房地产开发行业税收管理现状及对策

房地产开发行业税收管理现状及对策（共13篇）（共13篇）

1.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇一

浅谈房地产开发行业税收征管工作中

存在的问题及对策

嘉峪关市地方税务局 宋会礼

近年来，随着我国经济的迅猛发展和社会城镇化规模的不断扩大，房地产开发市场日益活跃，房地产开发企业产生的税源规模不断扩大，成为我国地方税收收入的重要来源之一。但由于房地产业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长，对税收政策的敏感性强，资金需求量链条长，清算难度大，涉及的问题点多面广，加之有些房地产开发企业纳税意识不高，给房地产开发行业税收征管工作带来相当大的困难。税务机关虽然想方设法加强征管，进行整治，取得了一定的效果，但通过对房地产开发行业税收专项检查，发现该行业税收现状仍不容乐观。

一、目前房地产开发企业税收入流失的原因分析

（一）房地产税收计税依据掌握难度大。目前存在以下几种情况：

1、采用特殊方式分解收入，采用售后返租的方式，即将所售网点、场地其前几年由开发商统一经营管理，购买者在购买网点时若能一次性交纳款项就可以将销售收入的一部分分期返还给购买者抵顶返租租金。

2、收取的价外费用未并入计税依据，房地产开发企业没有将代其他单位收取的闭路电视初装费、取暖费、各种接点费等代收、代垫款项并入计税依据。

3、房地产开发企业将预收售房款变成了“无息贷款”，购房定金和首付款长 期挂“预收账款”，甚至还有企业将定金和首付款、银行按揭收入以虚假的借款合同形式挂“短期借款”，支付利息，虚增财务费用，不及时结转收入。

4、商品房抵顶工程价款和材料款，少计或不计收入。

5、多头开户，账外设账，如将私改规划，增加销售面积的收入，销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分的收入，拆迁补偿收入未按规定确认收入，而是列入账外账，少计或不计收入，进行多头核算的现象比较普遍。

6、住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂房屋不予办理产权登记为由，将车库、阁楼这部分房屋的收入列入租金收入或账外账。

7、其他地方税种计算难度大，税款缴纳不尽人意，如企业对开发的商品房在产权转移之前未缴纳土地使用税，对追加投资的建安合同未及时补缴印花税，商品房销售不按产权转移书据贴花而是按购销合同贴花等。

（二）集资和合作建房，采取将房屋建成后双方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋进行转让。在这一合作过程中，由于双方没有进行货币结算，房地产开发商为了达到少缴税的目的，不在账上体现销售收入。

（三）房地产经营企业的成本、费用核算混乱，收入与支出不相匹配，相应的成本费用难以确定，增加了税务机关征收管理的难度等。房地产从开发到竣工，到楼盘发售等，涉及的环节多、结算复杂。房地产开发成本主要由开发土地成本、基础配套设施费和建筑工程成本及应缴税费等组成，开发商在开发成本中列支 的成本、费用摊销比较混乱，特别是在建筑工程成本预算上弄虚作假的现象较为突出，长期用 “白条”代替建安发票入账，造成建筑成本不真实，施工企业的税款大量流失。甚至一些房地产开发企业利用多开建安发票加大建安成本，以支付3.3％的建安营业税及附加的代价，规避土地增值税和企业所得税。

（四）房地产开发企纳税意识淡薄，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用税收监管的空档和漏洞，采取各种复杂隐秘的手段千方百计偷逃国家税收。

（五）部门之间缺乏有效的合作机制。目前管理房地产开发行业的部门有规划、建设、土地、房管和税务机关等，但大都各自为战，不相往来，信息不能共享，缺乏行之有效的协作配合，不能形成齐抓共管的合力。

二、加强征管的对策及措施

（一）强化税法宣传，力求社会广泛支持。税务机关应改宣传月活动为经常宣传，利用各种宣传工具、宣传方式、宣传场合、宣传手法，大力开展宣传，提高全民的自觉纳税意识和税收监督意识，获取社会各界对税收工作的理解和支持，营造一个良好的纳税外部环境。

（二）全面落实以税源管理为核心的税收管理员制度，切实解决 “疏于管理、淡化责任”的问题，全面疏通征管各环节，优化征管流程，堵塞征管漏洞，真正搭建起以信息化建设为支撑的新型专业化征管平台，为日常税收征管工作提供真实、准确、完整、及时的经济税源信息，不断提高税收的征管质量和效率。

（三）创新征管机制。实行项目登记和以票控税相结合的管理制度以及工程施工备案制度，加强对税源的源头控管，对工程开工报验、项目登记、价款变更、进度验收、税款缴纳等作出明确规定，使纳税人进一步明确自己的权利和义务，从而形成自觉依法纳税、社会协税护税的良好氛围。

（四）要形成综合治税机制。加强与计划、建设、规划、房管、土地等职能部门的配合，真正实现信息共享，从一个项目的立项、招标、建设、竣工验收、工程决算等诸多环节入手，进行全程监控。

（五）要建立税务房地产评估机构。税务机关应尽快建立自己的评估机构，评估机构应作为税务机关的非常设机构，聘请房地产管理部门人员，资产评估事务所人员参加评估机构，对全市的房地产进行评估，以此来作为对收入、成本核算混乱，核算不真实的开发商采用核定法对其进行征收税款的依据，进一步规范房地产业税收的征管。

（六）征管工作深入化。

1、深入分析房地产开发企业的新动向、新特点，有的放矢地开展房地产开发企业税收日常检查；

2、开展纳税评估，不断提高纳税申报的质量，对有疑点、收入、成本明显不符的业户要反复调查核实，就评估出的问题和疑点与纳税人进行约谈，按评估结果查补税款，纳税人如不能接受评估结果，将评估资料转稽查部门立案稽查。

3、设立举报电话或信箱，接受社会监督等。

（七）加大对房地产行业的税务稽查力度。依法治税是依法治国的重要组成部分，实现依法治税，核心是税收执法的严肃性和规范化。税收稽查作为税收执法工作的一个重要组成部分，对打击偷逃骗税等违法活动，增强纳税人的守法意识，发挥着愈来愈重要的作用，针对目前房地产开发企业税收入流失的情况，税务机关要加大税务稽查力度，做到以查促管、以查促收，在检查中要在深入分析房地产开发企业的新动向、新特点，有的放矢地开展房地产开发企业税收日常检查。

1、实地查看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查询问阁楼、地下室、停车位的销售情况；

2、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等资料；

3、调取房地产开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，与企业的销售收入对比，寻找差异。调取房地产开发企业的《建设工程规划许可证》，《动迁房屋产权调换协议书》等资料，并下户调查部分买受人和拆迁户，进行核实情况，检查企业有无隐瞒销售收入的情况；

4、核对企业的银行日记账与银行对账单，到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员个人的银行储蓄账户、信用卡账户信息；核实企业有无多头开户，账外设账隐匿收入情况；

5、采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，进行工程量和工程成本评估。审查施工合同和预（决）算书、工程监理部门的监理记录，核对工程内容，解决企业收入与成本、费用支出的比例不相匹配，多列、虚列或重复列支成本费用的问题。

6、提高税务稽查税收执法的严肃性和规范化，保障纳税人公平竞争，保护合法经营，净化税收环境，从而保证房地产的健康发展。

（八）税务机关内部要加强协作。积极构建“以查促管、管查互动”的长效机制，不断增强税务机关内部协作的意识，大胆尝试、勇于创新，积极探索对房地产行业行业征管的新路子、新方法，从建立组织领导机制和完善工作制度入手，逐步拓宽工作思路，不断加强征收、管理、稽查部门之间的信息沟通，实现了以查促收、以查促管、以查促查，促进了地税系统的整体功能的发挥和全局征管质量的提高，取得了明显的成效。

2.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇二

关键词：房地产经纪,行业现状,监管,对策研究

品牌化与规模化是现阶段房地产经纪服务行业的发展趋势, 从最初的外延式资本集中粗放管理模式到如今的资本集约式内涵管理模式, 这一转变过程是房地产经纪行业广阔市场前景的一种体现。当前的房地产经纪行业已经脱离了原本的幼稚发展时期, 朝着正向引导与扶持的方向迈进, 然而这一过程中我国房地产经纪行业在监督和管理领域也涌现出了一系列问题, 阻碍了房地产经纪行业的有序发展。不可否认, 依附于房地产业发展而来的房地产经纪行业还尚未成熟, 由于发展与培育的滞后性, 导致我国房地产经纪行业在行政管理规范化发展方面还面临诸多困境。除此之外, 受到传统计划经济体制的影响, 房地产经纪协会在监管工作中并没有履行自身的责任与义务, 这显然不利于我国房地产经纪行业市场经济体制改革目标的实现。针对房地产经纪行业监管工作的基本现状, 亟需从经济管理格局方面重新构建房地产经纪监管体系, 引导行业良性竞争, 推动这一行业的可持续发展。

