项目建议书电子商务

2025-01-30

项目建议书电子商务（9篇）

1.项目建议书电子商务篇一

一、项目建设必要性

中国网络零售市场交易规模达18851亿元，较同比增长42.8%，网络零售市场交易规模占社会消费品零售总额的8.04%，电商企业数已达29303家，同比增幅达17.8%。是移动电子商务井喷之年，“电商生态圈”在不断扩张，覆盖领域之多已经影响到人们生活的方方面面，人们对C2C、B2C、团购、生活服务、第三方支付、移动支付、移动电商、O2O等电商服务需求日益剧增。

建设湘潭昭山示范区电子商务产业园，是以两型产业中心为依托，全面整合总部经济、大数据中心、智慧昭山网络等资源的基础上，极大节省企业信息化投入成本，实现技术、资源、人才共享，物流、信息效率提升。同时，可依托昭山示范区三市融城中心区位物流优势、电子商务专项扶植政策、以及湖南报业集团、广电集团快乐购等产业有效支撑，有助电商企业迅速发展壮大。

二、项目建设基础

1、区位交通优势

项目所在地湘潭昭山示范区是长沙、株洲、湘潭城市群及湖南“3+5”城市群的地理中心，是三市融城核心区域，距三市中心均不超过15公里，距省政府仅15分钟车程，距离长沙黄花机场、京广高铁长沙南站、株洲西站20分钟车程，距沪昆高铁湘潭站仅10分钟车程。

昭山是长株潭重要的交通枢纽，京广、湘黔铁路，京广、沪昆高铁穿境而过;京港澳、沪昆高速和G107、G320在此交汇，并设有互通出入口;湘江黄金水道在昭山有千年古码头，长株潭城际轨道在昭山设立综合交通枢纽站。区内“三纵四横”交通路网基本完成，立体综合交通网络即将成型。

2、建设配套政策

,国务院批准设立“长株潭城市群资源节约型环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。昭山以其独特的区位、生态、人文等优势纳入省委省政府推进两型社会建设的前沿视野。拥有国、省、市赋予的`产业、财税、土地、投融资、人才科技、行政等六个方面的优惠政策，实现“一站式”审批、“一条龙”服务。为加快湘潭昭山示范区(简称“昭山”)电子商务产业发展，根据《商务部“十二五”电子商务发展指导意见》(商电发[]第375号)、《湖南省加快电子商务发展的若干政策措施》(湘政办发〔〕67号)等文件精神，结合昭山实际，20昭山示范区制定《湘潭昭山示范区促进电子商务产业发展的若干意见(试行)》、《湘潭昭山示范区促进总部经济发展的若干意见(试行)》等优惠政策，政策中明确在财政预算中设立电子商务产业发展专项资金，每年安排人民币500万元，用于扶植和引导入驻昭山的电子商务企业发展，在鼓励境内外知名电子商务企业落户、销售产品、创先争优、创新发展、拓宽融资渠道、引进和培养电子商务人才等多方面进行资金扶植，营造一流的电子商务营商环境。

3、基础设施配套

目前昭山示范区基础设施建设已现雏形，昭山两型产业发展中心已建成投入使用，将为率先入驻的中小型电子商务企业提供产业孵化基地、总部经济区域、会展展示中心、商务接待中心等一系列办公服务平台。其次，“三纵四横”的路网建设已基本完成，“三纵”分别指的是湘江风光带(昭山段)、昭山大道和芙蓉大道;“四横”指的是昭云大道、白合大道、昭华大道和红易大道。未来规划新增建设工程还包括大数据中心、智慧城市网、日产10万立方米的水厂、220kV变电站、环保垃圾转运站、防洪防灾设施等。

二、项目建设内容及规模

项目位于昭山示范区长株潭大市场周边，电子商务产业园，项目总用地规模约300亩左右，总投资约10亿元，分三大主体部分。

电商大厦：约50000㎡，包含电商企业办公中心、数据中心、培训中心、咨询顾问中心、会议中心、大学生创业基地、企业电子商务外包基地等。

物流中心：约10㎡，建设集中仓储中心、物流配送中心、集中采购中心等。

配套服务基地：约100000㎡，包含餐饮中心、青年公寓、生活服务设施等。

该项目建成后将成为中部地区产业集中度最高、市场辐射力最强的电子商务示范基地。

三、项目建设投资

项目规划总投资约10亿元。主要包括土地费用、新建房屋与基础设施建设费用、相关开发管理费用、工程建设其他费用、预备费用、铺底流动资金等。

四、项目效益分析

1、经济效益

本项目电商大厦采取租赁方式经营，物流中心采取租赁与出售结合方式运营，配套服务基地中青年公寓可进行出售。按照目前确定的规模，项目可容纳300家以上电商，年上缴税收将在6000万元以上。

2、社会效益

建设昭山电子商务产业园,根据目前确定的规模,可提供大量就业岗位，对于解决大学毕业生就业,缓解社会就业压力,具有一定积极作用。

五、项目投资及回报方式

本园区建设需引进园区运营商进行开发，项目一般采用合作、合资或独资的方式进行，具体方式以洽谈后签订合同确定。

项目投资优惠政策，除按《湘潭昭山示范区促进电子商务产业发展的若干意见(试行)》、《湘潭昭山示范区促进总部经济发展的若干意见(试行)》执行外，尚可以根据项目具体情况，实行“一事一议”，享受昭山示范区其他配套优惠政策。

六、联系方式

项目单位：湖南昭山示范区招商(商务)旅游局

电子邮箱：121dfs.

联系电话：0731-55852066;13975295532

联系人：宋波

2.项目建议书电子商务篇二

关键词：汽车电子商务,项目教学浅析

1.汽车电子商务项目教学

1.1汽车电子商务课程的性质。本课程按照实际工作内容进行设置, 包括汽车电子商务平台、汽车电子商务网站建设与汽车后市场电子商务实现。

本课程是汽车后市场从业人员必修的理论知识与专业技能的核心课程, 也是学生学习汽车商务的基础课程。主要学习电子商务的原理与基本功能, 学习和搭建企业局域网结构、网络营销与网络推广以及汽车电子商务后市场的实体运营。重点按企业实际需要和企业网络营销模式的发展趋势来培养学生的认识、分析、建设、使用、调试与运营等基本技能。本课程的项目按照系统化原则制定, 即参考项目工作流程“咨询-决策-计划-实施-检验-评估”。

本课程按工作过程系统化项目教学和任务驱动组织教学, 通过多个项目任务的训练, 培养学生“接受任务-分析任务-准备相关知识-制定任务实施计划-任务实施-检验与评估”的企业工作或学习的过程能力, 实现“做中学, 学中做”的一体化教学核心思想。同时, 建立汽车电子商务实训室, 模拟企业的工作环境, 从解决企业工作过程的实际工作岗位任务入手, 按“提出任务-相关知识-任务实施-任务评估-学习拓展”等五个环节实施项目教学。在教学过程中体现教师引导、学生训练为主的现代应用型教育教学理念 (职业活动行动导向教学法) , 培养学生专业能力的同时, 全过程渗透职业核心能力训练。并对问题解决的方法进行潜移默化, 培养学生的工程工作能力”。

1.2汽车电子商务项目教学内容及要求。根据我校“应用为本, 学以致用的”教学理念, 深入贯彻项目式教学的理念, 根据汽车服务工程的人才培养目标和汽车电子商务飞速发展的现状特点, 教学内容的设计以自编教材为支撑, 根据就业市场的变化, 每一届都对教材进行适应性和前瞻性的改动。教学内容上遵循工作岗位导向式, 即每一个汽车服务工程工作领域为一个教学项目, 遵循“教-学-做”的主线, 展开项目教学。根据我校学生实际, 并深入调研市面上的相关书籍, 自编教材一本。

