小区业委会工作

小区业委会工作（共13篇）

1.小区业委会工作 篇一

小区业委会年中工作总结

XX小区业委会自XX年2月14日成立以来已有半年了，在小区广大业主的支持和拥护下，陆续做了一些工作，下面简要总结一下这一阶段的工作。

一、联通宽带网的升级改造

小区内现有的联通宽带是沿用十几年的电缆，速度慢而且不稳定。光纤速度快，使用稳定，不受外界的干扰，更加安全，而且光纤改造也是北京市政府的一项重要举措。

业委会同北京联通XX地区的工作人员及领导进行沟通洽谈，联通领导提出XX居在当月登记入网人员超过20人，在免费升级光纤的同时给与享受团购优惠资费，联通工作人员实行入小区进行现场登记工作，当时入网申请人数超过60户。具体改造方式是先到各单元楼内进行施工，施工完成后再由各业主自愿向联通申请报装入户。目前XX居小区享受的是4m包年680元的资费（按年交，实际速度比4m快，每户独享4m，非小区住户不能享受此资费）。

截至目前，前期登记的业主已陆续跟北京联通联系进行了报装，后续其他业主如有需求可以直接联系报装事宜。

二、楼道杂物清理

今年，小区内两个单元陆续发生了起火事件，造成了一定损失，影响了业主心情。

为防止楼道内再次发生火灾，切实保障小区业主的财产及人身安全，业委会联合物业对楼道内杂物（除自行车以及童车之外所有物品）进行了清理，并贴出通知告知业主不要随便在楼道内放置杂物。

三、扰民费申请

小区东面的施工一直骚扰着东边的业主们，自施工以来，业委会多次跟居委会、街道进行扰民非申请，最终无果。业委会通过与建委取得联系，并多次反映及沟通，并与华龙苑北里居委会、建委一起进行现场问题反馈最后在建委的主持下，经环保部门对施工场地不同敏感点音量分贝测试，根据分贝测定的干扰范围，开发商对小区24、26、27楼的东面两个单元的业主进行一次性每户1680元补偿。开发商贴出公告的同时，业委会连同楼门长对业主进行扰民费领取信息的再次告知。由于有些住户是出租户、无人居住或长期出差等原因，有未领取的，后续请各位业主自行联系开发商索要补偿。

四、下水管道清淤

为保障小区内下水管道通畅，避免夏天反味和积水给小区居民带来不便，业委会联系物业进行了下水管道统一清理工作，特别感谢一层业主的大力配合，后续将不定期进行此项工作。

五、车辆登记

为了杜绝外部车辆占用小区停车位，防止非小区机动车进出带来的安全隐患；，业委会对小区车辆进行了统一的登记并为所有有车业主制作了停车证。后续如有业主添置新车，也要进行登记工作，业委会将对小区内停车秩序作下一步的完善工作。

六、业委会办公室的改造

在小区业主的支持下，27号楼西边小房子作为业委会办公区，与物业副总沟通下，为业委会小房子进行挑梁、改造，业委会成员动手将小房子内外粉刷。热心业主为业委会捐了桌子、椅子、电脑等基本办公设备及粉刷小房子的油漆。

七、建委业主一卡通办理

为了便于业主监督公共维修基金的使用情况，同时也为了小区业主能够民主的进行决策，业委会决定启动建委业主一卡通（即光大银行卡，以下简称一卡通）的办理工作。

由于办理一卡通需要业主的各项信息，业委会成员联合各楼门长挨家挨户搜集业主的各项信息，最终有207名业主同意办理一卡通。截至目前，第一批光大银行卡已经办理下来并下发，同时业委会已经向建委申请办理公共维修基金转移到一卡通上的事宜,目前还有30位业主未领取一卡通。

后续业委会根据业主的需求进行第二批一卡通的办理工作。

八、树枝修剪及绿化

业委会联合物业进行了小区内柳树的剪枝和割草工作，后续会不定期开展此项工作。

绿化通过跟物业的沟通，经过与绿化外包对绿化地的测量，成本计算，物业提出原签订合同时未包括草坪绿化项目，另小区居民物业费上交不足80%，因多种原因，目前搁浅中。

九、楼顶防水、门禁和监控相关事宜

应部分业主要求，业委会联合楼门长对小区楼顶防水、门禁和监控相关事宜进行了调查。

关于楼顶防水，现阶段小区内绝大部分业主都不同意采用公共维修基金进行防水工程，故后续业主有此需求直接联系物业解决。

关于门禁，小区内有五个单元同意安装的户数超过了10户，截至目前已经为5个单元安装了门禁，每户费用为173元左右（含后续两年的维保费）。后续如果有的单元有此需求可以直接联系业委会进行报装。

关于小区监控，目前小区业主的同意率为70%左右，目前业委会正与厂商联系进行方案和报价的商讨。下一步将进行小区监控安装工作的筹备，如果不同意缴费安装的业主日后想使用监控，业委会将酌情收取一定的费用。

十、电改相关事宜

关于电改，需物业为申请主体，业委会同物业经过沟通，物业同意代为申请，业委会与5月26日向物业提交委托申请，物业王振江在与供电局沟通申请的过程中，供电局提到慧龙居小区于XX年与华龙苑中里一同递交过电改申请，电改价为1360元，因当时其它原因，慧龙居未进行电改。故本次电改享受不了供电局、政府的补贴，电改出资回避较高。事后，王XX与XX苑南里电改供电局周工程师及室主任王XX取得联系，实地考察了XX居地形，若利用西边北里变电箱里冗余的高压转低压孔，每户的费用将在6000至7000元，没有这个便利，需要万元左右的个人出资，这些费用大大超出了小区业主的承受能力，故不考虑这方案。

目前了解到XX苑南里电改是采用老旧小区改造方式申请的，南里的费用是由政府（发改委）、供电局和开发商共同出资的，个人需不需要出钱还在核实中。

经过物业吕XX总的鼎力支持，慧龙居小区电改又柳暗花明，电改由政府接管，到发改委立项，物业准备资料申请。具体的进展中后期向各位业主反馈信息。

十一、水改相关事宜

业委会向自来水集团咨询了水改的有关事宜，自来水公司说北京市所有的水改审批都是暂停的，又了解到北京市在XX年之前将要对90%水井进行自来水的改造，具体的会再次向有关部门核实。目前可以做以下前期的准备：需要小区1:XX的地形图和建筑规划许可证，有了这两样就可以将自来水公司的人约来小区谈。

业委会决定事宜暂缓，等燃气收费施工后，再向街道借用所需资料，街道张海明主任说相关资料可以由街道一起办理。

十二、停车场维权

XX年5月和7月，XX小区业主代表诉北京市规划委一案分别于XX区人民法院和北京市第一中级人民法院进行了一审和二审，但都由于主体不适格被驳回了诉讼请求。

十三、小区安保事宜

业委会与物业多次沟通，最后形成了小区安保职责，双方盖章后贴到保安岗亭并接收业主监督。

十四、根据物业财务报表对XX居现状的分析

目前XX居252户，物业费每平米1元，共27686平米，一年物业总收入：33.22万为基础，作了分析报告，贴于公告栏。其中：对XX居物业管理最基本成本需求作了分析，也对目前物业附带管理XX居能有效减少其管理成本作了说明。基于这些原因，业委会提出业主尽可能保证做到不欠物业费，及时对物业服务提出改进标准和服务反馈；针对物业服务，根据其服务做可执行的服务改进要求和服务规范，尽可能协调至业主满意，服务及时。

十五、业委会财务的公布（详见财务明细）

十六、市政燃气改造

XX年初，XX燃气有限责任公司单方面退出XX居小区，XX街道办事处（以下简称街道）和XX苑中里居委会（以下简称居委会）联合贴出声明，今年为XX居小区进行市政燃气改造。

此后，业委会成员及部分热心业主（特别是以刘XX、方XX、李XX、叶XX、王XX、王XX为主的热心业主）多次同街道和居委会对气改事情的跟踪推进进行洽谈和沟通，陆续跟踪确定了设计图纸、气源、施工方案、气改每户缴费标准等，并辅助居委会做好收费等工作。截至8月初，业主缴费已经基本完毕，施工图纸设计出现失误，将外爬管设计成内置管。目前，施工队已经入驻小区，燃气五分公司设计方案已经完成，施工队正在处理余气，避免造成安全隐患。施工入区前，施工方将公告施工进度表、施工设计图、施工人员身份证及工种介绍等公示。后续业委会将持续跟踪气改施工的进行，尽可能将跟踪信息传递给各位业主，直至小区燃气改造工程安全顺利完成。

针对业委会成员近期的工作，请各位业主进行监督，提出宝贵意见和建议！也希望更多的业主自主、自发加入为创造团结和谐小区的队伍！

慧龙居小区业主委员会

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2.业委会夹缝求生 篇二

24年前，在深圳万科天景花园里有一栋商住楼，小区规划时设计了两台变压器，分供住宅楼和商铺。居民入住一段时间之后，由于变压器负荷不足，管理处便向供电局申请通过供给商铺用电的变压器补充居民楼，电费统一按照商业用电收取。小区居民对此甚是不满，部分干脆拒缴电费。

“要是全不缴可以直接停电，倒好解决些，只有一部分不缴纳反而很难办。”陈之平对《中国新闻周刊》解释当时的处境。找供电局不能解决，又无法停电，管理处只能暂替业主垫缴，但这种垫支远超物业公司的能力范围。与此同时，业主的意见越来越大。

陈之平试着找一部分理性的业主心平气和地一起协商解决办法，并策划以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。他告诉《中国新闻周刊》，当时的方案是从小区全部6栋楼14个单元中以每单元为单位，选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共15人组成业主管理委员会。

1991年3月22日19点30分，中国第一个业委会宣告成立。包括王石在内的万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

这是一个令陈之平至今记忆犹新的时刻。在业委会的协调下，商业用电的分类收取得以解决。在这一过程中，陈之平感受到了业委会成员的能量。

业委会宣布成立一个月后，第二次会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长。由于电费问题获得圆满解决，业委会这种社区组织模式也获得了业主的认可。

