土地登记档案整理

土地登记档案整理（精选11篇）

1.土地登记档案整理 篇一

土地登记档案查询规定

一、依据: 中华人民共和国国土资源部令第14号土地登记资料公开查询办法

二、查阅范围：

1、土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；

2、原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查地籍图。

三、查阅条件：

1、土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的登记资料；

2、土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的登记资料；

3、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

四、提供的要件：

1、查询人查询土地登记结果，土地权利人本人必须到场且当场向查询机关提供本人的身份证明后，填写查询申请表。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。

土地权利人本人无法到场的，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应当出具授权委托书。

2、查询原始登记资料的，除提交前款规定的材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件：

（一）土地权利人应当提交其权利凭证；

（二）取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明；

（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

五、不提供查询的情况：

有下列情形之一的，查询机关可以不提供查询。

（一）申请查询的土地不在登记区内的；

（二）查询人未能按照本办法的规定提交合法的证明文件或者证明文件不齐全的；

（三）申请查询的内容超出本办法规定的查询范围的；

（四）法律、法规规定不提供查询的。

六、查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。

任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页。

七、查询人在经查询机关同意后，可以阅读或者自行抄录土地登记资料。

八、查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。

九、查询人违反本办法规定，擅自将土地登记资料带离设定场所，对登记资料进行圈点、划线、注记、涂改、拆页，或者故意损坏查询设备的，查询机关应当及时制止，并责令其改正；拒不改正的，应当停止提供查询，不予出具查询结果证明；造成损失的，查询人应当依法承担赔偿责任。

十、查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

按照《土地登记资料公开查询办法》和本规定要求，仅本人或授权委托人、公检法机关可以查阅全部登记档案，其他人员及律师仅能查阅登记卡和宗地图。

2.土地登记档案整理 篇二

关键词：土地开发,档案资料,管理

一、土地开发整理项目档案资料的意义

土地开发整理项目档案资料能够全面的反映出整个项目管理的过程, 及时的了解项目建设情况, 提供一些项目建设管理的信息, 有利于对项目的监督, 提高日后项目的管理水平。土地开发整理项目档案资料主要有一下几个方面的重要性:

1. 土地开发整理项目档案资料是整个项目的全面展现, 也为日后能够接受各级部门审计、检查的一个重要凭证。

2. 土地开发整理项目档案资料是项目建设整治腐败的依据。

3. 土地开发整理项目档案资料是项目质量检测的依据, 对日后的项目质量检测和项目事故的追查起到重要作用。

4. 土地开发整理项目档案资料可以对其他的项目起到借鉴的作用。

二、土地开发整理项目档案资料管理存在的问题

我国土地开发整理项目比较落后, 在许多方面都存在探索阶段, 土地开发整理项目档案资料管理方面也存在诸多问题, 没有一个统一的规范样本, 只有一些零散不规范的文件, 大多没有细化, 比较笼统。那么, 在土地开发整理项目档案资料管理方面存在以下不同程度的问题:

1. 一些档案资料填写存在误差。

有许多原始资料不能与项目同步进行, 从而导致了土地开发整理项目档案资料与事实情况产生一定的误差, 造成了一些建筑材料的合格证以及质保书不全, 以至于不能反映项目工程的质量, 难以满足项目工程资料档案管理的质量标准要求。

2. 档案资料管理制度不完善。

许多项目的档案管理规章制度都不够完善, 甚至都没有建立。在项目工程建设过程中只注重“形象工程”、工程进度、工程质量, 对于档案资料管理工作缺乏重视。

3. 档案资料管理不规范。

在施工过程中, 施工单位和部分监理对档案资料没有做统一的格式, 造成档案资料格式不统一、内容不规范, 不利于统一的装订成册。而有的资料在编辑过程中, 档案员对项目工程进度不了解, 与实际的施工进度不符, 或者不熟悉施工操作过程, 资料在编辑过程中出现的表格填写出现问题, 该有的项目内容不填写, 没有的反而填写了。甚至有的资料文字过于潦草、错别字, 前后逻辑关系不清晰, 资料没有签字、盖章, 资料编码不连续等问题, 都会对后期竣工资料编制时造成很大的困难。

4. 档案管理无专人负责。

目前, 只有少数的项目档案资料管理人员是专职人员, 大多数项目档案资料管理人员都是兼任, 没有专职人员, 都没有进行正规的档案管理相关业务的培训, 对档案业务不熟悉, 平时还要忙本职工作, 因此, 很难在档案管理业务上下功夫学习, 这样管理起来就很难规范。对着资料的增多, 造成许多资料堆积, 整理归档又跟不上, 归档滞后, 管理严格, 档案资料随便取阅, 没有登记手续, 最后造成档案丢失。所以, 项目档案资料管理人员要专人专岗负责, 并且要有一定的档案管理知识。

三、项目档案资料管理建议

从上面对项目档案资料管理存在的问题来分析, 加强项目档案资料管理必须得到重视, 才能加快土地开发工程建设的进度, 具体措施如下:

1. 增强项目档案资料管理的意识。

在土地开发整理项目中, 存在很多图表、文字、影像、图片等资料, 从立项、设计、施工、验收等方面, 都是土地开发项目中的重要依据, 也是成为整个工程的参考资料和历史资料。那么, 增强对项目档案资料管理的意识势在必行, 不仅能够保证档案资料的完整, 还能防止因为档案管理不善而造成的问题。因此, 档案资料管理人员要增强项目档案资料管理的意识, 加强相关知识学习, 树立正确的工作态度, 科学有效的做好项目档案资料管理的收集、整理以及归档工作。

2. 制定项目档案资料管理制度。

土地开发项目是一项非常大的建设性工程, 档案管理制度完善化对项目工程来说是十分重要的。完善档案管理制度必须对项目档案资料的内容和类别进行明确, 并在其基础上统一规划。在整个土地开发项目中, 有许多的业务往来, 从中涉及很多规章、报告、文件等数不胜数, 根据这些资料进行划分, 归类, 管理, 按照一定的标准统一起来, 很大程度上减轻了资料的复杂性、数量大等造成的不便。

3. 加强管理人员的技能学习。

如何整理、规范项目档案资料, 是一个十分严格的工作, 土地开发整理项目档案资料管理人员一定要有一定的专业技能和对工作认真的态度, 他们必须熟练掌握土地开发整理的政策法规, 了解项目工程中的所有环节所需要的文件和报告, 对档案资料能够进行详细的分类、整理、归纳, 保证资料的完整, 不造成资料的丢失或损坏。

总结

土地开发整理项目档案资料, 对于整个工程项目来说至关重要, 对工程的安全、运行有着直接的联系, 所以, 档案资料管理人员一定要加强意识, 提升档案的利用价值, 对于出现的问题要及时解决, 在实际中不断的总结, 不断的探索, 最终将档案做到规范化、科学化、合理化管理。

参考文献

[1]国土资源部土地整理中心.土地开发整理项目实施管理[M].北京:中国人事出版社, 2009.

