县房地产行业市场调研报告

县房地产行业市场调研报告（13篇）

1.县房地产行业市场调研报告 篇一

近年来，随着县域经济的快速发展和城镇化建设的不断推进，居民对住房的需求日益增强，住宅消费不断增长，推动了安乡县房地产业的发展。为深入了解我县房地产市场的运行情况，安乡县统计局到相关部门、乡镇、企业、楼盘和住户进行了一次专题调研。

一、房地产市场现状

1、房地产开发投资下滑。我县房地产开发虽然起步晚，但随着县城建设规模的不断扩大，发展迅速。经过前几年的大投入，今年以来，投资有所下滑，1-10月仅完成投资2.09亿元，下降20.9%。

2、商品房屋施工面积大幅减少。在前几年大投入、大开发的影响下，今年来，我县商品房屋施工面积严重减少。1-10月，商品房屋施工面积14.86万平方米，下降73.3%，其中，新开工面积4.59万平方米，下降59.3%。

3、商品房销售回暖。近几年，我县房地产市场有了较大发展，商品住宅的销售态势良好，市场需求比较旺盛。在经历了去年的低迷后，今年又迎来个小阳春。1-10月，我县商品住宅销售面积为8.19万平方米，同比增长1.7倍;商品住宅销售额为2.31亿元，同比增长1.7倍。从前十个月的情况来看，今年的商品住宅均价为2820元，比去年上涨4.1%;商业营业用房均价为6619元，比去年上涨4.8%。

4、房屋待售面积大增。1-10月，我县房屋待售面积比去年同期增加了15.16万平方米，主要是去年房屋销售形势不好，但竣工房屋面积达到24.16万平方米，导致房屋空置多，如林城公司的安乡现代城项目待售面积达到8.33万平方米，占同期房屋竣工面积的95.6%。

5、保障住房建设有力。为解决中低收入城镇居民的住房问题，近几年，我县保障住房建设给力，成效显著。从年至，累计完成廉租房16.04万平米，完成棚户区改造1230户。今年又开工建设了7.35万平米的公共租赁房，0.69万平米的廉租房，1.96万平米的垦区危旧房改造和200户的棚户区改造。

6、乡镇房地产市场有所发展。随着城镇化的不断推进，商品房开发也延伸到了乡镇一级，我县的黄山头镇、安康乡、安障乡、焦圻镇、安全乡、三岔河镇等乡镇都已经有了商品房开发，且个别乡镇有了一定规模的商品房开发项目，如焦圻镇的长鹰家苑住宅小区等。

二、存在的问题

1、市场监管力度不够。我县房地产市场总体规范，但还是存在不同程度的违规行为，私建商品房依然存在、个别开发商违规发布广告、二手房交易漏洞多等。

2、物业管理滞后。我县物业基础薄弱，大多数开发商只重视商品房建设，轻视配套设施建设，物业管理人员素质不高，管理资金不足，致使物业管理服务远远滞后于房地产开发的发展，而居民对小区物业管理的要求又越来越高，造成小区业主与物业公司的矛盾重重，也给社会带来了不稳定的因数。

3、保障住房管理不健全。一是保障住房一般都建在城区的边缘地带，其配套设施或公共服务设施很不完善，给住户生活带来不便;二是部分保障住房建设的质量存在缺陷;三是保障住房的分配还不够规范。

4、部分新建楼盘项目不能入统。今年来，房地产开发投资一路下滑，入库的新开工楼盘仅有湖南正佳置业公司投资5000万元的新街华府项目和湖南鼎厦置业公司、安乡宏泰房地产开发公司联合开发的投资4824万元的广场名苑项目，但实际新开工项目远不止这几个，其大部分都是由县外房地产开发资质企业开发，按照现行统计制度规定，都不能纳入到我县的统计范围内，如湖南国宇房地产投资有限公司投资6800万元的中城广场项目、常德市欣兴房地产开发有限公司投资6000万元的时代广场项目和投资1995万元的东方明珠项目、常德市佳家置业有限公司投资3000万元的金色家园项目、石首龙腾房地产开发有限公司投资万元的龙腾丽景项目等。

三、几点建议

1、完善机制，规范市场监管。通过在监管和服务上下功夫，不断完善房地产市场的管理。一是严管开发企业的准入，对申报企业进行全方位的严格把关。二是加强对商品房预售的监管，严格执行预售许可证制度。三是不断规范二手房的交易。四是严厉打击城区私建商品住宅，维护正常的市场秩序。

2、优化服务，增强企业实力。面对一系列调控政策和激烈的市场竞争，企业只有从内部管理、工程质量、售后服务等方面不断优化，并在政府的引导和扶持下，做大做强，努力增强企业实力，提高抵御风险的能力。

3、树立品牌，加强物业管理。一是通过物业管理知识的宣传，提高人民对物业管理的意识。二是由政府主导，制定相应的物业管理办法，使物业管理工作步入规范化的轨道，有住宅小区就有物业管理。三是培育大型的物业管理公司，打造售后服务品牌。

4、创新工作，健全保障体系。一是加强并完善住房保障方面的制度体系，规范保障住房建设、分配等环节，严格按照《安乡县城区(深柳镇和大鲸港镇)20住房保障申报条件及住房补贴保障标准方案》执行。二是不断创新工作思路，积极向上争取项目和资金，加大保障住房建设。通过不断的努力，使保障住房这项惠民生的工程得到又好又快发展，真正造福于民。

2.县房地产行业市场调研报告 篇二

1、房地产开发投资增速大幅下滑

上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1~5月份, 房地产开发完成投资10165亿元, 同比增长6.8%, 增速较1~4月份加快1.9个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 6.8%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1~5月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速26.1个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。

2、中部地区投资增速最快

1~5月, 房地产开发累计完成投资额达10165.2亿元, 同比增长6.8%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为6168.4亿元、2024.9亿元和1971.9亿元, 同比分别增长4.9%、11.1%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为60.7%、19.9%和19.4%。

从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有21个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、海南、辽宁、宁夏、青海等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达97.1%。而北京房地产开发投资同比下降5.9%。

3、办公楼投资增速有所放缓, 住宅和商业用房投资增速加快

分用途看, 1~5月办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资7104.6亿元, 同比增长4.4%, 比1~4月提高1个百分点, 比去年同期回落30.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比1~4月加快5.8个百分点;办公楼投资额同比增长16.6%, 增幅比1~4月下降4.3个百分点;商业营业用房投资同比增长24%, 增幅比1~4月加快0.8个百分点;其他投资同比增长4.3%。1~5月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、3.8%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。

从2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年1~5月, 贷款同比增长15.8%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转。今年1~5月同比增长22.3%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的38.4%提高40.5%。

受银行贷款和其他资金来源增速加快的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1~5月, 全国房地产开发企业累计到位资金17522.7亿元, 同比增长16.1%。

三、商品房销售明显好转

今年1~5月, 全国商品房销售面积24644.44万平方米, 同比增长25.5%, 该增速已超过2005~2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1~5月商品房销售总额达11388.92亿元, 同比增长45.3%。

四、5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 5月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。

1、新建住房销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.6%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%, 环比上涨0.8%;高档商品住房销售价格同比下降3.6%, 环比上涨0.6%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有28个, 主要城市包括:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、贵阳3.0%和宁波2.9%等;同比价格下降的城市有41个, 主要城市包括:深圳-6.9%、石家庄-6.3%、广州-5.6%、南京-4.9%和厦门-4.0%等。环比价格上涨的城市有60个, 主要城市包括:厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:西安-0.4%和海口-0.1%。

2、二手住房销售价格同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月缩小0.1个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有35个, 主要城市包括:南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、西宁4.8%和呼和浩特3.5%等;同比价格下降的城市有35个, 主要城市包括:石家庄-6.1%、深圳-4.6%、厦门-3.7%、北京-3.2%和长沙-3.1%等。环比价格上涨的城市有46个, 主要城市包括:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、厦门1.7%、杭州和南昌均为1.2%等;环比价格下降的城市有9个, 主要城市包括:北京-0.2%、西安和石家庄均为-0.1%。

3.老村长酒：把县乡村市场做到极致 篇三

中国白酒消费里，25元以下的白酒消费是占压倒性的。但国内几大知名白酒厂家为了提高品牌溢价能力，为了打造品牌知名度，都疯狂向高端白酒迈进。大家的利润都上去了，低端白酒就成了鸡肋，所以巨头们在这一市场上都渐行渐远。

另外一群中低端白酒制造商主要是地区性厂商，这些厂商安逸滋润，无意向外扩张，而且产品利润透明，营销单一，对下游商家刺激乏力，看着今年的销量，就知道五年后的样子。

老村长酒其实就是抓住了上面所说的定位的空档，实现了迅速崛起。

第一，不走高端，坚持把中低端产品作为核心战略，甚至连中端产品都很少；第二，专注县、乡、村三级主力市场，稳扎稳打，一个一个拿下；第三，不局限做本地品牌，而是做全国品牌，有野心。

方向定了，接下来是就是吸引消费者。老村长酒刚开始的打法就抓住了一点：促销和赠品。其实对于县级以下的市场，大家对于品牌没什么概念（随着市场的培育，这个市场消费者的品牌意识会慢慢增强），只要你有促销，价格便宜一点，或者有具有吸引力的赠品，就很容易产生购买。

老村长酒的赠品花样繁多，整箱送酒杯，瓶盖换礼品，开瓶送现金，搞活动送毛巾、袜子、不锈钢碗、电饭锅、皮带等，总之都是乡镇老百姓的必需品。

常年累月的小恩小惠，自然就培养起了深厚的认同感，再加上电视上频频播出的“别把村长不当干部”的广告，活生生地把老村长酒和县级以下的人群捆绑到了一起，似乎这些人不喝老村长酒就对不起自己的身份。

老村长酒在既有营销策略的同时，品牌情感上的体现也越来越浓厚。比如它的门把手广告上写的“推心置腹”表示推门，“拉进距离”表示拉门，都给人留下深刻印象。

前有消费者认同，后有产品资源，中间的渠道环节就好办了。

对于县乡经销商来说，15元以下的酒，每件（6瓶）能有15～20元的利润空间，而且送货半径很短，还有促销以及赠品在支持，所以大家积极性会很高。对于小卖部、蔬菜摊、肉食店和小饭馆等终端而言，每瓶15元的酒有2元左右的利润，也是非常不错的，再加上现金现货的模式不压货，它们也非常乐意销售。

有了利润吸引还不够，还要做好终端维护。首先，老村长酒对经销商的铺货做得特别细致，肉食店、蔬菜摊、小卖部、小饭馆等能与消费者接触的点，基本上都会被它发展成终端。

其次，很多小饭馆都反映，相较于其他的酒厂，老村长酒的业务员跑得最勤，再小的店也至少5天就拜访一次。怎么判断拜访过了呢？老村长酒的策略是向每个小卖部、饭馆发放周期拜访表，业务员来一次就打个勾。

4.县房地产行业市场调研报告 篇四

县域能否发展出租车？经营出租车的审批权在哪一级？如何规范县域出租车的管理？笔者带着这些问题进行了调研，并结合实际作了一些思考与建议，意在提供决策参考，在决策中能惠及到其他县，笔者更是求之不得。

出租车是指取得道路运输经营许可权供乘客租用，由乘客按规定支付租费的道路旅客运输车辆。按照《安徽省道路运输管理条例》的规定，从事出租客运的，其批准机关为“县级以上道路运政管理机构”，根据法理的理解，其审批机构应包括“县级道路运政管理机构”。我县在交通部交公路发〔xx〕439 号文件下发前，根据交通部和省炕通厅的相关文件以及 xx 年的《安徽省道路运输管理条例》的授权，由县运管所批准轿车、小型面包车、中型客车从事客运出租业务。交通部交公路发〔xx〕439 号文件将《道路运输证》统一收归地级以上道路运政管理机构发放，从事出租客运的批准权上收合肥市运管处后，我县在出租车市场管理方面出现了有责无权的现象，形成较为混乱的局面，一直难以规范。一是“市场准入”被严把，使 200 多辆小汽车未能真正进入出租车市场；二是实际从事出租业务，却被市批准为“县内客运”，这样定性名不符实，造成管理混乱，既不能当作出租车进行管理，又不能当作一般的客运进行管理，因而我县一直未能出台相关的管理办法。我县的出租车市场颈需解决“市场准入”和规范管理问题。