而成立业委会之后的一次物业涨价，却又促动了深圳物业管理条例的实施。上世纪90年代，天景花园延续旧的房产管理模式，提供水电维修及清洁服务，安全则是由派出所委派保安执勤，物业服务收费标准很低。

“清洁费每户每月仅2元，根本不够清洁工的工资。于是我就做了一个方案，要把清洁费提高到每户每月10元，用以支付清洁工工资及相关工具更新。”据陈之平的回忆，业委会商议后，要求管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见烟头等垃圾，就认可上调收费标准。

物业管理处实现了业主的要求，业委会也兑现了承诺。但这次涨价违反了物价局的规定。“物价局对此以乱收费责问管理处。”当时，陈之平差一点受罚。

此后，陈之平参与起草了全国第一部物管地方性法规——《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，该条例对物业收费调整做出了规定。这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型，并有了一定的法规。

业主维权专家舒可心认为，这只是物业公司达到自己利益诉求的一种方式或者说策略，物业公司对业委会的成立从根本上讲并没有主观之意，但其客观诉求的确促使业主维权迈出了第一步。

上世纪90年代初期，深圳正处于改革的蓬勃期，很多领域的改革都在探索。而陈之平无意间踩中了业委会这块石头。

土壤有别

从全国范围看，中国业委会的发展过程有一个清晰的脉络：它们往往从革命性的维权起步，后来在各种现实的限制与考量后，慢慢转向建设性。

在业委会的初创阶段，“闹”非常普遍。“这符合中国的现状，‘闹有时候更能有效引起关注。”一位受访业委会专家表示。大多数的业委会，也是在“闹”的过程中逐渐联合成为一个组织。但在政府眼里，这就是不和谐因素，其所面临的外界阻力也自然形成。

在中国，从“闹”这一阶段走出来的维权领袖有几千人，分布在全国几百个即时通讯群里。

虽然有这么多人的努力，但目前建立业主委员会的小区占比仍然偏低。据业主维权专家陈凤山估算，全国目前拥有业委会的社区占比为10%左右，公开数据中产生过业委会的小区占据30%～35%。

在业委会的成立方面，上海是一个极其特殊的城市。陈幽泓等人提供的数据显示，上海整个城市业委会小区所占比例为85%。

陈幽泓是海淀和谐社区发展中心的教授，研究中国社区发展状态多年。和谐社区研究中心原是中国人民大学2002年成立的一个研究课题组，2005年海淀区政府破例让其登记注册成为一个民办非企业法人。陈幽泓告诉《中国新闻周刊》，上海市是一个强政权城市，有点类似新加坡，有着强权政府干预的基因。在这个城市，业委会几乎都是由基层政府组织成立，这在一定程度上削弱了业委会的维权属性，也不可能形成权力制衡。

在全国性的社区论坛上，陈幽泓可以感觉到上海的业委会领袖相对较少，其知识储备和自发的维权素养也较低于其他省份。

而与上海紧邻的江浙地区，却完好地保存了传统的民间组织氛围。陈幽泓以工商联为例，对《中国新闻周刊》阐述了温州的业委会发展环境。全国各地的工商联组织，基本都属于具有行政事业编制的民间组织，而唯独温州是小商业主自发组织成立。这与其经济发展基础有关，也与民间意识有关。政府看到了这些私有经济业主组织在发展GDP时所做的贡献，于是在业委会这个民间组织上表现出更为开明和宽松的态势，“无为而治”。

在江苏省，这种政府环境则更为明显。陈凤山对《中国新闻周刊》表示，2014年最新实施的《江苏省物业管理条例》，是全国第一个将“业主委员会代表制度”明文写进地方法规的，这在法律意义上明确了业主委员会的发展模式和法律地位。

相比上海和江浙地区，沈阳则成为中国业委会发展最好的地方。陈幽泓说，沈阳属于东北老工业基地，特定历史时期形成的老旧小区特别多。这些小区的物业管理相对落后，而且盈利性相对较差，于是出现了大面积的托管现象。这给沈阳的业委会组织提供了成长的沃土。

陈幽泓介绍说，在托管的期间，一些小区业主委员会发挥了很大的作用，该市社区业主委员会协会会长杨树林所起的建设性作用，也得到了政府部门和业主的认可。“业委会这种组织的存在，让政府省了不少心也尝到了甜头。”

多位受访专家告诉《中国新闻周刊》，业委会的成立与发展，既受制于整体的大环境，也受制于区域环境。比如，虽然深圳市在业委会的发展上有很多的经验，但基于特区的背景，其经验并没有普适性。

“进”与“退”

知名打假人王海，也在和同伴一起探索业委会管理的模式。

王海和崔丽娜同为和谐社区发展中心的成员，后者为天津业委会联合会会长。他们在天津的几个物业托管小区，正在推行“丽娜模式”。这种模式以业委会主导、合同制管理为中心，意在扩大业主的自主权，增进业主的公共意识，降低物业管理的各项支出成本。

对物业公司而言，“丽娜模式”的利润相比传统的模式要少得多，但好处在于明确了权责，减少了矛盾和摩擦。在很多业内人士看来，这是一种共赢的经营模式。过去，物业管理企业通常是从开发商手中接单签约，之后由于成本压力、与业主之间的矛盾等，或弃盘不管，或与业主之间水火不容。

陈幽泓把这一模式解读为“共有财产区分，财产权关系明确的业主自治经理人模式”。其实现阶段分为业主当家作主、财产明确、经理人实现、专业化管理外包四个阶段。该模式的核心，是“区分穷尽、物权自主、量化公开”。

在“丽娜模式”中，将小区共有部分的管理，设定为对“分不出去”部分的管理。凡是“分不出去”的，由物业管理公司管理，由全体业主承担成本，由物业维护费开支费用，在权责分明下实现物业管理费最低。

还有很多的业主维权人士在探索自己的模式，并在几百个业主群里“百家争鸣”。

作为和谐社区的研究专家，陈幽泓更期待“业主自治”的“乡规民约”。在她的架构中，把实现和谐社区分为五个阶段，称为“五部曲”：业委会成立、物业酬金制、契约机制、两委三方（物业、居委会、业委会）联动、生态社区。陈幽泓的最终目标，是靠目前的NGO力量实现生态社区建设。

陈幽泓说，目前这个阶段，社区治理领域的政策法律仍处于初步发展阶段。而业主自治的问题，仅靠国家的法律远远不能解决，需要小区在相关政策和法律的基础上，去协商制定自己的规则。“两委三方”应该通过联动，依托三方协商制定的“乡规民约”来约束和实现自治。

陈幽泓说，国家和社会之间从来就存在一种博弈，有时候是进退关系，有时候是互补关系。他说，目前形势下，政府应该退，民间应该进。

自治的瓶颈

但在当下，业委会在中国的发展不仅面临谁进谁退的问题，还有很多其他的困境。

陈幽泓说，目前，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，其法律地位和组织特征不是很清楚，共有区域的法律确权也相对模糊。在很多小区，物业公司已经架空了业主的所有权。

物业专家舒可心认为，小区里在住宅以外、规划红线之内的区域，全都属于全体业主。“公有的东西很多，包括一草一木、一砖一瓦。”但中国现在在所有权的登记上还有缺失，法律不登记共有财产。另外，在小区内，居委会、物业公司与业委会的权利也不对等。这导致业委会很难在法律上主张这部分共有权利。

陈幽泓表示，在中国，物权的突变式变革，造成了小区管理制度的缺位和断层。物权所有人在自治意识尚不成熟时，就已经肩负起维护小区共有权利的责任。这是政府大跨度改革的一种冒进。

而在业主的意识和能力层面，业主大都是遇到事了才聚起来，聚起来就打打杀杀。而受访专家大多认为，业委会要发展，就必须形成固定的议场。要定期选举，产生一个组织去执行议事规则下达成的具体协议。但是目前在小区内部，正常换届都很困难。

一位受访专家认为，在业主现有的意识和能力下，业主的组织很容易呈现一种循环的状态：当外部势力入侵，到了一定程度，大家开始组织对抗，就有了业委会。而一旦有了业主组织，发展商就不太敢侵权。业主一看发展商不再来了，就容易做鸟兽散。而业委会一旦不存在，物业公司就又开始来欺负业主，到了一定的程度后，就又组织业委会。一位受访专家认为，业主组织发展的一个突出问题是可持续性的问题。“一个可持续的小区的评价机制，是业委会能不能正常更换，正常选举。一个小区是不是成熟，要看小区有没有发生过对业委会的罢免。”

但是现状不容乐观，大多数业主组织都遇到了可持续发展的瓶颈，定期选举无法实现，参与者后继无人。房地产商人任志强在一次受访时说：“年轻人连业主委员会的责任都不愿承担。”

业主维权专家陈凤山把小区比喻成一个五脏俱全的社会。他说，现阶段民间组织遇到的问题，业委会都有可能遇到，但最主要的还是制度建设和法律依据。陈幽泓说，《物权法》中并没有规定关于侵犯物权的惩罚性措施。按照《物业管理条例》的规定，开发商、物业公司侵犯业主的物权，仅被处罚几万元。

多位受访专家认为，对于私人财产权长期以来缺乏法律保护，政府有不可推卸的责任。政府应该在自己的权力范围内培育社会自治能力，因为如果没有政府的支持，业主组织要维权并不容易。

3.小区业委会财务监督员工作职责 篇三

2、为营销方案提供销售、费用等数据，保证营销方案的合理性及有效性;

3、利用销售额、费用率、增长率等财务指标对营销方案的实施效果进行评估;

4、审核省区提交的费用报表报表数据，并对相关信息进行汇总分析;

4.小区业委会新年致辞 篇四

一元复始，万象更新，值此辞旧迎新之际，业委会全体成员向广大邻居致以最诚挚的问候，祝福业主及家人们新年快乐！

回首20xx年，是不平凡的一年，是据理力争的一年，是广大业主团结一致，为创建美好家园努力奋斗的一年。在这一年里，广大业主排除万难，团结一心，选出了新一届的业主委员会，我们深感责任重大，使命光荣。