汽车电子商务作为汽车服务工程的主干课, 是学生将来主要的就业方向之一, 从电子商务平台搭建到汽车电子商务网站的基本建设和维护, 以及汽车后市场的应用, 都是汽车服务工程专业学生的主要就业方向, 并且将成为主要的就业方向。所以项目教学也是根据就业职业能力进行培养项目分解。

2.汽车电子商务项目教学的前期准备工作

2.1准备项目。汽车电子商务作为目前比较前瞻的行业, 目前发展比较快, 也是创新创业的一个领域, 但是整体发展仍属于探索阶段, 目前只是取得了一些阶段性的成果, 整体行业的发展还有很大的空间。针对行业的发展现状和趋势, 汽车电子商务作为潜力发展行业, 学生了解现状, 分析发展方向, 掌握未来行业趋势, 对于拓宽学生就业, 创新创业打下坚实的铺垫。汽车电子商务项目教学主要从解决企业工作过程的实际工作岗位任务入手, 按“提出任务-相关知识-任务实施-任务评估-学习拓展”五个环节实施项目教学。在教学过程中体现教师引导、学生训练为主的现代应用型教育教学理念 (自主合作式项目教学) , 使每一个学生都参与其中, 主人翁的姿态去学习, 提高了学生学习的积极性, 培养学生专业能力的同时, 全过程渗透职业核心能力训练。并对问题解决的方法进行潜移默化, 培养学生的工程工作能力。

2.2设计项目。设计结合实际、知识点涵盖面广的优秀项目是项目教学法实施是否彻底的关键。项目教学的设计是将典型的实际工作任务教学化处理的过程, 典型的项目来源于行业的实际发展。教师选择好项目后, 要把教学内容潜移默化到项目中, 设计一个可操作性强的项目[1]。这样, 学生在完成相应的项目学习过程中, 通过具体实施行业的典型工作任务, 了解行业最新发展动态和发展方向, 学习与工作情境相关的理论知识, 对行业形成深入的认识和了解, 了解行业发展的最新业态和未来发展的方向和趋势。

根据汽车服务工程专业培养的目标, 该项目教学主要选取汽车销售和汽车后市场领域为主要行业研究领域, 包括三大项目:汽车电子商务平台, 汽车电子商务网站建设和汽车销售和后市场领域的发展。

3.项目教学的具体实施

3.1项目任务的分解。通过讲解项目的情景, 分析项目的任务, 将项目分成多个任务进行讲解, 并把每个任务的学习目标和能力目标进行详细的阐述, 通过任务情境的描述, 引入每个任务的知识点, 教师通过案例驱动式知识点的讲解, 使学生对任务的实施, 有足够的知识储备, 并且, 任务情境已经给出任务目标, 学生带着任务去学习, 有的放矢, 效果非常好。

3.2项目的实施。学生以小组的形式, 进行任务的分析, 学习小组要求男女搭配和能力强弱搭配, 这样, 使每一个学生都能参与其中。小组成员选出负责人, 全体成员进行任务的讨论, 制定任务实施计划和分工合作。

3.3项目实施和评价。每个小组根据每次项目任务的不同给出行业调查报告或者网页成果展示, 在项目实施的过程中, 教师全程给与指导和监督, 确保每个成员参与其中。项目评价方式多样化, 包括师生评价、学生评价、小组评价等多种方式。各组项目负责人通过PPT汇报片向全班介绍本组任务实施的成果。通过制作PPT汇报片还可以提高学生职业整体素质和组织展示能力。同时, 其他组的学生和指导教师也可提出问题, 让小组成员解释项目的相关内容。通过提问或被提问, 学生对所做的内容加深了理解和巩固。教师可以对提问的学生或回答比较好的学生进行加分。

教师根据各项目组完成过程的具体情况, 表扬优秀的大方, 指出改进的方向, 另外还要对学生的职业素质进行指点, 包括汇报片制作、语言表达能力、回答问题的能力、组织协调能力、总结能力等。

4.总结

本课程采用项目教学法, 不但把复杂、分散的各知识点整理归纳, 由于汽车电子商务发展的特点, 可以充分发掘学生的创造潜能, 培养和提高他们利用专业知识的分析综合能力, 每个学生对这个行业的发展动向和趋势有了深刻的理解和基本职业素养。

参考文献

3.电子商务下物流模式选择的建议篇三

摘要 2l世纪是一个信息时代，而电子商务将成为信息时代中商务活动的巨大进步和发展趋势。电子商务的优势之一就是能大大简化业务流程、降低企业运输成本，而电子商务成本优势的建立和保持必须以可靠和高效的物流运作作为保证。

关键词电子商务物流模式模式

一、我国电子商务物流模式分析

（一）自营物流模式

所谓自营物流模式是指电子商务企业，自行组建物流配送系统，经营管理企业的整个物流运作过程。采取自营物流模式的电子商务企业主要有两类：一类是资金实力雄厚且业务规模较大的电子商务公司，由于电子商务在我国兴起的时候国内第三方物流的服务水平远不能满足当时电子商务公司的要求，而这些电子商务公司手中持有大量的外国风險投资，为了抢占市场的制高点，不惜动用大量资金，在一定区域甚至全国范围内建立自己的物流配送系统。第二类是传统的大型制造企业或批发企业经营的电子商务网站，由于其自身在长期的传统商务中已经建立起初具规模的营销网络物流配送体系，在开展电子商务时只需将其加以改进、完善，就可满足电子商务条件下对物流配送的要求。

（二）第三方物流模式

与自营物流模式对应的是第三方物模式，它又称外包物流或合同物流。第三方物流是指由物流劳务的供方、需方之外的第三方去完成物流服务的物流运作方式。第三方就是指提供物流交易双方的部分或全部物流功能的外部服务提供者。任何一笔电子商务的交易都包括“四流”——商流、信息流、资金流和物流。很显然电子商务主体的核心竞争力不可能是在资金流和物流方面，而应该集中在运用网络技术及时满足客户特定要求，将电子商务的核心业务应放在商流和信息流上。资金流交给银行完成，物流这部分业务则应该外包给专业的第三方物流公司做。

（三）物流联盟模式

采取纯粹的自营或者是纯粹的外包物流的策略是要非常慎重的。而物流联盟是一种介于两者之间的物流组建模式，可以降低前两种模式的风险，且企业更易操作。物流联盟是指两个或两个以上的经济组织为实现特定的物流目标而采取的长期联合与合作。物流联盟的建立，有助于物流合作伙伴之间在交易过程中减少相关交易费用，提高双方对不确定性环境的认知能力，减少因交易主体的“有限理性”而产生的交易费用；联盟企业之间的长期合作将在很大程度上抑制交易双方的机会主义行为；将促使企业进行战略性的合作，通过对专用性资产的“共同占有”解决资产专用性这一矛盾。

（四）物流一体化模式

所谓物流一体化就是以物流系统为核心，由生产企业、经由物流企业、销售企业、直至消费者供应链的整体化和系统化．物流一体化是在第三方物流的基础上发展起来的新的物流模式。在这种模式下，物流企业通过与生产企业建立广泛的代理或买断关系，与销售企业形成较为稳定的契约关系，从而将生产企业的商品或信息进行统一组合处理后，按部门订单要求配送到店铺。