一、××出租车市场的历史演变和存在的问题

为弥补客运力量的不足，我县交通部门自 xx 年始，一直鼓励发展出租车，到出租车的客运批准权上收市运管处之前，近20xx 间，根据省炕通厅《关于启用中华人民共和国道路运输证的通知》（皖交运〔92〕17 号）和《安徽省道路运输管理条例》的规定，县交通部门共发放出租车营运证 150 份，其中有 20 多辆出租车在县老汽车站、××剧场门前待客。这段期间，我县还批准成立县出租旅游汽车运输公司和××富安出租汽车出租公司。这 150 辆出租车的营运证在 xx年被市运管处收回换发成“县内客运”证件。批准经营的出租车实行自然淘汰，不准更新。

为缓解县城周边的运力，我县在 90 年代中期以招商引资的方式组建了县公交公司，方便了县城周边 5 个乡镇的村民进城。随着县城人口的集聚和县域经济发展步伐的加快，城乡的交往更加频繁，xx年 11 月，××县运管所下文批复同意成立××县大众出租车公司，该公司未取得市运管处核发的《道路运输经营许可证》和《道路运输证》，只从工商部门领取了《临时营业执照》后就开始经营。县交通部门口头同意大众公司发展 60 辆出租车，大众公司承诺为业主代办各种手续为诱饵，成批低价购置小汽车，加价卖给出租车业主，到20xx10 月，大众出租车公司出租车发展到 112 台，经过大众公司转手的小汽车以购进价的 2 倍甚至更高的价格出让给出租车业主。店埠镇居民和其他乡镇人员纷纷效仿无证经营之风，购置小汽车参与出租营

运，抢占出租市场，一段时间后包括大众公司在内的 270 多辆无营运证的小汽车在全县城乡的道路上营运，一度造成了全县客运市场的无序。××县多次开会研究对策，一方面划定车辆入户的截止日期，一方面积极与市交通主管部门联系，并将情况报告市政府请求协调解决。在市政府的积极关注和支持下，20xx1 月，市运管处答复我县 270辆从事出租营运的小汽车按“县内客运”由××县核发“县内客运”营运证，而在这之前，市运管处给我县 5 台车发了“县内客运”证件。

以控制总量和“县内客运”为标志的全县出租营运的小汽车虽然平稳下来，但也存在一些不容忽视的问题：一是出租车的道路运输经营许可证和道路运输证该由哪一级交通运管机关核发，市运管处执行交通部公路发〔xx〕439 号文件，又不履行自己的职责，是造成我县出租市场混乱的直接原因。二是市运管处把实际从事出租业务的小汽车定义为“县内客运”，不伦不类，此目的是限制辖区内三县出租车不得进入市区。而合肥市的出租车可以到三县送客、带客，这样规定仍是计划经济时期的做法，与统一市场相悖。《安徽省道路运输管理条例》的道路旅客运输分类只有：班车客运、定线客运、旅游客运、出租客运和包车（或租赁）客运，并没有“县内客运”的名词，市、县交通运管机构批准的“县内客运”实际上可视作为未作任何审批。三是由于定性为“县内客运”，对这些实际从事出租的车辆的管理是当作一般的客运车辆管理，还是当作出租车进行管理？主管部门因此模楞两可，而迟迟不便出台管理措施，如未设置计价器、顶灯，收费不规范，造成纠纷不断，主管部门因性质不清也显得力不从心。四是

经营权期限不明确，规定“县内客运”车辆开到报废年限或虽未到报废期但车辆损坏严重不能正常上路为止，不给更新车辆，这显然不符合《行政许可法》行政许可的延续等规定；同时为以后政府拍卖出租车经营权和增加新的出租车埋下了后患。五是存在私下交易行为。约有 50 辆“县内客运”车发生私自交易，其中 16 起交易行为办理了公证手续。因为“县内客运”的营运证交易后主管部门不予变更，造成交易后的车主对车辆的行车证和“县内客运”的营运证都不去办理变更手续，交易双方另有协议约定责任。其实这种约定不受法律保护，行车证和营运证不变更的车辆发生民事乃至刑事等方面的法律责任仍由原车主承担。六是经营权的有偿性不明确。这些问题的存在，目前已显现出对这些分散的车辆难以管理、驾乘纠纷多、收费不规范等；但更深层次问题还呈隐性，如经营期限和经营权的延续，延续经营权的方式，车辆更新（包括车辆毁坏和丢失后等意外情况导致车辆灭失的替换问题）等。一旦到车辆的报废期，这些问题都将集中显现出来，这次银川市客运出租汽车经营权有偿使用管理办法和出租汽车更新管理办法出台后遭遇出租车停运**，就是一个最好的例证。

二、出租车市场管理适用法律分析与思考

随着城镇人口的集聚、城镇化步伐加快和县域经济的快速发展以及人们对快速便捷的交通需求的高涨，县城已经具备发展城市出租车的条件。以县城店埠镇的人口来说，20xx 底常住人口达 12 万人，滤布有 2 万人从其他乡镇及县外到店埠镇上学，约有 1 万人到店埠镇陪护子女就读，店埠镇区约有 4 万日常流入人口（其中 18—49 周岁在店埠镇有暂住地约 0.8 万人）。政府应当本着对人民群众利益负责的态度，严格依法办事，并积极提供服务。城市出租车作为一种直接为社会提供公共服务、直接关系社会公共利益、涉及有限公共资源配置的公共行业，政府应该依法履行职责，既不能违法乱作为，更不能失职不作为。

××发展出租车也是建设现代化大城市的需要。××新城综合经济开发区作为合肥市现代化大城市建设的经济次中心，合肥市与××县应该顺应合肥“东拓”的要求，强化服务意识，为经济建设与社会发展创造良好的交通环境。

（一）对县域客运市场的思考

从以上分析可以看出，县域客运市场发展出租车的主、客观条件已经成熟，只能应势而为，决不能回避矛盾。再从客运市场的运力结构来看，仅有长途班线、短途班线、公交定线客运，远远不能满足经济社会发展、人员交往频繁的需求，没有出租车客运，××的客运市场必然“短腿”，这种运力结构上的不平衡，反过来制约经济和社会的发展。

当然，县里的出租车也不仅仅在县域范围内营运，它可以载客至合肥、南京等其他城市。合肥市运管处之所以自己不批准也不让××批准客运出租，而以“县内客运”的名义出现，其目的是把实际从事客运出租的车辆拒之于合肥的门外，担心××、肥西两个近城郊县的出租车冲击合肥市出租车市场，并带来管理上的连锁麻烦。

（二）对出租车经营许可的批准机关的法律分析

出租车是城市公共客运交通的重要组成部分和重要载体，按照《中华人民共和国道路运输条例》和《安徽省道路运输管理条例》的分类标准，应划归“道路旅客运输”之列。按照《安徽省道路运输管理条例》的规定及我省的原来作法，以及《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院第 412 号令）的规定，县域范围内经营出租车的审批权在县级交通部门，县级交通运管机构应该依法履行出租车营运的批准权，不应失职不作为，上级单位也不应干预属于县级交通部门职权范围内的事务。而交通部交公路发〔xx〕439号文件将“道路运输证”上收地、市级道路运管机构发放应该定性为越权行政，压滤机滤布严重违反了《行政许可法》行政许可的实施主体规定，应予以废止。再从交通部这份文件法律效力来看，在国务院出租车客运的管理办法未出台之前，应执行我省的地方性法规《安徽省道路运输管理条例》，而不应执行效力较低的部级规范性文件。这是解决“县内客运”的不伦不类的关键所在。一旦定性为出租车，也就能把这些车当作出租车进行管理，而不是行“出租之实”、名“客运之虚”的管理难的问题。同时，也希望合肥市修改或出台出租车经营管理方面的地方性法规或规章时，将三县通盘考虑，包括出租车经营权、经营权的有偿性、经营期限、经营权的延续等问题。县域范围内是否发展出租车，应以法律、法规的明文规定为准，不能因噎废食，允许三县存在出租车，三县的出租车以在三县内出租经营为主，只送客到合肥，不带客回三县，这也是全国各地普遍遵守的行规，合肥也不能例外。

三、规范××出租车市场管理的建议

（一）依法确认出租行为，依法批准道路运输经营许可证、道路运输证等相关证件。根据《中华人民共和国道路运输条例》和《安徽省道路运输管理条例》的规定，县级道路运管机构应依法核发道路运输经营许可证和道路运输证等相关证件，对未取得道路运输经营许可，擅自从事道路运输经营的单位和个人，严格按照《安徽省道路运输管理条例》的规定予以处罚。无论是今年 7 月 1 日实施的《中华人民共和国道路运输条例》，还是今年 7 月 1 日实施的安徽省人大常委会《关于修改安徽省道路运输管理条例的决定》，都赋予了县级运管机构的批准权和处罚权，这也符合《行政许可法》“谁许可，谁监管”的原则。

（二）明确出租车的经营期限，允许合法交易，适时更新车型。出租车的经营许可权涉及到有限公共资源的配置，应该参照道路旅客运输规定的 4—8 年的标准，规定经营年限，到期后可由经营权人申请延续。既然是有限资源的利用，就要采用招、投标或拍卖的方式取得经营权，就要明确经营权的有偿使用和有期性。这种越俎代疱式的“县内客运”，没有明确经营期限的行政审批，将会对以后经营权的延续和有偿使用经营权带来很大的后患。同样根据《行政许可法》的规定，出租车的经营权应允许合法交易，公安、交通部门应予以及时办理相关变更手续。明确经营期限，将减少市场的炒作因素，降低经营者投资的盲目性和投资风险，确保出租汽车行业稳定、健康和可持续发展。在经营期内，允许并鼓励发展新车型，适应不同经济阶层人

员的需求，实行同车型之间、不同车型之间的合理竞争。

（三）对全县的出租车容量进行测算。要通过认真测算，确定当前一段时间的出租车数量和种类，还要根据人口规模、经济发展、商贸、休闲度假等多方面的因素规划未来 10—20 年的出租车总量。例如，县城人口达到 20 万时，出租车总量需新增多少辆等。这样做既可控制出租车无序盲目增长，又能对城市的交通安全、文明创建、从业人员的收入等多方面起到积极协调作用，政府从宏观上来规范引导出租车行业良性、有序的竞争。

（四）鼓励和引导集约化经营。对目前分散在全县各地 270 多辆“县内客运”，一旦“转正”出租车，要鼓励经营者成立出租车公司，或为“公司”与“单个经营者”之间牵线搭桥，实现管理的集约化和公司化。政府要为成立这样的公司做好服务。只要具备条件，就要批准成立，真正做到“内行”管“内行”，降低行政管理成本。

（五）规范管理措施。要参照《中华人民共和国道路运输管理条例》、《安徽省道路运输管理条例》和《合肥市客运出租汽车管理办法》以及《城市出租汽车管理办法》（建设部令）的有关规定，结合我县实际，并吸取外地出租车管理经验，制定我县的相关管理措施，对我县从事出租经营的车辆和以后批准成立的公司或挂靠的运输管理企业实行严格规范的管理。在管理中，不能以乱收费、证件的频繁年检、换证来干扰出租车经营秩序，要加强对从业者的技能培训和安全教育，要宣传出租车经营的有偿性和有期性，要规范计价器和票证管理，对逃费、逃税和乱收费以及车容、车貌、拒载、宰客等方面都要规定

具体措施，保障我县出租车市场管理“有章可循”。

行“出租”之实，就要名“出租”之实，这是解决管理难的关键所在。出租车不是洪水猛兽，不管由哪一级批准，给其一个“出租”的名子恐怕要求不为过吧。解决好××的出租车问题，对其他县也是一个很好的借鉴，对合肥市的稳定和发展不无裨益。

5.县大市场卫生环境调查报告 篇五

化工院 2012级 化学工程与工艺 李志豪

内容提要：为了解居住地攸县近几年来在创建“省级卫生县城”做出的努力与成果，加强对所在地的卫生环境的认识以及尽自己的力量为攸县卫生环境的改善与发展提出自己的意见，而做此调查报告。

关键词：卫生 环境

“大力推进生态文明建设”十八大报告中提出，以及北京大部地区的雾霾天气与局地空气质量重度污染再次引起了人们对环境的关注，让人们感觉到卫生环境的重要性。为了解居住地攸县近几年来在为创建“省级卫生县城”做出的努力与成果，加强对所在地的卫生环境的认识以及尽自己的力量为攸县卫生环境的改善与发展提出自己的意见，而做此调查报告。我于2013年1月23号到2月15号通过到大市场内的农贸市场，水果批发地等地方进行实地访问调查以及到联星社区查看相关资料等地，了解到攸县近年来创卫的相关的政策与方针。

