房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文

房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文（精选10篇）

1.房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇一

税收政策调整对房地产的宏观调控作用

2011-11-24 10:57:21|分类：|标签：|字号大中

小 订阅

紧缩货币政策,在限购、限贷等调控措施收效并不理想的情况下，对房地产的调控必然要转向对融资方面的监管。

2011年，房地产注定仍将是政策最为关注的重点调控领域之一，全国70个城市房价连涨4个月，引发业内外对第三轮调控启动的猜想，呼之欲出的房产税无疑是针对持续旺盛的购房需求而设，而19日国务院会议强调坚定不移地搞好房地产调控，则给后续政策的出台预留了空间。特别是会议提出的综合运用多种货币政策工具，保持合理的社会融资规模和节奏，虽然并非特指房地产而言，但融资环境的收紧应该使

开发商自筹资金不再像去年那么容易。

房地产调控已坚持了半年多，房价不跌反涨，令很多人对调控作用产生怀疑。其实，看看国家统计局最近公布的2010年全国房地产市场运行情况数据，就不难明白开发商不肯降价的“底气”何在。2010年全国房地产开发投资48267亿元，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，就是说今年房地产商手中掌握的现金总量约达24227亿元。显然，开发商“粮草”充足，又怎么可能主动降价出售房子呢？实际上，面对所谓史上最严厉的政策调控，房地产市场捂地捂盘坐等涨价的企业不在少数，人为加剧市场供需矛盾。如果不从资金来源方面对房地产开发企业进一步加强监控，并在必要时采取对策加以调节，即使调控再持续

下去，也难说能取得多少实质性成果。

多次提高存款准备金率外带加息，今年的货币政策明显是在收缩信贷规模，这必将令房地产企业融资感到更加困难。不过，如今房企资金来源绝非银行信贷一条路，而是八仙过海，各显神通，资本市场、债券市场、利用外资以及信托、私募、小额贷款等都已成为房企融资渠道。统计显示，去年来自自筹渠道的房地产开发资金增长48.8%，这一增速较2009年增加了31.9个百分点。尤其不可忽视的是去年房企利用外资达796亿元，增长66%。巨额资金涌向房地产市场，却不受货币政策直接监管，严重干扰着房地产调控政策的深入贯彻落实。同时，房企资金状况也给今年房地产调控提出一个新课题，即如何通过更加有效的政策工具，使房地产行业“保持合理的社会融资规模和节奏”。

如果说去年房地产调控重点在于打击过度投机炒房，今年“不差钱”的楼市对调控来说则是一个不小的考验。因为有迹象显示，新年伊始新增贷款已出现了信贷突击现象，控制全年信贷目标任务十分艰巨。在流动性仍显宽松的大环境下，尽管有调控政策的种种限制，房地产行业的暴利依然会吸引包括海外投资在内的各路资金争相进入，要实现对房地产行业融资的有效管理将会面临不少难题。但是，在限购、限贷等

调控措施收效并不理想的情况下，对房地产的调控必然要转向对融资方面的监管。

2.房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇二

实体经济 金融经济 为增强内需对我国经济增长的拉动作用，我国已经连续第（）年提高企业退休人员基本养老金水平。(分值:5/得分:5)

563 7 最近一些机构对明年世界经济增速的预测是（）。(分值:5/得分:5)继续上升

继续放缓 保持不变 无法确定 以下（）措施有利于培养热点消费。(分值:5/得分:5)

提高最低工资标准 拓展文化市场

推广节能空调 推动科技创新 2011年我国实施的政策组合是（）。(分值:5/得分:5)

稳健的财政政策和稳健的货币政策 积极的财政政策和稳健的货币政策

稳健的财政政策和积极的货币政策

积极的财政政策和积极的货币政策

910

在扩大内需中应充分发挥中央投资的（）和带动作用。(分值:5/得分:5)率先

引导 主导 向导 2011年最突出问题短期来看是（）的减弱对我国经济造成的影响。(分值:5/得分:5)内需

外需 投资 政府购买 欧洲主权债务危机最早源于（）。(分值:5/得分:5)意大利 西班牙 葡萄牙

希腊 当前我们应充分发挥市场在资源配置中的（）作用。(分值:5/得分:5)适度性 关键性 决定性

基础性 我们应把（）主线贯穿于经济工作的始终。(分值:5/得分:5)深化改革

213 调整经济结构 加快转变经济发展方式 关注民生 以下（）措施的采取有利于我国建立健全促进科学发展的体制机制。(分值:6/得分:6)

