征收集体所有土地房屋拆迁委托书

2024-06-24

征收集体所有土地房屋拆迁委托书（精选10篇）

1.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇一

集体土地上房屋征收流程

一、发布征收告知书

二、调查登记

三、确定补偿标准

四、发布补偿安置方案公告

五、签订补偿安置协议、支付补偿安置费用

六、交出房屋或强制执行

具体内容如下：

一、发布拟征收公告

二、调查登记

拟征收公告发布后，受委托的离石区、方山县人民政府应对拟征收范围房屋等附着物进行调查和登记。调查结果应当经被征收土地的农村集体经济组织或所有权人确认，并在被征收人所在的村、组公布。

三、确定补偿标准

地上房屋等附着物补偿标准，按照市政府吕政办发

[2013]101号文件执行，101号文件未予明确的，由具有资质的评估机构评估后确定补偿标准。

四、发布补偿安置方案公告

市国土局在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订房屋征收补偿安置方案并予以公告。公告内容包括征收位置、范围、面积、补偿安置方案等。

五、签订补偿安置协议、支付补偿安置费用

被征收人对房屋等附着物补偿标准、安置方式没有异议的，由受委托的离石区、方山县人民政府与被征收人签订补偿安置协议。征收的各项费用应当自签订补偿安置协议之日起3日内全额支付。

六、交出房屋或强制执行

被征收人按协议约定的时间交出房屋等附着物。违反土地管理法律、法规规定，阻挠征收的，以及所有权人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地和房屋等附着物的，由区县政府书面责令所有权人交出土地和房屋等附着物；在责令交出土地和房屋等附着物搬迁期限内仍不搬迁的，申请人民法院强制执行。

2.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇二

一、案例介绍

2000年, 经广东省人民政府批准, 某市一地块征为国有作为土地储备之用, 由于政府对该宗土地尚未确定建设, 市土地储备中心与该土地所在地村民委员会签订土地托管协议。该协议经村民大会表决通过, 协议约定托管土地期限至2017年12月31日。2003年土地储备中心与村委会签订了《补充协议书》, 约定“乙方对地块进行出租、建筑、种植等都属于侵权行为”。后村委会将土地出租给叶某, 村委会经规划部门批准建造3050平方米临时建筑, 到期后经规划部门批准续期到2013年7月31日, 叶某承租后还建造1万多平方米违法建筑, 出租给30多个商户进行商业、饭店、石材、铁艺加工、物流、体育、休闲、废品收购等多种经营。2013年3月政府决定收回土地用于建设。该宗土地收回涉及到的补偿、程序的法律问题致使国土资源部门一筹莫展。

二、破解思路

该宗土地征收补偿存在补偿标准不高、政府并未实际占有等先天性缺陷, 时间跨度也较长, 其中存在的一些租赁具有一定的合理性, 一定程度上属于历史遗留问题。土地使用权收回涉及较为复杂的法律关系和必须考虑的社会效果。

1.土地使用人普遍获得较高利益

根据土地储备中心与村委会签订的《土地委托管理协议》规定, 托管期限到2017年12月31日, 目前尚未到期, 这是收回土地的不利因素。笔者认为, 土地储备中心之所以与其签订这样的协议可能存在两个原因:一是对村委会征地补偿内容的一部分补充;二是认为该宗土地暂时不会开发利用。村委会经市规划局两次批准后建设了3050平方米框架临时建筑, 有效期至2013年8月15日, 该临时规划许可证中明确规定:“遇到国家建设需要, 则无条件拆除”。

2.诉讼解决并非上策

虽然土地储备中心与村委会签订的《补充协议书》约定“乙方对地块进行出租、建筑、种植等都属于侵权行为”, 《土地委托管理协议》经村民大会表决通过, 但是, 《补充协议书》未经村民大会表决, 所以补充协议的效力待定, 只有通过诉讼才能得到确认。迫于上访的压力, 法院对于此类案件的立案、审理、执行通常采取诸如延长审限、向上级法院请示等方法久拖不决, 甚至做出对土地储备中心不利的判决。显然, 通过诉讼解决需要漫长的时间和复杂的程序, 而且是否胜诉也未可知。所以, 通过诉讼程序解决土地收回问题并非上策。

3.“胡萝卜加大棒”是收回该土地的有效路径

临时建筑期满为什么没有拆除?违法建筑为什么得不到及时处理?工商局为什么核发营业执照?多种原因造成收回土地困难, 解决问题的方法归根结底还是利益博弈, 具体涉及到政府、村委会、叶某以及30多户商家等四方主体。从减少矛盾构建和谐社会角度出发, 制订《某市人民政府关于某地块土地使用权收回补偿与处理方案》, 妥善解决四方利益平衡。应当清醒地认识到, 补偿标准是关键, 但是补偿标准再高, 总有少数被拆迁人漫天要价、破坏社会公平, 所以, 需要在强制力保障之下, 才能顺利实现收回土地目标。而不合法的、不合程序的强制手段会造成群众不满甚至引发群体性上访等问题, 对当地的发展产生影响, 对有关干部构成威胁。所以采取合乎法律规定的、对群众人性化的、对极少数漫天要价的“钉子户”采取“胡萝卜加大棒”的方法, 方能破解该疑难问题, 实现政府目标。

4.两支队伍相互映衬

该项工作需要成立两个工作组:一是补偿谈判组, 二是行政执法组。补偿谈判组主要以土地储备中心和办事处的干部为主, 补偿谈判组工作人员应当深入被拆迁人, 做细致的思想工作, 动之以情、晓之以理, 分析利弊, 解读补偿方案的宽容和人性化, 促使其签订补偿协议。行政执法组主要以规划执法、工商、税务的执法人员为主, 利用经营者存在的违法, 执法组各自在职责范围内进行调查取证、送达拟行政处罚决定、听证告知通知书等, 认认真真走程序, 制造强制氛围, 对被拆迁人产生威慑力。通过上述刚柔相济的两项工作, 促使协议拆迁, 顺利完成土地收回任务。

附:某市人民政府关于某地块土地使用权收回补偿与处理方案 (征求意见稿)

为加快城市建设发展、提升城市品位, 经市政府研究决定, 收回某地块。为妥善解决该地块土地托管人、土地承包人、经营商户经济损失, 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》规定, 结合实际制定本方案。

一、收回土地范围

第一条 (收回范围) 收回土地范围为北至————, 南至————, 西至————, 东至———— (以规划红线图为准) 。

二、土地收回时间安排

第二条 (征求意见时间) 本方案公开征求意见期限为2013年3月16日―2013年4月26日。

第三条宣传动员期限:2013年3月16日起。

第四条 (明确主体) 某市人民政府负责收回土地补偿

方案制订、指挥协调有关部门依法履行职责, 市土地储备中心负责补偿, 黄岗道办事处具体负责实施。

第五条 (评估公司的确定) 土地储备中心选取3～5个具有房地产评估资质的评估公司供被拆迁人挑选, 在7日内被拆迁人不能协商一致或者投票不超过半数意见的, 由土地储备中心在公证处现场公证下随机抽签确定评估公司。

评估公司可以根据土地储备中心的委托对收回范围内具有代表性的临时建筑物、构筑物、附属物、经营损失等进行评估, 并将评估报告公示, 供被拆迁人签订协议前参考。

第六条 (及时行使举证权利) 工作人员入户调查、勘察、丈量时, 被拆迁人应配合并提供租赁合同、营业执照、相关审批文件等对补偿有利的各种证件材料并配合入户调查、勘察、丈量, 逾期不提供或者不配合的, 根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定, 自行承担不利的法律后果。丈量结果经丈量组所有人员签字确认并进行公示。

第七条 (不配合的评估) 被拆迁人拒绝配合评估的, 评估公司可以查阅复印规划部门审批资料、拍照录像、外围勘察、GPS测绘后作出评估报告。

在协议拆迁期限内, 被拆迁人愿意按照本方案规定的补偿标准签订补偿协议的, 可以不再评估。

本方案没有规定或者虽有规定被拆迁人不接受的, 评估公司应当作出评估报告。

第八条 (协议拆迁期限) 协议拆迁期限:2013年3月16日—2013年4月16日, 逾期不签订补偿安置协议的转入违法建筑查处、非法经营调查、税收稽查等强制程序。

