案例分析万科

案例分析万科（精选10篇）

1.案例分析万科 篇一

企业财务战略的基本要领包含战略思想、战略分析、战略目标、战略重点、战略对策。

一、战略思想。

战略思想是制定和实施财务战略的指导思想，也是企业理财思想的核心部分。万科企业财务战略思想聚焦于投资战略、营运资本战略、筹资战略以及股利政策四个方面。

二、战略分析

战略分析是为了研究财务战略目标的性质与数量，事先对企业理财环境的现状和未来发展变化趋势，所进行的系统预测分析。万科企业能根据投资环境与企业本身情况的分析来奉行量入为出的投资规划，努力保持稳健的经营状况。

三、战略重点

战略重点是指实现财力战略目标过程中，必须予以解决的重大而又薄弱的环节和问题。万科企业前期经营投入过多的资金成本，导致后期存货资金需求一扩大就造成现金短缺的风险，运营速度的缓慢也是不容忽视的问题，这是万科资金运营的瓶颈，必须作为着眼点来重视并解决。

四、战略对策

战略对策是保证战略目标的实现的一整套重要方针，措施的总称，是保证战略实现的手段。企业战略的实现需要财务支持，万科企业融资基本方针便是及时、足额、低成本、低风险地获取融资，提前启动外部融资，维持财务杠杆的相对平衡。

五、战略目标

财务战略目标是在战略分析的基础上，确立企业较长时间的财务活动所规定的奋斗目标。万科企业一直坚持相对固定的现金股利分配，每年向股东现金分红，将企业的成长和盈利回馈给股东。实现企业发展盈利，增加股东权益财富，这是万科的财务战略目标。

2.案例分析万科 篇二

一、案例描述

(一) 万科集团行业背景

统计局数据表明, 2012年全国房地产开发投资额达到7.2万亿元, 投资总额再一次创造了高度。住房是刚性需求, 对国民消费来说, 住房依旧是最大的需求。温家宝总理曾提及要支持正常的居民住房需求。在“十二五”期间, 房地产行业的前景依旧存在市场, 该市场还会稳定持续地发展。

(二) 万科公司经营状况

1. 公司概括。

万科股份有限公司于1984年成立, 于1988年进入房地产行业, 公司进行了股份制改革, 公开募集资金, 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。随着快速的发展, 当前经济业务已覆盖珠三角、长三角、环渤海经济圈和中西部地区, 共计53个大中城市。2003年以来, 万科集团连续九届获中国房地产百强企业综合实力第一名, 万科现在已是国内最大的住宅开发企业。

2. 经营状况。

万科在经营方面进行了多元化的资源整合, 在2002年就将除了设计和品牌等核心业务之外其余全部外包出去。万科为让整个业务更能抵抗风险, 力求建立庞大的产业航母。万科早已将部分业务外包给产业链上杰出的供应商, 同时在同一环节上和不少优异的公司合作愉快。作为内地首家上市房地产开发公司, 以城市居民住宅为主导产品, 走专业化发展道路。公司对主流市场进行了定位, 在销售方面积极进取。2012年公司取得了自1993年以来最好销售业绩, 销售1295.6万平方米面积, 获得营业收入1031.2亿元, 增幅为43.7%, 实现125.5亿元净利润, 全面摊薄净资产收益率为19.66%, 比去年高了1.49个百分点。

二、万科财务综合分析

(一) 杜邦分析法

从表1可知, 万科公司净资产收益率从2009年开始每年逐步增加, 截止2012年底为21.49%, 说明金融危机之后公司净资产获利水平不断提高, 且提高幅度稳定。净资产收益率的变动是由资产净利率和权益乘数两个方面共同影响的结果。公司2012年资产净利率是2011年的102.4%, 增长了2个百分点, 而权益乘数由2011年的4.37增长到2012年的4.61, 即2012年的权益乘数是2011年的105.5%, 增长了6个百分点。就影响程度而言, 举债经营所带来的杠杆收益要大于资产创利增加所产生的影响。

资产负债率由2011年的66%提高到2012年的68%, 公司的财务杠杆效益愈加明显, 但是财务风险略微有所提高。销售净利率的略微下降, 是因为净利润增加的幅度为35.03%, 营业收入增加的幅度为43.65%, 一定程度上说明成本费用的控制有待加强, 净利润有上升的空间。

(二) 经营业绩评价综合指数法

各项业绩指标的标准值取于同行业平均值, 采取指数不封顶的方法。资产负债率和速动比率既不是正指标也不是逆指标, 社会贡献率和社会积累率实际值由于受到资料的限制, 假设其为标准值, 其余都为正指标, 见表2。

资料来源:wind资讯终端

万科的综合经济指标为130.97%, 达到了100%, 说明企业经营业绩总体水平达到标准要求。

三、结语

万科的营运资金不断增加使得当期的偿债能力不断增强, 但是流动比率和现金到期债务比都是处于下降趋势。万科的财务结构倾向于高风险, 和高风险所具有的高报酬率, 万科长期偿债能力有所提高, 但居高不下的负债水平让短期偿债能力有所欠缺。

2007年到2011年整个房地产的总资产周转率都是下降的趋势, 但万科的总资产周转率高于行业水平, 固定资产的利用效率也相对较高。万科的存货周转率偏低, 说明存货的销售速度较为缓慢, 存在较高的库存风险, 资金流动性方面不高, 偿还和支付能力也较弱, 运用资本的效率不高。总体来说, 资本的运用效率有待提高。

3.未来万科还是那个万科 篇三

万科管理层与华润的矛盾起源于今年3月万科与深圳地铁签署了合作备忘录，备忘录中提到万科将以发行股票的方式购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产到该收购标的中，初步交易对价介于人民币400亿元—600亿元之间。如果重组成功，深圳地铁集团将成为万科第一大股东。

为此华润曾向外表示，“万科和深圳地铁合作方案公告，没有经过万科董事会讨论通过，是万科管理层自己的一个决定”，并反问“万科这么做合适吗？”华润之所以强烈反对万科引入深圳地铁，主要是由于引入深圳地铁后，华润的持股比例将进一步摊薄。

因为华润一直想重组华润置地和万科的地产业务，股权占比摊薄将会影响华润置地和万科地产业务重组的进度。在过去长达15年的时光里，万科管理层与华润的关系曾非常融洽。但此一时，彼一时。

其实从万科本身的发展角度来看，引入深圳地铁对公司利大于弊。虽然此次项目规模较大，开发周期及资金回收期较长，会导致短期内难以实现收入，而且注入的项目实际土地楼面价格正不断上升，会对项目盈利能力构成压力。但通过引入深圳地铁可以把“野蛮人”赶走，从而维持万科现有的管理架构，另外当前一二线城市地价过高，三四线城市库存高，“轨道+物业”模式将实现长期盈利能力的提升。

