美国房地产开发经营及房地产价格评估考察

美国房地产开发经营及房地产价格评估考察（共6篇）（共6篇）

1.美国房地产开发经营及房地产价格评估考察 篇一

暑期社会考察报告

——天津市房地产开发现状及未来

（一）考察概况

作为一名工程管理的学生我对房地产这个行业充满兴趣，所以利用这个暑假的时间迎合自己的爱好和学校的要求，我选择了一个地产企业进行了考察并有一段时间的实习经历。我选择这家公司时是中原地产，它是一个港资上市企业，总部在香港，天津这里是它的一个分公司。是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业。我得以进入这家企业考察、实习，首先源于我的爱好，我选择了这么一个行业，然后再在这个行业里选择了这家公司。因为如果是想进房地产开发企业实习对于一个大二生来说几乎不可能，因为他们根本就不要大二生，它所要都是大三的，而且要求也比较高。后来我关注了一下房地产代理公司，它的门槛相对低一些，也正好在招聘实习生，我变选择了其中做的最强的中原。我在这里的豪宅部，其实不是说经营的全是豪宅级别的，而是最大的差异在于我们这个部基本上只做一手商品房，其他部门更多是做一些存量房（俗称二手房）交易。

现在回顾来看，我很庆幸自己有这份经历，觉得受益良多。在这里有什么不懂的问题都可以问老员工或是经理解决，好有专业的培训，短期觉得进步很快，另外这个期间接触了很多楼盘和各色的人。锻炼了自身能力同时对这个行业的认识以及存在的问题有了更深一些的了解。自己也有了一些看法。

（二）主要收获

关于主要收获我想应该主要分为以下两个方面:

1、对房地产及房地产交易中基本知识的进一步了解。

2、对这个行业的深入认识和自己的看法。

首先对于房地产基础知识当然十分重要，因为在工作中就要直面客户，如果连基本的知识都不懂，可想而知，与客户交流就是一种困难。因为买房的这些人要么是有着丰富买房经验的投资客，要么是做足了功课打算买房自住的居住客。买房是大事，也都是不小的交易，谁买之前都会下一番功夫。关于这些知识最让我兴奋和有意义的当然是我之前没有接触到又很重要的一些东西——

我觉得先从我在的这家公司的业务范围说起吧，这家公司主要从事一手商品房交易和二手房交易，属于房地产经纪行业。这里提到了房地产市场，房地产分

为三种市场级别，房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。而房地产一级市场，又是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场； 而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。还有提到了房地产行业的问题，房地产行业从大的方面分为投资开发业和服务业，其中服务业又包括物业管理业和中介服务业。中介服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。人们在买房时很关注的一个是产权问题，房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。其实产权又是根据用地性质的不同来划分的，具体来说:居住用地是70年产权，工业用地是50年产权，还有教育、科技、文化卫生、体育、综合或其他用地也是50年产权。而商业、旅游、娱乐用地是40年产权。另外根据不同的购房需求购房者会考虑到如地段价值，这对于打算购房作为投资的来说很重要，会直接关系到房产的升值潜力。除此还有周边配套（如周围是不是有学校、医院、商场等等）、交通状况、政府规划都很重要，还有就是小区本身的综合配套及人文设施直接关乎到购房者居住的舒适与方便。

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

除了这些大方面的，购房者最关注的当然还是户型大小和价格了，不过价格很大程度上关联于当前市场行情及楼盘本身品质。关于户型就比较有讲究了，户型设计是否合理会直接关系到一个房子的好坏，这涉及到布局是否恰当，易于居住，出房率高与否。比如在暑假期间就曾见到过一个楼盘，它的地段位置相当好，在市中心，周边配套也挺好的，但偏偏房型安排的极不合理，因此造成很多有意向的客户在看过实体房后遗憾的说：“这开发商真是把这块地糟蹋了”。其实这种情况还是跟开发商的实力有关，这是一个本地区的小开发商，在十几年前拿的地，估计它就没想也没实力开发，纯粹就是想通过炒地皮赚一笔。可它屯地十几年到现在遇上政府调控，行情不好，又有政策规定土地超过一定年限会被收回，这才硬着头皮开发，结果做出这么一项目来。

还有一个值得关注的就是税的问题，买一套房下来要交琳琅满目的各种费用，而且根据你买的是公产或私产，以及是一手二手都有不同。例如，私产房过户费用有：契税、个人所得税、营业税、转让手续费、土地出让金及其他费用。而每一项又会根据是否为普通住宅、是否首次购买及面积大小有所不同。这是我们在培训过程中最难的一项，也是最感觉有收获的东西，课现在竟然也还没能完全明白过来，接下来我慢慢学习吧。