当前，第二届业委会正本着公平、公正、公开的原则，维护业主的知情权、选择权，进行事实物业的解聘的投票工作。虽然工作过程中阻力重重，压力重重，但是好在有广大热心业主的支持和积极参与，现在投票已经取得阶段性成果，距离胜利的目标越来越近。接下来的工作还需要更多的业主积极参与，让业主真正成为小区的主人翁。

回首20xx，维权路上艰难心酸，成功仍需加速！展望20xx，努力再出发，胜利属于奋斗者！我们将矢志不渝，勇往直前，排除万难，积极争取政府相关部门支持，力争让我们的小区摆脱现在的脏乱差的环境，把xx小区打造成美丽、和谐、温馨的示范小区。

我们坚信，在政府相关部门的大力支持下，在广大业主的积极参与下，即将到来的20xx年，小区必将变得环境优美，安全有序，温馨宜居。

路漫漫其修远兮，小区的每个业主都是小区的主人，都有权力、有责任为小区的发展建言献策，小区的发展离不开你们的支持，小区的命运掌握在你们自己的手里。让我们共同行动起来，为小区的美好明天添砖加瓦。

5.小区业委会会议内容纪实通报 篇五

20xx 年 11 月 23 日晚 7：30 分召开业委会紧急会议，（会议议题序号以记录为准）会议内容如下：

1、讨论业主反映强烈的收取汽车卡 100 元工本费，邀物业公司AA 参会介绍道闸收费情况，并审阅《道闸合同》报价等，业委会成立审核组：组长 z、组员 z；

2、拿出公共维修资金转存方案：活期 30％、2 年期 20％、3 年期 50％，交业主代表大会表决；

3、提请业主代表大会表决印鉴章及财务负责人；

4、审议讨论 35 名业主对《物业合同》的提案，拿出意见；

5、通报业主代表大会准备情况；

6、讨论决定单公西 1、西 3、四部电梯先年检后大修情况；

7、确定临时装修垃圾点；

8、决定 11 月 29 日对小区重大设备大检查；

9、研究公共收益对帐情况；

对于审议讨论 35 名业主对《物业合同》的提案拿出意见，这一会议议题留在最后审议讨论，SS 就业主提案做了详细说明：从 20 日组团联系人会议要求 23 日拿出完整提案，21 日睦邻居部分提案业主沟通提醒 23 日拿出完整提案，按提案实施从时间上 12 月 31 日止不可行，不符合《议事规则》对提案的要求等；

6.业委会：群众参与的重要平台 篇六

近年来，城市基层民主有了很大发展，这是与城市基层群众的积极参与分不开的。这其中，业委会提供了一个重要的群众参与平台，并为基层民主的发展做出了贡献。

老百姓替代国家管理自身事务

按照国家有关规定，凡由居民购房形成的社區，都要成立由业主组成的业主委员会。业主委员会的主要职责， 就是让居民自己参与房产的管理。

在中国，基层群众对周边事务主动和积极的参与一直非常缺乏。长期以来，基层社会的管理全部由政府承担，老百姓只需听从政府的安排就可以了。这样一种基层管理模式，是无法发展民主的。因此，在经济发展起来后，当老百姓买到私人房产，并组织业委会就自己最为关心的事务进行自我参与时，也就是老百姓开始了对自身事务的自我参与和管理，这样在基层就出现了老百姓替代国家管理自身事务的局面。

多年来，城市社区的居民参与是一个老大难问题。政府在鼓励社区民主发展时，千方百计动员居民参与自身事务，全国许多地方也都进行了试点，但是，这种动员式的参与并不很成功。城市社区居民基本上还没有参与到自身事务之中，老百姓的自我参与愿望并不十分强烈。

但业委会的情况就不一样：居民自己花钱买的房子，有的甚至花了一生的积蓄，这个私人房产就是他们的命根子，因此居民对房产的日常管理、房价的升值和贬值、生活质量的高低等显然比对任何其他社区事务更加关心，也更容易参与。这样一来，由买房的人组成的业委会，就成了社区居民实现自我参与的一种主要形式，这种参与既体现在业委会和物业公司、地方政府等外在机构的关系上，也体现在居民对业委会内部运作、人事变动的关注等方面。在这两个方面，居民的参与都是自觉自愿的。居民作为买房的业主进行参与，比居民对其他事务的参与要积极得多。

业委会的维权活动成为社会热点

近几年，由业主委员会维权引起的多方利益冲突，已成为社会的一大热点。有的地方业委会长期和物业公司处于矛盾状态，业委会不满意物业公司和房地产公司的工作，而后两者则试图增加收费，降低服务质量，扩大盈利。许多地方可以用坐下来商量的办法解决两者的矛盾，也有不少地方采用较激烈的办法，或者赶走物业公司，或者物业公司力图控制选举，掌握业委会的领导权。更有的地方在社区内外进行示威、抗议等活动。目前，出现比较多的是深圳和北京，这两个地区也比其他地区存在更大程度的业委会维权，甚至出现较大规模的业委会居民到地方政府门前示威、抗议、静坐的局面。

上述现象的出现，表明中国城市居民在业委会框架下出现的维权意识、利益要求以及要求利益实现的方法已开始逐步成熟，并逐渐与国外的类似机构、类似行为相仿佛。对此，各方面有不同的看法。有人认为这是违法行为，业委会走得太远了；有人认为业委会的所作所为反映了中国基层民主的发展。出现不同看法是必然的，实际上，由于长期以来的官本位思想，政府总喜欢群众听话，按照官员们的意图办事，认为这样才是正确的。市场经济出现以后，社会利益多元化已成为发展趋势，不同的社会群体有不同的利益要求，因此出现不同社会群体之间的矛盾冲突是不可避免的。业委会的维权活动，就是买房的居民与卖房者、管房者以及支持他们的某些地方政府之间由于不同利益要求而引起的冲突。官方垄断房屋的管理和服务已经几十年了，现在由于业委会的出现，买房居民开始表达他们的权利要求，积极参与自身事务，相对以往群众无法表达自身利益的状况，这是一个历史性进步。

目前，由于中国相关法律还不完善，与业主维权事件有关的各方都没有处理业委会维权事件的经验，也无法适应这样的矛盾冲突，因此，某些地方矛盾升级和扩大也就不足为奇。这是中国社会取得和谐发展的必经阶段。下一步就是如何在业主维权的过程中制定相关法律，要求利益冲突的各方能够坐下来，以商量、讨价还价等方式解决问题，这样，既可以对业主维权的活动加以规范，也可以对物业公司等的活动加以限制。业委会的维权活动将会进入一个良性发展阶段。

中国基层民主发展的主要支撑点

从目前的现实情况看，业委会已经成为中国基层民主发展的主要支撑点。与其他基层群众组织相比，业委会所提供的基层民主发展功能，有其自身的特殊性和表现形式。在基层民主中，必须有大量群众积极的直接参与。美国民主发展的一个主要支撑点就是老百姓对自身事务的直接参与，这在美国基层的town meeting（乡镇会议）中到处可见，就是在此基础上，美国民主的发展才有了一个基础。在中国城市基层社区中，可以提供群众直接的积极参与的组织结构有一些，例如居委会和其他群众组织。但是从实际的运行和参与情况看，目前业委会是最好的，没有其他社会组织结构可以像业委会这样为老百姓提供自身积极参与的平台。

在中国城市社区之中，居民通过业委会以整体或个人的名义表达自己的利益要求，是目前居民公开表达利益要求的主要形式之一。这种利益表达体现出一种直接的毫无隐瞒的讲真话的利益要求，这也是群众参与式民主的特点之一。

用民主的方式解决利益冲突，就是用法律的、谈判的、协商的、双方地位均等的方式解决不同利益冲突。在这一点上，用民主的方法解决业委会与物业公司和地方政府的利益冲突有一些进展。但是在中国目前的政治体制中，还有一些困难。因此，如何用民主的方式，解决业委会维权出现的矛盾冲突，是进一步推动城市社区民主的关键。这种办法不但需要业委会和物业公司等方面加以积极考虑，也需要政府给予认真考虑。

从传统上讲，我们的老百姓没有对周边事务包括政治事务直接参与的历史和习惯。但是，在业委会的发展过程中，通过内部的管理，包括如何选举业委会成员、如何主持会议、如何组织谈判、如何交流不同意见以及如何处理外部关系等等，积极参与的居民可以学到许多东西，培养多方面的能力。实际上这就是学习民主的过程。在这个过程中，中国最基层的群众学到的是将民主的方式融入到自己的日常生活中，这些人将因此成为民主社会的公民。

7.小区业委会工作 篇七

尊敬的各位业主,大家好：

端午佳节将至，为表示对服务在**小区一线的保安、保洁、客服人员的感谢，让他们能够安心、积极服务于天寓小区，业委会从小区营业性收入中拿出 5000元，采购了粽子、洗发水、沐浴露、毛巾等用品，业委会成员、热心业主一起将这些物品发到服务在一线的物业员工手中，希望他们能够在天寓的安全、整洁等方面做好工作，使**小区更加美好、和谐。

XX 小区第二届业主委员会

8.业委会如何工作建议 篇八

一、业委会要保管好小区的财产。

成立后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理：

1、各类物业设施的验收、接管档案；

2、与供水、供电、供气、环卫、有线电视、网络运营商等单位订立的协议书、合同等资料；

3、物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

4、公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；

5、以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、财务收支帐册；

8、公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、物业管理所必须的其他资料。

需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据《档案法》规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。

二、业委会要建立、健全内部的规章制度。

没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度应该根据《业主大会议事规则》的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。

三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠

全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加美丽。

没有法规的正确指导和业主代表的正确监督，业主委员会不可能正常运作。业主委员会要定期组织业主委员会和业主代表学习管理规定。

四、要明确业委会的职责。

根据《物业管理条例》规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。

五、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法：

1、物业管理费用收支/月度预算的审核

A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。

B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。

C、建立例外大额费用支出报告制度。

2、物业管理费收支决算审核

A、根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的报告，分析各项指标的收支情况。

B、根据预算各项指标与报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。

C、对产生的盈亏做好记录，为审批下管理费预算提供参考依据。

3、做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权益。

4、协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。

六、业委会应该聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，由专业顾问一起共同搞好业委会的管理工作。

