业主大会和业主委员会成立指导意见

业主大会和业主委员会成立指导意见（精选10篇）

1.业主大会和业主委员会成立指导意见 篇一

济南市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。

第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。

房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。

第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。

第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

第二章 业主大会和业主委员会主要职责

第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第八条 业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第三章 业主大会的筹备成立

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。

只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十一条 县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。

筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。

第十二条 县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。

第十三条 筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。

（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；

（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；

（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；

（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

第十四条 采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。

投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。

第十五条 首次业主大会会议的内容和程序：

（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。

第十六条 同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。

第四章 业主委员会的选举产生

第十七条 业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

第十八条 业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

第十九条 推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。

第二十条 业主委员会委员候选人应符合下列条件：

（一）居住在本物业管理区域内；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守国家有关法律、法规；

（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；

（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

（六）具有一定的组织能力；

（七）具备必要的工作时间；

（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主委员会成立备案申请表；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则；

（五）选举和表决结果统计表；

（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。

县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。

选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。

第五章 业主大会和业主委员会日常活动

第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。

第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。

第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。

第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。

第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、备案的材料；

（四）业主清册及联系方式；

（五）订立的物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况清册；

（九）其他有关资料。

第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。

业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；

（四）对物业管理企业制定的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；

（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。

第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。

第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散

第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。

第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十二条 业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。

第四十三条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。

第四十四条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因难以履行职责的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；

（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

其中

（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。

第四十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第四十七条 本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。

第四十八条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第七章 附则

第四十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十条 市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第五十一条 本规则由市房管部门负责解释。

第五十二条 本规则自发布之日起施行。

2.业主大会和业主委员会成立指导意见 篇二

为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下：

一、业主大会和业主委员会成立程序

（一）成立条件

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

（二）提出申请

由建设单位或业主（经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡、镇）应当认真审核，在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

（三）产生筹备组

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。

公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。

（四）召开筹备组会议

筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局负责业务指导。筹备组应当做好以下工作：

1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3、草拟管理规约、业主大会议事规则；

4、依法确定首次业主大会会议表决规则；

5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6、制定业主委员会选举办法；

7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局对前款内容把关审核后，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

（五）产生业主委员会候选人

业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。业主委员会委员选举可采用差额选举方式。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐（20人以上）或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选 人名单在物业管理区域显著位置公示。

（六）召开首届业主大会

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：

（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；（3）选举业主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；

（6）现场公布业主大会会议结果；（7）物业区域公告业主大会会议结果。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：（1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。（4）公告业主大会会议结果。

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

（七）业主委员会备案 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）办理备案手续：

1、业主委员会备案申请表；

2、业主大会成立和业主委员会选举的资料（1）业主大会成立申请书；

（2）业主投票权人数和专有部分面积汇总表；（3）业主委员会候选人投票结果汇总表；（4）业主大会表决事项结果汇总表；

（5）业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；

3、管理规约【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

4、业主大会议事规则【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

5、业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

二、业主委员会换届程序

（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员成立程序。

（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

三、解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序

（一）基本条件

物业管理区域全部交付使用；选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

（二）组织主体

业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。

（三）听取意见

1、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居民委员会的建议。

2、对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。

（四）召开业主委员会会议

1、根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；

2、确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；

3、将业主委员会决定【选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容】在物业管理区域内公告。

三、业主大会开会要求和表决方式

业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难，目前能从事前段时间的楼长报名已有21户，还请大家积极报名未选出单元联络员的业主报名。我会列一份明细，凭反对票统计不是难事，这点希望业主注意，当然主要看初步如何去操作的问题。

四、业主委员会备案

3.在小区业主委员会成立大会的讲话 篇三

大家晚上好！

今天我们相聚一堂，在这里召开小区首次业主大会，业主委员会的成立，标志着小区管理的完善和成熟；标志着各位业主参与、监督物业管理工作、维护自身和共同合法权益有了合法的途径；标志着小区物业管理进入了规范化、组织化的一个崭新局面。从今以后，广大小区业主有了困难，有了矛盾，有了纠纷，甚至有了委屈，就有了调解、诉求、解困的地方，有了可依赖的组织，广大业主的合法权益将可以通过业主大会、业主委员会，得到有效维护和保障，小区的业主们不再是孤立无援的个体了，有了维护自身物业权益的自治组织，这是全体业主共同努力的结果。