以上就是我觉得在这个过程中学到的一些东西，下面我谈谈关于这个行业我个人一些看法：

因为在假期主要是在天津市区内看了不少的商品房，我就发现一个很大的问题，在所开发的住房中几乎都是中高档住宅或者别墅，在市区之内几乎没有什么中低档商品房，更别提经济适用房了。这是因为在房地产业的发展进程中，一些房地产开发商出于追求利润的 需要，会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况，这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要，造成房地产开发比例失调，一定程度上成经济适用房的开发出现空档。而目前最大需求的却正是这种中低端的经济适用房。这造成的结果就是大量的高端住宅闲置，反而人们最需求的适用房却购不上的尴尬。虽然国八条政策实施一年多了，但实际情况并不理想，就因为许多项目配建的经适房、廉租房数量很少，未能从根本上改变低收入购房者的消费需求。而这种刚需却一直存在，经过几年的政策调控，是一定程度上遏制了投机，但也更大程度上积累很大一部分普通购房者，像年轻人的婚房，这就是一种刚需，但他们还没有太多的积累，需要的正是这种普通住宅。另外这些高端住宅，最后也只能是被这些投资客或是根本不缺房的有钱人买去！

第二点让我有实际感受的就是我国房地产的暴力程度，看到好些这个行业的人真是年年轻轻有车有房。只是一个销售员，如果业绩好的话，他的收入都可以让一个白领望尘莫及。究其原因，我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1）。

还有就是我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

（三）我的观点

针对以上问题，我觉得国家在政策上还是要有一些调整，首先就应该在加大经济适用房和廉租房的投入开发。加大保障性住房供应量，对于逐步解决低收入者的住房问题、降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖、抑制房价的过快上涨，具有非常明显的效果，新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。保障性住房的建设涉及到广大的中低收入家庭的切身利益，能否解决好中低收入家庭的住房问题是涉及到国计民生的大事情，切实解决中低收入家庭的住房问题，不仅是政府最急需解决的问题，也是广大房地产企业的责任。

第二，整顿房地产市场秩序，规范企业行为。对房地产业，近年来群众更是颇多微词，要求加强治理整顿的呼声强烈。当前，我国对房地产业的管理上，存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。要加大对房地产市场整顿的力度，对于房价上涨离奇的地方，政府在特殊时期就应采取特殊手段，在管理手段上要更有针对性，对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。

此外，要做到信息透明化，我觉得房地产是一个极不透明的市场，房产商，中介公司，消费者之间信息极不对称。房产商是握着大把的房源，明明充足说短缺，搞什么饥饿营销，加剧市场紧张，或是行情一好，说涨就涨，而且每平一千一千的涨，似乎这房子让人说不准它到底值多少钱，价格严重偏离价值。中介也是由于自己熟悉各路房源，见风使舵，为消费者推荐这个又那个，反正都能给你说出一堆好来。消费者最惨，很难掌握市场真正情况。市场信息掌握准确是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件，也是有效调控的基石。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况，从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。

还有我觉得税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，让购房者也明确的购房。因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方

房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。

以上就是我这个暑假一些收获，感觉去实际体验一下很好，会有很多是书本上学不到的，同时也让自己知道这个社会目前需要我们的是什么，让我今后的学习和发展也有了更明确的方向。

工程管理102

牛立坤

101013

2.美国房地产开发经营及房地产价格评估考察 篇二

财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、国有资产管理局：

为了加强土地增值税的征收管理，促进对国有房地产转让价格评估的管理，维护国有资产权益，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《国有资产评估管理办法》的有关规定，对国有房地产转让中有关价格评估等问题通知如下：

一、凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师

事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

二、对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计

税依据的参考。

房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。

三、房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒事实，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，一经发现坚决取消执业资格。

房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责

任。

四、各级财政、税务和国有资产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作。为此，各有关部门应对各房地产评估机构进一步加强监督管理，使房地产评估为保证国家税收收入和维护国有资产权益发挥应有的作用。