教育体制改革

增值税扩围改革

培育战略性新兴产业

事业单位分类改革

医药卫生体制改革 下列（）措施有利于增强内需对经济增长的拉动作用。(分值:6/得分:6)

上调个税起征点

推广节能空调

拓展影视、动漫和演艺等文化市场

推进保障性住房建设

加强农副产品的供给 政府在促进产业结构升级和区域协调发展依据（）原则，制定完善了一批产业和区域的发展政策。(分值:6/得分:6)

齐头并进

区别对待

平等一致

分类指导

有保有压 2011年我国经济社会发展的总体态势是（）。(分值:6/得分:6)

经济保持了较快增长

农业生产形势比较好

经济结构调整取得了积极进展

人民生活水平进一步提高

物价上涨过快趋势得到了初步遏制 15

(分值:4/得分:4)

得分:4)

19对我国需求起着巨大拉动作用的因素（）。(分值:6/得分:6)

工业化

城镇化

市场化

信息化

全球化 经济增速的放缓是我们主动调控的结果。（）(分值:4/得分:4)是 否 为保持经济平稳较快发展，政府投资要进一步向民生领域和社会薄弱环节倾斜。（）是 否 经过金融危机的洗礼，我国企业应对市场变化的能力和水平遭受重创。（）(分值:4/是 否 世界增长格局变化中孕育着新的发展机遇。（）(分值:4/得分:4)是 否 未来我国信贷政策要与产业政策更好地结合，切实做到相互匹配。（）(分值:4/得分:0)

3.房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇三

摘要 我国房地产市场在近几年发展迅速。房价上涨太快，空房积压面积严重，过高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫。为此，我国政府采取了一系列的宏观调控政策，力度非常大。但宏观调控政策在房地产市场取得的效果并不尽如人意。到底是什么原因导致了这一结果。文章探讨了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求得符合客观实际的结论。

关键词 房地产市场；宏观调控政策；效应评价

我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要是近两年来的房地产宏观调控。

一、房地产新政宏观调控的背景

(一)房价上涨迅速且持续高位运行

考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到2002年我国的房价相对比较平稳，从2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，2004年全国平均房价上涨19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75％，在个别地段房价上涨甚至超过了50％。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国2004年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。

(二)房价高与空置面积居高并存

在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2003年1～9月，全国商品住房空置面积达到6505.08万平方米，同比增长7.6％；同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5％，其中空置一年以上的面积达到了4220万平方米。进入2004年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为9008万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为9700万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。

房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。

二、房地产新政宏观调控政策简要回顾

房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。

(一)货币政策

货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31％调到5.51％。2006年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006年8月19日5年期以上的房贷又上调至6.84％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。

(二)产业政策

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“国八条”。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“90平方米70％”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。2006年7月11日，建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。

(三)财税政策

2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。

三、房地产新政宏观调控政策的效应评价

对房地产市场的宏观调控已有两年多了，在这两年当中，国务院和国务院各部委高密度地针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这是非常罕见的，足见国家对房价的重视和有效抑制房价的决心。那么房地产市场经过两年多的宏观调控，究竟发生了哪些变化呢?

(一)宏观调控后市场发生的变化

1、房价的变化。2005年全国房价继续上涨15.2％，各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9％，中部地区是10.2％，西部地区为7.6％。2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3％。北京市房价在2006年第一季度猛涨了17％。国家发改委和国家统计局的联合调查也表明，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较2005年同期分别上涨12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅为2.2％。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。从北京市统计局发布的数据看，2006年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2006年9月全市商品住宅销售价格比2005年同月上涨了10.3个百分点。但涨幅却比2006年8月回落了1.4个百分点。广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，继2006年8月房价小幅下跌之后，2006年9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下2006年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元／平方米，环比跌幅达6％。该报告还显示广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在60多万平方米的低位。

2、空置面积的变化。从2005年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0％，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。国家统计局公布的2006年5月国房景气指数显示，截至2006年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比2005年同期增长17.8％，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9％。但与2006年3月相比。这一数字已减少了255万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。然而我们也要看到，这些空置商品房结构不合理，符合大多数老百姓需要的中小户型相对比较少。

(二)对房地产新政宏观调控政策效应的评价

国家宏观调控的本意应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京等)的房价增速最好能明显地下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。但从上面宏观调控前和调控后的比较和分析我们可以得知，房价的增速在2005年还是明显地高于国民经济增长的速度，没有达到宏观调控预期的理想效果。2006年在国家宏观调控政策的组合拳的重重作用下，才开始慢慢降下来，基本上达到了初步的效果。为什么房地产市场宏观调控在经过了大约两年多非常有力度的调控才初步显现出了它的威力呢，难道房地产市场就这么难调控吗，要几个部委连续出台一系列政策?我们以后应该怎样更好地实施调控呢?