三、补偿

第九条 (协议期间从宽对待违法建筑) 在协议拆迁期限内, 对临时建筑、构筑物、附属物所有权人按照下列标准进行补偿:

(一) 砖混结构的————元/平方米;

(二) 铁架结构的————元/平方米;

(三) 塑钢、木架结构的————元/平方米;

(四) 活动板结构的————元/平方米。

不服上述规定标准的, 可以按照其重置评估价进行补偿。

第十条 (对经营者的补偿) 在协议拆迁期限内, 对实际经营者根据实际经营面积按照下列标准补偿:

(一) 商铺————～————元/平方米;

(二) 饭店————～————元/平方米;

(三) 文化体育经营————～————元/平方米;

(四) 废品收购————～————元/平方米;

(五) 停车场————～————元/平方米;

(六) 石材————～————元/平方米;

(七) 其他————～————元/平方米。

对上述标准不服的, 可以由评估公司评估确定。有营业执照的上浮20%。

第十一条 (搬迁费补助) 在协议拆迁期限内, 按照被拆迁建筑物面积————元/平方米向被征收人一次性支付搬迁补助。

第十二条 (退还租金) 出租人应当退还承租人支付的尚未发生的租赁费, 村委会退还租金的直接损失由土地储备中心据实结算进行补助。

第十三条 (启动强制手段) 逾期不签订协议并拆除的, 由规划执法部门依法认定为违法建筑并函告工商部门, 工商部门依法注销已经颁发的营业执照, 继续经营的, 按照无照经营处理。

协议拆迁期限届满, 超过期限的临时建筑及违法建筑一律无条件拆除不予补偿, 拒不拆除的, 由规划执法部门依法作出责令限期拆除处罚决定, 逾期不自行拆除的, 依法申请人民政府组织公安、规划执法、综合执法、办事处等部门强制拆除并处罚款。

第十四条 (承租权存在争议的先行处理) 补偿以户为单位, 承租权存在争议的, 在提存补偿资金并经公证处保全的前提下先行拆除, 承租权依法界定后再进行补偿。

第十五条 (三重复合奖励) 为鼓励全体被拆迁人齐心协力, 加快完成签订补偿安置协议工作, 设立以下三项奖励:

(一) 签约奖。按被拆迁人签订补偿协议的时间, 分别按以下规定对其进行奖励:

1.在2013年3月26日前签订补偿协议并拆除的, 按被拆迁面积奖励————元/平方米。

2.在2013年3月27日—2013年4月16日期间签订补偿协议并拆除的, 按被拆迁面积奖励?元/平方米。

3.在2013年4月17日之后签订补偿协议的, 没有奖励。

(二) 全部签约完成竞赛奖。按照就近和关联原则, 分4个组 (详见公告) , 按照该组全部完成签约并拆除的时间先后次序, 分别给予以下奖励:

1.第一名, 按照————元/平方米对该组内所有被拆迁人进行奖励;

2.第二名, 按照————元/平方米对该组内所有被拆迁人进行奖励;

3.第三名, 按照————元/平方米对该组内所有被拆迁人进行奖励。

(三) 项目签约完成奖。在2013年4月30日之前, 本项目全部签订协议并拆除的, 按照————元/平方米对本项目全部被拆迁人 (含建筑物的出租人和承租人) 进行奖励。

第十六条 (建筑物的交付验收) 被拆迁人搬迁完毕后, 告知拆迁工作人员组织验收, 被拆迁人凭“交付验收单”领取拆迁补偿金, 拆除后当日发放奖励。

第十七条 (承诺追加) 征求意见期间可以签订协议, 签订协议后, 如果本项目同类情况补偿标准提高, 补偿部门对已经签订协议完成拆除的被拆迁人按照提高的标准进行追加。

四、罚则与救济

第十八条 (违法的处理) 下列情形, 公安机关依法处理直至追究刑事责任:

(一) 以自焚、自残、自杀以及对拆迁工作人员进行殴打、威胁、恐吓、侮辱、谩骂以妨碍依法征收的;

(二) 在家存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性物质的;

(三) 散放恶犬妨碍依法征收的;

(四) 故意制造谣言、散播虚假消息的;

(五) 煽动、组织、策划违法信访的;

(六) 采取伪造或者虚构手段骗取拆迁补偿的;

(七) 其他方式违法对抗拆迁的。

第十九条 (权利救济) 被处罚人对行政处罚决定不服的可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

五、附则

第二十条 (协议份数) 签订的补偿安置协议一式四份, 具有同等法律效力。

第二十一条 (送达途径) 评估报告、行政处罚决定、强制拆除决定、执行裁定等法律文书, 当事人拒绝签收的, 可以采取公证 (见证) 留置送达等方式送达。

第二十二条 (安全提示) 在拆迁过程中, 被拆迁人应当加强安全措施防范, 防止水、电、煤气等安全事故发生, 妥善保管各种证件和材料, 委托他人代为办理的, 应当办理委托授权手续, 避免上当受骗造成不必要的损失。

人民政府强制拆除决定书、人民法院执行裁定书规定的搬迁期满后, 土地储备中心可以通知自来水、电力、燃气等部门停止供应, 以防止造成安全事故。

第二十三条本方案未尽事宜, 市人民政府作出补充规定。

3.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇三

关键词：土地征收；集体土地性；拆迁

一、土地征收、房屋拆迁的法律依据

对集体土地实施征收的法律依据主要是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》。对国有土地上的房屋实施征收的法律依据主要是《物权法》、《房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地房屋征收评估办法》。

诉讼程序适用《行政诉讼法》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释、最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定等等。

二、征收、拆迁的法定程序

（一）集体土地征收的程序

①发布征地公告。②征询村民意见。③实地调查与登记。

④一书四方案。⑤张帖征地公告。⑥张贴征地补偿安置方案公告。⑦报批征地补偿安置方案。⑧批准征地补偿安置方案。⑨土地补偿登记。⑩实施征地补偿与土地交付。

根据《征收土地公告办法（2010修正）》第二条“征收土地公告和征地补偿、安置方案公告，适用本办法。”

第三条“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。”

第七条“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”“被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”

第四十八条“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”

根据《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》明确规定：市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建设用地为“一书三方案”，即建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案）。

（二）房屋诉迁的程序

①确定房屋征收范围。②拟定征收补偿方案。③征收补偿方案与听证。④征收补偿方案征求公众意见。⑤修改征收补偿方案。⑥社会稳定风险评估。⑦落实征收补偿费用。⑧公告。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”

第十条“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”

“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十二条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”

三、土地征收、房屋拆迁的行政救济

（一）政府信息公開制度在拆迁中的作用

《政府信息公开条例》的实施是为了保障公民的知情权，在征地、拆迁行政案件中政府信息公开是非常重要的程序。如果行政机关不愿意公开手中的信息，或者是不履行《政府信息公开条例》中的规定的义务，没有对申请做出回复是违法的。申请人可以通过在国土资源局、规划局、环保局等相关部门依法申请相关信息，可见《政府信息公开条例》给当事人提供了依法调取对自己有利证据的法律依据。

（二）行政复议制度

根据《行政复议法》“第二条公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。”

“第五条公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼，但是法律规定行政复议决定为最终裁决的除外。”

“第七条公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：①国务院部门的规定；②县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；③乡、镇人民政府的规定。前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。”

（三）土地监察制度

土地监察法律制度，是随着我国加强土地管理工作、特别是土地管理立法工作而建立和完善起来的。根据“《土地管理法》第六十六条县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。”

“第六十九条有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。”

四、被拆迁人的诉讼救济

（一）征收与拆迁案件的受案范围

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条和第二十六条第三款分别规定：“被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。

《行政诉讼法》第十二条第（五）项规定“对征收、征用决定及其补偿决定不服的”。第十二条第（十一）项规定“认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”提起诉讼的属人民法院行政诉讼的受案范围。

