土地所有权协议书

土地所有权协议书（精选9篇）

1.土地所有权协议书 篇一

房屋所有权和土地使用权转让协议

甲方：凯里市昊天房地产开发有限公司台江分公司 法定代表人：杜玉祥，系该公司经理

乙方：张志成，贵州省台江县人，系台江县人民法院职工 经双方协商，达成转让合同如下：

一、甲方将其座落于台江县公安局宿舍楼边水井的土地使用权和水井边的四间平房一并转让给乙方，该宗地面积约150平方米（以实际丈量为准），转让费贰拾万元。

二、付款方式：于2011年7月11日付12万元给甲方，到2011年12月底前付清后，由甲方协助乙方办理有关过户手续，办证产生的一切费用由乙方负责。

三、四间平房的房产证由甲方交由乙方保管。

四、如涉及土地使用权和房屋所有权发生纠纷由甲方解决，造成的损失由甲方负担。

五、违约责任：甲方须在规定期限内交出土地和房屋给乙方，乙方须在规定期限为履行付款义务。如一方违约，按转让费总额的10%支付给对方。

甲方签字：乙方签字：

年月日

2.土地所有权协议书 篇二

近年来, 以泉州市等地区为代表的城乡统筹改革, 为农村土地制度改革的理论研究提供了大量实践素材。国外新制度经济学的相关理论在我国改革实践问题上的巨大解释力, 也为我们研究农村土地制度改革问题提供了大量理论依据。文献综述的逻辑起点是土地制度与经济效率的关系。

根据新制度经济学关于制度的定义, 可以相应地将农村土地制度定义为:约束与农村土地相关经济参与方之间关系的规则集合。以周诚 (2003) 、毕宝德 (2006) 等为代表的国内学者也认同, 农村土地制度就是指由法律等硬约束形成的以农村土地所有权和使用权为核心的正式制度。

North在研究法国农村土地制度时得出的结论是:农地制度的缺陷及变迁的迟缓是法国农业甚至整个国民经济出现危机的根本原因, 土地制度对农业发展具有关键性作用。

目前, 我国农村土地所有制采取的是农民集体所有制, 农村土地使用制采取的是土地承包经营制。国内外对农村土地制度改革的研究已经取得了大量成果, 其中对农村土地所有制改革的研究主要集中在三种改革倾向间的争论, 而对农村土地使用制改革的研究则集中在如何改善土地使用权的稳定性和完整性两个方面。

1 农村土地所有权制度改革的研究

从国内外学界研究来看, 农村土地所有制改革的路径无非有三种形式:国有、私有或集体所有, 学界的争论也主要集中在这三种主张之间。

1.1 土地国有化主张的相关研究

土地国有化的思想在西方早期就有, 其中以英国古典经济学家John Stuart Mill为典型代表。John Stuart Mill反对土地私有, 认为土地因社会进步而自然增加的价值应当以租税的形式归国家所有。在John Stuart Mill之后, 马克思于1872年在《论土地国有化》一文中也提出土地国有的主张, 马克思认为“土地只能是国家的财产”。英国学者Alfred Russel Wallace继承和发展了John Stuart Mill的思想, 提出了具体实施国有化的步骤。同时期的美国经济学家Henry George也主张将私人所有的土地转变为公产, 实行土地国有制度。另外, 德国的土地改革先驱Adolf Damaschke也主张土地国有化, 并且他的思想后来传播到中国, 民国时期的孙中山、蒋介石、黄通等人也受到此思想的影响, 他们基本上都主张采取和平手段实现土地国有化。

国内学者也对土地国有化的必要性和可能性进行了相关研究。针对中国的具体国情, 国内主张土地国有化的学者普遍主张取消现有的土地集体所有制, 有的学者认为在土地国有的基础上可以考虑赋予农民999年的土地承包经营权, 甚至永久的土地使用权 (吴敬琏, 1991) 。

1.2 土地私有化主张的相关研究

西方古典经济学派和新制度经济学派基本上都主张土地私有。古典经济学的创始人Adam Smith是最早主张土地私有化的经济学家, 他以西班牙为例子, 认为是土地自由流转与获取受到限制阻碍了经济的发展。新制度经济学创始人之一Demsetz在理论上分析土地公有和私有的利弊, 主张采取土地产权私有化, 从而消除外部性市场失灵。同样, 张五常 (1969) 运用产权和交易费用理论得出的结论是, 只要土地产权明确界定为私有, 则不管采取何种合约形式, 土地资源都能得到最优配置。

国内一部分学者通过对比各种土地所有制的优劣, 认为采取土地私有更有效率。陈志武 (2005) 认为在土地国有或集体所有制度下, 掌权者获益最多。而相比之下, 如果土地私有, 土地交易过程中农民作为交易的真正主体将具备发言权, 在多数情况下农民的所得至少不比现在要少。所有的先进国家都采用市场经济并且允许土地私有, 而所有拒绝允许土地私有的国家都没有解决好三农问题, 因此历史证明土地私有化是有效的。

有的学者认为, 在当前的制度框架下, 可以不必过分纠缠于土地所有权的归属, 可以淡化土地所有权的概念, 只要实质上使得农民获得长期的土地承包和流转的权利, 比如把承包地界定为农民个人的产权, 那么也可以达到与私有化一样的效果。

蔡继明 (2009) 认为中国土地在私有化的过程中, 要严格界定拥有土地的各个主体, 严格区分国家和个人拥有的土地的性质。并且应该正确把握私有化的时机, 有的学者认为土地私有在城乡人口比例达到7:3以上为最佳时机, 同时大多数学者赞同土地私有应该采取渐进改革的方案。

不仅有一部分学者赞同土地私有化, 作为与土地关系最为密切的农民, 也倾向于赞成土地私有。根据相关调查, 50%的农民认为土地应该归农户和农民个人私有, 25%认为应该归国家所有, 24%认为应该归集体所有。

1.3 主张在现行集体土地所有制基础上改良的相关研究

基于中国特殊国情, 国内有一大批学者主张保留现行的集体土地所有权制度, 并就现实中存在的相关问题深化改革。主要从完善集体土地承包经营权和突出农民主体地位两方面入手改良。

一方面, 完善集体土地承包经营权。一部分学者在坚持集体土地所有制不变的前提下, 主张完善和稳定当前的集体土地承包经营权制度, 强化农地承包经营权的物权性, 进一步延长当前的土地承包经营权, 甚至将土地承包经营权延长为无限期, 从而稳定农民对未来的预期, 减少不确定性。针对当前土地承包经营权流转不畅的问题, 有的学者认为, 在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的基础上 (马晓河, 2008) , 可以借鉴日本、韩国等地区采取的土地合作社方式, 推动农村现代农业的发展, 甚至可以采取租地农场制, 即“建立以村委会为载体的土地管理公司, 将土地经营权按现有人口 (超生除外) 股份化, 将土地划成具有一定规模的块状, 然后采取竞争招标承租的方式, 产生承租人, 承租人按现代农场方式经营所承租的土地, 作为独立的农业生产企业, 并按合同交纳一定的租金和税金”, 还有学者主张采取“股田制”。

另一方面, 突出农民的主体地位。当前集体土地所有制之所以存在诸多问题, 一部分学者认为关键在于集体土地所有权的“集体”概念虚化, 农民的主体地位没有得到充分体现, 集体土地的相关权利没有得到清晰界定, 因此可以考虑从明晰农村集体土地所有权的行使主体入手, 理顺当前农村集体土地所有权中相关利益方的关系, 尤其是正确处理集体所有治理结构中的委托—代理关系。