宝能系业务由最初的笋岗物流园发家，有了地就开发房地产，但要做大，需要有政商资源，需要有更多的资金。于是在2012年牵头组建了前海人寿，前海人寿靠万能险从2012年2.7亿元的保费发展到2015年的779亿元，包括此次举牌万科的杠杆资金。宝能系善用资本运作，业绩彪悍管理粗犷，而万科是踏踏实实的经营，讲究专业化人性化管理，两者价值观相互背离，这是万科反对宝能系进入的主要原因。

宝能罢免王石郁亮等管理层无疑直接导致全体中小股东和公众抱成一团、同仇敌忾，在随后万科股东大会上，与会股东几乎一致声讨华润和宝能。至此，宝能已经输掉了人情。宝能一开始只为逐利，大概也没想到入股万科会掀起这么大风波。

4.2017万科财务分析 篇四

篇一：2017年最新万科a个股分析报告

2017年最新万科

个股分析报告

2016年10月

a

现在很多人都喜欢投资房地产,万科作为房地产行业的重要支柱,肯定也是很多人投资的目标。不过,尽管如此,我们也不能随意的就买了万科的股票,因为股市风云变化太快,我们在买之前一定要对其进行严肃认真的分析才行。

一、房地产板块行业分析

1.1房地产行业现状分析

近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点:

宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。

2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月，全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。

行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状

态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。

1.2房地产行业的基本特征分析

房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。

行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万科,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。

1.3 房地产行业的前景分析

篇二：财务与成本管理——万科集团盈利能力分析

无锡太湖学院会计学院期末考查作业

2015-2016-2

作业日期：2016年6 月 6日

万科集团盈利能力分析

摘要：本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。

关键词：万科集团，盈利能力

一、盈利能力作用意义概述

盈利能力，也称获利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力，追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点。财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。

企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人、或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。作为投资人,主要关注的是企业投资的回报率；而对于一般投资者而言,关心的是企业股息、红利的发放问题；对于拥有企业控制权的投资者,则会更多地考虑如何增强企业竞争力、扩大市场占有率、追求长期利益的持续、稳定增长；债权人也要通过盈利状况的分析以准确评价企业债务的偿还能力，控制信贷风险。所以不论是投资人、债权人还是企业经营管理人员,都日益重视企业盈利能力的分析。这就需要对企业进行盈利分析，才能反映和衡量企业经营业绩，发现经营管理存在的问题，进而采取措施解决问题、提高企业收益水平。

二、万科公司营运能力的分析

（一）万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现

销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到

2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后继续盈余增加年限最长的中国企业。公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；屡次取得《投资者联系》、《亚洲钱银》等世界威望媒体评出的最好公司管理、最好投资者联系等奖项。

（二）万科集团盈利模式分析

作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的盈利模式。特点可以概括为三个方而:专注于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。

图1：万科地产盈利模式分析

（三）万科集团盈利数据分析

(1)净资产收益率。万科12到14年的资产收益率分别为16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之势，且降幅越来越大。但经过联系职业平均值来看，万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净资产收益率比行业平均值分别高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来说是一向处以职业前列，并在不断进步。一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的影响下，仍坚持了相对较好的收益率，也说明了万科公司具有比较稳定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，万科的每股收益出现下跌的趋势，且跌幅逐

步加人，标明公司的获利能力在削弱，股东的出资效益在变差，每一股所获得利润在削减。

(3)销售毛利率。从2012年至2013年，万科的主经营务收入由355个亿上升到410个亿，有一个较人的上升，但因为主经营务成本上升幅度较人，致使13年的经营利润较12年比较仅增民1个亿，销售毛利率降低2.99个百分点。依据14年前三季度的数据推算，14年的主经营务收入为394个亿，主经营务成本为275个亿，主经营务利润为129个亿。主经营务收入有小幅降低，主经营务成本人幅提高，主要是因为钢材等一系列建材价格上涨形成的，截至第三季度，万科14年的销售毛利率为30.2100,与13年比较降幅较人，标明万科的盈余能力在削弱。但与职业平均值比较，万科的销售毛利率仍高出同职业9个百分点。

(4)销售净利率。2013年的净利润较12年有所降低，降低幅度高达16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因为经营收开销造成的。依据14年前三季度的净利润推算14年的全年净利润为39.43亿元，根本与13年相等。14年的主经营务收入为394个亿，与13年比较有小幅降低。12年到13年的销售净利率降幅较人，截比14年第三季度，销售净利率有所上升。标明万科的净利润开端了一个比跌上升的进程，一起也标明房地产职业的景气指数有所上升。

(5)总资产报酬率。2012年到2014年，万科的资产总额始终保持增民的态势。万科总资产的添加没有带来净利润的平等添加，致使公司的总资产报酬率不断降低，标明公司使用资产发明的利润在不断降低，公司的资产使用功率低下，盈余能力较弱。

(6)每股净资产。万科2012年到2014年的净资产总额呈上升趋势，且13年到14年第三季度上升幅达较人。在流通股股数削减的情况下，净资产总额的添加天然引起每股净资产的添加。

三、万科盈利能力存在的问题及对策建议

（一）万科盈利能力存在的问题

通过对万科的盈利能力分析，可以较清楚的看出万科的经营状况和盈利能力状况以及未来的发展趋势，并且得出如下结论：

1，费用控制水平较好，但仍有很大的提升空间

作为市场占有率第一的企业，其期间费用稍高于行业均值，一部分在于万科比较注重品牌规模效应的宣传；另外公司实行快速销售的管理模式。公司应该注意资产扩张是否会带来经济效益的增大，避免盲目扩张带来负面的影响，控制好成本费用，促进营业利润率的提高。

2，货币资金比重较大，尚未充分利用

万科一向秉持“现金为王”的原则，认为行业正处于调整前，因此公司认为这种策略更有利于股东的利益。但这一做法稍有保守，资金并没有充分利用。但是在2007年以后，万科一改该策略，开始大规模拿地。公司可以在以后的经营中，稍微调整货币资金的比重，加快公司的发展。

（二）对策建议

尽管万科一直在房地产行业保持领先地位，但是通过分析，万科的利润质量还是存在一些问题，这里有外部环境因素的影响，也有自身的原因。下面从内部环境因素方面对万科提出一些对策建议：

1，进一步提高费用控制水平，加强内部控制，降低管理费用和销售费用的比例，促进营业利润的提高，实施收缩策略，必要时实行降价促销，减少开支回笼资金，调整期内不应追求短期效益，应确保经营稳健性，适时调整新项目的开发节奏。2，提高资金的使用率，减缓土地扩张进度，因为土地作为房地产行业的存货变现能力很差，会降低存货周转率，若长期占用会降低公司的资金使用效率及盈利能力，进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下可以进行股权融资，减小行业资金整体紧张的局面带来的不利影响。改变自身的现金流结构，而不能依靠大量筹资来满足经营现金的需求。

通过以上对万科的盈利能力进行实证分析，不难发现，相对于仅从利润额等绝对数方面入手来说，结合相关指标进行分析，能够更加准确、客观、全面地评价上市公司的盈利能力，这些指标是依据上市公司现有的收益水平，分别从不同的角度对盈利能力进行评价的。净资产收益率和总资产报酬率分别从净资产和总资产的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是从投资回报方面反映上市公司的盈利能力。在实际运用中，需要对该公司连续几年的利润变动以及盈利能力分析指标进行分析，以此从动态角度对公司的经营业绩和发展趋势做出全面的评价和合理的预测，为企业的利益相关者提供决策依据。