1.县政府高度重视，一是健全组织机构。在2009年县政府成立了县委书记任政委、县长任组长的三创四化领导小组，下设办公室，由相关单位抽调了12人，分设综合组、城区指导督查组和乡镇指导督查组3个组，具体负责创建工作的日常指导、组织、督查和协调。各乡镇、各部门单位也相应成立了三创四化领导机构，明确了一名副职专门负责，做到各项创建工作有计划、有部暑、有落实，形成了一把手亲自抓、分管领导具体抓、各套班子合力抓、职能部门协力抓的良好局面。二是加强考核督查。县与乡镇和部门单位，乡镇与社区和镇区所在村签订了三创四化目标责任书，制定了乡镇、部门单位和城关各社区工作考核方案，严格实行目标责任考核，对部门单位实行月督查、季考核、年总评，考核结果纳入政绩考核范畴；对乡镇和城关各社区实行每月两次抽查，每季一考核、一讲评、一通报、一奖惩、一兑现，并出台了相应的奖励办法，且政府安排1000万用于三创四化中对乡镇、社区的工作经费和奖励。

2.完善基础设备。政府两年投入10多亿元，安排城建重点工程60项。启动东城新区迎宾大道、攸水大桥建设，基本建成内环路，完善了园区道路，加快了以桐坝电站、城南防洪堤、同乐湖为重点的城南片区开发，“一城四区”城市格局逐步拉开。望岳路、商业东路、大巷西路、交西中路、珍珠巷路、106城南段等老城区街道相继改造提质，污水处理厂、垃圾处理场、城区燃气等公用设施全面投入使用，洣江风光带、灵龟峰广场、文化广场等休闲设施陆续向市民开放。“刚改油”城区主干道路面50万平方米，提质改造了湘东大市场、115条小街小巷和攸州农贸市场、谭桥蔬菜批发市场，改建下水道58.6公里、自来水管网78公里，建成公厕44座、垃圾中转站9座，新增路灯2560盏，建成廉租房10万余平方米，启动棚户区改造4.5万平方米。文化园、规划展示馆、电力调度大楼、家居城等项目快推进。

3.加强对城镇卫生的日常管理，加大对小街小巷、城乡结合部、居民小区、集贸市场的整治力度，彻底消灭卫生死角。在除四害的工程中按每万人0.5万元进行拨款。有关部门对选出的鼠干进行专门的培训与现场指导，并且建立灭鼠毒饵站与“除四害”工作网络人员花名册以及对其工作进行监督。并开展春秋两季突击灭鼠和常年灭鼠活动，使老鼠密度达到国家最低标准。建立垃圾中转站，提高垃圾的车载效率，杜绝了二次污染，减少了蚊蝇的滋生。提高了大市场的卫生环境的质量，减少了清洁工人的负担。而且居民家中的蚊子和蟑螂的数量大量的减少。同时政府为方便在湘东大市场过路的行人，减轻环卫工人扫地的负担而买了大量的可移动垃圾桶摆放在大市场的各个地方。如在农贸市场里面还存在6个运动垃圾桶发于容易产生大量垃圾的的地方。并且每次有专门的环卫工人清扫垃圾，改变了大市场原来脏乱差的特点。

4.落实“门前三包”制度，扩大垃圾袋装化范围，建好生活垃圾收集设施，坚决制止乱倒、乱扔、乱丢行为。理顺环卫和社区的卫生保洁关系，科学合理划分卫生责任，认真落实清扫保洁制度，积极探索卫生保洁长效机制，切实解决卫生环境脏、乱、差的问题。着力治理城市“牛皮癣”、整治占道经营、规范广告发布行为等专项行动，对违反规划、有碍市容的违章建筑坚决拆除；对单位楼院、临街房屋外墙和市政设施上的“垃圾”广告进行全面清洗，同时请公安部门对“癣人”和制“癣”窝点进行严厉查处，所有的经营摊点一律实行划行归市，严禁室外摆摊，所有的在建和装修施工都必须围墙作业，严禁占道；规范店外招牌，统一设置固定广告牌。

5.着力引导，强势宣传。全县共发放市民文明手册40000万本、交通安全宣传手册20000份、温馨提示10000份，规范城区秩序宣传资料65000份、编发工作简报9期、群发手机短信20000条次，制作三创四化固定宣传栏 60个，出动宣传车300多台次，并在县电视台开辟了创建专栏，对创建中涌现的先进典型和存在的各种问题进行宣传报道和曝光批评。（本文出自范文.先.生网 ）各乡镇、社区结合各自实际，开展了形式多样、内容丰富的宣传活动。城关镇组织12支腰鼓队进社区集中宣传，为三创四化造势鼓劲。通过强势宣传，增强了广大市民对创建工作的认识，在全社会形成了人人参与支持创建的热潮。二是注重文明养成教育。从规劝、教化入手，引导市民从我做起、从现在做起、从小事做起，祛陋习讲文明，加强对市民的文明养成教育。4月份，县三创四化办组织96个县直部门单位干部1000多人上街集中开展了10天时间的城区秩序规劝活动。5月份，城关镇组织镇、社区、组三级干部近800人开展了为期一周的小街小巷秩序规劝活动。团县委组织了近2000人的青年志愿者，每月两次上街开展文明劝导活动。县城管大队聘请了70名城管协管员，全天候协助开展城区秩序管理工作。近年来在大市场的过路人乱扔垃圾的现象越来越少，商家对于自家的垃圾都会用拖斗装起来或扫到一堆。相比以前商家对卫生环境的意识得到了增强。

为进一步了解攸县居民对政府在卫生环境方面的认识特作一份问卷调查表，在农贸市场和水果批发地等地共随机发放问卷调查表30份其问卷，样卷见附件，对象有学生，外地经营者，本地经营者以及房东等人员，其问卷由我当面发放立即回收，保证其能在第一时间回答问题，保证调查的准确性与真实性。

1.你是否有接受当地关于卫生方面的教育

选择人数

调查的总人数

百分比

有

56.67％

没有

330

43.33％

由调查结果可知：没有接受卫生环境教育方面的人基本上占未调查总人数的一半，表明政府在卫生教育的普及这个方面做的不够好，需要加强。

2你知道您附近的垃圾中转站在什么地方

选择人数

调查的总人数

百分比

知道

530

50％

不知道

50％

由调查结果可知：

对于“你知道您附近的垃圾中转站在什么地方”回答“知道”与“不知道”的人数各占一半。在调查过程中有一部分人不知道也填知道，可知实际结果为知道垃圾中转站的人数不超过一半。表明在创卫过程中有相当一部分人不了解政府为老百姓做的事，没有关注政府的所做的事。

3.近年来，在你的身边有没有卫生环境的宣传或活动

选择人数

调查的总人数

百分比

经常有

630

20％

有时有

66.67％

从来没有

430

13.33％

4.您周围的卫生环境意识

选择人数

调查的总人数

百分比

很强

530

16.7％

强

430

13.3％

一般

60％

差

330

10％

据问题3和4的调查结果显示，在创卫过程中相关部门在卫生环境宣传方面很努力，其结果还是不太令人满意。

5.您认为你所工作的地方

选择人数

调查的总人数

百分比

很好

16.7％

一般

16.7％

有待改善

33.3％

不满

33.3％

由调查结果可知：认为工作环境“一般”与“有待改善”的人数占总人数的一半，不满的占总调查人数的三分之一，这表明在攸县创卫过程中虽然取得了一定的成效但仍存在许多问题需要改善，对于工作地方不满意的被访者大都为农贸市场中卖鸡，鸭，猪肉，牛肉那一块地方。这要求相关部门应该加强在该地方的卫生环境管理。

6.对于您身边垃圾箱的摆放

选择人数

调查的总人数

百分比

满意

33.33％

基本满意

43.33％

不满意

730

23.33％

在三创四化中，相关部门购买的了许多可移动垃圾桶放在市场的各个地方，然而在调查过程中我发现在农贸大市场可以看到放在一堆的4个垃圾桶和两个分散的垃圾桶外的其他地方很难看到更多的垃圾桶。然而填有不满意的受访者基本上都有一个共同点：工作的地方都`靠近垃圾桶。

7.在您身边，你知道有多少参与除四害的工作人员

选择人数

调查的总人数

百分比

很多

16.67％

多

13.33％

少

60％

不知道

10％

据调查报告可知，选“不知道”与“少”的总人数占调查总人数的70％参与除四害的工作人员并未加强与群众密切联系，以及调动攸县百姓的积极性。

9您认为社区目前卫生环境中最不满意的问题是

选择人数

调查的总人数

百分比

牛皮癣

16.67％

卫生死角

13.33％

小区绿化

23.33％

垃圾处理

46.67％

由调查结果可知，目前在卫生环境中最令人不满意的地方是垃圾处理，选择人数占总人数的46.67％，且选择该项的受访者集中在农贸市场一带。

10“四害”是指

选择人数

调查的总人数

百分比

回答正确

230

40％

回答错误

60％

由调查结果可知，知道四害有哪些的人数不超过一半，表明政府在宣传上是大张旗鼓但收效甚微。

通过调查结果我们可以发现如下几个问题：

1.宣传力度大，而效果不显著。一方面如在表四中可知：认为身边卫生环境意识差和一般的人数分别占受访者的百分之十和百分之六十，卫生环境意识得一些到了提高，但从一些被访着中得知其感觉周围人的环保意识变化不大。一方面对于“四害是指哪些”这种最基本的问题，其结果如表10：知道什么是四害的人不够一半，这至少表明了在湘东大市场批发水果地和农贸市场等地的创卫的宣传效果不太好，让人感觉创卫宣传更多的只是一种宣传。宣传并没有真正的深入群众。

2.参与创卫工作人员没有加强同群众的密切联系。从表2，表6，表七可知有将近一半人不知道自己工作地附近的垃圾中转站在什么地方，有将近四分之一的人对移动垃圾桶的摆放位置不满意，而这种不满意大多来自于垃圾桶放在自己的工作附近。倘若对是否有必要购买垃圾桶或垃圾桶放在什么位置能征求放置地居民或上班人员的意见，也许这种不满意会大幅度的下降甚至会消失，有将近百分之七十的人对于参与除四害的工作人员不知道或知道的人很少。这很大程度上反映了参与创卫的人员没有同身边的群众密切联系。

3.卫生环境相比以前很好，但做的还不够好。由表五的结果可知，有将近一半的对工作所在地的卫生环境的态度表示为有待改善，有将近三分之一的人表示不满意。虽然结果如此，但很多受访者表示卫生环境相比创卫以前有很大的改善。政府应该继续加强对牛皮癣﹑卫生死角和垃圾处理等的处理。

4.政府热而群众冷。政府高度重视，如创卫过程中最大努力安排1000万用于三创四化中对乡镇、社区的工作经费和奖励并且成立了县委书记任政委、县长任组长的三创四化领导小组。而大部分群众对于创卫仅仅是持观望态度如不知道什么是四害，不知道身边有谁参与过除四害，不知道附近的垃圾中转站在什么地方，很多人在政府大张旗鼓创卫的时候心里有些想法却不去和有关部门或人员反映，极大的造成了政府单干的尴尬局面。

为此我提出以下几点建议：

1.加强农贸市场的卫生环境管理，密切联系在当地工作的群众，我建议有关部门可建议有必要的摊主可自行配备一个垃圾桶，派专人负责打扫农贸市场的卫生。对于原来沿用的可移动垃圾箱应该定时清洗。

2.切实落实宣传工作，提高宣传的效果。选派人员专门负责某一地区的宣传工作，对宣传有力，效果显著的人员进行表彰与奖励，同时对该方法进行推广。同时把提高居民的卫生环境意识作为重点，通过报纸，电视等工具宣传并不定时的测试居民的卫生环境意识。

3.进一步密切联系群众，让老百姓更了解政府为提高群众生活质量所做的实事，对于涉及群众利益的事情应当征求更多人的意见，从而保证政府更好更快为群众服务，同时公开部分工作人员的名单，以便群众能更方便全面的了解相关政策，以及提出意见。同时对为政府工作提出宝贵意见的群众应给予适当的奖励从而避免政府热而群众冷的现象发生。

4.加强对参与各项工作的工作员的培训，如卫生劝导员和城管等，提高工作人员处事的能力使群众愿意听，愿意做，使工作人员与在攸县这块土地生活的百姓关系更融洽。

6.县房地产行业市场调研报告 篇六

按照县纪委监委《关于开展损害群众利益问题专项实施方案》（罗纪发[2019]４号）及《县司法局关于开展行政执法突出问题专项治理的实施方案》等文件精神，我局迅速行动，成立了工作专班，制定了相应的工作方案，认真组织开展了行政执法专项治理工作，现将我局文化和旅游行政执法专项治理工作开展自查自纠情况报告如下:

一、基本情况

2018年以来，我局严格执行国家、省、市、县系列有关行政执法文件精神，以事实为依据，以法规为准绳，坚持执法公平公正，坚决做到依法行政、依法办案。特别是自今年3月份新成立文化和旅游局以来，文化市场综合执法大队在综合执法改革还没有到位的情况下，克服了人少事多，装备落后，经费不足等困难，在新的领导班子、分管执法副局长的带领下，执法大队严格按照行政执法要求，在法定的职责权限内开展行政执法工作，年初建立和完善了《罗田县文化市场综合执法大队案件集中审议工作规则》等相关规章制度，更加规范了举报、检查、立案、调查、处罚、结案等各个环节，坚持检查报批制、集中讨论制，推行了案情保密制、查处分离制，确保办理案件事实清楚，证据确凿，适用法律法规依据正确，处罚内容适当，经自查，不存在超越法定权限实施行政执法行为的现象；未发现有违反法定程序的现象；全面建立和落实了行政处罚裁量基准制度；不存在下达或变相下达“罚款指标”等乱处罚问题；不存在对违法行为选择性检查、对违法行为和群众举报置之不理；“以罚代管”等不作为问题；未发现党员干部“以权谋私”现象；能够按照“双随机一公开”行政执法监督平台开展行政执法，执法文书、案卷按照相关法律法规要求进行了制作和装订。

二、执法情况

2018年以来，我执法大队共出动执法人员3000余人次，共查处案件85起，其中网吧49起；营业性演出8起；歌舞娱乐场所16起，出版物市场10起，旅游2起，已结案80起。开展了文化和旅游市场专项整治行动。今年以来，为了确保市场的稳定运行，按照上级要求，结合我县实际，我们先后开展了6项大的专项整治行动。

一是开展了文化市场安全隐患排查整治工作。在文化市场执法检查中，我们始终把文化市场安全、旅游市场安全作为一项重要环节抓好抓落实。特别是在春节、夏季高温季节等时段，严格落实隐患排查治理整改措施，重点检查各经营单位是否按照消防安全管理的有关规定规范经营，着重从消防器材配备、易燃易爆物品、安全人员配备、安全制度落实、场地安全管理、消防通道畅通等方面进行了检查，并建立了文化市场安全隐患台账，对能够当场整改的隐患问题现场纠正，当场整改；不能当场整改的发放限期整改通知书，保证问题排查到位、整改到位。

二是开展了“扫黄打非”集中整治行动。今年以来，我们认真开展了“护苗2019、“净网2019”、“网上政治性有害出版物”等专项整治行动。我们利用学校开学和晚间书摊销售等时段，通过日常巡查和群众举报得到的相关线索，并对违规经营业主进行了立案调查处理。今年4月25日，我执法大队参加了市局统一组织的全市侵权盗版及非法出版物集中销毁活动，并将收缴的盗版书报刊、盗版音像制品等非法出版物运至指定地点进行了集中统一销毁。销毁原办案查获的书籍200余本、黄色光碟5盘，启动了以“护助少年儿童健康成长，拒绝有害出版物及信息”为主题的绿书签宣传活动。

三是开展了互联网上网服务营业场所专项整治行动。今年按照上级工作部署，共进行了两次大的整治行动，特别是今年7月份，执法大队集中开展了为期两个月暑期专项行动，由局分管副局长带队，执法大队组成检查组，对全县互联网上网服务营业场所进行突击检查和暗访检查。一是重点查处目前正在筹建中的网吧无证经营的行为，要求未取得《网络文化经营许可证》前不得营业。二是重点检查网吧核对、登记上网消费者身份登记情况，对不严格按照规定实名登记的网吧进行了从严查处。三是针对夜间是接纳未成年人上网高峰期的特点，重点开展了夜间突击检查行动。我执法大队执法人员通过夜间突击检查，发现顶风违规经营的网吧，及时按照相关程序进行了现场调查取证并立案查处。四是仔细排查了网吧场所内存在消防通道锁闭、电源控制室堆放杂物、场所内吸烟等重大隐患，要求网吧业主落实整改措施，整改到位。

四是开展了歌舞娱乐场所集中整治行动。今年4月，分管副局长、大队负责人亲自带队，在全县展开了为期1个月的集中整治，打响了“纵向到边、横向到人”不留死角的工作模式，重点检查消防安全及违规接纳未成年人进入营业场所等情况，在此次检查中，督促办《娱乐场所经营许可证》的达17家，下达《停业整顿通知书》17家。

五是开展了打击治理“黑广播”违法犯罪专项行动。按照上级要求，及时召开会议，制定专项行动实施方案，利用展板、标语、新闻网进行了社会宣传。同时，我们及时与黄冈市无线电管理办公室、县公安局联系，保持密切沟通，开展了联合执法检查，在联合执法检查中，依法拆除位于《欣海世纪城》楼顶的“黑电台”一个，确保了我县广播通信市场的安全稳定。

六是落实了旅游景区安全监管工作。近些年来，罗田县旅游业如“雨后春笋”、如火如荼，漂流、乡村旅游、水上乐园等新兴旅游业态的迅速崛起，我们始终保持清醒的头脑，以确保旅游市场的安全为目的，加强安全隐患排查力度，针对漂流高危行业特点，为了不发生安全事故，在漂流的高峰期，分管安全领导带领执法人员每周必跑一次，实地查看，现场办公，有效遏制了责任事故的发生。

三、存在问题

一是执法人员力量不足。由于机构改革没有到位，原文化执法大队和原旅游执法大队人员还没有整合在一起，导致执法力量薄弱，执法人员严重不足，执法队伍难以满足市场监管的需要。目前我县文化执法大队实际在岗从事执法工作的人员只有6人.二是执法水平和能力不足。在目前执法办案中，办理最多的是网吧、新闻出版、歌舞娱乐案件，对于广播影视、旅游领域的案件办理较少，执法实践少，业务不精，造成多领域执法工作难度加大。

三是经费保障明显不足。2018年，黄冈市文化执法支队就已经实行“移动执法”装备，并要求各县文化执法大队自行购买使用，但因为经费的问题，我局执法大队始终没有落实，办案技术手段落后，案件的调查取证、处理困难，严重限制了办案的数量和质量，制约了行政执法工作的正常开展，无法适应现在的市场，严重影响了执法效果。旅游执法取证中，由于执法办案经费困难，有时在接到违规组织旅游的举报后，未能派执法人员去外省取证，导致事后取证困难。也因为经费的问题，执法人员的执法服装没有配发到位，执法人员在实际执法过程中，起不到威慑作用。

四是执法车辆还未配备到位。公车改革后，原执法车辆被收回，近几年来，我局执法大队无车可用，给乡镇偏远地区的行政检查、行政执法工作增加了难度，执法人员经常都是骑摩托车执法，也被群众戏称“摩托大军”，安全隐患突出。

五是执法记录仪使用不规范。年初配发了两部执法记录仪，而在实际执法使用过程中并未按照要求全时记录执法过程，有时候甚至未使用。

六是案卷制作程序不规范。由于局办公地点在大河岸，办案在罗田城区，案卷上需要盖章的地方，有时为了省麻烦，节省时间，越级签字、甚至先盖章后签字；有的存在执法人员未能及时签字，案卷资料不能及时完成，导致事后再补手续。

三、整改措施

一是增加执法人员。我局新文化市场综合执法大队管辖范围广，主要有《互联网市场》、《营业性演出市场》、《广电市场》、《文物艺术品市场》、《出版物市场》、《歌舞娱乐市场》、《旅游市场》等，行业市场情况复杂，监管难度大，现有的执法人员远远不能满足市场发展的需要，扩充执法力量是维护市场稳定的基础，因此要尽快增加执法力量。

二是加强执法培训。希望省、市两级不定期组织执法人员培训，加大执法人员培训比例；组织执法人员走进先进执法单位交流学习，提高执法人员业务能力水平。

三是提高经费保障。“兵马未动、粮草先行”，县财政应加大执法队伍经费保障力度，让执法队伍不在“为钱犯愁、为钱所困”，“前方要想打胜仗、后勤保障要跟上”，只有经费充足，装备齐全，执法工作才能得心应手、才能安心工作、才能打一场漂亮的“胜仗”。

四是配发执法用车。行政执法工作是一场没有硝烟的战争，为更好的适应新时期文化和旅游市场监管的需要，进一步提高工作效能，有效打击违法违规，更好服务人民群众，配备执法用车是形势所迫、时代所需。

五是充分发挥执法记录仪作用。将执法记录仪分配到执法人员专门保管，执法检查必须携带，确保每次执法检查都能全程记录、确保执法过程合理合法。

六是健全案卷制作流程。按照“谁主办、谁负责”的原则，履行执法组长案卷审理职责，及时督促执法人员做好案卷制作工作，确保案卷在领导审批之前完整规范，清楚明了。

七是完善案件审批制度。健全审批机制，坚决杜绝为图方便越级签字、先盖章后签字等违规现象发生，落实执法大队负责人负责案卷审查把关工作，确保案件审批制度落到实处。

八是加快推进行政执法改革工作，尽快完成改革目标，建立健全内部机构，建议执法大队成立法规股，负责案卷的审理工作，确保每一起行政案件合法合规，经得起检查。

7.县房地产行业市场调研报告 篇七

(一) 文献综述

统计方法应用于证券分析的文章已屡见不鲜。毛哲敏的《房地产上市公司资本结构影响因素实证分析》 (2009) 文章中, 以房地产上市公司为研究对象, 运用主成分分析法, 对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行了实证分析。李艳在《房地产上市公司股价影响因素实证分析》 (2012) 一文中选取了房地产上市公司股票价格指数为因变量, 选择上证综指、财务业绩、CPI、人民币贷款利率、房地产价格指数五个因素指标为自变量进行了多元回归统计建模, 检验结果表明财务业绩对房地产上市公司股价的影响显著。吕美艳的《房地产上市公司财务指标的因子分析》 (2011) 文章中, 选取以万科A、保利地产、招商地产等共计75家沪深两市的上市房地产公司, 采用20个财务指标, 对上述房地产上市公司股价波动进行因子分析, 其结果显示房地产上市公司股价波动与财务业绩具有正相关的关系。这些文章都通过统计手段对房地产公司的一些方面进行了分析和研究。

(二) 研究意义

一方面, 对公司进行分析可以在很大程度上确定这个公司的股票是否具有投资价值。证券投资是随着市场经济的发展和资本市场的建立应运而生的。证券投资的分析方法包括基本面分析方法和技术分析方法。作为基本面分析的核心, 公司分析主要是通过对公司财务报告进行分析, 找出公司内在价值低于现行价格和财务状况、经营成果俱优的公司。由于投资者进行证券分析的目的是为了找出具有投资价值的股票, 公司是股票的载体, 对公司进行分析可以在一定程度上作为投资者选股和投资决策的依据。

另一方面, 房地产行业与我们的生活息息相关, 房价是上至国家领导人下至每一个老百姓都会关心的话题。同时房地产行业上游与工业设备制造、钢铁冶炼等相通, 下游与商业销售、物业服务等相关, 可以说与各个行业都存在交集。此外, 作为股市的中坚力量, 房地产行业在股票行业分类中被单独列做六大类中的一个, 足可体现其重要性。

所以本文选择了十分具有代表性的房地产行业作为研究的对象, 采用R软件进行分析, 首先运用聚类分析将公司分类并通过雷达图分析不同类别的特征, 再运用因子分析将按不同权重计算的各指标加和得到公司排名。

二、数据和指标选取

(一) 数据选取

本文选择在上海证券交易所挂牌上市的所有房地产类企业的股票进行分析, 剔除了B股、数据不可得和特殊处理的股票, 最后得到有效股票50只。数据来源为国泰安数据库。

在对样本进行分析之前, 首先对数据进行标准化变换, 消除原始数据量纲不同的影响, 使变换后各指标的均值为0, 标准差为1。并利用QQ图对数据进行检验, 由样本数据在QQ图中的分布可以看出数据较好的服从正态分布。

(二) 指标选取

目前评估上市公司基本面状况最为核心的财务指标是上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力和成长能力。由此, 本文在上市公司财务指标中选取8个最能反映这些能力的指标。

(1) 盈利能力:是企业资金增值的能力, 盈利能力的大小决定了股票价值的高低, 反映盈利能力的指标有:

(1) 净资产收益率 (ROE) =净利润/平均净资产, 反映企业资本的盈利能力, 指企业的所有者通过投入资本在生产经营过程中所取得利润的能力。该指标是评价企业自有资本及其积累所获得报酬水平的综合指标, 通常该指标越高, 企业自有资本获取收益的能力越强, 越有助于股东财富最大化。