9.曹家渡社区业委会建设的调查报告 篇九

曹家渡社区业委会建设的调查报告

●中共静安区委政策研究室

加强业主委员会建设是认真贯彻党的十七大关于“发展基层民主，保障人民享有更多更切实的民主权利”精神的一项重要工作，是在党的领导下依法有序开展业主自治，构建和谐社区的前提和基础。静安区曹家渡社区（街道）以科学发展观为指导，注重党建引领，坚持群众观点，条块紧密配合，以新时期群众工作的新途径、新方法开展业委会建设工作，做法和成效值得借鉴。

曹家渡社区（街道）；业委会建设；新时期群众工作

上海市静安区曹家渡社区（街道）认真贯彻中共上海市委和静安区委要求，充分发挥党工委、办事处的领导核心作用和指导自治组织职能，与区房管局形成合力，积极探索新时期群众工作的新途径、新方法，协同加强业委会建设，2009年共完成17家业委会的组改建工作，取得了新成效。

一、曹家渡社区（街道）推进业委会建设工作的特点

一是条块紧密配合。社区（街道）体制机制调整优化后，区房管局党委多次主动走访社区（街道），召开沟通会，统一思想认识，明确工作目标。社区（街道）将业委会的建设工作归并到社区党群工作部和居民区党委内，在纵向上形成了街道房管办与居民区党总支相互之间跨前一步、各项工作无缝衔接的良好局面，工作合力进一步增强。

二是坚持群众观点。居民区党委与街道房管办把推进业委会建设的工作摆上重要议事日程，坚持我们党“从群众中来到群众中去”的根本工作路线，重视调查研究、重视倾听群众呼声。针对存在的突出问题，分类后逐项开展深入细致的专项调查研究，在工作推进中相信和依靠群众，既不做群众工作的命令主义，又不做群众工作的尾巴主义，从而为进一步搞好业委会组改建和推进物业管理党建联建工作提供了比较牢固的群众基础。

三是发挥职能作用。曹家渡社区（街道）加强业委会建设面临的困难，是由多方面原因造成的。一方面业主反响强烈，要求进一步加强建设；另一方面，业委会组改建工作存在人员难选、矛盾难调、宣传难做的“三难”问题。曹家渡社区（街道）和区房管局加强领导和指导，发挥好居民区党总支的政治和组织领导的作用、街道房管办和居委会的指导和监督的作用，针对不同情况，依据政策和法律法规，分别采取不同的对策和方式方法，予以重点突破，逐个化解了一系列难题。

四是创新党建形式。在工作中注重延伸基层社区党组织的工作触角，调整了党支部的设置。把组织关系在本地区的业主党员，通过建立独立党支部和联合党支部等形式，在业委会中建立了3个独立党支部和6个联合党支部。同时，按照管理组织和活动组织相结合的原则，在党支部中设置兼职支部委员，创新和拓展了在职党员发挥作用的途径和空间。对于党员人数不多或没有党员的业委会，则通过落实居民区党总支书记作为党建联络员的方法开展党建工作，为加强业委会建设创造条件。

二、依托联建，加强建设，积极探索依法开展业委会组改建工作的新途径新方法

加强业委会建设的第一项重要工作就是要通过依法组改建，建立起一个政治上过得硬、业务上素质强、结构上科学合理的业委会。而要达此目的，首先要建立起一个能够承担组改建工作重任的业委会筹备组织。玉兰居民区的党总支和居委会在5个业委会的换届改选工作中，充分发挥政治和组织领导、指导和监督的职能，依据法定程序，有序有效地完成了换届改选的各项工作，其成功做法为长宁区加强业委会建设注入了新的活力，提供了具有实践意义的经验借鉴。

玉兰居民区共有2000多住户、6000多居民，居住房屋具有住宅商品房、售后公房、直管公房、系统公房和二级旧里5种类型。不但规模较大、居民数量较多，而且居住房屋类型多、物业管理情况复杂，业主（居民）要求改组业委会的呼声十分强烈。按照“一切为群众的工作都要从群众的需要出发”的要求，居民区党总支和居委会充分发挥职能作用，正确把握和引导业主（居民）的强烈愿望，通过由街道房管办主任、居委会主任、治保主任、业委会主任、物业服务公司经理和社区民警参加的小区物业管理党建联建联席会议，发挥好综合协调的作用。联席会议对5个业委会的换届工作逐个分析研究，制定换届方案，成立工作小组。工作小组由居民区党总支书记挂帅，坚持“时间服从质量”的原则，认真做好业委会换届筹备小组的组建工作，重点把好四个关：

一是人员素质关。将那些模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和一定组织协调能力，具备必要工作时间的业主推荐进筹备小组。5个业委会共有委员35人，平均年龄60岁，学历都在大专以上，退休和在职的国家干部28人；在职业分布上有律师1人、会计师1人、土木建筑工程师1人、房地产业管理人员4人。

二是党员比例关。工作小组努力吸纳党员业主进入筹备小组，同步做好在业委会中建立党组织的准备工作。在5个业委会35名委员中，共有党员14名，占40%，其中在职党员11名，成立了联合党支部开展党的工作。

三是主任人选关。选择政治素质高、为民服务意识强、身体条件好的委员担任业委会主任或副主任。5个业委会中有3个业委会的主任由党员业主担任，并进入业委会联合党支部班子。

四是组织审批关。在条件成熟的前提下，由工作小组作出依法成立筹备小组的决定。工作小组将决定以书面形式向居民区党委和区房管部门提出申请，经审议同意后进入建立筹备小组和选举产生业委会的法定程序。工作组在完成了业委会换届筹备小组的组建工作后，积极支持筹备小组依据法定程序开展业委会的换届改选工作，取得了5个业委会顺利换届的良好成效。

由于党委重视、部门深入、指导正确、措施有力，在换届改选工作的全过程中，既坚持了群众路线，又在方式方法上有了进一步的完善和改进，从而使居民区党组织和居委会的作用在业委会换届改选中得到充分发挥。新一届业委会的党建工作进一步加强，政治引领作用进一步强化，成员的综合素质进一步提高，依法开展业主自治、发展基层民主迸发出了勃勃的生机；创建平安小区、及时解决业主的“急、难、愁”问题、加强业务培训等项目的竞赛活动在小区内蓬勃开展，进一步营造了“小区是我家，建设靠大家”的浓郁氛围。

三、党建引领，依法自治，积极探索新时期群众工作新途径新方法，促进小区和谐发展

在居民区党总支的领导下，以物业管理党建联建为抓手，居委会、业委会、物业服务公司三位一体，积极探索新时期群众工作的新途径新方法，合力化解居住物业管理中发生的矛盾和问题，依法有序推进业主自治，促进小区和谐，是我们当前面临的重要任务。四和小区在一项涉及全体业主（居民）共同利益的居住物业重大维修项目中，针对业主（居民）近百种不同的诉求，始终坚持“群众的实际上的需要，而不是我们脑子里头幻想出来的需要；群众的自愿，由群众自己下决心，而不是我们代替群众下决心”的重要原则，从民主决策、党员和骨干带头、营造正确的舆论氛围到加强组织领导等一系列环节上，大胆实践，取得积极成效。

四和花园小区是一个具有1060户、3000余居民的小区。小区内有5幢1995年竣工的24层的高层住宅，原用水管为镀锌钢管，经过15年的使用，锈蚀严重，部分水管出现开裂滴漏，造成不少业主（居民）住房渗水并因此污染楼下业主的居住环境，引发多起邻里矛盾。由于水管更换工程要穿墙过户，涉及每一户业主的室内装修，不但维修难度很大，而且部分业主不同意更换水管，致使维修工程迟迟不能实施。四和花园小区党总支和街道房管办形成合力，以物业管理党建联建为抓手，以居委会一个窗口对外，领导、组织和指导、监督业委会在处置居住物业维修重大项目中，坚持“共产党员要善于同群众商量办事，任何时候也不要离开群众”的群众工作路线，取得了新成效，积累了新经验。

一是摆上重要议程。更换水管是一项经费高、涉及小区全体业主（居民）、作业难度高的居住物业维修项目，也是一项重大的民心工程。对此，物业管理党建联建联席会议深入每家业主（居民）的家门倾听诉求，广泛征求意见建议，多次开展专题研究讨论。指导业委会和物业服务公司业主从维护全体业主共同利益、依法维权的高度制订维修方案，明确居民区党总支、居委会、业委会、物业服务公司在维修方案实施过程中各自的职责和开展群众工作的共同责任。

二是骨干以身作则。首先，由居民区党总支牵头抓总，召开全体党员业主座谈会，要求率先垂范，当好安装新水管的带头人，统一了近250余名党员业主的思想认识。其次，由居民区党总支和居委会一起召开楼组长、积极分子座谈会，并组织大家到杨浦、宝山等兄弟区学习大楼水管改造的成功做法，把一大批有影响力的业主团结在组织的周围。

三是营造正确的舆论氛围。以居委会、业委会、物业服务公司三家联合的名义，给每户业主写了一封友情告知信，对水管改造的必要性、施工单位的招投标、旧管对水的污染、新管的材质优点等方面作了详细介绍。此外，还在小区主要通道旁，把拆下的锈管和新使用的钢塑复合管进行实物对照展览，最后在梳理业主（居民）反馈的大量意见建议的基础上，从业主（居民）长远、长效的利益考虑，确定了“明管进户”的施工方案，得到广大业主的赞许。

四是成立协调小组加强组织领导。在统一思想认识的群众工作取得成效的基础上，成立了由居民区党总支、居委会、业委会、物业服务公司5名同志组成的水管改造和综合整治协调小组，由居民区党总支书记任组长，并公布联系电话。协调小组每周召开由业委会、居委会、物业服务公司，施工方、工程监理等参加的碰头会，共同商讨解决工程中出现的各种问题，并经常深入现场对材料和施工质量进行全程监督。

