物业维修部管理制度

物业维修部管理制度（精选7篇）

1.物业维修部管理制度 篇一

为了加强物业管理制度，更好地为园区企业服务，根据本公司的实际情况，特制定本制度：

一、工作岗位规定

1、全体维修人员必须准时上班，不得无故迟到、早退、矿工：有事情不能上班(包括星期天休息者)都必须向直属主管请假并获批准后，方可不用上班，违者按违反厂规处理。

2、上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。

3、全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况，解释原因、请求支援：当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人，若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。

3、维修人员要认真填写维修工作单，当日工作完成情况及时与上级回报工作，整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。

4、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。

5、维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料，坚持领料手续、专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。

6、坚持原则，秉公办事，不得以工作之便谋取私利。

二、维修组长工作职责

1、负责对维修人员工作安排。

2、负责对厂区、宿舍所有机电设备的维修、保养及安全检察

3、负责机电设别零配件的筹划、申购、验收与保管。

4、完成上级交付的工作任务

三、维修员工工作职责

1、负责对厂区、蓝领公寓水路、电路、电话线路的维修、维护与保持。

2、园区所有机电设备的维修与保养。

3、完成上级交付的工作任务。

四、维修分类主要分为两大类：

(一)、 无偿维修

1、 公共部位维修，是指用户共用的住房主体承重结构部位包括：屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、共用大厅。

2、自用部位维修，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台、水、电、表及其以内的管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等。

3、自用部位维修一律填写维修工作单，统计维修时需要使用的材料，写好明细上报部门主管负责购买，材料到齐后组织相关人员进行维修，费用由本公司自行承担。

(二)、有偿服务管理制度

一、有偿服务应从业主的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。

二、各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便租户、为民服务的原则，应当在价格上优惠。

三、按规定对有偿服务的内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。

四、当客户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。

五、当一时无法满足客户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。

六、当无法确定服务费用时，应由维修和项目管理人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。

七、服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。

八、服务人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求业主同意后，方可实施，不得自作主张。

九、服务人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请业主进行验收。

十、经客户验收合格，在有偿服务申请派工单确认签字后，由服务人员依照所列服务费用现场收费。

十一、收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。

接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。

2.物业维修部管理制度 篇二

1 物业维修资金的管理现状分析

公有住房和商品房出售后收缴的维修资金管理有的地方各自为政;有的地方统一管理但尚未建立起归集、使用管理制度;有的即使建立了归集、使用管理制度, 但是归集范围小、归集率低、管理不规范。特别是商品房出售后业主交存的维修资金, 存在众多资金被挪用和违规使用的情况。

1.1 维修资金管理主体不统一

据了解, 我国各地现行的维修资金管理模式不尽相同, 有的地方由公有住房售房单位代管, 有的由开发企业或者物业服务企业代管, 有的由业主委员会管理, 还有行政主管部门代为管理。大多数采取的是由房地产行政管理部门统一管理, 是由房管部门统一在银行按幢设账, 或将资金以住房单元为基本核算单位, 统一使用, 或核算到户, 使用时再按比例从每户资金进行分摊。根据物业专项维修资金的性质, 业主大会也可以行使该款项的监管权。从而形成管理主体不统一的局面, 由此也给物业专项维修资金的监管带来一定的困难。

1.2 维修资金部分被开发企业挪用

住房维修资金的挪用问题, 层出不穷。在政策还没有被修改之前, 房地产开发企业可以代收代缴住房维修资金, 无形之中加重了资金被挪用这一问题:一些开发企业在收缴业主所购物业的维修资金时擅自截留或着挪作他用, 将代收的物业维修资金在整个项目所出售物业办理完房产证之后才转到专项账户上, 导致了资金的不确定性和不安全性, 致使物业维修资金实际总额和银行专户存款之间存在较大差异。

1.3 维修资金管理力度不够、审查不严

大量的闲置资金, 给贪污腐败留下了巨大的隐患, 一时间关于住房维修资金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲, 缺乏监管的资金引发了大量的经济案件。一些内部机制不完善的机构将住房维修资金用于投资风险大, 安全性低的项目, 给住房维修资金能否安全带来很大的隐患和威胁。

即使《住宅专项维修资金管理办法》明确规定由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出的项目, 依然有很多物业公司、物业使用人偷换概念、扩大问题, 将这部分费用申请物业专项维修资金列支, 一旦管理部门审查不仔细, 给业主造成不必要的损失。