1、供需相互作用的结果，真实需求强劲。大家知道，土地是一种稀缺资源，住房市场供不应求是一个不争的事实。我国是一个人口大国，对住房存在巨大的需求。随着人们收入水平的提高，在满足吃好的同时对住好也有很强烈的愿望，并且我国的家庭越来越小型化，人们不再像以前那样三代同堂了，年轻人更愿意与父母分开住；我国的安家置业观念比较强，人们工作的流动性比较差，人们只有买了房子才有家的感觉；我国近几年城市化也比较快，大量的农村人口涌入城市；工业化、城镇化步伐的继续推进，这些因素无疑提高了我们对住房的现实需求量；房价上涨使得把住房当作投资品的人们有一个房价上涨的预期。这些因素就使得房价具有很强的刚性，不会轻易降下来。但我国这次对房地产市场调控的力度非常大，最终发挥了这只“看得见的手”的作用，使得房价正朝着预期的效果转变，我们相信随着调控的继续深入，房价会越来越达到我们所预期的效果。

2、中央与地方政府利益的博弈。市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效(亦即官员政绩)的评估，主要依据是地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。而另一个是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。税收分享只是博弈的内容之一，更重要的是地方政府无视中央的规定非法汲取资源，按照自身的短期利益和局部利益去发展经济，盲目扩大房地产投资。2006年河南省郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题，就是在国家加强宏观调控、严把土地“闸门”的形势下发生的一起重大土地违法案件。中央只制定政策，但具体实施却要靠地方政府，而当地方利益与中央政策不一致时，地方政府往往会阳奉阴违。再有就是地方有一些既得利益集团，他们相互勾结，这也是一个最容易腐败的地方，权钱交易。房价上涨所形成的利润相当部分跑到他们腰包里去了，最近一些腐败案很多都跟房地产有关。这些因素也就阻碍了国家宏观调控政策效力的发挥，使得房价增速迟迟降不下来。2006年国家派出了检查组到地方检查落实宏观调控政策的情况，随着反腐败的深入进行，随着我们的制度越来越透明，土地出让市场将越来越规范。在这样一个规范的市场里，宏观调控政策也必将得到彻底落实和贯彻，房价也必将越来越合理。

3、宏观调控政策的滞后性和我国区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。宏观调控政策的滞后性是其固有的特性，房地产市场变化多端，它具有投资周期长、涉及行业多等特点。这种滞后性影响了它的效力的发挥。而我们往往希望一种政策实施后能够立竿见影，由于这种急切的心理，在这个政策还没发挥效力之前已经把另一项政策制定出来了，多个政策重叠在一起发挥作用，影响了宏观调控政策的发挥。宏观调控政策的“一刀切”也不利于其效力的发挥。我国是一个很大的经济体，各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。这就要求采取的宏观调控方式可能不一样，但我国的宏观调控政策是国家统一制定的，采取“一刀切”的办法，各个地方都统一实行。所以，我们希望我国出台的宏观调控政策更应是指导性政策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。这样更能发挥宏观调控政策的效力。

4.房地产调控政策的利弊分析 篇四

摘要近年来，我国房地产开发呈逐步上升趋势，与此同时出现了不少问题。首先，房地产价格迅猛增长；其次，我国目前房地产市场总量也不平衡，绝大多数的房地产开发公司都投资于一线城市；另外，目前房地产市场运作存在某些不规范行为。针对这些问题，虽然国务院近年来出台了不少相应的调控政策，但是这些政策从中央发布到各个地区实施的过程中发生了不少变化，许多宏观调控政策治标不治本，缺乏具体的方法和措施。本文通过对我国房地产调控政策实施情况分析了其利弊，得出弊大于利的结论，并在此基础上提出了相关建议。

主题词 房地产，调控政策，存在的问题，实施的利弊，相关建议

1引言

房地产和建筑业增长对我国经济增长的贡献率超过了10%，占GDP的比重达到10%，房地产业成为国民经济的重要支柱产业。在未来很长的一段时间内，它依旧会是我国的支柱产业，关系着我国的国计民生。房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题，住房在一定程度上具有公共产品的特殊属性。房地产开发企业在追求利润的同时，绝不能漠视老百姓的需求和期望，必须切实履行企业应该承担的社会责任。近年来，商品房销售价快速增长的状况引起了我国政府及社会各界的关注。因此，制定相关的政策来促进房地产业的合理稳定发展是我国目前的重要任务。同时，对这一系列的房地产调控政策加以审视以及利弊分析也是尤为重要的。