[2]高向军, 罗明, 张惠远.土地利用和覆被变化 (LUCC) 研究与土地整理[J].农业工程学报, 2001年04期.

[3]黄雪.如何实现档案规范化管理思路探析[J].黑龙江史志, 2013.

3.土地整理问题浅析 篇三

【关键词】土地整理；权属调整

1.土地整理权属调整的概念

1.1土地产权

土地产权是以土地作为财产客体的各种权利的总合，也可以说是土地财产的总称。土地产权包括土地的所有权，以及构成土地所有权权能的各种其他权利，如使用权、收益权、处置权、抵押权、赠与权、地役权等等（樊志全，2003）。土地产权有两层含义：一是法律意义，即产权的各种权利有法律给予规定，如我国城市土地属于国家所有，农村土地为集体所有，土地的所有权不准买卖，土地使用权可以出让和转让等；二是经济意义，即产权关系，也就是经济利益关系，如利用土地应该享有的利益，产权主体利益充分实现等。土地产权和其他权利一样，完整的产权应包括“产权清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”等内容。

1.2土地权属

联合国粮食及农业组织把土地权属等同于土地产权（联合国粮食及农业组织，2005）。土地权属就是指土地所有权、使用权及他项权利的归属。现阶段我国的土地权属包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利（陈利根，2002）。

1.3权属调整和土地整理权属调整

权属调整是指产权客体在各产权主体之间变更流动的过程。土地整理权属调整是指在土地整理过程中，由于规划设计以及地块归并、集中的需要，而造成的对产权客体的调整即地块权属的调整。土地整理权属调整包括土地所有权、使用权调整及在其上设定的他项权利调整。土地所有权调整包括农村集体土地之间、国有土地与农村集体上地之间的所有权调整。土地使用权调整包括农村集体土地使用权、国有土地使用权的调整。土地他项权利调整包括土地整理过程中因所有权或使用权调整而产生的他项权利的调整。

土地整理权属调整根据各权利人整理前在项目区土地上所拥有的权利，通过土地整理参与者公认的权属调整转换机制，按照土地整理参与者公认的原则和标准，合法地换回整理后土地上的相应权利的过程。目前从理论研究和各国开展的土地整理权属调整的实践表明，土地整理权属调整一般是建立在土地产权理论、土地资源配置与规模经营理论、土地资源价值理论、区位理论、农地分等定级估价理论和公共管理理论基础上的。

2.土地整理权属调整驱动因素概述

2.1土地整理权属调整驱动因素界定

土地整理权属调整实质是对土地增值利益的调整。土地增值可以区分为自力增值和外力增值。其中自力增值是指土地所有者或使用者自行对土地进行投资投劳，改善土地的物理、化学、生物、地质性状，改善或增加土地附属物，从而使土地增值；土地的外力投资增值是指土地所有者或使用者以外的社会投资（国家或公私单位等的投资）对该地产生的辐射使其增值。目前我国土地整理所带来的增值实质是由国家投资或地方政府投资，从而对投资的土地带来增值，这种增值调整关系到项目实施的最终目的和项目区农户的根本利益。因此土地整理权属调整牵涉到农村社会稳定、经济发展和和谐生态的建设，尤其涉及到项目区人民群众根本利益的调整。在这增值利益调整的过程中，土地权属调整推动着各权利主体之间的利益变化，权属调整必将涉及驱动因素。因而对影响土地整理权属调整的驱动因素研究，可以弄清土地权属调整的实质，在调整的过程中更好的理顺产权关系，保障土地合法权利人的根本利益。

所谓驱动因素 （Driving Factors）就是引起事物发生变化的内在因素，土地权属调整驱动因素是指引起土地权属变化的根本因素。土地整理权属调整的驱动因素一般可以分两类，一类是自然环境影响因素，另一类是人文影响因素（丁光伟和李世顺，1998）。土地权属调整的自然因素主要是指在土地整理前后项目区土地的自然属性和生态环境的变化对土地权属改变起到作用的因素。自然因素在短时期内变化很小，对土地利用的时间变化的影响较小；但自然因素常常在较大的时空尺度上作用于土地整理的结果，会给土地整理的结果带来良好的生态和社会经济效益（王金亮等，2000）。人文影响因素是多方面的，他们在各种时空尺度上作用于土地整理的结果。

2.2土地整理权属调整驱动因素研究对象选择

土地整理权属调整主要表现在土地整理前后土地所有权或使用权的变化，实质是土地整理项目区土地质量和面积在空间分布的变化，最终表现为地与地、人与人之间调整。为较好地把握土地整理权属调整对农村经济、社会和生态产生的影响，弄清土地整理权属调整的驱动因素，在设计调查问卷时，特别注意以下两方面，其一要能了解农户对土地整理及其权属调整的评价与反映；其二要能了解农户对土地整理权属调整变化时农户会做出的行为和原因；在调查地区和调查对象选择兼顾平原和丘陵地区，使调整对象安排更加合理、全面和科学。

2.3土地整理权属调整驱动因素研究方法确定

影响土地整理权属调整的因素是多种多样的，包括自然环境、社会经济、农户主体和制度等。对驱动因素分析常用的方法有灰色关联分析法、主成分分析法、回归分析法等。由于影响土地整理权属调整的因素是多种多样，各因素因子对土地权属调整的作用方式和程度不同，因此在分析驱动因素时，应先确定其主要因素和因素中的主要因子。

4.土地登记档案整理 篇四

我国土地登记的法律依据及效力

一、内容提要：本讲主要讲述了我国土地登记的法律依据及效力、土地登记的特点与基本原则、土地登记的内容与分类。

二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类。熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体;土地登记的基本单元、土地登记机关。第三节

我国土地登记的法律依据及效力

一、土地登记的法律依据(一)实体法律依据

土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。如《中华人民共和国宪法》。《物权法》等等。

由于土地是人类生产和生活的载体，任何社会经济活动都必然涉及土地利用，相应有许多法律法规都包含有关于土地权利的内容。

如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。(二)程序法律依据

土地登记的程序法律依据是指包含有规定土地登记的程序性内容的法律、法规和规定。如《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

关于我国土地登记的程序法律依据，主要有《物权法》第十条、第十一条；《中华人民共和国土地管理法》第十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、第六十二条；《中华人民共和国担保法》第四十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条、第五条、第六条、第七条，以及国土资源部最新颁布实施的《土地登记办法》等。

《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。2007年12月30日由国土资源部40号令颁布，自2008年2月1日起施行。

题目：土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。下列属于实体法律依据的有（）。A.《中华人民共和国民法通则》 B.《中华人民共和国土地管理法》 C.《中华人民共和国城市房地产管理法》 D.《中华人民共和国草原法》

E.《土地登记办法》

答案：（ABCD）

土地登记的效力

二、土地登记的效力

所谓土地登记的效力，就是指进行土地登记后的法律后果。这也是每一个土地权利人极为关心的问题。即一块土地上的权利是否必须登记，土地登记与否对土地权利的保护有什么不同。(一)两种立法思想