参考文献：

[1] 徐晓然.国内房企业绩难掩隐忧,万科销售稳增强者恒强--万科地产2011年财务报表分析

[J].时代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋丽.万科房地产信息化管理案例研究[D].中山大学,2009

[3]张红,林荫,刘平,.基于主成分分析的房地产上市公司盈利能力分析与预测[J].清华大学学报(自然科学版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地产市场现状及发展趋势分析

▄ 前言

行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。

行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。

一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面： 一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；

二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；

三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：

第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；

第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。

因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

▄报告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email电子版/特快专递

? 【价格】纸介版：7000元电子版：7200元? 【文章来源】http:/// ▄ 报告目录

第一章 房地产的相关概念

第一节、房地产概念阐释

一、房地产的定义

二、房地产的特征

三、房地产的类别

四、房地产的自然形态

第二节、房地产行业概述

一、房地产行业的定义

二、房地产行业的特点

三、房地产行业的地位

四、房地产的主要领域

第三节、影响房地产价值的因素

一、成本因素

二、经济因素

三、政策因素

四、社会因素

第四节、房地产市场分析的内容和特点 纸介+电子：7500元

一、房地产市场分析的层次

二、房地产市场分析的内容

三、房产地市场分析的特点

四、提高分析有效性的途径

第二章 2014-2016年中国房地产行业发展概况

第一节、中国房地产行业发展综述

一、发展状况回顾

二、行业发展形势

三、短周期化特征

四、行业经营利润

五、行业泡沫浅析

第二节、2014年中国房地产行业发展分析

一、2014年发展特征

二、开发投资完成情况

三、商品房的销售情况

四、房产开发景气指数

五、2014年市场热点

第三节、2015年中国房地产行业发展分析

一、2015年发展特征

二、开发投资完成情况

三、商品房的销售情况

四、房产开发景气指数

五、2015年市场热点

5.万科集团的分析报告 篇五

万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。

万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为：

一、完整科学的职业经理人文化

万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。

二、专业化战略

在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解

为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡结合部、面向新兴白领的成片居住社区。坚持以普通住宅为主的开发方向，聚焦并深耕以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的最具经济活力的城市经济圈。对客户需求进行更为细致的描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种“小白领”住宅也可以成为产量世界领先的公司。这一结果本身就证明，万科采用高度专业化、产品作业单一化、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。万科定位于城市主流住宅开发企业，主营业务为房地产开发，业务简单清晰，治理规范透明。公司将成为房地产行业的持续领跑者作为其长期目标。

三、服务能力

万科物业开创了中国房地产最好的售后服务。万科地产一直以来领先于房地产市场的而又被人津津乐道的是万科的服务深入人心。公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

20年来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。成立之初，万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商，索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色，万科亦深受影响。进入房地产开发领域后，万科便迅速以营销优势打开局面，物业管理也获得了相应的口碑。在第二个10年里（1992年底到2001年），万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示，比如1998年成立的“万客会”，便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见万科一直以来对客户的尊重和关注。根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购买意向为63％，30％左右的业主由老客户推荐，70％以上则靠市场口碑吸引。从调查数据上看，万科客户满意度还是不错的。客户的品牌忠诚度如何，往往是开发商在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。

四、科学的决策机制：

科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目审定委员会，在集团房地产业务的项目立项、设计规划等大的决策，逐步推行立

项听证机制。这一制度的建立，有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。另一方面，各地公司在长期的开发中都积累了相当的经验教训，通过决策论证这一方式，能够充分发挥集团整体资源优势，促进资源共享。

万科集团的优势有以下几点：

1、品牌效应：顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。万科的品牌知名度高于同类房地产品牌。

2、独特的企业文化：1）客户是我们永远的伙伴 2）人才是万科的资本 3）阳光照亮的体制4）持续的增长和领跑

3、研发能力：万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能标准方面的创新超过60项。通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报。万科产品的创新主要体现在人性化的细节处方面，让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。

4、科学的经营管理模式：1）经营专业化2）住宅市场主流化3)财务政策积极化4）产业结构合理化

万科集团的劣势有：

1、重视顾客、文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。

2、与政府的关系一般：对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科所获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

3、核心竞争力如物业管理易被竞争者模仿。

6.万科资金管理中心财务分析 篇六

一、总体概况

1、资金管理中心全年实现利润5163万元，比上年同期的4242万元增加921万元，增长了21.7%

2、本年结算量1017.5亿元，比上年同期的549.5亿元增加468亿元，增长了85.2％

3、本年企业平均放款量29.4亿元，比上年同期的17.2亿元增加12.2亿元，增长了71.2％

4、本年银行平均借款量23.5亿元，比上年同期的9.5亿元增加14亿元，增加145.9了％

二、利润实现情况

资金管理中心全年实现利润5163万元（含北京公司免息2178万及待收回的代垫中山项目律师费41万）,比上年同期的4242万元增加921万元，增长了21.7%，其构成如下：

1、利息净收入增加683万元

2、融资费收入增加461万元

3、管理费用增加142万元

4、营业税金增加81万元

利润总额构成表

构成项目 利息净收入（利差）其中：借款利差 存款利差 加：融资费收入 减：中心费用 营业税及附加 利润总额

本年数 实际数 报表数 4,571 2,494 4,924 2,847-353-353 1,192 1,192 387 428 213 213 5,163 3,045 上年实际数 3,888 4,531-643 731 245 132 4,242 增减额 683 393 290 461 142 81 921增长%17.6%8.7%-45.2%63.0%57.8%61.7%21.7%

1、企业放款利息收入构成情况

本年实现放款利息收入17506万元，比上年同期的9221万元增加8285万元，增长了90%,增长幅度较大。本年资金中心为一线公司业务发展提供了大量资金支持，并从深圳、天津、北京、广州、沈阳等地区取得了70%以上的利息收入。

企业放款利息收入构成表 企业名称 深圳地产 北京公司 天津公司 上海公司 佛山广州 沈阳公司 大连公司 长春公司 成都公司 南京公司 无锡公司 东莞公司 武汉公司 鞍山公司 中山公司 地产公司小计 集团总计本年数4,5892,1782,7515921,******57017,46617,506上年数2,7157222,5191095041,227***21941259,1489,221增减额1,8751,4562324831,369-******8,3188,285增减幅度69%202%9%443%272%-19%296%29%109%64%

118%355%91%90%

2、银行借款利息支出构成情况

本年支付银行借款利息12481万元，比上年同期的4690万元增加5967万元，增加了127.2%。本年主要从建行、中行、招行、工行取得借款，支付利息11476万元，占借款利息总额的92%。

银行借款利息支出构成表 银行名称 建行 中行 招行 工行 农行 交行 合计 本年数 3,989 3,979 1,824 1,684 965 40 12,481 上年数 增减额 1,481 2,508 911 3,068 557 1,127 1,741-776 40 4,690 5,967增减幅度169.3%336.8%202.3%-44.6%127.2%

