大学物业管理员

大学物业管理员（精选12篇）

1.大学物业管理员 篇一

在四年的大学生活期间，不仅筑就了我扎实的理论知识体系，并且通过各项丰富的实践活动，提高了我的综合能力。为了适应社会发展的需求，我认真学习各项专业知识，发挥自己的特长，挖掘自身的潜力，结合每年的暑期社会实践机会，从而逐步提高了自己的学习能力和分析处理问题的能力以及一定的协调组织及管理技能。尤其是在大学二年级的时候有幸能够成为了房地产研究学会的宣传部部长，这不仅使我绘画创作能力得到充分的发挥，而且从中通过与房地产的专业人士的沟通交流，增强了自身的专业知识，并且还学会了领导组织一项活动的流程、方法等等。

“学而知不足”是我大学期间学习及工作的动力。在大学课程学习的过程中，我觉得光只是学习学校所安排的专业课程是十分的不足够的，一项工作要做的好，除了要靠丰富扎实的专业知识之外，其一些课余知识的学习的帮助也是十分重要的。因此，我自学了Office、Access、photoshop等电脑软件。除此之外，由于自己本身对日语有着浓厚的兴趣，因而以自学的方式进行学习。

通过一年的学习，我现在已经达到 日语 3-4级的水平，能够与日本人进行基本的交流。以后我还会不断学习，不断丰富自我，我觉得自己还是个蛮有毅力的人，相信以后我会变得更加出色。

在大学的第四年里，我通过的富力集团不同的楼盘进行全方面的物业助理实习后，使我对物业管理的工作内容有了更进一步的了解，对物业管理中不同岗位的只能分配有了较全面的认识，从而加深了自己在这行业的经验。而且通过2个多月来的实习使自己的社会经验得到很大程度的丰富积累，物业管理这份工作主要都是通过与业主沟通来使其管理工作得到顺利进行，这对于以后从事其他行业也有很大的帮助。

作为一名物业管理专业的大学好范文，我所拥有的是年轻和知识。年轻也许意味着欠缺经验，但是，你也可以想象它是一张白纸，你能够在上面画出你想要的图画，只要你能够给与机会，它必定能够成长为你所需要的人才！我自信能凭自己的能力和学识在毕业以后的工作和生活中克服各种困难，不断实现自我的人生价值和追求的目标。

2.大学物业管理员 篇二

一、塔里木大学物业管理的现状

物业管理服务中心是后勤集团的一部分, 其主要职能是负责全校的用具管理、配备、维修;办公用品的发放;教学及行政楼的安全保卫;学校各类用房分配、调配及房产管理;承担校内住宅内的上下水及电的维修项目;全校室外下水的通畅及维修;学校各类大中小型维修工程;配合学校基建办做好工程质量的验收。物业管理服务中心公共设施的维修占的比例最大, 其中包括校内住宅区和全校室外的下水正常排放, 大便池、小便池、卫生间水箱、教室的桌、椅、门、窗、锁的维修, 此外还包括道路的维修等等。

物业管理服务中心共有十五人, 担任中心主任的有一人, 管理员一人, 剩余的为职工。塔里木大学是以沿袭事业管理的物管形式而存在。物业管理服务中心, 涉及到了一定的物业管理职能, 如设立保洁、维修等相关职能, 但没有物业管理合同, 也没有业主公约和业主委员会。在管理上, 学校对它们也是按照一个科室来对待。

二、塔里木大学物业管理存在的主要问题

(一) 观念滞后

一方面, 塔里木大学教职工对物业管理存在认识上的误区。一是教职工对有偿服务不适应。教职工一直无偿地得到学校后勤服务保障, 由于对物业管理缺乏了解, 因而在思想观念上, 对花钱买服务的现代市场消费观念难以适应, 易产生对物业管理过分要求。二是个别职工的道德水平也阻碍了物业管理的规范发展。乱丢垃圾, 乱停乱放等不良行为时有发生。另一方面物业管理服务中心的管理者及其员工受“铁饭碗”、“大锅饭”的影响, 专业知识缺乏, “服务第一, 用户至上”的观念比较淡薄。例如教职工的住房, 学生宿舍楼, 教学楼的保洁工作并未做到位, 垃圾不及时清理, 致使整个楼道弥散异味, 师生反映较差。

(二) 体制改革不到位, 管理落后

由于塔里木大学的物业管理机构—物业管理服务中心是后勤集团的一部分, 负责人由学校任命, 管理权限由学校确定, 这就难免受学校“命令式”、“指示式”的行政管理制约, 难以与市场化、专业化、企业化的模式相接轨, 管理体制没有理顺, 学校的行政干预太多。学校物业管理采取内部甲乙方体制, 即把原后勤集团一分为二, 一方是代表学校行使后勤管理职能的甲方, 另一方是为学校教学、科研和师生生活提供后勤服务和保障的乙方。甲方与乙方通过合同方式明确各自的职责和任务。但这种体制由于学校自身的特点, 乙方仍然是校内职工, 甲方自然具有保护的义务和保持稳定的责任, 因此其物业管理只能呈现出不完全的、有限度的市场运作机制, 虽然也进行了一定范围的对外招标, 进行企业化和市场化运作, 但仍然没有把自己的校内市场向社会开放。

物业管理作为塔里木大学后勤改革内容之一, 其管理体制尚处于摸索中, 管理制度尚不健全, 因此管理的随意性和盲目性较大。塔里木大学的物业管理服务中心不论是管理者还是职工, 都是从原来学校总务处或后勤集团分离出来的, 原来的班组长变成了物业管理部门的主管, 没有招聘、解聘员工 (正式工) 的自主权, 加之机构臃肿, 人浮于事, 效率低下的现象十分严重, 无法形成有效的激励机制。另外, 塔里木大学物业管理队伍年龄老化、知识老化, 在人员进修、培训等更新知识问题上也很少投入资金进行安排。塔里木大学职工近年来收入大幅度提高, 自然对居住环境等方面有了更高的要求, 这对现有物业管理部门的服务意识和物业管理水平提出了挑战。再者, 长期以来塔里木大学为了解决部分贫困学生的基本生活保障问题, 普遍采取了学生勤工俭学的形式, 由学生来负责学校的许多后勤服务工作, 这样就造成了管理松散, 服务质量差等问题。例如:部分物业维修、维护人员业务水平低下, 服务态度恶劣, 对于教职工提出的合理维修、维护要求不予理会, 对于没有能力维修的项目便三番五次的推卸责任, 造成教工对后勤服务极端不满。

(三) 管理经费不到位

塔里木大学物业管理的经费来源于少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源单一, 因此常常造成物业管理经费紧张。其次学校住宅的维修工作量很大, 例如, 房屋设施老化现象较为严重, 虽说房改后公共维修基金已建立, 但大多数没有建立规范化、制度化的管理使用方法, 造成住宅公共部分得不到及时维修、更新, 给物业管理工作带来很大困难。随着时间的推移, 外来户比例还会增加, 这部分人事实上也占用了学校对居住区的投入资金, 学校建房越多, 投资管理的费用就越大, 投入、产出严重失衡, 学校包袱越背越重。还应注意的是随着高校的扩招, 学生人数的增加, 学校生活区日渐拥挤的矛盾加剧, 而政府的投资额有限, 于是, 学校采用银行贷款建盖, 有的采用租赁等方式扩大学生生活区的规模, 形成了该类物业属性多元化的特点, 结果是学校只能把学生的住宿费, 商铺的租金等费用统筹使用, 首先用于偿还贷款及租赁金, 这也客观上减少了物业管理费用的投入。