作为XXXX街道办事处副主任，我应邀参加小区首次业主大会，与大家一起共同见证小区业主大会的成立和业主委员会的选举，我的心情非常激动，首先让我们以热烈的掌声祝贺本次业主代表大会取得圆满成功，祝贺本次业委会选举圆满成功，祝贺5位候选人高票当选！

小区业主大会的筹备工作也有很长一段时间了，在此我向参与筹备业主大会的热心人真诚地道一声：你们辛苦了！还要向为促成这次大会的顺利召开，给予支持、帮助的各级领导和同志们表示衷心的感谢！

借今天这个机会，我也向业主委员会提出几点建议：

1、坚持依法办事，切实做到“学法、懂法、用法”，推动业委会各项工作走上法制化轨道。物业管理工作涉及到千家万户，不同的业主有着不同的利益诉求，给业委会的各项工作带来了严峻的挑战。每位业委会成员都要加强对物业管理政策和有关规定的学习，提高参与物业管理的水平，认真履行职责，加强监督，使业主委员会成为真正代表小区全体业主利益的组织！

2、严格履行《议事规则》和《管理规约》，建立健全各项规章制度，推动小区工作的规范化建设。《议事规则》和《管理规约》对每一位小区业主具有法定的约束作用，督促全体业主共同遵守有关要求，真正把小区建设成为“环境优美、举止文明、治安良好、人居和谐”的高品质住宅小区。

3、坚持“合作共赢”的工作方针，积极开展各项工作。根据《物业管理条例》规定，积极配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护本小区的社会治安等相关工作，配合社区依法履行自治管理职责，协助社区做好各项工作，自觉接受社区的监督和指导团结协作促和谐。

4、廉洁奉公，勤俭办事，切实履行好业委会的职责。业委会的工作具有浓厚的公益事业特点，要时刻牢记广大业主的信任和嘱托，坚持干干净净为业主服务，不搞特权，不留污名，模范带头履行普通业主应担负的所有义务，及时足额交纳物业管理费和停车费等费用，高效使用好有限的业主委员会活动经费，做到帐目清楚、支出合理。

5、积极开展小区丰富多彩的文体活动，增强小区文化氛围，建设我们共同的美好家园。

各位业主，各位来宾，我们有理由相信，肩负着业主们重托的业主委员会一定会切实维护全体业主的合法权益，认真履行业主们所赋予的职责，架起沟通的桥梁，我们的业主委员会一定会不负众望！我们的房产、物业更能够因小区管理的完善而不断保值、升值。最后，让我们共同祝愿小区的明天更美好，愿和睦、温馨、吉祥、如意永远伴随我们这个共同的家园！

4.业主大会和业主委员会成立指导意见 篇四

转发市国土房管局拟定的天津市业主大会和业主委员会活动规则的通知

津政办发〔2008〕169号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

市国土房管局拟定的《天津市业主大会和业主委员会活动规则》已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。

二○○八年十二月十日

天津市业主大会和业主委员会活动规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市物业管理条例》等有关法规，制定本规则。

第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。

第三条 市物业管理行政主管部门和区、县人民政府负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。

区、县物业管理行政主管部门负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行监督和管理。

街道办事处、乡镇人民政府应当明确责任部门和专职人员，负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。

第四条 居民委员会、村民委员会、社区工作站（以下统称居民委员会）应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行管理职责，支持其开展工作，并接受其指导和监督。

第六条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作，对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。

第七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第八条 本市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。

第二章 业主大会

第九条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

第十条 一个物业管理区域成立1个业主大会。业主大会自首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。

第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）业主入住率达50%以上；

（二）首位业主实际入住达2年以上。

第十二条 首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后1个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足100人的，全体业主组成业主大会；业主人数在100人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会（以下统称业主大会），代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于35人。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

第十四条 筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十五条 筹备组应当自组成之日起30日内（成立业主代表会的60日内）在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十六条 筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；

（四）按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见，制定管理规约草案；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在会议召开15日前，以书面形式送交参加会议的业主代表。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十七条 业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。

推选业主代表候选人，由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。

在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当选。

业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。

第十八条 业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。

专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位，具体计算方法由业主大会议事规则规定。

业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算。

第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

对符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日内出具备案证明。对不符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当说明理由，7个工作日内退回。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十一条 业主大会议事规则应当包含下列内容：