（五）四种电子商务物流模式的比较

二、我国电子商务物流模式选择的对策建议

（一）积极发展电子商务物流主体——第三方物流

从宏观上看，我国应该加强电子商务及物流方面的理论研究；继续加强物流基础设施规划与建设；积极发展社会化、网络化的物流服务体系；提高全社会对电子商务物流的充分认识；大力培养物流方面的专业人才等等。中国传统的物流企业虽然经过多年的发展，己经有了大量的物流设施，并在运输和仓储等方面拥有了严格的制度和丰富的经验，但是由于受到传统体制和历史的影响，电子商务环境下已逐渐显现出不适应，其服务观念、服务质量、服务功能与市场需求存在较大差距。提高物流企业的专业化水平，建立健全其服务功能，延伸其服务领域，建立起完善的综合物流体系是我国电子商务物流发展的一个重要方向。

（二）提高信息化水平，实现信息无缝连接

电子商务物流具有快速、便捷、透明的特点，这些特点的实现需要电子商务和物流企业具有较高的信息化水平，更重要的是要实现二者信息的共享和无缝对接。而要做到这点，对物流企业来说首先需要对自己的业务流程进行重组，也就是根据电子商务的要求对自己的业务流程进行规范化整合；其次，需要按照不同功能分解企业连续的业务流程，以便于进行数字化运作；最后就是运用一系列数字指标来评价运行情况及功能模块之间彼此的关系，将企业的运行状态与标准状态进行比较从而得出管理信息。

（三）进一步完善物流管理体制，整合物流资源

我国的电子商务物流配送存在着范围受限和配送资源闲置的双重烦恼，一方面，偏远城市和乡村根本享受不到电子商务物流的便捷和快速，另一方面，在一些大城市中，配送资源又存在着过剩现象。我国的物流市场要实现国内、国际市场的有机结合，同时在区域上合理布局，避免重复建设带来的相同业态之间的恶性竞争，还要利用业态的多样化来满足消费需求的多样性和多层性。逐步将现代物流方式向小城镇和农村延伸，建立起零售和批发、期货与现货、外贸与内贸、有形和无形市场相互衔接的开放、统一、竞争有序、信息灵敏、网络通畅，并能与各市场要素协调发展的商品市场体系。

（四）改变政府管理方式

电子商务物流市场是一个充分竞争的市场，电子商务企业可以根据自身情况选择适合自己的物流模式，而不应该受到政府的干扰。政府应改变条块分割管理模式，变行政管理为行业管理，变直接管理为间接管理，通过法律手段和经济手段对流通领域实施间接管理，按照社会经济发展和市场需要，建立起有序高效的市场调控机制，改变传统政府干预模式，形成适应现代物流业发展的全新管理体制。大力发展电子商务和物流商会、行业协会等民间组织的方式，增强市场的自己我调控能力，设立行业管理部门，这将大大有助于政府职能的角色转变，也为我国电子商务物流的发展扫清体制上的障碍。

三、结语

电子商务和物流作为现代流通的两大手段，相互之间有着密切的关系。电子商务的快速发展，为物流提供了新的契机和发展空间，同时也对传统物流提出了挑战，对物流管理、物流服务、物流经营和物流运作各方面都提出了新的要求。随着经济的快速发展，物流业必定会进入成熟、稳定的阶段，为电子商务企业提供网络化、社会化、全面的物流服务。

参考文献：

[1]沙莎.论电子商务对物流业的推动作用.中国商界(下半月).2009.

[2]孙玉秀,翟素娟.试论我国电子商务物流模式及其发展趋势.中国商贸.2011.

[3]谢福泉.供应链成本管理-类别成本与运作支持研究.同济大学.2007.

[4]柴跃延.四中电子商务交易模式前景看好.人民邮电.2007.

[5]丁海军.电子商务条件下企业物流运作模式研究.商业研究.2005.

[6]戴小波.电子商务平台的构建及应用.金卡工程.2006.

4.项目建议书电子商务篇四

委托方：_（以下称甲方）

开发方：深圳市君意通科技有限公司（以下称乙方）

甲乙双方就甲方委托乙方设计开发ATSC项目事宜达成以下协议:

一、乙方同意按甲方委托的技术要求为甲方项目开发，甲方保证在所委托项目功能符合协议要求后6个月内

向乙方订购ATSC项目数量5000套，本项目名称型号板卡每块价格如下：名称：ATSC..型号：ATSC--M780，价格33.5美金；（备注：以上价格不含任何税费,在每次定单数量大于5000套另行协商）

二、项目项目经费付款方式；;协议签定后甲方须向乙方支付保证金人民币2万元，(注；签订合同时预付1

万元，确认样机后付余款1万元)如果甲方在确认样机后6月内向乙方订购此项目板卡低于5000套，否则乙方不退还保证金；在6个月内定单数量达到5000套，乙方退还甲方所付全额保证金；

三、协议签定后，甲方需将相应样品提供给乙方或提供产品外壳尺寸及内部空间尺寸以及相关资料，本项目需

要甲方提供的资料包括：______________________ ；甲方并支付保证金人民币 2万元汇到乙方指定帐户内;乙方在确定款项到帐后在7天内快递保证金收据给甲方。

四、乙方在收到甲方提供本项目需要的样机或相关资料后，开始进行该项目的电路硬件设计以及软件设计，并

在30天内提供按甲方要求设计的样品2 套给甲方测试确认；制作样机测试;(注:如果甲方不能及时提供该项目乙方需要的资料，请及时通知并协商处理)

五、乙方可为甲方提供整套PCB电路设计修改，并按具体情况协商酌情收取一定费用。

六、项目归属权由乙方持有

七、责任条款

（一）甲方责任

1、甲方应按合同约定分批拨付经费，协调检查研究进展，组织验收项目成果。

2、甲方根据乙方研究需要，应及时提供有关资料。

3、随项目进展情况，应及时安排现场实验等配合工作，保证项目研究计划的进行。

4、因甲方责任未履行合同时，应根据责任与损失大小，确定经济责任及善后处理办法，由双方协调并签订协议书确定。

5、因不可抗拒因素造成合同不能完成时，甲方应视情况调整或终止合同，不予追究乙方责任。

（二）乙方责任

乙方应全面履行合同内容，接受甲方对乙方研究工作的检查和协调，并按时向甲方提供项目相关书面报告：

八、如果乙方在收到甲方提供的相关该项目完整资料之日起，在30日内设计的软件硬件不符合甲方项目功能描述要求，则视为研发失败,乙方在七日内退还全额保证金给甲方；如果乙方设计的软件符合甲方的功能要求，则视研发成功，甲方必须兑现在协商时段内向乙方订购该项目规定订购数量的承诺，否则乙方不退还保证金；乙方在样片或样机经甲方确认后七日内提供以下资料给甲方：产品相关性能测试报告；产品外围接线图和说明；

九、样机经甲方测试认可后，甲方可向乙方定货。甲方定货需先付订单30%订金，余款按订单生产完结交付甲方后付清。乙方根据甲方传真订购单开始生产，未量产25天内交货。量产20天内交货。

十、本协议一式两份，经双方签字盖章后方为有效，甲乙双方各执一份；

十一、以上未尽事宜，可经双方协商后签定补充协议，该补充协议连同本协议具有同等法定效律。

甲方：_深圳市奥赛龙科技有限公司______（盖章）_______确认者：___________

签署日期：__________________________

5.村庄整治工程项目项目建议书篇五

项

目

建

议

书

****镇人民政府

二00七年十月

一、项目基本情况

项目名称：****镇际村村庄整治工程

项目承办单位：****镇人民政府

项目主管单位：黟县人民政府

项目负责人：****

联系电话：0559--5541020

二、项目背景

****镇际村位于黟县县城东北11公里处，距黄山风景区30公里。座落在镇政府所在地，省道218线紧贴而过,与文化遗产地****一河相隔，是文化遗产保护与发展的缓冲地，全村总面积9.2平方公里，辖7个村民组，1200余人，是一个集林茶桑果和旅游第三产业于一体的行政村。2006年全村农民人均收入达到5008元。