按照民法立法思想，土地登记所产生的一般效力主要分两种：一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。

采用意思主义的立法，规定不动产物权的变动只因当事人的意思表示而发生效力，不动产的登记只是对抗第三人的要件。

在土地权利变动过程中，只要土地权利变动当事人双方意思表示一致，如签署了有关土地权利转让的协议书或让与书，即产生土地权利变动的法律后果，至于是否到土地登记机构办理土地权属变更登记，当事人可以办理，也可以不去办理，只不过在土地权利变动的法律效力上有所差别。

办理了登记的土地权利变动，可以对抗第三人，即第三人不得主张登记了的土地权利变动为无效；而没有办理土地登记的土地权利变动，第三人可以主张该土地权利变动无效。例如，甲把一块土地转让给乙，双方只要订立了土地转让合同，就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记，在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后，到土地登记机构履行了登记手续的，当第三入主张该土地权利变动无效时，法律不予支持；但如果双方未到土地登记机构履行登记手续，当第三人主张该项土地权利变动无效，法律上有可能认定该项土地权利变动无效。土地登记是对抗第三人的要件。基于这种立法思想的不动产登记，也称作登记的对抗要件主义、登记的公示主义。

采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效，不动产登记是不动产物权变动的生效要件。土地权利变动当事人签署了土地权利转让协议或让与书，只表示物权行为成立，不直接产生土地权利变动的法律后果。只有经当事人双方到土地登记机构办理了土地登记后，土地权利变动才产生法律效力。

例如，甲、乙双方订立了土地转让合同书后，转让土地的物权行为已经成立，但并没有生效，只有当双方在土地登记机构办理登记后，土地权利才真正由卖方转移给了买方。在登记前，土地权利变动并未生效，此时，若卖方反悔，买方只能要求按照约定办理登记，而不能以侵权要求把土地权利确认给自己，即不动产的登记是不动产物权变动的生效要件。基于这种立法思想的不动产登记，也称为登记的生效要件主义，登记要件主义。(二)我国土地登记的效力

《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这是关于我国土地登记效力最基本的规定。

对有关土地登记效力的规定还散见于现行的其他一些法律、法规。如《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地的权属和用途的，应当办理土地权属变更登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。

土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行变更登记。

综合以上法律法规规定，我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，可以归为登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。

在特定情况下也采取意思主义的立法思想。如地役权等的设立，不以土地登记作为权利取得的生效要件，而以当事人签订的合同生效作为权利取得的条件。未经登记，不得对抗善意第三人。

第四节 土地登记的特点与基本原则

第四节

土地登记的特点与基本原则

一、土地登记的特点(一)统一性

对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地。(二)唯一性

对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。

(三)连续性

在现实中，土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果也必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。(四)公开性

土地登记是国土资源行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为。土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。(五)公信力

由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。

题目：

对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地是（）的基本内容。A.统一性

B.唯一性

5.土地登记档案整理 篇五

（根据2016年4月份安徽地区事业编不动产登记招聘中考试要点整理）

不动产物权的设立、变更、转让和消灭（多选），经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（考察了判断，注意最后一句话）

1.因继承或受遗赠取得物权的，自继承或遗赠开始时发生效力（单选和案例分析）

2.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（考察了事实行为和法律行为）未经登记，不能取得处分权。

4.农民于宅基地上盖房登记，不收费

经适房、权利人申请变更登记减半收取a（判断要点）

5.物权法第9条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效

6.房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于不动产登记。（四大情形）多选

7.异议登记

利害关系人认为登记薄记载事项错误，而权利人不同意更正的，申请异议登记。注意和变更登记区别。

登记期间，权利人处分土地或房屋申请登记的，登记机构不予办理。

异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

8.物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。多选

9.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。单选考察 10.善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意并且是有偿的，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。案例分析考察重点10分的大题

11.处分共有财产或作重大修缮的：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。单选

12.不得抵押： 土地所有权；

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的不动产；

所有权、使用权不明或者有争议的不动产； 依法被查封、扣押、监管的不动产；

多选

13.不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项 案例分析和多选都有考察 14.工作环节： 申

请 受

理 查

验 登

记 发

证 查

询

6.土地登记细则(全文) 篇六

(1995年12月18日国家土地管理局发布 自1996年2月1日起施行)

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，为建立土地登记制度，维护土地的社会主义公有制，保障土地权利人的合法权益，特制定本规则。

第二条 土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

第三条 国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本规则规定，申请土地登记。

申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。

依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条 土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

第五条 土地登记以宗地为基本单元。

拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。

两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。

跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

第六条 土地登记依照下列程序进行：(一)土地登记申请；(二)地籍调查；(三)权属审核；(四)注册登记；

(五)颁发或者更换土地证书。

第七条 国家土地管理局主管全国的土地登记工作。

县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。

第二章 初始土地登记

第八条 初始土地登记，由县级以上地方人民政府发布通告。通告的主要内容包括：(一)土地登记区的划分；(二)土地登记的期限；(三)土地登记收件地点；

(四)土地登记申请者应当提交的有关证件；(五)其他事项。

第九条 国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。

集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。

集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。

土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。

第十条 土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：(一)土地登记申请书；

(二)单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；(三)土地权属来源证明；(四)地上附着物权属证明。

委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。

第十一条 申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。

土地登记申请书应当载明下列基本事项，并由申请者签名盖章：(一)申请者名称、地址；

(二)土地坐落、面积、用途、等级、价格；

(三)土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明；(四)其他事项。

第十二条 土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。

第十三条 土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。

第十四条 土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。

土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。

第十五条 经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告。

公告的主要内容包括：

(一)土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址；(二)准予登记的土地权属性质、面积、坐落；

(三)土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关；(四)其他事项。

第十六条 土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还；经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。

第十七条 土地登记过程中的土地权属争议，按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定进行处理后，再行登记。

第十八条 公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记：

(一)根据对土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，并由登记人员和土地管理部门主管领导在土地登记卡的经办人、审核人栏签字；

(二)根据土地登记卡的有关内容填写土地归户卡，并由登记人员在土地归户卡的经办人栏签字。土地归户卡以权利人为单位填写，凡在一个县级行政区范围内对两宗以上土地拥有权利的，应当填写在同一土地归户卡上；

(三)根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。土地证书以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地证书。

第十九条 由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。

县级以上地方人民政府土地管理部门向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。

第二十条 尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。

第二十一条 本章除有关通告和公告的规定外适用于变更土地登记。

第三章 土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记

第二十二条 设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第二十三条 以划拨方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续：

(一)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记；

(二)其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当依照本规则规定，同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。

第二十四条 集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内，持原《集体土地使用证》和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。

第二十五条 使用本集体土地进行建设或者生产的，集体土地使用单位或者个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者农地使用合同签订之日起30日内，持批准用地文件或者农地使用合同申请集体土地使用权设定登记。