（一）业主大会名称，物业项目地址、四至范围；

（二）业主大会权利；

（三）业主委员会职责；

（四）业主大会的议事方式及表决程序；

（五）业主大会定期会议的时间和形式；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主委员会委员的组成和任期；

（八）业主投票权确定办法；

（九）活动经费的使用；

（十）印章的使用和管理；

（十一）其他关于业主大会的重大事项。

第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。

第二十三条 业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规及本市的有关规定相抵触。

第二十四条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十五条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

第二十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门，并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。

第三章 业主委员会

第二十七条 业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

第二十八条 业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）具有完全民事行为能力;

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，具备必要的工作时间。

业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

第二十九条 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。

选举产生业主委员会后，筹备组应将选举结果在物业管理区域内公告。

第三十条 新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理行政主管部门组织的培训。

街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式，定期对业主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训，并建立培训档案。

第三十一条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

第三十二条 业主委员会应当在业主大会确定物业服务企业后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

在重新选举业主委员会期间，物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务；重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。

第三十三条 业主委员会成员缺员的，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。

业主委员会成员缺员50%以下，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会成员。

业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员会。

第三十四条 业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，做好下列换届筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

新一届业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。

第三十五条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

第三十六条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；

（三）以书面形式提出辞职的；

（四）因身体健康原因丧失工作能力的；

（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三十八条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：

（一）无故连续3次缺席业主委员会会议的；

（二）有犯罪行为的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

发生本规则第三十六条、第三十七条和本条第一款规定的业主委员会成员情况变更的，应当向街道办事处、乡镇人民政府备案，备案后由业主委员会在物业管理区域内公告。

第三十九条 业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十条 业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第四十一条 业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。

第四十二条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的培训。

专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集，不得向物业服务企业摊派。

第四十三条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；

（三）业主委员会选举、换届的有关材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况；

（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；

（十一）其他书面和实物资料。

业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

第四章 会议

第四十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）五分之一以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

第四十五条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托其所代表的业主参加。

住宅项目的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

第四十六条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。

第四十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业主委员会应当按照下列程序进行：

（一）在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；

（二）组织发放、回收表决票并做好记录；

（三）组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；

（四）3日内，在物业管理区域内公布投票结果。

在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。

第四十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第四十九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规及我市有关规定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

第五十条 业主大会召开会议时，区县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第五十一条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主委员会会议。

第五十二条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议情况以书面形式在物业管理区域内公告。

第五十三条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会做好书面记录并存档。业主大会作出的决议，由出席会议的人员签字后存档。

第五章 经费和活动用房

第五十四条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。

第五十五条 活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。

具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每至少公布1次，并接受业主的监督。

第五十六条 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业的，招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付，并在签订物业服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵。

第五十七条 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主委员会协商确定。

第六章 印章管理

第五十八条 业主委员会持街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。

业主大会印章所刻名称应与街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明上所标注名称一致，印章形状统一为圆形，直径为3.8厘米，字体为宋体。

第五十九条 业主大会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

第六十条 业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。

业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第六十一条 业主委员会应当妥善保管并依法使用业主大会印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道办事处或者乡镇人民政府办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制业主大会印章。

第七章 附则

第六十二条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会可以参照本规则执行。

第六十三条 未明确街道办事处、乡镇人民政府的，由物业所在地的区、县人民政府指定相邻的街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。

天津经济技术开发区、天津港保税区、天津新技术产业园区等功能区，在物业管理行政主管部门的指导下，由其所在管理委员会指定具有社区管理职能的有关部门，负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。

第六十四条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主代表或者业主委员会成员的选举。

第六十五条 本规则自2008年12月20日起施行。《天津市业主委员会活动规则》（津政发〔2005〕67号）、《天津市业主会管理办法》（津房物〔2004〕184号）同时废止。

天津市国土资源和房屋管理局

5.业主大会和业主委员会成立指导意见 篇五

第二十一条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；

（四）拟定业主委员会委员选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。

第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。第二十九条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第三十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主书面提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（四）被判处刑罚的。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：

（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（三）违反本条例第四十二条规定的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

6.要成立业主委员会 篇六

满足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。

★前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。

★成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。

★起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。

★筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

★召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。★业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