1 房地产经纪行业监管现状分析

1.1 各部门尚未形成有效的监管合力

从现阶段各地区房地产经纪机构的监管现状分析, 部门关系的混乱导致应有的部门监管合力很难从实践中得到落实。监管合力不足, 不仅导致非法异地经营、超范围经营和无照经营问题更加严重, 同时也导致大量地从事房地产经纪的机构不能纳入到正常的监管与备案范围之内, 市场准入机制的混淆是当前房地产经纪行业在监管工作方面存在的首要问题。

1.2 行业协会作用并未得到充分发挥

从行业组织机构角度分析, 我国房地产经纪行业在协会组织构建方面也并未真正发挥组织对于房地产经纪行业的监管与干预作用, 甚至区域性房地产经纪协会并没有直接关联, 仅仅是地区性的房地产经纪协会存在合作。与此同时, 行业协会组织活动仅仅局限于服务培训和管理手段研究方面, 行业自律意识并没有在行业监管工作中得到落实。地方性房地产经纪协会的作用仅仅涉及到业绩评定、学术交流和教育培训等领域, 加之政府必要的干预工作没有得到体现, 这也导致房地产经纪行业面临着严重的组织和管理问题。

1.3 制度安排中监管执行力的缺乏

对于房地产经纪行业实践工作而言, 监管执行力的缺乏与部门主管服务意识的缺失有着必然关联, 即便是存在行业服务窗口, 然而在实际工作中也很难真正提出有针对性的服务措施, 无论是市场交易服务, 还是信息管理服务, 都显得相对滞后, 可见制度执行力的缺乏也是目前房地产经纪行业监管所不可忽视的问题之一。

2 房地产经纪行业监管工作的发展对策

2.1 严格监督网上办公文件执行情况

专门自律组织机构和房地产经纪人的建立应当在消费者的监督下针对其中的不良信息记录实施管理。从传统房地产机构部门向经纪人管理制度的转变过程并非是对房地产经纪活动的限制, 而是更好地实现对办公文件执行情况的监督。当前企业信用网在北京率先成立, 但凡是完成企业名称的输入就可对应特定的诚信记录搜索项目。在这样的基础上, 消费者在选择房地产机构时能够更加有针对性, 一些经纪公司存在不良信用记录和违规操作行为的能够被及时肃清, 这对于房地产经纪行业监管环境的优化极为重要。

2.2 健全房地产经纪行会组织

通过对其他国家先进经验的借鉴, 可通过构建房地产经纪人协会网络的形式, 完善房地产经纪行业的监管现状, 这对于团队专业性的提升至关重要。房地产教育附属机构的建立能够针对房地产经纪人培训课程进行开展, 构建对应的经纪人资格考评机制, 借助再教育的方式提高房地产经纪行业的整体服务水平。

2.3 重视员工素质管理与提升

通过对房地产经纪行业从业人员资格管理工作的展开, 构建对应的资格准入机制, 明确人员的专业知识需求与实践经验。在不定期的组织和培训过程中做好员工的知识培训工作, 通过必要的投资分析、房地产估价和营销策划等手段丰富员工专业知识储备。在员工行为规范方面, 也需要借助行业协会监督来对员工行为进行约束, 管理好经纪人相关文件, 这也是房地产经纪行业监管中不容忽视的环节。

2.4 品牌意识与法律制度的完善

作为与客户沟通的重要手段之一, 服务品牌的构建对于房地产经纪而言至关重要, 伴随房地产经纪行业竞争环境的日益激烈, 品牌形象的塑造就显得尤为关键, 这是行业立足于市场的一种必要形式。通过对实力雄厚房地产经纪机构的扶持, 促进品牌效应在行业发展中发挥作用, 这对于房地产经纪行业市场竞争力的提高尤为重要。除此之外, 法律制度的完善也是从业人员在从事房地产经纪服务时所不可或缺的部分, 只有遵守各项法律制度的规定, 才能更好地在细节中完善自我监管行为, 构建对应的服务与管理系统, 推动房地产经纪行业的可持续发展。

3 结语

综上所述, 从现阶段我国房地产经纪行政管理的核心分析, 监管工作的开展旨在更好地完善行业内部的监督管理职能, 从微观管理和宏观管理的双重方面提高房地产经纪行业的秩序化与规范化, 这就需要借助必要的法律手段与经济手段体现市场和政府的调控作用, 本着依法办事的原则, 完善房地产经纪组织管理与政府行政管理之间的关联。然而伴随政府干预职能的逐渐弱化, 房地产经纪在自我管理与组织规划方面显得较为薄弱, 其监管工作的执行力尚有待加强。从历史因素和现实因素的双重角度出发, 行业自律是当前房地产经纪行业不可缺少的内容, 在考虑到主体框架构建的同时, 还应重现对房地产经纪行为的综合衡量, 加快房地产经纪诚信服务体系的构建步伐, 这对于房地产经纪行业的扩大化至关重要。

参考文献

[1]李恒光.必须科学规范房地产中介组织的运行[J].甘肃省经济管理干部学院学报, 2003 (2) .

3.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇三

一、房地产税收管理的现状及问题

国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等一系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。

先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%；从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。按照房地产业现行税制，其营业税及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%（土地增值税按1%预征），加上所得税等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。

再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题:

首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜欢“坐等”、“坐看”的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或者下户简单看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营情况不做调查，对申报数据的真实性不加核实；对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登记，下户时发现纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税手续则留到以后再说，至于那些隐蔽的纳税人，像是户籍管理中的“黑户”和“超生游击队”，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才能纳入正常的税源管理轨道了。因此，“坐等”、“坐看”在客观上造成了漏征税款的事实。

其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入的确定和成本费用的开支，其及时性和真实性直接影响到纳税义务的确定实现。但是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的及时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核算失真现象因畏其难而不追查原因，加之一些纳税人采取隐瞒收入等手段，有意将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在表面，形同虚设。

再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，许多税管员为了应付考核，达到征管资料完整性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。

最后，税源管理手段落后。由于种种原因，地税部门与国税、公安、工商、建设、房产、国土等部门的协作关系一直没有很好地建立起来，其中一个重要原因是缺乏信息交流平台，部门信息不能得到及时、有效的利用。在地税机关内部，综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数据——财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进行动态管理。

五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征收、轻税源管理的现象依然存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制度约束；对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为处罚不严，没有树立税法应有的刚性。

二、房地产税源管理的对策

根据税源管理理论，有效管理税源，控制税收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任務，也是新时期税收公平效益原则的具体体现。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以控制税收流失为主要目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结合，加强税源管理，达到落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社会和谐发展的目的。

首先，要强化税源户籍管理，减少税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相关部门加强协作，及时掌握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门掌握的信息，整合形成多部门综合运用的户籍信息交流平台。地税机关要根据户籍信息平台，建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为明确。税管员要改变“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实地工作，掌握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。

其次，要强化税源监控措施，减少税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、房产、规划、国土等有关部门配合，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，将纳税人财务信息的完整性和真实性作为税源监控的重点，采取纳税评估、计算机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方位掌握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税依据明显偏低的，要严格按照税法规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说“不”，要不畏其难而查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完整性和准确性。

再次，要强化税务稽查手段，减少税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”。针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去那种就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购买方、房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，与税源管理部门共同筑成税源监管的坚实防线。

最后，要突出以人为本，强化内部制度管理，消除人为的税收漏征漏管因素。管理是一切组织的根本，而人是组织中最基本的组成元素，抛开人的因素谈管理，只能是空谈。税源管理是一种复杂系统的组织管理形式，同样离不开人的因素，地税机关要从人这一根本出发，加强内部制度建设。一是要加强税管员的教育培训，提高税管员政治业务素质和执法风险防范意识。实践证明，如果执行者素质低，制度再好也无法落实到位，税源管理的目标也将无法达到，由此产生的不征、少征税款也会形成执法风险如影随行；二是要坚决落实《税收管理员制度》，明确税管员税源管理的职责和工作目标，尽量减少税管员烦琐的事务性工作，使其有足够的精力从事税源管理工作，同时要健全监督机制，合理授权，加强执法监督，规避税收执法风险；三是要转变考核观念和方式方法，使考核真正成为绩效考核，对房产开发项目按开盘公布的销售价格，设置税负率考核指标，把税负率作为衡量纳税人申报纳税是否完整、真实的标准，并作为税源管理工作绩效的重要指标进行考核。