1.4 维修资金代管责任规定不明确

在现行的有关物业专项维修资金的法律规定中, 并没有规范上述代管主体的相应法律责任, 比如说代管主体逾期不移交或者是推迟移交物业专项维修资金时要承担什么样的法律责任 (如:滞纳金的收取) 。缺少法律责任的约束, 代管主体在物业专项维修资金的移交上就易出现不积极的态度, 从而影响资金归集的及时性, 致使物业共用部位、共用设施设备维修资金的支出无法得到保障。

2 物业维修资金管理改善措施探讨

2.1 建立合理的物业维修资金管理模式

物业维修资金属于物业管理区域内业主所有, 业主对这些资产不可置疑地拥有所有权、使用权和收益权。原来那种由房地产开发企业、物业公司代管的做法虽然在一定时期起了积极的作用, 但随着经济的发展弊病越来越多。鉴于政府部门的诚信度较高, 法律责任主体明确, 所以建议管理方式可以采取由房管部门代管或者业主自治管理。对于房管部门代管的方式, 则应在立法中明确其职责, 制定具体的规制办法和实施细则;而对于业主自治管理, 则应考虑业主自治组织的成立、权利行使的方式、财产权主体地位的确定、业主组织成员的专业水平及其津贴待遇的有关问题。

2.2 加大物业维修资金制度的宣传力度

针对有关物业维修资金的政策法规宣传力度不足, 致使有些业主不知晓相关规定, 甚至对物业维修资金概念一无所知。各市县人民政府房地产行政主管部门应当积极主动开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办讲座等, 加大宣传力度, 使业主广泛重视、关心、支持这项工作, 并因势力导, 转变房屋维修消费观念, 维护相关利益。建立物业专项维修资金记录和查询系统, 记载物业专项维修资金交存、使用和管理情况, 向广大业主提供免费查询服务。还可以组织力量对资金使用中出现的一些热点难点问题进行调研, 提出解决方案。力争加强物业维修资金管理的科学性、规范性和可操作性。进一步推动物业维修资金制度的实行, 为物业维修资金制度的健康发展打下坚实的社会基础。

行政主管部门也要及时有效的督促业主委员会或物业公司每半年向业主公示物业专项维修资金收取, 使用和管理等情况, 接受业主监督。

2.3 规范和完善服务维修资金的监管体系

我国物业专项维修资金立法内容不完备, 法制制度不健全, 是问题存在的主要原因。所以要使物业专项维修资金真正为住房改革服务, 给广大业主带来方便, 首先应从完善立法, 实现法制化角度出发, 制定专门性的法律规范或者是管理条例或者是补发实施细则。构建合理的物业专项维修资金法律制度, 完善物业专项维修资金立法, 实现物业专项维修资金法制化, 使物业专项维修资金真正成为房屋的“养老保险金”。

通过立法明确监管主体的监管职责, 借用国家行政强制手段督促监管主体监管职责的履行。首先明确和确立业主委员会监管主体的法律地位, 赋予其相应的职权, 促进其监督职能的有效行使;其次加大对违法、违规使用物业维修资金行为的查处力度, 严肃追究挪用该项资金相关人员的法律责任;再从行政、刑事责任角度加大监管主体的监管职责并调动业主的积极性, 让业主各自监管其缴存的物业维修资金, 从而加强对资金使用和管理的监管力度。

2.4 确保物业维修资金的保值、增值

目前, 我国物业维修资金, 由于其本身特点, 即用于房屋共有部位、共用设施设备的改造及更新。进行资本运作时我们要符合下面要求:安全性高, 风险性为零;流动性强, 可随时变现, 方便资金的灵活使用, 收益率较高。

现阶段我国的投资渠道主要有以下几种:股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。物业维修资金要得到有效的保值增值, 不仅取决于一个国家资本市场的发育程度。而且还和资金管理机构的投资决策水平休戚相关。根据国内经济形式和对资金运作的要求, 物业维修资金可在新股认购、国债的现货和国债回购上再有作为。

3 结语

物业维修资金是我国住房制度改革的产物, 是随着我国房地业的快速发展, 逐步完善和规范起来的。它的建立对于保护物业产权人和使用人的合法权益, 保障物业出售后的维修管理有着重要意义, 同时对促进物业服务的良性、健康发展也起着积极的作用。论文主要从物业维修资金的管理方面做了分析和探讨, 给今后的物业维修资金管理模式的建立提供了一定的参考作用。

参考文献

[1]金永刚, 冯宏伟.物业维修资金使用探析[J].辽宁经济, 2013 (10) .

