中国房地产改革与发展

中国房地产改革与发展（精选9篇）

1.中国房地产改革与发展 篇一

中国房地产行业发展与未来

自1998年中国正式放开房地产市场后，原来公民享有的福利分房正式告别历史舞台，而“房子”也从原来的“非卖品”变成“商品”。当时流行的“厂长楼、主任楼”等当时按资排辈分房的流行词汇也逐渐从人们嘴边离开，随之而来的是人们不断的抱怨房价怎么越来越高？怎么当初没敢多压套房子？当随便拿个楼盘营业额就可过亿元，当统计部门核算卖房子已是当地最大经济命脉时，地方政府的首脑们视乎找到了那个他们梦寐以求的搞活地方经济、提高GDP最简单可行的办法。与此同时，国内一些具有眼光的其它行业的带头大哥们也再也安奈不住寂寞，纷纷下海；还有那个掌握国民血液命脉的金融系统，一下就发现的新大陆：用储户的钱，给玩房子的人弄个魔术，一下就让储户变成银行半辈子的奴隶。于是中国的百姓的钱越来越少，银行的钱也越来越少，而且可怕的是银行的血液视乎开始凝固了，血液正被房子“钙化”…….有一天，中央首脑发现了这个问题，开始了一系列的疏通工作，可是越疏通发现越拥堵，因为总有人先出来喊疼痛、叫苦，让疏通工作很为难。更有经济专家以支柱产业为噱头大为其主子报不平。百姓抱怨、官员抱怨、连专家都跑来抱怨…….真是唉生一片！

于是中国就出现了很多的世界奇迹，2008年全球的经济都出现的问题，就是个经济大萧条的场面，唯独中国，它的房地产市场却是高歌猛进。连见惯了经济战争的华尔街的经济对冲高手都看昏了头脑。

“钱聚人散、钱散人聚”是中国文化当中很重要的一笔，当欧美将藏富于民的政策坚定不移时，中国想“散富于民”的政策却很难推广，那中央只能取信于民的路线走下去了，于是新一轮抑制房价的政策不断出现，住宅房产受到前所未有的冲击，树大招风，一线城市首先被刺激，由被降价变成我要降，因为他们都发现了，以往火爆得售楼处变得异常冷静，投资炒房的客户渐渐留恋于其它投资。当二级市场、三级市场都感到风暴来袭时，二手中介机构开始关门了，再后来，投资客中的房源成了烫手山芋，一二手经常会有倒挂现象。

但房地产毕竟是关系国民经济的产业，也是金融机构的最好搭档，住宅市场的发展越来越明朗化，以自用居住为目的的客户将是市场的主流，房价会逐步向理性化发展。同时，商业地产和工业地产是很多大型企业开发的新内容，将主导未来5年的行业发展！

2.中国房地产改革与发展 篇二

(一) 中央政策指引

1、经济

7月23日, 中共中央政治局召开会议, 研究当前经济形势和经济工作。胡锦涛总书记指出, 保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效, 下半年要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性, 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 全面落实和充实完善刺激经济的一揽子计划和相关政策措施, 巩固经济企稳回升势头。要保持内需较快增长, 着力扩大消费需求, 优化投资结构, 继续发挥好投资对拉动经济和调整结构的重要作用, 加大保障和改善民生工作力度。

9月, 中国共产党第十七届中央委员会第四次全体会议审议通过了《中共中央关于加强和改进新形势下党的建设若干重大问题的决定》。《决定》指出, 去年下半年以来我国经济增长明显下滑趋势得到遏制, 经济形势总体呈现企稳向好势头。同时, 我国经济回升基础还不稳定、不巩固、不平衡, 经济发展仍处在保增长的关键阶段, 继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务, 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性, 充实完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划和政策措施, 努力实现今年经济社会发展预期目标。

2、土地

5月1 3日, 国土资源部发出《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》 (国土资发[2 0 0 9]5 8号) , 要求各地市、县国土资源管理部门要根据全国保障性安居工程工作目标任务的分解情况和当地保障性住房建设规划计划, 在年初已上报保障性住房用地供应计划的基础上, 加快修编2 0 0 9年、编制2010~2011年保障性住房用地供应计划。《通知》要求, 在城市规划区范围内建设的廉租住房、经济适用住房, 应按照城市规划, 综合考虑被保障人群的工作生活等实际, 合理确定选址和地块。保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应, 并按规定减免相关费用。对在城镇规划区外单独选址建设的保障性安居工程用地, 不得征收新增建设用地有偿使用费。

6曰3 0日, 国土资源部下发《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》 (国土资电发[2 0 0 9]44号) , 要采取切实措施对批而未用土地进行处理, 优先用于扩大内需急需用地的项目。农用地转用批准后, 满两年未实施征地和用地行为的, 批准文件自动失效。已实施征地, 满两年未供地的, 在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。对由于项目自身原因造成未供地的, 及时调整给急需用地的项目。不及时办理供地手续又不愿意调剂的项目, 督促用地单位限期办理供地手续, 限期开工建设, 否则到期依法取消该项目用地。

8月1 1日, 国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》 (国土资发[2 0 0 9]1 0 6号) , 一是要求对国务院批准的2007、2008年度城市建设用地, 凡未上报或审核同意实施方案的, 省级国土资源管理部门要督促城市人民政府尽快编制和上报实施方案, 并尽快向省 (区、市) 人民政府汇报, 在9月底前完成审核工作;二是要求各地要按照《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》 (国土资电发[2 0 0 9]4 4号) 的部署, 在全面清理、摸清底数的基础上, 及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案;三是规范城市基础设施等用地的供地手续, 完善工业用地出让备案制度, 采取切实措施促进建设用地的有效利用;四是严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地;五是健全建设用地动态监管制度, 加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台, 重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管。

9月4日, 国土资源部发布《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》 (国土资电发[2 0 0 9]7 1号) , 调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。文件具体调研内容包括了调查建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

3、信贷

6月1 9日, 银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》 (银监发[2009]59号) , 要求各银行业金融机构要严格执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (国办发 (2008) 131号) 、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银发[2 0 0 7]3 5 9号) 、《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》 (银监发[2008]42号) 规定, 坚持贷款风险审慎指标控制, 严格借款人资格审查, 注重从源头上防范贷款风险;坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求, 严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

10月28日, 银监会发布《个人贷款管理暂行办法 (征求意见稿) 》, 规定商业银行在个人贷款业务中必须严格执行“面谈”, 贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制, 制定贷款管理办法及每一贷款品种的操作规程, 明确相应贷款对象和范围, 实施差别风险管理, 建立贷款各操作环节的考核和问责机制, 并禁止贷款人发放无指定用途的个人贷款。同时强调贷款人应加强贷款资金支付管理, 按合同约定用途向借款人的交易对象进行支付。

(二) 北京市政策导向

1、公积金

3月31日, 北京市公积金管理中心出台了《关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知》 (京房公积金发[2 0 0 9]1 1号) , 允许职工在购买政策性住房时提取住房公积金支付首付款。

4月20日, 北京市公积金管理中心再次出台新规《关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知》 (京房公积金发[2 0 0 9]1 3号) , 规定从4月27日起, 北京二手房公积金贷款可以实行组合贷款, 即公积金贷款与商业贷款组合。公积金原有的利率优势加之这些新政策的出台, 更加有利于刺激消费者的购房需求。

2、住房保障

5月22日, 北京市保障性安居工程工作会议召开, 市长郭金龙强调, 要着力抓好保障性安居工程, 深入推进房地产结构调整, 促进首都房地产业稳定健康发展;要落实中央保障性安居工程计划, 全力搞好以实物配租为主的廉租房与经济适用房的建设, 同时要做好廉租房与经济适用房的合理衔接, 积极研究经济适用房租售并举的途径。

7月30日, 北京市住房和城乡建设委、市发改委、市财政局等十家单位联合发布《北京市公共租赁住房管理办法 (试行) 》, 规定公共租赁住房实行公开配租制度, 由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租。其中符合廉租、经适、限价“三房”申请条件及家庭中有60岁 (含) 以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。公共租赁房租赁期限最长为5年, 合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需要续租的, 应在合同期满前3个月内提出申请, 由产权单位会同相关单位复核, 符合条件的续签租赁合同;承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的, 租赁合同期满后给予2个月过渡期, 过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的, 按房屋产权单位规定的标准收取租金, 具体在租赁合同中约定, 拒不退出行为记入信用档案。

3、信贷

8月, 北京市银监局发出《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》, 要求从9月1日起, 银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据, 按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值, 发放住房贷款。

(三) 政策分析

从近期中央和北京市召开的重大会议和出台的相关文件看, 政策导向呈现以下三个特点。

保持经济政策连续性。在外部经济环境未有根本转变, 外需仍然不振的情况下, 扩内需、调结构, 保持经济平稳增长依然是下半年的主要工作。从中央政治局常务会议、十七届四次全会以及财政和金融等部门会议上, 也多次传达出维持经济政策的连续性和稳定性, 继续以保持经济平稳较快发展作为今年经济工作的首要目标的信息。

加强市场监管。针对房地产市场的快速反弹, 房价的过快上涨, 政府相关部门已开始采取措施从土地和信贷两大源头加强监管。无论是国土资源部下发的一系列通知文件, 还是北京市国土局与开发商签订的新土地出让合同规定项目竣工时间, 都可以看出政府逐步规范土地市场, 加强对土地监管的意图;无论是银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》重申购买第二套住房的信贷限制要求, 还是北京市银监局《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》直指“阴阳合同”, 都显示了监管部门对于规范房产信贷, 控制信贷风险的用意。