(四) 员工素质参差不齐

塔里木大学把后勤看做干部培养基地和下岗分流基地, 重视人才的使用超过人才的培养, 重视领导的意见超过专家的意见, 任人唯亲, 用行政干部的任用取代工程师的聘用等等, 这些现象使得员工素质良莠不齐, 不能向全校师生提供优质的服务, 背离了高校物业管理的初衷。

目前, 塔里木大学物业管理的职业队伍尚未形成, 文化程度大都在大专以下, 高中与初中文化程度的人数占总人数的93%。虽然他们有一定实际工作经验但文化素质普遍不高, 服务水平和专业技能较低, 大多数缺乏专门的知识和系统的培训, 很难保证服务质量, 员工的市场观念和企业经营理念意识淡薄。

(五) 法制不健全

一是各方法律关系不够清晰。比如在产权关系上, 物业管理服务中心的产权人既是学校, 也是物业管理服务中心的职工, 双方的责、权、利关系无法明确。此外, 塔里木大学物业管理服务中心具有多重性, 既有老师和学生, 又有职能部门和学校法人, 很难明确真正的业主。而且, 塔里木大学物业管理主体还不是独立法人, 没有独立的法律地位, 不具备与学校或业主对等的法律关系。因此, 一旦发生了物业管理纠纷, 难以追究法律责任。此外, 在福利型为特征的后勤服务模式的长期影响下, 特别是兵团体制下, 无偿服务的观念在高校物业服务对象的心目中根深蒂固, 使得法律的效用难以体现。

二是物业管理法规不完善, 缺乏完整的考察监督制度, 作为高校物业管理使用群体的在校大学生, 其权利得不到全面的保障。管理部门与学生矛盾此起彼伏, 甚至引起纠纷诉讼等, 给大学管理增加了不必要的成本。

(六) 公共设施服务不到位, 设备不健全

塔里木大学有些教学设备不及时维修, 造成了资源浪费, 同时也增加了物业管理的成本。塔里木大学物业管理服务中心缺乏安全意识, 安全隐患的问题时刻存在。据调查, 东西教区学生宿舍楼、教职工宿舍楼基本上都没有安装灭火器等安全设备, 有些年代已久的教学楼安装的灭火器早已不能够正常使用, 没有及时定期检查更换。教学楼宿舍楼墙壁脱落的现象、污损的现象没有及时进行处理。

在校学生有些经常使用电功率较高的电器, 例如电磁炉、电炒锅、电饭煲、电热杯等。私自拉电线的现象也时常发生。2009年, 学校法学专业学生就因为用热得快烧水, 导致学生宿舍失火, 整个学生宿舍财物焚烧殆尽, 虽无人员伤亡, 但这必须引起我们的高度重视。此外就是学校关于对地震的防御措施也没有, 这对处于地震区的高校是应该引起重视的。

学生财物被盗事件也时常发生, 例如手机、现金、自行车被盗现象屡见不鲜, 引起众多学生的不满, 塔里木大学物业管理服务中心应采取必要的防范措施。

三、对塔里木大学物业管理的建议及对策

(一) 树立物业管理新理念, 定准高校物业管理的功能首先, 要改变塔里木大学领导层的观念, 根据市场的要

求与发展树立与之相适应的新理念。其次, 高校的教职工也要改变观念, 摒弃原有享受无偿服务的习惯, 树立有偿服务理念。物业管理人员要摆脱“铁饭碗”、“大饭锅”意识, 树立服务意识和市场意识。只有通过大力宣传, 不断提高各方面对高校物业管理的认识才能够真正推动其顺利发展。

物业管理功能定位的准确性, 不但有利于作为甲方的学校对物业管理企业及质量标准进行科学监理督促和检查, 而且有利于高校物业管理服务水平的不断提升。高校物业管理作用的初步定位应包含如下内容:一是为学校的管理、教学、师生提供全面周到的服务, 让广大的师生拥有良好的工作、学习和生活环境;二是通过物业管理规范学校广大师生的行为, 实现高校“管理育人、服务育人、环境育人”的要求, 为维护学校稳定、构建和谐校园提供有力支持;三是实现高校物业的保值和增值。忽略其中的任何一个方面都有可能将高校的物业管理工作引入歧途。

(二) 转换机制, 建立新体制

塔里木大学在转换机制同时要切实建立物业管理新机制。物业管理机构要成为自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体, 建立一个合理有效的收费制度。在管理上, 尽量减少管理层次和人员, 提高办事效率。在用人制度上, 应建立相互竞争、赏罚分明的激励机制。在运行机制上, 要坚持按企业化、产业化的要求建立有效的运行机制, 最大限度地优化资源配置和降低经营成本。

1. 实行收费制度

由于受几十年福利性服务的影响, 同时加上学校教工收入较内地高校不高, 许多教职工刚开始可能不愿意接受现代物业管理的模式, 认为以前自己不掏钱也能得到服务, 现在要自己掏钱是否能得到自己认为满意的服务, 加上受社会上物业管理出现矛盾较多的影响, 给学校教职工住房推行物业管理带来一定的困难。因此, 必须在教职工中加大物业管理的宣传力度, 运用多种宣传形式和工具, 提高教职工对房产物业管理重要性的认识, 使教职工逐渐接受新的管理制度。

此外, 要解决这个问题, 高校就要成立具有法人地位的物业公司, 并与服务的业主签定《物业管理委托合同》, 在合同中明确双方的权利和义务, 要按规定建立物业管理委员会, 按照物业管理法规的要求, 监督物业管理企业的管理服务活动, 协助物业管理企业做好校区的管理工作。这样, 就能从根本上解决物业管理企业收费的法律依据问题。

2. 用人机制

建立一人多能、一岗多责、竞争上岗、以岗定薪、以绩取酬的用人机制, 对员工在德、能、勤、绩四方面进行全方位的考核, 真正做到“能者上, 庸者下”, 充分调动员工的积极性, 使管理队伍始终保持一种积极向上、高效运转的状态, 充分显示物业管理的生机与活力。学校现有的管理维修人员长期享受事业单位待遇, 端的是“铁饭碗”, 现在成了“打工族”, 心理难以接受, 管理层的人员也不愿“搬起石头砸自己的脚”。解决这一难题, 需学校下定决心, 该执行的坚决执行, 要优化人员结构, 实行聘任制, 建立定额工作制, 工资采用固定加浮动, 实现按劳取酬。

3. 实行每日质量检查的监督运行机制

要求“日日有检查, 周周有评比, 月月有成效”, 要求各部门有各项工作的具体安排计划, 并检查落实情况, 定期或不定期向学校主管部门、师生员工征求意见、满意度调查, 对服务质量和管理水平做出综合评价, 取长补短, 不断改进, 创新, 使服务质量和管理水平向着更高层次发展。为了确保设备能够得到专业维护和保养, 必须建立设备管理制度并有效执行。物业管理人员对楼房内设备如水电、电梯、暖气、照明等进行日常巡视、检查、报修、监督维修部门修理并验收, 以排除运行故障, 并定期督促保养部门对设备进行保养。