根据国内外有关农村土地所有权制度改革的主张可以看出, 三种主张的争论非常激烈, 一直都没有形成统一的意见。我们认为, 国内外学者对土地所有制改革难以形成统一观点的原因在于各国政治经济背景以及历史发展阶段不同, 而中国正处于转型时期且国内各地区经济发展不平衡, 土地制度改革面临的现实背景较为特殊, 因此很难形成统一的改革意见。

2 简单述评

国内外关于农村土地制度改革的争论为我们进一步的研究奠定了基础, 但是目前的研究还存在着不足。国外研究的不足主要体现在:1) 部分假设和理论不适用于发展中国家 (如农村土地制度改革的宏观经济背景、政治背景等) ;2) 大多数的研究较少涉及像中国这样一个二元经济结构的发展中国家的农村土地制度问题, 对泉州的研究几乎空白。国内研究的不足主要体现在:1) 研究手段大多局限于定性分析, 较少利用数据建立模型进行实证研究;2) 研究方法大多数采取实际案例分析, 缺乏系统性和理论性;3) 目前对农村土地制度改革的研究着重于对所有权的研究, 缺乏对农村土地制度的其他更为具体方面问题的研究, 尤其缺乏对像泉州这样的改革试验区的系统研究。

鉴于目前研究存在的问题, 今后的进一步研究可以考虑从以下几方面入手:1) 总结泉州市农村土地制度改革实践经验, 结合相关的理论进行规范的理论和实证分析, 构建泉州市农村土地制度改革研究的理论框架;2) 针对具体实际, 将泉州的实践与其他地区甚至国外的某些实践对比研究, 探索土地制度改革的一般规律;3) 采用定性与定量结合的方法对泉州市农村土地制度改革的成效进行分析, 探索泉州模式值得推广的方向, 为我国统筹城乡发展提供理论支撑。

摘要：以新制度经济学有关农村土地制度的认识为起点, 梳理了国内外有关农村土地所有权和使用权制度改革的研究。主要从土地国有、土地私有方面梳理了国内外有关农村土地所有权制度改革的相关观点。

关键词：新制度经济学,土地所有权,土地使用权

参考文献

[1]毕宝德, 等.土地经济学 (第五版) [M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[2]周诚.农地征收宜秉持“全面开发权”论——关于农地征收“涨价归公”论、“涨价归私”[N].中国经济时报, 2006, 2, 13.

[3]杨继瑞.农村集体土地所有权改革的探析与思考[J].农村经济, 2008, (5) .

3.土地所有权协议书 篇三

关键词：集体土地所有权制度；不可分共同共有；所有权主体；农民利益

中图分类号：F311 文献标识码：A 文章编号：1008-6439(2008)02-00091-03

Ownership reconstruction of collective land is indivisible and joint possession

TANG Man-rong

(Research Center for Policy and Laws and regulations，Guangdong Zhuguang Group，Guangdong Guangzhou 510000，China)

Abstract：In the continuous deepening process of rural reform，China's collective land ownership system has a series of drawbacks，such as absent subject and incomplete empowerment，not helpful to the protection of the rights of the peasants and to market economy development. The system of collective land ownership with indivisible and joint possession characteristics，and which defines the main body of collective land ownership，which is helpful to stabilizing rural land relation and to protecting peasant rights and interests and to using property right system to standardize land rights，should be optimal choice of the reform. Currently，China should clarify the collective land ownership，perfect the organizations and agencies for running public assets management，perfect the right and its enforcement methods for collective land ownership，restrict the obligation of public laws of the collective land，and reform the land law management system.

Key words：collective land ownership system；indivisible and joint possession；main body of property right；peasant interests

一、我国现行集体土地所有权制度的弊端

农村实行土地承包经营制度以后，土地所有权与使用权逐渐分离，使用权成为相对独立的财产权转到了农民个人手中，集体统一经营变成农户分散经营，但土地所有权仍然保持着土地改革所形成的格局，即仍归集体所有。[1]尽管集体土地所有权的主体是农民集体，但农民集体没有一个人格化的组织彰显其主体地位，并且国家对集体土地所有权的限制过严，从而导致现行集体土地所有权制度出现了主体虚位、权能残缺及效力不强等一系列弊端。

集体土地所有权主体虚位是指农村集体土地所有权的主体在法律上徒有虚名的状况。根据《土地管理法》的规定，集体土地所有权的主体是乡(镇)农民集体、村农民集体或村民小组农民集体。但集体是一个抽象的概念，其内涵模糊不清。从现实情况来看，农民集体自创立以来一直缺乏明确和健全的组织机构，无法形成自己独立的意志，作为农民集体的成员不能通过法定程序行使自己的权利，其实质上形同虚设。[2]由于所有权主体不明，集体所有成了既非法人所有、又非集体成员个人共有的高度抽象化了的悬空状态所有，集体成员缺乏对土地的有效介入和控制，从而造成农民利益得不到有效保障。

所有权是民事主体依法以占有、使用、收益、处分等方式对其物所享有的全面支配的权利。[3]土地所有权是一种特殊的财产权，但仍具有财产所有权的基本特性。然而，我国法律通过土地规划、用途管制、建设用地行政审批、土地征用等制度过分限制了集体土地所有权的行使，使其成为一种权能不完全的所有权。首先，使用权残缺。集体所有的土地只能用于农业生产，而对于房地产等有巨大经济效益的用途则严格禁止。其次，收益权残缺。一方面由于农地受到土地用途管制原则的限制只能用于农业生产，其收益大为降低；另一方面国家通过低价征购农产品拿走了大量土地收益。最后，处分权残缺。[4]集体土地不得出让、转让、抵押、出租用于非农业用途，其土地发展权被剥夺。法律的过多限制与政府的过多干预造成了集体土地所有权权能残缺和权利行使方式单一，降低了土地价值，削弱了土地的融资功能，不适应农村经济多元化发展的需要。

二、变革集体土地所有权制度的理论创新

我国现行集体土地所有权制度由于弊端明显，改革已势在必行，但是在彻底变革的风险与利益无法预测时，以任何暴风骤雨式的运动来改变集体土地所有权的做法不仅是不可取的，而且是危险的。[5]因而需要按照改革稳定稳妥的要求，把我国的特殊国情与传统民法理论结合起来，在创新的基础上指导集体土地所有权制度的重构。笔者认为，创立不可分共同共有土地权利制度切实可行，它符合我国当前国情的需要。

我国的集体土地所有权是一种类似于总有而独具特色的所有权形态。[6]总有是指多数人结合而不具有法律上人格的共同体，以团体资格对特定之物享有所有权，其成员享有收益利用权的制度。这种制度会产生主体模糊的现象。任何一种权利必须和一定的明确的主体相结合，权利的存在方有意义。因此，集体土地所有制应变革为一种权利主体明确的特殊共有——不可分共同共有。

共同共有是指两个或两个以上的人基于某种共同关系，而共同享有某项财产的所有权[7]；或者因一定原因成立共同关系之数人，基于其共同关系，而共享一物之所有权者谓之共同共有[8]。

不可分共同共有是指两个以上的权利主体，基于某种共同关系或法律规定，对于同一项特定财产不分份额且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。其特征是：所有权是一个，而不是多个；共有关系的主体即所有人不具有单一性，是两个以上；依据共同关系或法律规定而发生；客体是同一项特定财产；财产不分份额且不能分割；权利主体对财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。创立不可分共同共有的意义在于：