保障性住房发展力度加大。全国保障性安居工程工作会的召开和高层的几次讲话, 明确中央对民生保障领域建设的态度, 体现了对保障性住房建设的支持。在中央精神的指引下, 各地方政府也在加大对保障性住房的发展力度。北京市保障性安居工作会的召开、《北京市公共租赁住房管理办法 (试行) 》的出台, 也进一步明确了北京市“低端有保障, 中端有支持, 高端有市场”的多层次住房供应体系的发展思路, 进一步完善了北京市保障性住房体系。

二、商品房市场保持高位运行, 但不确定性增强

今年以来, 尤其是进入二季度后, 房产销售快速反弹, 房地产开发投资和土地购置面积等房地产业先行指标回升势头明显, 尤其是北京、上海等多个热点区域, 土地高溢价成交不断涌现, 而在地王效应的助推下, 商品房售价持续上涨, 再次形成地价、房价捆绑上涨的局面。在前期政策积累、未来通胀预期等多重因素影响下, 商品房价格在今后一段时期仍将保持高位运行, 但由于经济回暖基础不稳, 货币流动性开始收紧和产业政策面临调整压力等众多因素的存在, 市场发展的不确定性进一步增强。

首先, 经济企稳回升, 但回升基础不稳固。10月份全国GDP同比增长8.9%, 经济总体呈现企稳回升态势, 但经济回升基础尚不稳固。一是经济增长单纯依靠投资拉动明显, 经济结构调整远未到位, 内需消费尚有不足, 经济呈现宏观向好, 微观受困的局面。二是依靠大量新增货币投放维持的经济增长不具备可持续性, 并且会引起通货膨胀和不良贷款率上升等一系列问题。

其次, 流动性开始收缩, 货币政策调整。虽然中央8月底公布的《2008年中国人民银行年报》中再次强调了保持银行体系流动性合理充裕, 继续落实宽松货币政策, 但也是放出收紧流动性的信号。《报告》提到2 0 0 9年M2 (广义货币供应量) 增速1 7%的全年目标, 这与今年上半年28.5%的增速相比有着较大差距。其实, 央行从7月已开始加大了公开市场操作力度, 重新启动主力回笼工具“一年央行票据”, 逐步回笼资金。1 0月份央行通过公开市场操作回笼资金7 1 6 0亿元, 实现资金净回笼1560亿元。此外, 下半年来, 新增贷款数量呈现明显回落迹象, 月新增贷款数额与上半年相比一直处于较低水平。

最后, 市场快速反弹, 面临政策调控压力。房地产市场的迅速回暖和快速反弹超出“预期”, 在短期内对于经济的拉动, 税收的增长有着积极的作用, 但房地产业过热形成的挤出效应, 将会严重影响社会经济的全面、协调、可持续发展, 因此保持房地产市场的稳定健康发展更为关键。当前政府相关部门已经采取了措施加以调控。如再次强调严格执行第二套房贷政策, 对土地市场进行清理检查, 加大保障性住房建设力度等。虽然从保持经济回暖, 促进经济平稳增长的角度看, 暂不会出现明显的政策拐点, 但如房价继续过快上涨, 调控政策的进一步加强将不可避免。

三、保障性住房领域发展将进一步加快

在当前扩内需, 保增长, 促民生的大环境下, 在我国经济企稳回升的关键时期, 保障性住房建设已经成为集拉动经济、刺激内需、保障民生为一体的多优先领域。政策的不断完善, 法制的逐步健全, 资金的大量投入, 将促进保障性住房的建设。

首先, 中央对保障性住房建设的支持。在3月30日全国保障性安居工程工作会议为未来3年我国保障房建设定下基调之后, 住房和城乡建设部、国家发改委及财政部就任务规划、组织安排、资金保障、税费优惠和监督考核等方面对保障房建设提出了强制性要求并逐一部署了工作。1 0月住建部副部长齐骥在江苏省常州市考察廉租住房和公共租赁住房建设时提出, 要坚持住房改革的市场化方向, 落实政府解决低收入家庭住房问题的责任, 不断完善市场机制与政府保障相结合的住房政策体系, 要积极探索发展公共租赁住房等住房建设方式, 加快解决“夹心层”住房问题。安居工程指标的分解落实和住建部领导的讲话, 表明了政府对于保障房思路的进一步明确和加大保障性住房建设力度、扩大保障范围的决心。

其次, 保障性住房建设资金将进一步充实。针对部分地区保障性建设资金紧张, 建设进度缓慢等实际情况, 10月16日住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》, 对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。《实施意见》的出台将实现住房公积金与保障性住房建设的对接, 有利于激活大量沉淀的闲置资金, 有利于落实保障性住房建设计划。

3.中国改革发展的现实与前景 篇三

2015年初担任复旦大学经济学院院长的张军，是中国最具影响力的经济学家之一，他对中国的工业改革、经济增长和经济政策有深入的研究。在过去五年全球“经济学领域被引用最多的前40名学者”中，张军排名第9，论文被引次数为423次。作为中外兼通的稀缺型学者，张军教授不得不身兼国内外的许多职务。即便如此繁忙，张军教授在学术上仍然锲而不舍，这也是他能赢得国际声誉的原因之一。前不久， 《中国经济报告》记者就当前经济形势、中国改革等问题专访了张军教授。

可改革性比改革更重要

中国经济报告：你长期致力于中国改革研究，在你看来，自十八届三中全会后，中国改革出现了怎样的变化？相关经济政策又有着怎样的变化？

张军：我认为比较重要的改革至少有三个：一是财税体制改革。特别是中央和地方财政关系的改革。二是城乡一体化。十八届三中全会通过的深改决定，特别强调要素的自由流动、基本公共资源的均等化，体现了“人的城市化”思想。过去30年，中国每年的城市化率提高1个百分点，这意味着每年农村人口进城约为1300万-1400万人，但实际获得城镇居民身份和待遇的比例并没有这么高。城乡一体化是中国未来10-20年中非常重要的问题。中国持续发展的最大约束就是城乡分割，以前的发展没有解决好城乡两元结构问题，而这个问题是一定要解决的，且早解决比晚解决好。三是国企改革和金融改革。社会对国企改革的呼声很高。国企改革将延伸过去几年的思路，改变股权过分集中的趋势，稀释国企目前高度集中的股权。未来5年，国企改革将出现比较大的动作。通过此轮改革，10年后就会变成这样的状况：一些领域内存在公益性企业，承担政府的部分公共职能，而大量国企完全市场化。将来更多的是公众企业，不是国有企业，国企只是集中在少量公益行业中去，主要由国有资产增值的这部分收益来投资。

中国经济报告：对中国改革来说，最重要的是什么？

张军：从经济发展的世界经验来看，以改变体制的某些方面从而适应变化了的发展阶段为目的的改革，成功的例子并不多。即使撇开大多数经济转型国家的失败教训不谈，那些没有能够在经济发展的新阶段维持增长动力的国家，大多数也是因为体制改革的不成功。而在为数不多的高增长经济体中，东亚经济之所以能够成功迈入发达经济体行列，主要应归因于其体制的可改革性。从经济发展的角度来说，有一个可改革的体制至关重要。一个体制再优越，一旦不可改革，就不能为其长期的增长提供支持。日本、印度，拉美都是如此。所以，可改革性比改革本身更重要，唯有体制的可改革性才能确保改革体制的成功。

经济学家需要去研究在什么条件下一个体制是可改革的，而另一个体制则不可改革。利益集团的存在和游说势力的壮大是政府不能出台正确经济政策和错失良机的根源。改革没那么容易，因为它涉及两类人，有一类人支持，有一类人反对，所以政府在里面要权衡。更重要的是，政府要有超越利益集团的更高的和中立的利益，改革才有决心。中国经济正在步入新的发展阶段，改革现有体制中那些越来越不适应经济发展的部分，特别是涉及公共部门、收入分配、土地和户籍制度以及金融等领域，变得十分迫切。当下和未来20年，中国政府继续保持“中性”至关重要，在政治上要力图避免被利益集团绑架和俘获。也就是说，中国需要长期保持体制的可改革性，结构或体制改革应该是永恒的命题，唯有如此，适应未来发展阶段升级的重大改革的成功方可期待。

中国经济短期悲观长期乐观

中国经济报告：今年一季度经济数据不是很好，现在都在说微刺激，并没有大的改革，之前制定的新一轮改革方案是否面临中断的危险？

张军：我相信这也是政府现在比较伤脑筋的一件事。因为十八届三中全会决定对改革有一个安排、有一个部署，现在从推进的情况来看是比我们想象的要慢。到2020年也没几年了，主要领域的改革基本上要能够推出，想要做到位，时间确实比较紧迫。但是现在经济短期在下滑，在下滑的时候政府不可能袖手旁观。

上一届政府经常在经济下滑时推出大规模刺激方案让它维持繁荣，现在这个理念已经放弃了。李克强总理提出稳增长的理念，不是以往强刺激的概念。所以现在采取微刺激的办法，让经济维持在7%-7.5%的增长水平，不至于下降得太厉害，以为部署改革赢得时间。其实，现在政府宏观调控采取了平衡术，其目标还是推进改革，通过改革来解决实现经济平稳增长的问题。

中国经济报告：经济学家对中国未来经济发展的分歧正在逐渐加深。乐观主义者看重中国的学习能力以及人力资本的迅速累积；而悲观主义者则更加关注中国人口红利消失、债务占GDP比重攀升、出口市场萎缩以及工业生产能力过剩等问题。你如何看待这两种观点？