(2) 每股收益 (EPS) =净利润/总股数, 该比率反映了每股创造的税后利润。比率越高, 表明所创造的利润越多。

(2) 经营能力:反映上市公司在资产管理方面的管理效率, 是上市公司日常经营能力、资金利用效果的表现, 反映经营能力的指标有:

(3) 固定资产周转率 (Fixed Asset Turnover, FAT) =营业收入/平均固定资产余额, 该比率反映企业固定资产的管理效率。由于选取的企业为房地产行业, 企业中固定资产的比重较高, 固定资产的管理效率与企业经营效益十分相关。

(4) 总资产周转率 (Total Asset Turnover, TAT) =营业收入/平均资产总额, 该比率越高企业全部资产的使用效率越高。

(3) 偿债能力:是企业偿还到期债务 (包括本息) 的能力, 反映上市公司资产的安全性, 反映偿债能力的指标有:

(5) 资产负债率 (AssetLiabilityRatio, ALR) =负债总额/资产总额, 反映了企业的资本结构, 常被用于考察企业的长期偿债能力。该比率越小表明企业长期债务风险越小。

(6) 流动比率 (Current Ratio, CR) =流动资产/流动负债, 反映了企业的短期偿债能力, 该比率越高表明企业短期偿债能力越强, 债权人的权益越有保障。

(4) 成长能力:成长性好的上市公司在总资产扩张能力, 股本扩张能力, 资产重组方面都比较强, 盈利增长速度也相应较快, 反映成长能力的指标有:

(7) 净利润增长率 (Growth Rate of Net Profit, GRNP) = (本年净利润-期初净利润) /期初净利润, 该比率越高表明企业效益增长越好。

(8) 营业利润增长率 (GrowthRate of Operating Profit, GR OP) = (本年营业收入-本年年初营业收入) /本年年初营业收入, 该比率反映了公司扩大市场规模的能力, 表明公司重点发展方向的成长性。

三、聚类分析

为了区分房地产板块中不同基本面的上市公司, 以便更好地了解不同公司的特征财务状况, 对经标准化处理后的样本数据以上述给出的8个财务指标为变量, 使用R软件进行聚类分析。样本间距离以欧式距离计算, 类间距离以离差平方和法计算, 得到谱系聚类图如图2:

由谱系聚类图可以看出, 第一类公司包含华夏幸福、电子城、珠江实业;第二类公司对应的股票有新湖中宝、万通地产、金丰投资、凤凰股份、正和股份;第三类公司包含海泰发展、卧龙地产、金地集团、华丽家族、丰华股份、新黄浦、万业企业、多伦股份、上实发展、西藏城投、新湖创业;第四类公司包含保利地产、浙江广厦、中江地产、南京高科、大名城等余下的31家公司。

对每一类公司各个指标求均值后用雷达图显示出来, 可以看出第一类公司拥有远高于其他公司的净资产收益率和每股收益, 表明这三个企业的盈利能力较强, 同时这三个企业的固定资产周转率和总资产周转率也高于行业平均水平, 表明企业具有较好的营运能力。

第二类公司的净资产收益率、每股收益、净利润增长率和营业利润增长率均低于行业平均水平, 且在公司经营能力和偿债能力的各项指标上也没有体现出很好的优势, 所以可以初步认为这类公司的经营效益不佳, 不推荐投资。

第三类公司的流动比率普遍较高, 所属公司的流动比率均高于行业平均水平, 甚至丰华股份、海泰发展和新黄浦的流动比率位居前三, 所以这类股票对应的企业普遍具有较好的偿债能力。

第四类公司的净利润增长率的排名普遍较为靠前, 其中鲁商置业、广汇能源和陆家嘴三个公司的净利润增长率名列前三甲, 所以这一类股票对应的公司具有较好的成长能力, 意味着未来会有较好的收益, 可以考虑长期持有。

四、因子分析

在对样本进行初步分类后, 利用R软件对样本进一步进行因子分析, 求出矩阵的4个特征根的大小、贡献率及累积贡献率, 结果见下表:

可以发现在选择4个特征根时累积贡献率达到76%, 即这4个特征根反映出来的信息量占全部信息量的76%, 高于70%, 满足要求, 所以选取4个特征根来进行分析。

通过R软件运用方差极大法求得旋转后的因子载荷矩阵如下表所示:

从表中可以发现, 第1个因子变量即第1个主成分与净资产收益率和每股收益的相关系数都比较大, 说明其主要代表了公司的盈利指标, 因此可称之为“盈利因子”。第2个主成分与净利润增长率和营业利润增长率高度有关, 说明其主要反映了公司的成长能力, 因此称之为“成长因子”。第3个主成分与资产负债率和流动比率相关系数较大, 说明其主要代表了公司的偿债指标, 故可称之为“偿债因子”。第4个主成分和总资产周转率高度相关, 和固定资产周转率相关系数较高, 说明其主要反映了公司的营运能力, 因此称之为“经营因子”。

在因子分析的基础上, 对50家房地产公司进行综合实力分析。采用的变量不再是原有的8个变量, 而是经因子分析后得到的4个因子变量, 利用4个因子变量, 可以计算出每个房地产公司的综合实力得分。由于4个因子变量反映的是财务数据的不同侧面, 因此在计算综合实力时, 应给不同的侧面以不同的权数。这里, 我们选取这4个因子变量的方差贡献率作为权数, 于是得到下面的计算公式:

综合实力得分=0.336F1+0.172F2+0.154F3+0.098F4

按照这个公式, 我们可以得出这50家房地产公司的综合实力得分, 结果如下:

通过综合实力得分可以进一步印证由聚类分析得出的结论, 第1类股票华夏幸福、电子城和珠江实业的综合实力得分最高, 为蓝筹股值得买入;第3、4类股票占据了市场中部的主体位置, 代表了房地产市场中大多数企业的表现, 为普通股;第2类股票的综合实力得分排名较为靠后, 其中凤凰股份、金丰投资和正和股份为最后三名, 所以这一类股票对应的公司经营效益不是很好, 为劣质股。

五、总结

通过聚类分析可以将50个房地产公司的股票分为4类, 分别是盈利能力和营运能力都较好的第一类蓝筹股, 各方面指标都较差的第二类劣质股, 偿债能力较好的第三类股票和成长能力较好的第四类股票。通过聚类分析我们可以初步判断第一类股票适合买入, 第二类股票不适合买入, 第四类股票在长期持有中可能获利。

通过因子分析可以将变量主要分为4类, 第1个主成分代表了净资产收益率和每股收益, 为“盈利因子”;第2个主成分代表了净利润增长率和营业利润增长率, 为“成长因子”;第3个主成分代表了资产负债率和流动比率, 为“偿债因子”;第4个主成分代表了总资产周转率和固定资产周转率为“经营因子”。通过各个公司在不同因子上的得分与相应的综合实力函数将公司进行排名, 所得结果再次印证了聚类分析的结论。

总而言之, 聚类分析和因子分析为股票投资提供了很好的判断依据, 但二者并不完美, 通过这两种分析方法得出的结论与所选取的变量有较大关系, 选取不同变量可能会得出不同甚至相反的结论, 所以在具体的股票投资中也要参考实际的市场环境和综合考虑公司所处的背景来进行选择。

摘要：本文选取8项主要财务指标, 选择了对在上海证券交易所挂牌上市的50只房地产行业股票进行了聚类分析和因子分析, 两种分析方法都能把上市公司区分为四类, 与公司实际情况相符。此外通过因子分析对公司进行了综合排名, 并通过对上市公司的分析研究得出一些股票投资的意见及建议。

关键词：聚类分析,因子分析,房地产,股票投资

参考文献

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8.县房地产行业市场调研报告 篇八

一、大胆改革创新，闯出优质服务新路子

进入21世纪，随着人口计生工作形势的发展变化，以避孕节育为主要工作内容的计生服务站所承担的任务逐年减少，出现了公共服务“吃不饱”、收费服务“吃不了”的现象。睢县服务站也面临着无事可干、业务萎缩、人才难留、阵地难守、生存困难的尴尬境地。如何保住、守好这块服务阵地，成为新时期一道亟待破解的难题。

面对挑战，站领导一班人积极探索，加强资源整合。加大投入，扩建服务场地。引进先进设备，招揽技术人才。依托服务站设置一级综合医院，拓展技术业务，扩大服务领域。我们运用国家计生政策、网络优势和计划生育优质服务品牌，吸纳服务对象，为计生家庭和广大农村群众免费体检查病；借助医院执业范围宽泛的优势，聘用知名专家；运用先进设备和特色技术为服务对象进行低收费治疗。这样，既有效发挥了服务站场地、设备、人员的作用，使国有资产保值增值，又在经营中扩大了收入，增加了积累，壮大了服务站和医院的经济实力，带动了就业，减轻了财政负担。

二、强化技术支撑，提升优质服务新能力

睢县计生服务站坚持以人才建设为根本，以设备建设为基础，以拓展业务為牵引，以学科专家为骨干，不断强化技术对优质服务的支撑。采取待遇留人、事业留人、感情留人等方式，吸纳10余名当地知名专家和技术人员住站服务；以选聘、公开招聘、送出去培训、请进来授课等方式，培养了一支数量达1 6 0余名的基本人才队伍，奠定了优质服务的人才基础。

以知名专家和学科骨干为支撑，开设2 0多个科室，并与商丘市和上海等地相关服务机构建立了技术合作关系。我们启动了计生健康家庭工程，即分三年期限，对一万户农村家庭分别提供1000元的免费服务，并以存折的形式将服务费发到每个家庭。设立一站式体检中心，为妇女人群和农村计生家庭免费体检查病。建立计划生育家庭托老中心，为住站养老人员免费提供保健服务。

三、更新服务理念，提高优质服务新境界

我们在确保广大群众免费享受基本服务的同时，开展有偿优质服务，增强服务网络发展活力。服务站(院)在“以服务对象为中心”的前提下，解放思想，开阔思路，树立医院化管理、市场化营销、宾馆化服务的理念，全面推行医院管理制度，并把服务当成产品进行开发和推销，把服务对象当作顾客对待，把服务站(院)当成生产优质产品的企业进行管理经营。设立了优质服务营销策划部，运用多种形式向广大农村群众推介宣传服务新产品。转变观念，由坐等顾客找服务变为主动上门送服务；开展特色服务和个性化服务，由“我提供什么服务你接受什么服务”，变为“你需要什么服务我提供什么服务”。在业务拓展上，坚持错位发展，差异化竞争，做到人无我有，人有我精。

四、发挥基本职能，树立优质服务新形象

站院合一的新模式，凸显了管理体制、执业品种、业务监管、服务对象的新变化。如何保持优质服务的正确方向，保障优质服务健康长久发展，是服务站必须正视和认真解决的问题。

在实践中，我们坚守“四条原则”：一是抓住主业不放松。无论业务如何发展，服务站始终把开展生殖保健服务当作自身最基本最重要的服务职能，把好控制人口增长、稳定低生育水平的关口。二是坚持公益性，保证履行公共服务职能不走样。虽然形成了站院一体的新模式，但服务站坚持公共服务的性质不改变，坚决做到基本免费服务不漏项目，关联服务内容最优惠或免费，把党和政府的计生惠民政策落实到每个服务对象身上。三是坚持依法开展服务贯穿始终。服务站(院)把坚持依法执业当作自身生存发展的根本，当作优质服务的生命，坚持把好从业资质和持证上岗关，并主动接受卫生行管部门的监督和管理，自觉按规章制度办事。四是坚持诚信服务，取信于群众。不断加强医德教育，净化服务风气，并向社会作出了“不搞提成开药、不夸大病情、不推荐非正规服务机构、不做欺骗性宣传、不强留接受服务”的承诺等等。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”中原经济区建设号角已经吹响，“十二五”规划大幕已经开启，风险与希望同在，机遇和挑战并存，我们一定会抓住机遇，迎接挑战，以领导方式转变加快发展方式转变，争创国家级优质计生服务县站。

9.县房地产行业市场调研报告 篇九

尊敬的各位领导、同志们：

本人于2002年2月至2005年6月任**乡人民政府乡长。2005年6月底乡镇撤并后，调任县市场开发服务中心副主任。三年来，在县委、县人民政府的正确领导下，本人认真贯彻落实党的十六大和十六届三中、四中、五中全会精神，学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论，以及江泽民同志“三个代表”重要思想，以开展保持共产党员先进性教育为落脚点，解放思想、更新观念、克服困难，认真履行职责，团结和带领政府一班人扎实工作，较好地完成县委、县政府下达的各项任务指标。调任县市场开发服务中心副主任后，认真协助主任做好工作，当好参谋助手，做到尽职而不越位。现述职如下：