第二十六条 以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

第二十七条 国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。

第二十八条 依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。

第二十九条 依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。

第三十条 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后15日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。

第三十一条 设定法律、行政法规规定需要登记的基他土地他项权利的，当事人应当在确定之日起15日内，申请设定登记。

第四章 土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记

第三十二条 依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第三十三条 申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价；未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。

第三十四条 划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。

第三十五条 企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。

第三十六条 集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签定后30日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。

第三十七条 有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：(一)依法转让土地使用权的；

(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；

房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

第三十八条 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。

第三十九条 因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

第四十条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十一条 商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

县级以上人民政府土地管理部门建立商品房预售合同登记备案簿，记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。

第四十二条 出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。

第四十三条 土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。

第四十四条 土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。

第四十五条 变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起15日内，申请变更登记。

第四十六条 依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十七条 其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。

第五章 名称、地址和土地用途变更登记

第四十八条 土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第四十九条 土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请名称、地址变更登记。

第五十条 国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起30日内，持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

第五十一条 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整后30日内，持批准文件、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》申请土地用途变更登记。

第五十二条 集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内，持批准文件和原《集体土地使用证》申请土地变更登记。

第六章 注销土地登记

第五十三条 集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时，注销集体土地所有权登记。

第五十四条 县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。

第五十五条 国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。

第五十六条 因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。

第五十七条 土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。

第五十八条 土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销申请的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。

第七章 土地登记文件资料

第五十九条 土地登记形成的文件资料主要有以下几种：(一)土地登记申请书；(二)土地登记收件单；(三)土地权属证明文件、资料；(四)土地登记审批表；(五)地籍图；(六)土地登记簿(卡)；(七)土地证书签书簿；(八)土地归户册(卡)；(九)土地登记复查申请表；(十)土地登记复查结果表；

(十一)确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。

土地登记文件资料由土地管理部门指定专人管理、更新、提供应用。

第六十条 土地登记卡以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号顺序排列组装土地登记簿。

宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。

宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。

第六十一条 土地归户卡以县级行政区为单位，按土地权利人名称第一个字(或姓氏)笔划排列组装土地归户册。

第六十二条 土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。

土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件资料的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请求。凡符合查询规定的，土地管理部门应当出具书面查询结果或资料。

第六十三条 任何单位和个人不得伪造、擅自涂改和复制土地证书、土地登记文件资料。

第六十四条 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和土地他项权利证明书式样由国家土地管理局统一制定，由国家土地管理局或其授权的单位统一印制。

土地登记卡和土地归户卡由国家土地管理局统一格式，由县级以上地方人民政府土地管理部门印制。

土地登记所需的其他表、卡、簿按照国家土地管理局制订的基本格式要求，各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门可进行适当补充规定。

任何单位和个人不得非法印制土地证书。非法印制的土地证书无效。

第六十五条 土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。

第八章 附则

第六十六条 有下列情形之一的，土地管理部门不予受理土地登记申请：

(一)申请登记的土地不在本登记区的；(二)提供的证明材料不齐全的；(三)不能提供合法证明的；

(四)土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；(五)按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的；(六)其他依法不予受理的。

第六十七条 有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：

(一)土地权属争议尚未解决的；

(二)土地违法行为尚未处理或者正在处理；

(三)依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；

(四)法律、法规规定暂缓登记的其他事项。

第六十八条 土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起30日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。

土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记，土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起15日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记，颁发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。

土地管理部门作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起15日内将作出决定的理由书面通知当事人。

第六十九条 土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

第七十条 土地管理部门工作人员违反本规则，严重失职的，应当根据情节给予政纪处分和经济处罚，直至依法追究刑事责任。

第七十一条 土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

第七十二条 临时用地的登记办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

第七十三条 土地证书实行定期查验制度。土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照土地管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定。

第七十四条 土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照国家规定缴纳土地登记费用。

第七十五条 土地管理部门具体负责土地登记的人员及执业土地登记申请代理人员须经考核合格、领取资格证书后，持证上岗。具体办法另行规定。

第七十六条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，到县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书中有关土地权利的记载格式和内容应当符合国家土地管理局的有关规定并报经批准。

第七十七条 本规则由国家土地管理局负责解释。

7.土地登记档案整理 篇七

2013年, 安徽省潜山县被列为全省深化农村综合改革试点示范县, 农村土地承包经营权确权登记颁证是这次改革试点中的重点工作, 按照省委、省政府工作部署, 潜山县在总结原试点经验基础上创新方法, 多措并举, 扎实推进。 截至目前, 全县已全面完成17个乡镇 (区) 、 175个行政村 (居) 的农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 现正在整理相关资料, 建立成果档案, 等待验收。

2 主要做法

2.1 加强领导, 周密部署

农村土地承包经营权确权登记颁证工作启动以来, 潜山县成立了以县档案局、农委、财政局、国土局等相关单位负责人为成员的农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理工作领导小组, 乡镇、村组均成立了相应的领导小组, 建立多级联动机制, 实行分级包保制度。 县农委与县档案局密切配合, 严格按照省农委、省档案局联合下发的《安徽省农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》 (皖农经[2014]208号) 文件要求, 出台《潜山县农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法》, 制定了符合当地工作实际的文件材料收集、整理、归档和档案保管、鉴定、统计、利用等各项工作制度, 以及档案工作责任追究制度。 与此同时制定科学合理的《潜山县农村土地承包经营权确权登记颁证档案归档流程》, 要求归档的农村土地承包经营权确权登记颁证文件材料齐全、完整, 具有法律效力;对确权登记颁证过程中形成的所有资料进行收集、整理和归档, 文件材料在形成过程中, 一式三份, 以满足县、乡、村归档保存的需要。 此外, 确权登记颁证纸质材料中, 确权登记颁证类中涉及到农民个人的有关确权申请、确认权属、登记审核发证等文件材料, 一般均以农户为单位, 一户一件进行整理。 县农委多次召集三个测绘公司负责人开展座谈会, 把规范建档要求传达到位。

在整理过程中, 潜山县要求分管镇长亲自抓, 各乡镇、村要确定一名熟悉政策、责任心强、懂业务的专职人员负责档案管理工作, 做到档案收集整理, 立卷完整, 分类准确、确保土地确权成果资料管理工作规范化。

2.2 加强培训, 跟踪服务

2015年5月18日县档案局组织县确权办及三个测绘公司工作人员到安庆东升宾馆参加档案管理培训, 对档案资料收集、整理方法和档案存放移交管理要求进行了全面系统的业务学习, 确保农村土地确权登记颁证档案管理工作规范有序开展。 在工作中, 按照统一管理、分级负责, 集中保管、同步进行、规范运作的原则, 县确权办在确权登记工作启动以来一直跟踪服务, 把档案工作与确权登记颁证工作同步部署、同步推进。 跟踪收集确权登记工作中形成的文书档案类、专门档案类和电子档案、声像档案类等材料, 为确权登记颁证档案管理提供原始的材料凭证。