张军：经济学家们对当前中国经济状况的理解的确有很大分歧，对于2007年以来中国经济总体下降的趋势，也有着不同的解读。若对2000年以来中国经济增速变化做一个简单分析：除去 2005年-2007年经济严重过热的一段异常时期，在过去十几年里面，中国经济增速平均大约在9.5%左右，而现在突然降到只有7%多一点了，而且此突降只是最近两年的事情。假使是由于人口红利的消失或是其他一些长期因素变化，对中国未来经济成长起到负面影响，这种影响也应该是长远和缓慢的，不能用来解释这两年的情况。

在悲观的诸项理由中，多数讨论其实并不具有很强的说服力。比如，很多人拿中国和日本相类比。日本在1973年经济出现“跳水”时已经算是一个高收入国家，它的人均收入按照购买力估计已经超过了美国的60%。其实，即使是亚洲四小龙，在各自进入适度增长阶段时，它们的人均GDP按照购买力估计也已接近了美国的一半。而今天把人均GDP只有美国20%的中国与当年的日本相提并论，得出的判断会大大低估了中国经济追赶前沿国家的潜力。

中国经济报告：在你看来，中国经济增长为何低于8%？endprint

张军：从趋势上看，因为人口红利的消失以及其他原因导致中国经济增长进入新常态，而我们最近研究发现政策对需求的抑制是一个重要原因。2008年在我们执行4万亿的大规模开支计划之前，中国经济已经经历了一轮资产泡沫和过度投资，杠杆率已经很高，4万亿刺激计划的执行，可以说是火上浇油。虽然2010年的GDP增长率在此大规模经济开支计划的刺激下一度又回到近10%的增速，但仍难以持续，通胀和资产泡沫再起。于是政府很快紧急刹车，严厉收缩了信贷和投资，GDP增速开始下降。

显然，现在的货币政策会抑制当前投资和消费需求，主要是投资需求。总需求被抑制以后，GDP增速自然持续回落。由于信贷政策过紧，最近两年名义投资的增长率只有16%-17%，而正常年份一般在20%-25%之间。

中国经济报告：十八届三中全会决定出台之后，国内开始看好中国经济，但国际舆论开始看空中国经济。为什么？

张军：的确，前段时间国际上对中国经济非常地看空。在我最近参与的几次大的国际活动上，在一些主流的媒体和思想平台上，可以听到或看到一些在西方有影响力的经济学家，大多对中国当前经济不断恶化的状况表示担忧。他们同时也不看好现在的金砖五国，甚至再扩大一些说，不看好整个新兴市场经济的发展前景。当然，他们的担忧是有一定道理的。

现在金砖国家情况普遍都不好，其中印度、巴西和南非三国已被纳入“脆弱五国”。这些经济体前几年的增长都非常好，但自从美联储说要退出QE（量化宽松），情况就变糟了。过去五年，大量的短期资本流入这些经济体，制造了短期繁荣现象。上涨的“水”掩盖了它们的缺陷。现在资本流出，水位落下了，它们的问题还在那儿，没有改善和解决。所以，这些新兴经济体的前景值得忧虑。当然也不是上游的新兴市场经济都一个样，还有一半是好的，宏观基本面基本稳健。但不管怎么说，一个新兴的市场经济，乃至整个发展中的经济，其增长不能完全依赖短期的力量，靠需求刺激只能制造短期繁荣，不能产生长期增长的动力。

中国经济报告：中国也会变成“脆弱五国”之一吗？

张军：中国当然跟这些金砖国家和新兴市场经济还有很大的不同。最重要的一个不同，就是中国经济宏观的基本面比它们稳健得多。中国财政状况好于大多数新兴市场经济国家。我们长期以来在贸易和资本项目上面都是顺差，也没有赤字。所以，宏观基本面总体上还是不错的。再加上中国在资本项目下现在还没开放，所以还有一道防火墙。美国的QE退市对中国的影响当然要比对金砖其他国家和其他新兴市场经济的影响要小得多。

中国经济报告：那就是说中国经济前景仍然乐观？

张军：我有这样一个观点：如果说对新兴市场经济是短期乐观而长期悲观的话，那么我们对中国经济的看法就应该是短期悲观而长期乐观。中国经济被看空的很多问题在长期都是有解的，因为中国在结构改革问题上不仅有过去的优良记录，而且中国领导人对推动结构改革的决心给人留下最深刻的印象，而这正是金砖国家和大多数新兴市场经济国家缺少的、最重要的东西。

这次新兴市场经济的不稳定再次警示我们，靠需求维持的短期繁荣，其实不是真正意义上的经济增长。经济增长其实是长期现象。那么长期的增长靠什么呢？靠劳动生产率的持续提升。要实现7%-8%的增长率是需要很多条件支持的。在这些条件中，需求当然很重要，但我希望这个需求是生产率的增长创造出来的，而不是反过来，再靠刺激出来的。经济增长不能靠兴奋剂维持，因为它并不能提高生产率。

摆脱地方债桎梏

中国经济报告：说到中国经济现状，地方债问题不容小觑。你如何看待这一现象？

张军：中国地方政府的债务，是一个非常庞大的问题。2008年之后几年，在地方政府和开发商那里形成了巨额债务，现在利息就把他们压得够呛。这也是为什么他们不惜支付更高利率从影子银行借贷的原因，这样一来就把融资成本推上去了。

这么高的借贷成本，实体经济实际上没办法获得更多的信贷。所以货币政策上要放松，不仅要大幅度降息，要更好地满足实体经济的投资需求；还需要从财政政策入手，加快减轻债务拖累，而且这应该在前两年就开始行动。

中国经济报告：能否具体阐述一下，应该如何化解地方债？

张军：化解债务我认为有三个办法：首先，要加大债务重组力度。目前债务负担太重，“放水”都被还本付息的需求冲销掉了。其次，要核销相当一部分债务。核销办法就是地方政府债务向中央政府转移，中央政府再通过发债补充银行资本金来对冲这些债务，让银行将这些债给核销掉。再次，就是降息，否则债务利息会越滚越大。目前的状况与日本20世纪80年代末泡沫破裂时期的状况有相同地方，日本的企业和开发商当时也是出现了巨额债务负担，整个经济被债务困扰，日本央行当时不得不采用零利率来冻结利息的增长，这是不得已而为之。当然日本当时的经济状况与当今的中国有很大不同。它那个时候已经很发达了，收入很高，投资机会几乎为零，所以尽管保持了长期的低利率政策，但日本经济并没有太大的起色。中国如果能摆脱债务困扰，经济增长依然可以期待。

中国经济报告：地方债问题在未来是否还会频繁出现？

张军：债务置换只是权宜之计，最终还是需要堵住新债务产生的源头。因此，首先要改变地方政府债务融资行为，当前靠的是地方政府融资平台，今后需要大力推进市政债，亮出资产负债表，做到透明、自律，不断丰富债券的品种，甚至于带动离岸市场人民币计价资产的投资需求。

如果债务问题能妥善得到解决，各方的融资能力都会得到改善，当前基础建设需求仍然很大，仍可加大这方面的投资。但融资方式需要改变，不能重复之前的债务形成机制。在我看来，当前国有商业银行太过商业化，三大政策性银行应该加速改革，开发性金融的发展规划应该提上议程。如亚洲开发银行和世界银行的贷款期限都长达20-30年，而中国商业银行仅仅5年，这无异于制造金融的系统性风险。中小企业又很难从银行获得贷款，银行越是商业化中小企业越是拿不到贷款，但处于高速发展阶段的经济体需要大规模公共资本开支来维持基建更新，帮助个人资本得到更好的投资回报。所以，开发性金融有较大的发展空间。endprint

自贸区应做好金融改革的前哨

中国经济报告：说到金融改革就不能不说到上海自贸区，你曾说过上海自贸区是一个非典型性的自贸区，我们做的是以金融试验为主的金融改革。那么，在自贸区内，应该如何推动中国的金融开放？

张军：我认为应该遵循谨慎原则和金融开放的一般秩序，追求一种可控的金融开放。从中国现在的发展阶段来看，金融开放势在必行，但必须坚持风险可控原则。中国的金融开放战略，需要自贸区这样一个可控平台来推进。

上海自贸区进行金融开放，某种意义上要推进包括人民币计价资产等有较大开放。由于企业和政府当前负债率都较高，金融开放的含义是要帮助其修复资产负债表，这一过程并非简单地像过去那样直接从商业银行获得贷款。目前企业的融资成本高昂，解决这一问题也需要有开放的金融市场。若企业能通过上海自贸区到海外开展人民币计价资产的发行，境外人民币就有机会投资内地市场。同样的，内地企业可在海外开展人民币融资，从而降低融资成本。

中国经济报告：上海自贸区要如何当好金融改革的前哨？又怎么来推动中国金融发展？

张军：首先要搞清楚为何在自贸区内首先试验金融开放。更为重要的是，自贸区内的金融试验不仅要让境外投资人看到改变，也要让自贸区内的企业和投资者看到新的机遇。墙里开花，唯有墙内墙外皆香才是真理。

自贸区最重要的目的是要使风险可控。因为自贸区范围较小，管理起来相对容易。但是，仅仅局限在自贸区也有问题。风险可以集中在自贸区里进行管控，然而金融开放的渠道是要通过自贸区向区外渗透。这样一个用心良苦的方式，归根结底还是要想办法做到金融开放背景下的风险可控。