为很好地保护****村内古民居和开发旅游事业，提升我镇的小城镇建设，改善群众生产生活条件。****镇际村村庄的整治工作提上了重要的议事日程。

三、项目建设的必要性

随着****旅游经济的快速发展和知名度的提升，来****投资兴业的外来客商和农民经商和从事服务业的人数越来越多，际村村庄紧邻世界文化遗产—****，际村村庄环境及基础设施整治涉及到****近期规划和长远保护。际村村庄的整治也是响应市、县的号召，对又好又快地发展农村经济和构建社会主义和谐社会起到一个正面的推动作用。促进与提高际村村民建设新农村的热情。际村村庄整治对于保护世界文化遗产，发展

****，具有重要的意义。

四、项目实施内容

严格根据****镇镇域区域规划设计，按照道路路网的基本要求，工程主要内容如下：

1、宏儒桥至际泗桥，S218省道以东处。涉及20余户村民用房进行整体迁移整治。

2、S218省道与水墨****三条街道贯穿。

3、对际村公路沿线进行改徽

4、际村村庄的道路与排水排污工程

五、项目投资概算和资金筹措计划

根据综合测评，并根据《全国统一市政工程预算定额》及建设部《城市基础设施工程投资估算指标》，参考类似已建工程及本地区的实际情况，项目总投资估算2500万元。其中拆迁费用1500万元，基础设施建设700万元、环境整治300万元。资金筹措主要是通过向上争取资金和自筹一部分。

六、项目建设进度安排

****镇际村村庄整治工程初步设计工作于2007年1月开始，预计2010年底完工。

七、结论

6.项目建议书电子商务篇六

烟台项目建议书相关行业案例；烟台开发项目建议书案例,烟台市养殖业项目建议书，烟台物流配送中心项目建议书范文,烟台红色旅游项目建议书,烟台养老院项目建议书, 烟台农业项目建议书格式,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类烟台项目建议书等。

前言

第一章市场研究

第二章项目研究

第三章物业定位及发展建议

第四章财务分析

第五章结论

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。

可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。

第一章市场研究

1、山东省概况

2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析

2．1产业结构及经济发展趋势分析

“九五”期间，烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。

“十五”期间，烟台市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。

表1：

上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比

年度：2000

指标项目上海市山东省

烟台市

1400 179.15

国内生产总值（亿元）

4551.15

其中：第一产业 81.65 352 25

第二产业 2186.9

第三产业 2282.6

财政收入（亿元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均国内生产总值（万元 3.46 0.59 0.86

固定资产投资总额（亿元 1861.17

城镇人均可支配收入（元）

城镇住宅竣工面积（万m2）*

住宅开发投资（亿元）

413.15

28.82

不详

*经济适用房竣工面积

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

烟台市制订的“十五”发展具体目标是：

GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；

财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；

城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；

农民人均纯收入增长7%，达到3560元；

人口自然增长率控制在9‰以内；

城镇登记失业率控制在5%以内。

具体地，在房地产方面，烟台市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。

2．2“十五”期间烟台市城市建设总体规划分析

根据烟台市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和xx开发区，适度拓展中心城区规模。

在基础设施建设方面，烟台市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

在市政公用设施建设方面，烟台市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。

此外，在“十五”期间，烟台市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。

2．3人口分布及流动状况分析

2．4居民收入水平及住房消费比例分析

2000年，烟台人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。

烟台市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，烟台市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。

表2：

上海市和烟台市居民收入和住房消费情况对比

年度：2000

对比指标上海市烟台市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消费性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消费（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面积（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

烟台市部分职位的年平均收入

单位：元/年

职位/职称较高水平中等水平较低水平

企业党群机构负责人3780068704236

企业高级管理人员3080088704838

企业中层管理人员20763.28139.54621

企业一般管理人员13376.256873732

高级工程技术人员28***

中级工程技术人员1662162493791

初级工程技术人员140105327.53509

土建施工工人1***7

机修工658353954729

博士生18000

硕士生13200

本科生9600

大专生4800

图1：

2000年烟台市居民每100元消费支出中的用途比例

2．5城市居住区布局及交通规划分析

3、烟台市房地产市场综述

3.1土地市场供应量及供应方式

烟台市人民政府于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权烟台市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在烟台市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市xxxxx公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。

根据了解，烟台市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。

3．2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况

根据烟台市房地局提供的信息，1999年以前，烟台市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。

2000年，烟台市下达的商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成竣工的数据，由于烟台市统计体系有待完善，故无法提供。74

80.15

自2001年起的3年内，烟台市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，烟台市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，烟台市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对烟台市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3烟台市近三年房产成交价格及房型特点分析

烟台市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。

2000年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。

3.4新建商品房市场区域分布分析

目前烟台市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。

热点区域――东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使烟台市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。

次热点区域――东南部，目前烟台市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起烟台市房产市场的关注，预计在3－5年后会有一个地位的提升。

3.5房地产市场有关政策分析

山东省第九届人大常委会于2001年2月12日发布了《山东省城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有：

l设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

l自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。

注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。

l房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。

l土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。

l竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。

l预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。

银行项目贷款和按揭贷款政策

由于烟台市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。

职工公积金由烟台市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，烟台市并非每个企业都执行公积金制度。

烟台市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是，烟台市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。

建设周期

烟台市招商引资的优惠政策

1、内联企业享受以下税收优惠：（1）经营10年以上，市外投资在100万元以上（含100万元）且占中投资25％以上的生产性内联企业，从获利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。

2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15％的税率征收企业所得税。

3、市外投资者在烟台新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。

4、市场微观状况分析

4．1区位竞争对象研究

与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。

n物业单价、总价及房屋面积

A房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅97.191450140926

2F二室二厅97.191600155504

3F二室二厅97.191716166778

4F二室二厅97.191660161335

5F二室二厅97.191550150645

6F跃层130.411850241259

小计616.361016446

B房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅118.781450172231

2F三室二厅118.781600190048

3F三室二厅118.781716203826

4F三室二厅118.781660197175

5F三室二厅118.781550184109

6F跃层143.21850264920

小计737.11212309

C房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅104.221450151119

2F二室二厅104.221600166752

3F二室二厅104.221716178842

4F二室二厅104.221660173005

5F二室二厅104.221550161541

6F跃层139.941850258889

小计661.041090148

D房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅122.51450177625

2F三室二厅122.51600196000

3F三室二厅122.51716210210

4F三室二厅122.51660203350

5F三室二厅122.51550189875

6F跃层180.41850333740

小计792.91310800

E房型

楼层房型面积实际单价总价

1F四室二厅161.851450234683

2F四室二厅161.851600258960

3F四室二厅161.851716277735

4F四室二厅161.851660268671

5F四室二厅161.851550250868

6F跃层218.***8

小计1027.41694493

销售总额6324196

销售面积3834.80

平均价格1649

n建筑类型――多层住宅

房型结构及比例

房型一房二房三房四房跃层合计

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付状态

一期2001年10月交房，二期将于7月份开盘。

n物业管理

物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月

n配套设施

200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。

500米范围内：郊区医院。

1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。

n地段位置

位于xx开发区外，xx路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于烟台市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。