4.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇四

字体:[大 中 小] 来源:中国税网 作者:肖社会 朱尧 王凤姣 日期:2011-05-17随着我国住房制度改革的深入和人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业企业所得税成为国税部门日常管理的难点和社会关注的热点。下面笔者结合当地房地产行业税收征管实践，就房地产行业税收管理现状及对策谈一些粗浅的认识。

一、目前房地产行业经营现状

房地产行业经营情况大致可归纳为五种：一是正常开发企业，尚处于建设周期；二是空壳企业，成立以来就没有开发业务，或长期没有经营业务；三是给职工建房的情况，虽然正在开发，但建房资金全部向本单位职工借款，定期向职工付息，企业帐面无预收房款，无实现销售收入、预售收入；四是开发项目基本完工，达到或基本达到清算条件，且不再有开发项目；五是开发项目滚动发展，前后期业务交叉。

二、目前房地产行业存在的主要涉税问题

（一）利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。

（二）不记少记营业收入。房地产企业为了达到偷逃税的目的，不记或少记收入是最常见的手段：一是房地产企业以收据收取售房款不记收入偷逃税款，房地产开发商以不能办理预售证、产权证的手续为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失；二是将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时

在会计账目上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；三是多头开户，隐瞒收入，此类情况大部分企业均存在，但因隐蔽性较强，税源管理部门以正常的管理手段很难落实。

（三）账务核算混乱成本费用不实。在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在，同时还有些房地产公司不按规定设置账簿，人为造成账务核算混乱。一是将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款。二是虚列销售费用。有的大量列支销售人员工资；通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；将超标准的广告费、业务招待费支出混入“会议费”、“销售费用”等。三是开发成本中混入非销售项目成本。有的开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”；有的将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。四是超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。五是成本费用重复入账。个别企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。六是利用预算造价虚增单位成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些企业便利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

（四）收入与支出不相匹配。有的企业对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为的将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目；很多企业对自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用全部由出售房屋承担，造成成本结转不实等。

（五）发票取得不尽规范。一是有的企业利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得额；二是不符合规定发票如会议费、考察费、差旅费等，是房地产开发企业在期间费用方面存在较多的问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证也不符合规定，如企业单位开具行政事业单位发票，村委会开具农、林、牧发票等；三是现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，所以少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机，房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税，此类现象非常普遍。

三、造成房地产企业涉税问题突出的原因分析

房地产业是现行税制下缴纳税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等税种上，企业所得税尤其严重。究其根源有以下几方面原因：

（一）房地产企业纳税意识不强是管理难的根本。一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策理解不透，房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东们只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，因此他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，纳税意识比一般的纳税人更差。

（二）繁杂的房地产税收政策是管理难的关键。房地产市场的税制结构不合理，在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有十几个，由于涉及的税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，特别是企业所得税的政策不断变化，这些繁杂的税种和计算过程让内行都记不住，外行就更看不懂了，造成税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机行为。其次，房地产市场的税费多，负担重，增加了建房成本，促使部分房地产企业主观上的避税意愿更加强化，造成日常税收管理更大的难度。

（三）房地产开发环节过多、时间过长是管理难的瓶颈。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，税务部门根本无法有效监控。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，造成日常税收管理难度再大。

（四）税务机关对违法行为打击不力是管理难的通病。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控；其次，税务部门检查税收一般是以为单位，但房地产企业大部分都是跨、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象；再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低，而笔者认为低成本的处罚是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。

四、加强房地产行业所得税管理的对策

（一）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税作为国税企业所得税重要组成部分，其发展之迅速有目共睹，但期税收管理工作量大、业务要求高也成为国税房地产企业所得税管理工作的瓶颈。目前在业务方面真正懂得房地产开发企业会计制度及房地产开发活动流程的税务干部不多，这就要求进一步加大培训力度，尤其需要培养一批既懂得房地产开发企业会计制度又熟悉房地产开发活动流程的税务干部，为加强对房地产开发企业的税收征管提供人力保证。

（二）关注重点环节，把握关键时点。从立项开始关注开发的几个重点环节：即立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售成本。同时要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理、房产发票管理，并实行全程跟踪管理，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的及时移交稽查部门。

（三）严格政策界限，强化成本管理。严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法，防止出现虚开、代开、人为加大成本费用现象的发生。要抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比，分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

（四）规范核定征收，提高建账率。通过日常巡查和纳税评估，加大地对房地产开发企业财务核算和政策执行方面的辅导力度，督导企业健全和规范财务核算，尽量采取查账征收方式，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，并帮促企业准确进行纳税申报。对屡查屡犯、财务核算确实不健全的企业，要按规定进行核定征收，并且相应提高应税所得率，不能因核定征收实际减少了所得税的征收。

（五）国、地税联手，减少管理漏洞。从办证到年终的汇算清缴、项目结束后的最终清算由国、地税共同完成，对一些共性的环节共同把关，看其国、地税收入申报是否同步，特别是对施工企业业务的真实性，由地税协助调查核实，结算工程款代开发票时，由国、地税税收管理员共同核实开发工程项目是否与代开发票工程项目相符，以便随时掌握企业完税情况，做到应收尽收。

（六）强化稽查检查，建立良好秩序。加大对房地产业违法行为的惩处力度，建立起房地产行业良好的纳税秩序是做好房地产行业税收管理的保障：一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产选案小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查；二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行复查，有必要借助社会审计专业机构，严格落实执法目标责任制；三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”，坚持依法纳税，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对违法者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，提高税法的震慑力和严肃性。

作者单位：河南省洛阳市国税局

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5.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇五

(一)房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分随着我国房地产业投资的增加，在建面积和销 面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008 年的统计年鉴，2007年，我国中央税收收入总额为33547.9 亿元，第三产业税收收入共计12923.9 亿元，而房地产税收为554.2亿元，占当年全国税收总收入的1.7%，占第三产业税收收入的4.3%。与2004 年的145.3 亿元相比，房地产税收在短短3 年里增加了281.4%；占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5 倍多； 占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。（见表1）2004 年房地产业的税收为145.3 亿元，远低于金融业的241.7 亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3 亿元。但随着房地产业的发展，房地产业税收收入逐年递增，2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越来越突出。由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004 年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21 世纪后，我国的城市化建设步伐将不断加快，到2020 年我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9 亿的人口将要住在城市。为此,在未来的20 年中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100 亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。

(二)房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一纵观世界各国，凡实行分税制的国家，房地产税收基本上都归入地方税收体系，构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来，形成了一个良性的运行机制。首先，它激发了地方政府征管税收的积极性；其次，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模；再次，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，为税收收入的循环增长创造了条件。

从2004 年到2007 年，房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%，远远高于其他三个产业所占比重，是地方政府财政收入的主要来源。另一方面，从增长率来看，房地产税收2004 到2007 年年均增长率为34.3%左右，与其他三个产业相比，房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。

二、我国房地产税制存在的不足

(一)立法层次低，税权划分不合理

目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。

(二)税率固定，难以发挥调节功能

税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题，即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说，从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用； 从价计征的房产税税率也偏低，弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用； 作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的，不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要； 土地增值税的税率是30%－60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物

价水平变化严重脱钩。

(三)征税环节不合理，重交易轻保有

目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节，并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定，进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁，势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面，阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制，抑制过快增长的房地产投资，防止房地产泡沬的产生。但实践证明，现行 重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的，反而阻碍了房地产市场的发展。

(四)存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端

税基窄主要表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外； 二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。可见，税费设计的不合理或税率倒置，从某种意义上非但不能增加税费收入，反而会造成绝对额的减少。税种复杂的结果是一方面让部分逃税者有机可趁，另一方面却又让部分纳税者有被重复征税的可能。税收不公主要指目前我国并存内外两种不同的税制，外资的房地产企业税负水平要远低于国内企业。

三、我国房地产税制改革的具体建议

(一)完善房地产税收法律制度

在我国当前的房地产税收立法中，有关程序性的法律法规较少，应把程序法定的强化作为重要的价值趋向，这也是反映一个国家法治水平高低的重要标志之一。具体而言，必须进一步完善《税收征收管理法》，使其成为名副其实的税收程序法。在此基础上制定规范的《税务代理法》、《纳税人权利保护法》、《税务机关组织法》等，全方位地保障纳税主体权利、监督纳税主体义务的履行并规范征税主体的行为。

(二)完善房地产税制体系

1．完善我国土地税法体系，加强土地资源保护。土地是不可再生资源、稀缺性资源。随着房地产业的发展，特别是近几年经济的高速发展，我国的土地资源存在着既紧张又严重浪费的矛盾局面。为了合理而有效地利用有限的土地资源，我们应当进一步完善我国的土地税法体系，充分利用税收杠杆的调节作用。建议完善我国现有的耕地占用税及土地增值税，并新增土地闲置税。土地闲置税的具体设计是： 征税对象为闲置土地的行为；从量计征，计税依据是闲置土地的面积；采用地区差别定额税率，同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久，税率越高；未利用程度越高，税率越高。