4. 要建立切实可行的防患制度

要建立切实可行的消防制度, 确保每栋楼都有消防设备, 并定期对消防设备进行日常维护, 使之处于良好的状态, 以确保楼房的消防安全万无一失。同时应建立治安保卫制度, 防止楼房内财产的丢失, 保护各种设备与资料的安全。

5. 强化电子化信息服务体系

运用后勤集团服务热线、校园后勤网、管理信箱等处理突发事件及师生员工应急情况, 做到24小时服务不间断, 建立校报后勤版块, 通过学校信息网、后勤通讯等发布后勤信息, 让全校师生员工了解后勤工作动态, 监督物业管理服务工作的开展。

(三) 多渠道筹集资金

不断拓宽经费来源。要实行以区养区, 不是单靠学校或教职工来养区。物业管理服务中心应充分挖掘服务潜力, 广泛拓展多元化、多层次的综合性有偿服务项目。例如学校可开设有偿洗衣服务, 制定超额收费制度 (电费) , 复印及打印服务等。这样不仅可以获得经济效益, 还激励了物业管理人员工作的主动性和积极性。此外, 塔里木大学物业管理离不开来自政府和学校的政策扶持, 在土地使用、规费减免、财政金融信贷、税收减免政策等方面, 需各级政府部门给予政策上的优惠。政府要创造必要条件, 支持塔里木大学物业管理的健康发展。学校要“因校制宜”, 制定可行性的物业管理总体规划。

(四) 提高物业管理人员的素质

高校物业管理作为一个新兴行业, 其对物业管理人员的思想政治素质、业务技术素质、文化素质、身心素质的要求越来越高, 特别是高档物业市场的智能化、网络化等服务更需要高级人才。根据塔里木大学资源优化配置的原则, 可开办计算机、物业管理、水电管理等培训班, 由教职工对物业管理人员进行定期免费培训, 提高技能水平, 还可从各高校引进物业管理专业大学生, 在社会上引进一些懂经营、善管理、有经验的专业技术人员。逐步实现持证上岗, 通过参观、学习交流会等方式不断提高物业管理水平。

(五) 加速塔里木大学物业管理的法制化建设

高校物业管理需要加速法制化建设。新近颁布的《物业管理条例》是物业管理最系统、最权威的法律规范, 对高校物业管理具有指导意义。深入研究相关政策、法规问题, 有助于高校物业管理高起点、高标准地发展。塔里木大学物业管理由于起步较晚, 法制建设远远滞后于发展步伐, 使其生存和发展的内外部环境出现令人担忧的问题。现阶段塔里木大学物业管理的法制建设应加强。

1. 增强法律意识

塔里木大学物业管理活动涉及的业主、企业和相关机构的法律意识普遍淡薄。一方面表现为有法不知。另一方面则表现为知法不依。业主们普遍尚未建立与自身物质产权匹配的法律主权意识。除了以上两方面的情形以外, 在高校活动中, 更多的争议和纠纷是根源于无法可依。由于高校物业管理的特殊性, 如业主的多重性, 产权的复杂性, 物管企业的非法性, 使物业管理活动很难简单明了地执行国家和地方颁布的各种法律、法规。这种现实情况更使高校物管活动中业主、物业管理企业和相关机构养成了站在各自的利益角度来看待和处理物管问题的习惯, 从而导致法律意识的建立缺乏强制有力的基础。因此, 学校可以充分利用学校法学专业, 对相关人员进行法律咨询和培训, 让他们知法、懂法、守法。

2. 理顺法律关系

高校物管活动中, 业主、业主大会和业主委员会、物业管理企业及相关机构的法律关系的明确, 关系到业主、物业管理企业及其员工、学校相关机构的权益能否得到保障, 职责义务能否正常履行, 因而显得十分重要。作为尚处于“婴儿期”的高校物业管理, 因前述的有法不知等原因, 在实施过程中, 有关业主、物管企业及相关机构的权利义务关系就更是处于混沌状态之中。因此对塔里木大学来说, 必须理顺四大关系。一是高校物业管理中业主的身份角色的界定。二是业主和房屋使用者的权益的保障。三是物业管理公司独立的法人资格的确定。四是建设单位、学校物管的主管单位等相关机构角色定位的明确。

3. 明确法律责任

高校物业管理作为中国物业管理行业的一个新兴领域, 在其发展过程中, 特别在目前尚处在“婴儿期”的发展阶段, 物业管理活动中相关组织和相关人的法律意识亟需通过法律建设得以强化;业主和物业使用人的利益亟需完善的法律予以保障, 同时他们的行为也需要有完善的法制予以约束;高校物业管理企业, 尤其是绝大多数刚刚从旧体制下的高校后勤服务部门改制过来的物业管理企业, 其行为需要有法可依, 并通过健全的法制保护自己的合法权益, 同时提高企业的竞争力;最后, 高校物业管理活动中, 学校、各种业主或物业使用人、物业管理企业及相关机构的法律关系和法律责任需要有明确的法律制度加以明晰, 等等。这些问题都将在很大程上制约着高校物业管理的生存状态和发展态势。因此, 学校应根据《物业管理条例》制定适合学校情况的《塔里木大学物业管理条例》, 使学校物业管理做到有法可依, 有章可循。

明确学校和学院之间物业管理职责的权限。塔里木大学可以成立一个业主管理委员会, 由学院的代表和学校行政管理部门共同组成, 这样既有利于物业管理企业开展工作, 也便于协调和沟通。或者由学校物业管理部门对学院的物业管理提出明确的要求, 具体的实施由学院采取招投标的形式选择物业公司进行管理, 学校物业管理部门对学院的管理情况进行考核, 对达不到要求的地方进行整改。这样做可以避免物业管理公司因学校和学院对物业管理的要求不一致, 不知如何开展工作的情况出现。

总之, 兵团高校物业管理工作是兵团高校深化改革的必然。塔里木大学要根据自身的条件, 制定切实可行的物业管理方案和实施步骤, 在符合高等教育改革的趋势, 又要充分考虑学校及教职工的经济承受力及心理承受力的前提下, 循序渐进。

摘要：物业管理是后勤管理的重要部分。塔里木大学作为兵团高校, 在物业管理中存在着一些问题。为此, 应进行相应的改革, 以期提高塔里木大学乃至兵团高校物业管理服务的水平, 以适应学校乃至兵团高等教育长远发展的需要。

关键词：物业管理,体制改革,管理经费

参考文献

[1]刘金波, 陈义斌, 秦丽.高校物业管理工作初探.佳木斯大学社会科学学报[J].2007 (1) 。

[2]王新华, 何安强, 江青英.高校物业管理的发展策略[J].企业经济, 2004 (11) .

[3]戴璐.物业环境管理[M].武汉:华中科技大学出版社, 2004 (9) :78～90.

[4]王军红.高校物业管理存在的问题及其对策[J].现代企业教育, 2006 (6) :25.

[5]王秀云, 李莉.物业管理[M].北京:机械工业出版社, 2004 (4) :155～164.