答疑解惑

Q：业主委员会人数及任期有多长？

A：业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

Q：如何确定业主的投票权？

A：业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。

小区成立业委会程序

1.业主提出申请

5人以上联名向小区所在的区国土房管局或街道办事处书面提出申请成立首次业主大会，填报《首次业主(代表)大会筹备组成立申请表》，并提供申请人的(核对后退还)及复印件。

2.成立筹备组

区国土房管局或街道办事处收到申请后，在15日内发出《关于成立首次业主大会的复函》，告知全体业主成立业主大会事宜，指导业主成立业主大会筹备组，并将筹备组的成员名单在小区(大厦)内明显位置公告5日。

3.筹备组开展筹备工作

确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会章程》；确定业主代表、业主委员会候选人产生办法及名单，核实候选人的业主身份、缴交管理费、专项维修资金的情况等。

4.召开大会选举委员

筹备组做好会务筹备工作，通知所有投票权人，知会区国土房管局、街道办事处、建设单位、物业公司等单位；区国土房管局或街道办事处接到筹备组通知后，到场对投票箱粘贴封条；选举产生业主委员会。

5.备案

7.业主大会成立情况报告 篇七

荆州市房管局：

观邸住宅小区位于荆州市武德路99号，由荆州市天发金达利房地产公司开发，占地80多亩，共有308套住宅、29间商铺，于2005年12月底建成，于该年12月28日正式交付使用，迄今入住率超过60%。

2008年4月28日由部分业主自发成立了观邸业主委员会筹备组，当时已向贵局报告请求指导。根据《荆州市物业管理办法》等法规规定，筹备组进行了业主大会成立前的宣传发动，并完成了以下方面的工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《小区管理规约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

根据小区实际情况，筹备组确定了观邸首届业主大会采取书面方式召开，并将相关情况和文本向全体业主进行了公告，随后组织进行了业主委员会委员后选人的选举和公示。7月13日开始，在筹备组和小区业主组成的监票人的组织和监督下，采取书面讨论和选举方式召开了观邸首届业主大会，选举了业主委员会委员，共有223户业主领取了书面选票，参加的业主人数和所代表的投票权额均超过办半数以上。根据小区业主大会议事规则，通过对票数的统计，顺利选出观邸小区第一届业主委员会成员，并推选出主任和副主任等。

现将相关情况向贵局汇报，申请进行备案。望办理为感！

荆州市观邸小区业主委员会

2008年8月10日

附：

（一）业主大会成立情况报告；

（二）业主大会议事规则；

（三）小区管理规约；

（四）业主委员会组成人员的基本情况；

（五）业主大会民主选举结果；

8.业主委员会成立的流程 篇八

小区业主委员会成立流程

现将业主委员会成立的流程、业主大会筹备小组主要工作、成立业主大会和业主委员会的相关知识问答一并传上来，供有志于参加华龙美晟业委会筹备组前期临时工作小组的邻居们参阅。

一、成立业主委员会的流程（成立业主委员会得分八步走）

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，1 / 8

小区业主委员会成立流程

得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

二、筹备小组主要的工作

（一）提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

⑴物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

⑵物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

（二）成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

（三）筹备小组开展筹备工作

⑴筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

⑵筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位臵张贴公布，2 / 8

小区业主委员会成立流程

征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

⑶筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

⑷筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

（四）筹备小组后期主要工作

召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

（五）申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

⑴业主委员会登记申请表；

⑵街道办事处核准证明；

⑶业主委员会选票；

⑷业主代表选票；

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小区业主委员会成立流程

⑸业主授权委托书；

⑹业主大会或业主代表大会签到表；

⑺业主委员会章程；

⑻业主公约；

⑼其他相关资料。

（六）核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

三、“成立业主大会和业主委员会”的相关知识问答

（一）成立业主大会的目的是什么？

答：有两个目的：一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。

（二）业主委员会有哪些类型？

答：一种是在开发商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。

（三）业主委员会和业主大会有何不同？

答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员

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小区业主委员会成立流程

会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。

（四）启动首届业主大会的前提和法律依据是什么？

答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。

（五）业委会筹备组成员到底由哪些人组成？

答：开发商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。

开发商成为筹委会成员是合理合法的。开发商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现开发商和业主的权利交接。从某种程度上讲，开发商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。