3.房地产开发项目贷款申请报告评估 篇三

目 录

一、项目主办单位概况

二、项目概况

三、项目工程建议

四、市场营销评估

五、企业资信评估

六、投资总额及资金来源评估

七、项目财务效益评估

八、不确定分析

九、贷款风险评估

十、评估结论和建议

十一、附表 2

一、项目主办单位概况

1、主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地户开发有限公司。经济类型：中外合资经营企业。法定地址：北京市x区xxx街16号。经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务”(见《京经贸资字[1997]xxx号》文)。

2、合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍(1)xxx总公司(简称：甲方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市XXX街16号，法定代表人xxx，中国籍。

(2)美国xxxx公司(简称：乙方)，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人XXXX，美国籍。(3)北京XXXX工程有限公司(简称：丙方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市x区x x路11号，法定代表人xxx，中国籍。

3、项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式(1)合资公司投资总额为5236万美元(合43456万元人民币)。(2)注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%： 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。(3)注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资： 乙方：以890万美元现金出资。截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元全部到位。(4)投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。

4、合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

5、审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的(见《京计基宇[1996年]第xx号》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向该公司颁布了《外商投资介业介业批准证书》(外经贸京[1997]xx号)，1998年4门国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》(企合京总副字第xxx号)。

二、项目概况

1、项日背景 AAA项日前身系北京市xx单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997午11月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为xxx花园。1998年l月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项日。

2、项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18-26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房：地面3层以上(标准层)为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。AAA项日开发、建设总投资为43456万元(除特别说明外，指人民币，下同)。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元(包括注册资木8300万元和股东贷款6641万元)，占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。AAA项日的设计单位是北京市xx设计研究院，施工单位是北京xx建筑工程公司，工程监理单位是北京xxxx监理公司。为销售AAA项日的住宅，北京BBB房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请xxx先生担任市场总监。

三、项目工程建设

1、主体工程(1)工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市xx设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣下入住。工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层； 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9； 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、一房一厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。(2)工程特点。1)地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。2)区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。3)工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。4)该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。5)该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风、采光。由于一部分天井的面积过小(3.7米*2.4米)和过高(89米)，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，5

销售前景看好。

2、公用工程 该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。(1)给排水系统。1)该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室内消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自动喷洒灭火用水量 26升/秒 2)红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。(2)供电系统。该工程采用两路10KV电源仪电。经市供电局1998年7月2l日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台1600KV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量 4619.6KW 其中：动力设备

698.6KW 照明设备 3921.0KW 总计算容量

2368.7KW 需要系数 0.51 该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；背通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷：住宅为三级负荷。

(3)热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DNl50的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量 263万大卡/时 工程项目生活热水用热量 138万大卡/时 全年供热范围为：①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；②夏季仅供生活用热水。6

(4)天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥一侧，现有直径400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。(5)弱电系统。1)电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。2)工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系境、保安监视及停车场管理系统。(6)道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全、合理，能满足项目发展的需要。

3、环保与消防(1)该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放：对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。(2)工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。

四、市场营销评估 AAA住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此价格计算，项目的内部收益率高达46%。(1)中高档住宅的供给：1994午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。7

(2)中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000-3000元(见表4-1)，这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，—部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。(3)市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的l0万平方米普通住宅平均价为4300元，预兽的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。表4-1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅消价统计资料。表4-1 中高档住宅销价资料 住宅名称 位置 内外销 销售方式 价格(元/㎡)美惠大厦 二环路港澳中心南侧 外销 预售 12035 国际友谊花园 三元桥 外销 预售 12035 世方豪情 京成大厦 外销 现房 11000 罗马花园 中日友谊医院西 外销 现房 13280 阳光广场 亚运村 外销 现房 11000 宾都花园 长城饭店东 外销 现房 12500 锦绣园 工体北路 内销 预售 8588 世纪光华公寓 国贸中心北 内销 预售 9988 以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平而布局、内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表4-1可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12000元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000-3000元。(4)评估价格建议：开发商销售部门主持人XXX先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙孰房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。8 但是，综合考虑该项目自身的优势(如地理位置、专项住宅和优良的物业管理)，中高档住宅的供给显和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元。(或12035元)起步为宜。

五、企业资信评价(1)北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。中方股东有：XXX总公司和北京XXXX工程有限公司；美方股东是美国XXX公司。(2)北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地产开发有限公司没有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。1998年l0月将大力开展销售活动，并做出了销售保证。(4)AAA项口是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于项目尚在施工，未能销售，故无收入。

六、投资总额及资金来源评估

1、评估依据(1)北水市xx设训院编制的《AAA项目初步设计概算》；(2)北京BBB房地产开发有限公司《贷款申请报告》；(3)项目实施进度与实际投资使用情况；(4)末完工程所需投资的预测。