三、管理费用情况

本管理费用累计发生额387万元，比上年同期的245万元增加142万元。

管理费用构成表：

构成项目 人工费用 差旅费 交际应酬费 行政费用 财产费 印花税 其他 合计 本年数 212 50 30 20 10 6 59 387 上年数 157 33 15 14 10 4 12 245 增减额 55 17 15 6331,727 355,770 200 200 1,559 3,045 333,486 359,015

1、期末银行借款余额8.6亿元，比年初的16.8亿元减少8.2亿元，减少了48.8%，主要是转债资金到位后归还了前期银行借款所致。

银行借款变动情况表 借款单位 建行 中行 工行 农行 招行 交行 合计 年初数 8.40 5.10 1.80 1.50 本年增加 10.90 7.90 2.80 0.60 5.00 1.00 16.80 28.20 本年归还 16.90 11.10 2.00 1.50 4.90期末余额 2.40 1.90 2.60 0.60 0.10 1.00 36.40 8.60增加额-6.00-3.20 0.80-0.90 0.10 1.00-8.20

2、期末企业放款余额17.1亿元，比年初的28.3亿元减少11.2亿元，减少了39.6%，主要是转债资金到位后归还了部分借款所致。

企业放款变动情况表

借款单位 深圳地产 天津公司 北京公司 沈阳公司 南京公司 成都公司 长春公司 上海公司 大连公司 武汉公司 广州佛山 中山公司 鞍山公司 东莞公司 无锡公司 其他 合计 年初数 8.96 4.91 2.20 2.15 3.25 0.55 0.90 0.03 0.62 0.57 2.27 1.22 0.64 本年增加 9.17 7.11 4.50 1.70 0.52 3.05 0.85 5.35 4.00 1.14 3.71 0.68 0.65 1.55 2.69 0.06 0.09 本年归还 16.12 8.11 5.05 3.85 3.77 2.13 0.90 5.38 1.55 1.71 5.98 1.60 0.64 1.05 0.09期末余额 2.00 3.91 1.653.0728.33 46.76 57.93 17.15-11.17

五、管理建议

1．简化结算流程，提供安全高效服务

随着集中结算规模的成倍增加，需简化结算流程提高效率，继续为一线公司提供安全高效的结算服务。

2．扩大结算规模，最大限度整合结算资源

实现所有一线公司及异地融资模式公司的集中结算，扩大结算规模，最大限度地整合结算资源，为集团业务发展提供更多的资金来源。

3．完善资金信息平台，实时监控资金流向

强化资金管理，建立完善资金信息管理平台，实现收付款信息集成，实时监控资金流向，为集团资金管理提供准确的信息。

4．继续拓宽融资渠道，多方面筹措资金

7.案例分析万科 篇七

万科目前是大陆房地产行业的龙头企业, 企业规模大, 盈利能力较强。万科1988年进入住宅行业, 1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。大盘蓝酬重仓股, 房地产市场龙头股, 2007年总市值过2 000亿, 流通市值1 730亿。这是一个房地产神话, 更是中国经济的神话。至2011年末, 万科全国市场占有率为2.06%, 销售金额1215.4亿元, 蝉联行业销售冠军, 并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。与竞争对手保利、碧桂园、绿城纷纷转向商业地产不同, 万科执着地坚持着住宅开发的发展方向, 而其竞争对手们投入商业地产的力量越大, 在住宅开发市场上被万科拉大的距离就越远, 万科作为房地产行业领头羊的优势益加明显, 公司体现出了财务相对稳健、资产周转加快、战略坚定不变和拿地短板改善的四大特点。这就是万科成功的原因之一。

二、财务分析

(一) 偿债能力分析

1. 短期偿债能力

(1) 流动比率。

由于受到2008年的金融危机的影响, 万科2008年的流动比率低于行业的平均水平1.84, 但万科2009年的流动比率比2008年大幅度提高, 说明万科在2009年的财务风险有所下降。而2011年流动比率为1.45, 能支付短期债务, 企业财务状况较稳定。但明显低于2:1的比例, 相比较于2008年2009年, 其比率见图1有些偏低, 说明万科在2011年的财务风险较2008、2009年有所提高。

(2) 速动比率。

万科所在的房地产业2008年的平均速动比率为0.57, 可见万科在2009年的速动比率与同行业相当。同时, 万科在2009年的速动比率比2008年大有提高, 说明万科的财务风险有所下降, 偿债能力提高。而2011年速动比率约为0.45, 这说明万科的财务风险有所增加, 偿债能力有所减弱。

2. 长期偿债能力

(1) 权益乘数。

显示了与资产负债率同样的信息, 万科的权益乘数明显低于同行业, 该财务指标在2010年达到8.67倍, 绿城几乎是万科的两倍。这主要是因为绿城通过大量融资来满足其实现拓展业务对资金的需求。2011年万科权益乘数呈上升趋势, 这是由于政府的调控和市场不看好, 销量有所下降, 资金回收难度加大, 所以万科目前的资产结构存在一定的债务风险, 长期偿债能力下降。

(2) 利息保障倍数。

万科地产的利息保障倍数显著低于保利地产, 其值仅为后者的一半以下, 见图4证明万科的长期偿债能力较保利差。万科的债务利息占用其利润中的很大一部分, 从而影响了企业的获利能力。

(二) 盈利能力分析

万科盈利能力总体分析

根据万科企业股份有限公司的2007-2011年的财务报表可以计算出公司在此期间的有关盈利能力的比率, 从图5中可以看到, 万科的销售净利率近3年都呈下降趋势, 这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关, 由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2008-2011年连续上涨, 主要是净利润上升较多, 而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。

总的来说, 万科的主营业务盈利能力近年来有所提升, 总资产和净资产的盈利能力在上升。

近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高, 在百分之九十以上, 于2009年有小幅下滑, 2010-2011占比保持平稳, 投资收益于2009年占比达到最高, 为10.72%, 2010-2011年逐渐下降, 营业外收入与营业外支出占比均不超过2%, 见图6。

总体来说, 公司的利润构成中, 主营业务利润还是占主要的, 利润构成较合理, 其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小, 份额变化较稳定, 因此一定程度上保证了万科的总体盈利能力质量, 可持续性较好。

2.4现金流量分析

(%)

从表1中可以看到, 万科的现金流入结构中, 经营活动现金流入最大, 其在07年占比一半以上, 并在近年来连续上升, 于2011年达到最高, 为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势, 分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%, 在2011年降至0.62%。筹资活动现金流入近年来持续下降, 由2007年的最高值36.69%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加, 对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低, 反映了万科地产较好的发展态势。

2.5发展能力分析

(%)