3.大学物业管理员 篇三

关键词：现代化物业管理；物业管理水平；物业管理理念

前言：近几年来，我国的机构改革开始进入了关键时期，改革程度逐渐深化，使得机关行政楼的物业管理也随之走向现代化的发展道路。在黑龙江省大庆市，现代化的物业管理理念已经渗透到行政办公机关的工作当中，运用科学合理的管理办法，以“让群众赞许、让部门满意、让领导认可”为目标，扎实推进行政办物业管理水平的不断提高。

一、现代化行政办公楼物业管理的内容及特点

行政办公楼的物业管理与普通住宅小区有较大不同，涉密内容较多，且内部建设中对科技含量要求较高。为树立起良好的行政服务中心形象，切实提高工作质量，应在以下几方面需加以认真落实：首先，建筑物维护管理。为了保证行政楼的办公职能得以正常履行，需对办公用地实施有效的维护和修缮。尽量减少办公设施的损坏，控制其老化程度，从而实现物业管理中的保值、增值目的。其次，人员及会议管理。为保障会议的顺利进行，应将会议管理工作做到位，包括会议室的布置、音响布置、会场服务等等。再次，安全管理。安全管理的内容主要有消防安全管理、治安管理以及车辆停放管理。这项工作对门卫、监控设备及停车场的要求较高，需加大贯彻力度。最后，环境卫生管理。行政办公楼的物业管理需为行政工作的开展提供清洁舒适的环境。其中涉及到的主要区域包括领导办公室、会议室、职工餐厅、接待餐厅、体育活动室等具体环境。做到了这四个方面，才能真正实现现代化的物业管理模式，创造良好、便捷又安全的办公环境。

二、现代化行政办公楼物业管理的具体措施

（一）严控人员素质，实现“一专多能”

由于机关物业单位具有一定的特殊性和公开性，因此在物业人员素质管理方面应加以充分重视。大庆市萨尔图区在对外来及上访人员实行严格管理的基础上，还同时做到了为其提供满意的服务，切实做到为人民群众排忧解难，意即实现了内部从业者的职业素养提高。

1.人员出入管理

在非公务接待方面，应实行审批准入制度，且须在门卫保安处填写会客登记单，在取得接待人员的同意后方可进入，以维护行政办公区域的严密和权威。对这类外来人员的接待应统一安排在会客接待中心，不应将办公场合用作他途；在上访人员方面，首先要制定好完善的上访制度和规定并要求上访人员严格遵守。对于不遵守相关规定的上访人员应首先进行劝阻和教育，劝阻无效情况下可移交公安部门处理[1]。造成严重冲突的，如堵门、破坏办公秩序等行为可实行现场处理。其次，为了及时处理信访问题，应妥善安排值班人员对重要上访信息进行调查了解。在受理上访问题时，值班人员应端正态度，认真分析问题的解决办法，避免将矛盾扩大化；对于内部服务人员，主要包括水电维修人员、卫生保洁人员等，应制定较为严格的上岗标准，对其政治素养、文化程度及个人能力及职业道德等做出全面考察，谨慎任用，保证机构人员队伍具有较高的素质。

2.工作人员思想工作

为保证行政机关的工作效率，维护良好的机关形象，首先应对工作人员的思想建设工作进行有效管理，使其树立起“超前到位、扎实细致、高效快捷、主动严格”的工作理念。工作人员应以为人民服务为根本宗旨，工作过程中应做到热情、周到、耐心、规范。在职业道德方面，应促使机关工作人员将遵纪守法、文明礼貌作为基本环节来落实。同时要做到爱岗敬业，以更好地服务群众作为自己的工作目标。工作人员的思想建设方面，还应包括对办公秩序的自觉维护，不在办公期间进行与工作内容无关的活动，形成良好的办公氛围[2]。

（二）抓内部服务管理、力求精益求精

物业管理工作是一个整体的系统，其中包含各个方面的管理分支。为了实现高水平的现代化物业管理，尤其是行政办公楼的物业管理，应在内部服务规范方面做出严格的规定，将管理措施落实到具体流程。从工作实践方面说，可從以下两方面进行规范。

1.服务规范化

为了提高物业管理的工作效率和质量，应避免工作中的随意和松散，应在调动工作积极性和减少失误等方面加大力度。如在职工餐厅的管理方面，就应严格杜绝外来人员的用餐行为，以保证机关职工用餐环境的健康安全，实行刷卡用餐的管理方式，对职工餐厅进行严密管理。再如在物品进出方面，应实行严格的审核制度。外来人员的携带物品需经过门卫的检验，确定物品无危险后方可进入。对于内部工作人员来说，则应自觉维持正常有序的办公环境，与办公内容无关的私人物品不应存放在办公区域内[3]。另外，在办公楼内将贵重物品移出的行为必须取得所在单位部门的证明，保证行政机关免受经济等方面的损失。

2管理制度化

为了使行政服务中心的管理达到标准化建设，就应致力于管理制度化的实施。具体应包括办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、职工餐厅管理制度等等[4]。在将这些制度得以完善之后，同时要加强组织学习，避免制度的建设流于形式。

结论：为了推进现代化的物业管理模式，黑龙江省大庆市萨尔图区在行政办公楼的物业管理方面做出了重要表率，对行政机关的管理改革带来了有益的启示。本文通过对现代化的物业管理模式进行分析，介绍了现代化的物业管理应包含的内容及特点，并对实现这一先进模式应采取的策略进行了阐述。

参考文献：

[1]杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理，2013（12）：256-257.

[2]颜建海.党政机关实施物业管理的理性思考[J].山东纺织经济，2012，7（05）：199-201.

[3]李风.《办公楼物业管理服务规范》出台的前前后后[J].中国物业管理，2013，17（01）：456-457.

[4]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务[J].中国物业管理，2012，19（10）：67-69.

4.大学物业管理员 篇四

考察时间：2012年7月1日-7月25日

考察方法：走访、询问、观察、查阅、搜集

考察目的：了解北京科技大学物业管理市场

考察范围：北京科技大学建筑楼宇的物业管理市场

一、校园基本概况

北京科技大学于1952年由天津大学（原北洋大学）等6所国内著名大学的矿冶系科组建而成，现已发展成为以工为主，工、理、管、文、经、法等多学科协调发展的教育部直属全国重点大学，是全国首批正式成立研究生院的高等学校之一。学校位于高校云集的北京市海淀区学院路，占地约80.46万平方米（包括管庄校区），校舍建筑总面积84.49万平方米（包括管庄校区）。学校现有土木与环境工程学院、冶金与生态工程学院、材料科学与工程学院、机械工程学院等18个院系，1个国家科学中心，2个专业国家重点实验室，2个国家工程研究中心，2个国家科技基础条件平台，21个省、部级重点实验室、工程研究中心。