首先，它有利于稳定农村土地关系，维护社会主义公有制。公有和私有的划分标准有二：其一是从所有权的主体划分，若权利主体是个人，则属私有，权利主体是多人，则属公有；其二是从财产权利的性质划分，若财产属于公共需要和公益目的，则属公有，反之为私有。[9]我国衡量公私的标准是前者，那么集体土地由一定社区范围内的成员共有就没有改变社会主义公有制的性质。并且这种特殊共有的财产不能分割，可以长期存在，没有必要担心私有化的产生。

其次，它明确了集体土地所有权的主体，有利于农民利益的保护。现行的集体土地所有制是一种团体所有，集体作为单一主体享有所有权，农民个人不享有所有权。变革为不可分共同所有，集体土地的权利主体是每一位集体成员，农民对集体土地拥有的是明确的所有者权利，农民享有的土地使用权是所有者行使的自物权，而不是基于承包合同基础上的用益物权。这样，农民土地权利的保护就更有据可依，从而不会出现像征地补偿款留于集体而农民无法享有的情形。

再次，它有利于用物权制度规范土地权利，促进市场经济的发展。市场经济是资源配置的高效率机制，其要求主体特定，权利明确。不可分共同共有土地权利制度可基本满足市场经济发展的要求。尽管在我国当今社会制度下，土地所有权不得买卖，但是，我们可以将土地使用权作为一项独立的可交易的财产权，利用物权法加以改造，通过土地使用权在一定年限内的出让、转让、出租、抵押、折价入股等多种方式，参与市场流转，让其发挥土地所有权的功能，从而达到推动市场经济运作、促进生产力发展的目的。

三、不可分共同共有：走出集体土地所有权变革困境的最佳选择

当代中国，在农村集体土地所有权制度的变革问题上，无论是实行农村土地私有化、国有化、股份化，还是国家、集体、个人三者所有并存，都因为存在各种各样的缺陷而不足取。于是在承认农民既得利益和保持农村社会安定的前提下，选择不可分共同共有方案是符合我国人多地少基本国情的最佳选择。改革的初步设想是：

1.明确集体土地的权利主体。农民集体所有就是一定社区范围内的农民共同所有。对于土地这一特殊财产，规定为不可分共有财产，集体土地所有权主体是集体经济组织内的每一个成员。这样，农民个人对集体土地就享有了共有权，农民成了土地的主人，对土地平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2.健全行使共有财产管理权的组织机构。虽然集体土地所有权的权利主体是集体经济组织内的每一位成员，但对于共有财产必须有一个健全的组织机构来行使管理权。在民主选举、民主决策、民主监督、民主管理的基础上改革原有的集体经济组织或农村自治组织不失为一条捷径。根据各地实际，在尊重农民自主权的前提下可以选择村委会或村民小组作为管理机构，法律应承认其为一个独立的民事法律主体。在这种管理体制中，集体成员当然享有参与决策的权利与选任和罢免管理人员的权利。对于任何组织或个人侵害集体成员利益，法律应赋予被侵害者诉权来保障其合法权利。

3.完善集体土地所有权的权能和权利行使方式。集体所有权与国家所有权在法律上地位是平等的，具有所有权的全部权能，集体土地使用权应同样可以进入市场流转。农民作为享有共有权的集体成员应享有永久性的土地使用权，而不是有期限的承包经营权。我们应考虑在国家统一的监管体系下，开放集体土地一级市场，允许集体土地使用权自由流转，发挥土地的市场价值，使其进入市场优化配置的轨道，从而促进农村经济发展。

4.限定集体土地的公法义务。传统民法认为所有权人对其财产享有充分自主权；在现代社会，立法指导思想由个人本位向社会本位转变，社会利益作为一种价值载体被引入所有权制度，所有权承担一定的公法义务也就成为必然。但这种义务必须合理适度，否则所有权人的利益会受到严重伤害。集体土地所承载的公法义务主要是：保证用于农业用途的基本农田保护区内的耕地面积不减少，确保国家粮食安全。因此，必须对集体土地重新规划分类。笔者认为集体土地应该规划为：(1)基本农田用地，(2)宅基地与公益事业用地，(3)资源性土地(包括草原、林地、水面、矿藏地)，(4)经济发展用地。荒山、荒坡、荒沟、荒滩、自留地、自留山以及没有划入基本农田保护区的其他少量耕地应划入经济发展用地，赋予农民“土地发展权”，可以用于二、三产业，帮助农民脱贫致富。对于土地转让因区位优势而获得的巨大利益，可以征收一定比例的社会保障统筹基金用于全国农村医疗、养老等社会保障事业，以平衡不同地区的利益差别。

5.改革土地法律管理体系。当前，我国的土地法律管理体系是一种以行政管理为主，而不是以保障土地权利人的权利为核心的法律体系。这与土地集体所有的现实不符。实际上，土地法律管理体系应是一种综合法制体系，国家的管理应主要集中在基本农田保护以及国家因公益目的对集体土地征收征用与环境保护上，而对于集体土地的处分，除要求遵守城乡规划外，要基于国情给予合理引导。同时法律必须明确，政府应以指导、扶持、服务农业和农村的发展为其主要经济职能，杜绝政府对集体土地利用的不当干预，把政府的管理转到宏观调控上来。

参考文献：

[1] 王卫国.中国土地权利研究[M].北京：中国政法大学出版社，1997：98.

[2] 杨绪超.农村耕地法律制度解析[M]//陈小君.农村土地法律制度研究.北京：中国政法大学出版社，2004：220.

[3] 王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1998：239.

[4] 江平.中国土地立法研究[M].北京：中国政法大学出版社，1999：247

[5] 金锦萍.农村集体土地所有权的困境与出路[M]//王利明.物权法专题研究.长春：吉林人民出版社，2002：10-11.

[6] 吴道霞.物权法比较研究[M].北京：中国人民公安大学出版社，2004：298.

[7] 唐德华.民法教程[M].北京：法律出版社，2000：169.

[8] 王泽鉴.民法物权(1)通则所有权[M].北京：中国政法大学出版社，2001：375.

[9] 高富平.物权法原论[M].北京：中国法制出版社，2001：775.

4.土地所有权调查自查报告 篇四

及数据库建设项目

自 查 报 告

****国土资源分局 ********技术工程有限公司 *********工程有限公司 二○一三年十月

目 录

1、前言......................................................................................................1

2、自查概述..............................................................................................1

2.1、自查目的...................................................................................1 2.2、自查依据...................................................................................1 2.3、自查组织...................................................................................4 2.4、自查资料准备...........................................................................4

3、区级自查工作程序..............................................................................4

3.1、自查准备...................................................................................4 3.2、内外业自查...............................................................................5 3.3、形成自查报告...........................................................................5

4、自查内容..............................................................................................5

4.1、技术方法的自查.......................................................................5 4.2、成果完整性、规范性检查.......................................................6 4.3、权属成果检查...........................................................................6

4.3.1、权属调查表检查............................................................6 4.3.2、界址点设置与测量检查................................................7 4.3.3、所有权登记公告检查....................................................7

5、自查的方法与内容..............................................................................7

5.1、工作组织机构自查...................................................................8 5.2、地籍调查结果的自查...............................................................9

5.2.1、与外区（市）土地权属界线接边成果自查...............9 5.2.2、对集体土地所有权归属调查的自查...........................9 5.2.3、集体土地所有权实地调查自查...................................9 5.2.4、测量成果自查.............................................................10 5.2.5、宗地统一编码自查.....................................................11 5.2.6、地籍调查结果确认和登记档案自查.........................12 5.2.7、地籍图自查、面积量算和汇总自查.........................12 5.2.8、土地登记自查.............................................................13 5.2.9、集体土地所有权产权信息系统建设自查.................13 5.2.10、国土资发[2011]60号文件下发前集体土地所有权登记发证自查.........................................错误！未定义书签。

