安排，由人事部龚红萍负责
3、安全事项，与老板协商安全注意事项。
第三部分 广告宣传
一、手机短信群发
内容：12月25日，介绍太平洋购物广场店庆各方面的优惠促销活动和折扣信息。操作：
1、群发平台联系，确定群发数量、范围、费用由店面负责；
2、短信群发内容，由客服部魏桂和负责；
3、做好相关群发接收检查工作。
二、DM海报2万份
内容：大度8开3页装订，12月14、15、16日采购部促销商品信息收集，12月17日拍照，18、19、20日设计，21、22、23、24日印刷装订，25、26日DM海报发放。
操作：
1、超市，促销商品促销价格谈判，由采购部谢钦武负责；
2、楼面百货部，促销内容谈判，信息收集，由楼面助理朱银华负责；
3、DM海报设计，印刷由企划部卜中杰负责；
4、DM海报发放，25日发放周边地区为主，26日转为市区发放，发放范围，路线，各区域负责人安排，由店面负责；
5、给工作人员说明，注意相关安全事项。
三、巨型喷绘
内容：12月25日开始，置贵都华庭弧弯处悬挂巨型喷绘，强调视觉冲击效果，喷绘内容以
说明店庆2周年和简短促销折扣内容为主。
操作：
1、商谈喷绘悬挂事项，由店面负责；
2、喷绘设计制作，由企划部卜中杰负责；
3、喷给安装注意相关安全责任，由新虹广告负责。
四、广告宣传车
内容：3辆广告宣传车，12月25日下乡进行游行宣传，26、27日在市内进行游行宣传，配
置广播播放活动内容。
操作：
1、宣传车联系，广告画面设计制作，由企划部卜中杰负责；
2、宣传车游行路线，跟车人，相关责任人安排由店面负责；
3、配合腰鼓队，27日店庆游行宣传。
五、空飘、拱门、彩旗、彩灯、条幅
内容：店庆外场空飘、拱门、彩旗、彩灯、条幅各项使用数量，安装情况，各项费用等。操作：
1、由新虹广告公司负责提供各项广告物，企划部卜中杰配合。
第四部分 促销商品
一、超市部
1、生鲜部 30个单品
内容：价格劲爆，推出劲爆低价系列，每天3个单品，其他类别商品以冬季养生为主。操作：由生鲜部钟明根负责。
2、食品部 40个单品左右
内容：5个劲爆价单品，劲爆价单品要求高品牌价值，营养礼盒类9个单品，饮料、酒类9个，奶粉、豆粉类9个，其他休闲类9个。
操作：由采购部谢钦武负责。
3、百货部 60个单品
内容：5个劲爆价单品，要求高品牌价值，保暖内衣类、针棉类9个单品，洗化类9个单品，家居休闲9个单品，纸品类9个，清洁类9个单品，其他类别9个单品。
操作：由采购部谢钦武负责。
4、折扣一条街
内容：折扣销售商品，做二条折扣销售街，分别为食品折扣街和百货折扣街。于卖场2条通道堆码，陈列折扣价销售商品，拉升店庆销售，加大刺激消费力度。
操作：由食品部、百货部营运组和采购部共同协商操作。
二、百货部（一、二、三楼）
内容：要求各柜台推出店庆折扣促销，加大对楼面百货部的，整体商品促销力度，促使各楼面专柜，提升销售额。
操作：
1、各楼面柜台折扣促销由楼面助理朱银华负责；
2、参与折扣促销的柜台需做折扣促销主题陈列和柜台内需进行广告标示，由楼面朱银华监督，广告标示由企划部卜中杰提供协助。
第五部分 气氛布置
1、外场各式拱门、空飘、条幅、彩旗到位；
2、一楼大厅，做店庆主题装饰；
3、通道造型KT板；
4、大红彩布配红色灯笼做通道装饰；
5、各楼层处木架子做造型KT板店庆装饰；
6、店庆折扣信息地贴；
7、门头包柱；
8、折扣街造型KT板配红色彩布；
9、收银处红色彩布配灯笼装饰。
店庆气氛布置，由企划部卜中杰负责。
第六部分 费用预算
重点难点：
1、商品折扣促销类别、折扣价格，实际操作情况；
2、楼面百货部对于参与此次店庆，提供的折扣促销力度和积极性；
3、广告宣传，如何解决超市部的大量商品信息，与楼面百货部的折扣信息，在宣传方面相互制弱的问题。
卜中杰
7.商业地产招商方案 篇七
一.正中商业广场项目简介
正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二.业态规划与商业布局
招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：
1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。
三.招商内容
正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标 餐饮娱乐
顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心
5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：
面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳
3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮
VA BENE意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。
一层 7000平方米
男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品
尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头
1000平方米特色餐饮，星巴克
负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米
国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王
负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。
中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场
负三层 停车场 15000平方米停车场所
地下停车总面积26000 停车数量1000辆
四.招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图
国外招商
以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。
委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。
我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。
五.招商时间安排
销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资
六.招商地点与招商活动
深圳：本地品牌招商
-----举办国际招商新闻发布会议
-----确定设计中标单位签约仪式
-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。
-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。
------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。
七.招商及租金策略
将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1.娱乐招商
主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。
联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源;与电视台建立电视购物联盟。与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
国内主力店招商策略
以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略
八.招商费用估算
招商费用使用原则: 把握招商节奏，初期费用严格控制, 集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元
招商广告 90万元
招商活动 80万元
小计 170万元
招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元
专业招商人员费用
(国际名店招商)两名优秀招商人才
相关工资待遇 45万元
主力店拓展部 招待费用 5万元
招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5万×40元=200万元 50万元
开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100—200万元
总体预算 400—500万元左右
九、盈利模式的思考
前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：
1.前期资源
整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。
2.酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。
3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。
4.整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。
十、正中商业广场管理方案
1.管理体系构思
正中商业广场管理体系
在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。
2.正中商业广场商业管理的主要内容
购物中心的经营管理水平关系MALL项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。
由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。
十一、正中广场购物中心的全年商业营销
正中商业广场开业时机与开业策划
建议选择2008年5月1日作为开业时机
.开业策划
开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：
(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。
(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。
(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。
MALL开业后营销工作的三个思路
1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点
MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。
制定营销计划要考虑如下因素：
[1]消费者的需求和消费偏好。
[2]地域文化特点以及价值导向。
[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。
[4]根据销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。
[5]团队建设的目标和培训计划。
2.具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力
营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：
MALL营销部门组织架构
营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。
3.文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。
深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。
正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:
1.做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。
2.市场调研工作
2007-2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。
在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放;在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。
3、营销策划
针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007-2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。
4、企业形象宣传与公益活动
大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。
收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。
十二、正中广场商业服务体系
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。
与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：
客户投诉处理流程
物价部门 由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商
服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
2、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。
鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建
议采取如下租金政策：基本租金+少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
(1)高标准卫生管理，对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
(2)绿色装修的统一管理，与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
(3)为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间。
(4)高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
8.经典商业广场全套物业运作方案 篇八
投资广场业主公约
为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。