2.3 加强督导, 坚持原则

农村土地承包经营权确权登记颁证形成的档案资料来源广泛、内容丰富、载体多样、数量众多。 在档案管理工作中, 潜山县始终坚持“四项原则”:一是坚持统一领导。 在县农委与县档案局在县人民政府的统一领导下, 紧密合作、严格执行农村土地承包和档案法律法规规定, 对登记颁证档案工作实行统一组织、统一制度、统一标准规范。 二是坚持分级管理。 根据省、市统筹部署, 认真抓好档案的收集、整理、建档、保管和利用等工作, 监督、指导乡镇和村级建档, 建立健全县、乡 (镇) 、村三级农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理指导服务体系。 三是坚持分类归档。 各乡镇、村在形成、积累、收集和整理档案过程中, 根据各自职能分工和工作实际, 本着“管理需要, 利用方便”的原则, 科学分类, 明确各类文件材料归档范围及保管期限、归档时间、归档质量要求等, 建立分类归档制度。 四是坚持集中保管。 县、乡 (镇) 、村三级档案必须由建档单位集中保存, 科学管理, 不得分散, 安排专人负责管理、专柜存放, 并采取规范防范措施, 确保档案安全。 县农委与档案局精诚合作, 建立了监督检查机制, 定期对乡 (镇) 和村级的指导督查, 确保农村土地承包经营权确权登记颁证工作规范建档, 并经得起历史的检验。

3 下一步工作安排

县农委将组织开展农村土地承包经营权确权登记颁证建档验收, 验收后将把全县农村土地承包经营权确权登记颁证纸质档案和确权登记数据库及电子文件等移交县档案局保存, 并将建立覆盖县、乡镇、村的档案管理系统平台, 真正实现“以地找人, 以人找地, 以图管地, 以图管流转”的快捷查询目标, 发挥土地承包经营权登记颁证的融资作用, 促进土地流转, 加快家庭农场、农民专业合作社、种养大户等新型经营主体发展, 变“死档案”为“活资料”, 为切实维护广大农民土地权益, 深化农村改革发展和稳定大局、 加快农业农村现代化进程等方面发挥了重要作用。

4 存在问题及对策

一是乡镇农经站撤销后, 无专人负责土地确权档案管理工作, 乡镇应尽快建立健全档案管理服务体系, 使档案管理工作规范有序开展。

二是乡镇和村级缺乏档案管理专业人员, 应配备专职或兼职的档案人员, 加强指导培训, 形成档案工作网络管理体系。 使乡镇、村启动各项工作的同时, 其档案工作可以同步部署、同步推进。

三是部分乡、 镇、 村没有完全做到档案库房、调阅室和档案人员办公室“三分开”, 未配置适宜档案库房管理的设施设备, 个别村无专门档案室;工作过程形成的原始材料随意乱放, 应尽快成立综合档案室, 对各单位各种门类和载体的档案实行集中统一管理, 便于档案集中保管利用, 规范运作。

8.德国的土地整理模式 篇八

德国位于欧洲中部，总人口7910万，是欧洲人口密度最大的国家之一。国土面积35.7万平方公里，其中，农用地占国土面积的53.5%，森林覆盖率达到29.5%。梅克伦堡·前波美拉尼亚州位于德国东北部。它是由原梅克伦堡州约三分之二的区域以及普鲁士时期的波美拉尼亚州西部，还有普里格尼茨的一部分地区和北部的乌克马克组成。

二战后的德国，分裂为德意志联邦共和国（西德）和德意志民主共和国（东德）。东德地区农业生产力低下。大批德国居民被波兰、匈牙利等东欧国家驱逐。新移民迁返东德后，为了维持生计，在境内开荒进行农业生产，田块在人为影响下，逐渐零乱、破碎。为了提高粮食产量，德国政府无偿占用大片森林组织开展农业生产。在缺少相关制度政策的约束下，大量权属纠纷频繁涌现，大批植被被破坏，水土流失现象日趋严重，自然灾害频发，生态环境受到严重威胁。

为有效缓解各类威胁与矛盾，德国政府组织开展土地整理，先后经历了三个阶段。整理目的从最初的“提高农地生产力，确保国家粮食安全”到“确认土地权属，推进农地集约规模化经营”，再到“缩短城乡差距，推进区域化可持续发展”。

如今德国的土地整理已经从单纯的促进农业生产，保障国民粮食安全成功转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体的农村区域整体可持续发展。

德国东部地区土地整理特点

完备的法律体系保障土地整理事业的深入推进。经过六十多年的发展，在借鉴德巴伐利亚州土地整理发展历程的基础上，德国东部地区逐步形成了其自身特有的法律体系。主要包括：欧盟农村发展指导手册（2008-2013）、德联邦宪法、德联邦土地整理法以及德国东部地区农业调整法案等。通过逐级对土地整理工作的内容、程序、发展方向、资金支持比例进行明确，以提升土地整理工作的层次性和严谨性。

部门联动确保土地整理工作顺利开展。由于历史原因，梅克伦堡·前波美拉尼亚州的土地整理工作涉及三家机构，分别为州农业、环境和消费者保护部（简称州农业部）、州能源、基础设施与土地发展部（简称州土地发展部），以及市县地籍管理部门。其中，州土地发展部负责土地整理区域发展规划与项目规划设计；州农业部负责项目实施和投资，下设6个区域农村土地整理发展局，作为推进土地整理工作的基层单位；地籍管理部门由各市县单独管理。当发生地籍管理信息变更时，由地籍部门将变更信息发送至农村土地整理与发展局进行变更，以确保两家单位地籍管理数据的一致性。

社会公众高度参与项目实施。由于德国实行土地私有制，德国公众高度关注土地整理项目。德国土地整理项目分两种模式，即群众自发式项目与政府主导式项目。群众自发式项目是指由群众自发组织开展，对其自有土地进行置换、归并、整理的项目。农村土地整理发展局负责组织开展测绘、地籍变更等工作。而政府主导式项目，则是指对涉及公众利益，由政府组织推动实施的土地整理项目，如公路、水坝等基础设施的修建；幼儿园、医院、学校等基础设施的配套。通常由区域农村土地整理发展局承担，负责说服群众参与项目，并组织实施。群众全程参与监督项目实施。

政府与群众共同配套项目资金。由于德国的土地整理项目同时涉及公共权利与私人利益，因此在项目组织实施时，按照项目性质，由欧盟、德联邦政府、州政府、市县、农民分比例投入项目资金。通常情况下，由国家投资70%-80%（由欧盟、联邦、州政府按比例分摊），土地整理参与者自行承担20%-30%。通过按比例分摊资金的方式，促使土地所有者积极参与项目设计与实施，有效提高了公众参与项目实施积极性与关注度。

农民协会切实维护农民权益。德国的农民协会（DBV）始创于1948年，现有会员约34万人，超过德国农民总数90%以上。协会代表会员与政府、媒体、社会大众进行沟通交流，切实维护农民权益。同时，为农民提供资金方面的支持与技术交流的平台。协会不定期邀请技术人员、专家学者进行专业讲座，在向农民推广新技术、新机械用于农业生产的同时，不断向农民灌输环境保护和可持续发展的理念。