想要通过自贸区开放来推动中国金融发展，我们可以先从小的角度看：关注中国外汇储备的变化。目前中国3.7万亿元的外汇储备是过去增长的存留。未来五到十年或是更长时间，中国贸易储备增长的速度必将越来越慢。未来关注焦点会转向中国版的QE，以及中国需要培养很好的债券市场，这一切都将依托金融开放。中国版QE是不可避免的。上海自贸区的金融开放，从某种意义上将推进人民币计价资产的发展，这不仅会惠及自贸区内居民，对普通中国家庭的投资取向也会有很大影响，因为现在金融投资有很多需求是到海外投资。眼下国内股市强劲上扬，沪港通之后中国香港股市也在好转，加之下一步将推出的深港通，都会为投资人创造更多海外投资机会。

中国经济报告：在今年10月的SDR（特别提款权）复审中，IMF就会对是否将人民币纳入SDR货币篮子进行投票表决。加入SDR对人民币及中国经济意味着什么？

张军：SDR是IMF的储备资产，只有加入这个货币篮子，人民币才能够在SDR定值上发挥更为明确且积极的作用。目前，该货币篮子由欧元、日元、英镑和美元四大国际货币组成。SDR是一种虚拟的货币承诺，是在出现危机时才动用的支持、解救危机的工具。但是它在2008年金融危机时并未发挥大的作用，这是因为美元的主导地位造成的。因此，各国支持人民币加入，目的就是希望SDR在将来能发挥更大作用，为全球金融稳定作出贡献。但即使这一次人民币加入SDR能够获得多数票支持，美国也可能行使否决权。美国早在2010年就曾表示反对，本次再度行使否决权亦不足为奇。

对中国来说，被纳入SDR确有必要。中国的经济增长已达到一枝独秀的境地，也拥有强大的体量，在这样的情况下加入SDR，是与时代背景相吻合的。如今，世界经济的发动机已逐步转向亚洲，转向中国。由于中国在国际上已经拥有了更强的实力，加入SDR将会拥有更大的话语权，有利于推进人民币国际化。人民币加入SDR的象征意义大于实际意义，这会是一个非常强有力的信号，表明人民币的全球货币功能已经得到高度认可，更能让我们洞察中国在现有国际经济秩序中的立足空间。

增长要靠劳动生产率提升

中国经济报告：最近大家都在谈创新，创新跟当下中国经济增长的关系究竟是怎样的？

张军：与其说创新，还不如说是产业升级。产业升级当然非常必要，但未必一定要依靠传统意义上的自主创新。关于创新对经济增长的重要性当然不能否认，今天的美国当然靠的是创新。美国经济在过去十年，就是研发创新维持着增长。可是，美国每年生产率的增长也就是1%吧，也就是说投入不增加，产出每年平均就增长1%。这当然是创新的功劳，但不能以为，只有创新才能带来技术进步。中国在过去二十年模仿发达经济体的技术，实现了更快的生产率提升——每年4%。

中国经济报告：为什么美国增长靠的是创新，而中国并不尽然？

张军：因为美国已经走在创新的最前沿，美国已经没有机会模仿别人了，所以每年只能花大量的钱去做研发，然后生产率每年也就增长1%。这个1%的生产率增长足以拉动1%的GDP增长，因为美国的生产率增长贡献了GDP增长的80%以上。

如果中国要这样转变增长方式，转到研发驱动生产率增长，放弃技术模仿带来的4%的进步，只要技术研发带来的1%的进步，GDP才能增长多少？更大的悖论在于，市场在这种情况下一定会选择依靠技术模仿的4%增长；如果一定要选择自主创新，反而会需要更多的政府干预，逆市场而行。

中国经济报告：你提到长期的增长要靠劳动生产率的持续提升。具体到中国，长期增长应该靠什么来维持？

张军：我个人的看法，有三个方面特别重要。第一要不断防止结构问题的出现，也就是说不断地进行结构改革，不断抑制强大的利益集团的出现。现在我们遇到的新的结构问题，正在对长期增长能力带来影响。现在普遍存在的竞争不公的现象，垄断、寻租和大范围的腐败，都是结构问题的表现。第二个就是确保实体经济的活力，确保资源分配持续流向实体经济。随着以房地产和金融为代表的资产部门的出现，大大刺激了短期的投资和消费需求，制造了经济的短期繁荣，也改变了资源分配结构。跟新兴市场经济体类似，这些资产部门吸引了越来越大比例的资本，包括国际资本。但是，如果仔细研究会发现，投资和消费增长得很快，可实体经济的生产率没有改善，就业没有扩大，财富更多流入资本所有者的手里。房价和物价上去了，但大多数人的收入没有增长那么快。第三个是宏观上要做到稳健。这是大多数新兴市场经济目前没有做到的。单就这一条，它们的经济增长就不能持续。

中国经济报告：这三者之间是否有轻重缓急之分？

张军：从现在到未来十年，上述三样东西我们都要有，都要解决好。第三条我们历来都做得不错，也得益于前总理朱镕基20世纪90年代的改革。刚才讲的第一条，结构改革，任务艰巨，但希望不小。第二条需要做很多的政策调整。第一条做好了，也有利于第二条的调整。中国制造业的投资回报率近十年一直低于房地产和银行。最典型的案例应该是温州，温州已经没有人想搞制造业了。如果制造业和实体经济不能吸引更多的物质资本和人力资本，生产率的提高是不可能的。这种现象是需要改变的，这个改变不仅仅要从政策上抑制资产投资和投机需求，更重要的是要借机鼓励产业升级。

4.中国房地产改革与发展 篇四

全球性经济危机笼罩之下的中国房地产行业现状与未来发展趋势

这次由美国次贷危机引发的全球金融危机使得全球经济增长势头放缓，甚至各行各业都普遍陷入悲观的预期当中。房地产作为各个国家经济的主体支撑力量，又由于其与金融行业的戚息与共的特征，使得其在金融风暴当中受到的影响更加明显。中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于

当今全球经济一体化的特征使得中国也难以独善其身。房地产作为中国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由于其自身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在本轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从2008年1-8月份的数据来看，金融海啸的威力还未完全在房地产行业及相关链条当中得到有效释放。根据权威数据统计2008年1-8月中国房地产开发投资实际完成18430.0亿元，比2007年14275.7同比增长29.1%；其中：住宅投资总额为1338480亿元，比2007年同期增长31.7%；经济适用房投资总额为54667亿元，比2007年同期增长21.7%；办公楼投资总额62434，比2007年同期增长0.1%，商业营业用房投资总额186057亿元，比2007年增长17.4%。商品房屋施工面积2316079.4千平方米，比2007年同比增长21.7%； 竣工面积 233714.5千平方米，比2007年同期增长 12.2%；销售面积 345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%；新增加固定资产577311亿元，比2007年同期增长 26.8%。综合以上数据来看，住房投资与商业营业用房投资保持比较高的增长速度，反映出了这几年来我国房地产一直保持的比较高的投资增长率。然而，2008年似乎对中国房地产来说不是个很好的年份，从国内住房的投机现象以及国际上金融海啸的双重压力之下，中国房地产销售价格节节下滑，各地开发商大呼“救市”。根据2008年1-8月份的数据可以看出来，销售面积 345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%，而销售价格在二、三线城市的下滑率也几乎保持在20%左右。本轮金融危机对于中国的楼市的冲击是必然的，而且将影响到以房地产投资的整个产业链，但问题的最终原因不能归结于外部环境，而是我国房地产行业在经历过最近几年的快速发展之后确实存在的一些需要调整的问题。因此，我们说全球经济一体化使得中国在此次经济危机中难以独善其身，而房地产作为中国近年来拉动gdp增长的重要因素，所受影响也是必然的，经历过本轮金融海啸的冲击以及国内对房地产行业改革的呼声之后，中国的房地产价格或归理性。

5.中国房地产改革与发展 篇五

1981年6月党的十一届六中全会的决议对（）做出了结论。

改革开放 建国历史 文化大革命 邓小平理论

僵化封闭的老路：既坚持毛泽东同志晚年错误路线的“两个凡是”，继续走传统的、（）式的社会主义老路。

教条 传统 创新 制度

从历史的发展逻辑看，中国之路命题的提出是基于中国政治的准备。对

全面修订宪法，使之真正成为安邦治国的根本大法。从建国以来宪法修改的历史过程来看，经历了一个肯定、否定、再肯定的过程。对

（）定义的新路，即中国特色的社会主义现代化道路。

毛泽东 陈云 聂荣臻 邓小平

实事求是、解放思想的规模效应会产生观念的创新．让我们脱离“（）”。

党章 两个凡是 宪法 宪政

新路旨在创新既符合中国国情又符合广大人民根本利益的中国现代化、社会主义现代化道路。对

新路是继续改革传统体制的各种弊端，发挥社会主义制度巨大的潜力和共产党领导的政治优势。对

从1977年—1981年开始恢复毛泽东时代的基本制度和基本政策。错

80年代初邓小平推动的对党和国家领导制度的改革和完善，形成了治党、治国的根本原则和中国政治体制改革的根本大纲。错

中国只有避免走上邪路，才有可能保证沿着人间正道前进。对

中国的现代化进程受到的主要的国际影响有（）建交、《中日之间友好条约》。

中印 中美 中日 中非

邓小平的基本结论：在中国搞资产阶级自由化就是走资本主义道路。错 单选题：

全国人大处于整个现代国家制度（）和基础地位。

制度 学科 核心 人文

邪路是指否定社会主义道路，模仿和转向“（）”之路。

西方 亚非 资本 政治旋窝

80年代上半期的政治体制改革，具有国情的适应性、实践的可行性、调整的灵活性，避免了政治体制陷入“（）”之中。

文革 历史真空 大跃进 空壳

（）明确提出“稳定压倒一切”。

聂荣臻 邓小平李先念 陈云

80年代上半期的政治体制改革，一是基于党章的执政党制度重建；二是基于（）的现代国家制度重建。

党章 宪法 两个凡是 宪政

国家现代化包括现代执政党的现代化和（）的制度现代化。

制度国家 人文特色 现代国家 人文国家

政治协商制度的权力集中在（）。

国务院 人大 党委 军委

（）在党的十二大会议开幕式正式提出中国道路。

毛泽东 陈云 聂荣臻 邓小平

从中国的角度来看。现代化包括四个现代化和（）现代化。

国家 制度 学科 组织

改革政府机构，需要建立正常的（）制度。

退休 政治 领导 组织

1982 年，（）确定了全国人大的地位，即全国最高权力机关。

《党章》 《条例》 《宪政》 《宪法》 多选题：

从中国角度来看，改革初期我国面临的挑战有（）。

完成现代化的任务 完成“三化”