4.2板块竞争对象研究

4．3其它竞争对象研究

（1）学府花园

n地理位置

n物业规模

n物业类型

纯多层小区

n销售价格

表价区间：1310－1580元/平方米

平均价格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，贷款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。

n环境规划

环境规划无特色，以带状绿化为主。

n交房时间

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。

n销售情况

一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。

n消费者

院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主）

（2）芳汀花园

n地理位置

位于东风路展览馆对面，属于新城区。

n物业规模

总建筑面积15多万方左右。

n物业类型

纯多层小区。

n销售价格

表价区间为：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余协商。

n主力房型

不详，但房型种类比较齐全。

n环境规划

沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。

n交房时间

现房。

n销售情况

一期销售率约75％。

n消费者

机关干部，市中心地区市民，个体户等。

（3）伯爵花园

n地理位置

位于机场路和郊区果木园交界处。

n物业规模

占地86亩，一期共45套别墅。

n物业类型

独立式二层别墅。

n销售价格

一口价2180元/平方米

n主力房型

共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房时间

一期现房，二期年底交房。

n销售情况

一期已经售完，现在正在销售二期。

n消费者

有车族、企业老总等处于烟台市消费金字塔上层的人。

4.4目标市场定位和特征

4.4.1区域选择

4.4.2年龄层次

由于烟台市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5－10岁，烟台市潜在购房年龄集中在35－55岁的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

烟台市平均物业总价在8－13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4现居住区域

现居住在赛罕区和新城区。

4.4.5职业特征

消费者可分为三个层次，具体如下：

第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在1400元或1500元以下；

第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京；

第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。

第二章项目选址

1、项目特征分析

1．1地理位置

1．2交通状况

1．3商业气氛

2、项目SWOT分析

2．1优势分析

本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。

经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势：

（1）地理位置优势

（2）成本优势

（3）政策优势

烟台市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此基础上，塞罕区政府为xx开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。如，在税收方面，内联企业自获利年度起的3年内，免所得税。

（4）交通地段优势

楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。xx路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。

（5）人文概念优势

（6）开发商实力优势

开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对烟台市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。

2．2劣势分析

客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：

（1）本地区重要市政设施尚未到位

xx路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。二环路的建设需要政府的资金投入。

（2）地段接受度远不及东部

开发区的形象尚未被烟台市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。

（3）竞争激烈

在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。

在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。

在价格竞争上，由于烟台市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。

（4）消费能力低下，价格上扬空间有限

毕竟烟台市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，烟台市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。烟台市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此，烟台市商品住宅的去化量非常有限。20万平方米左右的楼盘，会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。

（5）供大于求

东苑就是一个很好的例证。东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。

（6）市场分化，后劲不足

烟台市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。烟台市经济无支柱，而且人均面积大，造成烟台市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。

2．3机会点分析

（1）普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划

自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间

（3）大学城及高科技园区带来概念炒作机会

（4）市政府东进南延带来的地段发展机会

（5）刺激消费的政策出台，带来市场机会

烟台市的房地产市场是一个不确定的市场。很多影响商品住宅发展的政策尚未出台。如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型。这些政策在何时，以何种方式出台，会给楼盘的开发和销售带来很多变数。

2．4风险分析

（1）供求关系风险

烟台市明年住房供大于求已成定局，而且目前内蒙存在许多不理性的投资。仅以包头为例就有两个外地开发商各投资了50万平方米的住宅项目。

（2）盘量风险

20万平方米的社区，已占烟台市一年开工建设量的五分之一，操作不当，极易形成一个死盘。

（3）价格风险

以高出当地目前心理承受能力的价格推盘，将在价格因素上存在风险。

（4）易地操作风险

本项目在异地操作，人生地不熟，当地政府的执法能力、行政能力、办事习惯对外地开发商是一个不确定因素。

（5）物业接受度风险

烟台市目前有大量的多层楼盘，竞争激烈，但多层住宅的概念已为广大市民接受。人们对小高层和高层，以及多高层结合的社区的接纳，可能会有一个过程，需要策划一定的营销手段和推广方案。

（6）政策带来的市场风险

住宅消费对象的主体对西部经济状况的依赖程度较高，国有企业改革的成效对楼盘的去化存在不确定因素。

2．5结论

（1）本案地价低，为后期操作带来很大的空间。

（2）由于本地区规划好，3至5年后地段温度将上升。

（3）无论是区位竞争、板块竞争，还是价格竞争，都十分激烈。

（4）当地经济落后，价格大幅度上扬的机遇小于上海。

（5）楼盘盘量过大，易形成较大风险。

第三章物业定位及发展建议

1.项目定位

1.1规划建筑及各功能面积比例

由于当地市场的具体情况，如小区内住宅仍以多层为主，将使整个项目陷入周围近100万平方米的多层、低档次住宅的包围之中，无法在较高层次上形成突破，竞争仍在低层次上展开，项目凶多吉少。

为此，建议本项目可以多高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定（当地间距比例规定为1：1.5），提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。

提高层数后，烟台市沿xx路向南一直延伸到xx开发区，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为烟台市景观上的亮点。

考虑到风险因素，应适当保留多层建筑。多层和小高层的建筑面积比例建议各占50%，总面积在10万平方米左右，不宜过大。

户型比建议

面积（平米）户型及比例合计

二房三房四房复式

平层错层平层错层

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合计30%20%20%15%5%10%100%

说明：

1、目前烟台市市场去化较好的房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个区间内；二房的市场需求度略高于三房。本建议基本与市场需求相吻合。

2、考虑到本案中高档定位思路，房型面积略向大房型倾斜，且不考虑一房，3、烟台市市场上错层房型较少，所以，可以考虑一些错层房型，4、为了考虑部分消费者的需求，考虑适量复式房型，控制在10％左右。

1.3规划建筑设计建议

烟台市目前尚处于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。在规划建筑设计上首先要一反目前烟台市的传统形象，引入南方先进的规划理念。要做到以下几点：

（1）总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。

（2）以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。

（3）由于烟台市气候干燥，日夜温差大，寒暑变化剧烈，水资源短缺，因此不宜在小区内设置水环境――除非引入自然河道。

1.4价格建议

（1）分期销售价格模式预计

A、平均单价――多层：1800元/平方米；

小高层：2200元/平方米。

B、主力总价――多层：14－20万/套

小高层：18－25万/套

（2）分期价格建议――采用“低开高走平收”的价格模式

A、一期开盘期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

B、一期强销期间：多层均价1750-1850元/平方米，小高层2100-2200元/平方米；

C、一期持续期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

D、一期清盘期间：多层均价1600元/平方米，小高层1950元/平方米；

E、二期开盘期：多层均价1750元/平方米，小高层2200元/平方米；

F、二期强销期间：多层均价1850元/平方米，小高层2300-2400元/平方米；

G、二期持续期间：多层均价1800元/平方米，小高层2200元/平方米；

H、二期清盘期间：多层均价1750元/平方米，小高层2100元/平方米；

（3）分期销售进度建议

A、总销售周期4-5年；

B、第一年实现预售3万方；第二年实现预、销售4万方；第三年实现预、销售5万方；第四年实现预、销售5万方，第五年完成其余销售任务。

1.5物业品质建议

（1）建筑风格及外立面建议

烟台市的市容景观相对落后，已建住宅的立面与上海有相当的差距。为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。

多层住宅

建筑整体上建议以暖色调为主。

由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布置高大乔木，这些乔木植物长成后可与三、四层楼的阳台齐平。届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。

建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩。

在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉；同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。

屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。与建筑的主色调形成一定的对比。屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系，避免给人突兀的感觉。

外立面力求简洁。

可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。

小高层住宅

建筑整体上建议采用冷色调为主。

由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持一致。

建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色调上与社区的环境相统一，造成宁静、高雅的氛围；同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做一些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色（如青色、蓝色）作为中和，形成一定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应；每层水平饰条的色彩比整体色调略深。