探索运用生物能源促进农村可持续发展。目前，德国部分土地整理项目中，已经开始尝试纳入对于生物能源的运用。一是通过对水土流失严重地区的土地进行治理与恢复，采取休耕、轮耕、秸秆还田、土壤改良等多种手段，有效控制水土流失，提升土壤质量。二是采用生物燃料代替化石燃料的方式，降低人类对生态的影响和破坏。

对我国的借鉴意义

加快土地整治立法工作。通过建立一套完善的法律体系来保障土地整治事业的健康发展是非常有必要的。德国土地整理事业的成功与完善的法律体系密不可分。当前，我国已经颁布了一些法规、政策规范性文件和地方性法规，如《土地复垦条例》、《全国土地整治规划（2011-2015年）》，湖南、贵州等省分别出台了各省《土地整治条例》，新一轮的《土地管理法》也正在修编。但土地整治方面的法律法规仍属空白。建议在充分考虑国内现实的基础上，加紧出台土地整治方面的法律法规，以促进土地整治事业的健康发展。

提高农村吸引力，有效应对“空心村”。随着我国工业化、城镇化的快速推进，大量农村青年劳动力外出务工，农村大量人口的流失，导致农村资源匮乏，农业生产萧条。据统计，2012年，我国外出务工农民约1.6亿人。据估算，2002-2012年，全国每天约消失80-100个自然村，行政村平均年减少2.41%。反观德国发展历程，德国东部地区在90年代初曾面临同样的困境，大量青年劳动力的迁移，人口的流失，导致了村庄的合并与消失。而针对此类现象的发生，德联邦政府通过制定乡村区域发展规划，明确区域发展重点，形成村镇集聚规模效应，打造农业产业化链条，对农业生产实行区域化布局、规模化生产、企业化管理，来有效留住农村劳动力，确保农村发展生机。同时，全面推进村庄景观建设，打造生态观光平台，带动村镇经济发展，提升当地居民收入水平和生活质量。

建立项目前期培训制度，带动公众参与土地整治。公众参与土地整治，可以对各方权利起到制约作用，同时有效维护农民权益。随着土地整治工作的宣传力度不断加大，越来越多的农民认识到土地整治的重要性，也愿意参与土地整治工作，但心有余而力不足。由于文化、生活背景的约束，农民在参与土地整治过程中往往很难对工程中专业性的内容提出意见。建议考虑建立项目前期宣讲培训制度。即在土地整治项目规划设计前，组织行业专家、技术人员到现场就土地整治发展的趋势、必要性，在项目过程中可能会遇到的问题和需关注的重点进行讲解。同时与农民进行沟通交流，减轻农民对开展土地整治工作的顾虑，充分调动农民积极性，以便更加顺利的推进项目实施。

9.土地初始登记程序 篇九

一、区（县级市）审批模式

包括增城市、从化市、南沙开发区、广州经济技术开发区、番禺区、花都区过渡期间农村（城中村）初始土地登记及白云区的集体土地所有权初始登记。

（一）土地登记的受理（1天）

县级市国土资源和房屋管理局负责农村初始土地登记申请的受理。土地登记申请人需提供以下资料：

1、土地登记申请书；

2、申请单位法人证明文件；

3、单位法人代表证明书及法人身份证（复印件）；

4、委托代理人申请的，还需提交《土地登记委托书》、代理人身份证（复印件）；

5、土地权属来源证明；

6、申请登记的宗地图。

收件人对申请人提交的资料进行审查，审查合格的收件，开具土地登记收件单交申请人。资料审查不合格的退案。

（二）土地登记的审核（14天）

1、初审（7天）

土地登记收件后移交经办人进行初审，在《地籍调查土地登记审批表》中填写初审意见后送审核，不盖公章；

2、审核（7天）

由科长负责审核，在《地籍调查土地登记审批表》中填写审核意见，盖产权地籍科公章；审核不同意发证的，提出具体处理意见，送局长审批。

（三）公告（25天）

审核同意发证的以区（县级市）国土资源和房屋管理局的名义发布审核公告；不同意发证的，不发布公告。

以上公告期限一般为15天。

对公告内容有异议的，异议人向区（县级市）国土资源和房屋管理局提出复查申请，区（县级市）国土资源和房屋管理局进行复查审核（10天）。

（四）批准（10天）

公告期满后，由分管局长批准发证，在《地籍调查土地登记审批表》中填写批准意见，县级市盖政府发证专用章，区送广州市国土资源和房屋管理局盖政府发证专用章；

不同意发证的，分管局长批准后退案。

（五）注册登记，颁发证书（10天）

1、注册登记

批准登记的宗地，在登记发证系统中生成土地登记卡和土地归户卡，输出形成土地登记簿和土地归户册。

2、缮证

宗地注册登记后，进行缮证。

填写土地证书,证书盖县级市政府发证专用章；

市辖区《集体土地所有权证》由区国土资源和房屋管理局填写土地证书，广州市房地产登记所在证书上盖广州市政府发证专用章。

3、颁发证书

缮证后，区（县级市）国土资源和房屋管理局向申请人发出领证通知，通知申请人到受理地点领证。工作人员对领证人提交的领证证明文件进行验证，经验无误的，收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字，领取土地证书。

（六）资料归档

土地证书发出后，区（县级市）国土资源和房屋管理局将登记资料按宗地整理立案、归档（白云区的资料送广州市房地产档案馆归档）。

以上程序属土地初始登记，承诺时间自受理申请日起，60日内核发土地证书。

初始登记的地籍调查工作一般在申请登记之前完成，现未列入以上程序。

说明：

依法规划科学规划

番禺、花都及白云区的集体土地登记，到广州市国土资源和房屋管理局领取已盖章的空白证书由区国土资源和房屋管理局填写。

工作流程框图如下：

二、市审批模式

包括市辖白云、天河、黄埔、芳村、海珠、荔湾六区的“城中村”初始土地登记

（一）土地登记的受理（1天）

各区国土资源和房屋管理局负责农村（城中村）初始土地登记申请的受理。土地登记申请人需提供以下资料：

1、土地登记申请书；

2、申请单位法人证明文件；

3、单位法人代表证明书及法人身份证（复印件）；

4、委托代理人申请的，还需提交《土地登记委托书》、代理人身份证（复印件）；

5、土地权属来源证明；

6、申请登记的宗地图。

收件人对申请人提交的资料进行审查，审查合格的收件，开具土地登记收件单交申请人。资料审查不合格的退案。

（二）土地登记的审核（13天）

1、初审（8天）

土地登记收件后转由经办人进行初审，在《地籍调查土地登记审批表》中填写初审意见，送科长复审，科长填写复审意见后（不同意发证的要提处具体处理意见），盖产权地籍科公章，送审核。