完成转型任务——从集权集中的计划体制向社会主义市场经济方面转变

以上都对

下列对恢复设立国家主席的职位的正确说法有（）。

对国家有利 对健全国家体制有利 符合各族人民的习惯 符合各族人民的愿望

十一届三中全会党的重心转移到经济建设上，同时（）。

解放思想 解决了重大的冤假错案

陈云同志回到了领导核心 陈云同志未回到了领导核心

邓小平公开拒绝主张走资本主义道路，避免了（）。

大解体 大崩溃 经济大崩溃 大衰落

下列对增设国家军事委员会主席制度说法正确的有（）。

规定了军队在国家体制中的地位 避免军阀割据

避免军队私人化 奠定了现代军队制度

文革之后“天下大治”的形成，包括（）。

正确认识文化大革命 处理大规模冤假错案 解决社会创伤 知青问题

改革初期的不利条件有（）。

巨大的人口规模压力 人均收入仍居世界后列 明显的城乡差距 城乡差距不明显

毛泽东时代为改革开放初期奠定的基础有（）。

6.中国房地产改革与发展 篇六

刘淑春

【专题名称】体制改革 【专 题 号】MF1 【复印期号】2009年02期 【原文出处】《经济与管理》(石家庄)2008年10期第23～27页 【作者简介】刘淑春，武汉生物工程学院 管理工程系。（武汉 430072）【内容提要】 改革开放以来，以1988年宪法修正为标志，农村土地流转制度经历了从“禁止流转、允许流转到放开流转”和由模糊不清到明确鼓励的过程。农村土地流转从20世纪80年代中后期兴起到现今已经发展了近20年，但它的发展始终不顺畅，农地流转十分滞后。流转权利不充分、流转动力不足、流转机制未形成、流转条件受约束是农地流转缓慢的四大瓶颈。为了突破这四大瓶颈，我们必须坚持“所有权不干预流转权”、创造农地流转条件、健全农村土地流转机制、降低农地流转交易成本、允许通过抵押等进行土地流转。【关 键 词】农村土地制度/农地使用权/农地流转

改革开放30年以来，中国农业经济取得了较快的发展。农村土地制度的改革与发展是中国农业经济取得成绩的根本原因之所在。农地流转是促进农业规模经营、优化农地资源配置、提高农地利用效率、实现农业产业化的重要路径。改革开放以来，农地流转制度不断解禁，从模糊走向明确，从非法走向合法，但是合法化的农地流转在实践层面却仍然徘徊不前，农地流转规模和比重仍旧低下。

一、改革开放30年来农地流转制度的改革历程回顾

1.明令禁止阶段。改革开放以来，以1988年宪法修正为标志，农村土地流转制度经历了从“禁止流转、允许流转到放开流转”和由模糊不清到明确鼓励的过程。改革开放之初至1988年之前，制度层面不允许进行土地流转。尽管20世纪80年代初期，地方上出现了一些土地流转现象，但这些流转都是农民自发形成的，没有政策制度依据，因此也都是隐蔽的、非法的，基本上没有公开。1982年《宪法》第10条第4款明确规定，“任何组织或者个人不得侵占买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”同时，《民法通则》第80条规定，“土地不得买卖、出租、抵押或以其他方式转让”。1986年，最高人民法院在《关于审理农村土地承包合同纠纷案若干问题的意见》的司法解释中规定“承包人在未经发包人同意私自转包、转让承包合同的，承包合同无效。”这一时期，农地流转被严格禁止。

2.解禁阶段。中共中央1984年1号文件《关于1984年农村工作的通知》第一次打开了农地流转的政策口子，规定“社员在承包期内，因无力耕种或转营他业而要求不包或少包土地的，可以经集体同意后进行转包。”但真正承认农地流转合法性的是1988年4月七届全国人大第一次会议对宪法的修改。该修正案第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这次宪法修正实现了由“不得出租土地”到“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的转变，奠定了土地使用权合法流转的宪法地位。但此时只允许土地承包经营权进行转包，而禁止转让、出租等。1993年，中共中央十四届三中全会《建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出，“在坚持土地集体所有制的前提下，延长耕地承包期，允许继承土地开发性生产项目的承包经营权，允许土地使用权依法有偿转让”。1994年12月30日，农业部在《关于稳定和完善土地承包关系的意见》中对农地流转作出进一步指示，“在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意，允许承包方在承包期内，对承包标的，依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护。”2001年中央发布18号文件《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》明确指出“允许土地使用权合理流转是农业发展的客观要求。”2002年，中共十六大报告中提出，“有条件的地方可按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权流转，逐步发展规模经营”。这一阶段实现了农地流转的合法化。

3.规范化阶段。2003年3月1日，《农村土地承包法》实施，明确了“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”的法律规定，对土地流转进行了原则约束，为土地流转实践奠定了法律基础，这标志着中国土地承包经营流转制度的正式确立。2005年3月1日农业部颁布实施《农村土地承包经营权流转管理办法》，对流转方式、流转合同的签订以及土地流转管理作出比以前法律政策更为详细、明确的规定。由于中国经济发展不平衡，区域实际情况差异很大，因此各地都根据自身的实际情况制定了符合自身发展的土地流转制度。例如，2005年7月，广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》，明确农村集体建设用地使用权可于2005年10月1日起上市流转，可以通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行“阳光交易”。这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破，同时更是中国农村土地流转制度的创新突破。至此，中国农村土地流转制度体系基本形成。

二、改革开放30年来农地流转制度实施评价

从制度层面来看，改革开放后，农地流转实现了由“禁止流转”到“放开流转”，再到“支持流转”、“规范流转”的制度变迁，取得重大进步。但是随着家庭承包经营责任制改革的深化和社会经济发展形势的巨大变化，现有的农地流转制度仍存在一定的局限性。例如，2005年3月1日施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》第11条规定：“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请”。第18条规定：“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。”第25条规定：“承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。”《农村土地承包法》第37条规定：“采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”这些规定的一个明显特征就是农地流转仍是“有条件的流转”，没有经过发包方的同意，农地的流转就是“空中楼阁”。另一个问题是，现有法律政策规定得十分笼统，对土地流转双方的权利义务、利益补偿、流转价格、纠纷处理、流转合同等方面还没有具体操作性的规定，因此也很难正确引导土地流转。

从实际流转情况来看，农村土地流转从20世纪80年代中后期兴起到现今已经发展了近20年，但它的发展始终不顺畅。虽然农地流转的面积和比重在增加，但进展十分缓慢，而且相对于中国1.5亿农村劳动力转移规模而言，流转的比例仍然很小。根据农村政策研究室调查①，截至1984年底，转出农地的户数占总承包户数的2.7％，转出的耕地只占总耕地的0.7％。1984－1992年间，全国农村固定观察点调查资料显示，完全没有转让过耕地的农户比重达93.8％，转让一部分耕地的农户比重仅1.99％。1993年抽样调查表明②，1992年全国共有473.3万承包农户转包、转让农地1161万亩，分别占承包土地农户总数的2.3％和承包地总面积的2.9％。1995年，农业部农研中心对全国近3万农户进行了抽样调查③，在全部样本中，有4.09％的农户将自己承包的一部分土地转包给他人经营，只有1.99％的农户转出了全部承包地。1998年，又一项对8省所做的抽样调查显示④，参与流转的土地只占全部土地的3％～4％，流转比例相对高的浙江省也只有7％～8％。而到2002年，浙江这一比例也只有12.4％的比例，年均增长仅1个百分点，而其他省份则更为缓慢（见表1）。2003年农业部在农村固定观察点对全国东、中、西部20842户的抽样调查显示，全国土地流转面积占总耕地面积的9.1％，其中，东、中、西三大区域分别为9％、11.6％、3.86％。如图1显示，从1984年开始允许土地流转以来，农地流转起伏不定，进展极其缓慢。