2、项目投资总额 该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费19409万元；预备费1351万元。详见附表4-l。

3、项目建设及用款计划 该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年有着9792万元，2000年投资4214万元。9

4、项目资金来源 资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。详见附表4-2。

七、项目财务效益评估

1、评估依据(1)建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》计划出版社，2000年；(2)《中国xx银行中长期贷款项目评估方法》；(3)北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；(4)国家现行的财税制度和有关法规。

2、主要数据的确定 评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：(1)可销售的商品房面积56600千方米，其中：住宅42100平方米；服务用房4195平方米：汽车库车位237个/10305平方米。(2)贷款：向银行借款15000万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5等本还款。(3)商品房的销售价格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民币)，折人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。汽车库车位每个250000元。(4)销售计划：住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%：服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

(6)税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0~40%；企业所得税税率为33%，管理费用按建筑工程费用的3%提取；销售费用按工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。基准收益串Ie发定为15。

3、收入及成本 商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。10 其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。详见附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利润与税金 该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。详见附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都为15.7%；大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。详见附表4-

5、附表4-6。

6、清偿能力分析 申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。详见附表4-7。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%~58%之间。详见附表4-9。

八、不确定分析

1、项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。详见表4-2和图4-1。表4-2 敏感性分析表 序号 项目

变动幅度(%)全部投资(所得税前)内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 开发产品投资 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房价格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 预售款回笼进度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房价格预售款回笼进度基准收益率开发产品投资

从表4-2和图4—1来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。由此看，项目有一定的抗风险能力。

2、临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资临界点为47530

万元，增长4074万元；售房价格的临界点11041元，降低929元：土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可见(表4-3)，项目对土地费用变动的承受力最强。表4-3 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%)21.1 期望值 15.0 开发投资(万元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房价格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地费用(万元)16570 最低值 50548 售房面积平(方米)56600 12

九、贷款风险评估

1、申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向xx银行xx支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

2、抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。该抵押物办单位委托北京xx房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。《估价报告》将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费(部分)、设备款(部分)及其他费用。

3、抵押贷款风险的评估

《评估报告》是1998年2月27日签署的。当时该项目正处于施工期，当年3~8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。

4、贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达90%，亦不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。

十、评估结论和建议(1)北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。(2)北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。(3)AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量—流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。(4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资(合资)企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 13

路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。(5)AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元人民币，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可人住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。(6)经测算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表4-4。(7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。14

表4-4 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 设计规模 1 房地产开发产品总建筑面积平方米 56600 2 商品房销售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服务用房平方米 4195 汽车库车位平方米 10305 Ⅱ 经济数据 1 总投资 万元 43456 2 开发产品投资 万元 43456 其中：财务费用 万元 2089 资金筹措 万元 43456

其中：资本金 万元 8300 借款 万元 15000 4 经营收入 万元 13550 年平均 5 经营税金及附加 万元 745 年平均 6 总成本费用 万元 8691 年平均 7 利润总额 万元 2904 年平均 8 所得税 万元 958 年平均 9 税后利润 万元 1946 年平均 10 土地增值税 万元 1210 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 % 33.4 商品房投资利税绿 % 55.9 商品房资本金净利润率 % 117.2 全部投资内部收益率(所得税前)% 21.1 全部投资投资回收期(所得税前)年 4.1 全部投资内部收益率(所得税后)% 15.3 全部投资投资回收期(所得税后)年 4.4 资本金内部收益率 % 37.1 长期借款偿还期(房地产投资)年 4.0 贷款期起 附表4-1 项目总投资估算表 单位：万元

序号 项目 金额 说明 1 开发建设投资 43456 1.1 土地费用 16570 1.2 前期工程费 532 1.3 基础设施建设费 1379 1.4 建筑安装工程费 19409 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 582 1.8 销售费用 970 1.9 开发期税费 368 1.10 其他费用 206 1.11 不可预见费 1351 1.12 财务费用 2089 2 经营资金项目总投资 43456 开发产品成本 43456 固定资产投资经营资金 附表4-2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含财务费用 41367 7910 20675 9130 3450 203 财务费用 2089 280 662 764 382 2 资金筹措 43456 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 预租收入 2.4 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定资产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 2.5.2 自营资产投资建设期利息借款 2.5.3 经营资金人民币借款 16