（二）征收与拆迁案件地域和级别管辖

根据《行政诉讼法》第二十条的规定，应“由不动产所在地的人民法院管辖”。

根据《行政诉讼法》第十五条的规定可知，房屋征收决定和房屋补偿决定案件都应由中级人民法院作为一审管辖法院。

（三）征收与拆迁案件的起诉与受理

被征收人不服房屋征收决定和房屋补偿决定提起行政诉讼的起诉状内容：

（1）征收人和被征收人的基本情况。

（2）写明因不服某市、县级人民政府所作出的房屋征收决定或房屋补偿决定的名称、编号。

（3）写明诉讼请求，包括请求撤销、变更或确认违法等具体诉讼请求，如同时要求政府赔偿的还要写明具体赔偿请求的数额。如果请求对规范性文件进行合法性审查的应单独列出一项诉讼请求。

（四）征收与拆迁案件原告、被告主体资格的认定

房屋征收决定和房屋补偿决定中的相对人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民个人。当公民个人的房屋被政府征收时，其就会成为房屋征收决定或房屋征收补偿决定的行政相对人。②法人。具备法人资格的单位成为房屋征收相对人时，如果对房屋征收决定或房屋征收补偿决定不服均可以自己的名义提起行政诉讼。③其他组织。被告包括：a.市、县级人民政府担当被告。b.房屋征收部门。

五、结语

土地房屋征收與补偿事关人民群众切身利益和社会稳定大局，是社会高度关注的焦点和问题，也是矛盾多发的领域。因此，近年来，房屋征收行政诉讼已上升趋势的增加，随着2015年行政诉讼的新修改明确有关房屋征收的法律内容，更是与当今中国社会经济的发展与时俱进，依法慎重处理好每一起行政征收、拆迁案件，可以减轻矛盾激化，减少恶性事件，为推进社会和谐有着不可替代的作用，因时间紧凑，相关法律知识研究并不全面，今后希望与大家一起探讨，共同进步。

参考文献：

[1]中国法制出版社编，《中华人民共和国土地管理法》案例注释版（第二版），2013年5月.

[2]中国法制出版社编，《中华人民共和国拆迁补偿法典》，2014年5月.

[3]国务院法制办公室编，《中华人民共和国征收拆迁补偿法典》（注释法典），2014年1月.

4.集体土地上房屋征收与补偿篇四

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

5.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇五

2009-11-29 为规范征收集体土地房屋拆迁补偿、安置，维护拆迁当事人的合法权益，保障集体土地征收和项目建设的顺利进行，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》等法律法规，参照国有土地房屋拆迁管理的相关规定，结合我市实际，市政府制定出台了《沧州市征收集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》。

违法建筑一律不予补偿

沧州市城市规划区范围内，因征收集体土地需要对房屋等建筑物进行拆迁补偿、安置的，适用该《办法》。《办法》中所称拆迁人是指依法取得建设用地使用权的单位。被拆迁人指的是被拆迁房屋的所有权人。承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。市土地行政主管部门是集体土地房屋拆迁补偿、安置的主管部门。被拆迁人所在区、县人民政府负责征收集体土地房屋拆迁补偿、安置有关的具体工作。被拆迁人所在的乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）委会协同做好集体土地上房屋拆迁补偿、安置工作。各相关部门依照本办法规定，互相配合，保证房屋拆迁补偿、安置工作顺利进行。

拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人不得阻挠土地征收，且需在规定期限内完成搬迁。

违法建筑；逾期的临时建筑或者临时建筑在批准时载明城市建设需要时无条件拆除的；已建新房应拆除而未拆除的旧房；在征地预公告后被拆迁人进行房屋及其附着物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分等都不予补偿。

补偿安置方案在被征地乡村公告

征收土地经依法批准后，由负责具体实施补偿、安置工作的区、县人民政府会同市土地行政主管部门，依照《办法》规定和市政府颁布的有关标准，制定房屋拆迁补偿、安置方案。

房屋拆迁补偿、安置方案应当纳入征地补偿、安置方案，并在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

征地补偿、安置方案经市政府批准后实施。

拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿、安置事宜签订书面协议。协议报市土地行政主管部门备案。

因补偿、安置标准发生争议，不能达成协议或不履行协议的，依法定程序解决。补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。因未按照依法批准的补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决。

被拆迁人在规定的拆迁期限内阻挠房屋拆迁，拒不交出土地的，由土地行政主管部门责令迁出、交出土地，拒不迁出、交出土地的，申请人民法院依法强制执行。

评估有异议十日内提出复评

在征收土地预公告发布后，区、县人民政府，市土地行政主管部门根据确定的征地拆迁范围，通知有关部门暂停办理户口的迁入、分户；核发营业执照、临时营业执照；新建、扩建、改建房屋；房屋交易、赠与、交换、抵押、典当、租赁；改变房屋和土地用途、土地转让等事项。暂停办理以上事项的时间一般不超过一年。

被拆迁房屋需要作价补偿的，由具有建设部或省建设厅颁发的房地产评估资质的中介机构进行房屋评估。拆迁人应当提供不少于两家符合要求的中介机构供被拆迁人选择。

评估结果由评估单位及时在拆迁范围内张榜公布，内容包括合法占地面积、房屋建设面积、被拆迁房屋及附属物（房屋、门洞、厕所及其他构筑物等）评估金额等。

拆迁人、被拆迁人对评估有异议的，可以在评估结果公布之日起10日内提出复评，也可以委托其他有评估资质的中介机构重新评估，并按照下列规定确定评估价额：

重新评估价格与原评估价格的差额不足或等于原评估价格5％的，执行原评估价格，由委托人支付评估费；

重新评估价格与原评估价格的差额超过原评估价格的5％、不足10％的，按照两次评估的平均值确定。重新评估纲由委托人与原评估机构共同支付；

两次评估价格的差额等于或者超过第一次评估价格的10％的，由市土地行政主管部门组织有关专业技术人员或指定评估机构进行评估，并按第三次评估结果确定。第三次评估费用由第一、第二次评估与第三次评估的评估价格差额大的评估机构支付。

对复评结果、重新评估结果拆迁人和被拆迁人仍达不成协议的，自收到评估报告7日内可向沧州市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定，其鉴定费用由责任方承担。

对被拆迁房屋进行评估时，评估机构应通知被拆迁人到场。被拆迁人接到通知后不予配合的，评估机构可以依法进行评估。拆除有产权纠纷的房屋，由拆迁人、村集体经济组织提出补偿、安置方案与当事人进行协商，协商不成的，对被拆除房屋进行证据保全后，依照相关法律法规实施强制拆迁。

拆除产权不明的房屋，拆迁人应当对被拆除房屋进行证据保全后，依照相关法律法规实施拆迁。非住宅房屋均实行货币补偿

房屋拆迁可以实行货币补偿，或者提供统一规划的统建房进行产权调换，被拆迁人可以从二者选择一项补偿方式。有条件的地方也可以提供宅基地安置。

货币被偿的计算公式为：货币补偿价款＝（重围结合成新价×建筑面积）＋（宅基地区位补偿价×合法宅基地面积）＋附属物补偿价款。宅基地区位补偿价的标准及其计算规则，由市土地行政主管部门制定，报市政府批准后实施。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

调换的安置房屋的价格＝安置房屋的建筑面积×（安置房屋单位面积土地使用权价格＋安置房屋的建安平方米造价）。

安置房屋配有杂物间的，杂物间的计价标准按安置房屋建安平方米造价的60％结算。安置房屋价格以具有建设部或省建设厅颁发的房地产评估资格中介机构的评估结果确定。

拆迁非住宅房屋，一律实行货币补偿。土地补偿按征地区片综合地价标准补偿给农村集体经济组织。经依法批准后占用农村集体建设用地，向农村集体经济组织支付过费用的乡镇企业，农村集体经济组织应该根据经批准的占地剩余年限给予适当补偿。有合法批建手续的地上建筑，按重置结合成新价补偿给房屋所有权人。

对于经依法批准的经营性用房，除按照本《办法》规定给予补偿外，根据具体情况，对因拆迁造成的停产、停业损失应当给予适当补偿。补偿认定面积以权属证书为准

被拆迁房屋的合法依据，以土地预征公告发布前，被拆迁人所持有的土地权属证书、房屋权属证书或者取得的合法建房手续为准。

被拆迁房屋的用途，以土地权属证书、房屋权属证书上载明的用途为准；土地权属证书、房屋权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的。以合法建房手续载明的用途为准。未经批准将住宅改为经营性用途的，一律按住宅用途认定补偿。