制度的缺陷与实际结合带来很多畸形的社会现象。虽然改革开放之后，中国打破了农地流转的制度瓶颈。但是，不完善的制度安排导致中国的农地流转始终处于“非正式流转”层面上。具体来讲，就是农地流转的民间化、口头化、短期化、随意化。或者说，农地流转没有真正的市场化、规范化、正规化。农地流转的民间化体现在：农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行，而不是通过市场进行交易。2007年对山东等10省的调查表明⑤，65.1％的人直接与受让人（彼此熟悉）协商，21.7％的人选择通过村委会与人协商，16.3％的人选择通过熟人介绍，只有2.3％的人通过土地流转商（中介）协商来确定流转。口头化体现在：农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的一种口头约定。短期化体现在：农地流转往往都在1年之内进行流转，超过1年的很少。对6省的抽样调查表明，44.1％的农户流转期限在1年之内，流转期限不超过5年的有57.5％，而长期流转的仅有1.4％（见表2）。随意化体现在：农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。表2显示，安徽、湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过60％。目前，还存在的一个普遍事实是，因为流转程序烦琐且收益又小，一些农户干脆把土地闲置抛荒，造成严重的资源浪费。据1991－1996年不完全统计，全国闲置耕地达94.7万亩。

三、农地流转不畅分析

1.土地流转权利不充分。允许农地流转后，农户获得了一定的处分权，但是这种处分权并不充分。或者说，农地使用权的“自由流转”实际上是“有约束条件的自由流转”，并非真正意义上的自由流转。处分权的内容包括对承包权的出卖、出租、抵押、转让、转包、入股等各种形式。只要不改变所有权性质和农地使用用途的农地产权行使都应当赋予农民。但实际上现有法律不允许进行农地经营权的抵押、拍卖、买卖。农民处分权十分有限，而且这种权利频受农地所有权（代理者）的干扰和制约。

2.土地流转动力不足。笔者认为，农民不愿进行农地流转的原因有这样几个：其一，农民流转意愿不强。农民不进行流转的原因不仅在于流转机制本身存在各种问题，而且很大程度在于农民将农地作为社会保障的载体和化解生活风险的工具。在目前的制度安排和现实情况下，农村社会保障缺失、非农就业既不高也不稳、市民化进程缓慢且受阻导致农户长期或永久性地转出土地的可能性很小，农地流转风险很大。其二，土地调整制约土地流转。承包地的频繁调整使农民的土地使用权缺乏保障，土地使用期限不确定，从而导致农地流转缺乏动力。其三，农地市场价值并未体现，流转收益偏低。国务院发展研究中心2007年的调查显示⑥，土地流转租金全国平均只有293元／亩，东、中、西三大区域平均分别为417元／亩、185元／亩、171元／亩，即使经济最发达的江苏苏州市和上海金山区，租金也分别仅有595元／亩、468元／亩。

3.土地流转机制未形成。目前，农地流转机制不健全主要表现在这几个方面：一是行政力量因素过多。很多农地流转不是农民自愿和通过市场运行的，而是社区、村委会通过行政命令的单方面推行。二是土地流转的封闭性。在农村土地流转市场体系不完备的前提下，信息供求机制、反馈机制等未建立，土地交易信息闭塞。此外，现有法律鼓励在同社区范围内进行农地流转，这对于农地资源的配置大大不利，降低了经营权流转权在更大范围内优化配置的可能性。一项调查显示，虽然跨村土地流转的比例略有上升，但超过70％的土地流转发生在组内，如果按村内流转范围统计，这一比例高达90％（见表3）。三是土地经营权流转不规范。很大一部分流转是在口头约定的情况下进行的，这导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰。2005年的一项调查显示⑦：转出农地的农户中，46％的农户转出土地没有约定期限，86％的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的农户中也存在部分“口头式”约定，签订合同的也不完整、不规范。四是农地流转市场交易机制未形成，致使流转“内部化”。根据中国人民大学和美国农村发展研究所2005年对17省农民土地流转的调查⑧，在转出的土地中，有87.6％的土地是转包给本村的亲戚或其他村民。

4.土地流转条件受约束。《农村土地承包经营权流转管理办法》对农地转让作出了必须经发包方同意的规定，这实际上违背了农民对使用权的自由行使权。合法的农地流转是农民个人的意志，这种意志具有排他性，不应受任何人、任何组织的干扰和阻碍。“经发包方同意”的规定实际上将土地转让过程的终极处分权赋予发包方，而承包方作为真正权利人却没有最终发言权，这样无疑会扭曲权利人的真实意愿，容易导致村官以发包方名义干扰农地自由流转，或随意流转土地，扰乱流转秩序。另一方面，土地流转范围受限制。《土地承包法》第55条规定：“土地承包方案以及土地发包给本集体以外的单位或者个人承包应当经本集体村民会议三分之二以上成员或二分之一以上村民代表同意。”立法的初衷可能是为了遏制村干部随意向社区以外人员出租土地牟取私利的行为，但在实践中却构成村民自主流转承包地的制度障碍，从而使农地流转局限在一个个孤立的小圈子内，不能在更大的区域内实现优化配置。

四、促进农地流转的对策 1.所有权不干预流转权。目前很多土地流转问题的根源在于农地所有权的代理者——基层政府以所有权的名义和身份强制性进行土地流转或限制流转。农地流转的自由、健康发展必须排除一切权力对流转权的干扰和制约，充分尊重农民意愿。只有在土地所有权性质不变的前提下，保持经营权和流转权的独立性，才能真正将土地流转起来，从资源转化为资本，取得规模效应、集约效应和市场效应。结合实际，当前制度层面迫切需要改进的是取消“土地流转需要经发包人的同意”，改为仅需事后备案即可。

2.创造农地流转条件。农地无法自由畅通流转的一个重要原因在于国家从立法出发点上就对流转进行了限制，这是国家对土地的保障功能和经济功能进行权衡选择的结果。从现有法律来看，国家仍然将农地的保障功能放在第一位，而改革开放后逐步取禁土地流转是国家在不改变土地保障地位的约束条件下追求土地规模经济的结果。因此，要促进土地由“不流转”向“流转”转变，由“短期流转”向“长期流转”转变，就必须加快农村社会保障功能建设，通过“社会保障”置换“土地保障”，弱化农村土地的保障功能，为农地流转奠定基础。

3.健全农村土地流转机制。由基层成立农地流转交易市场、农地流转服务机构⑨，对土地流转进行法律咨询、服务、评估、登记等服务，具体承担以下职责：其一，对土地使用权供求信息进行登记并发布。交易中介机构对发生流转的农地位置、面积、用途、价格、效益、流转方式等情况进行登记并及时在交易平台和网络上发布。其二，对交易价格进行独立评估并促使自由交易。在土地价值中介机构独立评估基础上，流转双方平等互利、自由协商，签订土地流转合同书。其三，加强和规范土地流转合同管理。凡是不涉及土地承包权变更的，需签协议；涉及变更的，应在《农村集体土地承包经营权证书》上予以记录并在土地清册上作变更登记。其四，流转后实行跟踪服务，出现纠纷时进行调解。总体上，应建立一个多层次、多样化的农村土地流转市场，在产权设置、流转程序、流转方式和流转监督等方面进行规范和管理，促进农村土地流转市场的建立。

4.降低农地流转交易成本。其一，降低农地流转信息搜寻成本。通过建立流转交易平台和中介机构，发布流转信息，降低农民交易信息不对称的成本开支。其二，降低农地流转谈判成本。农地流转是流转双方的自愿交易，交易价格等应由交易双方自由协商决定。村委会、乡镇以及其他政府组织不得对土地流转双方进行限制或强制，而只对流转土地做简单的记录，排除所有权代理者的寻租可能性。其三，降低违约成本。加强流转制度建设，规范流转合同内容和程序，通过协议约定交易双方的权利义务，并通过第三方监督，降低机会主义的可能性。

5.允许通过抵押等进行土地流转。除了转让、转包、互换、入股、代耕、租赁（包括反租倒包）等流转形式外，还应允许抵押、买卖、拍卖农地经营权。立法不同意抵押的原因有两点：一是农民抵押承包土地后面临失去生活保障的风险，或造成土地大量兼并；二是担心抵押后土地用途发生变化，破坏土地资源。但按照实际情况，能不能抵押不应进行大一统的规定，而应由地方根据经济社会发展情况进行决定。实际上，在经济发达的沿海地区，农村土地提供的农业收入在农民生存发展中所起的作用已经微乎其微，对他们而言，土地更应该是一种具有流动性和担保价值的财产性资源；而在比较贫困的地区，农地和宅基地使用权无疑是农民掌握的比较有价值的财产。农地不能抵押带来融资困难会影响农业投资和农村发展。

注释：

① 参见：中央书记处农村政策研究室，《中国农村社会经济典型调查（1985）》，中国社会科学出版社，1988年出版，第84页。

② 参见：农业部农村合作经济研究课题组，“中国农村土地承包经营制度及合作组织运行考察”，《农业经济问题》，1993年，11期，45－53页。

③ 参见：《中国农业发展报告（1995年）》，中国农业出版社，1996年6月出版。

④ 参见：姚洋，“非农就业结构与土地租佃市场的发育”，《中国农村观察》，1999年第2期。

⑤ 参见：胡家强，葛英姿，“关于土地承包经营权若干问题的调查报告”，《调研世界》，2008年第4期，第32页。

⑥ 如绍兴县最近在柯桥镇4个村建立了三级土地信托服务站，开展供求登记、信息发布、签证指导等工作。试点范围内农村流转率达到67.7％，土地机构调解率达到56％。详细参见：曹务坤，《农村土地承包经营权流转研究》，知识产权出版社，2007年，200页。