通过以上四个环节深入细致的群众工作，为维修方案的实施奠定了重要的思想基础和组织领导保障。在此基础上，协调小组在施工方案实施的过程中坚持四条原则：一是党员干部以身作则，带头更换新水管。二是以业主需求为服务宗旨，施工队与业委会尽最大努力满足业主（居民）正当要求。三是注重耐心冷静，文明礼貌。对于少数讲粗话、骂大街的业主（居民），坚决做到骂不还口，冷静对待，耐心说服。四是质量第一，业主认可。每户新水管安装完工后，必须由业主（居民）在施工方的竣工单上签字，如有问题由协调小组与监理员一起上门了解情况，落实整改。

由于协调小组在整个施工过程中，始终从广大业主（居民）的整体利益出发，大胆实践，积极探索新时期群众工作的新途径、新方法，在居民区党总支的领导下，居委会、业委会、物业服务公司三位一体，形成合力，带领广大业主依法开展自治，维护合法权益，促进小区和谐，为我们如何提高业委会开展新时期群众工作的实战能力，提供了有益的借鉴。

四、把依法行政和贯彻群众路线有机结合起来，使街道房管办的职能作用更加有效地落到实处

街道房管办是区房管局的派出机构，是在社区（街道）层面代表政府依法行政的机构。曹家渡街道房管办自觉接受社区（街道）党工委和办事处的领导和指导，根据区房管局的要求，以物业管理党建联建联席会议为平台，加大群众工作的力度，对于个别人妨碍公共利益的行为，耐心做好工作，尽可能用耐心和诚心使他们自行改正，开创了业委会建设的新局面。

四季公寓小区由两幢高层和两排多层房屋组成。按照有关法律规定，四季公寓小区第一届业委会在2003年10月31日即进入换届选举的法定期限，并在当时开始了组建新一届业委会的改选工作。由于原筹备组副组长常常提出一些复杂的诉求，导致了在长达6年的时间内无法通过换届改选产生新一届业委会。对此，街道房管办知难而进，把化解这一难题作为创新工作方式、改进群众工作的动力，把依法行政和贯彻群众路线有机结合起来，在其生病期间和逢年过节时8次上门慰问，送去鲜花和水果，表达了政府行政部门对其的关心，想方设法化解了该业主的对立情绪，为组织业委会的换届改选工作消除了障碍。2009年6月，街道房管办依托社区物业管理党建联建联席会议，及时抓住工作推进中的转机，充分发挥职能，提前介入，加强业务指导和监督，牢牢把握住了业委会选举的主动权。工作小组针对老小区的实际情况，尽量选择一些群众信得过、综合素质高、热心社区工作，具有“四公”精神（公益、公德、公心、公民）的业主进入业委会委员候选人行列。经过努力，6年多未能完成的四季公寓换届改选工作，在短短的两个月时间里取得了圆满成功，一个符合业主意愿和法定程序选举产生的新一届业委会产生了。

四季公寓小区区域范围小，管理成本高，在长达9年的时间内，物业服务公司要求提高物业管理费用与业主要求进一步提升物业服务质量之间的矛盾始终没有解决，发展到物业服务公司不愿续约的程度。街道房管办加大指导和监督的力度，与新一届业委会一起合力推动这一矛盾的化解工作。经过走访党员、楼组长，团结骨干力量，召开居民座谈会等，广泛开展新时期的群众工作，做好深入浅出的解释引导，最终以广大业主一致同意物业管理费在原有基础上上调20%，妥善化解了这一长期未能解决的疑难矛盾，也推动物业服务水平上了一个新台阶，有效地维护了小区的和谐稳定。

D267

B

1009-928X（2010）05-0028-03

执笔：邓肇基

10.业委会主任工作体会建议 篇十

本人因为体验过业主维权活动和被民主高票选为某小区业主委员会主任，有一点感触和体会。现在本人仅就业主委员会职责问题提出以下几条不成熟意见：

一、关于业主委员会与业主大会的关系

当然，首先是主从关系。没有业主大会就不可能有业主委员会。没有业主大会的决定，业主委员会不能对跟全体业主切身利益有关的重大问题擅作主张。然而，业主委员会是业主大会的执行机构。小区要召集业主大会是很难的，就是召开业主代表大会也很不易。因此，管理和主持小区日常工作就落在业主委员会头上。这种关系既密切，又具有一定距离。双方均不能互相替代。这要求业主委员会主任必须很艺术地掌握与处理好这个关系。我只任一届主任。在2年9个月的时间里，我召开过五次业主大会（平均半年一次），十八次代表大会。所以我在任期间没有犯过什么错误、失误。总而言之，委员、主任既然是经过全体业主民主直选出来，是邻居对我们的信任，所以我们就应该义无返顾地为邻居们当义工。

二、关于业主委员会职责

业主委员会虽说是一个无职无权松散形的住宅小区业主自治性质的群众组织。其成员都是业主群众通过民主选举出来的热心于公益事业的正派业主。然而，他们却是维持小区正常秩序和构建文明、和谐、平安和美丽小区上的中坚力量，尤其是业主委员会主任更是主要领导和起着重要榜样作用。榜样的力量是无穷的。但是群众的力量更为重要，万夫之力，天下无敌呀！业主委员会如何团结最广大业主投入小区公共事业？如何把一切好的想法变成最广大业主的想法？如何发挥拥有技术专长的业主的积极性共建和谐美丽家园？等等。这些都是主任应该考虑的。我根据小区内人才济济、生活现实和将来可能遇到的实际情况，倡议并得到全体代表的赞同，在业主委员会下面设立八个专委会，如：由律师、法官邻居组成“法律专委会”、由工程师邻居组成“工程专委会”、由警察邻居组成“安全专委会”、由文艺工作者组成文化专委，还有卫生专委、财务专委、新闻专委、维权专委等。这叫“万人操弓，共射一招，招无不中”。

鉴于业主委员会的重要地位，我认为在《条例》中必须明确其职责、权利、义务和任职条件。建议《条例》在业主委员会一章增加“业主委员会职责”条文内容。

1、积极配合政府、社区，带领广大业主参与和谐、平安和美丽的文明小区建设。

2、依法维护全体业主的共同权益。

3、依法保护属于全体业主的公共场所、公共设施与其它公共财产。

4、依法维护小区正常秩序，调解纠纷，协调业主与物业公司以及街坊单位之间关系。

5、监督业主和物业管理公司严格遵守和执行国家有关法律法规和《业主公约》。

6、坚决执行《业主委员会议事规则》。

7、依法及时组织召开业主大会会议。

8、依法及时组织业主委员会换届选举并做好移交工作。

9、监督物业管理公司严格执行《委托服务合同》做好本小区物业服务和安全工作。

10、监督物业管理公司对本小区公共设施、设备的使用和维护。

11、监督物业管理公司对本小区绿化养护。

12、管理 “专项维修资金”并监督其合法合理使用。

13、管理小区公共文化健身活动场所及器械。

14、组织小区健康文化体育活动。

15、监督物业公司保管好本小区一切物业管理资料，并在更换物业公司时全部收回。

16、支持物业管理公司收缴物业管理费。

17、利用诉讼主体资格依法保护广大业主共同权益和公共财产。

18、坚持公正、公平和抑恶扬善原则，调解本小区业主纠纷。

三、关于业主委员会成员条件、义务与权利

1、业主委员会成员首先必须具备如下条件：A、爱国主义精神，B、强烈的公益心，C、为人正派，D、有公信力和组织能力，E、不以权谋私，自己及其家人不参与本小区任何与经济利益有关系的工程或活动项目，F、在刑事或贪渎方面没有不良记录，等等。

2、义务：

同意第三条内容。建议增加：

A.在前期物业管理阶段，必须了解并查验本小区公共场所和公共设施及一切与物业管理有关的文字资料和设计图纸。

B.必须忠实履行委员职责，遵守《业主公约》、《业主委员会议事规则》和执行业主大会与业主委员会决议。

C.忠实、诚信与保密。不得利用委员或主任、副主任职权为自己或家人谋私利，不得从事与业主公共利益相冲突的交易或经营活动，不得泄露业主在物业管理中不宜对外公开的私人秘密。

D.必须参加业主委员会、业主代表和业主大会会议，不得无故缺席。

3、权利：

A.有选举与被选举权，B.有权参与业主委员会解决处理的事项的讨论和投票表决，并拥有提建议或批评或反对或保留意见的权利，C.有权依法向开发建设单位主张移交公共物业资料并接受移交。

D.有权提议召开业主委员会、业主代表大会或业主大会。

E.有对业主委员会主任或成员提出质疑的权利，F.有权对主任或委员提出罢免案，G.有权监督业主委员会和物业管理公司，H.有权对小区任何工程或活动项目的经费开支提出质疑和审计要求，I.可以领取经业主大会批准的职务补贴，等等。

四、其它建议：

A.《条例（草案）》第十三条

„„有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之

（十）以上业主提议的；

[ 10%业主提议召开业主大会足够。如果要发动%20以上业主，很可能会影响小区稳定。

B.第十四条 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当向业主大会报告工作情况。经业主大会授权，业主委员会可以代表全体业主依法从事下列活动：

（一）涉及全体业主的物业管理（及公共财产）纠纷进行诉讼；

[ 当小区全体业主公共财产被某个单位或个人侵犯，而经调解未果的时候，业主大会可以授权业主委员会进行诉讼。

（四）其他经业主大会授权的与物业管理（和维护公共财产）有关的活动。

[ 现实生活中需要业主委员会带领广大业主维护公共财产安全。

C、第十六条

第一段“业主委员会的组成人员（及其家属）不得在本区域内物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业

管理企业提供工作经费（除另有约定之外）。”

[ 不应该排除有的物业公司同意向业主委员会提供一定工作经费之可能。所以法律不要硬性作出不准的决定。

第二段“业主大会和业主委员会工作经费的使用，（必须严格遵守财务制度，）使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”

[ 应该强调这一点。

[ 业主委员会在建构小区文明、和谐、稳定、安全的工作中将起到至关重要的作用，也是主要领导力量。因此必须对业主委员会成员的道德品质与法制观念要有很高的要求，尤其是主任。近年来偶有关于业主委员会特别是主任以权谋私或不负责任的传闻。比如：有的主任暗地拿了开发商或物业公司的钱物，而放弃原则，甚者出卖业主共同利益；有的主任纵容老婆擅自将“业主文化活动室”搞成麻将馆，收费赚钱（只向物业象征性交一点电费），业主们和物业服务处怨声载道。故特建议第二十一条加以下