附表4-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可销售面积(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售价(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 销售比例(%)100 14 46 40 2 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 营业税 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市维护建设税 237 15 61 89 52 20 2.3 教育费附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房销售净收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 财务现金流量表(全部投资)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资产 1.7 净转售收入 2 现金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定资产投资(方向税)2.2 开发产品投资(不含财务费41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 出租房经营费用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 经营税金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值税 4791 225 1156 1852 1089 460 所得税 3 净现金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累计净现金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得税前净现金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累计所得税前净现金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 财务净现值(FNPV)2868 134 投资回收期(年)4.07 4.36 基准收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 财务现金流量表(资本金)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他(回收股东贷款)6641 6641 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 长期借款本金偿还 15000

7500 7500

2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.11 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.12 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 净现金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累计净现金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 计算指标 内部收益率(FIRR)37.1% 财务净现值(FNPV)5879 基准收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 损益表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 2 经营成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房经营成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房经营成本(摊销)3 出租房经营费用 4 自营部分经营费用 5 自营部分折旧、摊销 6 自营部分财务费用 7 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利润总额 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 弥补以前亏损

应纳税所得额 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 13 税后利润 9728 456 2347 3761 2230 934 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 储备基金 778 36 188 301 178 75 企业发展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利润 351 2158 2527 2122 15 可供投资者分配利润

351 2158 5054 4244 2841 应付利润 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利润 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还 1.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建设期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年还本付息 280 662 8264 7882 还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 2 房地产投资人民币借款 2.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建设期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年还本付息

280 662 8264 7882

还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 3 还本资金来源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余额 456 8514 17004 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 偿还等额还款本金 7500 7500 5 偿还长期贷款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 长期借款偿还期(年)5 20

附表4-8 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 资本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股东贷款)6641 2930 3711 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自营固定资产投资(方向税)2.2 自营固定资产建设期利息 2.3 房地产投资(财务费用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 应付利润 7490 2527 2122 2841 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 15000 7500 7500 2.15 偿还其他应付款(股东贷款)6641 6641 2.16 短期借款本金偿还 2.17 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余资金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 资产 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流动资产总额 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 应付帐款 1.1.2 存货 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建开发产品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流动负债 2930 6641 3 2.1.1 应付帐款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 11000 15000 7500 负债小计 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者权益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 资本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 资本金公积金 2.3.3 储备基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企业发展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累计未分配利润 351 2158 2527 2122

4.美国房地产开发经营及房地产价格评估考察 篇四

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，以正确把握和妥善解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，注重从决策、政策、项改革等方面加强利益协调、诉求表达和权益保障等机制建设，努力从源头上预防和减少由于房地产项目开发所引发的影响社会稳定的隐患，维护和谐稳定的发展环境。

二、领导小组

成立社会稳定风险评估工作领导小组

组长：张三牛

副组长：金辉 赵德胜

成员：张师纶杨蓉张印刚李长岗戴和平

三、评估主体

××人民政府

四、评估原则

1、权责统一原则

由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求，对评估结论负责。

2、合法合理原则

评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体-1-

现公平，符合大多数人民群众的意愿。

3、科学民主原则

依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，深入调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充分论证，确保评估工作全面、客观、准确。

4、以人为本原则

统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。

5、公平和效益原则

正确处理改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。

五、评估内容

1、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；

2、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（2）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（3）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处；

3、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。

4、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法；

5、周边社会治安秩序。主要测评：（1）建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。

6、生态环境。主要测评：（1）生态环境评估报告是否按规定通过上级审批；（2）对地形、地貌有无较大破坏；（3）“三废”（废水、废气、废渣）能否得到妥善的处理；（4）周边群众对该项目环境评估报告的意见等。

7、其他。主要测评：除前8个方面以外，还可能出现哪些影响社会稳定的重大问题；

六、工作制度

1、明确责任主体。按照“谁管理、谁负责”和分级负责原则，对

属于风险评估范围内的项目由具办部门的负责人或分管局长提出评估申请和初步意见，局社会稳定风险评估工作领导小组负责审定。

2、依法实施评估。局社会稳定风险评估工作领导小组根据不同情况采取座谈会、听证会、问卷调查、入户调查等形式，听取相关部门和当事人的意见和建议，适时组织党代表、人大代表或政协委员及信访、法制部门的专家对不同项目的社会稳定风险进行论证，评审项目实施的合法性、可行性等社会风险因素。