6、自查结论............................................................................................14

7、存在问题及处理意见........................................................................14

8、附表、附件........................................................错误！未定义书签。

8.1、附表：界址点点位精度检查情况表......错误！未定义书签。8.2、附件..........................................................错误！未定义书签。

1、前言

***农村集体土地所有权确权登记发证项目依据《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）、《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）、《中共河南省委河南省人民政府关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的实施意见》（豫发[2010]1号）、《河南省人民政府批转省国土资源厅等部门关于加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作意见的通知》（豫政[2011]77号）和《***市人民政府关于加快推进全市农村集体土地确权登记发证工作的通知》的精神，通过招投标程序，确定作业队伍，签订合同。该项目施工标段：********工程有限公司承担，监理标段由***城区国土资源分局委托****承担。

2、自查概述

2.1、自查目的

为确保***农村集体土地所有权确权登记发证成果质量，在市级检查验收、省级抽检之前，由***国土资源分局负责组织完成区级农村集体土地所有权确权登记发证成果自检工作，掌握全面情况，拾遗补漏。

2.2、自查依据

（1）《河南省国土资源厅关于印发农村集体土地确权登记发证成果检查验收实施细则等有关规定的通知》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月修订）；（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月通过）；

（4）国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）；

（5）《土地权属争议调处办法》（国土资源部2003年17号令）；（6）《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国家土地管理局1995年制定）；

（7）《土地登记规则》（国家土地管理局1995年制定）；（8）国土资源部2001发布的《城镇地籍数据库标准（试行）》；（9）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；(10)《土地利用数据库标准》（TD/T1016-2007）；

（11）《集体土地所有权调查技术规定》（国土资发[2001]359号）；

（12）国家或地方质量监督站、工程主管部门对本工程的指示、批复文件；

（13）国家或地方政府部门颁布的法律、法规。

（14）《河南省农村集体土地确权登记发证工作实施方案》（豫土集发）【2012】1号；

（15）《河南省城镇地籍调查补充规定》；

（16）土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）；（17）《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）；

（18）《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）；

（19）国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》（国发[2004]28号）；

（20）国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）；

（21）国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）；

（22）《河南省土地权属确定与争议处理条例》；

（23）《土地权属争议处理暂行办法》（国土资源部2002）；（24）《日常地籍管理办法，<农村部分>（试行）》（原国家土地管理局1992）；

（25）《全球定位系统（GPS）测量规范》（GB/T18314－2009）；（26）《数字测绘成果质量检查与验收》(GB/T18316－2008)；（27）《测绘成果质量检查与验收》(GB/T24356－2009)；（28）《国土资源部关于印发土地登记表格（试行）的通知(国土资发）[2008]153号》

（29）《河南省国土资源厅关于印发（河南省土地登记规范化和土地权属争议调处工作检查方案）的通知》； 2.3、自查组织

***农村集体土地所有权确权登记发证项目自查由***国土资源分局组织实施。

2.4、自查资料准备

区级自查具体包括下列资料：

1.宗地档案资料：主要包括地籍调查结果现场实地核查签字表、核查结果审核表、集体土地权属调查表、土地权属界线协议书、土地权属来源证明材料、宗地图、土地登记申请书等地籍调查和土地登记资料。

2.地籍测量资料：主要包括控制测量成果、界址点测量成果、地籍图、面积分类统计汇总成果等。

3.集体土地所有权确权登记发证数据库：主要包括数字化档案、农村集体土地所有权调查数据库、农村集体土地所有权登记数据库等。

4.文件资料：主要包括工作方案、实施方案、技术设计书、工作报告、技术报告、验收文件、工作简报、检查记录、整改记录，各类通知、意见、纪要等工作组织实施和技术政策规范性文件。

3、区级自查工作程序

区级自查工作按照自查准备、内外业自查、形成自查报告的步骤开展区级自查工作。

3.1、自查准备

标段按自查小组要求提供： 1.自开展工作以来的全部内业资料。2.外业检查用RTK仪器、铁锹等工具。3.车辆一台、带电子数据笔记本电脑一台。

3.2、内外业自查

1.外业小组自查：按照巡视对照、实地检测、审查成果资料进行，并做好自查记录。

2.内业小组自查：按照外业工作顺序形成的成果资料进行自查，并做好各环节的自查记录。

3.3、形成自查报告

自查小组召开内外业自查情况碰头会，形成自查报告。

4.自查内容

自查工作主要采用外业巡查、外业抽样检测、内业查看的方法开展。对全区**个乡镇***个行政村农村集体土地所有权调查成果进行了全面检查，重点检查成果的完整性、规范性和一致性。主要内容包括权属调查成果、地籍测量成果、土地登记成果、文件资料、数据库成果等。检查涉及技术方案是否合理易于操作，界址点界标设置是否可靠，界址点测量是否满足精度要求，界址点界址线走向描述是否最正确，调查表填写是否规范、正确，数据库和管理系统建设运行是否良好，图件成果（地籍图、宗地图绘制）是否完整便于使用，面积汇总是否正确无误，文字成果是否分析透彻、语言流畅等。

4.1、技术方法的自查

1.集体土地所有权确权登记发证的土地利用分类按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）一级分类进行，符合《细则》规定。

2.地类认定依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的标准，认定正确无误。

3.按照《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》执行。调查底图为1:*****影像图，平面坐标采用“****坐标系”、高斯投影、*°分带、中央子午线***°，高程采用“1985国家高程基准”。所有界址点成果均采用CORS系统测量采取。

4.界址点编号符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证工作实施细则》要求。

4.2、成果完整性、规范性检查

检查全区农村集体土地所有权确权登记发证所需的权属调查资料（权利人证明资料、指界人证明资料、界址点测量精度、界标设置情况、本宗和邻宗地签字盖章）：调查表填写是否正确，成果及资料是否齐全、完整，资料是否进行了整理、归档，装订是否易于查阅等。

4.3、权属成果检查

4.3.1、权属调查表检查

调查表填写格式符合要求，填写内容正确无遗漏，相邻单位名称注记、文字说明、协议书编号均符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证工作实施细则》要求。按项目可分为： 1.土地用途按规范要求进行了调查。2.权属性质调查准确。

3.行政机关、企事业单位、行政村所使用的权利人名称调查准确无误。

4.本宗地、邻宗地签字盖章齐全。5.地籍调查表填写规范。

6.地籍图整饰（包括比例尺、图幅编号、图廓整饰、坐标注记、方格网、测图员、调查日期、坐标系、高程系、投影、调查员、检查员等）完整，界线协议书附图与实地一致。4.3.2、界址点设置与测量检查

1.界址点设置：使用灰桩或喷漆、打测量标志钉。

2.测量方法和精度检查：所使用的仪器均在鉴定的有效期使用期内，统一使用CORS连续运行参考站系统，统一求取参数，测量界址点点位中误差小于5cm，满足精度要求。4.3.3、所有权登记公告检查 1.公告内容简练、准确。