[2]吕璨.关于物业维修资金使用中存在问题的探究[J].东方文化周刊, 2014 (14) .

3.物业维修部管理制度 篇三

摘要：机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

关键词：单位物业；维修工程；管理

机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的机关单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

一、机关单位物业内部维修工程的特点

首先，由于机关单位物业的建筑年限不同，使用情况不同，需要维修的部位也不尽相同，涉及建筑的屋面、墙面、门窗、水、电、暖等各个方面，情况十分复杂，这种复杂性给物业维修工程的资金使用、质量控制、进度管理都带来了很大难度。其次，機关单位一般没有专项物业维修资金，物业维修又有一定的突发性和不确定性，这就会造成预算资金紧张的情况。怎样利用有限的物业维修资金来保证物业设施的使用功能，甚至达到使物业保值增值的最终目的，也是物业管理部门面临的一大矛盾。

二、单位物业内部维修工程存在的主要问题

1、工程立项随意，审批程序不合理。

机关单位物业的维修立项，多是根据相关使用部门反映的情况和提出的意见，由物业管理部门做出维修方案和预算后报各级主管领导逐级审批。各级领导不了解情况，只能管控经费，维修金额小的按照物业管理部门的意见办理，金额大的往往较难获得批准。这就造成单位物业小维修频繁随意，真正危及物业使用功能和使用寿命的问题确得不到修缮。

2、工程预决算不严，造价水分大。

机关单位维修工程的预决算虽然是按照国家规定的定额编制，但由于建筑材料的差价较大，即使是同一品牌的同类产品由于品质不同，也存在很大差价，这就给虚报或多报预决算留下了很大空间。如果工程管理人员不能对工程使用建材、人工的市场行情了然于胸的话，就无法达到通过预决算来控制工程成本的目的。

3、工程施工随意性大。

机关单位内部维修工程应该有工程设计方案和施工图纸，或者较详细的施工要求和说明。但在实际操作中，大多数是只有大概方案和要求，因此工程中的增项、改项就较多，也很随便。往往工程施工方以各种理由或借口提出增项、改项要求，单位管理人员只能同意。审计部门质询时，工程管理人员还会帮着说明。工程施工的随意性给巧立名目弄虚作假提供了机会和前提。

4、工程管理不严，监管不力。

机关单位物业内部维修工程普遍造价不高，基本都是由单位内部物业管理部门负责管理监督，一般不会聘请工程监理。实际管理中监督不严，管理不清的现象时有发生。部分工程施工项目的增减甚至是由施工方口头提出的，完工后在补办手续，这也给虚报、多报、弄虚作假提供了条件。

三、问题存在的主要原因

1、机关单位管理体制不规范，相关物业管理维修制度不健全、不到位，监督制约机制不完善。

2、机关单位专业管理人员缺乏，基本没有专职的技术人员，相关工作人员几乎都是转行的。

3、维修施工量小、利薄基本都是由一些没有资质或借用、挂靠资质的小包工队完成的，施工质量很难得到保障。

四、解决机关单位物业内部维修工程主要问题的几点建议

1、严格执行国家相关法律法规，建立健全机关单位内部物业维修管理制度，让预决算、招投标、工程审计等管理手段在维修工程项目管理中充分发挥作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物业管理系统，对所管物业实行统一的信息化管理，及时将维修信息输入管理系统，通过对物业设施的动态管理提高维修决策的科学性，将有限的资金用到最需要的地方去，实现资金利用率的最大化。

3、建立工程管理责任制，强化管理人员的责任意识，建立监督制约机制，防止施工过程中的弄虚作假。必须按图或施工方案施工，严格控制工程变更，确需变更的必须说明并完善变更审批程序。

4、强化工程的预决算管理，严格对工程的审计。通过对工程的预算管理，掌握工程量、工程使用材料的质量价格，以便管理人员在施工过程中逐项核实；通过决算管理进一步核准工程项目完成情况；通过审计，加强对工程质量的监督管理，去除决算中的水分。

5、对机关单位物业维修中使用量较大的原材料进行集中采购，这样既能保证维修使用建材的质量，又可以降低采购价格，通过与供货商签订长期的供货合同，对各维修工程分期供货。

6、对机关单位物业维修管理人员进行定期的专业培训，通过学习提高相关工作人员的专业知识和管理水平。加强工程管理人员的政治思想教育和党风廉政教育，把机关单位的维修管理纳入到党风廉政工作中，落实到人。