2我国房地产业历史回顾

房地产业对我国的经济增长起了十分重要的作用。自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化。众所周知，住房已经从简单的人类生活必需品逐渐转变为投资品的一种。随着房地产业投资者的逐步增加，我国的房价也是呈急速上升趋势。现如今，房价已经严重影响和改变了人们的生活状态。我国政府为了抑制房价非理性上涨，近年来出台了许多相应的调控政策。

3目前我国房地产市场现状[1-3]

亚洲金融危机之后，房价出现过一段低迷期。但是，随着经济的逐渐复苏，许多人对于房地产业重新燃起了投资热，渐渐地，房价在人们的盲目投资下呈不断上升趋势。

另一方面，近年来，“地王”现象频频出现。地价是房价的主要成本，房价必然随地价升高。而上涨2013年4月10日上海浦东发展置业有限公司竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，成交总价高达37.75亿元，该地块的成交楼板价高达18199元/平方米，成为2013年上海单价、总价双料地王。

由于地方政府希望凭借 “地王” 增加当地财政收入，对这种现象根本没有拒绝的表示。而“地王” 热已经并将持续给我国房地产业带来不容忽视的后果。

4我国房地产调控主要措施

4.1国土资源部严惩囤地，南京严打囤房

2009年9月11日，在国内重点城市房地产价格上涨过快之际，国土资源部对开发商囤地发出最严厉警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，出重拳打击囤地。同期，9月7日，南京市房产局发布《关于开展房地产市场专项检查的通知》，打击抬价捂盘、炒房号等行为。

4.2新国十条

2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。4.3国五条

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重

[4]

申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。

5房地产调控政策实施的有利分析

当前我国的房地产调控政策及相应调控措施，其中一些在业界掀起了轩然大波，褒贬不一。一些对住房投机者起到了极大的遏制作用，同时也加据有关数据显示，2010 年 5 月 31 日至6月6日，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌。广州、武汉、北京及成都的跌幅都超过20%。“新国十条”出台后，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。购房者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。楼市成交价依然不减，甚至不少楼盘的价格反而比调控之前更高。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。综合以上数据和情况，可以说这一阶段的房地产调控政策是在短期内起到了遏制房屋成交量，部分城市房价增幅放缓的作用，投机投资性购房在一定程度上得到了抑制。

2007年被业界称为史上最严厉的“政策年”，这一年的政策对当时的房地产市场带来了较大的有利影响。一是一定程度上阻止了房地产开发企业蓄意囤积土地的行为，迫使其加快开发进度。二是影响了房地产开发企业的土地储备模式。国土资源部39号令的规定增加了房地产开发企业获取大型项目的资金压力和获地成本在一定程度上改善了土地供给。政府将大型项目分割成若干小型项目进行招标、拍卖、挂牌，打破了原来由一家公司垄断某一区域开发的格局，有利于增加市场的供应总量和市场竞争力，从而在一定程度上有效的改善市场供给。受调控政策影响，从2007年10月至2008年5月，全国大中城市购房者普遍持观望态度，炒房者退出房地产市场，刚性需求购房者持币观望，等待商品房销售价格的进一步下跌。这导致多地商品房成交量大幅萎缩，空置率急剧上升。

自2009年开始，我国房地产调控过程中，出现了一些地方政府的身影，如北京、上海、青岛、深圳等地纷纷出台了关于贯彻落实“新国十条”的实施细则，遏止本地区的房价过快上涨；以及部分省市根据 2011年1月26 日出台的“新国八条”的要求，根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力确定并向社会发布本地区年度新建住房价格控制目标。这些做法均体现了地方政府在国家房地产调控过程中所起到的重要作用。

[5]

因此，在法律中明确赋予地方政府房地产调控执行权，将其纳入合法的调控主体范畴，不但能使其调控行为具有合法性和正当性，而且也有利于调动地方政府调控房地产的积极性，与中央的调控政策尽量保持协调一致。如下图所示，2011年，在新国八条出台后，我国的房地产开发投资增速有了明显的下降趋势。

6房地产调控政策实施的不利分析

我国不论是从土地、规划还是销售等方面都进行了一系列的调控，但最终结果都无法达到预期效果，房价依然持续上涨。由此我们可知，国家出台的一些列调控政策都具有一定的弊端。