2007年万科处于经营规模扩张期, 营业收入增长很快, 营业利润增长原因是营业总收入和对联营企业、合营企业的投资收益和投资收益的增长以及公允价值变动净收益的大幅度下降引起的。从各项指标可以看出, 2008年万科发展遇到很大问题, 由于受到全球金融危机的影响, 地产市场萎靡, 人们持币观望态度明显, 但2009年各项指标却又得到很高程度地提高, 其中营业利润的增长率要远远高于营业收入增长率, 说明公司在营业利润率方面的增长已具有较好的效益, 整体发展能力较强。在2009年的强势增长环境下, 2011年各项增长率仍保持住了较高的水平, 尤其是营业收入和营业利润增长率, 这得益于企业的规模化优势和较强的成本费用控制能力, 发展潜力较大。

三、总结

从万科基本财务数据来看, 万科各项盈利指标均高于行业, 公司有的盈利能力保持平稳增长, 公司的规模在不断的扩大, 其实力在进一步的增强;同时在近三年的资产中存货占总资产的比重均在60%以上, 一定程度上不利于公司资金的周转和运用。公司拥有一定数量的长短期借款, 但规模较小, 总体来看, 公司财务结构比较合理, 发展前景较好。

摘要：本文主要对万科地产做了行业和战略分析, 财务分析方面的偿债能力、利润、现金流量、发展前景进行分析发现了万科盈利能力强, 成长能力较好, 未来发展潜力较大。

8.万科：得失之间 篇八

拐点论的“红与黑”

王石的“迈拐”吆喝声，配以房地产市场严格的政策调控，地产界一片春寒料峭。

有人质疑王石“清理门户”的厚黑。尽管王石公开解释“一般型地产商的运营路线不符合万科的战略”，但还是被推上了风口浪尖。唾沫星子的抨击叫王石忙不迭地一遍遍地修正“拐点”逻辑，从“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”到“拐点是需求根本性转变”，直至最近称“我这次又被误读了，我承认内地房价有拐点，但拐点不是房价大幅大跌，也不是从牛市到熊市，而是一种理性回归，不跟着万科降价房子就不好卖。”看来面对这场是非之争，王石也急于洗清自己的厚黑罪名。

而事实上，从“卖拐”到“卖乖”，王石未必被误读。否则，在激烈争论的4个月期间，王石及万科代表不会多次阐述，解释或应用“拐点论”。只是，可能被误读的是，王石所说的拐点是圆顶拐点而不是尖顶拐点。但无论是“圆”还是“尖”，房价的阵痛不可避免，能否挺过去就要看各房企的造化了。

相比于洗清厚黑罪名，在王石眼里，万科企业依旧领衔业界发展才是硬道理。

在新政调控背景下，王石主导万科战略导向和战术操作一路飘红。本刊记者和万科执行副总裁肖莉女士交谈中获悉，根据万科对刚刚过去的4个月销售情况的统计，自住需求比例超过销售量的90％，说明万科的房价合理回归符合“住宅企业理应关注自住需求的真实购买能力”的行业趋势。

肖莉又强调万科2008年的主题是“虑远积厚，守正筑坚”，也表明万科在拐点面前韬光养晦的姿态。

厉害的是，“拐点论”还颇似一套组合拳。2007年6月，王石公开抛出房价已经出现泡沫一说，“中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2～3年间泡沫将破裂”。不难看出，“泡沫论”与“拐点论”的一脉相承。

肖莉还透露，“万科2006～2008年的发展设计，也正是基于聚焦主流市场，理性应对变化，重视增长质量与财务安全性的经营策略。”由此，记者发现万科早已充分注意避免泡沫破裂的危险。

最终，在一系列路演结束之时，万科收获了“大红包”——杠杆资金——万科官方最为看重的战略资源。

万科于2008年2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。假设万科将这2.57亿元作为资本投入进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元新楼盘的机会。按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。这是一个以小博大的生意。

新“圈地运动”

“明修资金道，暗渡土地仓”

采访中，肖莉女士做了一个形象比喻：“后新政调控时代，房地产市场正在上演惨烈的莫斯科保卫战，而万科最看重的武器就是资金。”

银根紧缩使得融资渠道骤然缩窄，“棋高一着”的万科“虑远积厚”，拐点论或高调降价是其夺取资金的一个阵地。但是，其一直秘而不宣的防守阵地——土地——注定成为其“守正筑坚”的基石。

或者说王石“拐点论”背后藏着“明修资金道，暗渡土地仓”的玄机。

“拐点论”出炉后，万科践行“拐点论”相继在多个城市降价促销，有计划地执行经深思熟虑的企业竞争策略。深层次观察，这种策略路线不只是为了解套楼盘快速卖房，也不只是“为了给其他中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”。更具说服力的解释是：获得官方希冀的资金资源，减压地价预期，促使二手地价下降，以便于未来更平衡的两条腿走路，“资金土地，一个都不能少。”

记者从万科提供的资料分析中发现，万科对资金的看重来自于两个因素：一是，土地出让市场化程度提高的大环境；二是，万科自身规模的增大，对资金的流动性，持续性以及利用效率要求更高。年报显示，2007年万科全年实现销售面积613.7万平方米，销售额523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。市场占有率从2005年的不足1%、2006年的1.25%提升至2007年的2.07%。到2014年，销售金额要达1000亿元，市场份额3%左右。这就是说，万科将来需要大量土地。

从万科处了解到，自2004年开始，万科持有的规划中项目资源一直低于未来两年的开工量。形成鲜明对比的是，国内很多小地产商却大肆掠夺土地资源。当国家新土地调控政策出台后，小地产商开始感觉土地的“累赘”，怎么办？与其被高额征税，或是无偿收回（《招牌挂以及闲置土地监管方面政策》（2007年11月），肯定不如同有能力开发的大地产商合作开发来得实在。而万科一贯坚持合作拿地模式以盘活市场土地资源的做法，恰恰符合了现在的市场环境。

这样看来，资金和土地本来就是一条绳上的蚂蚱！而2007年的万科一组数据也佐证了资金与土地的关联，万科大量拿地，土地储备排碧桂园、富力地产、招商地产、恒大后居第五。在东莞、南京等地夺过“地王”。2007年7月12日，以“地王”26.8亿元竞得东莞塘厦地块（面积35万平方米）。2007年8月29日，以“地王”17.85亿元竞得南京一地块（面积27.2万平方米）。2007年10月27日，万科以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地。11月6日，以7840万元竞得长沙雨花亭街道地块100%权益。11月26日，以20.13亿元获取上海铜山街项目（占地面积9.1万平方米）60%的权益。约1个月时间，花费了37.91亿元拿地。

翻开万科2007年三季报，有一句话意味深长：“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更适合的时机，以更有利的方式来体现这一能力。”也在佐证一旦时机出现，万科不会和市场过不去。新政调控无疑就是“更适合的时机”出现的关键点。如今政府开始推行住房保障制度，土地政策日益严格，银根紧缩，意味着有可能促使囤地企业近期吐出大量二手地，二手地价下降。万科发现了机遇，便领先降价，以获得“领跑者”所需占有更多资源、分享更大市场份额的竞争优势。

更进一步，万科的降价行动还在于为其一贯坚持的住宅好前景提供了充足的数据证实。万科给笔者展示了2008年1～3月份的销售数据，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%，51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%，70.65%和227.3%，逐月提高的趋势十分明显。万科自己认为，住宅市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求正在逐渐释放。