2.规范房地产交易税收，降低该环节的税负。在我国的房地产交易过程中，契税和印花税有重复征税的情况，而对房地产的继承取得和赠与行为却没有相应税种对其课税。总体来说，房地产交易环节的税负较重，阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。具体来说，就是要归并契税和印花税，并适时开征遗产税和赠与税。

（三）改进税收征管手段

从税收机制运行的特点来看，一个完善的税制不仅要税种设置合理、税制内部构造科学、税负适度，还需要一个合理的征管机制。有效的税收征管是税收政策目标得以实现的保证。由此，完善房地产税制也需要在优化税制结构的同时建立起与之相配套的税制实施机制，即完善的税收征管模式。第一，税收征管部门要会同土地和房管部门建立和发展专业化的房地产定价和评估机构，并建立与税收征管有关的信息数据库。第二，财政、税收部门要加强与土地开发规划部门、房产和土地管理部门等 相关部门的联系与协作，建立高效、准确的房地产信息系统，从而加强对房地产税源的监控，减少税收流失。第三，利用现代化网络资源和电子商务手段开发“房地产网上办税”操作平台，在其上广泛开展税务登记、纳税申报、网上审批以及税收缴纳等业务。不仅可以大大降低纳税人和税收征管部门

6.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇六

阳新物业管理办公室

为深入贯彻落实党的十七届三中全会和今年我县“两会”精神，推进我县经济社会建设又好又快持续健康发展作出应有贡献，全面树立和落实科学发展观，加快县域物业管理行业的协调发展，使我县物业管理行业走向专业化、规范化、社会化和市场化的道路。在此次开展深入学习实践科学发展观活动中，县物业管理办公室在房产局党支部领导下，组织一班子人员对我县已经实施了物业管理和服务的“富川家苑”、“现代城”、“锦湖豪苑”等一些规模较大的小区进行了调查和走访。现将调查的情况报告如下：

一、我县物业管理行业现状与存在的问题

我县从2004年开始推行规范的物业管理以来，伴随着我县房地产市场的迅猛发展，物业管理行业也得以迅速培育和成长。目前，全县本土物业管理企业有资质的4家，无资质的3家；外来物业管理企业有2家，企业资质等级均为三级，从业人员达240余人，管理的各类物业建筑面积40多万平方米，主要以居住小区为主，共有六个规模级小区。如果单从企业数量、从业人数、管理小区的数量及管理的建筑面积这

1些表面数据上看，作为一个经济水平相对落后的国家级贫困县在物业管理行业发展上是取得了不小的成绩。但是和建设现代化秀美园林城市，推进物业管理行业向市场化、专业化、社会化进步还存在很大的差距。目前我县物业管理行业存在的主要问题有：

（一）物业管理行业发展的社会大环境不佳

1、广大业主对物业服务业提供服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，物业服务消费观念薄弱和存在偏差，在服务质量上要求尽善尽美，在交纳物业服务费上要求越少越好，二者得不到和谐统一，达到服务质价相符的水平。

2、社会上相当一部分人，包括已建立了业主大会的小区，未理顺业主与物业服务企业的关系，总认为他们是主人，物业服务企业是仆人，和物业服务企业是“雇佣保姆式关系”，动不动就故意找茬，联络其它业主以各种理由拒交物业服务费。

3、政府及其相关部门对物业管理行业不重视，不扶持。国家在物业管理方面的法律法规如《物权法》、《物业管理条件》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务收费管理办法》等已制定公布执行多年，但在我县还是刚刚起步。我县已建成的小区在规划方面，物业管理用房不配置，公共基础

性设施不配套，居住区与商业区混杂一起问题严重存在。由于物业服务企业是微利经营，地方税务部门在税收方面不给予一定的优惠扶持，一些物业服务企业苦不堪言。在公共治安、环境卫生、房屋装饰、供水、供电等方面，政府缺乏对这些部门的统一有效的协调，小区业主一旦在这些方面遇到问题，总是责难和追究物业服务企业。

（二）物业服务企业自身建设制约物业管理行业的发展

1、不少小区的物业服务企业与开发商存在隶属及利益关系，建管不分掩盖或转嫁前期矛盾，给以后的物业服务带来隐患和纠纷。开发商往往只注重其自身投资利益，不是真正重视物业服务，只是利用物业服务，为其开发的项目搞包装、作宣传，其真正目的是促进房屋销售，这些弊端制约了物业管理行业的发展。

2、物业服务企业从业人员素质低下，专业人员不是缺乏，而是根本没有。我县目前申报核准的4家企业，没有一个经过正规培训，持有合格上岗证件专业人员，拥有资质的企业没有一个物业管理师。从业的大部分人员为农民工，大部分为初、高中学历。

二、我县物业管理行业发展的对策措施和建议

根据以上调查分析出的我县物业管理行业发展的现状和

存在的问题，进行了充分的研究，从影响物业管理行业发展的相关行为主体入手，提出解决问题的方法和相关建议，共同推动我县物业管理行业走上又好又快发展的轨道。

（一）政府及相关部门要营造社会环境，加大协调力度，为我县物业管理行业发展保驾护航。

1、政府要在科学发展观的指导下，充分认识到物业管理在城市建设和发展中的重要地位。切实加强物业管理的领导工作，利用各种渠道和采取多种形式大力宣传物业管理，正确引导人们的物业管理的消费观念，树立现代物业管理理念。制定符合我县实际的《住宅专项维修资金管理细则》、《业主大会规程》、《前期物业管理的规定》、《物业服务项目招投标管理规定》等相关文件，努力营造一个有利于物业管理行业发展的社会环境。

2、政府要在治安、环境卫生、城市规划与建设、供水、供电等方面建立统一的协调体制和机制，加强协调能力，及时协调处理各种应急问题，避免矛盾积累和转嫁。在物价、税务管理上要适当放宽，坚持市场调节的原则，在执行政府指导价管理的基础上，尽量放开物业管理的收费标准，由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。建议新成立的物业服务企业，在税收方面实行三年全免或适当减免的政策。

3、物业管理行业政府主管部门要严格把握物业服务企业的资质审核，推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则，实行物业服务项目招投标制度，让房地产开发建设与物业服务彻底脱钩，培育完全竞争的物业管理市场，建立市场竞争机制。

（二）物业服务企业要苦练内功，加强自身素质建设，树立争创品牌思想

1、要加大企业从业人员的专业知识培训，提高从业人员的专业管理水平，实行执证上岗，提升企业资质等级，提高市场竞争力。

2、要理顺与业主、业主委员会、房地产开发商的关系，在思想上树立“以人为本、业主至上”的服务理念。在服务上，不断扩展和延伸服务内容。加强学习和借鉴国内外品牌企业的物业管理经验，不断改进创新服务方式，积极开展专项服务和特约服务，以满足业主不断增长和变化的需求。

3、狠抓企业质量管理，走标准化、规范化的发展道路 按照国际质量管理体系ISO9001的标准严格要求，寻求适合每个企业发展的最佳途径、手段、模式，以求让业主享受到高质量、高水平的优质服务，这样企业才能生存、发展和做强做大。

（三）其它方面

1、业主是物业管理的主体，业主自治管理是物业管理的本质。因此，在我县的一些规模较小，建成时间靠前的一些居民生活小区，应在如市容社区居委会、县物业管理办公室等，由业主进行自治管理有关部门的组织下，这样有效解决了物业服务的空白处和管理肓点。

2、房地产开发商要真正树立物业管理的思想，认识到物业管理的重要性，自觉引入和接受物业管理的早期介入，认真听取物业服务企业对小区物业在环境布局、功能规划、配套设施、施工质量、竣工验收等方面提供的有益意见，以避免埋下隐患和矛盾留给后期的物业管理。

3、充分发挥物业管理协会和房地产开发协会的桥梁纽带作用，为物业服务企业提供一个相互交流平台，鼓励物业服务企业之间的合作和经验分享，共同探讨、制订行业管理办法，解决物业管理企业与业主或业主委员会之间存在的各种矛盾纠纷和问题。

7.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇七

【关键词】工程管理；质量；风险；人力资源；进度

当前房地产开发企业工程管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，很多房地产开发项目存在着质量不合格、交房脱期、空置率高等问题，这很大程度上制约了房地产开发企业的发展，因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力，加强开发项目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y项目为例，旨在强调工程管理的重要性，希望能给读者以借鉴。