（2）环境景观设计建议

由于气候限制，小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表。乔木采用穿天杨、松、柏、槐、柳等树种。但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于烟台市四季温差变化很大，适应烟台市气候的四季常绿型草需要进一步向园林专家咨询。如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果（而非象当地松树那种灰绿），则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘的环境中起到对楼盘销售巨大的推进作用。建议小区的环境建设应针对近期“内蒙古是沙尘暴发源地”的尴尬论断，提出“塞外江南”的环境概念，打出生态牌，使小区在当地的住宅中出跳。小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的2-3年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

（3）附属设施及会所建议

会所

将是提供服务和对外展示形象的重要窗口，建议：

1、规模――5000平方米上下；

2、经营――对外开放；

3、造型――现代而略带夸张；

4、功能――以娱乐、休闲、运动为主题；

（4）内外装修建议（内部装修标准、外部建材建议）

应改变当地只做毛地坪的习惯，完成细石混凝土地坪。有关的管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。

（5）物业管理建议

烟台市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层0.25-0.5元，高层不超过1元的市场物管价位，具有很强的定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质的社区必须配以优秀的物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大的提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司的品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析

1、投资估算及财务效益分析

1．1静态投资成本分析表

在本节及以下的分析中，考虑了楼盘在理想情况下的可能性，即多层和小高层各占50%，建设和销售周期在4年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积191808平方米，其中多层和小高层各占50%。多层建安成本600元，高层建安成本1100。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值5%。成本分析中未考虑商业网点的成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本构成表

1．2静态投资利润及赢亏平衡分析

如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为71653平方米，为37%，即在全部楼盘销售率达到37%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯利润。在销售面积达到157724平方米后，即销售率达到82%后，每销售1平方米住宅的销售额将全部成为纯利润。

参见损益表

成本构成表

项目单价(元/平方米)合计(元)说明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出让金

2.2勘察设计费

2.3三通一平

2.4请照等费用

3.建筑安装成本

4.配套费成本

4.1供电

4.2供水

4.3暖气

4.4煤气

4.5电话

4.6环境及总体

4.7市政配套费

5.其它成本

5.1维修基金

5.2监理费

以上小计

不可预见费

成本合计

项目损益表

序号项目单价（元/平方米）说明

一销售收入

二减：销售成本

三边际利润

边际利润率

四减:销售税金

销售费用

管理费用

财务费用

五利润总额

六减:所得税

七净利润

净利润率

1．3现金流量表

现金流量表

年度200120022003

季度1234123412

第一期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第一期销售收入

第二期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第二期销售收入

净现金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

计

净

现

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折现后净现金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

计

折

现

后

净

现

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

【远翔神思提供的烟台项目建议书典型项目服务案例介绍】

[2011年5月，公司完成齿轮转动技术改造项目可行性研究报告]

[2010年7月，公司为山东烟台客户完成物流广场改建项目商业计划书]

[工业/铅酸蓄电池生产修改项目可行性研究报告【项目编制案例/1201】]

[肉羊畜牧养殖项目可研报告【项目编制案例/1202】]

[2011年9月，公司完成山东机器人研发制造基地项目可行性研究报告]

[2011年5月，公司完成广西玉林中草药烘干及物流配送中心项目可行性研究报告]

[2011年7月，公司完成山东大型洗煤厂扩大融资项目商业计划书]

[绿色有机农产品流通体系建设项目可研报告【项目编制案例/1205】]

7.电子商务支付的安全性分析及建议篇七

随着计算机、网络与信息技术等高科技的发展以及各种技术之间的日益融合, Internet进入了我们社会生活的各个领域和环节。无论是机关团体还是家庭个人都能够通过Internet获取各种各样的资源, 共享信息。根据联合国《2004年电子商务和发展报告》, 2000年到2003年, 全球Internet用户达6.75亿人, 约占世界人口的11.8%。如此庞大的使用群体奠定了电子商务发展的基础。

电子支付是电子商务中的主要环节之一。它以金融电子化网络为基础, 以商用电子化设备和各类交易卡及电子货币为媒介, 通过计算机技术和通信技术的完美结合, 将传统的货币交易转变为电子数据的形式储存在银行的计算机系统之中, 通过电子信息传递的形式实现货币的流通与支付过程。这一活动是整个电子商务活动中与人们的日常生活最贴近、最息息相关的, 现代人的生活也越来越多的依赖于电子支付。目前, 在电子商务支付系统中使用的支付工具主要有电子现金、电子钱包、电子支票、信用卡等, 每一种电子货币都有各自的特色及应用领域。其中, 信用卡、电子钱包等都是与我们的日常生活息息相关的。

二、电子商务支付的安全隐患

目前, 电子商务的支付过程发展中的一个瓶颈就是存在很多风险, 易使使用者蒙受物质上或信息上的损失。这些风险存在于多方面, 如无可避免的物理风险、通信过程中的网络风险、黑客与病毒的威胁以及虚假或有缺陷的网站等。对于这些技术性风险, 可以在电子商务的发展过程中通过技术的不断进步来改善支付过程的安全性, 如加密技术的不断发展、SET协议逐渐取代SSL协议、防火墙技术的运用与发展以及对数据库安全性的控制能力的提高等。除了技术上的风险外, 目前我国在电子支付方面的法律法规还不甚完善, 把电子商务单列出来的《电子商务法 (示范法) 》还正在筹备阶段, 对电子支付的保护只能依据《合同法》、《计算机软件保护条例》等法律法规。虽然也有一些电子支付方面的地方法令已经出台, 如《广东省电子交易条例》等。但总体来说, 目前的电子支付在很多情况下仍缺少法律保障, 存在很大的安全隐患。

三、保障电子商务支付安全性的建议

1. 密钥管理。

保障电子商务支付安全性中面临的一个很重要的问题是关于密钥长度的限制问题。当前, 密钥的破译技术在提高, 在没有新的解密形式出现的情况下, 密钥的长度与其安全性是成正比关系的。在一个数据安全公司的解密大赛中, 用56位密钥加密的信息被特别制造的解密计算机仅花费22个小时就破解了, 而长度为64位的密钥破解难度就提高很多, 一个业务精通的黑客也要使用类似硬件花费一个月的时间才可破解。所以, 强制性要求密钥的长度是必要的。

2. 隐私保护。

保障电子商务支付安全性的另一个重要问题是网络隐私的保护。随着Internet的高速扩张与发展, 世界各国的人们都对自己的隐私权表示了莫大的担忧。现实商城中的购物者在某个特定柜台前停留浏览某一种特定商品, 不用担心自己的每个举动都会被记录下来。但当网站使用者在电子商城浏览某个站点时, 其每次点击的内容数据都完全有可能被记录下来。而且, 很多支付过程需要用户提供有用信息, 这些信息也有可能被保存下来, 泄露出去。因此, 强化管理, 并由专门法律来保护使用电子商务活动的支付者也是很必要的。

3. 实名制。

如今, 很多电子支付中的安全隐患都存在于不能辨别身份的外来人员的破坏性操作或诈骗, 而犯罪后由于网络化与电子化的原因无法确认其身份, 令罪犯逍遥法外。如果实名制得到提倡与落实, 一大部分犯罪活动就能在可控制范围之内, 整个网络的安全性会得到很大的改善, 电子支付活动的安全性就有了充分的保障。例如有人利用虚假网站行骗, 如果采用实名制, 该网站的注册人与操作人就有据可循, 限制了不法分子的活动。而信用卡的实名制尤为重要, 目前, 国内已经出现此类信用卡, 对于消费者而言, 即使信用卡遗失或被盗, 甚至密码遗失, 没有实名制身份认证, 其他人也无法使用该卡;对于商家而言, 如果持卡人利用过期信用卡诈骗, 可以通过银行很快找到犯罪证据。目前, 很多领域都在逐渐试行这种实名制度, 如最近提出的手机实名制, 就是为了避免利用手机进行的传销、虚假广告等不法活动。