肖莉表示，面对这种长期向好的市场气候，万科将会坚持“既增加市场供应，又能稳定房价”的高标准保证公司的持续经营和增长尺度。但是，万科又如何增加市场供应？万科给出了“未来三年通过合作方式获取项目的比例较高，成为获取项目资源的重要手段”的答案。而这样做的另一个好处，万科归纳为“以合作方式盘活存量土地资源，公司有望获得更好的价格或付款条件”，并购长沙南都即是如此，资金付讫时间为2年，而目前许多地方土地拍卖付款期限是5天左右。

据相关资料显示，万科土地储备情况如下：2006年末为1536万平方米，2007年末约1821万平方米。2008年初至年报披露前，新增权益建筑面积54.6万平方米。过往万科斩获土地储备中，来自并购及合作的土地基本维持在40%～60%左右。

万科按部就班的实施着资金变土地的计划。这次新圈地运动，城市土地二级市场情况成为一个重要衡量指标。万科对此的解释是，“万科不追求土地升值的收益，但不排除谋求从市场中各类上游资源以获得回报。”长沙就是这个运动的典型案例。

长沙攻略

借兼并南都之机进入长沙市场后，万科在2008年将跨越同属“3+X”的X中的武汉、成都、重庆，而将长沙从机会市场调整为战略市场，并称长沙万科将由单项目开发变成多项目同时开发，2年内进入长沙房地产开发企业前3甲，2010年在建项目要达到8～10个。究其原因，宏观层面是“长株潭”获批“两型社会”试验区后，长沙市场长期意义上的潜力。而更具操作指导性的微观层面是，看中长沙近期将有大量二手地释放。

近年来，长沙地方政府不惜动用大量土地资源来践行“经营城市”，大规模投入到路、桥、风光带、政府新办公楼等方面的建设中。据相关研究机构的资料，政府往往不向建设方支付建设费用，或只支付少部分建设费用，代之以土地补偿。不少以本地企业为主的中小开发商、土地商及建筑商，手上持有不少土地。或因缺少专业人才、缺乏开发能力或缺少后期建设投入资金等原因，而使土地囤积了起来。另一方面，他们奔着坐地敛财的动机，在土地新政大限到来之前，不少还没来得及动工开发，最终致使眼下长沙二手地潜力资源相当厚实。

而在继2007年9月27日房贷新政和39号令之后，2008年1月7日国务院3号文出台，“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”等态度坚决的规定，更如当头一棒，使大量二手地开始外吐，寻找买主或合作商，地价大跌……

万科一家坐收渔翁之利，长沙众家同行忍痛割肉。

万科进行时

这种情况，在全国很普遍，正给万科带来了难得的好机会。

有资料显示，万科未来土地储备量计划如下：2008年3708.03万平方米，新增1601.29万平方米；2009年4631.41万平方米，新增1926.15万平方米；2010年5557.69万平方米，新增2344.06万平方米。这就是说，2008年至2010年，万科需拿地5871.5万平方米（其中，2008年3月21日～12月31日需拿地1494.59万平方米）。2008年3月21日～2010年12月31日，万科需拿地5764.8万平方米。

而王石又曾经公开表示，2008年之后万科不再做地王。这也就意味着万科会很少或者不去参与土地的“招拍挂”，二手地市场无疑成为万科完成土地储备的主渠道。

面对记者的推测，肖莉女士给予了进一步澄清，“2007年9月27日房贷新政出台后，万科几乎没通过‘招拍挂’方式而主要以受让二手地、兼并有土地企业的方式拿地。我们认为，在拿地方面不局限于通过‘招拍挂’、二手地市场和合作开发等中的任一种模式，但更倾向于通过二手地市场拿地和合作开发模式。”事实也在证明万科的说法，2008年年初至年报披露前新增54.6万平方米，这些土地大都不是通过招拍挂方式拿的地。

可想而知，如果二手地价能尽可能下降，万科用尽可能低的地价收购到足够二手地，或在与土地持有者合作开发时占有尽可能大的优势。

预警万科

令万科始料不及的是，“拐点”布局，“降价”赚实地，整个行棋过程行云流水，却差点倒在收官阶段，起源于降价的“差价补偿”委实给万科制造了不小危机。

关于万科降价,潘石屹一度公开指责是“清理门户”的终极行动，此举令降价的争议更加风生水起。

其后，很戏剧性的是，恒大IPO的搁浅，迫使潘石屹和王石这两位地产大佬各自倒戈。3月21日，一直高举反对“地价拐点论”旗帜的潘石屹祭出被舆论称之为“新拐点论”的“百日剧变论”，并转为支持“拐点论”。可是，王石却在修正“拐点论”。万科也暂未继续降价促销，并转而高调称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。

这其中藏有什么玄机？记者采访中注意到一个细节，万科遭遇到“差价补偿”事件，尚未找到能妥善处理的对策。由是看来，潘王二人是一个想打，一个却不想挨。正在升级的差价事件可能打破了万科原本继续降价促销的计划。因为，在未能找到妥善处理的万全之策前，如果万科继续高举“拐点论”旗帜，推进降价促销计划，弄不好就会陷入一场空前的麻烦：在所有降价促销的楼盘，降价前买楼的老业主，都可能找万科要求“差价补偿”。

我们来回顾一下这次“差价补偿”的始末。2007年9月8日，深圳万科第五园三期开盘，以毛坯房形式推出高层单位映月居和揽月居，均价为14800元/平方米。2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位，以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右。同时，启动了计划投入将高达亿元的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。但是，老业主们认为两星期前买的房子就已经损失了30～40万元,“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日自发组织到万科第五园销售中心，提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价所给自己带来的损失。也有老业主提出要万科直接补降价差价。万科并没有向老业主达成妥协，未与老业主达成一致意见，却掀开了房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕。

深圳市房地产业协会3月26日召开了专题座谈会，4月2日再与深圳律师协会会同部分房地产企业等联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会前，深圳市国土局代表和与会各方展开了讨论。国土局代表认为，一系列的降价退房、补偿，先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访，要求退房补差价，造成了不好的影响。业主的退房补差价诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，此头不能开。要求万科等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。

在这次新闻发布会后，“差价补偿”风波依然没有平息。相反，继在北京上海等地蔓延之后，正在全国各地蔓延，其示范效应有升级趋势。

如果无限制的“差价补偿”在全国蔓延，事态进一步升级、扩大化，那就意味着，全国各地已降价楼盘的老业主都可能找万科索求差价补偿，万科可能成为全国遭差价补偿索求最多的开发商。如果现在继续高举“拐点论”旗帜，继续降价促销，可能会迎来更多的老业主没完没了地索求差价补偿，或将给中国房地产引发一场灾难。

到本刊发稿时，“差价补偿”事件已悄然落幕。对于具体解决方案万科透露，“在经过和业主代表的洽谈后，业主们已经同意了先前的补偿方案。”