3、执行报备工作。根据项目评估的结果，制定出相应的矛盾解决方案、途径和突出事件的防范，应急和处理预案，最后作出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告及时向县信访办、维稳办报告备案、审定。评估报告应包括：项目基本概况，实施的法律依据，收集充分的资料、证据的复印文本，群众反映以及专家的意见，实施过程的风险预测及防范预案，最后的评估结论。

二零一二年四月十日

5.美国房地产开发经营及房地产价格评估考察 篇五

【课程背景】

“商业改变生活方式”已是大势所趋。

现代商业地产或者休闲商业地产已经成为传统房地产项目转型升级的重要选择。

众多商业地产项目登台亮相所引进的商业业态和组合引人注目，这些项目或以选址取胜，或以商业组合见长，或以特色鲜明夺目。

无论商业地产怎么演绎?休闲产业的业态整合与招商经营是其共有的特色。休闲商业比例已占据众多商业地产项目的大头。这是因为现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个消费中心应是一个人们放松心情、休闲娱乐的地方，任何一个商业地产项目都不能脱离“以人为本”的设计与服务。便利的交通、品牌的连锁商家、独特的经营环境等都是十分必要的因素。

业内人士指出，要操作好一个以休闲产业为主的商业地产项目，要有很多因素组成。

--本次课程讲为您讲解休闲商业地产投资开发与招商运营的成功模式。

【课程特色】

1、系统讲座为重点，详细阐述现代商业地产的投资开发与招商运营的技巧;

2、答疑解惑为穿插，具体针对每个参训学员的单独问题与实际难题的解决;

3、项目点评为补充，企业投资项目开发难题的对应思路与技术方案的建议;

4、案例解析为配合，成功开发案例与失败投资项目的核心经验教训的剖析。

【课程收益】

商业地产--城市商业地产--现代商业地产--休闲商业地产各种不同的关键路径

项目选址--合理包装概念--创意设计故事--降低投资成本的策略与技术路径

招商业态--创新商业模式--嫁接成熟业态--实现业态创新创意的最佳收益权

【课程形式】

经典项目解析+实战案例解读+总裁沙龙答疑

【金牌讲师】

许老师--被媒体誉为“旅游地产界教父级人物”

著名旅游经济学者，教授级高级经济师;

著名的城乡战略与旅游经济发展顾问、旅游地产与养老地产规划专家;

国内数百个城市旅游产业经济顾问(规划)、数千家集团企业战略与投资项目(策 划)顾问;

天津商业大学硕士研究生兼职导师;清华大学总裁班、北京大学区域经济班、重庆大学房地产EMBA班、中国传媒大学营销班等多家大学培训讲师;

国内外多家官方机构咨询专家、划设计院(所)技术指导专家;

……

许教授擅长领域：

文化旅游地产;综合养老地产;休闲商业地产;

区域旅游经济;新型城镇化发展;产业创新整合;

许教授研究专业：

投资开发路径、商业模式设计、首发项目运作、政府政策导读;

策划规划设计、市场营销推广、区域战略谋划;

许教授个人著作：

曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》、《旅游项目策划教程》等六部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》、《北京规划师》等三部。

【学员对象】

1、从事休闲商业地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总监、高级经理等中高层管理人员;

2、与休闲商业地产相关和感兴趣的管理以及执行人员;

3、休闲商业产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者;

4、政府职能部门领导，设计院从业人员。

【课程大纲】

4月25日上午考察：

宽窄巷子：宽窄巷子，是中国四川省成都市的一个历史文化区，由三条东西方向的老街(自北向南依次是：宽巷子、窄巷子和井巷子)以及街道之间的居民宅院组成。宽窄巷子所在的区域在清朝时为八旗居住之地，目前有多种文化、餐饮、休闲商铺在此营业。宽窄巷子是一个集中展示老成都文化的旅游胜地，并荣获2008年“中国创意产业项目建设成就奖”、2009年“中国特色商业步行街”等称号。宽窄巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，由宽巷、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。宽巷子与窄巷子是成都这个古老又年轻的城市往昔的缩影，一个记忆深处的符号。

锦里：锦里为成都著名古街，位于成都武侯祠大街中段，北邻锦江，东望彩虹桥，与三国圣地成都武侯祠博物馆文物区东侧一墙之隔。酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈

区、特色旅游工艺品展销区错落有致，被誉为“成都版清明上河图”，是体验三国文化与成都民俗的魅力街区。传说中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了三国文化和四川民风民俗的独特魅力。

(注：根据当天考察具体时间，至少保证一个项目的完整实地考察)