居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。

特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。

（六）筹备组的业主代表如何产生？

答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人

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小区业主委员会成立流程

数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。

（七）筹备组工作的公正性如何保证？

答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。

（八）筹备组的经费怎么筹集？

答：费用可由业主募捐、或开发商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上

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小区业主委员会成立流程

说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。

（九）召开首次业主大会需注意什么问题？

答：1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料；表明成员的产生程序；选举出筹备组组长、副组长；如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。

（十）财务问题。

特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。

（十一）成立业主委员会需要确定哪些事项？

答：需要确定业主委员的名额；业主委员的工资待遇；业主大会和业主委员会的权限划分；业主委员会的选举程序。

（十二）业主如何实现自治？

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小区业主委员会成立流程

答：主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。

（十三）业主的物业如何实现保值增值？

答：体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后，有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权，也减少了维修基金的财务风险，但是委托制也有可能造成基金闲臵，不一定会实现赢利。所以，委托制由信托制取代，不失为一种有益的新尝试。在法律上，信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司，业主委员是委托人，全体的业主则成为受益人；委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督，形成双重监督。

9.业主委员会成立的资料（模版） 篇九

物业服务消费应注意的问题

近年来，随着我市经济社会的快速发展，人民生活水平大幅提高，商品房已经成为重要的居民消费品。为保障广大市民在商品房消费时的合法权益，让市民百姓“明白置业、放心置业、安全置业”，我们根据相关法律、法规，结合日常工作中接到的群众投诉案件，编制了房地产市场消费提示系列，供广大市民朋友在买房置业时参考。此次消费提示的主题是如何成立业主大会和物业服务消费时应注意的问题。

一、如何成立业主委员会

业主委员会是业主大会执行机构，由首次业主大会选举产生，地方人民政府有关部门应当对成立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。由区域内三名以上热心业主提议，20%以上入住业主签名同意,向所在地县(市)、区房管局申请成立业主大会，并在首次业主大会上依法通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生业主委员会成员。具体步骤如下：

（一）申请

由物业项目3名以上业主（房屋产权证或备案合同上记载的自然人）持产权证原件、复印件及入住20％以上业主签名的书面申请材料到县（市）、区房管局申请。

（二）告知

县（市）、区房管局在接到业主联名申请后，经审核符合成立业 1

主大会条件的，3日内书面告知乡（镇）人民政府、街道办事处。

（三）社区居委会组织开展筹备工作的步骤

1、向全体业主公告业主大会筹备组组建方案。

2、筹备组产生后，由社区在项目显著位置公示筹备组成员名单。（公示时间不少于7天）

3、公示期满，无异议，筹备组正式启动各项筹备工作。

（1）依据示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》。在拟定过程中可通过多种形式向广大业主告知并征求意见。（公告时间不少于5天）

（2）确定业主委员会成员候选人条件、产生办法及人数，并向全体业主公告。（公告时间不少于3天）

（3）确认业主身份，统计本次业主大会人数和建筑面积，并向全体业主公告。（公告时间不少于3天）

（4）筹备组确定的本届业主委员会成员人数、候选人名单及候选人情况在小区内公告。（公告时间不少于3天）

（5）在小区内公告召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容，准备大会。（公告时间不少于15天）

4、首次业主大会结束后，筹备组审核业主大会议题的有效通过情况，并向全体业主公告。

5、筹备组组织召开业主委员会第一次会议，选举产生业主委员会主任、副主任、秘书等并进行成员分工。

6、乡（镇）人民政府、街道办事处对筹备工作情况及材料进行

备案审查后，3日内发放《业主委员会备案表》，由业主委员会到所在县（市）、区房管部门审查备案。

7、业主委员会凭房管部门的备案证明刻制印章，印章名称为物业管理小区（大厦）名称后加业主委员会。

8、县（市）、区房管局将业主委员会备案情况向辖区乡（镇）人民政府、街道办事处以文书形式函告。

9、在社区监督下，依法备案的业主委员会在区域内公告人员分工情况。筹备组将有关材料移交业主委员会后自行解散。

二、业主大会筹备经费及业主委员会的办公经费应由谁来承担 首次业主大会筹备工作所需经费，由建设单位承担。

业主委员会日常办公费用的筹集和使用由业主大会决定。

三、购房时要了解前期物业服务合同的内容

根据国务院《物业管理条例》规定，为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，需要物业服务企业的先期介入，在小区实际入住率低且入住业主彼此不熟悉，无法形成统一意志的情况下，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业并与物业服务企业签订前期物业服务合同，对该项目实施前期物业管理。