⑦ 参见：国务院发展研究中心课题组，“2749个村庄调查”，《农村金融研究》，2007年第8期，第10－23页。

⑧⑨ 参见：叶剑平等，“中国农村土地流转市场的调查研究”，《中国农村观察》，2006年第4期。

7.中国房地产改革与发展 篇七

为进一步推进房地产企业向养老服务业转型, 推动开发商与部品供应商的交流与合作, 加快房地产尤其是住宅产业化发展, 中国建筑金属结构协会与全国工商联房地产商会联手主办了主题为“转型·合作·共赢”的房地产转型与产业化发展高峰论坛。此次中国房地产转型与产业化发展高峰论坛9月23日在美丽的山东烟台龙口市盛大举行。峰会由中国建筑金属结构协会和全国工商联房地产商会联合主办, 由山东南山集团、国强五金集团有限公司、泰诺风·保泰 (苏州) 隔热材料有限公司、北京精瑞绿碳投资有限公司联合承办。

出席此次高峰论坛的嘉宾逾三百人, 中国建筑金属结构协会会长姚兵、全国工商联房地产商会会长聂梅生、南山集团总裁程仁策、恒大地产副总裁伍立群、海尔地产 (集团) 有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生以及建筑金属结构行业知名企业负责人、各地房地产业知名人士出席了会议。本次高峰论坛以全国“转型、合作”为主题, 以“创新、共赢”为目的, 大家各抒己见, 分享对房地产市场现状与未来发展的观点和看法。

两大行业组织首度强强合作

据了解, 全国工商联房地产商会成立于2001年, 目前是国内很有影响力的房地产行业组织之一。现有会员5000多家。房地产商会因其卓越的前瞻力和创新的服务, 凝聚和团结了国内一大批最有实力的房地产企业, 包括SOHO中国、富力地产、世茂集团、万通地产、海尔地产等。商会在政策建言、绿色建筑、金融创新等方面为会员提供服务, 并积极引导房地产行业创新、升级、转型。

中国建筑金属结构协会1981年成立, 是中国建筑金属结构行业唯一的全行业协会。现有3000多个团体会员。协会设立了钢门窗委员会、铝门窗幕墙委员会、塑料门窗委员会、采暖散热器委员会、建筑钢结构委员会、建筑扣件委员会、建筑模板脚手架委员会、建筑给排水设备分会等多个专业委员会和分会, 其一项重要职能是向社会推荐、宣传名、优、新产品。

姚兵:部件供应商和房地产开发商要联盟合作

本次房地产高峰论坛是由中国建筑金属结构协会和全国工商联房地产商会联合主办, 因此加强部件供应商和房地产开发商的联盟合作自然成为了本次论坛的一大议点。中国建筑金属结构协会会长姚兵在南山集团总裁程仁策先生致欢迎词完毕后, 第一个上台演讲, 他着重阐述了扩大部件供应商和房地产开发商联盟的合作的重要意义。他讲到:合作是这个时代发展的必然趋势, 在房地产市场越来越强调品牌、品质的年代里, 房地产上下游的合作联盟是更高层次的竞争。企业要通过联谊合作联盟搭建合作的平台;通过生产合作联盟服务产品的全寿命;通过资本合作联盟共同开发新产品;通过信誉合作联盟共享品牌, 共树形象。姚会长还指出:企业没有服务不行, 建造部件要服务于房地产企业, 房地产企业要服务于用户、服务于上帝, 所以做好服务是企业生存和发展的关键。

聂梅生:中国房地产需要重新定位

在姚会长接近一个多小时的演讲之后, 全国工商联房地产商会会长聂梅生走上讲台, 她首先根据国际上先进国家房地产发展的相似轨迹分析了中国房地产市场的发展现状和发展趋势, 指出中国房地产市场投资的发展趋势, 以及她个人对房地产投资持续增长的看法。同时她也指出:中国房地产需要重新定位, 需要关注快速发展的产业, 关注国际上新兴产业的发展趋势。聂会长着重分析了旅游房地产、养老产业和房地产的产业板块中的投资机会。她说:房地产的社会角色要发生变化, 不要盲目的还想成为龙头老大、支柱产业, 我们要改变思路, 产业的重新定位很重要。

在姚会长和聂会长演讲过后, 海尔地产 (集团) 有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生发表了“小户大家与变形金刚”的演讲, 提出了房地产发展的低碳环保理念。中国建筑金属结构协会常务理事北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生做了题为“中国门窗行业发展现状及未来发展趋势”的专题报告, 香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军以“产业化政策下门窗行业的应对”为题发表了对行业发展方式的认识。

中国地产采购联盟成立

随着房地产规模化、产业化水平的提高以及绿色低碳建筑的发展, 房地产企业对下游部品的采购提出了更高的要求。房地产部品采购联盟的成立, 正顺应了这一趋势, 它将搭建一个房企与部品企业无缝对接的平台, 让更多优秀部品走进房地产, 进一步推动行业全整合。

下午1点30分左右, 中国建筑金属结构协会和广联达有限公司达成共识, 共同成立了中国地产采购联盟。这标志着, 在目前产业转移、产业调整、优化升级、跨接背景下中国房地产业又往更高层次进行发展。中国地产采购联盟的建立将会对整个行业发展产生深刻而长远的影响。在场的三百多名嘉宾共同见证了这一重要的时刻。

嘉宾零距离对话畅所欲言

在整个高峰论坛的最后, 中国房地产业内的知名人士和全国各地的企业方面代表上台进行了主题为“产业转型与产业化发展”的近距离对话。参加对话的嘉宾有全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国建筑金属结构协会副会长兼秘书长刘哲、全国工商联房地产商会秘书长钟彬、住建部住宅产业化促进中心处长娄乃琳、内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司董事长张子明、山东国强五金科技股份有限公司总裁李静芳、北京维拓时代建筑设计有限公司总建筑师任明等。

8.中国房地产改革与发展 篇八

在发展阶段变化和国际金融危机冲击的共同作用下,支撑中国经济快速增长的内在因素和外部条件发生了重要变化。正是在这个特定背景下,中国开始走向消费大国的转型与改革是不可避免的大趋势。这也构成中国改革开放后30年第二次转型与改革的历史起点。

第一、消费主导时代的转型与改革中国走向消费大国,需要实现经济增长方式由投资、出口主导向消费主导的战略性转变。

问题的关键在于,在加快调整消费和投资关系的同时,需要加快推进相关领域的改革:第一,改革收入分配体制,全面调整国民收入分配格局,大幅提高居民在整个国民收入中的比重;第二,加快社会保障体制改革,尽快实现城乡基本公共服务均等化,由此引导居民消费倾向;第三,加快财税和金融体制转型,推进公共财政体制改革和消费型金融体制的建立;第四,推进投资体制改革,实现投资结构重点由生产性投资向消费性投资的转变。

第二、城市化时代的转型与改革城市是消费的主要载体,加快城市化进程是构建消费大国的战略性选择。

从国际经验看,当一个国家处在人均GDP3000美元的时候,城市化率大概在55%～60%左右。2008年中国人均GDP达到3266.8美元,但城市化水平只有45.68%,远低于工业化中后期60%的均值,这在很大程度上抑制了国内消费需求的释放与升级。有研究表明,在中国改革开放30年平均10%的增长率中,城市化贡献了3个百分点。

但是,由于城乡二元结构等制度因素的制约,城市化对经济增长贡献的潜力还远未释放出来。未来5～10年,中国的城市化将呈现加快发展的大趋势,城市化率至少还有10个百分点左右的提高空间。考虑到乘数效应,估计城市化率每提高1个百分点,能够增加大约1.2万亿元消费和投资,对经济增长的贡献率可以达到4个百分点左右。由城市化带来的国内投资消费需求的增长,至少可以支持未来10～20年中国经济的快速增长。

当前,中国城市化进程存在着严重的制度障碍,尤其是城乡二元结构和行政管理体制的障碍。这是中国城市化潜力尚未完全释放的重要因素。如果能够进一步打破城乡二元制度结构,实质性地推进行政管理体制改革,今后5～10年中国的城市化率提高10个百分点是完全有可能的,这将加快中国走向消费大国的进程。

第三、公共产品短缺时代的转型与改革从生存型阶段进入发展型阶段,伴随着从私人产品短缺时代进入公共产品短缺时代。

进入公共产品短缺时代不仅表明居民消费倾向的改变,也突出了政府缩小收入差距和加强公共投入的职责,更是经济社会发展和人的自身发展的内在需求。从总体看,新阶段中国社会突出矛盾由私人产品短缺变为公共产品短缺。这一变化对形成消费主导型发展方式具有特别重要的意义。

初步测算,未来10年,实现中共十七届三中全会提出的城乡基本公共服务均等化水平明显提高的目标,公共服务支出年均增长率至少要达到5%左右,投资总额达到15～20万亿元。

按照这个测算,未来3年在已确定的8500亿元医疗卫生体系建设支出的同时,在义务教育领域需要1.3万亿元左右的投资,在基本社会保障领域需要2.2万亿元左右的投资,共投资4.4万亿元,三项支出大约占财政总支出的20%左右。

这个基本公共服务投资计划,可以在未来5年左右初步建立全国统一的医疗保障体系;初步建立一套新型的农村养老保险体系,并为建立一个低水平、覆盖全民的养老保险体系奠定重要基础。

以这样的基本公共服务支出水平为起点,估计未来3年左右,消费率大概可以提高5～10个百分点;未来10年左右,可初步建立一个惠及13亿人的基本公共服务体系。从而,走出一条以扩大内需为主线的改革发展新路子。

第四、低碳经济时代的转型与改革低碳经济是一种新型发展模式。它不仅是本世纪人类最大规模的环境革命,而且也是一场深刻的经济社会革命。

后危机时代,低碳经济将成为全球结构调整的重要驱动力。世界进入低碳经济时代,中国的大国作用和大国责任不断凸显。我们既要看到国际上的某些复杂因素,更要看到中国作为一个大国在低碳经济时代的责任和作用。