4月25日下午-4月26日培训内容：

一、休闲商业地产的行业特性与未来趋势

1.1 休闲商业地产的定义

1.2 休闲商业地产的行业特性

1.3 休闲商业地产的未来趋势

二、休闲商业地产的市场调研、定位与业态策略

2.1 休闲商业地产的市场调研

2.2 休闲商业地产的定位原则

2.3 休闲商业地产的业态策略

三、休闲商业地产的成功商业模式因素研究

3.1 良好的位置

3.2 准确的市场定位

3.3 丰富的城市配套服务系统

3.4 投资商的雄厚经济与管控经营实力

3.5 商业组合及商家整合能力

3.6 品牌形象创意与商业活动组织创造力

四、休闲商业地产的策划规划设计技术

4.1 休闲商业地产业态创意潮流案例

4.2 休闲商业地产7大类业态构成

4.3 休闲商业地产业态规划与布局考虑因素

4.4 休闲商业地产6大建设标准建议

五、休闲商业地产的招商运营与投资管理

5.1 休闲商业地产运营管理模式设计

5.2 休闲商业地产招商策略与方式设计

5.3 休闲商业地产物业管理特点与内容设计

5.4 休闲商业地产项目的资本渠道设计与投资管理策略

六、实操案例与盛方规划顾问案例解读

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年4月25-26日 成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】4880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

6.美国房地产开发经营及房地产价格评估考察 篇六

近年来，扬州经济快速发展，房地产业处于快速上升阶段，成为国民经济增长的重要支柱产业之一。但是，房价的不合理上涨问题已成为社会热点问题。2005年第4季度，市区普通商品住宅房均价为3243元/m2，同比上涨9.4%；2006年第4季度均价为3421元/m2，同比上涨5.5%；2007年第4季度成交均价为4343元/m2，同比上涨27.0%。国家相继出台了一系列宏观调控措施，房价却依然持续走高。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响扬州房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。

一、影响房地产价格上涨的主要因素

(一)成本因素

1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。2007年底，扬州西区通过拍卖成交了一块每亩高达506万元的住宅用地，楼面地价一般可达4000元/m2，该地价必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。

2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。2006年市区Ⅰ、Ⅱ级钢筋综合平均价为3388.07元/吨；2007年上涨至4034.02元/吨，上涨幅度达19.07%。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。

3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。

(二)需求及供给因素

房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。

1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。扬州市作为全国人口最稠密的地区之一，城市化、工业化程度相对较高，城市规模逐年扩大，人口迁入比例高，对住房的需求也越来越高。近几年来老城区改造拆迁也带来对住宅商品房需求的增加。

2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

3、作为投资手段对商品房的需求。目前，我国资本市场不太完善，股票、期货、基金风险大收益缺乏保障，银行存款利率低，其他投资渠道相对匮乏，而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此投资房产作为一种可行且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标。

4、消费者从众的购房心态。在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。

5、供给结构不合理。目前，扬州市住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房价的作用；二是适合中低收入者需求的小户型住房投入量严重不足。2007年，市区商品住宅单套面积(按面积分)90平方米以下供应量所占份额仅为8.93%，144平方米以上高档住宅供应量所占份额却高达

58.21%。因建造中低档住宅的利润相对较低，故开发商纷纷把目光转向别墅等非普通住宅，以谋求高额利润，从而使房地产陷入供需结构脱节状况。

(三)房地产开发商自身因素

据有关资料显示，在我国十大高利润行业之中，房地产业名列榜首。该行业的成本利润率在30%以上。一些房地产开发商为追求高额利润采取各种手段来谋求暴利。

1、囤积土地，待地价大幅上涨后开发(按省物价局规定，土地超过三年开发的，可以按现行市场价评估后的价格计入普通住宅商品房开发成本)。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源之一。

2、误导市场预期。因房地产市场信息不对称，故开发商通过捂盘惜售、虚假交易、宣传与发布不实价格信息等手段误导市场预期，制造供给紧缺氛围，带来房价短期内非正常上涨。

3、项目资本金低、销售条件低。扬州市现行的商品房销售制度、房地产企业自有资金的设置等，为其获取超额利润提供了政策支持。当前房地产市场处于卖方市场，房地产开发企业约有50%以上项目是在利用购房者的大笔订金、购房款(一次性付款)及施工企业的垫资流动开发，在很大程度上节约了开发的资金成本。