一、三年来学习工作情况

1、加强理论学习，提高业务素质

政治理论和业务素质如何，直接关系到各项工作的成效。三年来，本人认真抓好自身理论学习，努力提高业务素质。一是学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想。二是学习党和国家的方针政策以及国家领导人的讲话精神。三是积极参加“三个代表”重要思想培训班，撰写学习心得体会。四是积极参加领导干部普法学习考试，强化法律意识，依法行政。五是学习党员领导干部廉洁从政有关文件，加强党风廉政建设。六是积极订阅党报党刊，通过读书看报，提高自已的理论水平和业务素质，树立正确的世界观、人生观和价值观。

2、工作实效

（1）履行职责、依法行政

2002年2月至2005年6月，本人在**乡人民政府任职期间，在乡党委的直接领导下，在乡人大主席团的有效监督下，几年来，本人坚决贯彻执行党的路线、方针、政策，坚持科学发展观，团结和带领政府一班人，把党在农村的政策贯彻到基层，到群众。在全乡广大干部群众的共同努力下，艰苦奋斗，扎实工作，较好地完成各项工作任务。一是农业产业结构调整得到进一步加强，农业基础设施得到改善，农业科技得到进一步的推广。二是乡党委政府提出“12310”的工作目标得到进一步落实，“烟桑并进”的发展思路在**乡得到有效的发展。2002年至2005年，经过调查研究，一切从实际出发，采取宜烟则烟、宜桑则桑的办法，利用3年时间，全乡烤烟生产从60亩发展到1500亩，桑蚕生产从0亩发展到800亩。西瓜、八角、茶叶等其他经济项目也有很大的发展。三是扶贫攻坚工作、退耕还林、劳务输出、动物防疫、财政征收、“普九”工作均取得了一定的成绩。四是精神文明建设和民主法制建设得到加强，社会主义各项事业全面健康发展。人口与计划生育、农村初级卫生保健、文化广播、冬季征兵、社会保障、安全生产和社会稳定工作取得了较好成绩。全乡2002至2003年连续两年被县委、县人民政府授予“双文明”责任状一等奖，获得2004“双文明”责任状二等奖。本人2003年被县委、县人民政府评为农村基层组织建设“三级连创”活动先进个人，2004年被县人民政府评为“普九”攻坚工作先进个人。

（2）当好参谋和助手，尽职而不越位

2005年6月底，乡镇撤并后，本人坚决服从组织的安排，于2005年7月1日调到县市场开发服务中心工作。几个月以来，在新的工作岗位上，面对新任务，本人虚心向老同志学习，向同志们学习，尽自已的能力，积极协助主任做好工作。一是为增强职工的责任感意识，组织举办“爱岗敬业，爱我中心”演讲比赛活动，通过演讲，使全体干部职工树立爱岗敬业精神，增强主人翁责任感和奉献精神。二是负责筹备组建中心工会委员会工作，经过2个月的筹备，于2005年8月24日成立了中心工会委员会，使职工的合法权益得到保障。三是服从县委、县政府的工作安排，积极参与县抽调组成“两委”换届选举工作队，深入挂点乡镇开展工作。四是协助处理市场开发服务中心日常工作。

3、个人的思想、作风、道德、廉政建设方面

10.县房地产行业市场调研报告 篇十

一、背景

在2015年即将收尾之际，回顾全年楼市政策倾向：330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930......从中央到地方，利好救市政策贯穿全年。打折促销、渠道整合、以价换量......销售战火在中国的房地产市场不断的激情上演。年末，楼市“去库存”上升为国家“任务”，2015年注定已在中国房地产行业的发展史上留下浓墨重采的一笔。

作为四线城市的渭南，我们也面临着全国三四线城市普遍存在的问题，商业高库存、产品同质化、理念保守、专业性弱、去化速度慢等。回顾2015年渭南房地 产市场，几家欢喜几家愁。搜狐焦点网作为渭南本地最具影响力的专业房地产门户网站，我们有义务和责任将渭南楼市2015年的真实情况，用精准的数据呈现给 大家，2015年年末，搜狐焦点渭南站数据中心对渭南市在售待售的71个楼盘(含住宅、公寓、写字楼、商铺)进行了全面的摸底踩盘，我们以片区、业态、数 据、图标等形式展示。

特别声明

本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归搜狐焦点渭南站所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。

二、总体市场概况

1、住宅销售量

2015年1-12月渭南全年住宅销售总套数5532套，包含临渭区、经开区，全年平均每个售楼部成交80套。渭南各个区域售楼部销售情况差异较大，其 中，主城区、西四路板块个别项目全年消化量能达到260—300套，在渭南算是销冠级别，开发区个别小盘及尾盘全年去化20余套也是屡见不鲜。总体住宅去 化情况比较良好，同比2014年住宅的成交量增涨22%，住宅库存有少量部分被政府回购或单位团购，2015年住宅整体去化稳中有升。目前渭南市住宅库存 量为8044套。

2015年渭南市住宅成交均价3346元/㎡，同比2014年(2014年3659元/㎡)下跌8%，每平米有313元的降幅，整体为稳中有跌。

2、公寓销售量

渭南公寓产品现存货量大，全市同类产品共计10个楼盘，此类产品多以投资、出租、创业办公为主，受2015年全国经济下滑影响，导致投资者投资意愿锐 减。公寓产品的销售已经成为渭南地产商很头疼的事情。3628套的库存量对于一个中小型四线农业城市来说负担沉重，2015年全年去化量625套，整个数 字也不是很乐观。公寓产品的去化需要更新更具有创意的思路，渭南地产营销人员任重而道远......2015年，渭南市精装公寓成交均价为4636元/㎡,毛坯公寓成交均价3375元/㎡。

一、3、写字楼租售

渭南写字楼发展和建设相对比较晚，渭南市的写字楼市场还处于发展的初期阶段，带有写字楼性质的产品统计为9家，新洲时代广场、信达国际、万达中心、乐天·国际广场、广青·甲天下、金瑞商务大厦、金帝锦城、兴华大厦、鑫城商务大厦，有标准和上规模的写字楼在渭南也仅3家，这和渭南的经济有很大 的关系，渭南市规模大的企业比较少，对写字楼的需求量小，导致现在已经盖好的写字楼空置率比较高，空置面积不低于90000方(89228㎡)，2015 年的写字楼整体去化不足10000方(9028㎡)，而更多的房企选择租售同步，租金也从2013年的50元左右降至30元左右。所以写字楼出售在渭南难 度很大，2015年销售面积和库存相比可以说是杯水车薪。

4、社区底商及大商业

经搜狐焦点渭南站数据中心调查，渭南在建和已建的底商及大商业总体量为1236967平米，大商业体量前八名分别为：关中大红市场27万平米、渭南万达广场金街和大商业15.7万平米、新洲华盛为11万平米、豪润风尚国际7万平米、信达现代城7万平米、金域华府5万平米、苏园丰景3.2万平米、海兴水岸新城3万平米。渭 南商业体量过大、去化缓慢、价格过高是事实存在的，也是开发商不得不面对的问题。

渭南商铺市场从销售情况来看，商铺的库存量相当大，目前库存393871㎡，2015年全年去化46065㎡。当然，渭南房企在对待商铺产品的发展，也是采用了多种方式。

商铺均价在13000元/㎡以上，使得投资客望而却步。资金回报率低，加之全国经济放缓促使渭南2015年商铺销售举步维艰。在营销上开发商普遍采用以 租代售、返租、保值回购等方式，依然难以让投资者出手。庞大的商业体量倒逼开发商从以前的单一商业开发转型为商业全程运营商，商铺业态需要更多元化的发 展，开发商应该拿出更大的勇气，在销售困难时期，尽早将商铺出租，规划好业态分类，打造优良的商业氛围，来吸引投资客的购买。

三、区域市场调研

2015年渭南市住宅综合成交均价为3346元/㎡，高新区成交均价为3118元/㎡，临渭区3490元/㎡，老城区3300元/㎡。

1、渭南临渭区主城区板块

渭南临渭区主城区在售楼盘总计39个，规划总建面为359万/平方米，总套数为17790套，2015年全年销售套数为3975套，在建或已建库存为7143 套，临渭区在2015年全年销售均价为3490元/平米。渭南市主城区全年销售前8名分别是：信达公馆、盛世华府、新洲国际、依林园、海兴城、苏园丰景、通达·朗郡、东风城市花园，这8家楼盘在2015年的总销量共为2222套。

通过以上数据可以看出，渭南房地产的发展热点区域在主城区，表现更为突出的核心在西四路与四马路板块，周边配套相对比较齐全，政策未来导向明确，所以近些年该板块新建的项目多、体量大、品质优、未来发展潜力前景在渭南很好。同时，2015年热销楼盘在该区域占比也比较大，盛世华府、海兴城、通达·朗郡、新洲国际、苏园丰景、依林园在2015年走量都是很不错的，也成为更多购房者重点关注和选择的项目。总体来说，这些楼盘基本都是现房准现房销售、景观和项目设计有一定的特色，所以比渭南住宅的均价略高一些。

主城区的第二个热点区域是以朝阳公园为中心点，周边项目有国贸公园盛世、豪润公园天下、百姓家园、润城公园印象等，其中，国贸公园盛世、豪润公园天下和润城公园印象目前都是尾盘销售，可挑选房源有限，百姓家园项目售楼部已对外开放。2016年该区域二期面世新房源充足、加上周边新盘入市，竞争必将加剧，区域热度必将再度到达顶峰。

临渭区商业中心信达板块，商业发展依然在渭南独领风骚。加之2016年红帆集团商业的起航，渭南商业中心的位置将更加牢固。总体上讲，该区域周边住宅项目比较少，前进路以东民主路、以西大品牌住宅项目稀缺，加之老城改造相对缓慢，该区近些年变化不大。

总结：渭南主城区通过近些年政府“西移北扩”的政策发展，西四路周边的生活配套在不断的迅速完善，道路、绿化、公共设施、配套服务在不断的提升，城市面貌也发生着日新月异的变化。同时该区域也需要更高品质、更具特色的楼盘来树以榜样，带动区域更高更好的发展。

2、渭南高新区板块

渭南高新区在售楼盘共计约17个，2015年新开楼盘为0，多为已经开发1年以上的楼盘，尾盘较多。高新区商品房规化总建面积为166万平米，总套数为 9344套，因近些年开发放缓，新盘入市较少，现有库存为2190套，2015年全年去化量为1112套。全年销售均价为3118元/平米。

渭南开发区全年销售前五名的楼盘有:逸境华府、渭南万达广场精装SOHO公寓、豪润新都、法苑小区、秦岭贸易花苑，这五个楼盘2015年共销售735 套。通过以上数据可以看出，在利君首座和高新幸福城等品质大盘售罄之后，缺少高品质、体量大的项目入市，住宅产品可选择的空间不大。整体价格回落较大，3000元/㎡以下的房源在高新区比比皆是。

高新区的热点区域第一个是渭南万达广场周边，主要在售的热点项目有法苑小区、秦岭贸易花苑、警苑2期等。第二个热点区域在利君首座周边，热点项目有豪润新都、天久一品、香颂帕堤欧、逸境华府等。

总结：高新区住宅按库存对比总体销量平稳，但缺少品质大盘的带动。购房者多为周边农村人口进城及务工返乡人群。价格较低成为住宅产品的主要竞争力，该区域商品房整体发展较为缓慢。

3、渭南老城沋河板块

渭南老城沋河板块现在售楼盘有7个项目，规划总面积为：112.34万平方米，规划总套数为3652套，目前库存为1457套，2015年该区域销售均 价为3300元，在渭南商品房总体来比价格偏低。该区2015年全年销售500套，销量前三名为：鑫润·碧水蓝庭、泰安民生景园、海兴水岸新城。该片区道 路和沋河近些年经过政府的治理和改造，现已成为购房者比较认可的宜居居住区，未来发展空间有待挖掘。同时，广青·甲天下及汇邦沋河华府等新项目的入市必将 吸引更多购房者对该区域的关注。

老城沋河板块现主要开发区域围绕沋河两岸开发，现在在建的项目有海兴水岸新城、汇邦沋河华府、东湖半岛、广青·甲天下等。

总结：从市政规划及周边生活配套看，该板块未来发展潜力不小，沋河已成为该区域核心亮点。临河而居、依山傍水、价格合理也是更多购房者选择项目的重要因素。

四、产品分析

渭南住宅产品2015年相对同质化比较，2梯3户、2梯4户点板结合式高层小高层是渭南的主流产品。6层以下多层砖混住宅基本没有，在售的带电梯花园洋 房无，别墅一直没有。在售15层以下小高层几乎没有。纯板式2梯2户通透大三房稀少，在售的该房源项目仅有通达·朗郡5号楼、盛世华府、国贸公园盛世等。