（五）（七）两条：

D、第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

建议：

*

（四）后加一条：

（五）不热心参加公益事业的；

* 应该再加一条：

（七）以权谋私或为私利而出卖集体利益的；

* 原

（七）（没有请假或无正当理由）连续三次不参加业主委员会会议的；

[ 如遇出差、住院而没有接到会议通知的，或者无法参加会议的，应该照顾到。

* 原

（八）内容改成（九）

E、关于第四章 物业管理服务

第三十五 条物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。

物业服务合同应当约定下列事项：

（四）（小区平安与）公共秩序维护；

F、第三十六条 物业管理企业应当（保护小区业主生命财产安全），并会同（当地有关行政管理部门机关）做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

建议加以下内容：

l小区是居民集中的生活地，是现代社会的重要组成部分。小区的安全与否直接影响到平安社会的建设。因此公安机关、街道办事处和社区居委会，必须加强住宅小区治安工作。他们必须对维护小区的秩序与平安，保护小区业主生命财产安全，应该与业主委员会、物业公司形成联防联治。

11.小区业委会工作 篇十一

一、总则

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

4、监督管理规约的实施；

5、业主大会赋予的其他职责。

二、业委会工作章程

1、业委会定期举行业主委员会会议，每月的第一周和第三周周五晚上召开委员会议。

2、业委会下设业委会办公室负责业委会日常工作。

3、业委会决议须经过业委会半数以上委员同意方可形成业委会决议。

4、业委会关于小区公共事宜的会议决议形成正式文件，并向全体业主公开。

5、业委会组成各专项小组负责小区专项事宜管理。

12.小区业委会工作 篇十二

新城街道十七小区社区居委会

二0一0年十二月二日

新城街道十七社区二0一0年度工作总结

二0一0年十七社区在师市党委、政府、社工委及新城街道党委、办事处的领导下，在社区居民代表及全体工作人员的大力支持下，以求真务实的工作态度，深入贯彻落实科学发展观，紧扣构建和谐社区这个主线，不断强化“以民为本、为民解困、为民服务”理念，全面加强组织建设、队伍建设和服务建设，立足实际，围绕“创建服务型社区”这一工作思路，明确目标，凝聚力量，社区工作取得了一定的成绩，现将一年来社区工作总结如下：

一、加强社区党建工作

1、基本情况：目前有78名党员，转进11名党员，转走4名党员，1名党员去世，共计新增加6名党员。

2、“三会一课”：全年共召开党总支会议7次，组织党员活动11次。

3、党费收缴情况：到11月初党费已全部收齐，全年共收党费4432元，4、发展党员情况：今年将2名预备党员按期转正。今年还有4名社区工作人员向党组织递交了入党申请书。

5、发动党员为 “关怀困难党员、增强党的凝聚力”为主要内容的生活困难党员帮扶专项资金捐款560元。

6、“七一”前社区党总支积极组织开展“知党员情，解党员难，暖党员心”的走访慰问活动，对老党员和生活困难的党员进行了一次普遍的走访慰问。老党员胡殿平身患癌症，家庭经济十分困难，其妻子想参加五七工补费参保，但资金不够，社区党总支得知后，发动社区工作人员为她筹资3000元，使她及时缴了参保费。后胡殿平因病需住院，但资金不够，社区党总支又发动社区工作人员为他筹资2000元，下午就送到胡殿平的手中，让他及时住了院。古尔邦节前社区党总支成员又专门到3名维吾尔党员家拜年并送去了慰问品。

7、积极开展“三项”活动，按照规定动作和具体要求，精心组织，开展学习宣传活动，取得了较好的实效。

8、认真组织开展“老少共建文明社区”活动，共组织开展了8次活动，参与学生达646人次，效果明显，今年被评为师市老少共建文明社区先进集体。

9、综治工作：认真组织开展“平安建设”活动，社区治安、刑事案件发生率比去年同期有了明显的下降。加强对流动人口的管理，目前登记在册的流动人口为1423人（包括天业职工），流动人口登记率达100%。房屋出租户104户，办理暂住证372人。发现法轮功反动传单2份。每月定期不定期到天主教堂进行安全检查。

10、计生工作：为居民办理一孩准生证15人，特批准生证1人，办理《独生子女光荣证》12人，免费发放避孕药具300余盒，发放符合条件的143户纯居民独生子女津贴12500元，摸底调查社区领取《光荣证》家庭140户。

11、拥军优属工作：八一前和街道一起到消防大队、武警市支队进行慰问并送去了慰问品。还走访慰问了军烈属和军转干部，还送去了慰问金3100元。

二、立足“便民”，为居民作好服务工作。

认真做好来电来访的记录，解决居民生活中的实际问题，如：路灯不亮、饭馆油烟污染、阴井盖丢失、树木遮光、养狗扰民、旱厕清理等等，积极想办法进行协调解决。尤其是一五二团旱厕清理问题，社区居委会领导与工作人员挨家挨户做居民的思想工作并进行收费在“国庆节”前将厕所进行了清理和维修。针对天筑平房拆迁引起的纠纷，社区多次与拆迁户及开发商作工作，防止了上访事件的发生。今年居委会与天业天晨化工团委签订长期服务协议书，开展免费家电维修、慰问空巢老人、为老年人清理积雪、环境保洁等活动10余次。社区照顾三无老人刘庆英，元月其患脑梗，我们将其送去人民医院住院，并从街道借款垫付住院押金使其得到及时救治，社区人员经常去养老院看望她，象自己的亲人一样。

三、积极作好社区扶贫助残工作。春节前夕为36户低保户及19户残疾人发放“两节”补助金16800元，走访5户残疾困难家庭发放慰问金1500元，为 45人无养老金收入的生活困难老人发放一次性生活补助金9000元。全年为5户残疾人发放残补金8280元。1名聋哑儿童申请教育救助金720元，2名智力残疾人申请了家庭托养金4000元，为2名贫困残疾人申请了轮椅，“六一儿童节”期间慰问3名贫困残疾儿童并送去价值150元的图书。今年1-10月累计为42户57人发放低保金126474元，为6名贫困居民申请了15096元的医疗救助金，为16名低保人员发放门诊补助金8200元，为47名低保人员医疗补贴2820元。今年上报保障房47户，年底有3户住上了廉租房、2户低收入保障房、9户经济适用房，全年发放廉租住房补贴24000元。为玉树地区捐款 185元。做好支援三秋捐衣物工作，共接收衣物840件。

四、开展社区文体活动，丰富居民的业余生活。今年共举办了“迎新春棋牌赛”、“庆三八节舞会”、“迎六一庆世博家庭趣味运动会”大型社区活动，组织社区秧歌队、腰鼓队50多名老同志参加师市文体局举办的“庆祝元宵节社火”表演、师市的人口普查及征兵宣传活动。7月组队参加“社区之夏”文艺演出。7支社区文艺队伍定期开展活动。通过居民学校广泛开展教育活动，举办法制讲座1次、健康知识讲座2次，石河子乡卫生院到社区免费义诊2次，参加免费体检达300多人次。

五、完善社会劳动保障体系。全年在小区内张贴各类招工信息200余条，为灵活就业的2位“4050”人员办理了养老及医疗补贴，共发放补贴4243.2元。为2名自主创业下岗失业人员上报小额担保贷款手续，为43名社区4050失业者人员上报就业困难人员认定申请。今年居民医保新增37人，变更33人，累计为46人报销106792.79元。今年为24名未参保集体企业退休人员办理补费参保手续。

六、创建良好的环境卫生。年初与驻区单位签订环境卫生责任书，每周进行检查打分，发现问题督促单位及时整改。通过深入开展环境整治活动确保“天山杯”及“五城联创”目标的实现，多次组织辖区单位、低保户及社区党员开展清除乱帖贴画、捡拾白色污染等活动，小区环境有大的改观。联系城管中队清理小区乱搭乱建、绿地种菜39处。认真组织辖区单位开展春秋两季集中灭蚜、灭鼠、灭蟑工作。加强对防洪渠道的检查工作，发现问题及时通知辖区单位进行清理。冬季做好小区道路及600长的泰康路清雪的责任区划分，与单位、物业、门面签订责任书，检查督促清雪情况。

七、加强社区老龄工作。春节前夕为重病、生活困难老人20人发放清油、大米共计200公斤，走访离退休干部6人发放慰问金1500元。中秋节和国庆期间为189名社会化管理人员发放月饼。目前是197人，对社区内761名老年人进行居家养老的摸底调查工作，上报审批13名居家养老政府购买服务对象，发放政府购买服务劵4000元，与社区内6家服务网点签订了服务协议。为8名高龄老人发放高龄补贴6200元。对辖区881名离退休人员进行了养老金资格认证，2011年1100人办理《老年优待证》75人。为3名去世的社会化管理退休人员办理了丧葬事宜，为24名社会化管理离退休人员订阅报刊并报销订阅费869.6元。

八、食品卫生监督工作。对15家餐饮单位每周2次进行日常监督和检查，重点对绿洲医院、学校和幼儿园进行专项检查，对市场流动摊贩进行跟踪检查，对违法行为下达意见书30余份，责令其停止违法行为，并上报卫生监督所请求处理，使小区内食品卫生状况达到规范要求，保证了十七社区餐饮单位全年无食物中毒事故的发生，也保证了三证持有率达到100%。

九、安全生产工作：今年春季做好防灾减灾工作，大家冒着雨雪逐户排查危旧平房27栋、141户，有7户房屋漏雨严重，做通工作后，转移安置到亲戚家和街道市民服务中心居住。针对排查出的问题，以督办通知发到各单位，同时上报街道。这次防灾减灾工

作十七社区被街道评为先进集体。每逢重大节日前夕对重点部位及街面店进行消防安全检查。

十、做好第六次全国人口普查工作。7月份，协助民警做好户口整顿工作，社区工作人员按“四知四清”个人所包楼栋，逐户进行摸底登记。9月社区成立人口普查领导小组，选调普查员和指导员，并划分普查区，绘制《普查小区图》，并与每位普查员和指导员签订目标责任书。社区不定期组织培训8次，摸底及普查阶段每天召开碰头会，解决遇到的问题及汇总进度。对普查员及指导员按照各阶段要求作好入户摸底、入户登记、快速汇总、非专项编码、普查表封装等工作，经过两个月的努力，圆满地完成了人口普查工作。