二、校园物管现状

（一）物管特点

1、校园内实施“后勤一体化”管理模式，成立后勤服务集团，全面承担学校后勤管理，由学校总务基建处直接管理。后勤集团的设立能够确保学院各个方面能够正常运行。

2、校园内的餐饮、学生宿舍、物业维修、卫生打扫、校园绿化、房屋出租、幼儿教育、会议接待等多个方面都是由北京科技大学后勤服务集团管理。

3、部分宿舍楼内的保安及校园保安由北京文安公司负责。

（二）物管现状

物业管理一览表

 后勤服务集团薪酬待遇：

内保服务：1800元/月，提供住宿，双休，含保险； 保洁服务：2000元/月，提供住宿，无休息，含保险； 校园安保：2200元/月，提供住宿，双休，含保险； 会议服务：2000元/月，提供住宿，双休，含保险。

（三）现有服务的缺陷

北京科技大学的旧楼宇交多，楼内环境陈旧，在调研过程中，通过对楼宇的观察，楼内环境卫生一般，卫生间的清洁较差，未配置专业的保洁人员提供专业的清洗保洁服务；配置的安全管理人员都是年龄较大，管理不规范。

三、物管单位基本情况

（一）后勤服务集团

北京科技大学后勤服务集团是学校按照国务院、教育部、市政府关于高校后勤社会化改革的总体精神组建的一个学校二级单位。后勤服务集团下设13个单位，其中集团直属5个机关单位包括集团办公室、财务部、人力资源部、调度督察室。下属8个中心包括饮食中心、物业服务中心、学生公寓服务中心、生活服务中心、动力维修中心、科教服务中心、幼教中心、会议中心。共有职工996人，其中正式职工352，外来务工人员644人。主要工作内容涉及餐饮，学生宿舍、物业维修、卫生打扫、校园绿化、房屋出租、动力运行、幼儿教育、会议接待等多个方面。

后勤服务集团组织机构图

1、餐饮服务中心

2001年，北京科技大学后勤集团挂牌成立后，饮食中心作为集

团下属的一个重要实体，在对校内后勤资源的重新整合组建的基础上，被赋予了新的使命。近几年，学校食堂几经变化，现饮食服务主要由万秀园、鸿博园、清真食堂以及万秀园四层餐厅4个实体，食堂总面积23350平方米，基本能够满足校内近20000名师生的用餐需求。

2、学生公寓服务中心

2007年8月后勤服务集团最近的一次机构调整中，从原物业中心划拨出部分人员专门成立学生公寓服务中心，专门负责学校一斋至九斋学生公寓的管理工作，服务的内容主要涉及各学生公寓的日常物业管理服务，包括学生住宿的分配与调整、安全保卫、门卫值班、卫

生保洁、物业报修、监控、电梯管理等。管理的物业面积达33000平方米，入住学生达18000人。

3、物业服务中心

2007年8月后勤调整内部组织机构后，重新划分了物业中心的工作职责，现在的物业中心下设8个部门：办公室、维修部、大修部、教室部、绿化部、卫生班、楼宇部和消防监控。服务内容涉及全校维修、大修和教室的管理、校园绿化、环境卫生、楼宇部、消防监控工作等。

4、对外经营服务中心

生活服务中心及科教服务中心主要经营后勤的对外业务。其中生活服务中心下设水电暖服务部、出租房屋收费、招待所、交通服务部、行政服务部、对外开发与合作部、收发、直投部八个部门。主要涉及校内部分房屋出租、包括火车票公交一卡通在内的票务代理、车队经营、邮件收发投递等业务。科教服务中心成立于2007年7月。下设科教服务部、教材服务部、印刷厂三个部门。服务内容涉及办公用品购买、设备政府采购、教材订购售卖、文本印刷、复印、装订等方面。

5、动力运行部

主要负责全学供水、供电、供暖的运行、计划、管理，水电气抢修的组织实施以及水电气设备、设施的检查、改造、维护。

6、会议服务中心

北京科技大学会议中心是北京科技大学投资兴建的一座现代化综合型宾馆，地处北四环中路，毗邻海淀区中关村高科技电子商业区及北京八大院校，地理位置优越，交通十分便利，是召开国内外各种

会议、学术研讨、商业洽谈、专业培训的理想场所。会议中心总建筑面积16787平方米，主楼14层（地上十三层、地下一层）。主楼设有套间、标准间、经济标准间287套。可同时容纳宾客574人住宿。会议中心拥有可容纳30-200人的大小各型会议室8个，会议设施齐备。

三、进入新市场的计划

由于后勤集团成立年代悠久，在学院内形成了一种比较传统的管理模式，想要融入这个集体，我们可采取与北京科技大学后勤服务集团领导取得联系，主动推介公司服务产品，了解客户对项目管理的设想，掌握客户的需求。利用现有服务的缺陷突出推介我司的专业性、规范性，进入市场。

批注：介于该校固有后勤管理模式，结合公司现有服务产品，建议该校“物业服务中心”进行合作的方式进行拓展。以“智能建筑运行管理”及“保洁清洗服务”为主推产品，以解决校方后勤管理中“招人难，管人累”的工作难点为销售卖点，持续占领该校物业市场。

——————苏雪峰

5.大学物业管理员 篇五

泰晤士报英国大学排名出炉，以下为您带来20泰晤士报英国大学排名土地与物业管理专业英国大学榜单，希望年泰晤士报英国大学土地与物业管理专业排名能够对您的英国留学选校提供一定的帮助。

2017年泰晤士报英国大学土地与物业管理专业排名

11University of Cambridge78.80%95.90%100231University of Reading74.20%95.10%93.8368Ulster University80.50%94.10%93.1469Oxford Brookes University82.80%89.20%92.7557Nottingham Trent University80.40%92.20%89679Sheffield Hallam University72.30%96.10%87.7793=Birmingham City University80.40%70.60%86.58107University of Greenwich71.50%68.80%84.19117University of Westminster67.30%72.90%841080Plymouth University79.70%16.7%*83.4

[2017年关于泰晤士报英国大学土地与物业管理专业排名推荐]

专业排名综合排名院校教学质量就业前景总得分

6.大学物业管理员 篇六

考试科目:《物业管理概论》

大作业题目（内容）：

一、简要回答下面问题。（共计60分）

（一）、简述早期介入概念以及早期介入与前期物业管理的区别（10分）

答：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布臵、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

早期介入与前期物业管理的区别

（一）概念不同

早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。前期物业管理：是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

（二）内容作用不同

早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。前期物业管理是物业服务企业对新项目实施的物业管理服务。

（三）服务对象不同

早期介入服务对象：是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象：是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

（二）某物业管理处客户部接到业主黄先生的举报电话，该管理处客户部委托李先生受理业主黄先生的投诉理（10分）。问题如下：

1、业主投诉的一般心理常见的有哪些？（5分）答：求尊重心理、求发泄心理、求补偿心理。

2、对业主投诉的处理应做好哪些工作？（5分）

答：端正服务态度，真诚对待业主投诉；做好投诉分类、找到有效处理方法；认真倾听投 诉，做好投诉记录；及时判定投诉性质，准确处理投诉。

（三）、如何理解物业管理具有“服务”与“管理”双重性质？（10分）

答：简单的说服务的对象是人，是业主、住户及访客等，管理的对象是物和秩序制度，如设备设施、消防安全、机动车及非机动车等，物业管理既要服务好人，又要管理好物，所以说具有“服务”与“管 理”双重性质。

（四）、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？（10分）

答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动 建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（3）扩大 承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）未经批准不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