渭南在售项目大部分的配套及绿化景观、物业基本能满足购房者生活需求，但是相对比较平常，缺少主题和差异性。物业费用在0.9元—1.5元每平米之间，地暖基本铺设到位。景观和绿化相对有特点的项目有海兴城、盛世华府、依林园、苏园丰景、国贸公园盛世等。

渭南市场主要户型是以两室三室为主。其中，一室面积区间为37——65平米之间的户型销量占比3%;两室面积主要区间在85—110平米之间的户型销量 占比35%;三室面积区间多为110-140平米之间的户型销量占比54%，紧凑型三室户型比较稀少;140平米—200平米四室改善型户型相占比少，达 到7%;复式、跃层产品的户型销量占比3%。

公寓产品位置基本都在渭南临街主要干道。单层面积750平米—2000平米之间，主要以纯点式楼为主，有部分为筒子楼，中间过道，两边分开。单层基本都 在16户以上，配备电梯3部以上，常见户型多以50平米的小户型为主。公寓主要用途有酒店、培训学校、微创企业、工作室、单身自住。2015年渭南的公寓 产品开始逐渐交房入住，2016年公寓产品交房会有一个小高潮，出租、出售、压力较大。

渭南城市发展以“西移北扩”为主导，北临渭河、西靠东西两塬，东西长、南北短，近30年以来，逐步向西向北发展。东风大街是贯穿渭南东西的主干道，沿着东风街发展的近30年时间轴，演绎了小桥、南北塘、信达、双元、新洲、万达渭南商业的起起落落。

渭南商业产品体量相对比较大，形态多为项目底商、城市综合体等。贯穿渭南东西走向,西有万达广场、中有新洲华盛、东有信达，三大城市综合体在不断的影响 着渭南人民的生活、消费和娱乐，三家综合体商业体量都很大，业态丰富，互补又有竞争。楼盘底商基本多为2层—5层商业，规模较大的楼盘商业配比在2万平方 以上，更多的底商集中在西四路与三马路附近，多为区间路商业，因该区域新建项目较多，目前入住率低，所以去化相对比较困难，但未来发展潜力很大。

五、渭南楼盘布局

主要按渭南大区域将地图上项目，按商业、公寓、住宅、写字楼标注清楚即可。如图所示。

中心城区房地产产品分布

老城区房地产产品分布

高新区房地产产品分布

数据来源：搜狐焦点渭南站数据中心

11.房地产行业全面“弱复苏” 篇十一

“世界经济迷茫中，中国房地产仍将倔犟前行。全球金融危机灰烬后，中国房地产亦可烧结舍利子。这是我最近两月潜心研究的新结果。”我于2011年9月7日在腾讯微博上如是说，到如今，应该即将应验了。

回顾今年中国房地产业的整体状况：上半年成交量回暖显著。一季度主要受益于开发商以价换量，“刚需”释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。从7—8月情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半年成交将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。对房价涨跌逐步显现结果的预判，很大程度上让消费者理性认识了中央政府对楼市调控政策的预期。

且不管所谓的官方和民间数据，笔者从日常实践和圈内朋友的交流感知，从微观层面看，8--9月份各地楼市的房地产销售已经超出市场预期，房价已基本全线回暖。而且，更重要的是，无论出于客观压力还是主观预期，行业的投资形势发生改观，开发企业的投资意愿开始增强，主要原因是7--8月行业销售持续好于之前市场预期，从行业各环节来看，销售、投资、现金全面打通，行业已现确定性复苏。

今年开年以来，市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上，因为房地产投资意愿急剧低落。但从目前看，因可触摸的“金九银十”虽然不会再像前些年那么狂放，但因房价大幅下跌的可能性已不再存在，房价大跌预期的落空，将促使“刚需”和改善性客户集体入市，“金九银十”成为一个确定性的回暖季已无疑义，由此，房地产行业从低潮期的“去库存”爬行到景气再上升期的“再生产”基本也已无疑义。

9月14日，美联储启动第三轮量化宽松政策（QE3）。

虽然，我们不能说美元一量化宽松，中国房价就会大涨，但地球是平的，QE3对于中国最大的挑战在于通胀卷土重来，因为美元指数下滑可能导致国际大宗商品价格上涨，传導到中国市场，可以预见的输入型通胀将压缩降息等货币宽松和财政刺激政策空间。美国此轮量化宽松以抵押贷款支持债券为目标，对房地产市场和金融体系的刺激意义更大。在流动性重启的过程中，资源性行业和高周期性行业在短期内应该有较强的走势，政府要实现稳增长与降房价两个并行相悖的目标无疑更加困难，而在无法并行的情况下，允许房价适当上行是不得不做的选择。

在外需继续低迷，内需并未完全蓬勃的情况下，将以什么来作为经济振兴的启动点？据我仔细研读关于推进城镇化发展的系列文章后的心得，以及这几年在策划城镇投资的实践过程中，所遇到的地方省级最高领导对城镇化所给予的高度重视程度来看，笔者认为城镇化（主要指三线城市、四线乃至五线城镇的开发）将成为中国未来5年的经济增长点，并同时成为实现中国经济结构转型的平稳过渡基础面。而城镇化虽然意味着中国房地产业最后的春天，但对中国房地产业的全面复苏所起的支持作用是毋庸置疑的。

虽然我认为中国房地产业全面复苏已无疑义，而目前多数开发商正在加大新开工力度也逐步印证着这个判断。但这些新开工项目仍然是原来的存量土地，从土地市场方面观察，上半年土地供应减少、土地市场冷清是不争的事实，即使下半年土地市场环比、同比出现改善是大概率事件，开发商拿地时仍然会非常谨慎。

因此，我认为目前房地产业的全面复苏确定无疑，但这个全面复苏的力度仍然只是“弱复苏”。

如果从更长远点来进行战略考量，考虑到中国人口老龄化变局和房产存量的巨大隐性空置，我们说这次房地产业的全面复苏仍然只是房地产大潮东流的七彩回澜而已。

12.提升县支行履职能力调研 篇十二

一、支行履职中存在的困境、问题及原因分析

(一) 货币政策传导机制不够畅通、职能定位不够清晰

(二) 监督机制不适应维护地方性金融稳定和防范风险的要求

(三) 人员结构不适应高效履职的要求

(四) 激励机制不适应支行更好履职的要求

二、制约县支行履职能力发挥的原因分析

第一, 人民银行县支行普遍存在货币政策传导不够畅通、职能定位不够清晰的问题。贯彻执行货币信贷政策的手段普遍较为单一, 没有操作货币政策工具的自主权, 不能实行总量控制和结构调整, 难以激励约束辖区金融机构。另外, 银行监管职能分离后, 县支行职能权限大幅缩减, 新增加的职能授权不清, 导致对辖区金融体系的主导功能弱化, 货币政策传导不够畅通, 职能定位不够清晰。

第二, 目前, 县支行在金融监管及风险监测中的主导地位、政策不明确。特别是缺少监管职能的有效配合下, 县级金融机构只是表面应付人民银行的工作, 真正全力主动配合的较少。首先表现在金融机构报表的质量、时效性难以保证, 同时对证券、保险整个金融领域的统计难度很大。其次是在征信系统管理中, 金融机构存在不及时向人民银行数据库录入重要信息数据的问题。三是与银监部门、地方金融管理机构协调和沟通不畅, 难以形成监管合力。四是县支行相关职能范围不十分明确, 维护金融稳定方面所需的工作制度、岗位设置、岗位职责等也不清晰, 致使县支行监督机制不适应维护地方性金融稳定和防范风险的要求。

第三, 我行人员年龄、知识结构严重老化, 岗位适应能力不足, 干部队伍逐渐萎缩, 从1997年至今未进新行员, 人员调配、岗位整合往往捉襟见肘, 导致从事一项工作一干到底的状态, 有的岗位只由一名工作人员兼职, 人员多岗兼职现象非常普遍, 无法完全按照上级行的要求开展工作。

当前人民银行大力倡导“调研兴行”, 但支行人员紧缺、知识、年龄老化, 且所处的地域环境狭隘, 调研的实际效果往往不理想, 很难写出有价值、高水准的调研报告。从以上原因可看出人员年龄、知识结构老化已不能适应支行高效履职的要求了。

第四, 当前, 人民银行虽然已经自上而下建立了绩效工资分配的激励机制, 但由于缺乏统一的操作标准和实施细则, 在实际操作并未拉开差距, 干好干坏一个样, 在很大程度上仍是平均主义, 势必挫伤一部分员工的积极性。其次, 考核机制缺乏科学性, 目前人民银行实行的是自上而下逐级考核制, 上级行负责对下级行工作考核, 但现行考核办法刚性不足, 缺乏科学的量化考核指标, 考核弹性大, 对县支行工作的优劣难以客观真实的予以评判, 有一定的随意性, 为应对考核, 县支行消耗了大量精力, 力求形式上的“完美”。第三、人员晋升机制不合理。县支行受行政级别的限制, 能晋升到一定级别的人员少之又少, 极大部分人员到退休已只是一名科员身份, 如我行已经退休的多名老同志都是科员。这也是影响支行更好履职的原因, 现行激励机制已不适应支行更好履职的要求。第四、职工队伍士气低落。究其原因:一是人民银行职能剥离, 东川支行降格, 由大行变小行, 观念没有根本改变;二是东川降为支行后, 大量人员分流, 致使支行16年没进人, 12年没人提拔使用, 人员不流动, 支行平均年龄46岁;三是正向激励的少, 肯定的少, 挫伤积极性。

三、提升县支行履职能力的方法途径

提升县支行履职能力, 要从立足县域经济金融的发展实际着手, 明确其自身定位, 抓住制约县支行履职能力的主要矛盾。

(一) 定位清晰、职责明确

明确县支行主要职能定位于执行宏观信贷指导政策, 突出基层特色。总、分行、地 (市) 中支和县支行根据所处的层次不同, 工作内容应各有侧重, “上下一边粗”是不科学的。要使县支行更好地把握中心任务, 适应人民银行职能的调整, 应以改革和发展的观念和思路指导人民银行县级支行的职能定位, 把部分应付性、事务性职能从县支行剥离出来, 集中精力建设特色支行。积极构建“小而精”、“专而精”的基层央行机构体系, 整合资源, 形成合力, 激活动力。

(二) 改善金融环境, 建立健全监督服务机制

建议建立和完善维护金融稳定的工作协调机制, 从法律上赋予基层行一定的监督权限, 加强人民银行与金融监管机构的密切配合与合作, 定期召开辖区金融协调会议, 搞好辖区经济金融预测预报体系建设, 定期对辖区经济金融运行状况进行调研、评估和分析, 及时发现潜在风险;制定辖区应对金融风险预案, 不断提高应对金融突发事件的能力, 确保一方金融平安。

认真履行好国库、支付结算、货币发行等金融服务职能, 制定梳理岗位业务人员的行为准则, 使各环节、岗位有明确的工作程序和工作质量要求, 岗位人员要明了自身职责、要求和纪律规定, 满足金融服务的要求。

(三) 优化职能调整, 健全激励机制, 提高员工履职能力

第一, 根据县域经济金融发展水平、地区条件和履职的切实需要, 合理确定县支行的人员规模。在人员结构无法大幅变动的情况下, 可从职能调整着手来改善县支行的履职能力, 建议上收部分业务至中心支行统一管理。如宣传群工、人事劳资、监察内审、反洗钱现场检查等可尝试上收到上级行对口部门统一管理, 既可以减轻县支行工作量, 又利于提高工作效率。

第二, 允许县支行根据实际情况, 合理兼职兼岗, 有利于业务开展, 又能充分利用人力资源, 提升综合业务技能。

第三, 创新用人机制, 对县支行人员管理实行“一行两制”, 即分“正式行员”和“合同制行员”, 由上级行依据具体情况, 酌情分配县支行“合同制行员”指标, 并提供录聘、费用等配套保障, 将操作性强、无风险或风险低的岗位交给合同制职工承担。

第四, 建立职工培训长效机制, 区分不同的层次、不同的岗位, 采取有效方式, 有针对性地开展各种培训和学习, 注重培训质量。

第五, 拓宽“退”的渠道, 用好、用活、用足相关文件明确的提前退休政策, 在导向上鼓励那些年龄偏大、学历偏低、能力较弱、不适应履职要求的职工自愿退出, 同时适当为县支行补充新行员。

第六, 建立差别岗位制度, 对县支行现有岗位的工作量、工作难易程度、可能存在的风险等进行归类分析, 调整现有的岗位系数, 并以此为基准进行收入分配, 使岗位权、责、利相对等。