一、工程管理过程出现的问题及对策

（1）以工程质量为根本，保证安全质量的前提下，节约成本。为了使业主满意，此公司从设计阶段就严格考究，为了使业主满意，开发商经过多次市场调查，按照适用性、经济性等原则，与设计单位多次商讨，提出合理化的建议，最终共同确定室内平面设计，使得室内设计无论从使用方面还是布局方面都接近市场需求，并而取得良好的效果，房屋销售情况很好。作为开发商，对成本的控制尤为重要，这就要求开发商项目部技术人员将成本控制好，根据工程所处环境，土质等因素制定合理的方案，此项目地处山丘地带，高低起伏较大，就如何合理的分布建筑，节约成本的问题，同设计方进行认真商讨，经过双方的共同努力，最终将设计最优化，既达到整体美观的效果，又节约了成本。（2）做好风险管理，才能稳坐船头。政治、社会、经济、政策环境风险对建筑行业具有巨大的影響，就开发商而言要认真对待风险因素，在工程实施过程中，对可能出现的风险因素采取对策，避免风险的发生。此项目进行过程中，发现承包商施工方法不当，施工工艺落后，还存在偷工减料的行为，开发商及时发现问题，并对承包商进行解约与控告，同时及时招标了一家信誉良好的承包商，避免了此类事件的再次发生，保证了工程按时、保质、保量的完工。（3）人力资源对企业的推动作用。随着房地产开发企业的日益扩大，企业对专业化经营人才的需求也显著增大，由此，开发商企业要加大对此类人才的收纳与培养，给企业增加人才储备，同时要采取“适才原则”，充分发挥每个人的才能与力量。在此工程建设中，Y房地产开发公司根据工程的需要，专门组织了一支专业队伍，这支队伍有不同专业技能人才组成，在工作中专人负专工，在工程建设中发挥了重要的作用，解决了很多工程建设中遇到的难题，使得工程得以顺利而高效的完成。（4）工程沟通管理的重要作用。要对房地产开发管理人员进行培训和再学习，让他们加强对沟通管理重要性的认识，从而在工作中能更好的与内部和外部等不同职能部门加强沟通，使信息能更好的流通。在工程进行过程中，在浇筑某楼层楼板时，由于道路不便的原因，混凝土运输过程耽误时间，使承包商安排的人员与机械等了很长时间，结果运来时混凝土离析严重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪费，从而使得承包商不满，而混凝土运输公司也是满心的抱怨，双方发生争执，差点造成暴力事件，在开发商的协调下，双方经过商讨达成赔付协议，此事得以解决，由此看出沟通的必要性，假如双方能及时的沟通，便能使双方信息得以流通，就可避免此类事件的发生。（5）工程进度目标控制不可小觑。计划是控制的依据，目前我国的开发商企业普遍忽视制定合理计划的重要性，从而缺乏对工程进度过程的控制，对此，Y房地产开发公司根据合同及总体进度目标的要求，认真编制工程进度总体控制计划，在施工过程中，让承包商按计划的进度施工，共同研究，合理的配置人员、机械设备和周转材料，使工程进度目标得以实现。

二、小结

在整个工程建设中，工程管理是整个工程建设过程中主要的职能工作；是工程建设过程中疏通一切社会关系的枢纽；是整个工程建设过程中的综合性管理工作。工程项目的综合性的管理，使得项目本身的复杂性得以系统化的管理，从而提高了工作效率，实现了优化，取得良好的社会效益和经济效益，工程管理的重要作用由此可见。

参 考 文 献

[1]史海峰.论加强房地产工程管理的措施及意义[J].科技风.2010

8.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇八

第一章 总则

第一条为促进房地产开发企业守信自律，营造诚实守信的房地产市场环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规和国务院制定的社会信用体系建设规划精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市房地产开发行业相关管理部门和在本市注册的房地产开发企业。

第三条本办法所称信用体系建设与管理，是指以建设阶段为重点的包括行业规章制度建设、企业信用信息采集与发布、企业信用状况测评、企业信用人员培训、企业信用行为奖惩等在内的系列工作。通过信用体系建设专网和信用管理与服务平台，实现信息互通与共享，全社会共同参与，并以此建立守信激励、失信惩戒机制和企业“黑名单”制度。

本办法所称信用信息，是指反映企业信用状况的信息,主要包括企业基础信息、项目信息和诚信行为记录信息。

第四条市城乡建设行政主管部门（以下简称主管部门）负责全市房地产开发行业信用体系建设与管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责（以下简称日常管理部门）。

主管部门应建立房地产开发行业信用管理与服务平台，及时采集、审核企业信用信息，对企业信用状况进行测评并公开。

第二章信用信息采集和审核

第五条房地产开发企业信用信息采集的范围主要包括房地产开发企业资质等日常管理信息以及项目建设中勘察、设计、施工、质量、安全及文明施工等建设阶段信息和其它信用信息。

第六条房地产开发企业应当按照主管部门的要求，与注册地城乡建设行政主管部门签订《重庆市房地产开发企业信用管理承诺书》，定期登录信用管理与服务平台，及时填报企业相关信息，并对其报送信息的真实性和准确性负责。

第七条市区两级建设行政主管部门应当将房地产开发企业在开发建设过程中的项目勘察、设计、施工、质量、安全等信息，录入信用管理与服务平台。

区县建设行政主管部门负责收集本区域内相关管理部门和金融机构对房地产开发企业的监管信息和评价信息，并录入信用管理与服务平台。

第八条市级相关行业协会、社会团体可将其评定的企业奖惩信息向日常管理部门申报，经审核后录入信用管理与服务平台。

社会公众通过重庆市房地产开发行业信用体系建设网对房地产开发企业的投诉信息，日常管理部门应根据各管理部门职能职责转交处理，并将核实后的投诉信息录入信用管理与服务平台。

媒体公开披露的房地产开发企业信用信息，经日常管理部门核实后，录入信用管理与服务平台。

第九条 日常管理部门负责对行业协会、社会团体、社会公众和媒体提供的信息进行审查。并经公示5个工作日后无异议的，录入信用管理与服务平台。

区县建设行政主管部门负责按季度对企业填报信息进行审核，并在20个工作日内将核查无误的信息上报；对填报有误的信息，由企业在5个工作日内修改完成并重新上报。

第三章企业信用综合测评

第十条在信用体系建设过程中对企业进行信用综合测评，应坚持公开、公平、公正的原则。

第十一条企业信用综合测评采取综合评分的方式，由信用管理与服务平台根据统一的测评标准自动生成。

第十二条房地产开发企业信用综合测评由企业信用能力测评、诚信表现测评两部分组成。

信用能力测评是指对房地产开发企业在一定时间段内的开发业绩、销售业绩、发展能力、管理能力、财务实力、上缴税费情况等方面的综合测评，满分100分。

诚信表现测评是指对房地产开发企业在一定时间段内的诚信表现进行的综合测评，包括项目建设过程中监管情况，施工、监理等单位工程款支付情况、与员工、购房户等各方的合同履约情况，银行信用情况，质量安全情况、参与公益事业情况和参与信用建设情况的测评，以及根据企业上年度和本年度的良好行为记录和不良行为记录进行加分和扣分的测评。每条良好行为记录加分标准为0.75—2.5分，每条不良行为记录扣分标准为5—8分。满分为100分，加分和扣分除外。

信用综合测评的具体指标和分值分布在测评标准中明确。第十三条房地产开发企业信用综合测评计分公式为：S=A+B+C-D

其中，S表示房地产开发企业信用测评综合得分，A表示房地产开发企业信用能力测评得分，B表示房地产开发企业诚信表现测评中除加分扣分项目外的得分，C表示房地产开发企业良好行为记录的加分，D表示房地产开发企业不良行为记录扣分。

第十四条企业信用综合测评每年进行一次，日常管理部门于次年的年初集中对外公布上年度企业信用综合测评得分情况，包括信用能力测评得分，诚信表现测评得分以及信用综合测评得分三部分。

第十五条日常管理部门负责制定企业信用综合测评标准，企业信用综合测评标准制定后不得随意更改。

第十六条市建设行政主管部门将房地产开发企业信用综合测评结果作为对房地产开发企业实行守信激励、失信惩戒的依据。

信用综合测评排名靠前的房地产开发企业，可享受公开表彰、重点扶持、减缴农民工工资保证金、缓存项目资本金、提高项目资本金抵扣比例、预售资金优惠使用、推荐评优评强和信用等级评价授牌等激励政策。

信用测评结果靠后和有不良行为的房地产开发企业，可采取公示曝光、约谈企业负责人、取消评优评强资格、严格资质审查、全额缴交农民工工资保证金和项目资本金、严格预售资金监管以及纳入黑名单企业管理、限制享受其他相关优惠政策等惩戒措施。

具体奖惩政策由相关管理部门另行制定。

第十七条信用管理与服务平台根据企业的信用情况自动生成《重庆市房地产开发企业信用手册》，作为房地产开发企业信用情况证明和相关部门开展日常管理以及评优评强的重要参考依据。