二、结合以下案例，回答问题。（共计60分）

案例1：仔细阅读材料，回答问题：（30分）

某业主4年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。请问：

（1）楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？（2）在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？

答（1）根据《商品房实行住宅质量保证书》的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。

（2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。

（3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。

案例2：仔细阅读材料，回答问题：（30分）

刘先生对新房进行验收。发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，刘先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。两个月后，物业公司以挂号信的方式通知刘先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。刘先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。刘先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，各持己见争论不休。请问：

（1）物业公司是否应收取刘先生这段时间的物业管理费？

（2）如果物业公司不向刘先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？

答：（1）物业公司不应该收取刘先生这段时间的物业管理费。刘先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，刘先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

7.大学物业管理员 篇七

石油物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业, 坚持“统一管理、综合服务、自我发展、自我完善”的原则。随着后勤服务系统的改革, 石油物业逐步从服务型实体向经营型的经济实体转变。

石油物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的, 但又与一般的物业管理公司有所区别, 相比而言, 它具有以下特点:

第一, 石油物业管理公司是相对独立的非企业法人组织。按照上级的要求从事物业管理活动, 是为石油职工提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设施, 能够独立完成物业管理与服务工作, 自主经营, 独立核算。因此, 物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外, 在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样, 都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说, 石油物业管理公司是一个相对独立的企业组织, 它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二, 石油物业管理公司属于服务性企业。主要职能是通过对物业的管理和提供多种服务, 为石油职工创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业, 主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生、园林绿化、供暖供气、幼儿培育、餐饮服务、社区文化活动以及直接为职工提供服务来达到自己的工作目标。因此, 从本质上说, 物业管理公司的“产品”只有一个, 那就是服务。

第三, 石油物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能, 因此它是现阶段油田建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中, 某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确, 所以物业管理公司在向职工提供服务的同时, 也承担了上级有关部门对物业管理的职能, 例如:房屋修建的质量安全管理、房屋分配的管理, 住宅小区内的设施管理等等。

从石油物业的性质来看, 石油物业的内部控制显得至关重要。石油物业管理内部控制关系到企业财产物资的安全完整, 关系到财务系统对企业经济活动反映的正确性和可靠性。企业为实现既定的管理目标, 必需建立起一整套内部控制制度, 以保证企业有序、健康发展。

一、石油物业管理内部控制的内涵

内部控制是为了确保组织目标以及为此而拟定的计划能够得到实现;各级主管人员根据事先确定的或因发展需要而拟定的标准, 对属下的工作进行衡量、测量和评价。控制的目的, 主要是为了防止或避免因浪费、管理不当等因素而遭致损失, 或者根据组织内外环境的变化和组织发展的需要, 配合组织完成任务, 使企业各项作业有条不紊, 且更经济有效地运行, 以促使企业各项经济目标的顺利实现。

石油物业管理内部控制也包括五个方面的要素:

1. 内部环境。内部环境是石油物业管理实施内部控制的基础, 一般包括治理结构、机构设置与权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。

2. 风险评估。风险评估是石油物业管理及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标风险, 合理确定风险应对策略。

3. 控制活动。控制活动是石油物业管理根据风险评估结果、采用相应的控制措施, 将风险控制在可承受度之内。

4. 信息与沟通。信息与沟通是石油物业管理及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息, 确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。

5. 内部监督。内部监督是石油物业管理对内部控制建立实施情况进行监督检查, 评价内部控制的有效性, 发现内部控制缺陷, 应当及时加以改进。

二、石油物业管理内部控制的基本方式

石油物业管理内部控制的基本方式主要有:组织规划控制、授权批准控制、预算控制、实物控制、成本控制、风险控制和审计控制。

(一) 组织规划控制

组织规划控制主要包括不相容职务的分离、组织机构的相互控制两个方面。

1.不相容职务的分离

如会计和出纳就属不相容职务, 必须分离。又如采购和保管也必须分离, 两个人从事至少可以起到相互监督 (即控制) 的作用, 若兼职监督就无从谈起, 即使营私舞弊也不好查证。应当加以分离的职务通常有:授权进行某项经济业务的职务要分离;执行某项经济业务的职务与审核该项业务的职务要分离;执行某项经济业务的职务与记录该项业务的职务要分离;保管某项财产的职务与记录该项财产的职务要分离等等。

2.组织机构的相互控制

一个单位根据经济活动的需要而分设不同的部门和机构, 其组织机构的设置和职责分工应体现相互控制的要求。具体要求是:各组织机构的职责权限必须得到授权, 并保证在授权范围内的职权不受外界干预;每类经济业务在运行中必须经过不同的部门并保证在有关部门进行相互检查;在对每项经济业务的检查中, 检查者不应从属于被检查者, 以保证被检查出的问题得以迅速解决。如审计、财务、纪检监察部门相互之间是平等、独立的, 不存在从属关系, 可以起到相互监督的作用。

(二) 授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制。单位内部某个部门或某个职员在处理经济业务时, 必须经过授权批准才能进行, 否则就无权审批。授权批准控制可以保证单位既定方针的执行和限制滥用职权。

授权批准有两种形式:一般授权和特殊授权

授权批准控制的基本要求是:首先, 要明确一般授权与特定授权的界限和责任;其次, 要明确每类经济业务的授权批准程序;再次, 要建立必要的检查制度, 以保证经授权后所处理的经济业务的工作质量。

(三) 预算控制

预算控制是内部控制的一个重要方面, 包括采购、服务、销售、投资、管理等经营活动的全过程。对单位各项经济业务编制详细的预算和计划, 并通过授权, 由有关部门对预算或计划的执行情况进行控制, 其基本要求是:第一, 所编制预算必须体现单位的经营管理目标, 并明确责任。第二, 预算在执行中, 应当允许经过授权批准对预算进行调整, 以便预算更加切合实际。第三, 应当及时或定期反馈预算的执行情况。

(四) 实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种, 这是对单位实物资产安全采取的控制措施。主要有两条:第一, 限制接近, 以严格控制对实物资产及与实物资产有关的文件的接触, 如现金、银行存款、有价证券和存货等, 除出纳人员和仓库保管人员外, 其他人员则限制接触, 以保证资产的安全。第二, 定期进行实物资产清查, 保证实物资产实有数量与账面记载相符, 如账实不符, 应查明原因, 及时处理。除上述外, 实物资产控制从广义上说, 还包括对实物资产的采购、保管、发货及销售全过程进行控制。

(五) 成本控制

现代成本控制可分为“粗放型”和“集约型”两种:粗放型成本控制:指在生产技术、产品工艺不变的情况下, 单纯依靠减少耗用材料, 合理下料来降低成本的控制法;集约型成本控制:指依靠提高技术水平来改善服务技术、从而降低成本的控制法 。这两种方法结合起来, 就是现代成本控制。

(六) 风险控制

风险一般是指某一行动的结果具有变动性, 与风险相联的另一个概念是不确定性。人们事先只知道采取某种行动可能形成的结果, 但不知道它们出现的概率, 或两者都不知道, 而只能作粗略的估计。例如, 企业试制一种新产品, 事先只能肯定该种产品试制成功或失败两种可能。但不会知道这两种后果出现可能性的大小。经营决策一般都是在不确定的情况下作出的。在实际工作中, 某一行动的结果具有多种可能而不肯定, 就叫风险;反之如某一行动的结果很肯定, 就叫没有风险。风险控制就是尽可能地防止和避免出现不利的结果。