13.县房地产行业市场调研报告 篇十三

今年以来，国家对服务业统计口径调整，个体工商户将逐步淡出社会消费品零售总额统计体系。为应对当前社销零统计工作需要，需引导商贸行业个体工商大户转型升级为法人企业。为此，近期我局按照市委领导指示，专门深入市级相关职能部门和批发、零售、餐饮、住宿等商贸行业个体业主，对个体工商户升级为企业存在的困难、问题、税负变动和支持政策等情况进行了摸底调研。现报告如下：

一、商贸行业个体工商户税收和工商登记基本情况 据国税局介绍，2012年我市涉及增值税的个体工商户约8000户，基本上分布在江X城区，入库税金800万元，其中批发、零售业等商贸行业占90%左右。据地税局介绍，2012年我市涉及营业税的个体工商户约2.2万户，个体户税收总额11270万元，其中：营业税为4745万元，餐饮业缴纳1208万元、住宿业缴纳92万元。商贸行业中，国税部门对批发、零售业按销售额25%计征增值税，地税部门对餐饮、住宿业按营业额5%计征营业税。企业与个体工商户的税率一样，但征管方式迥异，企业采取的是查账征收，而个体工商户则普遍由税务部门核定数额、采取定期定额征收。后一种方式相对宽松、且税务部门可以根据国家政策变化适时调整自由裁量权。因征管方式不同，所以个体工商户转型为法

人企业的税负变动无法具体测算，但因为法人企业财务更加规范，企业财务成本会增加、税收管理会更加严格，特别是餐饮、住宿业“个”升“企”后随营业税而来的还有很多附加税费，其税负水平肯定会有所增加。

据工商部门介绍，目前四川省对个体工商户转型升级为企业尚未出台专门的支持政策，主要还是由市场主体自愿选择。个体工商户转型升级为企业，工商登记方式采取“一注一开”，即原个体工商户办理注销登记，同时按照新设立企业的标准程序申请设立企业登记，具体流程为：

1、办理升级企业名称预先核准；

2、办理前臵审批许可或文件；

3、经营场所验证、验资等；

4、进行企业设立登记及个体工商户注销登记；

5、拟升级企业档案归档管理。在工商局办理个转企的一切费用减免，但验资、资产过户等费用由申请人承担。

二、商贸行业个体工商户转型升级为企业存在的困难和问题 调查发现，商贸行业个体工商户绝大多数不愿意转型升级为企业。主要有以下四类情况：

1、传统经营模式阻碍“升级”。一是认为不合算不愿升级转企，个体户一旦注册成私营企业，营业税、所得税、增值税等一分钱也不能少缴，许多个体工商户认为转为私营企业不合算；二是个体有扶持不想升级转企，对个体户的管理相对私营企业宽松，个体工商户不仅可以合理避税避费，在用工、财务、经营上全由老板一人说了算，省了不少“麻烦”，特别是2008年9月1日全国停收“两费”后，一些商户经营规模、场地、用工完全达到了私营企业的标准，但坚决要求登记为个体工商户，甚至已经登记

为企业的还在想改变登记为个体工商户；三是怕风险不敢升级转企，一些个体工商户缺乏先进的管理经验，认为要不要升格为企业，应视业务、实力具体情况来定，只要政策允许，只要能赚到钱，个体户也没有必要升级，特别是一些餐饮、零售业主认为其店铺是家庭经营，不是大企业动辄雇员几百几千，现持有个体工商户营业执照既不违法又能灵活歇业或经营，能确保最大的盈利空间，“个体户”就是他们最为理想的经营方式。

2、“个升企”办理过程中问题较多。目前工商部门对登记为个体工商户还是私营企业实行自愿选择，对“个”升“企”也是实行主体自愿。但从具体办理情况来看，企业与个体工商户相比一是办理前臵审批手续繁琐，按照相关规定，升级企业继续经营原个体工商户已取得前臵审批许可项目的，申请人持企业登记机关核发的《企业名称预先核准通知书》、《个体工商户拟升级设立企业的证明书》和原前臵审批许可文件及审批机关要求提交的有关申请材料等，到相关审批部门办理审批手续，变更审批许可文件。对于个体户来说，要把所有前臵审批许可项目一次性进行“升企”变更，实际中存在较大的困难。二是经营场地问题。申请企业，场地证明要求严格，要求提交规范的房产证及租赁合同，而部分个体工商户申请执照时，场地证明比较简单，有部分是居委会出具的证明，尤其早期设立的个体工商户无场地使用证明，这些都不符合申请企业的场地审批要求。三是营业执照年检手续复杂。个体工商户每年验照手续简单，一般可以即时即办。而企业办理年检相对复杂，一般要首先通过网上申报年检，网上初审通过后，然后打印纸质材料交回登记机关，程序较为复杂，并且个

体工商户缴纳的会员费与企业缴纳的会员费相差较大。四是原字号名称难保留。在名称核准实际操作中，原个体商户的字号名称往往已被企业使用，导致无法保留其原来字号名称，这样造成原来已具有一定基础、知名度大的商户不愿意升级为企业。

3、经营成本增加。个体工商户的税务政策是以自行申报为主，每年缴纳的税费较低。而升级企业后营业税、所得税、增值税等都必须缴纳，并且还被要求成立工会等组织，承担工会会费、残疾人费用等附加费用（由地税局代征）以及一些基于企业才有的社会义务。这些费用和社会责任在个体户观念上是增加了企业负担，增加了经营成本，增加了“正常经营”外的麻烦。目前，国家对税收的免税政策的针对性很强，没达到规定的要求一律不得免税的。

4、政策层面对“个升企”无推力。虽然2010年3月国家工商总局在出台的《关于深入贯彻落实科学发展观积极促进经济发展方式加快转变的若干意见》文件中，提出要“引导具有一定规模的个体工商户‘转型升级’，促进其向规范的企业和公司方向发展”，但没有具体的支持政策和实施办法。近年来，在如何引导个体工商大户向规模化、规范化、专业化方向发展，许多省市“各自为政”做了一些探索，但大多还是由地方工商部门牵头调研情况、改进和简化“个升企”的登记手续办理程序，总体上缺乏政府层面上的强有力领导和配套政策措施，致使个体大户升级转企工作还没有取得实质性的突破。目前天津、重庆和广东中山、浙江温州等一些省市设臵了每户5000——10000元的转型升级奖

励和税收优惠政策，而四川省尚未出台对“个升企”的支持政策。

三、个体工商户“转型升级”对经济发展的影响和意义 “个升企”的影响和意义主要在于：

1、影响地方经济的快速发展。个体大户不及时升级转型为企业，不符合当前推动地方经济又好又快发展的要求。

2、影响生产经营的公平竞争。个体大户一般没有建帐的强制要求，承担的赋税义务相对较少，管理的投入较少，规范的要求较低。而私营企业经营成本相对较高，税负足额征收，在与同等规模的个体工商大户的竞争中就会处于不利地位。

3、影响个体大户的扩大经营。个体户对经营风险承担无限连带责任，而且不得转让或合资，经营风险大；部分行业根据法律法规规定，必须登记为企业。根据《中华人民共和国印刷业管理条例》、《旅行社条例》、《互联网上网服务营业场所管理条例》等条例规定，从事印刷业、旅行社、互联网上网服务、快递业务、房地产中介、物业管理、劳务派遣等行业必须登记为企业类型，禁止个体户进入；在融资方面，个体户与私营企业相比也处于不利地位。

4、增加了相关部门的监管难度和监管成本。相对于企业来说，个体户监管难度更大，监管成本也将更高。作为企业，它自身的管理和经营风险使得企业必须在安全生产方面加强管理，尽量做到规范化、制度化、程序化，以减少安全事故的发生率。而在这方面个体户则很难比企业做的更好，这就容易造成监管部门在监管工作上的被动局面。

5、对社销零统计工作有一定的负面影响。个体工商户升级为企业，实质是一个市场主体的变更，但在统计口径上，却是一个市场主体的消亡和一个新的市场主体设立，因此“个升企”会影响统计数据的准确性。目前我市111户限上商贸企业中，有个体工商户43家，今年3月限额以上个体工商户实现社销零3128.9万元，占当月限上企业社销零总额的9.1%。所以，统计口径调整和“个升企”对我市社销零总额的冲击不大，但不进行“个升企”将导致已入库的“限上”企业数量锐减。

四、个体工商户转型升级为企业希望获得的政策支持

1、加强领导，积极引导。政府应当成立促进个体工商户转型升级的工作领导小组，强化对个体工商户转型升级工作的领导。工商、税务以及相关前臵审批部门和各乡镇政府应高度重视个体工商户转型升级工作，充分发挥职能作用，积极引导和推动个体工商户转型升级。工商部门应依法进一步加强对个体工商户行为的监督管理；劳动保障部门依法维护劳动者合法权益；税务部门依法核定和征收税费；各乡镇政府要在领导、组织、人员和经费方面提供保障，依据自身实际采取有效措施，及时发现和协助相关职能部门纠正经营者违法行为，确保个体工商户转型升级工作取得实效。

2、强化宣传，营造氛围。一是要利用网络平台进行全面宣传。有关部门要充分利用各种宣传媒介，确保公众对“转型升级”工作有全面的认识和了解。二是要利用个体私营企业协会平台进行转型宣传，在会员中广泛开展“诚实守信、创业发展”的活动，激励广大个体工商户扩大经营规模，规范自身管理，不断增强市场竞争力。三是利用税务热线进行专项宣传。通过税务部门进行个体工商户“转型升级”后税收政策的专项宣传，消除拟转型的个体工商户对转型后税收政策执行方面的顾虑。四是在监管中进行直面宣传。工商、税务管理人员要利用直接接触管理相对人的有利条件，对个体大户进行不定期的走访或约谈，耐心讲解个体工商户“转型升级”的有利政策及相关法律法规，为管理对象提供人性化服务。

3、加大资金方面的扶持力度。政府可设立“个体工商户转型升级专项资金”，通过对个体户升级进行奖励、补助、贷款贴息等方式，鼓励支持符合条件的个体工商户转型升级为企业。为个体户转型升级提供实实在在的帮助和支持，提高对转型升级以后的信心。

4、发挥职能，规范登记。一是要依法准入，规范登记。工商部门要把好市场准入关，对拟登记的个体工商户要依据有关法律法规开展登记工作，对从业人员超过7人、具备开办企业、公司条件的要引导其办理企业、公司登记。二是要严格控制，防止回流。对工商部门“两费”停收后，有些私营企业、有限公司通过注销企业、公司之后再注册登记为个体工商户的，工商部门要加强控制，做好相关政策宣传工作。三是要周密调查，重点引导。工商部门对年销售收入80万以上及雇工7人以上的生产型、服务型、商贸型个体工商户要重点做好“转型升级”登记引导工作。

各乡镇对辖区内一定规模的个体工商户，要进行调查摸底，对符合“转型升级”条件的个体工商户要做到数量、规模、经营状况清楚，通过政策宣传、法规讲解、登记答疑等工作引导其自愿“转型升级”，办理变更登记。

5、强化措施，服务转型。一是要制定优惠政策。工商登记设立专门窗口为办理转型的个体工商户开辟“绿色通道”，提供转型升级咨询、指导及业务办理，指定专人负责预审资料，指导帮助他们一次性提交所需的全部资料；对符合条件且有意转型升级的个体工商户，提供上门咨询、登记、发照等跟踪服务，向有需要的个体工商户提供相关审批部门的办事指引，帮助其办理其他审批机关的审批；对材料齐全，符合法定形式的当场颁发营业执照；转型为个人独资企业、合伙企业的，可使用原企业名称。转型为公司制企业的，可以在原名称后加“有限公司”或“有限责任公司；对个体工商户获得驰著名商标、“守合同重信用”企业等各种荣誉称号在转型后仍可延用；对转型后经营状况良好，商业信誉较高，连续3年无违反企业登记管理法规行为的实行免检(高危行业、食品行业除外)。二是要加大监管力度。工商部门对新登记的个体工商大户要进行实地审查，查看其经营规模，对符合“转型升级”条件的要进行积极引导，利用验照、检查等时机及时掌握个体工商大户从业人员、生产经营规模等相关情况，对符合开办企业条件的及时劝导其办理变更登记。三是要强化征税管理。国税、地税部门对个体大户要按照国家有关规定，积极引

导其建账建制，加强账务核算；要加大定额征收管理，解决好“征不足”的问题，积极创造个体大户与私营企业公平税负、公平竞争的环境，从根本上为引导个体大户“转型升级”创造条件。四是要区别对待转型。“转型升级”引导工作要切合实际，不搞“一刀切”。对于虽然具有一定规模，但是目前还不具备“转型升级”条件的个体工商户可以不纳入“转型升级”引导范围。

江X县商务局