2.权属、四至、面积与调查表内容一致。

5、自查的方法与内容

2013年**月**日，***工程有限公司完成了***农村集体土地所有权确权登记发证外业调查和内业表格填写数据处理工作，经过作业单位自检、互检、修改完善，2013年**月***日完成了数据库建设工作,于2013年7月25日向***区国土资源分局提交申请自检报告。2013年8月1日至9月10日，由***区国土局组织相关股室、作业单位技术负责人、监理组长，组成***农村集体土地所有权确权登记发证成果自检组，对全区农村集体土地所有权确权登记发证成果进行了自检。自检采取定性和定量相结合、全面检查和抽样检查相结合、内业检查和外业检查相结合的方法进行。

在全面检查成果资料的基础上，随机抽取区域内具有代表性的***工程有限公司测区内的*******村2个行政村进行外业检查。

5.1、工作组织机构自查

自查组对项目开展以来，所有形成的文件进行了100%的自查，并进行了分类，经自查，组织机构健全，文件齐全、完整。分类及具体情况为：

1.领导和工作机构成立形成的文件齐全、完整，并存放原文。

2.区级工作实施正式文件已下发，并存放原文。

3.工作经费的申请和批复文件齐全、完整，并存放原文。

4.招标公告、中标通知书、工作合同文件齐全、完整，招标公告和工作合同存放原文，中标通知书存放复印件。

5.各类会议的领导讲话，签订的目标责任书及有关这项工作的领导批示等文件齐全、完整，并存放原文。

6.农村集体土地所有权确权登记发证通告已下发，并存放原文。

7.各类宣传资料和工作资料包括文字、照片、视频等资料已整理存放。

8.其他在工作实施中形成的资料，存放原件或复印件。

经过自查，上述文件资料整理齐全。详见《农村集体土地所有权确权登记发证工作组织自查清单表》、《组织工作自查情况表》（附件1、2）。

5.2、地籍调查结果的自查

5.2.1、与外区（市）土地权属界线接边成果自查

与外区（市）土地权属界线接边成果自查结果：接边界线连贯、完整、闭合，接边形成的争议部分界线完整、清晰，双方国土资源部门签署接边协议书并报各自人民政府发文认可。自查结果详见《土地权属界线接边成果自查情况表》（附件3）。5.2.2、对集体土地所有权归属调查的自查

集体土地所有权归属调查的自查：集体土地所有权归属证明涵盖所有的乡镇农民集体、村农民集体、村民小组农民集体且内容与地籍调查结果和实际的集体土地所有权状况一致，经乡镇人民政府和村民委员会加盖公章，在公示期间无异议，公示的证据是否齐全、明确。集体土地所有权归属证明的形式和内容是否符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的要求。

检查归属状况证明***份，符合细则要求。自查结果详见《集体集体土地所有权确权登记发证归属调查自查情况表》（附件4）。5.2.3、集体土地所有权实地调查自查

集体土地所有权实地调查自查：实地调查方式是依据公示无异议的集体土地所有权归属证明，由农民集体的法人或者群众代表等实地指认权属界线，将确定的界址点、界址线标注在最新影像图上。界桩埋设：***集体土地所有权确权发证外业作业方式采取综合法，可以埋设灰桩的部位全部埋设灰桩。灰桩占实测的75%以上，实测界址点占全区界址点的75％，界桩规格符合要求。地籍调查成果包括：地籍调查表，集体土地所有权归属证明，集体土地所有权归属证明公示结果及证据，指界通知书，本宗地及邻宗地指界人身份证明及委托书，指界人身份证复印件，地籍调查结果公示结果及证明等。资料齐全、明确，符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的规定。地籍调查表***份，全部填写完整，签字盖章无遗漏；地籍调查表填写的相关内容及其他资料没有错误和矛盾，地籍调查表式样、填写内容和方式符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的规定。各标段填写的地籍调查表内容统一。指界通知书共计72份且存根、签收完整。指界通知书的内容和形式符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的要求。指界人身份证明书的形式和内容符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的要求。指界人身份证复印件齐全，清晰与指界人身份证明书一致。地籍调查结果公示共计**份，且证据齐全、完整、有效。宗地草图共计**份，绘制规范、清楚，符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的要求，全部使用铅笔绘制。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证实地调查自查情况表》（附件5）。5.2.4、测量成果自查

大部分界址点成果采用实测法，共施测了**个行政村**0个村民小组的/****个界址点，施测方法依据《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T2009-2010）规范，采用实时动态RTK和网络RTK（CORS连续运行参考站）测量技术。工作程序符合要求，起算数据精度满足要求，统一测量参数，施测的界址点精度满足《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的要求。自查中，外业检查组实地抽查了***个行政村的1个，进行了界址点检测，检查**个界址点，其中粗差0个界址点，检测结果详见（附表：界址点点位精度检查情况）。并结合省级核查检测的界址点进行比对，相对误差2.6cm,不超出5cm，在允许误差范围内，符合精度要求。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证实测法测绘成果自查情况表》（附件7）.5.2.5、宗地统一编码自查

本区实施的宗地统一编制规则符合《宗地代码编制规则（试行）》和省集体土地所有权登记发证有关规定。

区级宗地统一代码区划分界线连续、完整、闭合。

***个地籍区进行自查。地籍区界线连续、完整、闭合、实地清晰。地籍区界限没有分割已有宗地；地籍区编码按二调代码编制。

***个地籍子区的自查：地籍子区接线连续、完整、实地清晰、闭合；地籍子区界线无分割已有宗地的情况；地籍子区编码在二调代码的基础上按从北到南，从西到东编制。权利类型代码和宗地特征码以及宗地号自查：集体土地所有权确权登记发证地籍调查确定的全部宗地权利类型代码（19位编码的第13位）和特征码（19位编码的第14位）与地籍调查结果一致，宗地号的编制范围和编号以地籍子区为准。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证宗地统一代码编制自查情况表》（附件10）

5.2.6、地籍调查结果确认和登记档案自查

1.区级人民政府确认的地籍调查结果的文件****件，包括全部符合土地登记要求的宗地，确认文件全部整理归档。地籍调查表、集体土地所有权归属证明，集体土地所有权归属证明公示结果及证据、指界通知书、本宗地指界人身份证明书。

2.每宗集体土地所有权宗地登记档案包括的内容：土地登记申请书、区级人民政府确认地籍调查结果的文件、地籍调查表、集体土地所有权归属证明、集体土地所有权归属证明公示结果及证据、指界通知书、本宗地指界人身份证明书身份证复印件、邻宗地指界人身份证明书身份证复印件、地籍调查结果的公示结果及证明等。按上述内容自查全部宗地资料，均符合土地登记要求。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证地籍调查结果确认和登记档案自查情况表》（附件9）。5.2.7、地籍图自查、面积量算和汇总自查

依据***实际情况，地籍图按照《河南省农村集体土地所有权确权登记发证成果检查验收实施细则》的规定进行100%自查，检查地籍图***幅，经自查地籍图的分幅、图名、图号符合规定，各类地籍、地形要素无遗留，图式使用正确、图面整饬清晰完整，图廓整饰及图幅接边符合要求，面积量算依据《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的要求，按实施的技术方法对宗地面积量算进行自查，经自查符合细则要求。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证地籍图自查和面积量算和汇总自查情况表》（附件11）.5.2.8、土地登记自查

依据***实际情况，按照《河南省农村集体土地所有权确权登记发证成果检查验收实施细则》的规定进行100%自查，检查土地登记资料*****宗，经逐宗地检查，土地登记采用的表格，均符合《河南省农村集体土地所有权确权登记发证实施细则》的规定。土地登记申请书、审批表、归户卡、登记卡、土地证书一致，资料齐全、完整、无遗漏。审核结果已按《土地登记办法》的要求加盖各类印章、签字公示。土地登记审批表已填写土地登记上岗资格证。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证土地登记自查情况表》（附件12）.5.2.9、集体土地所有权产权信息系统建设自查