6.1政策尚未考虑到长远性发展

在“国十条”刚颁布时出现的房价短期跌落由于居民的刚性购房需求在经过长期积累后，房价上涨的幅度回到过去，有些地方甚至超越了以往的房价。这样一来，不仅没有有效遏制房价上涨，反而更加重了人们的购房压力。因此，调控政策在取得了一些积极效果——使房地产投资的规模和速度放缓，有力的打击了炒房者的同时，也片面地打击了改善型住房需求者。

6.2政策与现实有较大差距

2007年12月1日颁布的《经济适用住房管理办法》，其中明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，且单套经济适用住房的建筑面积限定在60平方米左右。首先从公共价值来说，规定经济适用住房只有城市低收入住房困难家庭可以购买，确实已经照顾到了很大部分没有能力买房的城市人口。但同时对于城市中等偏下收入的人来说，经济适用住房同样是至关重要的安身立命之所，而这部分人的需求在此政策中却没有考虑。1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的70％”。2003年国发18号文件中规定“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的30％”。到2007年《经济适用住房管理办法》却明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房(大约占全社会家庭总数的10％)，缩小了其所覆盖的范围。也就是说并非所有中等偏下收入者可以购买经济适用房，那么这些人群又哪来的经济基础去购买经适房以外的住房呢？这是此调控政策最大的弊端。正如下图所示，2012年南京市区的用地构成中，商品房和保障性住房所占面积相同。然而，实际生活中，有足够的经济实力购买商品房的是少数人数，大多数家庭还是负担不起这类高价商品房。因此，保障性住房的比例应该高于商品房所占比例。

南京市2012年供地计划构成图

[6]

6.3政府实施不到位

就目前房地产调控政策的实施情况看来，各地政府作为实施者，在实施过程中产生的负面影响很大。虽然“70／90”规定虽已淡出舞台，但当时被业界部分专家称为定位精准，目标明确的“70／90”规定以及《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的出台，明确了“自2006年6月1同起，各城市(包括县城)年度(从6月1同起计算)新审批、新开工的

商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上。”“城市商品住房总面积"是一个弹性极大的词语，它成为了政府与房地产开发商携手合作、共同规避政策的挡箭牌。例如一个城市有很多的项目开发，而这些项目随着城区的不同，会在不同的城区规划部门审批，某些地方政府为了能够“拉动地方经济增长”、“增加地方财政收入”而对开发商采取“睁一只眼闭一只眼”的纵容念度，不会在“90／70”政策上控制太死，从而消极执行“90／70”政策，这是地方政府执行政策不力的直接表现。

6.4信息不公开

另外，令老百姓感受最深的一点就是，我国房地产业对于相关信息的“不公开”做法。我们普通人永远不可能知道某一栋楼它的建设成本究竟是多少，每一平米的成本又是多少。这本应该是作为购房者应有的知情权，可在房地产开发商那儿，这却成为了“商业机密”，令人无从得知。目前还有一种现象相当普遍。例如，某一房地产开发公司有一个新楼盘要销售，为了“吸引”购房者，他们会雇佣一些民工，彻夜在售楼处外排队，造成此房销售火爆的假象，以“欺骗”广大消费者前来购买。明明可能还剩50套住房，他们会告诉消费者只剩5套。这样一来，许多人会打消原本犹豫不决的想法，急速下单购买。尽管当前的房地产调控政策多次强调要完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。但也只限于中央政府的政策指向，下面的地方政府和媒体，天天把降低房价喊在口中，并制定一些房地产专刊，定期地分析城区各地段的房价。期间还不乏有所谓的专家学者，勾结开发商，散步“谣言”，影响普罗大众对于房价的正确判断。因此，要真正做到信息透明、全面、及时、准确还需要相当长的一段时间。

7加强房地产调控政策的建议

7.1增加保障性住房的供给

“国四条”已经明确提出：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；要继续大规模推进保障性安居工程建设。

7.2严惩破坏房地产市场运作者

对于在房地产交易过程中，故意为了一己私利而违背市场规则者予以一定的处罚，行为严重的不惜对其采取法律手段，以此来维护房地产市场的健康运作。

7.3规范房地产中介企业

建议全国各地区成立房地产中介行业的协会，由政府对其职责进行明确，并制定专业化、正规化的准入制度，提出协会具体工作要求。7.4政府尽职尽责

政府的责任是在房地产市场失去平衡时要进行必要的宏观调控，在宏观调控中政府绝对不可以为了经济的增长而纵容包庇开发商，而应该维护房地产市场的健康稳定地运行，促进公平竞争，防止过度投资和炒作，确保房地产市场的正常秩序。