二、执行业主委员会的决议、决定。
三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。
八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；
（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10）随意停放车辆；
（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。
投资广场 层业主（物业使用人）签字、盖章： 日 期：
投资广场写字楼装修管理规定
一、总则
1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。
2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。
3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。
4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。
二、一般规定
1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。
① 未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。
② 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。
③ 对楼层上、下楼板大面积打孔。
④ 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。
⑤ 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥ 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。
⑦ 在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。⑧ 改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。
2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为： ① 对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。② 搭建建筑物、构筑物。③ 拆改供冷、供暖管道和设施。
④ 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。⑤ 室内墙壁装饰、改色。
⑥ 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦ 楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。
3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。
① 装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
② 改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。
③ 对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。
④ 对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。
⑤ 装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。
三、开工申报与监督
1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。
2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。
3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。
4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。
5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。
6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。
四、其他规定
1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。
2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。
3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。
4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。
5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。
6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。
五、承担责任（违约责任）
1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。
2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。
3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。
4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。
5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。
6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。① 擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。② 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。③ 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。④ 损坏房屋原有节能设施的。
⑤ 对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。
8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。
9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。
六、说明：
1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。
2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。
4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。
5、本规定自2005年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。
签收人：投资广场 层租户（单位盖章）
日 期：
工程部工具分配、领用及保管方案
一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：
1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。
2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。
3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。
二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。
三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。
四、机修工具全部由机修工负责保管。
五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。
六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。
七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。
八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。★相关链接：
《工程部工具采购清单1》-电气工具类 《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类 《工程部工具采购清单3》-机修工具类 《工程部工具采购清单4》-通用工具类 工程部人员结构方案
一、岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：
1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟
悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。
2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。
3、在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
4、每个班各设一名领班。
5、工程部组织结构图
二、人员编制
按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
工程部编制共11人 主管1人 电气班5人
1、责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班5人
1、责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人
三、班次安排
按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：
1、电气班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班 ○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
说明：
1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。
2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
2、综合班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班 ○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休 ○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
说明：
1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。
2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
四、工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、人力成本(工资)预算
1、本地同类工资水平参考 级 别 月工资水平备 注
试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月 中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红
2、建议工资标准
级 别 月工资水平备 注
试用期及初级工 450元 试用期3个月 中级技工 600元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红
3、工程部人力（工资）成本预算
按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：（1）、每月：领班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合计1400+4800=6200元。（2）、每年（按13个月计）： 6200×13=80，600.00元（3）、平均支出：
月均6716.66元；日均220.82元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
六、人员聘用方案
专业特长 人数 相 关 要 求
高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备 强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备 电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证 中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础 水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能 锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础
【说明】
1、以上共10人。
2、领班2人从以上人选中择优提拔。
3、有酒店工作经验优先。
七、人员到位计划
1、开业前15-12天内：
（1）通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。（2）确定各岗位拟聘用人员名单。
2、开业前12-10天内：
（1）电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。（2）联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
3、开业前10-6天：
（1）通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。
（2）组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
（3）安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。