拆迁补偿中认定房屋建筑面积，以土地权属证书、房屋权属证书标明的面积为准；未取得土地权属证书、房屋权属证书，但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。实际建筑面积与合法证件标明面积不符的，以合法证件的面积为准。

本《办法》施行前在集体建设用地上已建成的房屋，未取得土地权属证书、房屋权属证书和规划行政主管部门批准建房文件，符合宅基地申请条件，并且确由被拆迁人长期自住的，以经评估后的房屋建安成本价为基础给予适当补偿。

土地预征公告发布后，被拆迁人已经取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据评估结果给予补偿。

拆迁范围内，农村村民符合审批基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，由被拆迁人提出申请经乡（镇）人民政府审核，报市土地行政主管部门核准同意，可以按照统建安置房屋安置价给予安置，安置面积不超过需要安置人口每人35平方米，但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。提供宅基地安置的，被拆迁房屋按照重置结合成新价格给予货币补偿。房屋拆迁补偿款不包括宅基地区位补偿价款，其土地补偿按照综合区片地价补偿给集体经济组织。计算公式为：货币补偿价款＝重围结合成新价×建筑面积＋附属物补偿价款。

宅基地安置应服从城市总体规划和市区土地利用规划。有条件的村集体可以在批准的集体建设用地上，由村集体统一建设多层楼房进行安置。积极配合拆迁可获搬迁奖金

被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人过渡用另房一般自行解决。拆迁人应按下列规定的标准支付给被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人临时安置补助费和搬迁补助费：

实行货币补偿的，一次性结清搬迁补助费，补助标准按拆除房屋建筑面积每平方米8元计付（养殖用房除外）；

实行产权调换的，由被拆迁人自行安排过渡，过渡期限一般为18个月，最长不得超过两年。搬迁补助费按被拆除房屋建筑面积每平方米16元计付，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每平方米每月4元元计付，由拆迁人提供周转用房的，不付给临时安置补助费。

被拆迁房屋的承租人，只享受拆迁中的一次搬迁补助费，不享受临时安置补助费。

因拆迁人的责任不能按期交付安置房屋，延长过渡期限的，依照下列规定处理：

被拆迁人或承租人自行安排住处的，从逾期之月起，按照本《办法》规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，半年以内的增加25％，逾期半年以上不满一年以内的增加50％，逾期一年以上不满两年的增加75％，逾期两年以上的增加100％。

由拆迁人提供周转房的，从逾期之月起，按照本办法规定的临时安置补助费的标准为基数，付给临时安置补助费，逾期不满一年的付给25％，逾期一年以上不满两年的付给50％，逾期两年以上的付给75％。拆迁人对被拆迁人原有的管道燃气、有线电视、有线电话、宽带网络等，应当按现行行业规定的标准一次性付给移位费。对确实不可以移位的，应按现行价格标准付给初装费

6.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇六

第一章总则

第一条为了规范房屋征收货币补偿安置行为，维护被征收人的合法权益，改善被征收人征地后的居住条件，根据《中华人民共和国土地管理法》、《**省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》、《**市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规规定，特制定本办法。

第二条本办法所称货币补偿房屋特指被征收人根据（**发〔201*〕**号）文件拟安置的房屋。

本办法所称货币补偿安置，是指征收实施单位按规定标准将被征收人的还房面积换算成货币补偿安置费，支付给被征收人，由其自行解决居住需求的一种安置补偿方式。

第三条凡在城市规划区范围内征收集体土地上的房屋，被征收人选择货币补偿、产权调换与货币补偿相结合两种补偿安置方式的，均适用本办法。

第四条选择被安置房屋全部实行货币补偿的被征收人必须提供下列两项之一证明材料。

（一）被征收人已有的商品住房《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；

（二）经房管部门审查备案的《商品房买卖合同》。

第二章征收管理

第五条人民政府负责我*城市规划区集体土地上房屋征收与安置补偿工作；国土资源局为房屋征收部门，组织实施城市规划区集体土地上房屋征收与安置补偿工作。

第六条国土资源局可以委托相关乡镇人民政府、街道办事处或具有公共管理职能的行政、事业单位具体实施房屋征收与安置补偿工作。

第七条相关部门的主要职责：

*国土资源局主要负责房屋征收与安置补偿方案的拟定，经审查后报*人民政府审批；组织相关部门锁定征收范围内的人口、开展入户调查登记、核查违章建筑、核实房屋面积、签定补偿协议、指导安置还房建设等工作。

*拆迁办主要负责房屋征收与安置补偿方案的审查；对房屋征收与安置补偿方案实施过程进行检查和督办，对安置补偿协议进行审核。

*住建局主要负责房屋征收范围内违章建筑的确认和安置小区规划选址、建设方案的审查、安置房工程质量的监督等工作。

*财政局主要负责房屋征收安置补偿资金的收支管理。

*公安局主要负责房屋征收范围内安置补偿对象的认定，保障房屋征收与安置补偿工作的顺利进行。

*房管局主要负责被征收房屋面积测绘、房屋性质及结构认

定等工作。

*城管执法局主要负责对违规抢修抢建和违法建（构）筑物依法进行拆除。

*监察、司法、工商、税务、审计、环保、信访及水、电、气、通讯等部门要按照各自职责分工，共同做好房屋征收与安置补偿工作。

房屋征收所在地的乡镇人民政府、街道办事处主要负责做好安置补偿政策的宣传解释、群众思想教育和社会稳定工作，按照委托职责具体做好房屋征收与安置补偿的各项工作。

第八条征收实施单位应当依据征地补偿安置方案，及时将征收范围、征收实施单位、征收期限、补偿标准和方式等事项，以房屋征收公告的形式予以公布并实施。

第九条实施货币安置补偿的征收项目，征收实施单位应向*级人民政府提交货币安置补偿测算方案，落实货币安置补偿资金后，再启动实施安置。

第三章征收实施

第十条货币安置补偿面积以确认的被征收人拟安置的房屋面积为准。

货币补偿房屋的面积确定应按照《***城市规划区集体土地上房屋征收与补偿实施办法》（*发〔201*〕**号）文件规定执行。

第十一条货币安置补偿包括确认合法还房面积安置补偿、重置或残值房屋补偿、一次搬家费、搬迁奖金、临时过渡费、附属设施补偿费等其它应补偿的合理费用。

第十二条被征收人选择货币安置补偿的，征收实施单位对住宅房被征收人，应当给予6个月的临时过渡费（按照住宅房屋过渡费标准执行）；对非住宅房被征收人造成停产、停业的，应当给予3个月的停产、停业补助费。

第十三条规划区内征收的所有集体土地上房屋货币安置补偿面积的补偿单价，由中介评估机构(由被征收人在规定时间内协商选定)进行评估，评估结果由项目实施单位报*国土资源局和拆迁办备案，评估基准日为房屋征收公告发布之日。评估基准点为项目安置还房所处地段。

一次搬家费、搬迁奖金、临时过渡费、附属设施补偿费、重置或残值房屋补偿费按照《***城市规划区集体土地上房屋征收与补偿实施办法》（*府发〔201*〕**号）文件规定的标准执行。第十四条被征收人选择货币安置补偿的，应当与征收实施单位签订房屋征收货币安置补偿协议。协议应使用统一文本，其中应当载明下列主要内容：

(一)征收实施单位和被征收人双方的姓名或单位名称(被征收人含房屋所有人和房屋使用人)；

(二)被征收房屋地址、结构和建筑面积；

(三)被征收安置房屋的确认还房面积；

(四)货币安置补偿款的项目、标准、数额、支付方式和支付期限；

(五)被征收人的搬迁期限；

(六)违约责任；

(七)争议的解决方式；

(八)征收当事人双方认为需要订立的其他条款。

第十五条房屋征收货币补偿款支付给被征收人。征收实施单位不对承租人补偿，该被征收房屋的租赁关系，由租赁双方依约解除。

第十六条被征收人已签定协议并领取货币安置补偿费后仍不搬迁或者不履行协议，由*国土资源局作出限期搬迁决定。逾期仍不搬迁的，由人民政府依法申请人民法院强制搬迁。

第十七条凡与征收实施单位已签定协议并领取了房屋征收货币补偿款的被征收人，视为已经享受政府的基本住房需求安置保障措施，不再享有申请使用国家其他保障住房的权利。

第四章附则

第十八条本办法施行前在*城市规划区内集体土地上房屋征收中已按规定获得安置房、已享受过原货币补偿或采用其他方式安置的，不再适用本办法。

第十九条对*城市规划区外的其他各项目集体土地上房屋征收中货币安置补偿工作，*国土资源局可参照本办法制定细则。第二十条本办法由*国土资源局负责解释。

7.房屋征收及拆迁中的土地补偿问题篇七

一、房屋征收拆迁的本质及其所涉及的土地问题

从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的交易。然而无论是相关的法律文本, 还是拆迁补偿的实践, 甚至《物权法》之后的立法, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质, 对土地使用权的补偿问题含糊其辞、一笔带过, 甚至避而不谈。然而在现实生活中, 房价高居不下、拆迁上访等诸多问题无不与拆迁问题互为因果, 成为一个较为突出的社会问题。因此, 准确定位土地使用权的私人财产权性质, 是理顺拆迁补偿纠纷诸多问题的一个理论前提。