(七) 内部审计控制

审计控制主要是指内部审计, 内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计, 既是内部控制的一个组成部分, 又是内部控制的一种特殊形式。内部审计是在一个组织内部对各种经营活动与控制系统的独立评价, 以确定既定政策的程序是否贯彻, 建立的标准是否遵循资源的利用、是否合理有效、以及单位的目标是否达到。内部审计的内容十分广泛, 一般包括内部财务审计和内部经营管理审计。

三、石油物业管理内部成本控制的重点内容

在物业管理内部控制的过程中重点关注:一是人员费用;二是能源、物料的消耗费用;三是工程建设和维修费用;四是加强成本考核, 建立激励约束机制。

(一) 人员费用的控制

物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资, 包括保安、保洁、绿化等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门, 科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量, 物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜, 部门越少、人员越精越好。

(二) 能源、物料的控制

物业管理用于日常环境的维护, 设备运行的能源消耗是相当可观的, 怎样细化对物业的管理, 如何从零散、琐碎的管理中节约能源, 攥取利润, 是摆在我们面前的现实问题。物料一部分是办公用品另一部分是日常的维护、养护当中的操作工具、耗材, 特别是在老旧小区对这部分的消耗是非常大的。如何使其得到控制, 除有一个切实有效的采购、领用的制度外, 还应从节约、替代入手, 节能减耗, 加强控制。

(三) 对外包方的控制

随着社会分工的不断细化, 人们也越来越认同“专业化管理”, 现实中很多物业公司也将管理中的部分项目委托给相关的专业公司, 总的来说这是有利于企业发展的, 也是未来的必然趋势。但不能否认目前社会上的各种专业公司鱼龙混杂, 想通过聘请专业公司来提高整个物业的管理水平, 是需要有一双慧眼的。现在我们的一些管理公司在问及某项服务时就说已外包专业公司了, 这一点需要引起我们关注。某项服务即使是外包出去了, 还是需要我们的密切监管, 遇到问题及时沟通、解决, 这样才能保证整体质量, 才能达到预期的效果, 否则即使花了钱也不一定能保证服务的品质。

(四) 加强成本考核, 建立激励约束机制

物业管理企业对各单位的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则, 按规定对各基层单位进行考核, 敢于动真碰硬, 才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性, 这是调动管理人员的积极性, 完成目标成本的保证。

为保证全年目标成本的实现, 财务部门对各管理处实行定期考核, 同时各单位对员工个人实行定期考核, 并通过成本管理责任制定考核, 使各单位的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各单位领导的考核任免同加强成本管理结合起来, 充分发挥机制的约束和激励作用, 从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。

物业管理行业在社会上已经进入高速发展和迅速扩张的时期, 其发展前景是相当广阔的, 面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期, 我们一定要抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程, 我们一定要做到事前有目标, 事中有控制, 事后有考核, 同时还要根据现代企业管理制度的要求, 树立全新的成本管理理念, 明晰物业管理企业产权, 保证物业管理资产的独立运作, 让物业管理企业真正的成为市场主体, 独立运作, 实现自我发展。

摘要：物业管理是近年来发展快、潜力大的产业, 随着社会的发展, 人们的生活需求更高, 物业的重要性更加凸现, 作为独立矿区的石油物业也不例外。

关键词：物业管理,内部控制,成本控制

参考文献

[1]矿区服务事业部制度汇编 (物业管理) .2007.

8.物业管理新明星 篇八

上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。

物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。

新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。

物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。

物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园 ，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。

5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。

9.大学生物业公司社会实践总结 篇九

首先，我简单的介绍一下物业公司的运行，物业管理是一个重要的概念，这是我们深入了解物业公司的关键所在。

物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在这个概念中涉及到了合同，这不得不说明法律与我们接触到的生活息息相关。离开了法律。我们的每一项管理工作将很难开展。

下面我就针对我在物业公司的实习生活与法律联系比较紧密的东西与大家分享一下。

实习生活一

在实习工作中。我们遇到了一件比较赤手的案子，一个路人从小区穿过，当时风比较大，天比较晚。回想起来还下着蒙蒙细雨。不幸的事情发生了。路人被从空中掉下来的花瓶砸伤了头，当时小区内的保安都惊呆了，感到很害怕。我们的保安迅速拨打了急救电话，病人很快被送进医院，事情远远没有我们想的那么简单，受伤者的家属把我们物业告上了法庭。我们在查追案子的时候，调取监控录像的时候发现花盆掉落的具体位置并不清楚，由于家家户户都中了很多花，而且大家都不知道自己具体种了几盆花，大家都不承认是从他们家掉落的，我们当时都想不到解决的途径，当时还有同事问我是法官该如何判案子，我当时也不知道怎么回答，后来法院在判案子的时候下达的结果是由每家只要种了花的都得赔，我觉得这个案子就处理的很公平。问题在一定程度上等到了解决。这也是我第一次切身的体会到物业与法律的紧密型。受益匪浅啊。

实习生活二

第二个案子也是涉及到业主和物业公司的。当时一个业主把车子停在了小区内非物业管理的固定停车场。第二天业主的车子被盗了。业主跑过来找物业扯皮。我们当时的态度很坚决，坚决不赔，这个东西不在我们的管理范围之内，所以我们没有义务赔偿。业主把我们告到了法院。我们用监控录像等一系列证据证明了这个东西不在我们的职权范围之内，后来我业主败诉，我们得到了公正。

10.小区物业管理方案 物业管理内容 篇十

一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；

3、接受业主委员会和业主的监督；

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

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1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

11.物业管理系统的开发 篇十一

关键词:物业管理 物业管理系统 设备管理

一、物业管理系统的简介

本系统主要利用C#.NET和ASP.NET实现小区管理中所涉及的物业管理系统,利用.NET平台的特性设计结构合理的Web应用程序。本系统采用Microsoft SQL Sever2000作为数据库服务器。

二、数据库的设计

物业管理系统中,存在小区、楼宇、房间、费用、住户、设备等几个对象实体,小区和楼宇之间、楼宇和房间之间、楼宇和住户之间以及小区和设备之间都是一对多的关系;住户与房间之间是一对一的关系;小区与周边设施之间是多对多的关系。

1.设计数据库结构。

首先在SQL Server中创建一个数据库,命名为SmallHome。可以将该数据库中的表分为两类,一类是基本信息表,另一类是代码表。

2.创建并配置数据库。

建立一个数据库,数据库名设为SmallHous。另外还需要建立一个可以访问该数据库的用户,并设置其密码。

3.配置系统Web.config。

.NET平台提供了一个统一的Web开发平台,新建一个空白解决方案,会自动生成一个Web.config,在里面可以设置数据库连接信息。

三、系统功能的设计

物业管理系统的主要目的就是对小区内的物业和住户进行管理,使小区内的管理工作更加容易,提高工作效率,降低管理成本。

该系统并不是可供小区内的任何用户使用的,只有该小区的管理员才可以使用此系统。可以将使用此系统的小区内管理员分为两类:一类是系统的使用者,另一类是系统的维护者。系统的使用者只能使用此系统,对于此系统的管理工作没有权限,系统的维护者不仅可以使用此系统,还可以对系统進行维护。