采用建库软件“苍穹”进行自查。权属调查数据、地籍测量数据、登记审批数据已经入库完毕。地籍档案数字化成果正在完善，个别要件上签字不完整。数据输入和输出功能、数据浏览功能、数据编辑功能、数据查询功能、数据统计分析功能、土地登记功能，因软件正在调试，部分功能已实现。

自查结果详见《农村集体土地所有权确权登记发证集体土地所有权产权信息系统自查情况表》（附件13）.6、自查结论

通过***城区国土资源分局检查组自查，得出如下结论： 该项工作，***区委、区政府领导高度重视，组织得当，计划周密，宣传到位，广大群众密切配合，技术路线科学合理，技术方法正确。使用仪器先进，作业程序合法，作业方法正确，数据成果可靠，施测精度及各项误差均满足细则要求，地籍图和宗地图及其他图件各要素表示合理、正确、清晰美观。技术设计书、技术报告、工作报告编写科学严谨，条理清晰，文字流畅，内容丰富，重点突出，分析到位，措施得力。数据库运行正常，成果可靠。各种资料齐全，满足要求，装订精美。资料归档条理清晰，易于查阅。***农村集体土地所有权确权登记发证成果质量好、真实可靠，资料归档规范。

7、存在问题及处理意见

一、存在问题

通过自查，发现***农村集体土地所有权确权登记发证工作还存在不足或需要改进提高的地方，具体如下：

（1）地籍调查表中四邻签字盖章有不完全现象，特别是相邻的国有单位（包括国有河流，国有滩涂，道路，其它国企等）；（2）宗地草图个别绘制不规范；（3）存在个别界址线过长现象；

（4）个别地方对土地权属争议情况的处理不够规范；（5）外业检查时发现个别地方界桩埋设不全；

（6）数据库属性录入存在丢失情况，地籍档案未扫描，有悬挂线，缝隙，重叠现象；

（7）地籍图、宗地图存在地籍和地形要素部分丢失，地籍图图幅存在没有接边现象，图面整饰字体大小没有按照规程；

5.土地所有权协议书 篇五

我国长期实行三级所有，队为基础的农村集体所有制。据国家统计局1981年公布的统计数据，我国农村99%是以上生产队为基本核算单位，90%以上的土地归生产队所有。在1983年撤销人民公社时，生产大队和生产队也由村民委员会和村民小组所替代，虽然一部分在规模和范围上作了调整，但总体上还是保持了原体制下的土地占有关系。•根据这种情况，《土地管理法》和《农业法》将《民法通则》规定村和乡(镇)两级“农民集体所有”变更为三级类所有。但问题是《土地管理法》和《农业法》规定的“村内两个以上农业集体经济组织”是否就是生产队解体后的村民小组?对此，1992年6•月国家土地管理局政策法规司关于对《土地管理法》有关问题请示的答复中指出：“农业集体经济组织”必须有一定的组织机构、管理人员、资金，具有一定的民事权利能力和民事行为能力，能够以自已名义独立承担民事责任。”“在生产队解体为村民小组后，原生产队所有的土地，可以属于该村民小组相应的农业集体经济组织的农民集体所有，不应理解为村民小组拥有土地所有权。”那么，什么是与村民小组相应的农业集体经济组织?有关部门没有进一步解释和确定。

我们认为，《土地管理法》和《农业法》中规定的“村内两个以上的集体经济组织” 并不是集体土地的所有权主体，而只是一个级类划分的单位概念。目前苏州农村并不存在这种村内集体经济组织，绝大多数村民小组也没有建立独立的集体经济组织。如果将村内集体土地确权给“村民小组相应的农业集体经济组

织的农民集体所有”，显然不符合农村的实际情况。而由生产队演变而来的村民小组已失去了前者的组织、管理职能，它作为一个社区概念，就是指村民小组农民集体，其完全可以满足级类划分的需要，截止2002年12月31日，苏州全市有82%的村的土地按组划分。因此将农村集体土地所有权的第三级法定主体表述为“村民小组农民集体”更为符合实际。2001年11月国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知也规定：“凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。”分歧观点认为，村民小组组织涣散、不具备行为能力，不应再赋予它集体土地所有权。对此，我们认为，对于一个级类划分的单位概念不需要以组织体的标准进行衡量，况且我国在对集体土地所有权的正式立法中从未要求所有权人要具备一定的组织形式和行为能力，正如一个无法定行为能力的未成年人需要监护人却不妨碍他拥有财产权利一样。

6.土地所有权协议书 篇六

一、农村集体土地所有权主体

我国农民集体所有权的主体不是单个的农民集体成员, 而是通过一定组织形式的全体农民集体成员。因此, 当前我国学者均认为“主体虚位”是农村集体土地所有权的一大弊端, 对于“主体虚位”学者们给出了不同的看法。有的学者认为, 农村集体土地所有权在法律上界定不明, 导致集体所有权虚化是当前集体土地所有权主体存在的问题;[2]也有学者认为, “主体虚位”是指集体土地所有权的主体不明确, 才影响了集体土地所有权作用的发挥。[3]有学者认为, 集体所有权的主体模糊是经过谨慎考虑之后的“有意的制度模糊”, 起到了搁置争议、减少矛盾的历史作用。[4]

事实上, 我国法律规定了农村集体土地所有权的主体有乡 (镇) 农民集体、村农民集体和村民小组农民集体三种类型。只是在实践中, 乡农民集体经济组织和村民小组都已名存实亡。所以, 主体问题实际上应为, 立法上对主体进行了明确规定, 在实践中主体却不能有效行使其权利。这是我国所有制形式决定的, 在公有制下, 国家或集体成为民事主体, 但国家或集体财产的经营必须由具体的自然人或法人去操作。[5]针对制度本身运行不能, 也有学者提出了根除性建议, 即消除集体土地所有制。但若是将土地私有化, 这与社会主义公有制是相悖离的, 更是对我国制度和资源的双重挑战;另一方面, 集体土地所有到国家独占只有一步之遥, 但在农地国有化这过程当中, 收购方式、国土管理和土地利用效率等问题更是接踵而至, 会造成对农民利益和资源的双重损害。[6]

现阶段, 不论如何确定集体所有权的主体, 都很难有个满意的结果。因此, 与其不断地追求明确农村集体土地所有权的主体以确定权利归属, 还不如从其内部出发, 规定集体成员的行为规则, 同时从外部更大范围的建立起土地利益的协调和统筹机制。如果能在现有制度下, 有效的规范成员的行为和利益归属, 那么主体的问题或许就不太重要。[7]

二、农村集体土地所有权的享有形式

我国农村集体土地所有权的享有形式, 我国学术界一直存在较大争议。其中具有代表性的观点有:一是共有说, 即集体所有权是集体组织全体成员共同对集体财产直接享有的所有权;[8]二是总有说, 该说认为集体所有是新型的总有, 是集体成员对集体财产享有占有、使用和收益权, 并且依法按照平等、自愿的原则来行使对集体土地的所有权;[9]三是法人所有说, 即农民集体作为法人享有所有权;[10]2007年我国颁布的《物权法》第59条规定来看, 《物权法》强调了农民作为成员的作用, 试图通过与成员权的结合来完善集体所有权制度。