根据我国宪法、民法通则、土地管理法等现行法律, 所谓国有土地使用权, 是指公民、法人依法控制、支配国家所有的土地及其收益, 并排斥第三人干涉的权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定:我国境内外的公司、企业、其他组织和个人, 除法律另有规定外, 均可依照规定取得土地使用权, 进行土地开发、利用、经营。取得土地使用权的土地使用者, 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他交易活动, 合法权益受国家法律保护。从我国立法来看, 土地使用权人有权自主使用土地, 对土地进行占有、使用、收益和附条件的处分:在法律许可的范围内, 可以自主的对土地进行各种开发和利用并获取收益。此外, 土地使用权人可以出租土地以收取租金;将土地使用权租赁给他人承包经营取得提留收入;将有偿取得的土地使用权作为投资与他人合资、合作、联营兴办实业以分取红利;或者在土地使用权上设定其他物权以收取使用费等。

显然, 土地使用权是一项具有经济内容的法定权利, 土地使用权的作用不仅在于其使用价值, 也在于它的商品价值, 即流通性。然而, 在相当长的一段时期内, 我国不承认土地的价值及其商品属性, 而是把它当作一种自然资源, 实行土地无偿使用的制度。相应的, 旧的房地产管理制度的特点是“地不计价、地随房走”, 即土地使用权不作为财产计算其价值, 并只能被动的在地上建筑物、附着物的权利移转时随同移转, 其财产权利的独立性无从体现。

这种情况在过去是合理的, 因为国有土地使用权是无偿取得的, 不具有流通性, 其价值也无从计算, 只能被当作无价值之物随同地上建筑物、附着物移转。但在实行国有土地有偿使用的法律制度之后, “地不计价、地随房走”的作法就难以存在了。从1987年开始, 我国开始进行旨在建立土地有偿使用制的土地制度改革。在建立土地有偿使用制度后, 土地利用关系被导入商品经济关系, 我国的土地也开始从纯粹自然资源向财产转变, 土地使用权可以自由转让, 渐渐形成了以土地市场来实现国有土地价值的制度。我国现行的土地市场依法分为两级市场。一级市场指土地使用权的出让, 即土地使用权从国家土地所有权中分离, 目前该市场由国家垄断;二级市场即土地使用权的转让, 即土地使用权在平等主体之间互相转移, 这是一个自由竞争的市场, 不应当存在国家垄断。

需要明确的是, 土地使用权之所以可以流转, 不仅仅因为我国现行相关法律规范对此做出了规定, 而且也根源于土地的商品属性和土地使用权的物权属性。可以说, 土地使用权的物权定位具有重大意义。一般而言, 物权是权利人直接支配并排斥他人干涉的权利。土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权人直接和不特定多数人发生法律关系, 可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人为上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以对抗。这一点与承租权等债权完全不同。承租权这样的债权转移给第三人时, 必须取得物的所有权人的同意, 否则承租权利人的行为将成为其权利消灭的法定根据。

综上, 我们可以得出这样的结论, 土地使用权是一项独立的财产权, 那么对土地的使用就必须依据所有权法律规范, 遵守商品流转关系的一般原则, 即等价有偿原则和有偿转让原则。因此, 拆迁应当对土地使用权进行补偿。

二、拆迁法律规范对土地使用权补偿问题的规定

《物权法》第121条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权获得相应补偿。第135条规定, 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权属于用益物权, 因此, 在拆迁时应当对其进行补偿。令人遗憾的是, 一些地方歪曲城市房屋拆迁管理条例的立法精神, 通过一些立法质量较差、位阶较低、存在冲突的规范性文件来处理拆迁中的土地问题, 使得拆迁管理部门和法院在处理该类问题时左右为难。

1995年9月4日国务院法制局对建设部《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函》中明确:“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》, 并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。许多人因此认为《城市房屋拆迁管理条例》根本没有土地使用权补偿的字眼, 而复函最后也只是说要按照规定对被拆迁的房屋进行补偿, 因此不需要对土地使用权进行补偿。实践中, 很多案件也是照此精神处理的。如此机械理解上述规定, 陷入一种形式法治的误区。事实上, 城市房地产权利应包含土地使用权在内, 离开土地使用权的房屋是不存在的。房屋的所有权包括“四至”以内的土地使用权及必要的通行、通风、采光等相邻权所必需的土地, 对房屋补偿没有排除对房屋“四至”以内的土地使用权的补偿。况且, 该复函并没有将土地使用权排除在补偿范围之外。如果机械地理解该复函精神, 必将背离土地使用权的商品属性、财产属性, 也与上位法和其他法律规范存在冲突, 与现代物权保护思想相背离。因此, 人民法院在审理拆迁补偿安置裁决行政案件时应当以法律、法规为依据进行裁判, 拆迁人应当对国有土地使用权进行补偿。

我国宪法、民法通则和物权法等相关法律不仅规定了土地使用权可以依法转让, 也规定了国家保护土地的使用和收益的权利, 公民合法的私有财产不受侵犯。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定, 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下, 根据社会公众利益的需要, 国家依照法律程序提前收回, 并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房屋拆迁管理条例》虽然没有明确要对土地使用权进行补偿, 但在颁发拆迁许可前, 拆迁申请人取得土地使用权批准文件时, 就已在土地成交确认书、土地出让合同等文件中承诺应当承担拆迁补偿成本, 其中就包括土地使用权收回补偿。而且《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“被拆迁房屋的货币补偿的金额, 应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定”。其中, 区位因素的实质就是土地价值, 也就是说在房屋的补偿价中含有土地收益, 对土地使用权是作了一定补偿的。

对拆迁中土地使用权的补偿问题, 更为明确的规定是国家标准《房地产估价规范》。该规范的6.7.6明确规定了, 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权, 根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时, 对该土地使用权如果视为提前收回处理, 则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价, 应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行 (其实该条没必要规定“对该土地使用权如果视为提前收回处理”这样一个假设条件, 因为土地使用权不是债权, 而是独立的物权, 权利人有权自主决定处分该权利, 因此无须先由国家收回, 再行转让土地使用权) 。该规范明确规定了应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价, 具有非常进步的意义。

既然明确了土地使用权应该得到补偿, 那么补偿的范围如何确定?比如北京一些旧城改造项目的拆迁, 被拆迁房屋大多是旧的四合院, 产权证反映的只是被拆迁房屋的建筑面积, 不能反映被拆迁房屋所占用的土地的面积, 而被拆迁房屋所占用的土地的面积一般要大于被拆迁房屋的建筑面积, 这样很多人便产生了疑问:即拆迁补偿是否就排除了院子所占用的这部分土地使用权的补偿?我们研究一下北京市房屋拆迁补偿价计算公式:

房屋拆迁补偿价= (基准地价×K+基准房价) ×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价 (K为容积率修正系数) 。

假设在房屋的面积 (除院落外) 、区位等状况均相同, 房屋的基准地价、基准房价、重置成新价也因此相同的情况下, 则房屋所占土地面积越大, 房屋的现状容积率就越小, 那么K也就越大, 相应的, 房屋得到的补偿也就越多。因此, 虽然国务院及北京市的相关房屋拆迁管理规定没有明确规定补偿院子所占的土地使用权, 但是通过分析北京市房屋拆迁补偿计算公式, 就能看出在相同的情况下, 所占土地面积大的房屋拆迁得到的补偿就多, 也就是说在拆迁中给予了院落补偿。