当然, 实名制也存在很多不足之处, 最大的缺点就是不能很好地保护隐私权。但在安全保障面前, 一定程度上的信息供给是必须的。从另一个角度讲, 由于用户的信息是只提供给相关行业人员的, 如果行业人员奉公守法, 用户就不会有任何损失。如果实名制得以实行, 那么现有的很多安全隐患就可以得以杜绝, 用户的信息被不法分子窃取的可能性就降低很多, 用户在很大程度上其实是受到了更好的隐私保护。

8.项目建议书电子商务篇八

关键词：保险；电子商务；环境分析

一、我国保险电子商务的现状

过去几年里，我国保险行业在积极探索互联网与保险业务发展相结合的道路。1997年11月28日，由中国保险学会和北京维信投资顾问有限公司共同发起成立的我国第一家保险网站——中国保险信息网，向公众开通运行，并进入国际互联网，标志着我国保险业已经开始迈进网络大门。目前，约有72％的保险公司建立了公司网站，中国保险网、易保等第三方网站发展迅速。

二、我国保险电子商务面临的内外部环境分析(SWOT分析)

1保险电子商务面临的外部机遇(Opportunity)

(1)网上保险市场前景广阔

中国互联网络信息中心(CNNIC)2007年1月23日发布第19次中国互联网络发展状况统计报告。本次调查显示，我国内地网民总人数已达1137亿人，网民逐步显现出年轻化、知识化的特征，并且平均收入水平较高，观念新，愿意选择优秀保险品种，有利于网上保险业务的开展。

(2)中国保险业电子商务面临着保险行业以及电子商务行业双重的发展机遇。

我国网民数量激增，网上商业环境进一步改善，使得保险公司与客户之间的沟通更加便利，双方可对称的信息容量扩大。这些都会成为电子商务推动我国保险业潜在市场变成现实市场的重要因素。

2保险电子商务面临的外部威胁(Threats)

(I)观念与意识的制约

对消费者而言，保险是一种“卖出”的产品而不是“买来”的，消费者习惯于被动地获取保险产品和相关服务。另外，保险人与代理人、经纪人之间在传统保险经营中建立了一种长期而稳定的合作关系。面对电子商务的契机，由于保险人希望利用网络使部分业务完全实现“脱媒”，使得保险代理人和经纪人将即将到来的电子商务视做一种威胁。

(2)互联网硬件环境的制约

从电子商的要求看，保险经营不仅涉及一套保险业独有的业务处理流程，还必须与医院、交通管理部门、法院等其他相关部门或机构建立密切的联系，保险电子商务工程也要涉及银行、电信等多个行业，网络保险的发展除了受保险公司自身信息化、网络化水平的制约外，还要受到来自其他相关部门或机构的影响。这些机构和部门之间，网络技术、通信速度等方面都存在较大差距，无疑将影响网络的继续扩大和已上网用户得到的服务质量的提高。

3保险电子商务的自身优势(Strength)

(1)节约保险公司交易成本的同时提高效率

相比代理人营销制度和银行保险，电子商务使得保险公司可以直接在网上进行销售，这样保险公司可以节省大笔的佣金、展业费用、管理费用和其他的中间费用等，从而降低保险公司的交易成本；同时通过电子商务，消费者可以在网上投保、变更保单、续保、报案、提出索赔申请和查询理赔状况，而保险公司则可以通过网络进行承保、核保、维护保单和理赔，省去了中间烦琐的手续环节。

(2)一定程度地减少投保人与保险人之间的信息不对称

电子商务使保险公司的部分信息更加透明，使投保人获得想要的信息，并可对多家保险公司的保险产品进行比较，选择最适合自己的产品，从而减少投保过程中信息不对称导致的诚信问题，有效避免保单失效和保险纠纷。

4保险电子商务的自身劣势(Weakness)

(1)我国保险公司自身信息化水平的制约

保险业在我国仍属金融领域中现代化程度和网络技术装备水平较低的一个产业，应用技术的落后束缚了保险业的进一步发展。

(2)销售产品性质的制约

一些保险产品的复杂性使投保人在购买前需要听取专业人士的建议，比如说可以用来避税的寿险保单。在许多情况下，对理赔进行标准化是很困难的，因为理赔过程中需要进行大量的调查并依据情况作出决定。在一些险种，保单一旦发出，投保人和保险公司就很少再进行接触，除非发生了保险事故。

三、发展我国保险电子商务的对策

1加快保险公司的内部信息化建设，提高保险企业的营运效率

发展保险电子商务就要加强保险企业内部运营，提高内部信息沟通效率，提高业务员在线处理客户需求的能力。客户信息、产品设计及内部管理信息的数字化是提高保险公司核心竞争力的保障。

2利用电子商务手段分析并运用顾客资源，开拓营销市场

保险企业应主动分析消费者需求与欲望，开发多种适合网上销售的新产品，扩大传统保险产品的在线规模。组织专门的人力、物力配合网络营销活动，及时对网上客户的访问和征询做出反馈，可以掌握更多的顾客特性和有效需求，增加有效供给，拓展保险营销市场。

3培养复合型人才

9.项目建议书电子商务篇九

一、项目概况

（一）项目名称、项目单位、负责人等

1、项目名称：扬中惠众住宅小区项目

2、项目建设单位：

3、项目法人代表：

4、项目技术负责人：

5、建设性质：新建

6、项目建设地址：扬中市大众村

7、项目总投资规模：100000万元

（二）项目背景、依据及其建设的必要性

1、项目背景

扬中惠众住宅小区开发项目，经扬中市发改委发改投［2013］110号文批准给

有限公司作为房地产开发项目。2013年9月18日由扬中市国土局主持挂牌出让，有限公司接牌获得该小区开发使用权。

有限公司于2013年10月委托

建筑设计工程咨询有限公司（甲级），对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于2013年11月经规划设计评审委员会专家评审通过。

2、项目编制依据 2.1 《城市居住区规划设计规范》 2.2 《扬中市总体规划》

2.3 《城市居住区公共服务设施设置规定》 2.4 《住宅设计规划》 2.5 《住宅建筑设计标准》

2.6 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 2.7 《城市道路绿化规划及设计规范》 2.8 《惠众住宅小区项目设计招标书》 2.9 《惠众住宅小区地块地形图》

3、项目建设的必要性

3.1 宏观政策的指导。2013年2月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我市实际，扬中市政府出台了扬政

［2013］100号文件，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房产市场健康发展。

3.2 政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3.3 人口城镇化，扩大了市场消费需求。扬中市地处素有黄金水道之称的长江中下游（由大小4座岛屿组成），西南与镇江新区、丹阳、常州新北区一衣带水，东北与扬州江都区和泰州高港区隔江相望；扬中市镇江经济发展的重要板块、江苏经济发展水平较高的县市，在镇江发展全局中具有重要地位。荣膺首批国家级生态示范区，是江苏综合环境质量最好的地区之一，全市绿化覆盖率达36%，大气环境质量达国家Ⅰ级标准。扬中是一座集港口、工贸、旅游且适宜人居和创业的江南新兴城市。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来扬中投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我市的商品消费市场增添了新的主力军。

3.4 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增加。2011年，全市完成地区生产总值300.05亿元，财政总收入52.1亿元，地方一般预算收入19.6亿元，分别比2007年增长94.6%、159.6%、144.7%，列中国中小城市科学发展百强第26位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。同时，随着汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