结语近年来，国家为了使房地产市场达到平衡，出台了一系列的调控政策。理所当然地，这些政策在一定程度和一定时期内为我国的房地产市场降了温，但其缺乏长期和显著的作用。相反，这些调控政策在一定范围内对于房地产市场产生了不少的弊端。而且据目前看来，这些弊端要大于其所带来的利。因此，我国的房地产调控政策还有相当远的一段路要走。参考文献

5.房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇五

最不缺少的是问题

说中国房地产市场目前最不缺少的是问题，确实毫无夸张之处。如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全，某些地区性市场虚火上升，存在着逐渐膨胀的泡沫，……

上述不完全列举出的这些问题，单拿出任何一个，都是制约中国房地产市场发展从而制约房地产业乃至整个国民经济发展的重要因素。例如，从宏观的角度看，当前我国的城镇住房建设已经达到每年5亿平方米以上的水平，而据估算～我国城镇居民的住房潜在需求量每年也有约6个亿，与此同时，目前的有效需求(商品房销售)只有每年1个多亿，而商品房空置量却已达到1个亿左右的水平。房地产市场供需之间存在着这么大的缺口，人们对住房需求的渴望与并不令人满意的现实之间存在着巨大的差距，政府依靠刺激内需特别是住房需求来拉动经济增长的目标短期内难以实现。

上述这些问题，单拿出任何一个，也都是从事房地产经济研究的专家学者以及政策制定者们必须认真面对的课题。而当这些问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们既感头痛又颇觉兴奋的头等难题了。

越有问题越需要市场

是什么原因导致了这一切，我们又该如何对症下药?这就涉及到市场和政府关系的基本问题了，而这个问题既是经济学界一个难题，也是经济学史上的一个永恒话题。到底应该市场调节多一些，还是政府调节多一些，这个问题对于当前既属于发展中国家又属于转轨经济国家的中国就更加重要。

首先需要明确的一个概念是，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一个结论是，市场机制纵有万般不是，在资源配置效率方面尚无任何一个机制能与之相媲美。至少，大规模的计划体制的社会实验已然失败，而高举市场经济大旗的国家的实践也表明，谁的旗帜举得越高谁的经济效率一般来讲也就越高。

看来，让市场在资源配置中发挥基础性作用，恐怕是我们唯一正确的选择。房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节(特别是发挥其基础性调节作用)的理由。现阶段，我们也应该加强政府调节的作用，但是需要明确政府能够更有效地发挥作用的领域。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则;同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则则更富有效率。

当前中国房地产市场的问题多多，这既是难题，其中也孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的`效率也就越高。

当前中国房地产市场问题多多，如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来等等。这些既是难题，而其中也不乏孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就能够将这些问题解决。

政策的重点是需求

明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高(人均居住面积10.3平方米)，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低(20为10%)，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。

解决问题的关键还是在需求方面。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策(不管是政府的还是企业的)都应从

6.中国历年房地产调控政策 篇六

历年房地产调控政策一览表

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少； 2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费； 2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展； 2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长

8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回 10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应：2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节 3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托 10月：国税总局重申二手房交纳个税 市场反应:房价继续上涨。2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段 8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市 12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月：查处“小产权房”

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。

7月：加强贷款资金监管

银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。12月：发布营业税减免细则

财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地

国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。2010年 1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策 <暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年

1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体内容如下：

一、各地方政府合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。

2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月5日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。

5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。将商业个贷转成公积金贷款，购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例，商业个贷要比公积金贷款多还至少15万元。

10月24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。

11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月1日：无锡住房公积金管理中心实施住房公积金新政，首次购房且面积在90平米以下的家庭，只要夫妻双方均符合公积金贷款条件，即使可贷额度不足50万元，也能按最高50万元的额度申请贷款。同时，新职工住房补贴也一并纳入可贷额度计算之列。12月1日：合肥市住房公积金管理中心上调个人住房公积金贷款最高限额，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度调整至35万元。

12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年

2月18日住建部：加快推进房产征收税扩大试点范围。住房和城乡建设部部长姜伟新在部署2012年工作重点时，已经将对个人住房征收房地产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分，要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。2月22日土地监管新政策出炉，国土部严打小产权房。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。

4月17日国土部：警惕一些地方放松调控。国土资源部表示，2012年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。

5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。

5月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”

5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。

5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——— 房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。” 6月18日多部委密集表态：房地产调控不动摇。

6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。7月26日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策。财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。

11月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。

12月18日国土部：坚持楼市调控不动摇。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。

12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年

2月20日，“新国五条”具体内容如下：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

2013年3月2日 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。

●2013年5月25日 国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年的改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。

●2013年11月 十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操作方案，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统一的建设用地市场，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权利。