4.物业公司物资维修及报废管理制度 篇四

一、固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由综合部安排维修，其它物品由维护部安排维修；

二、固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报维护部；其它物资报综合部。经鉴定确认无法使用的，经报请主管副总批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司仓库，分别由综合部或维护部进行处理；

5.试对比中外物业管理维修基金制度 篇五

关键词：专项维修资金、公共维修基金

物业管理中，有一项很重要的制度，是物业公共维修基金制度。尤其是在住宅小区中，如何很好的使用公共维修基金，已经成为每个业主和物业服务公司需要共同面对的一个问题。如果使用的不好，会导致业主不满情绪的增加，不利于更好的进行小区的物业服务，也会对物业服务公司的发展形成阻碍。因此，为了形成统一的物业服务专项资金标准，国家在这一方面的制度就显得尤为重要。

我国《物业管理条例》指出：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。专项维修资金，由售房单位和购房人共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

《物业服务收费办法》也指出：物业服务成本或物业服务支出中，不得包括专项维修资金；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

在2008年2月1日开始实施的《住宅专项维修资金管理办法》中，对专项维修资金的收取标准重新进行了规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修资金的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于目前具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。

而同时，该项制度也对公共维修基金的管理提出了要求：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。

同样的，公共维修基金的使用也重新得到了规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

除此之外，新的《住宅专项维修资金管理办法》还删掉了一些原来可以列入公共维修基金的项目：

一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。通过这一新规定的实施，我们国家的公共维修基金制度得到了规范化。

那么在国外，公共维修基金又有怎样的规定呢？ 物业管理经费中建立具有管理特征的大型维修储备基金的做法起源于英国。因此在英国，应急性的工程费用与工程储备性开支，通过建立大型维修储备基金加以解决。建立方式是由物业公司发起，向入住户私募基金的1%~2%，其余的则吸引开发商或金融、保险业投资者出资。

在美国，公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。而在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用为止。

而在新加坡，物业管理资金来源于五个方面：政府补贴；建屋发展局在售屋及租屋中的利润；向业主和租户收取管理费；建屋发展局下设的物业管理处出租商业中心、商务的租金收入及服务收入；物业管理单位开展便民服务等收入。对组屋等住宅的维修资金则主要依靠物业管理费。

在我国香港地区，大型维修改善储备基金包括在管理费中。物业公司要增加管理费时，必须经业主委员会和业主法团同意方可。如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案，经理人应视预算管理费总额与上一相同。如果经理人在新的财政开始没有按其大厦公约规定的程序制备收支预算案，则管理费可以有任何增加。如果管理费赤字额巨大，有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字，或暂挪用管理费押金或储备基金，待管理账户有盈余时再拨回填补。

作为一个新兴的行业，我国的物业管理制度还没有很好的完善。不过我们相信，经过不断的发展和摸索，物业管理的有关规定会越来越成熟和充实。

参考文献：

1、《物业管理概论》 张作祥主编

清华大学出版社

2、《社区物业管理》 潘茵主编

电子工业出版社

3、《住宅专项维修资金管理办法》

4、《物业管理条例》

6.物业维修部管理制度 篇六

在专项维修资金的统一归集方面, 1998年《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该说, 在商品房市场发展的初期, 这样的统一归集标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。但随着商品房市场的不断发展, 情况发生了很大的变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价格开始出现明显差异, 而住宅小区内的商铺与住宅的价格更是相差悬殊。按房价一定比例归集维修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况。同时, 商品房的售价与其建安成本价相差悬殊, 与物业共用部分、共用设施设备的重置成本无关但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一归集的核算基数。

因此, 2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》正式明确地停止了以购房价为基础的维修资金归集标准和方式, 取而代之的是以建安成本作为归集计算的基数, 其第7条规定, 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门应当根据本地区情况, 合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额, 并适时调整。这种维修资金归集标准和方式的总体原则精神比较符合国外的一般制度原则和普遍实践。

《住宅专项维修资金管理办法》实施以后, 各地根据本地的实际情况制定了具体的归集交存标准。如北京市2008年6月13日发布的《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》 (京建物[2008]393号) 、苏州市政府2008年制定的《关于调整苏州市住宅专项维修资金交存标准的意见》、广东省建设厅、财政厅2008年5月9日发布的《关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等。从这些地方性的归集交存标准来看, 各地的物业建安成本的差距不大, 以此为基础的归集交存标准直接以专项物业维修的实际需要为基本内容和导向, 从而保证了业主相互之间的权益平衡。同时, 各地对不同情况也作出了一定的分类处理, 例如, 对高层住宅规定了略高于多层的维修资金归集交存比例, 因为高层住宅所需的专项物业维修要高于多层住宅。对经济适用房等特殊物业的业主, 则根据其收入水平规定了较低的维修资金归集交存比例。这些细微的调整使维修资金归集交存从形式公平走向实质公平, 从而更为科学合理。