回顾这一年的工作，主要存在以下问题及困难：

一是社区现有的服务水平与群众的需求还存在一定的差距。二是社区无活动场地，制约着社区活动的经常性开展。2011年工作计划：

一、以扶贫帮困为重点，做好社区低保、救助、残疾人工作。进一步完善低保程序，加强对辖区贫困人员的动态管理，做到应保尽保。落实好医疗救助对象的各项优惠政策，积极组织社区志愿者队伍开展献爱心送温暖活动，为社区弱势群体排忧解难。

二、切实加强社区文化阵地建设，广泛开展群众喜闻乐见、健康有益的文体活动，更好地满足居民多层次、多形式的文化需求。

三、通过广泛宣传，发动辖区单位、社区居民参与环境整治工作，改善居住环境，为创建国家卫生城市及文明城市而努力。

四、积极做好社区再就业及老龄服务工作，多渠道地提供就业信息，鼓励社区下岗失业人员自谋职业、自主创业。做好社区离退休人员的社会化管理工作，使退休老同志的各项福利待遇能够及时享受。

五、开展居家养老服务，为社区老年人提供全方位的服务，满足其不同的需求。

六、加强社会治安综合治理工作，降低可防性案件的发生，以防火、防盗、防安全事故为重点，加强宣传检查，同时加强居民法制教育和普法宣传工作，并做好矛盾纠纷排查和调处工作，确保小区安全和稳定。

新城街道十七社区党总支

居委会

13.关于小区业委会账目简要分析报告 篇十三

账目公示，应该把收入、支出、结存数据及流动资金（银行存款+库存现金+其他金融产品）和其他重要事项如实公布，但从业委会公示的2020年账目看，且不论其公布数据是否全面、完整、真实、准确，仅就其列表反馈情况来说，基本属于无序流水账记录，会计科目不规范，数据说明欠妥当，数据列示无逻辑，且入账数据与核算不符，或者把收入的减项纳入成本费用，导致收入虚高，成本虚增，明显有虚增收入之嫌。

按其公示的数据推算，2020年收入613,464.01元，支出245,973.50（47,458.85+198,514.65）,账面结余367,490.51元，银行存款、其他金融资产及现金未公示，资金账实是否相符不知道。

按常识，会计记账一般以为一核算期，即公历1月1日 至12月31日。期间发生的一切收入和支出，不管是否收到或付出现金，都应作为收支入账；同时，本收到的上收入现金，必须做以前损益调整，不得作为本收入入账，开支亦然。这是会计核算最基本的权责发生制原则。否则，把不同时期的收支，在同一时期入账，所反映的数据与事实背离，第一是误导不明真相者，容易被虚增业绩迷惑，从而相信相关人员业绩鼓吹；第二，容易导致浑水摸鱼，造成资金流失，让大家利益受损而不得而知。

因此，在此把业委会公示的2020数据做一系统整理和简要分析，以提醒大家注意：

1.有必要聘请第三方对第一届业委会任期三年业绩做全面审计，以对他们的工作做一全面总结与评估，而不仅仅是就所谓的会计数据进行审核，从而了解：业委会三年内做了哪些事情？哪些做的比较好？哪些没做或没做好？三年内全部收入是多少？收入是否全部到位？全部开支有哪些？哪些开支是合理的，哪些开支是不妥当的？内部管理制度是否规范？内部岗位设置及管理流程是否建立健全并遵守？是否有跑冒滴漏现象？等等。

2.审计范围包括，所有经济业务的单项决策文件（会议纪要、记录）、相关合同、预算方案与决算报告；内部分工与内部牵制制度及其执行情况；资金流入流出的财务程序及实时记录；账目记录是否符合会计记账要求，是否完整全面真实反映三年收支状况；固定资产、低值易耗品、流动资产、往来款项账实是否相符，等等。

一、关于挂账

挂账其实属于会计业界很忌讳的名词。所谓挂账，一是把收到的资金列入其他往来科目，以达到少计收入偷逃税收或暗中操作流入私人腰包；二是把已开支项目列入往来科目或待处理科目，以达到减少开支成本，虚增利润以骗取股东信任。二者都是以不实记账为手段，达到不光明的目的。

但此次公示的数据说明，几乎都以“ 挂账 ”表述，感觉匪夷所思。

二、关于收入问题

一般的经营主体（俗称企业或公司），都以赢利为目的，需要按规范记账，按规定依法纳税；城市小区属于业主集中居住地，不是规范的经营主体，其配套的附属设施衍利，属于额外得利，至少目前国家税务还没有触及这块税收事项。虽然我们不是以赢利为目的，但相应的租金及广告收入是客观存在的，这些收入，就是我们的主要收入，因此，会计设账时，可借鉴企业设立“主营业务收入”，或者干脆以收入概括，二级科目可以具体收入（如房租、广告）反映，其他收入是相对于主营业务或主要业务收入而言，就收入构成来讲，属于次要的、补充的。既然主要收入为房租广告费而没有或少有其他收入，主要收入部分做“其他收入”列示，显然是不妥当的。

（一）本次公示的收入业务记录共33笔，所列入账时间从6月30日起，至12月31日止，前面1月1日至6月29日半年内没有发生经济业务收入?须审计确认。

（二）幼儿园租金收入13万元？

1.2019年9月至2020年2月，6个月租金75,000元，月租金12,500元；

2.2020年3月至2021年2月，12个月租金收入80,000元，每月租金为6,666.67元。

3.减免19年9月至2020年2月中二个月租金25000元。如果幼儿园因疫情影响停课，少收学费，减免租金尚可理解，如果学费没减少，减免租金则毫无理由。

4.假如反映属实，还原成2020年1月至12月实际收入，则为91,666.67元（12500x2个月+6666.67x10个月=25000+66666.67=91666.67）

5.如其公示数据及说明属实，为什么年租金由15万元下降到8万元？包括减免二个月租金25000元，这些是谁拍板的？有无会议纪要？是否公示？

6.还有一种可能，即后面8万元系下半年收入，年租金为15.5万元？从其减免2个月租金推算，年租金15万元似乎比较靠谱，至于多出的5,000元，只有查看合同或协议才能了解真实情况。

7.因此，我们暂且初步认定其租金收入为75000+80000-25000=130,000元。最后的实际收入，必须有审计介入，才能下最后结论。

另外，据很多业主反映，幼儿园租金一般20万一年属于大行大价，同地段同面积租金调查一下，即可证实。

（三）2020年分众传媒广告租金收入84,506.40元？

1.框架租金23995.60+23800=47795.60

2.LED液晶租金5680.70+5600=11280.70

3.数码广告租金21230.10+21000=42230.10

4.合计50906.40+50400=101306.40

5.上半年收入总额为50,906.40元；下半年收入总额为50,400元，比上半年少收506.40元

6.减免二个月租金7933.33+1866.67+7000=16800

与幼儿园减免租金不同，疫情并不妨碍相关广告播出，受众因限制外出反而比平时要多。同样的，减免租金谁拍板？有无会议记录？是否通过公示？

（四）花儿公寓租金收入82,240元？

1.2020上半年8间房租金38,400（8x800x6）+1间24天租金640元=39,040元

2.2020下半年9间房43,200

3.房租租金收入合计82,240元

4.花儿公寓具体公租房多少，不仅仅要实地查看，而且要翻阅相关产权证明及租房合同，一是房子是否出租到位？二是是否公房私用？

（五）停车费及车位租金收入291,340 元？

1.2020地面465辆停车费465x40x12=223200元

2.地下34车位租金56140元（只剩下34个车位没卖出还是只拿得34个收费权）

（1）上半年28560元，月租金140？

（2）下半年27580元，月租金135.20？

（3）下半年比上半年少980元，原因不明

3.美发店停车费12000元

（1）上半年9000元

（2）下半年3000元

（3）美发店停车费收取标准多少？下半年新合同为什么少了⅔6000元？

4.据了解，地下车库月租金180元，李良富曾亲自向我说明，地下车库车位费40元全部归物业收取，按140元收取依据什么？同时，下半年收费减少980元有待审查；

5.地面车位具体位数有待实地一一核实，是否收费到位？是什么原因漏收？

6.美发店收费合同半年差距如此之大，原因待查。

7.按户均一车位大约需要1100个车位，按其提供数据，地面465+地下154，共计619个车位，差481个车位，要满足停车需要，不仅要在小区开发立体停车位，空置地下室亦要开发利用，同时要与开发商协商在港澳广场寻租车位，并且要与城管协商租赁路边车位。

（六）其他各项收入 24.147.40 元？

1.点亮传媒广告2310x2=4620元

2.格美电器2000元

3.废旧分类回收箱1200元

4.通信基站塔租金12000元

5.安徽明联广告2020年上半年（止于截止月）2457.53元

6.追补2019年广告误差1869.87（严格来说，这笔钱不应列入20年，但数额不大，故依其所列）

（七）利息收入1230.21 元？

1.按收入613,464.01元计算，年利率为0.2%

2.按账面结余367,490.51元计算，年利率为0.335%

3.以上仅仅是按一年不完全数据推算的结果，如果按三年逐年递增的百万收入测算，该项利息收入差距太大。何况，无论怎么测算，其利率均低于银行活期利率，这种低利率现象是不正常的，是否有资金体外循环或挪作他用，有待深入细致审计才能得出结论。

三、关于成本费用问题

（一）关于管理费用问题

1.公示管理费用共10笔，计47458.85元，入账时间与收入同步，均为6月30至12月31日。

2.费用构成（按规定，单位价值超过2000元，使用年限超过1年以上的物品，均应列入固定资产;单位价值小于2000元的，列入低值易耗品。鉴于小区非经营性主体，所有采买也可在费用里一次性列支，故列入管理费用也不算出格，但应加强管理，做好详细备查簿登记，每年应盘点一次）