11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉七条”等相继出台。

2014年

房地产双向调控 3月4日住建部出了今年房地产政策“双向”调控的指示，这意味着政府调控将逐渐推出楼市，对于房地产来说，市场调控的作用将会越来越大；3月6日李克强提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给；3月8日房地产税扩围试点暂停，这就是3月全国范围内的楼市调控。

“央五条”提出支持首套房贷。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。随后多家银行表态支持首套自住性需求：平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策；中国银行5月19日表示，今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房，未来仍将支持居民家庭购买首套自住商品住房。

限贷松绑

“930”超预期放宽限贷。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同时《通知》还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

公积金贷款新政出炉 10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。

“11.22”降息2014年11月21日，央行央行决定11.22起降息：一年期存款基准利率下调至2.75%，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；差别化降息给楼市带来利好，部分区域开始温和反弹。2015年

7.2010年房地产调控政策一览 篇七

5月2日：中国人民银行宣布准备金率年内第三次上调 加息几率减小

4月19日：住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求未获预售许可项目 的开发商不得收取定金。

4月17日：国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷的政策。

4月15日：国务院颁令，二套住房贷款首付款不低于50％，利率不低于基准利率的1.1倍；首套住房且建筑面积逾90平米的，首付比例不低于30％。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。

4月14日：总理温家宝主持国务院常务会议称，坚决遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月11日：银监会主席刘明康表示，银行不应对投机购房作出贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

4月7日：国家发改委提出，要进一步加强地产市场调控，增加普通商品住房的供给，支持普通自住和改善性住房消费及大力整顿房地产市场秩序。

4月2日：财政部发通知，对两个或以上共同购90平方米及以下普通住房，若其中一人或多人已有购房记录，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月23日：国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业退出地产业，并在15个工作日内制订方案。

3月22日：国土资源部提出，今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。

8.2016年房地产调控政策分析 篇八

2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。

春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。

紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。

但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。

一、2016年房地产政策汇总

（一）利好政策

1、税费优惠政策

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税：

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

②营业税：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。

2、鼓励租售并举

有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

3、居住证新政 居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年(部分地区)，就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。

4、调整公积金贷款的利率

2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

5、农户购房有补助

为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。

6、户籍轨制更始

截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地去库存主要手段。所以，上海当局事情呈报明确提出，对峙都市扶植重心向郊区转移，进一步提高郊区成长程度;河北省当局事情呈报提出，到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%。

7、贷款首付降低

①公积金贷款：首套房首付20%;二套房贷款首付20%，部分城市30%。

②商业贷款：首套房首付25%，部分城市20%;二套房首付30%。

（二）利空政策 限购限贷新政

由于2014年930和2015年330以来的地产新政、货币宽松、城镇化率远未到顶使房价上涨趋势明显。2016年930之后，地产政策已经明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。

2016年3月至今，为了抑制房价过快上涨，一线城市的限购限贷加码，多地随后陆续出台限购限贷政策。

二、房地产市场政策分析

（一）、各项税费政策松绑寻找新平衡

上一次契税全面调整是在2010年。与2010年相比，这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。

此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。

契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

此前对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计征。政策调整后，90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，对于面积在90平方米以上的住房，从过去3%的契税降到2%，购置大户型的改善型用户将从中获得利好。

在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。与过去相比，原先满2年的普通住宅需要按差额征收营业税，而新政则一律免除。

从此次减税的幅度来看，与2010年为代表的上一轮房地产“救市”时，以刺激首套购房为主不同，此轮新政更多意在刺激二次购房以及改善型住房。而且随着“二孩政策”的实施，大户型的需求也在逐渐增加。

“这轮去库存与上一轮调控有很大不同。”整个房地产市场环境也发生了很大变化，整体上供大于求，“上一轮是一下全解开，而且加大力度推着购房者走，并且市场很快反转。这一次是慢慢松绑，鼓励、促进和逐步放开。”无论是降低购房首付比例还是本次减免契税政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆盖，而是有所区别。比如，库存压力较小的北京、上海、广州、深圳并未作出购房首付比例的调整；税费方面，仅执行首套房契税政策的调整。

（二）、分城施策

从多种迹象看，此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解决库存问题，“分城施策”已经成为决策层认可的房地产市场政策思路。

在“分城调控”政策思路下，不同城市的房地产政策口径将有所不同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二、三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年加大。

全国多个省份已经公开作出去库存的表态。截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、山西等，另外还有不少城市单独出台相关政策。

住房公积金成为各地去库存的重要工具，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为多地公积金新政的共同选项。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