1.功能设计。

本系统具体功能如下:

(1)安全管理:提供用户登录、注销等功能。

(2)物业管理:登录后的每个用户可以对小区资料、楼房资料、车位资料以及电话资料等进行查询、修改、添加、删除操作。

(3)住户管理:登录后的每个用户对小区内的所有住户的基本信息以及每个住户的入住情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(4)设备管理:登录后的每个用户可以对小区内的所有的设备以及设备的维修情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(5)系统管理:登录后的系统维护人员可以对该系统的使用者以及该系统中数据库里的某些代码表中的数据项进行查询、添加、修改、删除操作。

2.模块设计。

(1)用户身份验证模块。用户身份验证模块实现用户合法性检查,把用户ID以及权限值保存到Session中,而在后面的页面中通过判断这个Session值是判断用户是否登录。在这个模块中还提供用户退出的功能。

(2)物业管理模块。在物业管理模块里主要包括了对小区概况的查询、修改功能以及对周边设施概况、楼宇信息、房间信息以及小区内的车位信息的查询、修改、删除、添加等功能,同时实现用户退出系统的功能。

(3)住户管理模块。住户管理模块主要提供的是查看、修改、删除、添加小区内住户的基本信息、住户的房屋居住信息以及住户的电话信息。

(4)设备管理模块。设备管理模块主要提供的是对小区内的设备的基本信息进行查看、修改、添加和删除操作。

(5)系统管理模块。系统管理模块包括对用户信息的管理和对数据库中代码表的管理两个功能。由于本系统主要使用者的权限只有两类,为方便起见,将用户的权限直接存储到了用户的基本信息表中,所以不再设置单独的模块来对用户的权限进行操作,用户管理信息主要包括对用户信息的查询、修改、添加、删除等功能。

12.高校物业管理初探 篇十二

高校物业管理是对高校各类建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行维护、修缮和整治, 并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务。高校物业管理是对高校房产管理体制的重要改革, 它的全面推进, 对推动高校管理的现代化、提升高校的管理水平具有重要意义。

总体来讲, 目前绝大多数的高校还没有实行真正意义上的现代物业管理, 行政管理的色彩仍然比较浓厚, 存在以下几个方面的主要问题。

1. 规范化的管理和服务欠缺。

许多高校的物业管理队伍均为自身组建, 在人员组成、软硬件建设等方面与正规的物业服务企业相比有一定差距。特别是物业管理的运作和行为不够规范, 岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度不够完善、不成体系, 执行也不够严格, 基础建设亟待加强。

2. 专业化水平不高。

目前许多高校的物业管理仍是后勤部门行政管理的模式。一些已经开展物业管理的高校, 往往也缺乏专业化的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等服务;而切合高校物业管理特点的专业技术则更显不足。

3. 员工素质亟待提高。

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性, 部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识, 还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。就高校的物业管理来讲, 育人功能是其特殊功能, 它包括管理育人、服务育人和环境育人三个方面。高等学校的主要任务是以培养人才为中心, 开展教学、科研和社会服务, 保证教育质量达到国家标准。人才培养不仅仅包括课堂教学一种形式, 还包括第二课堂的培养形式, 物业管理则承担着重要的管理和服务育人的职责。因此, 对高校物业管理人员的素质要求应该更高。然而, 目前高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体, 其物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏, 素质亟待提高。

二、正确认识高校物业管理的特点, 找准定位

高校物业管理除了有物业管理的共性, 还有其特殊性, 其中最重要的是它作为高校工作的一部分, 同样肩负着“管理育人, 服务育人, 环境育人”的责任和义务。

很多高校的教工住宅原来都是福利分房, 一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上, 有的还具有一定的福利性特点, 物业管理费价格还未完全与市场接轨。再加上近十多年来, 许多高校经过合并、划转等重组改制, 有关福利的遗留问题多, 使住宅区物业收费和改革难度加大。这就使高校物业管理微利运转的特征更为明显。因此, 必须首先追求师生利益的最大化, 企业所提供给学校师生的后勤保障服务价格要体现出高校后勤服务高效、优质、低价的特性, 在此基础上不断寻找新的经济增长点。

三、实现高校物业管理的规范化

1. 目前国家已颁布了《物业管理条例》等一系列法规、条例和标准, 高校必须依照这些规定, 结合实际, 进行规范管理。要加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和实施, 让每一个员工明确工作内容、频率、流程、要求和标准, 掌握服务礼貌用语、服务禁语, 并且能够根据服务对象的要求持续改进服务规范。

2. 建立健全本校的物业管理规定、物业管理服务规范及流程、业主公约、住户手册等规章制度, 形成体系。为保证上述各项制度得到有效执行, 需要建立严格的检查、监督体系, 建议引入ISO9001、ISO2000质量管理检查监督体系。

3. 高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则, 在制定工作规范和流程时, 在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间, 以尽量不影响师生教学科研工作为原则。

四、加强高校物业管理的专业化

高校物业管理的专业化主要包括两个方面。

一是高校物业管理的专项服务应由专业服务公司来承担。高校物业服务企业只是一个“集成者”、“组织者”, 应尝试把一些劳动密集型的服务项目以分外包方式分给社会上的专业化公司进行管理, 充分利用社会资源, 推动物业管理专业化。物业公司自身则可成立一些技术含量高的专业化公司, 使之成为物业公司利润的增长点。

二是高校物业管理与一般物业管理相比具有很多特殊性, 它不仅要对住宅小区和学校校区等一般的物业进行管理, 而且还要对图书馆、学生宿舍等特殊物业进行管理。因此, 在清洁卫生方面, 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作中, 一方面要全面引入物业管理行业具体操作模式及质量标准, 并严格参照标准进行规范化、程序化实施;另一方面, 要针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点操作, 利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。

在公共秩序维护方面, 要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。安全及消防工作应该是高校物业服务工作中的重中之重。由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能杂乱等原因, 高校物业的安全管理难度极大, 如内盗现象突出、业主防范意识不足等。这就特别要求高校物业服务企业随时反馈和总结管理信息, 随时调整操作办法, 以确保公共秩序的安全、有序。

在教学服务及教学保障方面, 应根据教学的需要, 不断优化教学服务模式, 扩展教学服务活动的项目和内容, 以达到教学有序、师生方便的目的。具体内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等。

五、提高员工素质

高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件。保洁、绿化、维修、保安等工作均有较强的技术性, 这些员工素质的好坏、业务能力的高低, 直接影响到物业管理的质量、师生的满意度和高校的办学水平。因此, 一方面要引进专门人才, 另一方面要狠抓人才的培养和教育, 鼓励员工实习创新技能和现代管理方法, 要将员工培训作为核心工作来抓, 逐步实现持证上岗。

高校物业服务企业既可作为物业管理专业学生的实习基础和实践基地, 又可选派自身的管理人才进行专业培训, 达到双向促进, 能教能学。要加强与国家级、省级示范小区的联系, 通过参观、学习、交流等提高物业管理水平, 建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校物业管理队伍, 从而实现科学规范的管理, 提供高效优质的服务。