4、开业前6-3天内：
所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
八、减员增效预案
1、结构更新
开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下：
工程部共7人，按以下班次运行：
①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。
1、设领班一人。
2、其他人实行轮班制。
3、具体班次根据情况安排，并适时调整。
②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。
2、人员精简
按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
3、薪资增长
实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。工程部
工程部运作计划
工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等
根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：
一、建立完备的运作管理规范
根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。
★链接：《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》
二、建立精干、高效的工程服务队伍
根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤
逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。★★ 链接：《工程部人员结构表》
2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。
4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。
5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。
6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。
三、做好物业设备的运行和维修管理
【一】 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：
1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。
2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。
6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：
1、维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。
2、维修结构
【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
【2】 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
【3】 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3、维修控制
【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。
【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
四、做好能源控制管理
能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。
计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：
1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。
2、对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。
3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。
4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。
5、优先维修造成能源浪费的设备故障。
6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。
7、准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。
8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。
五、做好安全运行管理
工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。
1、积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。
2、加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。
3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。
4、制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。
5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。
6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。
7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。
8、制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。
六、做好与各部门的协调工作
及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。
将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”
除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任
1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。
2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/
3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。
4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：
（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。
（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。
（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。
（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。
5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。
8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。
9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。
10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。
11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
班组主管岗位责任制
1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。
2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。
5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。
6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。
7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。中央空调系统参数
一、主机铭牌数据
机组型号 BZ 175V111（K）BO 出厂编号 02063518 检验员号 QA01 制造日期 2002年6月 制冷量 175万Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口温度 12ºC 冷水出口温度 7ºC 冷水流量 350M³/h 冷水压限 0.8mPa 燃料低值热值 8500Kcal/Nm³ 热源最大耗量 1698KW 溴化锂溶液量 6.2t 电压/频率 380v/50Hz
耗电量 10.4KW 大件运输重量 23.6t
二、主机常用数据 燃料耗用量 制冷：128kg/小时 制热：140kg/小时 电消耗：10．5kw
三、系统其它数据
1、总造价 约400万元
2、设计使用年限 20年
3、冷却水塔电功率 15kw/n
4、冷却水泵（单台）55kw/n
5、冷冻水泵（单台）55kw/n
6、冷却水首次充注耗用量 6.5t
7、冷冻水首次充注耗用量 100t
四、机盘管标称功率统计 1、1F 前楼（南楼）建行：1152W 大堂：1920W 农行：1344W 合计：4416W 后楼合计：480W 2、2F 前楼 证券交易大厅：1786W 中庭：768W 证券办公室：1402W 后楼：826W 3、3F 前楼 咖啡厅：1786W 东侧厅：2938W 后楼：922W 4、4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W 后楼：672W 共13层合计：17.472KW 5、5F 前楼：776W 后楼：832W 6、15F 前楼：988W 后楼：832W 7、19F（前楼）768W
8、总计：41.478KW(约为42KW)
五、系统设备折旧
1、计算公式：
设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命
2、计算条件
① 主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时
② 系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时 ③ 系统原值按400万元 / 净残值忽略不计
3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时
六、成本计算
1、计算条件：柴油：3000元/t 电：1.5元/Kwh 水：1.5元/t
2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h 制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h
3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h
4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h
5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h
6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h
7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h
8、系统总成本为 ：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为： 制冷：806.5元/h 制热：842.5元/h
8、折合成风机单位电耗为：
制冷: 806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh 制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh 注：人力及维持费用未计
六、中央空调系统计量方案
方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。
方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部
工程部主管岗位责任……
岗位责任：
1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启 下，及时完成各项工作任务。
2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术
精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。
5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。
6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。
7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总 保安部任务及职责
一、室外保守
1、停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）
注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下： A、检查车辆停放
B、处理好车辆的盗窃事件 C、处理好车场内交通事故 D、处理好乱停乱放车辆 E、处理好逆行车辆
F、夜间对所有进出车辆进行检查
2、岗亭警卫（南大门、西大门）A、出入车辆人员登记
B、出门货物要有凭证，并检查是否属实
二、室内保守
1、客人活动区域监控
2、地下室的监控
三、消防安全工作
1、报警与处理 A、严格做好预防工作
B、如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系
2、检查消防器材
四、室内保守办公室管理
1、案件处理