9.案例分析万科 篇九

——偿债能力分析

公司简介

万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和长期偿债能力的分析两个方面。

一、短期偿债能力分析

短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负责，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。短期偿债能力也是企业的债权人、投资者、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业具有充分的偿债能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。反映短期偿债能力的衡量指标有流动比率、速冻比率、和现金比率。

1.流动比率分析

流动比率是流动资产总额和流动负债总额的比值。流动比率主要反映企业的短期偿债能力。

计算公式：流动比率=流动资产/流动负债

2008年年末流动性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.76 2009年年末流动性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.92 2010年年末流动性比率=205521000000/129651000000=1.59 分析：一般来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强，流动负债得到偿还的可能性就越大。一般情况下，人们认为合理的流动比率2：1.但是在应用流动比率时应注意以下两个问题：一是不同性质、不同行业的企业对流动性的要求有所不同，流动比率的合理数值也不同。因此，必须结合不同行业的特点来运用流动比率的偿债能力。二是流动比率并非是越高越好。因为资金过多地滞留于流动资产，有可能是应收账款收不回来或超储积压物资过多所知。万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。

2.速动比率分析

速动比率是速动资产总额和流动负债总额的比值。速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动资产和其他流动资产等之后的余额。剔除这些资产能够更加准确、可靠的评价企业资产的流动性极其偿还短期负债的能力。速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充。

计算公式：速动比率=(流动资产-存货）/流动负债

2008年年末速动比率=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60 =0.43 2009年年末速动比率=(130.323.279.449.37-90,085,294,305.52)/68.058.279.849.28 =0.59 2010年年末速动比率=（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56 分析：一般来说 速动比率与流动比率得比值在1比1.5左右最为合适。若小于1说明该企业偿债能力较弱，面临一定的偿债风险。万科所属的房地产行业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3.现金比率分析

现金比率是衡量企业短期偿债能力的最直接的指标。它反映了企业偿还流动负责的能力。现金比率是现金及现金等价物资产总量占当前流动负债总额的比率，来衡量公司资产的流动性。也就是说，现金比率只量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此它也是三个流动性比率中最保守的一个

计算公式：现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债×100% 2008年的现金比率=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

二、长期偿债能力分析

长期偿债能分析主要是为了确定企业偿还债务本金和支付利息的能力，它可以两方面对企业进行分析，第一是对企业获利能力的分析，正常的情况下，企业不可能以资产偿还债务，只能以获取的利润还本付息，所以企业的获利能力是分析长期偿债能力的重要方面。第二是资本结构分析，债务数额与企业规模进行比较，如果债务占的比例很大，这说明大部分经营风险由债权人负担，负债比例越大，则企业无力偿还债务本息的可能性就越高。反映企业长期偿债能力的财务指标有：资产负债率、产权比率、利息偿付倍数。

1.资产负债率分析

资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

计算公式：资产负债率=负债总额/资产总额×100% 2008年年末资产负债率=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.674 2009年年末资产负债率=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39 =0.670 2010年年末资产负债率=161051000000/2***=0.747 分析：国际一般认为50%--60%适宜。资产负债率越高，表明企业的债务负担越重，偿债风险越大，偿债能力越弱。但是过低的资产负债率则表示企业经营思想比较保守，不能充分利用举债经营方式，获取更多利润。万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

2.产权比率分析

产权比率是反映债权人与所有者提供的资金的对比关系。这个指标是负债总额与股东权益总额之比，也叫做债务股权比率。该指标反映由债权人提供的资本与股东提供的资本以相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率是衡量长期偿债能力的指标之一

计算公式：产权比率=负债总额/所有者权益总额×100% 2008年年末负债权益比=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20 =2.07 2009年年末负债权益比=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07 =2.03 2010年年末负债权益比=161051000000/5458620000=2.95 分析：一般来说，所有者投入资本大于债权人投入的资本，其企业财务结构比较稳定。所以产权比率数值越低，表明企业偿债能力越强。万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

3.利息偿付倍数分析

利息偿付倍数是指企业息税前收益与利息费用的比率，他是从企业偿还债务利息的角度衡量企业偿债能力的指标。公式（2.6）中利息费用是支付给债权人的全部利息，包括财务费用中的利息和计入固定资产的利息。利息偿付倍数反映企业用经营所得支付债务利息的能力。是企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量企业偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。只要利息偿付倍数足够大，企业就有充足的能力偿付利息。企业要有足够大的息税前利润，才能保证负担得起资本化利息。该指标越高，说明企业的债务利息压力越小。

计算公式：利息偿付倍数=息税前利润/利息费用 2008年年末利息偿付倍数

=(6,322,285,626.03+657,253,346.42)/657,253,346.42=10.62 2009年年末利息偿付倍数

=(8,617,427,808.09+573,680.423.04)/573,680.423.04=16.02 2010年年末利息偿付倍数

=11,940,752,579.02/504,227,742.75=23.68 分析：一般来说，利息偿付倍数至少应等于1。这项指标越大，说明支付债务利息的能力越强。万科所在的房地产业08年的平均利息偿付倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息偿付倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

10.案例分析万科 篇十

一、万科A公司基本情况

万科股份企业有限公司（CHINA VANKE CO.,LTD简称VANKE）于1984年5月30日在深圳注册登记，并于1991年1月万科A股正式在深圳证券交易所挂牌交易。万科企业股份有限公司是一家以房地产开发为核心业务的公司，是中国最大的专业住宅开发企业。公司自成立以来，确立并一贯坚守职业化底线，包括对人永远尊重、追求开放透明的体制和公平的回报等。公司致力于建设“阳光照亮的体制”，提出“专业化+规范化+透明化=万科化”、“规范、诚信、进取是万科的经营之道”等理念，并在坚持这些理念的前提下，按照现代企业制度建立了一套经营管理的规范和流程。截止2008年公司总资产达到1192亿元，净利润40.3亿元，净资产达到了318.9亿元。凭借其出色的经营理念和强大的实力，万科股份有限公司的房地产业务已经扩展到全国多个城市，公司树立了住宅品牌，并获得了良好的投资回报。

二、杜邦分析法

杜邦分析法，又称杜邦财务综合分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务指标间的内在联系，对企业财务状况及经济效益进行综合系统分析评价的方法。由于该体系是由美国杜邦公司最先采用的，因此称为杜邦分析法。在该分析体系中，净资产收益率被视为衡量企业获利能力的最重要的龙头性指标，因此，杜邦分析法将净资产收益率作为全面分析企业业绩的起点，重点揭示企业获利能力极其前因后果。