共有是共同所有人按份额享有权利或使用共有物, 其共有财产在性质上应属于私人所有, 若是将农村集体土地所有权理解为共有, 则是将其私有化, 与其本质是不相符合的。合有是普通法所特有的所有权形式, 指数人平等的、永不分割的对不动产整体所享有的所有权。在我国实践中, 合有中的权利的平等性和统一性是不可能实现的, 且成员对合有物享有完全的所有权也是不可能实现的。因此将我国农村集体土地所有权定性为共有或合有是不恰当的。

从性质上来说, 成员集体所有类似于总有。总有指按照团体的内部规则, 将所有权之内容加以分割, 对于所有物的管理类、处分等支配权能, 属于团体;而使用、收益等利用权能分别属于成员。我国的农村集体土地所有与总有间相似之处, 主要表现为:一是农民和集体共同对集体财产享有所有权;二是集体财产的管理和处分需要得到农民全体的同意, 在总有下标的物的管理和处分也必须得到全体成员的同意;三是农民作为成员享有的权力是以其身份为基础的, 总有之下, 团体成员的使用收益权也与其成员身份密切联系在一起;四是农民对集体财产所享有的权利是潜在份, 不能请求分割。

综上所述, 不难看出若是从传统民法角度对农村集体土地所有权主体及性质进行界定, 在理论上很难达成一致的、准确的看法, 且现有的理论也不能达到与实际情况完全的贴合。

参考文献

[1]吴次芳, 谭荣, 靳相木.我国土地权利制度的变迁与现状[J].海峡法学, 2010 (1) .

[2]王卫国.我国农村土地制度的主要问题及研究路径[J].安徽农业科学, 2008 (1) :346.

[3]胡君, 莫守忠.集体土地所有权主体的反思与重构[J].行政与法, 2005 (12) :85.

[4]陈丹, 唐茂华.中国农村土地制度变迁60年回眸与前瞻[J].城市, 2009 (10) .

[5]孟勤国.物权二元结构论[M].北京:人民法院出版社, 2004:304.

[6]朱显荣.完善我国农地所有权问题研究.武汉大学学报[J].2008 (1) :117.

[7]梅夏英.物权法·所有权[M].北京:中国法制出版社, 2005:109.

[8]肖芳阳.集体土地所有权的缺陷及完善对策[J].中外法学, 1999 (4) .

[9]韩松.论总有共有[J].甘肃政法学院学报, 2000 (4) .

7.土地所有权协议书 篇七

关键词：农村集体土地；所有权调查数据库；规程

中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-01-05-1

1技术路线

通过开展农村地籍调查，全面查清全市每一宗农民集体土地所有权的土地权属状况、界址、位置、面积、用途等基本情况，以本次调查形成的土地权属数据和以往的土地审批、登记资料为依据，利用计算机、GIS、数据库等技术，在二次土地调查的农村土地调查数据库最终变更成果中，重新建立行政区和宗地图层，进行宗地统一编码、土地登记审批数据录入和图层面积清算，建立包括影像、图形、属性、文档等数据为一体的集体土地确权登记发证数据库，并在该数据库基础上建立集信息获取、处理、存储、传输、分析和应用服务为一体的农村集体土地地籍管理信息系统。

2数学基础

采用1980西安坐标系统、1985国家高程基准，按高斯———克吕格投影、3度分带，分幅与编号执行《国家基本比例尺地形图分幅与编号》（GB/T13989-1992），成图比例尺为1∶10000。

3技术流程

删除双辽市2011年度土地变更调查期末数据库中除地类图斑、线状地物、零星地物以外的所有图层，然后分别提取各乡镇数据库。

采用ARCGIS软件，将外业采集的宗地权属界线导入乡级数据库的工作界层，依据邻乡镇数据库、收集的国有土地权属资料和遥感影像，核定国家土地所有权界线、检查数据接边情况，调查错误的要调整部分外业工作界线；然后复制工作界线到界址线层，用界址线分割面形成宗地层，录入宗地权利人属性，并进行宗地图层融合。

检查界址线和线状地物的拓扑关系，对不符合拓扑规则的线状地物做出调整；融合地类图斑层，然后用界址线分割地类图斑层，合并分割后产生的碎图斑；检查零星地物和其他图层的拓扑关系，对不符合拓扑规则的零星地物做出调整。

通过GIS追踪界址线新建行政区界线图层，再用行政区界线构建行政区图层，并录入行政区名称。

在界址线走向明显变化处、界址线所依附的地物发生变化处、两条以上权属界址线交汇处绘制界址点，界址点编号采用GIS软件自动生成，但要按照相邻已完成建库的乡镇数据续编。

按照宗地统一编码规则，编辑数据字典，应用南方数码LMS软件，导入数据字典，逐一赋点线面图层全部属性。

应用南方数码LMS软件进行行政区、宗地、地类面积清算，导入省级下发行政区分幅数据，执行行政区与地类面积平差操作及图斑面积赋宗地。

执行乡级数据库质量检查，修改至无错误后合并分乡镇的数据库，依次删除重复的图层，录入缺失的图层属性，执行各项拓扑和属性检查。

4数据库内容

已确认至具有所有权主体资格的农民集体经济组织的农村集体土地所有权调查确权信息数据；农民集体土地所有权登记发证信息数据；地籍调查表或集体土地权属调查表、土地登记申请书、土地登记审批表、集体土地所有权可能性来源情况说明、权利人组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、土地权利证书等数字化的地籍档案数据；标准分幅1万遥感影像数据；基础地理信息数据。

5面积量算

原有的行政区删除后，把所有的宗地变成行政区，同时把宗地的某些属性赋给行政区。

对行政区域坐落、零星地物扣图斑、线状地物扣图斑、地类面积清算、基础统计表生成。

生成一、二级地类面积统计表和一级地类面积按权属性质统计表。

将地类面积填入每个宗地分类面积量算表模板中，分类面积之和不等于宗地总面积的要手工调平。

宗地内含有国有土地和其他农民集体土地面积数据的，在宗地总面积中扣除和在备注项里说明。

导出以行政村为统计单位的土地分类面积汇总表（统计到村民小组一级，争议地及国有土地单列）。

导出以村民小组为统计单位的宗地面积汇总表（其他农民集体、争议地和国有土地单列）。

6图件编制

6.1宗地图

应用ArcGis10.0软件对本乡镇数据库按宗地执行矢量数据批量裁切，依据获取的本乡镇宗地数据和已完成的相邻乡镇数据库，采用按照最新《地籍调查规程》设计的地图模板制作宗地草图及宗地图。由系统按宗地生成宗地图2份，一份装入档案，一份粘贴在土地证上。宗地图加载权利人名称、地籍号、宗地面积、界址点号及宗地四至信息，宗地图标注标准比例尺，不标注坐标信息，不加图框。

6.2地籍图

地籍图按1∶10000比例彩色打印，同时加载界址线、地籍区界线、地籍子区界线、权属单位名称、地籍号、地类界线、地类代码、界址点号、线状地物、注记等信息。还要有数学要素及图廓要素。