2、审核（5天）

区国土资源和房屋管理局分管局长审核，审核同意登记的，在《地籍调查土地登记审批表》中填写审核意见，盖区国土资源和房屋管理局公章。不同意登记的，填写审核意见后退案。

（三）公告（26天）

经审核同意发证的，以广州市国土资源和房屋管理局的名义发布公告，由区国土资源和房屋管理局将公告送广州市国土资源和房屋管理局盖章后发布（1天）。

以上公告期限一般为15天。

对公告内容有异议的，异议人向各区国土资源和房屋管理局提出复查申请，由各区国土资源和房屋管理局进行复查审核（10天）。

（四）批准（10天）

公告期满后，区国土资源和房屋管理局将登记资料送广州市国土资源和房屋管理局，由广州市国土资源和房屋管理局在《地籍调查土地登记审批表》中填写批准意见，盖广州市政府发证专用章。

（五）注册登记，颁发证书（天）

1、注册登记

批准登记的宗地，在登记发证系统中生成土地登记卡和土地归户卡，输出形成土地登记簿和土地归户册。

2、缮证

宗地注册登记后，进行缮证。

登记资料移送广州市房地产登记所，由广州市房地产登记所填写《国有土地使用权证》,盖广州市政府发证专用章，证书及登记资料由区国土资源和房屋管理局领回。

3、颁发证书

缮证后，区国土资源和房屋管理局向申请人发出领证通知，通知申请人到受理地点领证。工作人员对领证人提交的领证证明文件进行验证，经验无误的，收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字，领取土地证书。

（六）资料归档

土地证书发出后，区国土资源和房屋管理局将登记资料按宗地整理立案，送广州市房地产档案馆归档。

以上程序属土地初始登记，承诺时间自受理申请日起，60日内核发土地证书。

初始登记的地籍调查工作一般在申请登记之前完成，现未列入以上程序。

依法规划科学规划

10.土地租赁登记的若干问题探讨 篇十

关键词：土地租赁 土地出租 房屋登记

中图分类号:F301 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）09-054-02

近年来，在我国随着土地使用制度改革的深化，土地租赁作为一种新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租赁目前存在着两种不同的方式，一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。两种都是国有土地有偿使用的方式，特别是国有土地租赁由于具有可以保持地方政府土地收益的连续性，减轻用地单位负担的优点被越来越多地采用。在目前的登记实务中，由于土地部门规章规定比较明确，所以土地登记部门中对上述土地租赁的登记意见比较统一；但由于房管部门规章规定不够明确导致房产登记部门对通过土地租赁方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何进行房屋所有权登记众说纷纭，莫衷一是。

笔者认为，考量出租土地上的房屋所有权如何登记时，应首先区分其建房人土地来源是国有土地租赁还是国有土地使用权出租。因为两者的权属内容截然不同，只有区分清是国有土地租赁还是国有土地使用权出租，才能做好出租土地上房屋所有权登记。下面笔者试着从几个角度来分析两者的不同。

一、两者的法律内涵不同

1999年1月1日起施行的国务院《土地管理法实施条例》中将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要在土地上进行房屋、构筑物建设后长期使用的土地实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”

1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

从以上法律规定可以看出，国有土地租赁与国有土地使用权出租是两个不同的概念，两者存在重要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地使用权的原始取得，它发生在土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地使用权部分权能的传来取得，它发生在土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是国有土地所有者（目前由县级以上人民政府土地行政主管部门代表）与土地使用者。国有土地使用权出租主体是各土地使用者，其出租人是通过划拨、出让或转让方式取得国有土地使用权的受让人；承租人是为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或部分使用权，定期向出租人支付租金的行为人。

第三，法律关系客体不同。国有土地租赁的客体只可以是国有土地使用权不含地上建筑物、其他附着物的使用权，国有土地使用权出租的客体可以是国有土地及地上建筑物、其他附着物使用权。

第四，取得方式不同。国有土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议方式。采用双方协议方式租赁国有土地的租金，不得低于租金底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议租赁结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。国有土地使用权出租的方式没有限制也无须向社会公开。

第五，期限不同。国有土地租赁的期限由双方通过租赁合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，也就是说期限可以超过20年；而国有土地使用权出租的期限由双方通过出租合同约定，但最长期限不得超过20年。

第六，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

土地使用权出租的承租人只取得土地使用权的部分权能，在通常情况下无法改变该宗土地的土地使用权权属，承租人也无权将该宗土地的土地使用权转让、抵押。

二、两者土地登记实务不同

根据国土资源部颁发的《土地登记办法》规定：依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有建设用地使用权初始登记。

根据土地登记相关规定：土地使用权出租，出租人应当持出租合同及有关材料依照规定办理登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有土地他项权利登记。

从以上分析可以看出，国有土地租赁虽然有租赁和租金等字眼，但它的实质更应该理解为是一种特殊形式的国有土地使用权出让，与通常意义上的国有土地使用权出让不同的只不过是以分年形式缴付土地出让金的形式。国有土地使用权出租则是通常意义上的出租。

现在回到房屋所有权登记的问题上来，反对给通过土地租赁方式取得土地使用权后在地上合法建造的房屋进行房屋所有权登记的一派，最主要依据是“房地权属一致”的原则（即房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用范围的土地使用权人，必须是同一人）。笔者认为不能一看到租赁或出租两字，不加分析就认为房地权属不一致，不予登记。原因就是上面笔者分析了土地租赁的两种不同形式其土地使用权归属、土地登记形式截然不同。国有土地租赁形式下，土地使用权归承租人所有也就是房地权属一致；国有土地使用权出租形式下,土地使用权仍归出租人所有也就是房地权属不一致。

综上所述，笔者的意见是：

1.通过国有土地短期租赁取得土地使用权的承租人按规定只能在其地上建造临时建筑，不符合房屋所有权登记的条件，房管部门应不予登记。

2.通过国有土地长期租赁取得土地使用权的承租人在其地上进行合法建造房屋的并申请房屋所有权登记的，其申请登记的房屋所有权和土地使用权主体都是国有土地租赁的承租人，登记部门在承租人齐全地提交房屋所有权登记所需的材料且材料符合法定形式的，房管部门没有理由不予登记，应该按规定予以登记。在房屋登记具体操作中应注意的是在房屋登记簿和房屋所有权证上应该载明该宗土地的使用年限，以防范可能的风险。

3.通过国有土地使用权出租取得土地使用的承租人，在该宗土地上进行房屋建造并申请房屋所有权登记的，虽然房屋由承租人建造但由于该宗土地使用权仍归属土地使用权的出租人所有，承租人获得的只是该宗土地的他项权利，明显不符合《房屋登记办法》中对房屋所有权初始登记的要求，房管部门应不予登记。

参考文献：

1.国土资源部.规范国有土地租赁若干意见.

2.国土资源部.土地登记办法.