1、杜邦分析法的核心比率

净资产收益率是杜邦分析体系的核心比率，它具有较强的综合性。其相关公式为：

（1）净资产收益率 = 总资产收益率 ×平均权益乘数

（2）总资产收益率 = 销售净利率 ×总资产周转率

（3）销售净利率 = 净利润 ÷营业收入

（4）总资产周转率 = 营业收入 ÷平均总资产

（5）平均权益乘数 =平均总资产 ÷平均净资产

从以上公式可以看出，无论提高其中哪个比率，净资产收益率都会提高。其

中，销售净利率是利润表的概括，它可以概括企业的全部经营成果；权益乘数是

资产负债表的概括，它可以反映企业最基本的财务状况；总资产周转率把利润表

和资产负债表联系起来，使净资产收益率可以综合整个企业经营活动和财务活动

业绩。

（1）净利润

2008年万科A净利润=营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费

用=409.92-348.56+1.86-16.82=46.4亿元

2009年万科A净利润=营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费

=488.81-411.22+8.59-21.87=64.31亿元

2010年万科A净利润=营业总收入-营业成本总额+非经常性损益-所得税费

=507.14-395.82+8.09-31.01=88.4亿元

（2）销售净利率

2008年万科A销售净利率=净利润÷主营业务收入

×100%=46.40÷409.92×100%=11.32%

2009年万科A销售净利率=净利润÷主营业务收入

×100%=64.30÷488.81×100%=13.15%

2010年万科A销售净利率=净利润÷主营业务收入

×100%=88.40÷507.14×100%=17.43%

（3）总资产周转率

2008年万科A总资产周转率=主营业务收入÷平均资产总额

=409.92÷1096.66=0.37

2009年万科A总资产周转率=主营业务收入÷平均资产总额

=488.81÷1284.23=0.38

2010年总资产周转率=主营业务收入÷平均资产总额

=507.14÷1766.23=0.29

（4）总资产收益率

2008年万科A总资产收益率=销售净利率×总资产周转率

=11.32%×0.37=4.19%

2009年万科A总资产收益率=销售净利率×总资产周转率

=13.15%×0.38=5.00%

2010年万科A总资产收益率=销售净利率×总资产周转率

=17.43%×0.29=5.05

（5）平均资产负债率

2008年万科A平均资产负债率=平均负债总额÷平均资产总额

×100%=732.96÷1096.66×100%=66.84%

2009年万科A平均资产负债率=平均负债总额÷平均资产总额

×100%=863.09÷1284.23×100%=67.21%

2010年万科A平均资产负债率=平均负债总额÷平均资产总额

×100%=1266.26÷1766.23×100%=71.69%

（6）平均权益乘数

2008年万科A平均权益乘数=1÷（1-平均资产负债率）=1÷（1-66.84%）

=1÷0.3316=3.02

2009年万科A平均权益乘数=1÷（1-平均资产负债率）=1÷（1-67.21%）

=1÷0.3279=3.05

2010万科A年平均权益乘数=1÷（1-平均资产负债率）=1÷（1-71.69%）

=1÷0.2831=3.53

（7）净资产收益率

2008年万科A净资产收益率=总资产收益率×平均权益乘数

=4.19%×3.02=12.65%

2009年万科A净资产收益率=总资产收益率×平均权益乘数

=5.00%×3.05=15.25%

2010万科A年净资产收益率=总资产收益率×平均权益乘数

=5.05%×3.53=17.83%

三、万科A杜邦分析法基本框架1、08年万科A杜邦分析法基本框架 净资产收益率11.04%

总资产收益率4.19%*平均权益乘数3.0

2销售净利率9.83% * 总资产周转率0.371/（1-平均资产负债率66.84%）

净利润/主营业务收入 主营业务收入/平均资产总额平均负债总额/平均资产总额 40.33/40.4940.49/1096.6673.27/1096.66

从上图可看出，2008年万科A的图中任何一个比率净都会资产收益率，其

中净利润与营业收入的比可以概括企业的经营成果，权益乘数可以反映企业的最

基本的财务状况，所以净资产收益率反映企业所有者投资的获利能力。要想提高

销售净利率，一是要扩大销售收入，二是要降低成本费用。扩大销售的收入既能

提高销售净利率，又可提高总资产周转率。

2、09年万科A杜邦分析法基本框架

净资产收益率12.62%

总资产收益率4.14%*平均权益乘数3.0

5销售净利率10.9% * 总资产周转率0.381/（1-平均资产负债率67.2%）

净利润/主营业务收入主营业务收入/平均资产总额平均负债总额 /平均资产总额 53.30/48.3248.32/1284.2386.31/1284.23

从上图中可以看出，万科2009年比2008年的销售净利率有所提高，说明

2009年比2008年有着更好的企业经营成果；从权益乘数来看，2009年比2008

年的企业负债程度较高，在给企业带来较多的财务杠杆利益的同时，也带来较多的风险。总资产周转率也比2008年高，表示企业的整体经营情况和财务活动业

绩都要比2008年的好。

3、10年万科A杜邦分析法基本框架

净资产收益率14.54%

总资产收益率4.12%*平均权益乘数3.53销售净利率14.36% * 总资产周转率0.291/（1-平均资产负债率71.69%）净利润 /主营业务收入 主营业务收入/平均资产总额平均负债总额/平均资产总额 72.893/50.0350.03/1766.231266.26/1766.23

从图中可以看出，2010年的净资产收益率比2009年的要高出1.92%，万科的销售净利率在2009年、2010年有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

而这个是由销售净利率、总资产周转率和权益乘数决定的。要想提高销售净利率，一是要扩大销售收入，二是要降低成本费用。随着主营业务收入的增长，所以

2010年的销售净利率比2009年要高。2010年的权益乘数比2009年的高，说明

万科的负债程度比较高，给企业带来的较大的风险。

四、与金地集团的同业分析

2010年金地集团股份有限公司的报告中指出，在2010年年初，金地集

团总资产555.18亿元，2010年年末金地集团总资产728.17亿元，营业收入

195.93亿元，净利润31.33亿元，净资产收益率16.55%，总资产收益率4.96%，平均权益乘数3.47，销售净利率15.99%，总资产周转率0.31。

金地集团2010年：

净资产收益率16.55%

总资产收益率4.96%*平均权益乘数3.47

销售净利率15.99% * 总资产周转率0.311/（1-平均资产负债率71.15%）

净利润 /主营业务收入主营业务收入/平均资产总额平均负债总额/平均资产总额 31.33/195.93195.93/641.68452.39/641.68

万科A2010年：

净资产收益率14.54%

总资产收益率4.16%*平均权益乘数3.53销售净利率14.36% * 总资产周转率0.291/（1-平均资产负债率71.69%）

净利润 /主营业务收入 主营业务收入/平均资产总额平均负债总额/平均资产总额 72.893/50.0350.03/1766.231266.26/1766.23

由上图可以看出，销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这

个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科A房地产的销

售净利率比金地集团的要低，说明万科的盈利能力比金地集团弱。权益乘数主要

受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该万科的权益乘

数比金地集团较小，说明万科的负债程度较高，万科风险较大。从上面数据可

以看出万科房地产的净资产收益率还是较高的，说明了万科的财务风险比

金地集团弱一些。

五、结论分析

通过以上分析可见, 万科拥有较强的偿债能力、营运能力、获利能力, 且这

三种能力有很好的稳定性。2008年-2010年这三年，万科一直保持了很高的盈利

水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 规范、独

特的价值观也是其长盛不衰的秘诀。另外，万科的营运能力体系的建立、发展和