3.5 同类物业的一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广、销售也逐步成熟，深入人心。3.6 旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台“节约用地，集中安置，不允许划地建房”的新规划，开始对老城区拆迁安置，这给房地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。

3.7 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款三成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

（三）项目单位基本情况

2013年9月19日，公司通过竞买的方式取得扬中惠众住宅小区项目建设开发权。现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。

二、市场分析

扬中房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1991年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1992至1998年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和商品房小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是2008年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，我市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

对今后市场的预测：----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2007年到2013年，随着城镇居民可支配收入逐年增加，尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

----从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

----从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善套型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业和消费群体逐步扩大。另从扬中本地人的住房消费理念上讲，扬中本地人子女结婚成家在市区需有房的消费观念深入人心，这就导致刚性需求量存在较大空间。

----从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将不断扩大，城市人口不断增多，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。而且就目前扬中的消费群体分布来说，市区向南的消费群体占70%-80%，而我们目前的开发地块就为扬中的南大门，独特的地理位置为该小区的商品房销售提供了绝佳的地理位置。

三、项目建设的有利条件

（一）区位优越、交通便捷

扬中位于素有黄金水道之称的长江中下游，苏南现代化建设示范区内，东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，泰州大桥南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距上海浦东国际机场只有2.5小时的公路车程，到南京禄口国际机场只需1.5小时，距国际货运港口镇江港、泰州港分别为6公里和2公里，可与40多个国家 136个港口通航。扬中当前已有四座跨江大桥分别与上海、南京方向相通，连接泰州、扬中和常州的泰州长江公路大桥已经于2012年11月25日开通，扬中将真正成为连接苏南苏北的交通枢纽。根据中长期规划，扬中将形成“一岛五桥”的格局，真正成为连接大江南北的“中心链核 ”。市内道路四通八达，整个岛城已经建成了“半小时经济圈”。

（二）城市概况扬中区域面积332平方公里，常住人口达33.78万人，清丽现代的长江岛城扬中，水田肥沃，物丰富庶，人杰地灵，素有“长江小威尼斯”之誉。2011年，扬中在全国综合实力百强县市评比中位列26位，2012年扬中在江苏省县级城市人均GDP排名中第6位。人均居民储蓄名列江苏省县级市第3位。中国十佳“两型”中小城市第2位，中国最具投资潜力中小城市百强县市第38位。第八届江苏省园艺博览会已于2013年9月27日在镇江扬中市开幕。这开启了全省县级市承办省级园博会的先河。

（三）气候适宜、风调雨顺

扬中市是长江中的一个岛市，为江中沙洲，属冲积平原，全市无山岳，地势低平，海拔4-4.5米，相对高度1米

扬中地处亚热带季风中部气候区，气候适宜，具有雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期较长，雨热同季等特点。

温度：据1959年-2000年气象资料统计，扬中常年平均气温15.1℃，最高年达16℃，最低年14.3℃。平均气温在12℃以下的有1月、2月、3月、11月、12月5个月，平均气温在28℃以上的月份没有。

湿度：扬中降水量年均1000毫米左右，常年降水日数116.3天，占全年总天数的1/3。由于四面环水，空气湿度相对较大，春、秋两季达80左右。

日照：扬中常年日照数为2135小时。

（四）服务到位、环境优良

扬中市委、市政府早在1992年就在全省率先推进了国有集体企业改革，着力解决体制问题。目前，国有集体企业改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现。打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届市委、市政府努力追求的目标。市行政服务中心提供的“一站式”全程服务，始终体现出快捷、高效、方便。一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。扬中市被誉为省内外投资者投资十大潜力城市之一。

（五）经济发展、社会安定

经济综合实力明显增强，工业主导作用日渐突出。2011年，全市完成地区生产总值300.05亿元，财政总收入52.1亿元，地方一般预算收入19.6亿元，分别比2007年增长94.6%、159.6%、144.7%，列中国中小城市科学发展百强第26位。

扬中市经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社会稳定。

四、项目选址

（一）扬中惠众住宅小区项目位于泰镇高速东南侧、南依长江路、东傍环城东路三角地块。

（二）该项目总用地面积100余亩，其中公共绿地30余亩，2类住宅用地70余亩。该项目共分2块地块，其中第1块14500m2为商业建设用地，第2块56626m2为住宅建设用地。

（三）该项目位于环城东路西侧、市区东南部，是城市主导风向的上风口，西侧为居民小区，北侧为汽车城及家具城，生活便捷、环境优雅。建筑布局以十字型景观主轴为中心，采用点式和单元式及点状式和单元式相结合，以减少对风的阻挡，并满足日照要求。

（四）该项目地址用地为三角形，布局开发具有挑战性，需要对其进行合理筹划。该项目地块总用地7万余m2（100余亩），可规划建筑面积20万余m2，其中商业建筑面积约3万m2，办公建筑面积约1万m2，住宅建筑面积约11万m2（商品房707户），地下建筑面积5.5万m2，能形成较大规模的小区。该地与城市中心很近，地理位置十分优越。

（五）交通条件好。该项目所处位置两面为城市道路，即环城东路以西，长江路以北，交通十分便利。

五、项目拟建内容及建设规模

（一）项目拟建内容

扬中惠众住宅小区项目以开发建设商住房为主，临街营业门面房为辅，兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统建设。

1、规划结构

本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设部建住房［2006］165号文件要求，合理设计住房结构比例。根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑面积在150平方米以下住房面积比，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。

2、功能布局

社区总体空间布局为“外环道路系统＋‘+’字形步行开敞空间系统＋多元化住宅院落”。住宅小区以中部公共绿地景观带分为东苑和西苑。商业性经济用房布局，主要集中在东侧（一层），西侧有一大型超市，以商业、超市、社区各项服务设施为主的住宅配套。

3、道路系统及停车场地

新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。

4、绿地规划建设

使绿地与社会各主要功能联系在一起，中心绿地、带形绿地、院落绿地有机连接，营造十分舒适的人文居住环境。

（二）建设规模

该项目总用地100余亩，其中公共绿地30余亩，2类住宅用地70余亩，建商品房707套，分32层、29层、28层、18层（含地下室）住宅，建办公大楼1栋14层，总建筑面积20余万m2，其中地上建筑面积约15万m2，地下室5.5万m2。

六、环境保护及消防安全

（一）环境保护

本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达标排放。生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。

（二）消防安全

1、本项目消防系统包括室内消火栓系统。

2、本项目依据国家及江苏省有关消防的规定，严格按照《设计防火规范》要求，参照本行业的先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存的原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。

3、消防用水量：室外30L/S，室内15L/S；火灾延续时间：室内外消火栓为2h，室外消防用水30×3.6×2＝216m3。

七、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。在社区物业管理方面努力打造为深受业主欢迎的社区一流的示范单位。

八、投资估算和资金筹措设想

本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出的相关技术数据进行估算项目投资价值。

（一）本项目总投资匡算为10亿元，其中包括项目用地费用2亿余元、铺底起动资金4000万元和土建工程费用、相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。

（二）其他费用按以下标准计算

1、供配电工程服务费为200元/m2。

2、勘察设计费按工程费用的3.0%计。

3、工程监理费按工程费用的1.2%。

4、工程保险费按工程费用的2.5%计。

5、开办费（建设单位管理、前期咨询、开工执照、质量监督、开业广告等费用）按总投资的5.5%计。

6、招投标费按工程费用的2.0%计。

7、基本预备费为工程费与其他费用之和的10%计。

8、建设期贷款利息按年利率6.4%计。