A、酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。B、楼层安全工作 C、安全检查
对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。
五、内保内勤工作
1、大厅警卫
2、巡逻警卫
电工安全技术操作规程
一、工作之前
1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。
2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。
3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。
4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。
5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。
6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后
进行，并要注意安全操作。
7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。
二、工作之中
8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。
9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。
10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。
11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。
12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。
13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。
14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。
15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。
16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。
三、工作结束后
17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。
18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。
四、登高操作
19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保
护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。
20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。
21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。
22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。
23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。
24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。
25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。
26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。
27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。
五、其它方面
28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。
29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。
30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。
31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。
32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保安全规程
1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。
2、停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。
3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员
出来后，再把电梯打上正常。
4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。
5、底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。
6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。
7、非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。
8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。
9、爱护电梯，人人有责。
高压室送电操作规程
1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位
2.操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。
1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。
2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;3.打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。
三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：
1、电梯有无异常声响。
2、各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。
3、各层门锁限位动作可靠性检查。
4、轿门及自动门机构检查调整、清洁。
5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。
6、确认平层误差在规定范围内。
7、楼层提示、呼梯按钮灯正常。
8、厅门、开关门灵活可靠。
9、消防开关工作正常。
10、控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。
11、配合厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养项目：
1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。
2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。
3、上下限位开关动作可靠性检查。
4、安全间隙检查调整，清洁，开关动作正常。
5、底坑安全开关工作正常。
6、液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。
7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。
8、轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。
9、安全触板动作灵活、开关接线可靠。
10、光电保护装置工作正常。
11、轿顶安全窗限位开关工作正常。
12、轿顶检修开关工作正常。
13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。
14、限速器开关动作正常。
15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。
16、限位开关动作正常。
17、紧急停靠装置（MELD）工作正常。每年保养项目：
1、电动机、拽引机检查。
2、主付靴及靴衬检查。
3、各导轨支架联接螺栓检查。
4、钢丝绳涨力检查调整。
5、轿顶绳头对重绳头检查。
6、引轮、导向轮检查，清洁润滑。
7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。
8、电动机、引机换油。
9、制动器铁芯拆洗调整。
10、清洁导轨。
11、各安全装置动作检查，调整。
12、轿厢对重、缓冲器距离检查调整。
工程部在岗培训考核试卷（1）工作手册部分
姓名 工号 分数 考核评定（优/良/好/差）点评
一、填空（每空1分共42分）
1、工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为、三个方面。
2、设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用、、四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。
3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备、、运行。
4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守
服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。
5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到、、、、，及时发现和处理隐患。
6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到 允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有 批条，并由。
7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、交、交，双方要办签字手续。
8、工程部人员的行为准则概括为、、、。
二、判断题 对的打√ 错的打×（每题5分 共25分）
1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。（）
2、各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。（）
3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。（）
4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。（）
5、房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。（）
三、简答题（每题10分 共40分）
1、分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。
2、简述日常报修单的处理流程。
3、简述工程维修服务规范。
4、简述交接班中的主要注意事项及规范。
四、论述题（13分）
请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。
工程部十月份下半月工作计划与安排
1、继续统计复核主楼工程数据。
2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。
3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。
4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。
5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。
6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。
7、主楼地下层改造跟进。
8、主楼地下层排水积水问题跟进。
9、路面铺石等检查并督促返修。
10、跟进电信小灵通基站问题。
11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。
12、跟进电信宽带问题。
13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。
14、投资广场设施概况说明书编制。
15、变电站遗留问题督促解决。
16、变电站机房布置与完善。
17、值班室布置与完善。
18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。
19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。20、按计划实施工程部人员在岗培训。
21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。
22、空调机房遗留工程跟进。
23、空调机房布置完善。
24、制定空调系统详细操作规程。
25、电梯验收与机房布置完善。
26、电梯维保程序制定。
27、电梯遗留问题跟进。
28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。
29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。
31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。
32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。
33、跟进中西餐厅后续工程。
34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。
35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。
36、逐步实行规范的三级维修制。
37、着手开始工程资料整理归类存档工作。
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