主动应对减排挑战,发展低碳经济,重要的是结构调整和改革的选择问题:第一,推进资源价格形成机制改革;第二,推进能源价格形成机制改革;第三,推进环境产权制度改革;第四,推进碳交易体制机制建设。加快推进这些改革,将大大加快中国低碳经济发展的进程;第五、政府转型时代中国发展方式转型与改革的关键在于政府转型的突破。

需要强调的是,不放弃政府主导型的经济增长方式,发展方式的转变是很困难的,甚至是不可能的。中国实现由生产大国向消费大国的转型,既涉及到经济领域,又涉及到社会领域,还涉及到行政领域。就是说,它是一个发展方式转型的问题。

9.中国房地产改革与发展 篇九

郑功成

社会保障制度攸关国民财富的分配格局

客观而论，我国现阶段收入分配领域中利益失衡格局的形成，是多种原因综合影响的结果，也是多年以来重财富增长轻财富分配、重鼓励部分人先富轻促进全民共享的结果，确非一日之寒，解决起来也绝非一日之功，而是宜采取中医式“抽丝祛病”与西医式“外科手术”相结合的综合疗法，多管齐下地采取一揽子有效措施才能构建长久公正的收入分配制度。

在经济增长方式转型与收入分配改革的大背景下，特别需要全面认识社会保障的收入分配功能。因为以往大多强调通过社会保障来解除国民后顾之忧和维护社会安全稳定，忽略社会保障促使财富得到合理分配和普惠全民、实现共享的本源职责与功能；在现实中讨论经济发展与收入分配问题时，也存在着将社会保障局限于再分配领域并忽略社会保障制度不健全对经济发展的负面影响的现象。因此，重新全面认识社会保障的功能，不仅对这一制度的定型、稳定、持续发展有益，同时也对推进收入分配改革与整个经济社会的持续、健康发展有益。

纵观世界，可以发现这样一种带有规律性的现象，即在经济发展初期或者处于低收入国家阶段时，社会保障扮演的通常是维护社会安定和补救国民生计的工具，虽然客观上在一定程度上调节着收入分配，但这种调节的范围与程度都是十分有限的；当进入中等收入国家阶段后，社会保障便不再是雪中送炭式的补救性制度安排，而是肩负着越来越重要的收入分配调节功能，国民福利与国民经济同步增长很自然地成为国家发展的追求目标；当进入高收入国家行列后，社会保障所肩负的实际上已经不再是补救式的稳定或安全工具，而是承担着调节收入分配并促使财富得到合理分配的职能。除个别国家外，虽然各国在社会保障体系结构上有差异，但上述发展路径又确实明显地具有普遍性。

在我国现阶段，一方面，由于社会保障体系不健全、覆盖人口有限、低水平保障，运用的资源有限，其对财富分配格局的调节作用也有限。例如，我国目前社会保障全口径支出约相当于GDP的6%左右，较之发达国家大多在20%甚至30%以上的比重差距很大，即使是后起的新兴工业化国家韩国，早在20多年前这一指标就超过了7%，显见社会保障对我国社会财富分配格局的影响很小；再以社会保障支出占国家财政支出的比重为例，我国约为12%左右，高收入国家普遍在35%甚至45%以上，中等收入国家也普遍在25%甚至30%以上，这表明社会保障在国家财政再分配中所占份额偏小，其对再分配的调节力度和城乡居民收入增长的贡献有限。在初次分配中，由于社会保险覆盖面有限，职业福利不具普遍性，政府、劳方、资方之间的利益格局便不可能有效均衡，劳动者报酬不仅水平难以提升，薪酬结构也会陷入只重即期收入而缺乏稳定安全预期的困局。可见，社会保障支出在GDP、财政收入中比重的偏低，以及社会保险制度覆盖面的有限，是导致居民收入低、劳动者报酬低的重要原因。另一方面，社会保障制度的欠公平，则构成了收入分配差距扩大的又一重要原因，例如，在劳动者中，存在着有社会保险与无社会保险者的收益差异；在有社会保险的劳动者中，存在着公务员、事业单位工作人员与企业职工等的待遇差距；在企业职工中，存在着垄断行业与一般性竞争行业的职业福利（如住房公积金、企业年金等）差异；在城乡居民中，存在着社会保障项目多寡与水平高低等的差异。因此，我国社会保障运用的资源总量有限，而这有限的资源又在城乡之间、行业之间、不同群体之间的配置失衡，确实是现阶段影响收入分配格局的一个重大因素。

在中国经济持续高速增长30年和国民财富分配格局失衡的时代背景下，现在确实到了应当赋予社会保障合理调控财富分配格局职能的时候了。因此，在规划国家发展全局、推进经济发展模式转型与收入分配改革中，有必要将社会保障置于更加突出的位置，并通过健全社会保障体系来增加居民与劳动者的收入，缩小不同群体之间的收入差距，促进财富分配格局的合理化。

社会保障的战略任务是促进财富的合理分配

我国需要一个健全的社会保障体系，这一点已经成为共识。但健全社会保障体系的战略任务，是只保障民生还是在保障民生的基础上持续不断地改善民生，是只解除国民生活后顾之忧和维护社会安定还是在解除后顾之忧的基础上促进财富的合理分配，仍然存在着分歧。

如果继续将社会保障定性为维护社会安全的工具，这一制度的功能也就必然地被局限在解困济贫的低水平保障机制上；如果将社会保障的功能定位于促进财富的合理分配，它就不会再是部分人的专利与特权，也不可能永远是低水平和雪中送炭，而是需要与时俱进，伴随着国家发展与财富增长而普惠全民、实现共享，最终促进并维系着财富的合理分配格局。毫无疑问，后者显然更加符合当代社会保障制度的发展规律。

有鉴于此，我国社会保障发展的战略目标与任务，即是在坚持公平、正义、共享的原则下，尽快实现基本保障制度普惠全民的初级目标，再在逐渐缩小不同群体之间权益不平等现象的条件下，健全整个社会保障体系，最终迈向中国特色的社会主义福利社会，这大约需要30-40年的时间，即与中国现在所处的中等收入国家行列逐渐跨入高收入国家行列同步。

在中国已经成为中等收入国家的条件下，建设健全社会保障体系应当尽快实现国民福利水平与经济发展水平同步增长，并在这种同步增长中健全社会保障体系、提升这一制度的保障水平与公平程度。为此，从现在到未来10年，宜大幅度提高全口径社会保障支出占GDP的比重，大幅度提高财政性社会保障支出占国家财政收入的比重，大幅度提高城乡居民尤其是低收入群体与普通劳动者的社会保障水平。

我认为，我国社会保障体系建设的目标任务可以分解为三个大阶段，并提出了相应的建议：

1．2010-2012年是第一阶段，目标任务是构建普惠全民的“两免除一解除”（免除生存危机、免除疾病忧虑和解除老年后顾之忧）的基本保障制度。包括基本医疗保障制度、基本养老保险制度、最低生活保障制度三大制度覆盖全民，并实现定型、稳定发展；同时发展老年人、残疾人、儿童福利事业及其他社会保障事业；使社会保障能够初步满足国民生活基本保障的需求。

2．2013-2020年是第二阶段，目标任务是实现中国特色社会保障制度全面定型、稳定发展。包括：面向全民的基本医疗保障制度、基本养老保险制度、综合型社会救助制度、老残妇幼福利制度走向成熟，城乡居民的其他社会保障需求得到基本满足，社会保障水平得到较大幅度提升，并成为对财富分配格局产生重要影响的制度安排。

3．2021年到本世纪中叶是第三阶段，目标任务是在继续提升社会保障水平、缩小不同群体之间差距的条件下，实现由基本保障型向生活质量型、由形式普惠型向实质公平型发展的目标，并成为促使和维系财富合理分配格局的支柱性制度保障，最终向中国特色的福利社会迈进。

在上述三步走战略的发展进程中，从现在起到2012年再到整个“十二五”期间是一个特别关键的时期。一方面，基本保障制度均宜在这一期间完成试验性任务而进入依法实施的定型、稳定发展阶段，制度建设需要进入立足国家层面与满足长远战略发展的精细化阶段，否则，制度变革的成本或代价将随着试验期的延长而倍增。另一方面，宜在“十二五”规划中有相应的约束性指标，以便切实扭转财富分配格局的失衡，如基尼系数宜控制在0.45以内，劳动报酬在初次分配中的比重提升幅度应不低于5个百分点，财政性社会保障支出占国家财政支出比重的增长应明显快于财政收入的增长幅度，全口径社会保障支出相当于GDP的8%左右，等等。

强调到2012年为第一阶段的原由，主要在于：一是这一届政府在推进社会保障改革与制度建设方面的政策力度大，包括医疗保障体系建设、农民社会养老保险、保障性住房等等均取得了巨大成就，已经奠定了较好的基础，宜一鼓作气地解决社保制度建设中的一些重大问题；二是经济方式转型与收入分配改革客观上使社会保障制度改革与体系建设具有了紧迫性；三是社会保障领域中的一些重大制度安排与重大问题的解决确实宜进一步加快进度，现在时机还有利，再行拖延将会代价高昂；四是城乡居民有期盼，希望政府能够继续加大社会保障制度建设的力度，以便尽早享有稳定的安全预期。即使在2012年前无法全部完成上述任务，也建议尽快完成顶层制度设计任务和基本保障制度的试验性任务，以便整个“十二五”期间能够更加顺利地推进整个社会保障制度的建设。