应该说, 城市房屋拆迁的目的是实现国有土地使用权的流转, 补偿应当考虑土地使用权因素, 无论是从法理还是从我国现行法律制度来看都是不容置疑的。有学者比较了中国和德国的土地使用权证发现, 两者最大的不同并不在于土地使用权证和房产登记证是否合一, 而是在于两者记录的内容有所差异:中国的土地使用权证上记录的是土地面积和住房居住面积或建筑面积, 而德国地籍簿并未直接注明住房居住面积或建筑面积, 而是记录了土地面积和土地使用权的比例。这个细微的技术差别却使得两国土地使用权的价值有着天壤之别。如果说我国将来借鉴德国的做法推进起来难度较大, 那么对土地使用权补偿的量化进行技术上的改进, 以使其尽量符合土地的市场价值, 也许是我们应该努力的一个方向。因此在拆迁中应当补偿被拆迁人失去的每一项独立的物权。

三、划拨土地使用权的补偿问题

《土地管理法》第2条规定, 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是, 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。因此, 对于土地使用者而言, 直接从国家手中获得土地使用权有两条基本途径, 一是出让, 二是划拨。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定, 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权;第44条规定, 划拨土地使用权, 除本条例第四十五条规定的情况外, 不得转让、出租、抵押。因此从法理上来说, 划拨土地作为无偿取得的土地使用权, 其资产、价值的支配权始终属于国家, 除法律另有特殊规定和人民政府批准外, 使用权人不得自由处分该权利、变更权利主体。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定, 土地使用权人经有批准权的人民政府批准, 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的, 应当认定合同有效。拆迁范围内存在划拨土地的, 也要对划拨土地使用权进行转让, 颁发拆迁许可证可以视为人民政府批准了划拨土地的转让。该司法解释第12条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府同意转让, 并由受让方办理土地使用权出让手续的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第13条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续, 并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”因此划拨土地能否拆迁 (或者说转让) , 拆迁补偿是否应包含土地使用权价值, 如何计算划拨土地使用权的补偿价值便成了不可回避的问题。

事实上, 划拨土地之所以不得转让、出租、抵押, 是因为我国的《土地管理法》第54条在制度设计上, 已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因此, 与公益用地非商品化的国际惯例一致, 公益目的决定了其仍然采用无偿划拨方式, 决定了由此形成的划拨土地不可进入市场流转的特性。但是我国划拨土地的情况比较复杂, 有很多历史遗留问题。对于符合一定条件的划拨土地使用权, 经有批准权的人民政府许可, 我国现行法律也是允许其转让的。事实上, 我国目前的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则并不是那么截然分明, 有许多本应当是出让的土地使用权, 而实为划拨土地使用权;由于历史的原因, 很多划拨土地不是用于公益事业, 而是用于住宅商业或经营目的。因此, 法院在面对拆迁补偿问题时, 应区分不同情况分别处理。

划拨土地使用权在我国表现为两种形态:第一种形态是, 土地使用权出让制度实施后, 依公共利益需要因行政划拨产生的划拨土地使用权, 这种划拨土地使用权, 因其公益性的用途, 除法律另有特殊规定和行政机关指定外, 土地使用权不能进入市场。如土地使用者转让其土地使用权, 表明该行为人已无继续使用该宗土地的需要, 公益行为已终结, 国家授权的特定目的已不复存在, 土地使用权应由国家收回后再行处理, 而不能由土地使用者直接处理。第二种形态是, 土地使用权有偿出让制度实施前, 历史遗留的无偿取得的土地使用权。依产生方式不同, 具体分为行政划拨和法律规定两种情况。

土地使用权出让制度后的行政划拨指为经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业需要, 国家划拨给农民、集体单位无偿使用的土地使用权。这种划拨的土地使用权产生于计划经济体制下国家对全民、集体所有制单位的投资行为。对此, 由于企业都支付了很高的补偿费, 如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物、附着物拆迁安置费等, 有的还负担劳动力的安置和居民住房的安置。因此其土地使用权, 是变相有偿取得, 而不是无偿取得土地使用权。对于这种划拨土地使用权应允许其采用市场化的方式进行处分, 如投资、转让、抵押和租赁等。依现行法律规定, 这种划拨土地使用权人在补办出让手续后可自行处分其土地使用权。

按照法律规定取得土地, 是指依据1982年宪法第10条第1款规定的城市土地一律属于国家所有的原则, 将城镇居民宅基地所有权公有化, 而产生的宅基地使用权。对这种情况, 应脱离土地所有权、使用权分离的思路, 而要从使用者财产权的角度去考察财产权。土地所有权公有化, 并不意味着土地财产权的公有化, 划拨土地使用权应该得到补偿。

因此不管是划拨的土地还是有偿获得的土地, 拆迁人都要先按照出让的土地市场价进行评估, 然后根据评估报告确定相应的补偿金额。一般而言, 划拨土地使用权与出让土地使用权在取得成本构成上的差别在于有没有交出让金。土地出让金有市场定价和相对低廉的政府定价两种。在拆迁补偿中, 如果是划拨土地, 则国家拿走较低标准的政府定价之后, 剩下的部分应补偿给被拆迁人, 即被拆迁人应取得市场价与政府定价的差额。行政机关和人民法院在实际工作中应当依照《土地管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定充分考虑对划拨土地的补偿。

划拨:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金

出让:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金×使用年限÷出让年限

四、土地使用权补偿的滞障

(一) 政府的定位

在土地管理的过程中, 国家扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。国家行使土地所有权人的情形与方式同行使行政管理权的情形与方式存在明显区别。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系。解决这些问题的关键, 在于国家正确行使土地所有权和行政管理权。因此, 我们需要分析一下在实行土地所有权与使用权分离、土地使用权有偿转让制度后, 土地所有权人国家、土地使用权人以及第三人之间的法律关系。

1.国家作为土地所有者掌握着土地所有权中的处分权能。国家可以财产所有人的身份来监督使用权人对土地的使用, 当使用权人不按法律规定或合同约定使用土地时, 国家可以给予警告以至无偿收回土地。

2.如前所述, 虽然土地使用权属于不完全物权, 但仍具有独立财产价值。土地使用权人可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地所有权人国家与土地使用权人之间属于自物权与他物权、完全物权与限制物权之间的法律关系。权利人为上述法律行为时, 不受土地所有权人国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以排除。土地所有者和使用者都可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利。

3.在所有权与使用权分离后, 由于土地的合法占有权已经转移给土地使用权人, 故作为土地所有权人的国家不再和第三人发生直接的物权关系。

拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人作为物权人的身份及其财产权利, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 做到公开、公平、公正。应切断地方政府在拆迁中的土地非法利益, 使之成为超脱的居中管理者。

(二) 不科学的干部考核制度影响拆迁补偿的公正性

8.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇八

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

[1]吴庆玲.城市国有土地上房屋征收补偿评估探讨[J].经济研究参考，2012，11：52-54.

[2]姚斌.房屋征收补偿中的价格评估机制研究——基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的分析[J].价格理论与实践，2012，12：42-43.

[3]张水金.做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考[J].中国房地产，2013，03：77-79.

[4]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望，2014，04：33-34.