第四章信用信息公开

第十八条信用体系建设过程中，由日常管理部门将经核实的房地产开发企业基础信息、项目信息和诚信行为记录信息以及信用综合测评等信息，通过重庆市房地产开发行业信用体系建设网(http://)与市政府公众信息网(http://)完成信息的同步对接，实现信息公开。对公众反应较大，社会关注度较高的信息，可通过其他官方网站和新闻媒体向社会公开。涉及企业商业秘密、法律法规规定应当保密的信息除外。

第十九条房地产开发企业的基础信息和项目信息，公开期限为永久，有有效期限或法律法规另有规定的除外。

企业良好行为和不良行为信息公开期限为二年，日常管理部门可根据其对社会的影响程度与影响周期等实际情况，延长公开期限。在企业不良行为信息公开期间，企业经整改后提出撤销不良行为信息公开申请的，相关管理部门应及时核查，达到了整改要求的，可撤销对其不良行为信息的公开。

第二十条任何单位和个人均可通过互联网查询企业的信用信息。第二十一条日常管理部门应当定期将汇总的房地产开发企业诚信行为记录、信用综合测评等信息抄送相关管理部门和金融机构，作为日常监管以及金融机构开展金融服务的参考依据。

第五章信用管理人员与备案

第二十二条本办法所称信用管理人员，是指在行业信用体系建设过程中专职从事企业信用信息收集、填报、管理的企业工作人员。房地产开发企业应派专人参加信用管理培训，培训人员经考试合格后，方可从事信用信息管理工作。

日常管理部门应当根据本办法对企业信用管理人员进行培训和管理。

第二十三条企业从事信用信息管理的工作人员以及有志于从事房地产开发行业信用信息管理工作的人员，均可报名参加由日常管理部门组织的培训，经考试合格的，由市建设行政主管部门颁发考试合格证书。

第二十四条取得信用管理人员合格证书并受聘于一个房地产开发企业从事信用管理工作的人员，应由所在企业和当事人提出申请，填写信用管理人员备案表，报建设行政主管部门登记备案后方可执业。信用管理人员不得同时在两个或两个以上的房地产开发企业从事信用管理工作。未经解除备案的信用管理人员，不得以其他企业的名义申请备案。

新设立的房地产开发企业，应当及时派人参加信用管理人员培训，并在培训考试合格后60个工作日内，完成信用管理人员备案和企业信息上报工作。

第二十五条房地产开发企业必须配备信用管理人员，该人员因离职或工作调整等原因不再从事本企业信用管理工作时，企业必须申请解除该信用管理人员备案。

对不按时报送相关信用信息或在报送信息中弄虚作假的，日常管理部门应当撤销该信用管理人员备案，五年内不允许其在本市范围内从事房地产开发企业信用管理工作。

第六章 附 则

第二十六条对提供虚假信用信息的企业，日常管理部门除按不良行为记录扣分外，还应依照相关规定对企业及其法定代表人和信用管理人员进行处罚。

任何单位、个人不得擅自修改、增删信用信息，违者将依法追究相关人员责任。

第二十七条本办法由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责解释。

9.房地产开发问题现状及建议 篇九

出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。

因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。

一、小城镇房地产开发的现状

房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。

小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。

涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理部门往往各自为政，甚至部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。

税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税部门仅仅依

靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即

卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。

二、对加强小城镇房地产税收管理的建议

（一）开展针对性的税法宣传。进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策；二是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建房形式的税收政策，并在实际工作中正确运用；三是完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度进一步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳税行为

（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。

（三）建立基础性的征管制度。

1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。

2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。

3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况

4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。

（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。

10.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇十

关键词：房地产企业；税收问题；审计对策

由于房地产行业纳税的特殊性，许多房地产企业在申报纳税过程中出现逃税、漏税现象。如何正确分析房地产企业税收存在的问题，如何针对问题提出解决对策，是本文研究的重点。

一、房地产企业税收存在的问题

1.房地产企业偷税、逃税严重

房地产企业的收入包括主营业务收入、营业外收入和其他业务收入。其他业务收入包括材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、商品房售后服务收入等。部分房地产企业故意隐瞒应税收入，会造成偷税、逃税等。偷税、逃税的手段主要体现在以下几方面。

（1）账务处理时使用假发票和假合同，部分主营业务收入、营业外收入、其他业务收入等少入账或者不入账。

（2）账务处理时将定金和预收款列入预收账款账户，不结转为营业收入，造成收入下降，导致税收减少，达到逃税、偷税目的。

（3）多列成本费用。部分房地产企业通过缴纳建安营业税及附加，在发票管理部门或者税务征收部门多开发票，增加成本费用，降低营业收入，减少税收。

（4）虚增成本费用。大多数房地产企业利用当地的优惠政策少付或不付某些费用，计列费用时仍然按照应付的费用提取，导致费用增加。

（5）某些房地产企业将几个相似的开发项目成本合到一起，共同列入共同费用账户，通过共同费用账户任意调整成本，不按照权责发生制结转营业成本。

（6）申报纳税时，大部分房地产企业不按照我国企业所得税申报公式严格纳税，将本年的成本、费用、税金和损失一并列入准予扣除项目金额，造成税收减少。

2.企业内部账务处理不合法

房地产企业内部财务人员进行账务处理时，不按照我国房地产会计核算的基本要求，账务登记混乱、不及时，按收付实现制随意登记营业收入和成本费用支出。财务人员在进行账务处理时，使用的记账凭证不规范，原始凭证不合法。

二、审计对策

1.建立健全财务税收征管制度

当地政府财政部门应当建立健全财务税收征管制度。税收征管制度应当包括房地产销售房明细申报制度和房地产评估制度。房地产销售明细申报制度可以加强财政部门、房管部门和国土部门之间的协作，加强对房地产企业的数据信息管理。房地产评估制度可以帮助财务部门确定房地产企业在占有、使用、转让过程中的计税依据。当地政府税收机关应当加大对房地产企业申报纳税的检查、辅导和管理。对房地产企业的纳税辅导应从开发到项目投资，保证核算的连续性，加强对房地产行业税收核算管理。

2.加强对房地产税收日常监管

政府税务机关应加强对房地产企业税收的日常监管。在房地产企业开发初期，税务部门可以查看房地产企业的相关开发文件，比如立项书、项目规划图、建筑公司承包合同等，应对项目的开工时间、预计竣工时间、项目总投资金额等有一定的了解，方便后期监督、管理。税务部门应当要求房地产企业在项目完工后，及时上报项目成本、费用等，防止企业偷做手脚，逃避应缴税。对存在税收问题的房地产企业设立税务人员调查分析，及时征收应缴未缴的税款。在调查过程中，如果发现收入总额、成本、费用、支出等核算不正确，应向企业财务部门主管索要真实、完整、准确的纳税资料。对于不能提供纳税资料的企业，税务机关应当采取核定征收或定额征收方法，征收应缴未缴的税款。

3.加大偷税、逃税惩治力度

政府税务机关除了要加强对房地产税收的日常监管，还应当加大对偷税、逃税行为的惩治力度。税务机关应加强对房地产企业纳税人的申报纳税管理。加大对记账凭证和原始凭证的审核，禁止房地产企业财务部门使用非法票据。设立专门的稽查部门，一旦发现疑似偷税行为的，及时移交稽查部门处理。坚决杜绝人情税和关系税，加强税务机关人员的道德修养，杜绝违法现象发生。经检查确有偷税、逃税行为的房地产企业，要通过强制措施督促依法纳税。对偷税、逃税行为严重的房地产企业应当移交司法机关处置，追究企业法人代表和财务部门人员的法律责任，并根据情节轻重处以税收五倍以下的罚款或五倍以上罚金，判处三年以下有期徒刑或三年以上七年以下有期徒刑。

4.加强依法纳税的宣传力度

政府税务机关应当广泛宣传依法纳税的重要性，使房地产企业领导人都能做到依法纳税。可以制作依法纳税小册子，在城市各大显示屏播放依法纳税宣传广告，或者通过发送手机短信或其他网络形式，督促房地产企业纳税人依法纳税。

三、结束语

近几年房地产企业数目越来越多，行业竞争越来越激烈。税务机关应当加强依法纳税意识，提高执法水平和纳税服务水平，严格依照税率征收税款，杜绝税务机关内部利用职权谋取税收利益现象的发生，保证国家财政收入[4]。

参考文献：

[1]陈晓菲：探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资. 2012（20）.