8.土地所有权协议书 篇八

地使用权登记发证工作的通知

各乡（镇）、国土资源管理所：

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发

[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会；

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；

（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地

面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：

1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；

2、土地违法违规行为正在处理的；

3、土地权属有争议的；

4、地上住宅房屋权属不清的；

5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；

7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

9.土地所有权协议书 篇九

一、集体土地所有权主体法人化的概念

我国法律规定农村集体土地属于农民集体所有，集体土地所有权主体的法人化是指在法律上赋予“农民集体”以法人资格并健全适格的权利行使主体。

二、集体土地所有权主体法人化的必要性

目前，我国的集体土地所有权主体虚位。我国《土地管理法》第10条规定“:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。”土地管理法虽然规定了农民集体是集体土地所有权的主体，但集体所有的法律性质不明，我国民事法律也缺乏对该类民事主体的规定。首先，农民集体并非一个严格的法律概念，在民事法律中，并不存在与农民集体直接对应的一类民事主体，农民集体是否能够享有民事权利并承担法律责任，法律并无相关的明确表述，是否具有民事主体资格直接关系到集体土地所有权的行使。①其次，农民集体作为所有权主体，缺乏法律主体所要求的明晰的内部法律关系，包括集体内部不同个体之间的关系以及个体与集体之间的关系。要保证集体成员能够顺畅地行使权利需要完善主体内部的治理制度。最后，农民集体作为所有权主体，缺乏适格的权利行使主体。国家作为国有土地的所有者，具有实际的经营管理能力，而负责集体土地经营管理的农村集体经济组织、村民委员会、村民小组等组织或者已经解散或者属于村民自治组织，都无法切实履行经营管理职责。

三、集体土地所有权主体法人化改造模式的可行

性按照我国法律，农民集体分为村组农民集体、村农民集体、乡镇农民集体三级，应在尊重客观历史和既定事实的基础上，将村农民集体所有确认为农村集体土地归属的基本形态，笔者对于农民集体的法人化改造也是以对村农民集体的改造作为论述对象的。法人的法律要件包括四个方面：具有独立的意思，具有独立的名义，具有相对独立的财产以及能独立承担责任。对于村农民集体，完全可以依照法人的法律要件对其进行改造。

（一）独立的名称

以农村农民集体为例，某某省某某县某某镇某某村的名称已经具有了唯一指向性，能够将不同的村农民集体所区分开。各村农民集体都有这样独立的名称，但对外却不以该名义从事民事行为，而以“某某村村委会”的名义进行民事活动。应当说村委会只是农村集体的一个内部机构，并非适格的民事主体，另外，以村委会的名义从事民事活动，也导致少数村干部凭借其权力任意处分集体土地，谋取私利现象的发生。因此，农民集体必须以独立的名义对外从事民事活动，农民集体应刻制并备案其对外活动的公章以保证独立名义。

（二）独立的财产

村农民集体在事实上拥有独立的集体财产，主要包括土地和其它一些生产性资料，一些公益性的公共设施也属于村集体财产。很显然，作为集体的财产与作为农民个人的财产是相互区别，并能凭借常识区分开的，从具有独立财产的角度说，村农民集体天然的符合法人具有独立财产这一要件。

（三）独立的意思

农民集体应具有独立的意思，借鉴法人的治理结构，形成具有意思形成机关、意思执行机关、执行监督机关等。目前，村农民集体在对外从事民事活动时，多以村委会形成意思并执行该意思，如在土地征收过程中，常见的是由村委会代表集体对外签订补偿协议。但村委会的意思显然不能等同于农民集体的意思，且在缺乏监督的情况下，村委会不仅无法反映农民集体的意思，反而有可能损害集体成员的利益，③以村农民集体为例，可以由村民大会作为村农民集体的意思形成机关，村集体农民人数较多的，可以考虑以全体村民代表组成的村民代表大会作为法人的意思形成机关和权力机关。为了节约成本并提高效率，由村民大会或者村民代表大会选举产生的村委会作为执行机关来执行村民大会或者村民代表大会的决议，村委会对村民大会或者村民代表大会负责并报告工作。村委会主任是该村农民集体的法定代表人。为了监督村委会的执行工作，有必要仿照公司监事会的设置，设立一个专门的村民监督委员会进行监督工作。公司治理中，公司法赋予股东以代表诉讼的权利，那么，当村委会的工作损害集体法人的利益时，集体成员在一定条件下可以代表集体进行诉讼。当村民大会或者村委会的有关决定侵害到村民个人的合法利益时，受侵害的成员可以向法院请求撤销等。

（四）独立承担法律责任

农民集体法人在具有独立财产并能以独立名义从事民事活动的同时就已经具备了独立承担责任的能力，然而应当防止农民集体法人滥用这种责任能力。因此，有必要按照公司法的相关规定对农民集体法人的对外担保和对外负债进行规制。公司法人的对外担保由公司章程规定，决定由董事会或者股东大会决议，鉴于集体土地对于农民生计的保障性特点，村农民集体法人在涉及利用集体土地对外担保时必须经由村民大会或者村民代表大会的决议，而不能由村委会决定做出。公司法还规定了公司为股东或者实际控制人进行对外担保时，相关涉及的股东不得参加表决。借鉴该项内容，同样的，在村集体法人为集体成员或者村委会相关组成人员对外担保时，作出决议相关人员必须回避。综上，可照法人的四个要件对村农民集体进行改造，其中应改造的重点在于形成法人意思机关，因为农民集体法人化成功的前提是法人具备独立意思。

四、股份法人制改造模式并不可取

值得注意的是，有学者提出对集体土地所有权主体进行股份法人制改造，实践中也被一些地方的农村土地流转试点所接受、推行。按照股权的定义，股权是投资人以投资形式将其自有财产的所有权让渡于法人，转换为对法人的股权，因此，该学说的前提是投资人对投资到法人的财产享有所有权，也即必须承认单个的农民享有土地的所有权，并以其私人所有权出资以形成股权。而这种推论与我国法律规定农民个人不享有农村土地的所有权相背，而假如认为农民是以土地使用权出资，那么，作为法人，就只应该享有土地使用权，如此，集体土地所有权的归属仍然不明。因此，对集体土地所有权的主体进行法人化改造，股份制并非适合的形式。五、法人化改造的具体路径

（一）维护农民集体法人的财产

农民集体法人必须具有自己独立的财产，对于该财产的日常养护由村委会负责，但村委会无权决定对该财产的行使。农民集体法人的财产必须由代表法人意志的农民大会或者农民代表大会决定行使，决定由村委会负责执行，并由村民监督委员会实行监督，村委会和村民监督委员各自向村民大会或者村民代表大会负责。同时，土地资源的特殊性决定了农民集体法人对法人财产的处置将受到更多的限制，譬如对农民集体法人就不能适用破产。

（二）确立农民集体成员资格

农民集体法人的成员身份是农民基于户籍身份取得，而非基于投资。集体成员享有同等的表决权，一人一权，平等行使。户籍标准显然是农民集体法人成员身份确认所须遵循的一项主要标准，但不应该是唯一标准，还应当考虑成员与集体组织的关系。对于空挂户、寄挂户等，其虽然具有集体户籍，但其与集体组织没有经济生活上的联系，不以集体土地为生存保障，因此，不宜认定他们具有成员身份。对于户籍不在村集体，但实际居住地在集体组织的，此类情形多由婚嫁，承包、择业所引起。譬如具有城镇户籍的一方因婚嫁到村集体生活居住，如果其户籍并未迁入村集体，则由于其仍然享有城镇户籍所保障的福利，因此，也不宜简单的认定为集体成员。当然，如果根据村规民约，集体组织通过民主决议接纳该人为集体成员，也应当尊重集体组织的这种自治权。对于长期在城镇发展不在农村生活，但尚未获得城镇户籍的，比如农民工、在读大学生、现役军人等，由于其尚未获得城镇户籍，不能享受城镇户籍的保障福利，此时，其仍需以集体组织的土地作为生存保障，因而，宜继续认定他们的成员身份。

（三）理顺法人化治理结构与现有农村管理组织的关系