有的省份还推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，政府让利的迹象十分明显。

还有的地方是用过去控制房价的办法来去库存。有一些地方设定了具体的去库存目标，比如安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%。而在江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将去库存上升为政治任务的省份，可见库存压力对地方经济的影响之大。

加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工进城买房成为这一轮去库存政策的倚重和最大希望。多地都已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如江西省提出，对首次购买城镇住房、符合条件的农民给予财政补贴，探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。青海省提出，进一步放宽西宁（楼盘）市落户限制，建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。

农民工的市民化，短期内无法立竿见影，但从中长期来看，会对稳定房地产市场需求，尤其是三、四线城市的房地产市场需求，起到重要支持作用。除了落实户籍改革方案、改革住房制度以外，原有农村土地承包经营权和宅基地的流转，发挥其财产功能也非常必要。

（三）、限购限贷政策加强了力度

自2010年开始的第一轮限购限贷政策以来，房价涨幅较高的城市中，较少城市提及加大土地供应，多数仍侧重于通过限购限贷进行需求调节。上一轮限购限贷政策实施期属于房价上升期，除了北上广深和三亚五个城市外，其他城市都陆续明文或实质取消了限购政策，而且取消限购的时间点集中在2014年9月左右，此时是房价正进入低谷期。

在本轮限购限贷中，上海、深圳均提高了外地户籍购房门槛，将交纳社保年限提高至三年和五年，力度强于二线三线城市。同时，此轮各城市调控对不同情况进行了差异化的调控。一些城市对离婚买房、卖旧房买新房提出了限制。考虑到在当前货币政策稳健，利率处于历史低位，银行体系内流动性仍然较为充裕的货币政策背景下，本轮调控政策效果可能不如2010年那么突出。

三、房地产市场政策实施效果

结合各地房地产调控效果和全国70城的数据，可以看出需求侧的房地产调控政策能对房地产价格增速起到抑制作用，但有一定的时滞性，此外房地产调控政策对房价的影响还有以下特点：

（一）、调整供给结构对当时房价作用不大

国六条的90/70政策是一项调节供给结构的政策，该政策出台后房价短期出现回落，但很快又继续上升。

（二）、货币政策并不是决定因素，时滞3个月以上 总体来看，货币宽松一般会刺激房价回升，时滞3个月以上。在2011年的房地产调控中，货币紧缩传导至房价的时间因城市而异，在3-12个月之间。

但需要注意的是，货币紧缩并不能对抑制房价过快上涨起到决定性的作用。如果房地产需求旺盛，货币紧缩也难以改变上涨趋势，但如果房地产需求低迷，货币紧缩会对房价下滑起到助推作用。

（三）、仅限购限贷政策效果有限，时滞不一

2013年在房价升温后，多地出台了相对较为严格的限购限贷政策。这一期间，央行长时间未进行大规模的货币宽松操作。从70城数据来看，仅限购限贷政策存在约半年左右的时滞，在各主要城市的实施过程中，时滞长短不一，北京在政策收紧后8个月才出现增速下滑，深圳时滞为3个月左右。同样解除限购限贷在没有货币政策配合下，也存在一定的时滞，温州在政策解除后5个月才出现房地产价格降幅收窄。

（四）、货币政策配合房地产调控政策效果较佳

总体来看，若要从需求侧有效抑制房地产价格过快上涨，在总需求低迷时，限购限贷配合货币紧缩的调控效果更佳。

（五）、相对于担忧政策调控风险，更应注意微观层面的或有风险点

有些研究担忧房地产调控政策收紧会刺破房地产泡沫从而引发更大的系统性风险，但是从政策层面上，这一担忧显得略微多余。房地产市场的运行和宏观经济运行息息相关，从70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价又会出现回升。

9.房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文 篇九

中国财经报网 2013-04-27

2004年(2项政策)

2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始。国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。

2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)。一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;

2005年5月(新国八条)

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

2006年(11项政策，调控从指导意见转向可操作性)

2006年4月27日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。

2006年5月24日，国六条出台，新一轮调控大幕开启：一是切实调整住房供应结构;

二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

2007年(8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产)

2007年1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。

2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点。

2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。

2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至

1.1倍。

2008年(16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)

2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。

2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。

2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。

2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。

2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。

2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。

2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，戛然而止。

2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降。受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。

2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳。10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。

2008年10月12日，系列新政支持房地产。11月1日期，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。(杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆)。2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。

2009年“国四条”

一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障

性安居工程建设。

2010年“国十一条”

严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。

2011年新“国八条”

把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

2013年“新国五条”

(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

10.房地产调控政策 篇十

然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着

2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。