9.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇九

房屋征收补偿费用应含被征收房屋货币补偿和购买、建设产权调换房屋的费用。房屋征收补偿费用应根据房屋征收补偿和安置用房购买、建设进度足额到位。

征收千户以上市政府常务会议定

根据《意见》，被征收人应在征收告知书发布之日起5日内，自行协商选定房地产价格评估机构；若5日内无法选定评估机构的，依70%以上户数意见确定评估机构；无法形成多数意见的，则在上述期限届满后3日内，由房屋征收部门通过公开抽号方式随机选定。

同时，房屋征收决定涉及被征收人户数在1000户以上的，作出房屋征收决定前，应当经市政府常务会议讨论决定。

房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料后，应于3日内在房屋征收范围张贴征收告知书，告知被征收人的权利和义务；征收实施单位应将房屋的权属、面积等摸底、调查结果报经市房屋征收部门审核后，向被征收人公布。

要评估社会稳定风险并提交报告

根据《意见》，房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案，应在房屋征收范围内和征收部门门户网站公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明，以书面形式提交。

对房地产价格评估机构估价报告经鉴定存在明显重大技术问题等违规行为的，房屋征收部门应将其列入不良信用档案，并暂停将其列入评估机构公示目录一年。

公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区（村）组织代表等参与监督。

房屋征收项目，由相关政府或部门牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告。

10.征收集体所有土地房屋拆迁委托书篇十

广西壮族自治区百色市人民政府办公室

百色市人民政府办公室关于印发百色市征收集体土地房屋拆迁补偿安置办法（试行）的通知

百政办发〔2008〕67号

各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：

《百色市征收集体土地房屋拆迁补偿安置办法（试行）》已经市二届人民政府第8次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○八年六月一日

百色市征收集体土地房屋拆迁补偿安置办法

（试行）

第一章总则

第一条为加强征收集体土地房屋拆迁管理，保障建设顺利进行，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》精神，参照《城市房屋拆迁管理条例》、《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在本市中心城市规划区范围内因征收集体土地而拆迁房屋及其附属设施，并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。

第三条征地房屋拆迁应当遵循“依法管理、合理补偿、妥善安置”的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。

第四条市国土资源局是本市征地房屋拆迁补偿安置工作的行政主管部门，负责本市征地房屋拆迁补偿安置的监督管理工作。

市人民政府成立市征地拆迁管理办公室，负责本市征地及其房屋拆迁补偿安置管理、协调、监督、指导的具体工作。

右江区人民政府负责本辖区内征地房屋拆迁补偿安置工作，设立或者指定的征地拆迁实施机构作为拆迁人，具体负责本区征地及其房屋拆迁补偿安置实施工作。

被征地拆迁所在的乡（镇）人民政府、街道办事处，应当协助做好征地房屋拆迁工作。

市建设规划、财政、房地产管理、市政管理、物价、监察、审计、信访、公安、宣传、民政、工商行政管理、税务、教育、卫生、商务、邮政、电信、供电等部门和单位应当按照各自职责，共同做好相关工作。

第五条本办法所称的拆迁人是指右江区人民政府设立或者指定的征地拆迁实施机构；被拆迁人是指被拆迁房屋及其设施的所有权人。

第六条建立征地房屋拆迁补偿安置工作绩效考核制度，市人民政府对城区政府征地房屋拆迁补偿安置工作实行综合目标考核，具体考核工作由市征地拆迁管理办公室负责。

第二章拆迁补偿安置程序

第七条征收集体土地方案报经省级以上人民政府批准后，市人民政府公告征收集体土地方案，内容包括被拆迁房屋等附着物位置、范围、面积及其补偿安置标准等。

第八条被拆迁房屋的集体、个人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书或者其他有效权属证明材料、房屋所有权证书或相关有效证明材料、身份证或户口簿等，到公告指定的单位、地点办理房屋拆迁补偿安置登记手续；或配合拆迁人到现场进行调查登记，填写征地拆迁现场调查记录表。

被拆迁人在规定期限内不到指定地点进行房屋拆迁补偿安置登记，或者不配合拆迁人进行调查登记，拆迁人可申请公证机构采取证据保全措施。

第九条征地房屋拆迁补偿安置方案是征地补偿安置方案的组成部分，拆迁人应当根据依法批准的征收集体所有土地方案、拆迁红线图、征地拆迁调查结果以及本办法有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁补偿安置方案，经市征地拆迁管理机构及市国土资源局审核后报市人民政府批准，由市国土资源局另行公告。

集体所有土地房屋拆迁补偿安置方案内容应当包括拆迁范围、补偿安置对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房和迁建用地安排、搬迁期限等。

第十条被拆迁人对征地房屋拆迁补偿安置方案有异议或者要求举行听证的，应当在公告之日起10个工作日内以书面形式向市征地拆迁管理机构提出，在该期限内没有提出的，视为没有异议或放弃举行听证，由拆迁人与被拆迁人协商签订房屋拆迁补偿安置协议书。

被拆迁人要求举行听证的，市征地拆迁管理机构应当依照有关规定举行听证；被拆迁人对征地房屋拆迁补偿安置方案内容有异议的，拆迁人应进行核实，最后由拆迁人与被拆迁人根据核实结果协商签订房屋拆迁补偿安置协议书。

第十一条在公告征地方案前当事人能双方达成征地包括房屋拆迁补偿安置协议的，将征地方案与征地补偿安置方案（包括房屋拆迁补偿安置方案）合二为一进行公告。

第十二条房屋拆迁补偿安置协议订立后，属于货币补偿或宅基地安置方式的，由市国土资源局根据拆迁人与被拆迁人订立房屋拆迁补偿安置协议书规定的付款金额、期限支付补偿款；属于产权调换的，由拆迁人负责实施。

第十三条拆迁补偿安置协议订立后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

第十四条拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置方案公告确定的拆迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向右江区人民政府申请裁决，裁决机关应当自受理之日起30日内依法作出书面裁决。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

第三章拆迁补偿安置管理

第十五条征收集体土地方案公告后，市和城区两级人民政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋转让及土地用途变更手续。

征收集体土地方案公告后，在征地拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）办理入户和分户，但因出生、婚姻、军人退伍、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因确需办理入户的除外；

（二）转移房屋所有权和宅基地；

（三）建设新的房屋租赁关系；

（四）改变房屋、土地用途。

第十六条拆迁人与被拆迁人应当依照本办法规定订立房屋拆迁补偿安置协议，拆迁已租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁房屋承租人订立拆迁补偿协议。拆迁补偿安置协议应载明下列主要内容：

（一）拆迁当事人名称；

（二）拆迁补偿安置方式；

（三）被拆迁房屋的地址、建筑结构和面积、用途；

（三）拆迁补偿金额、支付方式和期限；

（四）安置地点、安置方式、面积，搬迁过渡方式和过渡期限；

（五）被拆迁人或房屋承租人的搬迁期限和搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费的发放标准；

（六）违约责任和纠纷处理方式；

（七）拆迁当事人约定的其他事项；

（八）实行产权调换的应载明房屋的地址、房屋套型、建筑结构和面积、楼层和房号、交付期限、差价结算方式等。

拆迁补偿安置协议应当订立一式六份，拆迁人、被拆迁人、房屋使用权人各执一份，国土资源、房地产管理部门和征地房屋拆迁管理机构各存档一份。

拆迁补偿安置协议示范本由市国土资源局统一监制，并报市人民政府备案。

第十七条被拆迁房屋的所有人居住在拆迁范围外，由其代理人、房屋使用人负责通知该房屋所有人办理拆迁补偿安置手续；属于无使用人的空置房屋，由拆迁人负责通知。

拆迁期限届满，仍无法通知到被拆迁房屋的所有人的，拆迁人应当做好被拆迁房屋的勘察记录，向公证机构办理证据保全和补偿费提存，并提出对房屋使用人的临时安置方案，经房屋拆迁管理部门核准后，可先行拆迁腾地。

第十八条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报市征地拆迁管理机构批准后实施拆迁：

（一）有产权纠纷的；

（二）产权人下落不明的；

（三）暂时无法确定产权人的。

实施房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全和补偿费提存。

第十九条实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全；因强制拆迁发生的搬迁及租用临时安置房屋所需的费用，由拆迁人从被拆迁人的补偿安置款中扣除。

第二十条被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议或者裁决确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人迁出，房屋使用人未迁出的，视同被拆迁人、房屋承租人未完成搬迁。

第二十一条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

市人民政府应当建立拆迁补偿安置资金的监管制度，加强对拆迁补偿安置资金的监管。

第二十二条市征地拆迁管理机构应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

市征地拆迁管理机构应当建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案等有关情况予以公开，并接受查询。

第二十三条市征地拆迁管理机构应当建立举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式；收到举报后，应当落实专人负责处理，并将结果及时告知举报人。

第四章拆迁补偿与安置一般规定

第二十四条拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照本办法规定给予补偿安置。

本办法所称的住宅房屋是指依法取得的用于生活起居的房屋及附属设施。

本办法所称的非住宅房屋是指依法取得的除住宅用房及其附属设施之外的房屋，包括产业用房等。

本办法所称的附属设施是指住宅房屋附属经认定合法的畜舍及住房之外厨房、厕所等设施。

未经规划或土地行政主管部门批准改变房屋用途的，拆迁补偿安置时按原房屋用途认定。

第二十五条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆迁，不予补偿。逾期不拆除的，依法强制拆除。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用年限给予补偿，其计算公式为：补偿金额=重置价格×剩余年限÷批准使用年限。