3.殷琳.土地租赁的两种方式.中国改革，2005（7）

4.陈令枫.土地租赁法律制度研究.湖南大学硕士论文，2005

5.黄钊.论民法上的土地与建筑物的关系.中国政法大学硕士论文，2004

（作者单位:福建省三明市资产管理营运中心 福建三明 365000）

11.中国土地登记制度研究 篇十一

土地登记可以从其字面上理解为将土地记录在册。西方学者霍格(J.E.Hogg)认为：“土地登记者，乃地产转移时所旅行之法律行为[1]。”也有学者把土地登记简单定义为不动产登记是指土地及其建筑改良的所有权和其他各项权利的登记[2]。更多学者认为土地登记指土地登记机关将土地权利人依法取得、变更、灭失的各项土地权力、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况，依法记录于专门设置的簿册上[3]。

在新颁布的《土地登记办法》中对土地登记作出了科学定义。土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

根据土地登记发展的进程、登记的要点及登记机关对登记审查的态度，世界上大致有三种制度类型：契据登记制(也称法国登记制)、权利登记制(也称德国登记制)和托伦斯登记制。契据登记制其要点是土地权利的取得或变更，经当事人订立契约即可发生效力，并无公信力。但若不经过登记则不能对抗第三人。也就表明了登记机关仅仅是给予登记无需对其进行实质审核，契据登记制是一种公开登记并进行变更登记，以权利人为标准编制体现其人本性。权利登记制规定土地权利的取得与变更，必须由登记机关按照法定的登记程序与形式进行实质的审核，确认权利的得失与变更后才能生效。所以这种登记制度下当事人订立的契约是没有法定效力的，更不能对抗第三人。这种土地登记也是公开登记，但不进行变更登记，是以不动产为标准编制的。托伦斯登记制则主张以权利证书替代契据，从而保证权力可靠，且便于转移，无强制性。登记后不可推翻，进行实质审查具有公信性、力。最大的特点是授予土地所有权证书。登记机关负有赔偿责任[4]。

二、我国的土地登记制度

1、我国土地登记历史沿革

我国早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，制赋则的记载，已开创先河。秦始皇曾大规模清查地籍，商鞅还在秦国推行了包括土地制度在内的改革。提出了“算地”和“定分”的主张。对土地进行全面的调查核算并确认土地所有权。这些实际上都是土地登记的内容。宋代的经界法，方田法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。还有元代的经界法，明代的鱼鳞图册更是现今的图簿册的雏形。

民国时期孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年成立“经界局”;1922年颁布“不动产登记条例”;1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如，明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的具体土地权利;土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。

我们的党也十分重视土地问题，在1921年中共“一大”通过的党纲中提出了土地问题;1927年中共“五大”通过《土地问题决议案》;1928年中华苏维埃政府颁布《井岗山土地法》。1947年7月，中共中央制定了《中国土地法大纲》;1950年，颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系;1953年6月，中央人民政府委员会通过了《中华人民共和国土地改革法》;1982年5月，决定农业部下设土地管理局，开始在不同类型的县开展了土地调查、土地登记、土地统计工作试点工作;1986年6月25日，《中华人民共和国土地管理法》公布，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证规定;1986年8月1日，国家土地管理局正式成立。设立了地籍管理司等职能司室，统一管理城乡地籍工作，新的土地登记制度开始构建。1998年4月8日，国务院机构改革组建国土资源部，内设地籍管理司，组织指导土地登记是其重要职能之一。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议通过修订后的《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。目前，已初步形成了包括土地登记持证上岗制度、土地证书定期查验制度、土地登记公开查询制度、土地登记代理制度等在内的土地登记工作制度。土地登记工作开始向法制化、规范化和信息化的方向发展。

2、我国现行的土地登记制度

我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。其主要特点为：

(1）登记的强制性。

土地权利的取得和变更若不办理登记就不具有效力，土地登记是土地权利变更生效的必要条件，即土地所有权、使用权、土地他项权利的取得、变更、丧失只有到土地登记机关登记后，才产生法律效力。《中华人民共和国土地管理法》第二章土地的所有权和使用权中的第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续[5]。

(2）登记的不可推翻性。

已登记的土地权利具有不可推翻的效力，受到法律保护，对善意第三人取得的土地权利不可推翻，可以不予返还。《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

(3）登记审核的实质性。

土地登记机关对提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查。在《土地登记办法》中第二章中对申请人所要提交的申请资料等做出了明确规定[6]。

(4）登记的公信性。

我国的土地登记具有绝对公信力。经权利人提出申请，并按照法律规定的一系列程序完成，接受实质性的审核后，土地权利一经登记是具有不可推翻的法律效力，具有绝对的公信力。

(5）登记簿的编成采取物的编成主义。

从根本上说，我国的土地登记簿是按物编成的，即以土地为标准，按宗地号为顺序编成。按人编成主要体现在土地归户卡上。

(6）授予土地所有权、使用权证书。

土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后，还要向土地权利人颁发土地权利证书，主要有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》，作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。土地进行登记后可以公开查询。

(7）登记的动态性。

土地登记不仅包括初始登记，也包括土地的变更登记。

(8）土地登记不包括地上的建筑物和附着物。

土地登记的标的物仅限于最狭义的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前地政、房政由土地行政主管部门、房产管理部门分别管理的体制决定的。

3、《土地登记办法》出台的重大意义

《土地登记办法》的出台对土地产权制度的建设具有重大意义。土地登记法规的不断完善，对明晰土地产权保护土地权利人合法权益，维护社会稳定和社会经济发展起到了重大作用。该办法对原规则进行了细化，使土地登记操作流程更完善、便民、高效、规范。体现了国家的民主治国和依法治国思想。并且对土地登记人员的职业道德进行了约束，规范了土地登记流程，建立了素质激励机制和责任追究机制。提高了土地登记的质量，保证登记结果的准确性和权威性。

三、建议

1、把土地登记推向市场。

土地登记代理人可以大量的节省办证人的时间和精力，土地登记中介机构也开始崭露头角。土地登记代理人不仅减轻了土地权利人的负担，更为市场提供了许多就业机会。重视土地登记中介机构的作用，发挥市场功能。这不仅仅能为土地权利人更好的服务，为活跃土地市场注入新空气，更能促进土地登记机关依法行政。另外还要对土地登记代理人进行规范培训，促进整个行业的健康发展。

2、全面普及土地登记的电子化操作。

我国土地登记可公开查询，全面采取电子介质进行存储，减少了图簿册等存放空间，便于管理和翻阅，更方便土地权利人查询。进一步可以实现不同地区的土地登记信息共享。

参考文献

[1]严星, 林增杰.地籍管理 (修订本) [M].北京:中国人民出版社.1994.

[2]任明春.世界各国的土地登记制度[J].世界农业, 1992, (03) .

[3]叶公强.地籍管理 (土地资源管理专业用) [M].北京:中国农业出版社.2002.

[4]张松孝, 樊宝银.西方土地登记制度介绍[J].中国房地产, 1994, (07) .

[5]中华人民共和国土地管理法.1998, 8, 9.