安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》在其第72条中特别增加了第4款, 该款规定, 专项维修资金的交存、使用和管理, 按照国家和省有关规定执行。建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》已经在国家层面确立了新的维修资金归集标准和方式, 而安徽省至今没有按照《住宅专项维修资金管理办法》第41条的规定制定实施细则。因此, 维修资金归集标准和方式实际只能依据国家有关规定执行。同时依据《立法法》所确立的“上位阶法优于下位阶法”原则和“后法优于前法”的原则, 《住宅专项维修资金管理办法》所确立的维修资金归集标准和方式应当得到贯彻执行。

二、独立商业区物业维修资金的自主归集

2007年国务院修订施行的《物业管理条例》第54条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。2007年实施的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第3条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》第6条规定, 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:1.住宅, 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;2.住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》第72条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。综合以上法规可见, 由政府部门强制性地统一归集物业专项维修资金只适用于住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业, 而对于独立的商业物业并没有强制的统一归集要求。但是, 从安徽的地方实践来看, 地方政府的维修资金管理部门对住宅类物业和与住宅无关联的商业物业往往不加区分, 而统一地强制征收专项维修资金。这显然是对现行立法和政策的错误理解和适用。

立法上之所以仅对住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业确立强制的统一归集要求, 笔者分析是基于以下的缘由:一是住宅类物业的维护管理涉及到基本的民生保障与和谐社会的建设问题。目前的业主自治水平、能力仍然处于较低层次, 住宅小区的自治机构建立和组织运作方面也存在着很多问题。离开政府的统一组织管理, 住宅类物业的维护管理必然限于混乱无序的状态, 从而严重影响广大人民群众的安居乐业以及和谐社会的建设。而独立的商业区物业则属于市场经济的运作领域, 并不涉及民生保障与和谐社会的建设问题。因此, 商业物业的维护应当由商业物业的业主自行协商解决, 国家没有权利也没有必要强行介入到这一领域, 这也是市场经济规律的要求和体现。二是独立的商业区物业牵涉到更为复杂的业主之间的利益平衡问题。独立商业区的物业购置价格因其位置和楼层的不同而存在着巨大的差异, 进而这些不同位置物业的业主也因而享有和获取不同的经营收益。这样, 对于独立商业区的物业共有或共用设施的界定就会出现复杂而多样的处理, 同时, 维修责任主体和责任份额的确定也会更加复杂。例如, 在一个由若干个商业楼宇组成的独立的商业步行街区域内, 商业用的电梯的维护一般主要是对二楼以上的业主具有重大的商业价值, 因为商业电梯的维护主要满足了二楼以上的业主的经营需要, 显然, 因商业电梯维护而得益的是二楼以上的业主, 一楼的业主并不从中获益, 相反, 即便商业电梯不能正常运行, 一楼的业主也并不因此受损。因此, 从成本与收益相平衡的角度来看, 让一楼的业主和二楼以上的业主成为同样的商业电梯维修责任主体并承担同等的责任份额显然是不公平的。

7.物业维修部管理制度 篇七

司法鉴定

法院在案件审理过程中委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对房屋漏水原因进行鉴定并就受损部位出具修复方案。

鉴定中心技术人员对现场进行勘验时室外正值下雨，勘验时可见：阳台窗窗框外侧的防水涂料存在裂缝；对阳台窗进行淋水试验，5分钟后看见水从窗框下部的墙体裂缝中流入，剔凿后发现水从窗框发泡胶下流入，发泡胶与墙体间存在空隙；卧室顶板多处存在漏水痕迹，且大部分位于顶板与墙体交接处，卧室外屋面瓦上的雨水沿墙体流入天沟，天沟内有积水。

根据现场勘验情况，鉴定中心给出鉴定意见：阳台窗下的墙体渗水系窗框外侧防水涂料存在裂缝导致；卧室外屋面瓦上的雨水未直接流入天沟而是沿墙壁流下，系瓦头挑入天沟的长度较小且檐口下方墙体防水存在缺陷所导致。

法院判决

法院认定魏某室内漏水情况系房屋本身质量问题所导致，物业未履行既定的维护和维修责任，故判令物业对魏某房屋的漏水部位进行维修，并赔偿其相应的经济损失。