根据《郑州市物业管理条例》第三十条第二款，建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

四、前期物业服务合同何时终止

业主委员会依法成立备案后，与新选聘的物业服务企业签订的物

业服务合同生效之日起，前期物业服务合同自行终止。

业主委员会未与服务企业签订物业服务合同时，前期物业服务合同仍然有效。

五、物业服务合同对所有业主具有约束力

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

选聘物业服务企业应是小区广大业主的意志体现，应当由业主大会讨论并经物业管理区域内全体业主人数及拥有产权面积超过1/2的业主通过的决议选择物业服务企业。作为本区域的业主，都应当积极主动参与选聘物业服务企业的工作。

六、业主选聘物业服务企业要注意哪些问题

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。选聘物业服务企业应当经物业管理区域内全体业主人数及拥有产权面积超过1/2的业主同意。选聘的物业服务企业要按照合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和正常生活秩序。选聘物业服务企业时要选择具有良好信誉和丰富的物业管理经验的企业，选择时，要了解物业服务企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况，并关注：

1．人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。一个物业服务企业，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。

2．社会信誉。社会信誉是选择物业服务企业时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住宅小区被评为优秀管理小区；接受某物业后一直未被解聘。

3．收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。

4．管理质量。应对物业服务企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。

郑州市房地产管理局

10.成立业主委员会 篇十

一、提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

三、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组 完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；(一)业主委员会登记申请表；(二)街道办事处核准证明；(三)业主委员会选票；(四)业主代表选票；(五)业主授权委托书；(六)业主大会或业主代表大会签到表；(七)业主委员会章程；(八)业主公约；(九)其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业主委员会章程（示范文本）

第一章 总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房 第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

第二章 组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

第七条本会权利

1、召集和主持业主大会；

2、与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；

3、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；

4、与物业管理单位议定管理计划、费用概算及决算报 告；

5、检查、监督物业管理单位的物业管理工作；

6、修订业主公约、本会章程。第八条 本会义务

1、筹备业主大会并向业主大会报告工作；

2、执行业主大会通过的各项决议；

3、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；

4、保障本物业各项管理目标的实现；

5、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

6、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：

1、本会主任；

2、本会副主任；

3、本会执行秘书；

4、本会同意的其他人员。第三章 会议

第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上和 委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关 料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。

第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政 府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员 三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

第十五条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章 委员

第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单 数，最多不超过15人。第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：

1、已不是业主；

2、无故缺席会议连续三次以上；

3、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

4、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；

5、其他原因不适宜担任本会委员的。第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。第二十二条委员的权利和义务

（一）权利

1、有权参加本组织的有关活动；

2、有选举、被选举和监督权；

3、有权参与本会有关事项的决策；

4、具有对本会的建议和批评权。

（二）义务

1、遵守本会章程；

2、执行本会的决议，完成本会交办的工作；

3、参加本会组织的会议、活动的公益事业；

4、向本会的工作提供有关资料和建议； 第五章 经费与办公用房 第二十三条 本会的经费由--费用中支出。第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每向业主公布。第二十五条本会的办公用房由--解决。第六章附则

第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。业主委员会成立的条件 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由开发商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入住之日起满2年的，开发商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主大会行使的职权 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。要办理的登记手续 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.权利和义务 业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

业主委员会行使的职权 1.召集和主持业主大会； 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同； 4.审议管家制定的对本小区的管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

业主委员会履行的义务 1.执行业主大会的各项决定； 2.遵守和履行物业委托管理合同； 3.不能从事各种投资和经营活动； 4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？ 要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参 步骤：

第一步，首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

业主委员会成立条件：

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

业主委员会成立程序/成立流程：

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)

6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)

7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)

8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。

9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。

10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。

11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。” 三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式 规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

附：成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考： 亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！谢谢！

____小区业主大会筹备组 ____年__月__日

业主委员会委员候选人名单 姓名 业权单位 姓名 业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名： ____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考： 收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。____小区____号楼__门_____室 签名:

____年__月__日 3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县)居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。