11.浅谈税收宣传工作现状及对策 篇十一

税收宣传是税务机关为纳税人服务的重要内容，税收宣传教育开展的好坏直接关系到税收法规、政策能否顺利得到贯彻落实，影响到税收收入能否顺利及时足额组织入库,也是营造和谐税收环境、促进依法诚信纳税、树立税务良好形象的一条重要途径。近十年来，税务机关通过开展多种形式的税收宣传活动，取得了很大的成效。但是，由于各方面的因素，对税收宣传的重视程度仍存在事实上的不足，税收宣传并未发挥出最大作用。

一、当前税收宣传工作存在的问题

从近几年的税收宣传活动开展情况来看，主要存在 “六个不到位”：

1、思想认识不到位。由于基层税务机关日常税收任务比较重，因此，工作人员的日常工作重心都放到税收征管及任务完成上，没有真正把税收宣传当作自己的职责和义务。大部分基层人员对税宣活动仍然缺乏责任意识，不能积极主动地参与，而是消极被动地应付。这样就形成“税法宣传月”活动都按程式进行，上级怎样安排，基层就怎样干，在思想认识上缺乏主动性，措施不得力，造成宣传效果不明显。2、2、宣传力量不到位。目前的税收宣传力量存在这样两个问题，一是缺乏必要的法律约束，《税收征管法》虽然增加了有关税收宣传的条款，但怎样落实等具体问题没有明确，相关法律也没有对各级政府和相关部门在税收宣传中应承担的责任和义务作出明确规定；二是大多数税务机关没有配备专职的宣传队伍，基本上是由办公室兼职办理，而办公室本来就担负着文秘、调研、来人接待以及宣传等诸多工作，有时还要应付各种各样的检查评比，由于任务繁重往往顾此失彼，削弱了宣传力。另一方面由于各级税务机关的经费日益紧张，用于税收宣传的经费越来越少，税收宣传只能搞短、平、快的项目。另外，实际工作中还存在着税务人员素质参差不齐的问题，少数基层税干政治和业务素质比较低下，难以承担税收宣传重任；少数干部的服务意识不强，宗旨观念淡薄，不能针对不同纳税人的需求差异开展有针对性的税法宣传和纳税辅导；更有甚者，极个别税务人员工作方法简单粗暴，妨碍了税法知识的传播和普及。此外，在目前的税收宣传中，税务部门往往是单兵团作战，缺乏有效的部门配合，尚未形成全民参与的良好风气，难能形成整体合力，也难达到预期效果。

3、宣传内容不到位。在税宣内容上，过份强调纳税人义务的宣传，而对于纳税人的权益维护保障宣传少之又少，特别是纳税人对税款使用情况的知情权和监督权在立法上尚属空白，社会主义税收用途还停留在“社会主义税收取之于民，用之于民”等口号式宣传上。每年很多地方都对积极纳税的先进单位和个人给予表彰，表扬先进、鞭策落后，多用正面典型，但对一些税法意识淡漠的反面典型宣传不多甚至不予考虑，宣传自觉纳税实例过多，报道抗税漏税案件太少。这主要可能是当地政府怕影响本地招商引资的税收环境和税务机关怕上级主管部门怀疑税收征管质量有水分。

4、宣传对象不到位。在以往的宣传中，宣传对象存在着明显的局部化，多数只注重对各类企业组织和个体工商户的宣传，而各级党政机关、事业单位以及各级领导干部和广大工薪阶层往往很少纳入宣传范围；在税收宣传过程中，各级税务机关举办的税务咨询、发放宣传品、集会等宣传活动，大部分比较集中地聚集在城镇，而在广大农村税收宣传活动相对较少；报刊、电视、集会等税收宣传活动的大场面宣传居多，而宣传人员深入企业单位、重点行业和纳税人聚集地宣传较少；在税收宣传过程中，大都注重对纳税人进行新出台的税收法律、法规以及各项制度宣传教育，而忽视对广大税务干部自身的宣传充实，影响了税收宣传的实际效果。

5、宣传方式不到位。综观各地的税收宣传，形式化、模式化现象严重。有的只重场面不重实效，片面强调领导参与；宣传内容空洞呆板，只是限于简单地发发宣传材料，发到就算完成了任务，纳税人理解与否一概不管；宣传手段单调陈旧，贴标语、发传单、挂横幅、设咨询台，是税务部门在宣传税法时的“老四件”，而随着资讯的发达，传播媒体的多样化，很显然“老四件”的宣传方式已很难再引起现代人们的关注了，因此也就势必使我们税务部门税法宣传的目的难以实现，甚至起不到什么作用。

6、宣传时效不到位。各地的实际税收宣传活动，往往集中在一定时间内，届时全体总动员，实行整条战线总体作战，组织有影响的宣传战役，虽然声势浩大，却忽视长期、持久性的宣传，导致国家政策、税收法令不能深入人心，很难形成诚信纳税的良好氛围。一般这个特定的时间集中在每年四月份的税法宣传月期间，“税收宣传没户口，四月来了五月走”，在这期间，不惜人力、物力、财力大张旗鼓的搞一次宣传，开会、写报道、报文章、搞得轰轰烈烈，等税收宣传月一过就偃旗息鼓。另外，对日常税法宣传还未引起重视，虽设有宣传栏但内容不全、政策过时，起不到应有的效果。税收宣传工作是一个长期性的任务，增强税收宣传的效果，不能仅仅停留在每年一度的税收宣传月上，这种热一阵、冷一阵的现象，宣传并不理想，对提高公民的纳税意识没有起到应有的作用。

二、加强税收宣传工作的几点对策 税收宣传是一项长期而艰巨的任务，提高纳税人的纳税意识更是一个艰苦、持久的过程，既要抓紧、抓好一年一度的税收宣传月活动，又不能放松深入持久的日常宣传工作。

1、建立高素质宣传队伍，营造人性化税收环境。其一，坚持德才兼备，建立高素质税收宣传队伍。打铁还需自身硬，税收宣传是一项综合性工作，需要综合素质过硬的人去组织完成。这就要求税务人员必须加强学习，以精湛的宣传能力来提高全民的纳税意识。税务人员要时刻记住全心全意为纳税人服务是税务机关的职责所在，广大税务干部既要当征收员，又要当宣传员，同时要熟悉业务知识，增强长期服务观念。税务人员不仅要“以理服人”，更要“以德服人”，无论是作为执法人的身份，还是作为纳税人的身份，税务宣传人员都应该以身作则，处处发挥模范和带头的作用，有了过硬的素质，在执法过程中就能减少难度，提高自己的办事效率，也能赢得纳税人的认可与支持。其二，坚持以为人本，营造人性化税收宣传环境。税收宣传是对人的宣传，应坚持以人为本，充分发挥纳税人的主体地位作用，从而使税收宣传“人性化”、“职能化”。在税收宣传过程中应牢固确立“以纳税人需求为关注焦点”和“以纳税人满意为第一标准”的理念，把纳税人对税收宣传的需求作为整个税收宣传工作的出发点和落脚点，真正确立“每个人都是纳税人，每个人都是宣传对象”的理念。

2、完善税收法律体系，健全税收组织机构。首先，完善的法律体系是税收宣传的保障。社会的发展离不开法律的保障，作为社会主义法制国家，我们要尽快研究制定出符合我国国情的税收基本法。将税收的立法原则、纳税人的权利和义务、税法的解释及税收管辖原则等，都以基本法的形式明确规定下来。特别需要指出的是，应在税收基本法中明确指出要将税收知识写进大、中、小学的课本，将税收宣传与义务教育结合起来，使人们从小就接受税收教育。另外，赋予省级地方政府一定的税收立法权，改变当前税收立法权过于集中的状况，以充分调动地方政府对税收工作的积极性，在税收基本法中应明确规定各级地方政府和各相关职能部门在税收宣传中的责任和义务，尽快摆脱税务机关孤军作战的现状。其次，健全的组织机构是税收宣传的关键。我们都知道，有了法律做保障，如果没有相关机构去实施的话，那税收宣传也无从谈起，设立专门的税收宣传工作机构就成为税收宣传的关键。一方面要充实税收宣传队伍，把一部分政治思想成熟，业务功底扎实的国税干部放到税收宣传岗位上，充分发挥他们的聪明才智；另一方面开展业务培训，由此建议选调专门人员，负责税收宣传工作日常的组织、协调、计划、落实、考核等，确保机构、人员和经费的到位。实施岗位目标责任制，量化考核，领导包片，人员包户，责任到人，层层落实，层层考核，为税收宣传的开展提供组织上的保障。

3、完善税收宣传高效运行的保障和评估机制。其一，要切实提供人力、物力、财力的保障。税收宣传是要花钱的，但钱必须花在刀刃上，同时要注重建设完善税收宣传的策划、实施。一个能为纳税人乐于接受、易于接受、迅速接受的良好宣传产品，会有效提高税收征管质量，并在纳税人和社会中进一步树立依法治税的观念。其二，要加强税收宣传输出的评估工作。不能为了宣传而宣传，要保证宣传的效益最大化的同时，实现费用最小化。宣传是一个持续改进的过程，要及时收集分析纳税人、社会各界对税收宣传的反应，做到进一步加强税收宣传的针对性，针对不同类型对象，采取不同宣传策略。