(四)政策因素

1、国家重视，政府支持。房地产业具有较强的产业关联效应，可以带动50多个相关部门的发展，尤其是住宅产业，相关联系数达1.98。因此，在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明了国家将有选择地鼓励和扶持房地产业的发展。各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房地产业较快发展，以带动其他行业的发展进而促使GDP的增长。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业急速增长。因此，政府推动房地产业的发展，在一定程度上推动了房价上涨。

2、取消福利分房、实行货币分房制度。自1998年我国取消福利分房，实行货币分房制度以来，伴随着城镇住房制度改革，住宅市场逐步形成了以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制。国家确定了住房分配货币化的城镇住房制度以及将住宅建设培育成为国民经济新的增长点的目标，城镇居民的住房需求随之旺盛起来。

3、购房贷款面广，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力合并在一起释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度地提高了社会各阶层购房的承受能力。

二、稳定房价的对策措施

纵观影响普通住宅商品房价格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。针对以上因素，政府应采取有效措施正确引导房地产的发展，将其调控在合理范围之内。

(一)地方政府应重新定位角色

房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产则繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。土地收入是地方政府财政收入的重要组成部分，地方政府应当从土地出让的收益中

拿出一定比例的资金用于建设经济适用房和廉租房。现行的以GDP为核心的考核指标和办法，使地方政府扮演的角色严重错位，应当将考核指标和办法逐步转变为提供公共服务方面。

(二)完善土地储备制度

1、遵守社会效益优先原则制定土地供应政策。社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、部门利益与社会公共利益不一致的情形下，应当优先考虑社会公共利益。土地储备制度的功能是多样的，如为城市建设筹集资金，抑制土地炒作，规范房地产市场，为城市总体规化实施创造条件等，但重要的是增强地产市场的宏观调控能力，按照社会效益优先的原则调控土地供应。

2、加强房地产市场管理提高宏观调控能力。房产市场与地产市场是紧密联系的，但又是不同步的。房屋建设、开发商已圈土地的消化需要一定的时间，因此，用扩大土地供应量来平抑房产市场价格，往往实际时滞比较长。这就要求政府部门制订土地计划时要有很强的预见性，要加大土地供应调控力度，严格土地管理。政府应采取多种措施，一方面要大力清理闲置土地，盘活存量土地，重点打击囤地、圈地行为。另一方面要有计划地新增住宅用地，特别是增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，提供有效产品供给，争取住宅供需更趋平衡。

3、不断完善土地供应方式及具体政策。土地供应方式及具体政策直接影响土地及房产价格。一是切实加强土地利用总体规化的实施管理，确保城市化过程中土地资源的合理配置；二是合理安排供地计划，优先保证城市发展用地；三是加大土地有偿使用力度，积极为城市建设集聚资金；四是着力盘活存量建设用地，优化城市土地利用结构；五是建立和完善土地收购储备制度，增强政府调控城市建设用地的能力；同时要控制别墅土地供应，严控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低价位、中小套型住房用地供应。

(三)大规模推出经济适用房，优化住房供应结构

一是建立成本约束机制，努力降低经济适用住房价格。当前，经济适用住房建设成本不规范，缺乏约束机制，在一定程度上妨碍了经济适用住房建设和流通，影响了住房制度改革的深入发展，各级政府价格主管部门要会同有关部门和单位，建立经济适用住房成本约束机制，严格控制其成本构成。实行经济适用住房定价审价制度，对向中低收入家庭供应的享受政府优惠政策，并按国家住宅建设标准设计建设的经济适用住房，实行政府指导价。二是进一步建立健全住房供应体系，平衡供需套型比例，以适应和满足不同消费者的需求。减少住房建筑面积在高档住宅房的投放量，重点增加90平方米以下小户型的供给量。三是进一步加大建设经济适用房和廉租房的力度。政府应当放宽保障条件，扩大保障范围，提高补贴标准，使低收入群体“居者有其屋”。如此一来，既可以解决中低收入阶层的住房问题，又可以打压房价中的泡沫。

(四)提高住宅投资投机成本，引导合理消费

一是通过增加持有环节的税负，如开征物业税，对于大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税，对空置房征收空置税等。二是紧缩个人信贷。进一步提高购买第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投资和投机性需求，减少这方面的需求压力。三是引导居民合理消费。在现阶段房价高、需求旺的情况下，提倡民居形成梯度消费的理念。同时，建立一套完整的住房租赁体系，通过简化税率的方法，鼓励居民出租空置房，以缓解供给不足的压力。

(五)提高资本金和预售门槛