第二十六条被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。

被拆迁人因正当理由确实无法提供集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政主管部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。

第二十七条拆迁房屋需要进行价格评估的，市征地房屋拆迁管理机构应当将拆迁补偿评估项目向社会公告并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构，评估所需费用由拆迁人承担。

房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公开，接受社会监督，公示时间不少于10日。

拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示期限内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日出具书面复核结果；当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后5个工作日内向市房地产行政主管部门申请裁决，裁决部门受理后应组织房地产评估专家组进行评审，专家组出具的评审结论作为裁决的依据。

第二十八条拆迁人提供的安置用房和安置过渡房应当符合国家、自治区规定的有关设计规范要求和工程质量标准，并按有关规定验收合格。

第五章住宅房屋拆迁补偿安置

第二十九条征地房屋拆迁补偿安置分为货币补偿、产权调换、宅基地安置三种方式，被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

货币补偿安置是指由拆迁人提供房屋拆迁补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。产权调换安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换安置被拆迁人。

宅基地安置是指被拆迁人所在农村集体经济组织能够提供符合乡（镇）土地利用总体规划及城市总体规划的回建宅基地或由拆迁人在指定的回建安置点提供回建宅基地，被拆迁人利用拆迁人按重置价格给予的补偿自行回建安置。

第三十条拆迁住宅用房，应当以集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁人符合自治区、市宅基地管理规定的分户条件的，可以作为安置计户依据。被拆迁人因正当理由确实无法提供集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件未记载可作为安置计户依据事项的，由乡（镇）人民政府、街道办事处依法认定安置户数。

被拆迁住房安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属于下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）结婚3年以上的配偶；

（二）原户口在拆迁地、现在部队服现役的军人（不含已在外结婚定居人员）；

（三）原户口在拆迁地的大中专院校在校学生；

（四）原户口在拆迁地、现在监狱服刑或劳动教养的人员；

（五）法律、法规规定的其他人员。

第三十一条被拆迁人选择货币补偿或产权调换方式安置的，其住宅用房的可安置面积按照本办法第二十六条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积300平方米，符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房面积低于可申请建房建筑面积等原因造成住房困难的村民，按每户人均30平方米建筑面积（以下简称低限安置标准）确定可安置面积。

第三十二条被拆迁人在拆迁范围内有多处合法住房的，应合并计算其原住宅用房的建筑面积。

被拆迁人在拆迁范围外另有集体土地住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用户建筑面积。

被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿安置，并应当在规定期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法强制拆除。

第三十三条被拆迁人选择货币补偿安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）住宅用房可安置面积的补偿资金，按公告发布时被拆迁房屋所在地段房地产市场评估价格确定，计算公式为：

补偿资金=可安置面积×被拆迁房屋所在地段房地产市场评估价格。

（二）被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按照重置价格结合成新再增加不超过100%比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算。

第三十四条被拆迁人选择产权调换补偿安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）被拆迁房屋建筑面积与实际安置面积相同的，不结算差价；

（二）被拆迁房屋建筑面积超过实际安置建筑面积的部分，按重置价格结合成新再增加100%比例给予补偿；

（三）安置用房因自然间不可分割而使实际安置面积超过可安置面积的部分，面积不超过10平方米的，按安置房基本造价结算，超过10平方米部分按该地段商品房价格结算。

第三十五条被拆迁人选择宅基地补偿安置的，可选择以下其中一种方式：

（一）由拆迁人在指定的安置地点提供回建用地安置方式。

1.由拆迁人指定安置地点，按照百政发〔2005〕64号文件的有关规定给被拆迁人提供回建用地；

2.拆迁人负责回建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相关的建设费用；

3.被拆迁人按有关规定办理回建用地手续和建房手续，拆迁人应当予以协助，办理回建用地手续和建房手续费用全免；

4.被拆迁人房屋按重置价格予以补偿；

5.被拆迁房屋位于百政发〔2005〕64号文件规定的城区征地第一、第二片区范围内的，被拆迁人选择宅基地补偿安置方式的，仅限于由拆迁人在指定的安置地点提供回建用地安置方式。

（二）由被拆迁人所在农村经济组织提供回建用地安置方式。

1.被拆迁房屋位于百政发〔2005〕64号文件规定的城区征地第一、第二片区范围外的，在符合乡（镇）土地利用总体规划及城镇总体规划的前提下，被拆迁人所在农村集体经济组织有条件给被拆迁人提供回建宅基地的，经依法批准可以实行宅基地安置方式；

2.拆迁人负责回建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相关的建设费用；

3.被拆迁人按有关规定办理回建用地手续和建房手续，拆迁人应当予以协助，用地、建房审批所产生的费用由拆迁人负责支付；

4.拆迁人对被拆迁房屋按重置价格支付补偿费给被拆迁人，原宅基地的征地补偿费支付给拆迁人所在农村经济组织。

第三十六条被拆迁房屋已作装修的，除可移动的装修部件、材料外，应对装修部分按照重置价格结合成新给予补偿。

第三十七条被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人按照重置价格结合成新给予补偿。

第三十八条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本章的规定予以补偿安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由市、县（区）人民政府另行制定。

第三十九条拆迁住宅用房，被拆迁人选择调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人提供过渡用房或临时过渡补贴费。协议约定的过渡期限不得超过2年。被拆迁人有权选择过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。

拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用地或回建宅基地的，除继续提供过渡用房或临时过渡补贴费外，还应当自逾期之月起另行支付临时过渡补贴费。

第四十条拆迁人应当支付被拆迁人搬家补贴费；实行产权调换安置或宅基地安置且需要临时过渡的，拆迁人应当支付双倍的搬家补贴费。

第四十一条被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前完成搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。

第六章非住宅房屋补偿安置

第四十二条拆迁非住宅用房，被拆迁人应当选择货币补偿安置方式；符合第三十五条第（一）项规定的，也可以选择迁建安置方式。第四十三条对被拆迁人实行货币补偿安置的，依照本办法第二十六条规定确定被拆迁房屋补偿安置面积，并按当地房地产市场同类地段同类用途的商品房价格给予补偿。

第四十四条选择迁建安置方式，适用下列规定：

（一）拆迁人应当根据市人民政府的有关规定，结合被拆迁房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助，用地、建房审批所产生的费用由拆迁人负责支付。

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第四十五条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第四十六条拆迁学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其拆迁安置补偿按照有关法律、法规的规定办理。

第七章法律责任

第四十七条

拆迁人违反本办法规定，有下列情形之一的，由土地行政主管部门责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任：

（一）拆迁实施方案未经审核和批准而实施拆迁的；

（二）未按拆迁实施方案确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（三）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的。

第四十八条拆迁人违反本办法规定，有下列情形之一的，由土地行政主管部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的；

（二）将拆迁补偿安置资金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置过渡用房不符合国家和自治区规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的；

（四）提供的安置用房因拆迁人的原因不能按期办理房屋所有权证和土地使用权证的；

（五）提供的迁建用地未取得合法批准文件的；

（六）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。

第四十九条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由土地行政主管部门重新组织评估；对另一方当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并由有关行政管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政主管部门给予警告，责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安、司法机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条土地行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员违反本办法，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；给被拆迁人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按规定发布拆迁公告的；

（二）对违反本办法规定的拆迁实施方案予以核准的；

（三）未按规定告知被拆迁人和其他利害关系人申请听证权利的；

（四）对被拆迁人的举报拒不受理和不依法处理的；

（五）有其他玩忽职守、滥用取权、徇私舞弊行为的。

第八章附则

第五十二条本办法中拆迁住宅用房临时过渡补贴费、搬家补贴费、装饰补偿费和拆迁非住宅用房的一次性经济补贴费的标准和计发办法，由市人民政府另行规定。

第五十三条安置房屋基本造价、被拆迁房屋的重置价格、商品住宅平均价格由市价格行政主管部门会同市土地、房产行政主管部门测定公布。

第五十四条本市所辖各县征地房屋拆迁安置工作，由县人民政府结合本地实际情况自行制定，报市人民政府备案。