（1）固定资产折旧费—电脑 3,050.00元

（2）固定资产折旧费—格力72空调 5,300.00元

（3）低值易耗品摊销—办公桌椅及文件柜 5,018.00元

（4）低值易耗品摊销—茶水柜、水壶、水瓶等 849.85元

（5）维修费—208房装修费 15,450.00元

（6）工资 16,800.00元

（7）福利费—方便面 434.00元

（8）其他费用—外出停车、打印费等 257.00元

（9）手续费—网银手续费（应列入财务费用而不是管理费用）300.00元

（10）合计 47,458.85元

（二）关于业务活动成本问题

成本最早用于工业会计，指生产产品时消耗的活劳动和物化劳动，由生产产品所消耗的原辅材料价值+动力及照明费用+燃料价值+人工费用+其他直接费用构成。后来成本概念被广泛运用于全部财务事项，泛指经济利益的总流出。

简单来说，成本是为取得物质资源所需付出的经济价值,或者说成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的经济价值。比方说超市零售，先要付出资金采购商品，即为成本，加价卖出即为收入，收入-成本即为利润。小区业务没有为盈利而事先发生的对应支出，故无业务成本一说，即使是出租房装修改造，也应列入管理费-维修费，而不是成本。

一般来说，企业除主营业务成本外，另有管理费用、营业费用和财务费用这三大费用及其他费用，营业（销售）费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。小区没有销售，故无营业（销售）费用。所以，就小区而言，只有管理费用、财务费用及其他费用，没有成本和营业（销售）费用。此次“业务活动成本”所列12笔开支，计198,514.65元，分述如下：

1.公共收益归属物业部分142,286.05元，系物业与小区业主收入分成，应该直接在收入部分核减，与成本费用开支无任何瓜葛，这种操作，属于虚高收入，虚增费用，应予以还原。

（1）2020年上半年 66,862.35元

（2）2020年下半年 75,423.70元

（3）下半年 比上半年多支出8,561.35元

（4）哪些公共收益属于业主与物业共享？依据什么文件及标准划分给付？多开支8,561.35元原因是什么？

2.公共收益业务开发票费用6,077元，费（税）率4.27%

（1）2020年上半年2,701.80(2701.80÷66862.35=4.04%)费（税）率4.04%

（2）2020年下半年3,375.20(3375.20÷75423.70=4.475%)费（税）率4.475%

（3）既然142,286.05元系收益分成，我方付钱，物业收钱，理应由物业开收据或发票给我方，而没有我方又付钱又开发票的道理，故这笔6,077元开发票费用应由对方支付。业委会要么找对方索回，要么在下期分摊收入中扣回。无法索回的应由业委会5人承担。同时，以前如有同样的相关费用开支均应找物业索要或由业委会个人赔付。

（4）道理很简单，收钱方出具收据或发票，付钱方根据对方收据或发票做出账凭证，这是天经地义的事情。否则，自己付出1万元，自己开10万发票自己入账，9万元岂不会轻松流入个人腰包而神不知鬼不觉？

3.电梯配件支付7,570元，属于固定资产维修费用，故应作为管理费—电梯维修费列支。印象中，这些小修小补开支，应该由物业承担才是。

4.办公室开支1813.80元，到底是办公室出新？维修？还是其他办公开支，或者其他不便说明的开支列入办公室？须查核原始凭证及询问当事人才能了解原委。但这笔开支入账的话，应做为管理费用—维修费或办公费列支。

5.观景区木质亭台桥改造更新25,800元，这笔钱应该由物业出还是业主出？还是物业与业主共同出资?行家应该清楚，有待行家最后认定。

（1）即使由业主承担，其列支项目应该是管理费—维修费

（2）亭台桥改造项目全部开支多少?届时应由第三方做专项审计,即审查合同、图纸、预算、决算，实地丈量耗材方量﹙观景台栏杆系旧物，须从耗材预决算中剔除﹚，决算人工与国标预算标准核对。

6.花儿公寓业主活动室水电费用787.80元，应列入管理费用-办公费。平均每月65.65元，每天2.19元，不知这活动室多大，能容纳多少人？哪些业主到场活动过？ 据了解，这笔钱是由物业收取，物业的水电收费标准都高过居民收费标准。

7.消防电机维修费14,000元，应列入管理费用—维修费

8.老年活动室空调维修费180元，应列入管理费用-维修费

9.以上开支如属实，除公共收益归属物业部分142,286.05元应冲减收入外，6,077元所谓开票费用，应从费用开支剔除，由物业退回或从下分配中扣除。其余50,151.60元，应全部纳入管理费用范畴，不存在所谓业务活动成本。

10.所谓业务活动成本均由物业代办再转收费，其实际开支多少？收费标准是否合理透明？为什么要经物业过手？直接与维修方洽谈结账，岂不更简单方便甚至更便宜？更重要的是，这些开支究竟由谁负责承担，还请行家解惑。

综上所述，按其提供数据，经简要梳理，二0二0年小区收入为613,464.01-公共收益归属物业部分142,286.05元=471,177.96

支出为245,973.50--公共收益归属物业部分142,286.05元-公共收益业务开发票费用6,077元=97,610.45元

结存373,567.51元

按此匡算，三年下来（至2021年5月）纯收入当在110万左右

四、关于应付账款问题

1.应付账款按安徽睿正律师事务所、宇诚物业和永盛防腐木业公司三家设置三个账户，但公布时，既未统计又未合计，而是把三家账页打印敷衍了事。

2.按此推算，还有25,000+19,247.80+1500= 45,747.80未结清

3.据初步了解，律师费5万元，系李良富在未经业主大会同意亦未曾公示的情况下，个人擅自决定聘请律师与政府机关打官司并败诉，诉讼费（包括对方诉讼费均由败诉方承担）多少要查看上年账目。这笔开支，严格来说不应该由全体业主承担。

稍有常识的人都知道，民不与官斗，何况小区一应事务矛盾，政府机关始终未插手干预，直接责任者应该是开发商及其相关责任人，故意状告政府而故意输官司，如果不是心怀鬼胎，有意给律师送钱，就是属于脑子短路。但这种乱作为、胡作为，慷业主利益行个人之慨，不应听之任之，而应讨回公道。

4.宇诚物业往来事项

（1）初期入驻更改费用671,429.50元，这笔支出须进行对应的工程项目单独审计。

（2）房间装修、相关设备设施维修，如果由业主自主承担费用，则毋须物业插手，业委会可以自行与维修方协议谈价结算。第一，现在的物业属于私人承包，相当于个体户，他不可能做雷锋。第二，如果确定这些项目物业没有出资义务，业委会有理由自主操作，为什么非要由物业过手雁过拔毛？

（3）水电费问题应该与物业谈判，不应该高价收费。

5.永盛防腐木业公司

(1)新建项目：观景台面，拱桥，亭子顶部条木及面板，喷漆

(2)保留项目：亭子主体，观景台栏杆

(3)总造价是25,800元，还是25,800+1500=27,300元?待审计确认。

应审计并向全体业主公示的财务内容

年份	收入A	支出B	结存A-B	银行存款	现金及其他金融资产
2018年（七个月）	？	？	？	？	？
2019年	？	？	？	？	？
2020年	471,177.96	97,610.45	373,567.51	？	？
合计	？	？	？	？	？

须审计确认内容及数据

项目	问 题	疑 惑
幼儿园租金	1.2019年9月至2020年2月，6个月租金75,000元，月租金12,500元； 2.2020年3月至2021年2月，12个月租金收入80,000元，每月租金为6,666.67元 ； 3、减免19年9月至2020年2月中二个月租金25000元。	1、每年租金到底多少？ 2、谁签的合同？ 3、价格是否与市场价一致? 4、谁拍板减免租金？依据什么？是否合理？ 5、谁授权？ 6、是否公示或公告？
分众传媒租金减免	减免二个月租金16800。	1、减免理由 2、谁拍板 3、减免依据 4、谁授权？ 5、是否公示或公告？
停车位	1、停车位到底多少？ 2、月租金到底是140还是180？ 3、为什么下半年收费减少980元？ 4、美发店停车费收取标准多少？下半年为什么比上半年少收6000元？	1、收费是否到位？ 2、未收车位多少？ 3、什么原因导致这些现象发生？
利息收入	1、年利息收入仅1230.21 元，与实际利息有差距 2、其他年份利息未公示	1、资金是否全部存入银行？ 2、是否及时存入银行？ 3、是否有体外循环？ 4、是否有公款私存或挪用？
公共收益分成问题	2020年公共收益归属物业部分142,286.05元，	1、分成的依据是什么？ 2、分成标准是多少？ 3、哪些收益列为分成项目？ 4、有些收益是否有重复分配或漏分（比如地下车库车位费均由物业收费，物业是否拿出分成?）
公共收益分成开票	给对方分钱，竟然由我方开发票并支付开票（税）费6,077元	1、谁拍板的？ 2、是否有猫腻?
观景区改造	木质亭台桥改造更新总造价是25,800元，还是27,300元?	价格是否有水分？
宇诚物业初期入驻垫资改造费用	初期入驻更改费用671,429.50元	1、包括哪些项目？ 2、是否有合同、协议 3、是否有项目分项详细预算 4、施工是否达标？ 5、有无工程质量验收及决算报告？
安徽睿正律师事务所	律师费5万元	1、到底打什么官司？ 2、为什么状告政府机关？ 3、诉讼费（包括对方）多少？ 4、谁拍板？为什么一意孤行？ 5、是否公示或公告？

应追究经济损失的事项

事 项	责 任	待处理
律师费5万元+诉讼费	乱作为+事前未公示+事后未公布	如何追责由业主大会表决
开发票并支付开票（税）费6,077元	乱作为+事前未公示+事后未公布	由宇诚物业退还或在下期分成中抵扣
减免分众传媒二个月租金16800	乱作为+事前未公示+事后未公布	是否追回由业主大会表决
减免幼儿园二个月租金25000元。	乱作为+事前未公示+事后未公布	是否追回由业主大会表决
合计97,877元

以上系本人粗略分析及建议，由于对内情不甚清楚,加之时间仓促，难免有错漏讹误处，请审阅并请指正！

欧阳育林