4、加强税收宣传必须创新宣传方式。税收宣传的最终目的是要促进公民的依法纳税意识从而实现税收收入增长，因此需要动脑筋，想办法，使人心服口服。目前，税收宣传普遍存在的一个问题是只注重大张旗鼓、轰轰烈烈的宣传标语口号，不注重深入细致、深层次细微的宣传效果。对公民和纳税人的宣传，只靠轰轰烈烈造成的“闪电式”粗浅的印象是远远不够的，纳税意识的提高，有一个由浅入深的过程。税收宣传也要遵循这一规律。在形式上要多样化、细致入微，例如充分利用街头巷尾的公益宣传广告，利用经常性的板报，利用纳税人报缴及办理税务事宜的每一个环节，利用征收、稽查现场不厌其烦的宣传等等办法，使税收宣传潜移默化的渗透到人们的日常生活。

12.022房地产开发业税收检查办法 篇十二

一、检查内容

应税收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况。

二、检查方法

（一）检查开发项目及开发量

结合实际从下列三个环节中选择突破口进行检查。

1、从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量。

2、从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量。

3、从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量－－“库存商品（或开发产品）”。

（二）检查销售量

1、检查售房发票（或售房小票），与测绘报告和销售台账相核对，确定销售量。必要时，进行实地盘点。

2、通过实地入户查看电表消耗量等勘验手段，检查自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。

（三）检查应税收入

1、将开发项目的开发产品进行分类，通过同类同一区位开发产品的单位售价和该类该区位已售开发产品数量，对“主营业务收入（经营收入）”金额进行匡算，结合“预收账款（预收房款）”评价开发企业申报计税营业额的真实性，从中发现少记应税收入的迹象。

2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账，缴纳营业税；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。

3、检查往来账，看是否将应税收入挂往来，少缴营业税和企业所得税。

4、检查开发成本、期间费用等明细账的借方红字或贷方发生额，看是否将出租存量商品房收入、售房余款。非货币化动迁补交楼层差价及超面积房款冲减开发成本或期间费用而不进收入，少缴营业税。

5、对管理费用借方红字和贷方发生额进行核实，看是否将收入冲抵费用，少缴营业税。

6、检查售房合同、售房发票和销售台账中开发产品的实际售价，对价格明显偏低又无正当理由、无偿转让商品房的销售，依照《中华人民共和国营业税暂行条例》实施

细则第十五条规定核定营业额。

7、通过“库存商品（开发产品）”明细账的贷方发生额，检查有无将以房抵偿工程款、借款本息等非货币性交易直接冲减库存商品（开发产品）的情况，少缴营业税、企业所得税；检查自用商品房，看是否视同销售缴纳企业所得税。

8、通过开发立项，检查转让土地使用权或在产品，看是否缴纳营业税、土地增值税。

（四）检查开发成本

1、结合检查建安企业取得的线索，根据各项施工工程承包合同、工程预（决）算，对前期工程费、土建工程费、基础设施费、公共设施配套费及开发间接费进行审查，核实施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。

2、通过各工程承包企业的“任务单”、“施工计划”等原始生产记录，确定具体开发项目。对归集和分配“生产成本（开发成本）„明细账的各项直接费用逐笔进行审核，根据资金往来及结算凭证，对各项施工费用进行核对，检查施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。

3、采用上述检查方法，检查建造自用房产、周转用房等资本性支出、临时设施支出等，看是否计入当期竣工产品的开发成本。

4、通过国土资源部门了解批准用地情况，检查土地出让金是否真实；通过建设局动迁办调查拆迁补偿标准，到建行调查货币动迁费支付情况，检查动迁成本是否真实。必要时，核对动迁协议或调查被动迁对象，检查动迁成本是否真实。

5、按开发项目检查开发成本的属期，看是否存在违背责权发生制原则、相关性原则和配比原则，混淆开发项目、跨期列支开发费用，人为调节利润的问题。

6、检查开发成本明细，看是否存在与本企业生产经营无关的支出。

（五）检查开发期间费用

1、通过管理人员工资表，检查支付工资是否超过计税工资标准。

2、对支出的大额管理费用，要鉴定发票真伪，核实发票的开具时间、经济内容，检查支出是否真实，是否属于当年的费用支出。

3、调查开发项目的是否完工，检查是否将未完工期间的借款费用计入财务费用。

4、审核列支费用与开发项目的相关性，检查是否将与生产经营无关、或超标准列支的其他各项费用计入期间费用。

（六）检查销售成本

1、审核开发费用与开发项目的相关性及发生时间，检查是否未按属期结转销售成本，人为调节利润。

2、检查“销售成本”明细账借方发生额，对现金付款凭证重点审核，看是否在该环节直接虚增销售成本。

（七）检查其他应税项目

1、检查开发企业所属非独立核算的建筑施工单位，为本企业提供建筑劳务，在其销售开发产品时，看是否按规定缴纳建筑业营业税。否则，依照营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定其营业额，计算缴纳建筑业营业税。

2、检查提取的减值准备，看是否未进行纳税调整；检查折旧费、坏账准备，看是否超过规定标准提取；检查业务招待费、广告费、业务宣传费、工资及三项费用、上缴总机构管理费、佣金、利息、捐赠等项目，看是否超过规定标准列支。

3、检查“待摊费用”账户，看是否存在不配比摊销或超额摊销的问题。

4、检查“预提费用”账户，看是否存在超标准提取或已预提又重复列支费用的问题。

5、在上述检查的基础上，结合建安企业检查中提供的线索，按照有关规定检查土地增值税计算缴纳是否正确，看是否存在虚增开发成本，少缴土地增值税问题。

6、核对土地使用情况，检查是否按规定全额缴纳土地使用税；通过核对实有房产和车辆，检查房产税和车船使用税是否全额缴纳；通过核对开发施工、采购合同，检查印花税是否全额缴纳。

（八）检查代扣代缴税金情况

对从利润分配、盈余公积、资本公积中以现金或者股权形式进行股金分红或送红股，从应付福利费借方列支集体福利性、奖励性支出，结合应付工资，检查是否全额代扣代缴个人所得税。

三、有关要求

在检查过程中注意相关涉税线索的收集，为加强其他行业税收征管提供依据，为检查其他行业提供线索。

（一）通过对照与建筑安装企业的往来项目，收集建筑安装企业的信息（合同、发票、预算或决算数额、资金的去向、日期），为检查建筑安装企业提供线索。

（二）对取得的建材发票（单位名称、序号、品名、规格、金额、日期）列出清单，为检查建材企业提供线索。

（三）对取得的交通运输发票（单位名称、序号、项目、金额、日期）列出清单，作为对交通运输企业是否隐瞒收入、开具大头小尾发票和假发票的检查线索，为检查交通运输定额户是否超定额提供依据。

（四）对缴纳的各项行政收费、罚款情况（单位名称、工程项目、收费项目、金额、日期）列出清单，作为检查相关单位涉税行为的线索。

（五）将属于其他市（地）局管辖的建筑安装企业信息（合同、收入、税金等），通过局域网发至属地主管税务机关，并电话告知，为其他市（地）局加强税收征管提供依据，为行业税收检查提供线索。

13.房地产开发行业税收管理现状及对策 篇十三

关键词：房地产行业；企业所得税；税收风险

一、房地产行业特征与开发流程

房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三方信息丰富，在我国现行18个税种中，房地产行业占到了11个之多，具体包括：营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。

一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。

二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点

企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。

（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。

（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。

（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。

三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理

根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。

（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险

应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。

（二）充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应

对与管理的关键。房地产行业的关联性强，与很多部门都有联系，结合其他部门所获取的信息，能帮助准确判断企业所得税的异常申报。例如，从国土资源部门获取政府与开发商签订土地转让协议的时间、价格和面积信息；从住房和城乡建设委员会可以采集楼盘规划的建筑面积、容积率等重要涉税信息；从住房保障和房产管理局可以获取企业商品房销售合同中所载明的备案套数、时间、金额等明细及已办房产证套数、时间等相关信息；从物价部门可以了解开发项目所在区域商品房的平均销售单价；从银行可以获悉按揭审批、按揭款发放金额信息。

综上，只有充分掌握了企业的内部和外部信息，才能正确判断和确认企业的经营范围、经营内容、成本核算和收入确认等重要和基础信息，才能有效控管房地产行业企业所得税的税收风险。

参考文献：

[1] 樊剑英.房地产开发企业纳税实务与风险防范.大连出版社，2012.